TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
Expediente Nro. 3152-20

PARTE DEMANDANTE: LILIANA ZULAY DI FILIPPO, XIOMARA CRISTINA SANGUINO DE PALUMBO Y BELTSAHYD PEREZ PALUMBO VS UMBELINO GONCALVES SEQUEIRA, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Números V-6.876.548, V-6.455.485 y V-5.450.319 respectivamente.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: OMAIRA DIAZ, abogada en ejercicio, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 22.581.

PARTE DEMANDADA: UMBELINO GONCALVES SEQUEIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-12.157.490.

DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: ARGENIS RAFAEL LUNAR SALAZAR, abogado en ejercicio, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 80.437.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

-I-
ANTECEDENTES
Se inicia la presente causa, mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana LILIANA ZULAY DI FILIPPO, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana XIOMARA CRISTINA SANGUINO DE PALUMBO Y BELTSAHYD PEREZ PALUMBO, tal como consta de instrumento poder que cursa al folio17 del expediente, representada por la abogada OMAIRA DIAZ, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 22.581, tal como consta en Poder Apud Acta, otorgado en fecha 2 de diciembre de 2020, (folio 14), ante este Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, a través de la cuenta correo electrónico distribucion.civil.miranda@gmail.com, conforme al cual procedieron a demandar al ciudadano UMBELINO GONCALVES SEQUEIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-12.157.490, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAIMENTO, sobre un inmueble LOCAL COMERCIAL, distinguido con la LETRA “B” que forma parte integrante del inmueble identificado con el NUMERO CUATRO (4) de la nomenclatura oficial, situado en la calle Vargas, Boulevard Vargas de la ciudad de Los Teques, capital del estado Bolivariano de Miranda, el cual será destinado única y exclusivamente a los fines de comercio. El inmueble está conformado por un salón (1) baño y una mezanina, tiene un área de construcción de diecisiete metros cuadrados con sesenta y cuatro centímetros (17,63 M2).
En ese orden de ideas, la parte actora manifiesta que en fecha 23 de enero de 2015, se suscribe contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº008, Tomo002 de dicha notaria, entre la denominada CONSTRUCTORA Y ADMINISTRADOR LOS TEQUES C.A., representada por su director Armando Raúl Martínez, actuando como la arrendadora y por la otra parte el ciudadano UMBELINO GONCALVES SEQUEIRA, EN CALIDAD DE ARRENDATARIO.
Posteriormente el 01/12/2016, se suscribe un Adendum a dicho contrato, en el cual se establece un periodo de vigencia de un año, comenzando a partir de la data a antes mencionada No Prorrogable. En consecuencia, dicho contrato vence el 01 de diciembre de 2018, por lo que a partir de esa fecha se inicia la prorroga legal de tres (3) años.
En fecha 19 de noviembre de 2018, la Administradora Conteca C.A, notifico al ciudadano UMBELINO GONCALVES, donde le notifica al arrendatario que comenzó a operar la prorroga legal la cual vence el 01 de diciembre de 2021, el cual fue entregado y recibido por la ciudadana María Rodríguez, en fecha 7/12/2018.
En fecha 11 de enero del año 2019, el arrendatario ciudadano UMBELINO GONCALVES, a través de su Apoderado Judicial Rafael Acosta Espinoza, presenta ante el Tribunal Distribuidor, una Solicitud de Consignación de Canon de Arrendamiento, en sus alegatos señala que nunca se le notifico la no renovación del contrato de arrendamiento.
Es menester señalar que el arrendatario quien se encuentra bajo el beneficio de prorroga legal, se encuentra insolvente en cuanto al pago de sus obligaciones contractuales respecto a los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de ENERO y FEBRERO de Dos Mil Veinte (2020), con la excepción de la consignación de los pagos que van desde Marzo hasta septiembre de 2020, a los cuales se aplica el decreto 03 en el Marco del estado de alarma para atender la emergencia sanitaria por Coronavirus (Covid-19) que suspende el pago de cánones de arrendamiento de inmueble de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal.
Que igualmente se encuentra insolvente en el pago de los servicios (luz eléctrica y aseo) establecidos en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, incumpliendo con sus obligaciones contractuales incurriendo en la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial.
En definitiva, desde el mes de enero de 2020, han transcurrido hasta la fecha diez (10) meses sin que el ciudadano UMBELINO GONCALVES SEQUEIRA, haya cancelado satisfactoria y oportunamente los cánones de arrendamiento derivados de la relación comercial, cuya resolución se demanda, incumpliendo su obligación y generándose intereses moratorios; lo que totaliza dos(2) meses de insolvencia o falta de pago de los cánones de arrendamiento, con la excepción ya señalada que va desde marzo a septiembre 2020..
Asimismo, señaló en el escrito libelar los elementos de prueba para el debate oral; tales como a) copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de en fecha 23 de enero de 2015, anotado bajo el Nº 008, Tomo0022 autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; copia simple de instrumento poder que acredita autenticado ante la notaria Publica del Municipio Los Salías del estado Miranda, de fecha 10/9/2020, que acredita la cualidad y representación de la parte actora; copia simple de notificación de telegrama MIZSA 7305URG PC de fecha 19/11/2018; copia simple de acuse de recibo del telegrama MIZSA 7305URG PC de fecha 19/11/2018; copia simple de la comunicación de fecha 09/11/2018; copia simple del documento de propiedad del inmueble protocolizado ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bo0livariano de Miranda de fecha 02/02/2016.
Igualmente promovió conforme al 429 del Código de Procedimiento Civil prueba de informes, a las siguientes instituciones; empresa de servicios CORPOELEC, C.A; HIDROCAPITAL C.A., y al SERVICIO ADMINISTRATIO DE IDENTIFICACION y EXTRANJERIA (SAIME). Asimismo, promovió inspección judicial en el inmueble objeto de juicio y testimoniales.
Finalmente, procede a demandar al ciudadano UMBELINO GONCALVES SEQUEIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-12.157.490, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: La Resolución de un contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el Nº008, Tomo 0022, en fecha 23 de Enero de 2015, sobre un local comercial letra B que forma parte integrante de un inmueble, situado en la Calle Vargas Boulevard Vargas de la ciudad de Los Teques.
SEGUNDO: En hacer entrega libre de bienes, personas y cosas el inmueble antes mencionado.
TERCERO: Al pago de la cantidad de NOVENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.90,00), monto este equivale a los cánones de arrendamiento de los meses de ENERO Y FEBRERO de 2020, incluyendo el Impuesto al Valor agregado I.V.A, del 16% por ciento de la alícuota la cual debe ser entregada al fisco nacional.
CUARTO: A pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad consistente en la diferencia resultante del incremento en el canon de arrendamiento mensual en el plazo de la prorroga legal contado desde el 1 de diciembre de 2018, hasta que quede definitivamente firme la demanda; así como los gastos de servicio de agua, luz eléctrica y aseo urbano, que dejo de cancelar desde enero del año 2020.
QUINTO: A la corrección monetaria a través de experticia complementaria del fallo, que calcule los montos a cancelar de conformidad con los parámetros legales establecidos para el momento de dicha indexación.

SEXTO: Las costas y costos que se causen en el presente juicio conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento civil.

Asignada como fue la causa a este Juzgado luego de la distribución digital, se le dio entrada y anotación en el libro de causas por auto de fecha 20 de octubre de 2020, quedando anotada bajo el Nro. 3152-20.
Mediante diligencia de fecha 02 de noviembre de 2.020, fueron consignados los recaudos fundamentales de la pretensión.
En fecha 11 de noviembre de 2020, el Tribunal admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 30 de noviembre de 2020, el ciudadano alguacil consigna diligencia junto con compulsa y deja constancia que se trasladó en varias oportunidades a citar al ciudadano UMBELINO GONCALVES siendo infructuosa su citación.
Cumplidos los trámites de citación por cartel, conforme al 223 de la norma adjetiva civil, se procedió a designar Defensor Ad Litem al demandado, recayendo en la persona del abogado Argenis Rafael Lunar Salazar, quien acepto el cargo y juro fiel cumplimiento a la misión encomendada.
En fecha 11 de junio del 2021, el Defensor Ad Litem, dió Contestación a la Demanda, y el Tribunal fijo oportunidad para la Audiencia Preliminar.
En fecha 7 de julio de 2021, se celebró la Audiencia Preliminar, sin que se haya alcanzado un acuerdo entre las partes, quedando contradichas la demanda en todos y cada uno de sus términos tanto en los hechos
En fecha 09 de julio de 2021, se fija los Límites de la Controversia y se declara abierto el lapso probatorio.
El día 19 de julio 2021, compareció la abogada OMAIRA DIAZ, Apoderada Judicial de la parte demandada y consignó Escrito de Promoción de Pruebas.
Por auto de fecha 29 de julio de 2021, este Tribunal Admitió las pruebas promovidas por la parte actora.
Por auto de fecha 24 de agosto de 2021, este Tribunal fijó oportunidad para llevar a cabo la Audiencia Oral y Pública en el presente juicio.
En fecha 31 de agosto de 2021, se celebró la Audiencia de Juicio en la presente Causa.
-II-
MATERIAL PROBATORIO DE LAS PARTES.
1.-De los documentos fundamentales acompañados al libelo de demanda.
a.- Marcado “A” Instrumento poder, autenticado ante la notaría pública del municipio los Salías, otorgado en fecha 10 de septiembre de 2020, donde la ciudadana XIOMARA CRISTINA PALUMBO, otorga poder especial de representación a los ciudadanos LILIANA ZULAY DI FILIPPO PALUMBO, LUIS DOMINGO OCCHIUSO FLAMINI y BELTSAHYD PEREZ PALUMBO. (Folio 17).
b.- Marcado con la letra “B” copia fotostática de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre Constructora y Administradora Los Teques, C.A (CONTECA C.A) y el arrendatario UMBELINO GONCALVES, autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el Nº008, Tomo 0022, en fecha 23 de Enero de 2015, donde establecen en la cláusula tercera que dicho contrato comienzo a partir del 01/12/2014.
c.- Marcado “C” copia fotostática de contrato de arrendamiento suscrito entre la Constructora y Administradora (CONTECA C.A) y el arrendatario UMBELINO GONCALVES, donde establecen en la cláusula tercera un término de duración de un (1) año contado a partir del 1º de diciembre de 2016. Prorrogable.
d.- Marcado “D” copia fotostática de Telegrama con acuse de recibo, de fecha 07/12/2018, donde se le notifica al arrendatario UMBELINO GONCALVES, que el contrato de arrendamiento autenticado ante la notaría pública del municipio Guaicaipuro en fecha 23 de enero de 2015, no sería renovado. El Tribunal le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 y 430 del código de procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado o tachado de falso por la parte demandada. Así se decide.
e.- Marcado “E” documento debidamente registrado en fecha 02 de febrero de 2018, por ante el Registro Público del Municipio Guaicaipuro inserto bajo el Nº 2016.96, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº229.13.3.1.10889, correspondiente al folio real del año 2016, donde las ciudadanas XIOMARA CRISTINA PALUMBO, LILIANA ZULAY DI FILIPPO y BELTSAHYD PEREZ PALUMBO adquieren la propiedad del inmueble. El tribunal, aun cuando la propiedad no está en discusión, le otorga pleno valor probatorio conforme al primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado por la parte demandada, y como demostrativo de la cualidad de propietarias de las demandantes, así se decide.
f.- Recibos de pago de Corpoelec e Hidrocapital, el Tribunal no les otorga valor probatorio, por cuanto conforme al artículo 431 de la norma adjetiva civil, estos deben ser ratificados en juicio a través de la prueba de informes, aun cuando la misma fue admitida no consta en autos las resultas de dicha prueba. Así se declara.
Lapso probatorio.
Respecto a las testimoniales promovidas, el tribal les otorga valor probatorio ya que los mismos fueron contestes en sus dichos, los cuales guardan relaciones con el hecho controvertido.Las pruebas admitidas en el lapso probatorio; la prueba de informes, aun cuando las mismas fueron admitidas y librados los respectivos oficios a las entidades requeridas, (Corpoelec, Hidrocapital y Saime), no consta en autos, su evacuación. En cuanto a la Inspección Judicial, aun cuando se fijó oportunidad para su evacuación la misma fue desistida tácitamente por el promovente.
2.- Pruebas aportadas por la parte demandada.
En la contestación de la demanda, la parte accionada, a través del defensor ad litem, designado, invoco el principio de comunidad de la prueba, así como el decreto 4.777 de la presidencia de la republica que suspende por un lapso de seis (6) meses el pago de canon de arrendamiento por la pandemia COVID-19, éste último no es un hecho controvertido ya que este alegato ha sido reconocido por la parte actora
No aporto pruebas en el lapso probatorio.
En fecha 31 de agosto de 2021, se celebró el acto de audiencia oral en el presente juicio, donde las partes explanaron sus alegatos así:
Seguidamente la Ciudadana Jueza, Dra. CARMEN SALAZAR BRAVO, declaró abierto el Debate Oral, y deja expresa constancia que el Tribunal no cuenta con un medio de reproducción audiovisual, por lo cual no se hará el registro audiovisual de la audiencia, se le concede a la parte actora el derecho de palabra, y en tal sentido expone: “Según los actos y autos y demás elementos procesales a quedado demostrado el incumplimiento del demandado en el contrato de arrendamiento que cursa en auto, por la cual ratifico nuevamente todos los elementos probatorios. A los efectos, de demostrar lo relativo a la no actividad comercial en el local a que se refiere esta causa, solicito la evacuación de los testigos que se presentaran en este mismo momento, siendo la primera testigo la ciudadana SOL MARIA GARCIA CEPEDA, titular de la cédula de identidad Nro.V- 6.877.515, quien bajo juramento de ley, la abogada le formulo las siguientes preguntas: PRIMERA PREGUNTA: ¿ Diga la testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Liliana Di Filipo y Belsai Pérez ? Respondió: “Si las conozco”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿ Diga la testigo si tiene conocimiento que es un lugar ubicado en el Boulevard Vargas de la ciudad de los Teques es un local propiedad de las demandantes funcionaba una lunchería ?. Respondió: “Si” TERCERA PREGUNTA: ¿ Diga la testigo si sabe y le consta que en el dicho local no ha habido actividad comercial alguna desde hace aproximadamente tres (03) años?. Respondió: Permanece cerrado desde hace 4 años. CUARTA PREGUNTA: ¿ Diga la testigo si tiene interés en la resulta del presente juicio ? Respondió: “No”. Cesaron las preguntas al primer testigo. En este estado, la apoderada actora solicita al Tribunal la presencia del segundo testigo, HE HIZO ACTO DE PRESENCIA EL CIUDADANO BRAULIO JOSE MATA , titular de la cedula de identidad Nº 6.464.113, mayor de edad y de este domicilio, quien bajo juramento de ley, se le formulan las preguntas siguientes: PRIMERA PREGUNTA.¿ Diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la demandantes XIOMARA SANGUINO PALUMBO, a LILIANA ZULAY DI FILIPO PALUMBO y BELTSAHYD PEREZ PALUMBO?. Respondió: “ Si las conozco” .SEGUNDA PREGUNTA ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de que es un local comercial propiedad de las prenombradas ubicado en el Boulevard Vargas de La ciudad de los Teques, funcionó una luncheria con arrendatario del mismo Respondió: “ Si”. TERCERA PREGUNTA¿ Diga si sabe y le consta de que en el referido local no ha habido actividad comercial desde hace aproximadamente tres (03) años? Respondió: “ Si me consta”. CUARTA PREGUNTA¿ Diga el testigo si tiene interés en las resultas del presente juicio?.Respondió: “No”. Es todo cesan las preguntas. El tribunal deja constancia que no hubo repreguntas por parte del Defensor de la parte demandada. Seguidamente se le concede el derecho de palabra al abogado ARGENIS RAFAEL LUNAR, ya identificado en su carácter de defensor, el cual expone, es menester de esta defensa informar al tribunal que durante el proceso intento contactar al demandado lo cual se hizo imposible, en virtud de que la dirección donde se trato de ubicar al demandado se encuentra abandonado, sin embrago, esta representación ad litem invoca el merito favorable de todas las pruebas a favor de mi patrocinado. Es todo.(…) En este sentido, la legislación venezolana ha establecido, que los contratos deben cumplirse tal como han sido convenidos. En el caso del contrato de arrendamiento, existen dos contraprestaciones claramente establecidas, para el arrendador la entrega de la cosa arrendada a cambio del pago de un canon o pago por el uso de la cosa. Los modos de pagos son pactados por las partes, de acuerdo al principio de autonomía de voluntad de las partes, que significa que los contratantes son libres de establecer las reglas que más le convengan en sus contratos, tal determinación ha sido establecida en el artículo 1.592, el cual establece entre una de las obligaciones del arrendatario, que éste tiene la obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. En el presente caso, se estableció que el pago del canon de arrendamiento seria cancelado al vencimiento de cada mes. Ello significa que es obligación del arrendatario pagar el arrendamiento al vencimiento de cada mes. En el presente caso, del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, no se evidencia convención especifica en cuanto a la modificación de la forma de pago, por lo que de acuerdo al artículo 14 del Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley, “El arrendatario está en la obligación de pagar el arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato…” No obstante lo anterior, el hecho de que el arrendatario haya hecho consignaciones posteriores, de pagos retrasados, no lo libera de su obligación de cancelar oportunamente el canon, al vencimiento de cada mes; mas cuando en una de las claúsulas quedo expresamente establecido que la falta de pago de una pensión de arrendamiento dará derecho a la arrendadora a resolver el contrato. De allí que le es imputable al arrendatario la falta de pago de las pensiones reclamadas como insolutas, correspondiente a los meses antes señalados, y en consecuencia, procedente la causal contenida en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el DESALOJO del inmueble objeto del presente juicio. Y así quedara establecido en el dispositivo de este fallo…” COPIA TEXTUAL.
Lo anterior constituye una síntesis clara precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.

-II-
MOTIVOS PARA DECIDIR

La actora señala que mediante documento autenticado en fecha 23 de enero de 2015, La Constructora y Administradora Los Teques (CONTECA C:A), celebro contrato de arrendamiento con el ciudadano UMBELINO GONCALVES SEQUEIRA, y según la cláusula tercera dicho contrato tenía fecha de inicio desde el 1º de diciembre de 2014, sobre un inmueble LOCAL COMERCIAL, distinguido con la LETRA “B” y con un área de construcción de diecisiete metros cuadrados con sesenta y cuatro centímetros (17,63 M2), que forma parte integrante del inmueble identificado con el NUMERO CUATRO (4) de la nomenclatura oficial, situado en la calle Vargas, Boulevard Vargas de la ciudad de Los Teques, capital del estado Bolivariano de Miranda.
Que posteriormente 01 de diciembre de 2016, se hizo una modificación al contrato en las clausulas tercera y cuarta, por un año más de vigencia. Participándole posteriormente en fecha 19 de noviembre de 2018, a través de telegrama que no se le renovaría el contrato y que empezaría a transcurrir su prorroga legal, el cual según dice es de tres (3) años contados a partir de esa data hasta el 2021; que dicho telegrama fue recibido por el demandado en fecha 07/12/2018.
En el mencionado contrato se estableció en la cláusula tercera, que las prórrogas se consideran a tiempo fijo, que si una vez concluida la duración del contrato fueren depositados en la cuenta indicada para el pago el canon de arrendamiento, montos de dinero que sean iguales al monto del canon de arrendamiento que estuviere vigente al tiempo de la señalada conclusión del contrato EL ARRENDATARIO no podrá alegar por ningún concepto que ha operado la tacita reconducción. Igualmente argumentó que el arrendatario no cumple con el pago de arrendamiento de enero y febrero de 2020, a excepción de los meses que van de marzo 2020 hasta septiembre 2020 conforme al decreto Nº 3 del estado de alarma por COVID-19. Que suspende el cobro de cánones de arrendamiento, igualmente señala la insolvencia en el sistema eléctrico y aseo urbano.
No obstante, la parte demandada representada por su defensor ad litem, invoco el principio de comunidad de la prueba, así como el decreto 4.777 de la presidencia de la república que suspende por un lapso de seis (6) meses el pago de canon de arrendamiento por la pandemia COVID-19.
Ahora bien, estando en la oportunidad legal establecida en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal pasa a dictar in extenso el presente fallo.
Conforme al planteamiento expuesto por las partes, e instrumentada en el contrato suscrito en fecha 23/1/2015, así como del diligenciamiento de sus respectivos medios de pruebas, observa este Tribunal, que la relación arrendaticia iniciada en la fecha supra citada, no es un hecho controvertido, ya que ambas partes reconocen dicha relación, (consignación de canon de arrendamiento en el expediente 1568-19, que cursa ante este Tribunal) por tanto el contrato de arrendamiento se estima fidedigno conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La controversia se suscita por la falta de pago del canon de arrendamiento, en el transcurso de la prorroga legal, pues conforme a lo acordado en las cláusulas tercera y cuarta, las cuales rezan así:
“TERCERA: La duración de este contrato es de UN (1) AÑO contado a partir del día primero (1º) de diciembre del año dos mil catorce (2.014), el cual se prorrogará automáticamente por períodos iguales, convenido desde ahora, salvo que una de las partes notifique expresamente a la otra dentro de los treinta (30) días anteriores al vencimiento del término o de una cualquiera de sus prórrogas, si las hubiere, su voluntad de no prorrogarlo por más tiempo. Las prórrogas se consideran como tiempo fijo y así lo acepta EL ARRENDATARIO. Queda expresamente convenido entre los contratantes que si una vez concluida la duración del contrato fueren depositados en la cuenta indicada para el pago del canon de arrendamiento montos de dinero que sean iguales al monto del arrendamiento que estuviere vigente al tiempo de la señalada conclusión del contrato, EL ARRENDATARIO no podrá alegar por ningún concepto que ha operado la tácita reconducción del contrato, ya que esos eventuales pagos, y así expresamente este lo acepta, serán imputados como adelantos sobre la suma establecida por concepto de cláusula penal por el incumplimiento en la entrega oportuna de lo arrendado.- CUARTA: En. cumplimiento a lo establecido en el artículo 32 del referido Decreto Ley y a los solos y exclusivos efectos de la fijación del canon de arrendamiento, se acuerda por mutuo consentimiento entre las partes contratantes en la cantidad de seis millones seiscientos mil bolívares (Bs.6.600.000,00), el valor del área total de la porción destinada a comercio del inmueble del cual forma parte lo arrendado; en consecuencia, el canon de arrendamiento ha sido convenido de mutuo y expreso consentimiento y seleccionando como método para su cálculo el del ordinal 1° del artículo 32 del precitado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la cantidad le CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.5.000,00) por cada uno de los doce (12) meses de vigencia el presente contrato, el cual EL ARRENDATARIO formalmente se obliga a pagar de manera puntual y al vencimiento de cada mes mediante depósito bancario en la cuenta corriente Nº 01050037111037255445 contra el Banco Mercantil, a nombre de ‘CONTECA, C.A’; quedando convenido que EL ARRENDATARIO, una vez efectuado oportunamente pago, notificará a LA ARRENDADORA, a través del correo electrónico que más adelante se señala, que ha cumplido con su obligación, y una vez LA ARRENDADORA tenga a su disposición dicha cantidad, notificará a EL ARRENDATARIO, por la misma vía de correo electrónico que luego se indica, para que este ocurra ante sus oficinas, cuya dirección declara conocer, a canjear el comprobante bancario por el correspondiente recibo de pago emitido por LA ARRENDADORA. Se establece que el canon de arrendamiento será revisado anualmente durante la vigencia del contrato y ajustado conforme a lo establecido en el culo 33 del mencionado Decreto. En el supuesto caso que EL ARRENDATARIO hiciere uso de la prórroga legal, el canon de arrendamiento se ajustará automáticamente considerando el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) establecido por el Banco Central de Venezuela. Igualmente EL ARRENDATARIO pagará mensualmente el monto del Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.) sobre el canon de arrendamiento que estuviere vigente al tiempo del pago de dicho canon de arrendamiento. Queda expresamente convenido que en caso de mora en el pago de alguna pensión de arrendamiento, EL ARRENDATARIO pagará a LA ARRENDADORA, intereses de mora calculados a la rata del uno por ciento (1%) mensual en base al canon de arrendamiento vigente al tiempo de la mora.” (Sic).(Copia textual).
Ahora bien, respecto a la determinación o indeterminación del contrato de arrendamiento, el cual no es un hecho controvertido, y no fue desconocido por la defensoría ad litem del demandado el Tribunal hace las siguientes consideraciones:
El Artículo 26 Del decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, establece:
“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (6) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prorroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un(1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5)
años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años. 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”.
En el caso que nos ocupa, se observa que el contrato de arrendamiento, inicio el 01/12/2014, y la notificación de no prórroga del contrato, fue notificada al arrendatario el día 7/12/2018, por lo que la misma no fue notificada con un mes de anticipación como lo establece el contrato de marras, en tal sentido conforme al principio iuranovit curia, por lo que dicha prorroga se tomaría como válida a partir del año siguiente es decir se tomaría como inicio de la prorroga legal el 01/12/2019, la cual culminaría el 01/12/2020, ya que en los contratos que tengan hasta 5 año de duración le corresponde un año de prorroga tal como lo establece la normativa jurídica antes citada, lapso éste, en que se produjo la falta de pago demandada, por cuanto se le había notificado al arrendatario del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia, produciéndose en el lapso de prórroga legal la falta de pago demandada, por lo que el contrato se considera a tiempo determinado, permaneciendo vigente las mismas condiciones y estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes, tal como lo establece la norma supra citada que rige la materia. Así se establece.
Decidido lo anterior, este Tribunal se pronunciara sobre el fondo del asunto en los siguientes términos.
En el presente caso estamos en presencia de una acción de desalojo por falta de pago del inmueble o local comercial distinguido con la LETRA “B” y con un área de construcción de diecisiete metros cuadrados con sesenta y cuatro centímetros (17,63 M2), que forma parte integrante del inmueble identificado con el NUMERO CUATRO (4) de la nomenclatura oficial, situado en la calle Vargas, Boulevard Vargas de la ciudad de Los Teques, capital del estado Bolivariano de Miranda, dicho contrato de arrendamiento fue suscrito entre suscrito entre la Constructora y Administradora (CONTECA C.A) y el arrendatario UMBELINO GONCALVES, contrato de arrendamiento, que cursa en copia simple a los folios 20 al 27 del presente expediente, y al cual se le ha otorgado pleno valor probatorio, en cuanto a la relación arrendaticia que une a las partes.
En este sentido, la legislación venezolana ha establecido, que los contratos deben cumplirse tal como han sido convenidos; y en el caso del contrato de arrendamiento, existen dos contraprestaciones claramente establecidas, para el arrendador la entrega de la cosa arrendada a cambio del pago de un canon o pago por el uso de la cosa. Los modos de pagos son pactados por las partes, de acuerdo al principio de autonomía de la voluntad de las partes, que significa que los contratantes son libres de establecer las reglas que más le convengan en sus contratos, tal determinación ha sido establecida en el artículo 1.592, el cual señala entre una de las obligaciones del arrendatario, “que éste tiene la obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
En el presente caso, se estableció que el pago del canon de arrendamiento seria cancelado de manera puntual al vencimiento de cada mes.
Ello significa que es obligación del arrendatario pagar el arrendamiento en los términos establecidos.
Ahora bien, en cuanto al hecho controvertido referido a la causal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que se analiza, la legislación venezolana ha establecido, que para la procedencia de la acción de desalojo con fundamento en la falta de pago, debe el arrendatario haber dejado de pagar dos cánones de arrendamiento consecutivos, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos.
Haciendo un análisis de las pruebas aportadas por las partes específicamente del instrumento fundamental de la demanda; de la notificación de no prorroga; del expediente de consignaciones arrendaticias; así como las demás pruebas aportadas por la actora, las cuales fueron examinadas y valoradas conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron desconocidas por la contraparte.
El Tribunal observa: En el presente caso, del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, no se evidencia convención especifica en cuanto a la modificación de la forma de pago, por lo que de acuerdo al artículo 14 del Decreto con Rango Valor y fuerza de Ley, “El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado y estipulado debidamente en el contrato…”
De allí que le es imputable al arrendatario la falta de pago de las pensiones reclamadas como insolutas, correspondiente a los meses que van desde enero a febrero de 2020, con la excepción de los seis (6) meses, de suspensión de canon de arrendamiento otorgado por el ejecutivo nacional, por lo que se evidencia con meridiana claridad, que existe incumplimiento de la relación contractual, específicamente de la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y en consecuencia, procedente la causal contenida en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para la Resolución del Contrato de Arrendamiento y consecuentemente el desalojo del inmueble objeto del presente juicio. Y así quedara establecido en el dispositivo de este fallo.
-III-
DISPOSITIVA

En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL propuesta por las ciudadanas LILIANA ZULAY DI FILIPPO, XIOMARA CRISTINA SANGUINO DE PALUMBO y BELTSAHYD PEREZ PALUMBO contra el ciudadano UMBELINO GONCALVES SEQUEIRA, ambos plenamente identificados en el cuerpo de este fallo; en consecuencia, se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 23 de enero de 2015, bajo el Nº008,Tomo 002 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria.
SEGUNDO: Se condena al demandado ciudadano UMBELINO GONCALVES SEQUEIRA, arriba identificado a la entrega del inmueble arrendado constituido por un LOCAL COMERCIAL, distinguido con la LETRA “B” que forma parte integrante del inmueble identificado con el NUMERO CUATRO (4)de la nomenclatura oficial, situado en la calle Vargas, Boulevard Vargas de la ciudad de Los Teques, del estado Bolivariano de Miranda, el inmueble está conformado por un salón (1) baño y una mezanina, tiene un área de construcción de diecisiete metros cuadrados con sesenta y cuatro centímetros (17,63 M2), libre de bienes, personas y cosas en el mismo buen estado en que fue entregado y solvente en el pago de los servicios públicos.
TERCERO: Se condena al demandado al pago de la cantidad de noventa Bolívares (Bs.90, 00) por concepto de daños y perjuicios causados, desde enero de 2020, monto este que equivale a dos (02) cánones de arrendamiento demandados como insolutos; incluyendo el impuesto al valor agregado I.V.A., del dieciséis por ciento (16%) de lo cual dicha alícuota debe ser entregada al fisco nacional, más los que se sigan venciendo, hasta que quede definitivamente firme la presente decisión; mas la indexación monetaria calculada desde enero de 2020, fecha en que se produjo la falta de pago hasta la firmeza de la presente decisión, que serán calculados conforme a los índices inflacionarios publicados por el del Banco Central de Venezuela
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demanda por haber sido vencida en juicio.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE CONSTANCIA
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Carrizal, a los catorce (14) días del mes de septiembre de 2021. Años 211° y 162°
LA JUEZA,

CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

YAMILET PERDOMO RODRIGUEZ.

En esta misma fecha, siendo las 10:25 post meridiem, se registró y público la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

YAMILET PERDOMO RODRIGUEZ.

Exp. 3152-2021.
CLS/YP.

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