...REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: LUCILA ROJAS MONTILLA, venezolana, mayor de edad, casada y titular de la cédula de identidad número V- 5.632.765.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JULIO CÉSAR LEÓN GUILLEN, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 16.576.
PARTE DEMANDADA: LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-13.692.116.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MANUEL ANTONIO AZANCOT CARVALLO, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 123.542.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE Nro. 21.364.
II.BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.
Se inició la presente demanda por cumplimiento de contrato en fecha 15.02.2018 (f.01 al 06) incoada por la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA contra el ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, cumplida la distribución legal correspondió el conocimiento de la causa a este Juzgado de Instancia, quien por auto de la misma fecha le dio entrada y anotó en los Libros respectivos.
Mediante diligencia de fecha 19.02.2018 (f.07), la parte actora consignó los recaudos que fundamentan su pretensión y los cuales corren insertos de folio 08 al 17 de los autos.
En fecha 20 de febrero de 2018, (f. 18) el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 23 de febrero de 2018 (f.19), la parte actora consignó los fotostatos necesarios para solicitar la citación de la parte demandada, y la apertura de un cuaderno de medidas, lo cual se acordó por auto de fecha 27 de febrero de 2018 (f.20).
En fecha 04 de junio de 2018, previa cancelación de los emolumentos y primer traslado, el Alguacil consignó compulsa y recibo de citación sin firmar. (f. 25).
Cumplidos los tramites de la citación del demandado, mediante escrito en fecha 13 de agosto de 2018, la parte demandada se dio por citada y otorgo poder apud acta al profesional del derecho MANUEL ANTONIO AZANCOT CARVALLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 123.542 (f. 38).
En fecha 10 de octubre de 2018 (f. 39 al 57), el apoderado judicial del demandado, consignó escrito de contestación y reconvención a la demanda, la cual fue admitida en fecha 16 de octubre de 2018 por este Órgano Jurisdiccional (f. 58).
En fecha 22 de octubre de 2018, la parte actora consignó escrito de contestación a la reconvención de la demanda (f. 59 al 61), a la cual el apoderado judicial de la parte demandada hizo oposición mediante escrito de fecha 26 de octubre de 2018 (f. 62 al 64).
En fecha 21 de noviembre de 2018, este Juzgado mediante auto agregó los escritos de promoción de pruebas presentados el primero en fecha 13 de noviembre de 2018, por el abogado JULIO CÉSAR LEÓN GULLEN, inscrito en le Inpreabogado bajo el número 16.576, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y el segundo en fecha 14 de noviembre de 2018, por el abogado en ejercicio MANUEL AZANCOT CARVALLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 123.542, (f. 67 al 118).
En fecha 27 de noviembre de 2018, el abogado en ejercicio MANUEL AZANCOT CARVALLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito de oposición a las pruebas de la parte actora (f. 119 al 127), del cual este Juzgado emitió pronunciamiento en fecha 04 de diciembre de 2018 (f.128) misma fecha en la que por auto separado este Juzgado admitió las pruebas respectivas (f. 129 al 137).
En fecha 05 y 12 de diciembre de 2018, el abogado MANUEL AZANCOT CARVALLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito en el cual solicitó la tacha de testigos y la ratificación de la prueba de informes (f. 138 al 142).
En fecha 27 de febrero de 2019, el profesional del derecho JULIO CÉSAR LEÓN GUILLEN, inscrito en le Inpreabogado bajo el número 16.576, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de informes (f. 155 al 169).
Por auto de la misma fecha (f.170), el Tribunal ordenó agregar al expediente resultas de la comisión conferida al Tribunal del municipio Plaza y Zamora de esta Circunscripción Judicial, quedando insertas del folio 171 al 189 de los autos.
Por auto de fecha 22 de mayo de 2019 (f.190), el Tribunal ratificó los oficios Nos. 0855/777, 0855/778 y 0855/779, (f.191 al 193).
Por auto de fecha 12 de junio de 2019 (f.197), el Tribunal ordenó agregar comunicación proveniente de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA INVERSIONES ADMYSER, C.A., y de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LA SABANA, EDF. 15, los cuales quedaron insertos del folio 198 al 200).
Por auto de fecha 09 de julio de 2019 (f.205), el tribunal ordenó agregar a los autos oficio procedente del BANCO DE VENEZUELA (Departamento de Asuntos Judiciales), el cual quedó inserto al folio 206 de los autos.
En fecha 18 de febrero de 2021(f. 208), la Juez del Tribunal, se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de la parte demandada, la cual se cumplió según diligencia del Alguacil de fecha 10 de mayo de 2021 (f.210 y 211).
III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1. De la trabazón de la litis.
a) Alegatos de la parte actora.
En fecha 15 de febrero de 2018, el abogado JULIO CÉSAR LEÓN GUILLEN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, alegó en su libelo de demanda lo siguientes hechos:
“(…)Que, costa de Contrato de Opción de Compra-Venta autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Zamora, Guatire Estado Miranda, anotado bajo el Nº 1, Tomo 46, de los libros correspondientes; que acompañan al presente expediente escrito libelar, identificado con la letra “B”, que en fecha 07 de marzo de 2017, el ciudadano LUIS ALBERTO GONZÁLEZ MORENO, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio civilmente hábil y titular de la cédula de identidad No. V.- 13.692.116, en su carácter de EL VENDEDOR, por una parte y por la otra ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio, civilmente hábil, y titular de la cédula de identidad No. V-5.632.765, en su carácter de LA COMPRADORA efectuaron un contrato con promesa bilateral de compra-venta; contrato mediante el cual, textualmente se señala en sus clausulas, lo siguiente: PRIMERO: el vendedor se compromete a vender a la compradora, y esta a comprar, un inmueble de su exclusiva propiedad, destinado a vivienda principal, distinguido con el Número (15C-5), ubicado en planta cinco (05) del Edificio No. Quince (15) del Conjunto Residencial “LA SABANA”, situado en el Sector El Marques de Guatire, Municipio Autónomo de Zamora del Estado Miranda, con Cédula Catastral No. 02.14.03-01-PREM-A-00; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el Documento de Condominio de CONJUNTO RESIDENCIAL LA SABANA, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público y del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 26 de Marzo de 2010 bajo el Nº 44 Folio 295 Tomo 1, Protocolo de Transcripción; documento que se da aquí por reproducido en su totalidad. El apartamento objeto de la presente negociación, se encuentra alinderado por el NORTE: Apartamento 15D-5,. ESTE: Fachada Este Interna y Pasillo. SUR: Fachada Sur: OESTE: Fachada Oeste; posee una superficie aproximada de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES CENTIMETROS CUADRADOS (56,83 M2) y está conformado por las siguientes dependencias: Dos (02) dormitorios, Estar, Comedor-Cocina y Lavandero, Un (01) Baño. Le corresponde también un (01) puesto para estacionamiento distinguido con el número 19 ubicado en el área destinado (sic) para tal fin. Al mencionado apartamento le corresponde una alícuota de 4,55% con respecto al Edificio; con respecto a al CONJUNTO RESIDENCIAL LA SABANA de 0,253% y con respecto a la Urbanización de 0.0595% y que le pertenece a EL VENDEDOR, según se evidencia de Documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 25 de Noviembre de 2010, quedando inscrito bajo el No. 2010.11783, Asiento Registral1 del inmueble matriculado con el número 237.13.11.1.1758 y corresponde al libro de Folio Real del Año 2010. SEGUNDA: Precio de venta del inmueble TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.30.000.000,00), los cuales se cancelarán de la siguiente manera: la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.15.000.000,00), al momento de la firma del presente Documento de Opción de Compra Venta y el resto, es decir la cantidad de quince millones de bolívares (Bs.15.000.000,00), antes de la firma de Venta Definitiva con Liberación Ante el Registro Correspondiente. TERCERA: EL VENDEDOR se compromete a entregar las llaves del inmueble antes descrito, máximo diez (10) días posteriores a la firma de la presente actuación de este documento por ante la Notaria del Municipio Zamora. Es evidente, Ciudadano Juez, que en el caso que nos ocupa se produjo una venta, pura y simple: la mandante ejerció la Opción de Compra al hacer entrega al VENDEDOR LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, de la inicial convenida de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00), al momento de la autenticación del contrato de Opción de Compra Venta, por lo cual, aquí se perfeccionó la venta. En ese mismo orden de ideas, igualmente en fecha Ocho (08) de Marzo de 2017 (Al día siguiente de la firma de la Opción de Compra Venta), la representada, por exigencia del vendedor y cumpliendo a cabalidad con su obligación de pago del compromiso adquirido, le hizo un ABONO a EL VENDEDOR por la cantidad de DOCE MILLONES SETECIENTOS CINCUNENTA MIL BOLIVARES (Bs 12.750.000,00), con lo cual ya se cancelaba el 92.50% del precio estableció para la negociación, todo lo cual asciende a la suma de VEINTISIETE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs 27.000.000,00), tal como se puede evidenciar de recibo de pago (DOCUMENTO DE SEGUNDO ABONO) de fecha Ocho (08) de Marzo de 2017, debidamente suscrito por los promitentes VENDEDOR y COMPRADOR, el cual acompaña al presente escrito libelar, identificado con la letra “C”, y, cuyo contenido y firma totalmente oponen a la parte demandada; documento fehaciente e indubitable que demuestra el cumplimiento por parte de la demandante de su obligación del pago de la cosa opcionada en venta: quedando a la fecha un saldo restante, o sea la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 2.250.000,00), equivalente al 7.5% del monto total convenido como precio de la negociación, que le seria cancelado al VENDEDOR al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, previo cumplimiento por su parte, de la obligación de hacer entrega oportuna de liberación de Hipoteca pendiente y siempre que el VENDEDOR, suministrara oportunamente toda la documentación pertinente a tal efecto, especialmente lo relativo a la solvencia del Derecho de Frente, la Carta Catastral y el Registro de Vivienda Principal imprescindible para tal acto formal. En esa misma fecha, tal como había quedado estipulado en la Clausula Tercera, EL VENDEDOR, le hizo entrega a LA COMPRADORA, de las llaves del inmueble, poniéndola en legitima posesión del mismo; quedando pendiente presentación de todos los recaudos pendientes para la protocolización de la venta, tal como se había establecido. Es a partir de entonces, Ciudadano Juez, cuando la representada, habiendo sido informada de que ya existían todos los recaudos necesarios, el día Siete (07) de Agosto de 2017, finalmente se traslado a Oficina Subalterna de Registro correspondiente a realizar los cálculos y oportuno pago de aranceles para la presentación del documento definitivo de venta, lo cual puede evidenciar de planilla CONSTANCIA DE RECEPCION (Art. 49) Número de Trámite: 237.2017.3.842, elaborada por la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, y que acompañan al presente escrito libelar, identificada con la letra ”E” estableciendo el día jueves, 10 de agosto de 2017, para que se realizara la protocolización del documento de la venta. Pero es el caso ciudadano juez que llegada la referida fecha EL VENDEDOR, sin motivo ni justificación alguna ha colocado todas las trabas posibles para no realizar la firma definitiva de la venta convenida; pretendiendo de manera por mas descabellada, condicionar la firma del documento definitivo por ante el Registro, a un cambio de condico9nes en que fue establecido la negociación. Aquí ciudadano Juez, cabe traer a colación como fundamento legal de la presente acción, lo establecido en el artículo 1.159 de nuestro Código Civil vigente “(…)”. De tal manera caprichosa ha sido la conducta del Vendedor, hasta el extremo de que con el final del año, termina la posibilidad de firmar los protocolos de registro, lo que dio origen a la anulación del documento por parte del Registro, tal como se evidencia de la copia de dicho documento que acompaña marcado con la letra “F” y cuyo original reposa en la Oficina de Registro.
Qué Ciudadano Juez, como quiera que EL VENDEDOR, al no concurrir al acto de otorgamiento del documento de venta por ante el ciudadano Registrador Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, tal como quedo dicho; contrariando las disposiciones jurídicas, violando flagrantemente el contrato formal del Opción de Compra Venta que celebro con la demandante; tal actitud del ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, evidenciaron la mala fe con que actúa, al hacer caso omiso de su obligación de hacer, la cual es la de otorgar ante la correspondiente Oficina de Registro Público, la escritura de la venta del inmueble objeto del contrato de compra venta que tienen celebrado en forma autentica.(…)”.
b) Alegatos de la parte demandada.
En fecha 10 de octubre de 2018, el profesional del derecho MANUEL ANTONIO AZANCOT CARVALLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual señaló entre otras cosas:
“(…) Qué la confusión es tan así, que las partes al suscribir el contrato lo califican como: “contrato de Opción de Compra Venta”(encabezado del contrato y repetido en el cuerpo), sin embargo la parte actora en este proceso –parte igual en el contrato- en su escrito libelar lo identifica de manera por demás ambigua, en efecto, inicia el capítulo de los hechos identificándolo como “Contrato de Opción de Compra-Venta”, para luego, de manera inconcebible, por lo disímil de cada tipo de contrato y sus adversas consecuencias jurídicas como bien explicita la SC y que tendremos oportunidad de analizar infra, lo identifica como en nomen iuris de “contrato con promesa bilateral de COMPRA-VENTA”, lo cual obliga a realizar de acuerdo a la sinalagmáticas obligaciones contraídas, que como ya advirtió, no solo son disimiles las consecuencias según se trate de un tipo de contrato o de otro, sino que son. Como veremos antagónica.
Qué en efecto, pudo adelantar, si es un “contrato de Opción de Compra-Venta”, o por el contrario es un “contrato con promesa bilateral de COMPRA-VENTA”, que con ambas tipologías define el contrato de marras la parte actora, por lo que según la doctrina comparada, ajustada al(sic) realidad jurídica patria, la cual se toma como suya la SC del TSJ, en ObiterDictictum que transcribe in integrum, el primero de estos debe ser un contrato unilateral en el cual se puede pedir la ejecución forzosa de objeto final del contrato (en este caso la compraventa) por medio de una sentencia de condena, por lo que en nuestro caso se pudiera materializar la compraventa, mientras el segundo será un negocio jurídico bilateral con obligaciones sinalagmáticas o correspectivas, por lo que sus consecuencias jurídicas son diferentes, en este caso la sentencia tendría que ser constitutiva de la obligación de hacer incumplida, que obligue a estructurar el negocio jurídico definitivo, es decir, la futura compraventa, como tendremos oportunidad de ver, en consecuencia, tendremos ocasión de concluir efectivamente son radicalmente diferentes.(…)
(…) Qué, en síntesis, de todo el análisis que luego desarrollara la SC, el cual suscribo in totum y tomo como suyo, formando parte integral de este escrito libelar, básicamente considera, que su observación, que lo que sucede es que se confunden: 1) los contratos preliminares donde pudieran englobarse las promesas bilaterales o sinalagmáticas; con, 2) los contratos de opciones, promesas unilaterales. (…)
(…) Qué en tal sentido el objeto del contrato preliminar NO ES EL DE UNA OBLIGACIÓN DE DAR, como el de compraventa, sino fundamentalmente una obligación de hacer, UN CONTRATOHERE, por los que se le conocen como pactum de contrahendo o pactun de ineundocontractu(...).
(…) Qué así, en un verdadero contrato de opción, “el vendedor se obliga a vender el comprador no se obliga a comprar”. Por tal razón al vendedor (obligado) se le suele, o debe, identificarse como optatario, oferente o promitente e incluso “promisario” como denomina la demandante en su escrito libelaren el punto correspondiente a los Fundamentos de Derecho; y al comprador (no obligado) quien posee la potestad de elegir, se le llama “Comprador”, porque no lo son, al no dar su consentimiento inequívoco de vender y comprar en ese acto, aunque e futuro vendedor ya prometió vender (…)
(…) Qué a los efectos de esta defensa, es imperioso determinar con precisión lo que es cada tipo de contrato, para así ubicar el contrato objeto de esta causa y establecer las consecuencias jurídicas, y de esa manera establecer el ratio de la demanda y su sentencia, si se puede dilucidar aquella y declarar esta (…).
(…) Qué, debemos observar que la actividad de formación de un contrato es un acto humano, por lo tanto es susceptible a errar, razón por la cual la Ley exige que quien se obligue lo realice con el cuidado y la diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que esta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o de ambas, la cual debe ser siempre la de “un buen padre de familia” (ver artículo 1270 del CC, entre otros), por tal razón nuestro sistema jurídico exige para el otorgamiento de documento autentico, que estos sean producidos o redactados por profesional técnico de derecho(abogados), lo que origina una presunción que el documento que contenga el contrato esta ajustado a la legalidad, y a la voluntad de las partes, independiente de la interpretación final que de su texto se infiere siendo, por lo tanto, que las partes deben soportar esta interpretación en función de las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe.
Qué, de un minucioso análisis del contrato solicitado en cumplimiento en la presente causa, la cual las partes adjudicaron el nomen iuris de “Opción de Compra-Venta”, y que fuera suscrito, de manera autentica ante Notario Público del Municipio Zamora, del Estado Miranda, en fecha 07 de marzo de 2017, quedando inserto en los libros de autenticaciones llevados en esa Notaria, Bajo el Nº1, Tomo 46, podemos determinar:
A- Observamos que el mismo ha recogido la voluntad de las dos partes, el ciudadano LUIS ALBERTO GONZÁLEZ MORENO, titular de la cédula de identidad Nº V-13.692.116, y la ciudadana LUCILA ROJOS MONTILLA, titular de la cédula de identidad Nº V-5.632.765, documento mediante el cual se obligan recíprocamente (infra veremos sus respectivas obligaciones), por lo que a mas de ser este contrato un negocio jurídico bilateral, es in contrato sinalagmático perfecto, ya que las partes se obligan desde ab initio de la negociación (procedimiento de formación del contrato, o iter ad contractum), es decir, es un negocio jurídico bilateral, con obligaciones correspectivas, por lo que es un contrato con obligaciones bilaterales (sinalagmático perfecto). (…)
B- De la redacción y el clausulado del contrato se puede inferir, sin lugar a duda, que las partes manifiestan su voluntad, una, el ciudadano LUIS ALBERTO GONZÁLEZ MORENO, se comprometerse (sic) a vender un inmueble de su propiedad (ampliamente descrito en el contrato de marras) y la otra, la ciudadana LUCILA ROJOS MONTILLA se compromete a comprar el mismo inmueble, negocio jurídico este (subsecuente) que no se materializa en este mismo acto, así que se convierte en un compromiso, es decir, una promesa mutua y futura de materializar el contrato de compraventa. En efecto, las manifestaciones de voluntades plasmadas y suscritas de manera autentica, en el mismo acto, así lo dejan claramente plasmado en el documento suscrito al declarar, categóricamente, que EL VENDEDOR se compromete a vender (no a vender en acto), y LA COMPRADORA se compromete a comprar (no a comprar en acto), lo que significa que sus verdaderas voluntades, es la de realizar la compraventa en un momento posterior, no en este acto, situación que en efecto así sucede (una cosa es contratar y otra obligarse a hacerlo) (...).
(…) Qué abandonando mas en cuanto a la realización de la compraventa en dos catos, lo cual es diferente a la causa PETENDI solicitada, es decir, posponiendo la venta o tradición de la propiedad, declarando nuevamente sus correspectivas voluntades de compraventa en otro acto, lo cual se interpreta que desean sea en otro contrato, el definitivo el cual, por si esencia si es de ejecución inmediata, a diferencia del preliminar que es de trato sucesivo, es así que en el contrato suscrito se establece, en la Clausula Cuarta, un lapso de validez, para su ejecución de quince (15) días continuos mas prorroga de quince (15) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento, clausula que sería inadmisible e inaplicable para un contrato de ejecución inmediata, como sería el contrato de venta pura y simple pretendido (ver libelo de demanda) (...)
(…) Qué, por todo lo anterior no puede quedar ningún resquicio de duda que el contrato suscrito es un contrato preliminar instrumental para la suscripción de un futuro contrato de compraventa, el cual debió suscribirse para un momento posterior, pospuesto por voluntad expresa de las partes, en ejercicio de la autonomía de sus voluntades, libremente expresadas en el contrato suscrito ante Notario que da fe solo a los actos realizados en su presencia, los cuales fueron: la suscripción de las partes del contrato y haber tenido a la vista el documento (titulus) del inmueble, no dando fe alguna de ningún pago por no haberse realizado, siendo por lo tanto que las obligaciones contraídas fueron, única y exclusivamente, obligaciones de hacer. (cohere), y no de dar (tradito) (…)
(…) Qué, habiendo ya dilucidado que el contrato de marras es el producto de un negocio jurídico bilateral, en el cual las partes se han establecido desde su génesis obligaciones bilaterales correspectivas (contrato sinalagmático perfecto), el cual se encuentra inscrito dentro del “procedimiento de formación del contrato”, o “iter ad contractum”, y lo califica como un contrato preliminar y no como el definitivo de la voluntad querida por las partes, en consecuencia la obligación principal es la de un hacer o contrahere, y no de la ejecución de obligaciones sustanciales, aunque sean las que persiguen (transferencia de la propiedad inmobiliaria) y constituya la causa ultima o impulsiva que lleva a las partes a contratar, contrato que las partes, en uso de la autonomía de sus voluntades, excluyen la ejecución forzosa que establece el artículo 531 del CPC, y que por lo tanto no es posible que sea un contrato de opción (…)
(…) Qué, el ciudadano LUIS ALBERTOGONZÁLEZ MORENO,
A- Se obligo a realizar la entrega material del inmueble ofrecido para la futura venta, obligación que quedo establecida en la Clausula Tercera en los siguientes términos: (…)
B- En la Clausula Sexta, se obligo “a entregar a LACOMPRADORA (sic) todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva (sic) del documento final de venta”, obligación que también cumplió, acatamiento el cual queda probado, sin ninguna duda razonable, por cuanto fue la parte accionante, la ciudadana LUCILA ROJOS MONTILLA, quien realizo trámites ante el Registro correspondiente, lo cual solo lo pudo realizar con la documentación aportada oportunamente por el ciudadano LUIS ALBERTO GONZÁLEZ MORENOS, (no existe en auto reclamo alguno y la documentación es de su exclusiva pertenencia), auto este de trámite ante el Registro que quien lo realizo es la parte actora, siendo una obligación principal de mi representado, lo cual expresamente reconoce ella misma al decir, en su escrito libelar, refiriéndose al trámite que ella realizó, lo siguiente: (…), documental que expresamente reconocemos en su conjunto (constancia y anexos) y en la aparece como responsable del trámite la demandante (…).
* De la reconvención o mutua petición.
En fecha 10 de octubre de 2018, la parte demandada a través de su representante judicial abogado MANUEL ANTONIO AZANCOT CARVALLO, procedió a reconvenir a la parte actora, en razón de los hechos siguientes:
o “(…) Que en vista que la exceptio non adimpleti contractus es una defensa de fondo, cuyo efecto principal es suspender provisionalmente el cumplimiento de la obligación incumplida y no el de dejar sin efecto en (sic) contrato incumplido, y, además de acuerdo a la doctrina patria más calificada expresa (...). Es por lo que, de acuerdo al derecho que le otorga el artículo 1167 del CC a su representado, el cual es del siguiente texto (...);
o Que en vista del incumplimiento, por parte de la demandante, del contrato identificado con el errado nomen iuris de “Contrato de Opción Compra-Venta”, el cual fue suscrito, entre ésta y su representado, en fecha martes 07 de marzo de 2017, ante la Notario del Municipio Zamora del Estado Miranda, y que queda inserto en los Libros de Autenticaciones llevado en esa Notaria Pública, bajo el Nº 1, tomo 46, incumplimiento aquel de la demandante que ha sido ampliamente descrito y demostrado, respetuosamente solicita sea RESUELTO, y como consecuencia de esta resolución, sea restituida la prestación ya cumplida por su representado, la cual ha sido descrita y demostrada, consistente en el hecho de haber realizado la entrega material del inmueble de su propiedad, como una obligación contraída en el contrato solicitado en resolución, entrega realizada de manera simplemente simbólica, al hacerle entrega a la demandante de las llaves del mismo, según quedó establecido en la Clausula TERCERA, en los siguientes términos: “EL VENDEDOR se compromete a entregar las llaves del inmueble antes descrito, máximo diez (10) días posteriores a la firma de la presente autenticación de este documento, por ante la Notaria del Municipio Zamora”, en tal sentido, siendo que la acción resolutoria produce efectos restitutorios, ex tun, al extinguirse las obligaciones (...). Es por lo que solicita que la sentencia que se produzca, se condene a la demandante, a realizar entrega material del inmueble propiedad de su representado, el cual es “destinado a vivienda principal, distinguido con el número (15C-5), ubicado en la planta cinco (5) del Edificio Nº Quince (15) del Conjunto Residencial LA SABANA, situado en el sector el Márquez, de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda” (...)
o Que en razón de lo alegado, solicita a este digno Juzgado, sea declarada con lugar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO CULPOSO DE LA DEMANDANTE, y se condena a LA RESTITUCION DE LA PRESTACION CUMPLIDA, de haber realizado la entrega material del inmueble, por lo que solicito se decrete la entrega material del mismo, sentencia que se pronuncie sobre la condenatoria en costas, costos y pago de los daños y perjuicios establecidas en la clausula penal (Cláusula QUINTA)(...)”
** De la contestación a la reconvención.
En fecha 22 de octubre de 2018, la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, en su carácter de actora-reconvenida, asistida por la abogada ZONIA JOSEFINA CAMPOS TINEO, consignó escrito de contestación a la reconvención propuesta en los siguientes términos:
o “(…) Que ratifica en todas y cada una de sus partes el contenido del escrito libelar, mediante el cual recurrió por ante este digno Tribunal a demandar, como en efecto lo hizo al ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, plenamente identificado en autos, en razón de que hasta la fecha, se ha negado y se rehúsa a dar cumplimiento al contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta que suscribieran en fecha 07 de Marzo de 2017, por ante la NotariaPublica del Municipio Zamora del Sestado Miranda; anotado bajo el Nº 1, Tomo 46 de los Libros de Autenticaciones que lleva la referida Notaria; documento que cursa en original en autos del expediente; documento que reconoce, admite y acepta en todo su contenido y firma, para oponérselo formalmente y en los mismos términos y condiciones en que fuera admitido, aceptado e igualmente suscrito por el ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO; contrato bilateral , consensual y sinalagmático perfecto, cuyo objeto lo constituye la trasmisión oportuna de la propiedad de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, cuyas especificaciones quedaron expresamente determinadas en el citado documento; de cuyo documento quedó expresado que El Vendedor, recibe al momento de su otorgamiento, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) “al momento de la firma del presente Documento de Opción de Compra Venta” y el saldo restante, o sea la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) lo seria, al otorgamiento del documento definitivo de la venta, el cual debe protocolizarse por ante la Oficina de Registro correspondiente, cumplidos todos los requisitos y condiciones que requiere dicho organismo para darle curso al otorgamiento y protocolización del respectivo documento traslativo de la propiedad en beneficio de La Compradora.
o Que en tal sentido, es necesario destacar que fue El Vendedor, quien solicitó los servicios de una Inmobiliaria para que por su intermedio se llevara a cabo la venta del inmueble, para lo cual el vendedor debía suministrar toda la documentación que permitiera llevarse a cabo la venta del inmueble y, es allí donde radica el meollo de la causa que nos ocupa; pues el ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, se comprometió formalmente a suministrar toda la documentación necesaria para el otorgamiento del documento definitivo de la venta, tal como quedó expresado en la Clausula SEXTA delContrato de marras: “...se obligó a entregar a La Compradora todos los recaudosnecesarios para lograr la protocolización definitiva del documento final de venta”; y aquí yerran flagrantemente, tanto el demandado reconviniente, como el abogado que lo asiste, insistiendo en que el Vendedor cumplió con facilitar todos los recaudos, cuando en ningún momento y hasta la introducción del escrito de demanda, el ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, presento (sic) para su previo registro y protocolización el (Sic) documento de LIBERACION DEL GRAVAMEN HIPOTECARIO QUE A FAVOR DE BVVA BANCO PROVINCIAL pesa o pesaba sobre el inmueble que había prometido vender a la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, tal como se evidencia del documento mediante el cual el ciudadano Luis Alberto González Moreno, adquiere para si la propiedad del inmueble que ha prometido venderle, mal podría el ciudadano Registrador darle curso a la venta; y es aquí donde queda demostrado el INCUMPLIMIENTO AL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA por parte del demandado-reconviniente a quien la inmobiliaria en cuestión estuvo solicitándole tal requisito e inquiriéndole su presencia al registro (...)
o Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos, como en cuanto al derecho se refiere, la posibilidad del demandado-reconviniente, de invocar a su favor la premisa del NON ADIMPLETI CONTRACTUS por parte de La Compradora, partiendo de lo que el propio abogado de la parte Demandada-Reconviniente expresa, se entiende que ambas partes VENDEDOR y COMPRADORA se propusieron actuar teniendo como norte la verdad y la buena fe al manifestar de manera pública y con efectos contra terceros, el documento de opción de compra-venta que ciertamente firmaron los otorgantes en presencia del funcionario debidamente facultado para darle autenticidad al mismo, no sin antes haber escuchado las generales de Ley por parte del Notario Publico y la consiguiente Declaración Jurada, por parte de los otorgantes, de que los capitales, bienes, haberes, valores o títulos del acto o negocio jurídico otorgado a la presente fecha, proceden de actividades licitas, lo cual puede ser corroborado por los organismos competentes y no tienen relación alguna con actividades, acciones o hechos ilícitos contemplados en las leyes venezolanas (por parte de la compradora Lucila Rojas Montilla)...y a su vez...Yo, Luis Alberto González Moreno, de ocupación comerciante, previamente identificado, declaro que los fondos producto de este acto, tendrán un destino licito. (Resaltado y Negrillas nuestro), como una prueba autentica de que si recibió en el acto, la cantidad de dinero que se indicó, como parte del pago del precio del inmueble que se comprometió a vender. De no haber sido así. Ciudadano Juez, como se podría explicar que casi de manera simultanea, el promitente vendedor, en ejercicio de su libérrima voluntad, le haya hecho entrega material de las llaves del inmuebley dejar a la promitente compradora en la legitima posesión del apartamento objeto del contrato, para que de manera tan irresponsable y por demás temeraria y descabellada, la parte demandada-reconviniente a través de su abogado apoderado, manifieste y sospeche que no ha recibido ningún pago, cuando al siguiente día 08 de Marzo de 2017, y por su propia sugerencia y petición expresa, con la finalidad de darle igualmente cumplimiento a una negociación, que ya tenia previamente pautada, recibió de manos de la compradora, la cantidad de DOCE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 12.750.000,00), como SEGUNDO ABONO por parte de la promitente-compradora, mediante documento debidamente suscrito por ambas partes, el cual se le opone como prueba demostrable, tal como quedo (sic) expresamente determinado en el escrito libelar, quedando pendiente solo un remanente de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F 2.250.000,00) que debía haber recibido al concluirse el acto jurídico mediante la protocolización del documento definitivo de la venta por ante el Ciudadano Registrador correspondiente, todo lo cual no ha sucedido simplemente por el incumplimiento a las obligaciones de hacer por parte del demandado reconviniente ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, por culpa de quien no ha cumplido con el impretermitible compromiso de registrar oportunamente la LIBERACION DEL GRAVAMEN HIPOTECARIO que para la fecha pautada por el Registro para la fecha del otorgamiento de la venta del inmueble de marras, aun no se había previamente registrado, tal como será oportunamente demostrado (...)”
2. Aportaciones probatorias.
En tal sentido, y partiendo de lo antes expuesto, esta sentenciadora pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos, en los siguientes términos:
a.- De la parte actora:
* Recaudos acompañados al escrito libelar:
(f. 11 al 14 ) Marcado “B” copia simple de contrato de opción de compra-venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, de fecha 07 de marzo de 2017, el cual quedó anotado bajo el número 1, Tomo 46, Folios 2 hasta 7, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho organismo; celebrado entre el ciudadano LUIS ALBERTO GONZÁLEZ MORENO, en su carácter de VENDEDOR y la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, en su carácter de COMPRADORA, bajos los términos y condiciones allí expresados; considerando esta Juzgadora que en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda (por cuanto a través del presente juicio se persigue su cumplimiento), y como demostrativo de que efectivamente en fecha 07 de marzo de 2017, las partes intervinientes en el proceso suscribieron un contrato de opción de compra venta el cual recayó sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número 15-c-5, ubicado en la Planta Cinco (5) del Edificio Nº QUINCE (15) del Conjunto Residencial LA SABANA, situado en el Márquez de Guatire, municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda; ello por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) de los cuales la COMPRADORA, ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA - pagó la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) al momento de la firma; quedando por cancelar la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo), los cuales serian cancelados por la COMPRADORA al momento de la Protocolización del documento definitivo de la venta; evidenciándose asimismo de dicho contrato que las partes establecieron en la Clausula SEXTA que el VENDEDOR se obliga a entregar a la COMPRADORA, todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización del documento final de venta. Y ASÍ SE DECLARA.
(f. 15 ) Marcado con la letra “C” copia simple de DOCUMENTO DE SEGUNDO ABONO, fechado 08 de marzo de 2017, cuya documental fue impugnada por la parte demandada, a cuyo fin al momento de la promoción de pruebas la parte actora promovió la prueba de cotejo sobre el mismo, para lo cual este Tribunal en auto de fecha 04 de diciembre de 2018, negó la prueba de cotejo por considerar que la parte demandada no impugnó en si la firma del mismo; no obstante quien aquí suscribe observa que dicha documental constituye copia simple de documento privado la cual no reúne los requisitos para se promovida en juicio, razón por la cual la desecha del proceso. Y ASÍ SE DECLARA.
(f. 16) marcado con la letra “E” en copia fotostática constancia de recepción expedida por el Registro Público del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 07 de agosto de 2017, del cual se desprende textualmente que: “(…) Presentante: LUCILA ROJAS MONTILLA, de nacionalidad VENEZOLANA, mayor de edad, domiciliado en Zamora, Miranda, de estado civil Soltero y teléfono (s) 0412-2932045 con documento de identidad CÉDULA Nº V- 5.632.765. Naturaleza del Acto Jurídico: Venta con Valor Estimado. Fecha de otorgamiento: jueves, 10 de agosto de 2017. Sin Traslado. Recaudos entregados Timbres Fiscales con un valor equivalente a Bs. 30,00, Registro de Vivienda Principal. Comprobante Bancario, Certificado de Solvencia Municipal, Planilla de Pagos Municipales, Copia de Cheque y Ficha Catastral (...)” Ahora bien, en vista de que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí suscribe lo tiene como fidedigno de su original y le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de efectivamente la demandante, ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA compareció ante dicha oficina e hizo entrega de los recaudos respectivos para la fijación del otorgamiento de venta definitivo, el cual fue pautado por dicha Oficina de Registro para el día 10 de agosto de 2017. Y ASÍ SE DECLARA.
(f. 17) marcado con la letra “F” en copia fotostática simple de contrato de venta efectuada por el ciudadano LUIS ALBERTO GONZLAEZ MORENO a la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA; cuya instrumental constituye copia simple la cual no reúne los requisitos para ser promovida en juicio, razón por la cual este Tribunal la desecha del proceso. Y ASÍ SE DECLARA.
En la oportunidad probatoria trajo a los autos:
En la oportunidad legal correspondiente la parte demandada consignó a los autos en fecha 27 de noviembre de 2018, escrito de oposición a las pruebas promovidas contentivas de, cuya oposición se analizará en cada uno de los medios probatorios y así se deja establecido.
REPRODUJO EL MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS. La parte actora en su escrito de pruebas reprodujo el mérito favorable de los autos. Respecto a dicho alegato este Tribunal en auto de fecha 06 de octubre de 2021, dejó constancia que el mérito favorable de los autos no constituye medio de prueba alguno, pues de conformidad con lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el juez esta en la obligación de analizar y juzgar todos los instrumentos producidos por las partes en el proceso. Tal expresión no vulnera ningún derecho, por el contrario, el artículo 509 antes indicado sirve de advertencia para que todas las pruebas, con independencia de su valoración final, sean analizadas, si a renglón seguido de la expresión “reproduzco el mérito probatorio” que corre a los autos, el promoverte especifica a cuales pruebas se refiere, ello sólo sirve para ratificar lo dicho, como el recordatorio de las pruebas promovidas, y, de la aspiración abstracta de que aquello que ésta en los autos antes de la oportunidad probatoria procedimental, le favorezca sus pretensiones; es decir, que dicha formula no vulnera el principio de Adquisición Procesal, ni lesiona el principio de la Comunidad de las Pruebas, porque son expresiones que permiten a la parte que así expresa, de acordar, recordar y ratificar sus medios probatorios, con la aspiración que la intención contenida al promoverla le favorezca, sin menoscabo de la potestad del juzgador de declarar que favorece a parte distinta al proceso. En consecuencia conforme a la legislación vigente no constituye un medio probatorio valido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. Así se declara.
DOCUMENTALES: Contentivas de:
- (f. 74 al 77) Marcada con la letra “B” Copia Certificada de contrato de opción de compra-venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, de fecha 07 de marzo de 2017, el cual quedó anotado bajo el número 1, Tomo 46, Folios 2 hasta 7, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho organismo; celebrado entre el ciudadano LUIS ALBERTO GONZÁLEZ MORENO, en su carácter de VENDEDOR y la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, en su carácter de COMPRADORA, cuya documental ya fue analizada y valorada por este Tribunal como recaudo acompañado al escrito libelar, por lo cual sería repetitivo su análisis en esta oportunidad. Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.
- (f. 78) Marcado con la letra “C” Original de Documento denominado “DOCUMENTO DE SEGUNDO ABONO”, fechado 08 de marzo de 2017, suscrito entre los ciudadanos LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO y LUCILA ROJAS MONTILLA, en el cual ambas partes de mutuo y común acuerdo que el abono efectuado en dicha fecha 08.03.2017 seria deducido del valor del monto total de la venta; el cual fue cancelado A) QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo) ya cancelados por ante la Notaria Pública del municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda en fecha 07 de marzo de 2017 para formalizar el documento de opción compra-venta y B) DOCE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 12.750.000,oo) con la firma del documento (segundo abono) y que la cantidad restante DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.250.000,oo), en un lapso de quince (15) días continuos con prorroga de quince (15) días en caso de ser necesario ante la firma de venta definitiva con liberación ante el registro. Dicha documental fue impugnada por la parte demandada, y aún cuando impugna de forma genérica, la doctrina ha precisado:
“…Los artículos 1364 CC y 444 C.P.C. dan la impresión de contener declaraciones generales aplicables a cualquier clase de documentos privados, entendidos en forma lata, es decir, cualquier instrumento escrito anexable a los autos que emane de las partes (redactado por ellas), sin intervención en su formación de funcionarios públicos competentes y contentivos de hechos jurídicos, se confundan o no con la prueba documental tradicional. Pero es necesario descartar si se trata de una impresión engañosa, porque el resto del artículado gira alrededor de la prueba documental, es decir, de aquella que contiene convenciones de las partes, la cual es la considerada por excelencia, prueba por escrito conforme al artículo 1355 CC, y que se subdivide en instrumentos públicos y privados. A estos últimos, la jurisprudencia de nuestra Casación Civil les ha exigido como requisito esencial, que estén firmados, convirtiéndose se regla general la disposición del Art. 1368 CC en cuanto a la firma. (…) Esta exigencia resulta clave en la comprensión del instituto ‘reconocimiento de instrumentos privados’, ya que el Art. 1365 CC al ampliar el campo de acción del Art. 1364 CC, considera que la negativa es de la firma (cuando la parte niegue su firma dice la norma) y el no conocerla, siempre se refiere a la firma del causante, por lo que según dicha norma, el instrumento sujeto a reconocimiento o desconocimiento, no es cualquiera que se atribuya a la parte (se produce en su contra), sino aquel queestá suscrito por ella o por sus causantes, e hilando más fino, el instituto en apariencia parece operar sólo con la prueba documental. El Art. 445 CPC va a mantener la misma orientación, lo que se niega o se declara no conocer, es la firma.” (Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO), pàgs. 243 y 244).
Siendo entonces que, se entiende desconocida la firma del documento privado, marcado “C”, no habiendo la actora insistido en hacerlo valer a través de la prueba de cotejo, este Tribunal la desecha por no cumplir con los requisitos previstos en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
- (f. 79) Marcada con la letra “D” original de documento de constancia de recepción expedida por el Registro Público del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 07 de agosto de 2017, cuya documental ya fue analizada y valorada por este Tribunal como recaudo acompañado al escrito libelar, por lo cual sería repetitivo su análisis en esta oportunidad. Y ASÍ SE DECIDE.
- (f. 80 al 86) Marcados F1, H2, H3, H4, H5, H6 y H7, contentivas de Impresiones de mensajería de texto Whatsapps del teléfono (04141803527 a nombre del usuario LUIS SABANA e impresiones de Correo electrónico emitido desde el correotuenlaceinmobiliario.15@gmail.com, alcorreo “ANGEL.RODRIGUEZ88@hotmail.com”, fechado 31 de agosto de 2017, el Tribunal respecto a tales instrumentales se pronuncia de la siguiente manera:
Con relación a este medio probatorio,es menester para este Órgano Jurisdiccional traer a colación la sentencia N° 769 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, (caso: Distribuidora Industrial de Materiales, C.A., contra Rockwell Automation de Venezuela, C.A.), de fecha 24 octubre de 2007, la cual indicó entre otras cosas lo siguiente:
“Es evidente, pues, que el documento electrónico o mensaje de datos es un medio de prueba atípico, cuyo soporte original está contenido en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa y es sobre esto que debe recaer la prueba. En razón a esta determinación, los documentos electrónicos no pueden ser exhibidos, por cuanto la manera en la cual son almacenados los datos electrónicos, impide que puedan ser presentados al juicio, pues ellos están en la base de datos de un PC o en el servidor de la empresa, razón por la cual se está frente a la necesidad de una experticia para verificar la autoría de los documentos que se emitan con tales características y si estos están en poder del adversario, hasta tanto se ponga en funcionamiento la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica. Cabe destacar que los artículos 20 y 21 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, crea la Superintendencia de Servicios de Certificación Electrónica, para acreditar, supervisar y controlar a los proveedores de servicios de certificación públicos o privados; inspeccionar y fiscalizar la instalación, operación y prestación de servicios realizados por los proveedores de servicios de certificación y; seleccionar los expertos técnicos o legales que considere necesarios para facilitar el ejercicio de sus funciones. (…)
Otra característica del documento electrónico es que éste debe estar conservado en su estado original. En efecto, la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas exige que cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un mensaje de datos si se ha conservado su integridad y cuando la información contenida en dicho mensaje de datos esté disponible. Para determinar esto, es necesario el examen de un experto a la base de datos del PC o del proveedor de la empresa del cual fue enviado el documento electrónico. Por tanto, la Sala considera que es necesario certificar si el documento electrónico ha sido conservado y si el mensaje está inalterado desde que se generó o, si por el contrario, ha sufrido algún cambio propio del proceso de comunicación, archivo o presentación, por hechos de la parte o terceros, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas antes transcrito, lo cual sólo es posible a través de una experticia en la base de datos del PC o el servidor de la empresa que ha remitido el documento electrónico. …omissis…’.
Así, tenemos que, en sentido amplio, debe entenderse como cualquier tipo de documento generado por medios electrónicos, incluyendo en esta categoría los sistemas electrónicos de pago, la red de Internet, los documentos informáticos y telemáticos, entre otros.También es catalogado como un medio atípico o prueba libre, por ser aquél instrumento que proviene de cualquier medio de informática o que haya sido formado o realizado por éste, o como el conjunto de datos magnéticos grabados en un soporte informático susceptible de ser reproducidos que puede fungir como objeto de prueba y su reproducción, independientemente de su denominación, debe ser considerada otro documento que actúa como medio para su traslado al expediente.
En el presente caso, los documentos electrónicos fueron promovidos como copias simples por la parte actora, y si bien es cierto, ésta no promovió la respectiva experticia en la base de datos del PC o el servidor que ha remitido el documento electrónico; no es menos cierto que la parte demandada, -contra quien fue opuesto-, no lo impugnó ni señaló que el mismo se encontrare alterado o haya sufrió algún cambio o desconocido que la dirección electrónica de la cual se emitió el documento electrónico y/o la dirección donde fue recibido no le perteneciera, menos aún que el número telefónico donde se produjo la conversación vía whatsapp no le perteneciera, por lo cual este Juzgado de Instancia, lo aprecia como indicio conforme lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.Y ASÍ SE PRECISA.
- (f. 87) Marcada “G”, copia simple de comprobante de liquidación, fechado 08.08.2017 por concepto de pago de Impuesto por Registro Municipal a nombre del contribuyente PANTOJA LEOPOLDO, si bien es cierto dicha documental constituye documento público administrativo, no es menos cierto que la referida documental aparece a favor de un tercero ajeno al proceso, motivo por el cual este tribunal la desecha del proceso.Y ASÍ SE DECIDE.
- (f. 88) Copia simple de instrumento bancario –cheque-, Nº S91 06004354, girado a favor del ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, por un monto de Bs. 30.000.000, 00 fechado 05-06-2017, girado a través de la cuenta bancaria Nro. 0102-0126-89-0000145758, este Tribunal por cuanto observa que dicha documental fue promovida en copia simple la desecha del proceso por carecer de valor probatorio desde el mismo momento de su promoción. Y ASÍ SE PRECISA.
- (f. 89 al 91) Copia simple de ficha catastral del inmueble Conjunto Residencial LA SABANA, expedida por la Alcaldía del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda. Dirección Municipal de Catastro, en el cual aparece como dato propietario el hoy demandado, ciudadano LUIS GONZALEZ MORENO, sirviendo la misma para demostrar la información básica del inmueble objeto de litigio, así como, que el mismo se encuentra inscrito ante dicha dependencia, valorando dicha documental esta juzgadora conforme a las previsiones contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
- (f. 92) Copia simple de Registro de Vivienda Principal expedido por el Servicio de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT); este Tribunal observa que el mismo constituye documento público administrativo, por lo tanto le confiere todo el valor probatorio que de él emana conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo que el ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, -hoy demandado-, es propietario del bien inmueble de litigio. Y ASÍ SE DECIDE.
- (f. 93) Copia simple de certificado de solvencia de inmuebles urbanos, expedida por la Alcaldía del Municipio Zamora del estado Miranda. Dirección de Hacienda, al cual se le atribuye todo el valor probatorio que de el emana conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil como demostrativo de la solvencia por impuestos municipales del inmueble objeto del presente litigio. Y ASÍ SE PRECISA.
- (f. 94 al 106) Marcado con la letra “H”, copia simple de documento de compra venta debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 25 de noviembre de 2010, inscrito bajo el número 2010.1783, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 237.13.11.1.1758 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, a través del cual la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL S.A., BANCO UNIVERSAL dio en venta al hoy demandado- ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO - el bien inmueble objeto de litigio. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; como demostrativo de que la parte demandada adquirió en el año 2010, la propiedad en referencia (hoy objeto principal del contrato de compra venta que dio lugar al presente juicio).- ASÍ SE ESTABLECE.
- (f. 107 al 109) Marcado con la letra “I”, copia simple de documento de compra venta debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 17 de marzo de 2017, inscrito bajo el número 2015.662, Asiento Registral 3 del Inmueble matriculado con el Nº 237.13.11.1.15738 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2015, a través del cual el ciudadano WILFREDO BLANCO MORIN, en representación de la ciudadana BELKIS ELENA TERAN MENDOZA da en venta al hoy demandado, ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, un inmueble de su propiedad ubicado en la planta baja, numero B4-2 del Conjunto Vicente Emilio Sojo, Etapa B, Sector El Ingenio, Guatire. Respecto a dicha documental quien aquí suscribe observa que si bien es cierto, la misma constituye documento público de los establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto que la misma nada aporta al proceso; toda vez que la operación efectuada mediante dicha instrumental no es un hecho controvertido en el proceso, por lo cual quien aquí suscribe la desecha del mismo.Y ASÍ SE DECIDE.
- PRUEBA DE COTEJO: Sobre el DOCUMENTO DE SEGUNDO ABONO (f. 15), quien aquí suscribe observa que este Tribunal en fecha 04 de diciembre de 2018, negó dicho medio probatorio, toda vez que la parte demandada no impugnó la firma del documento sobre el cual solicitan el cotejo, motivo por el cual no hay elemento sobre el cual emitir juicio de valor.Y ASÍ SE DECIDE.
- PRUEBA TESTIMONIAL: De los ciudadanos PATRICIA CAROLINA MÉNDEZ RANGEL y LEIKER FERMIN GAÑAN BRICEÑO.
a)En cuanto a la testimonial de la ciudadana PATRICIA CAROLINA MÉNDEZ RANGEL (f. 181 al 183), este tribunal observa que la misma una vez interrogada dejó constancia de los siguientes hechos:
“…A LA PRIMERA: ¿Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, así como también, al ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO? Contestó: “Si los conozco a ambos”. A LA SEGUNDA: ¿Diga la testigo, cual es su relación con la firma comercial TU ENLACE INMOBILIARIO? Contestó: “Soy Gerente”. A LA TERCERA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que fue la empresa TU ENLACE INMOBILIARIO, la que se ocupó de gestionar la venta del apartamento propiedad del señor LUIS GONZALEZ MORENO a la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA? Contestó: “Si yo se y me consta”. A LA CUARTA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que en fecha 07/03/2017, la señora LUCILA ROJAS MONTILLA, le hizo entrega al señor LUIS ALBERTO GONZÁLEZ MORENO, la cantidad de quince millones de bolívares (Bs.15.000.000,00) en las propias oficinas de TU ENLACE INMOBILIARIO? Contestó: “Lo se y me consta”. A LA QUINTA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que esa operación se materializó mediante documento de opción de compra venta que se autentico por notaria en esa misma fecha 07/03/2017? Contestó: “Si lo se y me consta”. A LA SEXTA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que en fecha 08 de marzo del año 2017, al día siguiente de haberse autenticado el documento de opción de compra venta, el señor LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, recibió de manos de la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, la cantidad de doce millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 12.750.000,00), en las instalaciones de la empresa TU ENLACE INMOBILIARIO? Contesto: “Si lo se y me consta”. A LA SEPTIMA-, ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que el señor LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, se comprometió en el documento de opción de compra venta a tramitar gestionar, retirar y consignar en el registro inmobiliario la liberación de un gravamen hipotecario, que a favor del Banco Provincial pesa sobre el inmueble que le estaba dado en venta a la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA? Contestó: “Me consta que se comprometió a liberar la hipoteca”. ALA OCTAVA: ¿Diga la testigo, como es cierto que para protocolizarse la venta de un inmueble por ante el registro inmobiliario es imprescindible que sobre el mismo no exista ningún gravamen que impida al acto de la compra venta? Contesto: “Si me consta y por lo tanto el señor Luis estaba comprometido en sacar la liberación, por ende se hizo una opción convenio”. A LA NOVENA: ¿Diga la testigo, como es cierto que hasta la fecha en que el señor LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO se comprometió a protocolizar el inmueble nunca le entregó a la compradora ni a la empresa promotora de la venta ni al registro inmobiliario el documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble? Contestó: “Me consta que nunca me hizo entrega de documento de liberación”. A LA DECIMA: ¿Diga la testigo, como es cierto que en esa misma fecha 08/03/2017, el señor LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, suscribió, firmó con su puño y letra y sus huellas digitales, un documento de segundo abono mediante el cual dejaba constancia de haberle recibido de manos de la compradora, el equivalente al 92,05% del pago del precio pautado para la venta de propiedad?Contestó: “Si me consta y es cierto”. A LA DECIMA PRIMERA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que con las cantidades de dinero recibidas a su entera satisfacción, el señor LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, le hizo entrega de las llaves de su apartamento a la señora LUCILA ROJAS MONTILLA, quedando pendiente la protocolización del documento definitivo de la venta por ante el registro inmobiliario correspondiente? Contesto: “Si es así y de hecho estuve presente en la entrega de las llaves”. A LA DECIMA SEGUNDA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que la empresa TU ENLACE INMOBILIARIO, encargada de gestionar la venta del apartamento del señor LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, a su vez y de manera simultanea estaba promoviendo y gestionando la venta de un inmueble ubicado en la Urbanización de Vicente Emilio Sojo, cuya adquisición de (sic) materializó exactamente diez días después, de haberse formalizado la opción de compra venta que a su vez LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, la opción en venta a la señora LUCILA ROJAS MONTILLA? Contesto: “Si es así, el señor Luis, necesitaba el dinero de la venta de su apartamento en la Sabana, para este poder comprar el apartamento el cual adquirió en Vicente Emilio Sojo”. Esta testigo al ser repreguntada por la contraparte contestó: A LA PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, con que cualidad se presenta usted en esta deposición, esta representando a la empresa “TU ENLACE INMOBILIARIO” o persona natural? Contesto: “Estoy como persona natural”. A LA SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, en la segunda pregunta usted dijo ser la gerente de la sociedad “TU ENLACE INMOBILIARIO”, podría probar con un documento autentico donde se demuestre su cualidad como gerente de esa empresa?Ante tal repregunta la parte contraria se opuso, considerando el Tribunal que ha lugar a la oposición. A LA TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, como es cierto, que usted tiene algún interés directo sobre las resultas de este juicio? Contestó: “Para nada, ningún interés”. A LA CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, que ente la calificó como corredor inmobiliario?Contestó: Ante tal repregunta la parte contraria se opuso, considerando el Tribunal que ha lugar a la oposición, estimando no pertinente la pregunta, quedando relevada la testigo de contestar. A LA QUINTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, si es cierto que sus honorarios para este negocio corresponde al 5% del monto fijado?Contestó: Ante tal repregunta la parte contraria se opuso, declarando el Tribunal sin lugar la oposición formulada, conminando a la testigo a contestar. Contestó: “Si el 5%”. A LA SEXTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, si es cierto, en conocimiento como profesional, como corredor inmobiliario que en un mismo acto ante el registrador inmobiliario se puede liberar cualquier gravamen hipotecario e inmediatamente protocolizar el documento definitivo?Contestó: Si esta en mi conocimiento. A LA SEPTIMA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, si es cierto que como corredor inmobiliario al captar un cliente los procedimientos de esos oficios establecen que debe el cliente firmar una autorización para correr el inmueble y donde se establece la comisión por los servicios inmobiliarios? Contesto: “Cada oficina inmobiliaria tiene sus procedimientos, el solo hecho de tener correos autorizando la venta y conviniendo a términos una negociación más que un contrato por escrito, hay un contrato de confianza”. A LA OCTAVA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, si recibió de alguna manera físicamente o electrónicamente alguna autorización LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, para que se publicara, vendiera su inmueble? Contestó: “Si así fue, en este caso, se le hizo llegar directamente a la asesora NAILE TOVAR, quien fue la captadora del inmueble”. A LA NOVENA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, que si en su respuesta de la pregunta numero cinco, que se refiere a la operación que se materializó, correspondió a un contrato de opción de compra venta?Contestó: “Si fue un contrato de opción de compra venta”. A LA DECIMA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, como recibió la cantidad de dinero correspondiente al segundo abono?Contestó: Ante tal repregunta la parte contraria se opuso, reformulando la parte. A LA DECIMA PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, como es cierto que estando presente en las instalaciones de la sociedad TU ENLACE INMOBILIARIO, y como gerente de la misma tuvo conocimiento de la entrega del dinero que dicen haber entregado? Contesto: Ante tal repregunta la parte contraria se opuso, declarando el Tribunal sin lugar la oposición, e instando a la testigo a responder. Contestó: “Si tengo conocimiento el segundo abono fue realizado en las instalaciones de las oficina”. A LA DECIMA SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo como se realizó el segundo abono, si en efectivo o cheques? Contestó: “En efectivo”. A LA DECIMA TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, por que razón, en el documento que se autenticó ante el notario público se dejo estipulado el pago de quince millones de bolívares y ahora la testigo depone que se realizó no en la notaria si no en las instalaciones de TU ENLACE INMOBILIARIO? .Ante tal repregunta la parte contraria se opuso, declarando el Tribunal sin lugar dicha oposición, instando a la testigo a contestar. “Hubo dos pagos, el primero en la Notaria y posteriormente el segundo abono en las oficinas, presencie el segundo abono y me consta mis asesores me informaron que le (sic) primer abono se hizo ante la notariaLeiker Gañan y Naile Tovar, también estuvieron en las notarias. A LA DECIMA CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, si es cierto, que tiene una obligación legal y moral, de no darse esta negociación o de que se anule el contrato de opción dejara de percibir los honorarios, emolumentos, o contraprestación, producto de esta negociación?Ante tal repregunta la parte contraria se opuso, declarando sin lugar la oposición el Tribunal e instando a la testigo a responder. Contestó: “Tu enlace inmobiliario, en cualquier negociación realiza sus labores como corredores inmobiliarios prestándole el servicio para los cuales fuimos contratados en este caso, no nos hemos desistido de realizar cualquier labor que ayude al finiquito de la operación inmobiliaria, hemos estado a disposición tanto como del señor Luis y la Sra. Lucila, para dar feliz termino a la operación, si la ley indica que algún momento debemos devolver algún honorario profesional no habría inconveniente siempre y cuando se compruebe que nuestras labores no fueron realizadas”.
b) En cuanto a la testimonial del ciudadano LEIKER FERMIN BRICEÑO (f. 184 al 186), este tribunal observa que el mismo una vez interrogado dejó constancia de los siguientes hechos:
“…A LA PRIMERA: ¿Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, así como también al ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO? Contesto: “Si”. A LA SEGUNDA: ¿Diga el testigo, cual es su relación con la firma comercial TU ENLACE INMOBILIARIO?Contestó: “Soy promotor de ventas”. A LA TERCERA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que fue la empresa TUENLACE INMOBILIARIO, la que se ocupó de gestionar la venta del apartamento propiedad del señor LUIS GONZALEZ MORENO a la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA?Contestó: “Si me consta”. A LA CUARTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que en fecha 07/03/2017 la señora LUCILA ROJAS MONTILLA, le hizo entrega al señor LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,00) en las propias oficinas de TU ENLACE INMOBILIARIO? Contesto: “Si”. A LA QUINTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que esa operación se materializó mediante documento de opción de compra venta que se autentico por notaria en esa misma fecha 07/03/2017? Contestó: “Si me consta”. A LA SEXTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que en fecha 08 de marzo del año 2017, al día siguiente de haberse autenticado el documento de opción de compra venta, el señor LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, recibió de manos de la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, la cantidad de doce millonessetecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 12.750.000,00) en las instalaciones de la empresa TU ENLACE INMOBILIARIO? Contesto: “Si también me consta”. A LA SEPTIMA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que el señor LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, se comprometió en el documento de opción de compra venta a tramitar gestionar, retirar y consignar en el registro inmobiliario la liberación de un gravamen hipotecario, que a favor del Banco Provincial pesa sobre el inmueble que le estaba dando en venta a la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA? Contestó: “También me consta”. A LA OCTAVA: ¿Diga el testigo, como es cierto que para protocolizarse la venta de un inmueble por ante el registro inmobiliario es imprescindible que sobre el mismo no exista ningún gravamen que impida el acto de la compra venta?Contestó: “Si es necesario”. A LA NOVENA: ¿Diga el testigo, como es cierto que hasta la fecha en que el señor LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO se comprometió a protocolizar el inmueble nunca le entregó a la compradora ni a la empresa promotora de la venta ni al registro inmobiliario el documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble?Contestó: “No, no lo ha entregado”. A LA DECIMA: ¿Diga el testigo, como es cierto que en esa misma fecha 08/03/2017, el señor LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, suscribió, firmó con su puño y letra y sus huellas digitales, un documento de segundo abono, mediante el cual dejaba constancia de haberle recibido de manos de la compradora, el equivalente al 92,05% del pago del precio pautado para la venta de su propiedad? Contestó: “Si, si se lo entregó”. A LA DECIMA PRIMERA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que, con las cantidades de dinero recibidas a su entera satisfacción, el señor LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, le hizo entrega de las llaves de su apartamento a la señora LUCILA ROJAS MONTILLA, quedando pendiente la protocolización del documento definitivo de la venta por ante el registro inmobiliario correspondiente? Contestó: “Si me consta”. A LA DECIMA SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que la empresa TU ENLACE INMOBILIARIO, encargada de gestionar la venta del apartamento del señor LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, a su vez y de manerasimultanea estaba promoviendo y gestionando la venta de un inmueble ubicado en la Urbanización de Vicente Emilio Sojo, cuya adquisición de (sic) materializó exactamente diez días después, de haberse formalizado la opción de compra venta que a su vez LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, le (sic) opción en venta a la señora LUCILA ROJAS MONTILLA?Contestó: “No estuve en esa negociación pero si gestionaron la venta por esa misma inmobiliaria”. A LA DECIMA TERCERA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que la empresa TU ENLACE INMOBILIARIA, le dirigió varios correos electrónicos al señor LUIS LABERTO (sic) GONZALEZ MORENO, mediante los cuales s ele (sic) requería, presentarse al registro inmobiliario para la protocolización definitiva del documento de compra venta para lo cual era imprescindible que primero se hayan protocolizado la liberación del gravamen hipotecario que pesa sobre el inmueble a favor del Banco Provincial? Contestó: “Si y fueron varios, en varias oportunidades”. A LA DECIMA CUARTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que esos correos electrónicos fueron debidamente recibidos y respondidos por el señor LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, ofreciendo siempre ocuparse resolver lo de la de la hipoteca, y hasta al (sic) presente fecha aun no lo ha hecho?Ante tal repregunta la parte contraria se opuso, declarando el Tribunal sin lugar la oposición, instando al testigo a responder. Contestó: “No en ningún momento hubo respuesta”. A LA DECIMA QUINTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento que la empresa TU ENLACE INMOBILIARIO, se ocupo de gestionar por parte del señor LUIS ALBERTO MORENO, la adquisición de un apartamento ubicado en la Urbanización Vicente Emilio Sojo, y si tiene conocimiento de que esa operación se materializó formalmente? Contestó: “Si tenia conocimiento que estaban gestionando la compra de ese inmueble, aunque no estuve en esa compra”. A LA DECIMA SEXTA: ¿Diga el testigo, si tiene un interés particular o especial, en que la solución del presente proceso se incline a favor de alguna de las partes que intervienen en el mismo? Contestó: No en ningún momento, sino que simplemente se haga lo correcto (sic). Este testigo al ser repreguntado por la contraparte contestó: A LA PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, en que cualidad se presenta usted en esta deposición, esta representando a la empresa “TU ENLACE INMOBILIARIO” o persona natural? Contestó: “Como persona natural”. A LA SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, como es cierto, que usted tiene algún interés directo sobre las resultas de este juicio? Contestó: “No, que se haga lo justo y lo correcto”. A LA TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, si es cierto que sus honorarios para este negocio corresponden al 5% del monto fijado? Si el 5% cobra la inmobiliaria, no me corresponde la totalidad”. A LA CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, si es cierto, en conocimiento como profesional, como corredor inmobiliario que en un mismo acto ante el registrador inmobiliario se puede liberar cualquier gravamen hipotecario e inmediatamente protocolizar el documento definitivo? Contestó: “Si claro, compra venta con liberación”. A LA QUINTA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, si es cierto que como corredor inmobiliario al captar un cliente los procedimientos de esos oficios establecen que deben, este el cliente firmar una autorización para correr el inmueble y donde se establece la comisión por los servicios inmobiliarios?Contestó: “Unos se firman, esa captación no era mía, la captación no la manejaba yo, los míos los hago firmar, no se si el señor Luis firmó con la corredora”. A LA SEXTA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, como le consta que en fecha 08/03/17, el vendedor recibió dinero por la cantidad de doce millones setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 12.750.000,00), en las instalaciones (sic) de TU ENLACE INMOBILIARIO, toda vez que esa captación no le correspondía y ya dijo decir que no sabe sobre el manejo de esas negociaciones?Ante tal repregunta la parte contraria se opuso, instando el Tribunal al testigo a responder. Contestó: “Me consta porque estaba presente estaba (sic) la señora Lucila por que es mi cliente y tengo que estar con ella”. A LA SEPTIMA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, si es cierto, que tiene una obligación legal y moral, de no darse esta negociación o de que se anule el contrato de opción dejara de percibir los honorarios, emolumentos, o contraprestación, producto de esta negociación, y de haberlo recibido, debe devolverlo? Contestó: “Quisiera que se efectuara que se hiciera lo justo y lo correcto, y si es por la otra parte, yo devuelvo lo correspondiente”. A LA OCTAVA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, si es cierto que para usted lo justo seria que se materialice este negocio? Contestó: “Según todo lo que consta seria lo justo que se resolviera de esa manera, que lo resuelva la ley”. A LA NOVENA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo, si para usted es igual, y tiene consecuencias similares el contrato de opción de compra venta y un contrato de compra venta? Contestó: “No son iguales, son pasos que deben darse para esta negociación, el documento de opción es ante la notaria y el de venta en el registro”.
Respecto a tal probanza, el Tribunal observa:
Si bien el artículo 1.387 del Código Civil, establece que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares, observa quien aquí decide, que no es el caso de autos, pues con las anteriores deposiciones se pretende demostrar las diligencias y tramites efectuados a los fines de llevar a cabo la protocolización definitiva de la venta de autos y no la existencia del contrato.
Entonces, hay que señalar en primer lugar que el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, constituye efectivamente, la norma de valoración de la prueba testimonial; sin embargo, la disposición en comentario permite al juez, en la apreciación de la mencionada probanza, realizar una labor de sana crítica, lo cual le faculta al efectuar su análisis sobre las deposiciones de los testigos, a utilizar para ello su intelecto en el correcto entendimiento humano. Todo lo anteriormente expuesto, conduce a aseverar que para la apreciación de la prueba en cuestión, el sentenciador ostenta libertad y así, una vez realizado un profundo estudio sobre los dichos de los testigos, desestimarlos o no, con base a su experiencia, a la confiabilidad que sus declaraciones le merezcan, tomando en cuenta una serie de factores tales como la edad, profesión, el trabajo desempeñado por el testigo, o la impresión que hubiese podido formarse sobre la veracidad de las declaraciones.
En efecto, este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del texto adjetivo civil, aprecia las testimoniales precedentemente transcritas,en lo que respecta a la promoción, gestiones y/o trámites realizados para llevar a cabo la venta del inmueble objeto del presente litigio. Y ASÍ SE DECLARA.
- PRUEBA DE POSICIONES JURADAS: Se deja constancia que la PRUEBA DE PSOCIONES JURADAS no fue evacuada en el presente procedimiento, por falta de impulso procesal, razón por la cual esta Sentenciadora no tiene elementos sobre los cuales emitir pronunciamiento. Y ASÍ SE DECIDE.
b.- De la parte demandada:
* Recaudos acompañados a la contestación de la demanda:
La parte demandada no acompañó recaudos a su escrito de contestación al fondo de la demanda.
** En la oportunidad probatoria.
- PRINCIPIO DE COMUNIDAD DE LA PRUEBA y MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS. La parte demandada en su escrito de pruebas invocó el principio de comunidad de la prueba y reprodujo el mérito favorable de los autos. Respecto a dichos alegatos este Tribunal en auto de fecha 06 de octubre de 2021, dejó constancia que los mismos no constituye medio de prueba alguno, pues de conformidad con lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el juez esta en la obligación de analizar y juzgar todos los instrumentos producidos por las partes en el proceso. Tal expresión no vulnera ningún derecho, por el contrario, el artículo 509 antes indicado sirve de advertencia para que todas las pruebas, con independencia de su valoración final, sean analizadas, si a renglón seguido de la expresión “reproduzco el mérito probatorio” que corre a los autos, el promoverte especifica a cuales pruebas se refiere, ello sólo sirve para ratificar lo dicho, como el recordatorio de las pruebas promovidas, y, de la aspiración abstracta de que aquello que ésta en los autos antes de la oportunidad probatoria procedimental, le favorezca sus pretensiones; es decir, que dicha formula no vulnera el principio de Adquisición Procesal, ni lesiona el principio de la Comunidad de las Pruebas, porque son expresiones que permiten a la parte que así expresa, de acordar, recordar y ratificar sus medios probatorios, con la aspiración que la intención contenida al promoverla le favorezca, sin menoscabo de la potestad del juzgador de declarar que favorece a parte distinta al proceso. En consecuencia conforme a la legislación vigente no constituye un medio probatorio valido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. ASÍ SE DECLARA.
- PRUEBA DE INFORMES: Promovió prueba de informes de acuerdo con loprevisto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello el promovente solicitó se oficiara a: 1) BANCO DE VENEZUELA, ubicado en su sede principal. Avenida Urdaneta, Esq. De Sociedad, Torre Banco de Venezuela, Parroquia Altagracia, Caracas), a fin de que informara sobre los siguientes particulares: a) Si en sus archivos aparece como cobrado el Cheque Nro. S91 06004357, de fecha 06-06-2017, por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) correspondiente a la cuenta 0102-126-89-0000145758, cuyo beneficiario es el ciudadano LUIS ALBERTO GONZÀLEZ MORENO, titular de la cédula de identidad Nº V.- 13.692.116. b) De haber sido cobrado el cheque identificado, informe quien fue la persona que realizó dicho cobro, y remita copia del mismo, con su respectivo endoso y c) Si entre las fechas 05 de marzo de 2017 y el 10 de marzo de 2017, la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, titular de la cédula de identidad Nº V-5.632.765, realizó algún pago por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÌVARES (bs. 15.000.000,oo) y de ser cierto este hecho, informe si fue a favor del ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, titular de la cédula de identidad Nº V.- 13.692.116. En este sentido, cursa al folio 206 del expediente, comunicación sin número, de fecha 18 de junio de 2019, procedente del BANCO DE VENEZUELA, mediante el cual dicho organismo informó lo siguiente:“(...) 1 y 2.- En revisión ejecutada en los movimientos bancarios de la cuenta corriente Nº 0102-0731-27-00-00013178, perteneciente al ciudadano Luís Alberto González, titular de la cédula de identidad Nº V.- 13.692.116, no se evidencia el cobro de cheque Nº 9106004357, de fecha 06 de junio de 2017, por la cantidad de Bs. 30.000.000,00. 3.- En revisión ejecutada en los movimiento bancarios de la cuenta corriente Nº 0102-0126-89-00-00145758, perteneciente ciudadana Lucila Rojas Montilla, titular de la cédula de identidad Nº V-5.632.765, no se evidencia pago realizado entre las fechas 05 de marzo de 2017 y 10 de marzo de 2017 por un monto de Bs. 15.000.000,00 (...)” . Respecto a dicha probanza esta Juzgadora aprecia que no existe cobro alguno por parte del ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ hoy demandado, del cheque identificado con el número9106004357, de fecha 06 de junio de 2017, por la cantidad de Bs. 30.000.000,00; ni un pago realizado por Bs. 15.000.000,00 efectuado por la hoy demandante, ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA entre las fechas 05 de marzo de 2017 y 10 de marzo de 2017. ASÍ SE ESTABLECE.2) A la ADMINISTRADORA INVERSIONES ADMYSER C.A, a fin de que informara sobre los siguientes particulares: a) A nombre de quien se emiten los recibos de condominio correspondientes al inmueble distinguido con el Número (15C-5), ubicado en la Planta Cinco (5) del Edificio Nº Quince (15) del Conjunto Residencial “LA SABANA”, situado en el Sector El Marqués de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda. b) Si como administrador, y por lo tanto representante de los copropietarios, conoce a la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, titular de la cédula de identidad número V.- 5.632.765, y puede dar fe de tal conocimiento. c) Si de tal conocimiento le consta que la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, titular de la cédula de identidad número V.- 5.632.765, tiene la posesión y usa el inmueble descrito como asiento principal de sus negocios e intereses. d) Si de tal conocimiento le consta que la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, titular de la cédula de identidad número V.- 5.632.765, tiene el inmueble descrito, como su vivienda principal, por hacer vida continua y efectiva en él. En este sentido, cursa a los folios 198 del expediente, comunicación sin número, de fecha 23 de mayo de 2018, procedente de INVERSIONES ADMYSER C.A, mediante la cual dicha empresa inmobiliaria informó lo siguiente:“(...)A nombre de quien se emiten los recibos de condominio correspondientes al inmueble distinguido con el Número (15C-5), ubicado en la Planta Cinco (5) del Edificio Nº Quince (15) DEL Conjunto Residencial “LA SABANA”, situado en el Sector El Marques de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda. Los recibos son emitidos a nombre de Luís Alberto González Moreno titular de la C.I V. 13.692.116. 2) Si como Junta de Condominio, y por tener las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración, conocen a la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, titular de la cédula de identidad Nº V.- 5.632.765, y pueden dar fe de tal conocimiento. Si, podemos dar fe de que conocemos a la ciudadana Lucila Rojas Montilla titular de la C.I V.5.632.765. 3) Si de tal conocimiento les consta que la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, titular de la cédula de identidad Nº V.- 5.632.765, tiene la posesión y usa el inmueble descrito como asiento principal de sus negocios en intereses. Si, nos consta que la ciudadana Lucila Rojas Montilla titular de la C.I Nº V.5.632.765 tiene la posesión del inmueble. 4) Si de tal conocimiento le consta que la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, titular de la cédula de identidad Nº V.- 5.632.765, tiene el inmueble descrito como su vivienda principal, por hacer vida continua y efectiva en el. Si, nos consta que la ciudadana Lucila Rojas Montilla titular de la C.I V. 5.632.765 vive en el inmueble.”.Respecto a dicha probanza esta Juzgadora la aprecia como demostrativa de que efectivamente la hoy demandante, ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, ocupa el inmueble objeto de litigio y que la misma aun cuanto los recibos de condominio se emiten a favor del demandado, ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ, tiene el inmueble objeto de contrato como asiento de vivienda principal.Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.3) A la JUNTA DE CONDOMINIO del Edificio Nro. Quince (15) ubicado en la Planta Cinco (5) del Edificio Nº Quince (15) del Conjunto Residencial “LA SABANA”, situado en el Sector El Marqués de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, a fin de que informara los siguientes particulares: a) A nombre de quien se emiten los recibos de condominio correspondientes al inmueble distinguido con el Número (15C-5), ubicado en la Planta Cinco (5) del Edificio Nº Quince (15) del Conjunto Residencial “LA SABANA”, situado en el Sector El Marques de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda. b) Si como Junta de Condominio, y por tener las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración, conocen a la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, titular de la cédula de identidad Nº V.- 5.632.765, y pueden dar fe de tal conocimiento. c) Si de tal conocimiento les consta que la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, titular de la cédula de identidad Nº V.- 5.632.765, tiene la posesión y usa el inmueble descrito como asiento principal de sus negocios en intereses. d) Si de tal conocimiento le consta que la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, titular de la cédula de identidad Nº V.- 5.632.765, tiene el inmueble descrito como su vivienda principal, por hacer vida continua y efectiva en el. En este sentido, cursa al folio 199 del expediente, comunicación sin número, sin fecha, procedente de la JUNTA DE CONDOMINIO CONJUNTO RESIDENCIAL LA DABANA Edif. 15, mediante la cual dicha Junta de Condominio informó lo siguiente:“(...) 1.- A nombre de quien se emiten los recibos de condominio correspondientes al inmueble distinguido con el Número (15C-5), ubicado en la Planta Cinco (5) del Edificio Nº Quince (15) del Conjunto Residencial “LA SABANA”, situado en el Sector El Marqués de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda. Luís Alberto González Moreno cedula de identidad V.-13692116. 2) Si como administrador, y por lo tanto representante de los copropietarios, conoce a la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, titular de la cédula de identidad número V.- 5.632.765, y puede dar fe de tal conocimiento. Podemos dar fe de que SI conocemos a la Sra. Lucila Rojas Montilla titular de la cédula de identidad Nº V.-5632765. 3) Si de tal conocimiento le consta que la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, titular de la cédula de identidad número V.- 5.632.765, tiene la posesión y usa el inmueble descrito como asiento principal de sus negocios e intereses. Si la Sra. Lucila Rojas Montilla titular de la cédula de identidad Nº V.5632765 tiene la posesión del inmueble desde hace aproximadamente 2 años. 4) Si de tal conocimiento le consta que la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, titular de la cédula de identidad número V.- 5.632.765, tiene el inmueble descrito, como su vivienda principal, por hacer vida continua y efectiva en el. Si la Sra. Lucia Rojas Montilla titular de la cédula de identidad Nº V.5632765 vive en el inmueble desde hace aproximadamente 2 años (...)”. Con respecto de la prueba de informes supra descrita, observa este Tribunal que fue promovida de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en función de ello quien decide aprecia su contenido como demostrativa de que efectivamente la hoy demandante- ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, ocupa el inmueble objeto de litigio y que la misma aun cuanto los recibos de condominio se emiten a favor del demandado, ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ, tiene el inmueble objeto de contrato como asiento de vivienda principal desde aproximadamente dos (2) años. Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.
Analizado el acervo probatorio de las partes, seguidamente, a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa este Tribunal a decidir la presente causa fundamentado en las siguientes consideraciones:
En el presente proceso la parte demandante, ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, procedió a demandar al ciudadano LUIS ALBERTO GONZÁLEZ MORENO por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello, que en fecha 07 de marzo de 2017, suscribió contrato de opción de compra venta por ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, el cual recayó sobre un inmueble distinguido con el número (15C-5) ubicado en la Planta Cinco (5) del Edificio Nº Quince (15) del Conjunto Residencial “LA SABANA”, situado en el sector El Marques de Guatire, municipio Autónomo Zamora del estado Miranda; señalando que el precio de la venta del mismo era por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), los cuales serian canceladosde la siguiente manera: La cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) al momento de la firma del documento de opción de compra venta y el resto, es decir la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) ante la firma de venta definitiva con liberación ante el Registro correspondiente; comprometiéndose el vendedor a entregar las llaves del inmueble en un tiempo máximo de diez (10) días posteriores a la firma de la referida autenticación. Arguyendo además que en fecha 08 de marzo de 2017 por exigencia del vendedor le hizo un abono por la cantidad de DOCE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 12.750.000,00) con lo cual le fue cancelado el 92,50% del precio establecido para la venta; quedando un saldo restante de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.250.000,00) que le seria cancelado al vendedor al momento de la protocolización del documento definitivo de la venta, previo cumplimiento por su parte, de la obligación de hacer entrega oportuna de Liberación de Hipoteca pendiente. Que en esa misma fecha el vendedor le hizo entrega de las llaves del inmueble, poniéndola en legitima posesión del mismo; quedando pendiente la presentación de los documentos pendientes para la protocolización de la venta; finalmente esboza que el día 07 de agosto de 2017, existiendo todos los recaudos necesarios, se trasladó a la Oficina de Registro correspondiente a fin de realizar los cálculos y hacer el oportunopago de aranceles para la presentación del documento definitivo, tal como se puede evidenciar de la Planilla de constancia de recepción emitida por dicha oficina, estableciéndose el día 10 de agosto de 2017, para que se realizara la protocolización del documento de venta. Que es el caso que llegada dicha oportunidad el vendedor sin motivo y justificación alguna, ha colocado trabas para no realizar la firma definitiva de venta convenida.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada, esboza en su escrito de contestación a la demanda que existe una confusión en cuanto al contratosuscrito entre las partes; arguye que la confusión, es tan así que las partes al suscribir el mismo lo califican como “contrato de opción de compra-venta”, sin embargo la parte actora en su escrito libelar lo identifica de manera por demás ambigua, en efecto, inicia el capitulo de los hechos identificándolo como “contrato de opción de compra-venta” para luego de manera inconcebible, lo identifica como “contrato de promesa bilateral de compra-venta”, lo cual obliga a realizar un esfuerzo intelectivo para dilucidar la verdadera voluntad que tuvieron las partes al suscribir el contrato y de esa manera poder determinar sus correspondientes consecuencias jurídicas; contrayendo para si las partes una obligación, un compromiso, no una conducta en acto; asimismoacota queentre las obligaciones accesorias a la de hacer, se establecieron la entrega material del inmueble; obligación ésta que se cumplióoportunamente, en los términos convenidos; la entrega a LA COMPRADORA de todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento final de venta; obligación que también cumplió; que por su parte la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA por su parte se obligó a pagar el precio, el cual según la Clausula SEGUNDA, se estipuló y no ha sido cumplida, es decir, que dicha ciudadano no cumplió con el pago acordado.
Para resolver lo relacionado con la opción de compra-venta, corresponde interpretar la voluntad negocial contenida en las cláusulas contractuales, en uso la potestad deferida al juez de interpretar los contratos y actos que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes (art. 12 CPC), interpretación que no es sustitutiva de la voluntad de las partes, sino que la misma debe ser producto de tener en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes; y elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. Para ello el juez se debe valer de los elementos cursantes en autos y de las máximas de experiencia, que le van a dar los parámetros para realizar una interpretación del contrato, encapsulando la voluntad de las partes.
Así las cosas, en vista de que el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente pasar a decidir el argumento de la parte demandada relativo a que el contrato suscrito con la parte demandante, ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLAconstituye en si un contrato preliminar de opción de compra venta y no un contrato definitivo de compra venta, a tal respecto esta Sentenciadora se pronuncia de la siguiente manera:
Establecen los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, lo siguiente:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe este órgano jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos.
Precisado lo anterior hay que señalar, que, de acuerdo con jurisprudencia casacional, pacífica y reiterada, los contratos de opción de compra-venta se deben equiparar a la venta pura y simple, cuando se cumpla el consentimiento o voluntad de los contratantes y se encuentren presentes de manera clara los requisitos del objeto y precio.
Hay una voluntad expresada en un contrato, al que –como enseñara el célebre jurisconsulto francés Jean Charles Florent Demolombe- las partes están rigurosamente ligadas por su consentimiento como lo estarían por la voluntad del legislador. Sin que esto quiera decir que los contratos son la ley ni hacen la ley, sino que son una norma privada que obliga como la ley misma.
De esa voluntad contractual expresada de manera bastante claraen un contrato mediante el cual se hicieron una promesa bilateral de compra-venta sobre el inmueble objeto del litigio, debe traerse a colación la letra del artículo 1.133 del Código Civil, que establece que, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.
La doctrina y la jurisprudencia han admitido como categoría contractual, la que cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones, Tomo II”, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro. De tal manera que, en la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar, y la promesa bilateral de contratar.
La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.
Al respecto, sostiene Maduro Luyando que:
“la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.
Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.
Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, es menester advertir que el Código Civil, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:
“Artículo 1.137.- El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por esta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato…
La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin culpa, en la imposibilidad de conocerla.
Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.”
De acuerdo a lo antes transcrito, es preciso establecer que a los efectos que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al probable comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.
Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:
“Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1. - Consentimiento de las partes;
2. - Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3. - Causa lícita”.
La disposición legal transcrita en líneas precedentes, establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico.
Ahora bien, se hace necesario señalar la disposición contenida en elartículo 1.354 del Código Civil.
‘Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
En ese sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil estatuye:
‘Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación’.
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio (art. 12 C.P.C.).
En sintonía con lo anterior, la Sala en caso análogo al de estudio, se pronunció en sentencia N° RC-818, de fecha 8 de diciembre de 2014, caso de E.G. contra C.H. y otros, expediente N° 2014-459, de la siguiente manera:
“…Ahora bien, con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y de si el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de compra venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una verdadera venta. El referido criterio se encuentra plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, caso: A.M.S.I. y otro, contra T.C.R.V., donde se estableció lo siguiente:
(…omissis…)
(…) mediante sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra M.I.G.D.R., en el que intervino como tercera DernierCosmetics, S.A., esta Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato…”
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que la opción de compraventa o promesa bilateral de compra venta, es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Entonces se tiene que la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante; así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2009 (Expediente Nº 2009-000051).
Ahora bien, son requisitos para exigir judicialmente la ejecución del contrato los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la ejecución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir.
Tenemos entonces, la existencia de un contrato de promesa bilateral de compra- venta suscrito por las partes, primer requisito, partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 07 de marzo de 2017, anotado bajo el número 1, Tomo 46, Folios 2 hasta 7 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda (F. 11 al 14), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; En cuanto al segundo requisito, para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa es necesario establecer las obligaciones de las mismas, así tenemos que constatar que a través del mismo el ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO denominado –EL VENDEDOR- se comprometió a venderle a la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA denominada –LA COMPRADORA-, el inmueble identificado en autos, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) por el mismo; y cancelando al momento de la autenticación del documento la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,oo), cantidad esta aceptada por el hoy demandado al momento de dicha operación, siendo exigible al momento de la firma definitiva la cantidad QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00), quedando establecido -tercer requisito- y este sería el complemento de la trilogía requerida para exigir judicialmente la ejecución del contrato, esto es, la demostración por parte de la actora del cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato, lo cual quedó evidenciado del abanico de pruebas aportadas al proceso. Y ASÍ SE DECLARA.
En el caso de autos, se demanda el cumplimiento de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. En este sentido, es oportuno señalar que la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula; ya que admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares.
Asimismo, hay que acotar que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, solo restaba el pago e la diferencia del precio, y la inscripción en el Registro de la venta. De esta manera siendo que cursa de autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, en consecuencia quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual.Y ASÍ SE DECIDE.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éste tipo de contratos equivale a un contrato de venta, siempre que en ellos se encuentren presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (tal como ocurre en el contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 de marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-c-2012-000274), con ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA, cuyo criterio se trae a colación:
“(…) Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta,así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)
En efecto, siendo que a los contratos de opción de compra venta debe dárseles el mismo tratamiento que a los contratos de venta definitivos, y en virtud que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le corresponde a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones. ASÍ SE DECIDE.
En otras palabras, le corresponde a la parte actora, ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, el incumplimiento de venta por parte del hoy demandado, ciudadano LUIS ALBERTO GONZÁLEZ MORENO; ahora bien en el caso que nos ocupa nos encontramos que efectivamente una vez entregados los documentos necesarios para la protocolización de la venta, la hoy demandante, ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, compareció ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, a fin de que realizan los cálculos respectivos y efectuara el pago de los aranceles para la venta definitiva, concatenando dichos alegatos con la constancia de recepción número 36, con número de trámite: 237.2017.3.842, cursante al folio setenta y nueve (79) del expediente, de la cual se infiere que dicho organismo fijó el día 10 de agosto de 2017 para el otorgamiento de la venta definitiva, con lo cual se verifica el cumplimiento de sus obligaciones para llevar a término la venta definitiva del inmueble de autos. Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.
En relación al argumento aportado por la parte demandada, relativo a que la parte actora, ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, no canceló al momento de la autenticación del documento de opción de compra-ventala cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000, 00) establecida en la CLAUSULA SEGUNDA del contrato bajo estudio, ante tal alegato quien aquí sentencia observa:
Efectuado un análisis a las actas del proceso, especialmente al contrato de opción de compra-venta debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Zamora del estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 1, Tomo 46, Folios 2 al 7, se evidencia expresamente que el hoy demandado-reconviniente, ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, recibió al momento de la firma del contrato objeto de la litis la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00), tal y como fue acordado de mutuo y común acuerdoentre las partes, se repite- establecido en la CLAUSULA SEGUNDA, toda vez que la parte demandada ante dicho organismo realizó en presencia del Notario respectivo, la “Nota de Autenticación”, declarando bajo juramento los hechos establecidos por las partes contratantes; considerando esta juzgadora que efectivamente la parte demandada en dicha oportunidad recibió de manos de la compradora la cantidad acordada en la clausula SEGUNDA de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00).Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al alegato esbozado por la parte actora-reconvenida que en fecha 08 de marzo de 2017, abonó al vendedor, ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, la cantidad de DOCE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 12.750.000,00), con lo cual cancelaba a su decir el 92,50% del precio establecido; quedando por cancelar del precio total de la venta la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 2.250.000,00); esta Jurisdicente deja constancia que la hoy accionante, ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, no logró demostrar tal alegato, toda vez que el recibo de pago denominado “DOCUMENTO DE SEGUNDO ABONO”, el cual cursa al folio 15 del expediente se desechó del proceso por haber sido impugnado por la parte demandada; en tal sentido se tiene como no demostrado tal argumento. Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.
En este mismo orden de ideas, es importante observar a las partes intervinientes en el proceso, que el gravamen que pesa sobre el inmueble objeto de contrato no constituye impedimento alguno para la existencia del contrato promisorio, ya que la obligación que genera la garantía perfectamente puede cumplirse en fecha inmediatamente anterior al otorgamiento del documento definitivo de enajenación y liberar la hipoteca existente para protocolizar el nuevo documento de traslación de propiedad. Y ASÍ SE PRECISA.
Precisado como ha sido que el demandado, no cumplió con las clausulas contractuales, específicamente en el otorgamiento de la venta definitiva del inmueble tantas veces mencionado; aun cuando la Oficina de Registro del Municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 07 de agosto de 2017, emitió constancia de recepción (Art. 49) en la cual dejó constancia que la fecha de otorgamiento de la venta definitiva se encontraba pautada para el día Jueves 10 de agosto de 2017; considerando quien aquí sentencia que el contrato de compra venta objeto del presente proceso, no alcanzó su fin, por cuanto el demandado, ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, incumplió con su obligación de vender. Y ASÍ SE DECLARA.
En consecuencia, este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente juicio puede afirmar, quese constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, para determinar mediante razonamiento lógico y critico que de las pruebas traídas a los autos quedó demostrado que fue cumplida la carga de la parte actora, más no está cumplida la obligación del demandado de suscribir el contrato de venta definitivo. De tal manera, que no fue cumplida la obligación del vendedor, encontrándose en suspenso la obligación de escriturar la venta definitiva del inmueble, lo que inexorablemente conlleva a prosperar en derecho la presente acción de cumplimiento de contrato intentada por la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA contra el ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO en la que se reclama el otorgamiento del documento definitivo de compraventa de un inmueble destinado a vivienda principal, distinguido con el número (15C-5), ubicado en planta cinco (05) del Edificio No. Quince (15) del Conjunto Residencial “LA SABANA”, situado en el Sector El Marques de Guatire, Municipio Autónomo de Zamora del estado Bolivariano de Miranda, razones por las cuales puede afirmarse que en el presente proceso se cumplen con las exigencias para solicitar judicialmente la ejecución del contrato y consecuentemente para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.Y ASÍ SE DECIDE.
Establecido lo anterior, estima imperativo este Tribunal indicar que la cláusula SEGUNDA del contrato objeto de la demanda, se estableció la entrega el precio de la venta del inmueble en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES, los cuales se cancelarían de la siguiente manera: 1) la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), al momento de la firma del documento contentivo de la promesa bilateral de compra venta, y 2) el saldo, es decir, la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), al momento de la firma de la venta definitiva con liberación ante el Registro correspondiente y siendo que fue desechado el alegato y la prueba de la demandante sobre un segundo abono, este Tribunal puede afirmar que el saldo deudor, tal y como se estableció en el contrato de marras, es la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En atención a lo precedentemente expuesto, se observa que si bien es cierto, y así será declarado en la presente decisión, se debe condenar a la demandada a dar cumplimiento a la tradición legal del inmueble del juicio, no es menos cierto que, corresponde a la demandante el pago del saldo pendiente, el cual se entregaría al momento de la firma de la venta definitiva, cantidad que deberá ser actualizada tomando en cuenta las reconversiones monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor, publicados por el Banco Central de Venezuela, pudiendo ordenar en su defecto que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el 20 de febrero de 2018, fecha de la admisión de la demanda, hasta que quede definitivamente firme la presente decisión, con el nombramiento de un (1) solo perito para que efectúe la señalada contabilidad de la indexación judicial condenada al pago. Y ASÍ SE DECIDE.
Exceptio non adimpleti contractus.
En este sentido, quien aquí suscribe pasa de seguidas a resolver el alegato esgrimido por la parte demandada relativo a la excepción del contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus),lo cual realiza con base a lo siguiente:
Esboza la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, la presente defensa invocando los hechos que a continuación se transcriben:
“(...) Visto y demostrado como ha sido hasta este punto, en este escrito libelar, que el contrato objeto de la presente demanda es un contrato que recoge o contiene un negocio jurídico bilateral, con obligaciones bilaterales entre las partes desde su génesis, por lo que se constituye en un contrato sinalagmático perfecto, y visto y demostrado, igualmente el incumplimiento de la parte actora en este proceso por “Cumplimiento de Contrato”, es por lo que se hace aplicable las consecuencias jurídicas que establece el artículo 1.168 del CC (...). Siendo entonces que las obligaciones debieron ser, en principio, simultáneas, pues no se infiere del contrato que las obligaciones, correspectivas de las partes sean, entre ellas, diferidas unas de otras, no hay prevalencia de requisito de cumplimiento de una antes que otras, no hay prelación entre las obligaciones, en todo caso la parte demandada en este proceso, su representado, inocente en el cumplimiento, ha cumplido con todas sus obligaciones tempestivamente, según han alegado y demostrado supra, además no existe en autos, ni siquiera en el escrito libelar, reclamo o queja en cuanto a incumplimiento alguno del ahora demandado, a no ser el motivo de la presente acción, el cual es el supuesto CUMPLIMIENTO de la obligación de hacer (no se demanda el incumplimiento), obligación ésta de “hacer” prevista en el contrato preliminar suscrito, como objeto fundamental del contrato y por lo tanto condición necesaria para la materialización de otro contrato definitivo, no realizado aun, por lo que puede concluir que no existe incumplimiento, por parte del ahora demandado, por la simple razón de que se le solicite el cumplimiento de un contrato futuro, sobre todo si quien demanda no ha cumplido con sus obligaciones previas (pago), requeridas y necesarias para que se pueda materializar el contrato definitivo, el cual es, aunque autónomo, dependiente del preliminar en cuanto a los supuestos previstos en este (...)
En efecto no existe en autos, prueba alguna que demuestre el cumplimiento de pago de la parte demandante, al cual ésta se obligó y claramente así lo reconoce en su demanda, ni siquiera existe un indicio o inicio de prueba, lo único que existe es el contrato objeto de la presente demanda, y el decir de la demandante, contrato en el cual las partes, inicialmente, se habían previsto, entre ellas, que el pago de la obligación de la demandante, se pudiera realizar una vez se suscribiera el contrato ante la Notario que presenció el acto (ver Cláusula SEGUNDA), pero de la Nota de Autenticación donde la Notario que lo presenció, al dar fe de lo sucedido en su presencia, no realiza mención alguna de dicho pago, que, de haber sucedido en su presencia, estaba en la obligación de dejar expresa mención y copias de los instrumentos de pagos, según exigencia legal, impuesta por las leyes (...) cosa que en efecto no ocurrió por no haberse realizado el pago, el cual, como lo advirtió, fue inicialmente acordado realizar en ese acto (suscripción ante la Notario), siendo que las conductas de las partes demuestran su voluntad en el sentido que no se realizara en ese instante, sino en un momento posterior que aun no ha ocurrido (...)”
A tal respecto, quien aquí suscribe considera oportuno realizar las siguientes consideraciones:
La exceptio non adimpleti contractus, está preceptuada en el artículo 1.168 del Código Civil, que textualmente dice: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Así pues, nos encontramos que la exceptio non adimpleti contractus o excepción del contrato no cumplido, según el Tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, es “… llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte inocente de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación” (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, Página 963. Universidad Católica Andrés Bello, 2001).
Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.
De manera que, alegada la exceptio non adimpleti contractus, se invierte la carga de la prueba en el presente caso, y de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, correspondía a la parte actora demostrar el cumplimiento de sus obligaciones establecidas en el contrato suscrito, para poder exigir la ejecución del mismo por parte del demandado. Al respecto, la demandante procedió a promover tanto en el libelo como en el lapso probatorio una serie de instrumentos, de los cuales se infiere que (i) la parte demandada, ciudadano LUIS ALBERTO GONZALEZ MORENO, recibió parte del pago de la venta del inmueble objeto de litigio, no obstante (ii) se evidencia de las actas que la oficina de Registro respectiva (municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda) fijó oportunidad para la protocolización de la venta definitiva, razón por la cual considera esta Juzgadora que el demandado no logró demostrar en el iter procesal el incumplimiento por parte de la hoy accionante, que sirviera como base para ejercer la excepción del contrato no cumplido, y menos aun que no haya sido cancelado el pago preliminar de la venta, para que ésta se materializara, razón por la cual este Tribunal excluye la pertinencia del alegato de la exceptio non adimpleti contractus por parte de la demandada.Y ASÍ SE DECIDE.
Resuelta como ha sido la excepción del contrato no cumplido expuesta por la parte demandada-reconviniente, pasa de seguidas este Tribunal a analizar la Reconvención o Mutua pretensión propuesta.
** De la reconvención.
La parte demandada-reconviniente, mediante escrito de fecha diecisiete (17) de febrero de 2016, reconvino a la parte accionante en los términos siguientes:
o “(…) Que en vista que la exceptio non adimpleti contractus es una defensa de fondo, cuyo efecto principal es suspender provisionalmente el cumplimiento de la obligación incumplida y no el de dejar sin efecto en (sic) contrato incumplido, y, además de acuerdo a la doctrina patria más calificada expresa (...). Es por lo que, de acuerdo al derecho que le otorga el artículo 1167 del CC a su representado, el cual es del siguiente texto (...);
o Que en vista del incumplimiento, por parte de la demandante, del contrato identificado con el errado nomen iuris de “Contrato de Opción Compra-Venta”, el cual fue suscrito, entre ésta y su representado, en fecha martes 07 de marzo de 2017, ante la Notario del Municipio Zamora del Estado Miranda, y que queda inserto en los Libros de Autenticaciones llevado en esa Notaria Pública, bajo el Nº 1, tomo 46, incumplimiento aquel de la demandante que ha sido ampliamente descrito y demostrado, respetuosamente solicita sea RESUELTO, y como consecuencia de esta resolución, sea restituida la prestación ya cumplida por su representado, la cual ha sido descrita y demostrada, consistente en el hecho de haber realizado la entrega material del inmueble de su propiedad, como una obligación contraída en el contrato solicitado en resolución, entrega realizada de manera simplemente simbólica, al hacerle entrega a la demandante de las llaves del mismo, según quedó establecido en la Clausula TERCERA, en los siguientes términos: “EL VENDEDOR se compromete a entregar las llaves del inmueble antes descrito, máximo diez (10) días posteriores a la firma de la presente autenticación de este documento, por ante la Notaria del Municipio Zamora”, en tal sentido, siendo que la acción resolutoria produce efectos restitutorios, ex tun, al extinguirse las obligaciones (...). Es por lo que solicita que la sentencia que se produzca, se condene a la demandante, a realizar entrega material del inmueble propiedad de su representado, el cual es “destinado a vivienda principal, distinguido con el número (15C-5), ubicado en la planta cinco (5) del Edificio Nº Quince (15) del Conjunto Residencial LA SABANA, situado en el sector el Márquez, de Guatire, Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda” (...)
o Que en razón de lo alegado, solicita a este digno Juzgado, sea declarada con lugar la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO CULPOSO DE LA DEMANDANTE, y se condena a LA RESTITUCION DE LA PRESTACION CUMPLIDA, de haber realizado la entrega material del inmueble, por lo que solicito se decrete la entrega material del mismo, sentencia que se pronuncie sobre la condenatoria en costas, costos y pago de los daños y perjuicios establecidas en la clausula penal (Cláusula QUINTA) (...)”
En este orden de ideas y explanado el proceder ajustado a derecho de quien sentencia, este órgano jurisdiccional pasa de seguidas a realizar un análisis de la pretensión de la parte demandada-reconvenida, de la siguiente manera:
Ahora bien, revisadas como se encuentran las actas procesales, y antes de entrar a decidir lo que en derecho sea procedente en la presente causa, esta Juzgadora considera oportuno analizar como punto previo la admisibilidad de la Reconvención propuesta.
Así las cosas, este Tribunal estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
La reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia. En ese mismo sentido el autor Ricardo Henríquez La Roche en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso de un juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho- o el resarcimiento de unos daños y perjuicios deducidos-, que atenuará o excluirá la acción principal”.
La reconvención, innegablemente es una demanda independiente, una contraofensiva explícita del demandado; pero tal connotación no impide la carga procesal de incluirla en el mismo escrito de la contestación de la demanda, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos, tal como lo establece el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; y si versa sobre un objeto distinto al juicio principal, lo determinará en un todo conforme con las exigencias que indica el artículo 340 eiusdem, lo que quiere decir, que en este supuesto la reconvención debe cumplir o llenar los elementos esenciales de un libelo, por lo tanto al ser la reconvención o mutua petición un recurso que la Ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, en virtud del cual se le permite plantear a su vez, en el acto de litis contestación, cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primigenio, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantean en el juicio principal, en todo caso cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, vale decir, con los elementos esenciales de un libelo.
Para el Tratadista Ricardo Henríquez La Roche, en su Código de Procedimiento Civil, Tomo III expresa:
“…la reconvención es otra de las relaciones que se entablan entre las pretensiones en un mismo proceso. Antes que un medio de defensa es una contraofensiva explícita del demandado. Para que sea admisible la acumulación de ambas demandas –la originaria y la deducida por vía reconvencional, es menester que exista una conexión entre ambas…Si el objeto es el mismo, habrá mutua petición; si es distinto, al del juicio principal, el reconviniente <>.
En este mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No.1201, de fecha 14 de octubre de 2004 estableció:
“…la reconvención, según fallo de vieja data (Sentencia de la Sala Político Administrativa de fecha 19/11/92), define la reconvención o mutua petición como:
“...La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención, (...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que, aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...” (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil, Tomo III. Editorial Torino. Caracas 1996. pp.365) …”.
De acuerdo con el criterio del Tratadista venezolano y de la Sala de Casación Civil, se puede inferir que primero, la reconvención como pretensión independiente, no tiende, como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor y, por lo tanto, no es una defensa, ni aún en sentido amplio, sino un ataque; o como lo dicen algunos autores: una demanda reconvencional. Por ello, no puede existir reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda aún basándose en una contraprestación, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contraprestación independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda. Segundo, la pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente título que la del actor y tercero, la reconvención debe ser propuesta ante el mismo juez que conoce de la demanda principal, junto con la contestación y decidida contemporáneamente con aquella en el mismo proceso de la demanda.
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 10 de diciembre de 2009, con Ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, caso: Inversiones El Diamante. C.A. en revisión Constitucional, Exp. N° 08-0638, S. Rec. Rev. N° 1722, expresó:
“… desde el punto de vista constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el artículo 340 del C.P.C., acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en los que se sostenga la mutua petición…”
Ahora bien, de la lectura del escrito reconvencional consignado por la parte demandada-reconviniente, se observa, que no reúne los requisitos contenidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo que para esta juzgadora la reconvención propuesta carece de los supuestos previstos en la sentencia de la Sala Constitucional como causal deinadmisibilidad de la reconvención. ASÍ SE DECIDE.
IV. DISPOSITIVA.
En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 5.632.765, mediante apoderado judicial, abogado JULIO CÉSAR LEÓN GUILLEN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 16.576, contra el ciudadano LUIS ALBERTO GONZÁLEZ MORENO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 13.692.116, representado judicialmente por el abogado MANUEL ANTONIO AZANCOT CARVALLO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 123.542.
SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada, ciudadanoLUIS ALBERTO GONZÁLEZ MORENO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 13.692.116, a dar cumplimiento a la tradición legal del inmueble y vender a la hoy demandante, ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 5.632.765, el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta objeto del proceso, constituido por un inmueble destinado a vivienda distinguido con el número (15C-5) ubicado en la planta Cinco (5) del Edificio Nº Quince (15) del Conjunto Residencial “LA SABANA”, situado en el Sector El Marques de Guatire, Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, con Cédula Catastral Nº 02.14.03.01-PREM-A-00, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL LA SABANA protocolizado ante el Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 26 de marzo de 2010, bajo el Nº 44, Folio 295, Tomo 1, Protocolo de Transcripción. El apartamento objeto de venta se encuentra alinderado por el NORTE: Apartamento 15D-5. ESTE: Fachada Interna Este y pasillo. SUR: Fachada Sur. OESTE: Fachada Oeste; posee una superficie aproximada de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS (56,83 M2) y esta conformado por las siguientes dependencias: Dos (2) dormitorios, estar, comedor-cocina y lavadero, un (1) baño. Le corresponde también un (1) puesto para estacionamiento distinguido con el número diecinueve (19), ubicado en el área de estacionamiento destinado para tal fin. Al mencionado inmueble le corresponde una alícuota de 4,55% con respecto el edificio y de 0,253% con respecto al CONJUNTO RESIDENCIAL LA SABANA y con respecto a la Urbanización de 0,0595%.
TERCERO: Se ORDENA a la parte actora, ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA a pagar el saldo restante de la obligación, esto es la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs. 15.000.000,00), cuya suma equivale hoy en día atendiendo a las reconversiones monetarias de los años 2018 y 2021, a la cantidad de 0,00015, cantidad sobre la cual se ordena la indexación judicial sobre la cantidad condenada a pagar por concepto de saldo restante de la obligación, desde la fecha de admisión de la demanda, es decir, desde el día 20 de febrero de 2018 hasta la fecha en que quede firme la presente sentencia, debiendo excluirse para el cálculo correspondiente los lapsos de paralización de la causa no imputable a las partes, a saber, vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados tribunalicios y cualquier otro lapso o periodo de paralización del proceso no imputable a las partes, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución podrá: 1- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que por vía de colaboración-determine dicha corrección monetaria o 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito.
CUARTO: A falta de cumplimiento voluntario por parte de la demandada, este fallo servirá de título de propiedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso la parte actora deberá consignar ante el tribunal el saldo deudor, de lo cual se dejará constancia en autos.
QUINTO: Se EXCLUYE por improcedente la excepción del contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) alegada por la parte demandada.
SEXTO: Se declara INADMISIBLE la reconvención por interpuesta por el ciudadano LUIS ALBERTO GONZÁLEZ MORENO contra la ciudadana LUCILA ROJAS MONTILLA, ambas partes plenamente identificadas en autos.
SÉPTIMO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber sido vencida totalmente.
OCTAVO: Por haber sido dictado el presente fallo fuera del lapso previsto para ello, se ordena notificar a las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
NOVENO: Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Para darle cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada de la anterior sentencia.
Publíquese y Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, así como en la página www.miranda.scc.org.ve.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintiocho (28) días del mes de abril del año dos mil veintidós (2.022). Años 211° de la Independencia y 163° de la Federación.
LA JUEZ,
RUTH GUERRA MONTAÑEZ
LA SECRETARIA,
JENNIFER ANSELMI DÍAZ
En esta misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las doce y cinco minutos de la tarde (12:05p.m.). Conste,
LA SECRETARIA,
JENNIFER ANSELMI DÍAZ
RGM/JAD/Jenny
Exp. N° 21.364
Civil/Cumplimiento de Contrato/Def.
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