TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
209º y 160º

PARTE ACTORA: Ciudadano ELADIO SÁNCHEZ APONTE, titular de la cédula de identidad No. V-4.485.506.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio JOSÉ JOAQUÍN MARTÍNEZ MALDONADO y MAGLENE MARGARITA RODRIGUEZ DE MARTINEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 150.752 y 186.354, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil TALLER ARTECAR, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda en fecha 16 de marzo de 1993, anotado bajo el No. 36, Tomo 102-A Sgdo.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado en ejercicio CESAR DI LORENZO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 147.594.

MOTIVO: DESALOJO (EXTENSO DEL FALLO).

EXPEDIENTE Nº: E-2018-002.

I
ANTECEDENTES

Se dio inicio al presente procedimiento judicial, mediante libelo de demanda presentado en fecha 21 de febrero de 2018, por el abogado en ejercicio JOSÉ JOAQUÍN MARTÍNEZ MALDONADO, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ELADIO SÁNCHEZ APONTE, contra la sociedad mercantil TALLER ARTECAR, C.A., por concepto de DESALOJO; todos ampliamente identificados en autos.
Cumplidos los trámites procesales respectivos, se evidencia que en fecha 30 de septiembre de 2019, se llevó a cabo la audiencia o debate oral a que hace referencia el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil; es el caso que, a los fines de oír las exposiciones y conclusiones de los expertos, se fijó para el segundo (2°) día de despacho siguiente la continuación del debate oral, ello a tenor de lo dispuesto en el artículo 874 de la norma adjetiva civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 862 eiusdem.
En fecha 2 de octubre de 2019, se llevó a cabo la continuación de la audiencia o debate oral, compareciendo ambas partes y todos los expertos; finalizada la misma, este tribunal pronunció oralmente su decisión y notificó a las partes que el extenso del fallo sería publicado dentro del plazo de diez (10) días de despacho, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, siendo la oportunidad para dictar el extenso del fallo, este tribunal procede a hacerlo bajo los términos y consideraciones que se expondrán a continuación.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

PARTE ACTORA:
Partiendo de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que el abogado en ejercicio JOSÉ JOAQUÍN MARTÍNEZ MALDONADO, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ELADIO SÁNCHEZ APONTE, procedió a demandar a la sociedad mercantil TALLER ARTECAR, C.A., todos ampliamente identificados en autos, por concepto de DESALOJO; sosteniendo entre otras cosas, que en fecha 1° de marzo de 2006, su representado procedió a suscribir con la mencionada compañía un contrato de arrendamiento privado sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un lote de terreno con bienhechurías y anexos, de aproximadamente mil metros cuadrados (1000 Mts2), ubicado en el sector Los Llaneros, Avenida Principal Las Minas, kilómetro 15 de la Carretera Panamericana, sentido Caracas-Los Teques, Municipio Los Salias del Estado Miranda; que dicho contrato privado fue expresamente reconocido por la arrendataria según se desprende de expediente de consignación signado con el No. D-2011-002; que la arrendataria durante más de cinco (5) años no ha permitido las visitas para inspeccionar el inmueble, aun cuando se había comprometido a ello en la cláusula séptima del contrato en cuestión; que el acceso al inmueble solo pudo lograrse mediante inspección judicial; que lo anterior se subsume en la causal de desalojo prevista en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que además de lo anteriormente expuesto, el inmueble ha sufrido un deterioro progresivo, sobre todo en sus pisos, paredes y techos; que los mencionados daños son más visibles en la parte trasera, donde se sitúan columnas estructurales que sostienen la edificación, la cual sufre de severas filtraciones causadas por falta de medidas preventivas al no haberse levantado un muro de contención para evitar el deslizamiento de tierra ocasionado por aguas de lluvia; que tales circunstancias encuadran dentro de la causal de desalojo prevista en el literal “c” de la norma en comento; que el ocultamiento de los daños ocasionados contraviene un deber legal consagrado en el artículo 11 de la norma en cuestión, que dispone que el arrendatario está en la obligación de notificar al arrendador sobre los daños que afectan el inmueble, lo cual puso en grave riesgo al inmueble vecino, e incluso está íntimamente relacionado con el daño malicioso consagrado en el artículo 9 eiusdem.

PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la representación judicial de la parte accionada en la oportunidad para contestar la demanda se limitó a promover cuestiones previas, sin expresar defensas de fondo, lo cual debe efectuarse de manera simultánea a tenor de lo dispuesto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil; motivo por el cual no existe materia sobre la cual dejar constancia en esta oportunidad. -Así se precisa.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

La acción de desalojo interpuesta por el ciudadano ELADIO SÁNCHEZ APONTE, fue fundamentada en los artículos 9 y 11 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como en las causales previstas en los literales “c” e “i” del artículo 40 eiusdem; en este sentido, el demandante adujo que la sociedad mercantil TALLER ARTECAR, C.A., no permitió realizar visitas al inmueble arrendado para verificar su estado, que le generó a éste daños progresivos y deterioros mayores que los provenientes del uso normal, que no tomó medidas preventivas para evitar dichos daños, que incumplió con su obligación de notificar respecto a dichos daños e incurrió en daño malicioso; ahora bien, en vista que la parte demandada en la oportunidad para contestar el fondo de la acción intentada se limitó a promover cuestiones previas, sin expresar defensas de fondo, consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que la carga de demostrar las circunstancias de hecho expuestas en el escrito libelar, le correspondían a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Aclarado lo anterior, este tribunal pasa de seguidas a valorar las pruebas que fueron producidas por las partes en el curso del presente juicio:

PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de la demanda, la parte actora promovió las siguientes probanzas:

Primero.-En original INSTRUMENTO PODER (cursante a los folios 8-10, I pieza) autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de julio de 2017, e inserto bajo el No. 6, Tomo 200, Folios 18 hasta 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; a través del cual el ciudadano ELADIO SÁNCHEZ APONTE (parte actora), otorgó poder a los abogados en ejercicio JOSÉ JOAQUÍN MARTÍNEZ MALDONADO y MAGLENE MARGARITA RODRÍGUEZ DE MARTÍNEZ, para que actuaran en su nombre y representación. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado y no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de las circunstancias supra precisadas.-Así se precisa.

Segundo.- En copia certificada EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS (cursante a los folios 14-23, I pieza), signado con el N° D-2011-002 (según nomenclatura de este órgano jurisdiccional), de cuyo contenido se desprende como consignataria la sociedad mercantil TALLER ARTECAR, C.A. (hoy parte demandada) y como beneficiario el ciudadano ELADIO SÁNCHEZ APONTE (hoy parte demandante), con ocasión a un contrato de arrendamiento privado celebrado por los prenombrados en fecha 1° de marzo de 2006, el cual recayó sobre un lote de terreno con sus bienhechurías y anexos, de aproximadamente mil metros cuadrados (1000 Mts2), ubicado en el sector Los Llaneros, Carretera Panamericana, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, destinado para uso de taller de mecánica, latonería y pintura. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado y no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y lo tiene como demostrativo de la relación arrendaticia que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, la cual recayó sobre el inmueble objeto de desalojo.- Así se precisa.

Tercero.-En original INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL (cursante a los folios 24-40, I pieza), la cual fue evacuada por este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de diciembre de 2017, previa solicitud del ciudadano ELADIO SÁNCHEZ APONTE (parte actora), signada con el N° S-2017-316 (según nomenclatura de este órgano jurisdiccional), la cual se practicó en el inmueble objeto de desalojo y de cuyo contenido se desprende textualmente lo siguiente: “(…) PRIMERO: El tribunal deja constancia que en la parte externa del inmueble solo se observa un portón azul donde esta adherido un papel con el letrero: “cerrado por vacaciones colectivas hasta febrero 2018”, mientras que en el interior del taller se aprecia que está en regular estado de conservación; las paredes y pisos con restos de aceite y pintura, el área de alcantarilla sin reja y con muestras de humedad, el techo de zinc acanalado con cerchas de hierro presenta algunos huecos, uno de los dos baños, al cual se tuvo acceso con las piezas sanitarias básicas y el otro estaba cerrado, el área de oficina en buen estado de conservación. SEGUNDO: El tribunal deja constancia que el inmueble está siendo utilizado como taller de latonería, pintura y mecánica automotriz. TERCERO: En relación a este particular, el notificado ciudadano FRANKLIN DELGADO solicitó al tribunal no dejar constancia de los vehículos que se encuentran en el taller, por cuanto la mayoría eran de organismos de seguridad del estado, por lo que el tribunal acordó no dejar constancia de este particular por la reserva de los datos de identificación de los vehículos policiales que allí se observan. CUARTO: El tribunal deja constancia que el inmueble se encuentra en regular estado de conservación para el uso al que está destinado, observándose algunas paredes sin frisar y el techo con gritas (sic). En este estado el notificado FRANKLIN DELGADO manifiesta al tribunal que el asfaltado del lugar fue realizado por cuenta de la arrendataria, sociedad mercantil TALLER ARTECAR, C.A. QUINTO: El tribunal deja constancia que a simple vista no es posible dejar constancia si se hicieron modificaciones en el lugar por desconocerse el estado original de la estructura, sin embargo, se aprecia una columna de concreto fracturada a la entrada del taller, y que según señaló el notificado allí estaba levantada una pared que se eliminó para ampliar la entrada, observándose otra en la parte interna en la que se aprecian los cimientos donde se encontraba. SEXTO: El solicitante haciendo uso de este particular abierto peticiona al tribunal que deje constancia de un deslizamiento de tierra, el cual describiéndolo de considerable magnitud, el cual se encuentra en la parte trasera del inmueble por lo que el tribunal procedió a dejar constancia de lo solicitado trasladándose a la parte posterior del lugar, observándose un talud de tierra (…)” (resaltado añadido). Precisado lo anterior, quien aquí decide verifica que la inspección bajo análisis fue practicada por este órgano jurisdiccional previa solicitud de la demandante, antes de la interposición de la presente acción, lo cual impidió el control de la contraparte con respecto a su evacuación, así mismo, observa que la presunción de ella por ser de jurisdicción voluntaria resulta desvirtuable de conformidad con lo establecido en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, siendo que su contenido no fue desvirtuado en el curso del juicio por la parte demandada e incluso puede adminicularse con la INSPECCIÓN JUDICIAL practicada por este juzgado en fecha 22 de enero de 2019 (resultas cursantes al folio 209, I pieza), consecuentemente, esta sentenciadora la aprecia como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 eiusdem e infiere de su contenido que el inmueble objeto de desalojo se encontraba en regular estado de conservación para el momento de su inspección, presentando deterioros propios del uso para el cual está destinado, a saber, taller de mecánica, latonería y pintura.- Así se precisa.

Cuarto.- TESTIMONIALES: La parte actora promovió la testimonial de los ciudadanos CARLOS MAURICIO RODRIGUEZ GONZALEZ y ANGELKA EUSTOLIA DIAZ BASTORI; sin embargo, se evidencia que en el decurso de la audiencia o debate oral (oportunidad en la cual dichas testimoniales debían evacuarse), el apoderado judicial de la promovente DESISTIÓ expresamente de dicha probanza, motivo por el cual no existe materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

*Abierto el juicio a pruebas, se evidencia que la parte actora promovió una EXPERTICIA sobre el inmueble objeto de desalojo, ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 451 y 454 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de dejar constancia que “(…) se incurrió en un daño malicioso que se ha pretendido maquillar y subsanar durante este proceso judicial, el cual se encuentra latente pudiendo ocasionar un daño patrimonial incluyendo a terceros vecinos sobre parte o toda la estructura del inmueble (…)”; es el caso que, en fecha 29 de enero de 2019, fue consignado por los expertos DORCI AGUILAR FERREIRA y PABLO EMILIO BORGES, el informe respectivo (cursante a los folios 3-37, II pieza), de cuyo contenido se desprende -entre otras cosas- lo siguiente: “(…) PRIMERA PARTE (…) Esta comisión de expertos habiendo analizado la situación concluye de acuerdo a los considerandos expuestos que la zona ubicada en la fachada posterior de la edificación debe ser declarada como ZONA DE RIESGO, es decir no apta para ninguna actividad del ser humano, hasta tanto no se acometa las obras civiles necesarias para corregir anomalías. SEGUNDA PARTE (…) Esta comisión de expertos habiendo analizado la situación concluye de acuerdo a los considerandos expuestos, que existe riesgo que en un futuro deslizamiento se afecte el muro de contención del vecino (…) TERCERA PARTE (…) Esta comisión de expertos habiendo analizado la situación concluye de acuerdo a los considerandos expuestos, que ésta área de la edificación no se encuentra apta para ningún uso, y representa un riesgo de pérdida de cosas y vidas humanas (…) PRIMERA PARTE (…) Esta comisión de expertos habiendo analizado la situación concluye de acuerdo a los considerandos expuestos, que los sucesos acaecidos al inmueble disminuyen significativamente el costo valor del mismo y por ende representa una pérdida patrimonial (…) SEGUNDA PARTE (…) Esta comisión de expertos habiendo analizado la situación concluye de acuerdo a los considerandos expuestos, que efectivamente existen modificaciones al inmueble en varios aspectos (…) TERCERA PARTE (…) Esta comisión de expertos habiendo analizado la situación concluye de acuerdo a los considerandos expuestos, que los funcionarios del Instituto de bomberos que realizaron ambos informes, no son profesionales competentes para emitir opinión sobre afectaciones estructurales y deslizamiento de taludes, por no ser su competencia según el Art (sic) 19 de la Ley de los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencia de carácter civil (…)” (resaltado añadido).
Por su parte, el experto LUIS FRANCISCO POJAN MENDEZ, salvó su voto y presentó su informe en fecha 6 de febrero de 2019, a través del cual manifestó -entre otras cosas- que: “(…) mi opinión profesional es que este trabajo de reparación, repito ejecutado bajo las mismas premisas y estilo de construcción con las que se ha construido la TOTALIDAD de las instalaciones que se han observado en el lugar en cuestión, es un paliativo provisional, en función de evitar la continuidad de la erosión, que podrían ocasionar las venideras e inevitables lluvias y respecto al posible colapso o no, de dicha construcción, no podría opinar, ya que no existe proyecto o levantamiento fotográfico alguno de su sistema constructivo, solo puedo opinar que su estatus al momento de la inspección es de estabilidad aparente (…) considero que, si se podrían ver afectadas las estructuras de retención construidas aguas abajo, dependiendo claro está, de la calidad de diseño y construcción de las mismas lo cual no fue objeto de esta inspección, y que en todo caso, de estar construidas bajo las normas de cálculo y ejecución establecidas para su diseño, no representaría mayor problema, ya que las mismas estarían diseñadas y construidas para tal fin. Por otro lado, si la pantalla fue construida siguiendo las normas específicas para este tipo de contención, entonces estaría en capacidad de cumplir su objetivo, lo cual no puede determinarse en este estado por no contar con especificaciones sobre su construcción. Esto refiriéndome exclusivamente a la pregunta sobre la estructura de concreto construida como paliativo al desprendimiento de la capa vegetal (…) el dar una opinión implica la necesidad de disponer, al menos, de un referente histórico fotográfico y explícito suficientemente, para poder hacer un análisis comparativo completo, del estatus inicial real del inmueble en los ítems anteriormente expuestos, dicho referente, según tengo entendido no existe en el expediente, razón por la cual al no poder realizar dicha comparación, no estoy en capacidad cierta de dar una respuesta real y objetiva, sobre si se ha mantenido o no, en las condiciones originales en las que fue recibida (…) el inmueble cumple su cometido para el funcionamiento comercial al que se dedica (…) para decretar esta zona como de inminente peligro y riesgo de vidas humanas, además de posibles daños a terceros, según mi criterio profesional, no es suficiente con una inspección visual, por parte de los expertos. Habría que ir un poco más lejos con la investigación, es decir hacer un estudio de suelos, con la asistencia de un Ingeniero Geólogo calificado (…) la zona afectada representa un porcentaje muy bajo del total del inmueble. Bastaría con restringir el acceso temporal a dicha zona, mientras se ejecutan los trabajos de adecuación a lugar en caso de requerirlos (…) no puede decretarse en mi opinión como zona de alto riesgo para cosas o vidas humanas, lo cual consideraría una expresión exagerada, en virtud de lo que realmente ocurre en el lugar (…) acerca del posible daño patrimonial, debo decir con toda responsabilidad, que una falla estructural en el suelo de un inmueble donde existen vicios no visibles, como posibles planos de falla ocultos debajo de una losa de concreto, ocasionados con antesala por escorrentías subterráneas, máxime cuando son visibles reparaciones de gran cuantía (…) al no ser visibles, no podrían de ninguna manera calificarse como daño patrimonial por parte del arrendatario (…) respecto a la misma pregunta, del daño patrimonial ocasionado, por la falta de mantenimiento, sería muy audaz de mi parte, asevera, que el nivel de mantenimiento es medio, alto o regular, y hacer cuadros comparativos de mantenimiento, cuando no se ha dispuesto de ningún informe previo o fotográfico, que nos sirva de referencia alguna para hacer alguna comparación, siendo así imposible dar un calificativo serio y profesional (…)” (resaltado añadido).
En este orden de ideas, es preciso aclarar que los expertos como auxiliares de justicia emiten su opinión respecto a la materia controvertida fijando sus pertinentes conclusiones, esto es, brindando un asesoramiento ante la falta de conocimientos científicos o técnicos del juez, lo cual en todo caso solo puede ser apreciado a través de la sana crítica, reglas lógicas y sentido común, pues tales conclusiones no pueden obligar la decisión definitiva del tribunal o hacer plena prueba conforme a lo establecido en el artículo 1.427 del Código Civil; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, quien suscribe observa que aun cuando la experticia era la prueba idónea para demostrar las afirmaciones de hecho realizadas por el demandante, respecto a los supuestos daños o deterioros progresivos del inmueble y la falta de medidas preventivas para evitar dichos daños, no obstante, al no existir unanimidad entre las opiniones de los expertos designados, no puede esta sentenciadora tomar en cuenta al asesoramiento técnico brindado por los mismo, pues se evidencia que los expertos DORCI AGUILAR FERREIRA y PABLO EMILIO BORGES, sostuvieron que la edificación debe ser declarada como zona de riesgo, que no se encuentra apta para ninguna actividad del ser humano, que existe riesgo deslizamiento que afecte el muro de contención del vecino y que los sucesos acaecidos en éste disminuyen su valor representando un pérdida matrimonial, mientras que el experto LUIS FRANCISCO POJAN MENDEZ, expresamente manifestó en su voto salvado que el inmueble presentaba una estabilidad permanente, que no puede verificar las condiciones originales en que fue recibido al no existir registro con el cual hacer comparación, que la zona no puede decretarse como zona de riesgo, que una revisión visual no es suficiente para decretar una zona como de inminente peligro y que las circunstancias evidenciadas no pueden de ninguna manera calificarse como daño patrimonial por parte del arrendatario. En efecto, siendo que tales posturas contradictorias y discordantes fueron plasmadas en los informes periciales presentados por los expertos designados, e incluso fueron sostenidas por éstos en el decurso de la audiencia o debate oral, en la cual de conformidad con lo dispuesto 862 del Código de Procedimiento Civil, se les otorgó la oportunidad para realizar sus respectivas exposiciones y conclusiones orales; consecuentemente, esta sentenciadora no puede apreciar la experticia bajo análisis, motivo por el cual se desecha del proceso y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que aun cuando la parte demandada no contestó el fondo de la demanda intentada en su contra, limitándose a promover cuestiones previas; ésta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, procedió a promover las siguientes probanzas:

-INSPECCIÓN JUDICIAL: Se evidencia que la parte demandada promovió una inspección judicial a los fines de “(…) probar que es falso que el inmueble se encuentra en las condiciones de deterioro y riesgo alegado por la actora en su libelo, que es falso que el demandado haya causado daños maliciosos a la estructura, que el ocupante del inmueble ha sido diligente en su conservación y mantenimiento con recursos propios (…)”; es el caso que, dicha inspección fue practicada por este órgano jurisdiccional en fecha 22 de enero de 2019 (resultas cursantes al folio 209, I pieza), de cuyo contenido se desprende textualmente que:

“(…) PRIMERO: El tribunal deja constancia que el inmueble se encuentra ocupado por la sociedad mercantil Taller Artecar, C.A., según se evidencia de cartel con esta denominación fijado en el inmueble de la presencia en el sitio de su Gerente Ángel Eduardo Delgado Gómez. SEGUNDO: El tribunal deja constancia que el inmueble de manera general se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento, observándose que una parte del galpón se encuentra techada y otra al descubierto, que el piso es de cemento y que las paredes se encuentran pintadas, con detalles propios del uso de un taller mecánico y de latonería y pintura. TERCERO: El tribunal deja constancia de la existencia de una pantalla atirantada de concreto en la parte externa del inmueble de aproximadamente siete (7) metros de alto y diez (10) metros de ancho (…)”.

En este sentido, quien aquí suscribe considera necesario precisar que la inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, el cual señala lo siguiente:

Artículo 1.428.- “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”.

Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa:

Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”.

En este sentido, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión, quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por la promovente en su escrito de promoción de pruebas; y es por tales razones, que se le concede pleno valor probatorio como demostrativa de que para el momento de la inspección el inmueble objeto de desalojo se encontraba en buen estado de conservación y mantenimiento, con detalles propios de su uso como taller mecánico, de latonería y pintura, todo lo cual concuerda con el acta levantada con ocasión a la INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL que riela a los folios 24-40, I pieza.- Así se precisa.

-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello la promovente solicitó se oficiara al INSTITUTO AUTÓNOMO CUERPO DE BOMBEROS Y BOMBERAS Y ADMINISTRACIÓN DE CARÁCTER CIVIL DEL ESTADO MIRANDA, a los fines de que dicho organismo informara “(…) 1º Si en fecha jueves, 26 de abril de 2018, se practicó una Inspección Técnica en las instalaciones donde funciona el Taller Artecar, C.A., en San Antonio de los Altos, Estado Miranda, 2º Cuáles fueron los resultados de dicha inspección; 3º Si de los resultados de esta inspección puede concluirse que la estructura se encuentra apta para su funcionamiento, o si por el contrario la misma representa riego para sí misma, las instalaciones vecinas o para el personal que allí laboral (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 45-46, II pieza), se desprende que el mencionado organismo en fecha 26 de abril de 2018, realizó “(…) una inspección técnica y de riesgos en las instalaciones del TALLER ARTECAR, C.A., ubicado en el galpón sin número, calle Los Sánchez, sector Los Llaneros, parroquia San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias. Se notificó a la parte interesada, que el local se encontraba apto para su funcionamiento. La razón social fue evaluada bajo los criterios técnicos basados en las normas COVENIN, se pudo determinar bajo esos aspectos que la misma se encuentra apta para su funcionamiento y no presenta riesgos para terceros (…)” (resaltado añadido), y en virtud que ello guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis y la tiene como demostrativa de que el Cuerpo de Bomberos del Estado Miranda practicó una inspección técnica sobre el inmueble objeto de desalojo en el año 2018, determinado que el mismo se encontraba apto para su funcionamiento.- Así se precisa.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Precisadas las circunstancias propias del caso de autos, y valoradas como fueron las pruebas aportadas por las partes, quien aquí suscribe estima conveniente antes de entrar a emitir pronunciamiento respecto al fondo del asunto controvertido, pronunciarse en primer lugar respecto a la confesión ficta aducida por la parte actora mediante diligencia consignada en fecha 2 de octubre de 2018; y en tal sentido, es preciso resaltar que aun cuando la parte demandada en la oportunidad para contestar se limitó a promover cuestiones previas, sin expresar defensas de fondo, contraviniendo lo previsto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, no obstante, procedió a promover pruebas a tenor de lo dispuesto en el artículo 868 eiusdem, las cuales fueron debidamente admitidas por este órgano jurisdiccional y oportunamente evacuadas. En efecto, siendo que la parte accionada desvirtuó la presunción legal de confesión ficta, la cual requiere la concurrencia de tres requisitos sine qua non, a saber: que el demandado no haya contestado la demanda, que la pretensión no sea contraria a derecho, y que el demandado no probare nada que le favorezca durante la oportunidad procesal respectiva; consecuentemente, esta sentenciadora considera que la defensa en cuestión carece de asidero jurídico, y por tal motivo resulta improcedente en derecho.- Así se precisa.
Aclarado lo anterior, esta sentenciadora adentrándose al fondo del asunto debatido, observa que la representación judicial de la parte actora alegó como fundamento de su pretensión, que el inmueble objeto de desalojo le fue arrendado a la sociedad mercantil TALLER ARTECAR, C.A., mediante contrato de arrendamiento privado suscrito el 1° de marzo de 2006; que la arrendataria no ha permitido las visitas para inspeccionar el estado del inmueble, aun cuando se había comprometido a ello en la cláusula séptima del contrato en cuestión, lo cual a vez se subsume en la causal de desalojo prevista en el literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que además de lo anteriormente expuesto, el inmueble ha sufrido un deterioro progresivo, sobre todo en sus pisos, paredes y techos, que los mencionados daños son más visibles en la parte trasera, donde se sitúan columnas estructurales que sostienen la edificación, la cual sufre de severas filtraciones causadas por falta de medidas preventivas al no haberse levantado un muro de contención para evitar el deslizamiento de tierra ocasionado por aguas de lluvia, y que tales circunstancias encuadran dentro de la causal de desalojo prevista en el literal “c” de la norma en comento; y finalmente, señaló que el ocultamiento de los daños ocasionados contravino un deber legal consagrado en el artículo 11 de la norma en cuestión, que dispone que el arrendatario está en la obligación de notificar al arrendador sobre los daños que afectan el inmueble, lo cual puso en grave riesgo al inmueble vecino, e incluso está íntimamente relacionado con el daño malicioso consagrado en el artículo 9 eiusdem.
Siguiendo con este orden de ideas, resulta conveniente pasar a transcribir las normas invocadas por la parte demandante como fundamento de su pretensión, esto es, los artículos 9, 11 y literales “c” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; de cuyos contenidos se desprende textualmente lo siguiente:

Artículo 9.- “La parte que causare un daño malicioso al bien inmueble arrendado durante la vigencia de la relación arrendaticia, estará obligada a efectuar las reparaciones que se originen por estos daños. En caso de comprobarse el daño malicioso, el afectado podrá acudir a la vía jurisdiccional o administrativa y solicitar el inicio del procedimiento correspondiente” (subrayado añadido).

Artículo 11.- “El arrendador está obligado a cubrir los costos de las reparaciones mayores de locales bajo régimen de arrendamiento, a menos que el daño sea imputable al arrendatario. El arrendatario está en la obligación de notificar dentro de los tres (3) días siguientes a la detección de la falla, al arrendador los daños que afectaren al inmueble, cuando éstos no pudieren ser del conocimiento del arrendador” (subrayado añadido).

Artículo 40.- “Son causales de desalojo: (…) c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. (…) i. Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “comité paritario de administración de condominio” (resalto añadido).

Es el caso que, de las normas antes transcritas puede inferirse que la parte que causa un daño malicioso al bien inmueble arrendado durante la vigencia de la relación arrendaticia, está obligado a efectuar las reparaciones necesarias, y que el arrendatario está obligado a notificar al arrendador cuando detecte una falla en el inmueble. Así mismo, se desprende las normas supra transcritas, que para que proceda el desalojo por la causal de deterioro, el actor debe demostrar la existencia de la relación arrendaticia, así como los deterioros causados al inmueble, los cuales en todo caso deben ser mayores que los provenientes del uso normal del mismo; mientras que para que proceda el desalojo por la causal de incumplimiento, el demandante debe probar igualmente la relación arrendaticia, así como el incumplimiento del demandado respecto a las obligaciones que le corresponden por Ley o por vía contractual.
Ahora bien, atendiendo las circunstancias propias del caso de marras, quien la presente causa resuelve considera que a la parte demandante le correspondía la carga de demostrar las afirmaciones de hecho realizadas en el escrito libelar de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, en vista que de las probanzas promovidas por ésta solo detentan valor probatorio: 1º EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS N° D-2011-002 (cursante a los folios 14-23, I pieza), de cuyo contenido se desprende la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, la cual recayó sobre el inmueble objeto de desalojo constituido por un lote de terreno con bienhechurías y anexos, de aproximadamente mil metros cuadrados (1000 Mts2), ubicado en el sector Los Llaneros, Avenida Principal Las Minas, kilómetro 15 de la Carretera Panamericana, sentido Caracas-Los Teques, Municipio Los Salias del Estado Miranda; y 2º INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL (cursante a los folios 24-40, I pieza), de cuyo contenido se infiere que el inmueble en cuestión se encontraba en regular estado de conservación para el momento de su inspección, presentando deterioros propios del uso para el cual está destinado, a saber, taller de mecánica, latonería y pintura, todo lo cual concuerda con las resultas de las pruebas promovidas por la parte demandada (inspección judicial cursante al folio 209 de la I pieza, y prueba de informes cursante a los folios 45-46 de la II pieza); consecuentemente, puede afirmarse que la referida aun cuando demostró la existencia de una relación arrendaticia que la vincula con la accionada, no logró demostrar de manera fehaciente las circunstancias por ella denunciadas, las cuales constituían el fundamento de su pretensión, en otras palabras, no logró demostrar que la sociedad mercantil demandada haya actuado en contravención de algún deber legal o contractual, que haya impedido el acceso al inmueble arrendado a los fines de que se verificara su estado (por el contrario, riela en autos inspección extrajudicial a través de la cual se dejó constancia de las condiciones del bien en cuestión), que haya causado algún daño malicioso al inmueble arrendado o que existiese alguna falla que notificar a la arrendadora, que haya puesto en riego el inmueble arrendado o el inmueble vecino, y mucho menos que haya causado al bien inmueble tantas veces mencionado deterioros mayores que los provenientes de su uso normal.- Así se precisa.
De esta manera, siendo que el acervo probatorio promovido por la parte demandante no sustenta las afirmaciones de hecho realizadas en el escrito libelar, y en virtud que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, los jueces deben atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder obtener elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados o probados, aunado a que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 eiusdem, los jueces no pueden declarar con lugar la demanda, sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella, y en caso de dudas sentenciaran a favor del demando, consecuentemente, esta sentenciadora debe declarar SIN LUGAR el juicio que por DESALOJO interpusiera el ciudadano ELADIO SÁNCHEZ APONTE, contra la sociedad mercantil TALLER ARTECAR, C.A., todos ampliamente identificados en autos, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

V
DISPOSITIVO

Por las razones antes expuestas, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por concepto de DESALOJO interpuso el ciudadano ELADIO SÁNCHEZ APONTE, contra la sociedad mercantil TALLER ARTECAR, C.A., todos ampliamente identificados en autos, con fundamento en lo previsto en los artículos 9 y 11 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con las causales de desalojo previstas en los literales “c” e “i” del artículo 40 eiusdem.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha veintiuno (21) de octubre de dos mil diecinueve (2019). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.-
LA JUEZ,

ADRIANA GONCALVES RODRIGUES.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

MARLENE MENDES.

NOTA: en la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las doce y cuarenta minutos de la tarde (12:40 p.m.).
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,