REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA 210º y 161º PARTE DEMANDANTE: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE Nº: Ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-5.308.332. Abogados en ejercicio JOSÉ ARAUJO PARRA y PEDRO DE JESÚS RONDÓN, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 7.802 y 71.026, respectivamente. Ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-14.098.431 y V-10.693.867, respectivamente. Abogados en ejercicio KEYU ABREU LEONETT y YORMAN GARCÍA MARTÍNEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 117.572 y 163.795, respectivamente. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (juicio principal) y RESOLUCIÓN DE CONTRATO (acumulado). 20-9678. I ANTECEDENTES. Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación que fue ejercido por el abogado en ejercicio JOSÉ ARAUJO PARRA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, contra la decisión proferida en fecha 23 de septiembre de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por resolución de contrato interpusiera la prenombrada contra los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE; y, CON LUGAR la reconvención planteada por la parte demandada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 9 de octubre de 2020, se le dio entrada fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Mediante auto dictado en fecha 10 de noviembre de 2020, se declaró vencido el término para presentar los informes, constando en autos que ninguna de las partes hizo uso de este derecho; asimismo, se dejó constancia de que comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia. Ahora bien, llegada la oportunidad para resolver el recurso de apelación ejercido, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación. II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA. (Juicio principal (atrayente): CUMPLIMIENTO DE CONTRATO) PARTE DEMANDANTE: Mediante libelo de demanda presentado en fecha 22 de octubre de 2013, los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, debidamente asistidos de abogado, procedieron a demandar ala ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente: 1. Que en fecha 6 de junio de 2013, suscribieron un contrato por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, quedado anotado bajo el Nº 011, Tomo 157 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, con la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, el cual constituye –a su decir- un verdadero contrato de venta con todas las características propias de un contrato de venta y no de un contrato preliminar donde las partes contratantes convinieron respecto a la cosa vendida y el precio, con la circunstancia que ahora ineludiblemente no pueden desconocer las partes que la vendedora recibió de los compradores parte del precio del inmueble objeto del contrato, por lo que –a su decir- independientemente de que las partes hubiesen calificado el referido contrato como opción de compraventa, lo cierto es que el mismo es un contrato de venta y aunque hayan establecido una posterior oportunidad para cumplir la formalidad ante el Registro correspondiente, no significa que la venta no sea perfecta desde el momento en que se llevó a cabo el acuerdo que contiene la manifestación de las partes de comprar y vender conforme a un precio determinado, del cual los compradores efectuaron un pago parcial a la vendedora. 2. Que en principio lo que se da en arras por parte de los compradores a la vendedora, se debe considerar como daños y perjuicios en caso de contradicción, puesto que la suma entregada –a su decir- es parte del precio y no debe considerarse como arras, y que de conformidad con la cláusula cuarta del contrato la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00) entregada por los compradores, fueron recibidos por la vendedora como parte del precio dela venta del inmueble, lo que constituye una venta con arras. 3. Que adeudan a la vendedora la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00) los cuales debían ser entregados al momento de la protocolización de la compra venta del inmueble en el Registro correspondiente, siendo que les fue aprobado un préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria convencional de primer grado por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) y una cantidad de trescientos diez mil bolívares (Bs. 310.000,00) aprobada a la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO en calidad de préstamo por la empresa PDVSA conforme al Plan de Ayuda para adquirir Vivienda (PAAV). 4. Que aun cuando el crédito hipotecario bancario les fue aprobado –a su decir- antes del 25 de septiembre de 2013, no fue sino hasta el 16 de octubre de 2013, que el Banco de Venezuela emitió el cheque correspondiente por haber recibido en esa oportunidad los recurso del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), lo cual no le es imputable a los compradores de conformidad con la Resolución No. 10 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y hábitat; por lo que procedieron el 17 de octubre de 2013 conjuntamente con los apoderados del referido banco a realizar la protocolización de compra venta del inmueble en cuestión, pero la vendedora no compareció , incumpliendo de este modo con la cláusula cuarta del contrato. 5. Fundamentaron la presente acción en los artículos 1.141, 1.474, 1.488, 1.264, 1.159, 1.167 y 1.161 del Código Civil. 6. Que por todo lo antes expuesto, demandan por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal, en cumplir con el contrato de venta convenido y suscrito entre su persona como vendedora y los presentantes como compradores, en el sentido de hacer la tradición del inmueble vendido en dicho documento mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad, en cuya oportunidad se deberá cumplir previamente con la obligación de pagar el saldo del precio adeudado; y que en caso de que cumpla, se ordene el Registro del fallo a dictarse a los fines de que les sirva de título de propiedad. 7. Estimaron la acción en la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) equivalentes a 7.476,33 U.T. 8. Por último, solicitaron que la presente acción fuera admitida y declarada en la definitiva con lugar con todos los pronunciamientos de ley. PARTE DEMANDADA: En la oportunidad de la contestación a la demanda seguida por cumplimiento de contrato, los apoderados judiciales de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, procedieron a señalar –entre otras cosas- lo siguiente: 1. Que admite como cierto que su representada celebró un contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 6 de junio de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, inserto bajo el No. 011, Tomo 157, con los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE; pero que rechazan y contradicen la demanda puesto que su representada cumplió a cabalidad con todas y cada una de sus cargas como vendedora, por lo que procedió el 5 de septiembre de 2013, a entregar a los prenombrados las diversas solvencias necesarias para la venta del inmueble, como lo son: a) Registro de Vivienda Principal Nº 0104205632, fechado 15 de septiembre de 2004; b) Boletín de Registro Inmobiliario Nº 39.173, Nº Catastral 02-03-04-01-80-00, de fecha 21 de febrero de 2013; c) Certificado de Solvencia de Inmuebles Urbanos Nº 81.593, Boletín Nº 39.173, emanado de la Dirección de Hacienda, Recaudación y Liquidación de la Alcaldía del Municipio Zamora en fecha 04 de marzo de 2013 y, d) Solvencia de Servicio de Agua Potable y Saneamiento Nº 314883, emanado de Hidrocapital el 9 de septiembre de 2013. 2. Que en la cláusula segunda del aludido contrato, se señaló “El plazo de esta opción de compra venta será de noventa (90) días continuos mas treinta (30) de prórroga contados a partir de la firma de esta opción de compra venta”, por lo cual, siendo que la firma del contrato se llevó a cabo el 6 de junio de 2013, ha de tenerse que el lapso legal de noventa (90) días para la firma del contrato de venta venció el 4 de septiembre de 2013 y la prórroga el 4 de octubre de 2013; tiempo éste durante el cual, su mandante se comunicó en varias oportunidades con los ciudadanos demandados a fin de finiquitar la firma del contrato de venta y su posterior protocolización sin obtener respuesta definitiva en cuanto a la fecha, alegando en distintas ocasiones que se había presentado diferentes inconvenientes en el Registro y con los diversos documentos provenientes del BANAVIH, señalando constantemente que se encontraban en trámite sin obtener respuesta satisfactoria, por lo cual advirtió a los compradores que si la firma del contrato se realizaba luego del 4 de septiembre de 2013, procedería a resolver el contrato por vencimiento del lapso para la firma, dando cumplimiento al contrato de opción de compraventa. 3. Que en fecha 14 de octubre de 2013, su mandante procedió a notificar a través de la Notario Público del Municipio Plaza del estado Miranda a los hoy demandados sobre la devolución del monto recibido en calidad de arras o garantía previa deducción de la cantidad prevista como cláusula penal convencional, en virtud de la resolución del contrato de opción a compraventa, respecto de lo cual la referida Notario dejó constancia de la negativa a firmar la notificación por parte de la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO. 4. Que por lo antes expuestos, solicitan se declare resuelto el contrato de opción de compra venta en cuestión y se le condene al pago de las costas procesales a los demandantes. (Juicio acumulado (atraído): RESOLUCIÓN DE CONTRATO) PARTE ACTORA: Mediante libelo de demanda presentado en fecha 11 de noviembre de 2013, los apoderados judiciales de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, procedieron a demandar a los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente: 1. Que su representada celebró un contrato de opción de compraventa con los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza-Guarenas del estado Miranda, en fecha 6 de junio de 2013, quedado anotado bajo el Nº 011, Tomo 157, cumpliendo –a su decir- a cabalidad con todas y cada una de sus cargas como vendedora. 2. Que en fecha 5 de septiembre de 2013, su representada procedió a entregar a los hoy demandados las diversas solvencias necesarias para la venta del inmueble, como lo son: a) Registro de Vivienda Principal Nº 0104205632, fechado 15 de septiembre de 2004; b) Boletín de Registro Inmobiliario Nº 39.173, Nº Catastral 02-03-04-01-80-00, de fecha 21 de febrero de 2013; c) Certificado de Solvencia de Inmuebles Urbanos Nº 81.593, Boletín Nº 39.173, emanado de la Dirección de Hacienda, Recaudación y Liquidación de la Alcaldía del Municipio Zamora en fecha 4 de marzo de 2013; y, d) Solvencia de Servicio de Agua Potable y Saneamiento Nº 314883, emanado de Hidrocapital el 9 de septiembre de 2013. 3. Que en la cláusula segunda del aludido contrato, se señaló “El plazo de esta opción de compra venta será de noventa (90) días continuos mas treinta (30) de prórroga contados a partir de la firma de esta opción de compra venta”, por lo cual, siendo que la firma del contrato se llevó a cabo el 6 de junio de 2013, ha de tenerse que el lapso legal de noventa (90) días para la firma del contrato de venta venció –a su decir- el 4 de septiembre de 2013 y la prórroga el 4 de octubre de 2013; tiempo éste durante el cual, su mandante se comunicó en varias oportunidades con los ciudadanos demandados a fin de finiquitar la firma del contrato de venta y su posterior protocolización sin obtener respuesta definitiva en cuanto a la fecha, alegando en distintas ocasiones que se habían presentado diferentes inconvenientes en el Registro y con los diversos documentos provenientes del BANAVIH, señalando constantemente que se encontraban en trámite sin obtener respuesta satisfactoria, por lo cual advirtió a los compradores que si la firma del contrato se realizaba luego del 4 de septiembre de 2013, procedería a resolver el contrato por vencimiento del lapso para la firma, dando cumplimiento al contrato de opción de compraventa. 4. Que en fecha 14 de octubre de 2013, su mandante procedió a notificar a través de la Notario Público del Municipio Plaza del estado Miranda a los hoy demandados sobre la devolución del monto recibido en calidad de arras o garantía, previa deducción de la cantidad prevista como cláusula penal convencional, en virtud de la resolución del contrato de opción a compraventa, respecto de lo cual la referida Notario dejó constancia de la negativa a firmar la notificación por parte de la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO. 5. Fundamentaron su acción en los artículos 1.133, 1.159 y 1.167 del Código Civil. 6. Que en atención a lo expuesto, solicitan la declaratoria de la procedencia de su pretensión, a saber: a) La resolución del contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 6 de junio de 2013 y, b) El pago de las costas procesales. 7. Por último, estimaron la demanda en la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00), equivalentes 7.476,63 U.T. PARTE DEMANDADA: Llegada la oportunidad de la contestación a la demanda intentada por resolución de contrato, la apoderada judicial de los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, procedió a exponer –entre otras cosas- lo siguiente: 1. Que ciertamente en fecha 6 de junio de 2013, sus representados celebraron un contrato con la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, y se encuentra inserto bajo el Nº 011, Tomo 157; pero que niega, rechaza y contradice en cada una de sus partes la demanda interpuesta, tanto en los hechos afirmados como en el derecho invocado, por no ser ciertos lo narrados. 2. Que el contrato objeto del presente juicio es un contrato de venta propiamente dicha, y no un contrato preliminar o promesa de contrato, ya que en el presente caso la venta es perfecta debido a que las partes contratantes convinieron respecto a la cosa vendida y el precio, con la circunstancia que ahora ineludiblemente no pueden desconocer las partes que la vendedora recibió de los compradores parte del precio del inmueble objeto del contrato, por lo que –a su decir- independientemente de que las partes hubiesen calificado el referido contrato como opción de compraventa, lo cierto es que el mismo es un contrato de venta y aunque hayan establecido una posterior oportunidad para cumplir la formalidad ante el Registro correspondiente, no significa que la venta no sea perfecta desde el momento en que se llevó a cabo el acuerdo que contiene la manifestación de las partes de comprar y vender conforme a un precio determinado, del cual los compradores efectuaron un pago parcial a la vendedora. 3. Que ninguno de los supuestos previstos en los artículos 1.481 y 1.482 del Código Civil se configura en el caso que nos ocupa por encontrarse suficientemente capacitadas para llevar a cabo la operación de compra venta que se suscribió. 4. Que el bien objeto de la venta llena los extremos previstos en el artículo 1.155 del Código Civil, consistente en un inmueble constituido por una vivienda y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguidas ambas con el Nº 80, el cual forma parte del Parque Residencial La Muralla, cuarta etapa (La Muralla IV) situado en el sector II, parte del fundo denominado Hacienda Los Naranjos, en jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora el estado Mirada, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en la cláusula primera del contrato en cuestión. 5. Que respecto al precio, la vendedora declaró recibir de los compradores la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.240.000,00) y que la cantidad restante debía ser pagada y conforme fue pactado en la parte final de la cláusula cuarta el contrato, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante un crédito de FAO por el Banco de Venezuela. 6. Que en el presente caso los compradores adeudaban a la vendedora la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00) los cuales debían ser entregados al momento de protocolización de la compra venta, y que siendo que a los mencionados compradores le fue aprobado un préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria convencional de primer grado por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), provenientes del FONDO DE AHORRO OBLIGATORIO PARA LA VIVIENDA (FAOV)antes del 25 de septiembre de 2013, y la cantidad restante, es decir TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 310.000,00), fue aprobada a la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO, en calidad de préstamo por la empresa PDVSA Petróleos de Venezuela S.A., conforme al Plan de Ayuda para Adquirir Vivienda (PAAV), no fue hasta el 16 de octubre de 2013, que el Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, emitió el cheque por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), por cuanto –a su decir- no fue hasta esa fecha que se recibieron los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) lo cual no es imputable a los compradores, tal como lo establece la Resolución Nº 10 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. 7. Que los compradores y los apoderados del Banco de Venezuela, S.A., acudieron al Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 17 de octubre de 2013, con la finalidad de llevar a cabo la protocolización de la venta definitiva, lo cual no se realizó por la inasistencia de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, quien ese día manifestó –a su decir- que no asistiría al acto por encontrarse vencido el contrato. *Sumado a ello, se evidencia que el apoderado judicial de la parte demandada procedió a RECONVENIR a la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo que a continuación se precisa: 1. Que por los alegatos expuestos en la contestación de la demanda, donde se desprende que no incurrió en culpa alguna, es por lo que exige el cumplimiento del contrato cuya resolución pretende la parte actora ya que –a su decir- fue la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, quien incumplió la cláusula cuarta referida a la protocolización del documento definitivo de venta, y que llegada dicha oportunidad procederá a cumplir previamente con la obligación de pagar el saldo del precio a la vendedora mediante el crédito FAOV y el Plan de Ayuda para adquirir Vivienda (PAAV). 2. Que se condene a la demandante-reconvenida en entregarles el inmueble objeto de la demanda y poner en posesión del mismo a sus representados. 3. Que en caso de que la actora-reconvenida no cumpla voluntariamente con la tradición del inmueble, solicita que el tribunal ordene el registro del fallo a dictarse a fin de que sirva de título de propiedad, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previa consignación por parte de los reconviniente del saldo restante por concepto del precio de la venta a favor de la actora. Se deja constancia que en la oportunidad fijada por el tribunal para la CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN, la parte demandante-reconvenida, ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, no compareció por medio de si ni por medio de apoderado judicial alguno.- Así se precisa. III DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS. (Juicio principal: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO) PARTE DEMANDANTE: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora, ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales: Primero.- (Folios 23-25, cuaderno acumulado) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza-Guarenas del estado Miranda en fecha 6 de junio de 2013, quedando inserto bajo el No. 11, tomo 157 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría; mediante el cual la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, en su carácter de “LA VENDEDORA” se comprometió a vender a los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, en su condición de “LOS COMPRADORES”, un inmueble de su propiedad constituido por una vivienda y la parcela sobre la cual está construida, identificadas con el No. 80, el cual forma parte del Parque Residencial La Muralla, Cuarta Muralla IV, situado en el sector II, parte del fundo denominado Haciendo Los Naranjos, Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, en los siguientes términos y condiciones: “(…)SEGUNDA: El plazo de esta opción de compra venta será de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días de prorroga a partir de la firma de esta opción compra venta. TERCERA: El precio real estipulado y convenido para ambaspartes de esta Opción (sic) Compa-Venta (sic)es la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00). CUARTA: Para garantizar esta oferta de Opción (sic) Compa-Venta (sic), LOS COMPRADORES se compromete (sic) a entregar en calidad de arras a LA VENDEDORA la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) a la firma de la presente Opción (sic) Compa-Venta (sic) y la cantidad restante, es decir, QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00) serán cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante un Crédito (sic) de FAO por el Banco de Venezuela. QUINTA: En caso de que vencido el plazo de esta opción de compra no se llegare a celebrar la venta, por culpa o razones imputables a LOS COMPRADORES, LA VENDEDORA podrá de pleno derecho y sin notificación alguna dejar sin efecto jurídico el presente contrato, quedando en libertad de vender el inmueble a cualquier otro interesado; LA VENDEDORA retendrá para si la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,00) recibidos en calidad de arras o garantía, establecida en la cláusula cuarta, pactado comocláusula penal convencional; reintegrando en un lapso de quince (15) días continuos la cantidad de DOSCIENTOS DIECISEIS (sic) MIL BOLÍVARES (Bs. 216.000,00) del monto mencionado en la cláusula cuarta a LOS COMPRADORES. Y en caso de que vencido el plazo de esta opción de compra no se llegare a celebrar la venta, por culpa o razones imputables a LA VENDEDORA este se obliga a devolver en un plazo de quince (15) días continuos la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) recibidos en calidad de arras o garantía, establecida en la cláusula cuarta, más una cantidad igual de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,00) a título de indemnización por daños y perjuicios ocasionado pactos como cláusula penal convencional a LOS COMPRADORES (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original y le otorga pleno valor probatorio, ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento y resolución en el juicio acumulado), y como demostrativo de que en fecha 6 de junio de 2013, las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un bien inmueble constituido por una vivienda y la parcela sobre la cual está construida, identificadas con el No. 80, el cual forma parte del Parque Residencial La Muralla, Cuarta Muralla IV, situado en el sector II, parte del fundo denominado Haciendo Los Naranjos, Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, ello por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00),de los cuales los futuros compradores cancelaron la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) en calidad de arras al momento de la autenticación del documento y, debían cancelar la cantidad restante mediante un crédito bancario al momento de la protocolización de la venta definitiva ante el Registro Público correspondiente, acordándose como tiempo de duración del presente contrato un lapso de noventa (90) días, más treinta (30) días de prórroga, plazo que comenzaría a transcurrir a partir de la firma del mismo. Aunado a ello, se observa que las partes acordaron que en caso de que no se llegare a celebrar la venta, por culpa o razones imputables a los compradores, la vendedora podría dejar sin efecto jurídico el contrato sin notificación alguna, previendo como cláusula penal en tal caso, la retención por parte de la vendedora de una cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00) de la suma entregada en calidad de arras o garantía, debiendo reintegrar el resto en un plazo de quince (15) días; y, en caso de que vencido el plazo de esta opción de compra no se llegare a celebrar la venta, por culpa o razones imputables a la vendedora, ésta estará en la obligación de devolverle a los compradores la cantidad entregada en calidad de arras, y cancelarle una cantidad de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00) por concepto de indemnización.-Así se establece. Segundo.- (Folios 26 y 27, cuaderno acumulado) en copia fotostática, dos (2) CÉDULAS DE IDENTIDAD Nos. V- 14.098.431 y V-10.693.867, cuya titularidad le corresponde a los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, respectivamente. Ahora bien, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio a las documentales antes identificadas; como demostrativas de la identidad de la parte actora en el proceso principal seguido por cumplimiento de contrato.- Así se establece. Tercero.- (Folios 28-59, cuaderno acumulado) Marcado con la letra “B”, en formato impreso, SENTENCIA JUDICIAL proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo de 2013, en el expediente No. 2012-000274, descargada de la página web del máximo tribunal; y marcado con la letra “C”, en formato impreso, RESOLUCIÓN No. 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 5 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013. Ahora bien, revisado el contenido de las documentales en cuestión, quien aquí suscribe estima que las mismas no constituyen un elemento probatorio como tal, motivado a que éstas de ser de conocimiento público, quien aquí suscribe tiene pleno conocimiento por el ejercicio propio de sus funciones, razón por la cual se desechan del proceso y no se les confiere ningún valor.- Así se precisa. Cuarto.- (Folio 60, cuaderno acumulado) Marcado con la letra “D”, en copia fotostática, CONSTANCIA DE RECEPCIÓN No. 8 expedida por el Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 25 de septiembre de 2013, identificada con el número de trámite: 237.2013.3.7060, en la cual se hace constar lo siguiente: “Presentante: NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO (…) Naturaleza del Acto Jurídico: Venta, Hipoteca 1er Grado y Hipoteca 2do Grado. Fecha de otorgamiento Lunes 30 de Septiembre (sic) de 2013. Sin traslado. Recaudos entregados Documento (sic) de Identidad (sic), Registro de Vivienda Principal, Registro de Información Fiscal, Certificado de Solvencia Municipal y Certificado de Solvencia de Agua (…)”.Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue impugnada por la parte contraria, es por lo que esta juzgadora la tiene como fidedigna de su original, y lo tiene como demostrativo de que en fecha 25 de septiembre de 2013, la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO, presentó ante el Registro Público del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, los documentos anteriormente señalados para la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción cuyo cumplimiento se persigue en el juicio principal.- Así se establece. Quinto.- (Folios 61-70, cuaderno acumulado) en copia fotostática, PROYECTO DE DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA sellado por la Gerencia de Documentación de Créditos Hipotecarios del Banco de Venezuela en calidad de haber sido revisado; a través del cual se desprende la venta del inmueble objeto del presente juicio por la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, a los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE , constituyéndose a su vez, hipoteca de primer grado sobre el mismo a favor del operador financiero, Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue impugnada por la parte contraria, es por lo que esta juzgadora estima que la misma debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión que los futuros compradores del inmueble objeto del litigio, tenían la intención de cumplir con su obligación de pagar a favor de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, la cantidad del precio restante acordado en el contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento persiguen ante la oficina de Registro Público, ello a los fines de finiquitar la venta de inmueble sobre el cual recayó dicho contrato, pues obtuvieron el documento definitivo de compra venta con constitución de garantía hipotecaria sobre el mismo.- Así se precisa. Sexto.- (Folios 71-84, cuaderno acumulado) en copia fotostática, INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Juzgado del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de octubre de 2013, previa solicitud de los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, en la siguiente dirección: “Centro Comercial Oasis Center, piso 2, local L-2, Registro Público del Municipio Zamora del Estado (sic) Miranda”, en cuya oportunidad hizo constar lo siguiente:“(…) AL PRIMERO: El Tribunal deja expresa constancia que estando constituido en el referido Registro Público se hizo presente un ciudadano que se identifico (sic) como LUIS FRANCISCO VALERA RANSSEN (…) quien dijo ser apoderado del Banco de Venezuela S.A., Banco Universal y exhibe copia de documento poder (…) se hizo presente en las instalaciones del referido Registro Público un ciudadano de nombre JOSE SANGRONI (…) quien se identifica como apoderado de Petroleos(sic) de Venezuela C.A. (PDVSA) (…) En este estado se deja constancia que la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNANDEZ LAGO no se hizo presente en el referido Registro donde en este momento nos encontramos constituidos. Por último, se deja constancia que conjuntamente con este tribunal se encuentran en las instalaciones del Registro Público del Municipio Zamora del Estado (sic) Miranda los solicitantes de la presente inspección ocular NOELIA CASTRO DE MACHADO y JOSE ALEXANDER MACHADO KAJALE (…)”.Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue impugnado en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que en fecha 17 de octubre de 2013, se constituyeron en la oficina del Registro Público del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, en su carácter de compradores, así como los representantes del Banco de Venezuela S.A., Banco Universal y Petróleos de Venezuela C.A. (PDVSA), en su condición de acreedores hipotecarios. Asimismo, se hizo constar que el acto de protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto de litigio no se llevó a cabo por incomparecencia de la futura vendedora, ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO.- Así se establece. Aunado a ello, es preciso advertir que los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, actúan como parte demandada en el juicio acumulado seguido por resolución de contrato, por lo que se hace preciso advertir que llegada la oportunidad para contestar la demanda incoada en su contra, consignaron las siguientes documentales: Segundo.- (Folios 107-161, I pieza) Marcado con la letra “B”, en formato impreso, SENTENCIA JUDICIAL proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo de 2013, en el expediente No. 2012-000274, descargada de la página web del máximo tribunal; marcado con la letra “C”, en formato impreso, RESOLUCIÓN No. 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 5 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013; marcado con la letra “D”, en copia fotostática, CONSTANCIA DE RECEPCIÓN No. 8 expedida por el Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 25 de septiembre de 2013, identificada con el número de trámite: 237.2013.3.7060; en copia fotostática,PROYECTO DE DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA sellado por la Gerencia de Documentación de Créditos Hipotecarios del Banco de Venezuela en calidad de haber sido revisado; a través del cual se desprende la venta del inmueble objeto del presente juicio por la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO,a los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE , constituyéndose a su vez, hipoteca de primer grado sobre el mismo a favor del operador financiero, Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal; y, marcado con la letra “E”, en copia fotostática, INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Juzgado del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de octubre de 2013, previa solicitud de los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, en la siguiente dirección: “Centro Comercial Oasis Center, piso 2, local L-2, Registro Público del Municipio Zamora del Estado (sic) Miranda”. Ahora bien, con respecto a las documentales en cuestión, se observa que las mismas fueron promovidas en el juicio principal anteriormente identificadas, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa. Abierto el juicio a pruebas los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO MÉNDEZ y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, promovieron los siguientes medios probatorios: .-Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, específicamente de las documentales consignadas junto al escrito libelar identificadas con las letras “A” hasta la “E”; en tal sentido, es preciso aclarar que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la Legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se establece. Único.- (Folios 203-207, cuaderno acumulado) en original, SOLICITUD DE CRÉDITO firmado y sellado en fecha 30 de julio de 2013, por la Gerencia de Riesgo Estandarizado del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, en la cual se desprende que los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO MÉNDEZ y JOSE ALEXANDER MACHADO KAJALE, solicitaron en fecha 21 de junio de 2013, un crédito por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), para la adquisición de una vivienda, con el estatus de “APROBADO”. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue impugnada por la parte contraria, aunado a que su contenido puede ser ratificado con las resultas de la prueba de informes solicitada al Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal (insertas a los folios 74, 79 y 80, II pieza), es por lo que esta juzgadora le confiere pleno valor probatorio a la probanza en cuestión, ello como demostrativo de que los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO MÉNDEZ y JOSE ALEXANDER MACHADO KAJALE, solicitaron la aprobación de un crédito destinado a la adquisición de vivienda en fecha 21 de junio de 2013, por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), el cual para el mes de julio de 2013, se encontraba aprobado.- Así se precisa. .- PRUEBA DE INFORMES: Se observa que en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandante en el juicio principal promovió prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello la partepromovente solicitó se oficiara al Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, a fin de “…solicitar fecha de aprobación crediticia por nuestra representada…”, sin embargo, el tribunal de la causa mediante auto de fecha 21 de noviembre de 2017 (inserto al folio 38, II pieza) ordenó librar oficio a la SUPERINTENDENCIA DE INSTITUCIONES BANCARIAS (SUDEBAN), con la finalidad de que informara al tribunal: “(…) status del crédito solicitado por los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSE ALEXANDER MACHADO KAJALE (…) con ocasión a una compra-venta de un inmueble propiedad de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ (…) y en caso de haber sido aprobado indique el monto y fecha, así como si el mismo se hizo efectivo (…)”. Ahora bien, de la revisión a los autos se observa que se recibió informe de las siguientes instituciones bancarias: Banco Nacional de Crédito, Banco Fondo Común, Venezolano de Crédito, 100% Banco, Citibank, Banco Exterior, Banco Internacional de Desarrollo, Banco Plaza, Bancrecer, Banesco, Bancaribe, Bicentenario, Alcaldía de Caracas, Banco Agrícola de Venezuela, Banco Provincial y Bandes (cuyas resultas están insertas a los folios 44, 46-51, 53-57, 60, 61, 77, 86, 88, 90 y 110, II pieza), quienes indicaron que los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, no han solicitado crédito alguno en esa institución; por lo tanto, al no aportar elemento probatorio alguno para la resolución del presente juicio, se desechan del presente proceso.- Así se precisa. No obstante a ello, cursa a los autos oficio proveniente del BANCO DE VENEZUELA, S.A., BANCO UNIVERSAL(resultas insertas a los folios 74 y 79-80, II pieza), en el cual se deprende textualmente que el remitente hizo saber al a quo que: “(…)le indicamos que de acuerdo a información suministrada por el Área (sic) De (sic) Crédito (sic) Hipotecario (sic), efectivamente la ciudadana Noelia Josefina Castro Méndez, cedula (sic) de identidad V-14.098.431, realizo (sic) crédito hipotecario para adquisición de Compra-Venta (sic) de la ciudadana Tatiana Asunción Hernández, cedula (sic) de identidad V-5.308.332.Cumplimos con informarles que en fecha 31 de julio del año 2013, dicho crédito fue aprobado por un monto de Bs. 250.000,00, a 30 años de plazo, asimismo les indicamos que en fecha 14 de enero del año 2014, la cual fue desistida, el mismo se encuentra en proceso de demanda (…)”; y en virtud que ello guarda estrecha relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a la probanza bajo análisis, ello como demostrativo de que ciertamente la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO MÉNDEZ, solicitó un crédito hipotecario para adquirir una vivienda ante dicha institución bancaria, el cual fue aprobado en fecha 31 de julio de 2013, es decir, dentro del plazo de vigencia del contrato de opción a compra venta objeto del presente litigio.- Así se precisa. PARTE DEMANDADA: Conjuntamente al escrito de contestación a la demanda principal seguida por cumplimiento de contrato, el apoderado judicial de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, no consignó ninguna documental; sin embargo, por cuanto la prenombrada actúa como parte actora en el juicio acumulado seguido por resolución de contrato, se hace preciso advertir que conjuntamente al escrito libelar en cuestión, consignó las siguientes documentales: Primero.- (Folios 7-9, I pieza) Marcado con la letra “A”, en original, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de octubre de 2013, inserto bajo el No. 20, Tomo 81 de los Libros de Autenticaciones; a través del cual se acredita a los abogados JOSÉ ARAUJO PARRA y PEDRO DE JESÚS RONDÓN, como apoderados judicial de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO. Ahora bien, en vista que el aludido documento no fue tachado por la parte contraria, esta juzgadora le confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de las circunstancias supra referidas.- Así se precisa. Segundo.- (Folios 10-14, I pieza) Marcado con la letra “B”, en copia certificada, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza-Guarenas del estado Miranda en fecha 6 de junio de 2013, quedando inserto bajo el No. 11, tomo 157 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría; mediante el cual la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, en su carácter de “LA VENDEDORA” se comprometió a vender a los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, en su condición de “LOS COMPRADORES”, un inmueble de su propiedad constituido por una vivienda y la parcela sobre la cual está construida, identificadas con el No. 80, el cual forma parte del Parque Residencial La Muralla, Cuarta Muralla IV, situado en el sector II, parte del fundo denominado Haciendo Los Naranjos, Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovidael juicio principal anteriormente identificada, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa. Tercero.- (Folios 18, I pieza) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática, REGISTRO DE VIVIENDA PRINCIPAL expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) en fecha 6 de agosto de 2005, signado con el No. 0104205632, correspondiente al inmueble ubicado en la cuarta etapa, sector 02, Conjunto Residencial La Muralla II, casa No. 08, Hacienda Los Naranjos, Guatire, Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, cuya titularidad le corresponde a la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO; y, marcado con la letra “D”, en original, BOLETÍN DE REGISTRO INMOBILIARIO expedido por la Dirección Municipal de Catastro del Registro del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de febrero de 2013, del cual se desprende que el inmueble ubicado en la cuarta etapa, sector 02, Conjunto Residencial La Muralla II, casa No. 08, Hacienda Los Naranjos, Guatire, Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, cuya titularidad le corresponde a la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, se encuentra registrado bajo el No. 02-03-04-01-80-00. Ahora bien, en vista que los documentos públicos administrativos antes descritos no fueron impugnados ni desvirtuados en el decurso del proceso, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio, como demostrativos de que el inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio, se encuentra inscrito ante la Dirección de Catastro y como vivienda principal.- Así se precisa. Cuarto.- (Folio 19, I pieza) Marcado con la letra “E”, en copia fotostática, CERTIFICADO DE SOLVENCIA DE INMUEBLES URBANOS expedido por la Dirección de Hacienda, Recaudación y Liquidación adscrita a la Alcaldía del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 4 de marzo de 2013, correspondiente al inmueble propiedad de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, ubicado en las residencias La Muralla, etapa IV, cada No. 8. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo antes descrito no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que el inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio, se encuentra solvente ante la Dirección de Hacienda, evidenciándose además que dicha documental se encontraba en posesión de la prenombrada ciudadana en su condición de futura vendedora.- Así se precisa. Quinto.- (Folio 20, I pieza) Marcado con la letra “F”, en copia fotostática, SOLVENCIA DE SERVICIO DE AGUA POTABLE Y SANEAMIENTO expedido por HIDROCAPITAL en fecha 9 de septiembre de 2013, signada con el No. 314883, en la cual se hace constar que el suministro identificado con el No. 7007353, el cual está ubicado en el sector El Ingenio, Conjunto Residencial La Muralla IV, avenida Tres, casa No. 08, Guatire, Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, no presenta facturas pendientes de pago hasta la fecha 09/09/2013. Ahora bien, en vista que el documento ante descrito no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, obtuvo la solvencia de servicio de agua potable y saneamiento con respecto al inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta que dio lugar al presente juicio, en fecha 9 de septiembre de 2013, es decir, cuando habían transcurrido noventa y cinco (95) días del plazo acordado como vigencia del contrato.- Así se precisa. Sexto.- (Folios 21-31, I pieza) Marcado con la letra “G”, en original, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de octubre de 2013, previa solicitud de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, a los fines de notificar a los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, en la siguiente dirección: “(…) Urbanización Menca de Leoni, Bloque 33, Piso (sic) 4, Apartamento (sic) 406, Guarenas, Municipio Plaza del Estado (sic) Miranda (…)”; con el objeto de participarle a los referidos ciudadanos que “(…) resuelto como ha quedado el contrato de Opción (sic) de Compra (sic), suscrito en fecha 06 de junio de 2013 por ante esa Notaria, inserto bajo el Nº 011, tomo 57, como consecuencia del vencimiento del plazo establecido en la clausula SEGUNDA, y en cumplimiento de lo acordado en la cláusula QUINTA del referido contrato, se procede en el mismo acto a devolver el monto recibido en calidad de arras o garantía, previa deducción de la cantidad prevista como clausula penal convencional, mediante Cheque (sic) de Gerencia (sic) Nº 36915319, de fecha 09 de octubre de 2013, por monto de Doscientos (sic) Dieciséis (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs. 216.000,00), de Banesco, Banco Universal, emitido a nombre de la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO, antes identificada (…)”, evidenciándose que la notaría referida fue atendida en dicha oportunidad por la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO, a quien se le impuso de su misión, negándose a firmar la notificación y a recibir el cheque antes descrito. Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue tachado en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, como demostrativo de que en fecha 14 de octubre de 2013, la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, en su carácter de futura vendedora notificó a la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO, de la resolución del contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 6 de junio de 2013, así como la devolución de la cantidad de doscientos dieciséis mil bolívares (Bs. 216.000,00), por concepto de cláusula penal, derivado del incumplimiento del contrato imputable a los futuros compradores.- Así se establece. Séptimo.- (Folio 32, I pieza) Marcado con la letra “H”, en original, CHEQUE DE GERENCIA No. 6915819 girado contra la cuenta cliente No. 0134.0369.4921.2021.0001, del Banco BANESCO en fecha 9 de octubre de 2013, previa solicitud de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO, por la cantidad de DOSCIENTOS DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 216.000,00), por concepto de compra venta de inmueble. Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue impugnada por la parte contraria, este tribunal le confiere valor probatorio y la tiene como demostrativa de la intención de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, de devolver a la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO, la cantidad acordada por concepto de cláusula penal en el contrato de opción de compra venta objeto del litigio, previa deducción de la indemnización correspondiente por incumplimiento de los futuros compradores.- Así se establece. Abierto el juicio a pruebas la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, promovió los siguientes medios probatorios: Único.- (Folios 212-231, cuaderno acumulado) en copia certificada, ACTUACIONES insertas en el expediente No. 30-364, de la nomenclatura interna del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, seguido por resolución de contrato, el cual fuere acumulado al presente juicio, contentivo de los siguientes documentos: (a) Registro de Vivienda Principal; (b) Boletín de Registro Inmobiliario; (c) Certificado de Solvencia de Inmuebles Urbanos; (d)Solvencia de Servicio de Agua Potable y Saneamiento; (e)Notificación extrajudicial practicada por la Notaría Público del Municipio Plaza-Guarenas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de octubre de 2013; (f) Cheque de GerenciaNo. 36915819, girado contra la cuenta cliente No. 0134.0369.49.2120210001 en fecha 9 de octubre de 2013, con la mención de pagarse a la orden de la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO, por la cantidad de doscientos dieciséis mil bolívares (Bs. 216.000,00) solicitado por la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ. Ahora bien, con respecto a las documentales en cuestión, se observa que las mismas fueron promovidas junto al escrito libelar del juicio acumulado anteriormente identificadas, siendo entonces que ya sobre ellas se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa. .-EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS: De conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada en el juicio principal seguido por cumplimiento de contrato, promovió la prueba de exhibición de documentos; es el caso que, tal promoción fue inadmitida en fecha 16 de octubre de 2014, no constando en autos recurso de apelación alguno contra dicha negativa,consecuentemente quien aquí decide no tiene materia que valorar por cuanto no cursa en autos resulta alguna.- Así se establece. IV DE LA DECISIÓN RECURRIDA. Mediante sentencia proferida en fecha 23 de septiembre de 2019, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, dispuso lo que a continuación se transcribe: “(...) Así las cosas, no pasa inadvertido para este juzgador que el caso que nos ocupa, fue admitido el día 21 de noviembre de 2013, es decir, que ya se encontraba en vigencia el criterio que introdujo la Sala Civil para el 12 de junio de 2013, en la sentencia N° 116, que establece que el contrato de “opción” o “promesa bilateral de compraventa” se equipara a la venta pura y simple, siempre que se produzca el consentimiento de ambos contratantes y que estén presentes los elementos del precio y el objeto del contrato. En efecto, de una lectura al contrato reproducido en autos, no deja a lugar a dudas que las partes consintieron en el objeto del contrato así como en el precio, modalidad de pago y el plazo estipulado para que ello se realizara, acotando, que si bien las partes denominaron el contrato no es menos cierto que el que nos ocupa, trata de un contrato de venta, toda vez que los compradores no perdieron su derecho de compra del inmueble, debido a que las obligaciones que les imputan como incumplidas, supuestamente, no se encuentran bajo el marco de su responsabilidad, y es por ello, que no se ha podido protocolizar el documento definitivo, incluso, lo anterior deja esclarecido que no pueden resolverse este tipo de contratos unilateralmente, y así se establece. Aclarado lo anterior, y atendiendo al fondo del asunto, quedó demostrado en autos la relación contractual que une a las partes del juicio, y es en ese orden, que debe este sentenciador afirmar, sin temor a equívocos, que las partes de común acuerdo en la cláusula cuarta del contrato, establecieron que el saldo restante del precio total del inmueble sería cancelado mediante un crédito de la entidad bancaria del Banco de Venezuela, a saber, QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00), por lo cual, resulta transcendente citar lo establecido en el decreto Nro. 11, dictado por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, de fecha 5 de febrero de 2013, publicado en la Gaceta Oficial Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, que contiene políticas públicas que favorecen las modalidades de pago, financiamiento y créditos para la obtención de viviendas, el cual en su el artículo 1, dispone: (…) Corolario a ello, puede afirmarse que el presente caso es perfectamente subsumible en el decreto anterior, pues el inmueble objeto del contrato trata de una vivienda principal, tal y como quedó demostrado con el registro de vivienda principal emanado del Seniat, de igual manera, el aludido decreto comenzó a regir a partir del mes de febrero de 2013, el contrato fue suscrito en junio de 2013 y la demanda que nos ocupa, fue incoada por la ciudadana Tatiana Hernández, en fecha 11 de noviembre de 2013. Por otra parte, los contratantes consintieron, según la cláusula cuarta, en que el resto del pago [quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00)] sería pagado al momento de la protocolización a través de un crédito otorgado por el Banco de Venezuela, crédito que aprobó dicha entidad bancaria el día 31 de julio de 2013, es decir, dentro del plazo que fue establecido en la cláusula segunda del contrato, razones suficientes para llegar a la conclusión que los compradores están eximidos de responsabilidad contractual, pues el hecho de que no se haya elaborado el cheque o se hayan entregado los fondos dentro del plazo, no es imputables a ellos, sino al tercero, que en este caso es la entidad bancaria, pues tal y como quedó probado, el crédito fue aprobado –repito- para el 31 de julio de 2013, cumpliendo los compradores de esta manera con su obligación contractual en el plazo que fue estipulado, en consecuencia, sentenciador forzosamente debe declarar SIN LUGAR la demanda por motivo de resolución de contrato, y así se decide. DE LA RECONVENCIÓN En fecha 10 de noviembre de 2014, la representación judicial de la parte demandada, a través del escrito de contestación, también precedió a reconvenir a la parte demandante, bajo las siguientes afirmaciones de hecho: (…omissis…) En ese sentido, debe dejarse constancia que la parte demandante-reconvenida no dio contestación a la mutua petición planteada en su contra, razón por la cual, pasa este sentenciador a resolver la presente reconvención de la siguiente manera: En cuanto a la RECONVENCIÓN que fue propuesta, es preciso señalar que esta institución adjetiva se encuentra consagrada en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, que la regula, y que establece lo siguiente (…) En ese orden, la mutua petición consiste en que la reconvenida cumpla con el contrato de venta, ya que, y así quedó motivado en la presente decisión, los compradores (reconvinientes) no incumplieron con su obligación contractual. Por ello, este juzgador debe asentar que en autos quedó evidenciado que el crédito solicitado al Banco de Venezuela, fue aprobado dentro del plazo establecido en la cláusula segunda del contrato, es decir, en fecha 31 de julio de 2013, por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), lo que sumado a la cantidad dada por los compradores en la firma del contrato, arroja un monto de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 490.000,00), dejando un saldo pendiente de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00) de los OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), que estipularon las partes en el contrato como precio del inmueble ofrecido en venta. Es decir, de una operación aritmética simple restaba a los compradores pagar la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 310.000,00), cantidad que según las probanzas valoradas en autos, tales como la recepción del documento de venta emanada del Registro Inmobiliario del municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, la minuta que emitiera el Banco de Venezuela y la inspección judicial practicada por el Tribunal del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en Guatire, en fecha 17 de octubre de 2.013, en la cual el solicitante arguye para su evacuación para el mismo día de su requerimiento, (17 de octubre de 2013) es motivado a que fuere fijada la “…oportunidad para efectuarse la protocolización de la venta del inmueble…” de marras, circunstancia que fueron acogidas por el referido tribunal de municipio para practicar la inspección judicial ese mismo día y dejar constancia que en la mencionada oficina registral, se encontraba presente el ciudadano JOSÉ SANDRONI, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad número 12.400.011, quien es identificado como apoderado de Petróleos de Venezuela, C.A. (PDVSA), la cual aparece denominada como “LA ACREEDORA INSTITUCIONAL” quien iba a entregar a la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO, dos préstamos, denominados Inicial y complementarios, el primero por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.300.000,00) y el segundo por la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), presumiendo este sentenciador que no existe otro motivo distinto para que el apoderado judicial de dicha empresa estuviere presente en el día de otorgamiento del documento, es decir, el 17 de octubre de 2013, al igual que si se realiza una lectura al documento de venta que recibiera el registro, no intuye quien aquí suscribe, motivo distinto para que aparezca como garante hipotecario la empresa Petróleos de Venezuela C.A: (PDVSA), por lo cual, y al no existir un incumplimiento contractual que pueda imputársele a los compradores, la mutua petición planteada por cumplimiento de contrato, deberá prosperar en derecho, y será declarada CON LUGAR en la dispositiva del presente fallo, ordenándose a los compradores (demandados-reconvinientes) a cancelar la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00), y una vez acreditado el pago de dicho monto, la parte demandante-reconvenida proceda a otorgar el documento definitivo de venta ante la oficina de registro correspondiente, y así se decide. De igual manera, se deja establecido que si bien existe un cuaderno acumulado donde los hoy demandados-reconvinientes fungen como actores y la demandante como accionada, no es menos cierto que en aquél (cuaderno acumulado) se dan por reproducidos los alegatos que sostienen el juicio que nos ocupa, por lo cual, se hace innecesario reproducir tales alegatos, y así se establece. Finalmente, se deja establecido que con la entrada en vigencia de la reconversión monetaria (ver Gaceta Oficial Nº 41.446, decreto Nº 3.458 de fecha 25 de julio de 2018), a partir del día 20 de agosto de 2018, nuestra moneda sufrió un cambio, debiendo aplicársele a la cantidad condenada lo establecido en dicho decreto, es decir, QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00) deberán dividirse por CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) y ello será la cantidad a pagar (560.000/100.000=5,60), es decir, CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 5,60), y así se establece. -V- DISPOSITIVA Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, conforme a los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO interpusiera la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ contra los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSE ALEXANDER MACHADO KAJALE, ambas partes identificadas anteriormente en el presente fallo. SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada, ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSE ALEXANDER MACHADO KAJALE, contra la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ. TERCERO: Se ORDENA a la parte demandada-reconviniente a cancelar a la demandante-reconvenida la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00) hoy equivalentes a CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 5,60). CUARTO: Una vez cancelada y acreditada esa suma en autos, se condena a la parte demandante-reconvenida a otorgar el documento definitivo de venta a los demandados-reconvinientes, sobre un inmueble constituido por una vivienda y la parcela de terreno sobre la cual está construida, distinguidas ambas con el número ochenta (Nro. 80) el cual forma parte del Parque Residencial La Muralla, Cuarta Etapa (La Muralla IV), situado en el sector II, parte del fundo denominado Hacienda Los Naranjos, en Jurisdicción del municipio autónomo Zamora del estado Bolivariano de Miranda. QUINTO: En caso de no dar cumplimiento a la presente decisión, sírvase la misma para dar cumplimiento a lo ordenado en el presente dispositivo, ello, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. SEXTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante-reconvenida al pago de las costas procesales, por resultar totalmente vencida (…)”. V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida en fecha 23 de septiembre de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpusiera la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO contra los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE; y, CON LUGAR la reconvención planteada por la parte demandada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Ahora bien, es preciso indicar que en el presente asunto se encuentran acumuladas dos (2) causas, la primera intentada por cumplimiento de contrato de opción de compra venta seguido por los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE contra la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO; y la segunda, contentiva de la acción de resolución de contrato de opción de compra venta incoada por la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, contra los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE; en consecuencia, a los fines de verificar si el recurso de apelación en cuestión es o no procedente en derecho, quien aquí suscribe estima necesario analizar en primer lugar la pretensión atrayenteseguida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para lo que cual debe realizar las siguientes consideraciones: En el correspondiente escrito libelar, los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, procedieron a demandar por cumplimiento de contrato de opción de compra venta a la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, sosteniendo para ello que en fecha 6 de junio de 2013, suscribieron con la prenombrada un contrato por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, quedado anotado bajo el Nº 011, Tomo 157 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual constituye –a su decir- un verdadero contrato de venta con todas las características propias de un contrato de venta y no de un contrato preliminar, siendo entregado en ese acto como arras, la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00), los cuales serían imputados al precio definitivo, adeudando así un monto de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00) los cuales debían ser entregados al momento de la protocolización de la compra venta definitiva. Asimismo, indicado que les fue aprobado un préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria convencional de primer grado por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) y una cantidad de trescientos diez mil bolívares (Bs. 310.000,00) aprobada a la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO en calidad de préstamo por la empresa PDVSA conforme al Plan de Ayuda para adquirir Vivienda (PAAV), pero que a pesar de que el crédito hipotecario bancario les fue aprobado –a su decir- antes del 25 de septiembre de 2013, no fue sino hasta el 16 de octubre de 2013, que el Banco de Venezuela emitió el cheque correspondiente por haber recibido en esa oportunidad los recurso del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), lo cual no le es imputable a los compradores de conformidad con la Resolución No. 10 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y hábitat; por lo que procedieron el 17 de octubre de 2013 conjuntamente con los apoderados del referido banco a realizar la protocolización de compra venta del inmueble en cuestión, pero la vendedora no compareció , incumpliendo de este modo con la cláusula cuarta del contrato. Bajo tales afirmaciones, es por lo que demandan a la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal, en cumplir con el contrato de venta convenido, en el sentido de hacer la tradición del inmueble objeto del contrato mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad, en cuya oportunidad se deberá cumplir previamente con la obligación de pagar el saldo del precio adeudado; y que en caso de que cumpla, se ordene el Registro del fallo a dictarse a los fines de que les sirva de título de propiedad. Por su parte, llegada la oportunidad para la contestación a la demanda principal, la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, procedió a admitir como cierto que celebró un contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 6 de junio de 2013, ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, inserto bajo el No. 011, Tomo 157, con los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE; pero que rechaza y contradice la demanda puesto que cumplió a cabalidad con todas y cada una de sus cargas como vendedora, por lo que procedió el 5 de septiembre de 2013, a entregar a los prenombrados las diversas solvencias necesarias para la venta del inmueble, como lo son: a) Registro de Vivienda Principal Nº 0104205632, fechado 15 de septiembre de 2004; b) Boletín de Registro Inmobiliario Nº 39.173, Nº Catastral 02-03-04-01-80-00, de fecha 21 de febrero de 2013; c) Certificado de Solvencia de Inmuebles Urbanos Nº 81.593, Boletín Nº 39.173, emanado de la Dirección de Hacienda, Recaudación y Liquidación de la Alcaldía del Municipio Zamora en fecha 04 de marzo de 2013 y, d) Solvencia de Servicio de Agua Potable y Saneamiento Nº 314883, emanado de Hidrocapital el 9 de septiembre de 2013. Asimismo, señaló que por cuanto la firma del contrato se llevó a cabo el 6 de junio de 2013, ha de tenerse que el lapso legal de noventa (90) días para la firma del contrato de venta venció el 4 de septiembre de 2013 y la prórroga el 4 de octubre de 2013; tiempo éste durante el cual, procedió –a su decir- a comunicarse en varias oportunidades con los compradores a fin de finiquitar la firma del contrato de venta y su posterior protocolización sin obtener respuesta definitiva en cuanto a la fecha, alegando en distintas ocasiones que se había presentado diferentes inconvenientes en el Registro y con los diversos documentos provenientes del BANAVIH, señalando constantemente que se encontraban en trámite sin obtener respuesta satisfactoria, por lo cual advirtió a los compradores que si la firma del contrato se realizaba luego del 4 de septiembre de 2013, procedería a resolver el contrato por vencimiento del lapso para la firma, dando cumplimiento al contrato de opción de compraventa. Acto seguido, indicó que en fecha 14 de octubre de 2013, procedió a notificar a través de la Notario Público del Municipio Plaza del estado Miranda a los hoy demandantes sobre la devolución del monto recibido en calidad de arras o garantía previa deducción de la cantidad prevista como cláusula penal convencional, en virtud de la resolución del contrato de opción a compraventa, respecto de lo cual la referida Notario dejó constancia de la negativa a firmar la notificación por parte de la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO, por consiguiente, solicitó se declare resuelto el contrato de opción de compra venta en cuestión y se le condene al pago de las costas procesales a los demandantes. Vistos los términos planteadas en la presente controversia, esta juzgadora pasa a revisar el fondo del asunto controvertido, por lo que en primer lugar, procede a emitir pronunciamiento sobre la naturaleza del contrato que dio origen a este juicio, por cuanto en el libelo de demanda, los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, indicaron que “(…) en el presente caso nos encontramos ante un contrato de venta propiamente dicha, con todas las características propias del contrato de venta y no en un contrato preliminar, ante contrato, contrato preparatorio o promesa de contrato (…)” (resaltado añadido). Así las cosas, ha constituido un deber de todo juez de la República, revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Por ello, a fin de determinar la naturaleza del contrato sometido al conocimiento de esta juzgadora en el presente asunto, es oportuno reseñar los cambios jurisprudenciales que se han sucedido con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y sobre sí el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de venta; ello así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia sostuvo en sentencia Nro. 116, de fecha 12 de abril de 2005, el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una venta. Posteriormente, dicho criterio fue abandonado mediante sentencias Nro. 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y otro contra Desarrollos 209699, C.A.; y la Nro. 460, de fecha 27 de octubre de 2010 en el caso de Tomcar, C.A. Almacén contra la Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio; en las cuales se estableció lo contrario, al señalar que los contratos de opción de compra venta no debían considerarse una verdadera venta, sino contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio. No obstante, a través de sentencia Nro. 116, de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Río; la Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato. Siendo que dicho criterio quedo atrás, mediante la sentencia Nro. 878, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de julio de 2015, en el expediente No. 14-0662, caso: Panadería La Cesta de los Panes, C.A., en la que se estableció que no deben asimilarse indistintamente los contratos preliminares de compraventa con el contrato definitivo, pues con ello se desconoce la formación progresiva del contrato. Ahora bien, en el caso de marras se observa en primer lugar que la demanda principal fue presentada y admitida en fecha 22 de octubre de 2013, por lo que el criterio que se encuentra vigente es el establecido en decisión de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Río, conforme al cual deben considerarse los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, y no como un contrato preparatorio, siempre y cuando en el mismo se encuentren presentes los requisitos del contrato de venta, como lo son el consentimiento, objeto y precio. En segundo lugar se observa que, se trata de un contrato bilateral de opción a compra venta, en el que ambas partes dieron su consentimiento y se comprometieron a celebrar un contrato definitivo de venta, establecieron claramente el objeto y acordaron un precio, razón por la cual se considera que el contrato objeto del presente juicio debe valorarse como un contrato de compra venta.-Así se establece. Sentado lo que precede, vistos los términos de la presente controversia y revisadas todas las probanzas que fueron consignadas por las partes en el decurso del proceso, debe pasarse de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda seguida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sin embargo, antes de ahondar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester señalar que todo contrato tiene fuerza de ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley (artículo 1.159 del Código Civil); asimismo, cuando ambas partes se obligan recíprocamente en ocasión a un contrato –como sucede en el caso de marras–, esta convención se determina bilateral, en efecto, si hubiere incumplimiento de cualesquiera de las partes ante las obligaciones contraídas, la parte afectada puede solicitar el cumplimiento o en su defecto la resolución, tal y como así lo dispone el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor es el siguiente:“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”En tal sentido, partiendo de que el negocio jurídico que une a las partes en litigio es un contrato bilateral, a los fines de evidenciar la procedencia o no del cumplimiento del mismo, se deben probar en autos dos requisitos esenciales, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, y b) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; los cuales además deben ser concurrentes. En relación al PRIMER REQUISITO, referente a la existencia de un contrato bilateral, se observa que cursa a los autos, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza-Guarenas del estado Miranda en fecha 6 de junio de 2013, quedando inserto (inserto a los folios 23-25, cuaderno acumulado); del cual se puede constatar quela ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, se comprometió a vender a los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, un inmueble de su propiedad constituido por una vivienda y la parcela sobre la cual está construida, identificadas con el No. 80, el cual forma parte del Parque Residencial La Muralla, Cuarta Muralla IV, situado en el sector II, parte del fundo denominado Haciendo Los Naranjos, Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, ello por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), de los cuales los compradores cancelaron la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), al momento de la celebración del documento en calidad de arras, quedando acordado que el monto restante debía ser pagado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, fijando para ello un plazo de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la fecha de autenticación del presente contrato. Así las cosas, siendo entonces que cursa en autos el contrato de compraventa del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a vender y comprar un inmueble, el cual además fue reconocido expresamente por la parte accionada al momento de contestar la demanda; en consecuencia, queda cumplido el primer requisito bajo análisis para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato, referente a la existencia de la relación contractual entre las partes intervinientes en el juicio.- Así se precisa. Siguiendo con este orden de ideas, quien aquí decide con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de su contraparte respecto a sus obligaciones; en otras palabras, le correspondía a la parte demandante demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, que a pesar de haber cumplido con todas sus obligaciones contractuales y de haber realizado todas las diligencias tendientes a la obtención de un crédito hipotecario para finiquitar la venta definitiva del inmueble, e incluso para verificar la firma del documento definitivo ante la oficina registral correspondiente, el contrato de opción de compra venta suscrito no alcanzó su fin por causas imputables a la demandada, quien no compareció ante el Registro respectivo en la oportunidad fijada para la firma de dicha venta. Ahora bien, siendo que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elementos de convicción alguno, y en vista que, de las pruebas consignadas por la actora detentan valor probatorio las siguientes instrumentales:(a) CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza-Guarenas del estado Miranda en fecha 6 de junio de 2013, quedando inserto bajo el No. 11, tomo 157, en el cual se convino el pago de una inicial por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES(Bs. 240.000,00), y el restante para ser cancelado en la oportunidad de protocolizar la venta definitiva del inmueble objeto de la controversia, siendo este el documento fundamental de la presente acción pues a través de ella se persigue su cumplimiento(folios 23-25, cuaderno acumulado); (b) CONSTANCIA DE RECEPCIÓN No. 8 expedida por el Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 25 de septiembre de 2013, identificada con el número de trámite: 237.2013.3.7060, en la cual se hace constar que la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO, presentó para su protocolización un documento contentivo de una compra venta y constitución de hipoteca de 1er y 2do grado, siendo fijado tal acto para el día lunes, 30 de septiembre de 2013, acompañando como recaudos, la cédula de identidad, el registro de vivienda principal, registro de información fiscal, certificado de solvencia municipal y certificado de solvencia de agua(folio 60, cuaderno acumulado); (c)PROYECTO DE DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA sellado por la Gerencia de Documentación de Créditos Hipotecarios del Banco de Venezuela en calidad de haber sido revisado; a través del cual se desprende la venta del inmueble objeto del presente juicio, constituyéndose a su vez, hipoteca de primer grado sobre el mismo a favor del operador financiero, Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal (folios 61-70, cuaderno acumulado);(d)INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Juzgado del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de octubre de 2013, previa solicitud de los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, en la oficina del Registro Público del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, en cuya oportunidad se hizo constar la presencia de los prenombrados en su carácter de compradores, así como de los representantes del Banco de Venezuela S.A., Banco Universal y Petróleos de Venezuela C.A. (PDVSA), en su condición de acreedores hipotecarios; además, se hizo constar que el acto de protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto de litigio no se llevó a cabo por incomparecencia de la futura vendedora, ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO(folios 71-84, cuaderno acumulado); y, (e)SOLICITUD DE CRÉDITO firmado y sellado en fecha 30 de julio de 2013, por la Gerencia de Riesgo Estandarizado del Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, en la cual se desprende que los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO MÉNDEZ y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, solicitaron en fecha 21 de junio de 2013, un crédito por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), para la adquisición de una vivienda, con el estatus de “APROBADO”(folios 203-207, cuaderno acumulado); y, (f)PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, de la cual se desprende que la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO MÉNDEZ, solicitó un crédito hipotecario para adquirir una vivienda ante dicha institución bancaria, el cual fue aprobado en fecha 31 de julio de 2013, por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00)(resultas insertas a los folios 74 y 79-80, II pieza). Consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que los hechos referidos en el párrafo que antecede quedaron suficientemente probados en autos, específicamente en lo que respecta a que los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO MÉNDEZ y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, realizaron todas las gestiones tendientes para verificar la firma del documento definitivo de venta ante la oficina registral correspondiente (a saber, pagaron la cantidad acordada en calidad de arras, tramitaron y obtuvieron tempestivamente el crédito hipotecario por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), solicitó a la demandada los recaudos necesarios para la protocolización de la venta, consignó dichos recaudos ante el Registro y compareció ante la referida oficina el día pautado para la firma en cuestión), y que a pesar de todo ello la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, en su condición de propietaria y futura vendedora, no compareció ante la oficina registral respectiva el 17 de octubre de 2013, oportunidad fijada para tales fines.- Así se precisa. DE LA DEFENSA “NON ADIMPLETI CONTRACTU”: Bajo las consideraciones realizadas por esta alzada, se observa que la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, en la oportunidad para contestar la demanda principal, alegó que por cuanto la parte actora “(…) no realizó las actividades necesarias en el lapso previsto en la cláusula segunda del contrato para llevar al registro el documento definitivo de compra venta (...)”(resaltado añadido), resulta procedente –a su decir- la aplicación del artículo 1.168 del Código Civil. Al respecto, es de precisar que la norma invocada por la prenombrada, previene textualmente que: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya (…)” (resaltado añadido). Con vista a lo precede, puede entonces advertirse que la representación judicial de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, pretendió alegar como defensa de fondo, la procedencia del precepto legal “non adimpleti contractu” o la excepción de contrato no cumplido, fundamentando tal defensa en el hecho de que la parte actora no cumplió con sus obligaciones dentro del lapso fijado en el contrato que dio origen al presente litigio. En tal sentido, es conveniente resaltar que doctrinalmente se ha dicho que dicha excepción de incumplimiento es la facultad que la ley otorga a la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contra parte le exige su cumplimiento sin a su vez, haber cumplido con su propia obligación. Ahora bien, con apego a lo antes dicho y con fundamento en las probanzas aportadas en el curso del juicio, puede quien aquí suscribe afirmar que en la cláusula CUARTA del contrato de opción de compra venta bajo análisis, las partes contratantes dispusieron que: “Para garantizar esta oferta de Opción (sic) Compa-Venta (sic), LOS COMPRADORES se compromete (sic) a entregar en calidad de arras a LA VENDEDORA la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) a la firma de la presente Opción (sic) Compa-Venta (sic) y la cantidad restante, es decir, QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00) serán cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante un Crédito (sic) de FAO (sic) por el Banco de Venezuela.” De la cláusula transcrita se desprende que el contrato in comento se encuentra supeditado a la aprobación del crédito de Ley de Política Habitacional que los compradores debían gestionar para el pago de la vivienda que pretenden adquirir con la suscripción del aludido contrato, aun cuando en la cláusula segunda se estableció un lapso de vigencia de noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días de prórroga; por lo que se desprende que tal contradicción atenta contra los postulados de la Resolución Nro. 11, emitida por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 5 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial Nro. 40.115 del 21 de febrero de 2013, mediante la cual se dictan las normas referentes a la formulación e implantación de políticas que permiten favorecer modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas, pues con la inclusión de este tipo de cláusulas, sin que se tome en cuenta el resto de condiciones externas de la operación de crédito, constituyen un acto injusto contra los adquirientes de vivienda y contrario a los principios previstos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que deben prevalecer en todo momento en cualquier relación que conlleve a garantizar la seguridad social por parte del Estado y la vivienda principal como parte de ella. En virtud de lo cual, concluye esta alzada que el referido contrato se encuentra supeditado a la aprobación del crédito de Ley de Política Habitacional que los compradores debían gestionar para el pago de la vivienda; crédito éste que fue gestionado en tiempo hábil y oportunamente aprobado por el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, quedando pendiente para concretar el mismo, que los recursos sean asignados a la institución bancaria por parte del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), mediante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), trámites ajenos a la voluntad dela parte solicitante; en consecuencia resulta aplicable al caso de marras la excepción prevista en el artículo 4 de la precitada Resolución N° 11, emitida por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 5 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial Nro. 40.115 del 21 de febrero de 2013, el cual indica que: Artículo 4.-“A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona.”. (Resaltado añadido). En atención a dicha norma, no se debe calificar como imputable al adquirente de la vivienda, el retardo en que haya incurrido la institución bancaria que otorgue el financiamiento para el pago del precio, a los fines de que tal retardo no justifique el incumplimiento del vendedor que se niegue a protocolizar la venta(ver sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 19/06/2019, Exp. 2018-000561).En consecuencia, esta juzgadora considera que la excepción de contrato no cumplido alegada por la parte demandada carece de asidero, pues a lo largo del presente proceso quedó demostrado que los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO MÉNDEZ y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, realizaron tempestivamente todas las gestiones tendientes para verificar la firma del documento definitivo de venta ante la oficina registral correspondiente, desplegando una conducta que permite inferir su interés en adquirir el inmueble ofrecido en venta, siendo imputable la demora en finiquitar la venta a terceros, esto es, al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) quien no entregó oportunamente los fondos requeridos para el referido crédito, motivos por los cuales la defensa en comento debe ser declarada IMPROCEDENTE en derecho.-Así se decide. En consecuencia a lo anteriormente resuelto, puede quien aquí suscribe concluir que el contrato de opción de compra venta objeto del presente proceso no alcanzó su fin por cuanto la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, incumplió con su obligación de vender, aun cuando no tenía ningún derecho para desistir de tal compromiso, pues el hecho de haberse consumado el lapso contractualmente fijado no la liberaba del cumplimiento de las obligaciones adquiridas. En efecto, siendo que no puede atribuirse el retardo en la protocolización del documento definitivo de venta a una conducta negligente de los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO MÉNDEZ y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, ello de conformidad con lo previsto en la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat; y en vista que, de las circunstancias propias del presente expediente se evidencia que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la demandada en carácter de futura vendedora no tenía derecho para desistir del contrato celebrado, lo cual acarreó que incumpliera con su obligación de vender, es por lo que este tribunal puede verificar la concurrencia del segundo requisito exigido para la procedencia de las demandas incoadas por cumplimiento de contrato.- Así se establece. En este sentido, visto que los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, se verificaron de manera concurrente en el caso de marras, es por lo que esta juzgadora estima que la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO MÉNDEZ y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE contra la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, resulta PROCEDENTE en derecho; motivo por el cual se ordena a la parte demandada, proceda a la ejecución del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza-Guarenas del estado Miranda en fecha 6 de junio de 2013, quedando inserto bajo el No. 11, tomo 157, OTORGANDO LA ESCRITURA CORRESPONDIENTE ante la Oficina de Registro Inmobiliario del inmueble constituido por una vivienda y la parcela sobre la cual está construida, identificadas con el No. 80, el cual forma parte del Parque Residencial La Muralla, Cuarta Muralla IV, situado en el sector II, parte del fundo denominado Haciendo Los Naranjos, Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de ciento diecisiete metros cuadrados (117 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Noroeste: Parcela No. 79 del Parque Residencial La Cuarta Etapa (La Muralla IV);Sureste: Parcela No. 81 del Parque Residencial La Cuarta Etapa (La Muralla IV); Noreste: Avenida tres del Parque Residencial La Cuarta Etapa (La Muralla IV); y, Suroeste: Canal de drenaje; asimismo, se ordena a la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, hacer entrega a la parte actora de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la venta definitiva del inmueble, en el entendido de que a falta de cumplimiento voluntario de lo antes ordenado, la parte actora queda autorizada para gestionar los mismos conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los recaudos por parte de loa demandada en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la parte actora (en caso que aquella no cumpla), deberán los demandantes pagar el saldo restante, y una vez acreditado dicho monto en el tribunal, de no otorgar la parte demandada el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece. Ahora bien, en cuanto al monto restante convenido por las partes por el precio de la venta del inmueble objeto del litigio, el cual asciende a la suma de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00) equivalentes hoy en día a CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 5,60)a favor de la parte demandada, esta juzgadora en vista que la inflación constituye un hecho notorio consistente en la tendencia persistente al incremento del nivel general de precios o, desde otro punto de vista, como el proceso continuo en la caída del valor del dinero, no puede pasar por alto que en el presente económico de la República Bolivariana de Venezuela, es un hecho público notorio comunicacional, la guerra económica a que está sometido el pueblo venezolano, y su influencia en el aumento del costo de los bienes y servicios y la influencia del fenómeno inflacionario en el valor real y verdadero de la moneda y su valor representativo como poder adquisitivo para adquirir bienes y servicios, con la influencia negativa y cabalgante del aumento de valor de las divisas extranjeras de común mercado en referencia al bolívar, lo que hace aumentar de forma irresponsable el valor de los bienes, servicios e insumos, ya sean de primera necesidad o no; a tal efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente No. AA20-C-2017-000619, reconoció lo siguiente: “(…) en un estado democrático de derecho y de justicia social real, se hace imperativo la actualización del monto de la condena conforme a la realidad económica del país, en un ajuste equilibrado económico del valor real de la condena, para combatir los efectos de la GUERRA ECONÓMICA, LA INFLACIÓN Y LA ESPECULACIÓN DEL MERCADO ECONÓMICO EXORBITANTE, por el transcurso del tiempo en los procesos judiciales, que destruye el valor real adquisitivo de la moneda, favoreciendo de forma clara al deudor o condenado, que se benéfica de forma indiscriminada del transcurso del tiempo en los juicios. Todo lo antes expuesto, A JUICIO DE ESTA SALA DETERMINA, QUE EL PROBLEMA INFLACIONARIO PASÓ DE SER UN PROBLEMA DE ORDEN PRIVADO A UNO DE ORDEN PÚBLICO, pues tiene injerencia directa en el libre desenvolvimiento de la economía venezolana y de sus ciudadanos, en la cual a juicio de esta Sala, se debe “...hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente...”. (Cfr. Fallo de esta Sala N° 848, del 10 de diciembre de 2008, expediente N° 2007-163, caso: Antonio Arenas y otros, en representación de sus hijas fallecidas Danyali Del Valle (†), Yumey Coromoto (†) y Rosangela Arenas Rengifo (†), contra SERVIQUIM C.A., y otra). En consecuencia, de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo, esta Sala de Casación Civil y los demás jueces de la República, al momento de dictar sentencia, deben ordenar DE OFICIO la INDEXACIÓN JUDICIAL del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, y así, el juez pueda ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado, por lo que la condena no es a pagar una suma idéntica a la exigida, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma exigida originalmente a la fecha del pago, que tenga el mismo valor adquisitivo y que represente el mismo valor de la cantidad de dinero objeto del litigio a su comienzo y que en consecuencia sea suficiente para satisfacer una acreencia o adquirir un bien en las mismas condiciones que se podía en años anteriores, sin que la pérdida del valor adquisitivo de la moneda le impida realizar la misma operación comercial (…)” (Resaltado de la Sala). De lo transcrito, se observa que el Máximo Tribunal de la República determinó que el problema inflacionario pasó de ser un problema de orden privado a uno de orden público, pues tiene injerencia directa en el libre desenvolvimiento de la economía venezolana y de sus ciudadanos, por lo que estableció que los jueces al momento de dictar sentencia, DEBEN ORDENAR DE OFICIO la indexación judicial del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, haciendo expresa indicación en la referida decisión judicial que la aplicabilidad del deber en cuestión sería“(…) de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo (…)”(resaltado añadido),a lo que interpreta esta juzgadora que los efectos de ésta sentencia recaen no sólo en aquellas demandas que se interpongan posterior al 8 de noviembre de 2018, sino además en todas aquellas causas que se encuentren tramitando, por cuanto a partir del hecho de que el país se encuentra sumergido en una etapa inflacionaria aguda producto de una guerra económica de nefastas consecuencia, debe necesariamente acordarse la indexación, de lo contrario, se premia la actitud contumaz del obligado, y es el acreedor quien debe soportar esa carga de manera injustificada, porque las cantidades convencionalmente pactadas como responsabilidad por incumplimiento también están sujetas a pérdida de valor. Consecuentemente, en el caso concreto el precio convenido por el inmueble objeto de la controversia, debe ser indexado, ya que si bien resulta de orden eminentemente privado, su cuantificación no se realizó “para la fecha de la sentencia”, por lo cual es justo que sea acordada su corrección, por ser un hecho público notorio comunicacional, la influencia del fenómeno inflacionario en el valor real y verdadero de la moneda y su valor representativo como poder adquisitivo para adquirir bienes y servicios, con la influencia negativa y cabalgante del aumento de valor de las divisas extranjeras de común mercado en referencia al bolívar, lo que hace aumentar de forma irresponsable el valor de los bienes, servicios e insumos, ya sean de primera necesidad o no. Por consiguiente, esta juzgadora atendiendo la tutela judicial efectiva como mecanismo eficaz que permita a los particulares restablecer una situación jurídica vulnerada, y atendiendo alreciente criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente No. AA20-C-2017-000619, se encuentra en la imperiosa necesidad de ORDENAR LA INDEXACIÓN JUDICIAL de la cantidad restante, correspondiente a la suma de quinientos sesenta mil bolívares (Bs. 560.000,00) equivalentes hoy en día a CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 5,60), desde la fecha de admisión de la demanda (22 de octubre de 2013), hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, mediante auto expreso que lo declare, dictado por el tribunal de la causa cuando reciba el expediente, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito (Cfr. Fallos de la Sala de Casación Civil Nº RC-644, de fecha 13 de diciembre de 2018, expediente N° 2018-147; N° RC-517, de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente N° 2017-619; N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190 y N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438).- Así se decide. (Juicio atraído o acumulado: RESOLUCIÓN DE CONTRATO) Siguiendo este orden de ideas, visto que se encuentra resuelto el juicio atrayente seguido por cumplimiento de contrato, se hace necesario entonces descender a analizar la causa acumulada seguida por resolución de contrato de opción de compra venta incoada por la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, contra los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, para lo que cual debe realizar las siguientes consideraciones: Mediante libelo de demanda presentado por los apoderados judiciales de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, se procedió a demandar a los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO; sosteniendo para ello, que su representada celebró un contrato de opción de compraventa con los prenombrados, el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza-Guarenas del estado Miranda, en fecha 6 de junio de 2013, quedado anotado bajo el Nº 011, Tomo 157, cumpliendo –a su decir- a cabalidad con todas y cada una de sus cargas como vendedora, procediendo su defendida en fecha 5 de septiembre de 2013, a entregar a los hoy demandados las diversas solvencias necesarias para la venta del inmueble, como lo son: a) Registro de Vivienda Principal Nº 0104205632, fechado 15 de septiembre de 2004; b) Boletín de Registro Inmobiliario Nº 39.173, Nº Catastral 02-03-04-01-80-00, de fecha 21 de febrero de 2013; c) Certificado de Solvencia de Inmuebles Urbanos Nº 81.593, Boletín Nº 39.173, emanado de la Dirección de Hacienda, Recaudación y Liquidación de la Alcaldía del Municipio Zamora en fecha 4 de marzo de 2013; y, d) Solvencia de Servicio de Agua Potable y Saneamiento Nº 314883, emanado de Hidrocapital el 9 de septiembre de 2013. Seguidamente, manifestó que en la cláusula segunda del aludido contrato, se señaló el plazo del mismo por un lapso denoventa (90) días continuos mas treinta (30) de prórroga, el cual venció –a su decir- en fecha 4 de octubre de 2013; asimismo, indicó que una vez vencido el contrato procedió en fecha 14 de octubre de 2013, a notificar a los hoy demandados, a través de la Notario Público del Municipio Plaza del estado Miranda sobre la devolución del monto recibido en calidad de arras o garantía, previa deducción de la cantidad prevista como cláusula penal convencional, en virtud de la resolución del contrato de opción a compraventa, por consiguiente, solicitó la declaratoria de la procedencia de su pretensión, a saber: a) La resolución del contrato de opción de compraventa celebrado en fecha 6 de junio de 2013 y, b) El pago de las costas procesales. Por su parte, llegada la oportunidad de la contestación a la demanda intentada por resolución de contrato, la apoderada judicial de los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, reconoció que en fecha 6 de junio de 2013, sus representados celebraron un contrato con la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, y se encuentra inserto bajo el Nº 011, Tomo 157; pero negó, rechazo y contradijo en cada una de sus partes la demanda interpuesta, tanto en los hechos afirmados como en el derecho invocado, por no ser ciertos lo narrados. Seguido a ello, indicó que la vendedora declaró recibir de los compradores la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 240.000,00), quedando una cantidad restante de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00) para ser entregada al momento de protocolización de la compra venta, siendo aprobado a sus defendidos un préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria convencional de primer grado por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) antes del 25 de septiembre de 2013, y la cantidad restante, es decir TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 310.000,00), fue aprobada a la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO, en calidad de préstamo por la empresa PDVSA Petróleos de Venezuela S.A., conforme al Plan de Ayuda para Adquirir Vivienda (PAAV), pero no obstante a ello, no fue hasta sino el 16 de octubre de 2013, que el Banco de Venezuela S.A., Banco Universal, emitió el cheque correspondiente motivado a que fue hasta esa fecha que se recibieron los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) lo cual no es imputable a los compradores, tal como lo establece la Resolución Nº 10 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. Finalmente, manifestó que los compradores y los apoderados del Banco de Venezuela, S.A., acudieron al Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 17 de octubre de 2013, con la finalidad de llevar a cabo la protocolización de la venta definitiva, lo cual no se realizó por la inasistencia de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, quien ese día manifestó –a su decir- que no asistiría al acto por encontrarse vencido el contrato. Así las cosas, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas consignadas por las partes en el decurso del proceso, debe pasarse de seguidas a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que, el presente juicio es seguido por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, quien aquí suscribe considera pertinente establecer en primer lugar que éste tipo de acciones constituyen la facultad que tiene una de las partes intervinientes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. En otras palabras, consiste en la terminación de un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de las partes que lo suscribió, ello a tenor de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, pues de dicha norma se desprende textualmente que: Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Resaltado del tribunal) De igual forma, cabe indicar que la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio a una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, y que por lo mismo, autoriza con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo; de manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos, entre ellos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. Siguiendo con este orden de ideas y tomando en consideración lo antes expuesto, puede esta juzgadora determinar que los requisitos de procedencia para las acciones resolutorias, son necesariamente los siguientes: 1º Que el contrato jurídicamente exista; 2º Que alguna de las partes contratantes haya incumplido con sus obligaciones; y 3º Que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus respectivos compromisos; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, quien aquí suscribe observa que: *Con respecto al primer requisito, puede afirmarse que éste hace referencia a la existencia jurídica del contrato que se pretende resolver; ahora bien, en el caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA objeto de la presente acción, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe. Por ende, partiendo de las anteriores consideraciones y en vista que, se comprueba de las actas procesales que ambas partes suscribieron un contrato de opción de compra venta (cursante al folio 10-14, I pieza) el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza-Guarenas del estado Miranda en fecha 6 de junio de 2013, quedando inserto bajo el No. 11, tomo 157 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, del cual se desprende –entre otras cosas- quela ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, se comprometió a vender a los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, un inmueble de su propiedad constituido por una vivienda y la parcela sobre la cual está construida, identificadas con el No. 80, el cual forma parte del Parque Residencial La Muralla, Cuarta Muralla IV, situado en el sector II, parte del fundo denominado Haciendo Los Naranjos, Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, por la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00), de los cuales declaró recibir la vendedora en ese acto la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), quedando el monto restante para ser cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, mediante un crédito; consecuentemente, debe tenerse por cumplido el primer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, quedando entendido que la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso se rige bajo las modalidades y los términos establecidos por ellas en dicha convención.- Así se precisa. *En cuanto al incumplimiento como segundo requisito, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir la resolución de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la resolución de contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959). Ahora bien, adentrándonos al caso de marras observamos que la demandante interpuso la presente acción resolutoria bajo el fundamento de que los demandados en su carácter de compradores, no cumplieron con sus obligaciones dentro del lapso de vigencia del contrato, es decir, antes del 4 de octubre de 2013; así las cosas, ante tal circunstancia es evidente, que en el presente caso estamos en presencia de un contrato de compra venta, donde nuestra legislación sustantiva en el artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato, como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Así pues, con apego a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, observa que las partes intervinientes en el presente proceso indicaron en el contrato cuya resolución se persigue, que el precio del inmueble era por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 800.000,00), de los cuales declaró recibir la vendedora la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), previéndose en la cláusula cuarta del contrato respectivo, que: “(…) la cantidad restante, es decir, QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 560.000,00)serán cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, ante la Oficina de Registro correspondiente, mediante un Crédito (sic) de FAO por el Banco de Venezuela (…)” (resaltado añadido). Al respecto, se evidencia de la revisión a los autos que a través de la PRUEBA DE INFORMES dirigida al Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, se desprende que la ciudadana NOELIA JOSEFINA CASTRO MÉNDEZ, solicitó un crédito hipotecario para adquirir una vivienda ante dicha institución bancaria, el cual fue aprobado en fecha 31 de julio de 2013, por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) (resultas insertas a los folios 74 y 79-80, II pieza); asimismo, del PROYECTO DE DOCUMENTO DE COMPRA VENTA CON CONSTITUCIÓN DE GARANTÍA HIPOTECARIA sellado por la Gerencia de Documentación de Créditos Hipotecarios del Banco de Venezuela en calidad de haber sido revisado, se desprende la identificación del crédito aprobado por el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal a los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), y un préstamo por la sociedad PDVSA Petróleo, S.A., por la cantidad de trescientos diez mil bolívares (Bs. 310.000,00) (folios 61-70, cuaderno acumulado).Sumado a ello, de los autos se desprende a través de la INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Juzgado del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, que la oficina del Registro Público del Municipio Zamora fijó para el día 17 de octubre de 2013, la oportunidad para la protocolización del documento definitivo de compra venta y constitución de hipotecas, no siendo posible llevarse a cabo por incomparecencia de la futura vendedora (folios 71-84, cuaderno acumulado). Con vista a ello, se puede entonces concluir que los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, cumplieron con su obligación de tramitar un crédito hipotecario con recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), el cual además fue aprobado dentro de la vigencia del contrato de opción de compra venta, a saber, en fecha 31 de julio de 2013. No obstante a ello, este tribunal considera necesario señalar que en los contratos que tengan por objeto la adquisición de vivienda principal suscrita o a suscribirse por determinados sujetos no se puede considerar la responsabilidad de una de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. Para este supuesto, no se puede omitir la figura doctrinal denominada “causas extrañas no imputables”, la cual está inserta en la teoría de la imprevisión en el derecho de los contratos, y que constituye una eximente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales cuando no se han previsto ciertos supuestos impedientes del cumplimiento de las obligaciones, y éstos se configuran. Para la procedencia de una causa extraña no imputable, la doctrina es conteste en exigir la comprobación de haber mediado una fuerza externa desvinculada de la voluntad del obligado que sea imprevisible e irresistible, para que opere como eximente de responsabilidad contractual. Las causas extrañas no imputables constituyen la exclusión de la responsabilidad prevista en el artículo 1.193 del Código Civil, específicamente, “el hecho de un tercero, el caso fortuito o fuerza mayor, y el hecho o falta de la víctima”. Sobre el incumplimiento de obligaciones, tenemos que Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, dicen: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…” (Pág. 111 al 120). Así pues, en el entendido de que los trámites de créditos hipotecarios pueden causar demoras no imputables a los adquirentes de inmuebles, y aún cuando de las actuaciones cursantes a los autos, consta que la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, en su escrito libelar señala que fue la parte demandada quien incumplió el contrato de opción de compra venta objeto de la presente acción por considerar que el mismo se extinguió sin haberse protocolizado la venta definitiva, de los autos se desprende que al haberse dejado constancia que los accionados cumplieron con su obligación, dentro del plazo de vigencia del referido contrato, de gestionar el crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela, siendo incluso fijada la oportunidad ante el Registro Público del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, para la protocolización del documento definitivo de compra venta, no llevándose a cabo por inasistencia de la demandante, considera este tribunal que el incumplimiento del contrato fue por causa imputable a la actora en la presente causa, en virtud de que ésta no asistió a la firma del documento definitivo, demostrándose con ello que ya no tenía la intención de cumplir con lo acordado con la contraparte, a pesar de que, y reiterando una vez más, el retardo en la aprobación y protocolización del documento definitivo fue imputable al tercero, en este caso al Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), mediante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), por cuanto una vez aprobado oportunamente el crédito hipotecario antes señalado por el Banco de Venezuela, S.A., Banco Universal, quedó pendiente para concretar el mismo, que los recursos sean asignados a la institución bancaria, por lo que dicho retardo no puede justificarla conducta de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, a negarse a protocolizar la venta.- Así se precisa. Bajo tales consideraciones, puede concluirse que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; al respecto, considera quien aquí decide, que la parte demandante no demostró el incumplimiento de los demandados de las obligaciones convenidas en el contrato de opción de compra venta cuya resolución se persigue. Es de fácil presunción entonces, que los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, efectivamente realizaron el pago acordado por concepto de arras, tramitaron y obtuvieron la aprobación de un crédito hipotecario de manera tempestiva e incluso consiguieron una fecha para protocolizar el documento definitiva de compra venta ante la oficina correspondiente, lo cual quedó probado mediante la actividad probatoria desplegada en el proceso, circunstancias que la parte actora no desvirtuó mediante elemento alguno; consecuentemente, este tribunal superior verifica que en el caso de marras no se reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción resolutoria, referido al supuesto incumplimiento de la parte demandada con respecto a sus obligaciones.- Así se establece. Ahora bien, en vista que los requisitos en cuestión deben cumplirse de manera concurrente, por lo que la falta de uno de ellos hace innecesario el pronunciamiento sobre los restantes requerimientos; y en virtud que el caso de autos –tal como se precisó en el particular que antecede- no reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la acción intentada, pues la demandante no demostró que la parte demandada haya incumplido con sus obligaciones adquiridas, consecuentemente, esta alzada considera innecesario pasar a revisar la procedencia o no del tercer requisito exigido para el acaecimiento de las acciones de naturaleza resolutoria, resultando por vía de consecuencia IMPROCEDENTE en derecho la acción que fuere intentada por la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, contra los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, todos ampliamente identificados en autos; tal y como así se dejará constancia en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece. DE LA RECONVENCIÓN. Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, en la oportunidad de contestar la demanda de resolución de contrato, procedieron a reconvenir a la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, solicitando se condenara a la prenombrada a: (i) cumplir con el contrato de compra-venta suscrito en fecha 6 de junio de 2013, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda, inserto bajo el No. 011, Tomo 157 de los libros de autenticaciones respectivos, en el sentido de hacer la tradición del inmueble vendido ante el Registro Público del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, en cuya oportunidad se cancelará el monto adeudado mediante crédito hipotecario y el Plan de Ayuda para Adquirir Vivienda otorgado por PDVSA; (ii) en entregarles el inmueble objeto de la demanda y ponerlos en posesión del mismo; (iii)que en caso de que la reconvenida no cumpla voluntariamente con la tradición del inmueble, solicita que el tribunal ordene el registro del fallo a dictarse a fin de que sirva de título de propiedad; (iv) el pago se los costos del procedimiento. Asimismo, es preciso advertir que la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, no dio contestación tempestivamente a la reconvención intentada en su contra. Ahora bien, en cuanto a la pretensión de cumplimiento de contrato, es necesario destacar que la misma está redactada de manera idéntica y con los mismos fundamentos a los examinados en el escrito libelar de la causa atrayente o principal, interpuesto por los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, el cual versa sobre el cumplimiento del contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del estado Miranda en fecha 6 de junio de 2013, inserto bajo el No. 011, Tomo 157, y consecuentemente, la venta definitiva del inmueble objeto del presente juicio, el cual es propiedad de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO. En este orden de ideas, esta alzada reitera lo decidido en la causa atrayente tal como fue desarrollado en los acápites anteriores, en cuya oportunidad se pronunció sobre la procedencia de la demanda de cumplimiento de contrato, condenando a la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, a la ejecución del contrato de opción de compraventa antes identificado, otorgando la escritura correspondiente ante la Oficina de Registro Inmobiliario del inmueble constituido por una vivienda y la parcela sobre la cual está construida, identificadas con el No. 80, el cual forma parte del Parque Residencial La Muralla, Cuarta Muralla IV, situado en el sector II, parte del fundo denominado Haciendo Los Naranjos, Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene una superficie aproximada de ciento diecisiete metros cuadrados (117 mts2); en virtud de lo cual se declara CON LUGAR la reconvención que por cumplimiento de contrato, plantearan los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE, ya identificado.- Así se decide. Así las cosas, esta alzada con apego a las consideraciones antes realizadas y en acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JOSÉ ARAUJO PARRA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, contra la decisión proferida en fecha 23 de septiembre de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA y bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo; por consiguiente, se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE contra la prenombrada; SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, contra los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE y, CON LUGAR la reconvención planteada por la parte demandada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide. VI DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JOSÉ ARAUJO PARRA, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, contra la decisión proferida en fecha 23 de septiembre de 2019, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA y bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE contra la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, plenamente identificados en autos; en consecuencia, se ordena a la parte demandada, proceda a la ejecución del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza-Guarenas del estado Miranda en fecha 6 de junio de 2013, quedando inserto bajo el No. 11, tomo 157, OTORGANDO LA ESCRITURA CORRESPONDIENTE ante la Oficina de Registro Inmobiliario del inmueble constituido por una vivienda y la parcela sobre la cual está construida, identificadas con el No. 80, el cual forma parte del Parque Residencial La Muralla, Cuarta Muralla IV, situado en el sector II, parte del fundo denominado Haciendo Los Naranjos, Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene una superficiea proximada de ciento diecisiete metros cuadrados (117 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Noroeste: Parcela No. 79 del Parque Residencial La Cuarta Etapa (La Muralla IV);Sureste: Parcela No. 81 del Parque Residencial La Cuarta Etapa (La Muralla IV);Noreste: Avenida tres del Parque Residencial La Cuarta Etapa (La Muralla IV); y, Suroeste: Canal de drenaje; asimismo, se ordena a la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, hacer entrega a la parte actora de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la venta definitiva del inmueble. TERCERO: Se ORDENA la indexación judicial de la cantidad restante, correspondiente a la suma de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00)equivalentes hoy en día a CINCO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 5,60), desde la fecha de admisión de la demanda (22 de octubre de 2013), hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, mediante auto expreso que lo declare, dictado por el tribunal de la causa cuando reciba el expediente, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito (Cfr. Fallos de la Sala de Casación Civil Nº RC-644, de fecha 13 de diciembre de 2018, expediente N° 2018-147; N° RC-517, de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente N° 2017-619; N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190 y N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438). CUARTO: A falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los trámites correspondiente conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin que la parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante que arroje la experticia complementaria del fallo, a favor de la demandada; y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro. QUINTO: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO contra los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE plenamente identificados en autos. SEXTO: CON LUGAR la reconvención o mutua petición que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos NOELIA JOSEFINA CASTRO DE MACHADO y JOSÉ ALEXANDER MACHADO KAJALE contra la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, plenamente identificados en autos. Se condena en costas a la ciudadana TATIANA ASUNCIÓN HERNÁNDEZ LAGO, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los tres (3) días del mes de febrero del año dos mil veinte (2020). Años 210° de la Independencia y 161° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURAN. LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.). LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA ZBD/lag.- Exp. No. 20-9678.