REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA 209º y 160º JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Acumulado) PARTE DEMANDANTE: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA (†), venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-1.592.113. Abogados en ejercicio JOSÉ ANTONIO PESTANA LINO, MARIBEL DOS RAMOS TEIXEIRA y HENDRIK JOSÉ TORRES CHIRINOS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 29.134, 44.594 y 113.332, respectivamente. Ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-6.314.378 y V-10.480.510, respectivamente. Abogados en ejercicio HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS y HUNGRÍA MAYTRELLI CARO FERRER, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 41.077 y 82.153, respectivamente. JUICIO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (Acumulado) PARTE DEMANDANTE: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-6.314.378 y V-10.480.510, respectivamente. Abogados en ejercicio HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS y HUNGRÍA MAYTRELLI CARO FERRER, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 41.077 y 82.153, respectivamente. Ciudadanos VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SÁNCHEZ, FERNANDO CLARET ANTONETTI BOADA, FERNANDO MARCELO ANTONETTI BOADA, FERNANDO ANTONIO ANTONETTI BOADA y AGUEDA MARGARITA DEFENSORA JUDICIAL DEL RESTO DE LOS CODEMANDADOS APODERADOS JUDICIALES DE LA CIUDADANA VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SÁNCHEZ: ANTONETTI BOADA, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V- 4.172.015, V-4.172.016, V-4.772.803, V-5.301.944 y V-5.535.431, respectivamente; en su carácter de herederos conocidos de la causante VIOLETA REMIGIDA BOADA DE ANTONETTI (†), quien era venezolana y titular de la cédula de identidad No. V- 1.754.473. Abogada en ejercicio IRENE VICTORIA ESCAURIZA OROPEZA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 245.809. Abogados en ejercicio JOSÉ ANTONIO PESTANA LINO y MARIBEL DOS RAMOS TEIXEIRA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 29.134 y 44.594, respectivamente EXPEDIENTE No: 19-9595. I ANTECEDENTES. Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicio HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos, en fecha 9 de agosto de 2019, a través del cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL incoaran los prenombrados contra los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana VIOLETA BOSADA DE ANTONETTI, ya identificados. En fecha 1º de octubre de 2019, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó el tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última de las notificaciones, para que tuviera lugar la audiencia oral prevista en la referida ley. Practicadas las notificaciones a que se hace referencia en el particular que antecede, se evidencia que en fecha ocho (08) de noviembre del año en curso, se llevó a cabo la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la ley que regula la materia en cuestión; así las cosas, esta alzada procede a dictar el fallo bajo los siguientes términos y consideraciones: II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA. (Juicio acumulado: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO) PARTE ACTORA: Mediante libelo de demanda presentado en fecha 16 de junio de 2010, la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA (†), asistida por la abogada MARIBEL DOS RAMOS TEIXEIRA, procedió a demandar a los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente: 1. Que mediante documento otorgado ante la Notaría Pública Trigésimo Segunda del Municipio Libertador en fecha 17 de junio de 2008, anotado bajo el No. 49, Tomo 62, su apoderada VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SÁNCHEZ, celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, a tiempo determinado sobre un inmueble destinado a vivienda distinguido con el No. 101, ubicado en la décima (10º) planta del edificio “Residencias Suzanne”, situado en el lugar denominado Don Blas, Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda. 2. Que en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, se fijó el canon por el periodo de un (1) año, por la cantidad de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), suma ésta que los arrendatarios se obligaron a cancelar con toda puntualidad por mensualidades adelantadas, los cinco (5) primeros días de cada mes; asimismo, indicó que en la misma cláusula se previno que la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento dará derecho a la arrendadora a cobrar a los arrendatarios los intereses moratorios. 3. Que los hoy demandados adeudan la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre del año 2009 hasta junio del año 2010 (inclusive), a razón de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) cada mes, encontrándose –a su decir- insolventes para la fecha, siendo inútiles todas las gestiones de dinero por vía extrajudicial. 4. Que por lo antes indicado, es por lo que ocurre a demandar a los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, para que convengan o a ello sea condenados por el tribunal en lo siguiente: (i) la resolución del contrato de arrendamiento; (ii) la inmediata entrega material del inmueble arrendado; (iii) pagar la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), por concepto de daños y perjuicios causados por los cánones insolutos; (iv) pagar los cánones de arrendamiento que se causen a partir del mes de julio de 2010 (inclusive) hasta que se dicte la sentencia definitiva; (v) los intereses de mora; y, (vi) pagar las costas procesales y los honorarios profesionales. 5. Estimó la presente demanda en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), equivalentes a 123,07 unidades tributarias. 6. Finalmente, solicitó que la demanda sea admitida, tramitada conforme a la ley y declarada procedente en la definitiva. PARTE DEMANDADA: Mediante escrito presentado en fecha 10 de agosto de 2016, el abogado HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, procedió a oponer las cuestiones previas contenidas en los ordinales 8º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y asimismo, dio contestación a la demanda incoada en contra de sus defendidos, sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente: 1. Que como previo pronunciamiento, solicita se declare inadmisible la demanda por carecer la parte actora, ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, de falta de cualidad para intentar la presente acción, ya que la prenombrada –a su decir- no es la propietaria del inmueble arrendado. 2. Que en la presente causa se extinguió la instancia por perención de conformidad con lo previsto en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto desde el 18 de junio de 2010, fecha en que se admitió la demanda, hasta el día 20 de julio de 2010, fecha en que se consignaron los emolumentos al alguacil, transcurrieron más de treinta (30) días. 3. Que sus defendidos ocupan el inmueble descrito en el libelo mediante contrato de comodato celebrado en fecha 15 de marzo de 1.997, suscrito con la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, pero con la salvedad que sus mandantes cancelaban mensualmente por la ocupación del inmueble, es decir, cánones de arrendamiento. 4. Que sus defendidos suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento por el mismo apartamento con la ciudadana VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI, actuando en nombre y representación de la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública Trigésimo Segunda del Municipio Libertador en fecha 17 de junio de 2008, anotado bajo el No. 49, Tomo 62. 5. Que la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, para el momento en que celebró el contrato de comodato con sus defendidos, era la propietaria del inmueble hasta el 10 de marzo de 2004, cuando vendió el bien a la ciudadana VIOLETA BOADA DE ANTONETTI, por lo que –a su decir- para el momento en que suscribió el contrato de arrendamiento, la prenombrada no tenía cualidad para ello. 6. Que es cierto que sus mandantes en su condición de arrendatarios pactaron como canon de arrendamiento la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00), lo cual se obligaron a cancelar con toda puntualidad, como lo han hecho. 7. Que ha sido la arrendadora quien –a su decir- ha incumplido el contrato de arrendamiento por cuanto no ha cancelado el condominio y las cuotas extras del mismo, lo cual han tenido que honrar sus defendidos desde el año 2010 hasta el momento. 8. Que es los arrendatarios han honrado su obligación de pagar el canon de arrendamiento pactado desde el 17 de junio de 2008 hasta el mes de abril de 2010, fecha en la cual –a su decir- la arrendadora, por medio de su apoderada, notifica a sus defendidos por correo electrónico que había cerrado la cuenta bancaria, por lo que a los fines de no caer en mora, sus mandantes empezaron a cancelar los condominio del apartamento que era obligación de la arrendadora, lo cual han realizado desde el mes de mayo de 2010 hasta los actuales momentos. 9. Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento intentada por quien no es la propietaria; asimismo, indicó que los arrendatarios han cancelado los cánones de arrendamiento hasta que fue cerrada la cuenta bancaria, momento a partir del cual procedieron a cancelar los recibos de condominio insolutos. 10. Que existe inepta acumulación de pretensiones, por cuanto la parte actora solicitó el pago de las costas procesales y los honorarios de abogado, por lo que pide se declare inadmisible la presente demanda. Aunado a ello, en el mismo escrito de contestación a la demanda, el apoderado judicial de los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, procedió a RECONVENIR a la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA (†), por DAÑOS Y PERJUICIOS, sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente: 1. Que la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA (†), no es la propietaria del apartamento objeto de la presente acción, y por ende no tiene cualidad para intentar el juicio en cuestión, evidenciándose con ello –a su decir- la intención de perjudicar a sus mandantes como de hecho lo ha hecho con la demanda intentada, causando un daño moral y patrimonial a éstos al haberlos inducidos y forzados prácticamente a hacerse parte en el juicio sin ningún tipo de motivo que lo justificase, para responder a la temeraria demanda intentada en su contra. 2. Que procede a reconvenir a la parte demandante para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente: “…PRIMERO: Que la errada y temeraria demanda intentada no es procedente en este caso, por haber demandado La (sic) Resolución (sic) de un Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) sin tener cualidad para ello (…) SEGUNDO: En cancelar los costos y costas de la presente Reconvención (sic)…”. 3. Finalmente, estimó la reconvención en la cantidad de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00), equivalente a 49,19 unidades tributarias; y solicitó que sea declarada sin lugar la demanda intentada. (Juicio acumulado: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIA) PARTE DEMANDANTE: Mediante libelo de demanda presentado en fecha 2 de agosto de 2016, el abogado HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, procedió a demandar a los ciudadanos VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SÁNCHEZ, FERNANDO CLARET ANTONETTI BOADA, FERNANDO MARCELO ANTONETTI BOADA, FERNANDO ANTONIO ANTONETTI BOADA y AGUEDA MARGARITA ANTONETTI BOADA, en su carácter de herederos conocidos de la causante VIOLETA BOADA DE ANTONETTI (†), por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente: 1. Que sus mandantes en fecha 15 de marzo de 1.997, suscribieron un contrato de comodato con la ciudadana MIRIAN ENCARNACIÓN BOADA (†), sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 101, ubicado en la décima (10º) planta del edificio “Residencias Suzanne•, situado en el lugar denominado Don Blas, Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda, pero con la salvedad de que los comodatarios cancelaban mensualmente por la ocupación del inmueble como cánones de arrendamiento. 2. Que la ciudadana MIRIAN ENCARNACIÓN BOADA (†), propietaria del inmueble según documento de propiedad registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 5 de febrero de 1980, inserto bajo el No. 03, protocolo primero, tomo 24, procedió a vender el inmueble a la ciudadana VIOLETA BOADA DE ANTONETTI (†), mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda en fecha 10 de marzo de 2004, anotado bajo el No. 31, Tomo 14, y posteriormente protocolizado, ante el Registro Público del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 23 de abril de 2013, inscrito bajo el No. 2013.220, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 232.13.13.1.3753. 3. Que una vez vendido el apartamento antes descrito, la ciudadana MIRIAN ENCARNACIÓN BOADA (†), sin tener cualidad de propietaria, suscribió con sus mandantes un contrato de arrendamiento por el mismo apartamento en fecha 17 de junio de 2008. 4. Que vista la venta efectuada del apartamento, sus mandantes tiene el derecho preferente para adquirir el mismo por cuanto cumplen –a su decir- con los requisitos exigidos en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que los arrendatarios se encuentran solventes en todas y cada una de los pagos del canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato de comodato sustituto y durante el contrato de arrendamiento celebrado el 17 de junio de 2008 hasta el mes de enero de 2011. 5. Que vista la imposibilidad de sus defendidos de seguir depositando los cánones de arrendamiento por haber sido cerrada la cuenta bancaria, y por cuanto la arrendadora no ha participado la nueva cuenta, es por lo que procedieron a cancelar los recibos de condominios del apartamento que era obligación de la arrendadora, lo cual han honrado desde el mes de mayo de 2010 hasta el mes de junio de 2016. 6. Que la propietaria del inmueble nunc ale notificó a sus mandantes su voluntad de venderle el apartamento objeto del juicio, expresándole su derecho de preferencia, sino todo lo contrario, sus mandantes se enteraron que el apartamento que ocupan había sido vendidos recientemente cuando otorgan poder al abogado que suscribe y revisa el expediente de resolución de contrato intentado en contra de sus defendidos. 7. Fundamentó el presente juicio en los artículo 131 al 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda concatenados con el artículo 1.546 del Código Civil. 8. Estimaron la demanda en la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) equivalente a 282,48 unidades tributarias. 9. Que en virtud de lo expuestos, procede a demandar por retracto legal a los herederos conocidos y desconocidos de la causante VIOLETA BOADA DE ANTONETTI (†), para que convenga o en su defecto así lo declare el tribunal: “…PRIMERO: En la SUBROGACION (sic) a favor de mis mandantes (…) en el Apartamento (sic) dado en venta por la ciudadana difunta Miriam Encarnación Boada (…) a la comprador ciudadana Violeta Boada de Antonetti (…) SEGUNDO: En cancelar las costas y costos del proceso…”. 10. Por último, solicitó que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva. PARTE DEMANDADA: Mediante escrito presentado en fecha 27 de mayo de 2019, la abogada IRENE ESCAURIZA OROPEZA, actuando en su carácter de defensora judicial de los ciudadanos VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SÁNCHEZ, FERNANDO CLARET ANTONETTI BOADA, FERNANDO MARCELO ANTONETTI BOADA, FERNANDO ANTONIO ANTONETTI BOADA y AGUEDA MARGARITA ANTONETTI BOADA, en su carácter de herederos conocidos de la causante VIOLETA BOADA DE ANTONETTI (†), procedió a contestar la demanda incoada en contra de sus defendidos, sosteniendo para ello, lo siguiente: “(…) Puesto que no dispongo de hecho que pueda oponer a los que se invocan como soporte de la acción deducida. No obstante y en función de la representación que ostento, niego, rechazo y contradigo, tantos los hechos como el derecho invocado por la parte actora, por lo que me opongo formalmente a las solicitudes contenidas en su escrito. De esta manera, expongo mis alegatos y en la presente causa y así pido sea considerado y valorado por el Tribunal (sic). Ante esta situación, en vista que no he podido procurar o hacerme de alguna prueba que obre son sobre mis defendidos, a todo evento y con el debido respeto, a esta instancia jurisdiccional, en ejercicio al Derecho (sic) a la Defensa (sic) de VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SANCHEZ, FERNANDO CLARET ANTONETTI BOADA, FERNANDO MARCELO ANTONETTI BOADA, FERNANDO ANTONIO ANTONETTI BOADA, AGUEDA M. ANTONETTI BOADA, el merito (sic) favorable que se desprende en los autos a favor de mis representados (…)”. III DE LA SENTENCIA RECURRIDA. Fijada la oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio en el presente asunto, una vez acumuladas las causas de resolución de contrato y retracto legal arrendaticio, se observa que fue levantada acta en fecha 2 de agosto de 2019, en la cual se declaró extinguido el procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la ciudadana VIOLETA ANTONETTI DE SÁNCHEZ, por incompetencia a la audiencia; seguidamente, al momento de publicarse el fallo íntegro, el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de los Altos, mediante sentencia de fecha 9 de agosto de 2019, adujo las siguientes consideraciones: “(…) Ahora bien, adentrándonos a las circunstancias propias del caso de autos, y partiendo de las probanzas que fueron aportadas por la parte actora, específicamente de las que esta juzgadora apreció y valoró, a saber: (…omissis…) puede quien aquí suscribe afirmar que los demandantes incumplieron con la carga de demostrar los extremos exigidos en el ordenamiento jurídico venezolano, para la procedencia del retracto legal arrendaticio demandado, e incluso, incumplieron con su obligación de demostrar las afirmaciones de hecho realizadas en el escrito libelar, en lo que respecta al supuestos contrato de comodato en virtud del cual presuntamente ocupaban el inmueble objeto de la acción antes de éste ser enajenado por la ciudadana MRIAM BOADA, por el cual según sus dichos realizaban pagos mensuales. Todo ello en virtud que, la difunta MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, dio en venta a la también difunta VIOLETA BOADA DE ANTONETTI, el inmueble objeto de la presente acción a través de documento de compra venta autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado (sic) Miranda en fecha 10 de marzo de 2004, protocolizado ante el Registro del Municipio Los Salias del Estado (sic) Miranda en fecha 23 de abril de 2013; siendo posteriormente el mencionado inmueble dado en arrendamiento a los ciudadanos SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, esto es, mediante contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador en fecha 17 de junio de 2008. En tal sentido, siendo que para el momento en que la difunta VIOLETA BOADA DE ANTONETTI, adquirió la propiedad del inmueble objeto de la presente acción, esto es, en el año 2004, aun no existía con respecto a los hoy demandantes una relación arrendaticia, mal pueden éstos pretender subrogarse en el instrumento traslativo de dicho propiedad; en efecto, por las razones antes expuestas y en virtud de que el ejercicio del retracto legal arrendaticio como derecho, le corresponde únicamente al arrendatario a tenor de lo dispuesto en el citado artículo 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que en el caso de marras no se reúnen los extremos necesarios para la procedencia de la presente acción, y por tal motivo debe ser declarada SIN LUGAR la pretensión planteada, como efectivamente será declarado en el dispositivo.- Así se decide. V DECISIÓN Por las razones antes expuestas, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la demanda que por concepto de RETRACTO LEGAL interpusieron los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN (…) contra los HEREDEROS DE LA DIFUNTA CIUDADANA VIOLETA BOADA DE ANTONETTI, a saber: ciudadanos VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SANCHEZ, FERNANDO CLARET ANTONETTI BOADA, FERNANDO MARCELO ANTONETTI BOADA, FERNANDO ANTONIO ANTONETTI BOADA, AGUEDA ANTONETTI BOADA Y SUS HEREDEROS DESOCNOCIDOS. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora (…)”. IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Revisadas las actas que conforman el presente expediente, quien aquí suscribe observa que en la oportunidad fijada por este tribunal para llevarse a cabo la audiencia oral de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el abogado HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, se limitó a ratificar en todas y cada una de sus partes, las actuaciones presentadas por su persona en el presente proceso e igualmente, ratificó el escrito de apelación; acto seguido, la abogada IRENE ESCAURIZA OROPEZA, defensora judicial de la parte co-demandada, ciudadanos FERNANDO CLARET ANTONETTI BOADA, FERNANDO MARCELO ANTONETTI BOADA, FERNANDO ANTONIO ANTONETTI BOADA y AGUEDA MARGARITA ANTONETTI BOADA, ratificó las actuaciones que realizó para contactar a sus defendidos, señalando que aun cuando el codemandado, FERNANDO MARCELO ANTONETTI BOADA, se comunicó con su persona vía telefónica, no la volvió a contactar para ejercer sus defensas. Finalmente, la abogada MARIBEL DOS RAMOS, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SÁNCHEZ, durante la audiencia oral ante esta superioridad, únicamente ratificó la decisión recurrida y solicitó se declarara sin lugar la acción. En consecuencia, visto las afirmaciones expuestas por las partes, se procede a pronunciarse respecto a la procedencia o no del recurso de apelación ejercido, bajo los siguientes términos: En primer lugar, es preciso establecer que el poder de revisión de la sentencia por parte del juez de alzada, no sólo se circunscribe al análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, sino que el mismo va más allá en virtud del principio procesal “IURA NOVIT CURIA”; del cual se desprende que el juez dada la majestad del cargo que recae en su persona conoce del derecho, incluso del no alegado, pudiendo de esta manera observar oficiosamente todas las actuaciones procesales realizadas ante el tribunal de la causa que pudieran sobrellevar la infracción de normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad, reposición, revocatoria, etc., de la sentencia sometida a su decisión. No obstante a ello, si bien el principio reformatio in peius impide al juez de alzada, de que empeore la situación del apelante, en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte, es de puntualizar que el carácter de este principio no es absoluto, en virtud de que cuando el juez detecta la violación de normas de orden público está en la obligación de pronunciarse al respecto, por lo que la conducta de los litigantes no vincula al jurisdicente (Ver. Sentencia N° 173, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de mayo de 2010, caso de Alida Leonetti contra Pablo Curiel, expediente N° 09-658). En tal sentido, siendo que el ordenamiento jurídico constitucional está orientado a resguardar el debido proceso, el derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva, derechos éstos que son inherentes a todos los ciudadanos y que deben ser garantizados y protegidos en todo grado y estado del proceso, lo cual constituye sin duda alguna la base sobre la cual se erige el Estado Democrático de Derecho y Justicia consagrado en nuestra Carta Magna; consecuentemente, esta alzada estima necesario realizar una breve síntesis de las actas que conforman el presente expediente, de la siguiente manera: 1. En fecha 16 de junio de 2010, la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA (†), asistida de abogado, demandó por resolución de contrato de arrendamiento a los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN (folios 1-3, I pieza). 2. En fecha 18 de junio de 2010, el tribunal de la causa admite la presente demanda y ordena el emplazamiento de la parte demanda para que contesten al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación (folio 36, I pieza). 3. En fecha 23 de septiembre de 2010, el alguacil del tribunal de la causa hace constar que citó de manera personal al codemandado, ciudadano JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO, quien recibió la compulsa y firmó el recibo correspondiente; asimismo, hizo constar mediante diligencia de fecha 8 de octubre de 2010, de la imposibilidad de citar a la codemandada, ciudadana DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, por lo que consignó la compulsa respectiva (folio 43-45, I pieza). 4. Mediante auto de fecha 13 de octubre de 2010, el tribunal de la causa acordó -previa solicitud de la parte actora- librar cartel de citación a la codemandada, ciudadana DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; cuyas publicaciones se hicieron constar en el expediente en fecha 2 de noviembre de 2010 (folios 52 y 55-58, I pieza). 5. En fecha 29 de noviembre de 2010, comparece el ciudadano JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO, a los fines de solicitar copia certificada del expediente (folio 60, I pieza). 6. En fecha 20 de enero de 2011, el alguacil del tribunal de la causa, realizó la publicación del cartel de citación librado en el domicilio de la codemandado (folio 65, I pieza). 7. En fecha 18 de febrero de 2011, el tribunal cognoscitivo designó como defensor judicial de la codemandada, ciudadana DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, a la abogada KARINA PEREIRO GONZÁLEZ, ordenando su respectiva notificación (folios 65-66, I pieza). 8. En fecha 16 de mayo de 2011, el tribunal de la causa declaró la suspensión de la causa desde el 6 de mayo de 2011 hasta tanto conste en autos la decisión dictada por el ente administrativo competente (folio 69, I pieza). 9. En fecha 27 de mayo de 2013, la parte actora consignó las resultas del proceso administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, quien exhortó al a quo a reactivar el proceso judicial; ante ello el tribunal de la causa mediante auto de fecha 31 de mayo de 2013, ordenó notificar a la parte demandada para la reanudación de la causa (folios 70-76, I pieza). 10. En fecha 5 de febrero de 2014, comparece a los autos la ciudadana VIOLETA ANTONETTI DE SÁNCHEZ, a los fines de hacer constar el fallecimiento ab intestato de la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA (†); asimismo, señaló que la prenombrada vendió el inmueble objeto del juicio a la ciudadana VIOLETA BOADA DE ANTONETTI, quien también falleció en octubre de 2013, y solicitó se notifique a la parte demandada (folios 78-107, I pieza). 11. Mediante auto de fecha 14 de febrero de 2014, el tribunal de la causa negó la petición de la ciudadana VIOLETA ANTONETTI DE SÁNCHEZ, señalando que la prenombrada no señala el carácter con el que actúa (folios 108-109, I pieza). 12. En fecha 13 de noviembre de 2014, comparece la ciudadana VIOLETA ANTONETTI DE SÁNCHEZ, y consigna declaración sucesoral de la causante VIOLETA BOADA DE ANTONETTI; ante ello, el a quo mediante auto de fecha 3 de diciembre de 2014, declaró lo siguiente: “(…) en virtud de que la diligenciante demostró su legitimidad activa con los documentos consignados (…) lo procedente en derecho es notificar a los ciudadanos Jesús Santiago De León caro Ferrer y Deysi Miyurbi Castro Guillén de la continuidad del presente juicio, el cual, por motivo del fallecimiento de la demandante y de la posterior propietaria del inmueble alquilado, es actualmente seguido por la coheredera de este última, Violeta Antonetti de Sánchez (…)” (folios 110-125, I pieza). 13. Mediante auto de fecha 31 de mayo de 2016, el tribunal de la causa designó como defensor judicial de la parte demandada, al abogado LEONARDO VILORIA, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de ley; asimismo, mediante auto de fecha 12 de julio de 2016, el a quo ordenó el emplazamiento al prenombrado abogado para la celebración de la audiencia de mediación (folios 143 y 147, I pieza). 14. En fecha 19 de julio de 2016, compareció el abogado HENRY OMAR MOLINA, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, a los fines de darse por citado en el juicio (folio 148, I pieza). 15. En fecha 26 de julio de 2016, se llevó a cabo la celebración de la audiencia de mediación fijada, en la cual comparecieron los apoderados judiciales de ambas partes, y en virtud de que no llegaron a ninguna mediación, se ordenó la continuación del juicio en la fase de contestación a la demanda (folio 152, I pieza). 16. En fecha 10 de agosto de 2016, el apoderado judicial de la parte demandada, procedió a oponer cuestiones previas, a dar contestación a la demanda y a reconvenir por daños y perjuicios a la parte actora (folios 158-179, I pieza). 17. Mediante auto de fecha 11 de agosto de 2016, el tribunal de la causa admitió la reconvención intentada, y ordenó la tramitación de las cuestiones previas (folio 229, I pieza). 18. En fecha 19 de septiembre de 2016, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de contradicción a las cuestiones previas opuestas; asimismo, en fecha 30 de septiembre del mismo año, la prenombrada promovió pruebas en la incidencia de las cuestiones previas (folios 2-10 y 28-29, II pieza). 19. En fecha 20 de noviembre de 2016, el tribunal de la causa declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada (folios 30-35, II pieza). 20. Mediante escrito de fecha 27 de octubre de 2016, la apoderada judicial de la parte actora dio contestación a la reconvención intentada (folios 36-39, II pieza). 21. En fecha 11 de noviembre de 2016, el a quo fijó los hechos y los límites de la controversia, declarando el inicio del lapso probatorio sobre el mérito de la causa (folios 40-41, II pieza). 22. En fecha 22 de noviembre de 2016, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento (folios 43-47, II pieza). 23. En fecha 22 de noviembre de 2016, el tribunal de la causa ordenó la acumulación de la causa seguida por resolución de contrato de arrendamiento con la causa de retracto legal arrendaticio tramitado en el mismo tribunal (folios 204-207, II pieza). *En el expediente seguido por retracto legal arrendaticio, se observa que cursan las siguientes actuaciones antes de su acumulación: -En fecha 2 de agosto de 2016, el apoderado judicial de los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, presentó demanda por retracto legal contra los herederos conocidos y desconocidos de la ciudadana VIOLETA BOADA DE ANTONETTI (†) (folios 49-62, II pieza). -En fecha 8 de agosto de 2016, el tribunal de la causa admitió la presente demanda por los trámites de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y ordenó el emplazamiento de los herederos conocidos de la ciudadana VIOLETA BOADA DE ANTONETTI (†), ciudadanos VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SÁNCHEZ, FERNANDO CLARET ANTONETTI BOADA, FERNANDO MARCELO ANTONETTI BOADA, FERNANDO ANTONIO ANTONETTI BOADA y AGUEDA MARGARITA ANTONETTI BOADA, para la audiencia de mediación (folios 198, II pieza). -Mediante diligencia de fecha 15 de noviembre de 2016, el apoderado judicial de los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, solicitó la acumulación de la presente causa con el juicio de resolución de contrato de arrendamiento (folios 202-203, II pieza). 24. En fecha 14 de diciembre de 2016, el apoderado judicial de los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, consignó las resultas de la comisión librada para la citación de los herederos conocidos de la causante demandada en el juicio de retracto legal, provenientes del Juzgado Décimo Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de las cuales se desprende el agotamiento de la citación personal de los codemandados (folios 11-95, III pieza) 25. En fecha 17 de enero de 2017, el abogado HENRY MOLINA CONTRERAS, solicitó la citación por carteles de la parte demandada, a excepción de la ciudadana VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SÁNCHEZ, por cuanto afirmó que ésta a derecho en la acumulación de la presente causa; ante dicha solicitud, el a quo mediante auto de fecha 20 de enero del mismo año, acordó librar cartel de citación únicamente a los ciudadanos FERNANDO CLARET ANTONETTI BOADA, FERNANDO MARCELO ANTONETTI BOADA, FERNANDO ANTONIO ANTONETTI BOADA y AGUEDA MARGARITA ANTONETTI BOADA (folios 96-99, III pieza). 26. Una vez cumplidas las formalidades para la citación por cartel, el tribunal de la causa mediante auto de fecha 12 de julio de 2018, designó como defensor judicial de la parte codemandada a la abogada IRENE ESCAURIZA OROPEZA; quien en fecha 17 de septiembre de 2018, aceptó el cargo y prestó juramento de ley (folios 132-136, III pieza). 27. Mediante auto de fecha 27 de septiembre de 2018, el tribunal de la causa ordenó el emplazamiento de la defensora judicial de la parte codemandada para la celebración de la audiencia de mediación, la cual se llevó a cabo en fecha 7 de marzo de 2019, donde no se llevó a acuerdo alguno (folios 138-141 y 150, III pieza). 28. En fecha 27 de mayo de 2019, la defensora judicial de la parte codemandada consignó escrito de contestación a la demanda (folios 151-154, III pieza). 29. En fecha 10 de junio de 2019, el tribunal de la causa fijó los hechos y los límites de la controversia en el juicio de retracto legal arrendaticio (folios 156-158, III pieza). 30. En fecha 19 de junio de 2019, el apoderado judicial de la parte actora y la defensora judicial de la parte codemandada, consignaron escrito de promoción de pruebas (folios 159-163, III pieza). 31. En fecha 3 de julio de 2019, el tribunal de la causa dictó auto de admisión de las pruebas promovidos por las partes en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento y en el juicio acumulado seguido por retracto legal arrendaticio; asimismo, mediante auto de fecha 26 de julio de 2019, fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente para que tenga lugar la celebración de la audiencia de juicio en la causa (folios 164-168, III pieza). 32. Mediante acta levantada en fecha 2 de agosto de 2019, el a quo hizo constar la incomparecencia de la ciudadana VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SÁNCHEZ, en su carácter de parte actor en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento, por lo que declaró la extinción de dicho procedimiento; asimismo, mediante acta de fecha 5 de agosto de 2019, declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, profiriendo el extenso del fallo en fecha 9 de agosto de 2019 (folios 169-185, III pieza). 33. Mediante diligencia de fecha 14 de agosto de 2019, el apoderado judicial de los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, ejercicio recurso de apelación contra el fallo dictado en fecha 9 de agosto de 2019 (folio 3, IV pieza). Así las cosas, visto el recuento de las actuaciones que preceden esta juzgadora observa que en el presente asunto se encuentran acumuladas dos (2) causas, la primera intentada por resolución de contrato de arrendamiento seguido por la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA (†) contra los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN; y la segunda, contentiva de la acción de retracto legal arrendaticio incoada por los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, contra los herederos conocidos de la causante VIOLETA BOADA DE ANTONETTI (†), a saber, ciudadanos VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SÁNCHEZ, FERNANDO CLARET ANTONETTI BOADA, FERNANDO MARCELO ANTONETTI BOADA, FERNANDO ANTONIO ANTONETTI BOADA y AGUEDA MARGARITA ANTONETTI BOADA. No obstante a ello, en vista de que en ambos juicios se evidenciaron actuaciones procesales que pudieran sobrellevar la infracción de normas legales de estricto orden público, es por lo que esta alzada a los fines de una mayor inteligibilidad del asunto con el ánimo de resguardar las garantías procesales de las partes, considera necesario analizar el procedimiento y las distintas actuaciones llevadas por cada juicio acumulado, lo cual procede a realizar en los siguientes términos: * De las actuaciones cursantes en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento: Como se logró evidenciar de la síntesis realizada, la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA (†) en fecha 16 de junio de 2010, procede a demandar por resolución de contrato de arrendamiento a los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, actuando la actora para ese entonces como propietaria del inmueble arrendado constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. 101, ubicado en la décima (10º) planta del edificio “Residencias Suzanne”, situado en el lugar denominado Don Blas, Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda, siendo admitida dicha acción por las reglas del procedimiento breve en atención a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para ese entonces, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada; evidenciándose que una vez citado de manera personal el ciudadano JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER (folio 43, I pieza), y encontrándose en fase de designación de un defensor judicial para la codemandada, DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, el a quo suspendió la causa en fecha 16 de mayo de 2011, en ocasión a la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ello hasta el 31 de mayo de 2013, cuando a solicitud de la parte actora, ordenó la reanudación de la causa y libró boleta de notificación a la parte demandada. Sin embargo, acto seguido a ello se hizo constar en el expediente en fecha 5 de febrero de 2014, el fallecimiento de la demandante mediante acta de defunción No. 1960, expedida por el Registro Civil de la Parroquia Petare del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en la cual se evidencia que la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, falleció en fecha 23 de julio de 2012. No obstante a ello, se desprende que compareció a los autos la ciudadana VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SÁNCHEZ (tercera ajena a la controversia), quien consignó documento protocolizado en fecha 23 de abril de 2013, que acredita a su madre, ciudadana VIOLETA BOADA DE ANTONETTI, como propietaria del referido inmueble objeto de la controversia, y a su vez consignó acta de defunción de la prenombrada y otras documentales que la acreditan como coheredera de esta última; ante ello, el a quo mediante auto de fecha 3 de diciembre de 2014, consideró que por cuanto se produjo una subrogación arrendaticia con el cambio de propietario, y motivado al fallecimiento de la demandante, debía tenerse a la ciudadana VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SÁNCHEZ, como parte actora en el juicio, evidenciándose entonces que la causa se tramitó y sentenció tomando a la mencionada ciudadana como parte demandante sustitutiva. Ahora bien, esta juzgadora con ánimos de esclarecer las circunstancias del caso de marras, estima necesario delinear en primer lugar, la formación de la relación jurídica procesal para así permitir el desarrollo de un proceso válido, ya que es primordial advertir si efectivamente se produjo o no una sustitución procesal en la parte actora, para así poder verificar y/o corregir las actuaciones subsiguientes que finalizaron en la sentencia recurrida; a tal efecto, se debe iniciar señalando que existe sustitución procesal cuando la ley habilita para intervenir en un proceso como parte legítima, a una persona que es ajena a la relación jurídica sustancial que ha de discutirse en ese proceso. Así las cosas, puede que mediante un acto entre vivos, alguno de los litigantes ceda los derechos que ventila a quien no es parte en la causa, lo que generaría una sustitución procesal; de esta manera, en relación con la cesión de derechos en general, y con la cesión de derechos litigiosos específicamente, los artículos 1.549 y 1.557 del Código Civil y 145 del Código de Procedimiento Civil, establecen lo siguiente: Artículo 1.549 del Código Civil: “La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio aunque no se haya hecho tradición. La tradición se hace con la entrega del título o derecho cedido.” Artículo 1.557 del Código Civil: “La cesión que hiciere alguno de los litigantes de los derechos que ventila a quien no es parte de la causa, después del acto de la contestación al fondo de la demanda y mientras no sea dictada sentencia definitivamente firme, no surte efectos sino entre el cedente y el cesionario. Sin embargo, cuando se haga constar en los autos que la parte contraria acepta la cesión, surtirá ésta inmediatos efectos contra aquélla, y en sustitución del cedente, se hará el cesionario parte en la causa”. Artículo 145 del Código de Procedimiento Civil: “La cesión que hiciere alguno de los litigantes, por acto entre vivos, de los derechos que ventila a quien no es parte en la causa, después del acto de la contestación de la demanda y mientras no sea dictada sentencia definitivamente firme, no surte efectos sino entre el cedente y el cesionario, salvo el consentimiento del otro litigante. Si la transferencia a título particular de los derechos que se ventilan se produce por causa de muerte, se suspenderá la causa desde que aquella se haga constar en el expediente, hasta que se cite al sucesor a título particular, quien se hará parte en la causa…”. De las normas anteriormente transcritas, se desprende que cuando cualquiera de las partes manifiesta expresamente su voluntad de ceder los derechos que ventila en juicio a quien no forma parte del litigio, ésta surtirá efectos entre el cedente y el cesionario, siempre y cuando aún no se haya dictado una sentencia definitivamente firme, siempre que se haya efectuado después del acto de la contestación de la demanda a no ser que exista el consentimiento del otro litigante, en cuyo caso surtirá también efectos con respecto a éste. Por su parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 339 de fecha 23 de mayo de 2012, expediente 11-396, caso: Luís Ramón Paz González contra Víctor Raúl Paz González, reiterada por la misma Sala en sentencia de fecha 11 de diciembre de 2015, Exp. Nro. AA20-C-2015-000469, estableció lo siguiente: “(…) En ese sentido, cabe destacar que el Código Civil en el citado artículo enmarca la figura y los efectos que produce la cesión de los derechos litigiosos, así bien, cuando una parte primariamente en un procedimiento determinado considere ceder sus derechos litigiosos y la otra parte acepte dicha cesión, se encarna una nueva parte como cesionaria que sustituirá al cedente para seguir debatiendo el juicio que se encuentre llevando a cabo. Ello lleva consigo los derechos que se encuentren en disputa en virtud del procedimiento que se lleve a cabo (…omissis…) Así bien, cuando nos trasladamos al caso de autos, observa esta Sala que mediante manifestación de voluntad libre de coacción alguna, producida en fecha 09 de septiembre de 2002, tal y como consta a los folios 135 al 137 de la primera pieza, el abogado Jaime Fernández León, actuando como apoderado judicial de la parte demandada constituida por la sociedad mercantil ESTANCIA RIO APON C.A., procedió a ceder los derechos litigiosos que le correspondían a su representada en el actual procedimiento, a la sociedad mercantil INVERSIONES 1220 C.A., (INVICA). Dicha cesión fue aceptada expresamente por la parte demandante acreedora, constituida por la sociedad mercantil PAZ SUPPLY C.A., representada por el ciudadano Luís Ramón Paz González, Presidente de dicha sociedad mercantil. Y así lo interpretó el juez de la recurrida al considerar haberse producido la “cesión de los derechos en litigios”; y de conformidad con los artículos 1.557 del Código Civil, y 145 del Código de Procedimiento Civil, dicha cesión surtió efectos plenos tanto para la parte demandada como para la parte demandante que expresamente aceptó la misma (…)”. (Negrillas del texto, subrayado de la Sala). De acuerdo con lo anterior, para que sea tenida como válida la cesión de derechos litigiosos, el cedente debe manifestar de forma libre y sin coacción alguna, su voluntad de ceder los derechos que ventila en un juicio a quien no forma parte del litigio, en virtud de que dicha manifestación constituye uno de los elementos esenciales de validez de la institución procesal. En este sentido, vista las formalidades que deben cumplirse para verificar la efectiva y eficaz cesión de un derecho en litigio, se evidencia en el caso particular, que si bien –como ya se dijo- el presente juicio inició por demanda de resolución de contrato de arrendamiento, intentada por quien para ese entonces era la propietaria y arrendadora del bien, ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, se hizo constar en el expediente que la prenombrada vendió mediante acto entre vivos los derechos de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se persigue, a la ciudadana VIOLETA BOADA DE ANTONETTI, mediante DOCUMENTO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 23 de abril de 2013, inscrito bajo el No. 2013.220, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 2323.13.13.1.3753 (folios 80-84, I pieza). Con vista a ello, se deduce entonces que si bien la demandante enajenó el bien inmueble objeto del juicio durante el decurso del mismo, lo que conforme a la norma sustantiva civil, produce una subrogación del nuevo propietario en los términos del contrato, ello no genera necesariamente una sustitución procesal, por cuanto de los autos no cursa instrumento alguno que acredite que la demandante haya manifestado expresamente su voluntad de ceder los derechos litigiosos de los cuales es titular en el presente juicio a favor de la ciudadana VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SÁNCHEZ, por lo que desacertadamente pudo el cognoscitivo establecer una sustitución procesal en la parte actora; en consecuencia, esta juzgadora considera forzoso declarar IMPROCEDENTE la sustitución de la prenombrada ciudadana en el carácter de parte actora en el juicio de resolución de contrato de arrendamiento, siendo necesario advertir que tal declaratoria no implica para ésta algún impedimento para poder intervenir voluntariamente en este juicio como un tercero, conforme a las reglas previstas en los artículos 370, 371 y 372 del Código de Procedimiento Civil, bien sea alegando tener un derecho preferente al de la demandante, o concurrir con ésta en el derecho alegado, con el fin de exponer defensas o excepciones en relación con la intervención pretendida.- Así se establece. Resuelto lo que precede, y teniendo por consiguiente la causa de resolución de contrato de arrendamiento, integrada por la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, en su carácter de parte demandante, y los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, en su condición de parte demandada, ya que no se produjo sustitución procesal alguna, debe esta juzgadora descender a pronunciarse sobre las demás circunstancias verificadas en el caso de autos que pueden sobrellevar la infracción de normas legales que conllevan a la nulidad, reposición y/o revocatoria de la sentencia recurrida; así pues, debe esta alzada advertir que de la breve síntesis de las actas que conforman el presente expediente, anteriormente realizada, se pudo verificar que en la fase de citación de la parte demandada, se consignó en el expediente, ACTA DE DEFUNCIÓN No. 1960, expedida por el Registro Civil de la Parroquia Petare del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, la cual se hace constar que la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, falleció en fecha 23 de julio de 2012, por lo que a tal efecto, debe puntualizarse que cuando se trate de demandar en ocasión a un acto realizado por una persona fallecida, tal como ocurre en el presente caso, deberá llamarse a juicio a los herederos de este, en tal sentido, quien aquí suscribe considera pertinente traer a colación lo dispuesto en los artículos 144 y 231 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen lo siguiente: Artículo 144.- “La muerte de la parte desde que se haga constar en el expediente, suspenderá el curso de la causa mientras se cite a los herederos”. Artículo 231.- “Cuando se compruebe que son desconocidos los sucesores de una persona determinada que ha fallecido, y esté comprobado o reconocido un derecho de ésta referente a una herencia u otra cosa común, la citación que debe hacerse a tales sucesores desconocidos, en relación con las acciones que afecten dicho derecho, se verificará por un edicto en que se llame a quienes se crean asistidos de aquel derecho para que comparezcan a darse por citados en un término no menor de sesenta días continuos, ni mayor de ciento veinte, a juicio del Tribunal, según las circunstancias. El edicto deberá contener el nombre y apellido del demandante y los del causante de los sucesores desconocidos, el último domicilio del causante, el objeto de la demanda y el día y la hora de la comparecencia. El edicto se fijará en la puerta del Tribunal y se publicará en dos periódicos de los de mayor circulación en la localidad o en la más inmediata, que indicará el Juez por lo menos durante sesenta días, dos veces por semana”. (Resaltado de esta alzada). De las normas anteriormente citadas se desprende que una vez conste en autos la defunción de una de las partes, resulta imprescindible declarar la suspensión de la causa; posteriormente se deberá, emitir el correspondiente edicto, dándole la debida publicidad, para de esta manera dejar cumplido el requisito de la citación de sus herederos desconocidos, ello en razón de que al tener estos la condición de potenciales causahabientes del de cujus, pudiesen ver comprometidos los derechos que tal condición les otorga en la sucesión de la cual forman parte; blindando así, al proceso a seguir de motivos que pudieran dar lugar a futuras nulidades y reposiciones, las cuales atentarían contra la celeridad que debe orientar a la administración de justicia. Por consiguiente, se deberá citar de manera personal a los herederos conocidos y en caso de no lograr la citación personal o en caso que los herederos sean desconocidos, deberán ser citados mediante edicto a los fines de que comparezcan ante el tribunal de la causa a darse por citados en el término que fije el tribunal, ello con el objeto de que los causahabientes del fallecido se encuentren a derecho y estén en conocimiento de que existe un procedimiento instaurado ante un tribunal, al tiempo que dispongan de un lapso, señalado por la normativa procesal, para ejercer su derecho a la defensa. Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado que la citación de los herederos de la parte fallecida es de eminente orden público; así lo estableció en sentencia N° 237, de fecha 1 de junio de 2011, caso: Miriam Rodríguez contra herederos desconocidos de Francisco Pérez San Luis, indicando lo que sigue: “(…) la falta absoluta o las irregularidades en el acto de citación, constituyen transgresiones de orden público que atentan directamente contra el ejercicio del derecho constitucional a la defensa, por cuanto ´nadie puede ser juzgado sin ser oído`, y en consecuencia, el incumplimiento o la omisión del referido acto procesal conduce a un quebrantamiento de formas sustanciales que menoscaban el derecho a la defensa. Sobre el referido acto procesal cabe destacar que, de acuerdo a lo establecido por las normas procesales que regulan la citación, ésta va dirigida a personas conocidas y a personas desconocidas. Lo antes señalado adquiere importancia al momento de citar a los herederos del litigante fallecido, para lo cual, esta Sala, en sentencia Nº 392, de fecha 16 de diciembre de 1997, caso: Roger Danelo Castro Rodríguez contra Corporación Mitrivenca, C.A., estableció lo siguiente: ´…La citación a que se refiere el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, debe practicarse: 1) de manera personal en los herederos que se reputen conocidos y, 2) por edicto a los sucesores desconocidos, conforme al ya mentado artículo 231. Entendiendo que ambas deben verificarse, salvo que no se tenga conocimiento de la existencia de herederos conocidos, caso en el cual, para cumplir con la forma sustancial que prevé el tantas veces mencionado artículo 144, deberá realizarse únicamente la citación por edicto…` Del precedente criterio jurisprudencial se desprende que para la citación de los herederos del litigante fallecido, se practicará en forma personal a las personas conocidas; y a través de edictos, cuando se trate de personas desconocidas (…)” (resaltado añadido). De lo anterior podemos precisar –entre otras cosas–, que el cumplimiento, libramiento y publicación de los edictos a los sucesores desconocidos, es de ineludible cumplimiento en los casos en que una de las partes del litigio haya fallecido, para así, de esa forma, resguardar con ello a quienes siendo causahabientes de un derecho o de una obligación reclamada en juicio, pudiesen resultar condenados sin haber estado a derecho en razón de la ausencia de citación y, además, que la falta absoluta o las irregularidades en el acto de citación, constituyen transgresiones de orden público que atentan directamente contra el ejercicio del derecho constitucional a la defensa, por cuanto nadie puede ser juzgado sin ser oído, y en consecuencia, el incumplimiento u omisión del referido acto procesal conduce a un quebrantamiento de formas sustanciales que menoscaban el derecho a la defensa. Ahora bien, en el caso de marras se observa que no fueron llamados al proceso los causahabientes de la parte actora, ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, en virtud que no fueron cumplidas, las formalidades para la citación por edicto de los herederos desconocidos de la referida ciudadana. No obstante a ello, no puede pasarse por alto que el tribunal de la causa si bien en fecha 14 de febrero de 2014, consideró pertinente citar a los herederos de la accionante conforme al artículo 144 del Código de Procedimiento Civil, posteriormente, determinó que al haberse verificado en el expediente una subrogación arrendaticia por la venta del inmueble arrendado a un tercero ajeno a la controversia, éste o sus herederos en el presente caso, adquirían la legitimación para continuar el juicio; así las cosas, como ya se indicó, si bien la prenombrada vendió los derechos de propiedad sobre el inmueble en cuestión durante el transcurso del proceso, ello no conlleva a una sustitución procesal que legitime a la compradora para intervenir en el juicio, por cuanto se hace necesaria la manifestación de voluntad libre sin coacción alguna de la actor –en este caso- de ceder los derechos que se ventilan, lo cual no ocurrió. De esta manera, visto que el contrato de arrendamiento no se resuelve por muerte del arrendador ni por la del arrendatario (artículo 1603 del Código Civil), por lo tanto, se transmite de manera inmutable por existir una relación jurídica que correspondía al de cujus, a sus causahabientes o herederos, ya que conforme al principio de personalidad de los contratos, según la normativa del artículo 1.163 del Código Civil, la cual se refiere a que “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes (…)”, lo que se transmite a los herederos son los efectos y consecuencias legales de los contratos celebrados por el causante de los mismos. En consecuencia, en el caso de marras evidentemente se violentó el derecho a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva, que le asiste a los causahabientes de la parte actora, ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, en virtud que no fueron cumplidas, las formalidades para la citación personal de los mismos y por edicto de sus herederos desconocidos, dejando a los causahabientes de ésta en total estado de indefensión, lo que constituye una palpable violación a las garantías constitucionales referidas.- Así se precisa. A tenor de lo anterior, resulta pertinente destacar que el derecho a la defensa y debido proceso, constituyen garantías y derechos fundamentales consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; al respecto, encontramos que el procesalista Rafael Ortiz-Ortiz en su obra denominada “Teoría General del Proceso”, Editorial Frónesis S.A. (Caracas, 2003), precisó -entre otras cosas- lo siguiente: “(...) No hay duda de que el debido proceso, para las actuaciones judiciales, se cumple cuando los órganos jurisdiccionales conocen, tramitan y ejecutan las sentencias en las causas y asuntos de su competencia a través de los procedimientos establecidos en las leyes procesales. Sin embargo, si bien es cierto que hay una relación de continente (el proceso) a contenido (el debido procedimiento), la intención del legislador y la doctrina han querido plasmar con la idea del debido proceso un conjunto de garantías procesales superiores que va más allá del simple establecimiento de un procedimiento en una ley. En otras palabras, la noción de ‘debido proceso’ incluye, no sólo los diferentes procedimientos a través de los cuales el juez conoce, decide y ejecuta la potestad jurisdiccional, sino que también implica las garantías necesarias para hacer los derechos en el proceso, esto es, el acceso a la jurisdicción, el derecho a alegar y contradecir, el derecho a la defensa, el derecho al patrocinio profesional, la seguridad jurídica, etc.; en general, todas las garantías y derechos que las partes pueden hacer uso en el proceso (...)” (Pág. 671) Partiendo de lo antes transcrito, podemos inferir que nadie puede ser condenado sin haber sido oído, según el precepto contenido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conforme al cual la defensa es un derecho inviolable en todo estado y grado del proceso; razón por la que el juez como director del proceso debe en todo caso garantizar el respeto al derecho a la defensa y el principio de igualdad de las partes, e incluso asegurarse de que todos los actos guarden las debidas garantías a las partes en litigio, sin que pueda bajo ese pretexto anular los que han cumplido su finalidad o afectar la celeridad y seguridad jurídica. En este sentido, la reiterada y pacífica jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ha venido sosteniendo que la reposición debe tener por objeto corregir vicios procesales, faltas del tribunal que afecten el orden público o que perjudiquen los intereses de las partes, sin culpas de éstas, siempre que ese vicio o error y el daño subsiguiente no haya sido subsanado o no pueda subsanarse de otra manera, de igual modo establece que no se realizarán reposiciones inútiles que afecten la celeridad procesal en el juicio. Bajo tales consideraciones, en vista que en todo grado y estado del proceso debe garantizarse el derecho a la defensa e igualdad de las partes, y en virtud que ha quedado plenamente evidenciado que en el caso de marras se cometieron subversiones procesales, las cuales ocurrieron sin la observancia necesaria del debido proceso, violentándose así las garantías constitucionales supra señaladas, esta alzada de conformidad con lo previsto en los artículos 15, 206 y 208 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de depurar el proceso, en virtud que en el caso de autos no fueron debidamente citados los causahabientes de la parte actora, constituyendo tal defecto una violación al orden público, estima necesario ordenar la REPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado que una vez sea recibido el presente expediente por el tribunal de la causa, se ordene la citación de los herederos desconocidos de la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, mediante edicto que deberá ser publicado conforme a los dispuesto en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil; por consiguiente, en virtud del anterior pronunciamiento, se declara la NULIDAD de todo lo actuado en el juicio a partir del auto dictado en fecha 14 de febrero de 2014 (exclusive), el cual se encuentra inserto a los folios 108 y 109 de la pieza I del presente expediente, siendo necesario advertir que por cuanto el juicio de resolución de contrato de arrendamiento incoado por la prenombrada causante contra los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, fue admitido conforme al procedimiento previsto en la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el tribunal que conozca del presente asunto, deberá dictar auto expreso en el cual ajuste el proceso a las reglas previstas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tomando en cuenta el estado procesal en el que se encuentra el juicio para el momento de la reposición ordenada; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide. * De las actuaciones cursantes en el juicio de retracto legal arrendaticio: De la breve síntesis de las actuaciones llevadas en el presente expediente anteriormente realizada, se desprende que en fecha 2 de agosto de 2016, el apoderado judicial de los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, intentó demanda por retracto legal arrendaticio contra los herederos conocidos de la causante VIOLETA BOADA DE ANTONETTI (†), a saber, ciudadanos VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SÁNCHEZ, FERNANDO CLARET ANTONETTI BOADA, FERNANDO MARCELO ANTONETTI BOADA, FERNANDO ANTONIO ANTONETTI BOADA y AGUEDA MARGARITA ANTONETTI BOADA, siendo admitida dicha acción en fecha 8 de agosto de 2016, ordenando el emplazamiento de los prenombrados (folio 198, II pieza) Ahora bien, en vista de ello, quien aquí decide observa de la revisión efectuada a las actas cursantes en el presente expediente, que el CONTRATO DE COMPRA VENTA en el cual se pretende subrogar la parte actora en el juicio de retracto legal arrendaticio (inserto a los folios 92-96, II pieza), protocolizado ante el Registro Público del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 23 de abril de 2013, inserto bajo el No. 2013.220, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado bajo el No. 232.13.13.1.3753, fue celebrado por la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, en su carácter de vendedora, con la ciudadana VIOLETA BOADA DE ANTONETTI, en su carácter de compradora, sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 101, piso 10 del edificio Residencias Suzanne, situado en el lugar denominado Don Blas, Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda. Aunado a ello, se desprende de los autos que riela ACTA DE DEFUNCIÓN No. 1960, expedida por el Registro Civil de la Parroquia Petare del Municipio Sucre del estado Bolivariano de Miranda, en la cual se evidencia que la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, falleció en fecha 23 de julio de 2012 (folio 190, II pieza). En efecto, se desprende que la demanda de retracto legal arrendaticio fue intentada únicamente contra los herederos conocidos de la causante VIOLETA BOADA DE ANTONETTI (†), quien actuó con el carácter de compradora del inmueble objeto del litigio, omitiéndose llamar al juicio a la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, quién del documento fundamental de la presente acción se evidencia que actuó en el carácter de vendedora del inmueble; consecuentemente, quien aquí suscribe estima que en el caso de marras no se integró correctamente el litis consorcio pasivo necesario, y al respecto encontramos que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 12 de diciembre de 2012, precisó lo siguiente: “(…) En este sentido, es preciso destacar que es una regla de aceptación general, tanto por la doctrina como por la jurisprudencia, que cuando alguna parte en juicio, deba estar integrada por una pluralidad de sujetos, sea la parte actora o demandada, o se esté ante un supuesto de litis-consorcio necesario, bien activo o pasivo, la falta o ausencia en juicio de alguna de tales sujetos, genera una falta de legitimación de esa parte, que impedirá que se dicte una sentencia eficaz y por consiguiente desprovista de efectos jurídicos. Ello es así, ya que ante tal supuesto, la sentencia no habría sido pronunciada frente a todos aquellos sujetos de derecho ante quienes necesariamente debe dictarse la decisión para producir eficazmente sus efectos jurídicos y, por otra parte, en vista de que se habría desconocido el derecho de defensa, de las personas ausentes que deben integrar el litis-consorcio necesario. Lo cierto es que si no se atiende tal extremo, y no se integra debidamente el litis-consorcio, la sentencia que se dictara devendría “inutiliter data”, esto es, inoperante de efectos jurídicos. (…) Ergo, la legitimación debe ser entendida unívocamente como un juicio puramente lógico de relación, limitadamente dirigido a establecer quiénes son las personas que deben estar en juicio como integrantes de la relación procesal, y, por consiguiente, ese juicio debe aparecer y ser establecido por el juez, pues si hay un titular o titulares efectivos o verdaderos de los derechos en juicio, esos son los que debe determinar el juzgador con tal carácter para la relación procesal, y de ello no puede prescindir el juzgador. De tal manera que, una vez determinado tal extremo y verificado por el juez, en cualquier estado de la causa, que existe un defecto en la integración del litis-consorcio necesario, el juez está en la obligación de ordenar de oficio su integración. Por lo tanto, el juez respectivo al advertir un litisconsorcio pasivo necesario en la causa debe estar atento a resguardar en primer orden los principios: pro actione, de economía procesal, seguridad jurídica, así como en definitiva del derecho a la tutela judicial efectiva, pues el sentenciador en ejercicio de su función correctiva y saneadora del proceso tiene la facultad de integrar de oficio la relación jurídico procesal. En efecto, los principios constitucionales lo autorizan para corregir en cualquier estado y grado de la causa una indebida constitución del proceso, en caso de que ese control no se hubiese realizado a priori en el auto de admisión de la demanda, por consiguiente queda facultado para tomar decisiones de reposición con el fin de ordenar y procurar el equilibrio de las partes en el proceso. Ahora bien, en relación con la aplicación temporal del criterio anteriormente desarrollado, esta Sala establece que el mismo comenzará a regir para aquellas causas que sean admitidas luego de la publicación del presente fallo. Así se establece, todo ello en virtud de la expectativa plausible desarrollado por la Sala Constitucional. Asimismo, deja establecido la Sala que de ser incumplido el llamado al tercero en el auto de admisión, ello no dará lugar a la reposición autómata durante la tramitación en el juicio, pues lo procedente será llamar al tercero, y solo si este solicitase la reposición es que la misma seria acordada, todo ello en aras de evitar reposiciones inútiles, en cumplimiento del mandato constitucional contenido en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (…)” (Resaltado del tribunal) Como complemento del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, es necesario traer a colación parte de la decisión proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 7 de abril de 2015 (Expediente No. 13-0406), de cuyo contenido se desprende lo siguiente: “(…) Ello así, se constata que ha sido criterio reiterado de esta Sala Constitucional, que la falta de citación y “consecuente falta de participación de uno de los litis consortes pasivos necesarios vulnera los derechos del que no haya sido convocado a la tutela judicial eficaz, al debido proceso, a la defensa y a la propiedad, toda vez que, pese a ser legitimado pasivo necesario, conforme lo preceptúan los artículos 146, letra a, y 148 del Código de Procedimiento Civil,” verificándose en el presente caso la falta de cualidad de la parte demandada, ciudadano Alejandro Francisco Lares Avendaño al no haberse asegurado la participación de la ciudadana Adela Consuelo Varela de Lares, quien es la cónyuge del demandado, para que se conformara el litis consorcio pasivo necesario en garantía del orden público. (…)” (Resaltado del tribunal) Así las cosas, partiendo de los criterios jurisprudenciales supra señalados, quien aquí suscribe puede concluir que un supuesto de litisconsorcio necesario constituye un aspecto atinente a la forma y al trámite que debe ser subsanado por el juez incluso de oficio; en efecto, siendo que de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que en el caso de marras estamos en presencia de un litisconsorcio pasivo necesario por cuanto la parte demandada debía ser compuesta por una pluralidad de sujetos que están abrazados por un derecho u obligación derivado de un mismo título, consecuentemente, quien aquí suscribe considera que en el presente proceso correspondía llamar al juicio no sólo a los ciudadanos VIOLETA DEL ROSARIO ANTONETTI DE SÁNCHEZ, FERNANDO CLARET ANTONETTI BOADA, FERNANDO MARCELO ANTONETTI BOADA, FERNANDO ANTONIO ANTONETTI BOADA y AGUEDA MARGARITA ANTONETTI BOADA, en su condición de herederos conocidos de la causante VIOLETA BOADA DE ANTONETTI (†), sino que además se requería llamar a los herederos desconocidos de la causante MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, en su carácter de vendedora del inmueble objeto de la controversia, pues evidentemente existe entre los prenombrados una relación sustancial que los vincula, y por cuanto las decisiones que pudiera llegar a tomar este órgano jurisdiccional repercutirían efectos sobre todos ellos.- Así se precisa. A tal efecto, quien decide debe advertir que ha sido criterio reiterado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que “…la falta de citación y consecuente falta de participación de uno de los litis consortes pasivos necesarios vulnera los derechos del que no haya sido convocado a la tutela judicial eficaz, al debido proceso, a la defensa y a la propiedad, toda vez que, pese a ser legitimado pasivo necesario, conforme lo preceptúan los artículos 146, letra a, y 148 del Código de Procedimiento Civil…” (Sentencia de fecha 7 de abril de 2015, caso: Adela Consuelo Varela De Lares). Por consiguiente, el juez respectivo al advertir un litisconsorcio pasivo necesario en la causa debe estar atento a resguardar en primer orden los principios: pro actione, de economía procesal, seguridad jurídica, así como en definitiva del derecho a la tutela judicial efectiva, pues el sentenciador se encuentra autorizado para corregir en cualquier estado y grado de la causa una indebida constitución del proceso, en caso de que ese control no se hubiese realizado a priori en el auto de admisión de la demanda, por consiguiente queda facultado para tomar decisiones de reposición con el fin de ordenar y procurar el equilibrio de las partes en el proceso. Así las cosas, en vista que en todo grado y estado del proceso debe garantizarse el derecho a la defensa e igualdad de las partes, y en virtud que ha quedado plenamente evidenciado que en el caso de marras se cometieron graves subversiones procesales, las cuales ocurrieron sin la observancia necesaria del debido proceso, violentándose así las garantías constitucionales supra señaladas que le asiste a los herederos de la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA (†); consecuentemente, esta alzada no puede pasar por alto tales infracciones violatorias de derechos fundamentales, por lo que estima necesario ordenar la integración del litisconsorcio pasivo necesario, para lo cual se decreta la REPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado de citar para la contestación de la demanda, a los herederos desconocidos de la prenombrada causante en el juicio de retracto legal arrendaticio intentado, a fin de que formen parte del litis consorcio necesario, todo ello con el propósito de ordenar el proceso y procurar el equilibrio de las partes en el mismo; quedando en consecuencia NULAS todas las actuaciones practicadas con posterioridad al auto de admisión de la demanda proferido por el tribunal de la causa en fecha 8 de agosto de 2016 (inclusive), inserto al folio 198 de la pieza II del presente expediente (Vd. sentencias proferida por la Sala de Casación Civil en fecha 9 de junio, 22 de julio de 2015 y 3 de mayo de 2017, expedientes No. AA20-C-2015-000102, No. AA20-C-2015-000091 y No. AA20-C-2016-000451, respectivamente).- Así se decide. Finalmente, esta juzgadora no puede dejar de pronunciarse a fin de evitar futuras dilaciones procesales, sobre la acumulación del juicio de retracto legal arrendaticio a la acción de resolución de contrato de arrendamiento realizado por el tribunal de la causa en fecha 22 de noviembre de 2016; ante lo cual, debe señalar que sin ánimos de emitir pronunciamiento sobre la ajustado a derecho o no de dicha acumulación, resulta necesario que el tribunal de la causa, una vez recibido el presente expediente, ordene el desglose de las causas acumuladas a fin de su tramitación y sustanciación por separado, motivado a que la reposición de la causa anteriormente ordenada, produjo la nulidad de las actuaciones procesales cursantes en el expediente, incluyendo el auto que acordó dicha acumulación.- Así se establece. En virtud de las consideraciones que anteriormente fueron expuestas, este tribunal superior declara la REPOSICIÓN DE LA CAUSA seguida por resolución de contrato de arrendamiento, al estado de que una vez sea recibido el presente expediente por el tribunal de la causa, se ordene la citación de los herederos desconocidos de la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, mediante edicto que deberá ser publicado conforme a los dispuesto en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil; por consiguiente, en virtud del anterior pronunciamiento, se declara la NULIDAD de todo lo actuado en el juicio a partir del auto dictado en fecha 14 de febrero de 2014 (exclusive), el cual se encuentra inserto a los folios 108 y 109 de la pieza I del presente expediente, siendo necesario advertir que por cuanto el juicio de resolución de contrato de arrendamiento incoado por la prenombrada causante contra los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, fue admitido conforme al procedimiento previsto en la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el tribunal que conozca del presente asunto, deberá dictar auto expreso en el cual ajuste el proceso a las reglas previstas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tomando en cuenta el estado procesal en el que se encuentra el juicio para el momento de la reposición ordenada; asimismo, se ordena la REPOSICIÓN DE LA CAUSA seguida por retracto legal arrendaticio, al estado de al estado de citar para la contestación de la demanda, a los herederos desconocidos de la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA (†), a fin de integrar correctamente el litisconsorcio pasivo necesario, todo ello con el propósito de ordenar el proceso y procurar el equilibrio de las partes en el mismo; quedando en consecuencia NULAS todas las actuaciones practicadas con posterioridad al auto de admisión de la demanda proferido por el tribunal de la causa en fecha 8 de agosto de 2016 (inclusive), inserto al folio 198 de la pieza II del presente expediente; tal como será indicado en la dispositiva del presente fallo.- y así se decide. V DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: Se ordena la REPOSICIÓN DE LA CAUSA seguida por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, al estado de que una vez sea recibido el presente expediente por el tribunal de la causa, se ordene la citación de los herederos desconocidos de la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA, mediante edicto que deberá ser publicado conforme a los dispuesto en el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil; por consiguiente, en virtud del anterior pronunciamiento, se declara la NULIDAD de todo lo actuado en el juicio a partir del auto dictado en fecha 14 de febrero de 2014 (exclusive), el cual se encuentra inserto a los folios 108 y 109 de la pieza I del presente expediente, siendo necesario advertir que por cuanto el juicio de resolución de contrato de arrendamiento incoado por la prenombrada causante contra los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, fue admitido conforme al procedimiento previsto en la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el tribunal que conozca del presente asunto, deberá dictar auto expreso en el cual ajuste el proceso a las reglas previstas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tomando en cuenta el estado procesal en el que se encuentra el juicio para el momento de la reposición ordenada. SEGUNDO: Se ordena la REPOSICIÓN DE LA CAUSA seguida por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por los ciudadanos JESÚS SANTIAGO DE LEÓN CARO FERRER y DEYSI MIYURBI CASTRO GUILLEN, al estado de al estado de citar para la contestación de la demanda, a los herederos desconocidos de la ciudadana MIRIAM ENCARNACIÓN BOADA (†), a fin de integrar correctamente el litisconsorcio pasivo necesario, todo ello con el propósito de ordenar el proceso y procurar el equilibrio de las partes en el mismo; quedando en consecuencia NULAS todas las actuaciones practicadas con posterioridad al auto de admisión de la demanda proferido por el tribunal de la causa en fecha 8 de agosto de 2016 (inclusive), inserto al folio 198 de la pieza II del presente expediente. TERCERO: El tribunal de la causa, una vez recibido el presente expediente, deberá ordenar el desglose de las causas acumuladas, a fin de su tramitación y sustanciación por separado, motivado a que la reposición de la causa anteriormente ordenada, produjo la nulidad de las actuaciones procesales cursantes en el expediente, incluyendo el auto que acordó dicha acumulación. Dada la naturaleza del fallo no hay expresa condenatoria en costas. Remítase el presente expediente en su debida oportunidad a su tribunal de origen, a saber, Juzgado del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de los Altos. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los ocho (08) días del mes de noviembre del año dos mil diecinueve (2019). Años 208° de la Independencia y 160° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURÁN. LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.). LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. ZBD/lag.- Exp. No. 19-9595.