REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA. 212° y 163° DEMANDANTE: JUANA EMPERATRIS CONTRERAS de MORILLO y NORMA ESPERANZA CONTRERAS de PORRAS, titulares de las cédulas de identidad N°s V- 4.589.111 y 4.435.759, respectivamente. Apoderados de la parte Actora: Abgs. Carmen Oneida Olmos de Ramírez y Kelvyn Gabriel Villa Olmos, inscritos ante el IPSA bajo los N°s 64.164 y 260.031, en su orden. DEMANDADA: Ciudadana LUZ MARINA CÁRDENAS, titular de la cédula de identidad N° V- 5.644.797 DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. Ingrid Tibisay Orozco Cotes, inscrita ante el IPSA bajo el N° 115.963, Defensor Público con Competencia en Materia Civil, Administrativa y Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda. MOTIVO: DESALOJO DE VIVIENDA - (Apelación de la decisión dictada en fecha 10-03-2022, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial). En fecha 20-04-2022, se recibió en esta Alzada, previa distribución, expediente N° 7835/2021, procedente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con motivo de la apelación interpuesta en fecha 18-03-2022, por el abogado Ariel G. Becerra C., contra la decisión dictada por ese Tribunal en fecha 10-03-2022. En la misma fecha de recibo -22/04/2022, este Tribunal le dio entrada y el curso de Ley correspondiente, fijándose las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.) del día Lunes 25 de abril de 2022, la oportunidad para la celebración de la audiencia oral de conformidad a lo establecido en el artículo 123 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dejándose constancia que ese mismo día se dictaría el fallo, notificándose a las partes a través de sus respectivos correos electrónicos. En la oportunidad legal fijada, se llevó a cabo la audiencia oral de apelación en la presente causa, levantándose al efecto el acta correspondiente, cuyo contenido es del tenor siguiente: “En horas de despacho de hoy, veinticinco (25) de abril de 2022, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 am), oportunidad fijada por auto fechado veintidós (22) de abril de 2022, conforme con lo establecido en el artículo 123, primer aparte, de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para que tenga lugar la audiencia oral del recurso de apelación ejercido por la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 10 de marzo de 2022, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, el Juez Titular de este Despacho declaró abierto el acto, procediendo el Alguacil a anunciar el mismo a las puertas del Tribunal, estando presentes la apoderada judicial de la parte actora recurrente, abogada Carmen Oneida Olmos de Ramírez, inscrita ante el IPSA bajo el N° 64.164; la demandada, ciudadana Luz Marina Cárdenas, titular de la cédula de identidad N° V-5.644.797, asistida por la Abg. Ingrid Tibisay Orozco Cotes, inscrita ante el IPSA bajo el N° 115.963, Defensor Público con Competencia en Materia Civil, Administrativa y Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda. El Tribunal concede el derecho de palabra a la parte actora-recurrente, quien a través de su apoderada judicial expuso: “Estando dentro de esta oportunidad legal consigno en este acto siete (7) folios útiles donde de manera detallada realizo la exposición de mis alegatos en los que baso mi recurso de apelación, así mismo, solicito a su Señoría si me permite realizar lectura breve de los mismos. Los alegatos sobre los que baso la apelación son los siguientes: denuncio la falta de valoración de las pruebas presentadas por mi con relación a lo siguiente: del escrito de promoción de pruebas, ratificado en la audiencia de juicio por ante el a quo, al numeral noveno presenté en original y solicité se dejara copia certificada del contrato de arrendamiento privado donde es arrendataria la ciudadana Nazareth Coromoto Porras Contreras, quien es hija de una de mis representadas y para quien se le está solicitando el inmueble objeto de demanda, para que sea ella quien lo ocupe. Así mismo, al numeral octavo, promoví acta de nacimiento en copia certificada de Bárbara Fajardo Porras, nieta de una de las actoras y a su vez hija de Nazareth, quien también necesita ocupar el inmueble. Al numeral décimo promoví como prueba una relación del estado de cuenta del arrendador emitida el 07/12/2021 por SUNAVI, donde se aprecia los pagos de cánones realizados por la aquí demandada y consta que los mismos se dieron hasta el mes de mayo del año 2018, así mismo, denuncio la falta de valoración de las pruebas y el razonamiento lógico jurídico de los medios presentados por la parte demandada, y denuncio la violación del principio de imparcialidad y en consecuencia solicito se declare la nulidad del juicio o la revocatoria de la sentencia total o parcialmente desfavorable para mi representada. Es todo”. En este estado consignó escrito contentivo de seis (6) folios y un anexo, los que se ordena agregar a los autos en este mismo acto. De seguidas se concede el derecho de palabra a la Defensora Pública de la demandada, quien expuso: “La ley especial establece el procedimiento para esta instancia, por lo que solicito no sean valoradas en la definitiva lo alegado en este acto por la recurrente, así mismo, consta en las actas los hechos sobre los que se trabó la litis no guardan relación con la realidad arrendaticia, ya que no fue demostrado por la demandante el estado de necesidad de ocupar el inmueble, y sí fue demostrado por la demandada la solvencia con el pago de arrendamiento cuando le fue imputable a ésta, así mismo, se argumentó como hecho público y notorio, la imposibilidad de realizar el pago a través del sistema SAVIL, posterior al decreto por emergencia por causa de la pandemia, por lo que solicito a este Tribunal que la presente apelación sea declarada sin lugar. Es todo” Se concede el derecho de réplica a la apoderada de la parte actora, quien expresó: “En cuanto a la manifestación de la solvencia de la demandada, manifiesto que si bien consignó recibos de pago, de su estudio se determina que fueron realizados fuera de los términos establecidos en ley como en los decretos, debiendo hasta el día de hoy veintiséis (26) meses. Es todo.” Interviene en contra-réplica la Defensora Judicial de la demandada, señalando lo siguiente: “Resulta pertinente que sea revisada la fecha demandada por falta de pago planteada en el libelo de demanda, ya que se demostró el pago oportuno del mismo. Es todo”. Siendo las nueve y cincuenta y uno de la mañana (09:51 am), el Juez tomó la palabra y suspende la presente audiencia oral, convocando a las partes para las diez y cincuenta y uno (10:51 am), a objeto de la lectura del dispositivo de la decisión. Finalizada las consideraciones, el Juez del Tribunal, siendo la hora acordada, 10:01 de la mañana, procedió a leer el dispositivo del fallo en los términos siguientes: Conforme a los hechos alegados y verificados en los autos, así como de los argumentos expuestos en la audiencia de apelación por las partes asistentes al acto, con sustento en lo visto y apreciado en las actas que se mencionarán al publicarse el fallo en su totalidad, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la representación de la parte actora a través de la diligencia fechada dieciséis (16) de marzo de 2022 contra el fallo proferido el diez (10) de marzo de 2022 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda de desalojo de vivienda interpuesta por las ciudadanas Juana Emperatris Contreras de Morillo y Norma Esperanza Contreras de Porras contra ciudadana Luz Marina Cárdenas. SEGUNDO: SE CONFIRMA el fallo proferido por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, fechado diez (10) de marzo de 2022, por la motivación que se plasmará en el extenso. TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte actora a tenor de lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Queda así CONFIRMADA la decisión apelada.” Al efecto, se pasan a relacionar las actas que conforman el presente expediente y que sirven para el conocimiento del asunto apelado: De los folios 01 al 06, libelo de demanda presentado por la abogada Carmen O. Olmos de R., en su carácter de apoderada judicial de las ciudadanas Juana Emperatris Contreras de Morillo y Norma Esperanza Contreras de Porras, en el que aseveró que sus representadas son copropietarias de un inmueble consistente en una casa ubicada en la carrera N° 1 BIS, N° 7-72 A, sector Las Margaritas, Parroquia La Concordia, Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, según consta de Certificado de Solvencia de Defunciones, Registro N° 0130, fechado 05/02/2014, del causante Cenobia Cuberos Morales. Que el referido inmueble fue dado en arrendamiento a la ciudadana Luz Marina Cárdenas en fecha 05-08-2005, por la madre de sus representadas -hoy de cujus-, según contrato suscrito entre las mencionadas partes en forma privada, cursante en copia simple a los folios 27 y 28, pero que es el caso que sus representadas accionaron la vía administrativa ante la Coordinación de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento del Estado Táchira, previa notificación a la mencionada inquilina solicitándole la desocupación del inmueble por requerirlo para la hija de la co-demandante Norma Esperanza Contreras de Porras, ciudadana Nazareth Coromoto Porras Contreras junto con su nieta Bárbara Urimare Fajardo Porras, quienes no cuentan con vivienda propia y paga alquiler, pero que la arrendataria hizo caso omiso de tal solicitud a pesar de habérsele concedido más tiempo del establecido en la norma. Señaló que en la audiencia conciliatoria realizada al efecto por ante la mencionada Superintendencia, no se llegó a ningún acuerdo, habilitándose en consecuencia la vía judicial para dirimir el conflicto, alegando que la hija de la co-demandante actualmente se encuentra en la ciudad de Caracas en condiciones de alquiler, y que además la aquí demandada se encuentra en mora de los pagos del canon de arrendamiento desde el 28 de junio de 2018 hasta los actuales momentos -14-07-2021-, lo que configura en tiempo más de tres (3) años. Que a partir del mes de junio de 2018 se le fijó el canon de arrendamiento en setecientos mil bolívares (Bs.700.000, 00), debiendo hasta la fecha de interposición de la demanda la cantidad de veinticinco millones doscientos mil bolívares (Bs. 25.200.000,00). Que por las anteriores razones de hecho, es por lo que demandan por desalojo a la ciudadana Luz Marina Cárdenas, con fundamento en los literales “a” y “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…), para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a: 1. Desalojar el inmueble objeto de la demanda. 2. Pagar la cantidad correspondiente según indexación en bolívares de los cánones de alquiler vencidos y no cancelados. 3. Pagar los cánones de alquiler que se vayan venciendo desde la admisión de la demanda. 4. Presentar las solvencias de los respectivos servicios públicos. Peticionó así mismo, que se tome en cuenta la indexación al momento de decidir. Estimó la demanda en la cantidad de doscientos millones de bolívares (Bs.200.000.000, 00) equivalentes a diez mil unidades tributarias (10.000 UT.) De los folios 07 al 30 anexos acompañados junto con la demanda. Al folio 31, cursa auto de admisión de la demanda, ordenándose en fecha 25-10-2021 citar a la demandada para que compareciera por ante el a quo a las diez de la mañana (10:00 am) del quinto (5to) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a los fines de llevar a cabo la audiencia de mediación de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la Ley Para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, señalando que concluida la audiencia, sin que haya habido acuerdo, la parte demandada debería, dentro de los 10 días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda. En fecha 18 de noviembre de 2021, se llevó a efecto la audiencia de mediación ante el a quo, con la presencia de la apoderada judicial de la parte actora y de la demandada asistida por la Defensora Pública Auxiliar Egley Murillo, inscrita en el IPSA bajo el N° 214.418, en la que la accionada manifestó querer entregar el inmueble en un lapso prudencial afirmando que ha pagado el alquiler por consignación ante SUNAVI ante el Banco del Tesoro dentro de un lapso de un (1) año, hasta enero del 2020, lo que fue rechazado por la apoderada actora alegando no tener cualidad para ello, solicitando la continuación del procedimiento A los folios 44 y 45, cursa escrito de contestación de la demanda presentado por la demandada asistida por la defensora pública Ingrid Tibisay Orozco Cotes, con competencia en materia civil especial Inquilinaria, en el que negó, rechazó y contradijo lo expuesto en el libelo por la parte actora. Adujo que la ciudadana Nazaret Coromoto Porras Contreras no tiene necesidad de ocupar el inmueble ya que tiene su domicilio y actividades económicas en la ciudad de Caracas, necesidad que afirma sí tener ella por tener su residencia allí desde hace más de 18 años, que en ningún momento se ha negado a cumplir con sus obligaciones contractuales y legales, y que si no ha entregado el inmueble es porque no cuenta con recursos económicos para adquirir o alquilar en otro lugar, que es una persona de escasos recursos que actualmente labora como secretaria en el Instituto Autónomo Policía del Estado Táchira. Negó, rechazó y contradijo estar insolvente en el pago del canon de arrendamiento, indicando que ha realizado los pagos a través del sistema SAVIL de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, y que desde marzo de 2020, el Ejecutivo Nacional suspendió mediante Decreto Presidencial el pago de los cánones de arrendamiento de uso comercial y de vivienda; solicita que la demanda sea declarada sin lugar por ser falso el planteamiento de las accionantes. Por auto de fecha 06-12-2021, se abocó al conocimiento de la causa la Juez del a quo. Al folio 47, cursa auto fechado 14-12-2021, en el que de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el a quo fijó los hechos controvertidos y los límites de la controversia en los siguientes términos: DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS 1. Se negó, rechazó y contradijo los hechos alegados de manera general. 2. Se rechazó la insolvencia en el pago de cánones de arrendamiento hasta la fecha. 3. Se rechazó el pago solicitado aseverando estar solvente a través del sistema SAVIL de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda. 4. Rechazó el desalojo de la vivienda argumentado que la ciudadana Nazareth Coromoto Porras Contreras no tiene necesidad de ocuparlo por tener su domicilio y actividades económicas en la ciudad de Caracas. 5. Rechazó la restitución del inmueble a sus propietarias por ser de escasos recursos económicos para adquirir o alquilar en otro lugar. DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA 1. Determinar la procedencia de la acción interpuesta. 2. Determinar si la estimación de la demanda es o no suficiente. 3. Determinar si el cálculo de los montos estimados fue debidamente realizado y determinar la fecha en que debía ser entregado el inmueble. Fijó con fundamento en el mencionado artículo del CPC, el lapso de ocho (8) días de despacho para la promoción de pruebas, indicando que se continuaría con el trámite posterior señalado en el referido Código Adjetivo. De los folios de los folios del 48 al 150, ambos inclusive, corren insertas actuaciones referentes a los escritos de promoción de pruebas -y sus anexos- presentados por ambas partes, con el auto de admisión de las mismas, dictado en fecha 08-02-2022. Al folio 151, auto por el que el tribunal de la causa fijó las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 am) del día 07-03-2022, como oportunidad para la celebración de la audiencia de juicio en el presente asunto. La audiencia oral fue celebrada en fecha 10 de marzo de 2022, con la asistencia sólo de la parte actora, sin que se hiciera presente la demandada ni por sí ni a través de apoderado judicial; sin embargo, se observa que la defensora judicial de la accionada se hizo presente una hora después de iniciado el acto, habiéndosele concedido derecho de palabra aún y cuando no se encontraba presente la parte a quien asiste, afirmando que tal derecho de palabra sería valorado en la sentencia definitiva; difiriendo el pronunciamiento de la dispositiva para el tercer día de despacho siguiente, declarando oralmente en esa oportunidad, 10-03-2022, SIN LUGAR la demanda de desalojo de vivienda intentada, condenando en costas a la parte demandante; precisó que el extenso del fallo sería publicado dentro de los tres días de despacho siguientes, en concordancia con lo establecido en el artículo 121 de la Ley Especial, conforme se evidencia de las actas levantadas al efecto, folios del 152 al 156. En fecha 10 de marzo de 2002, el a quo publicó en extenso el fallo, folios 157 al 160, cuya dispositiva es del tenor siguiente: “(…), DECLARA SIN LUGAR la demanda por Desalojo de Vivienda interpuesta, por las ciudadanas JUANA EMPERATRIS CONTRERAS DE MORILLO y NORMA ESPERANZA CONTRERAS DE PORRAS, (…); contra la ciudadana LUZ MARINA CÁRDENAS, (…). Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.” . Al folio 162, en fecha 18/03/2022, la apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de apelación contra el fallo antes descrito, siendo oído en ambos efectos por auto fechado 22 de marzo del año en curso, correspondiéndole a esta Alzada el conocimiento del mismo previa distribución. Estando para decidir, el Tribunal observa: La presente causa llega a esta alzada por apelación propuesta por la apoderada de la parte actora mediante escrito presentado en fecha dieciocho (18) de marzo de 2022, contra la decisión dictada en forma oral el día 07-03-2022, fallo completo publicado el 15 de marzo de 2022, declarando el a quo sin lugar la demanda por desalojo de vivienda interpuesta por las ciudadanas Juana Emperatris Contreras de Morillo y Norma Esperanza Contreras de Porras contra la ciudadana Luz Marina Cárdenas, condenando en costas a la parte demandada (…) Por auto fechado veintidós (22) de marzo de 2022, el a quo oyó en ambos efectos el recurso de apelación anunciado y acordó la remisión del expediente al Juzgado Superior en lo Civil en funciones de distribuidor, correspondiendo a este Tribunal de alzada, donde se le dio entrada, se fijó trámite y oportunidad para la audiencia oral de apelación. DECISIÓN RECURRIDA El fallo objeto de apelación que conoce esta alzada declaró sin lugar la demanda por desalojo de vivienda interpuesta por las ciudadanas Juana Emperatris Contreras de Morillo y Norma Esperanza Contreras de Porras contra la ciudadana Luz Marina Cárdenas, fundamentada en las causales contenidas en los literales “a” y “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…), relativos a la falta de pago de dos cánones de arrendamiento y a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, condenando al pago de las costas procesales a la parte demandante conforme se extrae de la dispositiva expresada en forma oral en fecha 10 de marzo de 2022. En la motivación, el a quo precisó que la litis quedó trabada en dos puntos, a saber: a) la necesidad de ocupar el inmueble se entiende que por un familiar consanguíneo de una de las accionantes, y; b) la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada; que el peso de la prueba depende de la obligación de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio; que en relación a la causal establecida en el numeral 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, le correspondía a la parte demandada la carga probatoria en cuanto a la insolvencia, afirmando que dicha parte consignó entre otros medios, setenta y tres (73) planillas de pago del Banco del Tesoro, que comprenden el periodo desde el 10-01-2013 hasta el 16-01-2020, abonadas al contrato N° 0000-0564-4797-7000-3085 a favor del arrendador Norma Esperanza Contreras de Porras; y que teniendo en cuenta el decreto de estado de emergencia por la crisis sanitaria global surgida por la pandemia generada por el covid-19, la no demostración de los pagos consiguientes hasta la fecha de inicio de la controversia, no puede ser imputable a la parte demandada, por lo que el a quo consideró demostrada la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento demandados. En relación a la causal por necesidad de ocupar el inmueble arrendado la hija y una nieta de una de la co-demandante Norma Esperanza Contreras de Porras, la carga de la prueba pesaba sobre las accionantes, y que en tal sentido consta en actas la habilitación de la vía judicial según Providencia Administrativa N° MC-1665/2013, fechada “21/11/2014”, pero que sin embargo, el párrafo único de la causal 2ª del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, determina que dicha causal debe ser demostrada por medio de prueba justificado y contundente, afirmando que de haber sido imperiosa la necesidad de ocupar el inmueble, la habilitación de la vía judicial se habría ejercido de manera inmediata, siendo evidente por el auto de admisión de la demanda de fecha 29 de septiembre de 2021, que se ejerció la vía judicial siete (7) años después de agotada la administrativa, y que no consta en autos prueba alguna que sustente y acompañe la referida providencia administrativa, por lo que con base a tal razonamiento desestimó la mencionada causal. Se observa así mismo, que en la decisión recurrida, el a quo emitió pronunciamiento previo respecto a la validez de la intervención de la Defensora Pública, durante la audiencia oral llevada a cabo el 07 de marzo de 2022, sin la presencia de la demandada Luz Marina Cárdenas, señalando que el artículo 29 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su numeral 2°, establece entre otras atribuciones, representar a todas las personas que lo requieran para la defensa de sus derechos, intereses y garantías en materia Inquilinaria y sobre asuntos del derecho a la vivienda, por lo que consideró conferir pleno valor a los alegatos de defensa ejercidos por la defensora pública. MOTIVACIÓN Expuesta de manera sucinta la controversia sometida a apelación por ante esta alzada, se tiene que la pretensión de la actora busca que la demandada desaloje el inmueble dado en arrendamiento fundamentando tal pretensión en las causales previstas en el los numerales 1° y 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, habiendo sido habilitada previamente la vía judicial para ello. De lo observado en la recurrida encuentra este sentenciador que en la instancia se cumplió con las fases del proceso, conforme a su naturaleza, apreciándose que al momento de dar contestación, la demandada, asistida por la defensora Pública Auxiliar con Competencia Inquilinaria, negó, rechazó y contradijo la demanda intentada en su contra, alegando que la ciudadana Nazaret Coromoto Porras Contreras no tiene necesidad de ocupar el inmueble ya que tiene su domicilio y actividades económicas en la ciudad de Caracas, indicando que ella sí tiene esa necesidad por ser su residencia desde hace mas de 18 años, que es una persona de escasos recursos que en la actualidad labora como secretaria en el Instituto Autónomo de Policía del Estado Táchira, y que si no ha entregado el inmueble es porque no cuenta con recursos económicos para adquirir o alquilar en otro lugar; afirmó estar solvente con el pago del canon de arrendamiento, que lo ha realizado a través del sistema SAVIL de SUNAVI, y que el Ejecutivo Nacional suspendió mediante Decreto Presidencial el pago de los cánones de arrendamiento de uso comercial y de vivienda desde marzo de 2020; solicitando que la demanda sea declarada sin lugar por ser falso el planteamiento de las accionantes. Previa valoración del acervo probatorio, el a quo concluyó respecto a las defensas propuestas por la demandada, que en cuanto a la causal de falta de pago de los cánones de arrendamiento señalados por la actora, numeral 1° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que se consignaron setenta y tres (73) planillas de pago del Banco del Tesoro, abonadas al contrato N° 0000-0564-4797-7000-3085 a favor de la arrendadora Norma Esperanza Contreras de Porras, que comprenden el periodo desde el 10-01-2013 hasta el 16-01-2020; y que en razón del decreto de estado de emergencia por la crisis sanitaria global surgida por la pandemia generada por el covid-19, no resulta imputable a la demandada la demostración de los pagos consiguientes hasta la fecha de inicio de la controversia, considerando en consecuencia que se encontraba demostrada la solvencia en el pago de los cánones demandados. En relación a la causal de necesidad de ocupación del inmueble por un familiar consanguíneo de la accionante, prevista en el numeral 2° del referido articulo 91 de la Ley Especial, lo consideró improcedente en razón de no estar demostrada la imperiosa necesidad para ello por haber ejercido la vía judicial siete (7) años después de agotada la administrativa, y que no consta en autos prueba alguna que sustente y acompañe la referida providencia administrativa (…) De lo argumentado en la audiencia de apelación por la representación de la parte demandante recurrente en cuanto a que no fueron valorados por el a quo las pruebas promovidas y ratificadas, en específico el “contrato de arrendamiento privado” que evidenciaría que la hija de la co-propietaria, Nazareth Coromoto Porras Contreras vive en calidad de arrendataria a objeto de demostrar que el inmueble cuyo desalojo se procura sea ocupado por ella y su hija, marcado con la letra “H”, indicando que lo promovió en original y que en la audiencia de juicio solicitó se dejara copia certificada, debe indicarse que aún cuando se aprecia que no hubo tal valoración y no aparece que haya sido impugnada tal copia por la representación de la demandada, el aludido contrato es privado y por lo mismo correspondía, de acuerdo al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, su ratificación por los terceros suscriptores del mismo como testigos a objeto de su exhibición y, de ser el caso, lo ratificaran, lo que no se hizo en modo alguno, de manera que al no haberse promovido como pauta el artículo en mención, lejos de falta de valoración lo que hubo fue una indebida promoción que no se atuvo a lo que prescribe la norma para ese tipo de instrumento. Así se precisa. Respecto al acta de nacimiento de Bárbara Urimare Fajardo Porras, hija de quien ocuparía el inmueble del que se pretende su desalojo y quien también viviría en él, instrumento promovido en copia fotostática certificada, marcado “G1”, corriente al folio 53, encuentra este sentenciador que este medio no aparece que haya sido valorado por el a quo, más sin embargo, sí lo fue la partida de nacimiento de Nazareth C. Porras C., madre, de suerte que si funcionaba para la madre, puede concluirse que también funciona para la nieta de la co-propietaria, no obstante, la ausencia o falta de valoración de este medio en concreto en modo alguno incide en la suerte de la causa pues como se especificará más adelante, no se cumplió por completo con los parámetros que exige la causal del numeral segundo (2°) del artículo 91 de la ley especial. Así se precisa. En cuanto al estado de cuenta promovido con el numeral “10°”, emitido por SUNAVI, correspondiente al arrendador, que tampoco habría sido valorado por el a quo, debe señalarse que ciertamente no figura que haya recibido valoración, ante lo que debe señalarse que así como el medio referido en el párrafo anterior, su falta de valoración no incide en la suerte de la causa pues como ha de explicarse más adelante, al no cumplirse acumulativamente con las exigencias del artículo 91, numeral segundo (2°) de la ley que rige la materia. Así se establece. En lo que incumbe a lo denunciado por la apoderada recurrente, referente a que hubo falta de valoración de las pruebas y “… el razonamiento lógico jurídico de los medios presentados por la parte demandada”, al contrastar en la decisión apelada, se tiene que el a quo sí efectuó la valoración a los medios promovidos por la parte demandada, que se detallan en el escrito de promoción corriente al folio sesenta (60), siendo verificable al folio ciento cincuenta y seis (156), durante la audiencia de juicio llevada a cabo el día diez (10) de marzo 2022, cuando en el segundo párrafo se señaló: “… la insolvencia en la cancelación del pago de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria, ciudadana LUZ MARINA CARDENAS, plenamente identificada, quedó desvirtuado tal como se evidencia en planillas de pago por ante el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL), los cuales fueron promovidos como prueba en su oportunidad legal, insertos a los folios 62 al 146, los cuales por ser emanado de un órgano de la administración pública con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, son valorados conforme al artículo 1.363 Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a su vez, teniendo en consideración el decreto de estado de emergencia por la crisis sanitaria global acaecida por la Pandemia, no puede ser imputable al débil jurídico, la demostración en autos de planillas de pago correspondientes a los meses transcurridos desde el 16 de marzo de 2020, por lo cual la causal de desalojo establecida en el numeral primero del artículo 91 de la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, debe ser declarada sin lugar y así se decide.” (sic) Del párrafo transcrito de la recurrida, queda evidenciado de forma palmaria que lejos de haber falta de valoración a los medios probatorios de la demandada, sí la hubo, de manera que la delación de la apoderada demandante y aquí recurrente debe desestimarse. Así se precisa. Resueltas las denuncias de la apoderada de las demandantes durante la audiencia de apelación, estima pertinente quien juzga, las siguientes disquisiciones: En relación a los ordinales 1° y 2° del artículo 91 de Ley para La Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda para solicitar el desalojo, se prescribe lo siguiente: “Artículo 91. Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin. 2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.” Ahora bien, este juzgador al analizar la causal primera, constata de la revisión de las actuaciones, que en efecto cursan a los folios 61 al 146, ochenta y seis (86) planillas de pago emitidas por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) de la (SUNAVI), hechos por la arrendataria, de la que, en principio, se evidencia la realización de diversos pagos por concepto de canon de arrendamiento desde el 10 de enero del 2013 hasta el 16 de enero del 2020, prueba esta con la que la parte demandada afirmó demostrar estar solvente con el pago de los cánones, basándose en esto el a quo para considerar solvente a la demandada y resolver en consecuencia la primera de las causales por desalojo alegadas por la parte actora, amén que tales instrumentales no fueron impugnadas por la parte actora en momento alguno, corroborándose, en efecto, el cumplimiento de la parte demandada del pago por concepto de canones de arrendamiento del periodo descrito y por ende su solvencia al respecto, por cuanto no puede serle imputable insolvencia alguna durante el periodo registrado durante la pandemia por covid-19 en razón de los decretos de protección dictados en ese sentido por el Ejecutivo Nacional, en favor de los arrendatarios de inmuebles, por lo que no puede prosperar la referida causal de desalojo fundamentada en el ordinal 1° del artículo 91 de la ley especial. Así se precisa. Por otra parte, en cuanto a la causal contenida en el numeral 2° del referido artículo de la ley especial, relativa a la necesidad de ocupar el inmueble bien por la arrendadora o por alguno de sus familiares dentro del primer y segundo grado de consanguinidad, se observa que el a quo desestimó la misma con apoyo en que no se demostró la imperiosa necesidad para ello, al haber ejercido la vía judicial siete (7) años después de agotada la sede administrativa ante SUNAVI, y que no consta en autos prueba alguna que sustente la referida providencia administrativa, debiéndose señalar lo siguiente: La pretensión de las actoras estriba en la necesidad que afirmó tener co-demandante Norma Esperanza Contreras de Porras, para con su hija, ciudadana Nazareth Coromoto Porras Contreras junto con su nieta Bárbara Urimare Fajardo Porras, de habitar el inmueble por no tener vivienda propia y pagar alquiler, lo que encuentra asidero pues se trata de un pariente directo, esto es, dentro de lo que establece la norma, siendo rechazado tal argumento por la demandada, quien afirmó que dicha ciudadana no tiene necesidad de ocuparlo por tener su domicilio y actividades económicas en la ciudad de Caracas, para lo que debe traerse a colación lo que predica el parágrafo único del aludido artículo 91, que expresa: “Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un periodo de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble” Del texto transcrito, se puede apreciar que en cuanto a la causal relativa al estado de necesidad, el legislador previó que el arrendador lo demuestre con prueba contundente que el inmueble no será destinado a arrendamiento por tres años, que en el caso que se dilucida la necesidad justificada la tendría la hija de una de las demandantes propietarias del inmueble junto con su propia hija, nieta de la co-propietaria, a lo que debe señalarse que la necesidad justificada es un elemento estrictamente subjetivo, que nunca podrá equiparase en distintas personas pues lo que para uno es necesidad, para el otro puede constituir cualquier cosa menos ella. El tratadista venezolano Gilberto Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, (UCAB, Tercera edición 2006, Caracas. Pág. 195) al referirse a la necesidad precisó lo siguiente: “…La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas.” En el caso que se dilucida, se tiene que lo que se busca es el desalojo del inmueble para que sea ocupado y allí viva la hija de una de las propietarias junto con su propia hija, nieta, circunstancia evidenciada con la partida de nacimiento cursante al folio 29, la que si bien cursa en copia simple no fue impugnada en modo alguno por la parte contraria, teniendo en consecuencia pleno valor probatorio como instrumento público de los hechos allí contenidos, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil; amén que como demandantes demostraron ser co-propietarias del referido inmueble. Por otra parte, observa este sentenciador que se cumplió con el trámite preliminar de orden administrativo por ante SUNAVI, organismo que emitió la resolución que abre la posibilidad de recurrir a la vía judicial, a la par de evidenciarse del contenido del acta levantada por dicho ente, cursante a los folios del 13 al 14, el haber notificado a la arrendataria con la antelación debida, su deseo de no renovar el contrato y de que desocupara el inmueble, lo que pone de manifiesto que a lo largo del tiempo ha venido cumpliendo con las exigencias legales sobre la materia. Pese a ello, la argumentación del a quo para desestimar la acción radicó en que aún cuando consta en actas la habilitación de la vía judicial según Providencia Administrativa N° MC-1665/2013 fechada 21-11-2014, frente a ello, el párrafo único de la causal 2° del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, prescribe que la causal en la que se sustenta la necesidad, debe ser demostrada por medio de prueba justificado y contundente, añadiendo que de haber sido imperiosa la necesidad de ocupar el inmueble, la habilitación para recurrir a la vía judicial se habría ejercido de manera inmediata, siendo evidente por el auto de admisión de la demanda fechado “29 de septiembre de 2021”, que recién se intentó siete (7) años después de agotada la administrativa, y que no consta en autos prueba alguna que sustente y acompañe la referida providencia administrativa (…) Siendo que el estado de necesidad, es un aspecto subjetivo, difícilmente podría ser objeto de prueba porque llegar al punto de tener que demostrar que se vive con hacinamiento o situación similar, implicaría condicionar a un propietario que requiere de su inmueble para su hijo, a tener que esperar a que a su vez este último se encuentre ante una situación precaria o denigrante en cuanto al sitio donde vive o bien a que no tenga trabajo y no pueda procurarse los medios para su subsistencia, no constituyendo así mismo un motivo legal para negar tal causal el hecho de que quien se encuentre necesitado del inmueble viva en otra ciudad o que no haya ejercido la vía judicial de manera inmediata luego de cumplida la fase administrativa, lo que va en contra del derecho y la justicia, a lo que debe añadirse que la ley especial de la materia no menciona ni alude a que la providencia administrativa caduque En la presente causa se alega la necesidad de una pariente consanguínea de una de las co-propietarias, lo que está dentro de los parámetros exigidos por la norma pero amén de eso, como propietaria, debe cumplir a cabalidad con lo que exige el artículo 91, numeral 2° de la ley especial en cuanto a declarar que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres (3) años, circunstancia esta última que no aparece plasmada en modo alguno en el libelo ni aún menos en lo manifestado ante SUNAVI a manera de satisfacer esta exigencia, tampoco en los medio de prueba promovidos, siendo este punto determinante pues en caso de contravención a ese compromiso, la sanción comporta la restitución del o la arrendatario (a) en el inmueble. Así, visto que no se logró configurar y demostrar a plenitud la necesidad de ocupar el inmueble para un familiar, conforme a la exigencia del numeral segundo (2°) del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este juzgador en atención al postulado del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que la pretensión de las accionantes no puede prosperar al carecer de plena prueba de los hechos alegados en cuanto a la aludida necesidad de ocupar el inmueble una hija y una nieta, cumpliendo así con lo que prescribe la norma referida, lo que conduce a desestimar la apelación y a confirmar el fallo apelado. Así se decide. DISPOSITIVO Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la representación de la parte actora a través de escrito fechado dieciocho (18) de marzo de 2022 contra el fallo emitido el diez (10) de marzo de 2022 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda de desalojo de vivienda interpuesta por las ciudadanas Juana Emperatris Contreras de Morillo y Norma Esperanza Contreras de Porras contra ciudadana Luz Marina Cárdenas. SEGUNDO: SE CONFIRMA el fallo dictado por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, fechado diez (10) de marzo de 2022. TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte actora a tenor de lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Queda así CONFIRMADA la decisión apelada. Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veintiocho (28) días del mes de abril de 2022. Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en la oportunidad correspondiente. El Juez Titular, Miguel José Belmonte Lozada El Secretario, Franklin Avelino Simoes Alviárez En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 12:15 de la tarde, se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. MJBL Exp. 22-4809