TSJ Regiones - Decisión

-I-
NARRATIVA
Se inicia el presente juicio por demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la abogada MARCY ZORELLY SOSA RAUSSEO, ya identificada, asistida por la abogada RUTH YAJAIRA MORANTE, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 20.080, en contra de los ciudadanos NESTOR OBDULIO MORENO LÓPEZ y MARÍA ALEJANDRA ROJAS ALVAREZ, también ya identificados, cuyo conocimiento correspondió, previo el sorteo de ley, a este Juzgado.
Consignados los recaudos que sirven de fundamento a la pretensión deducida, este Juzgado por auto fechado seis (6) de junio de 2019, admite la referida demanda y ordena el emplazamiento de los demandados por las reglas del juicio ordinario.
Gestionada la citación personal de los demandados, la misma no fue lograda, conforme se desprende de las actuaciones cursantes a los folios 62 al 117, ambos inclusive, razón por la cual en fecha 10 de julio de 2019, la parte accionante requirió la citación de los accionados mediante carteles, siendo acordado tal pedimento por auto fechado 15 de julio de 2019.
Cumplidas las formalidades atinentes a la citación por carteles, sin que comparecieran los demandados por sí o por interpuestas personas, la parte accionante mediante diligencia solicitó la designación de defensor judicial, conforme a lo preceptuado en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordada dicha solicitud por auto de fecha 19 septiembre de 2020, designándose para cumplir ese rol, a la abogada JENIFER BEATRIZ ANSELMI, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 102.880, quien una vez notificada del cargo recaído en su persona aceptó el mismo y prestó el juramento de ley, tal y como se evidencia de las actuaciones cursantes a los folios 133 al 136, ambos inclusive.
En fecha 2 de octubre de 2019, la parte actora solicitó la citación personal de la defensora Ad litem designada a los demandados, siendo acordado tal requerimiento por auto de fecha 9 de octubre de 2019, dejándose constancia del logro de la misma en fecha 15 de octubre de 2019, tal y como se desprende de la actuación cursante al folio 139.
Mediante escrito fechado 29 de octubre de 2019, la defensora judicial dio contestación al fondo de la demanda.
Ambas partes hicieron uso de su derecho de promover pruebas en el presente juicio, siendo agregados a las actas los escritos respectivos mediante auto de fecha de fecha 13 de diciembre de 2019 y providenciados por auto del 20 de diciembre de 2019.
En fecha 13 de marzo de 2020, la parte actora consignó escrito de informes.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva en el presente juicio, pasa este Juzgado a emitir el pronunciamiento respectivo en los términos siguientes:
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
a) Límites de la controversia:
En el escrito libelar la parte accionante aduce que, 1) consta en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 26 de diciembre de dos mil doce (2012), el cual, quedó anotado, bajo el número 43, tomo 266, de los libros de autenticaciones respectivos, que suscribió un contrato de opción de compraventa, con los ciudadanos NESTOR OBDULIO MORENO LÓPEZ y MARÍA ALEJANDRA, suficientemente identificado, en su condición de vendedores, 2) el inmueble objeto del contrato de opción compraventa se encuentra constituido por un apartamento, destinado a vivienda, distinguid con el número 114, ubicado en la décima primera (11°) planta del Edificio Riga, construido sobre un lote de terreno distinguido como Conjunto Multifamiliar número 1, de la Urbanización Los Nuevos Teques, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, signado con el número catastral 44596, el cual, cuenta con una superficie aproximada, de ciento cuatro metros cuadrados con ochenta y cinco decímetros cuadrados (104,85 mts2); consta de las siguientes dependencias: hall de entrada, sala comedor, tres (3) dormitorios y, uno de servicio, dos (2) baños principales y uno (1) de servicio, cocina con lavandero, un (1) balcón cubierto, una (1) jardinera, cinco (5) armarios embutidos; le corresponde un porcentaje de condominio de uno con sesenta y un mil cincuenta y ocho cienmilésimas por ciento (1,61058%), sobre cosas comunes y de uso común y las cargas de la comunidad de copropietarios, según documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público, en fecha catorce (14) de marzo de mil novecientos setenta y ocho (1978), anotado bajo el número: 7, folio 46, tomo 11, protocolo primero; se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Apartamento número 113, cuarto de aseo y pasillo de circulación, SUR: Fachada sur del edificio, ESTE: Fachada este del edificio; OESTE: Pasillos de circulación, apartamento número 111 y patio de la fachada sur del edificio. Le corresponde en uso exclusivo un (1) puesto de estacionamiento descubierto, distinguido con el número 32, situado en la planta sótano del edificio, el cual forma parte indivisible e inseparable del apartamento. 3) Dicho inmueble le pertenece a los ciudadanos NESTOR OBDULIO MORENO LÓPEZ y MARÍA ALEJANDRA ROJAS ALVAREZ, antes identificados por documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 37, protocolo primero, tomo 26, de fecha 16 de diciembre de 2005,4) conforme a la cláusula segunda del contrato en referencia, el precio pactado para la venta del inmueble fue la cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 860.000,oo), de los cuales, ella entregó la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,oo), a fin de garantizar el fiel cumplimiento de la negociación, de la siguiente manera: 1.- La suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,oo), en cheque de gerencia del Banco Provincial No. 00099037; 2.- La cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 140.000,oo), en cheque de gerencia de Banesco Banco Universal signado con el No. 00021935 y, 3.- la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo), en cheque de gerencia del Banco de Venezuela, distinguido con el No. 23002338, 5) en la cláusula tercera del contrato se estableció una duración de noventa (90) días fijos, prorrogables por un período adicional de treinta (30) días continuos, contados a partir del quince (15) de enero de dos mil trece (2013), 6) la aplicación de dicha cláusula se encuentra suspendida en atención a las condiciones determinadas en la Cláusula Sexta por el incumplimiento de los particulares señalados en la misma cláusula sexta por parte de los vendedores, de modo que el contrato, a su decir, no ha iniciado su plazo de duración, 7) invocando la cláusula segunda, los hoy demandados, procedieron a presentar oferta real de pago en fecha 20 de septiembre de 2013, cuyo conocimiento correspondió, previo el sorteo de ley, a este Juzgado, siéndole asignado el número de expediente 30226, en la cual manifiestan que, “…Ahora bien, por cuanto hasta la presente fecha han transcurrido el lapso de los noventa (90) días continuos más la prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir del día quince (15) de enero de dos mil trece (2013), de acuerdo a la cláusula establecida en el mencionado contrato, y no se ha materializado la protocolización del documento definitivo de compra-venta, del inmueble objeto del contrato, motivado a nuestra voluntad de no dar cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato por razones de inflación especulativa inmobiliaria, que desde abril de dos mil trece y en la actualidad ataca nuestro país, siendo éste un hecho notorio en el mercado inmobiliario venezolano, ya que el precio que pudiera recibir por la venta de nuestro inmueble de vivienda principal, no se adapta a los elevados precios del mercado y se nos hace imposible adquirir otra vivienda, en las mismas condiciones, vulnerando nuestro derecho constitucional de una vivienda digna, es por ello que manifestamos nuestro incumplimiento a las obligaciones contraídas y en consecuencia se activa la cláusula penal consagrada en la cláusula cuarta del contrato…”, 8) ha dado cumplimiento absoluto, a todas y cada una, de las obligaciones asumidas por ella, en el contrato de opción de compra venta, especialmente, en todo lo relativo al pago estipulado, mientras que los vendedores incumplieron sus deberes principales y accesorios por acto voluntario, confesado en su propia oferta real, a saber: poner en disposición de la compradora mediante entrega formal y efectiva de todos los documentos originales requeridos para fines del trámite ante la institución bancaria de su preferencia, para obtener el crédito acordado que sería usado exclusivamente por la compradora para cancelar la diferencia del precio por bolívares (Bs. 460.000,oo), documentos necesarios para igualmente poder protocolizar la venta, tal como lo señala la cláusula sexta del contrato, siendo dichos documentos los originales de la liberación de hipoteca, certificación de gravámenes, solvencia de derecho de frente y cédula catastral, de condominio, de Hidrocapital y aseo urbano, copias de las cédulas de identidad de los propietarios, entre otros, 9) la conducta intencionada de los contratantes vendedores, ocasionó daños y perjuicios materiales a su persona, puesto que de haber recibido los documentos oportunamente y cumplido el pago mediante crédito bancario hubiera cancelado los gastos correspondientes a los costos estipulados en el año 2013, por los derechos registrales e impuestos debidos al SENIAT, ante el Registro Subalterno del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, correspondiente a la unidad tributaria y cálculos del valor del inmueble para el año 2013, al igual que los costos de reparación del mismo, que debía realizar si le hubieran entregado el apartamento en forma oportuna, dado que está muy deteriorado, por lo que reclama el pago de daños y perjuicios por un monto de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo), respecto del cual solicita su corrección monetaria. En tal virtud, demanda con fundamento en los artículos 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, 1159, 1160, 1167, 1264 y 1266 del Código Civil, a los demandados para que convengan, o en su defecto, sean condenados a: PRIMERO: el cumplimiento del contrato de opción de compraventa celebrada por documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 26 de diciembre de 2012, bajo el No. 43, tomo 266, de los libros de autenticaciones respectivos, SEGUNDO: en la trasmisión de la propiedad inmobiliaria a su favor del inmueble objeto del referido contrato, ya identificado en este mismo fallo, TERCERO: en la entrega material a su persona del inmueble en referencia y CUARTO: en pagarle todos los costos y los gastos que genere la protocolización del inmueble por concepto de daños y perjuicios ocasionados por causa del retardo en el cumplimiento de la obligación, con la corrección o actualización monetaria de la suma TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.30.000.000,00), desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta su definitivo pago. Finalmente, estima la cuantía de la presente demanda en la suma SESENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 63.000.000,oo), equivalente a UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1.260.000,00 UT9, calculadas a CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 50,00).
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la defensora judicial JENIFER BEATRIZ ANSELMI DIAZ, consignó escrito mediante el cual afirma, haberse trasladado a un inmueble ubicado en la Urbanización Los Nuevos Teques, Edificio Riga, Piso 11, Apartamento 114, sin obtener respuesta alguna, razón por la cual niega, rechaza y contradice la demanda instaurada contra sus defendidos.
b) Pruebas aportadas al proceso
b.1) Folios 24 al 39, copia fotostática de Contrato de venta por el cual la ciudadana MARIANA MOLERO DE LEITE, titular de la cédula de identidad No. 624.319, vende a los ciudadanos NESTOR OBDULIO MORENO LÓPEZ y MARÍA ALEJANDRA ROJAS ALVAREZ, suficientemente identificados en autos, el inmueble objeto del presente juicio, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, el 16 de diciembre de 2005, quedando asentado bajo el No. 37, protocolo primero, tomo 26, del trimestre en curso. Este Juzgado le conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor de plena prueba a la reproducción en referencia, por ser un medio de prueba admisible, para demostrar la titularidad del inmueble en referencia.
b.2) Folios 40 al 45, copia fotostática de contrato de “opción compra venta” suscrito entre los ciudadanos NESTOR OBDULIO MORENO LÓPEZ y MARÍA ALEJANDRA ROJAS ALVAREZ, como vendedores y la ciudadana MARCY ZORELLY SOSA RAUSSEO, como compradora, todos suficientemente identificados en autos, por el inmueble objeto del presente juicio, autenticado ante la Notaría del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, el 26 de diciembre de 2012, bajo el No. 43, Tomo 266 de los Libros de Autenticaciones respectivos. Este Juzgado le conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor de plena prueba a la reproducción en referencia, por ser un medio de prueba admisible, para demostrar que las partes involucradas en el presente juicio se encuentran vinculadas por un contrato que calificaron de “opción de compra venta” por el inmueble objeto de la presente causa.
b.3) Folios 46 al 56, copias fotostáticas y folios 150 al 165, copias certificadas de actuaciones insertas en la causa signada con el No. 30226, de la nomenclatura de este Juzgado, atinentes a Oferta Real de Pago, planteada por los ciudadanos NESTOR OBDULIO MORENO LÓPEZ Y MARÍA ALEJANDRA ROJAS ALVARES en favor de la ciudadana MARCY ZORELLY SOSA RAUSSEO, por el contrato de “opción compra venta”, cuyo cumplimiento se ventila en la presente causa, evidenciándose que en el procedimiento de oferta en mención fue declarada la perención de la instancia, mediante sentencia interlocutoria fechada 25 de octubre de 2018. Este Juzgado le conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le atribuye valor de plena prueba a la reproducción en referencia, por ser un medio de prueba admisible, para demostrar que los hoy demandados hicieron una oferta de pago del monto correspondiente a la cláusula penal contemplada en el contrato antes mencionado.
b.4) TESTIMONIALES:
JOHANA SANDRA DE LIMA BRITO, Cédula de Identidad No. 8.682.159, quien a las preguntas que le fueron formuladas respondió: “…PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana Marcy Zorelly Sosa Rausseo y a los ciudadanos Néstor Moreno y María Rojas?. Contestó: Sí. SEGUNDA PREGUNTA:¿Diga la testigo si por el conocimiento que tiene, sabe y le consta que la ciudadana Marcy Sosa suscribió un contrato de opción a compra-venta con los ciudadanos Néstor Moreno y María Rojas para la adquisición de un inmueble, propiedad de estos últimos ubicado en la Urbanización Nuevos Teques, Residencias Riga, en esta ciudad?. Contesta: Sí, me consta porque a través de mi, con otro inmobiliario yo le mostré ese inmueble a la doctora Marcy. La doctora Marcy me buscó para que yo le mostrara inmuebles y a través de la otra inmobiliaria, le mostramos ese inmueble donde ella firmó una opción de compra-venta, la cual se regiría a partir de tener todas las solvencias y los documentos originales. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, de acuerdo al conocimiento que usted tiene, con quién suscribió dicho contrato de opción a compra-venta la ciudadana Marcy Sosa, cuando fue autenticado ante la notaría de Los Salias, en el mes de diciembre del año 2012?.Contestó: Firmó el contrato con el señor Néstor Moreno y su esposa. El documento cuando se realizó se hizo a través de la otra inmobiliaria, ya que, el señor Néstor era su cliente, dicho documento, la doctora Marcy le hizo una modificación, donde hubiese una clausula donde dijera que se iba a empezar a regir esa opción de compra-venta una vez que se entregaran la totalidad de los documentos para así ella poder meter su carpeta a la entidad financiera, la cual le iba a dar su crédito por la diferencia del dinero faltante. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si recuerda el nombre de la representante de la otra inmobiliaria que representaba a su vez al señor Néstor Moreno y a la esposa de éste, María Rojas?. Contestó: Sí, su nombre es Alfa Carolina, no recuerdo si tiene otro nombre u otro apellido pero la conozco porque hicimos muchas negociaciones juntas, es una persona responsable y honesta. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si tiene conocimiento que una vez firmado el documento de opción a compra-venta para la compra del apartamento en Residencias Riga, en los nuevos Teques, entre los ciudadanos Marcy Sosa, Néstor Moreno y María Rojas; si posteriormente a ello, hubo una reunión entre los mismos para fijar la entrega de los documentos que los vendedores prometieron entregarle a la compradora junto con la respectiva solvencia?. Contestó: Sí, hubo una reunión la cual se efectuó en el mes de julio del 2013 en mi oficina ubicada en el Centro Comercial Hito, Piso 4, Oficina 4-1, donde nos encontrábamos presente mi persona, Alfa Carolina, la doctora Marcy que fue con un abogado de apellido Urbina y presente el señor Néstor Moreno, esa fue la primera reunión que hubo donde en esa reunión ya la preocupación de la compradora era que habían transcurrido muchos meses y no había podido solicitar su crédito ante el Banco, allí el señor Néstor informa que su inmueble tenía una segunda hipoteca de la cual nosotros desconocíamos, tanto Alfa Carolina como la doctora Marcy y como mi persona. No se llegó a un acuerdo en esa reunión ni él manifestó, o sea, no nos dio explicación de por qué él nunca nos habló de esa segunda hipoteca, ya que nosotros teníamos conocimiento de una primera hipoteca la cual ya estaba cancelada, solo que estábamos esperando la liberación por la entidad bancaria. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si usted tiene conocimiento de acuerdo a su primera reunión que se celebró entre las partes si el ciudadano Néstor Moreno fijó algún plazo o fecha precisa para hacer entrega a la compradora de los documentos, las liberaciones de las hipotecas y las solvencias al día del inmueble que requería la Entidad Bancaria, la cual, debía tener una vigencia de ocho días antes de que se firmara la solicitud del crédito?.Contestó: No, porque en esa reunión no se llegó a ningún acuerdo, quedó que nos volveríamos a reunir en el mes de septiembre del mismo año, donde él se presentó con su esposa, un abogado, no recuerdo el nombre, la doctora Marcy y mi persona, allí se manifestó de que no se realizaría la venta porque ese era, ¿cómo decir?, patrimonio de sus hijos. SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo de acuerdo a su respuesta anterior, podría manifestar al tribunal si usted presenció y escuchó de estos ciudadanos, Néstor Moreno y la esposa de este, María Rojas, en esa segunda reunión si se negaron rotundamente a entregar las solvencias, los documentos de liberación de ambas hipotecas, la solvencia catastral, la de Hidrocapital, la de aseo urbano domiciliario y el pago de los impuestos que le estaban solicitando a la compradora la institución bancaria con los cuales estaba haciendo los tramites del crédito y todos ellos, de acuerdo a la obligación contenida en el documento autenticado ante la Notaría de Los Salias en diciembre de 2012?. Contestó: Sí, se negaron. OCTAVA PREGUNTA: ¿Usted tiene conocimiento si posterior a estas dos reuniones que se celebraron en su oportunidad, uno de los vendedores, Néstor Moreno o incluso la esposa de este, María Rojas, llamó por teléfono a la promitente compradora, doctora Marcy Sosa, para ofrecer la entrega de los documentos, solvencias y con ellos culminar la venta definitiva?.Contestó: No, tengo entendido que no, en ningún momento se comunicaron con ella, ellos tenían su número de teléfono y tampoco se comunicaron con Alfa Carolina. Yo, en varias oportunidades, me comunicaba con Alfa Carolina para saber si ella tenía algún conocimiento de lo que iba a suceder con esta venta, pero me manifestaban que no se habían comunicado con ella al igual que con la doctora Marcy. NOVENA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si desea agregar algo más de acuerdo a sus conocimientos y lo manifestado en esta declaración que ha dado?.Contestó: No, no tengo más nada que manifestar…”. De la deposición de la testigo se desprende que no incurre en contradicciones, afirmando de forma categórica que en las dos reuniones que sostuvieron con los hoy demandados no entregaron las documentales necesarias para el trámite del crédito que debía solicitar la hoy demandante para el pago del saldo de precio de venta. En tal virtud, se le confiere valor de indicio.
SAADA YUNIS DE TUNZI, Cédula de Identidad No. 3.587.155, quien en el interrogatorio respondió de la forma siguiente: “…PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana Marcy Zorelly Sosa Rausseo?. CONTETO; Si, si la conozco, tengo un fondo de comercio en el Centro Comercial Los Nuevos Teques, y ella es cliente de allá. SEGUNDA PREGUNTA: ¿ Diga la testigo, si por el conocimiento que tiene sabe y le consta que la ciudadana Marcy Zorelly Sosa Rausseo, suscribió un contrato de opción de compra venta para la adquisición de un inmueble ubicado en la Urbanización Los Nuevos Teques, Residencias Riga, en esta ciudad.? CONTESTO: Si, si, ella incluso ofreció vender una camioneta, no recuerdo que marca es la camioneta, para dar la inicial de un apartamento, ahí en Los Nuevos Teques, _Edificio Riga. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, de acuerdo al conocimiento que tiene, con quien suscribió dicho contrato de opción de compra venta, por ante la Notaria de Los Salias, en el mes de Diciembre del año 2012?. CONTESTO: Una señora llamada Alfa, bueno ella fue la que hizo el contrato, y la persona era Néstor, dueño del apartamento Riga. El contrato lo firmo con el señor Néstor. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si una vez firmado el documento de opción de compra venta, entre los ciudadanos Marcy Zorelly Sosa Rausseo, Nestor Moreno y María Rojas, si posterior a ello, hubo alguna reunión entre los mismos, para fijar la entrega de los documentos a la compradora? CONTESTO: Sí, si, el señor Néstor no le entregaba la documentación para poder ella, solicitar el crédito, tengo entendido, que ella había exigido que el tiempo comenzaba a correr cuando él le entregara los documentos, como él no le entregaba los documentos, ella me lo comento, y me dijo que iba a tener una reunión, con el señor Néstor, yo le recomendé a un abogado, amigo mío, que se llama Cristóbal Urbina, y él estuvo presente en esa primera reunión, Marcy me comentó, que en esa reunión no le entregaron los papeles y fueron a una segunda reunión y en esa asistió creo que la señora Alfa, la señora Sandra y Cristóbal Urbina, me comentó Marcy, QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo, de quien elaboró el tantas veces mencionado contrato de opción de compra venta del inmueble, apartamento ubicado en Residencias Riga de la Urbanización Los Nuevos Teques.? CONTESTO: La señora Alfa, en representación de su empresa y del señor Néstor, quien es el vendedor del inmueble. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si usted sabe de alguna condición especial, que fuere fijada en el contrato, en cuanto a la vigencia o duración del término del mismo? CONTESTO: Sí, había una cláusula, en la cual comenzaba a correr el término, cuando el señor Néstor entregara los documentos, yo me acuerdo que ella me comentó, por la solicitud de los Bancos, que tenían que tener vigencia mínimo ocho (8) días antes de que se firmara la solicitud de crédito, SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si tiene conocimiento de acuerdo a su respuesta a la pregunta anterior, cuáles son esos documentos, que debió haber entregado el vendedor a la compradora, para que a su vez, comenzara a regir la vigencia del contrato de ciento veinte (120) días calendarios.?. CONTESTO: Sí, él tenía que entregarle la Solvencia, el pago total del apartamento que incluye allí el pago de las hipotecas que pudiera tener el inmueble, solvencia catastral, Inos, Luz Eléctrica, pago de impuestos, lo que pedían los bancos anteriormente. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si usted tiene conocimiento que los señores Néstor Moreno y María Rojas (vendedores), en alguna oportunidad, durante la vigencia del plazo fijado en el documento de opción de compra venta, fijaron fecha u ofrecieron los documentos a la compradora.? CONTESTO: No, pienso que nunca la llamaron, es mas ella, Marcy Sosa siempre me decía que trataba de comunicarse con ellos y nunca lo lograba, parecía que trancaban la llamada. NOVENA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si tiene conocimiento que se realizó una segunda reunión entre los vendedores Néstor Moreno y María Rojas, y la señora Marcy Sosa.? CONTESTO: Sí, de hecho quien me comentó sobre la reunión fue con el Doctor Cristóbal Urbina, luego Marcy me comentó de la misma y ahí la esposa del señor Néstor, le dijo que no pensaba firmar la venta del apartamento, que se olvidara del apartamento, porque no iba a firmar la venta del mismo. DECIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si en esa segunda y última reunión, los señores Néstor Moreno y María Rojas, ofrecieron entregar los documentos originales del inmueble, solvencia, etc, que le requería el Banco a la compradora Marcy Sosa.? CONTESTO: No, no entregaron ningún documento, al contrario la esposa de Néstor, la señora María Rojas, le dijo que no, que no pensaba firmar la venta del inmueble y en consecuencia no le entregaron ningún tipo de documento…”. De la declaración rendida por la testigo, se desprende que la mayoría de los hechos por los que fue interrogada los conoce por referencia, bien por comentarios que le hiciera la hoy demandante, ciudadana MARCY SOSA o por un abogado de apellido Urbina, tal y como se desprende de las respuestas dadas a las preguntas cuarta, sexta, octava y novena, en tal virtud, este Juzgado no le confiere valor probatorio alguno a dicho testimonio, por no ser su deponente testigo presencial sino referencial y así se establece.
c) Mérito de la causa
Examinadas como han sido las pruebas aportadas al proceso, este Tribunal encuentra que, consta en autos que las partes involucradas en el presente juicio suscriben en fecha 26 de diciembre de 2012, un contrato de opción de compra venta, mediante el cual los hoy demandados se comprometen a vender a la hoy demandante un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el No. 114, ubicado en la décima primera (11º) planta del Edificio Riga, el cual está construido sobre un lote de terreno distinguido como Conjunto Multifamiliar Nro. 1 de la Urbanización Los Nuevos Teques, Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, por un precio de OCHOCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.860.000,oo), de los cuales la hoy accionante canceló al momento de la firma del contrato en mención la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400.000,oo), comprometiéndose a cancelar el saldo del precio en el acto de protocolización del documento definitivo de Compra Venta, mediante Cheque de Gerencia, producto de la solicitud de Crédito Bancario Hipotecario por parte de la hoy demandante. De igual forma, fue pactada la duración del contrato por noventa (90) días continuos, más una (01) prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir del día 15 de enero del año 2013, sin embargo, dicho lapso no comenzaría a correr, sin la previa entrega del documento de liberación de hipoteca, para efectos del trámite de gravámenes, conforme se desprende la Cláusula Sexta del Contrato en referencia. Con lo cual queda demostrada la existencia contractual que vincula a las partes involucradas en el presente juicio, cumpliendo así la accionante con la carga de probar el hecho constitutivo de su pretensión, conforme a las reglas de la carga de la prueba, contenidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil y así se dispone.
En tal virtud, correspondía a los demandados demostrar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el referido contrato, siendo una de ellas la entrega de las documentales necesarias para el trámite del crédito, por parte de la hoy demandante, para el pago del saldo del precio de la venta, conforme a lo estipulado en la cláusula segunda del contrato, en concordancia con la cláusula sexta del mismo, cuestión que no hicieron los demandados y en su lugar, consta en autos, que en escrito contentivo de oferta real y depósito consignado por los hoy accionados y que cursa inserto en el expediente No. 30226 de la nomenclatura de este Juzgado, manifiestan que, “…no se ha materializado la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de contrato, motivado a nuestra voluntad de no dar cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato por razones de inflación especulativa inmobiliaria que desde abril de 2013 y en la actualidad ataca a nuestro país… es por ello que manifestamos nuestro incumplimiento a las obligaciones contraídas y en consecuencia se activa la Cláusula Penal consagrada en la Cláusula Cuarta del Contrato…”, reconociendo así, mediante confesión espontánea, que el incumplimiento del contrato es imputable a ellos y no a la hoy accionante, lo que adminiculado a la declaración de la testigo apreciada en este mismo fallo, nos lleva a concluir que la presente acción por cumplimiento de contrato debe prosperar en cuanto al otorgamiento del documento definitivo de venta, previo pago del saldo del precio y, la entrega material y efectiva del inmueble objeto del presente juicio y así se decide.
En cuanto a la reclamación por daños y perjuicios, este tribunal considera que la accionante incurre en indeterminación objetiva, toda vez que no especifica en qué consisten los daños que peticiona, es decir, de lo expuesto por ella en su escrito libelar no se puede inferir la entidad y causa de los daños que afirma le fueron, supuestamente, causados, lo que constituye un defecto de regularidad formal en la demanda, en tal virtud, este Juzgado se encuentra en la imposibilidad de pronunciarse acerca del mérito de tal reclamación, ello sin perjuicio que pueda la demandante hacer valer tal pretensión en otro juicio, por supuesto, con las debidas especificaciones, como lo exige nuestra ley civil adjetiva, y así se dispone.