TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
212º y 163°
EXPEDIENTE Nº 7534-2022.
PARTE DEMANDANTE: BEATRIZ EUGENIA PULIDO REINA venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 11.491.609, quien señala actuar en nombre y representación del ciudadano LUIS MANUEL VERA PULIDO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 21.000.040, según poder autenticado ante la Notaria Publica Primera de San Cristóbal, estado Táchira bajo el N° 08, Tomo 153, de fecha 04 de septiembre de 2017, y posteriormente Registrado bajo el N° 12, folios 44, tomo 17 del protocolo, en fecha 24 de octubre de 2018, ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira. Así mismo se señala en el CAPITULO I igualmente se señala como demandante a la ciudadana BEATRIZ REINA REINA, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.041.660.
ABOGADA ASISTENTE: MARÍA CRISBEY ESCALANTE OJEDA, inscrita en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 317.165.
CO DEMANDADOS: LUIS ALBERTO CONTRERAS BENITEZ y LUIS ANTONIO CONTRERAS BENITEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-15.990.600 y V-6.386.868, con el carácter de arrendatario y en su condición de fiador solidario y principal pagador, en su orden.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.(Apelación a decisión de fecha 10 de octubre del 2.022, que declara Inadmisible la demanda propuesta)

PARTE NARRATIVA
Las actuaciones que de seguidas se desarrollan llegan a conocimiento de esta Instancia de alzada en razón de la interposición de gravamen de apelación por la representación de la solicitante a la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 10 de octubre del 2.022. (folios 24 al 27)
Constan en el referido expediente las siguientes actuaciones
1.- En el a quo, signado como expediente Nº 20.668, nomenclatura del mencionado Juzgado:
A los folios 01 al 10 y sus anexos del folio 11, riela escrito de demanda presentada por las ciudadanas Beatriz Eugenia Pulido Reina y Beatriz Reina Reina, aduciendo la primera actuar en nombre y representación del ciudadano LUIS MANUEL VERA PULIDO, y asistida por la abogada MARIA CRISBEY ESCALANTE OJEDA,
Al folio 24, riela auto de fecha 10 de octubre del 2.022, que señala la recepción del libelo y recaudos, ordenando su entrada, inventario y el curso de ley correspondiente, con las siguientes consideraciones previas a la Admisión:
.- indica el a quo, que del estudio minucioso de libelo de demanda, se observa claramente que la ciudadana Beatriz Eugenia Pulido Reina, demanda con el carácter de apoderada del ciudadano Luis Manuel Vera Pulido, y que esta ultima representación se desprende del poder general de disposición y administración que corre inserto al folio 14 al 19 en copia simple, autenticado ante la Notaria Publica Primera de San Cristóbal, estado Táchira bajo el N° 08, Tomo 153, de fecha 04 de septiembre de 2017 y luego protocolizado bajo el N° 12, folios 44, tomo 17 del protocolo, en fecha 24 de octubre de 2018, ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en el cual consta: que el mencionado ciudadano confiere poder general a su madre Beatriz Eugenia Pulido Reina.
.- señala que resulta necesario para puntualizar los lineamientos previstos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, para la tramitación de demandas derivadas de un contrato de arrendamiento, y que así establecen los artículos 94 y 96 de dicha ley, un procedimiento previo a las demandas derivadas de una relación arrendaticia, cuyo objeto sean inmuebles destinados a vivienda, señalando lo siguiente:
Articulo 94: “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
“Articulo 96: “Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el decreto N° 8.190 con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de viviendas, descrito en los artículos 7 al 10”.
.- Continua argumentando que las normas transcritas establecen expresamente la obligación de agotar el procedimiento administrativo ante la superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, previo a la interposición de las demandas derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, previo a la interposición de las demandas derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, incluyendo dentro de ellas el cumplimiento del contrato, cuyo incumplimiento constituye un óbice procesal para la admisión de la demanda cuando la parte actora no acredita junto con el libelo de demanda haber dado cumplimiento al aludido procedimiento previsto en los articulo 7 al 10 del Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda.
Finaliza el a quo indicando que conforme a lo expuesto, al advertirse que la demanda que dio origen a la presente causa no cumple con el requisito de haber agotado en forma previa a la instancia judicial el procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de vivienda, debe forzosamente declarar inadmisible la misma a tenor de lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por lo que procede a declarar INADMISIBLE la demanda interpuesta.
De la apelación a la decisión de inadmisibilidad:
Riela al folio 28, diligencia de las ciudadanas Beatriz Eugenia Pulido reina y Beatriz Reina Reina, debidamente asistidas por la abogada María Crisbey Escalante Ojeda, mediante la cual apelan a la sentencia de fecha 10 de octubre de 2022.
Riela al folio 30 y su vuelto, auto de fecha 25 de octubre del 2.022, que niega la apelación interpuesta por la ciudadana Beatriz Eugenia Pulido Reina, por carecer de interés para apelar a título personal en la causa y por carecer de la capacidad de postulación para actuar en juicio como apoderada del ciudadano Luís Manuel Vera Pulido y acuerda oír la apelación de la ciudadana Beatriz Reina Reina
2.- Actuaciones en esta instancia, signado como expediente Nº 7531
Riela al folio 32, diligencia de fecha 14 de noviembre del 2.022, por la que el secretario de esta alzada, señala recibir el expediente N° 20.668, dando cuenta al juez.
Riela al folio 33, auto de esta alzada de fecha 31 de octubre del 2.022, mediante la cual se da entrada a la causa, ordenando darle el curso de Ley correspondiente.
Informes en esta Instancia:
Riela a los folios 34 al 37, escrito de informes presentado en fecha 23 de noviembre del 2.022, por la abogada Beatriz Eugenia Pulido Reina, señalando actuar en nombre y representación del ciudadano Luís Manuel Vera Pulido, según poder cuyos datos de autenticación y registro, ya fueron señalados, asistida por la abogada María Crisbey Escalante Ojeda, indicando:
.- que la declaratoria de admisibilidad de la demanda, viola todos sus derechos a la defensa, al igual que los artículos 26 y 257 Constitucionales, los cuales refiere.
.- indica que es un hecho público y notorio, que no existe en el petitorio argumento o solicitud que comporte la pérdida de la posesión de la parte demandada, ya que en el presente juicio, solo se está exigiendo el derecho que tiene de que se le paguen los canones de arrendamiento y por ello en sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 21 de noviembre del 2.022, Expediente Nro. 2015-000506, la sala estableció que no es aplicable, al caso de autos lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo arbitrario de viviendas. Y que declarar la inadmisibilidad de la demanda, conforme a lo indicado en el artículo 5 de la referida Ley, atenta contra los principios de tutela judicial efectiva, economía y celeridad procesal proclamados en nuestra Constitución Nacional en sus artículos 25 y 26.
Finalmente indica que la presente demanda no comporta la pérdida de la posesión, solo exige el cumplimiento de contrato en referencia al pago de los canones de arrendamiento, por lo tanto no resulta aplicable la norma sustantiva que aplicó el Tribunal, por lo que solicita se revoque la sentencia del A quo, y se orden la admisibilidad de la demanda, conforme a derecho, máximas de experiencia y las exigencias de Ley.

MOTIVACION DE LA DECISION
Producto de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en la presente causa contra la resolución judicial de fecha 10 de octubre del año 2.022 proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (folios 24 al 27) en el Juicio que por Cumplimiento de contrato es incoado por las ciudadanas BEATRIZ EUGENIA PULIDO REINA y BEATRIZ REINA REINA, contra los ciudadanos LUIS ALBERTO CONTRERAS BENITEZ y LUIS ANTONIO CONTRERAS BENITEZ, resolución ésta que declara INADMISIBLE la demanda interpuesta;
Apelada dicha decisión, y oído el recurso interpuesto en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones:
De la competencia
Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.
Motivación de la decisión del a quo:
En su decisión la recurrida señala como argumentos que motivan la declaratoria del desalojo del inmueble objeto de la pretensión, que la ciudadana demandante, Beatriz Eugenia Pulido carece de capacidad de postulación para actuar en la causa al no ser profesional del derecho, deficiencia que no puede suplirse ni aún con asistencia de abogado.
Además señala que analizado el libelo de demanda junto con el libelo, no se evidencia que la parte actora, efectivamente haya acreditado que dio cumplimiento al procedimiento administrativo previo a la interposición de la demanda establecido en los artículos 94 y 96 de la Ley para regularización y control de arrendamientos de vivienda y lo establecido en los artículos 7 al 10 del Decreto contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas.
Para decidir se indica que expuesto lo anterior, se establece que la litis queda determinada a una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento en lo referente al pago de canones de alquiler que al decir del actor no se han cancelado por parte de la demandada. Ante ello, la decisión a dictarse por este Juzgado de Alzada se circunscribe a verificar, por razón del gravamen de apelación opuesta por la demandante, a realizar un nuevo examen de la controversia y verificar la adecuación a derecho de la decisión apelada, para en consecuencia confirmar la misma, o por el contrario a revocarla o modificarla. Así se establece.
Ahora bien del análisis del auto apelado se aprecia que el mismo contiene dos conclusiones que a su entender determinan la inadmisibilidad de la demanda; la primera la circunstancia de que la ciudadana BEATRIZ EUGENIA PULIDO REINA, aduce actuar en nombre y representación del ciudadano LUIS MANUEL VERA PULIDO, por cuanto es su apoderada, según se demuestra del poder otorgado, el cual obra en autos como documento Público, actuación que realiza asistida de abogado, lo cual se traduce en que la primera en mención, está realizando actuaciones Judiciales sin ser abogada, circunstancia que implica la falta de cualidad de postulación, lo cual no es subsanable, ni aún con la asistencia de abogada, todo lo cual ha sido reiterado constantemente por la Jurisprudencia patria.
Ante ello, ciertamente la actuación de la ciudadana Beatriz Eugenia Pulido Reina, resulta ineficaz como la asentó la recurrida.
Ahora bien en lo que respecta al otro aspecto tomado en consideración por la juez del A quo, como presupuesto motivacional de su decisión, para la declaratoria de inadmisibidad es la circunstancia de que no consta en autos que tratándose la presente demanda de una acción de cumplimiento de contrato proveniente de una relación arrendaticia sobre un inmueble destinado a vivienda, debió la accionante, agotar la vía administrativa previa, como se indica en la Ley de arrendamientos de vivienda en su artículo 94 y en los artículos 7 al 10 del Decreto con Rango, valor y fuerza de Ley contra el desalojo y desocupación arbitraria de viviendas.
Así las cosas se tiene que La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 09 de junio del 2021, Exp.: Nº AA20-C-2020-000005, señaló:

”…Aunado a lo anterior, la Sala estima necesario dejar sentado lo contemplado en la sentencia N°17-116 de fecha 21 de junio de 2017, Exp. N° 2017-000116, caso: juicio por cumplimiento de contrato de opción compra venta, incoado por los ciudadanos Pedro Ramón González Salazar y Nilda Josefina Alcalá de González, contra el ciudadano Carlos Julio Calzadilla Núñez, en cuanto al agotamiento del procedimiento administrativo previo en el marco de los juicios por cumplimiento contrato de opción de compra venta, en los casos de desalojo de vivienda principal, en la cual se sostuvo el siguiente criterio imperante:

“…Se colige del texto de la recurrida supra transcrito, que el juzgador de alzada declaró la inadmisibilidad de la demanda por cumplimiento de contrato de opción compra venta, aduciendo que de acuerdo con lo alegado por el demandado y la tercera interviniente -cónyuge del demandado-, los accionantes no había cumplido con la etapa administrativa previa que indica el artículo 5 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, antes de accionar la vía administrativa, lo cual podría comportar la desocupación del inmueble, y siendo esta la vivienda principal de los demandados, el juzgador de alzada consideró que la actora no cumplió con el tercer requisito previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, determinando la consecuencia jurídica ya conocida.
Cabe señalar, que el ad quem se apoya en criterio emanado de la Sala en decisión N° 625 de fecha 22 de octubre de 2015, expediente N° 15-417, caso: Marylin Miryam Barraza de Capriles contra Juan Omar González Naranjo, siendo oportuno destacar, por las razones infra explicadas, que en aquella oportunidad se trataba de una demanda de cumplimiento de contrato de venta y no de opción de compra venta, como se ventila en el sub iudice.
(…Omissis…)
Con relación al proceso preparatorio para perfeccionar la venta de un inmueble, este Alto Tribunal fijó criterio a través de la Sala Constitucional en sentencia N° 64, de fecha 2 de marzo de 2016, expediente 15-0650, caso: ciudadano Argemar Bartolo Vargas Soto, contra la decisión dictada el 22 de enero de 2015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de dicha Circunscripción Judicial, el cual esta Sala ha aplicado en decisión N° 401, expediente 15-603, de fecha 29 de junio de 2016, caso: Jennifer Carolina Jahn de López y otro contra Rafael Ignacio Boggiano Pericchi, donde se establece lo siguiente:
“Ahora bien, esta Sala considera oportuno destacar que el a quo constitucional declaró con lugar el amparo ejercido al estimar que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, incurrió en error cuando inadvertidamente procedió a la admisión de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, sin haber constatado el agotamiento previo del procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
(…Omissis…)
Partiendo de las anteriores precisiones, debe esta Sala advertir que en el caso de autos no podía el a quo constitucional establecer como un requisito ineludible antes de acudir a la vía jurisdiccional, el trámite previo de los procedimientos ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, (...) no puede considerarse como aquellas acciones de las cuales pueda derivar una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el referido Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en tanto, el ordenamiento jurídico solo atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo la ejecución forzosa en las promesas de compraventa una obligación de hacer, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar (vid. sentencia de esta Sala n° 878 del 20 de julio de 2015, caso: “Sociedad Mercantil Panadería la Cesta de los Panes, C.A”); por lo que, de la presente acción, no podía derivar el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble…”. (Resaltados de la Sala).
Se desprende de la decisión supra transcrita, que este Alto Tribunal de manera clara dejó establecido que en casos como el sub iudice, es decir los atinentes al cumplimiento del contrato de opción de compra venta, el ordenamiento jurídico venezolano, sólo atribuye al juez “el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida”, trayendo como consecuencia a la parte perdidosa la cual no cumpla voluntariamente con su obligación, el “otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar”, siendo que la ejecución forzosa en las promesas de compra venta involucran una obligación de hacer, y en ningún caso, de la decisión que conlleva esta demanda, derivaría “el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble”.
(...Omissis...)
Dada la anterior declaratoria de inadmisibilidad estimada por la recurrida, esta Máxima Jurisdicente Civil se considera oportuno puntualizar las causales por las que se puede declarar inadmisible la demanda interpuesta, las cuales están determinadas en el artículo 341 Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 341: Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. (...Omissis...)”.
A mayor abundamiento, resulta pertinente traer a colación lo expuesto por el Dr. Román J. Duque Corredor, en su obra “Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S.R.L., Caracas, 1990, Págs. 94 y 95, en los siguientes términos:
“...Con respecto a esta facultad que el nuevo Código atribuye a los Jueces, estimo conveniente observar, entre otros comentarios, que dicha facultad no es otra cosa que una aplicación, en materia de introducción de la causa, del principio del impulso procesal de oficio al que se refiere el artículo 11 del Código que comento, que inviste al Juez del papel de director del proceso. Además, estimo que la apreciación que ahora deben hacer los jueces para determinar si una demanda es o no admisible, para ellos implica la carga de examinar los presupuestos fundamentales que debe llenar toda demanda como inicio del proceso. En efecto, a mi entender, los Jueces pueden, in límine litis, negarse a admitir las demandas que se funden en la derogación de normas declaradas de orden público o porque la Ley prohíba la acción como el caso de las deudas de juego (artículo 1801 del Código Civil), porque su violación, la Ley la declara nula y sin ningún valor por atentar contra el orden público. En cuanto al otro motivo de inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, los Jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión, resolver cuestiones de fondo...”. (Resaltado de la Sala).
(...Omissis...)
Una vez ello, y señalizado como fuere lo supra expuesto, se estima adecuado traer a colación la norma pertinente al caso de marras, las cuales están contenidas en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, el referido artículo establece:
“Artículo 5: Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Con relación a la norma legal arriba señalada, resulta claro que la misma de manera genérica precisa la necesidad de acudir a un procedimiento administrativo previo a cualquier acción judicial, ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en los casos que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal.

En tal sentido, y como fuera apuntado supra, la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, realizó un análisis vasto y específico, en el cual se precisa la solución jurídica pertinente en las demandas por cumplimiento de contratos de opción compra venta, en contraste con la norma legal prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojos y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, la cual busca conciliar la justicia y garantizar el control legal de los fallos proferidos en instancia, sobre las reflexiones constitucionales que alberga nuestra Carta Política, siempre contemplando un equilibrio entre los justiciables para alcanzar la justicia material que entraña el Estado Social de derecho y de justicia
.
Señalado lo anterior, observa esta Sala, que en el caso de especie, la demanda versa sobre el cumplimiento de un contrato de opción compra venta, en el cual los demandantes compradores, exigen al vendedor, ciudadano Carlos Julio Calzadilla Nuñez, de acuerdo con su escrito libelar, a que éste “cumpla con su obligación contractual”, la cual, no es otra que, la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta. Cabe resaltar, que no se trata de un cumplimiento de contrato definitivo de compra venta, como pretende justificarlo el ad quem, sino de opción de compra venta.
En tal sentido, cónsono como resulta con la doctrina emanada de este Alto Tribunal, la petición demandada por los compradores, se contrae a una obligación de hacer por parte del demandado - vendedor, quien de no cumplir de manera voluntaria, sólo permite al juzgador cogniscente, decretar el cumplimiento demandado, es decir única y exclusivamente el “otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar”, sin que su decisión involucre la desposesión del inmueble...”. (Negrillas y subrayado del texto).

De modo que en forma clara y precisa este Alto Tribunal, dejó establecido que en casos como el sub iudice, es decir, los referidos al cumplimiento del contrato de opción de compra venta, el ordenamiento jurídico venezolano, solo faculta al juez a condenar una obligación de hacer, lo cual no conlleva bajo ningún supuesto el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble, ya que lo que se pretende o lo demandado en el presente caso es el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, en cuyo caso de ser procedente por la naturaleza del mismo, el veredicto se circunscribiría a ordenar la materialización de la celebración del contrato de compra venta, conforme con los extremos de ley, en virtud de su naturaleza, por consiguiente, en modo alguno dicho cumplimiento se corresponde con la entrega del inmueble.

Bajo estas premisas, el juez de la recurrida fue acertado al no declarar la inadmisibilidad de la demanda, por no haber cumplido la parte actora con el procedimiento administrativo previo para solicitar el desalojo del inmueble, máxime cuando este Alto Tribunal, ha sido enfático, en relación con la potestad de los jueces, in límine litis, de inadmitir las demandas con motivo que la mismas, sean contrarias a alguna disposición expresa de la ley, por cuanto pueden desacertadamente resolver cuestiones de fondo, contraviniendo “…el principio pro actione, en consecuencia, el derecho a la tutela judicial efectiva, de lo cual se desprende que el juez en su labor interpretativa de los principios procesales relativos a la admisibilidad debe necesariamente favorecer el acceso a los ciudadanos a los órganos de administración de justicia, jurisdiccionales, en pro al derecho a la defensa y al debido proceso…”.

En relación con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales consagran la obligatoriedad de acudir a un procedimiento administrativo previo a cualquier acción judicial, ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en los casos que pudieran derivar en una decisión cuya ejecución implique la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal, como fue establecido por los precedentes judiciales supra transcritos, las demandas por cumplimiento de contrato de opción compra venta, no comportan una declaratoria de entrega material de un inmueble destinado a la vivienda principal, y por consiguiente, no le es aplicable la normativa, prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, de lo cual se infiere que el presente caso en el cual se demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un inmueble, no le es aplicable el referido decreto, por cuanto lo que se persigue es que se logre la protocolización del documento definitivo de venta. Y en modo alguno implica la entrega del inmueble que involucre la desposesión del inmueble.
En consecuencia, se reitera en el caso sub iudice el ad quem, decidió conforme a derecho, ajustado a la doctrina de esta Sala, aún cuando efectivamente no se pronunció sobre el alegato de la parte demandante, en cuanto al agotamiento de la vía administrativa, dicha omisión no afecta el dispositivo del fallo, en virtud del principio constitucional según el cual no se sacrificará la justicia por formalidades inútiles. Así se establece…” (DESTACADO PROPIO)

Conforme al anterior criterio jurisprudencial y dado que en el caso objeto que nos ocupa la demandante BEATRIZ REINA REINA, persigue que se declare judicialmente que el arrendatario LUIS ALBERTO CONTRERAS BENITEZ y el fiador y principal pagador LUIS ANTONIO CONTRERAS BENITEZ, paguen una suma de dinero, nos encontramos con una petición de dar, esto es, un cobro de bolívares, la cual, per se, no implica la desposesión del inmueble, por lo que no resulta aplicable, a criterio de este Juzgador el agotamiento de la vía administrativa, razón por la cual la demanda de autos, resulta admisible dado el supuesto de que no existe otra circunstancia que conforme al contenido normativo del artículo el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
En ese mismo orden de ideas y por cuanto ha quedado establecido que la ciudadana Beatriz Eugenia Pulido Reina, queda desechada del proceso por no tener la capacidad de postulación para representar en juicio al ciudadano Luís Manuel Vera Pulido, y la ciudadana Beatriz Reina Reina, es arrendadora del inmueble, como se evidencia del contrato de arrendamiento, no se considera que deba ser agotada la vía administrativa como se indicó previamente, mantiene cualidad para actuar en el juicio como demandante, y no existe otra circunstancia que conforme al señalado artículo 341 de la norma adjetiva enerve la admisión de la demanda, debe declararse a criterio de esta Instancia de alzada que la demanda resulta admisible solo por lo que respecta a la situación procesal como demandante, solo de la ciudadana BEATRIZ REINA REINA. Así se decide.
Conforme a lo anterior resulta procedente en derecho, la revocatoria del fallo, ordenando la admisión de la demanda por lo que respecta a tenerse como demandante a la ciudadana BEATRIZ REINA REINA, declarándose además que la ciudadana BEATRIZ EUGENIA PULIDO REINA, queda excluida de la litis como co demandante. Así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos previamente expresados, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, DECLARA:
PRIMERA: REVOCADO el fallo apelado.
SEGUNDO: LA NULIDAD de la decisión apelada dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, de fecha 10 de octubre del año 2.022.
TERCERO: SE DECLARA la falta de capacidad de postulación para ejercer poderes en juicio de la ciudadana BEATRIZ EUGENIA PULIDO REINA
CUARTO: SE ORDENA al señalado Tribunal admitir la pretensión de cumplimiento de contrato, considerando únicamente como demandante a la ciudadana BEATRIZ REINA REINA.
QUINTO: No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión para el archivo del Tribunal.
Dada, Firmada, sellada y refrendada en la sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en San Cristóbal, a los dieciséis (16) días del mes de diciembre del año Dos Mil Veintidós. Años: 213º de la Independencia y 163º de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abg. Juan José Molina Camacho

El Secretario

Abg. Juan Alberto Ochoa Vivas

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previas las formalidades de Ley, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp. Nº 7534.