TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
211º y 162º

PARTE ACTORA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:

Ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 22.348.638.

Abogados en ejercicio OSCAR ARMANDO BARROSO y PETRONIO RAMÓN BOSQUES, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 43.684 y 43.697, respectivamente.

Sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 2 de abril de 2002, bajo el No. 4, tomo 47-A Pro; representada por el ciudadano JUAN CARLOS MONIZ DE SA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-15.913.015.

No constituyó apoderado judicial en autos.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (local comercial).

21-9738.
I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JUAN RICARDO MONIZ DE SA, actuando en su carácter de representante de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio RUBÉN DARÍO MORANTE HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.637, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 23 de junio de 2021, a través del cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuere incoada por el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, contra la prenombrada empresa, plenamente identificados en autos, y en consecuencia, ordenó a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado objeto de la controversia, consistentes en tres locales comerciales identificados con los No. 49, 50 y 51.
Recibido el presente expediente, esta alzada le dio entrada mediante auto de fecha 8 de julio de 2021, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, constante en autos que solo la parte demandada hizo uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 18 de agosto de 2021, esta alzada declaró vencido el lapso para la presentación de las observaciones a los informes y dejó constancia de que solo la parte actora hizo uso de tal derecho y que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.
Llegado el momento para dictar el fallo, quien suscribe procede a hacerlo bajo las consideraciones que se expondrán a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 27 de septiembre de 2019, el abogado en ejercicio OSCAR ARMANDO BARROSO ESCOBAR, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, procedió a demandar a la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:
1. Que su representado es propietario de tres (3) inmuebles compuestos por tres (3) locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, el primero identificado con el número 49 con una superficie de sesenta y un metros cuadrados con cuarenta y un centímetros cuadrados (61,41 mts2), el segundo identificado con el número 51 con una superficie de sesenta metros cuadrados con veinticuatro centímetros cuadrados (60,24 mts2), y el tercero, identificado con el número 52 con una superficie de cincuenta y tres metros cuadrados con cuarenta y tres centímetros cuadrados (53,43 mts2), todos ubicados en el nivel planta baja con una superficie total ciento setenta y cinco metros cuadrados con ocho centímetros cuadrados (175,08 mts2).
2. Que su representado en fecha 1º de septiembre de 2007, inició mediante un documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, inserto bajo el No. 58, tomo 110 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, una relación arrendaticia a tiempo determinado con la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., representada por el ciudadano JUAN RICARDO MONIZ DE SA, el cual tuvo por objeto tres (3) inmuebles compuestos por tres (3) locales comerciales identificados con los números 49, 51 y 52, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, planta baja, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda.
3. Que en fecha del6 de agosto de 2013, su representado celebró mediante un documento autenticado la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, inserto bajo el No. 008, tomo 254 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., el cual tuvo como objeto –a su decir- tres (3) inmuebles compuestos por tres (3) locales comerciales, identificados con los números 49, 51 y 52, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, planta baja, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda.
4. Que en la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento celebrado, las partes establecieron una duración del mismo de tres (3) años fijos sin prórroga, a excepción de laprórroga legal, contados a partirdel 1º de septiembre de 2013, hasta el día 31 de agosto de 2016.
5. Que en fecha 13 de junio de 2016, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, a solicitud de su representado, en su carácter de propietario de los tres (3) locales comerciales identificados con los números 49, 51 y 52, se trasladó y constituyó en dichos inmuebles, para formalmente notificar al ciudadano JUAN RICARDO MONIZ DE SA, presidente de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en su carácter de arrendatario, que el contrato de arrendamiento que mantenía suscrito a las partes, no sería prorrogado.
6. Que en dicha oportunidad, el aludido tribunal notificó a la empresa demandada de su derecho a utilizar la prorroga legal de tres (3) años, lapso que comenzaría a regir desde el 1º de septiembre de 2016 hasta el 31 de agosto de 2019, debiendo hacer entrega de los inmuebles arrendados en las mismas buenas condiciones que se le fueron entregados.
7. Que una vez vencida la prórroga legal obligatoria de tres (3) años de conformidad con lo establecido en el artículo 26, literal “d” de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, la cual –según su decir- operó de pleno derecho entre el 1º de septiembre de 2016 y el 31 de agosto de 2019, la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en su carácter de arrendatario, se rehúsa a devolver los inmuebles arrendados.
8. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, concatenados con los artículos 26,40 literal “g” y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
9. Que ocurre a demandara la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., por cumplimiento de contrato, para que convenga, o en su defecto, sea condenada por el tribunal a lo siguiente: “(…) PRIMERO:Que se declare CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL) (…) de conformidad con lo establecido en el Artículo (sic) 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…)SEGUNDO:Como consecuencia del particular anterior, se dé por terminado el Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) (…) debiendo LA DEMANDADA hacer la entrega de los Tres (sic) (03) Inmuebles (sic) compuestos por Tres (03) Locales (sic) Comerciales (sic), identificados con los Números (sic) 49,51 y 52 respectivamente, ubicados en Centro Comercial Tamanaco Tuy, P.B., Avenida (sic) Bolívar de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, libre de bienes y personas y en perfecto estado de conservación.-TERCERO:Se condene en costa a la parte demandada (…)”.
10. Finalmente, estimó el valor de la presente demanda en la cantidad de setecientos mil bolívares soberanos (Bs. 700.000,00) equivalente a catorce mil unidades tributarias (14.000 U.T.); y solicitó que la demanda sea admitida y sustanciada conforme al procedimiento oral, y declarada con lugar en la definitiva con la expresa condenatoria en costas del demandado.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 16 de diciembre de 2020, el ciudadano JUAN RICARDO MONIZ DE SA, actuando en su carácter de presidente de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio RUBÉN DARÍO MORANTE HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.637, procedió a contestar la demanda intentada en su contra; aduciendo para ello lo siguiente:
1. Que la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., mediante documento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, anotado bajo el No. 008, tomo: 254, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, en la condición de arrendataria, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, en la condición de arrendador, por locales comerciales,distinguidos con los números: 49,50 y 51, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda.
2. Que no todos los inmuebles arrendados en dicho contrato son propiedad del arrendador, ya que el local comercial signado con el numero 50, le pertenece –a su decir- a los ciudadanos María Lucilia De Barros De Montilla y PAblo Rafael Montilla Machado,por documento protocolizado por ante el Registro Público del antiguo distrito Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda en fecha 27 de septiembre de 1996, registrado bajo el No. 10, protocolo primero, tomo 20, tercer trimestre.
3. Que conforme a la cláusula primera del contrato de arrendamiento antes referido, no forman parte de la relación contractual arrendaticia, el local comercial distinguido con el número 52, propiedad del ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, según documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de junio de 2006, inserto bajo el No. 49, tomo 21.
4. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone la falta de cualidad activa del ciudadanoBECHARA HASSIB LAHOUD, para intentar y sostener el presente juicio, específicamente en función al local comercial signado con el No. 52, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, el cual –según su decir- no forma parte del contrato de arrendamiento donde se funda la pretensión libelada.
5. Que opone la falta de cualidad pasiva de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., para ser demandada en desalojo, respecto al local comercial distinguido con el No. 52, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, y mucho menos en función del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, inserto bajo el No. 008, Tomo 254; además afirmó, que si bien la referida persona jurídica ocupa el mencionado inmueble, no lo hace en función del referido instrumento.
6. Que niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho expuestos en el libelo, por ser temerarios; asimismo, señaló que niega, rechaza y contradice lo afirmado por la parte demandante relativo a que el local comercial No. 52, propiedad del actor, forme parte del contrato de arrendamiento acompañado al libelo.
7. Que niega, rechaza y contradice, que la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., haya sido objeto de desahucio arrendaticio, por cuanto del texto de la notificación signada con el número: 104-2016 de la nomenclatura interna del tribunal de la causa, se observa que la misma se hizo en la persona del ciudadano HÉCTOR ANTONIO HIDALGO BREINDENBACK, identificado con la cédula de identidad No. V-18.234.721, con quien –a su decir- jamás ha tenido relación alguna con la empresa demandada, mucho menos en condición de encargado, motivo por el cual, afirmó que el contenido de dicha actuación no le resulta oponible.
8. Que niega, rechaza y contradice que la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., deba desalojar y hacer entrega de los locales comerciales distinguidos con los números 49,51 y 52, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, mucho menos producto de la demanda incoada, siendo que además el local distinguido con el No. 52 –según su decir- no forma parte del contrato de arrendamiento en que se funda la demanda.
9. Que niega, rechaza y contradice que la empresa demandada deba ser condenada al pago de las costas procesales, indicando que es la parte demandante quien deberá soportar dicha condenatoria.
10. Finalmente, rechazó la cuantía libelada por ser estimada de manera infundada e irracional; y solicitó que se declare sin lugar la demanda intentada.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:

Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte actora conjuntamente con el escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 10-14, I pieza del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia certificada, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaria Publica Trigésima de Caracas del Municipio Libertador de fecha 6 de octubre de 2017, quedando anotado bajo el Nro. 1, Tomo 280, folios 2 al 5 de los libros llevados por la referida notaría; a través del cual se acredita a los abogados en ejercicio OSCAR ARMANDO BARROSO ESCOBAR y RAÚL ANDRÉS RIVERO ESCOBAR, como apoderados judiciales del ciudadano BECHARA LAHOUD, parte demandante en el presente juicio. Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de las circunstancias supra referidas.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 15-24, I pieza del expediente) Marcados con las letras “B”, “C” y “D”, en copia fotostática, tres (3) CONTRATOS DE COMPRA VENTA protocolizados ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda, el primero en fecha 9 de marzo de 2006, inserto bajo el No. 13, protocolo primero, tomo 16; el segundo, en fecha 18 de noviembre de 1998, inserto bajo el No. 10, protocolo primero, tomo 8; y el tercero, en fecha 7 de junio de 2006, inserto bajo el No. 49, protocolo primero, tomo 21; a través de los cuales el ciudadano BECHARA LAHOUD, adquirió la propiedad de los locales comerciales identificados con los Nos. 49, 51 y 52, todos ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, ubicado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, quien aquí decide observa que en el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada realizó una impugnación genérica de los fotostatos cursantes en el expediente, la cual por carecer de fundamento, sustancia y motivación, debe ser desechada del presente proceso, pues el impugnante debió manifestar en forma clara y precisa, cuáles copias fotostáticas quería impugnar e indicar el por qué de su impugnación y no limitarse a impugnar “…todas y, cada una de las copias fotostática, traídas al presente proceso…”. Sobre este particular, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado en otras oportunidades (Vid. sentencia Nº 1075 de fecha 3/5/2006) que para actuar conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es necesario que la parte exponga de manera detallada y precisa las razones que sustentan su impugnación -como sería, por ejemplo, el desconocimiento del contenido del documento-, razones éstas que puedan dar sentido al uso de los medios que le otorga la ley para la ratificación del documento impugnado, es decir, el cotejo al que se refiere la disposición normativa antes aludida. En consecuencia, visto que la parte demandada no planteó la impugnación en los términos referidos, esta juzgadora desecha la misma, y por consiguiente, toma como fidedignas las copias simples aportadas por la parte demandante junto al libelo aquí descritas, ello como demostrativo de que el ciudadano BECHARA LAHOUD –aquí demandante- es propietario de los locales comerciales identificados con los Nos. 49, 51 y 52, todos ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, ubicado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, los cuales adquirió en los años 1998 y 2006.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 25-38, I pieza del expediente) Marcados con la letra “E”, en copia fotostática, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 2 de abril de 2002, inserto bajo el No. 4, Tomo 47-A Pro, de la cual se desprende que dicha empresa fue constituida por los ciudadanos BECHARA HASSIB LAHOUD y VIOLETTE GEORGES EL HACHEM, fijando su domicilio en el local 51, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda; y en copia fotostática, ACTA DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital en fecha 9 de diciembre de 2014, inserto bajo el No. 19, Tomo 262-A Pro, de la cual se desprende que sus accionistas son los ciudadanos JUAN RICARDO MONIZ DE SA y JACQUELIS GRACIELA DÍAZ LARA, siendo administrada dicha empresa por un presidente y vicepresidente de manera conjunta o separada quienes durarán diez (10) años en su cargo; además se desprende que fueron designados para tales cargos los prenombrados ciudadanos respectivamente. Ahora bien, quien aquí decide observa que en el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada realizó una impugnación genérica de los fotostatos cursantes en el expediente, la cual por carecer de fundamento, sustancia y motivación, debe ser desechada del presente proceso, pues el impugnante debió manifestar en forma clara y precisa, cuáles copias fotostáticas quería impugnar e indicar el por qué de su impugnación y no limitarse a impugnar “…todas y, cada una de las copias fotostática, traídas al presente proceso…”. Sobre este particular, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia ha señalado en otras oportunidades (Vid. sentencia Nº 1075 de fecha 3/5/2006) que para actuar conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es necesario que la parte exponga de manera detallada y precisa las razones que sustentan su impugnación -como sería, por ejemplo, el desconocimiento del contenido del documento-, razones éstas que puedan dar sentido al uso de los medios que le otorga la ley para la ratificación del documento impugnado, es decir, el cotejo al que se refiere la disposición normativa antes aludida. En consecuencia, visto que la parte demandada no planteó la impugnación en los términos referidos, esta juzgadora desecha la misma, y por consiguiente, toma como fidedignas las copias simples aportadas por la parte demandante junto al libelo aquí descritas, ello como demostrativo de la constitución de la empresa demandada en el presente juicio y de su representación en el proceso.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 39-44, I pieza del expediente) Marcados con la letra “F”, en copia certificada, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaria Pública Interina del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de septiembre de 2007, e inserto bajo el No. 58, Tomo 110 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre el ciudadano BECHARA LAHOUD, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, de cuyo contenido se desprende –entre otras- las siguientes cláusulas:
“(…) PRIMERA: OBJETO Y DESTINO DE ESTE CONTRATO: “El Arrendador”, cede en arrendamiento a “El Arrendatario”, Tres (sic) (03) inmuebles de su exclusiva propiedad, que el mismo administra, compuesto por tres (03) locales comerciales, distinguido con los Números (sic) 49, 51 y 52, del Nivel (sic) Planta (sic) Baja (sic), con sus correspondientes puestos de Estacionamiento (sic) en la Tercera (sic) Etapa (sic) del Centro Comercial Tamanaco Tuy, ubicado en la Avenida (sic) Bolívar de la población de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Miranda; quedando comprometido “La Arrendataria” a utilizar dicho inmueble únicamente para el desenvolvimiento comercial de la empresa de su propiedad o administración (…) todo lo concernientes a Panadería (sic), delicateses, charcutería, y otros similares y conexos (…)
(…omissis…)
CUARTA: DURACION (sic) DEL CONTRATO: El presente contrato tendrá una duración de tres (03) años fijos, sin prórroga, considerándose vigente desde el día, 1º de Septiembre (sic) de Dos (sic) Mil (sic) Siete (sic) (2007), hasta el día 31 de Agosto (sic) de 2010 (…)”

Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, ello como demostrativo de la relación arrendaticia que une a las partes intervinientes en el presente juicio desde el 1º de septiembre del año 2007, desprendiéndose que el ciudadano BECHARA LAHOUD, declaró dar en arrendamiento a la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., tres (3) locales comerciales de su propiedad, los cuales identificó con los Nos. 49, 51 y 52, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, para ser destinado únicamente para el desenvolvimiento del ramo de panadería. Asimismo, se desprende que las partes acordaron que la relación tendría una duración de tres (3) años fijos contados a partir del 1º de septiembre de 2007 al 31 de agosto de 2010, sin prórroga.- Así se establece.
Quinto.- (Folios 45-56, I pieza del expediente) Marcado con la letra “G”, en original, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de junio de 2016, previa solicitud del ciudadano BECHARA LAHOUD(parte actora) a los fines de notificar a la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A, la intención del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento sobre los inmuebles de su propiedad identificados con los Nos. 49, 51 y 52, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, así como el uso de la prórroga legal de tres (3) años contados a partir del 1º de septiembre de 2016 hasta el 31 de agosto de 2016, debiendo hacer entrega al arrendador de los locales comerciales arrendados; evidenciándose, que el tribunal referido se trasladó a la dirección de los inmuebles antes señalados e hizo constar lo siguiente: “(…) el Tribunal (sic) impuso de sumisión al ciudadano HECTOR ANTONIO HIDALGO BREINDENBACK, manifestando ser titular de la cedula (sic) de identidad Nº V- 18.234.721, y ser el encargado, a quien se le procedió a leer el contenido de la presente solicitud, dejándole copia de la misma (…)”.Ahora bien, revisadas las actas que conforman el presente expediente se evidencia que el documento en cuestión no fue tachado, por lo que al tratarse de un instrumento público presentado en original, el mismo goza de pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fecha 13 de junio de 2016, previa solicitud de la parte actora, fue entregada en la dirección de los inmuebles arrendado a la parte demandada, notificación contentiva de la voluntad del arrendador de no renovar la relación arrendaticia existente, la cual fue recibida por el ciudadano Héctor Antonio Hidalgo Breindenback, quien manifestó ser encargado de los locales.- Así se establece.
Sexto.- (Folios 50-53, I pieza del expediente) en copia fotostática, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 008, Tomo 254 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre el ciudadano BECHARA LAHOUD, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, de cuyas cláusulas se desprende lo siguiente:
“(…) PRIMERA: “EL ARRENDADOR”, cede en Arrendamiento (sic) a “LA ARRENDATARIA”, Tres (sic) (3) inmuebles de su exclusiva propiedad, que el mismo administra, compuesto por Tres (sic) (3) locales comerciales, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, Avenida (sic) Bolívar, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, signados con los Nos. 49, 50 y 51, Nivel (sic) Planta (sic) Baja (sic); quedando comprometido “LA ARRENDATARIA” a utilizar dicho inmueble únicamente como locales comerciales para el desenvolvimiento del ramo de Panadería (sic), específicamente para que funcione la “PANADERIA (sic) PANQUICK, C.A, (sic) siempre como empresa propiedad del representante legal con mas (sic) del 51% de las acciones (…)
(…omissis…)
CUARTA: DURACION (sic) DEL CONTRATO: El presente contrato tendrá una duración de TRES (03) años fijos, sin prórroga, a excepción de la prórroga legal, considerándose vigente desde el día, Primero (sic) (1) de SEPTIEMBRE de Dos (sic) Mil (sic) Trece (sic) (2013), hasta el día 31 de AGOSTO de Dos (sic) Mil (sic) Diez (sic) y Seis (sic) (2016), fecha en la que deberá desocupar el inmueble arrendado sin más demora, o al finaliza el lapso de prórroga legal, si tuvieren derecho a disfrutarla (…)”

Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada correctamente en el curso del juicio, por el contrario, la parte demandada hace valer su contenido en la oportunidad para contestar la demanda, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de la relación arrendaticia que une a las partes intervinientes en el presente juicio, desprendiéndose que el ciudadano BECHARA LAHOUD, declaró dar en arrendamiento a la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., tres (3) locales comerciales de su propiedad, los cuales identificó con los Nos. 49, 50 y 51, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, para ser destinado únicamente para el desenvolvimiento del ramo de panadería. Asimismo, se desprende que las partes acordaron que la relación tendría una duración de tres (3) años fijos contados a partir del 1º de septiembre de 2013 al 31 de agosto de 2016, sin prórroga.- Así se establece.

PARTE DEMANDADA:
Se deja constancia que la parte demandada no promovió ningún medio probatorio en la oportunidad para contestar la demanda ni una vez abierto el juicio a pruebas.- Así se precisa.
IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante sentencia proferida en fecha 23 de junio de 2021, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, dispuso lo siguiente:
“(…) DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA:
(...omissis...)
Del análisis adminiculado de las pruebas incorporadas en los autos, referidas a la falta de cualidad activa, aprecia este tribunal que durante el desarrollo del proceso se demostró, se insiste, a través de la fórmula probática incorporada y previamente valorada, que el ciudadano BECHARA LAHOUD, ya identificado, tiene cualidad procesal en la condición de ARRENDADOR para demandar a la Sociedad (sic) Mercantil (sic) PANADERIA (sic) PANQUICK C.A., Legitimación (sic) que le deviene del documento de propiedad precedentemente estimado y del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) que cursan en autos, por lo tanto, se DECLARA IMPROCEDENTE la defensa por la falta de cualidad activa. ASI (sic) SE DECIDE.
DE LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA:
(...omissis...)
En cuanto a la cualidad pasiva de la demandada la Sociedad (sic) Mercantil (sic) PANADERIA (sic) PANQUICK C.A., representada por el ciudadano JUAN RICARDO DE SA (…) adminiculado el Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) con el documento constitutivo de la empresa, no hay duda que dicha empresa ocupa hoy el inmueble arrendado y es la Arrendataria (sic), todo de conformidad con la cláusula PRIMERA (sic) del contrato de arrendamiento, por lo tanto, se DECLARA IMPROCEDENTE la defensa de falta de cualidad pasiva. ASI (sic) SE DECIDE.
(...omissis...)
Ahora bien, de la transcripción de la cláusula Primera (sic) del contrato de arrendamiento (…) se evidencia que efectivamente tal y como lo señaló la parte demanda (sic) en la oportunidad procesal, el local comercial signado con el Nº 52 ubicado en el Centro (sic) Comercial (sic) Tamanaco Tuy, Avenida (sic) Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, no forme parte de la cláusula Primera (sic) del referido contrato de arrendamiento, razón por la cual a criterio de este juzgador, los únicos inmuebles que forman parte de la relación arrendaticia tal y como lo establece la referida cláusula, son los locales comerciales distinguidos con los Número (sic) 49, 50 y 51, los cuales son objeto de la presente demanda de desalojo. ASI (sic) SE DECIDE.
(…omissis…)
Asimismo, se evidencia de la cláusula ut supra transcrita que las partes convinieron en que la arrendadora, no quedaba obligada a notificarle a la arrendataria, por escrito o verbalmente y con anticipación de la fecha de vencimiento del contrato sobre la culminación de éste, el cual fue celebrado a tiempo fijo, es decir, sin prórroga convencional alguna, por cuanto ya la arrendataria conocía el término del mismo con anticipación; por lo que consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que las partes no manifestaron su intención de renovar nuevamente el contrato de arrendamiento suscrito, y por ende desde el día 01 de de septiembre de 2013, hasta el 31 de agosto de 2016, se consumó la prórroga legal de tres (3) años. ASI (sic) SE ESTABLECE.
-VI-
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad (sic) de la Ley (sic), conforme a los Artículos (sic) 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, DECLARA:
PRIMERO:Se declara SIN LUGAR la Defensa (sic) de Fondo (sic) referida a la Falta (sic) de Cualidad (sic) Activa (sic).
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la Defensa (sic) de Fondo (sic) referida a la Falta (sic) de Cualidad (sic) Pasiva (sic).
TERCERO: Se declara IMPROCEDENTE la Impugnación (sic) de la Cuantía (sic) propuesta por la parte demandada.
CUARTO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL (LOCAL COMERCIAL), interpuesta por el ciudadano BECHARA LAHOUD, contra la Sociedad (sic) Mercantil (sic) PANADERIA (sic) PANQUICK C.A., en su carácter de arrendataria.
QUINTO: En consecuencia, se ordena a la Sociedad (sic) Mercantil (sic) PANADERIA (sic) PANQUICK C.A., hacer entrega material real y efectiva al demandante, ciudadano BECHARA LAHOUD, los inmuebles dados en arrendamiento, hoy objeto de desalojo, libre de personas y cosas, consistente en tres (03) locales comerciales, identificados con los Nº 49, 50 y 51, ubicados en Centro (sic) Comercial (sic) Tamanaco Tuy, P.B., Avenida (sic) Bolívar de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda.
SEXTO: Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay expresa condenatoria en costas (…)”.
V
ALEGATOS EN ALZADA.

Mediante ESCRITO DE INFORMES consignado en fecha en fecha 5 de agosto de 2021, el ciudadano JUAN RICARDO MONIZ DE SA, en su condición de representante la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en su condición de PARTE DEMANDADA, debidamente asistido por el abogado en ejercicio JUAN CARLOS MORANTE HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 41.076, manifestó –entre otras cosas–lo siguiente: (i)que con la apelación intentado no pretende impugnar el tercer dispositivo del fallo recurrido, ni toda consideración o motiva que sirva de sustento a lo que respecta la impugnación de la cuantía libelar, la cual da expresamente por aceptada; (ii)que solicita se declare la nulidad absoluta de todas las actuaciones realizadas en el presente expediente por el tribunal de la causa con posterioridad al auto de acumulación dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de abril de 2021, en ocasión a que dicho juzgado solicitó la acumulación del expediente al fraude procesal tramitado ante el tribunal de primera instancia; (iii)que la sentencia recurrida incurrió en el vicio incongruencia positiva, por cuanto afirmó que los únicos inmuebles que forman parte de la relación arrendaticia son los distinguidos con los Nos. 49, 50 y 51, pero que el local comercial No. 50 no fue objeto de la pretensión libelada porque –a su decir- no es propiedad del demandante ni lo mantienen arrendado con éste; (iv) que la sentencia recurrida incurrió en el vicio de ultrapetita, por cuanto en el particular quinto de la dispositiva del fallo, se ordenó la entrega del local distinguido con el No. 50, cuando dicho inmueble –a su decir- no formó parte de la litis planteada; y, (v) quela sentencia recurrida incurrió en el vicio de incongruencia por tergiversación procesal, por cuanto a pesar de que en la contestación alegaron la falta de cualidad pasiva y activa en cuanto al local No. 52, en el fallo se declaró sin lugar tales defensas sin mencionarse siquiera que era únicamente en función de dicho local, lo cual –a su decir- tergiversó los fundamentos de la falta de cualidad opuesta. Finalmente, solicitó se declare con lugar el recurso de apelación incoado, y en consecuencia, se revoque la sentencia recurrida, declarándose sin lugar la demanda de desalojo.
Por su parte, mediante ESCRITO DE OBSERVACIONES consignado vía digital en fecha 12 de agosto de 2021, y posteriormente en físico en fecha 16 de agosto del mismo año, el apoderado judicial de la PARTE DEMANDANTE, ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, expuso que la parte demandada ha intentado demandas y defensas innecesarias con la finalidad de enmarañar el proceso, tales como una acción de fraude procesal, cuyos fundamentos son los mismos que se encuentran expuestos en el escrito de contestación a la demanda y que el tribunal de la causa no les concedió, como lo es la pretensión del local No. 52; asimismo, indicó que la demandada interpuso posteriormente un amparo sobrevenido como si no existiere recurso de apelación contra las providencias adversas a propósito de sus innumerables solicitudes de nulidad e interminables escritos, por lo que es la demandada quien –a su decir- pretende burlar la justicia. Acto seguido, expuso que la reposición peticionada por la parte contraria, busca es dilatar el proceso, además de contradecirse, ya que aun cuando el recurrente advierte que no pretende impugnar el dispositivo tercero del fallo dictado por el a quo, solicita la nulidad de la sentencia; aunado a ello, indicó que lo cierto es que el contrato se venció y la demandada debe entregar el inmueble arrendado, quien continúa ocupándolo bajo la comodidad de depositar ante un tribunal la cantidad de cinco bolívares (Bs. 5,00), y debiendo treinta (30) meses de condominio, por lo que solicitó se declare sin lugar el recurso de apelación ejercido y se confirme el fallo recurrido.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 24 de febrero de 2021; a través del cual se declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano BECHARA LAHOUD contra la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., plenamente identificados en autos, y por vía de consecuencia, ordenó a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado objeto de la controversia, consistentes en tres locales comerciales identificados con los No. 49, 50 y 51. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente:
En primer lugar, se observa que el apoderado judicial del ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, manifestó que su representado es propietario de tres (3) inmuebles compuestos por tres (3) locales comerciales identificados con los números 49, 51 y 52, todos ubicados en el nivel planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, los cuales dio en arrendamiento en fecha 1º de septiembre de 2007, mediante contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, inserto bajo el No. 58, tomo 110, a la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A.; asimismo, indicó que posteriormente celebró con dicha empresa un nuevo contrato de arrendamiento autenticado en fecha 6 de agosto de 2013, ante la misma notaría pública, pactándose en la cláusula cuarta una duración del contrato por tres (3) años fijos sin prórroga, contados a partir del 1º de septiembre de 2013, hasta el día 31 de agosto de 2016. Acto seguido, afirmó que en fecha 13 de junio de 2016, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de esta Circunscripción Judicial, se trasladó y constituyó en la dirección de los inmuebles arrendados para formalmente notificar al ciudadano JUAN RICARDO MONIZ DE SA, presidente de la sociedad mercantil accionada, que el contrato de arrendamiento no sería prorrogado; aunado a ello, manifestó que una vez vencida la prórroga legal obligatoria de tres (3) años, contada a partir del 1º de septiembre de 2016 al 31 de agosto de 2019, la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en su carácter de arrendatario, se rehúsa a devolver los inmuebles arrendados, por lo que ocurre a demandarla de conformidad con el artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cumplimiento de contrato, a fin de que haga entrega de los locales comerciales objeto de la relación arrendaticia.
A los fines de desvirtuar tales afirmaciones, se evidencia que el representante de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en la oportunidad para contestar la demanda, alegó que mediante documento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, anotado bajo el No. 008, tomo: 254, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, por locales comerciales, distinguidos con los números: 49, 50 y 51, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, indicando a su vez que el local comercial signado con el No. 50, no le pertenece al actor sino a los ciudadanos María Lucilia De Barros De Montilla y PAblo Rafael Montilla Machado (terceros ajenos a la controversia). Asimismo, afirmó que en atención a la cláusula primera del contrato de arrendamiento antes referido, no forma parte de la relación contractual arrendaticia, el local comercial distinguido con el No.52, propiedad del demandante, por lo que opuso la falta de cualidad activa del ciudadanoBECHARA HASSIB LAHOUD, para intentar y sostener el presente juicio, específicamente en función a dicho local comercial; acto seguido, opuso la falta de cualidad pasiva de su representada para ser demandada en desalojo, respecto al referido local comercial distinguido con el No. 52, en función del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 6 de agosto de 2013, señalando que si bien ocupa el mencionado inmueble, no lo hace en ocasión del referido instrumento. Seguido a ello, negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho expuestos en el libelo, por ser –a su decir- temerarios, además negó, rechazó y contradijo que el local comercial No. 52, propiedad del actor, forme parte del contrato de arrendamiento acompañado al libelo, ni que haya sido objeto de desahucio arrendaticio, por cuanto del texto de la notificación extrajudicial, se observa que la misma se hizo en la persona de un ciudadano con quien –a su decir-la empresa demandada jamás ha tenido relación alguna; finalmente, negó, rechazó y contradijo que deba desalojar y hacer entrega de los locales comerciales distinguidos con los números 49, 51 y 52, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, por tanto, rechazó la cuantía libelada por ser estimada de manera infundada e irracional y solicitó que se declare sin lugar la demanda intentada.
Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente,a fin de dar cumplimiento al requisito de congruencia del fallo, pronunciarse previamente al fondo del asunto, en lo que respecta a los distintos alegatos planteados por la parte recurrente en su respectivo ESCRITO DE INFORMES presentado ante esta alzada, lo cual procede a realizar bajo los siguientes términos:

*De solicitud de nulidad y reposición de la causa.-
En el escrito de informes presentado ante esta alzada, la representación de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., solicitó la nulidad absoluta de todas las actuaciones realizadas en el presente expediente por el tribunal de la causa después del 26 de abril de 2021, señalando a tal efecto, que por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, cursa la causa No. 31.661, de su nomenclatura interna, contentivo del juicio que por FRAUDE PROCESAL incoara la prenombrada empresa contra el ciudadano BECHARA LAHOUD, en la cual se dictó en la referida fecha (26/4/2021), un auto que ordenó la acumulación del presente expediente al fraude procesal, lo cual –a su decir- fue incumplido por el a quo¸ y por lo tanto, indicó que a partir de dicha orden de acumulación, el conocimiento de la presente causa correspondía con exclusividad al prenombrado juzgado de primera instancia.
En atención a lo antes delatado, vale indicar que ciertamente de la revisión a los autos se observa que cursa comunicación No. 0740-78, proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial (inserta al folio 3, II pieza), mediante la cual se solicitó la suspensión de la causa y la remisión del presente expediente en ocasión a la demanda de fraude procesal intentada; sin embargo, se observa que el a quo mediante auto de fecha 1º de junio de 2021 (inserto al folio 5-6, II pieza), se abstuvo de declarar la suspensión de la causa por encontrarse en la oportunidad de celebrar la audiencia o debate oral. Así las cosas, la parte recurrente pretende en esta instancia, que quien decide analice los fundamentos invocados por el tribunal de la causa para emitir dicho pronunciamiento, examinando si hubo o no un incumplimiento al mandamiento de acumulación de procesos requerido por el órgano jurisdiccional conocedor del fraude procesal, lo cual no solo escapa de los límites de la apelación, sino además implicaría que esta juzgadora adelante opinión sobre lo principal de un pleito distinto al presente,
Además, conoce esta juzgadora por notoriedad judicial que cursa actualmente ante este tribunal bajo la nomenclatura interna No. 21-9751, acción de AMPARO CONSTITUCIONAL incoada por la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., contra el Juzgado Primero de Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de esta Circunscripción Judicial, donde se denuncia como acto lesivo el ya mencionado auto de fecha 1º de junio de 2021, donde presuntamente el tribunal querellado hizo caso omiso a la solicitud de acumulación de procesos realizado por el Tribunal Primero de Primera Instancia ya referido; en consecuencia, mal puede quien aquí decide, emitir eventual pronunciamiento sobre lo ajustado o no a derecho de las actuaciones realizadas por el a quo en referencia al mandamiento de acumulación de procesos, correspondiendo ello en todo caso a un pronunciamiento de fondo en la solicitud de amparo.- Así se precisa.
Aunado a ello, para que el presente juicio pueda ser objeto de una reposición y consecuente nulidad de las actuaciones procesales realizadas, es necesario que se verifique un vicio procesal que no pueda subsanarse de otro modo, o que se haya dejado de cumplir en un acto alguna formalidad esencial a su validez, siempre que el acto realizado haya generado indefensión o se haya verificado la transgresión de los derechos y garantías de una o ambas partes en un juicio; ahora, en vista de que tales circunstancias no se verificaron en el presente asunto, ya que de la revisión minuciosa a las actuaciones del proceso, no se desprende que se haya cometido una subversión procesal o la inobservancia del debido proceso, es por lo que esta juzgadora se permite concluir que no se produjo menoscabo alguno a las garantías constitucionales de la accionada, lo que por vía de consecuencia, conlleva a declarar IMPROCEDENTE la solicitud de reposición de la causa peticionada en el escrito de informes presentado ante esta alzada.-Así se establece.

*De los vicios de forma de la sentencia apelada.-
En el escrito de informes presentado ante esta alzada, la representación de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., alegó distintos vicios de la sentencia dictada en el proceso en la primera instancia, tales como: (i) incongruencia positiva por cuanto en el fallo se afirmó que el local comercial No. 50 formaba parte de la relación arrendaticia, a pesar de no haber sido objeto de la pretensión libelada;(ii)ultrapetita, por cuanto en el particular quinto de la dispositiva del fallo, se ordenó la entrega del local distinguido con el No. 50, cuando dicho inmueble –a su decir- no formó parte de la litis planteada; y, (iii)incongruencia por tergiversación procesal, por cuanto en el fallo se declaró sin lugar la falta de cualidad pasiva y activa, tergiversándose –a su decir- los fundamentos sostenidos para tales defensas.
Ahora bien, con vista a tales denuncias, quien aquí decide debe advertir que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 00443, de fecha 30/07/2013, Exp. 12-602, reiterada entre otros fallos, en sentencia de fecha 26 de abril de 2016, Exp. N° 15-641, señaló con respecto a los alegatos esgrimidos en los informes de obligatorio pronunciamiento por parte de los jueces de instancia, lo siguiente:
“(…) Ahora bien, entre los alegatos que se pueden esgrimir ante el juez de alzada en informes, relacionados con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, ad exemplum tenemos los siguientes:Los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo puede ser rebatida en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso (…)”. (Subrayado añadido)

En tal sentido,el juez que conoce en alzada de la causa, no está en la obligación de pronunciarse respecto de las motivaciones explanadas por el sentenciador de la causa, puesto que el objeto de la sentencia dictada en apelación es la controversia, la cual debe ser revisada nuevamente con prescindencia de lo resuelto en el fallo de primera instancia. Aunado a ello, cabe destacar que en todo caso, la sentencia que dicte esta alzada, ya sea que confirme, revoque o modifique la sentencia apelada, es la que origina la cosa juzgada y por lo tanto, sustituye al fallo dictado por el tribunal de la causa, razón por la cual, considera esta juzgadora considera que independientemente de que sean procedentes los vicios de forma de la sentencia recurrida denunciados por la parte apelante, ello no será motivo de reposición de la causa, sino por el contrario de conformidad con el contenido del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el juez de alzada debe resolver el fondo del litigio.
En consecuencia, como quiera que las denuncias anteriormente señaladas van dirigidas a desvirtuar y embestir las motivaciones explanadas por el sentenciador de la causa, las cuales van a quedar sustituidas por el fallo que se dicte en esta oportunidad, carecería de propósito útil el examen de esta juzgadora acerca de las apreciaciones realizadas por el juez de la causa en la decisión recurrida, además de que –se repite- la nulidad de ésta no impediría resolver sobre el fondo, por lo tantose hace forzoso DESECHAR tales delaciones del proceso, no sin antes indicarle al recurrente que por cuanto la apelación no es la sentencia apelada, sino la controversia sometida de nuevo a decisión de esta alzada, por el efecto devolutivo del recurso, quien decide,debe –y así lo hace- emitir pronunciamiento sobre todo el mérito del asunto atendiendo todo lo alegado y probado por las partes, con prescindencia de lo resuelto en el fallo de primera instancia.- Así se establece.
En este sentido, visto términos controvertidos en el presente juicio anteriormente expuestos, esta juzgadora estima oportuno advertir previamente al fondo del asunto, que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, procedió a rechazar a la estimación de la acción realizada por la parte actora en su escrito libelar; al respecto, el tribunal de la causa se pronunció en la sentencia recurrida sobre la impugnación en cuestión, desechándola del proceso, y como quiera que el escrito de informes presentado ante esta alzada, la parte demandada-recurrente manifestó expresamente que con la apelación intentado no pretende impugnar el tercer dispositivo del fallo recurrido, ni toda consideración o motiva que sirva de sustento a lo que respecta a la impugnación de la cuantía libelar, la cual da expresamente por aceptada, es por lo que esta alzada se encuentra impedida de analizar los términos del rechazo a la estimación libelar, procediendo únicamente a verificar la procedencia o no del cumplimiento del contrato de arrendamiento, bajo las consideraciones que se expondrán a continuación.- Así se precisa.
Sentado lo que precede, y resuelto los planteamientos formulados por la parte demandada ante esta alzada, quien aquí decide, procede a revisar el mérito del asunto, para lo cual debe emitir pronunciamiento expreso como PUNTO PREVIO, sobre las distintas defensas de fondo alegadas en la oportunidad para contestar la demanda, lo cual procede a realizar de seguidas:

* De la falta de cualidad activa y pasiva.-
En el escrito de contestación a la demanda, el representante de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., opuso la falta de cualidad activa del ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, para intentar y sostener el presente juicio, en función del local comercial distinguido con el No. 52, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, situado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, por cuanto el referido inmueble aun cuando fue incluido en la demanda, el mismo –a su decir- no forma parte del contrato de arrendamiento donde se funda la pretensión libelada. Asimismo, la parte demandada opuso la falta de cualidad pasiva de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., para ser demandada en desalojo respecto al referido local comercial distinguido con el No. 52, por no haber sido arrendado en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, inserto bajo el No. 008, Tomo 254.
En primer lugar, debe puntualizarse que la legitimación a la causa o cualidad de las partes es vista como un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa, el cual se encuentra estrechamente vinculado con la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, por lo cual debe ser atendido incluso de oficio por los Jueces (Vid. SCC del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11 de agosto de 2015, Exp. No. 15-211); de esta manera, la falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio, respectivamente, constituyen defensas perentorias que deben ser opuestas en el acto de contestación, para que posteriormente procedan a ser decididas por el juez en la definitiva de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, norma de la cual se desprende textualmente que:
Artículo 361.- “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio (...)”.
Así las cosas, puede afirmarse que la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva); así las cosas, para poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio, se requiere el desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de una relación procesal, por lo que la constitución regular de la relación procesal exige la intervención de un Juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado, reuniendo bajo cualquier circunstancia una serie de elementos formales indispensables, entre ellos: la competencia del Juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio, conjuntamente con la idoneidad formal de la demanda; en efecto, la ausencia en el juicio de cualquiera de los presupuestos señalados en el párrafo precedente, se impide la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del juez sobre el mérito de la litis.
Precisado lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, esta sentenciadora estima prudente revisar en primer lugar, si el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, detenta o no cualidad para sostener el presente juicio, puesto que la parte demandada al momento de contestar la demanda, señaló textualmente que “(…) en función del local comercial distinguido con el número: 52 (…) aun cuando fue tendenciosamente incluido en la demanda, el mismo no forma parte del contrato de arrendamiento donde se funda la pretensión libelada (…)” (resaltado añadido). Al respecto, esta juzgadora observa que en el libelo de demanda la parte actora pretende el desalojo de tres (3) locales comerciales de su propiedad identificados con los Nos. 49, 51 y 52, ubicados en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, los cuales –a su decir- fueron arrendados a la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A.; sosteniendo para ello que el terminó fijado por las partes como duración del contrato ya feneció, así como la prórroga legal correspondiente, negándose la prenombrada empresa a devolver los referidos inmuebles incumpliendo así con el contrato de arrendamiento celebrado.
No obstante a ello, se observa que ciertamente fue acompañado al escrito libelar, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 008, Tomo 254 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folios 50-53, I pieza); celebrado entre el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, de cuya cláusula primera, se desprende que fue arrendado: “(…) Tres (sic) (3) inmuebles de su exclusiva propiedad, que el mismo administra, compuesto por Tres (sic) (3) locales comerciales, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, Avenida (sic) Bolívar, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, signados con los Nos. 49, 50 y 51, Nivel (sic) Planta (sic) Baja (sic) (…)” (Resaltado añadido).
De esta manera, se desprende que a pesar de que el actor identificó en el escrito libelar que dio en arrendamiento a la empresa demandada un local comercial –entre otros- identificado con el No. 52, en el contrato de arrendamiento acompañado a la demanda, se observa que dicho local no fue señalado como objeto del arrendamiento. No obstante, se desprende de los autos que el demandante consignó CONTRATO DE COMPRA VENTA protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha en fecha 7 de junio de 2006, inserto bajo el No. 49, protocolo primero, tomo 21, a través del cual el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, adquirió la propiedad del local comercial identificado con el No. 52, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, ubicado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda.
Asimismo, en el escrito de contestación a la demanda, la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., reconoció expresamente estar arrendada en dicho local (identificado con el No. 52) perteneciente al hoy demandante, sin embargo, señaló que no lo hace en función del contrato de arrendamiento consignado con el libelo; en este sentido, se debe indicar que para que el juez pueda constatar la legitimación procesal, no debe entrar a revisar la efectiva titularidad del derecho que se alega ostentar, porque esto, sin lugar a duda, es una materia que le corresponde al fondo del litigio, sino más bien su deber con respeto al análisis de la legitimidad de las partes, es simplemente revisar si el demandante se afirma como titular del derecho reclamado -legitimación activa-, es decir, si reclama con un título válido, y si el demandado, es la persona contra la cual va dirigida la pretensión. (Ver, sentencia de la Sala Constitucional N° 5007, de fecha 15 de diciembre de 2005, expediente 05-0656, caso: Andrés Sanclaudio Cavellas).
En consecuencia, esta juzgadora puede establecer con vista al contenido de las actas que conforman el presente expediente, que entre las partes intervinientes en el proceso, existe una relación arrendaticia y, respecto al local comercial identificado con el No. 52, éste es propiedad del demandante y se encuentra actualmente arrendado a la empresa demandada; por lo tanto, siendo que el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, en ocasión a la propiedad que ostenta sobre el referido inmueble, se puede deducir infaliblemente que el prenombrado ostenta plena cualidad e interés para intentar el juicio, correspondiéndole al mérito de la causa revisar la efectiva titularidad del derecho que reclama; motivo por el cual, se declara IMPROCEDENTE la falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda.- Así se establece.
En segundo lugar, se observa que la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., opuso la falta de cualidad pasiva, bajo el fundamento de que si bien ocupa el local comercial identificado con el No. 52, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, ubicado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, no lo hace en función del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 008, Tomo 254 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría. Al respecto, esta juzgadora reiterando las motivaciones de derecho y los hechos demostrados en los párrafos que preceden, puede concluir que por cuanto la empresa demandada afirmó y reconoció expresamente tener una relación arrendaticia sobre el tantas veces mencionado local comercial, el cual se determinó en autos que es propiedad del ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, se puede concluir que la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., ostenta plena cualidad e interés para sostener el juicio incoado en su contra; correspondiéndole –se insiste- al mérito de la causa determinar si efectivamente éste inmueble forma parte o no del contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar; motivo por el cual, se declara IMPROCEDENTE la falta de cualidad pasiva opuesta por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda.- Así se establece.
Resuelto lo anterior, debe proceder quien decide a establecer la procedencia o no de la pretensión ejercida por el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, quien persigue una acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, contra la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., siendo necesario antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión, lo cual hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

Ahora bien, de las normativas antes transcritas -específicamente del artículo 1.167 del Código Civil- se desprenden dos requisitos esenciales requeridos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, y b) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de dilucidar la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar en principio la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al PRIMER REQUISITO, este tribunal partiendo de los alegatos esgrimidos por las partes a los fines de sustentar sus pretensiones, advierte que ambos fueron contestes en afirmar que ciertamente existe una relación arrendaticia entre los mismos; además, conjuntamente con el libelo de demanda, fueron consignados dos (2) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO autenticados ante la Notaría Pública Interina del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, el primero en fecha 7 de septiembre de 2007, e inserto bajo el No. 58, Tomo 110, y el segundo en fecha 6 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 008, Tomo 254, ambos celebrados entre el ciudadano BECHARA LAHOUD, en su carácter de arrendador, y la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A. (inserto a los folios 39-44 y 50-53, I pieza).
Sin embargo, en el primero de los mencionados contrato, se indicó en la cláusula primera el objeto del mismo, señalando a tal efecto que: “(…) “El Arrendador”, cede en arrendamiento a “El Arrendatario”, Tres (sic) (03) inmuebles de su exclusiva propiedad, que el mismo administra, compuesto por tres (03) locales comerciales, distinguido con los Números (sic) 49, 51 y 52, del Nivel (sic) Planta (sic) Baja (sic), con sus correspondientes puestos de Estacionamiento (sic) en la Tercera (sic) Etapa (sic) del Centro Comercial Tamanaco Tuy (…)” (Resaltado añadido); por su parte, el segundo de los indicados contrato de arrendamiento, contiene en un su cláusula primera que: “(…)“EL ARRENDADOR”, cede en Arrendamiento (sic) a “LA ARRENDATARIA”, Tres (sic) (3) inmuebles de su exclusiva propiedad, que el mismo administra, compuesto por Tres (sic) (3) locales comerciales, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, Avenida (sic) Bolívar, Municipio Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, signados con los Nos. 49, 50 y 51, Nivel (sic) Planta (sic) Baja (sic) (…)” (resaltado añadido).
Con vista a lo transcrito se observa que la identificación de los locales comerciales en ambos contratos de arrendamiento no coinciden; al respecto, el demandante indicó en su escrito libelar que el objeto de la relación arrendaticia que lo vincula con la empresa demandada, lo constituyen tres (3) locales comerciales identificados con los Nos. 49, 51 y 52, los cuales son de su propiedad, no obstante, la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda alegó que los inmuebles objeto de la relación contractual son aquellos indicados expresamente en el último contrato de arrendamiento celebrado entre las parres, afirmando que el local No. 52, no forma parte de dicha relación a pesar de reconocer que el mismo es propiedad de la parte demandante y que además lo posee en condición de arrendataria. En atención a esto, es necesario señalar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha indicado en reiteradas oportunidades que “…si el demandado se limita únicamente a efectuar una simple negación de las afirmaciones del demandante, le corresponderá entonces al demandante toda la carga probatoria; No obstante, si surge una actitud dinámica del demandado en la cual no se circunscriba a la contradicción pura y simple de la pretensión de su contraparte, sino que exponga particulares razones de hecho para discutirlas, precisamente porque presenta entre esas razones hechos impeditivos, modificativos o extintivos de las pretensiones de su contraparte, está asumiendo la carga de la prueba, por tanto, de lo que logre demostrar en ese sentido, dependerá su triunfo...”(Cfr. Fallo N° RC-200, de fecha 18 de abril de 2018, expediente N° 2017-733).
De modo que en el presente caso, la empresa demandada al momento de dar contestación a la acción incoada en su contra, afirmando que el local comercial No. 52, propiedad de la parte actora no formaba parte de la relación arrendaticia pero ocupaba el mismo en condición de arrendataria, asumió una actitud dinámica en la cual no se circunscribió a la contradicción pura y simple de los hechos indicados por su oponente, sino que expresó particulares razones de hecho para discutirlas; por lo cual, la actitud de defensa procesal de la demandada, demuestra que adoptó una actitud dinámica, debiendo así probar sus afirmaciones, más aún cuando se encontraba en mejor posición para hacerlo por ser la arrendataria y poseedora de los inmuebles objeto del litigio; en consecuencia, si el actor afirmó que dio en arrendamiento a la parte demandada un local comercial de su propiedad distinguido con el No. 51, y ésta última manifiesta que ciertamente se encuentra arrendada en dicho inmueble pero no en virtud del contrato acompañado al escrito libelar, debió demostrar tales hechos, lo cual no hizo durante el proceso.
Así las cosas, es imperativo reafirmar que una sentencia justa solo se alcanza si el juez parte de una base de conocimiento que pueda considerarse, en cierta medida, verdadera, lo que le impone la obligación de hallar el equilibrio perfecto entre la búsqueda del valor de la verdad y la efectividad del derecho material; por lo tanto, el juez siendo imparcial, no puede ignorar lo que sucede en la realidad; en tal sentido, siendo que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elementos de convicción alguno, quien decide, a los fines de establecer con certeza el objeto de la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente juicio, observa lo siguiente:
De la revisión a los autos se observa que el ciudadano BECHARA LAHOUD, es propietario del local comercial identificado con el No. 52, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, ubicado en la avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, según contrato de compra venta protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 7 de junio de 2006, inserto bajo el No. 49, protocolo primero, tomo 21 (inserto a los folios 13-31, I pieza); asimismo, se desprende quelas partes intervinientes en el presente juicio, celebraron un contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Interina del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de septiembre de 2007, e inserto bajo el No. 58, Tomo 110 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folios 39-44, I pieza), sobre tres (3) locales comerciales distinguidos con los Nos. 49, 51 y 52, ubicados en el nivel planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda.
Así las cosas, observa quien decide, en atención a la facultad otorgada a los jueces por la normativa del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual previene que “…En la interpretación de contratos o actos que presentes oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”; que al dilucidar el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 6 de agosto de 2013, evidencia que la intención de los contratantes fue continuar la relación arrendaticia que se veía sosteniendo con el contrato locativo celebrado en el año 2007, donde –se repite- se identificaron a los locales comerciales distinguidos con los Nos. 49, 51 y 52. Además, se observa del contrato de arrendamiento en cuestión (6 de agosto de 2013), que el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, manifestó dar en arrendamiento tres (3) locales de su “…exclusiva propiedad…”, no siendo controvertido en el proceso que el local allí identificado como No. 50, es propiedad de tercero ajenos a la controversia, y si bien el arrendamiento de la cosa ajena no está expresamente prohibido por la ley, como así lo afirmó la parte demandada, esta juzgadora ante la deficiencia de los términos del contrato y atendiendo al propósito e intención de los otorgante, concluye que los inmuebles sobre las cuales las partes intervinientes en el presente proceso sostienen una relación según el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 008, Tomo 254, corresponden a tres (3) locales comerciales distinguidos con los Nos. 49, 51 y 52, ubicados en el nivel planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, advirtiendo así que en dicha convención se incurrió en un error material al colocar el local No. “50” en vez del local No. “52”.- Así se establece.
Establecido lo que precede, y continuando con el mérito del asunto, observamos que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual de índole arrendaticia que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio; y en virtud que, ambas partes litigantes están contestes en la existencia de dicha convención, pues así lo manifestaron en el decurso del juicio, consecuentemente, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia y naturaleza de la relación contractual en cuestión, así como el objeto del mismo, por lo que en el caso de marras se verifica la concurrencia del primer requisito exigido para la procedencia del presente proceso.- Así se precisa.
En cuanto al incumplimiento como SEGUNDO REQUISITO, vale la pena destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir el cumplimiento de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal de la presente acción; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para el autor PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).
Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
En este sentido, quien aquí decide considera necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por lo que a tal efecto, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, verifica que la parte actora consignó un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (cursante al folio 50-53, I pieza), debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de agosto de 2013, e inserto bajo el No. 008, Tomo 254 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre el ciudadano BECHARA LAHOUD, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, de cuyo contenido -específicamente de su cláusula cuarta- se desprende lo siguiente:
“(…) CUARTA: DURACION (sic) DEL CONTRATO: El presente contrato tendrá una duración de TRES (03) años fijos, sin prórroga, a excepción de la prórroga legal, considerándose vigente desde el día, Primero (sic) (1) de SEPTIEMBRE de Dos (sic) Mil (sic) Trece (sic) (2013), hasta el día 31 de AGOSTO de Dos (sic) Mil (sic) Diez (sic) y Seis (sic) (2016), fecha en la que deberá desocupar el inmueble arrendado sin más demora, o al finaliza el lapso de prórroga legal, si tuvieren derecho a disfrutarla (…)”

Visto lo anterior, esta sentenciadora puede afirmar conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y basada en la intención de los otorgantes y en aras de garantizar el debido proceso, que los contratantes convinieron en que el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, tendría una vigencia de tres (3) años fijos, contado a partir del 1º de septiembre de 2013 hasta el 31 de agosto de 2016, no pudiendo ser prorrogado; por lo que ciertamente, se está en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado, debiendo por tanto, apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (diesaquo) y, asimismo el término final (diesaquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual; el término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Aunado a ello, en materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario.
De esta manera, se observa que las partes convinieron en un término fijo, por lo que no era necesaria la notificación previa de ninguna de las partes contentiva del deseo de no renovación del contrato, más aún cuando el legislador previno en el artículo 1.599 del Código Civil, que “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio” (resaltado añadido); sumado a ello, los autores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Guerrero Rocca, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen 1 (año 2000) (pág. 352), señalaron al respecto que:
“(…) el vencimiento del tiempo previsto agota la duración prefijada (la del contrato más la prórroga legal), y puede producir, por ausencia de más tiempo determinado, la extinción de la relación arrendaticia y no solo la temporalidad determinada como hemos observado; hecho conclusivo que deviene de manera automática, es decir, sin necesidad de ninguna actuación del arrendador demostrativa de la no continuidad obligatoria, pues ya la voluntad de incontinuidad fue manifestada en el momento de la celebración contractual y resultaría inútil e innecesario un recordatorio adicional, así como agotada la prórroga legal, tampoco se necesita alguna indicación interpartes para que el tiempo finalice o concluya (…)” (Resaltado añadido)

En este sentido, como quiera que las partes expresamente pactaron en el contrato que el mismo se celebrara a tiempo fijo sin prorroga alguna, debiendo la arrendatario entregar completamente desocupado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es por lo que se determina que aun cuando la empresa accionada en su escrito de contestación a la demanda negó que la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A. “(…) haya sido objeto de desahucio arrendaticio (…)”, por cuanto la notificación extrajudicial practicada por el tribunal de la causa, al ser entregada en una persona con quien presuntamente no tiene relación alguna“(…) no nos resulta oponible (…)”, vale indicar que ello no cambia de modo alguna las circunstancias propias del presente proceso, ya que –se repite- no era necesario la notificación del vencimiento del contrato, por cuanto el mismo se celebró a tiempo fijo e improrrogable; en consecuencia, finalizado el contrato el 31 de agosto de 2016, comenzaba para la arrendatario el disfrute de la prórroga de ley, la cual opera de pleno derecho por el solo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, es decir, aun cuando las partes no le hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, ésta procede en beneficio del arrendatario, por lo que la prórroga se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes.
Así las cosas, a fin de determinarse el tiempo concedido por la norma en ocasión a la prórroga legal, debe tenerse para ello que la parte demandante acompañó a su libelo de demanda, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (cursante al folio 39-44, I pieza), debidamente autenticado ante la Notaria Pública Interina del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de septiembre de 2007, e inserto bajo el No. 58, Tomo 110 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; celebrado entre el ciudadano BECHARA LAHOUD, y la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., en cuya cláusula cuarta, se desprende que las partes convinieron: “(…)El presente contrato tendrá una duración de tres (03) años fijos, sin prórroga, considerándose vigente desde el día, 1º de Septiembre (sic) de Dos (sic) Mil (sic) Siete (sic) (2007), hasta el día 31 de Agosto (sic) de 2010 (…)” (resaltado añadido); por lo que puede afirmarse que existe una relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente litigio desde el 1º de septiembre de 2007, es decir, desde hace más nueve (9) años.
Así pues, visto quela relación arrendaticia entre las partes no resulta un hecho controvertido en el presente juicio, es por lo que en atención al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la prórroga legal correspondiente atendía a las siguientes previsiones:
Artículo 26.- “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el plazo de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.” (Resaltado añadido).

De esta manera, finalizado el contrato de arrendamiento en cuestión su prórroga, comenzaba para la arrendataria el disfrute de la prórroga de ley de dos (2) años, por cuanto la presente relación arrendaticia tuvo una duración mayor de cinco (5) años y menos de diez (10) años, por ende desde el día 1º de septiembre de 2016 hasta el día 31 de agosto de 2018, se consumó la referida prórroga legal, la cual –como ya se dijo- opera ipso iure para la arrendataria, así no se establezca contractualmente. En efecto, al vencimiento de dicho lapso, quedaba la parte demandante arrendadora en este juicio, facultada para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” y así, consta de autos, fue efectivamente realizado. Igualmente es menester señalar, que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, y como quiera que en el caso de marras, la prórroga legal venció el día 31 de agosto de 2018, sin que la parte demandada en su condición de arrendataria haya hecho entrega material del inmueble arrendado, todo lo cual fue aceptado y reconocido expresamente por la referida en el escrito de contestación, incumpliendo de esta manera con su obligación de entregar el mencionado inmueble, es por lo que esta alzada puede afirmar que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se precisa.
Por las razones antes expuestas, y en vista que en el caso de marras se reúnen todos los requisitos exigidos para la procedencia de la acción incoada, quien aquí suscribe considera que la demanda interpuesta por el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD contra la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de prórroga legal, es PROCEDENTE en derecho; sin embargo, aun cuando en el presente fallo se determinó expresamente que el objeto sobre el cual recayó el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, está constituido por tres (3) locales comerciales distinguidos con los Nos. 49, 51 y 52, ubicados en el nivel planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, esta juzgadora no puede pasar por alto que el tribunal de la causa en la sentencia recurrida ordenó en el particular quinto de la parte dispositiva: “(…) la entrega material real y efectiva (…) consistente en tres (03) locales comercial, identificados con los Nº 49, 50 y 51, ubicados en el Centro Comercial Tamanaco Tuy, P.B., Avenida (sic) Bolívar de Charallave (….)” (resaltado añadido), es decir, el tribunal cognoscitivo en vez de ordenar la entrega del local comercial identificado con el No. 52, ordenó la entrega del local signado con el No. 50, y como quiera que la situación de la parte demandada como apelante no puede ser desmejorada en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte (como sucede en el caso de marras), ello conforme al principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, consecuentemente, esta alzada declara que la empresa demandada, deberá hacer entrega material al demandante únicamente de los locales comerciales distinguidos con los Nos. 49 y 51, ubicados en el nivel planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y de personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
Por todas las razones antes expuestas, este tribunal superior debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JUAN RICARDO MONIZ DE SA, actuando en su carácter de representante de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio RUBÉN DARÍO MORANTE HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.637, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 23 de junio de 2021, la cual se MODIFICA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo; y en consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuere incoada por el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, contra la prenombrada empresa, plenamente identificados en autos, en el entendido de que la parte demandada deberá hacer entrega material inmediata del inmueble objeto del presente juicio, constituido por dos (2) locales comerciales distinguidos con los Nos. 49 y 51, ubicados en el nivel planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y de personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VII
DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JUAN RICARDO MONIZ DE SA, actuando en su carácter de representante de la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio RUBÉN DARÍO MORANTE HERNÁNDEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 39.637, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 23 de junio de 2021, la cual se MODIFICA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fuere incoada por el ciudadano BECHARA HASSIB LAHOUD, contra la sociedad mercantil PANADERÍA PANQUICK, C.A., plenamente identificados en autos, todo ello en el entendido de que la prenombrada empresa deberá hacer entrega material inmediata del inmueble objeto del presente juicio constituido por dos (2) locales comerciales distinguidos con los Nos. 49 y 51, ubicados en el nivel planta baja del Centro Comercial Tamanaco Tuy, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y de personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas del recurso.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve) y en el portal web: www.miranda.scc.org.ve.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los tres (3) días del mes de septiembre del año dos mil veintiuno (2021). Años 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.
ZBD/lag.-
Exp. Nº 21-9738.