TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
209º y 160°
EXPEDIENTE Nº 8868-2018

PARTE DEMANDANTE: Los ciudadanos AMANDA RUEDA TARAZONA, MARIA LUDYN RUEDA DE RODRIGUEZ, DAVID ARTURO RUEDA TARAZONA, YANET RUEDA TARAZONA, IVONNE RUEDA DE ALVAREZ y ANGEL MIGUEL RUEDA TARAZONA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 5.649.688, V-4.636.465, V-5.688.000, V-2.891.513, V-3.999.768 y V-9.208.306 en su orden, en su carácter de PROPIETARIOS Y ARRENDADORES.

APODERADAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas SUSANA DE JESUS CARVAJAL CAMPEROS, JANNETTE ESPERANZA OMAÑA CONTRERAS y MIREYDA ELIZABETH RAMIREZ PEÑALVER, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.385, 13.987 y 66.575 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: La ciudadana MERY EUFEMIA VARGAS HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 12.226.695 y de este domicilio, en su carácter de ARRENDATARIA.

DEFENSORA AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada DIAMELA CALDERON BRICEÑO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 31.109.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

PARTE NARRATIVA

De las actuaciones que conforman el presenten expediente, consta:

PIEZA I

Del folio 1 al 13, riela libelo de demanda presentado para distribución en fecha 02 de marzo de 2018 y sus recaudos presentados en fecha 21 de marzo de 2018, mediante el cual, la abogada SUSANA DE JESUS CARVAJAL CAMPEROS, actuando como apoderada de los ciudadanos AMANDA RUEDA TARAZONA, MARIA LUDYN RUEDA DE RODRIGUEZ, DAVID ARTURO RUEDA TARAZONA, YANET RUEDA TARAZONA, IVONNE RUEDA DE ALVAREZ y ANGEL MIGUEL RUEDA TARAZONA, de conformidad con lo previsto en el artículo 40 literales e) y g) de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, demanda a la ciudadana MERY EUFEMIA VARGAS HERNANDEZ, para que convenga o, en su defecto sea condenada en: 1) El desalojo y entrega del local comercial N° 21-4 donde funciona el fondo de comercio CONTACTO CELULAR, debidamente desocupado de bienes y personas, en las mismas condiciones en que lo recibió y con el pago de los servicios públicos al día; 2) Pagar la suma de Bs. 50.000,00 por cada día transcurrido a partir del 15 de febrero de 2011, fecha en la que venció la prórroga legal, hasta el día 28 de febrero de 2018, por 2569 días para un total de Bs. 128.450,00 por concepto de cláusula penal por haber omitido el cumplimiento de la obligación de entregar el local en la fecha de vencimiento y los días que se sigan venciendo hasta la ejecución de la sentencia. Alega que sus representados a través de su hermana ciudadana AMANDA RUEDA TARAZONA, quien es la administradora del inmueble, dieron en arrendamiento mediante contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 13 de Diciembre de 2006, inserto bajo el N° 43, tomo 272, a la ciudadana MERY EUFEMIA VARGAS, propietaria del fondo de comercio CONTACTO CELULAR, un local comercial signado con el N° 21-4, que forma parte indivisa del inmueble ubicado en la calle 11, con carrera 21, N° 21-12, Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, con una duración que iniciaba el 15 de Diciembre de 2006, hasta el 15 de Diciembre de 2007, sin prórrogas, a su decir, vencido el término convenido en el contrato se inició de pleno derecho la prórroga legal, la cual, a su decir, culminó el 15 de Diciembre de 2008. Continúa señalando que en fecha 15 de enero de 2009, operó la tácita reconducción del contrato, convirtiéndose a tiempo indeterminado por haber consignado la arrendataria astutamente el canon de arrendamiento en una cuenta cuya titular es la co accionante ciudadana AMANDA RUEDA TARAZONA, situación que en su dicho, causó desagrado a sus representados por cuanto la arrendataria tenía conocimiento de que el inmueble se iba a remodelar en su totalidad, razón por la cual afirman que se interpuso demanda de desalojo por la extinta Ley de Arrendamientos inmobiliarios, declarando sin lugar la demanda el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en el expediente N° 4808-2009, por insuficiencia de pruebas, continuando la relación arrendaticia con la arrendataria quien para la fecha cancelaba la suma de Bs. 620,000 mensuales, pero que a partir del año 2011 las consignaciones son realizadas en forma irregular. En otro particular, alega que el inmueble se está desocupando para remodelarlo totalmente con la finalidad de entregar a cada uno de los hermanos RUEDA TARAZONA un local independiente y dado que la estructura del mismo, es muy antigua y requiere reforzar su estructura, techos y paredes, y ya cuentan con el permiso de reparación expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal en fecha 10 de julio de 2018, con el N° 040, el cual fue objeto de renovación en virtud de que no han podido desocupar todos los locales. Finalmente señala que ocurrido el vencimiento de la prórroga legal la arrendataria en vez de entregar el inmueble, inició el procedimiento consignatario argumentando que la arrendadora se negaba a recibir el canon, pero que lo cierto es que después de vencida la prórroga legal la arrendadora no tenía porque recibir cánones de arrendamiento puesto que se había extinguido el término del contrato. Finalmente estimó la demanda en 542,25 U.T.; presentó su material probatorio y anexó recaudos que rielan a los folios 14 al 290.

Al folio 300, riela auto de fecha 10 de abril de 2018, mediante el cual este Tribunal admitió la demanda y acordó la citación de la parte demandada, para que diera contestación a la demanda.

Del folio 301 al 311, corren actuaciones concernientes con la citación personal y por carteles de la parte demandada.

Al folio 313, corre auto de fecha 05 de noviembre de 2018, mediante el cual se aboca al conocimiento de la causa la Jueza Provisoria.

PIEZA II

Del folio 2 al 8 y 11, corren actuaciones concernientes con la designación, juramentación y citación del defensor Ad-litem asignado a la parte demandada.

A los folios 12 y 13, riela escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 05 de abril de 2019, por la defensora ad litem de la parte demandada, mediante el cual señaló la imposibilidad de contactar al demandado a pesar de las gestiones realizadas, ya que se trasladó a la dirección donde funciona el local y constató que se encuentra cerrado, informándole los vecinos del lugar, que el local se encuentra cerrado desde hace varios meses, por lo que a los fines de garantizarle el derecho a la defensa de su defendido rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo de local comercial incoada; negó y rechazó que haya operado la tácita reconducción y que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; que no es cierto que el inmueble se esté desocupando para remodelación, aduciendo que el inmueble a pesar de ser una edificación vieja está en buenas condiciones; que no es cierto que su representada se encuentra en mora; que es falso que su representada use artimañas para quedarse con el local, que no es cierto que su representada deba cancelar daños y perjuicios y menos que sean indexados y rechazó la estimación de la demanda por ser exagerada.

Al folio 14, corre inserto auto de fecha 14 de mayo de 2019, mediante el cual se fija la audiencia preliminar.

Al folio 15, riela escrito de pruebas presentado en fecha 15 de mayo de 2019, por la defensora ad litem de la parte demandada, mediante el cual promovió el mérito de autos en cuanto beneficien a su defendido e informes al CNE, SENIAT y SAIME, para determinar el domicilio de su representada.

Al folio 16, corre inserto acta de fecha 21 de mayo de 2019, mediante la cual se llevó a cabo la audiencia preliminar y cada una de las partes realizó sus observaciones.

Al folio 17, riela auto de fecha 24 de mayo de 2019, mediante el cual se fijan los hechos y los límites de la controversia, aperturándose el lapso probatorio.

Al folio 18, riela escrito de pruebas presentado en fecha 30 de mayo de 2019, por la defensora ad litem de la parte demandada, mediante el cual promovió informes a este tribunal en relación a la consignación de alquileres.

A los folios 19 y 20, riela escrito de pruebas presentado en fecha 03 de junio de 2019, por la apoderada de la parte demandante, mediante el cual promovió el mérito de las documentales promovidas en la demanda, inspección judicial e informes al SAIME.

A los folios 21 y 22, rielan autos de fecha 04 y 11 de junio de 2019, mediante el cual se agregan y se admiten las pruebas promovidas por las partes y se fija oportunidad para su evacuación.

Del folio 23 al 33, rielan actuaciones relativas con la evacuación de las pruebas.

Al folio 34, riela auto de fecha 05 de agosto de 2019, mediante el cual se fijó oportunidad para la audiencia oral.

Al folio 35, riela acta de fecha 08 de agosto de 2019, mediante la cual se difirió la audiencia oral, en virtud de la inasistencia de la defensora ad –litem.

Al folio 36, riela diligencia de fecha 16 de septiembre de 2019, mediante la cual la abogada ANAMILENA ROSALES ZAMBRANO, defensora ad-litem de la parte demandada, renunció al nombramiento en virtud de desempeñar el cargo de Secretaria del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial.
Del folio 37 al 40, corren actuaciones concernientes con la designación y juramentación del defensor Ad-litem asignado a la parte demandada, abogada DIAMELA CALDERON.

Al folio 41, riela auto de fecha 30 de septiembre de 2019, mediante el cual se fijó nueva oportunidad para la audiencia oral.

Al folio 42, riela acta de fecha 14 de octubre de 2019, mediante la cual se llevó a cabo la AUDIENCIA ORAL DE JUICIO y se difirió el dispositivo oral de la sentencia, debido a la interrupción del servicio eléctrico.

PARTE MOTIVA

ESTANDO EN TÉRMINO PARA DECIDIR, SE OBSERVA:

I.- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:

La controversia se plantea en torno al desalojo de un local comercial distinguido con el N° 21-4, que forma parte indivisa del inmueble ubicado en la calle 11, con carrera 21, N° 21-12, Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, donde funciona el fondo de comercio CONTACTO CELULAR, y el pago de la suma de Bs. 50.000,00 por cada día transcurrido a partir del 15 de febrero de 2011, fecha en la que venció la prórroga legal, hasta el día 28 de febrero de 2018, por 2569 días para un total de Bs. 128.450,00 por concepto de cláusula penal por haber omitido el cumplimiento de la obligación de entregar el local en la fecha de vencimiento y los días que se sigan venciendo hasta la ejecución de la sentencia, argumentando que el inmueble le fue arrendado a la ciudadana MERY EUFEMIA VARGAS, por la ciudadana AMANDA RUEDA TARAZONA, por ser la administradora, mediante contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 13 de Diciembre de 2006, inserto bajo el N° 43, tomo 272, iniciando el 15 de Diciembre de 2006, hasta el 15 de Diciembre de 2007, sin prórrogas, afirma la parte accionante que vencido el término convenido en el contrato se inició de pleno derecho la prórroga legal del contrato, la cual culminó el 15 de Diciembre de 2008, por lo que a su decir, ocurrido el vencimiento de la prórroga legal la arrendataria en vez de entregar el inmueble inició el procedimiento consignatario, argumentando que la arrendadora se negaba a recibir el canon, pero que lo cierto es que después de vencida la prórroga legal la arrendadora no tenía porque recibir cánones de arrendamiento puesto que se había extinguido el término del contrato. Igualmente alegan que el inmueble se está desocupando para remodelarlo totalmente con la finalidad de entregar a cada uno de los hermanos RUEDA TARAZONA un local independiente y dado que su estructura es muy antigua y requiere reforzar techos y paredes y que ya cuentan con el permiso de reparación expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal en fecha 10 de julio de 2018, con el N° 040, el cual fue objeto de renovación en virtud de que no han podido desocupar todos los locales, fundamentan la demanda en el artículo 40 literales e) y g) de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial.

Por su parte, la defensora ad litem de la parte demandada rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo de local comercial incoada; negó y rechazó que haya operado la tácita reconducción, considerando que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; que no es cierto que el inmueble se esté desocupando para remodelación, aduciendo que a pesar de ser una edificación vieja está en buenas condiciones; que no es cierto que su representada se encuentra en mora; que es falso que su representada use artimañas para quedarse con el local, que no es cierto que su representada deba cancelar daños y perjuicios y menos que sean indexados y rechazó la estimación de la demanda por ser exagerada.

II.- DE LA ACTUACIÓN DE LA DEFENSORA JUDICIAL:

Previo al análisis del fondo de la causa, observa quien juzga que la defensora ad-litem designada a la parte demandada, contestó la demanda y argumentó sus defensas oportunamente y promovió pruebas a favor de su defendido, se evidencia igualmente que no logró contactar a la parte demandada, pero que se trasladó a la dirección del inmueble arrendado y fue informada que el local tiene muchos meses cerrado; así pues, considera esta juzgadora que la defensora judicial ejecutó una actuación diligente en beneficio de su defendida, desplegando una conducta cónsona con las funciones encomendadas a su cargo y con la doctrina jurisprudencial relativa con la conducta del defensor ad litem, establecida por el Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 33 de fecha 26 de enero del año 2004, que establece:

“…El derecho de defensa en el proceso, contemplado como derecho fundamental en el artículo 49 constitucional, se desarrolla legalmente mediante varias instituciones, siendo dos de ellas la de la defensoría y la de la necesidad de la doble instancia (la cual admite excepciones).
La institución de la defensoría se divide en pública, destinada a otorgar asistencia técnica integral a los imputados en el proceso penal que no contraten defensores particulares; y en privada, la cual opera en el proceso de naturaleza civil, bajo diversas figuras como la del defensor de quien goza de la declaratoria de justicia gratuita, o como la del defensor ad litem. Esta última clase de defensoría (ad litem) persigue un doble propósito: 1) Que el demandado que no puede ser citado personalmente, sea emplazado, formándose así la relación jurídica procesal que permite el proceso válido. Desde esta vertiente, la defensa obra incluso en beneficio del actor, ya que permite que el proceso pueda avanzar y se dicte la sentencia de fondo. 2) Que el demandado que no ha sido emplazado o citado, se defiende, así no lo haga personalmente. Debido a ese doble fin, el defensor no obra como un mandatario del demandado, sino como un especial auxiliar de justicia, que por no pertenecer a la defensa pública, debe percibir del demandado sus honorarios, así como las litis expensas, tal como lo señala el artículo 226 del vigente Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, como tal función auxiliar no la presta el abogado defensor gratuitamente (a menos que la ley así lo ordene, como lo hace el artículo 180 del Código de Procedimiento Civil), si éste no localizare al demandado para que le facilite las litis expensas o sus honorarios, tales gastos los sufragará el demandante -quien se beneficia a su vez de la institución- quien podrá recuperarlos de los bienes del defendido, si éstos existen.
Ahora bien, la función del defensor ad litem, en beneficio del demandado, es el de defenderlo, el que el accionado pueda ejercer su derecho de defensa, lo cual supone que sea oído en su oportunidad legal. De allí, que no es admisible que el defensor ad litem no asista a contestar la demanda, y que por ello se apliquen al demandado los efectos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. El defensor ad litem ha sido previsto en la ley (Código de Procedimiento Civil), para que defienda a quien no pudo ser emplazado, no para que desmejore su derecho de defensa…”. (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, subrayado del Tribunal)

III.- PUNTO PREVIO
IMPUGNACION DE LA ESTIMACIÓN:

Debe pronunciarse esta operadora de justicia, previamente a la decisión de mérito, en relación con el rechazo de la estimación del valor de la Demanda, formulada por la defensora ad-litem de la parte demandada en su escrito de contestación, por considerarla exagerada.

Sobre el particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de abril de 2000, con ponencia del magistrado FRANKLIN ARRIECHE, en el expediente N° 00-01, fijó su criterio en relación con la estimación de la demanda para las relaciones arrendaticias, resolviendo lo que sigue:

“…La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula:
…
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, SRL. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes) –que hoy se reitera- estableció:

“Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros).
….
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil…”. (Subrayado de este Tribunal, sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia)

Pero es el caso, que la estimación efectuada por la representación judicial del accionante en el escrito de la Demanda, equivalente a la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), fue rechazada por la defensa de la parte accionada por considerarla exagerada, conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”.

En relación con la norma transcrita, el criterio pacífico y reiterado de la jurisprudencia, plasmado una vez más en la sentencia de la Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, de fecha 31 de Octubre de 2000; es el siguiente:

“…En efecto, en auto de fecha 7 de marzo de 1985, esta Sala de Casación Civil, al analizar los supuestos que pueden presentarse cuando el demandado impugna la estimación formulada por el actor, dijo:
‘En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión táctica y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: ‘La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega’. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda’…”. (Subrayado de este Tribunal, sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia)

Por consiguiente, en el caso que nos ocupa, la parte actora estimó su demanda en la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), la parte demandada la rechazó por exagerada; de manera que en los términos de la doctrina jurisprudencial antes transcrita, la cual acoge plenamente esta sentenciadora, la parte demandada asumió la carga procesal de probar la estimación impugnada, con fundamento en el principio doctrinario de que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado; siendo forzoso concluir, que en el presente caso resulta improcedente la impugnación realizada, habida cuenta que al contradecir dicha estimación, porque la consideraba exagerada, la parte demandada tenía que adicionar una nueva cuantía y probar su alegación, lo cual no consta que se haya realizado. Y ASÍ SE DECLARA.

IV.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma.

A) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1.- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Riela en copia simple a los folios 19 al 21, 27 al 29, 189 al 191, consiste en un instrumento autenticado que se valora de acuerdo con lo pautado en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el siguiente criterio de nuestro máximo tribunal:

“El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere al instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el solo hecho de serlo debe reputarse auténtico más la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico no puede ser público.
En este orden de ideas tenemos la opinión de Jesús E. Cabrera Romero quien dice:
"Es la actividad del Registrador, cuando ab initio se otorga ante él un documento, la que más se compagina con las previsiones y efectos que los arts. 1.357, 1.358, 1.359 y 1.360 CC. Determinan para los instrumentos públicos. Por ello Brewer y Borjas, consideran que sólo es documento público y negocial aquel que se otorga ab initio ante el Registrador ya que en él se dan aproximadamente las fases señaladas y se cumplen los requisitos de estructura del documento notarial. "
De acuerdo a lo expuesto podemos concluir que un poder que se otorga ab initio ante un Registrador, será público y por ello auténtico, pero si se otorga ante un Notario será auténtico más no público, aún cuando posteriormente se haga registrar..." (Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 27 de abril de 2000, Oscar Pierre Tapia, N° 4, año 2000, páginas 298 y siguientes; subrayado del Tribunal).

De dicho documento se desprende que mediante contrato autenticado ante la Notaría Pública Segunda de San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 13 de Diciembre de 2006, inserto bajo el N° 43, tomo 272, le fue arrendado a la ciudadana MERY EUFEMIA VARGAS, por la ciudadana AMANDA RUEDA TARAZONA, en su condición de administradora, un local comercial distinguido con el N° 21-4, que forma indivisa del inmueble ubicado en la calle 11, con carrera 21, N° 21-12, Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, para que funcionara el fondo de comercio CONTACTO CELULAR, iniciando el 15 de Diciembre de 2006, hasta el 15 de Diciembre de 2007, sin prórroga, con un canon de arrendamiento inicial de Bs. 620.000,00, pagaderos por mensualidades adelantadas el día 15 de cada mes, comprometiéndose la arrendataria al pago de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento, así se desprende de las cláusulas primera, segunda, tercera, cuarta y vigésima.

2.- EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES N° 689: Riela en copia simple del folio 30 al 99 y del folio 260 al 277, se trata de un documento emanado de este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial; ahora bien, pasa esta juzgadora a revisar esta actuación judicial a la luz de lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciando que las actuaciones bajo análisis no aportan elementos de convicción para resolver el fondo de la controversia, toda vez que la causal de insolvencia no fue alegada por la parte demandante y por tal motivo, se desecha como medio de prueba.

3.- DOCUMENTO DE PROPIEDAD: Producido con el libelo de la demanda y corre inserto del folio 100 al 105, folios 195 al 198, en copia simple, instrumento público que se valoran de acuerdo con lo pautado en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y con el siguiente criterio de nuestro máximo tribunal:

“El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere al instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el solo hecho de serlo debe reputarse auténtico más la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico no puede ser público.
En este orden de ideas tenemos la opinión de Jesús E. Cabrera Romero quien dice:
"Es la actividad del Registrador, cuando ab initio se otorga ante él un documento, la que más se compagina con las previsiones y efectos que los arts. 1.357, 1.358, 1.359 y 1.360 CC. Determinan para los instrumentos públicos. Por ello Brewer y Borjas, consideran que sólo es documento público y negocial aquel que se otorga ab initio ante el Registrador ya que en él se dan aproximadamente las fases señaladas y se cumplen los requisitos de estructura del documento notarial. "
De acuerdo a lo expuesto podemos concluir que un poder que se otorga ab initio ante un Registrador, será público y por ello auténtico, pero si se otorga ante un Notario será auténtico más no público, aún cuando posteriormente se haga registrar..." (Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 27 de abril de 2000, Oscar Pierre Tapia, N° 4, año 2000, páginas 298 y siguientes; subrayado del Tribunal).

De dicho documento se desprende que los ciudadanos AMANDA RUEDA TARAZONA, MARIA LUDYN RUEDA DE RODRIGUEZ, DAVID ARTURO RUEDA TARAZONA, YANET RUEDA TARAZONA, IVONNE RUEDA DE ALVAREZ y ANGEL MIGUEL RUEDA TARAZONA, son propietarios del inmueble ubicado en la calle 11, con carrera 21, N° 21-12, Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, según documento inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, el 15 de mayo de 2002, bajo el N° 27, Tomo 007, protocolo 01, folio 1/3.

Por lo que respecta a las documentales producidas por la parte demandante y que rielan del folio 199 al 299, esta administradora de justicia NO LES CONFIERE VALOR PROBATORIO en virtud de que resultan impertinentes para resolver el fondo de la controversia.

4.- PERMISO DE REPARACION MENOR: Corre inserto del folio 106 al 111, en copia simple, consiste en un instrumento administrativo que no fue impugnado por la contraparte oportunamente, en tal virtud, para determinar el valor probatorio de los documentos administrativos y la oportunidad en que los mismos deben producirse en el juicio, se cita el criterio de nuestro máximo Tribunal establecido en sentencia de fecha 08 de julio de 1.998, es el siguiente:

" ...Para esta Corte los Documentos Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencia específicas, los cuales constituye un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos instrumentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier otro medio legal. En consecuencia, no es posible una asimilación total entre el documento público y administrativo, porque puede desvirtuarse su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no sólo a través de la tacha de falsedad. Igualmente es necesario recalcar que, de no ser destruida la presunción de veracidad, es procedente atribuir al documento administrativo alguno de los efectos plenos del documento público..." (Subrayado de este Tribunal; Sentencia de la Sala Político- Administrativa, del 08 de julio de 1.998, Oscar Pierre Tapia N° 7, correspondiente al mes de julio de 1.998, página 460 y siguientes).

En igual sintonía, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 06 de julio de 2004, señaló lo siguiente:

“… Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. (Subrayado de este Tribunal; Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia)

A la luz de lo expuesto, queda demostrado que conforme a permiso de reparación menor N° 040, de fecha 10/07/2018, la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, autorizó la demolición de la edificación existente en el inmueble ubicado en la calle 11, con carrera 21, N° 21-12, Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, N° catastral 20-23-02-U01-005-024-001-000-P00-000, encontrándose autorizados desde el año 2015, año en que se expidió el primer permiso de reparación signado con el N° 17/07/2015, tal como se evidencia al folio 108.

5.- INSPECCION JUDICIAL: Observa esta sentenciadora que el medio probatorio fue realizado en los términos establecidos en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y le confiere PLENO VALOR PROBATORIO de conformidad con lo previsto en el artículo 1428 del Código Civil y el criterio plasmado en la sentencia dictada en fecha 27 de Noviembre de 2001, por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en la que se dejó sentado:

“… De las transcritas disposiciones se desprende con absoluta claridad, que el propósito del legislador ha sido consagrar esta práctica judicial con el fin único de hacer constar las circunstancias o el estado de las cosas o lugares,…
Queda claro así que la inspección judicial, en conformidad con el principio procesal de inmediatez, supone el reconocimiento o examen directo y personal del juez, a través de sus sentidos, de los hechos que le hayan sido solicitados, sin avanzar opinión ni formular apreciaciones sobre lo practicado.”. (Subrayado del Tribunal, Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo II, mes Octubre, año 2002, página 544)

| De la inspección judicial realizada por este Tribunal en el inmueble objeto del contrato, se evidenció que el inmueble arrendado está cerrado y desocupado, dentro del mismo hay estantes y enseres de oficina, basura y desperdicios en su interior y el techo del cielo raso está caído en su mayoría.

B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Durante el lapso probatorio la defensora ad litem de la parte demandada solicitó informes a los siguientes organismos:

.- CONSEJO NACIONAL ELECTORAL, se libró oficio N° 5790- 344 de fecha 11 de junio de 2019, cuya respuesta cursa a los folios 25 y 26, a través de comunicación ORET/DIR//000263/2019, de fecha 02 de julio de 2019, mediante la cual se informa a este Tribunal los datos electorales de la parte demandada.

.- SENIAT, se libró oficio N° 5790- 345 de fecha 11 de junio de 2019.

.- SAIME, se libró oficio N° 5790- 346 de fecha 11 de junio de 2019.

Por lo que respecta a estos dos organismos, no consta en las actas procesales que se haya obtenido la respuesta respectiva, por lo cual no pueden ser objeto de valoración.

V.- PROCEDENCIA DE LA DEMANDA:

Establecida la síntesis de la controversia y habiendo sido demostrada la relación arrendaticia, corresponde a esta sentenciadora resolver la acción planteada en los siguientes términos:

Constituye el fundamento de la acción los literales “e” y “g” del artículo 40 de la Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en razón de ello se entra a verificar la procedencia de cada literal y al respecto se observa:

1) LITERAL “E”, DE LA DEMOLICION O REPARACIONES MAYORES: Establece dicha norma:

“Son causales de desalojo: e.- Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado…”.

A los fines de ilustrar sobre la causal de demolición o reparaciones mayores, se trae a colación el criterio sostenido por el jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, (Volumen I, Publicaciones UCAB, Segunda Edición 2003, Pág. 197), quien señaló lo siguiente:

“...El motivo conducente al desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino en determinadas circunstancias ajenas al mismo, e incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario… puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble…”. (Subrayado del Tribunal.)

Dentro de este marco, observa quien juzga que para apoyar la procedencia de la causal de insolvencia invocada, la parte actora argumentó que el inmueble se está desocupando para remodelarlo totalmente, con la finalidad de entregar a cada uno de los hermanos RUEDA TARAZONA un local independiente y dado que su estructura es muy antigua y requiere reforzar techos y paredes, y ya cuentan con el permiso de reparación expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal en fecha 10 de julio de 2018, con el N° 040.

Ahora bien, del material probatorio aportado a las actas procesales quedó evidenciado que conforme a permiso de reparación menor N° 040, de fecha 10/07/2018, la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, autorizó la demolición de la edificación existente en el inmueble ubicado en la calle 11, con carrera 21, N° 21-12, Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, N° catastral 20-23-02-U01-005-024-001-000-P00-000, encontrándose autorizados desde el año 2015, año en que se expidió el primer permiso de reparación signado con el N° 17/07/2015, tal como se evidencia a los folios106 y 108.

Aunado a ello, esta administradora de justicia en aplicación del principio de inmediación, logró constatar personalmente las condiciones del inmueble objeto del contrato, percatándose que está cerrado y desocupado, presenta basura y desperdicios en su interior y el techo del cielo raso está caído en su mayoría.

Dentro de este marco, concluye quien juzga que efectivamente el inmueble arrendado por ser de vieja data requiere de reparaciones en su estructura, toda vez que se demostró que el techo está deteriorado, por ello, para evitar el estado de ruina que lo caracteriza debido a su vetustez y así evitar que corran peligro la vida de las personas que lo utilicen, es procedente el desalojo del mismo, asociado a ello, los propietarios manifestaron su intención de proceder a edificar una nueva construcción en el lugar.

En virtud de las anteriores consideraciones y al no haber la parte demandada presentado los medios de pruebas conducentes a desvirtuar la causal invocada, resulta forzoso declarar la procedencia del desalojo demandado con fundamento en el artículo 40 literal e) de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios Para Uso Comercial. Y ASÍ SE ESTABLECE.

2) LITERAL “G”, VENCIMIENTO DE CONTRATO:

Señala el literal “G” como causa de desalojo, lo siguiente:

“Que el contrato suscrito haya vencido, y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”

Desarrollando el alcance de dicha norma, la autora Irma Lovera de Sola, en su obra Manual de Arrendamiento Comercial, de Vivienda y otros usos, señala lo siguiente:

“…La siguiente causa de desalojo es evidente, que se haya vencido el plazo del contrato y habría que agregar que se haya vencido también el plazo de la prórroga legal si esta era procedente. La demostración de esta causal es sencilla puesto que se basa en el mismo texto del contrato y el transcurso del tiempo…” (Pág. 179)

Estima esta juzgadora que quedó evidenciado de la cláusula “CUARTA” del último contrato arrendamiento suscrito entre las partes, que el plazo de duración era de un año que inició el 15 de diciembre de 2006 y finalizó el 15 de diciembre de 2007, sin prórroga. De esta forma, es evidente que el contrato de arrendamiento feneció el 15 de diciembre de 2007, sin que conste en las actas procesales un solo medio de prueba que demuestre la intención de las partes en prorrogar por tiempo igual el referido contrato.

A partir de esta fecha, conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para esa oportunidad, operó de pleno derecho la prórroga legal de un año de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia existente, conforme a lo dispuesto en el literal b) del artículo 38 eiusdem, siendo ello así, la prórroga legal finalizó el 15 de Diciembre de 2008, a partir de esta fecha la arrendataria continuó en posesión del inmueble convirtiéndose la relación arrendaticia a tiempo indeterminado.

En razón de ello, resulta forzoso concluir que el contrato se encuentra vencido desde el 15 de diciembre de 2007 y habiendo quedado evidenciado que el inmueble está desocupado, resulta procedente la demanda de desalojo de local comercial conforme al literal g) del artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, en concordancia con lo pautado en el artículo 8 eiusdem y los artículos 1159, 1160 y 1599 del Código Civil, y debe declararse con lugar. Y ASI SE ESTABLECE.

En virtud de ello resulta procedente conforme a la “CLÁUSULA PRIMERA”, el pago de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00), por cada día de mora en la entrega del inmueble, desde el 15 de febrero de 2011, hasta el 28 de febrero de 2018 y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En cuanto a la indexación solicitada la misma resulta procedente y se realizará “… mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito…”, la cual debe ser practicada “… desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago … tomando en cuenta los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad…”; tal como lo estableció la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia en fecha 08 de noviembre de 2018, arriba transcrita. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Como corolario de lo anterior, concluye quien juzga que la presente demanda de desalojo de local comercial resulta procedente y debe declararse con lugar. Y ASI SE DECLARA.
PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por los ciudadanos AMANDA RUEDA TARAZONA, MARIA LUDYN RUEDA DE RODRIGUEZ, DAVID ARTURO RUEDA TARAZONA, YANET RUEDA TARAZONA, IVONNE RUEDA DE ALVAREZ y ANGEL MIGUEL RUEDA TARAZONA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 5.649.688, V-4.636.465, V-5.688.000, V-2.891.513, V-3.999.768 y V-9.208.306 en su orden, en su carácter de PROPIETARIOS Y ARRENDADORES, contra la ciudadana MERY EUFEMIA VARGAS HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 12.226.695, en su carácter de ARRENDATARIO; por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, de conformidad con el artículo 40 literales e) y g) de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial.

SEGUNDO: SE CONDENA a la ciudadana: MERY EUFEMIA VARGAS HERNANDEZ, ya identificada, a hacer entrega a los ciudadanos AMANDA RUEDA TARAZONA, MARIA LUDYN RUEDA DE RODRIGUEZ, DAVID ARTURO RUEDA TARAZONA, YANET RUEDA TARAZONA, IVONNE RUEDA DE ALVAREZ y ANGEL MIGUEL RUEDA TARAZONA, antes identificados, del local comercial distinguido con el N° 21-4, que forma parte indivisa del inmueble ubicado en la calle 11, con carrera 21, N° 21-12, Barrio Obrero, Parroquia Pedro María Morantes, Municipio San Cristóbal, estado Táchira, objeto del arrendamiento, en las mismas condiciones en que lo recibió y solvente en los servicios públicos.

TERCERO: SE CONDENA a la ciudadana: MERY EUFEMIA VARGAS HERNANDEZ, ya identificada, a cancelar a los ciudadanos AMANDA RUEDA TARAZONA, MARIA LUDYN RUEDA DE RODRIGUEZ, DAVID ARTURO RUEDA TARAZONA, YANET RUEDA TARAZONA, IVONNE RUEDA DE ALVAREZ y ANGEL MIGUEL RUEDA TARAZONA, antes identificados, la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00), por cada día de mora en la entrega del inmueble, desde el 15 de febrero de 2011, hasta el 28 de febrero de 2018 y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.

CUARTO: Se ordena indexar las cantidades demandadas a través de experticia complementaria del fallo de acuerdo a lo señalado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, a partir del día 10 de abril de 2018, fecha en la que se admitió la demanda, hasta la ejecución del presente fallo, excluyéndose los lapsos en que la causa estuvo paralizada por acuerdos entre las partes, hechos fortuitos o fuerza mayor, o por demora del proceso imputables al demandante, tomando en consideración el criterio de la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia, previsto en la sentencia en fecha 08 de noviembre de 2018, arriba transcrito.

De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal.

Dada, Firmada, sellada y refrendada en la sala de Despacho del TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en San Cristóbal, a los 17 días del mes de octubre del año 2019. Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA,

ABG. MAURIMA MOLINA COLMENARES

LA SECRETARIA,

ABG. DARCY SAYAGO ROMERO
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la (s) 1:00 pm, quedó registrada bajo el N° 264 y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

ABG. DARCY SAYAGO ROMERO / SECRETARIA

Exp. Nº 8868-2018
Mcmc
Va sin enmienda.