TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
212º y 163º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE:
Sociedad mercantil ANDREUS STUDIO DE BELLEZA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de marzo de 2009, inserto bajo el No. 24, Tomo 13-A Tro; representada por la ciudadana MARÍA TERESA LLOVERAS DE CALAMBRES, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-13.512.090.

Abogados en ejercicio REINALDO JOEL FLORES ROJAS, EDUARDO REVETE, GLADYS OMAIRA MOGOLLÓN y ROBERTO ALÍ COLMENARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 232.995, 97.946, 298.835 y 15.764, respectivamente.

Sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de abril de 2013, inserto bajo el No. 42, Tomo 6-A Tro; y sociedad mercantil EL PICURE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de abril de 2000, inserto bajo el No. 51, Tomo 8-A; ambas representadas por la ciudadana MALVIS SANABRIA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-11.039.949.

Abogados en ejercicio MARISOL LUIS LUIS y BENITO ENRIQUE MARTÍNEZ PERNÍA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 84.887 y 51.368, respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

22-9872.

I
ANTECEDENTES.
Corresponde a este juzgado superior decidir el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ROBERTO ALÍ COLMENARES, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil ANDREUS STUDIO DE BELLEZA, C.A., contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de junio de 2022, a través de la cual se declaró IMPROPONIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la prenombrada empresa contra las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA HABIBI, C.A. y EL PICURE, C.A., todos plenamente identificados en autos.
Recibido el presente expediente, esta alzada le dio entrada mediante auto de fecha 22 de julio de 2022, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, dejándose constancia que solo la parte actora hizo uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 7 de octubre de 2022, esta alzada declaró vencido el lapso para la presentación de las observaciones a los informes previsto en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, y dejó constancia de que ninguna de las partes hicieron uso de tal derecho, por lo que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia.
Llegado el momento para dictar el fallo, quien suscribe procede a hacerlo bajo las consideraciones que se expondrán a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo de demanda y su posterior reforma presentados en fecha 29 de abril de 2019 y 13 de mayo de 2019, el apoderado judicial para ese entonces de la sociedad mercantil ANDREUS STUDIO DE BELLEZA, C.A., procedió a demandar a las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA HABIBI, C.A. y EL PICURE, C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello -entre otras cosas-, lo siguiente:
1. Que su representada desde el año 2009, tiene una relación arrendaticia con la sociedad mercantil INVERSIONES EL PICURE C.A., representada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., según nueve (9) contratos de arrendamiento, siendo el último de ellos autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de mayo de 2018, inserto bajo el No. 41, Tomo 152, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el nivel dos, distinguido con el No. 2-03, que forma parte del Centro Comercial La Casona I, con un área de noventa y dos metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (92,50 mts2), situado en el kilómetro 16 de la carretera panamericana, urbanización La Rosaleda Sur, San Antonio de Los Altos.
2. Que el canon de arrendamiento fue convenido entre las partes en la cantidad decuarenta millones trescientos cincuenta y seis mil seiscientos cuarenta y siete bolívares fuertes con 78/100 (Bs.F. 40.356.647,78), y que a su vez se acordó la porción fija de arrendamiento mixto en la suma de veinte millones ciento setenta y ocho mil trescientos veintitrés bolívares fuertes con ochenta y nueve centavos (Bs.F. 20.178.323,89), más el cinco por ciento (5%) de las ventas brutos, lo cual su representada –a su decir- paga con puntualidad a través de depósitos bancarios.
3. Que después de tantos años de arrendamiento, su representada recibe una comunicación de fecha 27 de febrero de 2019, en la cual la arrendadora y propietaria del inmueble, pretende -según su decir-obligar a su poderdante al ajuste del canon de arrendamiento a la cantidad de diez millones ochocientos cincuenta mil ochocientos treinta y cuatro bolívares soberanos con sesenta y cinco centavos (Bs.S. 10.850.834,65), a partir del 1º de mayo de 2019, hasta el 30 de abril de 2020, bajo la intimación de no otorgar un nuevo contrato de arrendamiento.
4. Que conforme a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la arrendadora se obliga a notificar a la arrendataria dentro de los sesenta (60) días continuos antes de la fecha del vencimiento del contrato, su decisión de renovar o no la relación arrendaticia, y que en vista de que ello no sucedió, afirmó que el último contrato de arrendamiento se renovó automáticamente.
5. Que no es procedente la fijación del monto del canon de arrendamiento de manera unilateral por el arrendador; y que a su vez se violentó el contrato y el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al pretenderse cobrar el canon fijo y el canon variable. Seguido a ello, afirmó que la arrendadora a su vez viola los literales “h”, “i” y “j” del artículo 41 de la menciona ley, al tratar de cobrar multas a su representada en unidades tributarias.
6. Que la arrendadora –a su decir- está perturbando el giro económico del negocio de su representada a través de abogados y cartas intimidatorias.
7. Fundamentó su pretensión en los artículos 26, 49 y 88 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; artículos7, 10, 17, 20, 21, 26, 27, 31, 32, 33, 35, 41 y 44 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; artículos 1.159, 1.160, 1.166, 1.167, 1.168, 1.180, 1.181, 1.184, 1.264, 1.248, 1.249, 1.264, 1.265, 1.271, 1.579, 1.592, 1.1594, 1.596, 1.600 y 1.601 del Código Civil.
8. Que el último contrato de arrendamiento venció el 30 de abril de 2019, pretendiendo la arrendadora que con una simple notificación entregada en fecha 27 de febrero del mismo año, funcione como desahucio legal o convencional, por lo que operó –a su decir- la tácita reconducción del contrato.
9. Que solicita la concesión a su representada de una prórroga arrendaticia de tres (3) años contados a partir de la fecha que se dicte sentencia o desde la oportunidad en que se llegue a un acuerdo conciliatorio; y que a su vez, se le otorgue a su representada el derecho y cese al hostigamiento.
10. Que por lo antes indicado, es por lo que procede a demandar a las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA HABIBI, C.A. y EL PICURE, C.A., a los fines que convengan, o en su defecto sean condenadas por el tribunal a: “(…) cumplir con el contrato de arrendamiento celebrado entre ella y mi poderdante en fecha 1 de Mayo (sic) de del (sic) año 2019 y a cumplir igualmente con el contenido de los artículos 1580 del Código Civil y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial. En consecuencia pido que convenga o sea condenado: 1).-A respetar el derecho que tiene mi mandante, ANDREUS STUDIO DE BELLEZA C.A. (…) a usar y gozar pacíficamente el inmueble que dicha empresa le cedió en arrendamiento. Y dejar ordenar con cartas y visitas de profesionales del Derecho (sic), a tratar de intimidar a mi representa (sic), además de cumplir con la celebración y constitución de una verdadera Junta Paritaria de arrendatarios propietarios para la fornicación (sic) de junta de condominio (…) 2) En establece(sic) un justo canon de arrendamiento de conformidad a la Ley (sic) o Decreto (sic) Vigente (sic). 3).- En pagar las costas, prudencialmente calculadas por el Tribunal (sic) (…)”.
11. Que hace valer el derecho de su representada de preferencia arrendaticia, y por ello continuar poseyendo el local arrendado, mientras pague las cantidades ajustadas a derecho que determinaré el tribunal en sentencia definitivamente firme y de la forma como se ha venido pagando hasta la fecha.
12. Que solicitase oficie a la SUNDEE, a los efectos establecidos en el artículo 7 de la ley especial, para la determinación del valor de las pensiones de arrendamiento,
13. Por último, estimó la demanda en la cantidad de ciento treinta millones doscientos diez mil quince bolívares soberanos con ochenta céntimos (Bs. 130.210.015,80), equivalentes a dos millones seiscientos cuatro mil doscientas unidades tributarias (2.604.200 U.T.); y solicitó que la demanda sea admitida, sustanciada conforme al procedimiento breve y declarada con lugar en la sentencia definitiva.

Seguido a ello, se observa que la parte demandante consignó en fecha 5 de noviembre de 2019, escrito de subsanación voluntaria a las cuestiones previstas opuestas, procediendo a consignar nuevamente la totalidad de su escrito libelar, en el cual modificó su petitorio de la siguiente manera:
“(…) En consecuencia pido que convenga o sea condenado:
A respetar el derecho que tiene mi mandante, ANDREUS STUDIO DE BELLEZA C.A. Supra (sic) identificada anteriormente, a usar y gozar pacíficamente el inmueble que dicha empresa le cedió en arrendamiento.. (sic) y En (sic) establece (sic) un justo canon de arrendamiento de conformidad a la ley o Decreto (sic) Vigente.
Y hacemos valer el derecho de nuestros representados de preferencia arrendaticio (sic) de continuar poseyendo el local, mientras paguen las cantidades justas adecuadas a derecho, y que determinara (sic) este tribunal en su Sentencia (sic) definitivamente firme, de la forma como se ha venido pagando hasta la fecha. Nuestros representados se encuentran solventes en el pago de las pensiones arrendaticias, y deben de gozar y poseer pacíficamente la cosa arrendada, es un local destinado al comercio (…) Y se (sic) solicito al Tribunal (sic), oficie a la SUNDEE, a los efectos establecidos en la Ley (sic) Especial (sic), Art (sic) 7 del DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN EL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL (…) Mi representada tiene el derecho preferencia de continuar ocupando el local arrendado como arrendataria, este es el único sustento de mis clientes (…)”.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 28 de octubre de 2019, los abogados en ejercicio MARISOL LUIS LUIS y BENITO ENRIQUE MARTÍNEZ PERNIA, en su carácter de apoderados judicial de las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA HABIBI, C.A. y EL PICURE, C.A., procedieron a contestar la demanda incoada en contra de sus defendidas, aduciendo para ello lo siguiente:
1. Que proceden a rechazar e impugnar la cuantía de la demanda estimada por exagerada y estar fundamentada en falsos supuestos y errónea interpretación del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte actora –a su decir- utilizó para dicha estimación los presuntos cánones de arrendamiento que regirían tanto en la renovación contrato de arrendamiento como en la prorroga legal; asimismo, señalaron que en la presente demanda no se pretende el pago de renta alguna, el título no está discutido ni el contrato está indeterminado, por lo que al acumularse las rentas declaradas por el actor de cuatrocientos tres bolívares con cincuenta y siete céntimos (Bs. 403.57) al año, sería cuatro mil ochocientos cuarenta y dos bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 4.842,50), equivalentes a noventa y seis con ochenta y seis unidades tributarias (96,86 U.T.)
2. Que admiten la existencia de la relación arrendaticia desde el año 2009, y la existencia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 6 de junio de 2018, con vigencia desde el 1º de mayo de 2018 al 30 de abril de 2019; asimismo, admitieron que la continuidad de relación arrendaticia, está fundamentada con la renovación anual del contrato de arrendamiento, y que era costumbre negociar privadamente el canon de arrendamiento que regirían tanto el contrato primigenio, así como en las subsiguientes renovaciones.
3. Que admiten que el canon de arrendamiento acordado es de forma mixta con una porción fija, mas porcentaje de venta brutas (sin IVA) del 5% de las ventas, y que el canon de arrendamiento acordado en el último contrato, la parte fija ascendía a la cantidad equivalente hoy en día a la suma de cuatrocientos tres bolívares con cincuenta y siete céntimos (Bs. 403,57), más el cinco por ciento (5%) de las ventas brutas.
4. Que admiten que el canon de arrendamiento debía ser depositado por el arrendatario en la cuenta del Banco del Caribe, a nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES EL PICURE, C.A., según la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 06 de junio de 2018; asimismo, admitieron las comunicaciones enviadas a la arrendataria de fechas 27 de febrero y 13 de junio de 2019.
5. Que niegan, rechazan y contradicen que la arrendadora pretenda obligar al arrendatario al ajuste del canon de arrendamiento, ya que el procedimiento para establecer los cánones de arrendamientos esta contenido y aceptado expresamente por las partes en la cláusula octava del contrato de arrendamiento.
6. Que las comunicaciones de fechas 27 de febrero y 13 de junio de 2019, emitidas por la arrendadora del inmueble y recibidas por la arrendataria, estaban –a su decir- ajustadas a derecho, por haberse ceñido estrictamente a lo establecido en el contrato de arrendamiento, por lo que resulta temerario, incierto, contradictorio, inoficioso, irresponsable y falta de ética, que la parte actora afirme que esas comunicaciones hayan constituido violencia psicológica para perturbar el derecho al trabajo.
7. Que el arrendatario comenzó a pagar el canon fijo de cuatrocientos tres bolívares con cincuenta y siete céntimos (Bs. 403,57) ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda según expediente No. D/2019-005, cuando en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento se estableció una cuenta bancaria para depositar el canon, por lo que afirmaron que dichas consignaciones se realizan de manera fraudulenta ya que el artículo 27 de la ley de arrendamiento establece cuáles son las causales por las cuales se consignan los cánones de arrendamientos de locales comerciales ante los tribunales siendo estas si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por parte del arrendador, entidad bancaria, o por fuerza mayor, las cuales –a su decir-no existen en este asunto, constituyendo un incumplimiento al contrato la decisión unilateral del arrendatario de no depositar el canon de arrendamiento en la cuenta pre-establecida.
8. Que desconocen y niegan la afirmación de que el demandante se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, y que además al sostener la parte actora un presunto desacuerdo en el establecimiento del canon de arrendamiento, el tribunal es incompetente para conocer y fijar el cánones de arrendamiento, lo cual pide que así sea declarado.
9. Que niegan, rechazan y contradicen que el contrato sea a tiempo indefinido y que se haya renovado automáticamente u operado la tacita reconducción.
10. Que es improcedente la solicitud de que el tribunal oficie a la SUNDEE, ya que el sujeto competente para solicitar la intervención de esta superintendencia son las partes (arrendador-arrendatario).
11. Por último, solicitaron que se desestimen las pretensiones que vulneren los derechos del propietario arrendador, establecidos en los artículos 115 y 49 de la Constitución de República Bolivariana de Venezuela y en la ley de arrendamiento de locales comerciales; y en consecuencia, sea declarada sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de ley.
III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE DEMANDANTE:
Conjuntamente con el libelo de demanda, la representación judicial de la parte actora consignó las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 21-35, I pieza del expediente) en original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de mayo de 2018, inserto bajo el No. 41, Tomo 152 de los libros de autenticación llevados por dicha notaria; celebrado entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., en su condición de representante de la sociedad mercantil INVERSIONES EL PICURE C.A., actuando en el carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., actuando en el carácter de “LA ARRENDATARIA”, bajo las siguientes cláusulas:
“(…) PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO.-
De conformidad con lo establecido en los Artículos (sic) 1 y 2 de LA LEY, “LA ARRENDADORA” da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA quien lo toma en tal concepto, y de acuerdo a los términos y condiciones estipuladas en el presente documento, un (01) LOCAL destinado al Comercio (sic), ubicado en el NIVEL DOS (N2), distinguido con la Letra (sic) y Número (sic) 2-03, que forma parte del denominado “CENTRO COMERCIAL LA CASONA 1”, situado en la Carretera Panamericana, Km- 16, Urbanización La Rosaleda Sur, que une a la Ciudad (sic) de Caracas con la Ciudad (sic) de San Antonio de Los Altos, Jurisdicción del Municipio Los Salias, del Estado (sic) Bolivariano de Miranda. El inmueble arrendado tiene una superficie aproximada de NOVENTA YD OS METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (sic) CUADRADOS (92,50 mts2) (…)
SEGUNDA: USO Y DESTINO COMERCIAL.-
LA ARRENDATARIA se obliga a destinar el local arrendado exclusivamente para la instalación de un fondo de comercio dedicado a la venta de artículos relacionados a “ PELUQUERÍA” (sic), debiendo explotar el Fondo (sic) de Comercio (sic) única y exclusivamente LA ARRENDATARIA del local arrendado (…)
TERCERA: DURACIÓN Y VIGENCIA.-
Queda convenido entre las partes y así expresamente lo acepta LA ARRENDATARIA, que el plazo de duración de este CONTRATO será de UN (01) AÑO FIJO, contado a partir del PRIMERO (01) DE MAYO DEL AÑO DOS MIL DIECIOCHO (2018) AL TREINTA (30) DE ABRIL DEL AÑO DOS MIL DIECINUEVE (2019), ambas fechas, inclusive, por cuanto el CONTRATO es a plazo fijo, vencido el mismo, quedará extinguido de pleno derecho y en ningún caso operará la tácita reconducción (…)
QUINTA: CANON CONVENIDO.-
El canon de conformidad con lo estipulado en el Artículo (sic) 32, numeral 1 de LA LEY, ha sido convenido en la cantidad de CUARENTA MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES (sic) CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (sic) (Bs. 40.356.648,78) mensuales (…)
Así mismos y de acuerdo al método de canon de arrendamiento mixto (CAM) (…) se aplicara el equivalente al CINCO POR CIENTO (5%) de las ventas brutas realizadas por LA ARRENDATARIA, expresadas en la Declaración (sic) Regular (sic) del Impuesto al Valor Agregado (IVA), el cual LA ARRENDATARIA pagará a LA ARRENDADORA dentro de los primeros CINCO (05) DÍAS continuos del mes inmediatamente anterior (…)”

Ahora bien, en vista que la documental en cuestión no fue tachada por la parte demandada en su debida oportunidad, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de quela sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., en su condición de representante de la sociedad mercantil INVERSIONES EL PICURE C.A., dio en arrendamiento a la empresa INVERSIONES EL PICURE C.A., el bien inmueble objeto del presente juicio destinado para el uso único exclusivo de comercio, por un (1) fijo contado a partir del 1º de mayo de 2018; asimismo, se observa que las partes fijaron para ese entonces un canon de arrendamiento mixto equivalente a la cantidad de cuarenta millones trescientos cincuenta y seis mil seiscientos cuarenta y siete bolívares con setenta y ocho céntimos (Bs. 40.356.648,78), el cual se obligaba el arrendatario a pagar dentro de los primeros cinco (5) días del mes inmediatamente anterior.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 36-58, I pieza del expediente) en original, cuatro (4) FACTURAS expedidas por la sociedad mercantil INVERSIONES EL PICURE, C.A., a favor de la sociedad mercantil ADREUS STUDIO DE BELLEZA, C.A., por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de noviembre y diciembre del año 2018, enero y febrero del año 2019; cuatro (4) FACTURAS expedidas por la sociedad mercantil INVERSIONES EL PICURE, C.A., a favor de la sociedad mercantil ADREUS STUDIO DE BELLEZA, C.A., por concepto de pago de porcentaje de ventas correspondiente a los meses de septiembre, octubre y diciembre de 2018, y enero de 2019); en original, siete (7) COMPROBANTES DE RETENCIÓN del Impuesto al Valor Agregado (IVA) realizados por la sociedad mercantil ADREUS STUDIO DE BELLEZA, C.A., respecto al proveedor INVERSIONES EL PICURE, C.A., correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2018, enero y febrero de 2019; y, en original, seis (6) COMPROBANTES DE RETENCIÓN del Impuesto Sobre la Renta (ISLR) realizados por la sociedad mercantil ADREUS STUDIO DE BELLEZA, C.A., respecto al beneficiario INVERSIONES EL PICURE, C.A., por concepto de arrendamiento de bienes muebles. Ahora bien, aun cuando dichas documentales no fueron desconocidas por la parte demandada, esta juzgadora observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio, por lo que se desechan del proceso por impertinentes y no se les confiere valor probatorio.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 59-64, I pieza del expediente) en original, seis (6) RELACIÓN DE GASTOS expedidos por la JUNTA DE CONDOMINIO C.C. LA CASONA I, correspondientes a las gastos de condominio derivados de un inmueble propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES EL PICURE, C.A., y arrendado a la empresa ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., de los meses de septiembre a diciembre de 2018, enero y febrero de 2019. Ahora bien, aun cuando dichas documentales no fueron impugnadas por la parte contraria, esta juzgadora observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio, por lo que se hace forzoso desecharlas del proceso por impertinentes.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folios 65 y 70, I pieza del expediente) en original y copia fotostática, COMUNICACIÓN PRIVADA expedida por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A. en fecha 27 de febrero de 2019, dirigida a la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., en la cual se le participa lo siguiente:
“(…) Se ha fijado el canon de arrendamiento de acuerdo al numeral 2 del artículo 32 de conformidad con el Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial a partir del periodo 01 de mayo 2019 al 30 de abril 2020, dicho Canon de Arrendamiento Mixto (CAM) está compuesto por porción fija más porcentaje de ventas. Dicho monto entrará en vigencia al momento de la RENOVACIÓN DEL CONTRATO (01 DE MAYO 2019), el cual se celebrará de acuerdo a lo previsto en la cláusula tercera del contrato vigente (…)
El canon de arrendamiento que pagará por el local comercial que usted representa se determinó en Bs. 10.850.834,65, más el 8% porcentaje de ventas. El cual regirá a partir del 01 de Mayo (sic) de 2019.
En consecuencia, les notificamos que deberá informar por escrito en el lapso de 15 días su deseo o no de realizar un nuevo contrato para concluir los acuerdos al respecto, y en caso de no aceptar dicho aumento consideramos que al vencer el contrato empieza a disfrutar la prórroga legal que le corresponde (…)”.

Ahora bien, en vista que la documental privada antes descrita, fue expresamente reconocida por la parte contraria al momento de dar contestación al fondo del juicio, es por lo que se le confiere pleno valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de que en fecha 27 de febrero de 2019, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., le participó a la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A. (aquí demandante), del aumento del canon de arrendamiento a partir del 1º de mayo de 2019, participándole a su vez que, en el caso de no estar de acuerdo con dicho aumento, comenzaría a correr la prórroga legal respectiva al vencimiento del contrato locativo.- Así se establece.
Quinto.- (Folios 66-69, I pieza del expediente) en original, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública Undécima de Caracas, Municipio Libertador en fecha 4 de abril de 2019, inserto bajo el No. 11, Tomo 53; a través del cual se acredita al abogado en ejercicio HERMES FONSECA MELENDEZ, como apoderado judicial de la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., representada en ese acto por la ciudadana MARÍA TERESA LLOVERAS DE CALABRES. Ahora bien, en vista que el documento bajo análisis no fue tachado por la parte contraria, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, ello como demostrativo de las circunstancias supra referidas.- Así se establece.
Sexto.- (Folios 71-72, I pieza del expediente) en copia fotostática, dos (2) REGISTRO ÚNICO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF) expedidos por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) signados con los Nos. V-135120908 y J- 297364641, pertenecientes a la ciudadana MARÍA TERESA LLOVERAS DE CALABRES, y a la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., respectivamente; yen copia fotostática, dos (2) CÉDULAS DE IDENTIDAD No. V-13.512.090, cuya titularidad le corresponde a la ciudadana MARÍA TERESA LLOVERAS DE CALABRES. Ahora bien, en vista que los documentos bajo análisis no fueron desvirtuados por la parte contraria, quien aquí suscribe les confiere pleno valor probatorio como demostrativos de la identificación de la prenombrada ciudadana representante de la empresa demandante, y de su inscripción en el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).- Así se establece.
Séptimo.- (Folios 73-160, I pieza del expediente) en original, siete (7)CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO celebrados entre la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., en su condición de representante de la sociedad mercantil INVERSIONES EL PICURE C.A., actuando en el carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., actuando en el carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre un inmueble constituido por un (1) local comercial ubicado en el nivel dos (N2), distinguido con No. 2-03, que forma parte del denominado “Centro Comercial La Casona 1”, situado en el kilómetro 16 de la carretera panamericana, Urbanización La Rosaleda Sur, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, discriminados de la siguiente manera:
1. Contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 12 de junio de 2017, inserto bajo el No. 50, Tomo 144, por una duración de un (1) año fijo contado a partir del 1º de mayo de 2017 al 30 de abril de 2018.
2. Contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de junio de 2016, inserto bajo el No. 25, Tomo 174, por una duración de un (1) año fijo contado a partir del 1º de mayo de 2016 al 30 de abril de 2017.
3. Contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de julio de 2015, inserto bajo el No. 18, Tomo 275, por una duración de un (1) año fijo contado a partir del 1º de mayo de 2015 al 30 de abril de 2016.
4. Contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 31 de julio de 2013, inserto bajo el No. 09, Tomo 231, por una duración de dos (2) años fijos contados a partir del 1º de mayo de 2013 al 30 de abril de 2015.
5. Contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de julio de 2012, inserto bajo el No. 01, Tomo 186, por una duración de dos (2) años fijos contados a partir del 1º de mayo de 2011 al 30 de abril de 2013.
6. Contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de septiembre de 2010, inserto bajo el No. 20, Tomo 271, por una duración de dos (2) años y ocho (8) fijos contados a partir del 1º de agosto de 2010 al 30 de abril de 2012.
7. Contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 10 de septiembre de 2009, inserto bajo el No. 01, Tomo 188, por una duración de un (1) año fijo contado a partir del 1º de agosto de 2009 al 31 de julio de 2010.

Ahora bien, en vista que las documentales que anteceden no fueron tachadas por la parte demandada en su debida oportunidad, quien aquí decide les confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., en su condición de representante de la sociedad mercantil INVERSIONES EL PICURE C.A., dio en arrendamiento a la empresa INVERSIONES EL PICURE C.A., el bien inmueble objeto del presente juicio destinado para el uso único exclusivo de comercio, desde el 1º de agosto de 2009, siendo prorrogada la relación arrendaticia mediante contratos escritos debidamente autenticados.- Así se establece.
Octavo.- (Folios 161-190, I pieza del expediente) en copia fotostática, dos (2)ACTAS DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS de la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., celebradas en fecha 3 de noviembre y 4 de abril de 2016, inscritas ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, la primera en fecha 27 de junio de 2017, inserta bajo el No. 13, Tomo 61-A, y la segunda en fecha 23 de mayo de 2016, inserta bajo el No. 8, Tomo 52-A; y, en copia fotostática, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de marzo de 2009, inserto bajo el No. 24, Tomo 13-A, de las cuales se desprende que la mencionada empresa se encuentra representada por un presidente y un vicepresidente quienes pueden actuar de manera separada o conjunta, siendo ratificados para tales cargos durante el período de cinco (5) años, a los ciudadanos DANIEL ABREU CALABARES y MARÍA TERESA LLOVERAS, respectivamente. Ahora bien, en vista que los documentos bajo análisis no fueron impugnados por la parte contraria, quien aquí suscribe los tiene como fidedignos de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativos de la representación en juicio de la empresa demandante.- Así se establece..

*Se deja constancia que abierta la causa a pruebas de acuerdo a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora no promovió ningún elemento probatorio.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandada junto con la contestación de la demanda, promovió la siguiente documental:
Único.- (Folios 222-230, I pieza del expediente) en formato impreso, REGLAMENTO DEL CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL LA CASONA, presuntamente elaborado por los condóminos del centro, sin firmas ni sellos ni fecha alguna. Ahora bien, en virtud que no puede quien aquí suscribe verificar la autenticidad de la documental en cuestión, aunado a que su contenido es impertinente y nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por cumplimiento de arrendamiento, consecuentemente, se desecha la probanza en cuestión del proceso y no se le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

.- POSICIONES JURADAS: Mediante escrito de contestación a la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada, promovieron las posiciones juradas a la parte demandante, en la persona de la ciudadana MARIA TERESA LLOVERA DE CALAMBRE, en su carácter de representante de la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, S.A., comprometiéndose a absolverlas recíprocamente y fundamentando su pretensión en el contenido del artículo 406 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, se evidencia que el tribunal de la causa en la oportunidad prevista en el tercer aparte del artículo 868 eiusdem, omitió pronunciarse sobre la admisibilidad o no de la presente probanza, circunstancia que además no fue advertida por la parte promovente en los actos siguientes; por consiguiente, en vista que no se evacúo la prueba en cuestión, quien aquí decide no puede conferir a la probanza promovida valor probatorio alguno, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil.- Así se establece.

Seguido a ello, se observa que en la oportunidad de celebrarse la audiencia preliminar ante el tribunal de la causa, la representación judicial de la parte demandada consignó en copia certificada ad effectum videndi (inserta a los folios 150-209, II pieza), NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de marzo de 2021, a la ciudadana MARIA TERESA LLOVERAS, representante de la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., previa solicitud de la empresa ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., con motivo de la no renovación de la relación arrendaticia. Al respecto, esta juzgadora observa que en vista de que la documental bajo análisis fue promovida fuera de la oportunidad prevista en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que forzosamente debe ser desechada del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Asimismo, abierta la causa a pruebas de acuerdo a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada promovió las siguientes probanzas:
.- RATIFICÓ las documentales consignadas junto al escrito de contestación a la demanda y en la audiencia preliminar, y a su vez ratificó las documentales acompañadas al escrito libelar insertas a los folios 21 al 35 y 67 de la pieza I del presente expediente; en tal sentido, es preciso aclarar que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Único.- (Folios 216-326, II pieza del expediente) en copia certificada, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente No. D-2019-005, de la nomenclatura interna del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, correspondiente a la solicitud de consignaciones arrendaticias intentada por la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., a favor de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., de las cuales se desprenden la consignación del pago correspondiente por concepto de canon de arrendamiento de los meses de mayo a diciembre de 2019, enero a diciembre de 2020, enero a diciembre de 2021, enero y febrero de 2022. Al respecto, esta juzgadora observa que en vista de que la documental bajo análisis fue promovida fuera de la oportunidad prevista en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que forzosamente debe ser desechada del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.

.- PRUEBA DE INFORMES: En el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promovió prueba de informes conforme a lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes, sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos documentos o copia de los mismos; en función de ello solicitó se oficiara al banco BANCARIBE, Banco Universal, C.A., a los fines de que informa al tribunal de la causa sobre los siguientes particulares:“(…) A.- Quien (sic) es el titular de la Cuenta (sic) Corriente (sic) Nº 0114-0162-71-162003115. B.- En qué fecha se aperturó la cuenta Corriente (sic)Nº 0114-0162-71-162003115C.- Si la cuenta Corriente (sic) Nº 0114-0162-71-162003115 se encuentra activa (…)”.En este sentido, de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio18, III pieza del expediente) se desprende textualmente que el remitente hizo saber al a quo lo siguiente:“(…)le informamos que la cuenta Nº 0114-0162-71-1620031115, mencionada en su oficio, se encuentra registrada en el sistema de clientes de Bancaribe con los siguientes detalles:
Titular de la Cuenta CI / RIF Producto Número Fecha de Inicio Saldo Bs. Estado
INVERSIONES EL PICURE C.A. J-306997350 Cuenta corriente 0114-0162-71-1620031115 26-04-1999 49.409,32 Activa
Ahora bien, en vista que las resultas de la prueba de informes en cuestión, en nada contribuyen a la resolución del presente juicio, se hace forzoso desecharlas del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno por impertinente.- Así se precisa.

IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 29 de junio de 2022, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, esgrimió las siguientes consideraciones:
“(…)Así las cosas, por cuanto el presente juicio es seguido por cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuya demanda deviene a decir de la accionante en cumplir con el Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) celebrado en fecha 1 de Mayo (sic) de 2019, tal y como se evidencia de carta original fechada 27 de febrero de 2018 (f.65,p1), quien aquí suscribe observa que la referida carta, valorada positivamente a los efectos de la decisión, trata sobre la renovación de contrato de arrendamiento, previo ajuste del canon de arrendamiento, el cual de no aceptar, se entendería como manifestación de no renovación y comenzaría a correr el lapso de prorroga legal correspondiente.
Ahora bien, se observa de las actas procesales y de los argumentos tanto de la parte actora como de la demandada, que el contrato que iniciaría el día 01 de mayo de 2019 no llegó a suscribirse, de hecho se demanda antes de llegar a esa fecha, por lo que, quien aquí decide, considera que no se puede ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, pues, no se demanda el cumplimiento del contrato vigente, sino el cumplimiento del contrato de arrendamiento a renovarse futuramente, es decir, aun no hay contrato que cumplir.
Así las cosas, señala nuestro texto sustantivo civil, lo siguiente:
(…omissis…)
De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta se deben realizar las siguientes consideraciones:
• De la improponibilidad de la acción.
Ha sido constante y reiterada la jurisprudencia de nuestros Tribunales (sic) en la cual se dictamina que deben desecharse aquellos procesos en los cuales abiertamente la acción sea improponible, a ese respecto, podemos referir la siguiente:
(…omissis…)
Nos encontramos que la parte demandante, sociedad mercantil ANDREU’S ESTUDIO DE BELLEZA, C.A., ejerce la presente acción a los fines de que las hoy demandadas, sociedad mercantil INVERSIONES EL PICURE, C.A., y la sociedad mercantil HABIBI, C.A., den cumplimiento al contrato de arrendamiento a renovarse en fecha 01 de mayo de 2019 según comunicación enviada por el arrendador en fecha 27 de febrero de 2019, no obstante, observa esta Sentenciadora (sic) del estudio exhaustivo efectuado al contrato de arrendamiento que une a las partes en litigio, y que riela a los folios 21 al 35, p1, el cual es el contrato vigente para el momento de la interposición de la demanda, que no se esgrime de ninguna manera la falta de su cumplimiento, por el contrario, se peticiona adicionalmente que, el tribunal establezca el nuevo canon de arrendamiento a regir en el contrato a renovarse a partir del 01 de mayo de 2019, evidenciándose de esta manera, que la acción incoada a todas luces resulta improponible por no existir coincidencia objetiva entre los hechos históricos en que se funda la demanda y los hechos que constituyen el supuesto de la norma jurídica que se menciona como su fundamento.
Ahora bien, ha demandado la parte actora el cumplimiento del contrato de arrendamiento, el cual establecía un plazo de duración de un año, contado a partir del día 01/05/2018 hasta el 30/04/2019, con vista a que mediante comunicación de fecha 27/02/2019, se le notificaba del ajuste del canon de arrendamiento que entraría en vigencia a partir del periodo 01/05/2019 al 30/04/2020 y que de no estar de acuerdo comenzaría a correr el lapso de prorroga legal previsto en la ley, con lo cual puede observar este Tribunal (sic) que se demanda el cumplimiento de un contrato futuro, aún no suscrito entre las partes, o que haya vencido el contrato anterior y aun permaneciendo en el local comercial la parte actora, se evidencia del escrito libelar en el capítulo V, referido al petitorio de la demanda que (…) tanto es así, que se interpone la demanda en fecha 29/04/2019, evidenciándose de esta manera, que la acción incoada a todas luces resulta improponible por cuanto no ha desaparecido la naturaleza obligacional de una prestación, así pues, la pretensión incoada de la manera propuesta no tiene amparo en nuestro ordenamiento jurídico, vale decir, no puede esta Juzgadora dictar a favor del accionante una providencia que no ha sido acordada por las partes en ninguna cláusula contractual, y ésta, es decir la actora, no puede demandar el cumplimiento de una obligación, fundado en la notificación de un ajuste aún no acordado, o con evidencia clara que no se han llegado a acuerdos, que el contrato se haya prorrogado, que se haya obligado al pago del ajuste del canon fijado de manera unilateral, pues se demanda el cumplimiento de un contrato aun no suscrito y/o vigente, y de obligaciones aun no previstas, por cuanto pondría en grave riesgo la seguridad jurídica y el orden público institucional y jurídico, amén de contra natura del estado de derecho. ASÍ SE DECLARA.
En ese sentido, al no existir para el momento de la interposición de la demanda la obligación de hacer, pues, se demanda el cumplimiento de un contrato aún no vigente, la pretensión incoada de la manera propuesta no tiene amparo en nuestro ordenamiento jurídico, vale decir, no se verifican los requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, (i) la existencia de un contrato bilateral y (ii) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, determinar lo contrario pondría en grave riesgo la seguridad jurídica y el orden público institucional y jurídico, amén de contra natura del estado de derecho. ASÍ SE DECLARA.
En este orden de ideas, tanto la jurisprudencia como la doctrina han reconocido de manera concordante que la facultad del operador de justicia debe ir más allá de ese análisis del cumplimiento de los presupuestos de admisibilidad extrínsecos y formales y extenderse a los requisitos de admisibilidad intrínsecos e, incluso, a los requisitos de fundamentación o procedencia de la pretensión. Ahora bien, determinar la improponibilidad de un juicio, conlleva a un análisis de la pretensión que concluye con un pronunciamiento sobre el fondo de la misma, debe precisarse entonces con vista a la acción formulada y su petitorio, la evidente improponibilidad de la misma, la cual se perfecciona de forma patente, concreta y manifiesta en el presente juicio por cumplimiento de contrato, donde la pretensión persigue el cumplimiento de una obligación de un contrato inexistente, concurre entonces en el caso sub examen, un defecto absoluto de juzgar, es decir, existe a criterio de esta Sentenciadora (sic), una improponibilidad al pretender algo que si bien es cierto, se encuentra tutelado en nuestro ordenamiento jurídico, es decir, la obligación a ejecutar, -cumplir lo pactado-, en este caso, la obligación no se encuentra aun prevista en un contrato, es decir, estamos frente a una petición evidentemente improcedente, pues, cuando se utiliza una vía inidónea para lograr una pretensión específica, supuestos éstos que se corresponden con la improponibilidad manifiesta de la pretensión en forma objetiva, además que se trata en consecuencia, no de una revisión de causas de inadmisibilidad, sino del mérito de la pretensión, originada por la constatación de quien suscribe de que como se señaló precedentemente, no existe la obligación de cumplir al no existir contrato bilateral actual, por lo que, debe concluirse que estamos en presencia de una improponibilidad manifiesta de la pretensión. Y ASÍ SE DECIDE.
IV. DISPOSITIVA.
En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley (sic), declara:
PRIMERO: IMPROPONIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la Sociedad (sic) de Comercio (sic) ANDREUS STUDIO DE BELLEZA C.A. (…) contra la Sociedad (sic) Mercantil (sic) Inversiones EL PICURE C.A. (…) y ADMINISTRADORA HABIBI C.A. (…)
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la presente demanda, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)” (Resaltado del texto)

V
ALEGATOS EN ALZADA.

En fecha 26 de septiembre de 2022, compareció ante esta alzada el abogado en ejercicio ROBERTO ALÍ COLMENARES, actuando en su carácter de apoderado judicial de la PARTE ACTORA, sociedad mercantil ANDREUS STUDIO DE BELLEZA, C.A., a fin de consignar su respectivo escrito de informes, en el cual alegó que quedó probado en el proceso que la parte demandada acordó un nuevo canon de arrendamiento, lo cual comporta –a su decir- un incumplimiento a la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, subrogando su conducta omisiva a la violación del artículo 41, literal “d” de la ley especial. Acto seguido, manifestó que la parte demandada dio contestación a la demanda a los treinta y dos (32) días siguientes de haber quedado emplazada, por lo que solicitó al tribunal de la causa la declaratoria de confesión ficta, pero que el a quo para negar dicho pedimento practicó cómputo de los días de despacho transcurridos en los meses de septiembre y octubre de 2018, cuando la confesión ocurrió –a su decir- en los meses de septiembre y octubre de 2019; asimismo, alegó que en la sentencia recurrida se incurrió en silencio de pruebas y que además para declarar la improponibilidad de la demanda se utilizó la argumentación de otro juicio, procediendo el tribunal de la causa a suplir hechos no alegados por cuanto la parte demandada no promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por último, alegó que aún cuando el tribunal de la causa condenó a su defendida al pago de las costas, desconoce quién fue la parte que la venció, por lo que solicitó que sea declarada con lugar la apelación interpuesta y en consecuencia, con lugar la demanda incoada.

VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, corresponde a este juzgado superior conocer el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de junio de 2022, a través de la cual se declaró IMPROPONIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil ANDREUS STUDIO DE BELLEZA, C.A., contra las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA HABIBI, C.A. y EL PICURE, C.A., todos plenamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se observa que la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar, señaló que su representada desde el año 2009, tiene una relación arrendaticia con la sociedad mercantil INVERSIONES EL PICURE C.A., representada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., según nueve (9) contratos de arrendamiento, siendo el último de ellos autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de mayo de 2018, inserto bajo el No. 41, Tomo 152, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el nivel dos, distinguido con el No. 2-03, que forma parte del Centro Comercial La Casona I, con un área de noventa y dos metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (92,50 mts2), situado en el kilómetro 16 de la carretera panamericana, urbanización La Rosaleda Sur, San Antonio de Los Altos; acto seguido, señaló que su representada recibió una comunicación de fecha 27 de febrero de 2019, en la cual la arrendadora y propietaria del inmueble, pretende -según su decir- obligar a su poderdante al ajuste del canon de arrendamiento a partir del 1º de mayo de 2019, hasta el 30 de abril de 2020, bajo la intimación de no otorgar un nuevo contrato de arrendamiento, lo cual no es procedente al ser fijado de manera unilateral por el arrendador.
Asimismo, indicó que con dicha notificación la arrendadora pretende que se tenga como desahucio legal o convencional, lo cual –a su decir- no es posible, por lo que operó la tácita reconducción del contrato; no obstante, solicitó la concesión a su representada de una prórroga arrendaticia de tres (3) años contados a partir de la fecha que se dicte sentencia o desde la oportunidad en que se llegue a un acuerdo conciliatorio, y que a su vez, se le otorgue a su representada el derecho y cese al hostigamiento. Finalmente, manifestó que por lo antes indicado, es por lo que procede a intentar la presente demanda para que la parte demandada convenga o sea condenada a: “(…) A respetar el derecho que tiene mi mandante (…) a usar y gozar pacíficamente el inmueble (…) establece (sic) un justo canon de arrendamiento de conformidad a la ley o Decreto (sic) Vigente (…) Y hacemos valer el derecho de nuestros representados de preferencia arrendaticio (sic) de continuar poseyendo el local, mientras paguen las cantidades justas adecuadas a derecho, y que determinara (sic) este tribunal en su Sentencia (sic) definitivamente firme (…)”.
Por su parte, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de las empresas ADMINISTRADORA HABIBI, C.A. y EL PICURE, C.A., admitieron la existencia de la relación arrendaticia con la demandante desde el año 2009, y la existencia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 6 de junio de 2018, con vigencia desde el 1º de mayo de 2018 al 30 de abril de 2019; asimismo, admitieron las comunicaciones enviadas a la arrendataria de fechas 27 de febrero y 13 de junio de 2019. Acto seguido, negaron, rechazaron y contradijeron que la arrendadora pretenda obligar al arrendatario al ajuste del canon de arrendamiento, ya que el procedimiento para establecer los cánones de arrendamientos esta contenido y aceptado expresamente por las partes en la cláusula octava del contrato de arrendamiento, estando las comunicaciones de fechas 27 de febrero y 13 de junio de 2019, –a su decir- ajustadas a derecho, por haberse ceñido estrictamente a lo establecido en el contrato; asimismo, indicaron que desconocen y niegan la afirmación de que el demandante se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, y que además al sostener la parte actora un presunto desacuerdo en el establecimiento del canon de arrendamiento, el tribunal es incompetente para conocer y fijar el cánones de arrendamiento. Seguidamente, negaron, rechazaron y contradijeron que el contrato sea a tiempo indefinido y que se haya renovado automáticamente u operado la tacita reconducción, por lo que solicitaron que se desestimen las pretensiones que vulneren los derechos del propietario arrendador, y en consecuencia, sea declarada sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de ley.
De este modo, en vista que el recurso de apelación en cuestión se circunscribe a impugnar la declaratoria de improponibilidad de la acción, decretada por el tribunal de la causa; consecuentemente, quien aquí suscribe estima pertinente dejar sentadas las siguientes consideraciones:
En primer lugar, debe puntualizarse que en la labor jurisdiccional enmarcada hacia la celeridad y economía procesal en todo asunto que sea puesto a conocimiento del juez, y a fin de dar cabal cumplimiento al texto constitucional, específicamente en el caso de que se presenten demandas manifiestamente infundadas en las cuales por no ser contrarias al orden público, a las buenas costumbres o alguna deposición expresa de la ley, deban ser admitidas y sustanciadas completamente hasta la fase de sentencia definitiva, ha surgido la tesis del juicio o análisis de improponibilidad en la cual, sin audiencia de la otra parte y sólo confrontando la pretensión del actor con el ordenamiento jurídico, el juez podría declarar improponible una pretensión cuando es de manera ostensible, carente de todo fundamento jurídico.
Por consiguiente, existen pretensiones postuladas que al ser analizadas por el juez para su admisión, más allá de no ser contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, resultan ser manifiestamente improcedentes, caracterizándose por su desapego a los preceptos jurídicos de forma palpable, indubitable y patente, que hacen que ni siquiera se produzca una admisibilidad para ella e impone al juez la obligación de realizar un análisis de procedencia en ese momento inicial del proceso y no le permita siguiera llegar a la fase de conocimiento. Es deber del juez asumir de oficio este análisis y no permitir el desgaste de toda una actividad procesal para su sustanciación, a sabiendas de que, en la definitiva no prosperará en derecho lo pretendido.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, consideró que al no adecuarse una pretensión a lo establecido en el derecho sustantivo, puede declararse la improcedencia de la demanda in liminelitis, bajo la figura del juicio de improponibilidad; así, señaló en sentencia de fecha 19 de marzo de 2015, expediente No. 2014-000544, lo siguiente:
“(…) La problemática va entonces más allá de la simple legitimación que tienen los actores para actuar en juicio (como presupuesto procesal), así como de los supuestos de admisibilidad de la demanda previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.
Se trata de un problema de fundabilidad, atendibilidad o procedencia de la pretensión que debió ser examinado por el juez antes de dictar la decisión de fondo o mérito.
El autor patrio Rafael Ortiz-Ortiz señala que “La procedencia de la pretensión(ya no se trata de admisibilidad) tiene que ver con la aptitud de la pretensión jurídica y su respectiva tutela jurídica por el ordenamiento; es decir, revisar la procedencia de la pretensión, es decidir sobre el fondo de lo pedido, el mérito de la petición y el juicio de adecuación del ordenamiento jurídico conforme lo solicitado” (Ortiz-Ortiz, Rafael. Teoría General de la Acción Procesal en Tutela de los Intereses Jurídicos. Editorial Frónesis. Caracas, 2004. p. 336).
El referido autor plantea en su obra la posibilidad del juez de pronunciarse sobre la procedencia de la pretensión in liminelitis, es decir, sin siquiera tramitar la fase de conocimiento del juicio, con fundamento en los principios de celeridad de la justicia y economía procesal, a través de lo que él denomina el “juicio de improponibilidad” el cual “supone una revisión de la pretensión jurídica del actor y, colocada frente al ordenamiento jurídico, se concluye en la falta de aptitud jurídica para ser actuada”.
Señala, que cuando el juicio de improponibilidad se centra en analizar los efectos jurídicos materiales de la pretensión y la falta de aptitud jurídica del objeto para ser juzgado en derecho, se está en presencia de la improponibilidad objetiva de la pretensión; mientras que si el juicio se centra en las condiciones subjetivas necesarias para interponer la pretensión, se está ante una improponibilidad subjetiva, causada por las condiciones subjetivas de quien la presenta en juicio.
(…omissis…)
Por su parte, en relación con la posibilidad de los jueces de declarar la improcedencia de la pretensión in liminelitisy la diferencia con su inadmisibilidad, la Sala cúspide de la jurisdicción constitucional ha señalado que:
“…el pronunciamiento de admisibilidad o inadmisibilidad que realice un órgano jurisdiccional, se encuentra vinculado a la concurrencia o no de los requisitos previos que deben cumplirse necesariamente a los fines darle curso a la tramitación de una determinada pretensión; mientras que la improcedencia comprende un pronunciamiento de fondo una vez que el órgano jurisdiccional ha admitido la pretensión, es decir, sobre el mérito de ésta, la cual puede ser in liminelitis, es decir, atendiendo a los principios de economía y celeridad procesal, el órgano jurisdiccional puede negar -previamente a su tramitación- el examen de la misma cuando no tenga visos de prosperar en la definitiva…” (Vid. sentencia de la Sala Constitucional N° 215 del 8 de marzo de 2012, caso: MG Realtors Compañía Anónima)
En efecto, observa esta Sala que la pretensión por parte de los actores de resolver un contrato imperfecto (por ellos así señalado y por responsabilidad propia), arroja como resultado la improcedencia de la misma, puesto que el objeto en el que se sustenta la pretensión que porta la demanda se exhibe constitutivamente inhábil, lo que genera un desgaste de la actividad jurisdiccional en desmedro del principio de eficacia de la misma y del de economía procesal.
Por lo anterior, considera esta Sala que se ha debido declarar la improcedencia de la demanda in liminelitis, por no adecuarse la pretensión de los demandantes a lo establecido en el derecho sustantivo y a los efectos de conseguir su satisfacción a través de una decisión judicial ejecutable.
Al no haber tomado esta determinación, se infringió el derecho constitucional a una verdadera tutela judicial efectiva, a un proceso que solucione el conflicto planteado de una forma eficaz y con una sentencia ejecutable que haga posible la verificación de la efectividad de sus pronunciamientos (…)”. (Resaltado añadido).

Entonces, conforme a lo transcrito, cualquier juez está en la obligación de rechazar ab initio una pretensión si de su análisis se evidenciare su manifiesta improcedencia, en uso de una atribución judicial implícita de respeto al postulado constitucional de economía y celeridad procesal, además se materializa el derecho a la tutela judicial efectiva y por ende el debido proceso, en el sentido de que se pronuncia sobre la pretensión hecha valer por el actor en su demanda, dándole una respuesta expedida, sin dilaciones ni formalismos. Aun cuando el juez estime que la pretensión es improponible estará administrando justicia, toda vez que disipa la duda en el actor en cuanto a la expectativa de derecho sobre su pretensión.
Planteado lo anterior, observa esta alzada que la pretensión de la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., consiste en que se ordene el cumplimiento de un contrato de arrendamiento celebrado con las empresas ADMINISTRADORA HABIBI, C.A. y EL PICURE, C.A.,en fecha “(…) 1 de Mayo (sic) de del (sic) año 2019 (…)”, en el sentido de que se respete el derecho de la arrendataria de usar y gozar pacíficamente el inmueble arrendado, ello conforme al artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliaria para el Uso Comercial. Por su parte, el tribunal de la causa afirmó que el demandante ejerce la presente acción a fin de que la parte demandada“…den cumplimiento al contrato de arrendamiento a renovarse en fecha 01 de mayo de 2019…”; señalando que se pretende el cumplimiento de un “contrato futuro” aún no suscrito entre las partes y por tanto inexistente, por lo que indicó que se está en presencia de una petición evidentemente improcedente.
De esta manera, observa esta juzgadora que si bien es cierto que la parte actora solicitó en la parte in fine del escrito de subsanación a las cuestiones previas, que se acordara el cumplimiento de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de mayo de 2019, no es menos cierto que de la lectura íntegra a su libelo, reforma y posterior subsanación, la demandante afirma reiteradamente que el último contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandada fue autenticado en fecha 22 de mayo de 2018, por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el No. 41, Tomo 152 de los libros de autenticación llevados por dicha notaria (inserto a los folios 21-35, I pieza), lo cual a su vez, así fue reconocido y admitido expresamente por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda; por lo que se desprende sin lugar a dudas, que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pretende es aquel autenticado en fecha 22 de mayo de 2018, por ser el último suscrito por ambas partes integrantes del presente litigio.
Por consiguiente, el tribunal de la causa no debió limitarse a la transcripción del petitorio de la demanda, sino que debió ir al fondo de las pretensiones contenidas en el escrito en su totalidad, para así atender efectivamente los alegatos y defensas de las partes y, en casos como el de autos, determinar el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demandó, lo cual no sucedió, llegándose a conclusiones erróneas que fundamentaron la declaratoria de improponibilidad de la acción, afectándose de forma sustancial los términos de la controversia principal.Así las cosas, visto que la pretensión contenida en el libelo de demanda, se refiere al cumplimiento de un contrato de arrendamiento, considera quien decide, que la presente acción, sí se encuentra tutelada jurídica por el ordenamiento, por lo que el tribunal cognoscitivo al impedir su trámite infringió el derecho constitucional a una verdadera tutela judicial efectiva, imposibilitando que solucione un conflicto planteado. Motivos por los cuales, este juzgado superior debe inexorablemente REVOCAR la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de junio de 2022.- Así se establece.
Realizado el pronunciamiento que precede, este tribunal superior en atención a lo previsto en el artículo 209 del Código de procedimiento, en el cual se establece que la nulidad de la sentencia dictada por el tribunal de la instancia inferior “(…) no será motivo de reposición de ésta, y el Tribunal deberá resolver sobe el fondo del litigio (…)”, quien decide, procede a pronunciarse sobre el fondo del asunto, bajo las siguientes consideraciones:
Ahora bien, planteada como quedó la controversia, en los términos antes señalados, esta juzgadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, pasa a examinar como PUNTO PREVIO, el alegato formulado por el apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil ANDREUS STUDIO DE BELLEZA, C.A., durante la celebración de la audiencia oral ante el tribunal de la causa, y en el escrito de informes presentado ante esta alzada, referido a la confesión ficta de la parte demandada ya que –a su decir- transcurrieron treinta y dos (32) días de despacho entre la citación de la parte demandada, a saber, en fecha 26 de septiembre de 2019, y la oportunidad en que consignó el escrito de contestación a la demanda, vale indicar, en fecha 28 de octubre de 2019. En vista de ello, esta juzgadora a los fines de resolver el alegato en cuestión, y en vista de que el presente juicio fue admitido mediante auto de fecha 17 de mayo de 2019, mediante las reglas del procedimiento oral previstas en el Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, considera prudente pasar a transcribir lo previsto en los artículos 868 y 362 del Código Adjetivo Civil, los cuales disponen lo siguiente:
Artículo 868.- “Si el demandado no diere contestación a la demanda oportunamente se aplicará lo dispuesto en el artículo 362, pero en este caso, el demandado deberá promover todas las pruebas de que quiera valerse, en el plazo de cinco días siguientes a la contestación omitida y en su defecto se procederá como se indica en la última, parte del artículo 362 (…)”.

Artículo 362.-“Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento” (Resaltado de esta alzada).

Es el caso que, dicha presunción de confesión rebatible lógicamente en el ámbito probatorio, es doctrinalmente justificable por la consideración de que si es necesario para el actor acudir ante los organismos judiciales a plantear su pretensión, le es a su vez exigible al demandado su comparecencia a atender tal reclamación; de allí, que la inasistencia del accionado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo (extemporánea), trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción iuris tantum que se comporta como una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda, siempre y cuando la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte, y por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr con los medios de prueba admisibles en la ley, enervar la acción del demandante.
Dicho lo anterior, puede afirmarse que para la procedencia de la confesión ficta deben reunirse ciertos extremos, tales como: 1.- Que el demandado no diese contestación a la demanda, 2.- Que la pretensión no sea contraria a derecho, y 3.- Que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso.
Así las cosas, en cuanto al primer requisito referente a que la parte accionada no diese contestación a la demanda incoada en su contra, quien aquí suscribe partiendo de las actas que conforman el presente expediente, advierte que: (i) mediante auto dictado en fecha 17 de mayo de 2019, el tribunal de la causa admitió la presente demanda y su reforma, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, ello a los fines de que ésta procediera a dar contestación a la acción dentro del lapso de veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la misma (folio 191, I pieza del expediente); (ii) en fecha 26 de septiembre de 2019, compareció al proceso la ciudadana MALVIS SANABRIA, en su carácter de representante de las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA HABIBI, C.A. y EL PICURE, C.A., en cuya oportunidad se dio por citada expresamente (folio 203, I pieza del expediente); y, (iii) en fecha 28 de octubre de 2019, compareció al proceso los apoderados judiciales de la parte demandada, quienes procedieron a consignar escrito de oposición de cuestiones previas y contestación a la demanda (folios 213-221, I pieza del expediente).
De esta manera, en el acta de audiencia o debate oral levantada por el tribunal de la causa, éste hizo constar que el lapso para que la parte demandada diera contestación a la demanda, transcurrió de la siguiente manera: “(…) desde la fecha en que la parte demandada quedó citada tácitamente en el expediente, es decir, 26/09/2018, exclusive, al día en que dio contestación a la demanda, esto es, 28/10/2018,inclusive, habían transcurrido diecinueve (19) días de despacho, a saber: viernes 27, lunes 30, de septiembre de 2018, martes 01, miércoles 02, jueves 03, viernes 04, jueves 10, viernes 11, lunes 14, martes 15, miércoles 16, jueves 17, viernes 18, lunes 21, martes 22, miércoles 23, jueves 24, viernes 25 y lunes 28 de octubre de 2018 (…)” (resaltado añadido). Al respecto, es necesario señalar que en el escrito de informes presentado ante esta alzada, la parte recurrente afirmó que el tribunal de la causa realizó un cómputo de los días transcurridos en los meses de septiembre y octubre del año dos mil dieciocho (2018), en vez del año dos mil diecinueve (2019) en que ocurrió la citación de la parte demandada.
En vista de ello, observa esta juzgadora que ciertamente el a quo en la transcripción que antecede colocó el año “2018”, sin embargo, de una revisión al calendario del año 2018, ninguna de las fechas identificadas coincide con los días ni meses de ese año, siendo además incoherente hacer constar el cómputo de un período en el cual ni siquiera se había presentado la demanda; por lo tanto, esta alzada infiere que el tribunal de la causa incurrió en un error material al momento de identificar el año, debiéndose entender que el cómputo tantas veces referido corresponde a los días de despacho transcurridos desde el 26 de septiembre de 2019 (exclusive) hasta el 28 de octubre de 2019 (inclusive).
Así las cosas, verificado en autos que la contestación a la demanda ocurrió en fecha 28 de octubre de 2019, es decir, dentro del lapso de emplazamiento fijado, es por lo que se puede concluir que la parte demandada efectivamente dio contestación a la acción incoada en su contra de manera tempestiva, tal y como así lo advirtió el tribunal de la causa, por lo que puede esta sentenciadora verificar que en el presente proceso no operó la confesión ficta alegada, pues no se reúne el primer extremo supra precisado; consecuentemente, se debe DESECHAR del presente proceso la defensa en cuestión.- Así se establece.
Una vez analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes intervinientes en el presente proceso seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, resueltas las defensas previas propuestas y vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia, quien aquí suscribe pasa de seguida a pronunciarse respecto al fondo del asunto debatido, por lo que estima pertinente señalar, antes de ahondar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión, lo cual hace a continuación:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

Ahora bien, de las normativas antes transcritas -específicamente del artículo 1.167 del Código Civil- se desprenden dos requisitos esenciales requeridos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, y b) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de dilucidar la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar en principio la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al PRIMER REQUISITO, referente a la existencia de un contrato bilateral, se observa que cursa a los autos, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de mayo de 2018, inserto bajo el No. 41, Tomo 152 de los libros de autenticación llevados por dicha notaria (inserto a los folios 21-35, I pieza del expediente), al cual se le otorgó pleno valor; y, del cual se puede constatar quela sociedad mercantil ADMINISTRADORA HABIBI, C.A., en su condición de representante de la sociedad mercantil INVERSIONES EL PICURE C.A.,dio en arrendamiento a la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., un inmueble constituido por un local comercial ubicado en el nivel dos (N2), distinguido con el No. 2-03, ubicado en el Centro Comercial La Casona 1, situado en el kilómetro 16 de la carretera panamericana, urbanización La Rosaleda Sur, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, ello por un plazo fijo de un (1) año fijo contados a partir del 1º de mayo de 2018 al 30 de abril de 2019; consecuentemente, debe tenerse por cumplido el primer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, quedando entendido que la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso se rige bajo las modalidades y los términos establecidos por ellas en dicha convención.- Así se precisa.
En este mismo orden de ideas, se tiene que respecto al SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de la presente acción, a saber, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones, vale la pena destacar que éste elemento no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil –ya transcrito-; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).
Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
Ahora bien, profundizando al caso de marras observamos que la parte demandante incoó la presente acción de cumplimiento bajo el fundamento de que la demandada en su condición de arrendadora del inmueble antes descrito, envió una comunicación de fecha 27 de febrero de 2019, en la cual pretende -según su decir- obligar a la arrendataria al ajuste del canon de arrendamiento a la cantidad de diez millones ochocientos cincuenta mil ochocientos treinta y cuatro bolívares soberanos con sesenta y cinco centavos (Bs.S. 10.850.834,65), a partir del 1º de mayo de 2019, hasta el 30 de abril de 2020, bajo la intimación de no otorgar un nuevo contrato de arrendamiento, lo cual perturba el giro económico del local comercial arrendado; motivos por los cuales, demandó el cumplimiento del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, en el sentido de que la parte demandada “respete el derecho” de la empresa arrendataria de usar y gozar pacíficamente el inmueble objeto del litigio.
A tal efecto, quien decide debe señalar que el legislador establecido las obligaciones de todo arrendador en el artículo 1.585 del Código Civil, advirtiendo a tal efecto lo que a continuación se transcribe:
Artículo 1.585.- “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial:
1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado.
3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.” (Resaltado añadido)

Sumado a ello, el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente que: “El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato.”; en tal sentido, es claro que entre las obligaciones del arrendador, se tiene la de garantizar al arrendatario el goce (uso) pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo que dure el contrato. Al respecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra: “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, Caracas (2000), señaló lo siguiente:
“(…)El arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del inmueble arrendado, durante el tiempo del contrato. Esta obligación guarda relación con el deber de protegerlo contrato cualquier acto perturbatorio por parte de terceros, con la finalidad de que el arrendatario pueda usar y gozar del inmueble durante el tiempo previsto en el contrato o de aquel que se deriva según las circunstancias de orden temporal. Y ese deber de mantenerlo en el goce pacífico se refiere a impedir que el tercero lo perturbe no contra vías de hecho sino de derecho (…) Sin embargo, es de considerar que habrá casos en los que el arrendador tendrá que responder por esas vías de hecho, cuando la perturbación provenga de alguna persona que no sea propiamente tercero al tenor del artículo 1.591 del Código Civil, y que actúe bajo la relación de dependencia o subordinación como en el caso analógico de que el perturbador sea dependiente del locador, tratándose de que los dueños y los principales o directores son responsables del daño causado por el hecho ilícito de sus sirvientes y dependientes, en el ejercicio de las funciones en que los han empleado (art. 1.191, CC) (…)” (resaltado añadido).

Así las cosas, dentro de las obligaciones que por ley debe cumplir el arrendador, existe la de entregar la cosa arrendada, a conservarla en buen estado para que sirva a los efectos del contrato y a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la misma, por lo que debe abstenerse de causar por hecho propio perturbaciones que impidan al arrendatario gozar de forma pacífica la cosa arrendada, so pena de ser sujeto de este tipo de pretensiones que conduzca a una decisión que lo condene a cumplir con dicha obligación así como a los daños y perjuicios que pudiese causar. No obstante a ello, es necesario indicar que cualquier acción del arrendador no implica un acto perturbador a la posesión del arrendatario, por lo que es necesario que éste quede definido y determinado en circunstancia de tiempo, lugar y modo, que le permitan al tribunal verificar si ciertamente existe un incumplimiento en las obligaciones del arrendador previstas en el artículo 1.585 de la norma sustantiva civil; por consiguiente, en el presente juicio la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., afirma que la parte demandada en su condición de arrendadora, perturbó su posesión al inmueble arrendado, mediante COMUNICACIÓN PRIVADA expedida en fecha 27 de febrero de 2019, en la cual se le participa lo siguiente (inserta a los folios 65 y 70, I pieza):
“(…) Se ha fijado el canon de arrendamiento de acuerdo al numeral 2 del artículo 32 de conformidad con el Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial a partir del periodo 01 de mayo 2019 al 30 de abril 2020, dicho Canon de Arrendamiento Mixto (CAM) está compuesto por porción fija mas porcentaje de ventas. Dicho monto entrará en vigencia al momento de la RENOVACIÓN DEL CONTRATO (01 DE MAYO 2019), el cual se celebrará de acuerdo a lo previsto en la cláusula tercera del contrato vigente (…)
El canon de arrendamiento que pagará por el local comercial que usted representa se determinó en Bs. 10.850.834,65, más el 8% porcentaje de ventas. El cual regirá a partir del 01 de Mayo (sic) de 2019.
En consecuencia, les notificamos que deberá informar por escrito en el lapso de 15 días su deseo o no de realizar un nuevo contrato para concluir los acuerdos al respecto, y en caso de no aceptar dicho aumento consideramos que al vencer el contrato empieza a disfrutar la prórroga legal que le corresponde (…)”.

Ahora bien, de la documental antes descrita, se desprende la intención de la arrendadora del local objeto del litigio, de realizar un aumento del canon de arrendamiento para que surta efectos a partir del 1º de mayo de 2019, otorgándole a la arrendataria un lapso prudencial para que informara su acuerdo o desacuerdo con el mismo, por lo que bajo ninguna circunstancia se puede entender que dicha comunicación contemple una pretensión de la arrendadora de “obligar” a la hoy demandante a aumentar unilateralmente el canon de arrendamiento, como así se afirmó en el escrito libelar, su reforma y posterior subsanación. Aunado a ello, tampoco se verificó del acervo probatorio traído a los autos por la parte actora, que las demandadas en su condición de arrendadoras, hayan desplegados actuaciones tendientes a intimidar u hostigar, ni ningún otro acto que pueda patentizar una conducta de perturbación, destinados a impedir que la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., continúe usando y gozando pacíficamente el inmueble arrendado, y si bien ésta afirmó que dicha comunicación afecta el giro económico de su actividad, no cursa en autos algún elemento probatorio del cual se pueda si quiera inferir la certeza de sus afirmaciones.
En tal sentido, la conducta de la parte demandante solo demuestra su descontento con la comunicación recibida de su arrendador, referente a la intención de acordar un aumento del canon de arrendamiento, lo que bajo ningún supuesto perturba el uso y goce del inmueble arrendado, ya que –se insiste- cualquier inconveniente con el arrendador no puede considerarse una perturbación efectiva de la posesión que dé cabida a la procedencia de una acción de cumplimiento de contrato, pues para que un acto pudiera considerase como perturbador de la posesión, el mismo debe ser un acto voluntario que contradiga la posesión de otro, con ánimo de querer sustituir por la posesión propia la que hasta entonces se ejercía y que implique un cambio y que le impida al poseedor o en este caso al arrendatario, seguir ejerciendo la posesión tal como la venía ejerciendo, circunstancias no verificadas a en el caso de marras, y por lo tanto, al no quedar probado en autos que la parte accionada no haya ejecutado las obligaciones expuestas en el escrito libelar, en efecto, es por lo que puede afirmarse que en el caso de marras no se reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se establece.
Por consiguiente, siendo que los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, deben concurrir y siendo que en el caso de marras no se demostró la existencia del segundo requisito, bajo las consideraciones expuestas, esta juzgadora estima que la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., contra las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA HABIBI, C.A. y EL PICURE, C.A., no puede prosperar en derecho, y en consecuencia, debe ser declarada SIN LUGAR como así se hará constar en la parte dispositiva de este fallo.- Así se decide.
En este mismo orden, es preciso señalar que la representación judicial de la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., solicitó a su vez en el escrito libelar, en su posterior reforma y en la subsanación respectiva, que se estableciera “(…) un justo canon de arrendamiento (…)”, previo oficio remitido a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDEE); al respecto, debe advertir esta juzgadora que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece en su artículo 32, lo siguiente:
Artículo 32.- “La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
(…omissis…)
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación (…)”. (Resaltado añadido).

De esta manera, lo solicitado por la parte demandante, solo puede ser atendido por el órgano administrativo competente, pues, así lo ha dispuesto expresamente el legislador al sustraer de la esfera de atribuciones de la jurisdicción la materia relativa a la fijación de cánones de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, como lo es el ministerio con competencia en materia de comercio con la debida asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), donde los justiciables deben dirigir su solicitud. Sumado a ello, la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 00039, de fecha 16 de febrero de 2022, señaló que:
“(…) la determinación de los cánones de arrendamiento para los inmuebles destinados a uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y en caso de no lograr un consenso, deberá solicitarse ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), a fin de que ésta establezca dicho monto, tomando en consideración uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo.
(…omissis…)
En virtud de lo señalado, la presente demanda referente a la fijación de un nuevo canon de arrendamiento del local comercial donde desarrolla su actividad judicial el accionado y sobre cuyo aspecto no ha habido acuerdos, le corresponde a la Administración Pública, por órgano de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…)” (Resaltado añadido).

Por consiguiente, visto que la fijación de un canon de arrendamiento, ante la imposibilidad de que los contratantes llegan a un acuerdo, corresponde a la administración pública, resulta forzoso declarar improcedente la petición formulada en el escrito libelar, pues el poder judicial no es quien tiene la competencia para fijar un nuevo canon en los términos expuestos en el caso de marras, debiendo a tal efecto cualesquiera de las partes, dirigir tal solicitud a la oficina de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), a fin de que ésta establezca dicho monto, tomando en consideración uno de los métodos contenidos en la disposición legal antes transcrita.- Así se establece.
Por último, no puede tampoco pasarse por alto que en la pretensión libelar la representación judicial de la parte demandante, solicitó que se le reconociera el derecho de preferencia arrendaticia que ostenta sobre el inmueble objeto del litigio, el cual conforme al artículo 25 de laLey de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, consiste en el derecho que tiene el arrendatario de continuar arrendado en el mismo inmueble “…al vencimiento del contrato…”, siempre y cuando el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, y el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, condominio, y demás obligaciones. Así las cosas, quien decide observó que la representación judicial de la parte demandante en su escrito libelar, reforma y posterior subsanación, incurrió en numerosas imprecisiones, exponiendo situaciones enrevesadas e ininteligibles, que crean confusión e incertidumbre, pues si bien el recurrente al narrar en su libelo afirmó en principio que el último contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandada se renovó automáticamente y por ende está vigente, seguido a ello, afirmó que por no haber desahucio legal oportuno, la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo, por lo que es evidente que la parte actora no es clara en sus afirmaciones, siendo incluso incoherente y contradictorio que reclame el reconocimiento de un derecho de preferencia arrendaticia cuando insiste reiteradamente que el contrato locativo –a su decir- no ha vencido, pues esta última condición es indispensable a fin de analizar el derecho invocado. En consecuencia, al ser imposible para esta alzada emitir un pronunciamiento justo y conforme a derecho, respecto a la pretensión incomprensible e incoherente de la parte actora dirigida a reclamar un derecho de preferencia arrendaticia, debe forzosamente DESECHARLA de proceso.- Así se establece.
Finalmente, bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo, debe en consecuencia esta alzada declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ROBERTO ALÍ COLMENARES, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil ANDREUS STUDIO DE BELLEZA, C.A., contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de junio de 2022, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes; y en consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la prenombrada empresa contra las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA HABIBI, C.A. y EL PICURE, C.A., todos plenamente identificados en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo de esta decisión.- Y así se decide.
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio ROBERTO ALÍ COLMENARES, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de junio de 2022, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la sociedad mercantil ANDREU´S STUDIO DE BELLEZA, C.A., contra las sociedades mercantiles ADMINISTRADORA HABIBI, C.A. y EL PICURE, C.A., todos plenamente identificados en autos.
No hay condenatoria en costas del recurso conforme a lo estipulado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los trece (13) días del mes de diciembre del año dos mil veintidós (2022). Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,
ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,
LEIDYMAR AZUARTA
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo la una de la tarde (01:00 p. m.).
LA SECRETARIA,
LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.-
Exp. 22-9872.