TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
208º y 160º

PARTE ACTORA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:
Ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V- 8.785.174 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 252.473.

Abogados en ejercicio URIMARE ASCANIO MUÑOZ y JOSÉ RAFAEL CHITTY DE ANGELIS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 216.568 y 265.420, respectivamente.

Sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 26 de marzo de 2007, bajo el Nº 72, tomo 48-A-sgdo; cuya última modificación fue en fecha 23 de julio de 2013, bajo el Nº 23, Tomo 72-A-Sgdo, representada por los ciudadanos LUIS RAMÍREZ PADRINO y MARIELA ALEXANDRA ROMERO ADRIAN, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-13.312.916 y V-13.231.130, respectivamente.

Abogados en ejercicio RHONA DEL CARMEN PÉREZ DELGADO y EDGAR ALEXANDER GARCÍA ZERPA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 143.134 y 180.542, respetivamente.

DESALOJO (local comercial).

18-9418.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado EDGAR ALEXANDER GARCIA ZERPA en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de junio de 2018; a través del cual declaró “(…) CON LUGAR la demanda que por desalojo interpuso la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO contra la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., fundamentada en el ordinal a) del artículo 40 de la Ley de Regularización de los Arrendamientos para el Uso Comercial (…) se declara SIN LUGARla demanda que por desalojo interpuso la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO contra la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., fundamentada en el ordinal i), del artículo 40 de la Ley de Regularización de los Arrendamientos para el Uso Comercial (…)”, y por consiguiente, ordenó la entrega material del inmueble objeto de la controversia.
Es el caso que en fecha 6 de agosto de 2018, esta alzada le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes consignaran informes, siendo el caso que solo la parte actora hizo uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 18 de octubre de 2018, esta alzada declaró vencido el lapso para la presentación de las observaciones a los informes y dejó constancia que ambas partes hicieron uso de tal derecho y que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia. Acto seguido, estando en el último día del lapso anteriormente referido, y debido al exceso de trabajo originado por el gran cúmulo de causas al ser el único tribunal de alzada en todo el estado Bolivariano de Miranda, se difirió mediante auto de fecha 17 de diciembre de 2018, por un plazo de treinta (30) días continuos la oportunidad para sentenciar.
Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 25 de abril de 2017, la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO, actuando en su propio nombre y representación, procedió a demandar a la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., por DESALOJO; sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo que a continuación se menciona:
1. Que en su cualidad de arrendadora y propietaria de un local comercial en el Centro Comercial La Colina, situado en la planta o nivel “C2”, con un área de cuarenta y siete metros cuadrados con setenta y un decímetros cuadrados (47,71 mts2), celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil BABY CHISTOS, C.A., representada por la ciudadana JUAN CARLOS AL CHEIKH STRUBINGER y AMARILIS AMERICA OTERO DEL GIUDICE, en fecha 25 de abril de 2007, estableciendo la duración del contrato por dos (2) años contados a partir de la suscripción del mismo, estableciendo un (1) año de prórroga que culminaría el 14 de abril de 2010.
2. Que la relación contractual transcurrió con total normalidad por lo que –según su decir- de forma bilateral decidieron renovar el contrato quedando en vigencia todas las clausulas contractuales como consecuencia de la tácita reconducción.
3. Que anualmente se realizaron los ajustes al canon de arrendamiento de mutuo acuerdo, estableciendo hasta el 15 de diciembre de 2016, el monto de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00) por ese concepto, tal y como consta de factura Nº 0035 a nombre de BABY CHITOS, C.A.
4. Que a partir del mes de enero del año 2017 y hasta la fecha de la demanda la sociedad mercantil demandada se negó a pagar los cánones de arrendamiento encontrándose en estado de insolvencia al dejar de pagar el canon que corresponde a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2017.
5. Que la parte demandada dejó de pagar más de dos (2) cánones de arrendamiento, por lo que –a su decir-tal conducta encuadra en el supuesto del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, además de incumplir con la cláusula tercera del contrato lo cual supone la resolución por incumplimiento del mismo.
6. Que pactaron que el contrato era celebrado intuito personae,por lo cual prohibieron ceder, traspasar, subarrendar o transferir total o parcialmente los derechos que la arrendataria adquirió con el contrato, no sólo con respecto a la sociedad mercantil, sino que también la prohibición se extiende a sus socios, prohibiendo vender la compañía o cambiar sus socios, conforme a la cláusula octava del contrato.
7. Que no obstante a ello, en fecha 5 de mayo de 2009, los ciudadanos JUAN CARLOS CHEIKH y AMARILIS AMÉRICA OTERO, registraron acta de asamblea general extraordinaria de la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., bajo el Nº 33, Tomo 77-A-Sdo, donde la ciudadana AMARILIS AMERICA, vendió sus acciones al ciudadano LUIS RAMIREZ PADRINO, violando la cláusula octava del contrato.
8. Que además de ello, en fecha 23 de julio de 2013, los ciudadanos JUAN CARLOS CHEIKH y GEORGIS AL CHEIKH, vendieron sus acciones a la ciudadana MARIELA ALEXANDRA ROMERO ADRIAN, a través del acta de asamblea general extraordinaria de la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., y que quedó inscrita bajo el Nº 23, Tomo 72-A-Sdo,todo ello sin notificación de la arrendadora.
9. Que establecieron en la cláusula décima séptima del contrato que si el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones estipuladas en el contrato el arrendador tenía derecho a solicitar la resolución del mismo y en consecuencia el desalojo del local.
10. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, y en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en sus literales “a” e “i”.
11. En virtud de tales alegatos, solicitó se declare con lugar la acción de desalojo intentada, se ordene el desalojo inmediato del local comercial arrendado, libre de personas y bienes, y secondene en costas y gastos de la presente acción, así como cualquier otra acción que pudiera resultar del juicio a la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A.
12. Estimó la demanda en la cantidad de setecientos ochenta mil bolívares (Bs. 780.000,00) correspondiente a dos mil seiscientas unidades tributarias (2.600 U.T.); y finalmente, solicitó sea declarada con lugar la demanda con todos los pronunciamientos de ley.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito presentado en fecha 28 de noviembre de 2017, la abogada RHONA DEL CARMEN PÉREZ DELGADO, actuando como apoderada judicial de la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A.; procedió a dar contestación a la demanda incoada en contra de su representada, aduciendo para ello lo siguiente:
1. Que impugna y rechaza la cuantía de la presente demanda por resultar exagerada conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que la misma debe corresponder al supuesto canon adeudado y los meses insolutos, lo cual no debe superar los doscientos sesenta mil bolívares con cero céntimos (Bs. 260.000,00) lo que equivale a ochocientas sesenta y seis unidades tributarias (866 U.T.) cantidad que deriva de la suma de los cánones no cancelados.
2. Que en fecha 15 de abril de 2007, su representada BABY CHITOS, C.A, inició una relación arrendaticia con la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ, tal y como se evidencia en el contrato suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Miranda bajo el Nº 36, Tomo 45 de fecha 25 de abril de 2007, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el alfanumérico “C2-09” ubicado en la planta o nivel “C2” del Centro Comercial La Colina, situado en la avenida Paseo de Los Andes, urbanización residencial Las Minas, Municipio Los Salías del estado Miranda.
3. Que el mencionado contrato fue suscrito a tiempo determinado, estableciendo en su cláusula segunda que la relación arrendaticia duraría dos (2) años desde el 15 de abril de 2007 hasta el 14 de abril de 2009, más un (1) año de prórroga legal.
4. Que aun cuando establecieron el canon de arrendamiento en la cláusula tercera, el mismo de común acuerdo fue fijado en la cantidad de cincuenta y ocho mil treinta y cinco bolívares con setenta y un céntimo (Bs. 58.035,71) más la cantidad de seis mil novecientos sesenta y cuatro bolívares con veintinueve céntimos (Bs. 6.964,29) por concepto de IVA, lo cual hace un total de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00).
5. Que niega, rechaza y contradice que su mandante se encuentre en estado de insolvencia, ya que si bien el pago de los cánones de arrendamiento no pudieron sufragarse de manera personal por la negativa de la arrendadora a recibir los mismos fueron –a su decir- valida y oportunamente consignados ante el tribunal de municipio bajo el No. D-2017-001, quedando demostrado el pago de los meses reclamados como insolventes, a saber, enero, febrero, marzo y abril del año 2017.
6. Que la demandante afirma que el contrato fue celebrado a intuito personae, pero sin entender que la persona contratante es la persona jurídica BABY CHITOS C.A., y no los antiguos o nuevos dueños de la misma, y que en tal sentido no existe ilicitud alguna en cuanto a quienes ejercen la representación de la prenombrada sociedad mercantil en cuanto a la persona jurídica contratante con la ciudadana URIMARE MUÑOZ.
7. Que niega, rechaza y contradice que la demandante haya suscrito el contrato con los ciudadanos JUAN CARLOS AL CHEIK y AMARILIS AMERICA OTERO, y que su poderdante se encuentre ilegítimamente representada por los ciudadanos MARIELA ALEXANDRA ROMERO y LUIS RAMIREZ PADRINO.
8. Que la cláusula octava señalada como incumplida la redacta la accionante en su escrito libelar de otra manera manifestando una supuesta negativa para que su representada no pueda realizar alguna transacción que considera.
9. Que le llama la atención que una vez enterada la hoy demandante del traspaso y/o venta de las acciones a los actuales representantes de la empresa en el año 2009 y 2013, no haya realizado actuación alguna para aquel entonces.
10. Que al ser dicha cláusula nula por ir en contra de normas de rango orgánico, no puede surtir efectos jurídicos válidos, aún y cuando la demandante quiere darle otro sentido a lo que establece la cláusula en cuestión, por lo que niega, rechaza y contradice el alegato desplegado por la actora referente a que fue violentada la cláusula octava del contrato suscrito.
11. Que en relación a la cláusula séptima, si la demandante se refiere a resolver el contrato como mecanismo judicial de terminación contractual, dicha acción es incompatible con la acción de desalojo; y que la accionante habla de resolución de contrato y desalojo como si fuese una misma acción o como si una acción es consecuencia de otra, por lo que niega, rechaza y contradice que su representada haya incumplido la cláusula décima séptima del contrato.
12. Que el contrato pactado a dos (2) años, se ha reconducido bajo ese plazo estipulado por los contratantes y que la prórroga convencional nunca operó porque –según su decir- la arrendadora nunca manifestó la voluntad de terminar el contrato.
13. Finalmente solicitó que la presente demanda sea declara sin lugar.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes probanzas:
Primero.- (Folios 6-12 del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática, SENTENCIA JUDICIAL dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 11 de agosto de 2016, en el asunto signado con el No. JMS2-6255-15, contentivo del acuerdo respecto a la partición y liquidación de la comunidad conyugal entre los ciudadanos JUAN JOSÉ ASCANIO RAMÍREZ (tercero ajeno a la controversia) y URIMARE MUÑOZ CASTILLO –parte demandante-, siendo homologado tal acuerdo conciliatorio, en el cual –entre otras cosas- el primero de ellos cede y traspasa a la demandante, el cincuenta por ciento (50%) sobre el local comercial situado en la planta o nivel C” del centro Comercial La Colina, identificado con el No. C2-09, con un área de cuarenta y siete metros cuadrados con setenta y un decímetros cuadrados (47,71 mts2).Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de la propiedad que ostenta la ciudadana URIMARE MUÑOZ CASTILLO, sobre el inmueble objeto de la presente controversia seguida por desalojo.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 13-26 del expediente) marcada con la letra “B”, en copia certificada, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA de la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., celebrada el 6 de marzo de 2009, y debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 5 de mayo de 2009, bajo el No. 33, Tomo 77-A, sdo, a través dela cual la accionista AMARILIS AMERICA OTERO DEL GUIDICE, vende sus acciones al ciudadano LUIS RAMÍREZ PADRINO, siendo designado a éste último como presidente de la empresa; y en copia certificada, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA de la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., celebrada el 30 de mayo de 2013, y debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 23 de julio de 2013, bajo el No. 23, Tomo 72-A, sdo, a través de la cual el accionista GEORGES AL CHEIKH, vende sus acciones a la ciudadana MARIELA ALEXANDRA ROMERO ADRIAN, y se ratifica al ciudadano LUIS RAMÍREZ PADRINO, como presidente de la empresa.Ahora bien, siendo que los documentos públicos en cuestión no fueron tachados en el decurso del proceso, los mismos tienen valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de los distintos socios y accionistas de la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., parte demandada en el presente juicio seguido por desalojo de local comercial.-Así se establece.
Tercero.- (Folios 27-33 del expediente) Marcado con la letra “C”, en copia certificada, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de abril de 2007, inserto bajo el No. 36, tomo 45, de los libros de autenticaciones respectivos; celebrado entre la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO, en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y los ciudadanos JUAN CARLOS AL CHEIKH STRUBINGER y AMARILIS AMÉRICA OTERO DEL GUIDICE, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., y en su condición de “LA ARRENDATARIA”, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
“(…)PRIMERA: “LA ARRENDADORA”, da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA”, un (01) inmueble constituido por un local comercial situado en la planta o nivel “C2” del Centro Comercial denominado CENTRO LA COLINA, local “C2-09” Avenida (sic) Paseo de Los Andes que forma parte de la Urbanización Residencial Las Minas, en Jurisdicción del Municipio Los Salías antes Municipio Carrizal del Distrito Guaicaipurodel Estado (sic) Miranda.SEGUNDA:El tiempo de duración de este contrato es de dos (2) años, contados a partir del día Quince (sic) (15) de Abril (sic) del 2007 hasta el catorce (14) de Abril del 2.009, venciéndose el presente contrato en esa fecha comenzando a correr desde ese momento el lapso de un (1) año estipulados como prórroga legal entendiéndose que durante la misma quedaran vigentes las cláusulas que por medio de este documento se establecen, salvo aquellas referidas al canon de arrendamiento, el cual variará de acuerdo a lo que este documento se pre-fija y así lo aceptan las partes (…)TERCERA:El canon de arrendamiento del inmueble objeto de este contrato para el primer año, es la cantidad de UN MILLON (sic) TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (1.300.000,00) los cuales se cancelarán de la siguiente manera: Los tres primeros meses se cancelarán por adelantado a la firma de este contrato, el resto de los meses, es decir a partir del cuarto mes se cancelarán por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) días de iniciados los treinta días (30) de cada mes, en el local del arrendamiento que deberán ser recaudados por LA ARRENDADORA, emitiendo correspondiente recibo, además de dicho canon LA ARRENDATARIA se obliga a pagar en caso de retardo en el pago del mencionado canon, una cantidad equivalente el (sic) Diez (sic) (10%) del mismo, pasados como sean los cinco días de plazo para cada mes. Queda entendido que el atraso de dos (2) o más mensualidades consecutivas de arrendamiento (una y en el segundo se tomará como vencido que haya transcurrido el día posterior a los cinco del plazo) dará lugar a considerar de pleno derecho RESUELTO el presente contrato y como consecuencia de ello “EL ARRENDADOR”, podrá solicitar la inmediata desocupación del inmueble y la correspondiente demanda por cobro de cánones, daños, mora e indexación monetaria. CANON PREFIJADO: El arrendamiento para el segundo año se estima en la cantidad de UN MILLON (sic) SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (1.600.000,00) y para la prórroga legal de UN MILLON (sic) NOVECIENTOS (1.900.000,00)(…)OCTAVA: El presente contrato se celebra Intuito (sic) Personae(sic) y en atención a ello; podrá “LA ARRENDATARIA” ceder, traspasar, subarrendar o en forma alguna transferir, total o parcialmente, los derechos que por medio del presente contrato ha adquirido, incluyendo la prohibición a vender la compañía ARRENDATARIA o cambiar sus socios, en venta u otra figura sin el conocimiento u aprobación a LA ARRENDADORA. En todo caso conviene expresamente que se consideran nulos e inexistentes cualquier cesión, transferencia o traspaso que en contravención con lo aquí determinado llegare a realizar “EL ARRENDATARIO”, siendo causa justificada para solicitar la desocupación de El (sic) Inmueble (sic) la contravención de la presente cláusula (…)DECIMA (sic) SEPTIMA(sic):Si El (sic) arrendatario fuera resuelto por falta de LA ARRENDATARIA tiene este la obligación de pagar los conceptos que determina el Art. 1618 del Código Civil vigente (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de arrendamiento el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un local comercial situado en la planta o nivel “C2” del Centro Comercial denominado Centro La Colina, local “C2-09”, avenida Paseo de Los Andes que forma parte de la urbanización residencial Las Minas, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, ello por un lapso de dos (2) años, contados a partir del 15 de abril de 2007 hasta el 14 de abril de 2009, fijando un canon de arrendamiento para el primer año, por la cantidad de un millón trescientos mil bolívares (Bs. 1.300.000,00), para el segundo año por la cantidad de un millón seiscientos mil bolívares (Bs. 1.600.000,00) y para la prórroga legal un millón novecientos mil bolívares (Bs. 1.900.000,00), los cuales debían ser cancelados dentro de los cinco (5) días de iniciados los treinta días (30) de cada mes, quedando entendido que el atraso de dos (2) o más mensualidades consecutivas daría lugar a considerar de pleno derecho resuelto el presente contrato. Asimismo, se observa que las partes pactaron que el contrato se celebrara a intuito personae, no pudiendo la arrendataria vender la compañía o cambiar sus socios, sin el conocimiento u aprobación dela arrendadora, en caso de hacerlo, se consideraban nulos e inexistentes cualquier cesión, transferencia o traspaso.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 34 del expediente) marcada con la letra “D”, en copia fotostática, FACTURA DE PAGONo. 0035 expedida por la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO (aquí demandante) en fecha 15 de diciembre de 2016, a nombre de la sociedad mercantil BABY CHITOS C.A. (aquí demandada), por concepto de canon de arrendamiento conforme al periodo del 15 de diciembre de 2016 al 15 de enero de 2017, ello por un monto de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00). Ahora bien, en vista que la copia bajo análisis no fue impugnada por la parte demandada, evidenciándose incluso que el contenido de la misma fue reconocida en la oportunidad de contestar la demanda, es por lo que quien aquí decide, la tiene como fidedigna de su original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de que la sociedad mercantil BABY CHITOS C.A., cancelaba por concepto de canon de arrendamiento para el periodo del 15 de diciembre de 2016 al 15 de enero de 2017, al suma de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00).- Así se establece.

Abierto el juicio a pruebas, se observa que la representación judicial de la parte demandante, se limitó a REPRODUCIR EL VALOR PROBATORIO de las documentales acompañadas al libelo de demanda en todo en cuanto les favorezca; en tal sentido, es preciso aclarar que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la apoderada judicial de la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., junto con la contestación a la demanda, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 86-135 del expediente) en copia fotostática, CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS cursantes en el expediente signado con el No. D-2017-001, según nomenclatura del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda; del cual se desprende que la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A. (aquí demandada, en condición de arrendataria), procedió a consignar ante dicho órgano jurisdiccional los cánones de arrendamiento en ocasión al inmueble objeto de la presente controversia a favor de la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO (aquí demandante), por la suma de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), con respecto a los siguientes meses: (1) En fecha 20 de enero de 2017, correspondiente al lapso del 15 de enero de 2017 al 15 de febrero de 2017; (2) En fecha 16 de febrero de 2017, correspondiente al lapso del 15 de febrero de 2017 al 15 de marzo de 2017; (3) En fecha 16 de marzo de 2017, correspondiente al lapso del 15 de marzo de 2017 al 15 de abril de 2017; (4) En fecha 18 de abril de 2017, correspondiente al lapso del 15 de abril de 2017 al 15 de mayo de 2017; y, (5) En fecha 25 de mayo de 2017, correspondiente al lapso del 15 de mayo de 2017 al 15 de junio de 2017. Asimismo, se evidencia que una vez recibido la solicitud en cuestión y abierto el expediente de consignaciones, se ordenó comisionar al Juzgado Distribuidor del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, a los fines de practicar la notificación a la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO, desprendiéndose de los autos que en fecha 1 de marzo de 2017, el alguacil del tribunal de la causa hizo constar la entrega del oficio respectivo y el despacho de comisión al aludido juzgado distribuidor, no desprendiéndose de las actuaciones consignadas que haya sido practicada la notificación ni devolución de la encomendado. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., canceló por ante el juzgado de la causa y mediante consignaciones arrendaticias a favor de la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO, el canon correspondientes al lapso del 15 de enero al 15 de junio del año 2017, por la suma de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00) cada uno; aunado a ello, se pudo evidenciar que el cognoscitivo libró el respectivo despacho de comisión a los fines de notificar del inicio del procedimiento a la demandada, no cursando en autos las resultas de ello.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 136-139 del expediente) en copia fotostática, PUBLICACIÓN MERCANTIL en el diario El Registro edición 194, año 01, de fecha 2 de enero de 2014, contentivo de la publicación del acta de asamblea general extraordinaria de fecha 30 de mayo de 2013, correspondiente a la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A.; ahora bien, aun cuando la documental bajo análisis no fue desvirtuada por la parte contraria, se observa que su contenido se aparta de los hechos controvertidos en el presente juicio y en nada contribuye a su resolución, por lo que forzosamente se desecha del presente proceso y no se le confiere valor probatorio alguno.-Así se precisa.
*Mediante escrito consignado en fecha 20 de febrero de 2018, la parte demandada procedió a promover las siguientes probanzas:
-RATIFICÓ los instrumentos probatorios que fueron consignados junto con el libelo y la contestación a la demanda; sin embargo, en vista que la promoción de tales documentales operaba sin necesidad, pues las mismas fueron consignadas y valoradas oportunamente, consecuentemente, quien aquí suscribe se atiene a las valoraciones precedentemente emitidas y no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
.-PRUEBA DE INFORMES: la representación judicial de la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello el promovente solicitó se oficiara al Banco Nacional de Crédito (BNC), a los fines de requerir: “(…) 1. Remita a este despacho, si entre las fechas primero (01) de marzo hasta el treinta y uno (31) de noviembre de dos mil dieciséis (2016) quien era la persona que firmaba los cheques de la cuenta corriente número 01910043092143006047. 2. Remita a este despacho, si entre las fechas primero (01) de marzo hasta el treinta y uno (31) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), los cheques números 34601473, 35601526, 20601536, 59601507, 78601523, correspondientes al número de cuenta número (sic) 01910043092143006047, fueron cobrados por la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO titular de la cédula de identidad número V- 8.785.174. (…)”.En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes a los folios 170-173 y 175-180 del expediente) se deprende textualmente que el remitente hizo saber que: “(…)1. Estando en tiempo hábil para responder se remite a este Juzgado, el Registro de Firmas perteneciente a la empresa BABY CHITOS, C.A, inscrita en el Registro Único de Información Fiscal bajo el Nº J-294238866, de fecha 26 de julio de 2013. 2. Se remiten copias certificadas de los cheques mencionados en el oficio, todos emitidos con cargo a la cuenta corriente clásica BNC Nº 0191-0043-09-2143006047, perteneciente a la empresa BABY CHITOS, C.A, antes identificada a favor de la Sra. URIMARE MUÑOZ y pagados por taquilla:
Cheque Nº Fecha Monto Bs. Beneficiario
34601473 15-3-2016 65.000,00 URIMARE MUÑOZ
35601526 15-6-2016
20601536 15-7-2016
59601507 15-9-2016

En virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis, y la tiene como demostrativa de quela sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., canceló a la ciudadana URIMARE MUÑOZ, mediante cheques de fecha 15 de marzo, 15 de junio, 15 de julio y 15 de septiembre de 2016, la suma de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), cada uno.- Así se precisa.

IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante sentencia proferida en fecha 29 de junio de 2018, el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, dispuso lo siguiente:
“(…)DE LA IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
La demandante en su escrito libelar afirma lo siguiente: «Estimamos la cuantía de esta demanda en SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs 780.000,00) lo que equivale a DOS MIL SEISCIENTOS UNIDADES TRIBUTARIAS (2.600 U T)», mientras que la parte accionada, para fundamentar su impugnación expresó en su escrito de contestación que siendo que el proceso tiene como finalidad el desalojo de su representada sobre la base de un supuesto incumplimiento del contrato, entre ellos la insolvencia de cuatro meses, a razón de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 65.000,00) cada uno, la demanda no debe superar la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs 260.000,00) equivalentes a OCHOCIENTAS SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (866 U:T), por lo que señala que de acuerdo con los criterios jurisprudenciales que allí describe, solicita que la cuantía sea fijada en el monto de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs 260.000,00).
(…omissis…)
Así las cosas, en aplicación al citado criterio se entiende que el contrato objeto de esta causa es a tiempo determinado por lo que, conforme artículo 36 del texto adjetivo civil, el valor de la demanda será la suma de las pensiones en litigio, las cuales son cuatro (4), por lo que al multiplicarse el canon locativo por este número arroja la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES y no la indicada por la demandante, resultando procedente la impugnación a la cuantía efectuada por la parte demandada, la cual queda fijada en DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES. Así se declara.
V
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Decidido lo anterior corresponde pasar al fondo de la controversia, y examinar el primer incumplimiento atribuido a la demandada referido a la insolvencia en los cánones de enero a abril de 2017, y que según afirma la actora fue ajustado por las partes y quedó establecido en la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs 65.000,00), y en tal sentido se percibe que esta afirmación fue reconocida expresamente por la parte demandada en el escrito de contestación, negando estar insolvente por cuanto según arguye, al negarse la arrendadora a recibir el pago de las mensualidades, su representada procedió a incoar el procedimiento de consignaciones ante este Tribunal, las cuales se encuentran contenidas en el Expediente Nº D-2017-001, cuya copia consigna.
El referido expediente, como antes se indicó, se valora como instrumento público y de su revisión se verifica que el día 20 de enero de 2017 la parte demandada presentó escrito mediante el cual solicita se inicie el procedimiento de consignación a favor de la parte actora, evidenciándose a su vez los depósitos bancarios en la cuenta del este juzgado, en las fechas siguientes: 1) 20/01/2017, 2) 15/02/2017, 3) 14/03/2017, y 4) 17/04/207, de donde se evidencia que fueron pagados los meses de enero (folio 118), febrero (folio 124), marzo (folio 129) y abril (folio 132).
Con relación a esta prueba documental, la parte actora en escrito presentado el 20 de febrero de 2018 manifestó que la impugna por cuanto en dicho procedimiento se ordenó la citación de la arrendadora conforme al artículo 899 del texto adjetivo civil, y que: «no consta que se haya efectuado dicha notificación a menos de un año de haberse iniciado el procedimiento y siendo que la citación es una formalidad esencial y necesaria para la validez de cualquier procedimiento judicial por razones del debido proceso y la tutela judicial efectiva. Es claro ciudadana juez que el solicitante de este procedimiento no cumplió con lo dispuesto en los artículos (sic) 899 ejusdem que dispone el requisito de citación para los casos de jurisdicción voluntaria…, por lo cual este honorable juzgado debe DECLARAR CON LUGAR LA IMPUGNACION DEL PROCEDIMIENTO DE CONSIGNACIONES DE CANONES DE ARRENDAMIENTO, con lo cual debe DECLARARSE QUE LAS CONSIGNACIONES NO FUERON LEGÍTIMAMENTE EFECTUADAS…»
Respecto a esta aseveración, este Tribunal percibe que la descrita impugnación fue efectuada extemporáneamente, no obstante en acatamiento al principio de la iuranovit curia, debe estudiar si los trámites de las consignaciones se cumplieron conforme a las normas y en tal sentido, es preciso destacar que este se rige por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual quedó derogado respecto a ciertos inmuebles por la Ley de Regulación de Alquileres para el Uso Comercial, que en su artículo 27 dispone: «Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador.»
Sin embargo, en virtud de que el Ejecutivo Nacional no ha creado el organismo encargado de tramitar este procedimiento, el Poder Judicial y específicamente este Tribunal de Municipio, como lo estableció la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 24 de febrero de 2016 tiene jurisdicción para recibir solicitudes de consignación de alquileres, y en consecuencia, el procedimiento sub examine fue iniciado conforme a la ley. Así se declara.
Así las cosas, adentrándonos en el procedimiento propiamente tal, se aprecia que el artículo 53 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra paso a paso su tramitación y preceptúa que se inicia mediante escrito dirigido al Juez, donde el consignante debe indicar su identificación y la de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, así como los datos del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual la efectúa, debiendo el tribunal librar comprobante de la consignación y cursar notificación al beneficiario, indicándole que la suma consignada, se encuentra a su disposición. Más adelante, el mentado dispositivo expresa que: «La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada. » (Subrayado agregado).
En el caso de autos, de la revisión del expediente de consignaciones, se aprecia que el arrendatario en su escrito de solicitud (folios 87 al 89) indicó la dirección del beneficiario, ubicada en la Avenida Principal, sector Lomas de Urquía, Quinta Uranar, señalando erróneamente que corresponde al municipio Los Salias del estado Miranda, siendo lo correcto el municipio Carrizal del mismo estado, con lo cual inicialmente cumplió con su carga procesal y el Tribunal libró boleta de notificación al arrendador (folio 117) y comisionó mediante oficio al Juzgado de Municipio de los municipios Guaicaipuro y Carrizal (folio 120) para su práctica, el cual fue entregado por el Alguacil de este Tribunal (folio 125), no existiendo evidencia de haberse practicado la misma.
Por tanto, al no existir ninguna constancia de que la parte demandada hubiere impulsado la referida notificación con el pago de los emolumentos del Alguacil comisionado le es imputable esta omisión, por lo que tales consignaciones deben considerarse como ilegítimamente efectuadas y por tanto no libertarias del deber de pago de las mensualidades denunciadas como insolutas, resultando procedente la causal de desalojo por la causal contenida en el literal a del artículo a) del artículo 40 de la Ley deRegularización de los Arrendamientos para el Uso Comercial. Así se declara.
Resuelto lo anterior, corresponde examinar si efectivamente la parte accionada desacató la cláusula octava contractual, al vender los suscribientes del contrato, ciudadanos JUAN CARLOS AL CHEIKH STRUBINGER y AMARILIS AMÉRICA OTERO DEL GIUDICE, las acciones de esa compañía, lo cual exige examinar previamente la constitucionalidad y legalidad de su contenido
La nombrada cláusula es del tenor siguiente: «El presente contrato se celebra Intuito Personae y en atención a ello; podrá (Sic) «LA ARRENDATARIA» ceder, traspasar, subarrendar, o en forma alguna transferir, total o parcialmente, los derechos que por medio del presente contrato ha adquirido, incluyendo la prohibición de vender la compañía arrendataria sin el conocimiento o aprobación a «LA ARRENDADORA». En todo caso conviene expresamente que se consideran nulos e inexistentes cualquier cesión transferencia o traspaso que en contravención a lo aquí determinado llegare a realizar «EL ARRENDATARIO», siendo causa justificada para solicitar la desocupación del inmueble la contravención a la presente cláusula.»
Con relación a la trascrita cláusula se aprecia que se suprimió el adverbio de negación «no», lo cual entiende quien aquí decide que se trata de un simple error material, pues carecería de sentido el destacar que el contrato se celebra intuito personae, para señalar a renglón seguido que por esa declaratoria la arrendataria puede realizar cesiones y demás negocios jurídicos modificando la composición de la empresa cuando es justamente eso lo que se pretende evitar. En consecuencia, esta sentenciadora, haciendo uso de la facultad de interpretación de los contratos prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, atendiendo al propósito e intención de las partes colige que cuando la cláusula antes reproducida señala «en atención a ello, podrá «LA ARRENDATARIA» ceder, traspasar, subarrendar, o en forma alguna transferir, total o parcialmente, los derechos que por medio del presente contrato ha adquirido», lo que se quiso señalar fue: « en atención a ello, no podrá LA ARRENDATARIA» ceder, traspasar, subarrendar, o en forma alguna transferir, total o parcialmente, los derechos que por medio del presente contrato ha adquirido» y así debe interpretarse.
Empero, a los fines de revisar si el contenido de esta disposición contractual resulta contraria a la Carta Magna, se aprecia que dentro del catálogo de los derechos económicos allí consagrados -artículos 112 al 118-, se incluye el derecho a la libertad de comercio plasmado en el primero de los nombrados dispositivos, del cual podría deducirse que la referida cláusula contraviene el ejercicio de la libertad económica al imponer en un contrato prohibiciones en la venta de acciones mercantiles, sin embargo, visto que a los accionistas de la empresa arrendataria se les impuso este impedimento a los únicos y exclusivos efectos del contrato de arrendamiento, penalizándose su desacato con la terminación de la relación inquilinaria, imposición que fue aceptada por los socios con su firma, no puede deducirse que se vio afectada su libertad de disposición.
Precisamente, de la revisión de las actas del proceso se desprende que cursa a los folios 13 al 25 Actas de Asamblea de la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., donde la ciudadana AMARILIS AMÉRICA OTERO DEL GIUDICE vende sus acciones al ciudadano LUIS RAMÍREZ PADRINO y Acta de Asamblea de fecha 30 de mayo de 2013 de la misma sociedad mercantil, donde el ciudadano GEORGIS AL CHEIKH vende sus acciones a la ciudadana MARIELA ALEXANDRA ROMERO ADRIÁN y JUAN CARLOS AL CHEIKH STRUBINGER vende sus acciones al ciudadano LUIS RAMÍREZ PADRINO, valoradas con precedencia, las cuales, ex artículo 296 el Código de Comercio, prueban la propiedad de las acciones y permite concluir que los referidos ciudadanos, como socios de la empresa arrendataria, hicieron uso de su libertad negocial, y por tal razón deberían sufrir las consecuencias previstas en el contrato de arrendamiento, específicamente la cláusula octava donde taxativamente se penalizó su incumplimiento como causal de desocupación.
Ello es así por cuanto si nada se hubiere establecido en el convenio respecto a que la contratación se efectuaba en función de la persona, podría considerarse que la composición de la sociedad resultaba irrelevante ya que cuando se produce un cambio de socios conforme a ley, no puede hablarse de cesión pues el hecho de que se produzca la compraventa de las participaciones sociales en la sociedad arrendataria, en nada afectaría al arrendador, no teniendo la inquilina ninguna obligación de ponerlas en su conocimiento en virtud de norma alguna, pues la persona jurídica goza de total autonomía respecto de las personas físicas que la componen y sus relaciones son autónomas y perfectamente diferenciadas de las de éstas.
Empero, siendo que en el caso de autos fue taxativamente establecida la voluntad de la arrendadora de suscribir el contrato en función de la composición de la persona jurídica que existía para el momento de su celebración, se configuró un traspaso inconsentido por venta de acciones o participaciones que debería sancionarse conforme al aforismo latino pacta suntservanda, según el cual las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes por lo que deben cumplirse en sus propios términos.
No obstante, aprecia esta juzgadora que habiéndose producido la primera venta de acciones el 6 de junio de 2009, dos años después de haberse iniciado la relación, la cual se produjo el 15 de abril de 2007, para la fecha de introducción de la demanda el 25 de abril de 2017 habían transcurrido más de ocho (8) años del primer acto de disposición de las acciones, durante el cual la arrendadora recibió el pago de los cánones, mantuvo a la inquilina en la posesión pacífica del inmueble, y de común acuerdo efectuaron ajustes al canon de arrendamiento, resulta inverosímil que no se hubiere enterado en este dilatado tiempo de la entrada de los nuevos socios, sin que hubiere mostrado su desacuerdo a la arrendataria, por cuyo motivo convino tácitamente al no ejercer posteriormente ninguna acción judicial al respecto para la terminación del contrato, por lo que resulta extemporáneo por tardío accionar en su contra.
Así las cosas, al haber y sobre la base de los consideraciones desarrolladas, resulta improcedente la presente demanda de desalojo con base en la causal contenida en el artículo 40, literal i, de la Ley de Regularización de los Arrendamientos para el Uso Comercial, específicamente referida a que el arrendatario incumplió cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme al contrato, como en efecto así se declarará en el dispositivo del fallo.
Por último y en cuanto concierne a la violación de la cláusula décima séptima, observa quien aquí suscribe que tal como lo denunció la parte accionada, está redactada en una forma tan deficiente, con notorios errores materiales, que impide que surta efecto alguno. En consecuencia no puede atribuirse a la arrendataria ningún incumplimiento al respecto. Así se declara.
VI
DECISIÓN
Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes:
Se declara CON LUGAR la impugnación a la cuantía efectuada por la parte demandada, por lo que queda fijada en la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs 260.000,00) equivalentes a OCHOCIENTAS SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (866 U.T).
Se declara CON LUGAR la demanda que por desalojo interpuso la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO contra la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., fundamentada en el ordinal a) del artículo 40 de la Ley de Regularización de los Arrendamientos para el Uso Comercial.
Como consecuencia de la declaratoria anterior, la parte demandada deberá hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado, constituido por un local comercial distinguido con el alfanumérico «C2-09», ubicado en la planta o nivel C-2 del Centro Comercial La Colina, Avenida de Los Andes, urbanización Residencial Las Minas. Municipio Los Salias del estado Miranda.
Se declara SIN LUGAR la demanda que por desalojo interpuso la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO contra la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., fundamentada en el ordinal i), del artículo 40 de la Ley de Regularización de los Arrendamientos para el Uso Comercial.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada. (…)”

V
ALEGATOS EN ALZADA.

Mediante escrito consignado en fecha 4 de octubre de 2018, la ciudadana URIMARE MUÑOZ, actuando en su propio nombre y representación, se adhirió a la apelación(folios 201-202 del expediente) señalando para ello -entre otras cosas- lo siguiente:
“(…) Me adhiero a la apelación formulada por la parte demandada en fecha dos (02) de julio de 2018, contra la sentencia de fecha 29 de junio de 2018 proferida por el Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Miranda, solicitando que la presente apelación adhesiva solamente sea considerada por la tercera declaratoria de esta sentencia, ratificando todas las demás (…)
Alegamos incongruencia porque en el fallo en cuestión la juzgadora luego de hacer un análisis de validez, legalidad y constitucionalidad de la cláusula octava, así como su procedencia estableció otorgándole la razón a la parte demandante.
(…omissis…)
Dicho argumento por parte del tribunal nos parece contradictorio, ilegal y viciado al haber apreciado mal las pruebas aportadas por la demandada. En primer lugar contradictorio porque fija como cierto el incumplimiento de la cláusula octava y más abajo dice que no hubo incumplimiento al ser convalidada la situación por la arrendadora, cuestión que es totalmente falsa, ya que la arrendadora nunca tuvo conocimiento de la existencia de los nuevos socios al no ser notificada por la sociedad mercantil, sino que se entera del cambio de los socios cuando solicita la copa en el registro mercantil y se hace de su conocimiento el cambio en ese momento es decir 2017. Es falso que la arrendadora haya negociado con los nuevos socios los nuevos cánones de arrendamiento, al punto que los desconoce ene l libelo de demanda y reiteramos que las negociaciones se mantuvieron con el ciudadano JUAN CARLOS AL CHEIKH representante de la sociedad mercantil Baby Chitos, C.A., al momento de celebrar el contrato, así como también es falso que se le haya notificación del cambio y siendo este un hecho negativo se invierte la carga de la prueba y debe el demandado probar que si lo hizo.
(…omissis…)
PRIMERO: DECLARE SIN LUGAR la APELACIÓN INTENTADA POR LA PARTE DEMANDADA (…)
SEGUNDO: DECLARE CON LUGAR la ADHESIÓN A LA APELACIÓN intentada por la parte demandante ante este tribunal (…)
TERCERO: Como consecuencia de lasdeclaratoria previas, ORDENE A LA PARTE DEMANDADA HACER ENTREGA A LA PARTE ACTORA DELINMUEBLE ARRENDADO. LIBRE DE BIENES. DEUDAS DE CONDOMINIOY PERSONAS (…)”.

Seguidamente, la PARTE ACTORA, ciudadana URIMARE MUÑOZ, actuando en su propio nombre y representación, presentó ESCRITO DE INFORMES ante esta alzada en fecha 4 de octubre de 2018, mediante el cual adujo realizó un recuento de los hechos y afirmaciones expuestos en el escrito libelar, y alegó el vicio de incongruencia y error en la apreciación de la prueba incurrido –a su decir-en la sentencia recurrida, sosteniendo para ello que el a quo tomó en cuenta alegatos y pruebas que no podían probar fehacientemente el hecho de que la arrendadora estuviese notificada y que el arrendatario hubiese incumplido con la cláusula octava; acto seguido, realizó una transcripción de los hechos alegados en el escrito de adhesión a la apelación y solicitó, se declare sin lugar la apelación ejercida por la parte demandada, con lugar la adhesión a la apelación, y como consecuencia de ello, se ordene la entrega del inmueble arrendado.
Por su parte, el representante judicial de la PARTE DEMANDADA, presentó ESCRITO DE OBSERVACIONES A LOS INFORMES de la contraparte en fecha 17 de octubre de 2018 (inserto alos folio 215-227 del expediente), mediante el cual adujo que la incongruencia denunciada por la parte actora no está materializada, por cuanto el juez –a su decir- se circunscribió a los limites controversiales y tampoco silenció u omitió pronunciamiento alguno de la partes; asimismo, señaló que en cuanto al argumento que fueron “apreciadas mal las pruebas”, el mismo fue de manera genérica, sin especificar cuáles probanzas fueron valoradas incorrectamente y su relación con las contradicciones en las cuáles incurrió la recurrida. Seguidamente, expuso que la demandante falazmente aduce que no tuvo conocimiento de los nuevos socios de la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., sino hasta el año 2017, es decir, ocho (8) años después de la adquisición de las acciones, a pesar de que –a su decir- es un hecho admitido por la demandante el ajuste anual del canon arrendaticio, negociación que solo pudo llevarse a cabo con los representantes actuales de su mandante, y no con otra persona que no tiene ningún tipo de relación o interés en la relación contractual, y que a toda luces es un tercero ajeno a la presente causa. Además de esto, manifestó que el contrato se celebró intuito personaecon la empresa BABY CHITOS, C.A.,y no con otras u otras personas, por lo que insiste en que la cláusula octava es abusiva y violenta los principios generales del derecho societario, por lo que intentar desalojar a su defendida ocho (8) años después de darse por enterada del cambio de directiva, bajo la aseveración de que fue violentada la cláusula octava, demuestra la mala fe de la arrendadora en el desenvolvimiento normal de la relación contractual, solicitando se declare sin lugar la adhesión de la apelación ejercida por la parte actora y con lugar la apelación interpuesta por su poderdante.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de junio de 2018; a través del cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO fuere incoada por la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO contra la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., plenamente identificados en autos, y en consecuencia, ordenó la entrega del inmueble arrendado. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente:

Mediante libelo de demanda, la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO, procedió a demandar a la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., por DESALOJO; sosteniendo para ello que en su cualidad de arrendadora y propietaria de un local comercial ubicado en el Centro Comercial La Colina, situado en la planta o nivel “C2”, con un área de cuarenta y siete metros cuadrados con setenta y un decímetros cuadrados (47,71 mts2), celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil demandada, representada por la ciudadana JUAN CARLOS AL CHEIKH STRUBINGER y AMARILIS AMÉRICA OTERO DEL GIUDICE, en fecha 25 de abril de 2007, estableciendo la duración del contrato por dos (2) años contados a partir de la suscripción del mismo, estableciendo un (1) año de prórroga que culminaría el 14 de abril de 2010, transcurriendo dicha relación contractual con total normalidad por lo que –según su decir- de forma bilateral decidieron renovar el contrato quedando en vigencia todas las cláusulas contractuales como consecuencia de la tácita reconducción. Asimismo, sostuvo que anualmente se realizaron los ajustes al canon de arrendamiento de mutuo acuerdo, estableciendo hasta el 15 de diciembre de 2016, el monto de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00) por ese concepto, pero que a partir del mes de enero del año 2017 y hasta la fecha de la demanda la sociedad mercantil demandada se negó a pagar los cánones de arrendamiento encontrándose en estado de insolvencia al dejar de pagar el canon que corresponde a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2017, incumpliendo con la cláusula tercera del contrato lo cual supone la resolución por incumplimiento del mismo. Aunado a ello, señaló que fue pactado que el contrato era celebrado intuito personae, por lo cual prohibieron ceder, traspasar, subarrendar o transferir total o parcialmente los derechos que la arrendataria adquirió con el contrato, no sólo con respecto a la sociedad mercantil, sino que también la prohibición se extiende a sus socios, prohibiendo vender la compañía o cambiar sus socios, conforme a la cláusula octava del contrato, pero que no obstante a ello, en fecha 5 de mayo de 2009, los ciudadanos JUAN CARLOS CHEIKH y AMARILIS AMÉRICA OTERO, registraron acta de asamblea general extraordinaria de la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., donde ésta última, vendió sus acciones al ciudadano LUIS RAMÍREZ PADRINO, violando la cláusula octava del contrato; y además de ello, en fecha 23 de julio de 2013, los ciudadanos JUAN CARLOS CHEIKH y GEORGIS AL CHEIKH, vendieron sus acciones a la ciudadana MARIELA ALEXANDRA ROMERO ADRIAN, a través de acta de asamblea general extraordinaria, todo ello sin notificación de la arrendadora, por lo que fundamenta la presente demanda en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en sus literales “a” e “i”, solicitando se declare con lugar la acción de desalojo intentada, se ordene el desalojo inmediato del local comercial arrendado, libre de personas y bienes, y se condene en costas y gastos de la presente acción.
Por su parte, la apoderada judicial de la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., procedió a dar contestación a la demanda incoada en contra de su representada, aduciendo para ello que en fecha 15 de abril de 2007, su representada BABY CHITOS, C.A., inició una relación arrendaticia con la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ, sobre el inmueble descrito en el libelo, fijando el canon de arrendamiento en la cláusula tercera de común acuerdo por la cantidad de cincuenta y ocho mil treinta y cinco bolívares con setenta y un céntimo (Bs. 58.035,71) más la cantidad de seis mil novecientos sesenta y cuatro bolívares con veintinueve céntimos (Bs. 6.964,29) por concepto de IVA, lo cual hace un total de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00); seguidamente, negó, rechazó y contradijo que su mandante se encuentre en estado de insolvencia, ya que si bien el pago de los cánones de arrendamiento no pudieron sufragarse de manera personal por la negativa de la arrendadora a recibir los mismos, fueron –a su decir- válida y oportunamente consignados ante el tribunal de municipio bajo el No. D-2017-001, quedando demostrado el pago de los meses reclamados como insolventes, a saber, enero, febrero, marzo y abril del año 2017. Asimismo, señaló que si bien la demandante afirma que el contrato fue celebrado a intuito personae, lo hace sin entender que la persona contratante es la persona jurídica BABY CHITOS C.A., y no los antiguos o nuevos dueños de la misma, y por lo tanto, no existe ilicitud alguna en cuanto a quienes ejercen la representación de la prenombrada sociedad mercantil en cuanto a la persona jurídica contratante con la demandante, por lo que negó, rechazó y contradijo que la actora haya suscrito el contrato con los ciudadanos JUAN CARLOS AL CHEIK y AMARILIS AMÉRICA OTERO, y que su poderdante se encuentre ilegítimamente representada por los ciudadanos MARIELA ALEXANDRA ROMERO y LUIS RAMÍREZ PADRINO, llamándole la atención que una vez enterada la hoy demandante del traspaso y/o venta de las acciones a los actuales representantes de la empresa en el año 2009 y 2013, no haya realizado actuación alguna para aquel entonces, siendo -a su decir- dicha cláusula nula por ir en contra de normas de rango orgánico, y por ello no puede surtir efectos jurídicos validos, aún y cuando la demandante quiere darle otro sentido a lo que establece la cláusula en cuestión, por lo que negó, rechazó y contradijo el alegato desplegado por la actora referente a que fue violentada la cláusula octava del contrato suscrito, y finalmente solicitó que la presente demanda sea declara sin lugar.
Ahora bien, antes de emitir pronunciamiento alguno sobre el fondo de lo controvertido, esta juzgadora estima necesario efectuar las siguientes consideraciones sobre la admisión de la ADHESIÓN A LA APELACIÓN presentada ante esta alzada por la parte demandante, ciudadana URIMARE MUÑOZ CASTILLO, actuando en su propio nombre y representación, en fecha 4 de octubre de 2018, donde manifestó adherirse a la apelación ejercida por la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de junio de 2018.
En este sentido, en cuanto a las condiciones de procedencia de la apelación adhesiva previene el artículo 301 del Código de Procedimiento Civil que: “La adhesión a la apelación deberá formularse ante el Tribunal de alzada, desde el día en que éste reciba el expediente, hasta el acto de informes”; aunado a ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 281 de fecha 18 de abril de 2006, caso VELÁSQUEZ SIHAN ABDELBAKI KASSEM, expresó al respecto, lo siguiente:
“En base a lo antes expuesto, esta Sala declara que al no estar sometida la adhesión a la apelación a un lapso específico o a un término, sino a un estado procesal: el de segunda instancia, debe interpretarse que la parte actora actuó conforme a derecho, ya que la norma únicamente exige que la adhesión se interponga ante el juez de alzada desde el mismo momento en que el secretario da cuenta al juez superior del recibo del expediente y hasta que deban ser presentados los informes en la alzada, siempre que la parte que se adhiere formule las cuestiones que tengan por objeto la adhesión. En todo caso, de considerarse que el último de los escritos es complementario al primero, forzosamente debe concluirse que la adhesión a la apelación fue válidamente ejercida, ya que ambos escritos fueron interpuestos ante la alzada; esto dicho en otras palabras significa, que indistintamente que se trate de un complemento o un nuevo escrito presentado, lo significativo es que éstos fueron oportunamente consignados, y una vez cumplida esta condición, es obligatorio para los jueces de instancia examinar su contenido”. (Negrita de este Juzgado Superior)
De este modo, se impone observar que la apelación adhesiva formulada por la parte actora, ciudadana URIMARE MUÑOZ CASTILLO, fue presentada mediante escrito de fecha 4 de octubre de 2018, por ante este juzgado superior (Ver folios 201-202 del expediente), esto es, en el vigésimo (20º) día siguiente a la entrada en autos de la presente causa, lapso éste fijado por auto de fecha 6 de agosto de 2018, para la presentación de los informes respectivos, de acuerdo al calendario oficial de este tribunal, todo ello conforme con lo previsto en el artículo 301 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se evidencia del escrito in comento, que la parte actora fundamenta su adhesión a la apelación de la demandada -igualmente quejoso- contra la decisión de fecha 29 de junio de 2018, en cuanto a la declaratoria de sin lugar la demanda de desalojo fundamentada en el ordinal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; estableciéndose así claramente su objeto y la cuestión sobre la cual versa, lo cual hace admisible la adhesión, de conformidad con los artículos 302 y 187 del Código de Procedimiento Civil.-Así se decide.
Resuelto lo que antecede, es de puntualizar que este tribunal superior al momento de pasar a revisar la acción propuesta, se circunscribirá a examinar y emitir pronunciamiento sobre todo lo resuelto en la sentencia recurrida con excepción de la procedencia de la impugnación a la estimación de la demanda, ello en virtud del principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, el cual prohíbe al juez superior empeorar la situación del apelante en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte, o como ocurre en el caso de marras, cuando la actora no circunscribió su adhesión a la apelación sobre tal pronunciamiento; en efecto, por las razones antes expuestas quien aquí suscribe pasa a realizar las siguientes consideraciones:
Determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Centro Comercial La Colina, situado en la planta o nivel “C2”, con un área de cuarenta y siete metros cuadrados con setenta y un decímetros cuadrados (47,71 mts2), Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda;considera prudente pasar a analizar la norma que regula las acciones de esta naturaleza, razón por la que pasa de seguidas a transcribir el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.(Negrillas de este tribunal)

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprenden numerosas causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento; a saber, que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento, que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal, que haya cambiado el uso del inmueble, que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, entre otros; todo ello sin hacer distinción alguna entre un contrato celebrado a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.
Precisado lo anterior y adentrándonos al caso de marras, observamos que la parte actora en su escrito libelar señaló –entre otras cosas- que la arrendataria, sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., dejó de cancelar el canon de arrendamiento convenido correspondiente a los meses de enero. Febrero, marzo y abril del año 2017, además de incumplir con la cláusula octava del contrato al no notificar a la arrendataria del cambio de los socios o venta de las acciones de la empresa arrendataria; por lo que sostuvo que la demandada incurrió a su vez, en la comisión de las causales previstas en los literales “a”e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a grandes rasgos prevén como causales de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, y que el arrendatario haya incumplido cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme al contrato.
En tal sentido, a los fines de demostrar la procedencia de tales causales, esta juzgadora procede a pronunciarse en primer lugar sobre la FALTA DE PAGO invocada en el libelo de la demanda por la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO, quien manifestó la presunta insolvencia de la demandada en el pago del canon de arrendamiento acordado en la suma de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00) –hoy en día sesenta y cinco céntimos soberanos (Bs. S. 0,65)-, todo ello correspondiente al período comprendido entre el mes de enero hasta abril del año 2017.
Partiendo de ello, resulta oportuno indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que: “El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella (…)”. (Resaltados de esta alzada).De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que la demandada reconviniente, se encontraba obligada a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes.
Así mismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para la arrendataria con ocasión a al contrato de arrendamiento, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
Artículo 1.592.- “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar las pensiones de Arrendamiento en los términos convenidos.” (Resaltado de esta alzada)
Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para la hoy recurrente, un obligación de hacer ante la actora arrendadora, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora con apego a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, pasa de seguida a revisar los términos en los cuales las partes intervinientes en el presente proceso desarrollaron el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de abril de 2007, bajo el No. 36, tomo 45, de cuyo contenido -específicamente de su cláusula tercera- se desprende lo siguiente:
“(…)TERCERA: El canon de arrendamiento del inmueble objeto de este contrato para el primer año, es la cantidad de UN MILLON (sic) TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (1.300.000,00) los cuales se cancelarán de la siguiente manera: Los tres primeros meses se cancelarán por adelantado a la firma de este contrato, el resto de los meses, es decir a partir del cuarto mes se cancelarán por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) días de iniciados los treinta días (30) de cada mes, en el local del arrendamiento que deberán ser recaudados por LA ARRENDADORA, emitiendo correspondiente recibo, además de dicho canon LA ARRENDATARIA se obliga a pagar en caso de retardo en el pago del mencionado canon, una cantidad equivalente el (sic) Diez (sic) (10%) del mismo, pasados como sean los cinco días de plazo para cada mes. Queda entendido que el atraso de dos (2) o más mensualidades consecutivas de arrendamiento (una y en el segundo se tomará como vencido que haya transcurrido el día posterior a los cinco del plazo) dará lugar a considerar de pleno derecho RESUELTO el presente contrato y como consecuencia de ello “EL ARRENDADOR”, podrá solicitar la inmediata desocupación del inmueble y la correspondiente demanda por cobro de cánones, daños, mora e indexación monetaria. CANON PREFIJADO: El arrendamiento para el segundo año se estima en la cantidad de UN MILLON (sic) SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (1.600.000,00) y para la prórroga legal de UN MILLON (sic) NOVECIENTOS (1.900.000,00) (…)”

De allí, que la demandada, sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., en su condición de arrendataria estaba en la obligación de pagar dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, por mensualidades adelantadas, el canon de arrendamiento, que si bien se previno en la referida cláusula que tal obligación correspondería para el segundo año a la cantidad de un millón seiscientos mil bolívares (Bs. 1.600.000,00), no resulta un hecho controvertido en el presente juicio que el canon en cuestión ascienda a la suma de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00) mensual, puesto que ambas partes afirmaron en su respectivo escrito libelar y contestación a la demanda dicha circunstancia.- Así se precisa.
Así las cosas, en vista que el incumplimiento de la obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado, constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la demandada en su condición de arrendataria, tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil; se observa que la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A. –parte demandada-, en el curso del juicio, promovió CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS cursantes en el expediente signado con el No. D-2017-001, según nomenclatura del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda(folios 86-135 del expediente), del cual se desprende que la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A. (aquí demandada, en condición de arrendataria), procedió a consignar ante dicho órgano jurisdiccional los cánones de arrendamiento en ocasión al inmueble objeto de la presente controversia a favor de la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO (aquí demandante), por la suma de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), con respecto a los siguientes meses:
(1) En fecha 20 de enero de 2017, correspondiente al lapso del 15 de enero de 2017 al 15 de febrero de 2017;
(2) En fecha 16 de febrero de 2017, correspondiente al lapso del 15 de febrero de 2017 al 15 de marzo de 2017;
(3) En fecha 16 de marzo de 2017, correspondiente al lapso del 15 de marzo de 2017 al 15 de abril de 2017;
(4) En fecha 18 de abril de 2017, correspondiente al lapso del 15 de abril de 2017 al 15 de mayo de 2017; y,
(5) En fecha 25 de mayo de 2017, correspondiente al lapso del 15 de mayo de 2017 al 15 de junio de 2017.

Ahora bien, de la probanza que antecede se desprende que efectivamente la parte demandada canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a abril del año 2017, a favor de la actora; sin embargo, el tribunal de la causa determinó que por cuanto la parte demandada no impulsó la notificación con el pago de los emolumentos del alguacil comisionado alos efectos de participarle a la actora del inicio del proceso de consignaciones arrendaticias, debían tenerse tales pagos como “ilegítimamente efectuadas”, y por lo tanto, no libertarias del deber de pagar las mensualidades denunciadas como insolutas, todo ello con fundamento en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto, esta juzgadora debe precisar que para el momento en que se inició el proceso de consignaciones arrendaticias cursantes en el expediente signado con el No. D-2017-001, según nomenclatura del juzgado de la causa, a saber, en fecha 20 de enero de 2017, ya se encontraba en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418, del 23 de mayo de 2014, en cuyo artículo 27, estableció textualmente lo siguiente:
Artículo 27.- “El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
(…omissis…)
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendadores el organismo competente en materia de arrendamiento de inmuebles destinado al uso comercial (…)”. (Resaltado añadido)

Conforme a lo precedentemente transcrito, corresponderá al organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial, es decir, al Ministerio del Poder Popular para el Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), regular el procedimiento para efectuar las consignaciones arrendaticias en aquellos casos en que el arrendatario no pudiese efectuar el pago del canon de arrendamiento por causas imputables al arrendador. Sin embargo, mediante sentencia N° 1004 del 13 de agosto de 2015, la Sala político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, señaló que dado que el Ministerio del Poder Popular para el Comercio no ha creado la cuenta para la consignación del canon de arrendamiento al cual alude el artículo 27 anteriormente transcrito, los referidos cánones deberán consignarse en las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI); en caso de que dicha oficina no esté creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la consignación del canon de arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC), y en último lugar si en el sitio donde se encuentra ubicado el inmueble no existiere el Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito, recibirá las consignaciones de cánones de arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda; hasta tanto el aludido Ministerio cree la prenombrada cuenta para recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento de locales con uso comercial.
De esta manera, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), no ha publicado el procedimiento para recibir las solicitudes de consignación de cánones de arrendamiento de locales con uso comercial, por lo que tales consignaciones pueden efectuarse ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda, como efectivamente hizo la parte demandada en el presente juicio; sin embargo, a criterio de quien decide, ello no conlleva forzosamente a que sean aplicadas de manera supletoria las demás normas o disposiciones previstas en la derogada ley en cuanto al procedimiento de consignación arrendaticia, como realizó el tribunal de la causa, quien indebidamente aplicó el contenido del artículo 53 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así pues, la disposición derogatoria primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial señala lo siguiente:
Disposiciones Derogatorias Primera
“Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999”. (Resaltados añadidos).

En atención a ello, se desprende que, con la entrada en vigencia del referido Decreto-Ley, quedaron desaplicadas las disposiciones contenidas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario con respecto a los bienes regulados por ese Decreto, resultando un desacierto por parte del a quo aplicar el contenido del artículo 53 eiusdem, y por ende declarar como inválidas las consignaciones arrendaticias realizadas por la empresa demandada bajo el fundamento de la omisión de notificación al beneficiario por negligencia imputable al solicitante, cuando la vigente normativa no dispone ningún aspecto sobre ello; más aún cuando se desprende de las ACTUACIONES cursantes en el procedimiento de consignaciones arrendaticias en el expediente signado con el No. D-2017-001, según nomenclatura del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, que el mismo tribunal de la causa libró despacho de comisión al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda (vuelto del folio 117 del expediente),con motivo de la notificación de la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO, haciendo expresa constancia en el mismo que “(…) dada la naturaleza de la notificación, deberá dar cumplimiento a la presente comisión sin necesidad de impulso de ninguna de las partes(…)” (resaltado añadido); de ello se desprende claramente, que el tribunal comitente exoneró de cualquier obligación a la parte solicitante, sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., de impulsar la notificación del inicio del procedimiento de consignación arrendaticia a la demandante, así como del pago de los emolumentos del alguacil comisionado como se dispuso en la sentencia recurrida; por lo que resulta una clara contradicción de la sentenciadora de instancia quien le imputó al consignante la presunta omisión de la notificación al beneficiario, cuando en el despacho de comisión manifiestamente expresó que la misma debía ser cumplida por el comisionado sin impulso de ninguna de las partes.- Así se establece.
Asimismo, es necesario advertir que en la oportunidad de celebrarse la audiencia oral ante el tribunal de la causa, la representación judicial de la demandante, señaló que “(…) al no haberse citado a la parte interesada en este caso en mi representada la arrendadora, por lo cual dichas consignaciones deben tenerse como no realizada (…)” (resaltado del texto); al respecto, cabe indicar que en el procedimiento consignatario no hay lugar a emplazamiento alguno, pues el arrendador o beneficiario a nada se le emplaza, no existe allí contradictorio, por cuanto lo más que sirve la notificación que se hace es como información a fin de que el arrendador o propietario conozca el tribunal donde se encuentra la suma de dinero consignada y que puede, si lo considera así, disponer de la misma; de esta manera, siendo totalmente improcedente la citación de la parte beneficiaria en los procedimientos de consignación arrendaticia, se desecha del proceso los alegatos sostenidos por la parte actora sobre lo aquí dispuso.- Así se precisa.
Resuelto lo que antecede, y tomando en consideración los aspectos anteriormente señalados, esta juzgadora de las CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS cursantes en el presente expediente traídas por la parte demandada, observa que efectivamente la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2017, a favor de la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO, por la suma de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00) cada uno –hoy en día sesenta y cinco céntimos soberanos (Bs.S. 0,65)-, de lo que puede deducirse que no se insolventó de manera consecutiva durante los meses indicados en el libelo; por consiguiente, al quedar demostrado en el proceso que la parte demandada procedió a cancelar los meses demandados de manera sucesiva, es por lo que bajo tales razones quien aquí suscribe puede afirmar ateniéndose a lo alegado y probado en autos, que la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., no dejó de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, como afirmó la actora; por lo que consecuentemente, resulta IMPROCEDENTE la causal de desalojo invocada contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Siguiendo con este orden de ideas, tenemos que la parte actora a su vez procedió a demandar a la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., por INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, específicamente de la cláusula octava del contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de abril de 2007, bajo el No. 36, tomo 45, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
“(…) OCTAVA: El presente contrato se celebra Intuito (sic) Personae (sic) y en atención a ello; podrá “LA ARRENDATARIA” ceder, traspasar, subarrendar o en forma alguna transferir, total o parcialmente, los derechos que por medio del presente contrato ha adquirido, incluyendo la prohibición a vender la compañía ARRENDATARIA o cambiar sus socios, en venta u otra figura sin el conocimiento u aprobación a LA ARRENDADORA. En todo caso conviene expresamente que se consideran nulos e inexistentes cualquier cesión, transferencia o traspaso que en contravención con lo aquí determinado llegare a realizar “EL ARRENDATARIO”, siendo causa justificada para solicitar la desocupación de El (sic) Inmueble (sic) la contravención de la presente cláusula (…)”.

En este sentido, quien decide debe precisar que en atención al labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, observa que en el presente caso, las partes intervinientes en el juicio convinieron en la cláusula octava del contrato –entre otras cosas-, una causal de desocupación del inmueble arrendado ante la venta de la empresa arrendataria y/o el cambio de sus socios, en venta u otra figura, sin el conocimiento o aprobación de la arrendadora. Así pues, la parte actora afirmó en su libelo que los ciudadanos JUAN CARLOS AL CHEIKH STRUBINGER y AMARILIS AMÉRICA OTERO DEL GIUDICE, registraron en fecha 5 de mayo de 2009, acta de asamblea general extraordinaria de la sociedad mercantil demandada, mediante la cual la última de ellos vendió sus acciones al ciudadano LUIS RAMÍREZ PADRINO, sin notificación de la arrendadora; asimismo, señaló que no obstante a ello, en fecha 23 de julio de 2013, los ciudadanos JUAN CARLOS AL CHEIKH STRUBINGER y GEORGIS AL CHEIKH, vendieron sus acciones a la ciudadana MARIELA ALEXANDRA ROMERO, mediante acta de asamblea general extraordinaria de la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., todo ellosin notificación de la arrendadora, evidenciándose –a su decir- el incumplimiento del contrato.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, señaló en su escrito de contestación que la cláusula octava del contrato de arrendamiento es abusiva y por ende revestida de nulidad, toda vez que –a su decir- violenta los principios generales del derecho societario, y se encuentra en confrontación con el derecho constitucional de propiedad, indicando que “(…) no puede pretender la arrendadora que cualquier negocio que realice mi representada en su esfera jurídica, tenga que ser notificada del mismo (…)”; aunado a afirmó que“(…) llama la atención que una vez enterada la hoy demandante del traspaso y/o venta de las acciones a los actuales representantes de la empresa, en el año 2009 y 2013, no haya realizado actuación alguna para aquél entonces (…)”, manifestando incluso que en muchas oportunidades se produjeron ajustes al canon de arrendamiento, lo cual –a su decir- únicamente podía realizarse con los representantes legales de la empresa demandada.
En vistas de tales afirmaciones, esta juzgadora debe precisar que conforme al artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; además, el artículo 1.160 eiusdem, señala que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. Así, la doctrina ha establecido que la coercitividad de los contratos deriva de la autonomía de la voluntad de las partes, partiendo de la premisa que el contrato es un acto jurídico bilateral formado o constituido por el acuerdo de dos o más voluntades sobre un objeto jurídico de interés común, o tal como lo establece el artículo 1.133 del mismo Código, es “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”; en el cual las partes se obligan recíprocamente.
De esta manera, el principio de autonomía de la voluntad de las partes, es el poder que tienen los particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres; además, el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (artículo 1.264 Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
En este sentido, atendiendo la facultad de los jueces establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de interpretar los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, puede entonces advertirse que de la minuciosa revisión a la cláusula octava del contrato de arrendamiento que une a las partes intervinientes en el presente juicio, la intención delos otorgantes con miras a las exigencias de la ley, la verdad y de la buena fe, fue de mantener en todo momento el conocimiento cierto de los representantes legales de la empresa arrendataria, lo cual concertadamente pactaron mediante la notificación de la venta de la compañía o cambio de sus socios, siendo causa justificada para la desocupación del inmueble la omisión de ella.
Tales obligaciones establecidas con fundamento en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, en forma alguna trastoca los derechos constitucionales dela demandada al no contravenir normas de orden público, en razón de que contrariamente a lo señalado en la contestación a la demanda, no se obligó a la demandada a notificarle a la arrendadora de “…cualquier negocio…”que realice en su esfera jurídica, sino únicamente se pactó -en interpretación de este tribunal-, el deber de la arrendataria participarle a la actora de la venta de la empresa o en este caso, del cambio de los socios mediante la venta de sus acciones, lo cual en modo alguna atenta contra los principios generales del derecho societario, ya que lejos de esperar que la arrendadora autorice o no esa negociación, se busca es controlar o evitar un cambio subjetivo en la persona del arrendatario con el cambio de los socios originarios, por cuanto así fue la finalidad pactado; por ello, la venta de acciones de la sociedad arrendataria no consentida por la arrendadora, constituía un incumplimiento de los términos pactados en el contrato, y por tanto, genera consecuencias sólo en la negociación celebrada entre las partes intervinientes en el presente juicio, más no respecto a las demás obligaciones que fueren adquiridas con terceros, por lo que no resulta abusiva ni violatoria del orden público la cláusula bajo análisis, siendo forzoso desechar del proceso las defensas expuestas por la demandada sobre lo aquí resuelto.- Así se precisa.
En este orden de ideas, subsumiéndonos en las probanzas consignadas por la parte demandante, no impugnadas ni tachadas por la contraparte en su oportunidad, puede evidenciarse claramente que mediante ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA de la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., celebrada el 6 de marzo de 2009, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 5 de mayo de 2009, bajo el No. 33, Tomo 77-A, sdo, la accionista AMARILIS AMERICA OTERO DEL GUIDICE, vende sus acciones al ciudadano LUIS RAMÍREZ PADRINO; asimismo, del ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA de la sociedad mercantil demandada celebrada el 30 de mayo de 2013, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 23 de julio de 2013, bajo el No. 23, Tomo 72-A, sdo, se desprende que el accionista GEORGES AL CHEIKH, vende sus acciones a la ciudadana MARIELA ALEXANDRA ROMERO ADRIAN(folios 13-26 del expediente).
Aunado a ello, de la revisión a las actuaciones cursantes en autos no se desprende que la venta de las acciones de los integrantes de la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., mediante las actas de asambleas anteriormente descritas, y las cuales produjeron el cambio de sus socios originarios, haya sido participado o notificado mediante instrumento o medio alguno a la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO, lo cual además no fuere contradicho por la parte demandada, quien si bien negó tal obligación, lo realizó bajo el fundamento de que la cláusula octava del contrato de arrendamiento era inválida, siendo ello desechado por esta alzada ut supra; sumado a esto, la apoderada judicial de la demandada sostuvo que la actora esperó casi ocho (8) años desde de la venta de tales acciones para demandar, manifestando incluso que en muchas oportunidades se produjeron ajustes al canon de arrendamiento, lo cual –a su decir- únicamente podía realizarse con los representantes legales de la empresa demandada. Sin embargo, no quedó probado de los autos que la actora haya tenido conocimiento desde el mismo momento en que fueron celebradas las actas de asamblea en cuestión del cambio de los socios de la empresa arrendataria, así como tampoco que los aumentos de la pensión arrendaticia hayan sido pactados con los representantes legales de la empresa demandada, por cuanto si bien en principio ello se presume, no es óbice que la arrendataria autorice a un tercero para tal acuerdo, y menos aún ello puede implicar que la demandante conozca la venta de las acciones; evidenciándose incluso que la representación judicial de la parte demandada únicamente promovió a los fines de demostrar sus afirmaciones, la PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco Nacional de Crédito (BNC), de cuyas resultas (cursantes a los folios 170-173 y 175-180 del expediente) únicamente se desprende la expedición de cheques por la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., firmados por sus representantes legales, lo cual no implica necesariamente que éstos sean sus socios, por cuanto la persona jurídica (en la persona de su representante) puede válidamente autorizar a un tercero que puede o no ser accionista de la empresa, para expedir tales cheques; por lo que forzosamente, debe desecharse del proceso los alegatos en cuestión sostenidos por la parte demandada.- Así se precisa.
En efecto, bajo tales razones quien aquí suscribe puede afirmar ateniéndose a lo alegado y probado en autos, y buscando el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, que la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., INCUMPLIÓ con la obligación bajo análisis, tal como lo alegó la demandante; pues evidentemente la venta de las acciones de la empresa que produjo el cambio de los socios originarios para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, se realizó en contravención a lo convenido, es decir, sin el consentimiento de la arrendadora, lo que –como ya se dijo- constituye un incumplimiento palpablemente dela cláusula octava del contrato en cuestión; por lo que consecuentemente, se hace procedente la causal de desalojo invocada ante el incumplimiento de la arrendataria de las obligaciones que le corresponden conforme al contrato, en atención al literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Asimismo, con respecto al alegato de la actora referido al incumplimiento de la cláusula décima séptima del contrato de arrendamiento por la accionada, debe advertirse que de la revisión efectuada al fallo proferido por el tribunal de la causa en fecha 29 de junio de 2018, se evidencia que el a quo hizo constar que la misma “(…) está redactada en una forma tan deficiente, con notorios errores materiales, que impide que surta efecto alguno (…)”; de esta manera, si bien la parte actora se adhirió a la apelación ejercida por la parte demandada, circunscribió su recurso únicamente en la declaratoria sin lugar de la causal de desalojo contenida en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, respecto al incumplimiento de la cláusula octava del contrato, por lo que teniendo en consideración que la situación de la parte demandada como apelante no puede ser desmejorada en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte, o en este caso, cuando la parte contraria limitó su apelación a otros aspectos, ello conforme al principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, consecuentemente, esta alzada se encuentra impedida de verificar el incumplimiento o no de la cláusula décima séptima alegado por la parte demandante en su libelo.-Así se establece.
Por último, no puede pasar por alto esta juzgadora que en el escrito de adhesión a la apelación presentado ante esta alzada por la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO, solicitó en su parte in fine que se ordena a la parte demandada la entrega material del inmueble arrendado libre de bienes, personas y de“(…) DEUDAS DE CONDOMINIO (…)”; sin embargo, quien la presente causa resuelve estima prudente precisar que los alegatos de hechos nuevos conciernen a hechos relativos al fondo de la causa, vale decir, aquellos que de acuerdo al debate o traba de la litis vienen a constituir el tema a resolver; por lo tanto, para que los mismos sean válidos y a fin de resguardar el derecho a la defensa de las partes, nuestra legislación ha señalado el límite de la oportunidad procesal para promoverlos, de modo que los alegatos de nuevos hechos no puedan producirse en cualquier fase y estado del proceso, así pues el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
Artículo 364.- “Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención ni las citas de terceros a la causa.”
Del contenido de dicha norma se desprende que los límites de la litis se fijan en el libelo de demanda y en la contestación de demanda, pues concluidos dichos plazos no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos relativos al fondo de la controversia; es el caso que, tal criterio ha sido reiterado por el Tribunal Supremo de Justicia en numerosas decisiones, a través de las cuales ha precisado que los únicos alegatos que se pueden esgrimir fuera del libelo y de la contestación, son aquellos relacionados con los hechos propios del proceso y no relacionados con el fondo de la controversia, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso. Así las cosas, con apego a ello y en vista que de las actas que conforman el presente expediente, específicamente del libelo de la demanda se desprende que la actor en tal oportunidad solamente peticionó la entrega material del inmueble arrendado libre de bienes y personas, ello sin hacer en ningún momento solicitud de la solvencia de deudas de condominio; consecuentemente, este tribunal puede afirmar que la demandante procuró traer tales pretensiones nuevas al proceso fuera de la oportunidad procesal prevista para ello, por lo que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, se debe DESECHAR el pedimento en cuestión.- Así se establece.
Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literal “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual prevé como causal de desalojo que el arrendatario haya incumplido cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme al contrato; consecuentemente, este tribunal superior debe declarar PROCEDENTE en derecho la acción de DESALOJO interpuesta por la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO, contra la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., y como consecuencia de ello, la prenombrada empresa deberá DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL a la demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial situado en la planta o nivel “C2” del centro comercial denominada Centro La Colina, local “C2-09”, ubicado enla avenida Paseo de Los Andes, Urbanización Residencial Las Minas, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y personas.- Así se establece.
Por las razones antes expuestas, este juzgado superior declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado EDGAR ALEXANDER GARCÍA ZERPA en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de junio de 2018; y PARCIALMENTE CON LUGAR la adhesión a la apelación interpuesta por la ciudadana URIMARE MUÑOZ CASTILLO, actuando en su propio nombre y representación. Por consiguiente, se REVOCA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo la referida decisión, y se declara PARCIALMENTE CON LUGAR de la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO, contra la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., y como consecuencia de ello, la prenombrada empresa deberá DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL a la demandante, del inmueble objeto del presente juicio, bajo la causal prevista en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
VII
DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el abogado EDGAR ALEXANDER GARCIA ZERPA en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., contra la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de junio de 2018; y PARCIALMENTE CON LUGAR la ADHESIÓN A LA APELACIÓN interpuesta por la ciudadana URIMARE MUÑOZ CASTILLO, actuando en su propio nombre y representación.
SEGUNDO: se REVOCA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de junio de 2018; y en tal sentido, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR de la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana URIMARE COROMOTO MUÑOZ CASTILLO, contra la sociedad mercantil BABY CHITOS, C.A., plenamente identificados en autos, bajo la causal prevista en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y por consiguiente, se ordena la entrega material del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial situado en la planta o nivel “C2” del centro comercial denominada Centro La Colina, local “C2-09”, ubicado en la avenida Paseo de Los Andes, Urbanización Residencial Las Minas, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y personas.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas.
Se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintiuno (21) días del mes de marzo del año dos mil diecinueve (2019). Años 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
ZBD/lag.-
Exp. Nº 18-9418.