TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO MIRANDA
211º y 163º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:
Ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-10.077.010.

Abogados en ejercicio YUMISLEY JULIA SARMIENTO RAMOS, GUSTAVO ADOLFO LUQUE TORRES, FRANZ MIGUEL LUQUE BLANCO y GUSTAVO ADOLFO LUQUE BLANCO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 178.281, 215.040, 54.128 y 27.562, respectivamente.

Ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-15.342.611.

No constituyó apoderado judicial en autos.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

21-9793.

I
ANTECEDENTES.

Compete a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicio FRANZ MIGUEL LUQUE BLANCO, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave en fecha 28 de mayo de 2015; a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara el prenombrado contra la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, todos ampliamente identificados en autos.
Una vez recibido el presente expediente por esta alzada, se evidencia que mediante auto dictado en fecha 13 de diciembre de 2021, se le dio entrada en el libro de causas respectivo, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes, constando en autos que solo la parte actora hizo uso de tal derecho.
Posteriormente, mediante auto dictado en fecha 23 de febrero de 2022, esta alzada declaró vencido el lapso para la presentación de las observaciones a los informes y dejó constancia de que ninguna de las partes hicieron uso de tal derecho y, que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzaría a transcurrir el lapso de treinta (60) días contemplados en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia.
En tal sentido, por lo que llegada la oportunidad para decidir, esta juzgadora procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 25 de abril de 2014, el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, debidamente asistido por el abogado en ejercicio FRANZ MIGUEL LUQUE BLANCO, procedió a demandar a la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:
1. Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de abril de 2012, anotado bajo el Nº 048, Tomo: 104, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, que suscribió un (1) primer contrato de opción compra-venta con la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, propietaria de un (1) inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 224, ubicado en la planta segundo del edificio 2, que forma parte del “PARQUE RESIDENCIAL MATALINDA”, sector 5-C, situado en el parcelamiento Cantarrana, en jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, identificado con el número de catastro 2414, con una superficie de cincuenta y ocho metros cuadrados (58,00 mts2) aproximadamente, y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: apartamento 223; Sur: estacionamiento de la parcela 5-C; Este: área 4; y, Oeste: altura libre del área de acceso al edificio y con pasillo interno del edificio.
2. Que el apartamento antes descrito pertenece a la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda. Cúa. De fecha 25 de septiembre de 2007, anotado bajo el Nº 22, Tomo 29, folios 182 al 192, Protocolo Primero.
3. Que la primera opción compra-venta se suscribió con la finalidad de que la propietaria, ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, solicitara el documento de liberación de hipoteca por ante el Banco Fondo Común, Banco Universal, ya que sobre el inmueble objeto de la presente demanda pesa una hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), documento este indispensable para la presentación de su expediente por ante la institución bancaria Banco Mercantil, Banco Universal para la solicitud y trámites del crédito hipotecario.
4. Que en el mencionado contrato se estableció un duración de veinte (20) días hábiles contados a partir de que el Banco Fondo Común, Banco Universal realizare formal entrega a la vendedora del borrador de liberación de hipoteca de primer grado, lapso de tiempo que –a su decir- ambas partes consideraron suficiente para la suscripción o firma de una segunda o nueva opción compra venta.
5. Que en fecha 13 de septiembre de 2012, se celebró una segunda opción de compra venta, mediante documento autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el Nº 003, Tomo 372 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, con el fin de liberar el inmueble de la hipoteca de primer grado y en ese mismo acto, vender el bien inmueble al hoy demandante.
6. Que una vez suscrita la segunda y última opción de compra venta, presentó ante el Banco Mercantil, Banco Universal, todos los recaudos necesarios para la tramitación de un crédito hipotecario (LPH),el cual le fue aprobado en fecha 13 de marzo de 2013, es decir, dentro del término de la vigencia de dicha opción, a saber, dentro de los noventa (90) días calendarios continuos más treinta (30) días de prórroga; asimismo, indicó que posterior a ello, la entidad bancaria elaboró el documento definitivo de compra venta y se lo entregó al hoy demandante, quien al momento de presentarlo ante la oficina del registro inmobiliario respectivo, es informado que al documento le faltaba el visto bueno de BANAVIH, ya que la propietaria vendedora compró el inmueble con subsidio y estaba vendiendo con la hipoteca.
7. Que al comunicarle lo sucedido a la hoy demandada, ésta –a su decir- se negó a hacer el trámite que correspondía, por lo que se trasladó a la ciudad de Caracas y presentó en fecha 17 de abril del año 2013, ante la oficina de BANAVIH, el documento definitivo de venta y demás requisitos, realizándole entrega del documento con el visto bueno el día 12 de junio de 2013.
8. Que en fecha 13 de junio de 2013, se trasladó nuevamente al Registro Inmobiliario respectivo para presentar el documento definitivo de compra venta para su protocolización, siéndole informado que se habían vencido la solvencia de Hidrocapital y la solvencia municipal, lo cual se lo comunicó a la propietaria-vendedora, quien –según su decir- se negó a hacerlo, teniendo que tramitarlas personalmente.
9. Que una vez obtenidas las solvencias respectivas, se trasladó nuevamente al registro inmobiliario en fecha 25 de junio de 2013, para presentar el documento definitivo de compra venta para su debida protocolización y obtener la fecha de la firma, lo cual se le fijó para el día 26 de agosto de 2013, siéndole ello participado a la vendedora vía telefónica y por mensaje de texto; asimismo, manifestó que llegado el día de la firma, la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, no llegó a la oficina del registro respectivo, ni contestó mensaje alguno.
10. Que en días posteriores a la fecha de la firma, logró comunicarse personalmente con la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, quien le manifestó –según su decir- que ya no vendería el inmueble, en razón de que el mismo costaba mucho más dinero, pretendiendo modificar unilateralmente el contrato de opción compra venta y de esta manera sustraerse al cumplimiento de lo convenido en dicho contrato.
11. Que actualmente se encuentra habitando el inmueble objeto de la presente controversia, es decir, que cuando suscribió la primera opción compra venta del inmueble en marras, paralelamente las partes suscribieron un contrato de arrendamiento privado y verbalmente llegaron a un acuerdo que cuando suscribieran la segunda o nueva opción de compra venta, el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, dejaría de pagarle a la propietaria-vendedora el canon de arrendamiento fijado en dicho contrato, hecho este que ocurrió en fecha 13 de diciembre del año 2013, cuando suscribió la segunda y última opción a compra-venta.
12. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.167, 1.214, 1.263 y 1.264 del Código Civil venezolano.
13. Que por todo lo antes expuesto, es por lo que procede a demandar por cumplimiento de contrato de opción compra venta a la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, para que convenga en el cumplimiento de la venta del inmueble objeto de la presente demanda.
14. Estimó el valor de la presente demanda en la suma de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00), equivalentes a dos mil novecientas trece con treinta y nueve unidades tributarias (2.913,39 UT).
15. Finalmente solicitó que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho con los demás pronunciamientos de ley, y declarada con lugar en la sentencia definitiva que se dicte.

PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que mediante escrito consignado en fecha 5 de agosto de 2014, la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, debidamente asistida por el abogado en ejercicio MARCIAL RIVERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 130.862, procedió a contestar la demanda intentada en su contra, en los siguientes términos:

1. Que niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como el derecho, en todo y cada uno de los puntos de la demanda incoada en su contra; asimismo, reconoció que firmó con el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, un contrato de alquiler por el plazo de duración de (6) meses fijos e improrrogables, contados a partir del primero (1º) de mayo del año 2012, y que a su vez firmaron una primera opción compra venta en fecha 6 de abril de 2012, por el inmueble descrito en el libelo, por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00) sin entregarle documentos.
2. Que el mencionado contrato se venció de pleno derecho, por falta de documentos indispensables para la protocolización del contrato de compra venta, lo cual –a su decir- no puede ser imputado a su persona, como dolo, negligencia o mala intención de no firmar el documento final.
3. Que reconoce de igual forma que firmó de buena fe y con ánimo de cumplir con su obligación de vendedora, el segundo contrato mencionado por la parte demandante como opción de compra-venta, pasado los seis (6) meses de haber culminaron el primer contrato, por el que afirmó que el 1º de noviembre del año 2012, se realizó una segunda opción de compra venta la cual tenía una duración de noventa (90) días continuos o calendarios mas treinta (30) días continuos o calendarios, siendo autenticado el respectivo documento en fecha 13 de diciembre de 2012, en el cual se mantuvo el mismo precio convenido, y entregó –a su decir- los documentos necesarios para que el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, tramitara su crédito hipotecario.
4. Que en fecha 30 de abril del año 2013, se comunicó con el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, quien le participó que el crédito hipotecario había sido aprobado, pero que era necesario solicitar el finiquito del subsidio ante la oficina de BANAVIH, procediendo a entregarle –a su decir- la respectiva autorización firmada al demandante, para que solicitara dicho documento.
5. Que debido a que transcurrió tanto tiempo y muchas irregularidades por parte del ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, solicitó los servicios de un abogado privado en la ciudad de Caracas, quien realizó una citación al prenombrado para el día 23 de mayo de 2013, donde –según su decir- se le comunicó del incumplimiento del compromiso de compra venta del inmueble; pero que no obstante a ello, el hoy demandante arbitrariamente siguió en curso los trámites sin autorización de la demandada, conociendo–a su decir- que ya no se realizaría la negociación del inmueble, por estar sin efecto el contrato de opción compra venta.
6. Que el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, a pesar de estar–según su decir- con conocimiento de que la negociación del inmueble ya no se realizaría, la notificó por mensaje de texto que estaba pautada la fecha de firma del documento definitivo de venta para el día 26 de agosto de 2013, sin embargo, no se presentó a la firma.
7. Que posteriormente, solicitó los servicios de un segundo abogado en la ciudad de Charallave, quien en fecha 5 de octubre de 2013, se comunicó con el hoy demandante, quien –a su decir- le ofreció más dinero el cual no aceptó; además, indicó que llamó al demandante en varias oportunidades para devolverle el dinero que le había entregado en calidad de arras, pero –a su decir- no le contestó el teléfono.
8. Que niega, rechaza y contradice que se haya negado a asistir a la firma del documento final, ya que cuando se estableció ante el banco la firma del documento, el segundo contrato de opción compra venta ya se había vencido, por lo cual–según su decir- era innecesario asistir, ya que no iba a tener validez.
9. Que niega, rechaza y contradice, que el demandante pretenda que se le condene al pago de las costas procesales, debido a que considera que no ha actuado ni con dolo, ni de mala fe, ni ha habido negligencia en su actuar o proceder dentro de la presente demanda.
10. Por último, señaló que conforme al contenido de la Gaceta Oficial No. 40.115 del 21 de febrero de 2013, no se considera responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Se evidencia que la representación judicial de la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.-(Folios 7-11 del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática, CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de abril de 2012, anotado bajo el Nº 048, Tomo 104 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, suscrito entre la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, en su carácter de “LA VENDEDORA”, y el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, en su carácter de “EL COMPRADOR”, bajo los siguientes términos y condiciones:
“(…) PRIMERA: “EL COMPRADOR”, se obliga a comprar y “LA VENDEDORA”, se compromete a vender un (1) inmueble constituido por un (1) Apartamento (sic) destinado a Vivienda (sic) Principal (sic), distinguido con el Nº: 224, ubicado en la Planta (sic) Segundo (sic) del Edificio (sic) 2, que forma parte del “PARQUE RESIDENCIAL MATALINDA, SECTOR 5-C”, situado en el Parcelamiento Cantarrana, en jurisdicción del Municipio Charallave hoy Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, identificado con el Número (sic) de Catastro 2414 (…)
SEGUNDA: El precio de venta convenido del inmueble, antes descrito, es la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs 370.000,00), que “EL COMPRADOR” se obliga a cancelar a “LA VENDEDORA”, en el momento de la protocolización del documento definitivo por ante la respectiva Oficina Subalterna de Registro Público.
TERCERO: La presente Opción (sic) tiene un duración de Veinte (sic) (20) días hábiles contados a partir de que el Banco Fondo Común, Banco Universal haga formal entrega a “LA VENDEDORA”, del borrador del documento de Liberación (sic) de la Hipoteca (sic) de Primer (sic) Grado (sic) que pesa sobre dicho Inmueble. Lapso de tiempo que ambas partes han considerado suficiente para la tramitación obtención de las solvencias respectivas y la suscripción de una nueva Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic) que mas (sic) adelante se cita y que la misma deberá ser autentica (…)
SEXTA: Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que por el presente documento contrae “EL COMPRADOR”, hace entrega en éste acto a “LA VENDEDORA”, la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 30.000,00); a título de señal o arras, en dinero efectivo a su entera y cabal satisfacción, cuya suma será imputada al precio total de la negociación (…)
SEPTIMA(sic): “LA VENDEDORA”, declara que sobre el inmueble objeto de la presente negociación pesa Una (sic) Hipoteca (sic) de Primer (sic) Grado (sic) a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), hasta el doble del valor del préstamo, es decir, la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 80.000,00), la cual declara conocer “EL COMPRADOR” y la misma será debidamente cancelada por “LA VENDEDORA” conjuntamente con la suscripción del documento definitivo de Compra-Venta (sic) por ante la Oficina (sic) de Registro (sic) respectivo. Así mismo sobre dicho Inmueble (sic) no pesa ningún otro tipo de gravamen, censos, ni medidas judiciales, nada adeuda por concepto de impuestos nacionales o municipales, ni por ningún otro concepto.
OCTAVA: Es convenio expreso entre “LA VENDEDORA” y “EL COMPRADOR” y así lo aceptan, que una vez obtenidas todas las solvencias, el Borrador (sic) del Documento (sic) de Liberación (sic) de la Hipoteca (sic) de Primer (sic) Grado (sic) que pesa sobre dicho Inmueble (sic) y la documentación respectivas a que hace mención la Cláusula (sic) Cuarta (sic) y dentro del Lapso (sic) que señala la Cláusula (sic) Tercera (sic) del presente contrato, ambas partes se obligan a suscribir una nueva Opción (sic) a Compra (sic) del Inmueble (sic) en marras manteniendo el precio, pero con la salvedad de que al momento de la suscripción por ante la Notaría (sic) respectiva de la Segunda (sic) Opción (sic) a Compra (sic) del Inmueble (sic) en cuestión “EL COMPRADOR” se obliga a cancelar a “LA VENDEDORA” la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 35.000,00) mas, única y exclusivamente por concepto de arras cuya suma también será imputada al precio total (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que en fecha 26 de abril de 2012, los ciudadanos FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN y JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, celebraron un contrato de opción de compra venta, el cual recayó sobre el bien inmueble anteriormente descrito, ello por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00), los cuales el comprador (hoy demandante) se obligó a cancelar en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta; asimismo, los contratantes acordaron que el referido contrato tendría una duración de veinte (20) días hábiles contados a partir del momento en que el Banco Fondo Común, C.A., Banco Universal, hiciera formal entrega a la vendedora (hoy demandada) del borrador del documento de liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre dicho inmueble, a fin de que las partes obtuvieran las solvencias respectivas y realizaran la suscripción de una nueva opción de compra venta; por último, se observa que en esa oportunidad el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, entregó a la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), por concepto de arras, el cual sería imputado al precio total de la negociación.- Así se establece.
Segundo.-(Folios 12-23 del expediente) Marcado con la letra “B”, en copia fotostática, CONTRATO DE COMPRA VENTA Y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Cúa, en fecha 25 de septiembre de 2007, asentado bajo el Nº 22, folios 182 al 192, Protocolo Primero, Tomo 29 de los libros llevados por dicha oficina; a través del cual se observa que el apoderado de la sociedad mercantil CONSORCIO URBANÍSTICO DEL TUY, CONSURTUY, C.A., da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 224, ubicado en la planta segundo del edificio 2, que forma parte del “PARQUE RESIDENCIAL MATALINDA, SECTOR 5-C”, situado en el parcelamiento Cantarrana, en jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, ello por la cantidad de ochenta y siete millones setecientos diecinueve mil trescientos treinta y tres bolívares (Bs. 87.719.333,00), de los cuales, la cantidad de veinte millones seiscientos noventa y siete mil seiscientos bolívares (Bs- 20.697.600,00), fueron cancelados mediante subsidio directo habitacional, y la cantidad de cuarenta millones bolívares (Bs. 40.000.000,00) fueron cancelados mediante préstamo hipotecario otorgado con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, a través del Banco Fondo Común, Banco Universal, quien constituyó hipoteca de primera grado sobre el referido inmueble. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que en fecha 25 de septiembre de 2007, la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, adquirió la propiedad del inmueble anteriormente descrito, objeto del presente litigio, sobre el cual constituyó hipoteca de primer grado a favor del Banco Fondo Común, Banco Universal.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 24-31 del expediente) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática, CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 13 de diciembre de 2012, inserto bajo el Nº 003, Tomo 372 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, suscrito entre la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, en su carácter de “LA VENDEDORA”, y el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, en su carácter de “EL COMPRADOR”, bajo los siguientes términos y condiciones:
“(…) PRIMERA: “EL COMPRADOR”, se obliga a comprar y “LA VENDEDORA”, se compromete a vender un (1) inmueble constituido por un (1) Apartamento (sic) destinado a Vivienda (sic) Principal (sic), distinguido con el Nº: 224, ubicado en la Planta (sic) Segundo (sic) del Edificio (sic) 2, que forma parte del “PARQUE RESIDENCIAL MATALINDA, SECTOR 5-C”, situado en el Parcelamiento Cantarrana, en jurisdicción del Municipio Charallave hoy Cristóbal Rojas del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, identificado con el Número (sic) de Catastro 2414 (…)
SEGUNDA: El precio de venta convenido del inmueble, antes descrito, es la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs 370.000,00), que “EL COMPRADOR” se obliga a cancelar a “LA VENDEDORA”, en el momento de la protocolización del documento definitivo por ante la respectiva Oficina Subalterna de Registro Público.
TERCERA: La presente Opción (sic) tiene una duración NOVENTA (90) continuos o calendarios mas TREINTA (30) DIAS (sic) continuos o calendarios contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento por ante la Notaría (sic) respectiva. Lapso de tiempo que ambas partes considerado suficiente para la tramitación obtención de las solvencias respectivas y el trámite del crédito hipotecario (…)
SEXTA: Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que por el presente documento contrae“EL COMPRADOR” hace entrega en éste acto a “LA VENDEDORA”, la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLVARES (sic) (Bs. 35.000,00) a título de señal o arras, en dinero efectivo a su entera y cabal satisfacción. Así mismo “LA VENDEDORA” declara haber recibido en calidad de arras de manos de “EL COMPRADOR” con anterioridad a la suscripción del presente documento la suma de TREINTA MIL BOLVARES (sic) (Bs. 30.000,00) cuyas sumas serán imputadas al precio total de la negociación (…)
SEPTIMA (sic): “LA VENDEDORA”, declara que sobre el inmueble objeto de la presente negociación pesa Una (sic) Hipoteca (sic) de Primer (sic) Grado (sic) a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), hasta el doble del valor del préstamo, es decir, la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 80.000,00), la cual declara conocer “EL COMPRADOR” y la misma será debidamente cancelada por “LA VENDEDORA” conjuntamente con la suscripción del documento definitivo de Compra-Venta (sic) por ante la Oficina (sic) de Registro (sic) respectivo. Así mismo sobre dicho Inmueble (sic) no pesa ningún otro tipo de gravamen, censos, ni medidas judiciales, nada adeuda por concepto de impuestos nacionales o municipales, ni por ningún otro concepto(…)”

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que en fecha 13 de diciembre de 2012, los ciudadanos FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN y JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, celebraron un segundo contrato de opción de compra venta, el cual recayó sobre el bien inmueble anteriormente descrito, ello por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00), los cuales el comprador (hoy demandante) se obligó a cancelar en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta; asimismo, se observa que las partes establecieron una duración de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días continuos a partir de la fecha de autenticación del documento, para que las partes tramitaran y obtuvieran de las solvencias respectivas y el crédito hipotecario correspondiente. Además, se dejó sentado que en ese acto el comprador (hoy demandante) hizo entrega a la vendedora (hoy demandada), la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00) por concepto de arras, los cuales serían imputadas al precio total de la negociación.- Así se establece.
Cuarto.-(Folios 32-38 del expediente) Marcado con la letra “D”, en copia fotostática, COMPROBANTE DE RECEPCIÓN DE DENUNCIA expedida por el Instituto para la Defensa de las Personasen el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) en fecha 5 de septiembre de 2013, relacionada con la denuncia recibida por el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, contra la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, quedando registrada bajo el No. DTC-DEN-006334-2013; y en copia fotostática, dos (2) DENUNCIAS suscritas por el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, dirigida al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, contra la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, de las cuales se desprende un sello de recepción por la receptoría de correspondiente de fecha 5 de septiembre de 2013. Ahora bien, siendo que el contenido de las documentales en cuestión nada aporta para la resolución de la presente controversia, quien aquí suscribe la desecha del proceso por impertinentes, y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.
Quinto.-(Folios 39-40 del expediente) Marcado con la letra “F”, en copia fotostática, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 224, ubicado en la plata segunda del edificio 2, que forma parte del “PARQUE RESIDENCIAL MATALINDA SECTOR 5-C”, situado en el Parcelamiento Cantarrana, en jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, ello por un plazo de seis (6) meses fijos, constados a partir del 1º de mayo de 2012. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no fue impugnada por la contraparte, quien aquí decide observa que la mismas corresponde a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples; por consiguiente, esta alzada desecha la probanza bajo análisis y por ende no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Sexto.- (Folios 66-68 del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia certificada, CERTIFICACIÓN DE GRAVAMEN expedido por el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de mayo de 2014, correspondiente a los últimos diez (10) años del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 224, ubicado en la urbanización PARQUE RESIDENCIAL MATALINDA SECTOR 5-C”, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, propiedad de la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, sobre el cual “(…) existe vigente Hipoteca (sic) de Primer (sic) Grado (sic) a favor del BANCO NACIONAL DE AHORRO Y PRESTAMO (sic), hasta por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 80.000,00), para garantizar crédito de CUARENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 40.000,00), otorgado por BFC BANCO FONDO COMUN, C.A. BANCO UNIVERSAL, y constituida dicha hipoteca en el documento de propiedad (…) A excepción del gravamen antes indicado, no existen otros (…)”.Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que sobre el inmueble objeto del presente juicio, pesa una hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, otorgado por el Banco Fondo Común, C.A., Banco Universal.- Así se establece.

Abierto el juicio a pruebas se observa que la parte demandante se hizo valer de los siguientes elementos probatorios:
.- Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Primero.- (Folios 94-101 del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática, CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 13 de diciembre de 2012, inserto bajo el Nº 003, Tomo 372 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, suscrito entre la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, en su carácter de “LA VENDEDORA”, y el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, en su carácter de “EL COMPRADOR”. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente al escrito libelar, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Segundo.-(Folio 102 y 111 del expediente) Marcado con la letra “B”, en original, COMUNICACIÓN expedida por la Coordinación de Análisis de Créditos Hipotecarios adscrita al Banco Mercantil, Banco Universal en fecha 19 de septiembre de 2013, dirigida al ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, en la cual le participa que “(…) le(s) hemos aprobado un Crédito (sic) Hipotecario (sic) con fecha 13/03/2013, enmarcado en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, por un monto de Bs 300.000,00, destinados a la adquisición de inmueble (…)”; y, marcado con la letra “H”, en original, INFORME DE LIQUIDACIÓN emitido por el Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, de cuyo contenido se desprende la aprobación de un préstamo hipotecario identificado con el No. 0621309702, a favor del ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), cuya primera cuota se vencía el día 26 de septiembre de 2013. Ahora bien, en vista que el contenido de las documentales privadas en cuestión no fueron desvirtuados en el curso del juicio, quien aquí suscribe estima que éstas deben ser apreciadas como indicios de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de las probanzas en cuestión que en fecha 13 de marzo de 2013, el Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, aprobó un crédito hipotecario al ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), es decir, antes del vencimiento de la segunda y última opción de compra venta celebrada entre las partes intervinientes en el litigio.-Así se precisa.
Tercero.- (Folio 103 del expediente) Marcado con la letra “C”, en original, COMUNICACIÓN expedida por la oficina de Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) en fecha 12 de junio de 2013, dirigida a la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, con la finalidad de remitirle dos (2) ejemplares en original del documento de liberación de hipoteca con su respectivo soporte, recibido en esa oficina en fecha 28 de abril de 2013, a los cuales se les otorgó el visto bueno correspondiente. Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la mencionada institución le participó a la hoy demandada en fecha 12 de junio de 2013, el visto bueno otorgado al documento de liberación de hipoteca, es decir, después del vencimiento del segundo contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes intervinientes en el litigio.-Así se establece.
Cuarto.- (Folio 104 del expediente) Marcado con la letra “D”, en original, CONSTANCIA DE RECEPCIÓN No. 16, expedida por el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de junio de 2013, correspondiente al trámite No. 236.2013.2.2075, de cuyo contenido se desprende: “(…) Presentante: FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACON (…) Naturaleza del Acto Jurídico: Cancelación de Hipoteca (sic) 1er Grado (sic), Venta (sic) y Hipoteca (sic) 1er Grado (sic). Fecha de otorgamiento Martes (sic), 25 de Junio (sic) de 2013(…)”.Ahora bien, en vista que el documento público administrativo en cuestión no fue desvirtuado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fecha 25 de junio de 2013, se presentó ante la oficina de dicho registro, la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN (aquí demandada), en cuya oportunidad entregó los recaudos necesarios para protocolizar un documento contenido de cancelación de hipoteca de primer grado, venta de inmueble y constitución de otra hipoteca de primer grado.- Así se establece.
Quinto.-(Folio 105 del expediente) Marcado con la letra “E”, en copia fotostática, NOTIFICACIÓN DE FIRMA de fecha 12 de abril de 2013, de cuyo contenido se desprende que para el 26 de agosto de 2013, se fijó la oportunidad ante el Registro Público del Distrito Urdaneta, para la protocolización de un documento; sin embargo, no se desprende del instrumento bajo análisis, el órgano emisor del mismo ni firma o sello de recepción. Ahora bien, en virtud que no puede quien aquí suscribe verificar la autenticidad de la documental en cuestión, consecuentemente, debe desechar la probanza en cuestión del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Sexto.- (Folio 106 del expediente) Marcado con la letra “F”, en original, CONSTANCIA suscrita por el abogado CARLOS VARGAS, en su carácter de Registrador Público de los Municipios Rafael Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de agosto de 2013, mediante la cual hace constar que e ciudadanos JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, en su carácter de comprador, MARÍA FLOR ARVELO DAO, en su carácter de apoderada del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), MAXIMILIANO SOLÓRZANO BRACAMONTE, en su carácter de apoderado judicial del Banco Fondo Común, C.A., Banco Universal; y FABIÁN ARIAS, en su carácter de apoderado del Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, asistieron a la mencionada oficina en fecha 26 de agosto del año 2013, para la firma de un crédito hipotecario, a la cual no se presentó la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, en su carácter de vendedora. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido por cuanto fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo que la protocolización del documento definitivo de compra venta fijado para el 26 de agosto de 2013, no se llevó a cabo por incomparecencia de la vendedora, ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN.- Así se establece.
Séptimo.- (Folios 107-110 del expediente) Marcado con la letra “G”, en copia fotostática, ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA presentado por la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, en fecha 5 de agosto de 2014, ante el tribunal de la causa.Al respecto, se observa que la consignación de tal documento resulta totalmente impertinente por cuanto el mismo al ser un acto cursante en el presente expediente, quien decide tiene pleno conocimiento de su contenido, no siendo permisible su promoción como un elemento probatorio; por lo que se desecha del proceso.- Así se precisa.
Octavo.- (Folio 112 del expediente) Marcado con la letra “I”, en copia fotostática, PLANILLA DE POSICIÓN DEUDORA DEL CLIENTE expedida por Banco Fondo Común, C.A., Banco Universal, en fecha 18 de julio de 2013, correspondiente a la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, quien presenta una deuda por la cantidad de treinta y dos mil quinientos once bolívares con sesenta céntimos (Bs. 32.511,60).Ahora bien, aun cuando el contenido del presente instrumento no fue impugnado por la parte contraria, se observa que su contenido nada aporta para la resolución del presente juicio, por lo que se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandada al momento de dar contestación de la demanda no se hizo valer ningún documento; asimismo, se observa que dentro del lapso de promoción de pruebas, la parte demandada, no promovió elemento probatorio alguno.- Así se precisa.

IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 28 de mayo de 2015, el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, dispuso lo que a continuación se transcribe:

“(…)Conforme la lectura de la cláusula citada, se aprecia palmariamente que el plazo de duración o vigencia del referido contrato se estableció en noventa días calendarios más treinta días calendarios, lo cual suma la totalidad de ciento veinte días calendarios, los cuales se computan, según la misma norma contractualmente pactada, a partir de la autenticación del contrato mismo, esto es 13/12/2012. Aplicada una simple operación aritmética, se aprecia que dicho lapso se consumó totalmente en fecha 11/04/2013. Retomando la naturaleza del contrato preliminar de opción de compra venta suscrito, se desprende del mismo que ambas partes se comprometieron a comprar y vender entre sí, por un precio y dentro de un lapso determinado previa obtención de solvencias y agotamiento de trámites, como lo es la obtención de un crédito hipotecario. En ese sentido, queda suficientemente establecido que la obligación principal de suscribir un ulterior contrato de venta estaba sometido a la vigencia temporal del contrato mismo, lapso del cual ambas partes consideraron suficientes para finiquitar los trámites previos al ulterior otorgamiento; denotando la subsistencia de una obligación condicional, compelida al agotamiento de los trámites previos, sometida a término, entendido este como el plazo de ciento veinte días calendarios, computados desde el 13/12/2012 y consumados el 11/04/2013.
Ahora bien, quedó probado de autos que posteriormente a la fecha de extinción de la referida opción de compra venta, los trámites tendientes a la materialización y otorgamiento del ulterior contrato de venta continuaron, inclusive bajo la anuencia de la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACON, quien habría admitido que, tal como aseveró el demandante, le entregó una notificación de firma ante la oficina de registro subalterno respectivo, entregándole a su vez ésta una autorización para retirar ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), el documento definitivo con el visto bueno correspondiente. En consideración de la forma en la que ocurrieron tales hecho, juzga esta jurisdicente que dicha anuencia por parte de la parte demandada, constituyó una deliberación de voluntad, mediante la cual la prenombrada apoyó la continuidad de los trámites destinados a satisfacer requisitos previos y necesarios para proceder a otorgar ante la oficina de registro respectivo el documento definitivo constitutivo de venta inmobiliaria. Aun así, la conducta desplegada por la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACON, no podría interpretarse en desmedro propio como una continuidad temporal o suerte de prórroga del contrato suscrito, el cual, tal como se dejó establecido, feneció en fecha 11 de abril de 2013. En consecuencia, la decisión mencionada ciudadana de no asistir luego de más de cuatro mesesde posteridad al fenecimiento del contrato de opción de compra venta, encuentra a criterio de esta juzgadora, conformidad plena a derecho, lo cual no le puede ser imputado como incumplimiento de un contrato vencido e inexistente, del cual no puede dimanar efecto obligante alguno. En consecuencia, habiendo constatado quien aquí suscribe, que el contrato de opción compra venta se encontraba vencido al momento de llevarse a cabo el otorgamiento del documento definitivo de venta, no puede colegirse del mismo ningún efecto conminador tendiente a que la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACON proceda a la venta del inmueble; por lo cual, la presente acción ejercida no puede prosperar en derecho. Y así se dejará por sentado en la parte dispositiva del presente fallo.
DECISION (sic)
En base a las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente explanadas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado(sic) Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley (sic), DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de opción compra venta ha incoado JOSE FELIX GOMEZ PÉREZ contra FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACON, ambos ampliamente identificados en el encabezamiento del presente fallo (…)”.

V
ALEGATOS EN LA ALZADA.

Mediante ESCRITO DE INFORMES consignado vía digital en fecha 31 de enero de 2022, y posteriormente en físico en fecha 1º de febrero del mismo, por el abogado en ejercicio FRANZ MIGUEL LUQUE BLANCO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, se observa que realizó una breve síntesis de las actuaciones cursantes en el presente expediente, así como un recuente de los medios probatorios aportados al proceso, para finalmente señalar que, el tribunal de la causa incurrió –a su decir- en una equivoca interpretación al señalar que el documento de opción de compra venta estaba vencido al momento de llevarse a cabo el otorgamiento del documento definitivo de venta, ya que de la simple lectura a la cláusula tercera del contrato no se desprende que dentro de la vigencia convenida, las partes se obligaran a protocolizar el documento definitivo de venta, sino solamente a cumplir con la obligación de tramitar las solvencias respectivas y el crédito hipotecario. En consecuencia, afirmó que de los autos quedó –a su decir- probado el cumplimiento de todas las obligaciones convenidas por la parte demandante, por lo que solicitó que se declare con lugar la apelación interpuesta, y consecuencialmente se declare con lugar la demanda en todas y cada una de sus partes.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave en fecha 28 de mayo de 2015, mediante la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, contra la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, plenamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe debe pasar a realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se observa que el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, procedió a demandar a la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, sosteniendo para ello que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 6 de abril de 2012, anotado bajo el Nº 048, Tomo: 104, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, suscribió un primer contrato de opción compra-venta con la prenombrada, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 224, ubicado en la planta segundo del edificio 2, que forma parte del “PARQUE RESIDENCIAL MATALINDA”, sector 5-C, situado en el parcelamiento Cantarrana, en jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, ello por un término de veinte (20) días hábiles con la finalidad de que la propietaria solicitara el documento de liberación de hipoteca por ante el Banco Fondo Común, Banco Universal, ya que dicho instrumento era indispensable –a su decir- para poder solicitar y tramitar un crédito hipotecario. Asimismo, indicó que en fecha 13 de septiembre de 2012, se celebró una segunda opción de compra venta, mediante documento autenticad ante la misma notaria publica anotado bajo el Nº 003, Tomo 372, con el fin de liberar el inmueble de la hipoteca de primer grado y en ese mismo acto, vender el bien inmueble al hoy demandante, por lo que afirma que presentó ante el Banco Mercantil, Banco Universal, todos los recaudos necesarios para la tramitación de un crédito hipotecario, el cual le fue aprobado en fecha 13 de marzo de 2013, debiendo acudir posteriormente a BANAVIH, para obtener el visto bueno del documento, ya que la propietaria vendedora compró el inmueble con subsidio; además, afirmó que una vez obtenido el visto bueno en cuestión y obtenido las solvencias vigentes del inmueble, presentó los recaudos ante el registro inmobiliario respectivo a fin de celebrar el documento definitivo de compra venta, siéndole fijado dicho acto para el día 26 de agosto de 2013, en cuya oportunidad la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, no asistió a pesar de haberle participado de ello, negándose –a su decir- a venderle el inmueble, en razón de que el mismo costaba mucho más dinero, en consecuencia, solicitó que ala prenombrada convenga en el cumplimiento de la venta del inmueble objeto de la presente demanda.
Por su parte, la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, en la oportunidad para dar contestación a la demanda, reconoció la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, así como la firma de una primera opción compra venta en fecha 6 de abril de 2012, por el inmueble descrito en el libelo, por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00); asimismo, indicó que firmó de buena fe y con ánimo de cumplir con su obligación de vendedora, el segundo contrato mencionado por la parte demandante como opción de compra-venta, el cual tenía una duración de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días continuos, en el cual se mantuvo el mismo precio convenido, y entregó –a su decir- los documentos necesarios para que el hoy demandante tramitara su crédito hipotecario. Acto seguido, señaló que en fecha 30 de abril del año 2013, se comunicó con el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, a quien le entregó–a su decir- la respectiva autorización firmada para solicitar el finiquito del subsidio ante la oficina de BANAVIH, pero que debido a que transcurrió mucho tiempo e irregularidades, le participó al demandante –a su decir- en fecha 23 de mayo de 2013, el incumplimiento del compromiso de compra venta del inmueble; pero que no obstante a ello, el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, arbitrariamente siguió en curso los trámites sin su autorización, conociendo –a su decir- que ya no se realizaría la negociación del inmueble, por estar sin efecto el contrato de opción compra venta. Seguidamente, afirmó que si bien el demandante le notificó por mensaje de texto que estaba pautada la fecha de firma del documento definitivo de venta para el día 26 de agosto de 2013, no se presentó a dicho acto, procediendo posteriormente a llamar al demandante en varias oportunidades para devolverle el dinero que le había entregado en calidad de arras, pero que –a su decir- no le contestó el teléfono; en consecuencia, negó, rechazó y contradijo que se haya negado a asistir a la firma del documento final, ya que cuando se estableció ante el banco la firma del documento, el segundo contrato de opción compra venta ya se había vencido, por lo cual –según su decir- era innecesario asistir, ya que no iba a tener validez.
Vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas que fueron consignadas por las partes en el decurso del proceso, debe pasarse de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda seguida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de opción de compra venta, en consecuencia quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente dejarse sentado lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional pasar a verificar la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al PRIMER REQUISITO, referente a la existencia de un contrato bilateral, se observa que cursan a los autos,(i) CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de abril de 2012, anotado bajo el Nº 048, Tomo 104 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría(inserto a los folios 7-11); y, (ii) CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 13 de diciembre de 2012, inserto bajo el Nº 003, Tomo 372 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría(inserto a los folios 24-31), de los cuales se puede constatar que la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, dio en opción a compra al ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el Nº 224, ubicado en la planta segunda del edificio 2, que forma parte del “PARQUE RESIDENCIAL MATALINDA, SECTOR 5-C”, situado en el Parcelamiento Cantarrana, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, ello por un precio de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00), los cuales el comprador (hoy demandante) canceló al momento de la celebración del primer contrato, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), y en la celebración del segundo contrato, la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000,00).Asimismo, se desprende del segundo contrato de opción de compra venta, que las partes convinieron en un plazo de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días continuos a partir de la fecha de autenticación del documento, para que las partes tramitaran y obtuvieran de las solvencias respectivas y el crédito hipotecario correspondiente.
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, a través del que se constituyó un acuerdo de voluntades por el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro condicionado al cumplimiento previo de una serie de obligaciones, esto es, el contrato de compraventa propiamente dicho; y en virtud que, el mencionado contrato recayó sobre un objeto jurídico perfectamente negociable, constituido por un inmueble, propiedad de la demandada, consecuentemente, quien la presente causa resuelve puede afirmar que dicha convención cumple con todas las condiciones requeridas en el artículo 1.141 del Código Civil para existir válidamente (consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa lícita), y por lo tanto quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, ya que en el caso de marras se verifica la concurrencia del primer requisito exigido para la procedencia de la presente acción.- Así se precisa.
Ahora bien, a los fines de verificar el cumplimiento o no del SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de la presente acción, esta juzgadora debe destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir el cumplimiento de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal del cumplimiento o resolución de un contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).
Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
De este modo, se observa que la parte actora en su libelo de demanda afirma que aun cuando había obtenido la aprobación del crédito hipotecario por parte de la entidad financiera dentro del lapso de vigencia del contrato cuyo cumplimiento persigue, y realizó los trámites necesarios para obtener el visto del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), la demandada –a su decir- incumplió con sus obligaciones contraídas en el contrato al no haber comparecido en la oportunidad fijada por la oficina de Registro Público a la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto de la controversia; asimismo, en la oportunidad para contestar la demandada, ésta no sólo negó y rechazó lo expuesto en el libelo, sino a su vez sostuvo que la relación contractual expiró sin haber el demandado dado cumplimiento al contrato, por lo que consideró innecesario asistir a la fecha de protocolización del documento final, al estar ya vencida la segunda opción.
Así pues, siendo que las partes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, por lo que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde a la demandada la prueba de los hechos que invoca en su defensa. De esta manera, se observa de las probanzas consignadas a los autos que en el segundo y último CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 13 de diciembre de 2012, inserto bajo el Nº 003, Tomo 372 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría (inserto a los folios 24-31 del expediente), el cual constituye el documento fundamental de la demanda, las partes convinieron en las cláusulas segunda, tercera, sexta y séptima, en lo siguiente:
“(…)SEGUNDA: El precio de venta convenido del inmueble, antes descrito, es la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs 370.000,00), que “EL COMPRADOR” se obliga a cancelar a “LA VENDEDORA”, en el momento de la protocolización del documento definitivo por ante la respectiva Oficina Subalterna de Registro Público.
TERCERA: La presente Opción (sic) tiene una duración NOVENTA (90) continuos o calendarios mas TREINTA (30) DIAS (sic) continuos o calendarios contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento por ante la Notaría (sic) respectiva. Lapso de tiempo que ambas partes considerado suficiente para la tramitación obtención de las solvencias respectivas y el trámite del crédito hipotecario (…)
SEXTA: Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que por el presente documento contrae “EL COMPRADOR” hace entrega en éste acto a “LA VENDEDORA”, la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLVARES (sic) (Bs. 35.000,00) a título de señal o arras, en dinero efectivo a su entera y cabal satisfacción. Así mismo “LA VENDEDORA” declara haber recibido en calidad de arras de manos de “EL COMPRADOR” con anterioridad a la suscripción del presente documento la suma de TREINTA MIL BOLVARES (sic) (Bs. 30.000,00) cuyas sumas serán imputadas al precio total de la negociación (…)
SEPTIMA (sic): “LA VENDEDORA”, declara que sobre el inmueble objeto de la presente negociación pesa Una (sic) Hipoteca (sic) de Primer (sic) Grado (sic) a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), hasta el doble del valor del préstamo, es decir, la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 80.000,00), la cual declara conocer “EL COMPRADOR” y la misma será debidamente cancelada por “LA VENDEDORA” conjuntamente con la suscripción del documento definitivo de Compra-Venta (sic) por ante la Oficina (sic) de Registro (sic) respectivo. Así mismo sobre dicho Inmueble (sic) no pesa ningún otro tipo de gravamen, censos, ni medidas judiciales, nada adeuda por concepto de impuestos nacionales o municipales, ni por ningún otro concepto (…)”

Así las cosas, de la transcripción de las cláusulas convenidas entre las partes integrantes del presente litigio, se observa que en primer lugar pactaron la vigencia del contrato de opción de compra venta por un lapso de noventa (90) días continuos más treinta (30) días, contados a partir de la firma de autenticación del mismo, es decir, del 13 de diciembre de 2012, los cuales vencieron el 12 de abril de 2013, lapso durante el cual las partes debían tramitar y obtener las solvencias respectivas y el crédito hipotecario correspondientes. De igual manera, se observa que las partes convinieron que la venta del inmueble sería por la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00), de los cuales el comprador canceló treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) al momento de la firma del primer contrato de opción de compra venta, y la suma de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00)al momento de la firma del segundo contrato, todo ello por concepto de arras, lo cual al no constituir un hecho controvertido en el presente juicio se tiene como debidamente cumplido; seguidamente, se observa que las partes reconocieron que sobre el inmueble objeto de la negociación existe una hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), la cual sería cancelada por la vendedora conjuntamente con la suscripción del documento definitivo de compra venta.
De este modo, a fin de probar las afirmaciones de hecho expuestas por la parte en su oportunidad, se observa que únicamente la parte demandante promovió una serie de probanzas a los autos, las cuales en virtud de la comunidad de la prueba, también llamada de la adquisición, pertenecen al proceso, es decir, no son solo de quien la promovió o adujo, sino que una vez incorporada al proceso debe ser tenida en cuenta, sea que resulte en provecho de quien la aportó, o de la parte contraria, que también puede invocarla legítimamente; en este sentido, las pruebas aportadas a los autos tienen que ser tomadas en cuenta en la valoración, sin importar que beneficie a quien la aportó o a la parte contraria. En virtud de ello, se observa del acervo probatorio cursante en el presente expediente, que riela: (i) COMUNICACIÓN expedida por la Coordinación de Análisis de Créditos Hipotecarios adscrita al Banco Mercantil, Banco Universal en fecha 19 de septiembre de 2013, dirigida al ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ (folio 102 del expediente), en la cual le participa que el crédito hipotecario solicitado le fue aprobado en fecha 13 de marzo de 2013, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00); y, (ii) INFORME DE LIQUIDACIÓN emitido por el Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, de cuyo contenido se desprende la aprobación del referido préstamo hipotecario identificado con el No. 0621309702, cuya primera cuota se vencía el día 26 de septiembre de 2013 (folio 111 del expediente).
De los mencionados instrumentos, se desprende que el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, cumplió con los trámites necesarios para solicitar y obtener un préstamo del Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, antes del vencimiento del contrato de opción de compra venta, es decir, antes del 12 de abril de 2013; aunado a ello, se observa que la parte actora afirmó en su escrito libelar que a pesar de haber tenido la aprobación del crédito mencionado, la oficina del registro inmobiliario le requirió el visto bueno del documento definitivo de compra venta por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, circunstancia ésta no controvertida por la parte demandada, quien en el escrito de contestación a la demanda afirmó que a fin de cumplir con el aludido recaudo, le otorgó una autorización al demandante para que realizar dicho trámite. Así las cosas, se observa de los autos que cursa, COMUNICACIÓN expedida por la oficina de Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) en fecha 12 de junio de 2013, dirigida a la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, con la finalidad de remitirle dos (2) ejemplares en original del documento de liberación de hipoteca con su respectivo soporte, a los cuales se les otorgó el visto bueno correspondiente (inserto al folio 103).
En este sentido, se puede notar que ciertamente para el momento en que el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) otorga el visto bueno o aprobación del documento de liberación de hipoteca, ya se encontraba vencido el término del contrato de opción de compra venta; sin embargo, considera esta juzgadora que la vigencia de la negociación fue flexibilizada entre las partes, ya que del escrito de contestación a la demanda, se observa que la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, manifestó que: “(…)el día (30) de Abril (sic) del año 2013 me comunico con el ciudadano José Gómez (…) me dice que falta pedir el finiquito de mi subsidio en BANAVIH, lo cual yo le entregue (sic) una autorización firmada para que el ciudadano José Gómez pudiera solicitar dicho documento (…)” (resaltado añadido). Por lo tanto, se evidencia sin lugar a dudas que para el momento en que la hoy demandada le otorga la autorización señalada al demandante a fin de que obtuviera el finiquito del subsidio, ya el lapso convenido en el contrato de opción de compra venta estaba finalizado, por lo que de haber sido su intención poner fin a la relación una vez llegado el término pactado, no debió en fecha 30 de abril de 2013 –como así expresamente lo manifestó- autorizar al ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, a continuar con los trámites necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta.
Aunado a ello, no puede pasarse por alto las continuas contradicciones en que incurrió la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, ya que en principio señala que en fecha 30 de abril de 2013, autorizó al demandante a solicitar el finiquito de su subsidio ante el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, pero posterior a ello, señala que el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, “(…) introdujo en BANAVIH el día 23/04/2013 el visto bueno, sin mi consentimiento (…)”, lo cual patentiza que la exposición de la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, carece de certeza sobre los hechos y demuestran la inconsistencia en sus afirmaciones. Además, observa esta superioridad que la demandada manifiesta que en fecha 23 de mayo de 2013, citó al hoy demandante por intermedio de un profesional del derecho, a fin de hacer de su conocimiento el “(…) incumplimiento del compromiso de compra-venta del inmueble (…) Lo llame (sic) en varias oportunidades para devolverle el dinero que me entrego (sic) en arras (…)”; ante tales afirmaciones, entiende quien aquí decide, que la accionada pretendió resolver unilateralmente el contrato de opción de compra venta ante el supuesto incumplimiento del mismo que le atribuyó al demandante.
Con vista a ello, cabe señalar que para la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia la resolución solo puede declararla el órgano jurisdiccional y no alguna de las partes, puesto que considera que la función jurisdiccional cumple de las sociedades civilizadas un mecanismo de resolución de conflictos entre los particulares cuya principal finalidad es que exista un órgano imparcial y especializado dispuesto a arbitrar con autoridad un conflicto intersubjetivo de intereses esto es, que ejerza aquella función y reconozca un derecho a favor de una de las partes encontradas luego de un proceso donde ambas han participado; así, mediante decisión Nº 167 del 4 de marzo de 2005, la aludida Sala expresó:
“(…) observa esta Sala que dicha Juez consideró que, en nuestro ordenamiento jurídico, es posible y válido el que en un contrato se establezca la posibilidad de que una de las partes decida ponerle fin a la relación contractual, sin que medie intervención judicial, criterio este que no comparte esta Sala puesto que es contrario y obvia por completo la interpretación vinculante que, del artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, asentó en sentencia n° 1658/2003 de 16 de junio, caso: Fanny Lucena Olabarrieta, en la que se estableció:
“La función jurisdiccional cumple dentro de las sociedades civilizadas un mecanismo de resolución de conflictos entre los particulares. Su principal finalidad es que exista un órgano imparcial y especializado dispuesto a arbitrar con autoridad un conflicto intersubjetivo de intereses, esto es, que ejerza aquella función y reconozca un derecho a favor de una las partes encontradas, luego de un proceso donde ambas han participado. Tal mecanismo tiene orígenes muy antiguos; el Estado ha asumido desde tiempos remotos (inicialmente lo hizo el Monarca) la resolución de este tipo de conflictos, y sus decisiones han tenido que ser acatadas por aquellos a quienes les son adversas por el poder de imperium del que se encuentran dotadas.
En tal sentido, actualmente se concibe a la jurisdicción como la facultad de administrar justicia, se trata de una función pública encomendada a un órgano del Estado y que tiene por fin la actuación de la ley a casos concretos (DEVISECHANDÍA, Hernando, Derecho Procesal Civil General, Pág. 87). El sistema no está concebido para que los particulares se sustituyan en esta función y de manera anárquica y arbitraria persigan dirimir sus conflictos. Esto es una función del Poder Público, que a través de los órganos respectivos, previstos en la Carta Fundamental, les corresponde impartir justicia (órganos del Poder Judicial).
De manera que, cuando un particular ante un conflicto de intereses, resuelve actuar limitando los derechos o libertades e impone su criterio, adoptando una determinada posición limitativa de los derechos de otros, constituye una sustracción de las funciones estatales, que pretende sustituirse en el Estado para obtener el reconocimiento de su derecho sin que medie el procedimiento correspondiente, actuación ilegítima y antijurídica que debe considerarse inexistente, a tenor de lo previsto en el artículo 138 de la Constitución, en cuyo contenido se dispone: ‘Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos’” (…)”. (Resaltado añadido)

Bajo tal criterio, es de precisar entonces que admitir la resolución de un contrato en forma unilateral daría lugar a diversos inconvenientes, como sería dejar a la sola voluntad de uno de los contratantes la terminación de la relación, calificando por sí mismo el incumplimiento según su libre criterio y conveniencia, aplicando la justicia por sí mismo, en perjuicio del otro contratante que se encontraría así con un contrato que le fue resuelto, sin que nada pudiera alegar en su beneficio, sustrayéndola del derecho que tiene al debido proceso, a la defensa, a no ser condenado sin ser oído previamente en un proceso resolutorio, a promover las pruebas que considere pertinentes, a no ser sustraído contra su voluntad del derecho a ser juzgado por su juez natural, a ejercer los recurso que le concede la ley, al acceso a la justicia, a la tutela judicial efectiva; como principios de rango constitucional que no pueden ser inadvertidamente ignorados y menos suprimidos(Obra: “La Resolución de Contrato (Principios Generales)”, Dr. Gilberto Guerrero-Quintero).
Por eso, el incumplimiento solo puede definitivamente calificarlo y declararlo el juez y no la parte aun cuando puede realizar una calificación que, por lo provisional no obliga por sí sola a la otra parte. En este sentido, el hecho de que la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, haya intentado devolver al ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, la cantidad entregada por concepto de arras, bajo el supuesto de que éste incumplió en sus obligaciones, no comporta la resolución del contrato, menos aún cuando consta en el expediente que el demandante continuó realizando actos para lograr la protocolización definitiva del documento de compra venta; por lo tanto, la facultad de dar por terminado unilateralmente un contrato comporta un riesgo para su autor: el de ejercitar su derecho en forma ilegal o abusiva. El acreedor debe ser muy objetivo e imparcial al momento de calificar la conducta del deudor para deducir un incumplimiento, ya que una ruptura ilegal o desproporcionada comprometerá su responsabilidad, sin embargo, al declarar terminado el contrato unilateralmente, el deudor podrá luego acudir al juez para cuestionar la decisión del acreedor, tal y como sucede en el presente asunto.- Así se precisa.
En efecto, para lograr la materialización de un negocio jurídico, las partes deben desplegar conductas que coadyuven directa o indirectamente al cumplimiento de las obligaciones generales previstas por el artículo 1.474 del Código Civil, es decir, que el vendedor debe asegurar que el bien objeto de la venta se encuentra libre de gravámenes, hipotecas, vicios o defectos ocultos, debiendo a su vez cancelar y obtener las solvencias pertinentes y realizar todos aquellos pagos que sean necesarios para proceder a la tradición del inmueble, pues de lo contrario se obstaculizaría la ejecución del contrato (Vd. SCC 16/04/2015, Exp. Nº AA20-C-00014-000066); así, en el caso de marras quedó demostrado que la parte demandada no logró desvirtuar los señalamientos realizados por la parte demandante, ni constituyó elementos probatorios suficientes que demostraran las defensas aducidas en su escrito de contestación, incumpliendo de esta manera con la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, pues de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la referida no consignó ni hizo valer ningún instrumento que respaldara sus dichos respecto a que el actor no haya sido diligente en el cumplimiento de su obligación principal como era la de cancelar las arras pactadas y obtener el crédito hipotecario para cancelar la totalidad del precio del inmueble señalado en el contrato de opción de compra-venta, ya que de los autos se evidenció que el demandante tramitó y realizó las diligencias pertinentes para lograrla materialización del acto definitivo de compra venta, ya que obtuvo tempestivamente el crédito bancario respectivo, obtuvo el proyecto definitivo de venta y constitución de hipoteca, incluso la revisión y visto bueno del documento de liberación de hipoteca por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), previa autorización de la demandada otorgada después de vencido el contrato, además de obtener la fecha definitiva para el otorgamiento del documento ante el registro público correspondiente, lo cual no se materializó por causa de la demandada; consecuentemente, quien aquí suscribe considera que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se precisa.
Así las cosas, quien aquí suscribe partiendo de las circunstancias propias del presente expediente, considera que la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ contra la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, es PROCEDENTE en derecho; motivo por el cual se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 224, ubicado en la planta segundo del edificio 2, que forma parte del “PARQUE RESIDENCIAL MATALINDA”, sector 5-C, situado en el parcelamiento Cantarrana, en jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, identificado con el número de catastro 2414, con una superficie de cincuenta y ocho metros cuadrados (58,00 mts2) aproximadamente, y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: apartamento 223; Sur: estacionamiento de la parcela 5-C; Este: área 4; y, Oeste: altura libre del área de acceso al edificio y con pasillo interno del edificio; todo ello en el entendido de que la parte demandada deberá realizar todos los trámites administrativos pertinentes ante las autoridades respectivas con el objeto de garantizar la protocolización de la venta en cuestión (es decir, ante el BANAVIH, Alcaldía, Organismos Urbanísticos, y a fines), debiendo hacer entrega al actor de las solvencias y recaudos vigentes necesarios. Asimismo, cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los trámites correspondiente conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin que la parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 305.000,00), a favor de la demandada, y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece.
Ahora bien, visto el monto restante convenido por las partes por el precio de la venta del inmueble objeto del litigio, el cual asciende a la suma de trescientos cinco mil bolívares (Bs. 305.000,00) equivalentes hoy en día a la cantidad de Bs. 0,00003, en virtud de las reconversiones monetarias ordenadas por el Presidente de la República en los años 2018 y 2021,esta juzgadora debe advertirque la inflación constituye un hecho notorio consistente en la tendencia persistente al incremento del nivel general de precios o, desde otro punto de vista, como el proceso continuo en la caída del valor del dinero, no puede pasar por alto que en el presente económico de la República Bolivariana de Venezuela, es un hecho público notorio comunicacional, la guerra económica a que está sometido el pueblo venezolano, y su influencia en el aumento del costo de los bienes y servicios y la influencia del fenómeno inflacionario en el valor real y verdadero de la moneda y su valor representativo como poder adquisitivo para adquirir bienes y servicios, con la influencia negativa y cabalgante del aumento de valor de las divisas extranjeras de común mercado en referencia al bolívar, lo que hace aumentar de forma irresponsable el valor de los bienes, servicios e insumos, ya sean de primera necesidad o no.
A tal efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente No. AA20-C-2017-000619, determinó que el problema inflacionario pasó de ser un problema de orden privado a uno de orden público, pues tiene injerencia directa en el libre desenvolvimiento de la economía venezolana y de sus ciudadanos, por lo que estableció que los jueces al momento de dictar sentencia, DEBEN ORDENAR DE OFICIO la indexación judicial del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, haciendo expresa indicación en la referida decisión judicial que la aplicabilidad del deber en cuestión sería“(…) de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo (…)”(resaltado añadido),a lo que interpreta esta juzgadora que los efectos de ésta sentencia recaen no sólo en aquellas demandas que se interpongan posterior al 8 de noviembre de 2018, sino además en todas aquellas causas que se encuentren tramitando, por cuanto a partir del hecho de que el país se encuentra sumergido en una etapa inflacionaria aguda producto de una guerra económica de nefastas consecuencia, debe necesariamente acordarse la indexación, de lo contrario, se premia la actitud contumaz del obligado, y es el acreedor quien debe soportar esa carga de manera injustificada, porque las cantidades convencionalmente pactadas como responsabilidad por incumplimiento también están sujetas a pérdida de valor.
Consecuentemente, en el caso concreto el precio convenido por el inmueble objeto de la controversia, debe ser indexado, ya que si bien resulta de orden eminentemente privado, su cuantificación no se realizó “para la fecha de la sentencia”, por lo cual es justo que sea acordada su corrección, por ser un hecho público notorio comunicacional, la influencia del fenómeno inflacionario en el valor real y verdadero de la moneda y su valor representativo como poder adquisitivo para adquirir bienes y servicios, con la influencia negativa y cabalgante del aumento de valor de las divisas extranjeras de común mercado en referencia al bolívar, lo que hace aumentar de forma irresponsable el valor de los bienes, servicios e insumos, ya sean de primera necesidad o no.
Por consiguiente, esta juzgadora atendiendo la tutela judicial efectiva como mecanismo eficaz que permita a los particulares restablecer una situación jurídica vulnerada, y atendiendo alreciente criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente No. AA20-C-2017-000619, se encuentra en la imperiosa necesidad de ORDENAR LA INDEXACIÓN JUDICIAL del monto cancelado de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), hoy en día equivalente a la suma de Bs. 0,00000065, así como la indexación judicial de la cantidad restante, correspondiente a la suma de trescientos cinco mil bolívares (Bs. 305.000,00)equivalentes hoy en día a la suma de Bs. 0,000003, desde la fecha de admisión de la demanda (29 de abril de 2014), hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, mediante auto expreso que lo declare, dictado por el tribunal de la causa cuando reciba el expediente, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito (Cfr. Fallos de la Sala de Casación Civil Nº RC-644, de fecha 13 de diciembre de 2018, expediente N° 2018-147; N° RC-517, de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente N° 2017-619; N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190 y N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438). Y verificado el cálculo anterior, para concluir la experticia complementaria del fallo acordada, conforme a lo señalado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, el experto debe restar del total, la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), que ya fueron pagados por la parte actora por concepto de arras.- Así se decide.
Así las cosas, esta alzada con apego a las consideraciones antes realizadas y en acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio FRANZ MIGUEL LUQUE BLANCO, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave en fecha 28 de mayo de 2015, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes; motivo por el cual, se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara el prenombrado contra la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, todos ampliamente identificados en autos, por consiguiente, se ordena a la parte demandada, a la ejecución del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 13 de diciembre de 2012, inserto bajo el Nº 003, Tomo 372, OTORGANDO LA ESCRITURA CORRESPONDIENTE ante la Oficina de Registro Inmobiliario del inmueble objeto de la controversia, debiendo la parte actora pagar a favor de la demandada el saldo restante, esto es, la cantidad de trescientos cinco mil bolívares (Bs. 305.000,00), cantidad ésta que se ordena indexar, así como el monto ya cancelado de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00); y una vez acreditado el pago de la cantidad condenada que arroje la experticia complementaria del fallo y de no otorgar la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio FRANZ MIGUEL LUQUE BLANCO, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave en fecha 28 de mayo de 2015, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano JOSÉ FÉLIX GÓMEZ PÉREZ, contra la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, ampliamente identificados en autos; en consecuencia, se ordena a la parte demandada, a la ejecución del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 13 de diciembre de 2012, inserto bajo el Nº 003, Tomo 372, OTORGANDO LA ESCRITURA CORRESPONDIENTE ante la Oficina de Registro Inmobiliario del inmueble constituido por unapartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 224, ubicado en la planta segundo del edificio 2, que forma parte del “PARQUE RESIDENCIAL MATALINDA”, sector 5-C, situado en el parcelamiento Cantarrana, en jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, identificado con el número de catastro 2414, con una superficie de cincuenta y ocho metros cuadrados (58,00 mts2) aproximadamente, y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: apartamento 223; Sur: estacionamiento de la parcela 5-C; Este: área 4; y, Oeste: altura libre del área de acceso al edificio y con pasillo interno del edificio; todo ello en el entendido de que la parte demandada deberá realizar todos los trámites administrativos pertinentes ante las autoridades respectivas con el objeto de garantizar la protocolización de la venta en cuestión (es decir, ante el BANAVIH, Alcaldía, Organismos Urbanísticos, y a fines), debiendo hacer entrega al actor de las solvencias y recaudos vigentes necesarios.
TERCERO: Se ORDENA la indexación judicial del monto cancelado de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), hoy en día equivalente a Bs. 0,00000065, así como la indexación judicial de la cantidad restante, correspondiente a la suma de trescientos cinco mil bolívares (Bs. 305.000,00)equivalentes hoy en día a Bs. 0,000003, desde la fecha de admisión de la demanda (29 de abril de 2014), hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, mediante auto expreso que lo declare, dictado por el tribunal de la causa cuando reciba el expediente, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito (Cfr. Fallos de la Sala de Casación Civil Nº RC-644, de fecha 13 de diciembre de 2018, expediente N° 2018-147; N° RC-517, de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente N° 2017-619; N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190 y N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438). Y verificado el cálculo anterior, para concluir la experticia complementaria del fallo acordada, conforme a lo señalado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, el experto debe restar del total la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), hoy en día equivalente a Bs. 0,00000065, que ya fueron pagados.
CUARTO: A falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los trámites correspondiente conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin que la parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante que arroje la experticia complementaria del fallo, a favor de la demandada; y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar la ciudadana FERQUIZ CAROLINA MEDINA CHACÓN, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave.
Asimismo, se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve) y en el portal web: www.miranda.scc.org.ve.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los once (11) días del mes de abril del año dos mil veintidós (2022). Años 211° de la Independencia y 163° de la Federación.

LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

ZBD/lag.-
Exp. No. 21-9793.