TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES
209º y 160º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº

Ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, de nacionalidad ecuatoriana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E-84.546.458.

Abogada en ejercicio MERY DAYANA DI NUNZIO HERNÁNDEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 153.311.

Ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.675.486.

Abogados en ejercicio ARMANDO RAÚL MARTÍNEZ LÓPEZ y ALFREDO REY REY, Inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 97.904, y 27.606, respectivamente.

DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL

19-9543.
I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior decidir el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio MERY DAYANA DI NUNZIO HERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, así como del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ARMANDO RAÚLMARTÍNEZ LÓPEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de marzo de 2019, através de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA contra la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, ya identificadas, y consecuentemente, condenó a la parte actora al pago de las costas procesales conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Recibido el presente expediente, esta alzada le dio entrada mediante auto de fecha 8 de mayo de 2019, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes,siendo el caso que sólo ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 4 de julio de 2019, esta alzada declaró vencido el lapso para la presentación de las observaciones a los informes y dejó constancia de que solo la parte demandada hizo uso de tal derecho y que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.
Llegado el momento para dictar el fallo, quien suscribe procede a hacerlo bajo las consideraciones que se expondrán a continuación.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 9 de agosto de 2018, la abogada en ejercicio MERY DAYANA DI NUNZIO HERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, procedió a demandar a la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, por desalojo de local comercial sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:

1. Que en fecha 15 de enero del año 2016, su mandataria adquiere un inmueble con las siguientes características: planta baja, formada por dos salones comerciales, un apartamento de dos pisos, distribuidos de la siguiente manera: primer piso: una cocina, un comedor, dos habitaciones, una sala-recibo, y un balcón, en el segundo piso: dos habitaciones, un amplio estar, un baño un lavandero, y una azotea o terraza, distinguida con el número 26, ubicado en la avenida Bolívar, en la Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro de la ciudad de los Teques, estado Bolivariano de Miranda, inscrita ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro, bajo el número de Boletín Catastral número 16196, y cuya propiedad le pertenece según documento debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de enero del año 2016, dejándolo inscrito bajo el No. 2016.56, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 229.13.3.1.10859 y correspondiéndole al libro del Folio Real del año 2016.
2. Que en fecha 17 de marzo del año 2016, su mandataria interpone una demanda por desalojo contra la ciudadana JENNY LETICIA DE FARÍA GONCALVES, quien mantenía una relación arrendaticia con el antiguo propietario, ciudadano DAMIAN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ, donde se llevó a cabo la audiencia preliminar y solo estuvo presente la parte demandada, siendo imposible un acuerdo entre las partes; asimismo, señaló que en el escrito de la contestación de la demanda en el referido juicio, la representación judicial de la parte demandada alegó como punto previo la falta de cualidad de la parte actora para interponer la demanda, refiriéndose que la pretensión que se deducía de ella, es totalmente falsa e infundida, ya que no era cierto que mantuviera alguna relación arrendaticia con la demandante, pero que no obstante a ello, había quedado debidamente notificada por derechodel negocio jurídico traslativo de propiedad mediante el aludido juicio de desalojo que había interpuesto su mandataria, el cual fue llevado a cabo ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda.
3. Que a pesar de que la demandada había quedado notificada judicialmente del negocio traslativo de propiedad desde la sentencia de fecha 26 de enero de 2017, no ha querido –a su decir- reconocer a la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, como la arrendadora, quien se había subrogado de los derechos del inmueble desde la fecha de su compra; además, indicó que la parte demandada no ha querido cancelar ningún canon de arrendamiento, ningún servicio público como agua niservicio eléctrico del local, por lo que no mantenían ningún tipo de conversación en lo concerniente a una relación arrendaticia, aún cuando estaba notificada de la subrogación de los derechos que pesan sobre dicho inmueble por la compra del mismo.
4. Que la situación omisiva por la parte demandada, acarrea una obligación que no cumplió en su carácter de arrendataria cuando había sido notificada del acto traslativo de la propiedad (nuevo arrendador), y quien a su decir, había asumido la obligación de pagar a la nueva arrendadora el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se le haya fijado debidamente en el contrato. Asimismo, señaló que su mandataria había cumplido cabalmente en cuanto al contrato de arrendamiento subrogado ya establecido, y que incluso desde el mes de enero de 2017, fecha de la sentencia no ha recibido ningún canon de arrendamiento, pero que en vista de que seguía corriendo el tiempo y la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, no deseaba reconocer a su defendida como la nueva arrendadora, es por lo que solicita la entrega inmediata del inmueble de uso comercial.
5. Que la parte demandada aún cuando había quedado notificada del negocio jurídico traslativo de propiedad efectuado entre su representada y el ciudadano DAMIAN FRANCISCO FALCON DIAZ, mediante sentencia de fecha 26 de enero de 2017, nunca canceló los cánones de arrendamiento desde el mes de enero del año 2017, hasta el mes de junio del año 2018, para un total de dieciocho (18) meses.
6. Que por cuanto la parte demandada no ha querido reconocer a su representada como la nueva arrendadora y propietaria del local comercial, es imposible legar a un acuerdo, encontrándose dicho contrato de arrendamiento vencido y sin ánimos de renovación.
7. Fundamentó la presente acción en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; así como en los artículos 40 literales “a” y “g”, y 43 segundo aparte de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concatenados con los artículos 1159, 1160, 1592 y 1594 del Código Civil venezolano.
8. Que por las razones explicadas anteriormente, solicita que la parte demandada convenga o sea condenada a ello por el tribunal en el desalojo y entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas, en buenas condiciones de aseo y conservación, así como en cancelar las costas y costos procesales del presente juicio.
9. Finalmente, estimó la presente demanda en la cantidad de MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1.000UT), y solicitó que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y en la definitiva declarada con lugar.

PARTE DEMANDADA:

Mediante escrito consignado en fecha 13 de noviembre de 2018, el abogado en ejercicio ARMANDO RAÚL MARTÍNEZ LÓPEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, procedió a contestar la demanda intentada en contra de su defendida, aduciendo para ello lo siguiente:
1. Que opone la falta de cualidad de la actora, ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, para interponer la demanda, por cuanto la misma así como la pretensión que se deduce de ella, es totalmente falsa e infundida ya que –a su decir- no es cierto que su representada, ciudadana JENNY LETICIA DE FARÍA GONCALVES, mantenga una relación arrendaticia con la parte actora en el presente procedimiento, quien se arroga la cualidad de propietaria-arrendadora del inmueble arrendado a su defendida, según el vigente contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ, y en consecuencia, señaló que la parte actora no tiene legitimación activa para intentar la demanda por serla propietaria del inmueble, circunstancia que desconoce totalmente.
2. Que en la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de enero de 2017, se declaró la falta de cualidad de la parte actora y consecuentemente, la extinción del proceso, no conociéndose ni valorándose –a su decir- absolutamente más nada de lo que pudo ser la pretensión de la parte actora, por lo que el referido tribunal al extender su pronunciamiento a cuestiones no sometidas en dicha sentencia, sobre la notificación del supuesto negocio jurídico traslativo de la propiedad, incurrió en extra petita, y en consecuencia, su representada no ha sido notificada de dicho acto, ni de la subrogación de los derechos en el contrato de arrendamiento.
3. Que no existe derecho alguno que asista a la parte actora, por no demostrar en autos –a su decir- la relación arrendaticia con su representada, por la evidente falta de la vinculación pretendida por ésta con su defendida en ninguna relación jurídica por la que deba responder.
4. Que en el supuesto negado de que no prosperase la anterior solicitud por las razones expuestas, señaló que el tribunal deberá declarar con lugar la falta de cualidad de la hoy actora en base a que el poder con el cual actúa la abogada MERY DAYANA DI NUNZIO HERNÁNDEZ, en representación de la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, no la faculta –a su decir- para representar a ésta, puesto que no se comprende que el mismo se refiera a “(…) la Desocupación (sic) de un local comercial, propiedad de mi mandataria ubicado en la Avenida (sic) Bolívar (…) interponer los recursos ordinario y extraordinarios legales para la mejor defensa de los intereses de mi mandataria (…)”; además, expuso que el documento poder señalado al no facultar a la abogada demandante, se configura la ilegitimidad de la persona del apoderado conforme a lo dispuesto en los ordinales 3° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuestiones previas que opone.
5. Que niega, rechaza y contradice, el fundamento de la acción intentada en contra de su representada dispuesto en el libelo de la demanda, expresando respecto a la falta de pago alegada, que su representadaestasolvente con sus obligaciones contractuales derivadas del contrato de arrendamiento vigente que había mantenido con su arrendador, el ciudadano DAMIAN FRANCISCO FALCON DÍAZ; y en relación al vencimiento del contrato, señaló que el mismo no ha sido objeto de manifestación de no renovación de su duración por parte de dicho arrendador.
6. Que niega, rechaza y contradice, los hechos narrados como el derecho alegado por la actora en su temeraria e infundida demanda, por no aportar al proceso instrumento fundamental para demostrar la relación arrendaticia con su representada, limitándose a transcribir artículos constitucionales referentes al derecho de propiedad.
7. Que niega, rechaza y contradice, el hecho narrado por la parte actora de que sea la propietaria del inmueble arrendado, por lo que desconoce el documento producido al libelo de la demanda marcado con la letra “B” e impugna los recibos de pago marcados con la letra “D”, que la actora acompañó como medios probatorios.
8. Que –según su decir- su representada ha estado solvente con todas sus obligaciones contractuales incluyendo lo referente al pago de los cánones de arrendamiento, tal y como se desprende de la copia certificada del expediente número 16-3390 que cursa en el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda.
9. Que impugna la cuantía de la demanda por no cumplir con las exigencias de la Resolución 2009-006 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, específicamente en su artículo 1, referido a que la estimación de las demandas debe expresarse además de bolívares, su equivalente en unidades tributarias.
10. Finalmente, solicitó sea declarada sin lugar la demanda interpuesta con todos sus pronunciamientos de ley; así como también solicitó que la parte actora sea expresamente condenada en costas advirtiendo que su representada se reserva todas las demás acciones a las cuales tenga derecho.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes probanzas:
Primero.- (Folios 12-15, I pieza del expediente) marcado con la letra “A” en original, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 24 de mayo de 2018, inserto bajo el No. 34, tomo 73 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria; a través del cual el ciudadano JORGE MONSERRATE CEDEÑO CEDEÑO, actuando en su carácter de cónyuge mandatario de la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, le confirió poder a la abogada MERY DAYANA DI NUNZIO HERNÁNDEZ, para que sin limitación alguna, en nombre y en representación de su mandataria sostenga y defienda los derechos, intereses y acciones en todos los asuntos que puedan ocurrir en ejercicio de ese mandato, especialmente para reclamar los derechos que le corresponden y hacerlo valer específicamente, en todo lo relacionado con el juicio, seguido por desalojo de un local comercial de su propiedad. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la facultad conferida a la abogada MERY DAYANA DI NUNZIO HERNÁNDEZ, para actuar en juicio como apoderada judicial de la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, parte demandante en el presente proceso.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 16-20, I pieza del expediente) marcado con la letra “B”, en original, CONTRATO DE COMPRA VENTAdebidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de enero de 2016, quedo inscrito bajo el número 2016.56, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 229.13.3.1.10859, y correspondiente al libro de Folio Real del año 2016, a través del cual el ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, un inmueble de su propiedad constituido por un lote de terreno y la bienhechuría sobre el construida, identificada con el No. 26, ubicada en la avenida Bolívar, Parroquia Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, la parte demandada en la oportunidad para contestar la acción, procedió erróneamente a desconocer el presente documento, debiendo en todo caso proceder a su tacha por tratarse de un instrumento público consignado en original, por lo que se desecha la impugnación en cuestión; asimismo, como quiera entonces que el documento bajo análisis no fue tachado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de la propiedad que ostenta la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, sobre el inmueble objeto del presente juicio desde el 15 de enero de 2016.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 21-35, I pieza del expediente) marcado con la letra “C”, en copia certificada, ACTUACIONES JUDICIALEScursantes en el expediente signado con el No. S-3060-16, de la nomenclatura interna del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, contentivo del juicio que por DESALOJO incoara la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, contra la ciudadana JENNY LETICIA FARIA GONCALVES, contentiva de las siguientes actuaciones: (i) Sentencia judicial proferida por el referido tribunal en fecha 26 de enero de 2017, en la cual se declaró con lugar la falta de cualidad de la parte actora y consecuentemente, extinguido el proceso; (ii)Sentencia judicial proferida por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de mayo de 2017, en la cual modificó la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la misma Circunscripción Judicial en fecha 26 de enero de 2017, y en consecuencia, declaró que la demandada tiene derecho al cobro de las costas procesales; y, (iii)Auto proferido por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 14 de junio de 2017, en la cual declaró definitivamente firme el fallo dictado el 22 de mayo del mismo año. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, demandó anteriormente por desalojo a la ciudadana JENNY LETICIA FARIA GONCALVES, ante el tribunal cognoscitivo, siendo finalizado dicho juicio con sentencia proferida en fecha 26 de enero de 2017, , en la cual se declaró la falta de cualidad de la parte actora.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 36-41, I pieza del expediente) marcado con la letra “D”, en original, dieciocho (18) RECIBOS DE PAGO expedidos por la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2018, por la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00) cada uno, expedidos a nombre de la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES; evidenciándose que los mismos fueron consignados a los fines de evidenciar los cánones de arrendamiento demandados como insolutos. Ahora bien, en vista que la parte demandada en la oportunidad para contestar la acción, procedió a impugnar las documentales bajo análisis, aunado a que las mismas corresponden a instrumentos privados que emana de la parte promovente, es por lo que en virtud del principio de alterabilidad de la prueba, a través del cual nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, esta alzada desecha las probanzas bajo análisis y por ende no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte actora promovió lo siguiente:
.- REPRODUJO los documentos acompañados junto con el escrito de demanda identificados con las letras “A”, “B”, “C” y “D”; lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.
.-PRUEBA TESTIMONIAL:Abierto el juicio a pruebas la parte actora promovió la testimonial de laciudadanaMERY DEL CARMEN CASTRO VALERO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 6.667.070; sin embargo, se observa que el tribunal de la causa mediante auto de fecha 18 de diciembre de 2018 (inserto a los folios 17-19, II pieza), negó la admisión de esta probanza por haber sido promovida fuera de su oportunidad legal conforme al artículo 864 del Código de Procedimiento Civil;así las cosas, en vista que la testimonial en cuestión no fue evacuada, este tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
La parte demandada conjuntamente al escrito de contestación a la demanda, consignó las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 64-67, I pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en original INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias, San Antonio d Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de noviembre de 2018, inserto bajo el No. 32, Tomo 306, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria; a través del cual se acredita a los abogados ARMANDO RAÚL MARTÍNEZ LÓPEZ y ALFREDO REY REY, como apoderados judiciales de la ciudadana JENNY LETICIA DE FARÍA GONCALVES. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de las circunstancias supra referidas.- Así se establece.
Segundo.- (Folio 68, I pieza del expediente) marcado con la letra “B”, en copia fotostática, EXTRACTO DEL LIBELO DE DEMANDA que corre al folio 8 de la pieza I del presente expediente, presuntamente suscrito por la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, sin estar asistida por abogado alguno; ahora bien, aún y cuando el presente instrumento fue impugnado por la parte demandante, se observa que el mismo fue promovido por la demandada a los fines de exponer que el libelo no fue suscrito por la apoderada de la parte actora, cuyas circunstancias se apartan del fondo del asunto, más aun cuando del escrito libelar se desprende la rúbrica estampada por las comparecientes, en consecuencia, se desecha del proceso el documento bajo análisis y no se le confiere valor probatorio alguno por impertinente.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 69-71, I pieza del expediente) marcado con la letra “C”, en original, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTOcelebradoen fecha 1 de enero 2010, entre el ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ (tercero ajeno a la controversia), en su carácter de arrendador, y la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, en su carácter de arrendataria, sobre un local comercial distinguido con el número y letra 26-B, que forma parte integrante e inherente del inmueble identificado con el número 26 de la nomenclatura oficial, ubicado en la calle Bolívar de la ciudad de los Teques, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; a través del cual se desprende –entre otras- las siguientes cláusulas:
“(…) TERCERA: LA duración de este contrato es de UN (1) AÑO FIJO contado a partir del día primero (1º) de enero de dos mil diez (2.010); así el día primero (1º) de enero del año dos mil once (2.011) LA ARRENDATARIA entregará lo arrendado totalmente desocupado de bienes y personas y a satisfacción de EL ARRENDADOR, salvo que a su requerimiento manifestado por escrito y aceptado en la misma forma por EL ARRENDADOR, se hubiere suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con expresión de las nuevas condiciones a regir.
CUARTA: El canon de arrendamiento mensual ha sido convenido de mutuo y expreso acuerdo en la cantidad de UN MIL BOLIVARES (sic) (Bs.1.000.00) por cada uno de los doce (12) meses de vigencia de este contrato. LA ARRENDATARIA formalmente se obliga a pagar la pensión de arrendamiento que estuviere vigente, puntualmente en la dirección de EL ARRENDADOR, la cual declara formalmente conocer, al vencimiento de cada mes. De igual manera y así formalmente lo declara y acepta LA ARRENDATARIA que la falta de pago de una (1) pensión de arrendamiento dará derecho a EL ARRENDADOR a demandar por ante el órgano jurisdiccional competente la resolución del presente contrato.
(…omissis…)
DECIMOSEPTIMO (sic): Queda expresamente convenido que con la celebración del presente contrato queda sin valor ni efecto jurídico alguno cualquier otro contrato que hubiese sido suscrito con anterioridad al presente y cuyo efecto sea el mismo de este instrumento, muy especialmente el contrato que en forma privada se celebrar en fecha primero (1º) de enero del año dos mil nueve (2.009) (…)”.

Ahora bien, el documento privado en cuestión fue impugnado por la parte demandante bajo el supuesto de que el mismo está vencido y no fue adecuado conforme a la primera disposición transitoria de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que evidencia que el fundamento de la actora no va dirigido a atacar el contenido ni la naturaleza del instrumento en cuestión, por lo que dicha impugnación debe ser desechada del proceso; consecuentemente, quien aquí suscribe leconfiere pleno valor probatorio al documento bajo análisis de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de que la aquí demandada, ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ, sobre un local comercial distinguido con el No.26-B, que forma parte integrante del inmueble identificado con el No. 26, ubicado en la calle Bolívar de la ciudad de los Teques, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el cual posteriormente fue vendido a la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA (hoy demandante); evidenciándose a su vez de dicho contrato, que en el mismo se previno una duración de un (1) año fijo, contado a partir del 1 de enero de 2010, fijándose un canon de arrendamiento por la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00), los cuales debían ser cancelados de manera puntual al vencimiento de cada mes.- Así se establece
Cuarto.- (Folios 72-101, I pieza del expediente) marcada con la letra “D”, en copia fotostática, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente signado con el No. 2018-10.161, de la nomenclatura interna del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, contentivo del juicio que por DESALOJO incoara el ciudadano JORGE MONSERRATE CEDEÑO contra la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, entre las cuales cursa lo siguiente: (i) Libelo de demanda presentado en fecha 3 de julio de 2018, en el cual se solicita el desalojo del inmueble objeto del presente juicio por falta de pago del canon pactado y por vencimiento del contrato; (ii) Auto de despacho saneador proferido en fecha 9 de julio de 2018; (iii) Reforma libelar presentada en fecha 16 de julio de 2018; y, (iv) Auto de fecha 19 de julio de 2018, mediante el cual se declara inadmisible la demanda por capacidad de postulación del actora.Ahora bien, por cuanto el documento público en cuestión fue impugnado por la parte actora yen vista que la demandada no promovió posteriormente una copia certificada expedida con anterioridad o el cotejo de la misma conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que en consecuencia, debe desecharse del proceso la documental bajo análisis y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.
Quinto.-(Folios 102-187, I pieza del expediente) marcado con la letra “E”, en copia certificada,EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES signado con el No. 2016-3390, de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, el cual inició previa solicitud de la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, respecto al arrendamiento que ostenta sobre un local comercial distinguido con el No. 26-B, situado en la calle Bolívar de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; mediante el cual se evidencian las consignaciones realizadas por concepto de pago de canon de arrendamiento a favor del ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ, entre los cuales destacan –entre otros- los siguientes:
No. FECHA MONTO Bs. MES Y AÑO
1 08/02/2017 Bs. 1.120,00 ENERO 2017
2 03/03/2017 Bs. 1.120,00 FEBRERO 2017
3 07/04/2017 Bs. 1.120,00 MARZO 2017
4 04/05/2017 Bs. 1.120,00 ABRIL 2017
5 06/06/2017 Bs. 1.120,00 MAYO 2017
6 06/07/2017 Bs. 1.120,00 JUNIO 2017
7 04/08/2017 Bs. 1.120,00 JULIO 2017
8 18/09/2017 Bs. 1.120,00 AGOSTO 2017
9 05/10/2017 Bs. 1.120,00 SEPTIEMBRE 2017
10 10/11/2017 Bs. 1.120,00 OCTUBRE 2017
11 13/12/2017 Bs. 1.120,00 NOVIEMBRE 2017
12 08/01/2018 Bs. 1.120,00 DICIEMBRE 2017
13 05/02/2018 Bs. 1.120,00 ENERO 2018
14 02/03/2018 Bs. 1.120,00 FEBRERO 2018
15 05/04/2018 Bs. 1.120,00 MARZO 2018
16 04/05/2018 Bs. 1.120,00 ABRIL 2018
17 07/06/2018 Bs. 1.120,00 MAYO 2018
18 06/07/2018 Bs. 1.120,00 JUNIO 2018

Ahora bien, siendo que el documento judicial en cuestión fue erróneamente desconocido por la parte actora, debiendo proceder a su tacha, este tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, como demostrativo de que la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES (aquí demandada), consignó ante el tribunal de la causa el canon de arrendamiento por el inmueble objeto del presente juicio correspondiente a los meses de enero a diciembre del año 2017, y enero a junio del año 2018, por la suma de mil ciento veinte bolívares (Bs. 1.120,00), cada uno.- Así se establece.
Abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte demandada promovió lo siguiente:
.- REPRODUJO ELVALOR PROBATORIO, específicamente de los documentos acompañados junto con la contestación de la demanda identificados con las letras “C”, “D” y “E”; en tal sentido, es preciso aclarar que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece.
IV
SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 21 de marzo de 2019, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, declaró lo siguiente:
“(…)PUNTO PREVIO
Respecto a la ratificación de la falta de cualidad de la parte actora para ejercer la pretensión de desalojo y cobro de cánones de arrendamiento vencidos, opuesta por la parte demandada, por considerar que ésta no tiene una relación arrendaticia con la accionante, esta Juzgadora (sic) observa; en decisión dictada por este mismo Tribunal (sic) en fecha 26/01/2017, la cual fue ratificada por la Alzada (sic) en fecha 22/05/2018, donde se estableció que la arrendataria JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, quien compareció al juicio incoado en su contra, había quedado notificada del negocio jurídico traslativo de propiedad, y a las que este Tribunal (sic) les otorga todo el valor probatorio que se desprende de ellas, queda entendido que una vez notificada del tantas veces mencionado negocio jurídico traslativo de propiedad tocaba a la arrendataria ejercer las acciones pertinentes, respecto a la preferencia ofertiva o el retracto legal arrendaticio si fuere el caso, o cualquier otra acción que considerare pertinente. Sin embargo no consta en autos que la misma haya ejercido alguna acción con respecto a ese derecho. Por lo tanto la arrendataria está en pleno conocimiento del negocio jurídico traslativo de propiedad en el que la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, adquirió de manos del antiguo propietario y a través de documento público los derechos sobre el inmueble de marras, por haberse subrogado en el mismo, por lo tanto tiene la cualidad de propietaria y arrendadora del inmueble objeto de litis. En consecuencia, se declara improcedente la defensa alegada por la parte demandada.
En cuanto mérito del presente asunto, este tribunal observa lo siguiente: respecto al hecho controvertido referido a la causal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que se analiza, la legislación venezolana ha establecido, que para la procedencia de la acción de desalojo con fundamento en la falta de pago, debe el arrendatario haber dejado de pagar dos cánones de arrendamiento, infiere el Tribunal (sic) obrando según su prudente arbitrio, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez (sic), pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos.
(…) En el presente caso estamos en presencia de una acción de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento que van desde, enero de 2017 hasta junio de 2018; dicho contrato de arrendamiento fue suscrito entre el antiguo propietario Damián Francisco Falcón Díaz, (sic) y Jenny Leticia De FariaGoncalves (sic), que en virtud de la subrogación del contrato en la persona de la nueva propietaria- arrendadora Narciza Amparo Vega (sic), por efecto de la venta del inmueble, ésta demanda como insolutos los cánones de arrendamiento que van desde enero 2017, hasta junio de 2018.
Ahora bien de la revisión de la (sic) pruebas traídas a los autos por las partes, específicamente del expediente de consignaciones arrendaticias que cursa en el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y carrizal (sic) de esta (sic) Circunscripción Judicial, Exp. N° 2016-3390, que cursa en copia certificada a los folios 102 al 176, (pieza I) se observan los pagos de los meses demandados como insolutos en la presente acción. En consecuencia, no le es imputable a la arrendataria la falta de pago de los cánones demandados, por lo que no es procedente la causal contenida en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el DESALOJO (sic) del inmueble objeto del presente juicio. Y así quedara (sic) establecido en el dispositivo de este fallo.
En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta (sic) Circunscripción Judicial, en nombre de la República y por Autoridad (sic) de la Ley (sic), de conformidad con lo establecido en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, declara sin lugar la presente demanda, de Desalojo (sic) Local (sic) Comercial (sic), incoada por la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, en contra de la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES y así quedara (sic) establecido en el dispositivo de este fallo.
-III-
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta (sic) Circunscripción Judicial, en nombre de la República (sic) y por Autoridad (sic) de la Ley (sic), de conformidad con lo establecido en el artículo 877 supra citado, pasa a dictar el dispositivo del presente fallo, en los términos siguientes:

PRIMERO: SIN LUGAR, la pretensión de Desalojo (sic) propuesta por la ciudadana NARZISA AMPARO VEGA VERA, en su carácter de propietaria arrendadora contra la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, ambas plenamente identificadas en el contenido de este fallo.
SEGUNDO: de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código del Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante, por haber sido vencida en juicio (…)”.

V
ALEGATOS DE ALZADA.
ESCRITO DE INFORMES:
En fecha 14 de junio de 2019, los apoderados judiciales de la PARTE DEMANDADA,ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, consignaron ante esta alzada, escrito de informes (inserto alos folios71-86, II pieza del expediente), en el cual realizaron una síntesis de los hechos expuestos en el libelo de demanda y en el escrito de contestación, así como lo expresado en la audiencia preliminar y en las demás actuaciones cursantes en el presente proceso; seguido a ello, sostuvo que es absolutamente falso el dicho de la juez a cargo del tribunal de la causa referente a que su defendida quedó notificada del negocio jurídico traslativo de la propiedad del inmueble arrendado mediante la sentencia dictada en fecha 26 de enero de 2017, en el juicio primigenio intentado por la hoy demandante. Asimismo, señaló que en los dos procedimientos intentados ante el mismo tribunal, se verificaron las mismas partes, el mismo objeto y la causa, por lo que no se explica cómo en el primer juicio declaró la falta de cualidad activa y en el presente, sin lugar la demanda incoada; acto continuo, señaló que existe incongruencia en el fallo apelado, por cuanto en el acta de la audiencia oral de fecha 22 de febrero de 2019, dispuso que no hay especial condenatoria en costas, pero en la publicación del fallo íntegro, condenó a la hoy demandante al pago de tales costas conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente, solicitóse declare con lugar la apelación ejercida, “(…) B) se ratifique la falta de cualidad de la actora para sostener el juicio y en virtud de ello la improcedencia de la acción propuesta; C) la solvencia de nuestra representada en el cumplimiento de sus obligaciones y D) la expresa condenatoria en costas a la accionante (…)”.
Seguidamente, se observa que en fecha 14 de junio de 2019, la apoderada judicial de la PARTE DEMANDANTE,ciudadanaNARCIZA AMPARO VEGA VERA, consignó ante esta alzada, escrito de informes (inserto a los folios 87-99, II pieza del expediente), en el cual realizó una síntesis de los actos procesales, identificó los medios probatorios cursantes en autosycontradijo la defensa de falta de cualidad opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda; asimismo, señaló que el tribunal de la causa en la audiencia oral celebrada en fecha 22 de febrero de 2019, declaró parcialmente con lugar la demanda, pero en el fallo íntegro sentenció sin lugar la acción, condenando a su representada al pago de las costas procesales, todo lo cual –a su decir- violentó normas de orden público. Finalmente, solicitó se declare con lugar la apelación ejercida y se revoque el fallo impugnado.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de marzo de 2019, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA contra la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, ya identificadas, y consecuentemente, condenó a la parte actora al pago de las costas procesales conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, antes de proceder a conocer el fondo de la controversia, resulta conducente precisar en esta oportunidad que el poder de revisión de la sentencia por parte del juez de alzada, no sólo se circunscribe al análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, sino que el mismo va más allá en virtud del principio procesal “iuranovit curia”; del cual se desprende que el juez dada la majestad del cargo que recae en su persona, conoce del derecho incluso del no alegado, pudiendo de esta manera observar oficiosamente todas las actuaciones procesales realizadas ante el tribunal de la causa que pudieran sobrellevar la infracción de normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad, reposición, revocatoria, etc., de la sentencia sometida a su decisión.
En tal sentido, siendo que es facultad del juez como director del proceso, analizar no sólo lo alegado y probado por las partes durante el iter procesal, sino que también detenta la potestad de revisar minuciosamente los denominados presupuestos procesales; y en virtud que, no es potestativo de los juzgadores subvertir las reglas con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público, consecuentemente, quien aquí suscribe considera pertinente puntualizar que, partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que el presente juicio seguido por desalojo se admitió y tramitó bajo las reglas del procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, siendo que llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, consignó en fecha 13 de noviembre de 2018, escrito de contestación y oposición de las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º y 11º del artículo 346 eiusdem(folios 58-63, I pieza); seguido a ello, se observa que la parte actora compareció en fecha 20 de noviembre del mismo año, a los fines de contradecir las cuestiones previas opuestas y solicitar fueran declaradas sin lugar por el tribunal de la causa, sin embargo, de la revisión a los autos, se desprende que el a quo en acto seguido a ello, procedió a celebrar la audiencia preliminar contenida en el artículo 868 del Código Adjetivo, continuando con los demás actos procesales hasta dictar sentencia, omitiendo durante todo el decurso del proceso emitir pronunciamiento sobre la procedencia o no de dichas cuestiones previas.
Así las cosas, se deriva que las cuestiones previas son medios defensivos de los cuales dispone el demandado en el proceso, por lo que partiendo del hecho de que las cuestiones previas y la contestación a la demanda, son medios para hacer valer el derecho de defensa, y por ende, tienen carácter de orden público, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha sido muy rigurosa en cuanto a la protección del derecho a la defensa, especialmente cuando está en juego la principal oportunidad que tienen las partes para hacer ejercicio efectivo del mismo, como lo sería, en el caso de la parte demandada, la oportunidad para dar contestación a la demanda (Sentencia N° 138, de fecha 21 de noviembre de 2000).
Partiendo de tales razonamientos, resulta oportuno precisar el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil ante la oposición de cuestiones previasen los juicios tramitados por el procedimiento oral, por lo que se hace necesario traer a colación el contenido de los artículos 866 y 867 esiudem, de la siguiente manera:
Artículo 866.- “Si el demandado planteare en su contestación cuestiones previas de las contempladas en el artículo 346, éstas se decidirán en todo caso antes de la fijación de la audiencia o debate oral, en la forma siguiente:(…)
2º Las contempladas en los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º y 6º del artículo 346 podrán ser subsanadas por el demandante en el plazo de cinco días en la forma prevista en el artículo 350, sin que se causen costas para la parte que subsana el defecto u omisión.
3º Respecto de las contempladas en los ordinales 7º, 8º, 9º, 10 y 11 del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro del mismo plazo de cinco días, si conviene en ellas o si las contradice.
El silencio se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente” (resaltado añadido).

Artículo 867.- “Si la parte demandante no subsana las cuestiones indicadas en el ordinal 2º del artículo anterior, en el plazo señalado o si contradice las cuestiones indicadas en el ordinal 3º del mismo artículo, se concederán ocho días para promover e instruir pruebas, si así lo pidiere alguna de las partes y si las cuestiones o su contradicción se fundaren en hechos sobre los cuales no estuvieren de acuerdo las partes; pero en ningún caso se concederá término de distancia.
El Tribunal dictará su decisión en el octavo día siguiente al último de la articulación, con vista de las conclusiones escritas que puedan presentar las partes.
Si no hubiere articulación, la decisión será dictada en el octavo día siguiente al vencimiento del plazo de cinco días a que se refiere el artículo 351.
La decisión del juez respecto de las cuestiones previstas en los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación en ningún caso.
La decisión de las cuestiones previstas en los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346 tendrá apelación libremente. Las costas de la incidencia se regularán como se indica en el Título VI del Libro Primero de este Código (…)” (resaltado añadido).

De las normas ut supra transcritas, se desprende que cuando el demandado plantea cuestiones previas en la oportunidad para contestar la demanda, éstas deben ser decididas antes de la fijación de la audiencia o debate oral, previéndose que en caso de ser alegadas las cuestiones contenidas en los ordinales 2º al 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el demandante tiene un plazo de cinco (5) días para subsanar aquellas que puedan serlo, y contradecir o convenir en el resto; acto seguido, el legislador determinó que en caso de que la parte demandante no subsane o si contradice las cuestiones previas en cuestión, se inicia un lapso de ocho (8) días para promover e instruir pruebas, si así lo pidiere alguna de las partes, procediendo el tribunal a dictar su decisión en el octavo día siguiente al último de la articulación, o al octavo día siguiente al vencimiento del plazo de cinco días a que se refiere el artículo 351, en caso de no abrirse articulación alguna.
Con vista a los artículos antes señalados que corresponden al correcto trámite de las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º al 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el caso de autos, una vez interpuesta las cuestiones previas contenidas en losordinales 3° y 11º, el juez de la causa ha debido pronunciarse sobre la misma en sentencia interlocutoria y declarar con o sin lugar las cuestiones previas opuesta por la parte demandada; sin embargo, como puede observarse, el juzgado de instancia no cumplió con el trámite requerido, pues no se pronunció sobre los medios defensivos promovidos, sino que procedió a continuar los trámites del proceso oral y decidir el fondo de la causa, obviando que previamente ha debido dictarse decisión interlocutoria sobre esa incidencia específica de cuestiones previas, lo que trajo como consecuencia, que se causara un quebrantamiento de formas procesales.- Así se precisa.
En consecuencia, y de conformidad con los razonamientos precedentemente expuestos, resultaba necesario el pronunciamiento por parte del juez cognoscitivo respecto de las cuestiones previassupra citadas, en virtud de lo cual al no resolverlas incurrió en menoscabo al derecho a la defensa de la parte. Sin embargo, como quiera que en principio tal quebrantamiento daría lugar a una reposición de la causa, esta alzada acogiendo el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 18 de noviembre de 2016, Exp. Nº AA20-C-2016-000400, en el cual resaltó en un caso similar al de marras la necesidad de “(…) verificar la pertinencia o no de una reposición en el proceso con base en que el juez de alzada no resolvió la cuestión previa del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (…)”, señalando que en caso de ser improcedente la cuestión previa omitida resolver, sería una reposición inútil de la causa, quien aquí decide, estima pertinente descender a revisar la pertinencia de la reposición en cuestión, bajo los siguiente términos:
Como primer punto, se observa que la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, sosteniendo para ello que “(…) el documento-poder consignado no faculta a la abogada MARY DAYANA DI NUNZIO HERNÁNDEZ, a ejercer representación judicial alguna a favor de NARCIZA AMPARO VEGA VERA (…)”; al respecto cabe indicar que la demanda fue incoada por la abogada e ejercicio MERY DAYANA DI NUNZIO HERNANDEZ, manifestando actuar en nombre y representación de la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, consignando a tal efectoINSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 24 de mayo de 2018, inserto bajo el No. 34, tomo 73 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, a través del cualel ciudadano JORGE MONSERRATE CEDEÑO CEDEÑO, actuando en su carácter de cónyuge mandatario de la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, le confirió poder a la abogada MERY DAYANA DI NUNZIO HERNÁNDEZ, para que sin limitación alguna, en nombre y en representación de su mandataria sostenga y defienda los derechos, intereses y acciones en todos los asuntos que puedan ocurrir en ejercicio de ese mandato, especialmente para reclamar los derechos que le corresponden y hacerlo valer específicamente, en todo lo relacionado con el juicio, seguido por desalojo de un local comercial de su propiedad (folios 12-15, I pieza).
Aunado a ello, se desprende que al momento de subsanar y/o contradecir las cuestiones previas opuestas, la parte actora consignó INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de febrero de 2018, inserto bajo el No. 20, tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, a través del cual la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, le confirió poder general al ciudadano JORGE MONSERRATE CEDEÑO CEDEÑO, quien no es de profesión abogado, para actuar en juicio como apoderada de ésta; no obstante, se le confirió expresamente la posibilidad de nombrar en nombre y representación de su poderdante, a un apoderado judicial para que ejerza la defensa de sus derechos e intereses. Al respecto, cabe señalar que el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, limita el ejercicio de poderes en juicio de abogados en ejercicio conforme a la Ley de Abogados, observándose que en el artículo 12 de la ley del ejercicio de esa profesión, se ha dicho que la persona que no es abogado, no puede ejercer la representación en juicio de su poderdante, ni siquiera asistido de abogado, así, esa capacidad de postulación o cualidad profesional la poseen únicamente los profesionales del derecho.
Sin embargo, el artículo 4 de la Ley de Abogados establece que toda persona “(…) quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso (…)” (resaltado añadido); con esta norma se busca hacer énfasis en conferir la capacidad de postulación en juicio por otra persona en forma exclusiva a los abogados y excluyendo a los que no poseen dicha profesión, siendo que esa incapacidad de actuar no puede ser subsanada con la asistencia de un profesional del derecho para tratar de validar actos no efectuados por abogado. Pero es válido que se otorgue un poder, judicial o no, a un no abogado, limitando únicamente el uso de esos poderes en juicio, cuando al poseer esa facultad expresa, se pueden dar por citados o notificados pero deben inmediatamente otorgar poder a un profesional del área jurídica en nombre de su(s) mandante(s) (Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 9 de febrero de 2018, expediente No. 16-0855).
Partiendo de ello, se observa que el presente asunto el ciudadano JORGE MONSERRATE CEDEÑO CEDEÑO, no es abogado y, por lo tanto no puede, ejercer las facultades judiciales que le confirió la ciudadanaNARCIZA AMPARO VEGA VERA, pero ello no constituye un vicio de la sustitución, ni del mandato mismo conferido a la abogada ya mencionada, sino básicamente, pudiera tratarse de una incapacidad de ejercicio de la sustituyente. En consecuencia, esta alzada observa que, no existe norma legal que impida el otorgamiento de facultades judiciales a un no abogado, ni que ordene la nulidad de la mencionada sustitución a causa de la ya examinada incapacidad, por cuanto se reitera que, lo que la doctrina y la Ley de Abogados han negado terminantemente, es que el no abogado se presente ante el tribunal para ejercer tales poderes. Por consiguiente, vista la voluntad plasmada por la mandante en el instrumento poder ut supramencionado, bajo los términos de que el apoderado pueda “(…) nombrar y constituir apoderados judiciales permanentes u ocasionales (…) para la mejor defensa de mis derechos e intereses (…)”, y en atención a la doctrina que al respecto sostiene el máximo Tribunal de la República, sobre la validez de otorgar poder judicial a un no abogado, limitando únicamente el uso de esos poderes en juicio, dado que por ley sólo podrá realizar actos dentro del proceso un profesional del derecho; se observa que el mandatario con facultad expresa para ello, otorgó poder especial a una abogada para que actuaran en defensa de los derechos de su poderdante, todo lo cual conlleva a esta juzgadora a concluir que: (i) el poder otorgado al ciudadano JORGE MONSERRATE CEDEÑO CEDEÑO es válido; (ii) con fundamento en esa validez, el referido ciudadano, confirió poder a nombre de su representada a la abogadaMERY DAYANA DI NUNZIO HERNÁNDEZ, y; (iii)por vía de consecuencia, al haberse constituido en juicio, de manera legal, la representación de la demandante, ciudadanaNARCIZA AMPARO VEGA VERA, ésta se considera válidamente realizada, por lo que necesariamente, debe declarase improcedente la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor, opuesta por la parte demandada.- Así se establece.
En este mismo orden, se advierte que el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, bajo el fundamento de que “(…) en mi humilde opinión no se debió admitir la demanda por no demostrar la persona que se presenta como apoderada de la actora, la representación que se atribuye, condición esta que es presupuesto de validez del proceso (…)”; al respecto, vale indicar que dicha cuestión previa ataca directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional, pues está dirigida al ataque procesal de la acción mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción.
Así pues, para que una demanda sea declarada inadmisible por existir una prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, es necesario que sea clara la voluntad del legislador de no permitir o limitar el ejercicio de la acción, lo cual no sucede en el presente caso, puesto que los fundamentos invocados por la parte demandada van dirigidos a enervar la eficacia del poder con el cual la apoderada judicial de la parte actora se presenta en el juicio, lo cual comprende un presupuesto procesal cuyo defecto debe ser alegado como una cuestión previa conforme a lo previsto en el ordinal 3º del artículo 346 delCódigo de Procedimiento Civil, lo cual se evidencia realizó la parte demandada y la misma fue declarada improcedente por esta alzada anteriormente. En consecuencia, en virtud de que nuestro ordenamiento jurídico establece que la forma de defensa procesalmente prevista para enervar una pretensión contenida en una demanda planteada en contravención de una norma legal que niegue o prohíba el ejercicio de la acción instaurada, o ante la circunstancia de que la acción haya sido instaurada sin fundamento en las causales taxativamente consagradas por el legislador a los fines de su interposición, es precisamente la contenida en el ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, que aquí ha sido interpuesta por la parte demandada en la oportunidad para contestar; y en vista que la misma carece de asidero jurídico para poder prosperar, por cuanto de la revisión al contenido de la demanda que dio lugar al presente proceso, quien aquí suscribe puede afirmar que NO EXISTE ninguna disposición legal que prohíba de alguna manera el ejercicio de la acción intentada, es por lo que necesariamente, debe declarase improcedente la cuestión previa referida opuesta por la parte demandada.- Así se establece.
Así las cosas, en vista que ha quedado plenamente evidenciado que en el caso de marras la omisión por parte del tribunal de la causa en tramitar y resolver las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, si bien constituye unquebrantamiento de las formas procesales, no puede verificar unmenoscabo al derecho a la defensa de las partes, por cuanto se evidencia que las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3° y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil son improcedente, y por tal razón resulta inútil la reposición de la causa a fin de que el juez cognoscitivo se pronuncie respecto de las mismas, de conformidad con lo previsto en los artículos 26 y 257 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, esta alzada debe hacer un severo llamado de atención, a la abogada Carmen Luisa Salazar Bravo,jueza a cargo del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Carrizal, a los fines de que sea extremadamente cuidadosa en la tramitación de las causas sometidas a su conocimiento, absteniéndose de incurrir en vicios que produzcan la nulidad de la sentencia y consecuentemente reposición de la causa.- Así se precisa.
Resuelto lo que antecede esta juzgadora proceder a pronunciarse sobre el FONDO DEL ASUNTO, ello balos siguientes términos y condiciones:
Mediante libelo de demanda, la apoderada judicial de la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, procedió a demandar a la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, por DESALOJO, sosteniendo para ello que en fecha 15 de enero del año 2016, su mandataria adquirió la propiedad de un inmueble distinguido con el No. 26, ubicado en la avenida Bolívar de la ciudad de los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, mediante compra que le hiciera al ciudadano DAMIAN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ; asimismo, indicó que en fecha 17 de marzo del año 2016, su mandataria interpone una demanda por desalojo contra la ciudadana JENNY LETICIA DE FARÍA GONCALVES, quien mantenía una relación arrendaticia con el antiguo propietario, en cuyo juicio si bien se declaró la falta de cualidad activa y se desechó la demanda, la arrendataria quedó notificada judicialmente del negocio traslativo de propiedad con la sentencia dictada en fecha 26 de enero de 2017. Seguidamente, expuso que no obstante a ello la hoy demandada no ha querido –a su decir- reconocer a la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, como la arrendadora, quien se había subrogado de los derechos del inmueble desde la fecha de su compra, señalando que se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de enero del año 2017, hasta el mes de junio del año 2018, para un total de dieciocho (18) meses insolutos, y que por cuanto la parte demandada no ha querido reconocer a su representada como la nueva arrendadora y propietaria del local comercial, es imposible llegar a un acuerdo, encontrándose dicho contrato de arrendamiento vencido y sin ánimos de renovación. Finalmente, por las razones explicadas solicitó que la parte demandada convenga o sea condenada a ello por el tribunal en el desalojo y entrega del inmueble arrendado conforme a las causales contenidas en los literales “a” y “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por su parte, el apoderado judicial de la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, procedió a dar contestación a la demanda incoada en contra de su representada, aduciendo la falta de cualidad de la actora, ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, para interponer la demanda, por cuanto la misma así como la pretensión que se deduce de ella, es totalmente falsa e infundida ya que –a su decir- no es cierto que su representada mantenga una relación arrendaticia con la demandante, quien se arroga la cualidad de propietaria-arrendadora del inmueble arrendado a su defendida, según el vigente contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ, y en consecuencia, señaló que la parte actora no tiene legitimación activa para intentar la demanda por ser la propietaria del inmueble, circunstancia que desconoce totalmente. Asimismo, indicó que la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de enero de 2017, que puso fin al primer juicio incoada en contra de su defendida por la hoy demandante, incurrió en extra petita al extender su pronunciamiento sobre la notificación del supuesto negocio jurídico traslativo de la propiedad, por lo que en consecuencia, su representada –a su decir- no ha sido notificada de dicho acto, ni de la subrogación de los derechos en el contrato de arrendamiento; además de ello, insistió en que no existe derecho alguno que asista a la parte actora, por no demostrar en autos –a su decir- la relación arrendaticia con su representada. Seguidamente, expuso que el poder con el cual actúa la abogada MERY DAYANA DI NUNZIO HERNÁNDEZ, en representación de la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, no la faculta –a su decir- para representar a ésta, puesto que no se comprende que el mismo se refiera a “(…) la Desocupación (sic) de un local comercial, propiedad de mi mandataria ubicado en la Avenida (sic) Bolívar (…) interponer los recursos ordinario y extraordinarios legales para la mejor defensa de los intereses de mi mandataria (…)”; además, expuso que el documento poder señalado al no facultar a la abogada demandante, se configura la ilegitimidad de la persona del apoderado conforme a lo dispuesto en los ordinales 3° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuestiones previas que opone. Acto continuo, negó, rechazó y contradijo el fundamento de la acción intentada en contra de su representada, expresando respecto a la falta de pago alegada, que su defendida esta solvente con sus obligaciones contractuales, cancelando los cánones de arrendamiento en el expediente número 16-3390 que cursa en el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta Circunscripción Judicial; finalmente, impugnó la cuantía de la demanda por no cumplir –a su decir- con las exigencias de la Resolución 2009-006 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de marzo de 2009, específicamente en su artículo 1, referido a que la estimación de las demandas debe expresarse además de bolívares, su equivalente en unidades tributarias, y solicitó sea declarada sin lugar la demanda interpuesta con todos sus pronunciamientos de ley.
Visto los términos controvertidos en el presente juicio anteriormente expuestos, esta juzgadora estima pronunciarse previamente al fondo del asunto, sobre la actitud desplegada por el tribunal de la causa en la sentencia recurrida, quien a criterio de quien decide incurrió en incongruencia negativa, por cuanto omitió toda consideración a la solicitud de desalojo invocada por la parte actora en su escrito libelar bajo el fundamento de lo contenido en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido al vencimiento del contrato; al respecto, es de advertir que la congruencia dispone que la decisión debe dictarse con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, por lo que cuando no existe la debida correspondencia formal entre lo decidido y las pretensiones y defensas de las partes, se produce el vicio de incongruencia, el cual se manifiesta cuando el juez con su decisión, modifica la controversia judicial debatida, bien porque no se limitó a resolver sólo lo pretendido por las partes, o bien porque no resolvió sobre algunas de las pretensiones o defensas expresadas por los sujetos en el litigio.
Sin embargo, aun cuando puede verificarse la omisión en que incurrió la decisión recurrida, esta juzgadora debe advertir que de conformidad con lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, la declaratoria del vicio de la sentencia por el tribunal que conozca en grado de la causa no será motivo de reposición de ésta, debiendo por ende el tribunal resolver también sobre el fondo de litigio, consecuentemente, se tiene entonces que independientemente de la incongruenciaen que incurriere el a quo, esta juzgadora en atención a lo dispuesto, procederá a reexaminar tanto la cuestión de hecho planteada para establecer su dispositivo, como que los actos del proceso se hayan cumplido sin vulnerar el derecho de defensa de las partes, por cuanto el recurso ordinario de apelación constituye precisamente un nuevo examen de la relación controvertida, y el juez está en la obligación de revisar nuevamente todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones planteadas, así como de tomar en cuenta todas las actuaciones realizadas a lo largo del proceso, no sin antes hacerle nuevamente un severo llamado de atención, a la abogada Carmen Luisa Salazar Bravo,jueza a cargo del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Carrizal, a los fines de que sea extremadamente cuidadosa en el cumplimiento de los requisitos de todo fallo contenidos en el artículo 243eisudem, absteniéndose de incurrir en vicios que produzcan la nulidad de la sentencia y consecuentemente reposición de la causa.- Así se precisa.
Resuelto lo que precede, se continua a pronunciarse sobre los distintos alegatos planteados por el apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, para lo cual en primer lugar debe señalar que el prenombrado opuso la FALTA DE CUALIDAD de la parte actora, ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, para interponer la presente demanda, sosteniendo para ello que “(…) no es cierto que mi representada, ciudadana JENNY LETICIA DE FARÍA GONCALVES, mantenga una relación arrendaticia con la accionante en el presente procedimiento (…) la accionante cree poseer legitimación activa para intentar demanda en contra de mi representada por ser, supuestamente, la propietaria del inmueble que dice ser de su propiedad, hecho este desconozco totalmente (…)”, asimismo, el referido apoderado sostuvo que al no haber sido notificada la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, de la venta a la hoy demandante del inmueble arrendado “(…) no ha sido tampoco formalmente notificada de la eventual subrogación de los derechos en el contrato en la persona de la accionante (…)”.
En vista de ello, debe puntualizarse que la legitimación a la causa o cualidad de las partes es vista como un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa, el cual se encuentra estrechamente vinculado con la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, por lo cual debe ser atendido incluso de oficio por los Jueces (Vid. SCC del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11 de agosto de 2015, Exp. No. 15-211); de esta manera, la falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio, respectivamente, constituyen defensas perentorias que deben ser opuestas en el acto de contestación, para que posteriormente procedan a ser decididas por el juez en la definitiva de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, norma de la cual se desprende textualmente que:
Artículo 361.- “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio (...)”.
Así las cosas, puede afirmarse que la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva); así las cosas, siguiendo a Couture encontramos que:
Siguiendo a Couture:
“Las excepciones perentorias no son defensas sobre el proceso, sino sobre el derecho. No procuran la depuración de los elementos formales de juicio, sino que constituyen la defensa de fondo sobre el derecho cuestionado (…) Se, trata en resumen, de decidir el conflicto por razones ajenas al mérito de la demanda (…) Pone fin al juicio, pero no mediante un pronunciamiento sobre la existencia o inexistencia del derecho, sino merced al reconocimiento de una situación jurídica que hace innecesario entrar a analizar el fondo mismo del derecho”. (Fundamentos del Derecho Procesal Civil, págs. 113-115).
Partiendo de lo previamente transcrito, entiende esta sentenciadora que para poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio, se requiere el desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de una relación procesal, por lo que la constitución regular de la relación procesal exige la intervención de un juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado, reuniendo bajo cualquier circunstancia una serie de elementos formales indispensables, entre ellos: la competencia del Juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio, conjuntamente con la idoneidad formal de la demanda; en efecto, la ausencia en el juicio de cualquiera de los presupuestos señalados en el párrafo precedente, se impide la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del Juez sobre el mérito de la litis. Es tal la importancia y necesidad de la presencia de los presupuestos procesales antes señalados, que algunas de las excepciones dilatorias y de las causales de nulidad han sido consagradas precisamente con la finalidad de asegurar en la litis la presencia de todos los requisitos.
Precisado lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, esta sentenciadora estima prudente revisar si la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, detenta o no cualidad para sostener el presente juicio, puesto que la demandada al momento de contestar la demanda, señaló que no celebró contrato de arrendamiento con la prenombrada ni tampoco fue notificada de la subrogación de ésta en el contrato de arrendamiento por efectos de la compra del inmueble objeto del litigio. Al respecto, esta juzgadora observa que en el libelo de demanda la parte actora pretende el desalojo de un local comercial identificado con el Nº 26-B, ubicado en la calle Bolívar de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el cual fue arrendado en el año 2010 a la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, por el antiguo arrendador DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ, afirmando que se subrogó en los derechos del referido contrato de arrendamiento por haber adquirido la propiedad del inmueble arrendado en el año 2016.
Así las cosas, de la revisión a los autos cursa CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTOcelebrado en fecha 1 de enero 2010, entre el ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ (tercero ajeno a la controversia), en su carácter de arrendador, y la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, en su carácter de arrendataria, sobre un local comercial distinguido con el número y letra 26-B, que forma parte integrante e inherente del inmueble identificado con el número 26 de la nomenclatura oficial, ubicado en la calle Bolívar de la ciudad de los Teques, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda(folios 69-71, I pieza); asimismo, cursa a los autos CONTRATO DE COMPRA VENTAdebidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de enero de 2016, inscrito bajo el número 2016.56, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 229.13.3.1.10859, y correspondiente al libro de Folio Real del año 2016, a través del cual el ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, un inmueble de su propiedad constituido por un lote de terreno y la bienhechuría sobre el construida, identificada con el No. 26, ubicada en la avenida Bolívar, Parroquia Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda (folios 16-20, I pieza).
Con vista a ello, se desprende entonces que si bien el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble objeto del litigio fue celebrado en principio por el ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ, en su carácter de propietario arrendador, posteriormente, el prenombrado dio en venta los derechos de propiedad sobre el referido inmueble a la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, por lo que se hace necesario traer a colación el contenido de los artículos 1.604 y 1.605 del Código Civil, de la siguiente manera:
Articulo 1.604.- “Aunque se enajena la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrucciones público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario (…)”.

Artículo 1.605.-“Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamiento en que no se ha determinado su duración (…)”.

De las normas transcritas, se desprende lo que la doctrina a denominada como subrogación arrendaticia, lo que consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad; es decir, la venta del inmueble arrendado produce la transmisión al comprador de la relación arrendaticia existente entre arrendatario y arrendador. Aquella subrogación se produce por efecto de la ley, aun cuando el arrendador y arrendatario no lo hayan previsto en el contrato, por cuanto éste último se encuentra protegido en sus derechos, de modo que la ocupación que ha tenido sobre el inmueble recibido en arrendamiento continúa conforme a lo pactado en el contrato (Guerrero, G. “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen 1, año: 2000, pág. 80).
Así las cosas, en el caso de marras aún cuando la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ, actuando como arrendataria, éste último vendió los derechos de propiedad que tenía sobre el inmueble arrendado a la hoy demandante ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, mediante documento protocolizado en fecha 15 de enero de 2016, lo que produjo entonces una subrogación de la nueva propietaria del inmueble en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad, por lo que en consecuencia puede exigir el canon de arrendamiento pactado que venza después de la enajenación, ya que la transferencia del inmueble arrendado por cualquier medio o causa establecida en la ley, implica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquiriente del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquiriente (arrendador) de recibir los frutos civiles que ese inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, estos es, beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado.- Así se precisa.
Con vista a ello, puede entonces indicarse que aún cuando ciertamente la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, no celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, como lo afirma la demandada en su contestación a la demanda, el interés jurídico de la accionante deviene de la compra que hiciere del inmueble arrendado, lo que produce –como ya se dijo- la subrogación de la adquiriente en la posición del arrendador en la relación arrendaticia existente sobre el bien; aunado a ello, no puede pasarse por alto que el apoderado judicial de la demandada insistió en que su defendida no fue notificada de la subrogación de la nueva propietaria en el contrato de arrendamiento por efectos de la compra del inmueble objeto del litigio, ante lo cual se debe precisar que de la revisión a los autos cursanACTUACIONES JUDICIALEScorrespondientes al expediente signado con el No. S-3060-16, de la nomenclatura interna del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, contentivo del juicio que por DESALOJO incoara la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, contra la ciudadana JENNY LETICIA FARIA GONCALVES en el mes de marzo de 2016 (folios 21-35, I pieza), el cual finalizó por sentencia definitivamente firme que declaró con lugar la falta de cualidad de la parte actora y consecuentemente, extinguido el proceso.
En el referido juicio primigenio, se evidencia que la hoy demandante manifestando actuar en su condición de propietaria del inmueble objeto del litigio, intentó desalojar a la arrendataria del mismo, por lo que independientemente de la decisión adoptada por el tribunal conocedor del asunto, puede válidamente establecerse que en esa misma oportunidad la ciudadana JENNY LETICIA FARIA GONCALVES, tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado y consecuentemente, la subrogación en la relación arrendaticia a la nueva propietaria en la posición del arrendador, lo que implicaba que estaba enterada de que el pago del canon de arrendamiento debía hacerlo a una persona distinta a la que suscribió junto con ella el respectivo contrato, aunado a ello, para la validez de la subrogación arrendaticia no se necesitaba la previa notificación de la venta al arrendatario como pretende hacerlo ver la parte demandada, no obstante quedan a salvo los derechos de preferencia ofertiva de ésta, los cuales escapan del conocimiento del presente juicio.
Bajo los razonamientos antes expuestos, en vista de que del contenido de las actas que conforman el presente expediente se desprende, que la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, se subrogó en la relación arrendaticia como arrendataria con la ciudadana JENNY LETICIA FARIA GONCALVES, en ocasión a la adquisición del inmueble arrendado, circunstancia además conocida por la arrendataria para el año 2016, producto del juicio que primigeniamente había sido incoado en su contra por la hoy demandante, se puede deducir infaliblemente que la prenombrada ostenta plena cualidad e interés para intentar el presente juicio. En consecuencia, quien aquí decide ineludiblemente debe concluir que la relación jurídico procesal se encuentra debidamente conformada, de esta manera esta juzgadora estima necesario declarar IMPROCEDENTE la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA alegada por la parte demandada en el presente juicio.- Así se establece.
En este mismo orden, se observa que eL apoderado judicial de la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, en la oportunidad para contestar la demanda, RECHAZÓ LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA, sosteniendo para ello que la misma no cumple “(…) con las exigencias de la Resolución 2009-0006 del Tribunal Supremo de Justicia de fecha dieciocho (18) de marzo de dos mil nueve (2009), vigente para la interposición de esta demanda, la cual, en la parte in fine de su artículo 1, expresa: (…) los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares (…) su equivalente en unidades tributarias (…)”; al respecto, esta juzgadora debe precisarse conforme a los lineamientos previstos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se entiende que aún cuando el valor de la cosa demandada no conste pero aún así sea apreciable en dinero, debe ser estimada por el demandante; pudiendo a su vez el demandado impugnarla por exigua o exagerada, siempre que demuestre cuál sería la estimación adecuada ya que no son válidas las impugnaciones realizadas en forma pura y simple, en otras palabras, el demandado deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario quedaría firme la estimación realizada en el libelo.
Sobre la base del criterio antes mencionado, esta alzada observa que en el libelo de demanda la parte actora “(…) estimo la acción en la cantidad de: MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1.000UT) (…)”, lo que advierte que la impugnación a la cuantía realizada por la parte demandada, no va dirigida a establecer el interés principal del juicio, por cuanto no alega que la misma haya sido insuficiente o exagerada, sino por el contrario se limita a indicar que la misma no fue expresada en su equivalente en bolívares, lo cual puede válidamente el juez –en caso de ser necesario- determinar conforme al valor de la unidad tributaria reajustada por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), para el momento de la interposición de la demanda, pero en modo alguno puede pretenderse rechazar dicha estimación bajo tal supuesto. En efecto, siendo que al rechazar la estimación de la demanda el interesado debe necesariamente aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; y en virtud que, de las actas que conforman el presente proceso se observa que el apoderado judicial de la parte demandada impugnó la cuantía bajo supuestos distintos a la insuficiente o exageración de la misma, consecuentemente, quien aquí suscribe, debe declarar IMPROCEDENTEtal rechazo, quedando de esta manera firme la estimación realizada por la parte demandante en el libelo en la cantidad de MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1.000 U.T.), equivalentes a la cantidad de ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 850.000,00).- Así se establece.
Resuelto los planteamientos que preceden, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y siendo analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe procede a pronunciarse sobre el mérito de la causa, señalando para ello que en vistade que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble constituido por unlocal comercial distinguido con el número y letra 26-B, que forma parte integrante e inherente del inmueble identificado con el número 26 de la nomenclatura oficial, ubicado en la calle Bolívar de la ciudad de los Teques, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, considera prudente pasar a analizar la norma que regula las acciones de esta naturaleza, razón por la que pasa de seguidas a transcribir el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.(Negrillas de este tribunal)

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprenden numerosas causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento; a saber, que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento, que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal, que haya cambiado el uso del inmueble, que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, entre otros; todo ello sin hacer distinción alguna entre un contrato celebrado a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.
Precisado lo anterior y adentrándonos al caso de marras, observamos que la parte actora en su escrito libelar señaló –entre otras cosas- que la arrendataria, ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, dejó de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero a diciembre del año 2017, y enero a junio de 2018, y no hizo entrega del inmueble arrendado a pesar de que el contrato de arrendamiento sobre el inmueble ut supra identificado venció sin acuerdo de renovación alguno; por lo que sostuvo que la demandada incurrió a su vez, en la comisión de las causales previstas en los literales “a”y“g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a grandes rasgos prevén como causales de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, y que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
En tal sentido, a los fines de demostrar la procedencia de tales causales, esta juzgadora procede a pronunciarse en primer lugar sobre la FALTA DE PAGO invocada en el libelo de la demanda por la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, quien manifestó la presunta insolvencia de la demandada en el pago del canon de arrendamiento pactado en la suma de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) –hoy en día equivalente a un céntimo (Bs. 0,01)-, correspondiente al período comprendido entre el mes de enero hasta diciembre del año 2017 y enero hasta junio del año 2018. Partiendo de ello, resulta oportuno indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que: “El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella (…)”. (Resaltados de esta alzada).
De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que la demandada reconviniente, se encontraba obligada a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes. Asimismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para la arrendataria con ocasión al contrato de arrendamiento, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
Artículo 1.592.- “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar las pensiones de Arrendamiento en los términos convenidos.” (Resaltado de esta alzada)
Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para la hoy recurrente, un obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora con apego a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, pasa de seguida a revisar los términos en los cuales se desarrolló el CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTOcelebrado en fecha 1 de enero 2010, entre el ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ (tercero ajeno a la controversia), en su carácter de arrendador, y la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, en su carácter de arrendataria (inserto a los folios 69-71, I pieza), de cuyo contenido -específicamente de su cláusula cuarta- se desprende lo siguiente:
“(…)CUARTA: El canon de arrendamiento mensual ha sido convenido de mutuo y expreso acuerdo en la cantidad de UN MIL BOLIVARES (sic) (Bs.1.000,00) por cada uno de los doce (12) meses de vigencia de este contrato. LA ARRENDATARIA formalmente se obliga a pagar la pensión de arrendamiento que estuviere vigente, puntualmente en la dirección de EL ARRENDADOR, la cual declara formalmente conocer, al vencimiento de cada mes. De igual manera y así formalmente lo declara y acepta LA ARRENDATARIA que la falta de pago de una (1) pensión de arrendamiento dará derecho a EL ARRENDADOR a demandar por ante el órgano jurisdiccional competente la resolución del presente contrato (…)”.

De allí, que la demandada, ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, en su condición de arrendataria estaba en la obligación de pagar al vencimiento de cada mes el canon de arrendamiento acordado en la cantidad de mil bolívares (Bs.1.000,00) –hoy en día equivalente a un céntimo (Bs. 0,01)-,circunstancias no contradichas por la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda; por lo que en consecuencia, siendo que cursa en autos el contrato de arrendamiento del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia de dicha relación arrendaticia, quedando a su vez demostrada la obligación de la arrendataria respecto al pago dela pensión arrendaticia por el aludido local comercial en suma de MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00) mensuales, hoy en día, un céntimo (Bs. 0,01).-Así se precisa.
Ahora bien, en vista que el incumplimiento de tal obligación constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la demandada en su condición de arrendataria, tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil;se observa que la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES–parte demandada-, conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, promovió CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS cursantes en el expediente signado con el No. 2016-3390, de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, el cual inició previa solicitud de la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, respecto al arrendamiento que ostenta sobre un local comercial distinguido con el No. 26-B, situado en la calle Bolívar de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; mediante el cual se evidencian las consignaciones realizadas por concepto de pago de canon de arrendamiento a favor del ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ, entre los cuales destacan –entre otros- los siguientes (folios 102-187, I pieza):

No. FECHA MONTO Bs. MES Y AÑO
1 08/02/2017 Bs. 1.120,00 ENERO 2017
2 03/03/2017 Bs. 1.120,00 FEBRERO 2017
3 07/04/2017 Bs. 1.120,00 MARZO 2017
4 04/05/2017 Bs. 1.120,00 ABRIL 2017
5 06/06/2017 Bs. 1.120,00 MAYO 2017
6 06/07/2017 Bs. 1.120,00 JUNIO 2017
7 04/08/2017 Bs. 1.120,00 JULIO 2017
8 18/09/2017 Bs. 1.120,00 AGOSTO 2017
9 05/10/2017 Bs. 1.120,00 SEPTIEMBRE 2017
10 10/11/2017 Bs. 1.120,00 OCTUBRE 2017
11 13/12/2017 Bs. 1.120,00 NOVIEMBRE 2017
12 08/01/2018 Bs. 1.120,00 DICIEMBRE 2017
13 05/02/2018 Bs. 1.120,00 ENERO 2018
14 02/03/2018 Bs. 1.120,00 FEBRERO 2018
15 05/04/2018 Bs. 1.120,00 MARZO 2018
16 04/05/2018 Bs. 1.120,00 ABRIL 2018
17 07/06/2018 Bs. 1.120,00 MAYO 2018
18 06/07/2018 Bs. 1.120,00 JUNIO 2018

En este sentido, tomando en consideración los aspectos anteriormente señalados, esta juzgadora de las consignaciones arrendaticias cursantes en el presente expediente traídas por la parte demandada, observa que efectivamente laciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2017, y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2018, a favor del ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ, quien celebró el contrato de arrendamiento en cuestión en su condición de arrendador y propietario del inmueble para ese entonces, por la suma de MIL CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 1.120,00) mensuales, de lo que puede deducirse que no se insolventó de manera consecutiva durante los meses indicados en el libelo; por consiguiente, al quedar demostrado en el proceso que la parte demandada procedió a cancelar los meses demandados de manera sucesiva, es por lo que bajo tales razones quien aquí suscribe puede afirmar ateniéndose a lo alegado y probado en autos, quelaciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES,no dejó de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, como afirmó el actor; por lo que consecuentemente, resulta IMPROCEDENTE la causal de desalojo invocada contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Siguiendo con este orden de ideas, tenemos que la parte actora a su vez procedió a demandar a laciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, por VENCIMIENTO DEL CONTRATO, por lo que esta juzgadora estima necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes; a tal efecto, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, verifica que la parte demandada consignó el CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTOcelebrado en fecha 1 de enero 2010, entre el ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ (tercero ajeno a la controversia), en su carácter de arrendador, y la hoy demandada en su carácter de arrendataria (inserto a los folios 69-71, I pieza), de cuyo contenido -específicamente de su cláusula tercera- se desprende lo siguiente:
“(…) TERCERA: LA duración de este contrato es de UN (1) AÑO FIJO contado a partir del día primero (1º) de enero de dos mil diez (2.010); así el día primero (1º) de enero del año dos mil once (2.011) LA ARRENDATARIA entregará lo arrendado totalmente desocupado de bienes y personas y a satisfacción de EL ARRENDADOR, salvo que a su requerimiento manifestado por escrito y aceptado en la misma forma por EL ARRENDADOR, se hubiere suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con expresión de las nuevas condiciones a regir (…)”. (Resaltado añadido)

Visto lo anterior, esta sentenciadora puede afirmar que los contratantes convinieron en que el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, tendría una vigencia de un (1) año fijo, contado a partir del 1º de enero de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2010, no pudiendo ser prorrogado; por lo que ciertamente, se está en presencia de un contrato celebrado en principio a tiempo determinado, debiendo por tanto, apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (diesaquo) y, asimismo el término final (diesaquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual; el término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Aunado a ello, en materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario.
De esta manera, se observa que las partes convinieron en un término fijo, por lo que no era necesaria la notificación previa de ninguna de las partes contentiva del deseo de no renovación del contrato; por lo tanto,finalizado el contrato el 31 de diciembre de 2010,comenzaba para la arrendataria el disfrute de la prórroga de ley, la cual opera de pleno derecho por el solo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, es decir, aun cuando las partes no le hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, ésta procede en beneficio del arrendatario, por lo que la prórroga se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes. Así las cosas, a fin de determinarse el tiempo concedido por la norma en ocasión a la prórroga legal, debe tenerse para ello que en el CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTOcelebrado en fecha 1 de enero 2010, consignado por la parte demandada, específicamente en su cláusula décimo séptimo, se dejó expresa constancia que “(…) queda sin valor ni efecto jurídico alguno cualquier otro contrato que hubiese sido suscrito con anterioridad al presente y cuyo efecto sea el mismo de este instrumento, muy especialmente el contrato que en forma privada se celebrara en fecha primero (1º) de enero del año dos mil nueve (2.009) (…)”, de lo que válidamente puede concluirse que la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio, derivaba desde el 1º de enero de 2009, circunstancia no contradicha por ninguna de las partes, por lo que puede afirmarse que existía una relación de dos (2) años para el momento del vencimiento del contrato.
Así pues, en atención al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (vigente para locales comerciales en el momento del término del contrato), la prórroga legal correspondiente atendía a las siguientes previsiones:

Artículo 38.- “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años (…)” (Resaltado añadido).

Así pues, finalizado el contrato de arrendamiento en cuestión no su prórroga, comenzaba para la arrendataria el disfrute de la prórroga de ley de un (1) año, por cuanto la presente relación arrendaticia tuvo una duración mayor deun (1) año y menor de cinco (5) años, por ende desde el día 1º de enero de 2011 hasta el día 31 de diciembrede 2011, se consumó la referida prórroga legal, la cual –como ya se dijo- opera ipso iure para la arrendataria. En efecto, al vencimiento de dicho lapso, quedaba la parte arrendadora facultada para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado; sin embargo, es oportuno indicar que un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado –como en el caso de marras-, puede renovarse debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble, luego de concluido el término de duración máxima que corresponda, ello se conoce como la tácita reconducción del contrato; al respecto, es necesario señalar que el legislador previno en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la regulación de la figura de la tácita reconducción, disponiendo expresamente lo siguiente:
Artículo 1.600.- “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” (Resaltado añadido).

Artículo 1.614.- “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” (Resaltado añadido).

Así, de las referidas normas se desprende que los requerimientos necesarios que permiten la tácita reconducción del contrato son: 1) la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; 2) la ocupación del inmueble arrendado después de vencido el término y, 3) que no exista oposición por parte del propietario de dicha ocupación; cumplidos tales requerimientos, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones. Ahora bien, de acuerdo a los razonamientos expuestos, se pude evidenciar –como ya se dijo- luego de examinar el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que la naturaleza del mismo es a tiempo determinado, y que efectivamente al incoarse la presente acción por desalojo, deviene de la circunstancias de que vencido el término del mismo la parte demandada no ha hecho entrega del inmueble arrendado, es decir, continúa ocupando el mismo.
Asimismo, respecto a la falta de oposición por parte del arrendador en la ocupación del inmueble arrendado, cabe advertir que el contrato de arrendamiento en cuestión fue suscrito por el ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ, quien actuó como arrendador y propietario del inmueble arrendado hasta el año 2016, cuando mediante documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de enero de 2016, quedo inscrito bajo el número 2016.56, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 229.13.3.1.10859, le da en venta los derechos de propiedad sobre el bien a la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA (hoy demandante) (folios 16-20, I pieza); aunado a ello, cursa a los autos EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES signado con el No. 2016-3390, de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, el cual inició previa solicitud de la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, mediante el cual se evidencian las consignaciones realizadas por concepto de pago de canon de arrendamiento a favor del ciudadano DAMIÁN FRANCISCO FALCÓN DÍAZ (folios 102-187, I pieza), desprendiéndose que en la solicitud la arrendataria señaló que hasta el mes diciembre del año 2015, canceló el canon pactado al arrendador, consignado a tal efecto recibo de pago expedido por la ciudadana Carmen Díaz de Falcón en fecha 31 de diciembre de 2015, expedido a su favor por concepto de cancelación del mes de diciembre de 2015, por la suma de mil bolívares (Bs. 1.000,00), correspondiente al local No. 26-B, calle Bolívar, Los Teques (ver folio 111, I pieza), todo lo cual a criterio de quien decide, demuestra una actitud pasiva del arrendador ante la recepción de la prestación pactada por el arrendamiento, lo que aunado a la falta de solicitud de entrega del inmueble, hace presumir la intención de éste de continuar con la relación arrendaticia.
Así las cosas, sólo después de haber concluido el lapso prefijado como duración del contrato por efecto de la prórroga, la sola ocupación, la ausencia de oposición del arrendador y la consignación que el arrendatario realice en beneficio de aquél con actitud de pagar, constituyen importantes elementos de convicción para ser valorados en la calificación hacia el establecimiento o declaración de una nueva relación obligatoria de carácter arrendaticio por tiempo indefinido, cuyo inicio tendrá lugar desde el día siguiente al del vencimiento del contrato. De esta manera, resulta requisito esencial para que opere la tácita reconducción que el arrendador no haya prestado su anuencia para que el arrendatario permanezca en el inmueble, observándose que en el caso de marras dicha circunstancia se pudo verificar, puesto que el arrendador lejos de desplegar una actividad efectiva e inmediata al término del contrato dirigida a comprobar su voluntad de dar fin a la relación arrendaticia, consintió la permanencia en el bien de la arrendadora desde de vencida la prórroga legal respectiva en el mes de diciembre del año 2011.
En consecuencia, puede quien aquí suscribe afirmar que el contrato de arrendamiento en cuestión, se indeterminó en el tiempo, ya que el arrendador –se repite- dejó a la arrendataria en posesión del inmueble sin ninguna oposición y continuó recibiendo los cánones de arrendamiento hasta que procedió a enajenar la propiedad del inmueble arrendado, y como quiera que no consta en autos ninguna actividad del arrendador que demostrara su voluntad clara y asertiva de dar fin a la relación arrendaticia, es por lo que en efecto, puede concluirse que operó la tácita reconducción del contrato, y por ende, la conversión del contrato de tiempo determinado en uno de tiempo indeterminado.- Así se establece.
Con visto a tales consideraciones, esta juzgadora partiendo del hecho que el contrato de arrendamiento in comento, encuadra dentro de los contratos suscritos a tiempo indeterminado, puede válidamente concluir que no le surge el interés procesal de la parte demandante de solicitar el desalojo del inmueble arrendado en ocasión a la causal contenida en el artículo 40, literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referida al vencimiento del término pactado en el contrato y su prórroga legal respectiva, ya que la misma sólo puede ser determinada cuando se está en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado, circunstancia –como ya se dijo- no verificada en el presente asunto, y como quiera que en la relación arrendaticia del caso de marras, no puede conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal, es forzoso declarar IMPROCEDENTE la causal de desalojo invocada contenida en el literal “g” del artículo 40 eiusdem.- Así se establece.
Por las razones antes expuestas,siendo por tanto evidente que a la actora le correspondía la carga de la prueba de la existencia delascausales invocada en el escrito libelar, carga esta que incumplió al no poder llevar a la convicción de esta juzgadora de la existencia delas mismas, es por lo cual debe este tribunal superior declarar SIN LUGARla acción de DESALOJO interpuesta por la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA contra la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, plenamente identificadas en autos, como así lo determinó el tribunal de la causa.- Así se decide.
Por último, esta juzgadora no puede pasar por alto,que en la oportunidad de presentar escritos de informes ante esta alzada, ambas partes sostuvieron que el tribunal de la causa en el acta de la audiencia oral celebrada en fecha 22 de febrero de 2019, declaró parcialmente con lugar la demanda señalando que no hay especial condenatoria en costas, pero en la publicación del fallo íntegro,sentenció sin lugar la acción, condenando a la hoy demandante al pago de tales costas conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. En vista de ello, este juzgado superior evidencia que ciertamente lo expresado en la parte in fine del acta contentiva del debate oral levantada por el a quo(folio 23, II pieza), no coincide con lo expuesto en el fallo íntegro publicado en fecha 21 de marzo de 2019, lo cual acarrea una evidente contradicción por el cognoscitivo; sin embargo, en vista de que la revisión a los fundamentos expresados por la juzgadora de la causa en el debate oral para dictar su decisión, van dirigidos a declarar la improcedencia de la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial invocada por la parte demandante, los cuales a su vezfueron reiterados en el fallo íntegro, es por lo que inexorablemente puede concluirse que la declaratoria de “(…) parcialmente con lugar la presente demanda (…)” realizada en el debate oral, constituye un error material del a quo, debiéndose en todo caso atender a las disposiciones señaladas en la sentencia definitiva dictada en fecha 21 de marzo de 2019, donde expresamente se declaró “(…) SIN LUGAR, la pretensión de Desalojo (sic) (…)”, y si bien el a quo omitió total pronunciamiento respecto a la procedencia o no del desalojo bajo la causal contenida en el literal “g” del artículo 40 eisudem,debía entonces declarar “parcialmente con lugar” la acción y en consecuencia, la no condenatoria en costas de las partes, por cuanto únicamente existe vencimiento total cuando la demandada es absuelta totalmente o el actor obtiene en la definitiva.
No obstante a ello, por cuanto esta alzada en el presente fallo procedió a descender a la revisión de todolo alegado y probado por las partes durante el iter procesal, emitiendo pronunciamiento sobre todas las pretensiones de la parte actora y las defensas sostenidas por la demandada, determinando –como anteriormente se indicó- la improcedencia de la acción de DESALOJO incoada por la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA contra la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, al no haber quedado demostrado ninguna de las causales de desalojo invocadas en el escrito libelar, es decir, la actora no obtuvo en la definitiva todo lo que pide en el libelo, es por lo que en consecuencia, siendo entonces verificable que hubo vencimiento total en el presente juicio, se hace procedentela condenatoria en costas a la actora conforme al artículo 274 del Código Adjetivo Civil.- Así se establece.
Finalmente, este juzgado superior declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio MERY DAYANA DI NUNZIO HERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA, y SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ARMANDO RAÚL MARTÍNEZ LÓPEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de marzo de 2019, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA; y consecuentemente, se declaraSIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA contra la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, plenamente identificadas en autos, y por consiguiente, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales conforme al artículo 274del Código de Procedimiento Civil; tal y como se dejará constancia en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VII
DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio MERY DAYANA DI NUNZIO HERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA; y SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ARMANDO RAÚL MARTÍNEZ LÓPEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de marzo de 2019, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA; y consecuentemente, se declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana NARCIZA AMPARO VEGA VERA contra la ciudadana JENNY LETICIA DE FARIA GONCALVES, plenamente identificadas en autos, y por consiguiente, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo establecido en los artículos 275 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a cada parte al pago de las costas de la contraria, por haber sido confirmada la decisión.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Carrizal.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, primero (01) de octubre del año dos mil diecinueve (2019). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.-
Exp. Nº 19-9543.