REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA 211º y 162º PARTE ACTORA: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PARTE DEMANDADA: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE Nº: Ciudadano BECHARA LAHOUD, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 22.348.638. Abogados en ejercicio OSCAR ARMANDO BARROSO y PETRONIO RAMÓN BOSQUES, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 43.684 y 43.697, respectivamente. Sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 2 de abril de 2002, bajo el No. 4, tomo 47-A Pro; representada por el ciudadano JUAN CARLOS MONIZ DE SA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-15.913.015. No constituyó apoderado judicial en autos. DESALOJO (local comercial). 21-9714. I ANTECEDENTES. Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JUAN CARLOS MONIZ DE SA, en su carácter de representante de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio RUBÉN DARÍO MORANTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.637, contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave en fecha 24 de febrero de 2021; a través del cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano BECHARA LAHOUD contra la prenombrada empresa, plenamente identificados en autos, y por vía de consecuencia, ordenó a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado objeto de la controversia, consistentes en tres locales comerciales identificados con los No. 49, 50 y 51. Es el caso que en fecha 29 de abril de 2021, esta alzada le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes consignaran informes, siendo el caso que solo la parte recurrente hizo uso de tal derecho. Mediante auto dictado en fecha 9 de junio de 2021, esta alzada declaró vencido el lapso para la presentación de las observaciones a los informes y dejó constancia que ninguna de las partes hicieron uso de tal derecho y que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia. Acto seguido, mediante auto de fecha 9 de agosto de 2021, este tribunal debido a la complejidad del asunto, difirió la oportunidad para sentenciar por un lapso de treinta (30) días calendarios, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación. II ALEGATOS DE LAS PARTES. PARTE DEMANDANTE: Mediante libelo de demanda y su posterior reforma, presentados en fecha 18 de julio y 27 de noviembre de 2018, el abogado en ejercicio OSCAR ARMANDO BARROSO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano BECHARA LAHOUD, procedió a demandar a la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., por DESALOJO; sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo que a continuación se menciona: 1. Que su representado es propietario de tres (3) inmuebles compuestos por tres (3) locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, el primero identificado con el número 49 con una superficie de sesenta y un metros cuadrados con cuarenta y un centímetros cuadrados (61,41 mts2), el segundo identificado con el número 51 con una superficie de sesenta metros cuadrados con veinticuatro centímetros cuadrados (60,24 mts2), y el tercero, identificado con el número 52 con una superficie de cincuenta y tres metros cuadrados con cuarenta y tres centímetros cuadrados (53,43 mts2), todos ubicados en el nivel planta baja con una superficie total ciento setenta y cinco metros cuadrados con ocho centímetros cuadrados (175,08 mts2). 2. Que su representado celebró mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, inserto bajo el No. 008, Tomo 254, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., representada por el ciudadano JUAN RICARDO MONIZ DE SA, el cual tuvo por objeto tres (3) inmuebles compuestos por tres (3) locales comerciales, identificados con los números 49, 51 y 52, respectivamente, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, planta baja, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda. 3. Que en la cláusula décima segunda del contrato locativo, se acordó que la arrendataria no estaba autorizaba para realizar modificaciones en la estructura del inmueble objeto del contrato, pero que no obstante a ello, la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., a partir del año 2016, gravemente modificó la estructura de los inmuebles arrendados sin la debida autorización de su representado, destruyendo las paredes divisorias existentes entre los locales ocupados por la PANADERÍA PANQUICK, C.A., es decir, que los locales comerciales distinguidos con los números 48, 49, 50, 51 y 52, ahora –según su decir- conforman un local comercial de un solo cuerpo en forma de “L”. 4. Que los locales comerciales identificados con los números 48 y 50, son propiedad de otro arrendador y no forman parte del contrato objeto de arrendamiento, causando con ello un gravísimo daño a la estructura de los tres (3) locales comerciales arrendados, los cuales ahora forman un solo cuerpo y conjunto con otros dos (2) locales que no son de su propiedad. 5. Que resultaron fallidos todos los intentos de su representado en intentar obtener de parte de la arrendataria una explicación por la abrupta modificación de tales estructuras, por lo que en fecha 20 de abril de 2016, su representado procedió a solicitar una inspección ocular ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, quien en fecha 2 de mayo del mismo año, se trasladó y constituyó en los referidos locales comerciales distinguidos con los Nos. 49, 51 y 52, haciendo constar que se estaba en presencia de un solo local comercial en forma de “L”, donde además de funcionar una panadería, ahora se encuentra –según su decir- con un servicio self-service de comida, área de pizzería y un área de mesas y sillas para comensales, todo ello sin la autorización previa de su representado. 6. Fundamentó la presente acción en los artículos 43 y 40 literal “c” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concatenado con los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil. 7. Que por todas las circunstancias de hecho y de derecho antes expuestas, es por lo que acude a demandar como en efecto demanda a la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., a fin de que convenga o a ello sea condenado por el tribunal, en hacer la entrega de los tres (3) locales comerciales signados con los números 49, 51 y 52, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, planta baja, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, así como al pago de las costas y costos del proceso. 8. Finalmente, estimó la demanda en la cantidad de cinco mil cien bolívares (Bs. 5.100,00) equivalentes a trescientas unidades tributarias (300 U.T.); y, solicitó que la presente demanda sea admitida, sustanciada y tramitada conforme a derecho, y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley. PARTE DEMANDADA: Por su parte, el ciudadano JUAN CARLOS MONIZ DE SA, en su carácter de representante de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio RUBÉN DARÍO MORANTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.637, consignó ante el tribunal de la causa en fecha 23 de abril de 2019, escrito de contestación a la demanda, en el cual alegó –entre otras cosas- lo siguiente: 1. Que solicita se tutele el derecho a la defensa de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., desechándose la demanda incoada, por la carencia argumentativa que –a su decir- refleja el texto libelado, debido que el libelista no ajustó cronológicamente su argumentación al no ofrecer fechas exactas y pruebas directas, y que además no especificó en espacio geográfico, señalando pormenorizadamente los linderos afectado con detallada descripción cardinal. 2. Que la sociedad mercantil que representa fue constituida por el propio demandante, ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, conjuntamente con su cónyuge, ciudadana Violette Georges El Hachem, mediante acta inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de abril de 2002; y que posteriormente, mediante asamblea extraordinaria de accionista de fecha 1º de agosto de 2007, los prenombrados vendieron la gran mayoría de su capital accionario a los ciudadanos JUAN RICARDO MONIZ DE SA y JOSÉ MANUEL TELES CORREIA, conservando el hoy demandante la cantidad de cinco (5) acciones hasta el año 2010, cuando definitivamente vendió las mismas. 3. Que por documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, inserto bajo el No. 008, Tomo 254, la sociedad mercantil que representa celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, por los locales comerciales distinguidos con los números 49, 50 y 51, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda. 4. Que no todos los inmuebles arrendados son propiedad del arrendador, aun cuando éste mismo los administre, ya que (i) el local comercial distinguido con el No. 49, es propiedad del ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, según documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de marzo de 2006, inserto bajo el No. 13, tomo 16, acompañado al escrito libelar; (ii) el local comercial distinguido con el No. 50, es propiedad de los ciudadanos MARÍA LUCILIA DE BARROS DE MONTILLA y PABLO RAFAEL MONTILLA MACHADO, según documento protocolizado ante el Registro Público del antiguo Distrito Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda en fecha 27 de septiembre de 1996, inserto bajo el No. 10, protocolo primero, tomo 20; y, (iii) el local comercial distinguido con el No. 51, es propiedad del ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, según documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de diciembre de 1998, inserto bajo el No. 10, tomo 8, acompañado al escrito libelar. 5. Que conforme a la clausula primera del contrato de arrendamiento antes referido, no forman parte de la relación contractual arrendaticia, los siguientes inmuebles: (i) un local comercial distinguido con el número 48, propiedad de los ciudadanos MARÍA LUCILIA DE BARROS DE MONTILLA y PABLO RAFAEL MONTILLA MACHADO, según documento protocolizado ante el Registro Público del antiguo Distrito Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda en fecha 27 de septiembre de 1996, inserto bajo el No. 10, protocolo primero, tomo 20; y, (ii) un local comercial distinguido con el número 52, propiedad del ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, según documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de junio de 2006, inserto bajo el No. 49, tomo 21, acompañado al escrito libelar. 6. Que la sociedad mercantil que representa viene ocupando y poseyendo en su conjunto los locales comerciales signados con los Nos. 48, 49, 50, 51 y 52, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, desde mucho antes de la compra del capital accionario, los cuales recibió –a su decir- conformando un solo espacio, aun cuando registralmente continúan siendo inmuebles distintos, cuyas paredes divisorias no existían para entonces. 7. Que los locales comerciales signados con los Nos. 48, 50 y 52, no forman, ni pueden forman parte de la litis planteada, los dos (2) primeros por no haber sido incluidos en la pretensión libelar, y el último por no ser objeto de la relación contractual arrendaticia que funda la demanda, motivo por el cual, sobre los mismos –a su decir-no puede recaer decisión alguna. 8. Que opone la falta de cualidad activa del ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, para intentar y sostener el presente juicio, en función del local comercial distinguido con el No. 52, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, por cuanto el referido inmueble aun cuando fue incluido en la demanda, el mismo –a su decir- no forma parte del contrato de arrendamiento donde se funda la pretensión libelada. 9. Que opone la falta de cualidad pasiva de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., para ser demandada en desalojo respecto al local comercial distinguido con el No. 52, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, y mucho menos en función del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, inserto bajo el No. 008, Tomo 254; además afirmó, que si bien la referida persona jurídica ocupa el mencionado inmueble, no lo hace en función del referido instrumento. 10. Que los locales comerciales signados con los Nos. 48, 49, 50, 51 y 52, los recibió desde la compra del capital accionario conformando un solo espacio, es decir, que nunca modificó su estructura. 11. Que los locales comerciales signados con los Nos. 50 y 51, se encontraban unificados desde mucho antes de la constitución de la sociedad mercantil que representa, vale decir, cuando el demandante explotaba los mismos en su condición de accionista de la sociedad mercantil Bazar Nur, C.A., según documento privado de fecha 11 de enero de 1999, suscrito entre el actor y los ciudadanos MARÍA LUCILIA DE BARROS DE MONTILLA y PABLO RAFAEL MONTILLA MACHADO, quienes –a su decir- acordaron unificar los inmuebles propiedad de ambos. 12. Que posterior a ello, el resto de los inmuebles fueron unificados en forma progresiva por sus propios propietarios de la siguiente manera: (a) en fecha 28 de junio de 2002, solicitud de reparación menor suscrita por el demandante presentada ante el Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de agosto del mismo año, donde solicitó autorización para unificar los locales comerciales Nos. 49 y 50; (b) Permiso No. DOU-CU-096M-02, otorgado en fecha 7 de agosto de 2002, por la Dirección de Ordenación Urbanística de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, donde se aprobó unificar los locales antes señalados; (c) Conformidad de uso otorgada a la empresa aquí demandada en fecha 7 de agosto de 2002, en función de los locales signados con los Nos. 49, 50 y 51. 13. Que no poseen ninguna prueba directa que acredite la unificación de los locales distinguidos con los Nos. 48 y 52, con el resto de los inmuebles, pero que aun así del acervo documental anexado como de la propia conducta del demandante al omitir y hasta negar tales circunstancias, constituyen de manera inequívoca –a su decir- una prueba indiciaria, circunstancial o indirecta que por sí misma demuestra que los propietarios fueron quienes procedieron a unificar sus propiedades. 14. Que los locales signados con los Nos. 50 y 51, fueron –a su decir- unificados producto del documentos suscrito hace más de veinte (20) años, es decir, en fecha 11 de enero de 1999, entre el hoy demandante y los ciudadanos MARÍA LUCILIA DE BARROS DE MONTILLA y PABLO RAFAEL MONTILLA MACHADO; también, indicó que los locales signados con los Nos. 49 y 50, fueron–a su decir- unificados hace más de dieciséis (16) años, según solicitud de reparación menor fechada el 28 de julio de 2002; y que en cuando a los locales distinguidos con el No. 48 y 52, si bien no posee ningún soporte documental que refleje cuando fueron unificados, los mismos –a su decir- ya se encontraban unificados desde hace casi doce (12) años. 15. Que por cuanto la unificación de dicho locales tiene más de once (11) años, cualquier pretensión arrendaticia que se funde en la misma se encuentra –a su decir- prescrita conforme al artículo 1.977 del Código Civil, lo cual pide sea declarada con lugar por el tribunal. 16. Que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho expuestos en el libelo, por ser temerarios; asimismo, señaló que niega, rechaza y contradice lo afirmado por la parte demandante relativo a que el local comercial No. 52, propiedad del actor, forme parte del contrato de arrendamiento acompañado al libelo. 17. Que niega, rechaza y contradice lo afirmado por la parte demandante relativo a que la empresa accionada haya contrariado la prohibición establecida en la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, por cuanto –a su decir- los propietarios de los locales comerciales distinguidos con el No. 48, 49, 50, 51 y 52, fueron quienes de común acuerdo procedieron a unificar los mismos. 18. Que niega, rechaza y contradice que deba desalojar y hacer entrega de los locales comerciales distinguidos con el No. 49, 51 y 52, por cuanto la estructura de los mismos –a su decir- nunca ha sido modificada por su representada, además de que el local No. 52, no forma parte del contrato de arrendamiento en que se funda la demanda; y que niega, rechaza y contradice que deba ser condenada al pago de las costas procesales. 19. Finalmente, rechazó la cuantía libelada por ser estimada de manera infundada e irracional; y solicitó que se declare sin lugar la demanda intentada. III PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS. PARTE ACTORA: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes probanzas: Primero.- (Folios 10-12, I pieza del expediente) Marcado con la letra “A”, en original, INSTRUMENTO PODER autenticado ante la Notaría Pública Trigésima de Caracas del Municipio Libertador en fecha 6 de octubre de 2017, inserto bajo el No. 1, Tomo 280, a través del cual se acredita a los abogados en ejercicio OSCAR ARMANDO BARROSO ESCOBAR y RAÚL ANDRÉS RIVERO ESCOBAR, como apoderados judiciales del ciudadano BECHARA LAHOUD, parte demandante en el presente juicio. Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de las circunstancias supra referidas.- Así se establece. Segundo.- (Folios 13-31, I pieza del expediente) Marcado con las letras “B”, “C” y “D”, en copia fotostática, tres (3) CONTRATOS DE COMPRA VENTA protocolizados ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda, el primero en fecha 9 de marzo de 2006, inserto bajo el No. 13, protocolo primero, tomo 16; el segundo, en fecha 18 de noviembre de 1998, inserto bajo el No. 10, protocolo primero, tomo 8; y el tercero, en fecha 7 de junio de 2006, inserto bajo el No. 49, protocolo primero, tomo 21; a través de los cuales el ciudadano BECHARA LAHOUD, adquirió la propiedad de los locales comerciales identificados con los Nos. 49, 51 y 52, todos ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, ubicado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, quien aquí decide observa que en el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada realizó una impugnación genérica de los fotostatos cursantes en el expediente, la cual por carecer de fundamento, sustancia y motivación, debe ser desechada del presente proceso, pues el impugnante debió manifestar en forma clara y precisa, cuáles copias fotostáticas quería impugnar e indicar el por qué de su impugnación y no limitarse a impugnar “…todas y, cada una de las copias fotostática, traídas al presente proceso…”. Sobre este particular, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado en otras oportunidades (Vid. sentencia Nº 1075 de fecha 3/5/2006) que para actuar conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es necesario que la parte exponga de manera detallada y precisa las razones que sustentan su impugnación -como sería, por ejemplo, el desconocimiento del contenido del documento-, razones éstas que puedan dar sentido al uso de los medios que le otorga la ley para la ratificación del documento impugnado, es decir, el cotejo al que se refiere la disposición normativa antes aludida. En consecuencia, visto que la parte demandada no planteó la impugnación en los términos referidos, esta juzgadora desecha la misma, y por consiguiente, toma como fidedignas las copias simples aportadas por la parte demandante junto al libelo aquí descritas, ello como demostrativo de que el ciudadano BECHARA LAHOUD –aquí demandante- es propietario de los locales comerciales identificados con los Nos. 49, 51 y 52, todos ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, ubicado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, los cuales adquirió en los años 1998 y 2006.- Así se establece. Tercero.- (Folios 32-45, I pieza del expediente) Marcado con las letras “E” y “F”, en copia certificada, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 2 de abril de 2002, inserto bajo el No. 4, Tomo 47-A Pro, de la cual se desprende que dicha empresa fue constituida por los ciudadanos BECHARA HASSIB LAHOUD y VIOLETTE GEORGES EL HACHEM, fijando su domicilio en el local 51, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda; y en copia certificada, ACTA DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital en fecha 9 de diciembre de 2014, inserto bajo el No. 19, Tomo 262-A Pro, de la cual se desprende que sus accionistas son los ciudadanos JUAN RICARDO MONIZ DE SA y JACQUELIS GRACIELA DÍAZ LARA, siendo administrada dicha empresa por un presidente y vicepresidente de manera conjunta o separada quienes durarán diez (10) años en su cargo; además se desprende que fueron designados para tales cargos los prenombrados ciudadanos respectivamente. Ahora bien, en vista que los documentos públicos en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fueron otorgados por un funcionario autorizado, aunado a que no fueron tachados en el decurso del proceso, quien aquí decide les otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de la constitución de la empresa demandada en el presente juicio y de su representación en el proceso.- Así se establece. Cuarto.- (Folios 46-53, I pieza del expediente) Marcado con la letra “G”, en copia certificada, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 008, Tomo 254 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre el ciudadano BECHARA LAHOUD, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, de cuyas cláusulas se desprende lo siguiente: “(…) PRIMERA: “EL ARRENDADOR”, cede en Arrendamiento (sic) a “LA ARRENDATARIA”, Tres (sic) (3) inmuebles de su exclusiva propiedad, que el mismo administra, compuesto por Tres (sic) (3) locales comerciales, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, Avenida (sic) Bolívar, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, signados con los Nos. 49, 50 y 51, Nivel (sic) Planta (sic) Baja (sic); quedando comprometido “LA ARRENDATARIA” a utilizar dicho inmueble únicamente como locales comerciales para el desenvolvimiento del ramo de Panadería (sic), específicamente para que funcione la “PANADERIA (sic) PANQUICK, C.A, (sic) siempre como empresa propiedad del representante legal con mas (sic) del 51% de las acciones (…) (…omissis…) DECIMA (sic) SEGUNDA: BIENHECHURIAS (sic) , CAMBIO DE LA ESTRUCTURA DEL INMUEBLE, FIJACION (sic) DE PROPAGANDA Y CARTELES: Todas las mejoras y bienhechurías de cualquier naturaleza que sean realizadas por “LA ARRENDATARIA” o sus causahabientes en el inmueble arrendado, quedarán en beneficio de “EL ARRENDADOR”, sin que la “LA ARRENDATARIA”, pueda exigir ni reclamar en ningún caso indemnización en razón de dichas bienhechurías, cualquiera que sean las causas por la cual termine este contrato.- Para que “LA ARRENDATARIA” pueda realizar reforma o bienhechuría en el presente inmueble deberán solicitar el consentimiento previo de “EL ARRENDADOR” dado por escrito.- Queda expresamente convenido que en el supuesto caso que “LA ARRENDATARIA” realice reformas o bienhechurías, estos se comprometen a restituir el inmueble a su forma original si así lo deseare “EL ARRENDADOR”.- Todos los gastos que tal operación generen serán por la exclusiva cuenta de “LA ARRENDATARIA” según esta cláusula. En todo caso “LA ARRENDATARIA”, no está autorizada para hacer modificaciones en la estructura del inmueble objeto de este contrato (…)” Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, ello como demostrativo de la relación arrendaticia que une a las partes intervinientes en el presente juicio, desprendiéndose que el ciudadano BECHARA LAHOUD, declaró dar en arrendamiento a la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., tres (3) locales comerciales de su propiedad, los cuales identificó con los Nos. 49, 50 y 51, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, para ser destinado únicamente para el desenvolvimiento del ramo de panadería. Asimismo, se desprende que las partes acordaron que la arrendataria no podía hacer reformas ni modificaciones a los inmuebles arrendados sin el consentimiento previo y dado por escrito por el arrendador, debiendo de ser el caso, restituir el inmueble en su forma original si así lo deseare el arrendador.- Así se establece. Quinto.- (Folios 54-79, I pieza del expediente) Marcado con la letra “H”, en copia fotostática, INSPECCIÓN OCULAR EXTRA JUDICIAL realizada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de mayo de 2016, previa solicitud del ciudadano BECHARA LAHOUD, en el inmueble constituido por tres (3) locales comerciales distinguidos con el No. 49, 51 y 52, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, en cuya oportunidad se hizo constar de los siguientes particulares: “(…) PRIMERO: (sic) deja constancia que se observa un local, en forma de L, cuyas medidas serán proporcionadas por el experto designado en su informe, de frente hacia el estacionamiento del Centro Comercial, y de fondo, hasta la pared que limita el lugar que sirve de sede de la Panadería Panquick, se observa que existen mostradores, neveras exhibidores de dulces, exhibidoras con mercancías comestibles varias, sector que sirve para el servicio de Self (sic) Services (sic) y Sector (sic) de elaboración de Pizzería (sic).- Igualmente se observan que en el piso, existen unos cables de electricidad, que cruzan el local que conectan a una planta eléctrica, y se observa que los clientes o personas que visitan la panadería, pasan por encima de los mismos. AL SEGUNDO: El Tribunal (sic) deja constancia que con la asesoría del experto designado que se observan varias paredes dentro del local (…)”. Asimismo, se desprende del informe presentado por el experto designado al momento de practicar la inspección extrajudicial, se observa que éste hizo constar lo siguiente: “(…) El espacio donde funciona la actividad comercial es abierto no coincidiendo con los plano presentados en el expediente, ya que de acuerdo a las medidas existentes, deberían tener paredes divisorias que definirían el área individual de cada uno de los locales que son contiguos (…) el Local (sic) Número (sic) 49, del Nivel (sic) Planta (sic) Baja, mide Sesenta (sic) y Un (sic) metros cuadrados con Cuarenta (sic) y Un (sic) centímetros cuadrados (61,41 mts2), y sus linderos son los siguientes: Norte, Con (sic) el Local (sic) No. 54; Sur, con pasillo peatonal; Este, con el Local (sic) No. 48, y Oeste, con los locales Nos. 50 y 51.- El Local (sic) Número (sic) 51, del Nivel (sic) Planta (sic) Baja, mide Sesenta (sic) metros cuadrados con Veinte (sic) y Cuatro (sic) centímetros cuadrados ( 60,24 mts2), y sus linderos son los siguientes: Norte, Con (sic) el Local (sic)No. 52; Sur, con el local No. 50; Este, con el Local (sic) No. 49, y Oeste, con pasillo peatonal, área de jardines, área de estacionamiento y circulación vial..-(sic) el Local (sic) Número (sic) 52, del Nivel (sic) Planta (sic) Baja, mide Cincuenta (sic) y Tres (sic) metros cuadrados con Cuarenta (sic) y Tres (sic) centímetros cuadrados (53,43 mts2), y sus linderos son los siguientes: Norte, Con (sic) el Local (sic) No. 53; Sur, con el local No. 51; Este, con el Local (sic) No. 54, y Oeste, con pasillo peatonal, área de jardines, área de estacionamiento y circulación vial.- Del exhaustivo estudio de los planos de los locales en referencia, se observa al momento de la inspección, que la pared divisoria entre el Local (sic) 52 y el Local (sic) 51, NO EXISTE; la pared divisoria entre el Local (sic) 51 y el Local (sic) 50, NO EXISTE; la pared divisoria entre el Local 49 y el Local (sic) 48, NO EXISTE (…)” (Resaltado añadido). Precisado lo anterior, quien aquí decide observa que en la oportunidad para contestar la demandada, la empresa accionada realizó una impugnación genérica de los fotostatos cursantes en el expediente, la cual por carecer de fundamento, sustancia y motivación, debe ser desechada del presente proceso, pues el impugnante debió manifestar en forma clara y precisa, cuáles copias fotostáticas quería impugnar e indicar el por qué de su impugnación y no limitarse a impugnar “…todas y, cada una de las copias fotostática, traídas al presente proceso…”. Aunado a ello, la parte demandada, solicitó la nulidad absoluta de la presente prueba, bajo el fundamento de que “…en realidad se realizó una experticia…”; así las cosas, esta juzgadora considera necesario aclarar que, la inspección judicial prevista en el artículo 1.429 del Código Civil, en concordancia con los artículos 936 y 938 del Código de Procedimiento Civil, es un medio probatorio extra litem, es decir, constituye una actuación extrajudicial preparatoria de un juicio, solicitada a los fines de dejar constancia de determinados hechos o circunstancias que resulten de difícil o imposible acreditación mediante otras vías. En tal sentido, el artículo 938 del Código Adjetivo, previene expresamente que: Artículo 938. “Si la diligencia que hubiere de practicarse tuviera por objeto poner constancia del estado de las cosas antes de que desaparezcan señales o marcas que pudieran interesar a las partes, la inspección ocular que se acuerde, se efectuará con asistencia de prácticos; pero no se extenderá a opiniones sobre las causas del estrago o sobre puntos que requieran conocimientos especiales.” (Resaltado añadido). De esta manera, se evidencia del contenido de la inspección bajo análisis que el juez del órgano jurisdiccional, a fin de dejar constancia de las medidas de los locales comerciales objeto de la inspección, designó a un experto, quien del informe rendido, hizo constar aquello que le fue peticionado por el juez, no desprendiéndose que haya extendido opiniones sobre puntos que requieran conocimientos especiales, por lo que se hace forzoso desechar del proceso la solicitud de nulidad absoluta de dicha probanza, peticionada por la parte demanda. En consecuencia, al verificarse que por cuanto la inspección in comento fue practicada por un tribunal civil, la misma comporta un instrumento público, en virtud de que fue autorizada por un funcionario con competencia para dar fe pública de circunstancias, hechos y declaraciones (Ver. Sentencia de la Sala Constitucional del TSJ, No. 0348, de fecha 11/05/2018, expediente No. 15-1208), por lo tanto, se le confiere pleno valor probatorio como demostrativo de que los locales comerciales distinguidos con el No. 49, 51 y 52, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, no se encuentran separados por una pared divisoria, sino por el contrario corresponden a un espacio abierto en forma de “L”, donde funciona una panadería, área de self-service y pizzería; asimismo, se hizo constar con ayuda del experto designado, que no existe pared divisoria entre los locales 51 y 51, 51 y 50, 49 y 48.- Así se establece. Abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte actora promovió las siguientes probanzas: .- RATIFICÓ las documentales consignadas junto a la demanda identificadas con las letras “B” hasta la “H”, lo que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. .- PRUEBA DE INFORMES: En el escrito de promoción de pruebas, la parte actora promueve la prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos, en función de ello solicitó se oficiara a la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, a los fines de que informara al tribunal de la causa “(…) si por ante ese organismo se encuentra Autenticado (sic) un Contrato (sic) de Arrendamiento (sic), de fecha 06 de Agosto (sic) de 2.014, inserto bajo el Nº 26, Tomo 252, Folios 93 hasta 100, de los Libros de Autenticación llevados por esa Notaria, suscrito entre los ciudadanos MARIA LUCILIA DE BARROS DE MONTILLA y PABLO RAFAEL MONTILLA MACHADO (…) en su carácter de LOS PROPIETARIOS por una parte, y por la otra la Sociedad (sic) Mercantil (sic) PANADERIA (sic) PANQUICK C.A. (…) que tuvo por objeto un inmueble constituido por un (01) Local (sic) Comercial (sic) distinguido con el Nº 48 (…)”. En este sentido, de la revisión a los autos se deprende que la prenombrada oficina remitió al a quo (inserto a los folios 105-113, II pieza) copia fotostática del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado en fecha 6 de agosto de 2014, inserto bajo el No. 26, Tomo 252, celebrado entre los ciudadanos MARÍA LUCILIA DE BARROS DE MONTILLA y PABLO RAFAEL MONTILLA, en su carácter de “LOS PROPIETARIOS”, y la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre: “(…) un (1) local comercial distinguido con el Nº 48, con un área de cincuenta y seis metros cuadrados con setenta y cuatro centímetros cuadrados (56,74 M/2), ubicado en el nivel Planta (sic) Baja (sic), Tercera (sic) Etapa (sic) del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la Av. 3-Bolívar de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…)”, ello por un lapso de dos (2) años fijos e improrrogables; y en virtud que ello guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere valor probatorio como demostrativa de que la parte aquí demandada se encuentra arrendada en el local comercial distinguido con el Nº 48, el cual colinda con el local No. 49, objeto del presente proceso.- Así se precisa. .-INSPECCIÓN JUDICIAL: La parte demandante promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que el tribunal se trasladara en la sede de la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, y dejara constancia de la existencia de un contrato de arrendamiento autenticado en fecha 6 de agosto de 2014, inserto bajo el No. 26, Tomo 252; sin embargo, se observa de los autos que aun cuando el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 26 de julio de 2019, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para su evacuación, posteriormente, mediante auto de fecha 8 de agosto de 2019, revocó parcialmente el auto de admisión de pruebas y negó la admisión de dicha probanza. En consecuencia, al no constar en autos la evacuación del presente medio probatorio, esta sentenciadora la desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa. .-INSPECCIÓN JUDICIAL: La parte demandante promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; así las cosas, se observa que el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 26 de julio de 2019, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para su evacuación. Posteriormente, en fecha 25 de septiembre de 2019, se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: “Avenida Bolívar, Centro Comercial Tamanaco Tuy, nivel P.B., de la ciudad de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda”; en la cual con la ayuda del fotógrafo y experto designados, y mediante el acta de inspección levantada, dejó constancia de los siguientes particulares (ver folios 137-181 y 184-185, pieza II del expediente): “(…) AL PRIMERO: Se deja constancia que el local comercial distinguido con el Nº 49 colinda con el lindero este del local comercial identificado con el Nº 48, donde funciona la Panadería Panquick C.A. AL SEGUNDO: Se deja constancia que no existe una pared medianera que delimite el local comercial signado con el Nº 49 con el local comercial Nº 48. AL TERCERO: Se deja constancia que el local signado con el Nº 49 (de acuerdo a la identificación externa de los locales), no existe un baño con todo su equipamiento (…) AL CUARTO: Se deja constancia que existe una tubería de gas, según lo informado por el cuerpo de bomberos cruzando el patio de la entrada principal del Centro Comercial que suministra gas y electricidad al local Nº 57 (presuntamente) donde funciona la lonchería express (sic) (…)” Asimismo, se desprende del informe presentado por la experta designado al momento de practicar la inspección extrajudicial, que ésta hizo constar lo siguiente: “(…) PRIMERO: (…) EL LOCAL COMERCIAL Nº 49, COLINDA POR EL LINDERO “ESTE”, CON EL LOCAL COMERCIAL Nº 49. SEGUNDO: Dentro del Local (sic) Nº 49 en el lindero “ESTE” (previamente verificado), colindante con el Local (sic) Nº 49, se pudo constatar que actualmente NO EXISTE PARED MEDIANERA, que separe físicamente o delimite los locales Nº 49 y Nº 49. Sin embargo se dejan ver indicios de que alguna vez existió una pared divisoria entre estos locales, ya que, se aprecian las posibles instalaciones sanitarias (un punto de aguas negras y un punto de aguas blancas). Así también, se evidencian rastros de que alguna vez existió una construcción, no lográndose definir sus características, ello se deja ver en los laterales puntos extremos de las paredes propias del local Nº 49 adyacentes al local Nº 48 (…) dentro del inmueble no se logra visualizar si existen dos locales, es decir, 48 y 49, ya que, se percibe un ambiente único e integrado (…) A MANERA DE CONCLUSIONES: En la inspección se constató: 1) El inmueble denominado local comercial Nº 49, colinda por el lindero “Este”, con el local comercial Nº 49; 2) Que ambos locales Nº 48 y 49, internamente se conciben de un solo ambiente, es decir, no existe pared medianera entre estos, ni otro medio físico que los separe. 3) No se evidenció dentro del Local (sic) Nº 49, la existencia de baño alguno y menos aún de sus instalaciones. (Únicamente se dejan ver muestras de instalaciones sanitarias sin uso, es decir, totalmente selladas). 4) Se verifica en sitio la existencia de tuberías de Gas (sic) y Acometida (sic) eléctrica de alimentación al local comercial Nº 57, las cuales provienen del local Nº 50. Ambas acometidas de Gas (sic) y Electricidad (sic) a traviesan el pasillo central de la entrada principal del centro comercial (…)”. Aunado a ello, se observa que el tribunal de la causa al momento de practicar la inspección judicial bajo análisis, se hizo acompañar por una División de Prevención e Investigación de Siniestro del Cuerpo de Bomberos y Bomberas, y Administración de Emergencias de Carácter Civil del estado Bolivariano de Miranda, quienes a través del informe cursante en autos hicieron constar lo siguiente: “(…) Durante la inspección ocular practicada a la Panadería Panquick, C.A (sic) se identificaron lo siguientes factores:  Se trata de un inmueble según su uso para comercial, distribuida internamente en: • 1 recepción y despacho • 1 área comedor para la clientela • 1 depósitos • 1 áreas para cocina • 1 área administrativas. • 1 salas de baño. • 1 horno de uso industrial • 1 área de elaboración de productos terminados (pan y pastelería) (…omissis…)  El sistema eléctrico presenta varias improvisaciones (al dejar al descubierto en varios tramos el conductor eléctrico “cable” sin ningún tipo de protección), varios cajetines de intersección eléctrica carecen de su respectiva tapa protectora, las tuberías rígidas de metal que protegen el conductor eléctrico no disponen de codificación, un cajetín contentivo de disyuntores sin su puerta protectora y no dispone de la leyenda de las áreas a la cual protegen (…) (…) CONCLUYE, que la edificación presenta debilidades en materia de prevención y protección de incendios, medios de escape y otros riesgos, lo que se convierte en un riesgo para todos los ocupantes de la referida edificación (…)” Finalmente, se observa que el tribunal de la causa al momento de practicar la inspección judicial bajo análisis, se hizo acompañar a su vez por un ingeniero de la Dirección de Ordenación Urbanística y Ambiente de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, quien a través del informe cursante en autos hizo constar lo siguiente (folio 184-185, II pieza): “(…) Se pudo evidenciar según la estructura del centro comercial y enumeración de los locales existentes, que la pared medianera entre el local 48 y 49 no existe. Además, se verifico (sic) que dicha panadería ocupa cinco locales 48, 49, 50, 51 y 52 según la identificación que se lee en la fachada del centro (…)”. En este sentido, quien aquí suscribe considera necesario precisar que la inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, el cual señala lo siguiente: Artículo 1.428.- “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”. Por su parte, los artículos 472 y 473 del Código de Procedimiento Civil expresan: Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”. Artículo 473.- “Para llevar a cabo la inspección judicial, el Juez concurrirá con el Secretario o quien haga sus veces y uno o más prácticos de su elección cuando sea necesario. Las partes, sus representantes o apoderados podrán concurrir al acto”. Ahora bien, de la revisión al acta levantada a tal efecto, se observa que la parte demandada, sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., debidamente asistida por el abogado en ejercicio RUBÉN DARÍO MORANTE, se opuso a la práctica de la inspección judicial bajo análisis, alegando para ello –entre otras afirmaciones- que “…se pretende evacuar a través de la misma un hibrido probatorio, como es una situación del Cuerpo de Bomberos del Estado (sic) Miranda, así como otra parte de la Dirección de Ingeniería Municipal…”; al respecto, se observa que ciertamente el tribunal de la causa solicitó al Cuerpo de Bomberos del estado Bolivariano de Miranda y a la Dirección de Ingeniaría Municipal de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, la designación de un experto para su acompañamiento a la evacuación de la inspección promovida. Dicha facultad, lejos de estar prohibida como pretende hacerlo ver la parte demandada, corresponde a una facultad propia del juez, quien a fin de cumplir con la evacuación requerida puede hacerse acompañar con cuántos prácticos o expertos considere necesario, como sucedió en el presente caso, no evidenciándose que los expertos que concurrieron al acto hayan extendido opiniones sobre puntos que no hayan sido confirmados o corroborados por percepción del juez, por lo que se hace forzoso desechar del proceso la oposición formulada por la parte demandada. En consecuencia, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión, quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por la promovente en su escrito de promoción de pruebas; y es por tales razones, que se le concede pleno valor probatorio como demostrativa de que el local comercial distinguido con el Nº 49 colinda con el lindero este del local comercial identificado con el Nº 48, donde funciona la empresa aquí demandada, no existiendo entre ambos locales alguna pared medianera; asimismo, se hizo constar que en el local signado con el Nº 49, no existe un baño con todo su equipamiento, sino muestras de instalaciones sanitarias sin uso, es decir, totalmente selladas; finalmente, se constató que la existencia de una tubería de gas y acometida eléctrica que cruzan el patio de la entrada principal del centro comercial al local comercial Nº 57, las cuales provienen del local Nº 50.- Así se establece. PARTE DEMANDADA: En la oportunidad para contestar la demanda, se evidencia que la parte demandada consignó las siguientes documentales: Primero.- (Folios 201 y 2020, I pieza del expediente) Marcado con la letra “A”, en original, CONSTANCIA DE TRÁMITE ADMINISTRATIVO expedido por la Dirección General de Protección, Defensa y Promoción Comercial adscrita al Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional en fecha 13 de diciembre de 2018, a través de la cual hace constar que en esa fecha acudió ante esa oficina el ciudadano JUAN RICARDO MONIZ, representante legal de la empresa PANADERÍA PANQUICK, C.A., en su carácter de arrendatario de tres (3) locales comerciales ubicados en Charallave, Centro Comercial Tamanaco Tuy, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, identificados con los números de expedientes C-0355/06-16 y C-0775/11-17, los cuales se encuentran en proceso de dictar la providencia administrativa; y marcado con la letra “B”, en copia fotostática, BOLETA DE NOTIFICACIÓN expedida por la Dirección de Arrendamiento Comercial adscrita al Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional en fecha 5 de diciembre de 2017, dirigida a la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en ocasión a un procedimiento administrativo sustanciado bajo el No. C-0775/11-17, producto de la intervención solicitada por el ciudadano BECHARA LAHOUD, a fin de aplicar la causa de desalojo contenida en el literal “c” del artículo 40 de la ley especial. Ahora bien, aun cuando los documentos públicos administrativos bajo análisis no fueron desvirtuados por la parte contraria, se observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio, razón por la que deben desecharse del proceso y no se les confiere ningún valor probatorio por impertinentes.- Así se precisa. Segundo.- (Folios 203-207, I pieza del expediente) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática, ACTA DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital en fecha 3 de septiembre de 2007, inserto bajo el No. 71, Tomo 138-A Pro, de la cual se desprende que el ciudadano BECHARA LAHOUD, vende 7.995 acciones, reservándose cinco mil acciones, y la ciudadana VIOLETTE GEROGES EL HACHEM, vende 2.000 acciones, siendo adquiridas por los ciudadanos JUAN RICARDO MONIZ DE SA y JOSÉ MANUEL TERES CORREIA. Ahora bien, aun cuando el documento público no fue impugnado por la parte contraria, se observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio, razón por la que debe desecharse del proceso y no se le confiere ningún valor probatorio por impertinente.- Así se precisa. Tercero.- (Folios 208-209, I pieza del expediente) Marcado con la letra “D”, en copia fotostática, DOCUMENTO DE ACLARATORIA protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 27 de septiembre de 1996, inserto bajo el No. 10, protocolo primero, tomo 20; a través del cual los ciudadanos ANTONIO MEKEL ONAY y GEORGES BISARINI, en representación de la sociedad mercantil INVERSIONES GRUPO 10, C.A., declararon que a través de documentos protocolizados ante dicha oficina en fecha 15 de febrero de 1995, anotados bajo los Nos. 15, 16 y 18, todos del tomo 7, protocolo primero, dieron en venta a los ciudadanos MARÍA LUCILIA DE BARROS DE MONTILLA y PABLO RAFAEL MONTILLA MACHADO, tres (3) inmuebles de su propiedad, constituidos por los locales comerciales identificados con los números 50 y 48, nivel planta baja y con la letra “N”, nivel mezzanina y sus correspondientes puestos de estacionamiento, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que los locales comerciales identificados con los números 50 y 48, situados en el nivel planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, son propiedad de los ciudadanos MARÍA LUCILIA DE BARROS DE MONTILLA y PABLO RAFAEL MONTILLA MACHADO, desde el año 1995.- Así se establece. Cuarto.- (Folios 210-213, I pieza del expediente) Marcado con la letra “E”, en copia fotostática, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaria Pública Interina del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de septiembre de 2007, e inserto bajo el No. 58, Tomo 110 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre el ciudadano BECHARA LAHOUD, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre: “(…) Tres (sic) (03) inmuebles de su exclusiva propiedad, que el mismo administra, compuesto por tres (03) locales comerciales, distinguido con los Números (sic) 49, 51 y 52, del Nivel (sic) Planta (sic) Baja (sic), con sus correspondientes puestos de Estacionamiento (sic) en la Tercera (sic) Etapa (sic) del Centro Comercial Tamanaco Tuy, ubicado en la Avenida (sic) Bolívar de la población de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Miranda (…)”, ello por un lapso de tres (3) años fijos. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que en el año 2007, el hoy demandante arrendó a la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., tres (3) locales comerciales distinguidos con los Nos. 49, 51 y 52, con sus correspondientes puestos de estacionamientos, ubicados en el nivel planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, ello por un lapso de tres (3) años fijos.- Así se establece. Quinto.- (Folios 214-215, I pieza del expediente) Marcado con la letra “F”, en copia fotostática, MISIVA suscrita en fecha 11 de enero de 1999, por los ciudadanos MARÍA LUCILIA DE BARROS DE MONTILLA y PABLO RAFAEL MONTILLA MACHADO, en su condición de propietarios del local comercial identificado con el No. 50, ubicado en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, planta baja a través del cual conceden un permiso para derribar una pared de dicho local, observándose a su vez una rúbrica presuntamente estampada por el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue impugnada por la contraparte, quien aquí decide observa que la mismas corresponde a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples; por consiguiente, esta alzada desecha la probanza bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa. Sexto.- (Folios 216 y 217, I pieza del expediente) Marcado con la letra “G”, en copia fotostática, MISIVA suscrita por el ciudadano BECHARA HASSID LAHOUD, dirigida a la Dirección Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 28 de junio de 2002, a través del cual solicita permiso para reparaciones menores de los locales comerciales identificados con los Nos. 49, 50 y 51, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, específicamente “…integración de los tres locales a un solo ambiente…”, evidenciándose un sello húmedo y rúbrica en original estampado por la Dirección de Ordenación Urbanística en fecha 5 de agosto de 2002; y, marcado con la letra “H”, en original, COMUNICACIÓN expedida por la Dirección de Ordenación Urbanística de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de agosto de 2002, dirigida al ciudadano BECHARA HASSID LAHOUD, en la cual aprueba la solicitud de remodelación interna de los locales No. 49 y 50 ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar. Ahora bien, aún cuando de las resultas de la PRUEBA DE INFORMES dirigida a dicha oficina (insertas al folio 129, II pieza), se hizo constar la imposibilidad de verificar la autenticidad de dichos documentos, por cuanto reposan en “archivos muertos” de esa institución, esta juzgadora observa que por cuanto su contenido no fue desvirtuado en el decurso del proceso, tiene el mismo efecto probatorio de los documentos públicos, conforme a las previsiones de los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, ello como demostrativo de que en el mes de agosto del año 2002, se aprobó la remodelación interna de los locales comerciales distinguidos con los Nos. 49 y 50, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar del estado Bolivariano de Miranda, previa solicitud del aquí demandante, quien afirmó que dichas remodelaciones consistía en la“…integración de los tres locales a un solo ambiente…”.- Así se establece. Séptimo.- (Folio 218, I pieza del expediente) Marcado con la letra “I”, en original, CONFORMIDAD DE USO expedida por la Dirección de Ordenación Urbanística de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de agosto de 2002, a favor de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., ubicada en los locales 49, 50 y 51, Centro Comercial Tamanaco Tuy. Ahora bien, aún cuando de las resultas de la PRUEBA DE INFORMES dirigida a dicha oficina (insertas al folio 129, II pieza), se hizo constar la imposibilidad de verificar la autenticidad de dichos documentos, por cuanto reposan en “archivos muertos” de esa institución, esta juzgadora observa que por cuanto su contenido no fue desvirtuado en el decurso del proceso, tiene el mismo efecto probatorio de los documentos públicos, conforme a las previsiones de los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, ello como demostrativo de que en el año 2002, se expidió una certificación a la empresa hoy demandada para desempeñar su actividad en los locales identificados con los Nos. 49, 50 y 51, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy.- Así se establece. Abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte demandada promovió las siguientes probanzas: .- RATIFICÓ las documentales consignadas junto a la contestación a la demanda, lo que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. -PRUEBA DE EXHIBICIÓN: De conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada promovió la prueba de exhibición de documentos, solicitando “(…) la exhibición del documento suscrito en fecha once (11) de enero de mil novecientos noventa y nueve (1999), entre los ciudadanos: MARIA LUCILIA DE BARROS DE MONTILLA y PABLO RAFAEL MONTILLA MACHADO (…) y el ciudadano: BECHARA HASSIB LAHOUD (…) cuyo original, se encuentra en poder de los primeros (…)”; ; es el caso que, tal promoción fue admitida por el tribunal de la causa en fecha 26 de julio de 2019, no obstante, en vista que los ciudadanos llamados a exhibir el documento antes señalado se encuentran fuera del país, el a quo acordó librar carta rogatoria a la autoridad competente del Reino de España, a fin de emplazar a los ciudadanos MARÍA LUCILIA DE BARROS DE MONTILLA y PABLO RAFAEL MONTILLA MACHADO (folios 204-205, II pieza), concediéndosele el lapso de seis (6) meses como término ultramarino. Ahora bien, se observa de los autos que vencido el plazo en cuestión, no consta las resultas de lo requerido ni presunción del agotamiento de las diligencias tendientes a lograr la referida intimación; por tales razones, siendo que la exhibición de documentos no constituye un medio de prueba sino una mecánica procesal que pueden utilizar las partes para que sea traído a los autos un medio de prueba instrumental o documental que se encuentra en poder de un tercero o del adversario, y en virtud que de las actas que conforman el presente expediente se evidencia la falta de intimación de los sujetos que debían exhibir, consecuentemente quien aquí decide no tiene materia que valorar por cuanto no cursa en autos resulta alguna.- Así se precisa. .-PRUEBA TESTIMONIAL: La parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, promovió la testimonial de los ciudadanos MARÍA LUCILIA DE BARROS DE MONTILLA y PABLO RAFAEL MONTILLA MACHADO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-4.887.662 y V-6.362.647, respectivamente, a fin de que ratificaran el instrumento anexado al escrito de contestación a la demanda identificado con la letra “F”. Ahora bien, de la revisión a los autos se desprende que el tribunal de la causa omitió pronunciarse sobre la admisión o no de dicha probanza, y como quiera que ello no fue advertido ni recurrido por la parte demandante-promovente, es por lo que esta alzada al constar que las testimoniales en cuestión no fueron evacuadas, no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. .- PRUEBA DE INFORMES: En el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promueve la prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos, en función de ello solicitó se oficiara a la Dirección de Ordenación Urbanística de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, a los fines de que informara al tribunal de la causa “(…) si atendiendo a la solicitud de reparación menor, fechada el veintiocho (28) de julio de dos mil dos (2002), y presentada por el ciudadano: BECHARA HASSIB LAHOUD (…) en fecha cinco (05) de agosto de dos mil dos (2002), por acto administrativo signado con el alfanumérico DOU-CU-096M-02, fechado el diete (07) de agosto de dos mil dos (2002), se extendió permiso al referido ciudadano, autorizándole a unificar los locales comerciales distinguidos con los números: 49 y 50 ambos ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy (…) si en fecha siete (07) de agosto de dos mil dos (2002), extendió a solicitud de la Sociedad (sic) Mercantil (sic) “PANADERÍA PANQUICK C.A.” (…) conformidad de uso, signada con el alfanumérico DOU-CU-096M-02, en función de los locales comerciales signados con los números: 49, 50 y 51 (…)”. En este sentido, de la revisión a los autos se deprende que la remitente hizo saber al a quo, textualmente lo siguiente (inserto al folio 129, II pieza): “(…) Dicha dirección afirma que los Documentos DOU-CU-0-02 de CONFORMIDAD DE USO y DOU-CU-096M-02 de PERMISO DE REMODELACIÓN INTERNA, fueron entregados para el comercial “PANADERÍA PANQUICK, C.A” ambas con fecha 07 de agosto de 2002, los mismos reposan en archivos muertos de nuestra institución debido a que han pasado 17 años, sin actualización de la conformidad de uso (…)”; y en virtud que ello guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere valor probatorio como demostrativa de que no puede verificarse la autenticidad de tales documentales por encontrarse las mismas en “archivos muertos” de la institución, además de no estar actualizados desde hace diecisiete (17) años.- Así se precisa. Finalmente, en la oportunidad de consignar escrito de informes ante esta alzada, la parte demandada, consignó la siguiente documental: Único.- (Folios 121-156, III pieza del expediente) en copia certificada, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente No. 31.661, de la nomenclatura interna del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, contentivo del juicio que por FRAUDE PROCESAL incoara la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A. contra el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, entre las cuales cursa lo siguiente: (i) escrito de demanda presentado en fecha 14/4/2021; y, (ii) auto de admisión de la demanda de fecha 26/4/2021. Ahora bien, aun cuando el instrumento bajo análisis constituye un documento público admisible en segunda instancia de conformidad con el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora observa que su contenido nada aporta a la resolución del presente proceso, por lo que se desecha del mismo y no se le confiere valor probatorio alguno por impertinente.- Así se precisa. IV DE LA DECISIÓN RECURRIDA. Mediante sentencia proferida en fecha 24 de febrero de 2021, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, adujo -entre otras cosas- las siguientes consideraciones: “(…) DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA: La parte demandada la Sociedad (sic) Mercantil PANADERIA (sic) PANQUICK C.A., en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso en ese acto, la falta de cualidad activa del demandante de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos: (…omissis…) Del análisis adminiculado de las pruebas incorporadas en los autos, referidas a la falta de cualidad activa, aprecia este tribunal que durante el desarrollo del proceso se demostró, se insiste, a través de la fórmula probática incorporada y previamente valorada, que el ciudadano BECHARA LAHOUD, ya identificado, tiene cualidad procesa en la condición de ARRENDADOR para demandar a la Sociedad (sic) Mercantil (sic) PANADERÍA PANQUICK C.A., Legitimación (sic) que le deviene del documento de propiedad precedentemente estimado y del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) que cursan en autos, por lo tanto, se DECLARA IMPROCEDENTE la defensa de falta de cualidad activa. ASI (sic) SE DECIDE. DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA: La parte demandada la Sociedad (sic) Mercantil PANADERIA (sic) PANQUICK C.A., en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso en ese acto, la falta de cualidad pasiva de la demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos: (…omissis…) En cuanto a la cualidad pasiva de la demandada la Sociedad (sic) Mercantil PANADERIA (sic) PANQUICK C.A., representada por el ciudadano JUAN RICARDO MONIZ DE SA (…) en su carácter de presidente, adminiculado el Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) con el documento constitutivo de la empresa, no hay duda que dicha empresa, ocupa hoy el inmueble arrendado y es la Arrendataria (sic), todo de conformidad con la cláusula PRIMERA del contrato de arrendamiento, por lo tanto, se DECLARA IMPROCEDENTE la defensa de falta de cualidad pasiva. ASI (sic) SE DECIDE. DE LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA DECENAL La parte demandada la Sociedad (sic) Mercantil (sic) PANADERIA (sic) PANQUICK C.A., debidamente asistido por el abogado RUBEN DARIO MORANTE HERNANDEZ (…) en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso en ese acto como defensa de fondo de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la prescripción extintiva decenal, conforme a lo previsto en el artículo 1.977 del Código Civil en los siguientes términos: (…omissis…) Así las cosas, se observa que el derecho invocado es un derecho real, pues es atinente al derecho de propiedad de unos bienes inmuebles, es decir que vincula a una persona con una cosa, mientras que el personal es aquél que vincula personas solamente, por ello no puede alegase que la propiedad común de la actora con el demandado es un derecho personal, pues el vínculo está o radica en la persona de la actora con la cosa común y por lo tanto puede hablarse aquí de derecho personal. Por lo tanto, la prescripción en el presente caso es de veinte años. Por lo cual, si el lapso de prescripción se refiere a un derecho real o al que nace de la ejecutoria de sentencia firme, no cambiaría en nada la resolución del asunto, pues el lapso de prescripción previsto en la ley artículo 1977 del Código Civil, para ambos supuestos es el mismo y si la Dirección de Ordenación Urbanística de Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Miranda, en fechada el 07 de agosto de 2002, extendió a solicitud de la Sociedad (sic) Mercantil (sic) PANADERIA (sic) PANQUICK C.A., representada por el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, conformidad de uso, signado con el alfanumérico DOU-CU-0-02, en función de los locales comerciales distinguidos con los números 49, 50 y 51, tal como lo a lega la parte demanda (sic), es más que claro, que a la fecha de citación de la demandada, el día 23 de abril de 2019, como ya se reseñó en este fallo, no había transcurrido más de veinte (20) años, para que operara la prescripción, lo que determina la IMPROCEDENTE de la prescripción extintiva opuesta. ASI (sic) SE DECIDE. V SEGUNDA CONSIDERACIÓN DEL DESALOJO Resuelto lo anterior, este tribunal pasar (sic) a decidir la acción de desalojo planteada, bajo las siguientes consideraciones: (…omissis…) Respecto a lo alegado por la parte demandada, relativo a que el local comercial, signado con el número: 52 ubicado en la Planta (sic) Baja (sic) del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la Avenida (sic) Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, no forme parte del contrato de arrendamiento por cuanto, conforme resulta evidente de la cláusula primera del referido contrato, los únicos inmuebles que son objeto del mismo, son los locales comerciales distinguidos con los Números (sic): 49, 50 y 51.- En este sentido resulta pertinente trascribir el contenido de la cláusula Primera (sic) del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado (sic) Miranda, en fecha 06 de agosto de 2013, bajo el Nº 008, Tomo 254 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria (sic), que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, se tiene que estipula lo siguiente (…) Ahora bien, de la transcripción de la cláusula Primera (sic) del contrato de arrendamiento suscrito por las partes (…) se evidencia que efectivamente tal y como lo señaló la parte demanda (sic) en la oportunidad procesal, el local comercial signado con el Nº 52 ubicado en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, Avenida (sic) Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, no forme parte de la cláusula Primera (sic) del referido contrato de arrendamiento, razón por la cual a criterio de este juzgador, los únicos inmuebles que forman parte de la relación arrendaticia yal y como lo establece la referida cláusula, son los locales comerciales distinguidos con los Numero (sic) 49, 50 y 51, los cuales son objeto de la presente demanda de desalojo. ASI (sic) SE DECIDE. Con respecto a lo alegado por el demandante, que el demandado incumplió el contrato de arrendamiento al modificar la estructura de los inmuebles arrendados sin la debida autorización dado por escrito de el (sic) arrendador, tal y como se estableció en la cláusula DÉCIMA SEGUNDA, que prescribe que para realizar cualquier reforma o bienhechuría en el presente inmueble deberán solicitar el consentimiento previo del arrendador dado por escrito, que en todo caso la arrendataria no está autorizada para realizar modificaciones en la estructura del inmueble objeto de este contrato. Al respecto resulta pertinente transcribir el contenido de la cláusula Décima (sic) Segunda (sic) del contrato de arrendamiento (…) que vincula a las partes intervinientes ene l presente proceso, se tiene que establece lo siguiente: (…omissis…) En este sentido se observa que ni Dicha (sic) autorización, ni mucho menos la solicitud fue demostrada por la parte demandada; al contrario, una de las pruebas promovidas fue tratar de demostrar que la Dirección de Ordenación Urbanística y Ambiente de Alcaldía del Municipio Cristóbal rojas del Estado (sic) Miranda, había extendido un permiso al ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, para unificar los locales comerciales distinguidos con los números 49, 50 y 51, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy (…) con tal medio probatorio la parte demandada no puede demostrar que el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, haya derribado las paredes de los locales comerciales distinguidos con los números 49, 50 y 51, por cuanto se evidencia del contenido de la mencionada solicitud, que es para realizar remodelaciones internas, por lo que se desecha tal comunicación. En consecuencia, se cumple el supuesto de la norma precitada; es decir, la parte demandada no dio cumplimiento a la carga procesal que le impone el 506 del Código de Procedimiento Civil (…) ASÍ SE DECIDE. Ahora bien, con respecto al supuesto invocado por el demandante contenido en el literal “c” del artículo 40 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tal circunstancia fue debidamente demostrada por ante este órgano jurisdiccional, tanto de la inspección extra judicial que acompaño (sic) el escrito de demanda, como de la inspección judicial evacuada por este tribunal con el asesoramiento de los expertos nombrados en su oportunidad por este tribunal, quienes señalaron en sus respectivos informes (…)En consecuencia, debe este declarar el incumplimiento de las obligaciones como arrendataria originado en el contrato de arrendamiento celebrado y configurado el supuesto invocado por el demandante y contenido en el literal “c” del artículo 40 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. ASÍ SE DECIDE. DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA (…omissis…) Así las cosas, observa este juzgador que la parte demandada impugnó la cuantía estimada por los accionantes arguyendo (…) no obstante lo anterior, no produjo en juicio ningún medio probatorio capaz de sostener sus apreciaciones en relación con la estimación, con lo cual resulta evidente que tal proceder no se ajusta a lo establecido por la jurisprudencia pacífica y reiterada en ese sentido, toda vez que no probó de manera fehaciente la procedencia de una estimación distinta, siendo forzoso para quien suscribe declarar improcedente la impugnación hecha y en consecuencia queda firme la estimación propuesta por la parte demandante. ASÍ SE DECIDE. En conclusión, en este caso bajo estudio al quedar establecido que la arrendataria ha efectuado reformar no autorizadas por el arrendador, la arrendataria infringió la norma sustantiva que rige también la materia contractual al quedar plenamente demostrado el contrato de arrendamiento, a tenor de lo dispuesto en los artículos: 1.592 y 1264 del Código Civil, en los términos convenidos ya que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas y como consecuencia, la causal de desalojo invocada para ejercer la presente acción incoada por la parte actora, reguladas en el artículo 40 causal “c” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de regulación (sic) del arrendamiento (sic) Inmobiliario para el Uso Comercial, debe prosperar. Y ASI (sic) SE DECIDE. VI DISPOSITIVA Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de La (sic) Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…) declara: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la Defensa (sic) de Fondo (sic) referida a la Falta (sic) de Cualidad (sic) Activa (sic). SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la Defensa (sic) de Fondo (sic) referida a la Falta (sic) de Cualidad (sic) Pasiva (sic). TERCERO: Se declara IMPROCEDENTE la Defensa (sic) de Fondo (sic) referida a la Prescripción (sic) Extintiva (sic) Decenal (sic). CUARTO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por Desalojo (sic), interpuesta por el ciudadano BECHARA LAHOUD (…) contra la Sociedad (sic) Mercantil (sic) PANADERÍA PANQUICK C.A. (…) QUINTO: En consecuencia, se ordena a la Sociedad (sic) Mercantil (sic) PANADERÍA PANQUICK C.A., hacer entrega material real y efectiva al demandante, ciudadano BECHARA LAHOUD de los inmuebles dados en arrendamiento hoy objeto de desalojo, libre de personas y cosas, consistentes en tres (03) locales comerciales, identificados con los Números (sic) 49, 50 y 51, ubicados en Centro Comercial Tamanaco Tuy, P.B., Avenida (sic) Bolívar de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…)”. V ALEGATOS EN ALZADA. En fecha 12 de marzo de 2020, compareció ante esta alzada el representante de la PARTE DEMANDADA, sociedad mercantil PANADERÍA PANCQUICK, C.A., debidamente asistido de abogado, a los fines de consignar su respectivo ESCRITO DE INFORMES, en el cual reiteró las defensas y los hechos alegados en el escrito de contestación a la demanda, señalando –entre otras cosas- que la sentencia recurrida incurrió en los siguientes vicios: (i) incongruencia positiva, por cuanto en el fallo se afirmó que los únicos inmuebles que forman parte de la relación arrendaticia son los distinguidos con los Nos. 49, 50 y 51, pero que el local comercial No. 50 no fue objeto de la pretensión libelada porque –a su decir- no es propiedad del demandante ni lo mantienen arrendado con éste; (ii) ultrapetita, por cuanto en el particular quinto de la dispositiva del fallo, se ordenó la entrega del local distinguido con el No. 50, cuando dicho inmueble –a su decir- no formó parte de la litis planteada; (iii) silencio de pruebas, por cuanto en el fallo omiten mencionar algunas pruebas documentales, otras son referidas de forma aislada, y la prueba indiciaria no se menciona; (iv) incongruencia negativa, por cuanto a pesar de que en la contestación solicitó la nulidad de la inspección extralitem acompañada al libelo de demanda, no se hizo mención de ello en el fallo recurrido, además, alegó que a pesar de haber sostenido la indebida evacuación de prueba de informes dentro de la inspección judicial practicada en fecha 25 de septiembre de 2019, el a quo omitió pronunciarse al respecto; finalmente, alegó que a pesar de haber solicitado la tutela constitucional ordinaria en la contestación, el a quo omitió pronunciarse al respecto, así como de los demás alegatos planteados en el capítulo tercero, cuarto, quinto y octavo de dicho escrito; (v) inmotivación decisoria, por cuanto en el fallo apelado se invirtió indebidamente la carga de la prueba, al afirmarse que era la parte demandada quien debía demostrar algo que le favoreciera, no entendiéndose –a su decir- de qué manera el sentenciador llegó a esa convicción; (vii) incongruencia por tergiversación procesal, por cuanto a pesar de que en la contestación alegaron la falta de cualidad pasiva y activa en cuanto al local No. 52, en el fallo se declaró sin lugar tales defensas sin mencionarse siquiera que era únicamente en función de dicho local, lo cual –a su decir- tergiversó los fundamentos de la falta de cualidad opuesta; además, indicó que dicha tergiversación también ocurrió cuando alegaron la prescripción extintiva decenal en base a un contrato de arrendamiento, pero se les negó –a su decir- la prescripción extintiva veintenal en base a la propiedad, lo cual no formaba parte del tema del litigio. Por último, solicitó que con base a lo anteriormente expuesto, se declare con lugar el recurso de apelación intentado, y en consecuencia, se revoque la sentencia recurrida, declarándose sin lugar la demanda de desalojo. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 24 de febrero de 2021; a través del cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano BECHARA LAHOUD contra la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., plenamente identificados en autos, y por vía de consecuencia, ordenó a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado objeto de la controversia, consistentes en tres locales comerciales identificados con los No. 49, 50 y 51. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente: Mediante libelo de demanda, el ciudadano BECHARA LAHOUD, procedió a demandar a la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., por DESALOJO; sosteniendo para ello que es propietario de tres (3) inmuebles compuestos por tres (3) locales comerciales identificados con el No. 49, 51 y 52, todos ubicados en el nivel planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda; asimismo, indicó que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, inserto bajo el No. 008, Tomo 254, celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., el cual tuvo por objeto los locales comerciales antes señalados, estableciéndose en la cláusula décima segunda del contrato que la arrendataria no estaba autorizaba para realizar modificaciones en la estructura del inmueble objeto del contrato, pero que no obstante a ello, la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., a partir del año 2016, gravemente modificó la estructura de los inmuebles arrendados sin la debida autorización del arrendador, destruyendo las paredes divisorias existentes entre los locales ocupados por la empresa demandada, es decir, que los locales comerciales distinguidos con los números 48, 49, 50, 51 y 52, ahora conforman un local comercial de un solo cuerpo en forma de “L”. Acto seguido, manifestó que los locales comerciales identificados con los números 48 y 50, son propiedad de otro arrendador y no forman parte del contrato objeto de arrendamiento, causando con ello un gravísimo daño a la estructura de los tres (3) locales comerciales arrendados, los cuales ahora forman un solo cuerpo y conjunto con otros dos (2) locales que no son de su propiedad; y que además de funcionar una panadería, ahora se encuentra –según su decir- un servicio self-service de comida, un área de pizzería y un área de mesas y sillas para comensales, todo ello sin la autorización previa de su representado. Por consiguiente, manifestó que procede a intentar la presente demanda a fin de que la accionada entregue tres (3) locales comerciales signados con los números 49, 51 y 52, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, planta baja, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, ello con fundamento en el artículo 40 literal “c” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Por su parte, el representante de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en la oportunidad de dar contestación a la demanda, expuso –entre otras afirmaciones- lo siguiente: (i) solicitó se deseche la demanda incoada, por la carencia argumentativa que –a su decir- refleja el texto libelado, debido que el libelista no ajustó cronológicamente su argumentación al no ofrecer fechas exactas y pruebas directas, y que además no especificó en espacio geográfico, señalando pormenorizadamente los linderos afectado con detallada descripción cardinal; (ii) que los locales comerciales signados con los Nos. 48, 50 y 52, no forman, ni pueden forman parte de la litis planteada, los dos (2) primeros por no haber sido incluidos en la pretensión libelar, y el último por no ser objeto de la relación contractual arrendaticia que funda la demanda, motivo por el cual, expuso que sobre los mismos –a su decir-no puede recaer decisión alguna; (iii) opuso la falta de cualidad activa del ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, para intentar y sostener el presente juicio, en función del local comercial distinguido con el No. 52; (iv) opuso la falta cualidad pasiva de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., para ser demandada en desalojo respecto al local comercial distinguido con el No. 52, en función del contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar, indicando que si bien la referida persona jurídica ocupa el mencionado inmueble, no lo hace en función del referido instrumento; y, (v) alegó la prescripción de la acción, por cuanto –a su decir- los locales signados con los Nos. 50 y 51, fueron unificados hace más de veinte (20) años, los locales signados con los Nos. 49 y 50, fueron unificados hace más de dieciséis (16) años, y que en cuanto a los locales distinguidos con el No. 48 y 52, si bien no posee ningún soporte documental que refleje cuando fueron unificados, los mismos –a su decir- ya se encontraban unificados desde hace casi doce (12) años. Acto seguido, la parte demandada afirmó que ciertamente por documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, inserto bajo el No. 008, Tomo 254, la sociedad mercantil que representa celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, por los locales comerciales distinguidos con los números 49, 50 y 51, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda; y que ciertamente la empresa demandada viene ocupando y poseyendo en su conjunto los locales comerciales signados con los Nos. 48, 49, 50, 51 y 52, desde mucho antes de la compra del capital accionario, los cuales recibió –a su decir- conformando un solo espacio, aun cuando registralmente continúan siendo inmuebles distintos, cuyas paredes divisorias no existían para entonces; asimismo, negó, rechazó y contradijo lo afirmado por la parte demandante relativo a que el local comercial No. 52, propiedad del actor, forme parte del contrato de arrendamiento acompañado al libelo, y que la empresa accionada haya contrariado la prohibición establecida en la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento, por cuanto –a su decir- los propietarios de los locales comerciales distinguidos con el No. 48, 49, 50, 51 y 52, fueron quienes de común acuerdo procedieron a unificar los mismos; finalmente, negó, rechazó y contradijo que deba desalojar y hacer entrega de los locales comerciales distinguidos con el No. 49, 51 y 52, por cuanto la estructura de los mismos –a su decir- nunca ha sido modificada por su representada, además de que el local No. 52, no forma parte del contrato de arrendamiento en que se funda la demanda; por lo que rechazó la cuantía libelada por ser estimada de manera infundada e irracional y, solicitó que se declare sin lugar la demanda intentada. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente, a fin de dar cumplimiento al requisito de congruencia del fallo, pronunciarse previamente al fondo del asunto, en lo que respecta a los distintos alegatos planteados por la parte recurrente en su respectivo ESCRITO DE INFORMES presentado ante esta alzada, lo cual procede a realizar bajo los siguientes términos: *De los hechos nuevos.- En el escrito de informes presentado ante esta alzada, la representación de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., alegó que el local distinguido con el número 50, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, no fue objeto de la pretensión libelada “(…) porque ni es propiedad del demandante, ni hoy en día lo mantenemos arrendado con éste (…)”; ante esta última afirmación, quien la presente causa resuelve estima prudente precisar que los alegatos de hechos nuevos conciernen a hechos relativos al fondo de la causa, vale decir, aquellos que de acuerdo al debate o traba de la litis vienen a constituir el tema a resolver; por lo tanto, para que los mismos sean válidos y a fin de resguardar el derecho a la defensa de las partes, nuestra legislación ha señalado el límite de la oportunidad procesal para promoverlos, de modo que los alegatos de nuevos hechos no puedan producirse en cualquier fase y estado del proceso, así pues el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente: Artículo 364.- “Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención ni las citas de terceros a la causa.” Del contenido de dicha norma se desprende que los límites de la litis se fijan en el libelo de demanda y en la contestación de demanda, pues concluidos dichos plazos no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos relativos al fondo de la controversia; es el caso que, tal criterio ha sido reiterado por el Tribunal Supremo de Justicia en numerosas decisiones, a través de las cuales ha precisado que los únicos alegatos que se pueden esgrimir fuera del libelo y de la contestación, son aquellos relacionados con los hechos propios del proceso y no relacionados con el fondo de la controversia, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso. Así las cosas, en vista que de las actas que conforman el presente expediente, específicamente del escrito de contestación a la demanda se desprende que la empresa demandada en tal oportunidad manifestó expresamente que celebró con el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, un contrato de arrendamiento por los locales comerciales “…distinguidos con los números: 49, 50 y 51…”, constituye no sólo una contradicción alegar en esta instancia que ahora dicho local comercial no lo tiene arrendado con el actor, sino además, constituye una actitud que procura traer hechos nuevos al proceso fuera de la oportunidad procesal prevista para ello, por lo que esta juzgadora de conformidad con lo previsto en el citado artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, debe DESECHAR tales alegatos del presente asunto.- Así se establece. *De los vicios de forma de la sentencia apelada.- En el escrito de informes presentado ante esta alzada, la representación de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., alegó distintos vicios de la sentencia dictada en el proceso en la primera instancia, tales como: (i) silencio de pruebas, por cuanto en el fallo se omitieron mencionar algunas pruebas documentales, otras son referidas de forma aislada, y la prueba indiciaria no se menciona; (ii) incongruencia negativa, por cuanto en el fallo no se hizo mención de la solicitud de nulidad de la inspección extralitem acompañada al libelo de demanda, así como tampoco del alegato de la indebida evacuación de prueba de informes dentro de la inspección judicial practicada en el juicio, ni se pronunció sobre la tutela constitucional ordinaria solicitada en la contestación, así como de los demás alegatos planteados en el capítulo tercero, cuarto, quinto y octavo de dicho escrito; (iii) incongruencia positiva y ultrapetita, por cuanto en el fallo se afirmó que el local comercial No. 50 formaba parte de la relación arrendaticia y se ordenó su entrega, a pesar de no haber sido objeto de la pretensión libelada; (iv) inmotivación decisoria, por cuanto en el fallo apelado se invirtió indebidamente la carga de la prueba; y, (v) incongruencia por tergiversación procesal, por cuanto en el fallo se declaró sin lugar la falta de cualidad pasiva y activa, así como improcedente la prescripción extintiva decenal, tergiversándose –a su decir- los fundamentos sostenidos para tales defensas. Ahora bien, con vista a tales denuncias, quien aquí decide debe advertir que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 00443, de fecha 30/07/2013, Exp. 12-602, reiterada entre otros fallos, en sentencia de fecha 26 de abril de 2016, Exp. N° 15-641, señaló con respecto a los alegatos esgrimidos en los informes de obligatorio pronunciamiento por parte de los jueces de instancia, lo siguiente: “(…) Ahora bien, entre los alegatos que se pueden esgrimir ante el juez de alzada en informes, relacionados con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, ad exemplum tenemos los siguientes: Los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo puede ser rebatida en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso (…)”. (Subrayado añadido) En tal sentido, el juez que conoce en alzada de la causa, no está en la obligación de pronunciarse respecto de las motivaciones explanadas por el sentenciador de la causa, puesto que el objeto de la sentencia dictada en apelación es la controversia, la cual debe ser revisada nuevamente con prescindencia de lo resuelto en el fallo de primera instancia. Aunado a ello, cabe destacar que en todo caso, la sentencia que dicte esta alzada, ya sea que confirme, revoque o modifique la sentencia apelada, es la que origina la cosa juzgada y por lo tanto, sustituye al fallo dictado por el tribunal de la causa, razón por la cual, considera esta juzgadora considera que independientemente de que sean procedentes los vicios de forma de la sentencia recurrida denunciados por la parte apelante, ello no será motivo de reposición de la causa, sino por el contrario de conformidad con el contenido del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el juez de alzada debe resolver el fondo del litigio. En consecuencia, como quiera que las denuncias anteriormente señaladas van dirigidas a desvirtuar y embestir las motivaciones explanadas por el sentenciador de la causa, las cuales van a quedar sustituidas por el fallo que se dicte en esta oportunidad, carecería de propósito útil el examen de esta juzgadora acerca de las apreciaciones realizadas por el juez de la causa en la decisión recurrida, además de que –se repite- la nulidad de ésta no impediría resolver sobre el fondo, por lo tanto se hace forzoso DESECHAR tales delaciones del proceso, no sin antes indicarle al recurrente que por cuanto la apelación no es la sentencia apelada, sino la controversia sometida de nuevo a decisión de esta alzada, por el efecto devolutivo del recurso, quien decide, debe –y así lo hace- emitir pronunciamiento sobre todo el mérito del asunto atendiendo todo lo alegado y probado por las partes, con prescindencia de lo resuelto en el fallo de primera instancia.- Así se establece. En este sentido, resuelto los planteamientos formulados por la parte demandada ante esta alzada, quien aquí decide, procede a revisar el mérito del asunto, para lo cual debe emitir pronunciamiento expreso como PUNTO PREVIO, sobre las distintas defensas de fondo alegadas en la oportunidad para contestar la demanda, lo cual procede a realizar de seguidas: * Del rechazo a la estimación de la demanda.- En el escrito de contestación a la demanda, el representante de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., rechazó la cuantía estimada en la demanda, bajo el fundamento de que: “(…) a la parte demandada le asiste el derecho a conocer los extremos de la pretensión, a los fines de poder fundar su contestación, motivo por el cual, una estimación infundada, como la libeladamente establecida de la siguiente manera (…) SETECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 720.000.00) (…) Luce absolutamente infundada por irracional (…)”; así las cosas, debe precisarse en primer lugar que si bien del escrito libelar presentado en fecha 18 de julio de 2018, la parte actora estimó la pretensión en la cantidad de setecientos veinte mil bolívares (Bs. 720.000.00), equivalentes a seiscientas unidades tributarias (600 U.T.), se desprende que posteriormente se reformó la demanda, según escrito consignado en 27 de noviembre de 2018, en cuya oportunidad se estimó la misma en la cantidad de CINCO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 5.100,00), equivalentes TRESCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (300 U.T.), por lo que la parte demandada debió en todo caso, plantear su rechazo o contradicción sobre la estimación de la demanda planteada en la reforma libelar y no en la pretensión primigenia. No obstante a ello, en vista que tal circunstancia no fue advertida por el tribunal de la causa, esta alzada a fin de resguardar el debido proceso, el derecho a la defensa, equidad y la tutela judicial efectiva, derechos éstos que son inherentes a todos los ciudadanos y que deben ser garantizados y protegidos en todo grado y estado del proceso, considera ajustado proceder a pronunciarse sobre el rechazo a la estimación de la demanda realizada en la reforma libelar, no sin antes hacerle un llamado de atención a la parte demandada para que sea más cuidadoso en plantear sus defensas con sujeción a lo que consta en autos, para así conductas que atentan contra la celeridad y economía procesal al movilizar el sistema de administración de justicia innecesariamente, motivo por los cuales, se advierte lo siguiente: Respecto a la impugnación de la cuantía, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil en su primer aparte ha establecido que: “…El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando lo considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva…”. Así las cosas, esta alzada considera que la parte demandada para poder impugnar o rechazar la cuantía debe establecer si considera que la estimación efectuada por la parte actora es insuficiente o exagerada, y en caso de hacerla de forma pura y simple, se tendrá como no hecha. En este sentido, aprecia esta juzgadora que la empresa demandada hace su oposición de forma pura y simple, indicando que por cuanto el actor no fundamentó la estimación efectuada a la demanda, la misma resulta “irracional”, omitiendo indicar si dicha cuantía era insuficiente o exagerada, así como tampoco aportó un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamentaran dicha impugnación; consecuentemente, quien aquí suscribe, debe declarar IMPROCEDENTE la misma, quedando de esta manera firme la estimación realizada por la parte actora en la reforma libelar en la cantidad de CINCO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 5.100,00), equivalentes TRESCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (300 U.T.).- Así se establece. * De la falta de cualidad activa y pasiva.- En el escrito de contestación a la demanda, el representante de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., opuso la falta de cualidad activa del ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, para intentar y sostener el presente juicio, en función del local comercial distinguido con el No. 52, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, por cuanto el referido inmueble aun cuando fue incluido en la demanda, el mismo –a su decir- no forma parte del contrato de arrendamiento donde se funda la pretensión libelada. Asimismo, la parte demandada opuso la falta de cualidad pasiva de de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., para ser demandada en desalojo respecto al referido local comercial distinguido con el No. 52, por no haber sido arrendado en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, inserto bajo el No. 008, Tomo 254. En primer lugar, debe puntualizarse que la legitimación a la causa o cualidad de las partes es vista como un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa, el cual se encuentra estrechamente vinculado con la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, por lo cual debe ser atendido incluso de oficio por los Jueces (Vid. SCC del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11 de agosto de 2015, Exp. No. 15-211); de esta manera, la falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio, respectivamente, constituyen defensas perentorias que deben ser opuestas en el acto de contestación, para que posteriormente procedan a ser decididas por el juez en la definitiva de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, norma de la cual se desprende textualmente que: Artículo 361.- “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio (...)”. Así las cosas, puede afirmarse que la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva); así las cosas, para poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio, se requiere el desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de una relación procesal, por lo que la constitución regular de la relación procesal exige la intervención de un Juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado, reuniendo bajo cualquier circunstancia una serie de elementos formales indispensables, entre ellos: la competencia del Juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio, conjuntamente con la idoneidad formal de la demanda; en efecto, la ausencia en el juicio de cualquiera de los presupuestos señalados en el párrafo precedente, se impide la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del juez sobre el mérito de la litis. Precisado lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, esta sentenciadora estima prudente revisar en primer lugar, si el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, detenta o no cualidad para sostener el presente juicio, puesto que la parte demandada al momento de contestar la demanda, señaló textualmente que “(…) en función del local comercial distinguido con el número: 52 (…) aun cuando fue tendenciosamente incluido en la demanda, el mismo no forma parte del contrato de arrendamiento donde se funda la pretensión libelada (…)” (resaltado añadido). Al respecto, esta juzgadora observa que en el libelo de demanda la parte actora pretende el desalojo de tres (3) locales comerciales de su propiedad identificados con los Nos. 49, 51 y 52, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, los cuales –a su decir- fueron arrendados a la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A.; sosteniendo para ello que la prenombrada empresa reformó los referidos inmuebles incumpliendo así con el contrato de arrendamiento celebrado. No obstante a ello, se observa que ciertamente que acompañado al escrito libelar, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 008, Tomo 254 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folios 46-53, I pieza); celebrado entre el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, de cuya cláusula primera, se desprende que fue arrendado: “(…) Tres (sic) (3) inmuebles de su exclusiva propiedad, que el mismo administra, compuesto por Tres (sic) (3) locales comerciales, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, Avenida (sic) Bolívar, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, signados con los Nos. 49, 50 y 51, Nivel (sic) Planta (sic) Baja (sic) (…)” (Resaltado añadido). De esta manera, se desprende que a pesar de que el actor identificó en el escrito libelar que dio en arrendamiento a la empresa demandada un local comercial –entre otros- identificado con el No. 52, en el contrato de arrendamiento acompañado a la demanda, se observa que dicho local no fue señalado como objeto del arrendamiento. No obstante, se desprende de los autos que el demandante consignó CONTRATO DE COMPRA VENTA protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha en fecha 7 de junio de 2006, inserto bajo el No. 49, protocolo primero, tomo 21, a través del cual el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, adquirió la propiedad del local comercial identificado con el No. 52, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, ubicado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda. Asimismo, en el escrito de contestación a la demanda, la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., reconoció expresamente estar arrendada en dicho local (identificado con el No. 52) perteneciente al hoy demandante, sin embargo, señaló que no lo hace en función del contrato de arrendamiento consignado con el libelo; en este sentido, se debe indicar que para que el juez pueda constatar la legitimación procesal, no debe entrar a revisar la efectiva titularidad del derecho que se alega ostentar, porque esto, sin lugar a duda, es una materia que le corresponde al fondo del litigio, sino más bien su deber con respeto al análisis de la legitimidad de las partes, es simplemente revisar si el demandante se afirma como titular del derecho reclamado -legitimación activa-, es decir, si reclama con un título válido, y si el demandado, es la persona contra la cual va dirigida la pretensión. (Ver, sentencia de la Sala Constitucional N° 5007, de fecha 15 de diciembre de 2005, expediente 05-0656, caso: Andrés Sanclaudio Cavellas). En consecuencia, esta juzgadora puede establecer con vista al contenido de las actas que conforman el presente expediente, que entre las partes intervinientes en el proceso, existe una relación arrendaticia y, respecto al local comercial identificado con el No. 52, éste es propiedad del demandante y se encuentra actualmente arrendado a la empresa demandada; por lo tanto, siendo que el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, en ocasión a la propiedad que ostenta sobre el referido inmueble, se puede deducir infaliblemente que el prenombrado ostenta plena cualidad e interés para intentar el juicio, correspondiéndole al mérito de la causa revisar la efectiva titularidad del derecho que reclama; motivo por el cual, se declara IMPROCEDENTE la falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda.- Así se establece. En segundo lugar, se observa que la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., opuso la falta de cualidad pasiva, bajo el fundamento de que si bien ocupa el local comercial identificado con el No. 52, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, ubicado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, no lo hace en función del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 008, Tomo 254 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Al respecto, esta juzgadora reiterando las motivaciones de derecho y los hechos demostrados en los párrafos que preceden, puede concluir que por cuanto la empresa demandada afirmó y reconoció expresamente tener una relación arrendaticia sobre el tantas veces mencionado local comercial, el cual se determinó en autos que es propiedad del ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, se puede concluir que la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., ostenta plena cualidad e interés para sostener el juicio incoado en su contra; correspondiéndole –se insiste- al mérito de la causa determinar si efectivamente éste inmueble forma parte o no del contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar; motivo por el cual, se declara IMPROCEDENTE la falta de cualidad pasiva opuesta por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda.- Así se establece. * De la violación al derecho a la defensa.- En el escrito de contestación a la demanda, el representante de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., solicitó se desechara la demanda incoada en su contra, bajo el fundamento de que“(…) la notable carencia argumentativa que refleja el texto libelado, comporta per se, un referente inequívoco de mendacidad y por tanto un atentado al derecho a la defensa (….)”, señalando a su vez, que de la pretensión incoada se observa que la “…imposibilidad del libelista de ajustar cronológicamente su argumentación (…) sencillo hubiese resultado ofrecer fechas exactas y pruebas directas…”, además, indicó que el demandante pudo especificar “…las pretendidas modificaciones en espacio geográfico, señalando pormenorizadamente los linderos afectados, con detallada descripción cardinal (norte, sur, este, oeste) y ofreciendo medidas exactas…”. Al respecto, esta alzada debe señalar que la indefensión o menoscabo del derecho a la defensa se relaciona con el debido proceso, en razón de que esta última establece el amparo efectivo por parte del órgano jurisdiccional sobre los derechos de los justiciables en el proceso, incluyendo el principio de igualdad o equilibrio procesal que comporta la uniformidad de condiciones de las partes a acceder al sistema de justicia para manifestar o hacer valer sus derechos, defensas y excepciones en juicio; no obstante, la privación o limitación de esta protección o amparo dejaría al justiciable indefenso en el proceso lo cual no prevalecería la búsqueda de la verdad y la realización de justicia (Sentencia de la Sala de Casación Civil Nro. 525, de fecha 8 de octubre de 2009, caso: Gustavo Adolfo Padrino Maita contra Almacenes Frigoríficos del Centro, C.A.). Por lo antes expuesto, se observa que la tutela al derecho a la defensa peticionada por la parte demandada, se fundamenta en que del escrito libelar no se desprenden “…fechas exactas y pruebas directas…”, así como tampoco se indicaron “…los linderos afectados (…) medidas exactas…”, circunstancias que van dirigidas a alegar un presunto defecto de forma de la demanda por no llenar los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, esta juzgadora puede observar que la parte demandada pretende a través de la invocación de un derecho constitucional, suplir los mecanismos de defensas que disponía para exigir que se subsanara algún vicio dentro del proceso o, en su defecto, se desechara la pretensión por existir algún impedimento de la ley para proseguir con la litis. Así, el legislador previno las cuestiones previas contempladas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para buscar controlar el acto constitutivo de la relación jurídica procesal, esto es, la demanda, a fin de lograr una mejor formación del contradictorio, saneando el proceso de impurezas en la búsqueda del mayor esclarecimiento de los derechos que conforman la litis; por lo tanto, la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., pudo en el acto de contestación a la demanda haber opuesto la cuestión previa correspondiente para sanear los supuestos defectos de forma advertidos en el escrito libelar, lo cual no hizo. Además, pretender sostener un defecto en el libelo como una vulneración al derecho a la defensa, constituye un error por parte de la empresa demandada, ya que el menoscabo de este derecho ocurre cuando se niega o cercena a las partes los medios legales con que pueden hacer valer sus derechos, rompiendo así el equilibrio procesal en perjuicio de un litigante. (Cfr. Sentencia Sala de Casación Civil Nº RC-736, de fecha 10/12/2009, reiterada en sentencia N º 136, de fecha 10/09/2020). Razón por la cual, no observa esta alzada la vulneración ni el quebrantamiento del derecho a la defensa de la parte accionada, quien en la oportunidad de dar contestación a la demanda, pudo hacer uso de la cuestión previa respectiva para buscar sanear los defectos que a su decir contiene la pretensión libelar, lo cual –se repite- no hizo; aunado a ello, se desprende que durante la primera instancia del presente proceso, la empresa demandada estuvo procesalmente activa, ejerciendo incluso el recurso de apelación sometido a conocimiento de quien decide; de manera tal que se le garantizó su participación y el ejercicio de los medios de defensa que la ley procesal prevé. En consecuencia, la solicitud dirigida a “desechar la demanda” por la “notable carencia argumentativa que refleja el texto libelado”, deviene en IMPROCEDENTE, de conformidad a lo estatuido en los artículos 2, 26 y 257 del Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.- Así se establece. * De la prescripción extintiva de la acción.- En el escrito de contestación a la demanda, el representante de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., alegó la prescripción extintiva decenal de la pretensión arrendaticia fundada en la unificación de los locales comerciales 48, 49, 50, 51 y 52, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, señalando a tal efecto, que “(…) en cualquiera de los casos, la unificación de dichos inmuebles, por parte de sus propietarios, tiene una duración de más de once (11) años (…) motivo por el cual, simple es concluir, que cualquier pretensión arrendaticia –acción personal- que se funde en la misma, a la fecha, se encuentra absolutamente prescrita (…)” (Resaltado añadido). Con vista a ello, tenemos que el artículo 1977 del Código Civil, estatuye expresamente lo siguiente: Artículo 1.977.- “Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de titulo y de buena fe, y salvo a disposición contraria a la Ley”. El referido artículo contiene la norma que fija el lapso para la prescripción extintiva de las acciones, y en ella el legislador estableció que todas las acciones reales prescriben por veinte años y las personales por diez años. En el presente caso, la parte recurrente hace referencia al lapso de prescripción de diez (10) años establecido por el legislador para las acciones personales, acciones que según la doctrina derivan de los contratos, obligaciones o créditos, es decir, no tienen por objeto directo, cosas o bienes; en tal sentido, visto que lo demandado en el presente juicio es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, que tiene efectos meramente obligatorios, es decir, solo engendra entre las partes vínculos obligacionales, que por ser derechos de crédito, engendran acciones personales sujetas a la prescripción decenal ordinaria. Pues bien, el incumplimiento contractual, como supuesto de insatisfacción del derecho subjetivo, seguido de una posterior inactividad del mismo durante un tiempo determinado, puede producir la extinción del derecho por prescripción extintiva. Es decir, el incumplimiento contractual como manifestación de la insatisfacción de un derecho subjetivo, seguido de la inactividad durante un tiempo -en la forma y modo establecido en la ley- hace que opere la prescripción extintiva. Por ello, una insatisfacción del derecho subjetivo no solo es inherente al instituto de la prescripción, sino que es o puede ser un presupuesto para que opere dicho instituto; por lo que si se dan los requisitos previstos para que opere, el efecto no es otro que la extinción del derecho subjetivo. Así las cosas, cuando ocurre el incumplimiento contractual o la insatisfacción del derecho subjetivo, es cuando inicia el plazo prescriptivo, que comienza bien desde la falta de realización del derecho o bien desde la lesión originada en virtud de ese incumplimiento, verbigracia, cuando se previene una prestación de no hacer y el obligado a ello lo incumpla ejecutando lo expresamente prohibido, se está ante un incumplimiento. De esta manera, en el caso de marras se observa que el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, consignó conjuntamente al escrito libelar, el contrato de arrendamiento que lo une con la parte demandada, sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., el cual contiene el conjunto de derechos y obligaciones convenidas por las partes, observándose que el mismo fue autenticado ante la oficina pública respectiva en fecha 6 de agosto de 2013; asimismo, se desprende que el fundamento de la presente acción, lo constituye el presunto incumplimiento a la cláusula “décima segunda” del contrato locativo, por parte de la empresa arrendada, lo cual a decir de la parte actora, ocurrió a partir del año 2016. Por consiguiente, visto que la presente demanda fue intentada en fecha 18 de julio de 2018, se puede advertir que no ha transcurrido el lapso de prescripción previsto para las acciones personales, a saber, diez (10) años; aunado a ello, es necesario indicar que resulta contradictoria la actitud de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, ya que a pesar de negar y rechazar haber realizado las presuntas reformas y modificaciones a los inmuebles arrendados, opone una excepción perentoria como fue la prescripción de la acción, lo cual “…implica un reconocimiento tácito de la pretensión, la cual se ve enervada con la proposición de un hecho nuevo que la modifica, extingue o impide sus efectos, lo que determina, que cuando el demandado propone, sin más, una excepción perentoria, en virtud del reconocimiento de la pretensión, el actor queda relevado de la carga de la prueba y corresponde al demandado acreditar el hecho modificativo, impeditivo o extintivo que enerva la pretensión…” (Ver. Sentencia de la Sala de Casación Civil N° RC-932, de fecha 15/12/2016, expediente N° 2016-357; N° RC-200, de fecha 18/04/2018, expediente N° 2017-733, y Nº 436, de fecha 13/8/2018, expediente Nº 17-432). De esta manera, mal puede el abogado asistente de la parte demandada oponer una excepción perentoria en el acto de contestación a la demanda, y posteriormente, pretender desconocer la pretensión libelar. Así las cosas, la certeza o no de los hechos expuestos en el libelo, así como las afirmaciones de la empresa demandada sobre la oportunidad en que se realizaron las presuntas reformas y modificaciones a los inmuebles arrendados, constituye un pronunciamiento de fondo, el cual se analizará en el presente fallo al momento de decidir el mérito del asunto; en consecuencia, visto que desde el supuesto incumplimiento contractual alegado por la parte actora, hasta el momento de la interposición de la presente demanda, no ha transcurrido el plazo decenal ordinario, es por lo que se hace forzoso para esta alzada declarar IMPROCEDENTE la excepción de prescripción de la acción opuesta por la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A.- Así se establece. Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso seguido por DESALOJO, resueltas las defensas previas propuestas por éstas y vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia, quien aquí suscribe pasa de seguida a pronunciarse respecto al FONDO DEL ASUNTO debatido; para lo cual debe advertirse que en la pretensión libelar se persigue la entrega material de tres (3) locales comerciales ubicados en el nivel planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, signado con los “…Números 49, 51 y 52…”. Ante ello, debe procederse a analizar la norma que regula las acciones de esta naturaleza, razón por la que esta juzgadora pasa de seguidas a transcribir el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de cuyo contenido se desprende lo siguiente: Artículo 40.- “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana. c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio. e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo. g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes. h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros. i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.(Negrillas de este tribunal) Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprenden numerosas causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento; a saber, que el arrendatario haya dejado de pagar dos cánones de arrendamiento, que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal, que haya cambiado el uso del inmueble, que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, que el arrendatario incumpliera las obligaciones previstas en el contrato, entre otros; todo ello sin hacer distinción alguna entre un contrato celebrado a tiempo determinado o a tiempo indeterminado. Precisado lo anterior y adentrándonos al caso de marras, esta juzgadora antes de analizar el fundamento de la causal de desalojo invocada en el escrito libelar, considera necesario establecer e identificar el objeto de la relación arrendaticia sostenida por las partes intervinientes en el presente juicio, para lo cual, advierte en primer lugar, que el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, expuso en su escrito libelar y posterior reforma, que mediante contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, inserto bajo el No. 008, Tomo 254, celebrado con la sociedad PANADERÍA PANQUICK, C.A., procedió a arrendar “…Tres (sic) (03) Inmuebles (sic) compuestos por Tres (sic) (03) Locales (sic) Comerciales (sic), identificados con los Números (sic) 49, 51 y 52…” (Resaltado añadido); por su parte, en el escrito de contestación a la demanda, la representación de la empresa accionada señaló que de acuerdo a la cláusula primera del referido contrato de arrendamiento, los locales comerciales arrendados se encuentran distinguidos con los números 49, 50 y 52. Así las cosas, visto lo antes expuesto, esta juzgadora procede a transcribir parcialmente el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 008, Tomo 254 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, celebrado entre el ciudadano BECHARA LAHOUD, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, de cuya cláusula primera, se desprende textualmente lo siguiente (folios 46-53, I pieza): “(…) PRIMERA: “EL ARRENDADOR”, cede en Arrendamiento (sic) a “LA ARRENDATARIA”, Tres (sic) (3) inmuebles de su exclusiva propiedad, que el mismo administra, compuesto por Tres (sic) (3) locales comerciales, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, Avenida (sic) Bolívar, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, signados con los Nos. 49, 50 y 51, Nivel (sic) Planta (sic) Baja (sic); quedando comprometido “LA ARRENDATARIA” a utilizar dicho inmueble únicamente como locales comerciales para el desenvolvimiento del ramo de Panadería (sic), específicamente para que funcione la “PANADERIA (sic) PANQUICK, C.A, (sic) siempre como empresa propiedad del representante legal con mas (sic) del 51% de las acciones (…)” (Resaltado añadido). De lo antes transcrito, se observa que en el contrato locativo se identificaron como el objeto del mismo, a tres (3) locales comercial ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, signados con los Nos. 49, 50 y 51, los cuales son de “…exclusiva propiedad…” de la parte demandante. En efecto, se desprende que existe una contradicción entre los la identificación de los locales arrendados señalados en el escrito de demanda y aquellos indicados en el contrato de arrendamiento, pues el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, afirmó haber arrendado tres (3) inmuebles de su propiedad constituidos por tres (3) locales comerciales distinguidos con los Nos. 49, 51 y 52; sin embargo, en el contrato de arrendamiento en vez de indicarse el local No. 52, se colocó el local No. 50. Al respecto, la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda alegó que los inmuebles objeto de la relación contractual son aquellos indicados expresamente en el contrato de arrendamiento en que se fundamenta la pretensión libelar, afirmando que el local No. 52, no forma parte de dicha relación a pesar de reconocer que el mismo es propiedad de la parte demandante y que además lo posee en condición de arrendataria. En atención a esto, es necesario señalar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha indicado en reiteradas oportunidades que “…si el demandado se limita únicamente a efectuar una simple negación de las afirmaciones del demandante, le corresponderá entonces al demandante toda la carga probatoria; No obstante, si surge una actitud dinámica del demandado en la cual no se circunscriba a la contradicción pura y simple de la pretensión de su contraparte, sino que exponga particulares razones de hecho para discutirlas, precisamente porque presenta entre esas razones hechos impeditivos, modificativos o extintivos de las pretensiones de su contraparte, está asumiendo la carga de la prueba, por tanto, de lo que logre demostrar en ese sentido, dependerá su triunfo...” (Cfr. Fallo N° RC-200, de fecha 18 de abril de 2018, expediente N° 2017-733). De modo que en el presente caso, la empresa demandada al momento de dar contestación a la acción incoada en su contra, afirmando que el local comercial No. 52, propiedad de la parte actora no formaba parte de la relación arrendaticia pero ocupaba el mismo en condición de arrendataria, asumió una actitud dinámica en la cual no se circunscribió a la contradicción pura y simple de los hechos indicados por su oponente, sino que expresó particulares razones de hecho para discutirlas; por lo cual, la actitud de defensa procesal de la demandada, demuestra que adoptó una actitud dinámica, debiendo así probar sus afirmaciones, más aún cuando se encontraba en mejor posición para hacerlo por ser la arrendataria y poseedora de los inmuebles objeto del litigio; en consecuencia, si el actor afirmó que dio en arrendamiento a la parte demandada un local comercial de su propiedad distinguido con el No. 51, y ésta ultima manifiesta que ciertamente se encuentra arrendada en dicho inmueble pero no en virtud del contrato acompañado al escrito libelar, debió demostrar tales hechos, lo cual no hizo durante el proceso. Así las cosas, es imperativo reafirmar que una sentencia justa solo se alcanza si el juez parte de una base de conocimiento que pueda considerarse, en cierta medida, verdadera, lo que le impone la obligación de hallar el equilibrio perfecto entre la búsqueda del valor de la verdad y la efectividad del derecho material; por lo tanto, el juez siendo imparcial, no puede ignorar lo que sucede en la realidad; en tal sentido, siendo que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elementos de convicción alguno, quien decide, a los fines de establecer con certeza el objeto de la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente juicio, observa lo siguiente: De la revisión a los autos se observa que el ciudadano BECHARA LAHOUD, es propietario del local comercial identificado con el No. 52, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, ubicado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, según contrato de compra venta protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 7 de junio de 2006, inserto bajo el No. 49, protocolo primero, tomo 21 (inserto a los folios 13-31, I pieza); asimismo, se desprende que las partes intervinientes en el presente juicio, celebraron un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Interina del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de septiembre de 2007, e inserto bajo el No. 58, Tomo 110 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folios 210-213, I pieza), sobre tres (3) locales comerciales distinguidos con los Nos. 49, 51 y 52, ubicados en el nivel planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda. Sumado a ello, se observa de las probanzas aportadas al proceso, que el local comercial distinguido con el No. 50, es propiedad de los ciudadanos MARÍA LUCILIA DE BARROS DE MONTILLA y PABLO RAFAEL MONTILLA MACHADO (tercero ajenos a la controversia), según se desprende del documento de aclaratoria protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 27 de septiembre de 1996, inserto bajo el No. 10, protocolo primero, tomo 20 (inserto a los folios 208-209, I pieza). Así las cosas, observa quien decide, en atención a la facultad otorgada a los jueces por la normativa del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual previene que “…En la interpretación de contratos o actos que presentes oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”; que al dilucidar el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 6 de agosto de 2013, evidencia que la intención de los contratantes fue continuar la relación arrendaticia que se veía sosteniendo con el contrato locativo celebrado en el año 2007, donde –se repite- se identificaron a los locales comerciales distinguidos con los Nos. 49, 51 y 52. Además, se observa del contrato de arrendamiento en cuestión (6 de agosto de 2013), que el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, manifestó dar en arrendamiento tres (3) locales de su “…exclusiva propiedad…”, desprendiéndose de los autos que el local allí identificado como No. 50, es propiedad de tercero ajenos a la controversia, y si bien el arrendamiento de la cosa ajena no está expresamente prohibido por la ley, como así lo afirmó la parte demandada, esta juzgadora ante la deficiencia de los términos del contrato y atendiendo al propósito e intención de los otorgante, concluye que los inmuebles sobre las cuales las partes intervinientes en el presente proceso sostienen una relación según el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 008, Tomo 254, corresponden a tres (3) locales comerciales distinguidos con los Nos. 49, 51 y 52, ubicados en el nivel planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, advirtiendo así que en dicha convención se incurrió en un error material al colocar el local No. “50” en vez del local No. “52”.- Así se establece. Establecido lo que precede, y continuando con el mérito del asunto, observamos que la parte actora en su escrito libelar señaló –entre otras cosas- que la arrendataria, sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., incurrió en la comisión de la causal prevista en el literal “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que a grandes rasgos prevé como causal de desalojo que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. En tal sentido, a los fines de demostrar la procedencia de la causal en cuestión, se observa que la parte demandante alegó en su escrito libelar que “(…) a partir del año 2016, la Sociedad (sic) Mercantil (sic) PANADERÍA PANQUICK C.A., en su carácter de Arrendataria (sic), gravemente modifico (sic) la estructura de los inmuebles arrendados (…) destruyendo las paredes divisorias existentes entre los locales (…) es decir, que los Locales (sic) Comerciales (sic) distinguidos con los números 48, 49, 50 51 y 52 ahora conforman Un (sic) (01) Local (sic) Comercial (sic) de un solo cuerpo en forma de L (…)”; señalando a su vez, que tales reformas se realizaron sin la previa autorización del arrendador. Así las cosas, puede afirmarse que a la parte actora le correspondía probar el acaecimiento de la causal invocada como fundamento de su pretensión, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil; en otras palabras, recaía sobre el ciudadano BECHARA LAHOUD, la carga de demostrar que la empresa demandada en su carácter de arrendataria realizó reformas a los inmuebles arrendados sin su autorización, observándose que la representación judicial de la parte demandante promovió, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 008, Tomo 254 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folios 46-53, I pieza), celebrado con la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., de cuyas cláusulas primera y décima, se desprende lo siguiente: “(…) PRIMERA: “EL ARRENDADOR”, cede en Arrendamiento (sic) a “LA ARRENDATARIA”, Tres (sic) (3) inmuebles de su exclusiva propiedad, que el mismo administra, compuesto por Tres (sic) (3) locales comerciales, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, Avenida (sic) Bolívar, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, signados con los Nos. 49, 50 y 51, Nivel (sic) Planta (sic) Baja (sic); quedando comprometido “LA ARRENDATARIA” a utilizar dicho inmueble únicamente como locales comerciales para el desenvolvimiento del ramo de Panadería (sic), específicamente para que funcione la “PANADERIA (sic) PANQUICK, C.A, (sic) siempre como empresa propiedad del representante legal con mas (sic) del 51% de las acciones (…) (…omissis…) DECIMA (sic) SEGUNDA: BIENHECHURIAS (sic) , CAMBIO DE LA ESTRUCTURA DEL INMUEBLE, FIJACION (sic) DE PROPAGANDA Y CARTELES: Todas las mejoras y bienhechurías de cualquier naturaleza que sean realizadas por “LA ARRENDATARIA” o sus causahabientes en el inmueble arrendado, quedarán en beneficio de “EL ARRENDADOR”, sin que la “LA ARRENDATARIA”, pueda exigir ni reclamar en ningún caso indemnización en razón de dichas bienhechurías, cualquiera que sean las causas por la cual termine este contrato.- Para que “LA ARRENDATARIA” pueda realizar reforma o bienhechuría en el presente inmueble deberán solicitar el consentimiento previo de “EL ARRENDADOR” dado por escrito.- Queda expresamente convenido que en el supuesto caso que “LA ARRENDATARIA” realice reformas o bienhechurías, estos se comprometen a restituir el inmueble a su forma original si así lo deseare “EL ARRENDADOR”.- Todos los gastos que tal operación generen serán por la exclusiva cuenta de “LA ARRENDATARIA” según esta cláusula. En todo caso “LA ARRENDATARIA”, no está autorizada para hacer modificaciones en la estructura del inmueble objeto de este contrato (…)” (subrayado añadido) De las obligaciones convenidas entre las partes intervinientes en el presente juicio en el contrato de arrendamiento transcrito parcialmente, se observa en primer lugar que el objeto del mismo lo constituyó tres (3) locales comerciales distinguidos con el Nos. 49, 51 y 52, ubicados en el nivel planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, ello en atención a la interpretación del contrato locativo realizado por esta alzada ut supra. Asimismo, se observa que fue acordado entre las partes que la arrendataria no podía realizar modificaciones o mejoras a los inmuebles arrendados, sin la previa autorización por escrito dada por el arrendador. Aunado a ello, la parte actora promovió: (a) INSPECCIÓN OCULAR EXTRA JUDICIAL realizada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de mayo de 2016 (inserta a los folios 54-79, I pieza), en la cual se evidenció que los locales comerciales distinguidos con el No. 49, 51 y 52, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, no se encuentran separados por una pared divisoria, sino por el contrario corresponden a un espacio abierto en forma de “L”, donde funciona una panadería, área de self-service y pizzería; asimismo, se hizo constar con ayuda del experto designado, que no existe pared divisoria entre los locales 51 y 51, 51 y 50, 49 y 48; y, (b) INSPECCIÓN JUDICIAL realizada por el tribunal de la causa en fecha 25 de septiembre de 2019, en cuya oportunidad hizo constar –entre otras cosas- que entre el lindero común de los locales distinguidos con el Nº 49 y 48, no existe alguna pared medianera (ver folios 137-181 y 184-185, pieza II). En este sentido, cabe precisar que cuando hablamos de reformas nos referimos a todas aquellas obras que supongan cambiar, modificar o sustituir acabados, tabiques, materiales, instalaciones u otros componentes. Con base a ello, de las probanzas que anteceden se puede observar que ciertamente en el inmueble arrendado se realizaron reformas que modificaron su estructura inicial, ello con la unificación de los locales comerciales distinguidos con los Nos. 48, 49, 50, 51 y 52, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda. No obstante a ello, como anteriormente se indicó, para que se verifique la causal de desalojo invocada, es necesario que tales reformas al bien, hayan sido realizadas por la arrendataria sin autorización previa y por escrito del arrendador, de lo contrario, tales modificaciones al inmueble no constituirían incumplimiento alguno a las obligaciones contraídas en el contrato. Al respecto, la representación de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., reconoció en la oportunidad de dar contestación a la demanda, que los locales comerciales distinguidos con los Nos. 48, 49, 50, 51 y 52, tantas veces mencionados, se encuentra unificados y forman un único espacio y ambiente; sin embargo, afirmó que la empresa demandada no realizó dichas reformas, sino por el contrario, las mismas se encontraban allí para el momento en que fue adquirido el capital accionario. A tal efecto, la parte demandada a fin de probar las afirmaciones de hecho realizadas en la contestación a la demanda, consignó en su debida oportunidad las siguientes documentales: (a) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaria Pública Interina del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de septiembre de 2007, e inserto bajo el No. 58, Tomo 110 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, celebrado entre el ciudadano BECHARA LAHOUD, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre tres (3) locales comerciales distinguidos con los Nos. 49, 51 y 52, ubicados en el nivel planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, para “…el desenvolvimiento comercial de la empresa (…) todo lo concernientes a Panadería (sic), delicateses, charcutería, y otros similares y conexos…” (folios 210-213, I pieza); (b) MISIVA suscrita por el ciudadano BECHARA HASSID LAHOUD, dirigida a la Dirección Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 28 de junio de 2002, a través del cual solicita permiso para reparaciones menores de los locales comerciales identificados con los Nos. 49, 50 y 51, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, consistentes en la“…integración de los tres locales a un solo ambiente…”; y, COMUNICACIÓN expedida por la Dirección de Ordenación Urbanística de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de agosto de 2002, dirigida al ciudadano BECHARA HASSID LAHOUD, en la cual aprueba la solicitud de remodelación interna de los locales No. 49 y 50 ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar (folios 216 y 217, I pieza); y, (c) CONFORMIDAD DE USO expedida por la Dirección de Ordenación Urbanística de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de agosto de 2002, a favor de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., ubicada en los locales 49, 50 y 51, Centro Comercial Tamanaco Tuy (folio 218, I pieza). De las referidas probanzas, se observa sin lugar a dudas, que para los meses de junio y agosto del año 2002, el ciudadano BECHARA HASSID LAHOUD (hoy demandante), realizó gestiones ante la Dirección de Ordenación Urbanística de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, para la“…integración de los tres locales a un solo ambiente…”, a saber, los locales distinguidos con los Nos. 49, 50 y 51. Aunado a ello, se desprende que en el año 2007, cuando el hoy demandante suscribe un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., lo realiza por los mismos locales comerciales cuyo desalojo pretende en el presente juicio, en el cual si bien indicó que el arrendamiento recaía sobre tres (3) locales comerciales distinguidos con los Nos. 49, 51 y 52, señaló que los mismos debían ser destinados para “…el desenvolvimiento comercial de la empresa (…) todo lo concernientes a Panadería (sic), delicateses, charcutería, y otros similares y conexos…”, lo que permite inferir que tales inmuebles no se encontraban divididos o separados como pretende así afirmarse en la pretensión libelar. Así las cosas, el juez como director del proceso, tiene la obligación de mantener y proteger las garantías constitucionalmente establecidas, evitando extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales que puedan generar un estado de indefensión a las partes involucradas en el juicio. Por esta razón, en la moderna concepción del Estado Social de Derecho y de Justicia, el juez es uno que ha dejado de ser el frío funcionario que aplica irreflexivamente la ley, convirtiéndose en el funcionario -sin vendas- que se proyecta más allá de las formas jurídicas, para así atender la agitada realidad subyacente y asumir su responsabilidad como un servidor vigilante, activo y garante de los derechos materiales; reconociéndosele entonces al juez la tarea imperiosa –entre otras- de buscar la verdad, para con ello lograr el fin del proceso consagrado en el artículo 257 de la Carta Magna: la justicia. En este mismo sentido, es de advertir que no se puede perder de vista que una sentencia justa solo se alcanza si el juez parte de una base de conocimiento que pueda considerarse, en cierta medida, verdadera, lo que le impone la obligación de hallar el equilibrio perfecto entre la búsqueda del valor de la verdad y la efectividad del derecho material. De esta manera, aunque no sea posible ontológicamente establecer un acuerdo sobre qué es la verdad y si esta es siquiera alcanzable, jurídicamente la aproximación a la verdad es un fin, un principio y un derecho constitucional que se impone a las autoridades y a los particulares. Así las cosas, el desiderátum constitucional del artículo 2, convoca y empodera a los jueces de la República como los primeros llamados a ejercer una función directiva del proceso, partiendo de la idea de que la búsqueda de la verdad es un imperativo y un presupuesto para la obtención de decisiones justas. Tal potestad no debe entenderse como una inclinación indebida de la balanza de la justicia para con alguna de las partes, sino como “un compromiso del juez con la verdad”. De esta manera, como bien lo ha venido proclamando la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el Derecho Procesal Civil de la democracia debe eliminar las bases del individualismo generándose un juez que, siendo imparcial, no puede ignorar lo que sucede en la realidad, y que el contexto es determinante en el proceso, por ello se debe seguir una justicia más realista y efectiva como la que propugna nuestra Constitución de 1999. Por consiguiente, quien decide a los fines de buscar la verdad, esclarecer los hechos, y proporcionar un proceso equilibrado que conlleva a alcanzar la justicia en el presente proceso, debe considerar lo siguiente: (i) Quedó evidenciado que en el año 2002, el ciudadano BECHARA HASSID LAHOUD (hoy demandante), realizó gestiones ante la Dirección de Ordenación Urbanística de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, para la“…integración de los tres locales a un solo ambiente…”, a saber, los locales distinguidos con los Nos. 49, 50 y 51; (ii) Las partes intervinientes en el presente juicio, celebraron un contrato de arrendamiento el 7 de septiembre de 2007, por los locales comerciales distinguidos con los Nos. 49, 51 y 52, acordándose en el contrato que en esos inmuebles –sin distinguir que de forma separada o en un todo- se debía desarrollar la actividad comercial de la empresa arrendataria, a saber, todo lo concernientes a “…Panadería (sic), delicateses, charcutería, y otros similares y conexos…”, por lo que no resulta lógico ni coherente, establecer que una sociedad que se dedica al área de panadería, pastelería, charcutería y similares –como sucede en este caso- pueda desempeñar una misma actividad en inmuebles que se encuentren físicamente separados o divididos; (iii) aunado a ello, siendo que desde el año 2007, la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., venía desenvolviendo su actividad comercial en los locales antes señalados, ello no fue obstáculo para que el demandante decidiera voluntariamente renovar la relación arrendaticia, a través de la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento con fecha de autenticación el 6 de agosto de 2013, por lo que en caso de haberse producido algunas de las reformas descritas en el libelo de demanda, fueron consentidas por el arrendador, más aún cuando éste no demostró que la arrendataria desarrollara sus actividades en los locales de manera separada, dividida y con ambientes distintos.; y, (iii) Dada la magnitud o extensión de las modificaciones y reformas señaladas en el escrito libelar, es decir, la unificación de cinco (5) locales comerciales (Nos. 48, 49, 50, 51 y 52), conllevan a esta juzgadora por máximas de experiencias, a concluir que éstas reformas no pudieron haberse efectuado de manera efímera ni fueron ocultadas al arrendatario, pues la empresa demandada desarrolla su actividad en cinco (5) locales unidos físicamente en un solo ambiente en forma de “L” dentro de un centro comercial, por lo que no es posible si quiera inferir que el actor desconocía tales hechos, ni siquiera para el momento de la renovación de la relación arrendaticia en el año 2013. En tal sentido, aun cuando en el proceso no cursan autorizaciones escritas para la realización de mejoras o reformas de los inmuebles arrendados, se evidencia que tales modificaciones se habían materializado por lo menos antes de la celebración del contrato de arrendamiento traído a los autos como fundamento de la acción; aunado a ello el demandante no demostró que para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento de fecha 25 de julio de 2013, los locales comerciales objeto del mismo, a saber, aquellos distinguidos con los Nos. 49, 51 y 52, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, se encontraban físicamente separados o divididos, ni que mucho menos formaran ambientes distintos, ya que de los términos en que se realizó el contrato la descripción de su objeto resulta escaso e impreciso, pues no es racional concluir que las partes hayan acordado que la actividad comercial en cuestión (panadería, charcutería, entre otras) se desenvolviera de manera separada en varios locales, de ser el caso, lo fuesen así establecido; por consiguiente, en vista que la parte actora no aportó a los autos ninguna instrumental que sustentara sus afirmaciones con respecto a que la demandada hubiese –según su decir- realizado reformas o modificaciones a los inmuebles arrendados sin su consentimiento, es por lo que resulta forzoso para esta alzada declarar IMPROCEDENTE la causal de desalojo invocada contenida en el literal “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece. Así las cosas,siendo por tanto evidente que a la actora le correspondía la carga de la prueba de la existencia de la causal invocada en el escrito libelar, carga esta que incumplió al no poder llevar a la convicción de esta juzgadora de la existencia de la misma, es por lo cual debe este tribunal superior declarar SIN LUGAR la acción de DESALOJO interpuesta por el ciudadano BECHARA HASSID LAHOUD, contra la sociedad mercantil INVERSIONES PANADERÍA PANQUICK, C.A., plenamente identificados en autos.- Así se decide. Finalmente, este juzgado superior declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JUAN CARLOS MONIZ DE SA, en su carácter de representante de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio RUBÉN DARÍO MORANTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.637, contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave en fecha 24 de febrero de 2021, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes; y en consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano BECHARA HASSID LAHOUD, contra la prenombrada empresa, plenamente identificados en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide. VII DISPOSITIVA Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JUAN CARLOS MONIZ DE SA, en su carácter de representante de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio RUBÉN DARÍO MORANTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.637, contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave en fecha 24 de febrero de 2021, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la impugnación a la cuantía realizado por la parte demandada, quedando de esta manera firme la estimación realizada en la reforma libelar en la cantidad de CINCO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 5.100,00), equivalentes TRESCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (300 U.T.). TERCERO: IMPROCEDENTE la falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda. CUARTO: IMPROCEDENTE la falta de cualidad pasiva opuesta por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda. QUINTO: IMPROCEDENTE la prescripción de la acción opuesto por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda. SEXTO: SIN LUGAR la acción de DESALOJO interpuesta por el ciudadano BECHARA HASSID LAHOUD, contra la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., plenamente identificados en autos. De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas del recurso. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil; y, publíquese en la página web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, así como en el portal web dispuesto por la Sala de Casación Civil miranda.scc.org.ve. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los tres (3) días del mes de septiembre del año dos mil veintiuno (2021). Años 211° de la Independencia y 162° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURAN. LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las ocho y treinta minutos de la mañana (08:30 a.m.). LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. ZBD/lag.- Exp. Nº 21-9714.