REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE



TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
209º y 160°

EXPEDIENTE Nº 8464-2015

PARTE DEMANDANTE: La ciudadana DELFIDA GUILLÉN DE DIAZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 3.621.827, en su carácter de PROPIETARIA Y ARRENDADORA.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados NEIRA KATERINE NAVARRO CHACON y MARCOS RODOLFO CONRADO ROZO HERNANDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 240.097 y 240.094 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: El ciudadano ADIB BEIRUTI BRACHO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 5.674.282 y de este domicilio, en su carácter de ARRENDATARIO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado con el N° 152.061, actuando en defensa de sus propios derechos.

MOTIVO: DESALOJO DE OFICINA.

PARTE NARRATIVA

De las actuaciones que conforman presenten expediente, consta:

Del folio 1 al 8, riela libelo de demanda presentado para distribución en fecha 29 de octubre de 2015, mediante el cual, la ciudadana DELFIDA GUILLEN DE DIAZ, asistida por los abogados NEIRA KATERINE NAVARRO CHACON y MARCOS RODOLFO ROZO HERNANDEZ, demanda al ciudadano ADIB BEIRUTI BRACHO, por desalojo de un local comercial signado con el Nº 56, ubicado en la Quinta Avenida con salida por la calle 4, entre calles 4 y 5, Paseo Comercial Santa María, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, que le fue arrendado al hoy demandado, para que procediera a adecuarlo para realizar actividades inherentes al ejercicio de su profesión de abogado; afirma, que le exigió al arrendatario firmar el contrato de arrendamiento privado dejándola en espera de dicha firma, a su decir, transcurrió el primer año de arrendamiento, sin que se suscribiera el contrato quedando entendido que se constituyó en forma verbal; continúa señalando, que pasado el año le indicó al arrendatario su intención de no renovar el contrato ya que éste se demoraba para pagar con muchas excusas, por lo que le concedió la prórroga legal de seis meses por el año de arrendamiento que comenzó a transcurrir en el mes de diciembre de 2013 hasta el mes de diciembre de 2014 y vencida la prórroga le solicitó que se retirara del inmueble. Afirma que para la fecha el demandado adeudaba los meses de enero a octubre de 2015, ya que el último mes que canceló fue el de diciembre 2014, prometiendo que desocuparía en el mes de enero de 2015, por lo que pactaron cancelar Bs. 6.000,00 y así compensar su falta de cumplimiento; señala igualmente, que el arrendatario no continuó cancelando el condominio, el cual debía pagarle anualmente como lo acordaron y que solo le canceló en efectivo el primer año, es decir del noviembre de 2012 hasta diciembre de 2013, por lo cual de conformidad con el artículo 40 literales a) y g) de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios Para Uso Comercial demanda el desalojo del local comercial a fin de que se le entregue desocupado de bienes y personas y buen estado de conservación y mantenimiento y le cancele la suma de Bs. 67.736,00 por concepto de cánones vencidos y Bs. 25.792,08 por concepto de gastos de condominio, así como los cánones que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Finalmente solicitó el pago de las costas y costos, estimó la demanda en 623,52 U.T.; presentó su material probatorio y anexó recaudos que rielan a los folios 9 al 32.

Al folio 33, riela auto de fecha 10 de noviembre de 2015, mediante el cual este Tribunal admitió la demanda y acordó la citación de la parte demandada, para que diera contestación a la demanda.

Al folio 68, riela decisión de fecha 07 de junio de 2016, mediante el cual este Tribunal revoca el auto de admisión de la demanda de fecha 10 de noviembre de 2015 y repone la causa al estado de admitir nuevamente la demanda, declarando la nulidad de lo actuado a partir del referido auto insertas del folio 34 al 67.

Del folio 69 al 75, rielan actuaciones relacionadas con la notificación de las partes.

A los folios 82 y 83, riela decisión de fecha 16 de marzo de 2017, mediante el cual este Tribunal considerando que el auto admisión de fecha 10 de noviembre de 2015 fue declarado nulo, sin que se hubiese procedido a admitir nuevamente la demanda, ordenó admitirla de conformidad con lo previsto en la disposición transitoria tercera de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el artículo 33 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, a través del procedimiento breve, en consecuencia se acordó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma.

Del folio 84 al 93, rielan actuaciones relativas con la citación de la parte demandada.

Del folio 94 al 97 y 98, rielan escritos presentados en fecha 19 de junio de 2017, a través de los cuales la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda argumentando que las demandas de desalojo de locales comerciales debían tramitarse por los procedimientos ordinarios solicitando pronunciamiento al respecto. En otro particular negó, rechazó y contradijo la demanda afirmando que es falso que no haya suscrito el contrato, ya que a su decir, la accionante nunca quiso que se celebrara el contrato violando el contenido del artículo 13 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios Para Uso Comercial, señala que es falso que cancelara el canon de arrendamiento con atraso y aduce que cancelaba con dos meses de anticipación, en su dicho siempre le solicitó a la arrendadora que le suministrara la cuenta y esta nunca llegó a cumplir. Arguye, que es falso que el canon de arrendamiento sea irrisorio y que para el aumento del mismo se tienen que cumplir las formalidades de ley, además que indica que el arrendador tiene el deber de dar la factura legal por concepto del pago recibido, pero que la propietaria nunca cumplió con esto. Finalmente señaló su material probatorio y solicitó que se declare sin lugar la demanda. En el escrito presentado conjuntamente, solicitó la suspensión del proceso judicial hasta que se resuelva la causa penal iniciada por la Fiscalía 74 con competencia Nacional, incoada contra la propietaria del local por el delito contra la legitimación de capitales y delitos financieros.

Al folio 101, riela sustitución de poder realizada en fecha 16 de abril de 2018, por el abogado MARCOS ROZO, a la abogada TULA SIMAL KOPP.

Al folio 103, riela auto de fecha 24 de enero de 2019, mediante el cual la jueza provisoria abogada MAURIMA MOLINA COLMENARES, se aboca al conocimiento de la causa y ordena la notificación de las partes, cuyas actuaciones rielan del folio 104 al 114.

Al folio 115, riela auto de fecha 14 de octubre de 2019, mediante el cual se difiere el pronunciamiento de la sentencia.


PARTE MOTIVA

ESTANDO EN TÉRMINO PARA DECIDIR, SE OBSERVA:

I.- SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La controversia se plantea en torno al desalojo de un local propiedad de la ciudadana DELFIDA GUILLEN DE DIAZ, signado con el Nº 56, ubicado en la Quinta Avenida con salida por la calle 4, entre calles 4 y 5, Paseo Comercial Santa María, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, que le fue arrendado al ciudadano ADIB BEIRUTI BRACHO, para que procediera a adecuarlo para realizar actividades inherentes al ejercicio de su profesión de abogado, a través de un contrato verbal, continúa señalando, que pasado el año le indicó al arrendatario su intención de no renovar el contrato ya que éste se demoraba para pagar con muchas excusas, por lo que le concedió la prórroga legal de seis meses por el año de arrendamiento que comenzó a transcurrir en el mes de diciembre de 2013 hasta el mes de diciembre de 2014 y vencida la prórroga le solicitó que se retirara del inmueble. Afirma que para la fecha el demandado adeudaba los meses de enero a octubre de 2015, ya que el último mes que canceló fue el de diciembre 2014, prometiendo que desocuparía en el mes de enero de 2015, por lo que pactaron cancelar Bs. 6.000,00 y así compensar su falta de cumplimiento; señala igualmente, que el arrendatario no continuó cancelando el condominio, el cual debía pagarle anualmente como lo acordaron y que solo le canceló en efectivo el primer año, es decir del noviembre de 2012 hasta diciembre de 2013, por lo cual de conformidad con el artículo 40 literales a) y g) de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios Para Uso Comercial demanda el desalojo del local comercial.

Por su parte el accionado, procedió a dar contestación a la demanda argumentando que las demandas de desalojo de locales comerciales debían tramitarse por los procedimientos ordinarios solicitando pronunciamiento al respecto. En otro particular negó, rechazó y contradijo la demanda afirmando que es falso que no haya suscrito el contrato, ya que a su decir, la accionante nunca quiso que se celebrara el contrato violando el contenido del artículo 13 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios Para Uso Comercial, señala que es falso que cancelara el canon de arrendamiento con atraso y aduce que cancelaba con dos meses de anticipación, en su dicho siempre le solicitó a la arrendadora que le suministrara la cuenta y esta nunca llegó a cumplir. Arguye, que es falso que el canon de arrendamiento sea irrisorio y que para el aumento del mismo se tienen que cumplir las formalidades de ley, además que indica que el arrendador tiene el deber de dar la factura legal por concepto del pago recibido, pero que la propietaria nunca cumplió con esto. Finalmente señaló su material probatorio y solicitó que se declare sin lugar la demanda. En el escrito presentado conjuntamente, solicitó la suspensión del proceso judicial hasta que se resuelva la causa penal iniciada por la Fiscalía 74 con competencia Nacional, incoada contra la propietaria del local por el delito contra la legitimación de capitales y delitos financieros.

II.- HECHOS NO CONTROVERTIDOS:

No constituye para esta sentenciadora un hecho objeto de prueba, la existencia de la relación arrendaticia, en virtud de que en la contestación de la demanda, el ciudadano ADIB BEIRUTI BRACHO convino en la misma.


III.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma.

A) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1.- INFORME DE AVALUO: Fue consignado en original y riela del folio 13 al 32, en relación con este medio de pruebas, se observa que por tratarse de un instrumento privado emanado de terceros ajenos a la causa debió ser ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al disponer:

“Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial…”.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 18 de octubre de 2016, ratificando el criterio expuesto mediante decisión N° 824 de fecha 9 de diciembre de 2008, caso: La Rinconada, C.A., contra Gladys Gubaira De Matos, y otros, estableció lo siguiente:

“…“En efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial; y, a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero…”. (Subrayado del Tribunal; Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia)

Conforme con la jurisprudencia ut supra transcrita, el informe de avalúo bajo análisis al emanar de un tercero debió ser ratificado mediante la prueba testimonial, lo cual no ocurrió en este caso, y por tanto, carece de valor probatorio. Y ASÍ SE ESTABLECE.

2.- DOCUMENTO DE PROPIEDAD: Dentro del informe riela a los folios 27 y 28, el documento de compra venta protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, de fecha 09 de octubre de 2012, inserto bajo el N° 2012.1297, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 440.18.8.3.9019 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2012, del cual se evidencia que la accionante ciudadana DELFIDA GUILLEN DE DIAZ, es propietaria del local signado con el Nº 56, ubicado en la Quinta Avenida con salida por la calle 4, entre calles 4 y 5, Paseo Comercial Santa María, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, por ser un documento público se le confiere pleno valor probatorio conforme con lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

B.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Observa quien juzga que la parte demandada presentó como medios de pruebas unos “buches” (sic) pagados en el banco mercantil, inspección judicial en el banco mercantil, recibos, solicitó posiciones juradas y prueba de informes al Tribunal Décimo de Primera Instancia en función de Control del Circuito Judicial Penal (folio 96).

En relación con lo anterior, resulta evidente que la parte demandada no fue diligente en procurar que se evacuaran oportunamente las pruebas que promovió, las cuales además no ratificó en el lapso probatorio, y, en cuanto a las documentales producidas no rielan en las actas procesales, por lo cual no pueden ser objeto de valoración. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Así las cosas resulta imperativo concluir que el accionado no probó nada que le favoreciera en el escrito presentado, toda vez que la conducta desplegada por el abogado ADIB BEIRUTI BRACHO, no estuvo limitada a hacer la contraprueba de los hechos alegados por la demandante. Y ASÍ SE ESTABLECE.

IV.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN:

Dentro de este marco, entra a resolver sí es procedente la pretensión de la parte actora y, al efecto se observa:

Para apoyar la procedencia de la causal de insolvencia invocada, la parte actora argumentó que el accionado desde el mes de enero del año 2015, no ha cumplido con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento pero permanece haciendo uso del inmueble.

Constituye el fundamento de la acción, el literal “a” del artículo 40 de la Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no obstante, por tratarse del arrendamiento de una “oficina”, a tenor de lo previsto en la disposición transitoria “TERCERA” de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y lo señalado en el artículo 4º Ley para la Regularización y Control del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, continúa rigiéndose por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual queda resuelta la incertidumbre planteada por el accionado en relación con el procedimiento aplicable.

Prevé el artículo 34 literal a), lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales :
a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.

A los fines de ilustrar sobre la causal de falta de pago, se trae a colación el criterio sostenido por el jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, (Volumen I, Publicaciones UCAB, Segunda Edición 2003, Pág. 186), quien señaló lo siguiente:

“... LA FALTA DE PAGO
a Insolvencia inquilinaria y desalojo
Tratándose de la “insolvencia inquilinaria”, hacemos referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de “insolvencia inquilinaria”. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recursos económicos, que impida se le tenga por insolvente. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del Estado de pagar por aquél, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir, pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2° art. 1592, CC)…”. (Subrayado del Tribunal.)

Dentro de este marco, observa esta sentenciadora que ante la insolvencia alegada, la parte demandada tenía la carga procesal de presentar los medios de pruebas idóneos para desvirtuarla; empero, no presentó medios de pruebas contundentes, lo que forzosamente lleva a la conclusión de que el arrendatario no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, violentándose de esta forma la norma prevista en el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1579 eiusdem. Y ASÍ SE ESTABLECE.

A la luz de lo expuesto resultan aplicables los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que regulan la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinan a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos, o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos. Y ASÍ SE ESTABLECE.

De acuerdo con lo anterior y al no haber la parte demandada presentado los medios de pruebas conducentes a demostrar el pago oportuno de los cánones desde el mes de enero de 2015, resulta forzoso declarar la procedencia del desalojo demandado con fundamento en el artículo 34 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECLARA.

En cuanto al pago de los gastos de condominio, dicho pedimento resulta improcedente toda vez que no consta en las actas procesales los medios de prueba que acrediten su procedencia. Y ASÍ SE DECLARA.

Como corolario de lo anterior, concluye quien juzga que la presente demanda de desalojo de oficina resulta procedente y por cuanto no fueron acordados todos los pedimentos de la parte accionante, debe declararse parcialmente con lugar. Y ASI SE DECLARA.

Finalmente debe pronunciarse este Tribunal en relación con la suspensión del proceso solicitada por la parte demandada hasta que se resuelva la causa penal iniciada por la Fiscalía 74 con competencia Nacional, incoada contra la propietaria del local por el delito contra la legitimación de capitales y delitos financieros.

Al respecto considera quien juzga que tal suspensión resulta improcedente, toda vez que debió se promovida como una cuestión previa de conformidad con lo señalado en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto. Y ASÍ SE ESTABLECE.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos expuestos, este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana DELFIDA GUILLÉN DE DIAZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 3.621.827, en su carácter de PROPIETARIA Y ARRENDADORA, contra el ciudadano ADIB BEIRUTI BRACHO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 5.674.282 y de este domicilio, en su carácter de ARRENDATARIO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado con el N° 152.061, actuando en defensa de sus propios derechos, por DESALOJO DE OFICINA.

SEGUNDO: Se CONDENA al ciudadano ADIB BEIRUTI BRACHO, ya identificado, a hacer entrega a la ciudadana DELFIDA GUILLÉN DE DIAZ, antes identificada, de la oficina signada con el Nº 56 que forma parte del Paseo Comercial Santa María, ubicado en la Quinta Avenida, con salida por la calle 4, entre carreras 4 y 5, sector centro, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, objeto del arrendamiento, en las mismas condiciones en que lo recibió, libre de personas y de bienes.

TERCERO: Se CONDENA al ciudadano ADIB BEIRUTI BRACHO, ya identificado, a cancelar a la ciudadana DELFIDA GUILLÉN DE DIAZ, antes identificada, la suma de SESENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS TREINTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 67.736,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de enero de 2015, hasta el mes de septiembre de 2015 y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.

Dada la naturaleza del presente fallo, no hay condenatoria en costas.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal.

Dada, Firmada, sellada y refrendada en la sala de Despacho del TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTOBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en San Cristóbal, a los 21 días del mes de octubre del año 2019. Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA,


ABG. MAURIMA MOLINA COLMENARES

LA SECRETARIA,


ABG. DARCY SAYAGO ROMERO

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo la (s) 10.30 am, quedó registrada bajo el N° 267 y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.


ABG. DARCY SAYAGO ROMERO / SECRETARIA
Exp. Nº 8464-2019
Mcmc
Va sin enmienda.