REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA 209º y 160º PARTE DEMANDANTE: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE Nº: Ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.057.714. Abogados en ejercicio MIRIAM INMACULADA DÍAZ ESCOBAR y CARLOS ENRIQUE ZAMBRANO CASTRO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo losNos. 85.474 y 213.929, respectivamente. Ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.878.266. Abogados en ejercicio GUILLERMO ANTONIO IZAGUIRRE PÉREZ y GUSTAVO RAFAEL IZAGUIRRE FILGUEIRA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 43.964 y 88.051, respectivamente. RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. 19-9554. I ANTECEDENTES. Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio GUILLERMO ANTONIO IZAGUIRRE PÉREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques en fecha 21 de febrero de 2019, a través de la cual se declaróPARCIALMENTE CON LUGAR la demanda deDESALOJO interpuesta por el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, contra el prenombrado, y en consecuencia, ordenó a la parte demandada a entregar sin plazo alguno, el inmueble objeto de este juicio, así como a cancelar a título de justa indemnización, la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) hoy nueve céntimos (Bs. 0,9), que corresponden a los cánones de arrendamiento insolutos, y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble. Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 10 de junio de 2019, se le dio entrada fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho. Posteriormente, fue proferido auto en fecha 9 de agosto de 2019, mediante el cual se deja constancia que concluido el lapso para la consignación de observaciones a los informes, haciendo uso de ello ambas partes, comenzaría a transcurrir a partir de esa fecha, inclusive, el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia. Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para resolver el recurso de apelación ejercido, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación. II ALEGATOS DE LAS PARTES. PARTE DEMANDANTE: Mediante libelo presentado en fecha 25 de julio de 2017, el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, debidamente asistido de abogado, procedió a demandar al ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; sosteniendo para ello -entre otras cosas-, lo siguiente: 1. Que el 4 de febrero de 2014, le dio en alquiler al ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Miranda bajo el No. 40, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, un inmueble constituido por un local comercial situado en la calle Ayacucho cruce con calle Páez, No. 39, integrado por un salón y un baño, tres puertas de santa maría con un área de construcción de cuarenta y cuatro metros cuadrados con sesenta y cuatro decímetros cuadrados (44,64 mts2) comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: que es su frente con la calle Ayacucho y la calle Páez; Sur: con la fachada sur del edificio; Este: con escaleras y áreas de ventilación; y Oeste: con la fachada oeste del edificio. 2. Que el día 28 de octubre de 2016, pactaron con el arrendatario la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) como nuevo canon de arrendamiento para el periodo comprendido entre enero y junio de 2017, siéndole cancelado por el accionado con retardo el día 27 de abril de 2017, el canon de alquiler correspondiente al mes de abril de 2017. 3. Que a partir del mes de mayo de 2017, el demandado se constituyó en mora, adeudándole hasta la presente fecha –a su decir-, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2017, presentando actualmente un atraso en los pagos de tres (3) meses, lo cual arroja una deuda acumulada de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00). 4. Que en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se pactó que la falta de pago de dos (2) cuotas mensuales y consecutivas de arrendamiento, dará derecho al arrendador para solicitar la resolución del contrato con pago de las mensualidades atrasadas y las que falten para completar el lapso de duración del mismo. 5. Que actualmente transcurre la tercera prórroga del contrato que se inició el 4 de febrero de 2017, y que va hasta el 4 de febrero del año 2018, faltando para el momento de la interposición de la demanda, la cantidad de siete (7) meses para su vencimiento, lo cual suma una cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00). 6. Fundamentó la presente acción en el literal “a” del artículo 40 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concatenados con los artículos 1.160 y 1.167 y 1.264 del Código Civil. 7. Que con fundamento en los motivos de hecho narrados, así como en el derecho aplicable a los mismos, solicita se decrete la resolución del contrato de arrendamiento en cuestión y se ordene ejecutar la correspondiente entrega material libre de personas y bienes del inmueble objeto de la acción, por causas imputables al accionado; asimismo, solicitó se condena a la parte demandada a pagar por título de justa indemnización contractual, la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) que corresponden alos tres (3) cánones de arrendamiento vencidos, más los siete (7) meses comprendidos entre agosto a diciembre de 2017 y enero y febrero de 2018, así como las costas procesales. 8. Finalmente, estimó la presente demanda en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) equivalentes a mil unidades tributarias (1.000 U.T.). PARTE DEMANDADA: Mediante escrito consignado en fecha 8 de noviembre de 2017, el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, estando debidamente asistido por de abogada; procedió a oponer cuestiones previas y dar contestación a la demanda intentada en su contra, aduciendo para ello lo siguiente: 1. Que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, bajo el fundamento de que el demandado no cumplió con su obligación de adecuar el contrato de arrendamiento, para lo cual tenía un plazo de seis (6) meses, es decir, no le dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 45 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo tanto –a su decir- no puede pretender ahora la resolución del contrato que no adecúo y por ello la demanda debe ser declarada inadmisible por ser contraria a derecho, y así pide sea declarada. 2. Que es cierto que suscribió con el demandante un primer contrato de arrendamiento el 4 de febrero de 2014, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Miranda; asimismo, señaló que es cierto que el 27 de abril de 2017, pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2017. 3. Que niega y rechaza por no ser cierto, que a partir del mes de mayo de 2017, se constituyó en mora con el arrendador por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses correspondientes a mayo, junio y julio de 2017, ya que –a su decir- durante esos tres meses y hasta el mes de octubre del año 2017, el pago lo ha realizado mediante transferencias bancarias desde su cuenta corriente No. 0134.1022.45.0001007230 del banco Banesco, a la cuenta No. 0134.1022.45.0001002268, y desde su cuenta No. 0105.0016.86.1016.225717 del banco Mercantil a la cuenta No. 0105.0037.11.103737467 del banco Mercantil cuyo titular es el arrendador, por lo que no es cierto que adeude la suma de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00). 4. Que no es cierto y por tanto niega y rechaza que le adeude al arrendador siete meses que faltan hasta llegar al 4 de febrero de 2018, pues el arrendador –a su decir- le autorizó el depósito de los cánones en dicha cuenta y que resulta que ahora pretende demandar la resolución del contrato alegando que no le pagó cuando la realidad es que sí viene cumpliendo con su obligación de pagar el canon de arrendamiento y por ende cumpliendo con el contrato. 5. Que los motivos que sirven de fundamento al demandante para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento no guardan congruencia entre los hechos, la prueba y el petitorio, por lo que solicita se declare sin lugar la resolución del contrato. 6. Que el arrendador de manera ilegal le fue aumentado unilateralmente el canon de arrendamiento, pues de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) que fue pactado en el contrajo, fijó la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), sin aplicar lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues –a su decir- no aplicó el tope máximo de los índice nacionales de precios al consumidor que fija el Banco Central de Venezuela en el rubro “Bienes y Servicios Diversos”, sino que aplicó un porcentaje de 500% que es muy superior e ilegal. 7. Por último, señaló que ese sobre alquiler o exceso de Bs. 24.000,00 mensuales que ha pagado durante más de diez (10) meses, que suman la cantidad de Bs. 240.000,00, debe ser compensado con cualquier deuda que el arrendador pueda tener contra su persona, pues –a su decir- le ha pagado en exceso y eso genera un crédito a su favor que puede y debe ser compensado con cualquier atraso o mora en el pago de cánones y en tal sentido, solicitó que en el supuesto y negado caso que haya una falta de pago de cánones de arrendamiento, aplique la compensación de deudas de conformidad con lo establecido en el artículo 1.313 del Código Civil. III PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS PARTE DEMANDANTE: La parte actora consignó junto con el libelo de demanda las siguientes documentales: Primero.- (Folios 7-16, pieza I del expediente) en copia certificada, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de febrero de 2014, inserto bajo el No. 40, tomo 25 de los libros de autenticaciones llevado por dicha oficina; suscrito entre la ciudadana ARIADNA COROMOTO QUIROGA RODRÍGUEZ, quien actúa en nombre y representación del ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, en su carácter de “EL ARRENDADOR” y el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN, en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, bajo los siguientes términos y condiciones: “(…) PRIMERA:EL ARRENDADOR da en arrendamiento un Local (sic) Comercial (sic) de su propiedad (…) ubicado en la Planta (sic) Baja (sic) el (sic) EDIFICIO SAN JOSÉ, situado en la Calle (sic) Ayacucho cruce con Calle (sic) Páez Nº 39, antiguo Municipio Los Teques, Distrito Guaicaipuro, hoy Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…) SEGUNDA:El presente contrato tendrá una duración de Un (sic) (01) año, contado a partir de la fecha de autenticación (…) TERCERA: El canon de arrendamiento será por la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.6.000,00) pagadero en el domicilio de EL ARRENDADOR el cual EL ARRENDATARIO declara conocer; en mensualidades adelantadas y a la presentación del respectivo recibo debidamente suscrito por EL ARRENDADOR o por su representante legal y dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes (…) Es entendido entre las partes que la falta de pago de DOS (2) cuotas mensuales consecutivas de arrendamiento, y el incumplimiento de EL ARRENDATARIO de cualquiera de las obligaciones legales o contractuales a su cargo, dará derecho a EL ARRENDADOR para solicitar la resolución del presente contrato, con pago de las mensualidades atrasadas y las que falten para completar el lapso de duración del contrato y se reserva de las acciones legales que puedan intentarse como consecuencia de la justa indemnización por daños y perjuicios con ocasión al incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas en el presente documento por EL ARRENDATARIO(…)”. Ahora bien, siendo que la documental en cuestión no fue tachada por la parte contra la cual se opuso, y en virtud que la misma constituye el instrumento fundamental de la demanda, esta juzgadora le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de la relación contractual que une a las partes intervinientes en el presente proceso, la cual recayó sobre un bien inmueble constituido por un local comercial ubicado en la planta baja del edificio San José, situado en la calle Ayacucho cruce con calle Páez Nº 39, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, ello por un (1) año contado a partir de su autenticación; asimismo, se observa que las partes convinieron en que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), el cual debía ser cancelado por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes, pactándose que la falta de pago de dos (2) cuotas mensuales consecutivas de arrendamiento y el incumplimiento del arrendatario de cualquiera de las obligaciones legales o contractuales a su cargo, dará derecho al arrendador para solicitar la resolución del presente contrato.- Así se establece. Segundo.- (Folio 17, pieza I del expediente) en original, COMUNICACIÓN PRIVADAexpedida por la ciudadana ARIADNA QUIROGA, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, dirigida al ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN, en fecha 27 de octubre de 2016, y firmada como recibida por el prenombrado en fecha 28 de octubre del mismo año, a los fines de participarle lo siguiente: “(…)que a partir del mes de enero, el canon de arrendamiento será por la cantidad de Bs. 30.000 mensuales, debido al ajuste por inflación, así mismo cada contrato tendrá vigencia máxima de 6 meses. Por todo ello, se suscribirá un nuevo contrato que deje sin efecto el anterior (…)”.Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue desconocida por la contraparte, quien aquí decide la da por reconocida conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de que la parte actora le notificó al ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN, el aumento del canon de arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio, el cual quedó fijado en la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) mensuales.- Así se establece. Abierto el juicio a pruebas, mediante diligencia de fecha 27 de abril de 2018 (cursante al folio 68, I pieza del expediente) el apoderado judicial de la parte demandante hizo valer como medio probatorio lo siguiente: .- PRINCIPIO DE COMUNIDAD DE LA PRUEBAen cuanto le sea favorable. En tal sentido, es preciso aclarar que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. PARTE DEMANDADA: Por su parte, la representación judicial de la parte demandada junto con la contestación a la demanda, hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folios 27 y 28, pieza I pieza del expediente) Marcado con las letras “A”, “B” y “C”, en copia fotostática,tres (3) TRANSFERENCIAS BANCARIASrealizadas desde el banco Banesco, Banco Universal, a la cuenta Nº 01341022450001002268, del beneficiario PEDRO LUIS NEIRA, por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) cada uno, identificadas la primera bajo el No. 997321177 de fecha 17 de agosto de 2017, la segunda bajo el No. 997285178 de fecha 17 de agosto de 2017, y la tercera bajo el No. 1040530656 de fecha 18 de septiembre de 2017, todas por el concepto de “pago de mensualidad”; y marcado con las letras “D”, “E” y “F”, en copia fotostática,tres (3) TRANSFERENCIAS BANCARIASsignadas con los Nos. 0025570957479, 0025558828129 y 0025547484672, realizadas en fecha 24 de octubre de 2017, desde el banco Mercantil a la cuentaNº 001016225717, del beneficiario PEDRO LUIS NEIRA, por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) cada uno. Ahora bien, aun cuando las probanzas en cuestión fueron consignadas en copia fotostática, se observa que durante el decurso del proceso la parte contraria no impugnó ni desvirtúo en modo alguno las mismas, siendo incluso que llegada la oportunidad para absolver las posiciones juradas promovidas por la parte demandada durante la celebración de la audiencia de juicio, reconoció que fueron transferidos tales pagos; en efecto, esta alzada les confiere pleno valor probatorio como demostrativas de que se realizaron a favor del ciudadano PEDRO LUIS NEIRA, seis (6) transferencias bancarias por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) cada una, en fechas 17 de agosto, 18 de septiembre y 24 de octubre de 2017, porconcepto de pago de mensualidad.- Así se establece. Segundo.- (Folios 29-36, I pieza del expediente) en copia fotostática, ocho (8) RECIBOS DE PAGO expedidos por el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA, en los cuales hace constar la cancelación del canon de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio, por parte del ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN, de cuyo contenido se desprende lo siguiente: (1) Recibo de fecha 24/03/2017, por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), correspondiente al mes de marzo de 2017; (2) Recibo de fecha 25/04/2017, por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), correspondiente al mes de abril de 2017; (3) Recibo de fecha 19/07/2016, por la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00), correspondiente al mes de junio de 2016; (4) Recibo de fecha 19/07/2016, por la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00), correspondiente al mes de julio de 2016; (5) Recibo de fecha 03/08/2016, por la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00), correspondiente al mes de agosto de 2016; (6) Recibo de fecha 04/09/2016, por la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00), correspondiente al mes de septiembre de 2016;(7) Recibo de fecha 04/11/2016, por la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00), correspondiente al mes de noviembre de 2016; y, (8) Recibo de fecha 05/10/2016, por la cantidad de trece mil bolívares (Bs. 13.000,00), correspondiente al mes de octubre de 2016. Ahora bien, aun cuando las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la contraparte, quien aquí decide observa que las mismas corresponden a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples; esta alzada desecha las probanzas bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa. Abierto el juicio a pruebas, el apoderado judicial de la parte demandada hizo valer los siguientes medios probatorios: .- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la Legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. Primero.- (Folios 75-81, pieza I del expediente) en original,CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de febrero de 2014, inserto bajo el No. 40, tomo 25 de los libros de autenticaciones llevado por dicha oficina; suscrito entre la ciudadana ARIADNA COROMOTO QUIROGA RODRÍGUEZ, quien actúa en nombre y representación del ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, en su carácter de “EL ARRENDADOR” y el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN, en su carácter de “EL ARRENDATARIO”. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ellas se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 82, pieza I del expediente) marcada con la letra “B”, en copia fotostática, COMUNICACIÓN PRIVADA suscrita por la ciudadanaARIADNA QUIROGA, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano PEDRO LUIS NEIRA, dirigida alosciudadanos FRANCISCO JAVIER MORILLO PACHECO y ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN, contentiva de lo siguiente: “(…) Me dirijo a ustedes en esta oportunidad, actuando en mi condición de apoderado judicial del ciudadano Pedro Luis Neira Malave (…) para notificarles que por cuanto no se ha formalizado el contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública que recae sobre el arrendamiento de un local propiedad de mi mandante, ubicado en el Edificio (sic) San José, situado en la Calle (sic) Guaicaipuro cruce con Calle (sic) Páez Nº 39 se deberá suscribir el mismo con CARÁCTER OBLIGATORIO, así mismo, el canon del local antes identificado se incrementará quedando en la cantidad de Bolívares (sic) Seis (sic) Mil (sic) (Bs. 6.000,00) (…)”.Ahora bien, en vista que la probanza en cuestión corresponde a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples; esta alzada desecha la probanza bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa. Tercero.- (Folios83-85, I pieza del expediente) marcada con la letra “C”, en original, AUTORIZACIÓN PRIVADA suscrita en fecha 13 de marzo de 2013, mediante la cual el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVÉ, autoriza al ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARAN DURAN, para que“(…)realice todos los tramites Catastrales (sic) (…)”, del inmueble ubicado en la calle Ayacucho cruce con Páez, edificio San José, No. 39, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, aun cuando se trata de un documento privado no desconocido por la parte contraria conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora que su contenido se aparta de los hechos controvertidos ene l presente juicio seguido por resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago del canon de arrendamiento; en consecuencia, se desecha delproceso y no se le confiere valor probatorio alguno por impertinente.- Así se precisa. .-PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió pruebas de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello la promovente solicitó se oficiara a las siguientes instituciones: a)BANCO BANESCO, Banco Universal, C.A., ubicado en la Avenida Russo Ferrer, Centro Comercial El Tambor, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, a fin de que dicho organismo informara al tribunal sobre los siguientes particulares:“(…) la existencia de tres (3) transferencias bancarias señaladas así: 1) fecha 17/08/2017, Nº de transferencia 997321177, 2) fecha 17/08/2017, Nº de transferencia 997285178, 3) fecha 18/09/2017, Nº de transferencia 1040530656 (…)”; b)BANCO MERCANTIL, Banco Universal, C.A., ubicado en la avenida PérezBonalde de la ciudad de Caracas, a fin de que dicho organismo informara al tribunal sobre los siguientes particulares:“(…)la existencia de tres (3) transferencias bancarias señaladas así: 1) fecha 24/10/2017, Nº de transferencia 0025570957479, 2) fecha 24/10/2017, Nº de transferencia 0025558828129, 3)fecha 24/10/2017, Nº de transferencia 0025547484672 (…)”; y,c) Superintendencia de Bancos (SUDEBAN), ubicada en la ciudad de Caracas, urbanización La Carlota, avenida Francisco de Miranda, estado Bolivariano de Miranda, a fin de que dicho organismo informara a este tribunal sobre los siguientes particulares:“(…) la existencia de las transferencias bancarias realizadas desde las cuenta Nº 01341022450001007230 del Banco Banesco, y desde la cuenta Nº 01050016861016225717 del banco Mercantil que pertenecen al ciudadano Antonio José Sulbarán Duran(…)”. Ahora bien,de la revisión efectuada a las actas se evidencia que aun cuando no constan en el expediente las resultas de lo requerido, esta juzgadora observa que lo pretendido con dichas pruebas no era otra cosa que demostrar la autenticidad de las documentales insertas a los folios 27 y 28 del presente expediente, contentivas de seis (6) transferencias bancarias realizadas a favor de la parte actora, lo cual en virtud de que tales instrumentos no fueron impugnados por la parte contraria, aunado a que las transferencias realizadas desde el banco Banesco, fueron reconocidas por el demandante al momento de evacuarse las posiciones juradas durante la celebración de la audiencia de juicio, es por lo que se determina que las resultas de las pruebas de informes en cuestión en modo alguno pudieron tener influencia determinante en el presente fallo; por consiguiente, al no existir aspecto alguno sobre el cual deba esta superioridad pronunciarse, se desecha la referida prueba del proceso.- Así se precisa. .- POSICIONES JURADAS: Abierto el juicio a pruebas la parte demandada promovió las posiciones juradas del demandante, ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, comprometiéndose a absolverlas recíprocamente; es el caso que, dicha probanza fue admitida por el tribunal de la causa, siendo evacuada en la audiencia oral celebrada el 4 de diciembrede 2018 (cursantes al folio 171-179, I pieza del expediente), desprendiéndose de sus resultas lo siguiente: * Con respecto a las posiciones juradas del ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, se evidencia que éste las absolvió aduciendo, entre otras cosas, lo siguiente: “(…) SEGUNDA: ¿Diga la parte actora si el ciudadano ANTONIO JOSE SULBARAN DURAN, se encuentra ocupando el inmueble como arrendatario del mismo del año 2010? (…) Respondió: Si (…) CUARTA: ¿Diga la parte actora PEDRO LUIS NEIRA MALAVE si recibió la cancelación o pago de los cánones de arrendamiento de los meses MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2017, mas todos los meses hasta el mes de noviembre del año 2018?Respondió: Los primeros tres meses que expuso, es decir MAYO, JUNIO y JULIO de 2017, fueron pagados extemporáneamente y hasta la fecha NOVIEMBRE de 2018 no aparece elpago de dicho mes. QUINTA: ¿Diga la parte actora de la presente acción judicial si la demanda incoada en contra de ANTONIO JOSE SULBARAN DURAN, es por resolución de contrato? Respondió: Entiendo que el incumplimiento de los cánones de arrendamiento conlleva a la resolución de contrato (…)” * Con respecto a las posiciones juradas del ciudadano ANTONIO JOSE SULBARAN DURAN, se evidencia que éste las absolvió aduciendo, entre otras cosas, lo siguiente: “(…) PRIMERO: ¿Diga cómo es cierto que suscribió contrato de arrendamiento autenticado en calidad de arrendatario con el ciudadano demandante PEDRO NEIRA, en fecha 04 de febrero de 2014, por un año fijo prorrogable? Respondió: Si. SEGUNDA: ¿Diga cómo es cierto que en virtud de dicho contrato de arrendamiento suscrito tiene conocimiento de todos y cada una de las cláusulas establecidas en el mismo? Respondió: Si. TERCERA: ¿Diga cómo es cierto que en fecha 28 de octubre de 2016, pactó con el arrendador la cantidad de 30.000 bsF (sic), como nuevo canon de arrendamiento para el período comprendido entre enero a junio de 2017? Respondió: Si.CUARTA: ¿Diga cómo es cierto que el canon del mes de abril de 2017, lo pagó con retardo?Respondió: No, ya ese venía pagado por adelantado por los recibos anteriores. QUINTA:¿Diga cómo es cierto que las transferencias del banco Banesco por usted consignadas con su escrito de contestación marcadas con las letras A, B y C, con las cuales alega haber cumplido con su obligación del canon de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio de 2017, fueron efectuada, la de las letras A y B en fecha 17 de agosto de 2017, y la letra C en fecha 18 de septiembre de 2017? Respondió: En vista del (sic) la cláusula Tercera (sic) yo debí tener un servicio de cobrador donde aplicaban el 12% en caso que tuviera en mora en el mes actual, eso nunca existió, nunca fui a la oficina de un cobrador donde nunca fui penalizado por esta cláusula, sin embargo se pagaron la costa en vista de la ausencia del cobrador. SEXTA: ¿diga cómo es cierto que el arrendador le autorizó el depósito de cánones en las cuentas bancarias de Banesco y mercantil (sic) a nombre del ciudadano PEDRO NEIRA, cuentas donde usted viene realizando los pagos de arrendamiento? Respondió: Si, desde el 2010 vengo haciendo eso (sic) pagos en esas cuentas (…)” Ahora bien, las posiciones juradas son un medio de prueba judicial que consiste en una confesión provocada o un interrogatorio tendiente a extraer una confesión judicial, siendo el caso que analizadas las posiciones juradas absueltas por el demandante, ciudadanoPEDRO LUIS NEIRA MALAVE, se observa que éste incurrió en confesión al momento de ser preguntado sobre el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2017; en efecto, por las razones antes expuestas este tribunal aprecia la probanza en cuestión y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de que el demandante recibió el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2017, aún cuando afirma que fueron realizados de manera extemporánea.- Así se precisa. Aunado a ello, en cuanto a las posiciones juradas absueltas por eldemandado,ciudadano ANTONIO JOSE SULBARAN DURAN, quien aquí suscribe partiendo del análisis de las mismas, evidencia que éste procedió a contestar de manera asertiva a la mayoría de las posiciones formuladas, es decir, que hubo confesión por parte de éste en condición de absolvente; en efecto, por las razones antes expuestas este tribunal aprecia la probanza en cuestión y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, como demostrativa de que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 4 de febrero de 2014, se realizó por un (1) año fijo prorrogable, y que en fecha 28 de octubre de 2016, se pactó entre las partes un nuevo canon de arrendamiento para el período comprendido entre enero a junio de 2017, por la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), afirmando que desde el año 2010 viene cancelando el canon de arrendamiento en las cuentas bancarias del arrendador.- Así se precisa. .- PRUEBA TESTIMONIAL: Abierto el juicio a pruebas la parte demandada promovió la testimonial de los ciudadanos FÉLIX RAFAEL GÁMEZ VÁSQUEZ y ALFREDO GARCÍA MONTES DE OCA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros V- 6.873.196 y 6.463.642. Ahora bien, se evidencia que el tribunal de la causa mediante auto proferido en fecha 30 de abril de 2019 (cursante al folio 86, I pieza), negó la admisión de la referida probanza, toda vez que la parte demandada no propuso en su contestación la lista de testigos como lo sanciona el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil; consecuentemente, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. IV DE LA DECISIÓN RECURRIDA. Mediante decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques en fecha 21 de febrero de 2019, se realizaron las siguientes consideraciones: “(…) En la audiencia oral la parte demandada alego la improcedencia de la demanda de resolución de contrato, denominada en esos términos por la parte actora (…) Ciertamente el juez en atención al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hechos en que fue sustentada la pretensión, mas no respecto de la calificación jurídica que de ellos hace la parte ni tampoco de las normas en que sustenten su pretensión. En el presente caso la parte actora demanda la resolución del contrato por mora en el pago de los cánones de arrendamiento, en este sentido este Tribunal encuentra que el Decreto con Rango y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ley especial que regula la materia de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, -en especial, de los locales comerciales-, como es el presente caso, en sus artículos 1 y 2 establece su ámbito de aplicación sobre el alquiler de inmuebles destinados al uso comercial, como el de autos, lo cual se verifica en la cláusula primera del contrato, al establecer que el inmueble objeto del contrato lo constituye un local comercial alquilado para ser usado para local comercial. Así mismo el artículo 43 del referido Decreto, establece que el conocimiento de todos los demás asuntos jurisdiccionales serán tramitadas por el procedimiento oral, al disponer: (…) Es decir, se debe tramitar todo lo relacionado en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines, por el procedimiento oral, sin distinguir en el tipo de acción que pueda incoarse, por las circunstancias propias del cumplimiento o incumplimiento del contrato, bien sea a tiempo determinado o indeterminado, sino que por el contrario, hace referencia en forma genérica a cualquier acción derivada de una relación arrendaticia en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines, de lo que este Tribunal concluye, que si, la acción a interponer, deriva de la relación arrendaticia sobre inmuebles destinados al uso comercial, debe aplicárseles el procedimiento oral desarrollado en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…) En razón de lo expuesto, resulta improcedente el argumento expuesto por la parte demandada para rechazar la presente acción interpuesta, y así se decide. En cuanto a la inepta acumulación de pretensiones, alegada por la parte accionada, en los siguientes términos: (…) Este Tribunal de una revisión del numeral “Segundo”, del petitorio de la demanda, la parte actora pretende que la parte demandada sea condenada: (…) De las cláusulas antes analizadas y la pretensión de la parte actora, del pago de los cánones de arrendamientos atrasados, y lo convenido en el contrato, son elementos de convicción para este Tribunal considerar que la pretensión de pago de los cánones de arrendamientos atrasados, y lo convenido en el contrato, lo son, como justa indemnización por uso y disfrute del referido inmueble, es decir, las mismas son a titulo de justa indemnización. Ahora bien, en cuanto a la pretensión de lo convenido en la cláusula contractual penal, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de marzo de 2017, estableció que (…) En razón de lo expuesto se rechaza la alegada acumulación prohibida planteada por la parte demandada, y así se decide. (…omissis…) De lo alegado y probado por las partes, este Tribunal observa que el demandado debía probar que cumplió con las estipulaciones contenidas en la Cláusula Tercera del referido contrato, que regula lo concerniente al pago de los cánones de arrendamiento, y desvirtuar de esta forma la afirmación de hecho del demandante, referente a un supuesto atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2017, a razón de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF. 30.000,00) hoy (Bs.S 0,3), cada uno de ellos, lo que asciende hoy a la cantidad de (Bs.S 0,9), cuya Cláusula Tercera establece: (…) En la Audiencia Preliminar la parte actora alegó: “(…) Estas pruebas marcadas con las letras A, B, C, D, E y F, constituyen la plena prueba de que el demandado si se encontraba en mora. Porque los depósitos efectuados con los fotostatos marcados A, B y C, fueron hechos en BANESCO el 17 de agosto de año 2017, luego que se enteró que tenía un expediente iniciado en fecha 25 de junio de 2017 por falta de pago de alquileres.(…)”. De este alegato, este Tribunal encuentra que de la fecha cierta de la interposición de la presente demanda, en fecha 20 de julio de 2017, (se observa al folio 04 de este expediente), y de las fechas de las transferencias bancarias, se evidencia, que estas fueron efectuadas en fechas 17/08/2017 y 18/09/2017, es decir, dichas transferencias bancarias, fueron realizadas con posterioridad a la interposición de la presente demanda (20/07/2017), de lo que concluye este Tribunal, que para la fecha, ergo, el momento, en que la parte actora interpone la presente demanda, el demandado se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de las mensualidades de mayo, junio y julio 2017, aunado a que dichas transferencias bancarias, fueron efectuadas extemporáneamente por retardo, esto es vencido o fuera del lapso convenido en el contrato, para el pago del canon de arrendamiento, que conforme a lo convenido por las partes en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento apreciado por este Tribunal: … “el canon de arrendamiento será … pagadero … en mensualidades adelantadas … y, dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes. (…)”. Es de destacar, que este Tribunal encuentra, que en las analizadas transferencias bancarias, no se indica el mes o mensualidad a la que imputa el pago, no obstante, este Tribunal conforme a lo previsto en el artículo 1305 del Código Civil, considera procedente imputar, tal como lo establece la norma del artículo 1305 eiusdem, se debe imputar a la deuda vencida de acuerdo a su antigüedad, en los términos alegados por la parte demandada en el acto de la contestación de la demanda, en este sentido, el pago realizados a través de las descritas transferencias de los meses que alega la parte actora como insolutos o de falta de pago, se imputa en los siguientes términos: la transferencia a la cuenta bancaria de la parte actora en fecha 17/08/2017, se imputa al pago del canon de arrendamiento del mes de mayo 2017; la transferencia a la cuenta bancaria de la parte actora en fecha 17/08/2017, se imputa al pago del canon de arrendamiento del mes de junio 2017; y la transferencia a la cuenta bancaria de la parte actora en fecha 18/09/2017, se imputa al pago del canon de arrendamiento del mes de julio 2017, de lo que este Tribunal concluye que las transferencias bancarias antes analizadas, son elementos de convicción para dar por demostrado que la parte demandada realizó los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio del año 2017, contrario a lo convenido por las partes en la Cláusula Tercera del contrato suscrito por las partes en este juicio, pues de su contenido se desprende que el arrendatario tenía la obligación de pagar los cánones de arrendamiento en mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes, lo cual evidentemente no hizo, al demostrar el demandado que realizo dicho pagos, de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio del año 2017, en fecha 17/08/2017; y 18/09/2017, en consecuencia tales cánones de arrendamiento fueron efectuadas extemporáneamente por retardo, pues conforme a la pretensión de la parte accionante, la accionada tenía la carga de probar que realizó dichos pago dentro del lapso establecido en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, por lo que, el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2017, debía efectuarse dentro de los cinco (5) primero días del mes de mayo de 2017; el correspondiente al mes de junio de 2017, debía efectuarse dentro de los cinco (5) primero días del mes de junio de 2017; y el correspondiente al mes de julio de 2017, debía efectuarse dentro de los cinco (5) primero días del mes de julio de 2017, de lo que concluye este Tribunal que dichos pagos de cánones de arrendamiento fueron realizados extemporáneamente por retardo, por ende, deben entenderse ilegítimamente efectuados, y consecuentemente, esta Tribunal declara que el monto condenado a pagar por la parte demandada ciudadano ANTONIO JOSE SULBARAN DURAN, por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, resulta por la suma de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) –hoy equivalente a (Bs. S 0,9)-. Todo ello en el entendido de que partiendo de una simple operación aritmética se deberá DEDUCIR la referida cantidad de aquella acreditada a la parte actora en su cuenta bancaria, producto de las transferencias bancarias efectuadas por la parte accionada a su cuenta.-Así se decide. Bajo estas consideraciones, este Tribunal encuentra que el presente caso es procedente la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual prevé como causal de desalojo la falta de pago, debido, a que, tal como quedo demostrado, al momento de interponerse la presente demanda, la parte demandada se encontraba en la falta de pago, es decir, insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento de mayo, junio y julio 2017; consecuentemente, este Tribunal declara PROCEDENTE en derecho la acción de DESALOJO interpuesta por el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, contra el ciudadano ANTONIO JOSE SULBARAN DURAN, y como consecuencia de ello, el prenombrado deberá hacer entrega material inmediata al demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial , ubicado en la planta baja del Edificio San José, situado en la calle Ayacucho, cruce con calle Páez, Nº 39 de la ciudad de los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, debidamente desocupado de bienes y personas y en las misma condiciones de conservación, higiene y limpieza en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos instalados en el inmueble arrendado. Así se establece. En el acto de la contestación de la demanda, cursante en autos al vuelto del folio 25, alega la parte demandada, que ha pagado un sobre alquiler o exceso de Bs. 24.000,00 mensuales, durante más de diez (10) meses, que suman la cantidad de Bs. 240.000,00, por lo que solicita que ese monto, que por sobre alquileres, a su decir, le debe el arrendador, le sea compensado con cualquier deuda que el arrendador pueda tener contra su persona, pues –a su decir- le ha pagado en exceso y eso genera un crédito a su favor que puede y debe ser compensado con cualquier atraso o mora en el pago de cánones y en tal sentido, solicitó, que en el supuesto y negado caso que haya una falta de pago de cánones de arrendamiento, aplique la compensación de deudas. A decir de la parte accionada, el arrendador de manera ilegal le fue aumentado unilateralmente el canon de arrendamiento, pues de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) que fue pactado en el contrato, fijó la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), sin aplicar lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, pues –a su decir- no aplicó el tope máximo de los índice nacionales de precios al consumidor que fija el Banco Central de Venezuela en el rubro “Bienes y Servicios Diversos”, sino que aplicó un porcentaje de 500% que es muy superior e ilegal. Por lo que, -considera la parte demandada-, que ese sobre alquiler o exceso de Bs. 24.000,00 mensuales que ha pagado durante más de diez (10) meses, que suman la cantidad de Bs. 240.000,00, debe ser compensado con cualquier deuda que el arrendador pueda tener contra su persona, pues –a su decir- le ha pagado en exceso y eso genera un crédito a su favor que puede y debe ser compensado con cualquier atraso o mora en el pago de cánones y en tal sentido, solicitó que en el supuesto y negado caso que haya una falta de pago de cánones de arrendamiento, aplique la compensación de deudas de conformidad con lo establecido en el artículo 1.331 del Código Civil. Para fundamentar su solicitud de sobre alquileres la parte accionada promovió (…) sin que de estos recibos se evidencie un cobro de sobre alquileres, y así se decide. En este sentido este Tribunal encuentra que el artículo 34 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, instituye que para el reintegro por parte del arrendador, de todo cuanto haya cobrado en exceso -de sobre alquileres-, está sujeta a la “acción de reintegro”, de lo que concluye este Tribunal que lo alegado por la parte accionada, a través de una solicitud, o planteamiento en el presente juicio, resulta improcedente, debido a que para obtener un pretendido reintegro de sobre alquileres, el señalado artículo 34, eiusdem, establece que el reintegro de lo cobrado en exceso, es a través de la acción de reintegro de sobre alquileres, y no a través de una solicitud, tal y como la interpone en el presente juicio la parte demandada, por lo que resulta improcedente, pretender el reintegro de sobre alquileres a través de una solicitud en este juicio; y respecto a la solicitud de compensación de deudas, este Tribunal encuentra que al no estar demostrado en autos, que el arrendador parte actora en este juicio, haya sido condenado a reintegrar cánones de arrendamiento cobrados en exceso al arrendatario, aquí demandado, resulta improcedente su solicitud de compensación, y así se decide. La parte actora en el petitorio del libelo de la demanda, al segundo pretende que la parte demandada sea condenada, entre otros a: “(…) SEGUNDO: A pagar a título de justa indemnización contractual, … los siete (7) meses comprendidos entre agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, más enero y febrero de 2018, que son los meses que faltan para completar el lapso de duración de la tercera prórroga anual, conforme quedó establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.(…)”. De esta pretensión de la parte actora este Tribunal encuentra que la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, establece: “(…) SEGUNDA: El presente contrato tendrá una duración de Un (01) año, contado a partir de la fecha de autenticación (fecha de autenticación 4 de febrero de 2014). Es convenio también, que luego de terminado el lapso de duración de este contrato o de la prórroga legal si la hubiese, y EL ARRENDATARIO no haya entregado el inmueble objeto de este contrato completamente desocupado y en perfecto estado de conservación, uso y aseo, en cuanto a pisos, paredes … éste pagará por cada día de retraso que transcurra de acuerdo a lo establecido en la cláusula penal que se establece más adelante, como justa indemnización por uso y disfrute del referido inmueble.(…)”. (agregado entre paréntesis El Tribunal). De lo que concluye este Tribunal que de acuerdo a la pretensión de la parte actora, en este segundo petitorio de su demanda, le correspondía demostrar que el contrato se encontraba en la tercera prórroga anual, debido a que de la referida Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento, este establece que dicho contrato tendrá una duración de Un (01) año, contado a partir del 4 de febrero de 2014, y no establece expresamente, la pretendida prórroga anual, a que hace referencia la parte actora, en tal virtud se declara sin lugar dicha pretensión en los términos expuestos, y en tal virtud se condena a la parte demandada a pagar, a título de justa indemnización la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00) hoy (Bs.S 0,9), que corresponden a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio de 2017 y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, tal como se declarara en el dispositivo, y como quedo establecido, la parte demandada realizo transferencias bancarias a la cuenta de la parte actora en tal virtud, partiendo de una simple operación aritmética deberán deducirse de lo condenado a pagar, el monto de la cantidad que arrojen las referidas transferencias bancarias acreditada en la cuenta bancaria de la parte actora, y así se decide. Por lo antes expuesto, se le considera al accionado incurso en el incumplimiento del contrato tantas veces mencionado, siendo así procedente que la parte actora intente la Acción de Desalojo, con fundamento a lo establecido en el Artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece: “Son causales de desalojo: a.) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”, en concordancia con los Artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, según los cuales: “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento”, “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según el uso, la equidad y la Ley” y “En el contrato bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, si una de las partes no cumple, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...”. Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, y no habiendo el demandado demostrado haber cumplido con su obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos de conformidad con lo previsto en el artículo 1.592 eiusdem, esto es, conforme a lo estipulado por las partes en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, de que el canon de arrendamiento debía ser cancelado con toda puntualidad los primeros cinco (5) días de cada mes “en mensualidades adelantadas”, no demostró en autos que haya cancelado los meses demandados por el actor, a saber mayo, junio y julio 2017, conforme a lo estipulado por las partes en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, por lo que en modo alguno probó el supuesto estado de solvencia que adujo tener en la contestación, todo lo cual hace procedente la causal de desalojo conforme al literal “a” del Artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece. III Por las razones antes expuestas, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, DECLARA de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 242, 254, 506 del Código de Procedimiento Civil y de conformidad con lo previsto en el literal a) del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.354, 1.159 y 1.160 del Código Civil, PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, contra el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, ambos identificados en autos. En consecuencia, se condena a la parte demandada a: Entregar sin plazo alguno, el inmueble que es objeto de este juicio, constituido por un Local comercial, ubicado en la planta baja del Edificio San José, situado en la calle Ayacucho, cruce con calle Páez, Nº 39 de la ciudad de los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, debidamente desocupado de bienes y personas y en las misma condiciones de conservación, higiene y limpieza en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos instalados en el inmueble arrendado. SEGUNDO: A pagar, a título de justa indemnización la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00) hoy (Bs.S 0,9), que corresponden a los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio y julio de 2017 y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, cada parte se condena al pago de las costas de la contraria(…)”. V ALEGATOS EN ALZADA ESCRITO DE INFORMES: En fecha 22 de julio de 2019, compareció ante esta alzada la apoderada judicial de la PARTEDEMANDANTE, ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, a los fines de consignar su respectivo escrito de informes, en el cual se limitó a transcribir diferentes extractos de la sentencia recurrida, afirmando que las motivaciones allí expuestas fueron acertadas; finalmente, manifestó que desde que se llevó a cabo la correspondiente audiencia oral en fecha 4 de diciembre de 2018, la parte demandada ha dejado de cumplimiento al irrisorio pago del canon de arrendamiento, además de que el inmueble arrendado se encuentra –a su decir- desocupado, por lo que solicita que la apelación intentada por la parte demandada sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de ley. Por su parte, el apoderado judicial de la PARTEDEMANDADA, ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARAN DURÁN, en fecha 22 de julio de 2019, consignó ante esta alzada su respectivo escrito de informes, en el cual señaló –entre otras cosas- que la parte actora intenta la presente demanda por “resolución de contrato de arrendamiento de un local comercial de una tercera prorroga”, cuando ello en el mundo jurídico no existe, y por ende el presente juicio no debió ser admitido por presentas –a su decir- profundas incoherencias jurídicas y por no haberse efectuado un profundo análisis establecido en el convenido jurídico, por lo que el a quo emitió un dictamen impregnado en ultrapetita. Aunado a ello, indicó que la parte actora demanda una resolución del contrato de arrendamiento con fundamento en una norma que se encuentra establecida –a su decir- exclusivamente para la acción jurídica de desalojo, por lo que existe una indefinición jurídica; sumado a esto, señaló que el contrato de arrendamiento esta indeterminado en el tiempo, y que las partes convinieron en la cláusula tercera del contrato un procedimiento procesal en caso de que el arrendatario no cumpliera con el pago del canon de arrendamiento, por lo que una vez que el arrendador agotara tal proceso, quedaba en libertada plena de acudir a los órganos jurisdiccionales del poder judicial para emprender las acciones judiciales contra el arrendatario, lo cual no hizo, por lo que la acción debe declararse sin lugar.Acto seguido, solicitó la nulidad absoluta del fallo apelado por cuanto se pronunció en relación a la acción judicial de desalojo, que en ningún momento fue planteada; además, la inepta acumulación de pretensiones por cuanto la parte actora solicitó que se cancelara los meses morosos, por lo que pide la resolución del contrato y a su vez su cumplimiento. Por último, solicitó que se declare sin lugar la sentencia recurrida y se declare con lugar la apelación interpuesta, decretándose la nulidad absoluta del presente juicio y se condene en costas conforme al 274 del Código de Procedimiento Civil. ESCRITO DE OBSERVACIONES A LOS INFORMES: En fecha 5 de agosto de 2019, compareció ante esta alzada la apoderada judicial de la PARTEDEMANDANTE, ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, a los fines de consignar su respectivo escrito de observaciones a los informes presentados por su contraparte, en el cual alegó –entre otras cosas- que la acción de resolución de contrato de arrendamiento es equiparable a la pretensión de desalojo, por lo que es procedente la acción propuesta; asimismo, señaló que el informe de la contraparte presenta contradicciones, realiza consideraciones irrespetuosas y demuestra su inconformidad al no obtener las resultas que a capricho requiere, por lo que solicitó se le haga un llamado de atención y sea declare sin lugar la apelación intentada. Por su parte, el apoderado judicial de la PARTEDEMANDADA, ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARAN DURÁN, en fecha 6 de agosto de 2019, consignó ante esta alzadasu respectivo escrito de observaciones a los informes presentados por su contraparte, en el cual alegó –entre otras cosas- que en el contrato de arrendamiento se estableció el procedimiento a seguir para poder establecer un juicio por incumplimiento de pago del canon,por lo que –a su decir- se tenía que agotar el procedimiento establecido en la cláusula tercera; asimismo, reiteró los mismo hechos denunciados en el escrito de informes que presentó en su oportunidad ante esta superioridad y nuevamente solicitó se declare con lugar el recurso de apelación intentado y se declare la nulidad de la sentencia apelada o en su defecto, la inadmisibilidad de la demanda. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques en fecha 21 de febrero de 2019, a través de la cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda deDESALOJO interpuesta por el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, contra elciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, y consecuentemente, la entrega material del inmueble arrendado; asimismo, se condenó a la parte demandada a cancelar a título de justa indemnización, la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) hoy nueve céntimos (Bs. 0,9), que corresponden a los cánones de arrendamiento insolutos, y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble.Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente: En primer lugar, se observa que la parte actora en el escrito libelar señaló que desde el 4 de febrero de 2014, celebró con el hoy demandado un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Miranda bajo el No. 40, Tomo 25 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, sobre un inmueble constituido por un local comercial situado en la calle Ayacucho cruce con calle Páez, No. 39, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda con un área de construcción de cuarenta y cuatro metros cuadrados con sesenta y cuatro decímetros cuadrados (44,64 mts2); asimismo, indicó que en fecha 28 de octubre de 2016, pactaron con el arrendatario la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) como nuevo canon de arrendamiento para el periodo comprendido entre enero y junio de 2017, siéndole cancelado por el accionado con retardo el día 27 de abril de 2017, el canon de alquiler correspondiente al mes de abril de 2017, pero que a partir del mes de mayo de 2017, el demandado se constituyó en mora, adeudándole hasta la presente fecha –a su decir-, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de 2017, presentando actualmente un atraso en los pagos de tres (3) meses, lo cual arroja una deuda acumulada de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00). Acto seguido, expuso que actualmente transcurre la tercera prórroga del contrato que se inició el 4 de febrero de 2017, y que va hasta el 4 de febrero del año 2018, faltando para el momento de la interposición de la demanda, la cantidad de siete (7) meses para su vencimiento, lo cual suma una cantidad de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00), por lo que procede a demandar al ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, conforme al literal “a” del artículo 40 y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a fin de que se decrete la resolución del contrato de arrendamiento y se ordene la entrega material libre de personas y bienes del inmueble objeto de la acción; asimismo, solicitó se condene a la parte demandada a pagar por indemnización contractual, la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) que corresponden a los tres (3) cánones de arrendamiento vencidos, más los siete (7) meses comprendidos entre agosto a diciembre de 2017 y enero y febrero de 2018, así como las costas procesales. Por su parte, elciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, en la oportunidad para contestar la demanda indicó que es cierto que suscribió con el demandante un primer contrato de arrendamiento el 4 de febrero de 2014, y que el 27 de abril de 2017, pagó el canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril del año 2017; no obstante, negó y rechazó por no ser cierto, que a partir del mes de mayo de 2017, se constituyó en mora con el arrendador por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses correspondientes a mayo, junio y julio de 2017, ya que –a su decir- durante esos tres meses y hasta el mes de octubre del año 2017, el pago lo ha realizado mediante transferencias bancarias a la cuenta del arrendador, por lo que no es cierto que adeude la suma de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00); sumado a ello, expuso que no es cierto y por tanto, negó y rechazó que le adeude al arrendador siete meses que faltan hasta llegar al 4 de febrero de 2018, pues el arrendador –a su decir- le autorizó el depósito de los cánones en dicha cuenta y que resulta que ahora pretende demandar la resolución del contrato alegando que no le pagó cuando la realidad es que sí viene cumpliendo con su obligación de pagar el canon de arrendamiento y por ende cumpliendo con el contrato. Finalmente, manifestó que el arrendador de manera ilegal le fue aumentado unilateralmente el canon de arrendamiento, por lo que ese sobre alquiler o exceso que ha pagado durante más de diez (10) meses, debe ser compensado –a su decir- con cualquier deuda que el arrendador pueda tener contra su persona, por lo que solicitó que en el supuesto y negado caso que haya una falta de pago de cánones de arrendamiento, aplique la compensación de deudas de conformidad con lo establecido en el artículo 1.313 del Código Civil. Ahora bien, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe considera necesario proceder a pronunciarse previamente al fondo del asunto sobre los distintos alegatos y defensas planteados por laparte demandadaen el decurso del proceso, para lo cual observa lo siguiente: *En primer lugar, se desprende que en la oportunidad de celebrar la audiencia de juicio ante el tribunal de la causa, así como en el escrito de informes presentado ante esta alzada, la representación judicial del ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, parte demandada en el presente juicio, alegó la inepta acumulación de pretensiones incurrida por la parte actora en el escrito libelar, señalando para ello que “…al solicitar resolución de contrato, y solicitar en el petitum de dicho libelo, que se cancele los tres meses en estado de morosidad, ya que se está pidiendo resolución de contrato y a su vez cumplimiento de contrato, esto determina una inepta acumulación de acciones…”. Ahora bien, a tal efecto el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí (…)”.(Negrillas añadida) De la norma trascrita, queda de relieve que la inepta acumulación de pretensiones se da en tres supuestos, a saber: 1.- cuando en un mismo libelo se incluyan pretensiones excluyentes entre sí; 2.- cuando las pretensiones correspondan por razón de la materia a distintos tribunales; y 3.- en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Por consiguiente, en atención a las anteriores consideraciones, y en aplicación al principio de la conducción judicial, quien decide observa que en el caso sub examine se desprende del escrito libelar presentado por la parte demandante, lo siguiente: “(…) Con fundamento en los motivos de hecho narrados, así como en el derecho aplicable a los mismo, compete a este Honorable (sic) Tribunal (sic) decretar LA RESOLUCION (sic) DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y ordenar y ejecutar la correspondiente ENTREGA MATERIAL libre de personas y bienes del inmueble objeto de esta acción, por causas únicamente imputables al accionado, y así PIDO que el Tribunal (sic) lo declare en la definitiva. PETITUM (...omissis…) Primero.- A entregar, sin plazo alguno, el inmueble que es objeto de este juicio, debidamente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones de conservación, higiene y limpieza en que lo recibió y solvente en el pago de todos los servicios públicos instalados en el inmueble arrendado Segundo.- A pagar, a título de justa indemnización contractual, la cantidad de Trescientos (sic) mil bolívares (Bs. 300.000,00) que corresponden a los tres (3) cánones de arrendamientos atrasados; más los siete (7) meses comprendidos entre agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, mas enero y febrero de 2018, que son los meses que faltan para completar el lapso de duración de la tercera prórroga anual, conforme quedó establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento (…)” (Resaltado del texto) De lo transcrito, se observa que la parte actora del presente juicio reclama la resolución del contrato de arrendamiento celebrado, el cual se contrae a la desocupación del inmueble arrendado en virtud de cualquiera de las causales contenidas en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por consiguiente, el pago de la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos y los que faltan por vencer durante la relación arrendaticia.Así las cosas, es necesario distinguir entre acumulación de procesos incompatibles, es decir, aquellos cuya tramitación es distinta, como por ejemplo el juicio ordinario y el procedimiento de intimación, y las pretensiones incompatibles, las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento pero que por su naturaleza no pueden ejercerse en una misma demanda salvo que sea solicitada su decisión como subsidiaria una de la otra. Tratándose la presente causa de un arrendamiento que tiene por objeto un inmueble destinado al uso comercial, ha resuelto el referido decreto ley, que todas las causas serán dirimidas por el procedimiento oral, tal como lo expresa el artículo 40, 43 al disponer: Artículo 43.-“En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia Judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.” (Subrayado de este tribunal superior). Como se aprecia, la norma no establece una lista taxativa de las pretensiones que versen sobre arrendamiento de locales comerciales que deban sustanciarse por el procedimiento oral, ni la acción que deba incoarse dependiendo de las circunstancias propias del incumplimiento, sino que por el contrario, hace referencia en forma genérica a cualquier acciónderivada de una relación arrendaticia en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines, de lo que se deduce, que cualquier acción que en principio pudiera considerarse de derecho común, independientemente de la calificación jurídica que realice el accionante en su libelo, si derivan de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados al uso comercial debe aplicárseles el procedimiento oral desarrollado en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual además previene como causales de desalojo, el vencimiento del término convenido, la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos y el incumplimiento del arrendatario de cualesquiera de las obligaciones le corresponden conforme al contrato, sobre las cuales fundamentó su pretensión la parte actora. Sobre la base de las anteriores consideraciones, esta superioridad al analizar las pretensiones de la parte actora atinentes ala resolución del contrato de arrendamiento y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, considera que de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento oral, puesto que con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.- Así se precisa. Aunado a las anteriores consideraciones, esta superioridad señala que el juez en atención al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hechos en que fue sustentada la pretensión, mas no respecto de la calificación jurídica que de ellos hace la parte ni tampoco de las normas en que sustenten su pretensión, pues conforme al principio iura novit curia, que también caracteriza el procedimiento civil, el juez conoce el derecho, por lo que en su interpretación y aplicación no está atado a lo alegado por las partes, lo que le permite observar oficiosamente cuál ley aplicar para un caso en concreto y la calificación jurídica de la acción. Además, se debe señalar que si bien se persigue la desocupación del inmueble arrendado libre de bienes y personas, motivado a la falta de pago del arrendatario, sería un dislate procesal pensar que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento o resolución de contrato (como es el presente caso), embarace únicamente la desocupación del inmueble, y que no pudieran reclamarse el pago de los cánones insolutos, implicando una acción de cumplimiento autónoma reclamatoria de lo adeudado; admitir esto constituiría el quebramiento de principios procesales como la economía procesal y la celeridad procesal, que tan celosamente deben procurar los Tribunales de la República, y darle a quien ha sido insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, una prerrogativa especial de no cobro de los cánones de arrendamiento insolutos. En consecuencia, visto que las peticiones realizadas por la parte actora en libelo de demanda, no son contrarias por su propia naturaleza, que no pertenezcan a procedimientos diferentes e incompatibles entre sí y no corresponden a un tribunal diferente al elegido por las partes, quien aquí decide, considera ajustado a derecho declarar IMPROCEDENTE la defensa opuesta por la parte demandada referente a la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones.- Así se establece. *Seguido a ello, en la oportunidad de celebrar la audiencia de juicio ante el tribunal de la causa, la representación judicial del ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, parte demandada en el presente juicio, alegó de una manera enrevesada la improcedencia de la acción, señalando para ello que “…el contrato quedo (sic) resuelto de por sí, el día 04 de febrero del año 2015, de tal forma que no se puede pedir la resolución de un contrato cuando ya quedo (sic) resuelto en fecha 04 de febrero de 2015…”; al respecto esta juzgadora sin ánimos de analizar en esta oportunidad la naturaleza del contrato de arrendamiento para advertir si esta determinado o no en el tiempo, debe indicar que aún cuando las partes hayan pactado un lapso de tiempo para la relación arrendaticia, ello no implica necesariamente que vencido el mismo, el contrato se resuelva de pleno derecho como afirma el prenombrado, por cuanto si bien las partes en una relación pueden convenir en una cláusula de resolución del contrato ipso iure, ello no fue el caso de marras, previéndose incluso en la cláusula tercera del referido contrato, que la falta de pago del canon pactado daba derecho al arrendatario de solicitar la resolución judicial del contrato. Aunado a ello, es importante señalar que aunque la doctrina reconoce la posibilidad de que en los casos donde haya pacto comisorio expreso o cláusula que haga producir de pleno derecho la resolución del contrato, tal efecto se produzca desde que la parte interesada comunica al incumplidor su voluntad de resolver, en nuestro Derecho no se obra de tal manera, no se requiere que la parte interesada comunique al incumplidor su voluntad de resolver el contrato para que solo así se produzca la resolución automática o de pleno derecho; pues el artículo 1.167 del Código Civil contempla: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”. Como puede fácilmente apreciarse, ante el incumplimiento de cualesquiera de los contratantes, el otro puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, y reclamar judicialmente cualesquiera de esas dos opciones no es otra sino la de acudir al tribunal competente a solicitar la resolución del contrato o el cumplimiento del mismo (Guerrero-Quintero, G. “La Resolución del Contrato”, 4º edición, año 2013, pág. 332). Así las cosas, visto que la resolución no opera automáticamente, por el solo hecho de acaecer el incumplimiento previsto como evento condicionante, lo que de ocurrir, desnaturalizaría el pacto, convirtiéndose en una simple condición resolutoria ordinaria, es por lo que ante el incumplimiento, el que quiera valerse de sus efectos requiere que el tribunal pronuncie o declare tal resolución conforme al artículo 1.167 del Código Civil; en consecuencia, bajo las consideraciones antes expuestas, es por lo que inexorablemente debe DESECHARSE del proceso los alegatos sostenidos por la representación judicial del ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, ante esta alzada, motivado a que en el caso de marras no existe resolución previa declarada del contrato de arrendamiento contentivo de su relación con el demandante.- Así se establece. *Aunado a ello, esta juzgadora observa que la parte demandada en el escrito de informes presentado ante alzada, sostuvo a su vez, que la demanda no debió ser admitida por cuanto en primer término, indicó que “(…) no existe la acción jurídica de Resolución de Contrato de un Local (sic) Comercial (sic) por la tercera prorroga legal (…)”, y segundo lugar, afirmó que la parte actora fundamenta la presente acción en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual “(…) se encuentra establecida de manera exclusiva, para la acción jurídica de DESALOJO (…) Lo que origina una indefinición jurídica en la acción judicial emprendida por la parte actora (…)”. En vista de tales alegatos, y en aplicación al principio de la conducción judicial, quien decide observa quedel contenido de la demanda que dio lugar al presente proceso, elciudadanoPEDRO LUIS NEIRA MALAVE, solicitó la resolución del contrato de arrendamiento, así como la indemnización por daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento de lo pactado en el mismo; solicitando además el pago de las costas y costos del proceso.Así las cosas, tratándose la presente causa de un arrendamiento que tiene por objeto un inmueble destinado a local comercial, es de advertir que nuestro legislador inquilinario previno en el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, las demandas que deben tramitarse bajo su égida, señalando a tal efecto, que: “(…) El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.” (Subrayado de este tribunal superior). Como se aprecia, la norma no establece una lista taxativa de las pretensiones que versen sobre arrendamiento de locales comerciales que deban sustanciarse por el procedimiento oral, ni la acción que deba incoarse dependiendo de las circunstancias propias del incumplimiento, sino que por el contrario, hace referencia en forma genérica a cualquier acciónderivada de una relación arrendaticia en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines, de lo que se deduce, que cualquier acción que en principio pudiera considerarse de derecho común, independientemente de la calificación jurídica que realice el accionante en su libelo, si derivan de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados al uso comercial debe aplicárseles el procedimiento oral desarrollado en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual además previene como causal de desalojo, la falta de pago de dos (2) cánones consecutivos, fundamento invocado en su pretensión por la parte actora. Por consiguiente, en el libelo no se califica la acción como “Resolución de Contrato de un local comercial por la tercera prorroga legal”, como acomodaticiamente sostiene el apoderado judicial de la parte demandada, por cuanto de la simple lectura del mismo se desprende que la pretensión –como ya se dijo- va dirigida a obtener la resolución del contrato, además en todo caso; además de ello, al ser aplicable al presente asunto la normativa contenida en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, puede válidamente el demandante fundamentar su petitorio en cualesquiera de las causales de desalojo que previene el artículo 40 como efectivamente hizo, por cuanto –se repite- cualquier acciónderivada de una relación arrendaticia en materia de arrendamientos comerciales,debe sustanciarse por el procedimiento oral. Finalmente, no puede pasarse por alto reiterar una vez más que la calificación jurídica que hace el actor no ata al juez, por cuanto puede oficiosamente observar conforme a lo alegado y probado por las partes, cuál ley aplicar para el caso en concreto y lacalificación jurídica correcta de la acción; de esta manera, visto que en el caso de marras no se verificó del escrito libelar, causal alguna de inadmisibilidad de la demandaen atención a los postulados del referido Decreto-Ley, motivo a que tales estimaciones pueden incluso ser fijadas de oficio por el juez, por ser quien conoce el derecho, es por lo que se DESECHA del proceso los alegatos aquí resueltos sostenidos por la parte demandada.- Así se establece. *Finalmente, se observa que la representación judicial del ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, parte demandada en el presente juicio, alegó en el escrito de informes presentado ante esta alzada, que el actor no agotó el procedimiento previo previsto para acudir a la vía judicial, sosteniendo para ello que “(…) las partes intervinientes en el referido convenio, establecieron un procedimiento de carácter procesal, para los efectos del cumplimiento del pago de la obligación del canon de arrendamiento del referido local comercial, como bien, se evidencia de la Cláusula (sic) Tercera (sic) del referido contrato, originando que si se realizaba el referido procedimiento procesal, y el arrendatario no cumplía con lo establecido en la referida clausula, EL ARRENDADOR, es cuando quedaba en libertad plena, de acudir ante los órganos jurisdiccionales del poder judicial, para emprender las acciones judiciales (…)”(subrayado añadido). Al respecto, esta juzgadora considera necesario traer a colación el contenido delacláusula tercera del contrato de arrendamiento mencionada por la parte recurrente, el cual expresa lo siguiente: “(…) TERCERA: El canon de arrendamiento será por la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) pagadero en el domicilio de EL ARRENDADOR el cual EL ARRENDATARIO declara conocer; en mensualidades adelantadas y a la presentación del respectivo recibo debidamente suscrito por EL ARRENDADOR o por su representante legal y dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes. En caso de que dicha cancelación no se realice en dicho lapso y tenga que utilizar para ello los servicios del Cobrador (sic), EL ARRENDATARIO deberá además pagar sobre el monto del canon de arrendamiento, el doce por ciento (12%) anual por gestiones de cobro y el doce por ciento (12%) anual por concepto de intereses de mora, y deba utilizarse para ello los servicios profesionales de un abogado, deberá también cancelar los honorarios correspondientes por tal gestión profesional, los cuales se establecen en el equivalente al veinte por ciento (20%) sobre el monto adeudado. Es entendido entre las partes que la falta de pago de DOS (2) cuotas mensuales consecutivas de arrendamiento, y el incumplimiento de EL ARRENDATARIO de cualquiera de las obligaciones legales o contractuales a su cargo, dará derecho a EL ARRENDADOR para solicitar la resolución del presente contrato, con pago de las mensualidades atrasadas y las que falten para completar el lapso de duración del contrato y se reserva de las acciones legales que puedan intentarse como consecuencia de la justa indemnización por daños y perjuicios con ocasión al incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas en el presente documento por EL ARRENDATARIO (…)”(resaltado de este tribunal). Con vista a lo transcrito, la representación judicial de la parte demandada pretende se condicione el acceso a los órganos jurisdiccionales por cuanto –a su decir- la parte actora debía agotar un supuesto procedimiento “de carácter procesal” contenido en el contrato, el cual se refiere a que en caso de incumplimiento del arrendatario de cancelar el canon de arrendamiento conforme a los términos pactados, el arrendador podía hacer uso de un cobrador, caso en el caso el arrendatario debía cancelar el doce por ciento (12%) anual por gestiones de cobro e intereses de mora. Así las cosas, tales acuerdos celebrados por las partes contratantes, en modo alguno pueden constituir una vía extrajudicial previa que sea de obligatorio agotamiento antes de acudir a la vía jurisdiccional para resolver alguna problemática surgida en ocasión a una relación arrendaticia sobre un inmueble destinado al uso comercial, siendo absolutamente incoherente e infundado los alegatos del accionado sobre un procedimiento previo “de carácter procesal”, por consiguiente, visto que para el momento de consignación de la presente demanda, ya se encontraba vigente la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta plenamente aplicable al presente caso el artículo 43 de la referida ley que establece la competencia de la jurisdicción civil ordinaria, para conocer cualquier procedimiento jurisdiccional en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines, el cual además no prevé una instancia previa a la interposición de la demanda por ante el órgano jurisdiccional competente, es por ello que resulta forzoso DESECHAR el alegato en cuestión.- Así se establece. Resuelto lo que antecede, esta juzgadoradebe pasar a revisar el fondo del asunto controvertido, todo ello en el entendido de que el examen en cuestión se circunscribirá a examinar y emitir pronunciamiento únicamente sobre lo que le fue concedido a la parte actora, ello en virtud del principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, el cual prohíbe al juez superior empeorar la situación del apelante -aquí demandada- en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte, tal y como ocurre en el caso de marras; en efecto, por las razones antes expuestas quien aquí suscribe pasa a realizar las siguientes consideraciones: La parte demandante pretende laRESOLUCIÓN DE CONTRATO, acción ésta que constituye la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; en otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, pues de dicha norma se desprende textualmente que: Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado del tribunal) De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. Así las cosas, tomando en consideración lo antes expuesto, esta juzgadora puede determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son necesariamente que el contrato jurídicamente exista, que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones, y que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias del caso de marras, quien aquí suscribe observa lo siguiente: 1) Con respecto al primer requisito, puede afirmarse que éste hace referencia a la existencia jurídica del contrato que se pretende resolver; ahora bien, en el caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de febrero de 2014, inserto bajo el No. 40, tomo 25 de los libros de autenticaciones llevado por dicha oficina (folios 7-16, pieza I), pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe. Por ende, partiendo de las anteriores consideraciones y en vista que, se comprueba de las actas procesales que ambas partes suscribieron un contrato de arrendamientodel cual se desprende –entre otras cosas– que la ciudadana ARIADNA COROMOTO QUIROGA RODRÍGUEZ, quién actúa en nombre y representación del ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, dio en arrendamiento al ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN(aquí demandado) un bien inmueble de su propiedad constituido por un local comercial ubicado en la planta baja del edificio San José, situado en la calle Ayacucho cruce con calle Páez Nº 39, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda,fijándose de común acuerdo la vigencia del contrato por un (1) año contado a partir de su autenticación (cláusula segunda), y un canon de arrendamiento por la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), el cual debía ser cancelado por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes, pactándose que la falta de pago de dos (2) cuotas mensuales consecutivas de arrendamiento y el incumplimiento del arrendatario de cualquiera de las obligaciones legales o contractuales a su cargo, dará derecho al arrendador para solicitar la resolución del presente contrato (cláusula tercera); consecuentemente, debe tenerse por cumplido el primer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, quedando entendido que la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso se rige bajo las modalidades y los términos establecidos por ellas en dicha convención.- Así se precisa. *En cuanto al incumplimiento como segundo requisito, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959). Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto. Ahora bien, profundizando al caso de marras observamos que el demandante intentó la presente acción resolutoria bajo el fundamento de que el demandado en su condición de arrendatario, incurrió presuntamente en la falta de pagode los cánones insolutos correspondientes a los meses de mayo, junio y julio del año 2017, fundamentando la acción de esta naturaleza en las causales de desalojo contenidas en el artículo 40, literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo contenido se desprende lo siguiente: Artículo 40.- “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (…)” (Resaltado añadido) Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprende entre las numerosas causales que contiene, la posibilidad de solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento, cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; circunstancia ésta alegada en el presente juicio, pues la parte demandante denuncia como insolutos los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de mayo, junio y julio del año 2017. Partiendo de ello, resulta oportuno indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que: “El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella (…)”. (Resaltados de esta alzada). De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que la demandada, se encontraba obligada a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes. Asimismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para la arrendataria con ocasión al contrato de arrendamiento, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que: Artículo 1.592.-“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Resaltado de esta alzada) Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para el hoy recurrente, un obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora a los fines de demostrar la procedencia de tal causal, observa que la parte demandante hizo valer junto con su libelo unCONTRATO DE ARRENDAMIENTO (cursante a los folios 7-16, I pieza del expediente), debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de febrero de 2014, inserto bajo el No. 40, tomo 25 de los libros de autenticaciones llevado por dicha oficina, suscrito entre la ciudadana Ariadna Coromoto Quiroga Rodríguez, quién actúa en nombre y representación del ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, en su carácter de “EL ARRENDADOR” y el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN, en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, de cuyo contenido –específicamente de su cláusula tercera– se desprende lo siguiente: “(…) TERCERA: El canon de arrendamiento será por la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) pagadero en el domicilio de EL ARRENDADOR el cual EL ARRENDATARIO declara conocer; en mensualidades adelantadas y a la presentación del respectivo recibo debidamente suscrito por EL ARRENDADOR o por su representante legal y dentro de los primeros cinco (5) días siguientes al inicio de cada mes (…) Es entendido entre las partes que la falta de pago de DOS (2) cuotas mensuales consecutivas de arrendamiento, y el incumplimiento de EL ARRENDATARIO de cualquiera de las obligaciones legales o contractuales a su cargo, dará derecho a EL ARRENDADOR para solicitar la resolución del presente contrato, con pago de las mensualidades atrasadas y las que falten para completar el lapso de duración del contrato y se reserva de las acciones legales que puedan intentarse como consecuencia de la justa indemnización por daños y perjuicios con ocasión al incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas en el presente documento por EL ARRENDATARIO (…)”. De esta manera, se evidencia en autos que las partes intervinientes en el presente juicio convinieron como obligación de los arrendatarios, que el pago de los cánones de arrendamiento por el inmueble objeto de la controversia, debían ser cancelados dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes por adelantado, fijándose en esa oportunidad la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00); no obstante, la parte actora consignó a los autos COMUNICACIÓN PRIVADAexpedida por la apoderada judicial del ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, dirigida al ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN, en fecha 27 de octubre de 2016 (folio 17, pieza I),a los fines de participarleel aumento del canon de arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio, el cual quedó fijado en la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) mensuales, circunstancias no contradichas por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, quien a su vez, al momento de absolver las POSICIONES JURADAS durante la audiencia de juicio, afirmó que en el mes de octubre de 2016, pactó con el arrendador el aumento del canon de arrendamiento a la referida cantidad para el período comprendido entre enero a junio del año 2017. Ahora bien, en vista que el incumplimiento de tal obligación constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la parte demandada en su condición de arrendatario; se observa que el ciudadanoANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN en el curso del juicio, consignótres (3) TRANSFERENCIAS BANCARIASrealizadas desde el banco Banesco, Banco Universal, a la cuenta Nº 01341022450001002268, del beneficiario PEDRO LUIS NEIRA, por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) cada uno, identificadas la primera bajo el No. 997321177 de fecha 17 de agosto de 2017, la segunda bajo el No. 997285178 de fecha 17 de agosto de 2017, y la tercera bajo el No. 1040530656 de fecha 18 de septiembre de 2017, todas por el concepto de “pago de mensualidad” (folio 27, pieza I); sin embargo, de una revisión minuciosa a las mencionadas documentales, puede verificarse que los pagos demandados como insolutos fueron efectuados de manera acumulada, extemporánea, irregular y en contravención con lo dispuesto en la señalada cláusula, además el demandado los efectuó una vez que ya se había interpuesta la presente demanda e incluso se había dictado el respectivo auto de admisión. Así las cosas, puede verificarse que el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN, en su condición de arrendatario, procedió a cancelar los meses demandados como insolutos, a saber, enero a mayo del año 2017, fuera de la oportunidad pactado para ello, por lo que para el momento de intentarse la presente acción se verificaba el incumplimiento del accionadocon la obligación de pagar la pensión de arrendamiento de conformidad con lo previsto en el artículo 1.592 del Código Civil, por lo que consecuentemente,siendo que para el derecho la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico mediante las formas determinadas por la ley, y en virtud que, el accionado no logró desvirtuar el incumplimiento de la cláusula tercera alegada por la parte actora en el escrito libelar, este tribunal partiendo de las pruebas aportadas a los autos y con apego a las consideraciones supra realizadas, debe tener por cumplido el requisito bajo análisis, referido al incumplimiento por parte de la accionada de sus obligaciones.- Así se precisa. *Por último, con respecto a que la parte demandante haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus obligaciones; debe precisarse primeramente, que el cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo, por tanto la acción de resolución sólo le compete al contratante que ha cumplido eficazmente sus obligaciones.Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente no se desprende instrumento alguno que lleve a la convicción de que el demandante en su carácter de arrendador haya de alguna manera incumplido alguna de sus obligaciones contractuales o alguna obligación propia de su condición; al contrario, como se precisó en el particular que antecede, se evidencia que fue el demandado quien dejó de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos, razones por las que esta sentenciadora considera que en el caso de marras se encuentra cumplido el tercer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, referido al cumplimiento por parte dela accionante de sus obligaciones contractuales.- Así se precisa. En este mismo orden, no puede pasarse por alto que la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda alegó en su capítulo “DEL SOBRE ALQUILER Y SU COMPENSACIÓN”, que el actor había aumentado unilateralmente el canon de arrendamiento de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) a treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), afirmando que en vista de que por más de diez (10) meses ha cancelado un exceso, solicita que ello sea compensado en el caso de quehaya“…una falta de pago de cánones de arrendamiento…”; al respecto, es preciso indicar que a los fines de que exista una compensación, debe verificarse en primer lugar que haya una deuda recíproca para que pueda extinguirse, por lo que si el demandado pretendía que se le tuviera solvente en el pago de las pensiones arrendaticias bajo el supuesto de haber cancelado en exceso tal obligación, debía en todo caso obtener un pronunciamiento judicial previo que determinara el sobrealquiler que afirma, para que de este modo surgiera una deuda pendiente por el arrendador, y pudiera surgir la figura de la compensación en caso de falta de pago de los cánones de arrendamiento. De esta manera, visto que no cursa en el presente expediente el deber del actor de reintegrar al demandando una cantidad de dinero por el exceso de cobro del canon pactado, no puede existir compensación alguna; además, si el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN, pretendía que se estableciera en este fallo la presunta existencia de un sobre alquiler, debió plantearlo mediante una mutua petición o reconvención, ya que la ley no permite suplir el ejercicio de las acciones legales, más aún cuando lo pretendido por el prenombrado necesariamente requiere un pronunciamiento judicial para entonces poder surtir los efectos legales respectivos, y no puede hacerlo por vía supletoria en esta causa (contestación de la demanda) que no es la forma procesal correspondiente; por consiguiente, se desecha del proceso el pedimento en cuestión bajo las razones antes expuestas.- Así se precisa. Tomando en cuentas tales circunstancias, y una vez verificado el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción que dio lugar al presente juicio, quien aquí suscribe debe declarar PROCEDENTE en derecho la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE contra el ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN, razón por la que se declara RESUELTOel contrato de arrendamiento suscrito por los prenombradosdebidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de febrero de 2014, inserto bajo el No. 40, tomo 25 de los libros de autenticaciones llevado por dicha oficina; y como consecuencia de ello, el demandado deberá DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL a la parte demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial ubicado en la planta baja del edificio San José, situado en la calle Ayacucho cruce con calle Páez, No. 39, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, comprendido dentro de los siguientes linderos: “Norte: Que es su frente con la calle Ayacucho y la calle Paéz; Sur: con la fachada sur del edificio; Este: con escaleras y áreas de ventilación; y, Oeste: con la fachada oeste del edificio”, en perfecto estado de conservación y totalmente libre de bienes y personas.- Así se establece. Realizadas las consideraciones que anteceden se evidencia que la parte actora solicitó que el demandado fuera condenado a la cancelación por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS, de la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), que corresponden a los meses de mayo, junio y julio de 2017, no cancelados; así las cosas, visto que dicha solicitud o pedimento de la parte demandante se encuentra ajustada a derecho, por cuanto quedó probado en autos la obligación del ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN, de cancelar los cánones de arrendamiento en la forma convenida, y el incumplimiento por parte de éste en el pago de los mismos, puede afirmarse que en el caso de marras resulta PROCEDENTE el pago de los cánones de arrendamientos demandados, los cuales ascienden a la referida suma de noventa mil bolívares (Bs.90.000,00)-equivalente a NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 0,9)-,todo ello en el entendido de que el a quo,deberá DEDUCIR ello de la cantidad que se encuentre depositada a favor de la parte actora según las transferencias bancariasrealizadas desde el banco Banescosignadas bajo los Nos. 997321177 y 997285178 de fecha 17 de agosto de 2017, y No. 1040530656 de fecha 18 de septiembre de 2017, y las transferencias bancariasrealizadas desde el banco Mercantil signadas bajo los Nos. 0025570957479, 0025558828129 y 0025547484672, de fecha 24 de octubre de 2017 (insertas a los folio 27 y 28 del presente expediente);tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.-Así se establece. Aunado a ello, se evidencia que el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, en su libelo de demanda solicitó el pago de la cantidad de DOSCIENTOSDIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,00), que corresponden a“(…) los siete (7) meses comprendidos entre agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2017, mas enero y febrero de 2018 ,que son los meses que faltan para completar el lapso de duración de la tercera prórroga anual (…)”; por su parte, la sentencia recurrida declaró improcedente el pedimento del pago de los cánones de arrendamiento por los siete (7) meses a vencer, y en vista que la situación de la parte demandada como apelante no puede ser desmejorada en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte (como sucede en el caso de marras), ello conforme al principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, consecuentemente, esta alzada se encuentra impedida de pronunciarse sobre la procedencia o no de dichopedimento.- Así se establece. Finalmente, se observa que el tribunal de la causa en la sentencia recurrida si bien condenó a la parte demandada a cancelar los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, a su vez ordenó en el particular segundo de la parte dispositiva del fallo, el pago de los cánones “(…) que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble (…)”, ello a pesar de que la parte demandante no solicitó tal condena en el escrito libelar; por consiguiente, esta alzada considera que el tribunal de la causa cometió un evidente exceso al condenar alciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURAN,a pagar los cánones de arrendamiento que se siguieren venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, sin haber sido ello pedido por el actor, por lo que en virtud del principio procesal “iura novit curia”, referente a que el juez dada la majestad del cargo que recae en su persona, conoce del derecho incluso del no alegado, lo que le permite observar oficiosamente todas las actuaciones procesales realizadas ante el tribunal de la causa que pudieran sobrellevar la infracción de normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad, reposición, revocatoria, etc., de la sentencia sometida a su decisión, y a los fines de resguardar el debido proceso, el derecho a la defensa, equidad y la tutela judicial efectiva, derechos éstos que son inherentes a todos los ciudadanos y que deben ser garantizados y protegidos en todo grado y estado del proceso, considera que lo ajustado a derecho es DEJAR SIN EFECTO lo acordado enel particular en cuestión, ello ante la evidente infracción de ultrapetita cometida por dicho órgano jurisdiccional incurrida al conceder más de lo pedido.- Así se precisa. En efecto, por las razones antes expuestas este juzgado superior debe declarar PARCIALMENTE CON LUGARel recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio GUILLERMO ANTONIO IZAGUIRRE PÉREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques en fecha 21 de febrero de 2019, la cual se MODIFICA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo; y en tal sentido, se declara PARCIALMENTECON LUGAR la demanda deRESOLUCIÓN DE CONTRATOinterpuesta por el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, contra el prenombrado, por lo tanto, se declara resueltoel contrato de arrendamiento suscrito por los prenombrados debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de febrero de 2014, inserto bajo el No. 40, tomo 25 de los libros de autenticaciones llevado por dicha oficina; y como consecuencia de ello, el demandado deberá DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL a la parte demandante, del inmueble objeto del presente juicio, así como también deberá pagar la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00) -equivalente a NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 0,9)-, que corresponden a los cánones de arrendamiento insolutos, todo ello en el entendido de que el a quo deberá DEDUCIRello de la cantidad que se encuentre depositada a favor de la parte actora según las transferencias bancariasinsertas en el presente expediente; tal como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide. VII DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGARel recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio GUILLERMO ANTONIO IZAGUIRRE PÉREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano ANTONIO JOSÉ SULBARÁN DURÁN, contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques en fecha 21 de febrero de 2019, la cual se MODIFICA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda deRESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano PEDRO LUIS NEIRA MALAVE, contra el prenombrado; por consiguiente, se declara RESUELTOel contrato de arrendamiento suscrito por los prenombrados debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de febrero de 2014, inserto bajo el No. 40, tomo 25 de los libros de autenticaciones llevado por dicha oficina; y como consecuencia de ello, el demandado deberá DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL a la parte demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial ubicado en la planta baja del edificio San José, situado en la calle Ayacucho cruce con calle Páez, No. 39, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, comprendido dentro de los siguientes linderos: “Norte: Que es su frente con la calle Ayacucho y la calle Paéz; Sur: con la fachada sur del edificio; Este: con escaleras y áreas de ventilación; y, Oeste: con la fachada oeste del edificio”, en perfecto estado de conservación y totalmente libre de bienes y personas. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a cancelar la cantidad de noventa mil bolívares (Bs. 90.000,00) -equivalente a NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 0,9)-, por concepto de cánones de arrendamiento demandados, todo ello en el entendido de que el a quo,deberá DEDUCIR ello de la cantidad que se encuentre depositada a favor de la parte actora según las transferencias bancariasrealizadas desde el banco Banesco signadas bajo los Nos. 997321177 y 997285178 de fecha 17 de agosto de 2017, y No. 1040530656 de fecha 18 de septiembre de 2017, y las transferencias bancariasrealizadas desde el banco Mercantil signadas bajo los Nos. 0025570957479, 0025558828129 y 0025547484672, de fecha 24 de octubre de 2017 (insertas a los folio 27 y 28 del presente expediente). No hay condenatoria en costasdel recurso de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintidós (22) días del mes de octubre del año dos mil diecinueve (2019). Años 209° de la Independencia y 160° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURAN. LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m.). LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. ZBD/lag.- Exp. 19-9554.