TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
211º y 162º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:
Sociedad mercantil PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 3 de mayo de 1990, bajo el Nº 04, Tomo 36-A-Pro; representada por los ciudadanos PABLO ANTONIO DA SILVA PATUDA y FRANCISCO HENRIQUES FARINHA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.877.384 y V-6.458.174, respectivamente.

Abogados en ejercicio IRIS MORANTE HERNÁNDEZ, EDITH XIOMARA ARLEO, PATRICIA ELENA ESTRADA y EDUARDO SERRADA TIZÓN, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 18.392, 38.259, 280.639 y 232.285, respectivamente

Ciudadana ADELIS CLARIZA CUBILLAN ROJAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-8.278.098.

No tiene apoderado judicial debidamente constituido.

DESALOJO LOCAL COMERCIAL (cuestión previa 11º).

21-9759.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por la ciudadana ADELIS CLARIZA CUBILLAN ROJAS, debidamente asistida por el abogado en ejercicio ERASMO SIGNORINO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 66.851, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 12 de agosto de 2021, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta promovida por la parte accionada, en el juicio que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES, C.A., contra la prenombrada, plenamente identificados en autos.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 2 de septiembre de 2021, se le dio entrada fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Posteriormente, en fecha 16 de septiembre de 2021, se hizo constar que fue recibió vía correo electrónico, escrito de informes por la parte demandada, siendo fijada la oportunidad para su consignación en físico en el expediente; sin embargo, mediante auto en fecha 28 de septiembre del mismo año, se dejó constancia que por cuanto la accionada no consignó en físico su respectivo escrito de informes, se tiene el mismo como no presentado, y por lo tanto, se fijó a partir de esa fecha, inclusive, el lapso de treinta (30) días continuos para dictar sentencia.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para resolver el recurso de apelación ejercido, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES.
PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo de demanda y su posterior reforma, presentados en fecha 28 de enero y 3 de febrero de 2021, la abogada en ejercicio IRIS MORANTE HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES, C.A., procedió a demandar a la ciudadana ADELIS CLARIZA CUBILLAN ROJAS, por DESALOJO; sosteniendo para ello -entre otras cosas-lo siguiente:
1. Que su representada en la condición de arrendadora, suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana ADELIS CLARIZA CUBILLAN ROJAS, ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de diciembre de 2017, el cual quedó asentado bajo el Nº 55, Tomo 444, folios 192 al 195, por un local comercial con un área de construcción aproximada de ciento dos metros cuadrados con setenta y cinco centímetros (102,75 mts2), identificado como oficina Nº 1, ubicado en el nivel 4 del Centro Comercial Hito, situado en la avenida Bermúdez con calle Carabobo, Los Teques del estado Bolivariano de Miranda.
2. Que las partes estipularon que el local arrendado sería destinado única y exclusivamente para uso de administración de inmuebles, escritorio jurídico y todo su ramo y que su destino no podía ser cambiado sin el consentimiento dado por escrito por la arrendadora.
3. Que las partes acordaron que el tiempo de vigencia del contrato sería por un (1) año contado a partir del 1º de diciembre de 2017 hasta el 1º de diciembre de 2018, ambas fechas inclusive.
4. Que el canon de arrendamiento lo establecieron en la cláusula cuarta del contrato en la cantidad de DOS MILLONES CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 2.055.000,00) mensuales, el cual debía ser cancelado los cinco (5) primeros días hábiles bancarios, después de vencida cada mensualidad, en la cuenta corriente del Banco exterior No. 0115-0049-89-04-006748 de la empresa arrendadora.
5. Que desde el año 2017, su representada mantiene una relación contractual, consentida y convenida con la ciudadana ADELIS CLARIZA CUBILLAN ROJAS, siendo el monto del canon de arrendamiento para el mes de julio del año 2019, fijado –a su decir- en la cantidad de DOS MILLONES CIENTO OCHENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS TRECE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.189.513,60), más el importe correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (IVA).
6. Que después del mes de julio del año 2019, su mandante no percibe la contraprestación pactada por la ocupación y uso del inmueble, incumplimiento la arrendataria –según su decir- con la obligación principal prevista en el artículo 1.592 ordinal 2º del Código Civil, y lo contenido en la cláusula cuarta del contrato.
7. Que a la fecha de interposición de la presente demandada, se encuentran –según su decir-insolutos los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2019, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020, y enero de 2021, es decir, dieciocho (18) meses, los cuales ascienden a la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CUATRO BOLÍVARES (Bs. 32.842.704,00).
8. Que la arrendataria no solo ha incumplido –según su decir- con el pago del canon de arrendamiento, sino que tampoco le está dando uso alguno al inmueble arrendado, ya que se mantiene cerrado incluso antes del decreto del Estado de Alarma por parte del Ejecutivo Nacional, por lo que el local –a su decir- se mantiene cerrado y en absoluto abandono.
9. Que la demandada –según su decir-no solo se ha negado a cumplir con la obligación de pago contractual durante diez (10) meses de pandemia por el Covid-19, sino que además dejó de hacerlo durante el mes de septiembre de 2019 (exclusive), cuando el país se encontraba en absoluta normalidad y el centro comercial en completo funcionamiento.
10. Que al encontrarse–según su decir- el inmueble abandonado se les priva de la posibilidad de ingresar al local comercial arrendado a los fines de constatar el estado físico de los espacios donde se desarrollaba su actividad comercial, y acometer las labores de mantenimiento y conservación del lugar.
11. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.592 ordinal 2º del Código Civil, concatenados con el artículo 40 literales “a” e “i” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
12. Que en vista de los hechos expuestos, solicita que la parte demandada convenga o a ello sea condenada por el tribunal, en lo siguiente: “(…) Que la demandada, desaloje el inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y sea entregado en las mismas condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento, es decir, libre de personas y bienes muebles y en estado de conservación de los espacios como se describe en el contrato de arrendamiento, por haber incurrido en incumplimiento de las cláusulas segunda y cuarta del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) (…)”.
13. Finalmente, estimó el valor de la presente demanda en la cantidad de treinta y tres millones cuatrocientos cincuenta y siete mil quinientos treinta y seis bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 33.457.536,64) equivalentes a 22.305 U.T.; y peticionó que la acción sea admitida, sustanciada y tramitada conforme a derecho, y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en físico en fecha 13 de abril de 2021, la ciudadana ADELIS CLARIZA CUBILLAN ROJAS, asistida por los abogados en ejercicio ERASMO SIGNORINO y MANUEL MACHADO BOLÍVAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 66.851 y 18.228, respectivamente; procedió a oponer cuestiones previas y dar contestación a la demanda, aduciendo para ello lo siguiente:
1. Que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por dos (2) razones, la primera ante la “ilegalidad de la acción”, afirmando para ello que el tribunal de la causa –a su decir- nunca debió admitir la acción propuesta en su contra, ya que en el contrato de arrendamiento que suscribió con la parte actora operó la tácita reconducción contenida en el artículo 1.600 del Código Civil.
2. Que el contrato de arrendamiento inició el día 1º de diciembre de 2017, y culminó el 1º de diciembre de 2018, y que si bien al vencimiento del contrato existe la prorroga legal, no se le otorgó ese derecho porque se encontraba insolvente con el pago de los cánones de arrendamiento, y además el arrendador no ejerció en un lapso de cuarenta y cinco (45) días, alguna acción, por lo que vencido el contrato de arrendamiento siguió disfrutando de la posesión del inmueble pagando un canon de arrendamiento aumentado, lo que quiere decir –según su decir- que operó la tácita reconducción, y por lo tanto, la presente demanda no debió admitirse siguiente las pautas de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, sino por el Código Civil, por ser el contrato a tiempo indeterminado.
3. Que en segundo lugar, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en ocasión al Decreto Presidencial No. 4.279 de fecha 2 de septiembre de 2020, publicada en la Gaceta Oficial No. 41.956, específicamente en su artículo 1, donde se suspende por un lapso de seis (6) meses el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual si bien refiere a inmuebles destinados al uso comercial y vivienda principal, es lógico concluir –según su decir- que dicho decreto rige para cualquier procedimiento donde se vaya a producir o materializar un desalojo.
4. Que con el objeto de demostrar la tácita reconducción señalada, invoca los hechos expuestos en el libelo de demanda, donde la parte arrendadora –a su decir- aceptó o consintió en la estadía o posesión de la arrendataria en el inmueble señalado en el contrato, al no producirse en un lapso de tiempo suficiente la interposición de una acción en su contra, y al haberse producido un aumento del canon de arrendamiento.
5. Que de acuerdo al Decreto Presidencial Nº 4.279 de fecha 2 de septiembre de 2020, no debió admitirse la presente demanda, ya que en éste se indeterminó y no resulta exigible al arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento ni los cánones vencidos a la fecha aún no pagados.
6. Que el referido decreto suspende la causal de desalojo establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo cual fue el fundamento jurídico señalado en la presente demanda, por lo que –a su decir- no puede ser demandada por desalojo, ya que el mencionado decreto presidencial ampara a todo arrendatario que para el momento de la publicación del mismo se encontrara insolvente en el pago de los cánones y también a aquellos que a la fecha se encontraren sin cancelar y que para el momento del mismo no estuviere funcionando en sus actividades por las resoluciones de la cuarentena, como sucede en su caso.
7. Que desde que comenzó la pandemia –según su decir- se le ha hecho cuesta arriba reiniciar sus actividades y abrir la oficina arrendada, por lo que se encuentra en espera del acuerdo del pago que se dispone hacer con el arrendador.
8. Finalmente, solicitó que la presente demanda sea declarada improcedente.

CONTRADICCIÓN A LA CUESTIÓN PREVIA:
Mediante escrito presentado en físico en fecha 14 de abril de 2021, la abogada en ejercicio IRIS MORANTE HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES, C.A., procedió a contradecir la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, objeto del presente recurso de apelación, alegando para ello lo siguiente:
1. Que la demandada pretende fundamentar la promoción de la referida cuestión previa en el hecho de que en el contrato que regula la relación contractual entre las partes, opero la tácita reconducción, y que en consecuencia no debió admitirse la demanda por las pautas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sino por el Código Civil.
2. Que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no establece una lista taxativa de las pretensiones que versen sobre arrendamiento de locales comerciales que deban sustanciarse por el procedimiento oral, ni la acción que deba incoarse dependiendo de las circunstancias propias del incumplimiento, por el contrario, hace referencia en forma genérica –a su decir- a cualquier acción derivada de una relación arrendataria en materia comercial; además, indicó que la incorrecta invocación del derecho aplicable y la calificación de la pretensión que haga el demandante no constituye causal de inadmisibilidad de la demanda, ya que tales estimaciones pueden ser fijadas de oficio por el juez al ser el conocedor del derecho.
3. Que la cuestión previa opuesta carece de asidero jurídico para poder prosperar, ya que –según su decir- del contenido de la demanda que dio lugar al presente proceso se puede afirmar que no existe ninguna disposición legal que prohíba de alguna manera el ejercicio de la acción intentada, por lo que solicitó se declare sin lugar dicha defensa.
4. Que la parte demandada pretende a su vez, ampararse en el Decreto Presidencial Nº 4.279, mediante el cual se suspende por un lapso de seis (6) meses el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19.
5. Que el referido decreto en forma alguna prohíbe –a su decir- el planteamiento de demandas por desalojo de inmuebles, ya que en todo caso solo está suspendido el pago de los cánones de arrendamiento durante el período allí contemplado, a saber, desde el 2 de septiembre de 2020 hasta el 2 de marzo de 2021, pero para la presente fecha el decretó -según su decir- perdió su vigencia por el transcurso del tiempo, y por lo tanto, no son aplicables.
6. Que en caso de considerar lo contrario, el artículo 5 del mencionado Decreto Presidencial Nº 4.279, establece que la suspensión será desaplicada a aquellos casos de reinicio de la actividad comercial, por lo que en vista de que la parte demandada –según su decir- se encuentra prestando actividad comercial, tal y como se evidencia de la diligencia suscrita por el alguacil del tribunal al momento de practicar la citación, encontrándose el local abierto al público y en pleno funcionamiento, no se encuentra beneficiada por la suspensión contemplada en el derecho.
7. Finalmente, solicitó que se deseche la cuestión previa planteada, ya que –a su decir- no existe prohibición alguna de la ley que impida el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva por parte de la actora, ya que como precedentemente indicó, los efectos suspensivos del decreto en referencia no pueden ser invocados al presente caso, ya que -según su decir- no guardan relación alguna con la pretensión incoada ni impiden la presentación y admisión de la demanda, por lo que solicitó se declare sin lugar la cuestión previa antes comentada.

III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 12 de agosto de 2021, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación:
“(…) En relación a lo planteado por la parte accionada, debe este Juzgado (sic) significar que, el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone expresamente: (…)De la disposición transcrita se desprende que, el legislador no distinguió qué demandas en específico podrían ventilarse mediante el procedimiento oral ni la naturaleza de los contratos de arrendamiento que podrían constituir el título o causa de pedir en una eventual acción de desalojo, toda vez que, de forma genérica y sin distinción de ningún tipo dispuso que, los procedimientos jurisdiccionales distintos a los contemplados en el primer párrafo de la norma atinentes a arrendamientos de índole comercial serían sustanciados, a través del procedimiento en referencia, contemplado en el Código de Procedimiento Civil, siendo así, al indicar la parte accionante en su demanda así como en la reforma de la misma que, la acción que ejerce es DESALOJO DE UN LOCAL COMERCIAL el procedimiento aplicable es el Oral (sic) regulado en la ley civil adjetiva, por remisión expresa del articulo 43 antes parcialmente citado y así se dispone.
De otro lado, si el procedimiento aplicado en una causa resulta ser incorrecto, ello no hace inadmisible la demanda, en todo caso, puede dar lugar a la reposición de la causa, siempre que ello obedezca a una razón útil dentro del proceso, por aplicación del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 257 Constitucional (sic) y así se establece.
Arguye la parte demandada que, la demanda que nos ocupa es inadmisible con ocasión del Decreto Presidencial número 4.279, de fecha 02 de Septiembre (sic) de 2020, publicado en Gaceta Oficial No. 41.956, que suspende por un lapso de seis (6) meses el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial, es decir, desde el 02 de septiembre de 2020 hasta el 02 de marzo de 2021, por su parte, la representación judicial accionante aduce que la (sic) previsiones de dicho Decreto (sic) resultan inaplicables por cuanto ha perdido vigencia, ciertamente, a la fecha dicho decreto no se encuentra vigente y fue sustituido por el Decreto No. 4.577 de fecha 07 de abril de 2021, publicado en Gaceta Oficial No. 42.101 de fecha 07 de abril de 2021, sin embargo, para la fecha de interposición de la presente demanda 28 de enero de 2021 y su reforma el 03 de febrero de 2021, se encontraba vigente el primer Decreto (sic) mencionado y por ende, sus regulaciones eran aplicables al caso sub iúdice y así se establece.
Así las cosas, el primer aparte del Artículo (sic) 2 de Decreto Presidencial No. 4.279, de fecha 02 de septiembre de 2020, publicado en Gaceta Oficial No. 41.956, de esa misma fecha, dispone: (…) siendo así, el obstáculo que existía, impuesto mediante acto de carácter sublegal, para proponer una demanda con fundamento en la causal contemplada en el literal “a” del Artículo (sic) 40 de la ley que regula la materia, debe entenderse removido al reiniciar actividad el arrendatario en el inmueble arrendado, lo que en el caso que nos ocupa consideramos aconteció, toda vez que el Alguacil (sic) de este Juzgado (sic) a la hora de practicar la citación de la demandada, antes del vencimiento del lapso previsto en el decreto que comentamos, se encontraba en el local arrendado, igual ocurrió cuando se trasladó el secretario a hacer entrega de la boleta de notificación librada conforme lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, aunado ello al hecho que, la accionada en la oportunidad de ofrecer su contestación a la demanda no sostiene que permanezca sin reiniciar actividades sino en escrito posterior a la contradicción de la cuestión previa, por parte de la accionante, es que expresa que no es cierto que hubiere reiniciado actividades, sin embargo, lo que sostiene se ve desvirtuado con la declaración de dos (2) funcionarios que afirman haber localizado a la demandada en el local comercial objeto del presente juicio y así se establece.
De otro lado, la presente demanda no sólo fue propuesta con fundamento en la causal de desalojo contemplada en literal “a” del Artículo (sic) 40 en mención sino también conforme al literal “i” de la norma en referencia, lo que abona a favor de la admisibilidad de la demanda que nos ocupa, ello en aras del principio pro actione, contemplado en el artículo 26 constitucional, el cual ha sido desarrollado por numerosas sentencias de la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela (…)
(…omissis…)
Por tales consideraciones este Juzgado(sic) desestima la defensa opuesta por la parte demandada, tal y como será determinado en el dispositivo del fallo.
III
DISPOSITIVO
En fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, declara SIN LUGAR LA DEFENSA PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11º DELARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, ATINENTE A LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, promovida por la parte accionada, ciudadana ADELIS CLARITZA CUBILLAN ROJAS, suficientemente identificada en autos.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la incidencia (...)”.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.-

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 12 de agosto de 2021, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta promovida por la parte accionada, en el juicio que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES, C.A., contra la ciudadana ADELIS CLARIZA CUBILLAN ROJAS, plenamente identificadas en autos. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso de apelación interpuesto, quien suscribe procede a realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, es preciso establecer que el poder de revisión de la sentencia por parte del juez de alzada, no sólo se circunscribe al análisis de la sentencia apelada en base a los argumentos esgrimidos por el apelante, sino que el mismo va más allá en virtud del principio procesal “IURA NOVIT CURIA”; del cual se desprende que el juez dada la majestad del cargo que recae en su persona conoce del derecho, incluso del no alegado, pudiendo de esta manera observar oficiosamente todas las actuaciones procesales realizadas ante el tribunal de la causa que pudieran sobrellevar la infracción de normas legales de estricto orden público que conlleven a la nulidad, reposición, revocatoria, etc., de la sentencia sometida a su decisión. No obstante a ello, si bien el principio reformatio in peius impide al juez de alzada, de que empeore la situación del apelante, en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte, es de puntualizar que el carácter de este principio no es absoluto, en virtud de que cuando el juez detecta la violación de normas de orden público está en la obligación de pronunciarse al respecto, por lo que la conducta de los litigantes no vincula al jurisdicente (Ver. Sentencia N° 173, Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18 de mayo de 2010, caso de Alida Leonetti contra Pablo Curiel, expediente N° 09-658).
En tal sentido, siendo que el ordenamiento jurídico constitucional está orientado a resguardar el debido proceso, el derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva, derechos éstos que son inherentes a todos los ciudadanos y que deben ser garantizados y protegidos en todo grado y estado del proceso, lo cual constituye sin duda alguna la base sobre la cual se erige el Estado Democrático de Derecho y Justicia consagrado en nuestra Carta Magna; consecuentemente, esta alzada estima necesario realizar una breve síntesis de las actas que conforman el presente expediente, de la siguiente manera:

*En fechas 28 de enero y 3 de febrero de 2021, la apoderada judicial de la sociedad mercantil PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES, C.A., presenta escrito libelar y posterior reforma, respectivamente, donde procedió a demandara la ciudadana ADELIS CLARIZA CUBILLAN ROJAS por DESALOJO (folios 1-38 del expediente).

*Mediante auto dictado en fecha 9 de febrero de 2021, el tribunal de la causa admitió la demanda intentada por las reglas del procedimiento oral, previstas en el artículo 865 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en atención a la remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y ordenó la citación de la parte demandada, a los fines de que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, con el objeto de dar contestación a la demanda (folios 62-63 del expediente).

*Mediante diligencia de fecha 22 de febrero de 2021, el alguacil del tribunal de la causa dejó constancia de haberle entregado la compulsa de citación a la parte demandada, quien se negó a firma la boleta de citación respectiva; acto seguido, el secretario del tribunal en fecha 3 de marzo de 2021, hizo constar que se trasladó al domicilio de la parte demandada, y le hizo entrega de la boleta de notificación librada conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folios 69 y 71-75 del expediente).

*En fecha 13 de abril de 2021, la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda y oponer cuestiones previas (folios 103-112 del expediente).

*En fecha 14 de abril de 2021, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta por la parte contraria (folios 119-122 del expediente).

*En fecha 12 de agosto de 2021, el tribunal de la causa dictó sentencia interlocutoria en la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada (folios 130-142 del expediente).

*En fecha 13 de agosto de 2021, la parte demandada ejerció recurso de apelación contra el fallo que antecede, lo cual se oyó en ambos efectos mediante auto de fecha 20 de agosto de 2021 (folios 147 y 149 del expediente)

Así las cosas, visto el recuento de las actuaciones que preceden esta juzgadora observa que una la presente causa se admitió por el procedimiento oral en atención a la remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, encontrándose actualmente en la fase de resolver las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda. Sin embargo, esta juzgadora de la revisión minuciosa a todas las actuaciones cursantes en el expediente, pudo observar que en el libelo de demanda, la parte actora calificó su acción como “desalojo de oficina/local con uso comercial”, posteriormente, en el escrito de reforma libelar, calificó la acción como“desalojo de local con uso comercial”; por su parte, la demandada en el escrito de contestación a la demanda, indició que se le ha hecho difícil reiniciar sus actividades y “abrir la oficina”.
Como puede apreciarse, no hay certeza del uso o destino del inmueble arrendado, cuyo desalojo se persigue en este asunto, por lo que esta alzada en vista de que el uso del inmueble en cuestión determina la normativa aplicablepara resolver el conflicto presentado en torno a una presunta relación arrendaticia,considera necesario establecer en este fallo el procedimiento aplicable para el caso de marras, para lo cual cabe destacar que para la fecha en que fue admitida la acción en cuestión, ya había entrado en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, específicamente, el 23 de mayo de 2014, según Gaceta Oficial número 40.418, en cuya disposición derogatoria primera, dispone que: “Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.”
De la disposición derogatoria transcrita se verifica que el mencionado Decreto- Ley no derogó por completo la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que, las disposiciones de este último solamente fueron desaplicadas para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula la nueva normativa, por ello, a fin de tener certeza sobre cuál ley aplicar a un caso específico se debe atender obligatoriamente a la categoría del inmueble arrendado, lo cual va íntimamente asociado a la naturaleza de la actividad que en él se desarrolle. De tal modo, la referida Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 4 señala lo siguiente:
Artículo 4.- “Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados” (resaltado añadido).
De conformidad con lo anterior, se verifica que el legislador claramente no quiso darle naturaleza comercial a los inmuebles destinados a oficinas, excluyendo éstos, así como todos aquellos no destinados al uso comercial de la aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En este sentido, es necesario verificar el destino o uso del inmueble objeto del presente proceso, para así determinar la normal legal aplicable; para ello, resulta necesario traer a colación el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre la sociedad mercantil PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES, C.A., en su carácter de “la arrendadora”, y la ciudadana ADELIS CLARIZA CUBILLAN ROJAS, en su carácter de “la arrendataria”, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de diciembre de 2017, inserto bajo el No. 55, tomo 144, específicamente sus cláusulas primera y segunda, de cuyo contenido se desprende lo siguiente:
“(…) PRIMERA.- “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a “LA ARRENDATARIA”, una oficina con un área de construcción aproximada de CIENTO DOS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS (sic) (102,75M2), distinguida con el Nro. OFC 1, ubicada en el Nivel 4 del Centro Comercial Hito, Situado (sic) en la Avenida (sic) Bermúdez, con Calle (sic) Carabobo, Los Teques Estado (sic) Miranda (…) SEGUNDA: “LAOFICINA” será destinada para USO DE ADMINISTRACION (sic) DE INMUEBLES, ESCRITORIO JURIDICO (sic) Y TODO SU RAMO, no podrán cambiar su uso, sin el consentimiento, dado por escrito de “LA ARRENDADORA” (…)”

En tal sentido, se observa que el inmueble objeto de la controversia, arrendado a la parte demandada, constituye una oficina destinada a la administración de inmuebles, escritorio jurídico y todo su ramo, circunstancias que no fueron controvertidas por ninguna de las partes en el escrito libelar ni en la contestación a la demanda. Así las cosas, independientemente del nombre utilizado por las partes para describir el inmueble arrendado, ya sea oficina o local comercial, se hace necesario revisar el uso o destinado para el cual el bien fue arrendado o la actividad que desempeña en el mismo, para así determinar la normativa aplicable; de esta manera, el uso convenido entre las partes para el bien arrendado fue para la administración de inmuebles, escritorio jurídico y similares, por lo que en primer lugar, se debe advertir que el ejercicio de las actividades de administración o gestión administrativa, son desempeñadas por los profesionales que han obtenido un título universitario en la especialidad de administración, siendo necesario así indicar que conforme al artículo 2 de la Ley de Ejercicio de la Profesión de Licenciado en Administración:“El ejercicio de la profesión de Licenciado en Administración, como disciplina universitaria, es una actividad civil y profesional.”, por lo que el ejercicio profesional de la administración no constituye un acto de comercio y aunque sí constituye la prestación de un servicio esta no es de carácter comercial.
Asimismo, en un escrito jurídico se prestan servicios jurídicos con abogados o profesionales del derecho, por lo que en función a ello, vale indicar que el artículo 11de la Ley de Abogados establece que: “(…) se entiende por actividad profesional del abogado el desempeño de una función propia de la abogacía o de una labor atribuida en razón de una Ley especial a un egresado universitario en Derecho, o aquellas ocupaciones que exijan necesariamente conocimientos jurídicos. Se entiende por ejercicio profesional la realización habitual de labores o la prestación de servicios a título oneroso o gratuito, propios de la abogacía, sin que medie nombramiento o designación oficial alguna (…)”.De esta manera, el ejercicio profesional de derecho no constituye un acto de comercio y aunque sí constituye la prestación de un servicio esta no es de carácter comercial. Al respecto, resulta menester hacer referencia a la decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia N° 649 del 23 de mayo de 2012, caso: Tecnoconsult, S.A., reiterada por la misma Sala en sentencia de fecha 2 de julio de 2018, expediente Nº 17-0699, en la cual se estableció lo siguiente:
“(…) Tomando en cuenta las anteriores consideraciones y luego de un cuidadoso análisis de los alegatos esgrimidos en la solicitud de revisión planteada, resulta menester hacer referencia a las decisiones Nos. 3241 y 781, dictadas por esta Sala el 12 de diciembre de 2002 (caso: COVEIN y otros) y 6 de abril de 2006 (caso: Humberto Bauder) respectivamente, en las cuales se dejó asentando el criterio relativo a que las personas naturales o jurídicas cuyos servicios son realizados con motivo del ejercicio de profesiones liberales como la ingeniería, la arquitectura, la abogacía, la psicología, la contaduría, la economía, entre otras, son actividades económicas de naturaleza civil.
(…omissis…)
Del análisis de la decisión parcialmente transcrita se evidencia, que todos los actos o negocios jurídicos susceptibles de estimación pecuniaria que no constituyen actos de comercio son por naturaleza esencialmente civiles, tal como ocurre con las profesiones liberales, desarrolladas a título personal o, de ser el caso, a través de estructuras asociativas que, de manera mancomunada, explotan una profesión determinada, verbigracia la abogacía, la ingeniería, la medicina, etc.
Dicho carácter civil de las profesiones liberales responde, desde el punto de vista patrimonial, al hecho de que su desempeño no genera salario correspondiente a una relación de trabajo, ni beneficios económicos derivados de la realización de una actividad industrial o comercial, e incluso, en una actividad afín con cualquiera de éstas, en tanto operación de tráfico económico, sino que encuentra su retribución lucrativa en la prestación de un servicio profesional brindado con motivo de la celebración de un contrato de mandato, de servicios o de obras, que es, precisamente, desde el punto de vista sustancial, su rasgo civil principal, pues en la relación profesional se privilegia el vínculo particular en obsequio de las necesidades de las partes y no del mercado como ocurre en materia comercial.
Efectivamente, en los vínculos contractuales de cariz civil, como los derivados del ejercicio de profesiones liberales, tiene especial interés la consideración personal de la cual se espera el desarrollo de una actividad concreta (esencialmente intelectual), que genera honorarios, mientras que en materia mercantil se atiende de forma prevalente a las condiciones de crédito y beneficio económico, a través de la actividad de intermediación, intercambio y producción de bienes y servicios con fines negociables (…)” (Resaltado añadido).
De allí que, como se evidencia de la decisión parcialmente transcrita, el ejercicio de las profesiones liberales, desarrolladas a título personal o a través de estructuras asociativas que, de manera mancomunada, explotan una profesión determinada, verbigracia la abogacía, la administración, contaduría, entre otras, no constituye un acto de comercio y aunque sí constituye la prestación de un servicio, se insiste, este no es de carácter comercial. En consecuencia, al ser el objeto del presente juicio, una oficina arrendada para el desempeño de “administración de inmuebles, escritorio jurídico y todo su ramo”, se puede válidamente advertir que ésta se encuentra expresamente excluida de la regulación prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por ende, a criterio de esta alzada, lo procedente en el presente caso es, que la demanda de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES, C.A., contra la ciudadana ADELIS CLARIZA CUBILLAN ROJAS, se tramitara por el procedimiento previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, correspondiente al procedimiento breve tal como lo dispone el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Así se establece.
En este particular, no puede pasar por alto esta juzgadora que el a quo en la sentencia recurrida señaló que: “(…) al indicar la parte accionante en su demanda así como en la reforma de la misma que, la acción que ejerce es DESALOJO DE UN LOCAL COMERCIAL el procedimiento aplicable es el Oral (sic) regulado en la ley civil adjetiva (…)” (resaltado añadido); de lo cual se desprende, que el cognoscitivo justifica el procedimiento aplicado para la admisión y sustanciación del presente asunto, según la calificación jurídica que la parte demandante asignó a su pretensión libelar. Al respecto, esta superioridad señala que el juez está sujeto a lo alegado y probado por las partes, esto es, a las afirmaciones de hechos en que fue sustentada la pretensión, mas no respecto de la calificación jurídica que de ellos hace la parte ni tampoco de las normas en que sustenten su pretensión, pues conforme al principio iura novit curia, que también caracteriza el procedimiento civil, el juez conoce el derecho, por lo que en su interpretación y aplicación no está atado a lo alegado por las partes, lo que le permite observar oficiosamente cuál ley aplicar para un caso en concreto y la calificación jurídica de la acción.- Así se precisa.
Así las cosas, ha sido reiterado en muchas oportunidades por el Tribunal Supremo de Justicia, que no es potestativo de los tribunales subvertir las reglas legales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público; así, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, dispone la obligación que tienen los jueces de procurar la estabilidad de los juicios, y para ello como directores del proceso, deben estar vigilantes, de corregir y evitar que se cometan faltas que más adelante pudiesen acarrear la nulidad del mismo o de alguno de sus actos. De esta manera, en el caso bajo análisis, como ya se indicó, la presente demanda fue admitida conforme a las reglas del procedimiento oral, aún cuando la acción es seguida por desalojo de un inmueble expresamente excluido de las reglas previstas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por lo que visto que el tribunal de la causa erróneamente admitió y sustanció la demanda intentada, subvirtiendo y desnaturalizando de esta manera el proceso consagrado para la tramitación de las acciones en donde se encuentre un inmueble como el de autos, se puede advertir que ello no puede ser convalidado en esta oportunidad, por cuanto los principios atinentes a la defensa de orden constitucional, así como el debido proceso, imponen al juzgador dar aplicación a los principios procesales de saneamiento y de nulidad esencial, y si bien, la reposición de una causa sólo debe decretarse exclusivamente cuando esta persiga una finalidad útil, cabe advertir que en el caso de marras, el juicio no se ha tramitado en su totalidad, ni se ha abierto el proceso a pruebas, encontrándose en el primer acto donde comparece la parte demandada (contestación a la demanda y oposición de cuestiones previas), por lo que no puede considerarse que las violaciones aquí detectadas al derecho a la defensa y al debido proceso, hayan sido subsanadas de alguna manera.- Así se precisa.
Consecuentemente, esta alzada en aras de garantizar el derecho a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva, y haciendo uso de su facultad para reponer -incluso de oficio- la causa cuando determine la existencia de un acto írrito que lo amerite o evidencie una subversión del procedimiento, conforme lo previsto en el artículo 208 del Código de Procedimiento Civil, y como quiera que el presente juicio se encuentra en la fase de contestación y oposición de cuestiones previas, estima necesario ordenar la REPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado de admitir nuevamente la presente demanda por el procedimiento breve, en atención a la remisión expresa del artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo ordenarse el emplazamiento de la parte demandada a través de los medios tecnológicos de información y comunicación (TIC´s), cursantes en el presente expediente y plenamente validados por la accionada; motivo por el que se declara la nulidad de todas las actuaciones posteriores al auto de admisión de fecha 9 de febrero de 2021 (inclusive), tal como se dejará sentado en la dispositiva del presente fallo.- Así se decide.
V
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara la REPOSICIÓN DE LA CAUSA al estado de admitir nuevamente la presente demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil PROMOCIONES Y VALORES LOS TEQUES, C.A., contra la ciudadana ADELIS CLARIZA CUBILLAN ROJAS, plenamente identificadas en autos, por las reglas del procedimiento breve, en atención a la remisión expresa del artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo ordenarse el emplazamiento de la parte demandada a través de los medios tecnológicos de información y comunicación (TIC´s), cursantes en el presente expediente y plenamente validados por la accionada; motivo por el que se declara la NULIDAD de todas las actuaciones posteriores al auto de admisión de fecha 9 de febrero de 2021 (inclusive), dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas del recurso.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen, en su debida oportunidad legal, esto es al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil; y, publíquese en la página web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve,así como en el portal web dispuesto por la Sala de Casación Civil miranda.scc.org.ve.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los trece (13) días del mes de octubre de dos mil veintiuno (2021). Años 211° de la Independencia y 161° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA.

LEIDYMAR AZUARTA
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m.).
LA SECRETARIA.

LEIDYMAR AZUARTA
ZBD/lag.-
EXP. No. 21-9759