TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARINO DE MIRANDA
CON SEDE EN GUATIRE
Guatire, 14 de Diciembre de 2021.
211º y 162º
Admitida como fue la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano ANA MARIA CAFORA y JOSE ANTONIO CAMPISI venezolanos, mayores de edad y Titulares de la Cédula de Identidad Nro. V- 12.477.868 y V- 9.416.320, abogados en ejercicios, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 86.739 y 88.414, respectivamente, en su carácter de apoderado judiciales de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA K-RONESE, C.A. debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 28 de Abril de 2006, bajo el No. 98, tomo 1311-A, quienes fungen como administradores de la sociedad mercantil GRANJA AVICOLA SAN FRANCISCO, C.A. debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda de fecha 12 de Noviembre de 1980, bajo el No. 91, tomo 245-A contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES KAV, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial Distrito Capital y estado Miranda en fecha 04 de Marzo de 2008, bajo el No. 31, tomo 18-A-2008, contenida en el expediente Nº 5412-21, y conforme lo dispuesto en el auto de admisión de dicha demanda, se abre el presente CUADERNO DE MEDIDAS para proveer con relación a la medida de secuestro solicitada por la parte actora.
Así, pues, a los fines de emitir pronunciamiento acerca de la cautelar solicitada este Tribunal OBSERVA:
PRIMERO: Plantea el apoderado judicial del actor en su libelo, en términos generales, lo siguiente:
1) Que en fecha 27 de Noviembre de 2012 nuestra representada suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES KAV, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial Distrito Capital y estado Miranda en fecha 04 de Marzo de 2008, bajo el No. 31, tomo 18-A-2008 representada por los ciudadanos CESAR JOSE ALVAREZ ROJAS y ALONSO ALBERTO OROPEZA PORRAS, venezolanos, mayores de edad y Titulares de la Cédula de Identidad Nro. V-4.597.037 y V- 17.476.305, respectivamente, un inmueble constituido por la planta baja de un (1) galpón, identificado con el No. 1, situado debajo de la oficinas principales de la sociedad mercantil GRANJA AVICOLA SAN FRANCISCO, C.A., ubicado en la carretera nacional Petare-Guarenas, Sector Mampote, kilómetro 23, en Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, con un área de construcción aproximada de doscientos veintidós metros cuadrados (222Mts2), tiene entrada independiente cuyas dependencias son: una (1) oficina, área de despacho, área de empaque, área de depósito, área con cavas de refrigeración, anden de carga y descarga y sala de expansión de empaque, así como las áreas e instalaciones adyacentes a la zona de carga y descarga, comedor y depósito
2) Que forman parte del contrato de arrendamiento, los siguientes equipos: Cava No. 1: Con una superficie de ocho metros de largo (8Mts.), por cuatro metros de ancho (4Mts.) y tres metros de alto (3Mts.), marca Coperlan Discus, serial No. ETO1J119815; Cava No. 2: Con una superficie de ocho metros de largo (8Mts.), por cuatro metros de ancho (4Mts.) y tres metros de alto (3Mts.), marca Coperlan Discus, serial No. ETO6K00160R; Cava No. 3: Con una superficie de ocho metros de largo (8Mts.), por dos metros setenta centímetros de ancho (2,70Mts.) y tres metros de alto (3Mts.), marca Coperlan Discus; un (1) tráiler de refrigeración de cuarenta pies (40”), marca Coperlan Discus, modelo 06DA537, un (1) equipo de aire acondicionado de cinco (5) toneladas, marca Carrie, serial 07105C00799, modelos SI. IM060; un (1) equipo de aire acondicionado tipo Split de 24.000BTU, marca Frigilux y un (1) equipo de aire acondicionado de ventana de 12.000BTU.
3) Dicho galpón le pertenecen a la sociedad mercantil GRANJA AVICOLA SAN FRANCISCO, C.A., antes identificada, como se evidencia de documento debidamente inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha treinta (30) de septiembre del años 2002, bajo el No. 40, Folios 153 al 156, Tomo 3, Protocolo Primero.
4) Que el contrato de arrendamiento tiene una vigencia de un (1) año, a menos que una de las partes notificará a la otra con treinta (30) días de anticipación, por lo menos al vencimiento, su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento
5) Que el contrato de arrendamiento mantendría su condición a plazo fijo o a tiempo determinado y que en caso de prórroga, esta sería de seis (6) meses cada una.
6) Que en fecha cinco (5) de enero de 2018, mediante correo electrónico, enviado por la ciudadana Teresa Carone, en su condición de Directora de COMERCIALIZADORA K-RONESE, C.A., como se evidencia de Acta de Asamblea de fecha veintiocho (28) de abril de 2006, que acompaño marcada con la letra “E”, a la dirección de correo electrónico de la arrendataria INVERSIONES KAV, C.A.: inversioneskav.02@gmail.com, que posteriormente fue formalizado mediante comunicación escrita de fecha diecinueve (19) de enero de 2018, se le notificó a la arrendataria INVERSIONES KAV, C.A., la decisión de mi representada COMERCIALIZADORA K-RONESE, en virtud de que una de las prórrogas estaba por vencerse y no había acuerdo entre las partes para la fijación de un canon acorde para ambas partes, lo cual fue aceptado por la arrendataria INVERSIONES KAV, C.A., como se evidencia de comunicación de fecha veintinueve (29) de enero de 2018, suscrita por la Dra. Rosa Virginia Durán, en su carácter de Gerente General, ratificado en fecha nueve (9) de abril de 2018, por la Dra. Rosa Durán, en su carácter de Gerente General, mediante la cuenta de correo electrónico de inversioneskav.02@gmail.com a la ciudadana teresacarone@hotmail.com.
7) Que la relación arrendaticia entre nuestra mandante y la demandada comenzó en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2012 y culminó en fecha veintiséis (26) de mayo de 2018, es claro que la misma duro cinco años (5) años y seis (6) meses, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la prorroga legal correspondiente seria de dos (2) años, prorroga ésta, que comenzó a correr al día siguiente inmediato después de vencido el contrato en referencia, es decir el veintisiete (27) de mayo de 2018 y que culminó el veintiséis (26) de mayo de 2020.
8) Queda claro que desde el veintisiete (27) de noviembre de 2012 al veintiséis (26) de mayo de 2018, existió una relación arrendaticia entre nuestra poderdante y la sociedad de comercio INVERSIONES KAV, C.A., de cinco (5) años y seis (6) meses. Que la arrendataria fue oportunamente notificada, sobre la decisión de mi representada de no prorrogar el contrato, decisión que fue expresamente aceptada por la arrendataria, decidiendo acogerse a la prórroga legal. Siendo evidente entonces que la arrendataria tenía derecho a una prórroga legal de dos (2) años, la cual feneció el veintisiete (27) de mayo de 2020 y, que a nuestra representada le asiste el derecho de exigir a la arrendataria, el cumplimiento de su obligación, es decir, la entregar del inmueble arrendado, libre de bienes no correspondientes a la relación arrendaticia y personas por haberse extinguido la vigencia del contrato y la respectiva prorroga legal. Ahora bien, por cuanto a la fecha no ha materializado la entrega del inmueble, a pesar de haber agotado las instancias extrajudiciales, para que procedan a entregar el inmueble en referencia, por el contrario hemos obtenido respuestas evasivas y una actitud contumaz a la letra del contrato suscrito por las partes.
9) Que la demandada se encuentra en mora desde hace dieciocho (18) meses y que la arrendataria fue notificada sobre la no prórroga del contrato con más de cuatro (4) meses de antelación a la culminación del contrato, lo cual fue expresamente aceptado por la hoy demandada INVERSIONES KAV, C.A., mediante comunicación de fecha veintinueve (29) de enero de 2018.
10) Que por todas las circunstancia de hecho y fundamento de derecho señalados es por lo que formalmente acudo para demandar el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, incluida la prórroga legal, por encontrarse vencido la prorroga legal y haber incumplimiento en la entrega del bien inmueble.
SEGUNDO: Acompaña al libelo los siguientes instrumentos:
1) Original de la solicitud de procedimiento administrativo ante la Unidad de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial del Ministerio para el Poder Popular del Comercio, el cual fue recibido según sello húmedo de fecha 08 de Noviembre de 2021, en el cual solicita autorizar el decreto de la medida cautelar de secuestro.
2) Copia del contrato de arrendamiento suscrito entre COMERCIALIZADORA K-RONESE, C.A. y la Sociedad Mercantil INVERSIONES KAV, C.A. debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 27 de Noviembre de 2012, bajo el No. 01, tomo 285 de los libros de autenticación.
3) Copia del documento de propiedad del inmueble debidamente inscrito ante el Registro Inmobiliario del Municipio Plaza del Estado Miranda de fecha 30 de Septiembre de 2002, bajo el No. 40, tomo 03.
4) Copia de correo electrónico enviado desde la dirección de correo teresacarone@hotmail.com a la dirección de correo electrónico inversioneskav.02@gmail.com de fecha 05 de Enero de 2018 en el cual se puede apreciar que se le indica su intención de rescindir el contrato de arrendamiento.
5) Copias de las comunicaciones libradas en fecha 20 de Enero de 2018 y 29 de Enero de 2018 proveniente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES KAV, C.A. donde se aprecia que la referida sociedad mercantil se acoge a la prorroga legal, comprometiéndose al cumplimiento con lo establecido en el contrato.
6) Copia simple del correo electrónico de inversioneskav.02@gmail.com a la dirección de correo de Teresa Carone Albanese en donde se aprecia que se acogieron a la prorroga legal y que harán entrega del bien inmueble una vez vencido el lapso.

TERCERO: Los apoderados judiciales de la parte actora solicitan en un escrito libelar presentado por ante la Unidad Distribuidora de la esta Circunscripción Judicial en fecha 08 de Diciembre de 2021 y ratificada la urgencia del caso en fecha 10 de Diciembre de 2021 se decrete MEDIDA CAUTELAR SECUESTRO alegando:
a) La existencia de un incumplimiento del contrato por haberse vencido el termino del mismo y haber gozado del lapso de la prorroga legal no han hecho entrega del inmueble.
b) Que por comunicaciones emanadas del arrendatario se acogieron a la prorroga legal y estaban comprometidos a la entrega del bien inmueble, situación que alega no se ha cumplido hasta la presente fecha.
Por su parte, en fecha 09 de Diciembre de 2021, la ciudadana ANA MARIA CAFORA D. y JOSE ANTONIO CAMPISI F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nos. V-12.477.868 abogado e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 86.739, juro la urgencia del caso, en vista que han transcurrido 18 meses sin que la parte demandada haga entrega del inmueble causándole daños y perjuicios a su cliente por no encontrarse en posesión del inmueble.
En relación con tal pedimento cautelar, este Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:
PRIMERA CONSIDERACIÓN: El artículo 585 del Código de Procedimiento Civil contiene los principios que rigen lo relativo a las medidas cautelares; en tal sentido, la norma en comento establece:
“Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama”.
Del texto transcrito se colige que para la procedencia de la medida cautelar deben estar llenos, de manera concurrente, los siguientes extremos:
1. Que exista presunción grave del riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo , y,
2. Que exista presunción grave del derecho que se reclama.
Así, se ha determinado que el “periculum in mora” constituye “la probabilidad de que el contenido del dispositivo sentencial pueda quedar disminuido en su ámbito económico, o de que una de las partes pueda causar un daño en los derechos de la otra, debido al retardo de los procesos jurisdiccionales (...)” (Rafael Ortiz Ortiz, “Introducción al Estudio de las Medidas Cautelares Innominadas, Tomo I, pág. 43).
Entonces, a los fines de precisar la existencia de este requisito en el caso de autos, el Juez debe determinar si en el proceso que se ha iniciado, en el caso bajo estudio y en vista a la causal de desalojo invocada en el escrito libelar el cual está fundamentado en el vencimiento de contrato por el uso de la prorroga legal, es importante destacar que la medida solicitada busca resarcir el presunto daño ocasionado por la demandada, con lo cual estamos en presencia en uno de los supuestos contenidos para que exista el periculum in mora.
A su vez, la doctrina ha definido el “fumus boni iuris” como la apariencia del buen derecho, es decir, la apariencia de certeza o de credibilidad del derecho invocado por la parte que solicita la medida.
En tal virtud, para el caso de autos, este Juzgador deberá determinar si el accionante es titular, al menos en apariencia, de los derechos en que se fundamenta su pretensión.
SEGUNDA CONSIDERACIÓN: Estima este juzgador que de los documentos que cursan en autos, surge la presunción del derecho que se pretende puesto que, de un lado, se desprende la condición del actor de propietario del inmueble de autos. Igualmente, se deriva el fundado temor del actor de que la permanencia del demandado en el inmueble puede ocasionar lesiones a su patrimonio.
En consecuencia, están llenos los requisitos previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, así como el requisito contenido en el Parágrafo Primero del Artículo 588 eiusdem, para que proceda el decreto de la medida cautelar solicitada. ASI SE DECLARA.

TERCERA CONSIDERACIÓN: Llenos como se encuentran los requisitos concurrentes para el decreto de la cautelar solicitada y para mayor sustento en relación con la interpretación normativa bajo estudio, véase el siguiente criterio de esta Sala de Casación Civil:
“…La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario si hubiere lugar a ello.”
Por su parte, el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil prevé a tenor del ordinal 7 que se decretará el secuestro de la cosa arrendada, por vencimiento del término del arrendamiento, siempre que el vencimiento de dicho término conste del documento público o privado que contenga el contrato.
Igualmente, también es criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia bajo Sentencia 1024 del 7 de septiembre de 2004, caso: María Teresa Gerardi de Díaz contra Elisenda Rodríguez García, la procedencia de este tipo de medidas de forma preventiva bajo la causal invocada, criterio reiterado recientemente con la promulgación de la novísima Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Además se evidencia que la parte demandante introdujo con anterioridad a la presentación de la demanda que da lugar a la presente actuaciones escrito solicitando autorización para decretar medida de secuestro ante la Unidad de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial del Ministerio para el Poder Popular del Comercio el cual fue debidamente recibido por el referido ente ministerial el 08 de Noviembre de 2021, sin haber un pronunciamiento por parte del referido organismo. Esto con la finalidad de dar cumplimiento a lo establecido en el en el artículo 41 literal L de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece lo siguiente:

Artículo 41: En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:

L. Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa (Negrita y Subrayado del Tribunal)

Entendiéndose con lo anteriormente indicado que se encuentra llenos los extremos contemplados en el precitado artículo, por lo cual este Órgano Jurisdiccional no tiene ningún impedimento para decretar la referida medida de secuestro preventiva solicitada. Así se decide.

En consecuencia, este Tribunal, pasa a decretar como en efecto DECRETA la siguiente MEDIDA:
1. Se ordena el SECUESTRO del inmueble objeto de la presente acción que por cumplimiento de contrato de arrendamiento, sobre un inmueble, constituidos por un (1) galpón, identificado con el No. 1, situado debajo de la oficinas principales de la sociedad mercantil GRANJA AVICOLA SAN FRANCISCO, C.A., ubicado en la carretera nacional Petare-Guarenas, Sector Mampote, kilómetro 23, en Jurisdicción del Municipio Plaza del Estado Miranda, con un área de construcción aproximada de doscientos veintidós metros cuadrados (222Mts2) y enmarcado dentro de los siguientes linderos: NORTE: Carretera Nacional Petare-Guarenas; SUR: Con terreno que son o fueron de la compañía anónima F&F internacional; ESTE: Anteriormente en una línea quebrada con la haciendo “La Estrella” hoy con la Autopista Petare-Guarenas y OESTE: Con la Autopista Petare-Guarenas.
2. Se ordena el Depósito del inmueble en la persona de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA K-RONESE, C.A., en su carácter de administradora de dicho inmueble y arrendadora de la presente relación arrendaticia, a saber, ciudadanos TERESA CARONE ALBANESE, MICHELE CARONE ALBANESE y JOSE CARONE ALBANESE, venezolanos, mayores de edad, solteros los dos primeros y casado el último, domiciliados en Caracas, Estado Miranda y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.117.177, V- 12.953.963 y V- 5.216.884, respectivamente.
3. En caso de requerirse el Depósito Necesario de bienes muebles existentes en el inmueble se designa Depositaria Judicial a la firma DEPOBIENES, C.A. en la persona de su apoderado, ciudadano CARLOS D’ASCOLI, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.657.217; y a los efectos del perito evaluador se designará oportunamente en el acto de la práctica de la medida.
Para la práctica de la medida aquí decretado se fija las _________________________________________________________________________ para lo cual quedan habilitadas las horas de despacho necesarias para la práctica de la misma. Igualmente se ordena librar oficio a la Policía del Estado Bolivariano de Miranda a los fines de que haga el acompañamiento policial necesario para la seguridad de este Órgano Jurisdiccional. Cúmplase.
LA JUEZ,

Abg. FABIOLA TERAN SUAREZ
SECRETARIO,

Abg.KEIBER PEREZ ACOSTA
En la misma fecha y como fue ordenado, se libró Oficio Nº_______ al a la Policía del Estado Bolivariano de Miranda.
SECRETARIO,

KEIBER PEREZ ACOSTA
FTS/KPA
EXP. Nº 5412-21