REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA 210º y 161º PARTE DEMANDANTE: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE No.: Sociedad mercantil FRANCISCO ANDRADE &CIA, S.A., sociedad de nombre colectivo inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Miranda en fecha 1º de septiembre de 1980, inserto bajo el No. 82, Tomo 16-B, transformada en sociedad anónima mediante documento protocolizado en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 11 de mayo de 1993, inserto bajo el No. 35, Tomo 58-A; representada por los ciudadanos CARLOS JOSÉ ANDRADE PÉREZ y FRANCISCO ANDRADE PÉREZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-4.054.621 y V-3.124.018, respectivamente. Abogado en ejercicio JOSÉ RAFAEL ACOSTA ESPINOZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 46.929. Sociedad mercantil FRUTERÍA PAN DE AZÚCAR, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de abril de 1981, bajo el No. 22, tomo 27-A Pro, representada por su gerente, ciudadano JOAO HENRIQUE FREITAS DE AGRELA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-13.252.523. Abogados en ejercicio JOSÉ GREGORIO SAA MEJÍAS y PEDRO PABLO GIL CONTRERAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 39.100 y 9.419, respectivamente. DESALOJO (cuestión previa). 20-9679. I ANTECEDENTES. Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por el ciudadano JOAO HENRIQUE FREITAS DE AGRELA, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil FRUTERÍA PAN DE AZÚCAR, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio JOSÉ GREGORIO SAA MEJÍAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.100, contra la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos, en fecha 3 de marzo de 2020, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el juicio que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil FRANCISCO ANDRADE &CIA, S.A., contra la prenombrada empresa, ya identificadas. Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 9 de octubre de 2020, se le dio entrada fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente, fue proferido auto en fecha 27 de octubre de 2020, mediante el cual se deja constancia que concluido el término para la consignación de los informes, constando en autos que ninguna de las partes hicieron uso de este derecho, se fijó a partir de esa fecha, inclusive, el lapso de treinta (30) días continuos para dictar sentencia. Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para resolver el recurso de apelación ejercido, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación. II ALEGATOS DE LAS PARTES. PARTE DEMANDANTE: Mediante libelo presentado en fecha 22 de octubre de 2019, los representantes legales de la sociedad mercantil FRANCISCO ANDRADE &CIA, S.A., procedieron a demandar a la sociedad mercantil FRUTERÍA PAN DE AZÚCAR, C.A., por DESALOJO; sosteniendo para ello -entre otras cosas-lo siguiente: 1. Que su representada es arrendadora de un inmueble constituido por un (1) local de uso comercial identificado con las siglas 2-C o PB-C-2, ubicado en la planta baja del inmueble denominada “Centro Comercial Los Teques”, situado en la avenida Pedro Russo Ferrer, sector El tambor, Los Teques del estado Bolivariano de Miranda, el cual fue arrendado a la sociedad FRUTERÍA PAN DE AZÚCAR, C.A., mediante contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 1º de diciembre de 2010, inserto bajo el No. 017, Tomo 127. 2. Que en la cláusula cuarta de dicho contrato de arrendamiento, se previno la duración del mismo por un (1) año prorrogable por periodos iguales de un (1) año, advirtiéndose que en caso de que las partes decidieran no continuar con la relación, debían notificarlo con por lo menos treinta (30) días de anticipación antes del vencimiento de cada periodo. 3. Que hasta la presente fecha ninguna de las partes notificó su interés de no continuar la relación arrendaticia, razón por la cual en la actualidad el referido contrato está –a su decir- vigente, siendo a tiempo determinado y venciendo el próximo mes de noviembre de 2019. 4. Que según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el arrendatario de su representada se obligó a pagar por concepto de canon de alquiler, la cantidad de tres mil novecientos diecinueve bolívares (Bs. 3.919.000,00) equivalente para la fecha a cero coma cero treinta y nueve milésimas de bolívar (Bs. 0,039), pagaderos por mes adelantado, entregando su representada en cada caso el correspondientes recibo de pago a su arrendataria en forma mensual. 5. Que el monto estimado como pago por alquiler más otros pagos a que se obligó el arrendatario al inicio de la relación, se fueron –a su decir- incrementando al pasar los años por acuerdo entre las partes, pagando el arrendatario desde el mes de enero del año 2019, la cantidad de VEINTISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 27.000,00), por concepto de alquiler mensual y a la cantidad de CUATRO MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 4.320,00) por concepto de IVA mensual, lo cual suma un total mensual de TREINTA Y UN MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 31.320,00), monto éste que fue el último que canceló el arrendatario por concepto de uso del local comercial. 6. Que el arrendatario sin causa justificada ha dejado de cumplir con su obligación de pagar el monto convenido por concepto de alquiler desde el mes de marzo de 2019 hasta la presente fecha, adeudándole a su representada en la actualidad los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2019, es decir, ocho (8) meses de alquiler consecutivos más IVA, que debieron ser cancelados por mes adelantando, y que suman la cantidad total de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 250.560,00). 7. Fundamentó la presente acción en los artículos 1.159, 1.259,1.270 y 1.264 del Código Civil; y en los artículos 14 y 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 8. Que en vista de los hechos expuestos, solicitan que la parte demandada convenga o a ello sea condenada por el tribunal en lo siguiente: “(…) PRIMERO: En el Desalojo (sic) del local comercial identificado con las siglas 2-C o PB-C-2, ubicado en la planta baja del inmueble denominado “CENTRO COMERCIAL LOS TEQUES S.R.L”, ubicado en la Avenida (sic) Pedro Russo Ferrer, sector El Tambor Los Teques estado Miranda. En tal sentido solicito se ordene la entrega material del inmueble objeto del contrato objeto de demanda, totalmente desocupado, libre de personas, bienes y cosas, en el mismo buen estado en que fue entregado y totalmente solvente (…) Que como consecuencia del Desalojo (sic) acordado se declare terminado el contrato de arrendamiento actualmente existente entre las partes. SEGUNDO: Al pago de la cantidad DOSCIENTOS CINCUENTA MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES (sic) (Bs 250.560,00), a razón de VEINTISIETE MIL BOLIVARES (sic) (Bs 27.000,00) por cada uno de los meses de Marzo (sic), Abril (sic), Mayo (sic), Junio (sic), Julio (sic), Agosto (sic), Septiembre (sic) y Octubre (sic) de 2019; lo cual suma un total de DOSCIENTOS DIECISEIS (sic) MIL BOLIVARES (sic) (Bs 216.000,00), por concepto de alquileres insolutos, y la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES (sic) (Bs 34.560,00), por concepto de IVA, a razón de CUATRO MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLIVARES (sic) (Bs 4.320,00), por cada uno de los meses demandados, todo en calidad de daños y perjuicios causados a mi representada (…)”. 9. Finalmente, estimó el valor de la presente demanda en la cantidad de doscientos cincuenta mil quinientos sesenta bolívares (Bs. 250.560,00) equivalentes a 5.012 UT; y peticionó que la acción sea admitida, sustanciada y tramitada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley. PARTE DEMANDADA: Mediante escrito consignado en fecha 30 de enero de 2019, el ciudadano JOAO HENRIQUE FREITAS DE AGRELA, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil FRUTERÍA PAN DE AZÚCAR, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio JOSÉ GREGORIO SAA MEJÍAS; procedió a oponer cuestiones previas, aduciendo para ello lo siguiente: 1. Que opone la falta de jurisdicción por incompetencia del tribunal para conocer de la causa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de diciembre de 2010 y autenticado en fecha 11 de abril de 2011, las partes establecieron como domicilio único y especial a la ciudad de San Antonio de Los Altos, por lo que solicita se declare con lugar dicha cuestión previa. 2. Que opone la excepción de inadmisibilidad consagrada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, bajo el fundamento de que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de diciembre de 2010 y autenticado en fecha 11 de abril de 2011, no fue adecuado a las normas jurídicas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual vulnera el orden público positivo e implica directamente renuncia, disminución o menoscabo de los derechos ineluctables que asisten a su representada y demandada en el presente juicio, lo cual resulta por imperativo legal se declare nulo el referido contrato de arrendamiento que acompaña el actor al libelo. 3. Que en la cláusula cuarta del contrato el contrato de arrendamiento se estableció su vigencia a partir del 1º de diciembre de 2010, prorrogable automáticamente por periodos iguales de un (1) año, por lo que se evidencia con claridad que el contrato fue celebrado antes del 23 de mayo de 2014, fecha en la que entró en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo prorrogado sin ajustar su contenido al instrumento normativo, lo cual viola –a su decir- la disposición transitoria primera contenida en el artículo 45. 4. Que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, no fue –a su decir- producto del mutuo acuerdo, ya que el mismo le fue impuesto por la demandante a su representada, y que ésta por su estado de necesidad de trabajo y por el débil en dicha relación, se adhirió al mismo, lo cual contraviene el numeral 4º del artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 5. Que el canon de arrendamiento fue incrementado de manera unilateral por la demandante, pero que en vista de que el contrato no fue adecuado en fecha posterior a la entrada en vigencia del Decreto-Ley, y ajustarse al método de cálculo contenido en el mismo, se vulneró –a su decir- el derecho que asiste a su representada contenido en el artículo 17 y la prohibición estipulada en el literal “d” del artículo eiusdem. 6. Que el contrato de arrendamiento no contiene el valor del inmueble, la modalidad de cálculo adoptada y no señala su apego a las consideraciones establecidas en el nuevo texto normativo. 7. Que la cláusula segunda del contrato contraviene los literales “d”, “g” y “k” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y viola la prohibición legal contenida en los artículos 17, 19, 27, 32, 35 y 36 eiusdem. 8. Que lo ajustado a derecho era que el arrendador en justo equilibrio y acuerdo con su representada, adecuara en un lapso no mayor a seis (6) meses, el contenido del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de diciembre de 2010, a la nueva normativa inmobiliaria para uso comercial, tal y como se consagra en la disposición transitoria primera, y no mantener en vigencia ese burdo e inaceptable contrato, plagado de obligaciones y renuncias para su representada. 9. Finalmente solicitó se declare nulo y sin efecto legal alguno el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de diciembre de 2010, y como consecuencia de ello, se declare improcedente la demanda de desalojo del artículo 40, literal “a”, ya que tal contrato –a su decir- no existe; y que se declare improcedente la petición de la actora y con lugar la excepción de inadmisibilidad opuesta. CONTRADICCIÓN A LA CUESTIONES PREVIAS: Mediante escrito presentado en fecha 5 de febrero de 2020, el apoderado judicial de la parte demandante, procedió a contradecir las cuestiones previas opuestas por la accionada en la oportunidad para dar contestación a la demanda, alegando con referencia a la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, objeto del presente recurso de apelación, lo siguiente: 1. Que la presenta demanda es una acción de desalojo por falta de pago fundada en el artículo 40 ordinal “a” de la ley especial que rige la materia, es decir, está fundada la demanda en una norma vigente y en una causal válida. 2. Que el Decreto-Ley señalado por la parte demandada no indica en ninguna de sus normas que la falta de adecuación del contrato trae como consecuencia la nulidad del mismo, y solo indica en su artículo 44, que el incumplimiento de las normas del referido Decreto-Ley trae sanciones de tipo pecuniario (multa) pero nunca la nulidad del contrato, y que en todo caso si la demandada lo que pretende es la nulidad del mismo, debió tomar la vía procesal adecuada que evidentemente no es la cuestión previa opuesta. 3. Que la adecuación del contrato no es hecho que dependa solo de la voluntad del arrendador, ya que por cuanto los contratos de arrendamiento son bilaterales, para la adecuación del mismo se necesita el concurso de dos voluntades, y que en el presente caso el arrendatario siempre se negó a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, por lo que no puede pretender liberarse de su obligación de cancelar el canon respectivo por el solo hecho de no haberse suscrito un nuevo contrato. 4. Que el contrato de arrendamiento que une a las partes en un contrato que fue suscrito antes de la entrada en vigencia del Decreto-ley que regula los arrendamientos inmobiliario destinado al uso comercial, razón por la cual de conformidad con lo previsto en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, jamás podrían aplicarse las normas del antes mencionado decreto al referido contrato de arrendamiento, por cuanto sería una aplicación retroactiva de la ley. 5. Finalmente, solicitó se declare sin lugar la cuestión previa antes comentada y la nulidad del contrato erróneamente solicitada por esta vía procesal. III DE LA SENTENCIA RECURRIDA. Mediante decisión proferida en fecha 3 de marzo de 2020, el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación: “(…) Ahora bien, adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, se evidencia que la parte demandada como fundamento de la cuestión previa opuesta, manifestó a grandes rasgos que el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente juicio de desalojo, no fue adecuado a las normas jurídicas contenidas en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, incurriendo según su decir en una serie de prohibiciones legales contenidas en la mencionada norma; sin embargo, siendo que del escrito libelar se desprende expresamente que la presente acción fue incoada por concepto de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), con fundamento en el literal “a” del artículo 40 eiusdem, referido a la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento, pretensión que se encuentra perfectamente tutelada en nuestro ordenamiento jurídico y la cual es de plena jurisdicción del poder popular, consecuentemente, quien aquí suscribe debe declara SIN LUGAR la cuestión previa bajo análisis, pues no existe disposición legal expresa que prohíba la interposiciones de la presente causa, aunado a que la misma reúne todos los requisaos para su admisibilidad establecidos en el artículo 314 del Código de Procedimiento Civil , es decir, no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley (sic), tal y como se señaló en el auto de admisión proferido en fecha 19 de noviembre de 2019.- Así se decide. III Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (...)”. IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos, en fecha 3 de marzo de 2020, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en el juicio que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil FRANCISCO ANDRADE &CIA, S.A., contra la sociedad mercantil FRUTERÍA PAN DE AZÚCAR, C.A., ya identificadas. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso de apelación interpuesto, quien suscribe procede a realizar las siguientes consideraciones: En la oportunidad para contestar la demanda, la sociedad mercantil FRUTERÍA PAN DE AZÚCAR, C.A., opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, bajo el fundamento de que la parte demandante incumplió con el mandamiento previsto en la disposición transitoria primera del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referida a la adecuación de los contratos de arrendamiento en un lapso no mayor a seis (6) meses. Asimismo, sostuvo que por cuanto no se adecuó el contrato de arrendamiento que une a las partes intervinientes en el proceso, se declare el mismo nulo y sin efecto legal alguno, conforme al artículo 3 del mencionado Decreto-Ley, por violación al orden público. En vista de ello, debe precisarse que las cuestiones previas, tomando el criterio del autor Emilio Calvo Baca (Derecho Procesal Civil I, 2000), se consideran un “estado de medio de defensa contra la acción, fundado en hechos imperativos o extintivos considerados por el Juez cuando el demandado los convoca, siendo su naturaleza corregir los vicios y errores procesales, sin tocar el fondo del asunto”; por lo que su función es meramente subsanadora, pues se concentran en la búsqueda del cumplimiento total y cabal de todas las etapas del proceso. Siguiendo con este orden de ideas y a los fines de deliberar sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada en el presente juicio seguido por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, esta juzgadora estima pertinente traer a colación lo estipulado en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues del contenido de dichas normas se desprende textualmente que: Artículo 346.- “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…omissis….) 11º La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. (…)” (Negrilla y resaltado de este tribunal) Partiendo del contenido de la norma parcialmente transcrita tenemos que la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, puede oponer conjuntamente las cuestiones previas que estime pertinentes; y dentro de ellas, se encuentra la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la cual ataca directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional, pues está dirigida al ataque procesal de la acción mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción. Como corolario de lo anterior y a los fines de resolver la cuestión previa planteada, resulta pertinente traer a colación el criterio sostenido por el procesalista patrio ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, siendo que dicho criterio ha sido seguido por nuestro máximo tribunal como una posición objetiva y estricta, habida cuenta que ha decidido a grandes rasgos que, para proceder la cuestión previa bajo análisis debe aparecer clara la voluntad del legislador de no permitir o limitar el ejercicio de la acción, sin que a tal efecto sean requeridas palabras sacramentales o que se emplee invariablemente la expresión “no se admitirá”;de allí, que la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 de nuestra norma adjetiva, sólo procederá cuando el legislador establezca la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, cuando se desprenda claramente de la norma la voluntad de no permitir el ejercicio de una determinada acción. En el presente proceso la sociedad mercantil FRUTERÍA PAN DE AZÚCAR, C.A., solicita la inadmisibilidad de la demanda por ser contraria a derecho, bajo el fundamento que la actora no adecuó el contrato a la disposición primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, haciendo expresa mención que el contenido de dicha norma se refiere al deber de adecuar el contrato de arrendamiento en un plazo de seis (6) meses, por lo que esta alzada advierte que lo pretendido por la prenombrada empresa es la aplicación de la disposición PRIMERA, la cual es del siguiente tenor: “Primera. Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada de vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley (…)”. (Resaltado de este tribunal). De lo que precede se evidencia que la novísima ley exige únicamente la adecuación de los contratos de arrendamiento a las disposiciones establecidas, siempre y cuando no haya ya vencido el contrato previamente a su entrada en vigor, concediendo para ello un lapso no mayor de seis (6) meses; por lo que se puede deducir que en modo alguno la referida disposición transitoria previó como causal de inadmisibilidad de las demandas incoadas en ocasión a una relación arrendaticia, el no haberse adecuado el contrato de arrendamiento en ese lapso conforme a las normas y reglas vigentes en la novísima ley. Así pues, como anteriormente se indicó, para que una demanda sea declarada inadmisible por existir una prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, es necesario que sea clara la voluntad del legislador de no permitir o limitar el ejercicio de la acción, lo cual no sucede en el presente caso, puesto que –se repite- la disposición anteriormente transcrita, sólo regula lo relativo al régimen transitorio de los contratos en virtud de las condiciones y procedimientos nuevos establecidos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables, no prohibiendo el ejercicio de ningún procedimiento jurisdiccional en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines. Por consiguiente, a modo de desenlace se debe establecer que la falta de elaboración de un nuevo contrato de arrendamiento o adecuación en sus cláusulas según las disposiciones de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en nada se traduce en una vulneración de los derechos del arrendatario, siendo desacertado en consecuencia estimar que al no haberse adecuado a la disposición transitoria primera anteriormente transcrita, la arrendadora está impedida de solicitar la resolución del contrato por incumplimiento de éste –como sucede en el presente caso-, pues lo que sucedería es que luego de entrada en vigencia de la ley, si las partes, verbigracia, aumentan el canon de arrendamiento sin observar lo dispuesto en el artículo 27 y 32 de la referida ley vigente, están sujetos a la imposición de sanciones pecuniarias dispuestas en el propio cuerpo normativo señalado. En consecuencia, exigir la inadmisibilidad de la demanda por el incumplimiento de la referida disposición, constituye una interpretación rigurosa del contenido de la ley, ya que la adecuación únicamente implica ajustar aquello que fuere sufrido alguna modificación, y en modo alguno prohibir admitir una eventual acción en ocasión a un contrato de arrendamiento que no fue adecuado en un lapso de seis (6) meses contados a la publicación de la ley tantas veces mencionada, puesto que ello no se deriva del espíritu, propósito o contenido de ésta norma.- Así se establece. Aunado a ello, esta juzgadora observa que la parte demandada al momento de oponer la cuestión previa en cuestión, sostuvo a su vez, que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda, es nulo por violentar el orden público al menoscabar –a su decir- los derechos irrenunciables consagrados en el artículo 3 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; asimismo, la parte demandada en el escrito donde ejerció el presente recurso de apelación (inserto a los folios 95-96), señaló que el tribunal de la causa no se pronunció en la decisión recurrida sobre la violación de la norma de orden público contenida en el referido artículo 3 del mencionado Decreto-Ley concatenado con el artículo 45 eiusdem, lo cual constituye una causa de inadmisibilidad conforme al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. En vista de tales alegatos, quien decide observa que la parte demandada y su abogado asistente, confunden los presupuestos de admisibilidad de una demanda con aquellas defensas de fondo que deben ser resueltas en la oportunidad de dictar la sentencia de mérito, ya que cuando el legislador previno como presupuesto procesal, a fin de admitir la demanda presentada, que la misma no fuera contraria al orden público, se dirigió al hecho de que no exista un elemento que afecte la existencia de la acción, es decir, debe estar indefectiblemente ligada a la pretensión y no a la cuestión de fondo que se debate. Por consiguiente cada vez que el juez constata que una acción intentada es contraria al orden público, se considera que la misma se extingue, lo cual es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes. En tal sentido, los argumentos sostenidos por la parte recurrente, van dirigidos a sostener una presunta violación al orden público por alguna de las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento objeto del litigio, lo cual corresponde a una cuestión de fondo que deberá ser resuelta por el cognoscitivo al momento de dictar el fallo definitivo, lo que en modo alguno afecta la admisibilidad de la presente demanda seguida por desalojo. Es decir, si existe o no una cláusula contractual en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes que sea contraria al orden público, ello en nada afecta los presupuestos de admisibilidad de la acción, ya que las cuestiones de fondo a debatir no están ligadas a los presupuestos de admisibilidad de toda pretensión; en consecuencia, las afirmaciones sostenidas por el recurrente no constituyen causal de inadmisibilidad de la acción incoada en atención a los postulados del Código de Procedimiento Civil concatenados con la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por tanto, se hace indefectible desechar del proceso tales alegatos.- Así se establece. En consecuencia, en virtud de que nuestro ordenamiento jurídico establece que la forma de defensa procesalmente prevista para enervar una pretensión contenida en una demanda planteada en contravención de una norma legal que niegue o prohíba el ejercicio de la acción instaurada, o ante la circunstancia de que la acción haya sido instaurada sin fundamento en las causales taxativamente consagradas por el legislador a los fines de su interposición, es precisamente la contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que aquí ha sido interpuesta por la parte demandada en la oportunidad para contestar; y en vista que la misma carece de asidero jurídico para poder prosperar, por cuanto de la revisión al contenido de la demanda que dio lugar al presente proceso, quien aquí suscribe puede afirmar que NO EXISTE ninguna disposición legal que prohíba de alguna manera el ejercicio de la acción intentada por la sociedad mercantil FRANCISCO ANDRADE &CIA, S.A., contra la sociedad mercantil FRUTERÍA PAN DE AZÚCAR, C.A., por DESALOJO; aunado a ello, resulta necesario traer a colación el principio pro accione, de cuyo alcance la Sala de Casación Civil, en sentencia No. 357 del 10 de agosto de 2010, expediente No. 2010-139, reiterada mediante fallo No. RC-182 del 03 de mayo de 2011, expediente No. 2010-515, caso Gloria Mercedes Meza Olivares y otros, contra Oswaldo Meza Olivares, señaló lo siguiente: “(…) En este sentido cabe señalar, lo que ha expresado la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en torno al conocido principio pro actione: “Igualmente, debe destacarse que el alcance del principio pro actione, debe entenderse como que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que “(…) el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia. (...omissis...) Esta Sala debe destacar que, el derecho a la defensa y al debido proceso, en lo particular, en lo referente a la tutela judicial efectiva y al principio pro actione, son elementos de rango constitucional que prevalecen y desplazan otros fundamentos de rango legal, como son, en este caso, el invocad o por la Sala Político Administrativa con respecto a la seguridad jurídica a través de la estabilidad de los actos administrativos. No puede imponerse un principio relacionado con la efectividad de los proveimientos dictados por la Administración, si con ello se impide por vía de interpretación, el acceso de los particulares para ejercer los medios de defensa ante los tribunales de la República; valores de expresa delimitación y protección constitucionales que no pueden disminuirse, se insiste, por interpretación de preceptos legales. (Vid. Sentencia Nº 1.064 del 19 de septiembre de 2000, caso: C.A. Cervecería Regional, y fallo N° 165 del 23 de marzo de 2010, Sala Constitucional, expediente N° 2008-1347, revisión incoada por SAKURA MOTORS C.A.)” (Resaltado de esta Alzada) En efecto, el principio pro actione forma parte del núcleo esencial de los derechos fundamentales a la tutela judicial eficaz y al debido proceso, lo cual impone la exigencia de la interpretación de los requisitos de admisibilidad de las demandas en el sentido que más favorezca el derecho de acceso a la jurisdicción que establece el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en aplicación de dicha norma constitucional; toda vez que “el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia” (S.S.C. Nº 1.064 del 19.09.00); todo lo cual hace forzoso para este juzgado superior declarar SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición legal de admitir la acción propuesta.- Así se establece. Bajo tales consideraciones, debe necesariamente declararse SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JOAO HENRIQUE FREITAS DE AGRELA, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil FRUTERÍA PAN DE AZÚCAR, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio JOSÉ GREGORIO SAA MEJÍAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.100, contra la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 3 de marzo de 2020; y en este sentido, se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, planteada por la prenombrada empresa en el juicio que por DESALOJO incoara en su contra la sociedad mercantil FRANCISCO ANDRADE & CIA, S.A., plenamente identificadas en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide. V DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JOAO HENRIQUE FREITAS DE AGRELA, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil FRUTERÍA PAN DE AZÚCAR, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio JOSÉ GREGORIO SAA MEJÍAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.100, contra la decisión proferida por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 3 de marzo de 2020; y en este sentido, se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la referida decisión, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, planteada por la prenombrada empresa en el juicio que por DESALOJO incoara en su contra la sociedad mercantil FRANCISCO ANDRADE & CIA, S.A., plenamente identificadas en autos. De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte demandada. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, en su debida oportunidad legal, esto es Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil; y, publíquese en la página web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, así como en el portal web dispuesto por la Sala de Casación Civil miranda.scc.org.ve. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los dieciséis (16) días del mes de noviembre de dos mil veinte (2020). Años 210° de la Independencia y 161° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURAN. LA SECRETARIA. LEIDYMAR AZUARTA En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.). LA SECRETARIA. LEIDYMAR AZUARTA ZBD/lag EXP. No. 20-9679.