TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
211º y 162º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DELA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:

Ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.261.809.

Abogados en ejercicio NÉSTOR LUIS PERDOMO JIMÉNEZ y HANS DANIEL PARRA BRICEÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 213.947 y 73.260, respectivamente.

Ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, de nacionalidad portugués, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E-82.051.862.

Abogados en ejercicios MIRIAM EDITH ROJAS OSIO, MARIELA PARRA HERRERA y RAFAEL COUTINHO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.949, 27.710 y 68.877, respectivamente.

DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

21-9722.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio FRANCISCO ANDRÉS RODRÍGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 111.513, en su carácter para ese entonces de defensor ad litem de la parte demandada, ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de abril de 2021, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, contra el prenombrado, ya identificados en autos, y en consecuencia, se condenó a la parte demandada a la entrega del inmueble arrendado.
En fecha 18 de mayo de 2021, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 29 de junio de 2021, esta alzada dejó constancia del vencimiento del lapso previsto para la presentación de las observaciones a los informes, constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho, y fijó el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad procesal para decidir el recurso de apelación intentado, quien aquí suscribe pasa a hacerlo en los siguientes términos y bajo las siguientes consideraciones.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 3 de diciembre de 2018, el abogada en ejercicio JESÚS RAMÓN VELÁSQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 29.452, actuando para ese entonces en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, procedió a demandar al ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, por DESALOJO; sosteniendo para ello –entre otras cosas-lo que a continuación se menciona:
1. Que su representado y el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial ubicado en “Las Minas” al lado de la zona industrial, kilómetro 14 de la carretera panamericana, dirección Caracas Los Teques, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, para ser destinado para uso comercial, ello por un plazo de cinco (5) años fijos, contados a partir del 1º de marzo de 2009, prorrogable dicho plazo por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes notifique a la otra con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término fijado, su voluntad de no continuar con el contrato.
2. Que las partes acordaron un canon de arrendamiento por la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000.000,00) para el primer año, pactándose que en los años sucesivos, dicho canon se ajustaría de mutuo acuerdo entre las partes o en base al IPC, quedando el arrendatario obligado a pagar el mismo con toda puntualidad al vencimiento de cada mes.
3. Que durante dos (2) años, la relación arrendaticia fue en forma regular, hasta que en el año 2011, después de no llegar a un acuerdo con el canon de arrendamiento para el tercero año, el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, comenzó a depositar a favor de su representado ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, los cánones correspondientes a los meses de marzo y abril de 2011, a razón de once mil ochocientos bolívares (Bs 11.800,00).
4. Que de los recibos consignados por el arrendatario en el expediente de consignaciones identificado con el No. D-2011-018, se puede evidenciar que su representado recibía el canon de arrendamiento de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA EMBUMIL D.E,C.A.
5. Que el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, no cumplió -según su decir- con lo establecido en el contrato de arrendamiento, referido a depositar con toda puntualidad al vencimiento de cada mes el canon convenido, señalando a tal efecto, que los meses de mayo y junio del año 2011, fueron consignados ante el tribunal referido en fecha 21 de julio de 2011, y que es después de tres (3) meses, es decir, el 27 de octubre de 2011, cuando consigna el canon correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre del año 2011.
6. Que su representado en fecha 16 de noviembre de 2011, retiró los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo a septiembre del año 2011, pero que pasado un (1) año, es decir, en fecha 14 de noviembre de 2012, el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, consigna el canon de arrendamiento del mes de octubre de 2011.
7. Que al acudir al Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda y Distrito Capital, su defendida se percata de la existencia de un acta de de asamblea de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA EMBUMIL D.E, C.A., en la cual la parte demandada manifestó su intención de realizar el cese temporal de operaciones de dicha empresa, en virtud, de que(i) desde el 2013, no se ha realizado ningún tipo de operación comercial; (ii) fueron desalojados de la sede física y por tanto, no ejerce operación comercial; y, (iii) no mantienen obligaciones pendientes con persona natural o jurídica.
8. Que desde el año 2013, el inmueble arrendado se encuentra en estado de abandono, por lo que presume un deterioro grave de las instalaciones; asimismo, indicó el demandado se encuentraen un estado de insolvencia a consecuencia de los pagos de los cánones de arrendamiento de los últimos años que debieron ser pagados ajustados al IPC.
9. Que el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, no ha realizado depósito alguno a favor de su representado desde el mes de noviembre de 2012, dejando de pagar más de dos cánones de arrendamiento consecutivos.
10. Que desde el año 2015, no se está realizando ningún tipo de actividad comercial, y por lo tanto, el local ha sufrido un abandono y deterioro en su infraestructura.
11. Fundamentó la demanda en los artículos 40, literales “a” “c” e “i”, y 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial., concatenados con los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.
12. Que procede a intentar la presente demanda, a fin de que el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, convenga o a ello sea condenado por el tribunal en el desalojo del inmueble arrendado de manera inmediata y al pago de las costas procesales.
13. Finalmente, estimó la presente demanda en la cantidad de ciento ochenta bolívares (Bs, 180,00) equivalentes a quince mil unidades tributarias (15.000 UT), y solicitó que la demanda sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho, y declarada con lugar en la sentencia definitiva.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 6 de febrero de 2020, el abogado en ejercicio FRANCISCO ANDRÉS RODRÍGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 111.513, en su carácter para ese entonces de defensor ad litem de la parte demandada, ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, procedió a dar contestación a la demanda, exponiendo para ello, lo siguiente:
1. Que admite que existió un contrato de arrendamiento entre su defendido y el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, y que su representado consignaba los pagos de arrendamiento a través de un procedimiento de consignaciones identificado en el presente proceso, los cuales fueron retirados por el demandante, por lo que –a su decir- deben considerar válidos, oportunos y con plenos efectos liberatorios de las obligaciones.
2. Que es cierto que la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA EMBUTIL D.E., C.A., fue desalojo de la sede o domicilio señalado en el contrato de arrendamiento.
3. Que niega, rechaza y contradice que su representado haya dejado de cumplir sus obligaciones como arrendatario, ni que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento, y que en el caso de que sean considerados extemporáneos, el demandante los convalidó al proceder a retirarlos.
4. Que niega, rechaza y contradice que su representado estaba en la obligación de pagar incremento alguno sobre los cánones de arrendamiento, en vista de que a la fecha del incremento propuesto por el demandante estaba prohibido por la ley.
5. Que niega, rechaza y contradice que en el local arrendado exista deterioro grave de las instalaciones, más allá del común propio del tiempo y de las reparaciones mayores que le corresponden al arrendador.
6. Que niega, rechaza y contradice que sea procedente la presente demanda de desalojo por falta de pago.
7. Que niega, rechaza y contradice que el contrato de arrendamiento tenga validez jurídica, ya –que según su decir- nunca fue adaptado a la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, afirmando así, que el mismo al ser ilegal, no puede su representado tener obligación de cumplirlo.
8. Que niega, rechaza y contradice que su representado deba hacer entrega inmediata de un local comercial que no tiene en su posesión, ya que pareciera –a su decir- estar en manos de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA EMBUTIL D.E., C.A.
9. Que impugnó la estimación de la presente demanda, por ser temeraria y exagerada, además de omitirse los métodos utilizados para el cálculo del valor de las pretensiones procesales; asimismo, señaló que el valor máximo en que podría ser estimada la demanda, es la cantidad de doscientos dieciséis céntimos (Bs. 0,216), sin ningún otro tipo de accesorios.
10. Por último, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar con expresa condenatoria en costas a la parte actora.
III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 10-12, I pieza del expediente) Marcado con la letra “B”, en copia fotostática, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA EMBUMIL D.E., C.A., celebrada en fecha 18 de febrero de 2015, y debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital en fecha 18 de noviembre de 2015, bajo el No. 14, Tomo 304A, a través de la cual el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, único accionista de la empresa, hace constar en el punto cuarto, que se aprobó el cese temporal de operaciones de la compañía, quien no tiene ningún tipo de operación comercial desde el mes de julio del año 2013, y por cuanto, fue desalojada de su sede física o domicilio ubicado en la calle principal de Las Minas, zona industrial Las Minas.Ahora bien, aun cuando el documento público en cuestión no fue impugnado en el decurso del proceso, esta juzgadora observa que el contenido del mismo se aparta de los hechos controvertidos en el presente asunto, por lo que se hace forzoso desecharlo del proceso por impertinente, y no se le confiere valor probatorio.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 13-15, I pieza del expediente) en original, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de diciembre de 2016, inserto bajo el No. 55, tomo 375 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; a través de la documental en cuestión el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES –parte actora, le confirió poder especial al abogado JESÚS RAMÓN VELÁSQUEZ VALENZUELA, a los fines de tramitar el juicio que por DESALOJO se sigue por ante este tribunal. Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de la facultad del prenombrado abogado para representar al hoy demandante en la oportunidad de presentar la demanda en autos.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 16-58, I pieza del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia certificada, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente signado con el No. D-2011-018, según nomenclatura del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, a favor del ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, en ocasión al arrendamiento sobre un local comercial ubicado en el lugar denominado “Las Minas”, al lado de la zona industrial, kilómetro 14 de la carretera panamericana, margen derecho en dirección Caracas-Los Teques, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, entre las cuales se observa el pago de los siguientes meses:
Nº FECHA DEPÓSITO PLANILLA Nº MONTO Bs. PERÍODO
1 11/05/2011 02859131 Bs. 11.880,00 MARZO 2011
2 11/05/2011 02859132 Bs. 11.880,00 ABRIL 2011
3 14/06/2011 02859152 Bs. 11.880,00 MAYO 2011
4 12/07/2011 02859175 Bs. 11.880,00 JUNIO 2011
5 12/08/2011 02859176 Bs. 11.880,00 JULIO 2011
6 14/09/2011 02859155 Bs. 11.880,00 AGOSTO 2011
7 13/10/2011 02859157 Bs. 11.880,00 SEPTIEMBRE 2011
8 16/11/2011 02859154 Bs. 11.880,00 OCTUBRE 2011

Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES (aquí demandado), cancela el canon de arrendamiento por el inmueble objeto del litigio, a través de consignaciones arrendaticias cursantes en el tribunal de la causa, desprendiéndose que el prenombrado pagó los meses correspondientes de marzo a octubre del año 2011, en las fechas antes indicadas; además, se observa de las referidas actuaciones que cursa diligencia de fecha 16 de diciembre de 2011, suscrita por el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES (aquí demandante), en la cual solicitó la entrega de las cantidades consignadas a su favor (ver folio 43, I pieza), las cuales para ese entonces correspondían a los meses de marzo a septiembre de 2011.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 21-27, I pieza del expediente) en copia certificada, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el lugar denominado “Las Minas”, al lado de la zona industrial, kilómetro 14 de la carretera panamericana, margen derecho en dirección Caracas-Los Teques, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, ello por un lapso de cinco (5) años fijos, prorrogables automáticamente, contados a partir del 1º de marzo de 2009; desprendiéndose –entre otras- las siguientes cláusulas:
“(…) SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual se ha convenido en la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 6.000,00), para el primer año y los sucesivos años se ajustará de mutuo acuerdo entre las partes o en base al IPC. EL ARRENDATARIO se obliga a pagar el canon de arrendamiento con toda puntualidad al vencimiento de cada mes.
(…omissis…)
DECIMA (sic) SEXTA: El incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas u obligaciones que contrae EL ARRENDATARIO por medio del presente contrato será causa suficiente para que EL ARRENDADOR lo considere resulto de pleno derecho si a bien lo tiene y puede exigir en consecuencia la inmediata desocupación del inmueble (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte contra la cual se opuso; quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES y NORBERTO DE FREITAS ALVES, sobre el inmueble antes descrito, desde el 1º de marzo de 2009, en el cual fijaron un canon de arrendamiento mensual de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00), para ser cancelado con toda puntualidad al vencimiento de cada mes.- Así se establece.

.-INSPECCIÓN JUDICIAL: La parte actora en su escrito libelar, promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; así las cosas, se observa que el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 12 de febrero de 2021, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para su evacuación. Posteriormente, en fecha 4 de marzo de 2021, se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: “San Antonio de Los Altos, Zona Industrial Km 14, dirección Caracas Los Teques, avenida Principal Las Minas, local comercial identificado con el Nº 7.48”; en la cual con la ayuda del fotógrafo designado y mediante el acta de inspección levantada, dejó constancia de los siguientes particulares (folios 159-160 y 162-165, I pieza):
“(…) Constituido el tribunal en la dirección antes señalada y estando el local objeto de la inspección cerrado, se procedieron a realizar los respectivos toques de Ley (sic) sin que contestara persona alguna, en tal sentido, se procede a dejar constancia únicamente sobre las condiciones del exterior del local, el cual presenta bastante signos de deterioro, pues se observa que el frisado de las paredes se encuentra levantado en muchas áreas, que las pinturas de las paredes está en malas condiciones así como la pintura de las rejas y el portón, que partes metálicas de las estructuras de la reja principal y el portón se encuentran oxidadas, que las pletinas con orificio del portón no tienen candados, que las canales se encuentran obstruidas por numerosas matas, escombros y tierra, que el extractor se encuentra completamente oxidado, e incluso el frente del local se encuentra lleno de matas (…)”.
Ahora bien, visto que la referida inspección reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria conforme al artículo 1.428 Código Civil, concatenado con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que esta juzgadora le confiere valor probatorio como demostrativa de que al momento de efectuarse dicho acto, el inmueble objeto del litigio se encontraba cerrado, lográndose observar en su exterior que presenta signos de deterioro, a saber, (i) el frisado de las paredes se encuentra levantado en muchas áreas; (ii) la pintura de las paredes está en malas condiciones así como la pintura de las rejas y el portón; (iii)se encuentran oxidadas varias partes metálicas de reja principal y el portón; (iv) las pletinas con orificio del portón no tienen candados; (v) las canales se encuentran obstruidas por numerosas matas, escombros y tierra; y, (vi) el extractor se encuentra completamente oxidado, e incluso el frente del local se encuentra lleno de plantas.- Así se precisa.

Abierto el juicio a pruebas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la PARTE DEMANDANTE mediante escrito consignado en fecha 13 de marzo de 2020, hizo valer lo siguiente:

.- RATIFICÓ las pruebas documentales consignadas conjuntamente al escrito libelar; en tal sentido, es preciso aclarar que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la Legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

.-EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS: La parte actora solicitó la exhibición de los siguientes documentos: (i )El recibo de pago por cánones de arrendamiento realizados en los últimos en los años 2018 y 2020, por el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES; y, (ii) El expediente de desalojo de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA EMBUMIL D.E., C.A., del local comercial arrendado donde realizada operaciones comerciales, ubicado en la calle principal Las Minas, zona industrial Las Minas. Ahora bien, de la revisión a los autos se observa que el tribunal cognoscitivo mediante auto de fecha 12 de febrero de 2021 (inserto al folio 146-150, I pieza), procedió a NEGAR la admisión de la presente probanza, por lo que al no constar en el expediente la evacuación de la misma, no existe materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
.-PRUEBA DE INFORMES: En el escrito de promoción de pruebas, la parte actora promueve la prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos, en función de ello solicitó se oficiara al REGISTRO MERCANTIL CUARTO DEL DISTRITO CAPITAL, ubicado en la ciudad de Caracas, plaza Venezuela, torre Seniat, a fin de que informara: “(…)copia certificada del Acta de Asamblea Ordinaria de Accionistas de la empresa DISTRIBUIDORA EMBUMIL D.E., C.A., de fecha 18 de febrero de 2015, registrada el 18 de noviembre de 2015, bajo el Nº 14, Tomo 304-A (…) informe si la empresa DISTRIBUIDORA EMBUMIL D.E., C.A., ha reactivado sus operaciones comerciales (…)”.Ahora bien,de la revisión efectuada a las actas se evidencia que aun cuando no constan en el expediente las resultas de lo requerido, esta juzgadora observa que lo pretendido con dicha prueba no era otra cosa que demostrar que la prenombrada empresa “…realizaba actos de comercio…”, lo cual en modo alguno puede tener influencia determinante en el presente fallo, por lo que la espera de las resultas de la prueba de informes en cuestión no resulta necesario; por consiguiente, al no existir aspecto alguno sobre el cual deba esta alzada pronunciarse, se desecha la referida prueba del proceso.- Así se precisa.
PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandada junto con la contestación de la demanda no hizo valer probanza alguna; sin embargo, una vez abierta la causa a pruebas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el defensor judicial de la PARTE DEMANDADA, hizo valer lo siguiente:

.- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, lo quesi bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

.- CONFESIÓN ESPONTÁNEA: El defensor judicial de la parte demandada, en la oportunidad para promover pruebas, hizo valer de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, la presunción de confesión que –a su decir- nacen de las afirmaciones realizadas por la parte actora en su escrito libelar. En este sentido es preciso señalar que respecto de la confesión contenida en el escrito de demanda, el Tribunal Supremo de Justicia expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus afirmaciones y defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal, por lo que cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”; así pues, no toda declaración envuelve una confesión, para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. Por lo expuesto, esta juzgadora debe indicar que si bien es cierto que la parte actora expuso en su escrito libelar que existe un procedimiento de consignaciones arrendaticias, tal reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba de confesión espontánea que alega el actor, en consecuencia quien aquí suscribe debe desechar la probanza en cuestión. - Así se precisa.

.-PRUEBA DE INFORMES: En el escrito de promoción de pruebas, el defensor ad litem de la parte demandada promueve la prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos, en función de ello solicitó se oficiara al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a fin de que informara al tribunal de la causa, sobre los siguientes particulares: “(…) PRIMERO: Si el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES(…) posee Registro de Información Fiscal (RIF)SEGUNDO: Si el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES (…) posee firma personal o es representante legal de alguna compañía. TERCERO: Si el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES (…) posee dirección actualizada y números telefónicos de contacto registrados en dicho sistema. CUARTO:(…) remita copia certificada de la información antes requerida (…)”. En este sentido, se desprende de los autos que fue recibido oficio y resultas proveniente del órgano remitente (cursantes alos folios 153-157, I pieza del expediente) en el cual hizo remitió una serie de actuaciones administrativas, de las cuales se evidencia que el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, está inscrito con el RIF Nº V-82051862-7, fijando como domicilio fiscal la siguiente dirección: “AV PAEZ EDIF TINA, PISO 1, APT 1 URB PARAISO CARACAS”; asimismo, se desprende que la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA EMBUMIL D.E., C.A., se encuentra inscrita con el RIF Nº J-31585074-5.Con respecto a esta prueba de informes, quien aquí decide observa que su contenido nada aporta a la resolución del presente juicio, por lo que se hace forzoso desecharlo del proceso por impertinente, y por lo tanto no se le confiere valor probatorio alguno - Así se precisa.
IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 30 de abril de 2021, se adujeron-entre otras cosas- las siguientes consideraciones:
“(…) En efecto, por las razones antes expuestas puede afirmarse que la parte demandada en su condición de arrendador, no realizó el pago de los cánones de arrendamiento (consignaciones) generados a partir del marzo de 2011, en la forma pactada por las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que dio lugar al presente juicio, esto es, puntualmente al vencimiento de cada mes; pues tal como se dejo sentado anteriormente, de las copias certificadas del expediente de consignaciones arrendaticias identificado con el No. D-2011-018, se infiere que la parte demandada pagó de manera extemporánea por tardía los cánones de arrendamiento en cuestión, incumpliendo por vía de consecuencia con lo dispuesto en el citado artículo 1.592 del Código Civil, todo lo cual hace PROCEDENTE en derecho las causales de desalojo invocadas por la parte actora, específicamente las causales previstas en los literales a) e i) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.-Así se establece.
Siguiendo con este orden de ideas, se observa que la parte actora también alegó como fundamento de su pretensión que el “(…)inmueble arrendado se encuentra en un estado de abandono, que presumimos un deterioro grave de las instalaciones (…)”, aduciendo como causal de desalojo el literal c) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; consignando a tales efectos un ACTA DE ASAMBLEA ORDINARIA DE ACCIONISTAS celebrada por la empresa DISTRIBUIDORA EMBUMIL, C.A. (cursante alos folios 10-12) (…) y promovió una INSPECCIÓN JUDICIAL que se llevó a cabo en fecha 4 de marzo de 2021 (acta cursante al folio 159-160 y fotografías insertas al folio 162-165) a través del cual este órgano jurisdiccional pudo constatar que el inmueble objeto del presente juicio se encontraba cerrado y en un evidente estado de deterioro (…) circunstancias que hacen PROCEDENTE en derecho la causal de desalojo supra mencionada. Así se establece.
(…omissis…)
. V
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley (sic), declara:
PRIMERO:CON LUGAR la acción dedesalojo de local comercialinterpuesta por el ciudadanoERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNANDEZ, contra el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, ambos ampliamente identificados en autos, de conformidad con lo previsto en los literales “a”, “c” e “i” de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial; y en efecto,ORDENA al prenombrado ciudadano a desalojar y hacer entrega material a la parte demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido en un local comercial ubicado en Las Minas, al lado de la Zona Industrial,kilómetro 14, carretera panamericana, margen derecho, en dirección Caracas-Los Teques, Municipio Los Salías del Estado (sic) Miranda, totalmente libre de bienes y personas(…)”

V
ALEGATOS EN ALZADA.

ESCRITO DE INFORMES:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que mediante escrito de informes presentado ante este juzgado superior vía digital y en físico, en fechas 2 y 7 de junio de 2021, respectivamente, el abogado en ejercicio HANS PARRA, en su condición de apoderado judicial de la PARTE DEMANDANTE, señaló -entre otras cosas-que de la lectura al contrato de arrendamiento acompañado a los autos, se observa que “(…) fue arrendado a una sociedad mercantil la cual fue disuelta (…) lo cual constituye la extinción del contrato (…)”; asimismo, expuso que los hechos controvertidos en el libelo corresponden a la falta de pago del canon de arrendamiento, el abandono del local comercial arrendado y la “(…) extinción de la sociedad mercantil firmante del contrato y entonces arrendataria (…)”. Para finalizar, el prenombrado abogado señaló que por cuanto la sociedad mercantil firmante del contrato de arrendamiento fue extinguida, y “(…) al no existir cambio en la persona del contrato queda extinta la relación arrendaticia, y así pido se declare (…)”
Por su parte, mediante escrito de informes presentado ante este juzgado superior vía digital y en físico, en fechas 14 y 21 de junio de 2021, respectivamente, las abogadas en ejercicio MARIELA PARRA y MYRIAM EDITH ROJAS, en su condición de apoderadas judiciales de la PARTE DEMANDADA, realizaron un extensa narrativa de los hechos expuestos en el escrito libelar y en la contestación a la demandada; asimismo, señaló las pruebas aportadas al proceso por ambas partes, manifestando que ningún elemento probatorio consignado constituye plena prueba en contra de su representado, ya que el tribunal de la causa –a su decir- infirió o presumió la extemporaneidad de los pagos de pagos de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo a septiembre de 2011, y además omitió emitir pronunciamiento sobre el retiro de las consignaciones por la parte actora, lo cual convalida cualquier pago extemporáneo. Acto seguido, manifestaron que el tribunal de la causa apoyó su decisión tomando como referencia una inspección judicial, en la cual suplió los argumentos del actor, ya que describió en el acta de inspección lo que observó en la parte externa del inmueble, cuando el actor había peticionado que se dejara constancia sobre el estado de las instalaciones del inmueble; finalmente, alegaron que el demandante conocer que su defendido le ha estado depositando de manera constante hasta la presente fecha, y por lo tanto, solicitan se declare con lugar el recurso de apelación, se revoque la sentencia proferida por el tribunal de la causa, y se declare sin lugar la demanda, con expresa condenatoria en costas.

OBSERVACIONES A LOS INFORMES:
Se desprende de las actas que conforman el presente expediente, que las abogadas en ejercicio MARIELA PARRA y MYRIAM EDITH ROJAS, en su condición de apoderadas judiciales de la PARTE DEMANDADA, consignaron ante esta alzada vía digital y en físico en fecha 21 de junio de 2021, su respectivo escrito de observaciones a los informes de la contraparte, mediante el cual alegaron que ahora la parte actora pretende hacer ver a este tribunal que la accionada fue la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA EDUMIL D.E., C.A., y no su representado, ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, indicando que el actor suscribió un contrato de arrendamiento con la prenombrada empresa y no con el hoy demandado, todo lo cual constituye otro motivo por el cual –a su decir- se debe declarar sin lugar la demanda por presentar confusión en cuanto a la identidad de la parte demandada y pretenderse cambiar ante esta alzada los hechos alegados en el libelo. Finalmente, solicitaron que se declare sin lugar la demanda interpuesta con expresa condenatoria en costas, por no existir contra su defendida plena prueba de los hechos alegados en la demanda.
Acto seguido, se desprende de las actas que conforman el presente expediente, que en fecha 21 de junio de 2021, el abogado en ejercicio HANS PARRA, en su condición de apoderado judicial de la PARTE DEMANDANTE, consignó ante esta alzada su respectivo escrito de observaciones a los informes de la contraparte, mediante el cual expuso que del expediente consignaciones arrendaticias cursante en autos, se evidencia –a su decir- la falta de pago en la cual incurrió el demandado, así como la extemporaneidad de las consignaciones; además, expuso que por cuanto en la inspección judicial no se pudo ingresar al inmueble arrendado, se hizo constar las condiciones externas del mismo. Finalmente, indicó que aun cuando su defendido retiró las consignaciones correspondientes desde mayo a septiembre de 2011, ello no justifica que el demandado haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento desde septiembre de 2011 hasta la actualidad, por lo que solicitó se declare sin lugar la apelación interpuesta.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de abril de 2021, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, contra el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, ya identificados en autos, y en consecuencia, se condenó a la parte demandada a la entrega del inmueble arrendado. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente:
Mediante libelo de demanda, el apoderado judicial para ese entonces del ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, procedió a demandar al ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, por DESALOJO, afirmando para ello que los prenombrados suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial ubicado en “Las Minas” al lado de la zona industrial, kilómetro 14 de la carretera panamericana, dirección Caracas Los Teques, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, para ser destinado para uso comercial, ello por un plazo de cinco (5) años fijos, contados a partir del 1º de marzo de 2009, fijando un canon de arrendamiento por la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000.000,00) para el primer año, pactándose que en los años sucesivos, dicho canon se ajustaría de mutuo acuerdo entre las partes o en base al IPC, quedando el arrendatario obligado a pagar el mismo con toda puntualidad al vencimiento de cada mes. Asimismo, manifestó que durante dos (2) años, la relación arrendaticia fue en forma regular, hasta que en el año 2011, después de no llegar a un acuerdo con el canon de arrendamiento para el tercer año, el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, depositó el canon correspondiente a los meses de marzo y abril de 2011, a razón de once mil ochocientos bolívares (Bs 11.800,00), ante el tribunal de la causa mediante consignaciones arrendaticias; no obstante, indicó que el demandado no cumplió -según su decir- con la obligación de pagar los mismos con toda puntualidad al vencimiento de cada mes, ya que los meses de mayo y junio del año 2011, fueron consignados en fecha 21 de julio de 2011, y después de tres (3) meses, es decir, el 27 de octubre de 2011, consigna los meses de julio, agosto y septiembre del año 2011. Acto seguido, manifestó que su representado retiró los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo a septiembre del año 2011, pero que pasado un (1) año, es decir, en fecha 14 de noviembre de 2012, el demandado consigna el canon de arrendamiento del mes de octubre de 2011; aunado a esto, alegó desde el año 2013, el inmueble arrendado se encuentra en estado de abandono, por lo que presume un deterioro grave de las instalaciones, y por consiguiente solicita el desalojo del bien arrendado conforme a las causales contendidas en los literales “a” “c” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En este mismo sentido, es preciso indicar que dentro de la oportunidad legal correspondiente, el abogado en ejercicio FRANCISCO RODRÍGUEZ, en su condición de defensor ad litem del ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, procedió a consignar escrito de contestación a la demanda, en el cual admitió la existencia de un contrato de arrendamiento entre su defendido y el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, así como la consignación arrendaticia del canon de arrendamiento, cuyo pagos fueron retirados por el demandante, por lo que –a su decir-señaló que los mismos deben considerarse válidos, oportunos y con plenos efectos liberatorios de las obligaciones. Asimismo, negó, rechazó y contradijo que su representado haya dejado de cumplir sus obligaciones como arrendatario, ni que haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento, y que en el caso de que sean considerados extemporáneos, el demandante los convalidó al proceder a retirarlos; además, negó, rechazó y contradijo que el demandada estuviera en la obligación de pagar incremento alguno sobre los cánones de arrendamiento, al estar ello prohibido por la ley. Acto seguido, negó, rechazó y contradijo que en el local arrendado exista deterioro grave de las instalaciones, más allá del común propio del tiempo y de las reparaciones mayores que le corresponden al arrendador; además, negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento tenga validez jurídica, ya –que según su decir- nunca fue adaptado a la nueva ley especial, afirmando así, que el mismo al ser ilegal, no puede su representado tener obligación de cumplirlo. Finalmente, impugnó la estimación de la demanda, por ser temeraria y exagerada, además de omitirse los métodos utilizados para el cálculo del valor de las pretensiones procesales, señalando que el valor máximo en que podría ser estimada la demanda, es la cantidad de doscientos dieciséis céntimos (Bs. 0,216), sin ningún otro tipo de accesorios; y solicitó que la demanda sea declarada sin lugar con expresa condenatoria en costas a la parte actora.
Visto los términos controvertidos en el presente juicio anteriormente expuestos, esta juzgadora estima pronunciarse previamente al fondo del asunto, en lo que respecta a los distintos alegatos planteados por el apoderado judicial de la parte actora en su ESCRITO DE INFORMES presentado ante esta alzada, lo cual procede a realizar bajo los siguientes términos:

* De los hechos nuevos:
En el respectivo escrito de informes, el abogado en ejercicio HANS PARRA, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, señaló una serie de hechos no expuestos en el escrito libelar, manifestando a tal efecto lo siguiente: (i) que de la lectura al contrato de arrendamiento “(…) se lee que fue arrendado a una sociedad mercantil la cual fue disuelta (…)”; (ii) que en razón a que la supuesta empresa arrendataria se encuentra extinta “(…) constituye la extinción del contrato de arrendamiento (…)”; (iii) que los hechos controvertidos en el presente proceso, corresponde a “(…) la Falta (sic) de Pago (sic) de los Cánones (…) Abandono (sic) del Local (sic) Comercial (sic) (Galpón) (sic); y la extinción de la sociedad mercantil firmante del contrato y entones arrendataria (…)”;(iv) que “(…) de acuerdo a testimonio de un vecino el inmueble tiene más de 12 meses sin estar ocupado o en uso (…)”; y, (v) que al haberse extinguido la sociedad mercantil que –a su decir- es la arrendataria “(…) y al no existir cambio en la persona del contrato queda extinta la relación arrendaticia (…)”.
Ante tales circunstancias, quien la presente causa resuelve estima prudente precisar que los alegatos de hechos nuevos conciernen a hechos relativos al fondo de la causa, vale decir, aquellos que de acuerdo al debate o traba de la litis vienen a constituir el tema a resolver; por lo tanto, para que los mismos sean válidos y a fin de resguardar el derecho a la defensa de las partes, nuestra legislación ha señalado el límite de la oportunidad procesal para promoverlos, de modo que los alegatos de nuevos hechos no puedan producirse en cualquier fase y estado del proceso, así pues el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
Artículo 364.- “Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención ni las citas de terceros a la causa.”
Del contenido de dicha norma se desprende que los límites de la litis se fijan en el libelo de demanda y en la contestación de demanda, pues concluidos dichos plazos no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos relativos al fondo de la controversia; es el caso que, tal criterio ha sido reiterado por el Tribunal Supremo de Justicia en numerosas decisiones, a través de las cuales ha precisado que los únicos alegatos que se pueden esgrimir fuera del libelo y de la contestación, son aquellos relacionados con los hechos propios del proceso y no relacionados con el fondo de la controversia, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, tales como los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo pueden ser rebatidas en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del Juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso. (Vd. S Nº 443 SCC 30/07/2013).
Así las cosas, con apego a las consideraciones supra realizadas y en vista que de las actas que conforman el presente expediente, específicamente del escrito libelar, se desprende que la parte actora en tal oportunidad alegó expresamente que la relación arrendaticia fue con el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, y no con alguna sociedad mercantil; además, señaló que el desalojo peticionado era con fundamento en la presunta falta de pago y deterioro del inmueble arrendado, y no en la presunta extinción de la sociedad mercantil arrendataria y firmante del contrato; sumado a esto, indicó en el libelo que desde el año 2015, no se está realizando ningún tipo de actividad comercial en el inmueble arrendado, por lo que constituye un hecho nueva afirmar ante juzgado que el inmueble en cuestión “(…)tiene más de 12 meses sin estar ocupado o en uso (…)”. Consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que la parte actora procuró traer tales hechos nuevos al proceso fuera de la oportunidad procesal prevista para ello, por lo que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, se debe DESECHAR los alegatos en cuestión.- Así se establece.

* De la cualidad pasiva:
En el escrito de informes presentado ante esta alzado, el abogado en ejercicio HANS PARRA, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, señaló que de la lectura al contrato de arrendamiento “(…) se lee que fue arrendado a una sociedad mercantil la cual fue disuelta (…)”, asimismo, expuso que entre los hechos controvertidos en el proceso, en encuentra la “(…) la extinción de la sociedad mercantil firmante del contrato y entones arrendataria (…)”.Por su parte, las apoderadas judiciales de la parte demandada, ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, manifestar en el escrito de observaciones a los informes presentado ante este juzgado, que por cuanto la parte actora pretende hacer ver que la accionada fue la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA EDUMIL D.E., C.A., y no su representado, se configura –a su decir- un motivo para declarar sin lugar la demanda por existir confusión en cuanto a la identidad de la parte demandada.
Con vista a lo antes expuesto, esta sentenciadora estima prudente revisar si el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, detenta o no cualidad para sostener el presente juicio, pues la legitimación a la causa o cualidad de las partes es un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa, el cual se encuentra estrechamente vinculado con la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa; así las cosas, esta juzgadora observa que en el libelo de demanda la parte actora pretende el desalojo de un local comercial ubicado en el lugar denominado “Las Minas, al lado de la zona industrial, kilómetro 14 de la carretera panamericana, margen derecho, en dirección Caracas-Los Teques, Municipios Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, el cual arrendado al ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, desde el 1º de marzo de 2009. Aunado a ello, de la revisión a los autos cursa a los folios 21-27, de la I pieza del expediente, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado sobre el referido inmueble, en el cual se observa expresamente lo siguiente:
“(…) Entre el señor ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNANDES (….) por una parte, quien a los efectos de este contrato se denominará ELARRENDADOR; y por la otra, la (sic) Ciudadano (sic) NORBERTO DE FREITAS ALVES (…) quien en lo adelante se denominará EL ARRENDATARIO, han convenido en celebrar como en efecto celebran a través del presente documento un contrato de arrendamiento (…)” (Resaltado añadido).

De lo transcrito, se observa sin lugar a dudas que el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, fue quien suscribió el contrato de arrendamiento objeto del caso de marras, de manera personal y no en representación de alguna persona jurídica, por lo que efectivamente ostenta la legitimidad para actuar en juicio; en consecuencia, quien aquí decide ineludiblemente debe concluir que la relación jurídico procesal se encuentra debidamente conformada, y por lo tanto se hace forzoso declarar IMPROCEDENTE los alegatos expuestos por las partes ante esta superioridad, referidos a la indeterminación y “confusión” de la cualidad pasiva del accionado.- Así se establece.
No obstante a ello, resulta alarmante para quien decide la actitud desplegada por el apoderado judicial de la parte actora, abogada en ejercicio HANS PARRA, quien a pesar de haber obtenido una sentencia en primera instancia (aquí recurrida) favorable a su defendido, siéndole conferido todo lo peticionado en el escrito libelar, pretende ante esta alzada alegar que el contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar no fue celebrado con la persona a quien demandó en principio y que además, dicha convención estaba ya extinguida en ocasión al cese de las actividades comerciales de una empresa ajena a la controversia, todo lo cual en un caso hipotético de ser cierto, conllevaría a una inexorable improcedencia de la acción, trayendo así un perjuicio a su poderdante. En virtud de ello, esta juzgadora no puede pasar por alto tal desempeño del prenombrado abogado, instándolo a que en futuras oportunidades tenga mayor cuidado y esmero en el estudio de las ciencias jurídicas, para así poder cumplir con una defensa adecuada de su representado, debiéndosele recordar que a tenor de lo establecido en el artículo 15 de la Ley de Abogados, el profesional del derecho “…tiene el deber de ofrecer al cliente el concurso de la cultura y de la técnica que posee; aplicarlas con rectitud de conciencia y esmero en la defensa; ser prudente en el consejo, sereno en la acción, y proceder con lealtad, colaborando con el juez, en el triunfo de la justicia…”.- Así se precisa.
De este modo, resuelto lo que precede y planteada como quedó la controversia en los términos antes señalados, esta juzgadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, pasa a examinar como punto previo, los distintos alegatos y defensas planteados por las partes en el decurso del proceso, para lo cual observa lo siguiente:
*En primer término, se observa que el defensor ad litem del ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, al momento de dar contestación a la presente acción, procedió RECHAZAR LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA, indicando a tal efecto, que la estimación hecho en el escrito libelar es exagerada y se omiten los métodos utilizados para el cálculo del valor de las pretensiones procesales, manifestando a su vez, que el valor debió determinarse conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, y por ello, estimar la demanda acumulando las pensiones de arrendamiento que se causarían en un (1) año; por consiguiente, indicó que el valor máximo en que podría ser estimada la acción es en la cantidad de DOSCIENTOS DIECISÉIS CÉNTIMOS (Bs. 0,216), sin ningún otro tipo de accesorios.
Al respecto, observa esta alzada que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:
“Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.” (Resaltado de esta alzada)
Como corolario de lo anterior, ha sido criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple; así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación. (Vid. Sentencia N° RH-496 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 14 de agosto de 2009, Exp. N° 2009-399). Ahora bien, se observa que el defensor judicial de la parte demandada, no solo alegó un nuevo hecho sino que en efecto dinamizo el proceso, advirtiendo que en vista de que el actor solicita el desalojo del inmueble arrendado por la presunta falta de pago del canon de arrendamiento, se debió estimar el valor de la demanda conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
En ese sentido, se considera necesario traer a colación lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia Nº 77, de fecha 13 de abril de 2000, caso: Paula Diogracia Lara de Zárate, contra Electricidad del Centro (ELECENTRO), en la cual estableció lo siguiente:
“(…)La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula:
“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes) –que hoy se reitera- estableció:
“Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros).
(…omissis…)
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b)Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil(…)”. (Resaltado arrendamiento)

Del criterio jurisprudencial supra transcrito, se desprende que en los juicios en los cuales se demande la resolución de contrato de arrendamiento por pensiones insolutas o cánones no cancelados, la cuantía debe fijarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas, si fuese pedido su pago. En el caso concreto, esta alzada observa que se demanda el desalojo de un local arrendado sobre la base de cánones insolutos, cuyo pago no se solicita, por lo que el actor debió estimar su pretensión en la suma de las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento; desprendiéndose que a los autos cursa CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTOcelebrado entre el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, sobre el inmueble objeto del litigio, ello por un lapso de cinco (5) años fijos, prorrogables automáticamente, contados a partir del 1º de marzo de 2009, según el contenido de lacláusula tercera (folios 21-27, I pieza del expediente).
Por consiguiente, visto que la presente acción fue intentada en fecha 3 de diciembre de 2018, se advierte que desde esta oportunidad hasta el vencimiento del contrato de arrendamiento, a saber, 1º de marzo de 2019, se encontraban por vencer los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2018, enero y febrero de 2019, y como quiera que de los elementos probatorios aportados por el demandante a los autos, se desprende que el último canon de arrendamiento aceptado entre las partes asciende a la cantidad de ONCE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.800,00), es por lo que de una simple operación aritmética, se observa que la presente acción de desalojo debió ser estimada en la suma de TREINTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 35.400,00),equivalente hoy en día a treinta y cinco céntimos (Bs. 0,35), que corresponde a la suma de las tres (3) pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento.
En tal sentido, visto que el cálculo de la cuantía en demandas que tengan que ver sobre la terminación del contrato de arrendamiento por pensiones insolutas, no puede ser establecida de forma caprichosa, como efectivamente sucedió en el presente asunto, es por lo que esta juzgadora en atención al contenido de la sentencia Nº 77, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 13 de abril de 2000, anteriormente transcrita, declara PROCEDENTE la impugnación a la cuantía libelar opuesta por el defensor ad litem del ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, al momento de dar contestación a la presente acción, por considerar la misma exagerada, y por lo tanto, se fija como la cuantía correcta del presente juicio, la cantidad de treinta y cinco céntimos (Bs. 0,35),equivalentes según a la Providencia Administrativa N° 0129, de fecha 3 de septiembre de 2018, proferida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (S.E.N.I.A.T.), publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria de la República Bolivariana de Venezuela, bajo el Nº 41.479, del 11 de septiembre de 2018, mediante la cual se reajustó la unidad tributaria a razón de 17,00 BOLÍVARES (Bs. 17,00 x 1 U.T.), a la cantidad de 0,020 unidades tributarias.- Así se establece.
*En este mismo orden, se desprende queel defensor judicial del demandado en su escrito de contestación, esgrimió la FALTA DE ADECUACIÓN DEL CONTRATO a las normas que rigen la materia de arrendamientos de inmuebles comerciales, indicando que en ocasión a ello el contrato de arrendamiento es “ilegal”; a tal efecto, es necesario señalar que la disposición transitoria primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, expresa lo siguiente:
“Primera. Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada de vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley (…)”. (Resaltado de este tribunal).

De lo que precede se evidencia que la referida ley exige la adecuación de los contratos de arrendamiento a las disposiciones establecidas; sin embargo, el incumplimiento de ello no acarrea la “ilegalidad” del contrato de arrendamiento como desacertadamente alegó la parte demandada, ya que para que una convención sea considerada ilegal, es necesario que se celebren acuerdos contrarios a ley o en contravención a alguna disposición legal, circunstancias que no fueron alegadas ni probadas en el presente juicio, sino por el contrario, se alegó de manera vaga e imprecisa la falta de adecuación del contrato de arrendamiento de marras con las disposiciones establecidas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin indicarse si quiera la existencia de alguna cláusula contractual pactada en contravención a una ley, al orden público o las buenas costumbres.
Además, para el momento en que entró en vigencia el mencionado Decreto-Ley, el contrato de arrendamiento objeto del juicio se encontraba renovado entre las partes, y como quiera que éstos no manifestaron su voluntad de modificarlo o de realizar otro convenio arrendaticio, aunado a que acorde con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, la contratación arrendaticia es ley entre las partes y debe ejecutarse de buena fe, obligando no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan del mismo, según la equidad, el uso o la ley, es por lo que mal puede considerarse una eventual nulidad de un contrato de arrendamiento por “ilegal” al no haberse adecuado a dicho Decreto-Ley, menos aún cuando dicho cuerpo legal, no prohíbe de forma expresa las demandas de desalojo de local comercial fundadas en un instrumento contractual que no hubiese sido adecuado a sus regulaciones; por consiguiente, esta juzgadora garantizando el derecho de accionar de todos los justiciable y el principio pro actione, considera forzosoDESECHAR del proceso el alegato en cuestión.- Así se precisa.

Resuelto lo anterior, este tribunal superior pasar a revisar el FONDO DEL ASUNTO controvertido, bajo las siguientes consideraciones:
Ahora bien, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras la parte actora persigue el DESALOJO de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el lugar denominado “Las Minas, al lado de la zona industrial, kilómetro 14 de la carretera panamericana, margen derecho, en dirección Caracas-Los Teques, Municipios Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, quien decide considera prudente pasar a analizar la norma que regula las acciones de esta naturaleza, a saber, el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.(Negrillas de este tribunal)

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprenden numerosas causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento; a saber, que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento, que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal, que haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, entre otros; todo ello sin hacer distinción alguna entre un contrato celebrado a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.
Precisado lo anterior y adentrándonos al caso de marras, observamos que la parte actora en su escrito libelar señaló –entre otras cosas- que el arrendatario, ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, no ha cancelado el canon de arrendamiento desde el mes de noviembre del año 2012; asimismo, indicó que el inmueble objeto de la presente controversia se encuentra deteriorado por el abandono del cual ha sido objeto, ya que desde el año 2015, no se ha realizado –según su decir- ninguna actividad comercial en el mismo; y que además, el accionado ha incumplido con las cláusulas 1º, 2º, 3º, 6º, 15º y 16º del contrato de arrendamiento. Por consiguiente, fundamentó su pretensión en las causales previstas en los literales “a”, “c” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a grandes rasgos prevén como causales de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal y, que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley o al contrato.
De esta manera y precisado lo anterior, se procede a pronunciarse en primer término, sobre la FALTA DE PAGO invocada en el libelo de la demanda por el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, referente a un local comercial ubicado en Las Minas al lado de la Zona Industrial, km 14, carretera panamericana, dirección Caracas Los Teques, Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, señalando a tal efecto que el demandado ha dejado de cancelar la pensión locativa desde el mes de noviembre del año 2011, por lo que fundamentó su pretensión en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a grandes rasgos prevé como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
Partiendo de ello, resulta oportuno indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que: “El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella (…)”. (Resaltados de esta alzada). De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que el demandado, se encontraba obligado a realizar el pago acordado con el actor por concepto del arrendamiento convenido entre las partes.
Aunado a ello, la norma sustantiva civil señala a su vez que el arrendatario tiene la obligación de pagar (artículo 1.592 del Código Civil), lo cual se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para el hoy recurrente, un obligación de hacer ante la parte actora arrendadora, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora a los fines de demostrar la procedencia de tal causal, observa que cursa en el presente expediente, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTOcelebrado entre el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el lugar denominado “Las Minas”, al lado de la zona industrial, kilómetro 14 de la carretera panamericana, margen derecho en dirección Caracas-Los Teques, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, ello por un lapso de cinco (5) años fijos, prorrogables automáticamente, contados a partir del 1º de marzo de 2009; en cuya cláusula segunda se desprende textualmente lo siguiente (folios 21-27, I pieza del expediente):
“(…) SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual se ha convenido en la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 6.000,00), para el primer año y los sucesivos años se ajustará de mutuo acuerdo entre las partes o en base al IPC. EL ARRENDATARIO se obliga a pagar el canon de arrendamiento con toda puntualidad al vencimiento de cada mes (…)”

Con vista a ello, se desprende la obligación del arrendatario respecto al pago de los cánones de arrendamiento con toda puntualidad al vencimiento de cada mes, el cual se previno inicialmente en la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.0000,00); sin embargo, de la revisión a los autos se observa que fue acompañado al escrito libelar, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente signado con el No. D-2011-018, según nomenclatura del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, contentivo de las consignaciones arrendaticias realizadas por el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, a favor del ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES (insertas a los folios 16-58, I pieza), por una cantidad de ONCE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.800,00) cada una, evidenciándose que el hoy demandante retiró las cantidades consignadas a su favor para el mes de diciembre del año 2011, todo lo cual permite afirmar que al ser aceptados tales pagos por el arrendador, el último canon de arrendamiento consentido entre las partes intervinientes en el presente proceso, asciendo a la suma de once mil ochocientos bolívares (Bs. 11.800,00) equivalente hoy en día a DOCE CÉNTIMOS (Bs. 0,12). Así las cosas, siendo que cursa en autos el contrato de arrendamiento del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia de dicha relación arrendaticia, quedando a su vez demostrada la obligación del arrendatario respecto al pago de los cánones de arrendamiento.- Así se precisa.
Ahora bien, en vista que el incumplimiento de tal obligación constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por el demandado en su condición de arrendatario, tal como se colige de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil; se observa de las actas que conforman el presente expediente, que el defensor ad litem del ciudadanoNORBERTO DE FREITAS ALVES, en la oportunidad para contestar la demanda se limitó únicamente a negar los hechos expuestos en el escrito libelar, sin promover algún medio probatorio que acreditara el cumplimiento de las obligaciones contraídas por su defendido. Aunado a ello, se observa que el prenombrado compareció ante esta alzada, procediendo a alegar en el respectivo escrito de informes, que en caso de ser cierto lo expuesto en libelo sobre la presunta falta de pago del canon de arrendamiento, la demanda fuese ocurrido –a su decir- en algún momento del año 2011“(…)por cuanto el demandante sabe perfectamente que el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES le ha estado depositando de manera constante hasta la presente fecha (…)” (subrayado añadido).
Sin embargo, de la revisión exhaustiva a los autos no cursa instrumento alguno que demuestre tales afirmaciones, por lo que no basta con el hecho de indicar que se encuentra cancelando el canon en cuestión mediante depósitos a favor del arrendador, sino que además debe probar tal circunstancia, y que ello lo está realizando bajo los términos pactado en el contrato que dio inicio a la relación arrendaticia, cuestión que no realizó el accionado en el presente asunto. Bajo tales razones quien aquí suscribe puede afirmar ateniéndose a lo alegado y probado en autos, que el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, aquí demandado, INCUMPLIÓ con la obligación de pagar la pensión de arrendamiento desde el mes de noviembre del año 2011; por lo que consecuentemente, se hace procedente la causal de desalojo invocada ante la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos, contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Seguidamente, respecto a los DETERIOROS MAYORES del inmueble dado en arrendamiento, se observa que la parte demandante alegó en su escrito libelar que en el local comercial dado en arrendamiento al ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES“(…) no se está realizando ningún tipo de actividad comercial desde el año 2015 y por ende, el local ha sufrido un abandono y deterioro en su infraestructura (…)”;ante lo cual puede afirmarse que a la parte actora le correspondía probar el acaecimiento de la causal invocada como fundamento de su pretensión, a saber, literal “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil. En otras palabras, recaía sobre el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, la carga de demostrar que el arrendatario(hoy demandado) le ocasionó al inmueble objeto del litigio, deterioros mayores que los provenientes del uso normal, observándose que la representación judicial de la parte actora, promovió INSPECCIÓN JUDICIAL practicada por el tribunal de la causa en fecha 4 de marzo de 2021, de cuyas resultas (inserta al folio 159-160 del expediente), se observa que se dejó expresa constancia de lo siguiente:
“(…)Constituido el tribunal en la dirección antes señalada y estando el local objeto de la inspección cerrado, se procedieron a realizar los respectivos toques de Ley (sic) sin que contestara persona alguna, en tal sentido, se procede a dejar constancia únicamente sobre las condiciones del exterior del local, el cual presenta bastante signos de deterioro, pues se observa que el frisado de las paredes se encuentra levantado en muchas áreas, que las pinturas de las paredes está en malas condiciones así como la pintura de las rejas y el portón, que partes metálicas de las estructuras de la reja principal y el portón se encuentran oxidadas, que las pletinas con orificio del portón no tienen candados, que las canales se encuentran obstruidas por numerosas matas, escombros y tierra, que el extractor se encuentra completamente oxidado, e incluso el frente del local se encuentra lleno de matas (…)”. (Subrayado añadido)

De lo antes transcrito, se observa en la inspección judicial practicada por el tribunal de la causa, que el local objeto del litigio estaba cerrado y por lo tanto, no se pudo acceder al mismo a fin de verificar las condiciones en que se encuentra; no obstante, el a quo hizo constar únicamente las condiciones del exterior del inmueble. De esta manera, es oportuno advertir que la causal de desalojo invocada, hace referencia a los daños o deterioros mayores del inmueble, los cuales afectan principalmente a la propia estructura física del inmueble, graves en cuanto al inminente peligro que representan y a las secuelas que pueden producir; por lo tanto, para que se configure la causal de desalojo bajo análisis, es necesario determinar que el bien arrendado ha sufrido deterioros mayores y que éstos han sido ocasionados por el arrendatario o imputables al mismo, ya que en caso de estar en presencia de deteriores menores, como aquellos provenientes del uso normal del inmueble, se podría verificar es el incumplimiento del contrato por la falta de reparaciones a cargo del arrendatario (de ser el caso), pero no así la causal de desalojo contenida en el literal “c” del artículo 40, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por consiguiente, de la revisión al escrito libelar, se observa que el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, afirma que por cuanto en el local arrendado se encuentra en un estado de abandono, puede “presumir” un deterioro grave de las instalaciones del mismo. En tal sentido, constituyendo carga al actor de demostrar dichas afirmaciones, esta juzgadora observa que no cursa en autos, elemento probatorio alguno que acredite el abandono del inmueble arrendado, ya que de las resultas a la inspección judicial antes transcrita, se evidencia que el tribunal no pudo ingresar al local a fin de verificar el estado de sus instalaciones; además, a criterio de quien decide, las malas condiciones del frisado y la pintura de las paredes externas del inmueble, así como el óxido de las rejas y el portón, y la obstrucción de las canales de agua, no pueden ser consideradas como un deterioro mayor del bien provocado directamente por el arrendatario, sino en todo caso, un incumplimiento de conservar la cosa como un buen padre de familia.
En consecuencia, mal puede pretender el demandante que el juez base sus pronunciamientos en presunciones, dado que el mundo para las partes como para el juez lo constituyen las actas del expediente y lo que está fuera de él, no existe. Esta consideración emerge de dos reglas fundamentales del sistema procesal: (i) Lo que no está en las actas, no existe, no está en el mundo; y (ii) el de la verdad o certeza procesal, según el cual, toda actuación que conste en las actas del proceso se supone conocida por los litigantes. De esta forma, siendo que no surgen en el presente proceso suficientes elementos probatorios que hagan advertir el presunto abandono del inmueble arrendado, ni que el arrendatario haya ocasionado al bien deterioros mayores que los provenientes del uso normal, para dar lugar a la causal de desalojo, según el literal “c” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es por lo que resulta forzoso para esta alzada declarar IMPROCEDENTE la referida causal de invocada.- Así se establece.
Siguiendo con este orden de ideas, tenemos que la parte actora a su vez procedió a demandar al ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, por INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, específicamente las obligaciones contenidas en las cláusulas primera, segunda, tercera, sexta, décima quinta y décima sexta del contrato de arrendamiento; sin embargo, de la revisión a la sentencia recurrida se observa que el tribunal de la causa únicamente se pronunció sobre el incumplimiento de la parte demandada al contenido de la cláusula segunda del contrato. De esta manera, siendo que la situación de la parte demandada como apelante no puede ser desmejorada en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte (como sucede en el caso de marras), consecuentemente, esta alzada se encuentra impedida de analizar lo no resuelto por el a quo, procediendo únicamente a verificar el contenido de dicha cláusula segunda y el incumplimiento o no de la misma, bajo las consideraciones que a continuación se exponen:
Cursa en el presente expediente, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTOcelebrado entre el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el lugar denominado “Las Minas”, al lado de la zona industrial, kilómetro 14 de la carretera panamericana, margen derecho en dirección Caracas-Los Teques, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, en cuya cláusula segunda se desprende textualmente lo siguiente (folios 21-27, I pieza del expediente):
“(…) SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual se ha convenido en la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 6.000,00), para el primer año y los sucesivos años se ajustará de mutuo acuerdo entre las partes o en base al IPC. EL ARRENDATARIO se obliga a pagar el canon de arrendamiento con toda puntualidad al vencimiento de cada mes (…)” (subrayado añadido).

En este sentido, quien decide debe entonces precisar que las obligaciones y derechos establecidos por las partes contratantes, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (artículo 1.264 Código Civil), ello con el fin de mantener a éstas, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias; aunado a ello, como ya se dispuso ut supra, la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, generando en consecuencia un obligación de hacer, la cual es mantener el pago de los cánones de arrendamiento en los términos convenidos; circunstancia ésta además plasmada por el legislador en el artículo 14 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual textualmente indica lo siguiente:
Artículo 14.- “El arrendatario está en lo obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.” (Resaltado añadido).

Así las cosas, esta juzgadora observa que en el presente caso, ciertamente las partes interviniente en el juicio convinieron en la cláusula segunda del contrato, que el canon de arrendamiento fijado debía ser cancelado de manea mensual y con toda puntualidad al vencimiento de cada mes; cuyo efecto liberatorio –como ya se dijo- debió ser probado por la parte demandada, es decir, no bastaba con el hecho de indicar que se encontraba solvente en su obligación, sino que además debió alegar y probar que el pago del canon de arrendamiento lo estaba realizando bajo los términos pactados en el contrato que dio inicio a la relación arrendaticia.
En efecto, de la revisión a los autos quedó probado como anteriormente se indicó, que el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, aquí demandado, incumplió con la obligación de pagar la pensión de arrendamiento desde el mes de noviembre del año 2011, todo lo cual constituye un incumplimiento del contrato en cuestión, pues –se repite-la falta de pago del canon locativo acordado entre las partes correspondiente inexorablemente a una inobservancia de las obligaciones contraídas en el contrato privado de arrendamiento; por lo que consecuentemente, se hace procedente la causal de desalojo invocada ante la falta de pago de los cánones de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos, en atención al literal “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40, literales “a” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual prevé como causal de desalojo que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos e incumplido cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme al contrato; consecuentemente, este tribunal superior debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de DESALOJO interpuesta por el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES contra el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, y como consecuencia de ello, el prenombrado deberá DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL al demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial ubicado en el lugar denominado “Las Minas”, al lado de la zona industrial, kilómetro 14 de la carretera panamericana, margen derecho en dirección Caracas-Los Teques, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda.- Así se establece.

Por las razones antes expuestas, este juzgado superior declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio FRANCISCO ANDRÉS RODRÍGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 111.513, en su carácter para ese entonces de defensor ad litem de la parte demandada, ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de abril de 2021, la cual se MODIFICA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo; en consecuencia, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES, contra el prenombrado, y como consecuencia de ello, se ordena a la parte demandada a DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL al demandante, del inmueble objeto del presente juicio, ello conforme a los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
VII
DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio FRANCISCO ANDRÉS RODRÍGUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 111.513, en su carácter para ese entonces de defensor ad litem de la parte demandada, ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de abril de 2021, la cual se MODIFICA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo.
SEGUNDO: PROCEDENTE la impugnación a la estimación de la demanda, realizada por el defensor ad litem del ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, al momento de dar contestación a la presente acción, por considerar la misma exagerada, y por lo tanto, se fija como la cuantía correcta del presente juicio, la cantidad de TREINTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 0,35).
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano ERNESTO FERNANDO DE ABREU FERNÁNDES contra el ciudadano NORBERTO DE FREITAS ALVES, plenamente identificados en autos, bajo las causales previstas en losliterales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y por consiguiente, se ordena a la parte demandada a DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL al demandante, del inmueble objeto del presente juicio, constituido por un local comercial ubicado en el lugar denominado “Las Minas”, al lado de la zona industrial, kilómetro 14 de la carretera panamericana, margen derecho en dirección Caracas-Los Teques, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas del recurso.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve) y en el portal web: www.miranda.scc.org.ve.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veinticinco (25) días del mes de agosto del año dos mil veintiuno (2021). Años 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
ZBD/lag.-/
Exp. Nº 21-9722