TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
211º y 162º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LAPARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:

Sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 28 de noviembre de 1994, inserto bajo el No. 09, Tomo 163-4; representada por el ciudadano RAFFAELLE ESPOSITO DELL´ AQUILA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédulas de identidad No. V- 4.807.190.

Abogados en ejercicio ANTONIO MONTANI PÉREZ, ANÍBALJOSÉ LAIRET VIDAL y ANDRÉS EDUARDO PLANCHART PADULA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 4.792, 19.882 y 112.392, respectivamente.

Sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 8 de agosto de 2003, bajo el No. 34, Tomo A-13 Tro; representada por el ciudadano ANTONIO PENNIMPEDE LONGO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-13.557.907.

Abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 9.704 y 2.528, respectivamente.

DESALOJO.

21-9765.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por los abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de agosto de 2021, a través dela cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A. contra la prenombrada empresa, ordenándose la entrega material del inmueble objeto de la controversia.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 13 de septiembre de 2021, esta alzada le dio entrada en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constatándose en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 25 de octubre de 2021, se declaró vencido el lapso para la presentación de observaciones a los informes, dejando constancia que ambas partes hicieron uso de tal derecho, y se dejó sentado que a partir de dicha fecha comenzarían a transcurrir los sesenta (60) días calendarios a que hace referencia el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad para decidir el recurso intentado, quien aquí suscribe procede a hacerlo bajo los términos y consideraciones que se expondrán a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 14 de diciembre de 2020, el apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., procedió a demandar a la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., por DESALOJO; sosteniendo -entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que su representada suscribió contrato de arrendamiento como arrendadora con la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de agosto de 2003, anotado bajo el No. 51, tomo 63 de los libros de autenticaciones respectivos, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra y número PB-9, con un área aproximada de ochenta y siete metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (87,12 mts2), ubicado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, sector Las Minas, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda.
2. Que el referido contrato se pactó inicialmente por el término fijo de un (1) año contado a partir del 26 de agosto de 2013, pero que luego de su vencimiento, el contrato fue prorrogado por periodos sucesivos de un (1) año, hasta que por documento suscrito de manera privada entre las partes, se acordó un nuevo contrato por un (1) año contado a partir del 27 de agosto de 2015, igualmente prorrogable por periodos del mismo tiempo, salvo que una de las partes notificara su voluntad a la otra de continuar con el arrendamiento con por lo menos dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la eventual prórroga.
3. Que su representada notificó oportunamente a la arrendataria su voluntad de no prorrogar más el contrato a su próximo vencimiento, es decir, el 27 de agosto de 2017, según actuaciones practicadas por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 3 de julio de 2017, las cuales fueron ratificadas en solicitud practicada por la misma oficina notarial en fecha 10 de marzo de 2020.
4. Que llegado el vencimiento del contrato el 27 de agosto de 2017, se dio inicio al periodo de prórroga legal de tres (3) años para continuar ocupando el inmueble por parte de la hoy demandada, por tratarse de una relación arrendaticia a tiempo determinado mayor a diez (10) años.
5. Que la prórroga legal finalizó el 27 de agosto de 2020, pero la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A. –a su decir- se ha negado en dar cumplimiento a su obligación de entregar desocupado el inmueble, por lo que en razón de su representada intenta la presente acción de desalojo conforme al literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
6. Fundamentó la presente demanda en los artículos 26 y 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.133, 1.159, 1.264, 1.579 y 1.599 del Código Civil.
7. Que en virtud de lo expuesto, demanda a la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., para que convenga o en su defecto, a ello, sea condenado por el tribunal en desalojar el inmueble arrendado, libre de bienes, personas.
8. Por último, estimó la demanda en la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00), equivalentes a mil unidades tributarias (1.000 U.T.).

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 8 de febrero de 2021, el ciudadano ANTONIO PENNIMPEDE LONGO, en su carácter de administrador de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., debidamente asistido por los abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, procedió a contestar la demanda incoada en contra de su representada; aduciendo para ello lo siguiente:
1. Que niega, rechaza y contradice la demanda interpuesta en contra de su representada, señalando que ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, procedió a intentar demanda contra la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., por motivo de la ineficaz por extemporánea, de las notificaciones notariales llevadas a cabo por la parte hoy demandante para notificar a su representada del supuesto vencimiento del contrato.
2. Que para el momento de efectuarse las referidas notificaciones, su representada -a su decir- era legítima acreedora de su arrendadora por causa del indebido cobro de sobre alquileres que fueron cobrados por la demandante y que legalmente –a su decir- deben serles compensados a su representada con futuros cánones de arrendamiento previamente a la terminación del contrato.
3. Que solicita la acumulación de la presenta causa con aquella que cursa ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda por ser continente y conexa con la acción aquí deducida.
4. Por último, solicitó al tribunal se abstuviera de ejecutar medida cautelar alguna que pudiera implicar el desalojo del local comercial ocupado por su representada.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer la siguiente documental:
Primero.-(Folios 7-9, I pieza del expediente) en copia fotostática,INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 22 de agosto de 2017, inserto bajo el No. 17, Tomo 256; a través del cual el ciudadano RAFFAELLE ESPOSITO DELL´ AQUILA, en su carácter de representante de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., otorga poder a los abogados en ejercicio ANTONIO MONTANI PÉREZ, ANÍBAL JOSÉ LAIRET VIDAL y ANDRÉS EDUARDO PLANCHART PADULA. Ahora bien, en vista que el documento bajo análisis no fue impugnado por la parte contraria, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativa de las circunstancias supra referidas.- Así se establece..
Segundo.- (Folios 10-16, I pieza del expediente) en original, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 27 de agosto de 2015, entre la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, en los siguientes términos:
“(…)CLAUSULA (sic) PRIMERA:OBJETO DEL CONTRATO.
LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA, quien lo toma en tal conceptoUn (sic) (1) inmueble que se distingue a continuación: UN (1) ÁREA COMERCIAL, de OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON DOCE DECIMETROS (sic) CUADRADOS (87,12 M2), el cual forma parte de la PLANTA BAJA del local comercial distinguido con las letras y números PB RAYA NUEVE (PB-09) (…) situado en el NIVEL PLANTA BAJA del CENTRO COMERCIAL GALERIA (sic) LAS AMERICAS (sic), que se encuentra ubicado en el Kilómetro (sic) 15 de la Carretera Panamericana, Sector (sic) Caracas-Los Teques, Las Minas, jurisdicción del Municipio Autónomo Los Salias (antes Municipio San Antonio de los Altos, Distrito Guaicaipuro) del Estado (sic) Miranda, el cual en lo adelante y a los efectos del presente contrato denominado EL INMUEBLE.
(…omissis…)
CLAUSULA (sic) TERCERA: DURACIÓN DEL CONTRATO.
El presente contrato comenzará a regir a partir del 27 de Agosto (sic) de 2015 ytendrá una duración de UN (1) AÑO. Dentro de ese lapso, se procederá a la firma del contrato de arrendamiento ante Notaria Publica con el canon acordado por las partes, luego de tener conocimiento del avalúo citado, con inicio de fecha 27 de Agosto (sic) de 2015, previéndose en el mismo la posibilidad de prorrogas sucesivas de un (1) año, a menos de que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con él, por lo menos con DOS (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso procedieron a suscribir un contrato de arrendamiento por un inmueble constituido por un (01) local comercial distinguido con el No. PB-09, con un área de ochenta y siete metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (87,12 mts2), ubicado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, ello por un (1) año contado a partir del 27 de agosto de 2015, prorrogable sucesivamente por el mismo tiempo, a menos que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con la relación por lo menos con dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga que corresponda.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 17-19, I pieza del expediente) en original, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 3 de julio de 2017, al ciudadano ANTONIO PENNIMPEDE LONGO, en su carácter de administrador de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., previa solicitud de la abogada LEIDA BRACHO PETIT, apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., presentada en fecha 12 de junio de 2017, contentiva de la voluntad de ésta de no renovar el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 26 de agosto de 2003; observándose que una vez trasladada la notaría referida a la siguiente dirección: sede Centro Comercial Galerias (sic) Las Americas (sic) ubicado en el Km 15 de la carretera panamericana, se procedió a notificar al prenombrado ciudadano. Ahora bien, en vista que la presente probanza no fue impugnada por la parte demandada, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fecha 3 de julio de 2017, la notaría pública mencionada notificó en el inmueble objeto de la presente controversia al ciudadano ANTONIO PENNIMPEDE LONGO, en su carácter de administrador de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A. –aquí demandada-, sobre la voluntad de la arrendadora, sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202. –aquí demandante-, de no renovar el contrato de arrendamiento sobre el inmueble cuyo desalojo se persigue en el presente juicio.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 20-23, I pieza del expediente) en original, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 10 de marzo de 2020, al ciudadano ANTONIO PENNIMPEDE LONGO, en su carácter de administrador de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., previa solicitud de la abogada LEIDA BRACHO PETIT, apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., contentiva de la participación del vencimiento de la prórroga legal en fecha 26 de agosto de 2020, observándose que una vez trasladada la notaría referida al local comercial No. PB-09, situado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, ubicado en el kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, se procedió a notificar al prenombrado ciudadano, quien estampó su rúbrica. Ahora bien, en vista que la presente probanza no fue impugnada por la parte demandada, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fecha 10 de marzo de 2020, la notaría pública mencionada notificó en el inmueble objeto de la presente controversia al ciudadano ANTONIO PENNIMPEDE LONGO, en su carácter de administrador de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A. –aquí demandada-, sobre la finalización de la prórroga legal en fecha 26 de agosto de 2020.- Así se establece.
Quinto.- (Folios 24-34, I pieza del expediente) en original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de agosto de 2003, inserto bajo el No. 51, Tomo 63 de los libros de autenticaciones respectivos, celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”,sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. PB-09, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, por un (1) año contado a partir de la firma del contrato, prorrogable por períodos iguales, salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con ello con por lo menos dos (2) meses de anticipación a su vencimiento. Ahora bien, en vista que la presente probanza no fue impugnada por la parte demandada, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que entre las partes intervinientes en el presente juicio, inició una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del litigio desde el 26 de agosto de 2003.- Así se establece.

Asimismo, abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte demandante se limitó a REPRODUCIR las documentales acompañadas al escrito libelar, lo cual no constituye un medio probatorio válido, sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
El apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad para contestar la demanda, únicamente consignó a los autos la siguiente documental:
Único.- (Folios 46-78, I pieza del expediente) en copia certificada, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente No. 31.642, de la nomenclatura interna del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., entre las cuales cursan: (i)Escrito libelar presentado en fecha 20 de noviembre de 2020; y,(ii)Auto de admisión proferido por el aludido tribunal en fecha 1º de diciembre de 2020, en el cual admite la demanda por las reglas del procedimiento oral y ordena el emplazamiento de la parte demandada.Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, ello como demostrativo de que ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda cursa demanda incoara en el mes de noviembre del año 2020, por la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A. contra la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., por cumplimiento de contrato.- Así se establece.
Asimismo, abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte demandada no promovió instrumento probatorio alguno.- Así se precisa.
IV
SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de agosto de 2021, declaró lo siguiente:
“(…) En este sentido, puede quien aquí suscribe inferir lo siguiente: 1º que las partes se encuentran vinculadas por una relación arrendaticia suscrita a tiempo determinado desde el año 2003, siendo el último contrato celebrado por ellas ene l año 2015; 2º que dicha relación feneció el 27 de agosto de 2017, pues la actora en calidad de arrendadora notificó oportunamente a la arrendataria su decisión de no renovar el contrato, esto es, mediante la NOTIFICACIÓN (cursante a los folios 17-19) practicada por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado (sic) Miranda (…) cumpliendo dicha notificación con lo previsto en la cláusula tercera y décima quinta del acuerdo celebrado entre las parres; 3º que la duración de la relación arrendaticia excedió los diez (10) años, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, le correspondía a la demandada en condición de arrendadora, el disfrute de una prórroga legal de tres (3) años, lo cual le fue participado por la actora tal como se desprende de la NOTIFICACIÓN (cursante a los folios 20-23) practicada por la mencionada notaría en fecha 10 de marzo de 2020; y 4º que la referida prórroga legal venció en fecha 27 de agosto de 2020, sin que hasta los momentos la parte demandada haya hecho entrega del inmueble arrendado.
Así las cosas, siendo que en el caso de autos puede verificarse la concurrencia de los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de desalojo incoada, pues quedó plenamente demostrada la relación arrendaticia que vincula a la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A. (parte demandante), con la sociedad mercantil PEPINO PIZZAS, C.A. (parte demandada); aunado a que consta en autos que dicha relación arrendaticia fue establecida a tiempo determinado por los contratantes, en virtud de la autonomía de la voluntad de las partes, la cual feneció en fecha 27 de agosto de 2017, pues la actora en calidad de arrendadora notificó oportunamente a la arrendataria su decisión de no renovar el contrato, correspondiéndole a ésta el disfrute de una prórroga legal de tres (3) años, la cual a su vez venció el 27 de agosto de 2020, consecuentemente, quien aquí decide considera que la presente acción es procedente en derecho, y por tal motivo, declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., en contra de la sociedad mercantil PEPINO PIZZAS, C.A., con fundamento en lo establecido en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y ORDENA a la parte demandada a desalojar y hacer entrega material a la demandante del inmueble objeto del presente juicio (…)
V
DISPOSITIVO
Por las razones antes expuestas, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del MunicipioLos Salias de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…) declaraCON LUGAR la demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., en contra de la sociedad mercantil PEPINO PIZZAS, C.A. (…) con fundamento en lo establecido en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; en efecto, se ordena a la demandada a DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL a la demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial identificado con el No. PB-9, situado en la planta baja del Centro Comercial Galerías Las Américas, kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, Municipio Los Salias del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, totalmente libre de bienes y personas.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada (…)”.

V
ALEGATOS EN ALZADA.

ESCRITO DE INFORMES:
El apoderado judicial de la PARTE ACTORA en el presente juicio, sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., presentó ante esta alzada vía digital y posteriormente en físico en fecha 8 y 11 de octubre de 2021, respectivamente, ESCRITO DE INFORMES, en el cual señaló que la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento de fecha 3 de junio de 2017, se ajusta –a su decir- al contenido de la cláusula tercera del último contrato suscrito, siendo recibida por la arrendataria, y que en vista de que la empresa demandada disfrutó del beneficio de la prórroga legal, resulta procedente la causal de desalojo contenida en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; en consecuencia, solicitó se declare sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada y se ratifique la decisión recurrida.
Por su parte, el apoderado judicial de la PARTE DEMANDADA en el presente juicio, sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., presentó ante esta alzada vía digital y posteriormente en físico en fecha 11 y 13 de octubre de 2021, respectivamente,ESCRITO DE INFORMES, en el cual denunció lo siguiente: (i) que en la sentencia recurrida se incurrió en desacato y se apartó del criterio vinculante de la Sala Constitucional y Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a la oportunidad y decisión de la incompetencia por la cuantía del tribunal cuando es alegada conforme al artículo 60 del Código de Procedimiento Civil; (ii) que el a quo incurrió en desacato al apartare de los dispuesto por esta alzada en sentencia dictada en ocasión a un amparo constitucional relacionado con el presente juicio, y en la oportunidad de resolver la regulación de competencia sobre acumulación de causa, ya que no decidió la incompetencia del tribunal por la cuantía; y, (iii) que no hay sumisión tácita del foro en referencia a la incompetencia del tribunal por la cuantía, por que dicha impugnación se alegó en fecha 24 de mayo de 2021 y no en el debate oral.
Acto seguido, la parte recurrente solicitó que se declarara con lugar la solicitud de regulación de competencia por la cuantía“…peticionado conjuntamente con el recurso de apelación…”, declarándose la nulidad absoluta de todo lo actuado en el presente expediente, y ordenándose la remisión de la causa al juzgado distribuidor competente por la cuantía, ello en virtud de que la parte actora estimó la acción en la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00), equivalentes a treinta y tres mil trescientas treinta y tres con treinta y tres unidades tributarias (33.333,33 U.T.), y que en caso de considerarse que la actora incurrió un error material involuntario al estimar en el libelo en leras y guarismos el valor de la demanda, ello privaría a su representada de ser juzgada desde el inicio por su juez natural competente por la cuantía, así como también su legítimo derecho del ejercicio del recurso de casación. Seguido a ello, alegó la inadmisibilidad de la demanda bajo el fundamento de que el tribunal de la causa no debió admitir la acción intentada en base a un contrato privado de arrendamiento que –a su decir- es nulo de nulidad absoluta, y que por tanto, carecía de los presupuestos procesales requeridos para su tramitación.
Seguidamente, solicitó que se declare sin lugar la acción y se establezca en la sentencia de mérito que el contrato de arrendamiento se encuentra prorrogado contractualmente y vigente, por causa del derecho preferente hasta tanto la arrendadora notifique debidamente que va a cambiar el arrendamiento del local para un rubro comercial distinto, con miras a que su representada haga uso de derecho a optar a la prorroga legal; asimismo, indicó que las notificación notariales traídas al proceso son –a su decir-ineficaces porno cumplir la ineludible exigencia legal de la arrendadora referida a notificar a su representada la voluntad de no continuar la relación arrendataria en razón de que pretendía arrendar el local comercial para otro rubro comercial distinto. Por último, solicitó que de oficio sedeclare la debida y obligatoria compensación arrendaticia de las sumas pagas en exceso por su mandante hasta concurrencia de las sumas que no se encuentren evidentemente prescritas con los cánones que se deban satisfacer a futuro.

ESCRITO DE OBSERVACIONES:
El apoderado judicial de la PARTE ACTORA en el presente juicio, sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., presentó ante esta alzada vía digital y posteriormente en físico en fecha 22 y 25 de octubre de 2021, respectivamente, ESCRITO DE OBSERVACIONES A LOS INFORMES consignados por su contraparte, en el cual señaló que la cifra indicada en bolívares en la demanda es solo un simple error material, pues la estimación se hizo –a su decir- acogiéndose a la Resolución No. 2018-0013, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia que modificó a nivel nacional las competencias de los juzgados. Aunado a ello, expuso que resulta extemporáneo y fuera de lugar el planteamiento de la representación judicial de la parte demandada sobre la estimación de la demanda; además indicó que no es cierto que la su representada impusiera de manera unilateral y arbitraria a la arrendataria incrementos del canon de arrendamiento que entró en vigencia el 27 de agosto de 2015, sino que por el contrario el mismo fue fijado de mutuo acuerdo. Por último, solicitó que el recurso de apelación sea declarado sin lugar ratificándose la sentencia recurrida.
Por su parte, el apoderado judicial de la PARTE DEMANDADA en el presente juicio, sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., presentó ante esta alzada vía digital y posteriormente en físico en fecha 21 y 25 de octubre de 2021, respectivamente,ESCRITO DE OBSERVACIONES A LOS INFORMES consignados por su contraparte, en el cualalegó que de la notificación de no renovación del contrato, se observa que la parte actora nunca inquirió de su representada si quería ejercer o no el derecho preferente al que –según su decir- tiene imperativamente legítimo derecho, y menos aún se le notificó del cambio del rubro comercial del inmueble arrendado; por último, reiterando lo expuesto en el escrito de informes referente a la incompetencia del tribunal de la causa por la cuantía.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de agosto de 2021, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A. contra la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., ordenándose la entrega material del inmueble objeto de la controversia. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente:
En primer lugar, se observa que la parte actora en el escrito libelar, señaló que suscribió contrato de arrendamiento como arrendadora con la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de agosto de 2003, anotado bajo el No. 51, tomo 63 de los libros de autenticaciones respectivos, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra y número PB-9, con un área aproximada de ochenta y siete metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (87,12 mts2), ubicado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, sector Las Minas, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, ello por un (1) año contado a partir del 26 de agosto de 20013, pero que luego de su vencimiento, el contrato fue prorrogado por periodos sucesivos de un (1) año, hasta que por documento suscrito de manera privada entre las partes, se acordó un nuevo contrato por un (1) año contado a partir del 27 de agosto de 2015, igualmente prorrogable por periodos del mismo tiempo, salvo que una de las partes notificara su voluntad a la otra de continuar con el arrendamiento con por lo menos dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la eventual prorroga. Asimismo, indicó que en fecha 3 de julio de 2017, notificó oportunamente a la arrendataria su voluntad de no prorrogar más el contrato a su próximo vencimiento, comenzando a correr la prorroga legal de tres (3) años a partir del 27 de agosto de 2017, y finalizando el 27 de agosto de 2020, sin que la parte demandada cumpliera su a su obligación de entregar desocupado el inmueble, por lo que intenta la presente acción de desalojo conforme al literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a fin de que se ordena a la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., a desalojar el inmueble arrendado, libre de bienes, personas.
Por su parte, el representante de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A.,en la oportunidad de contestar la demanda incoada en contra de su representada, negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta señalando que ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, procedió a intentar demanda contra la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., por motivo de la ineficaz por extemporánea, de las notificaciones notariales llevadas a cabo por la parte hoy demandante para notificar a su representada del supuesto vencimiento del contrato. Asimismo, señaló que para el momento de efectuarse las referidas notificaciones, su representada -a su decir- era legítima acreedora de su arrendadora por causa del indebido cobro de sobre alquileres que fueron cobrados por la demandante y que legalmente –a su decir- deben serles compensados a su representada con futuros cánones de arrendamiento previamente a la terminación del contrato; acto seguido, solicitó la acumulación de la presenta causa con aquella que cursa ante el referido tribunal primero de primera instancia por ser continente y conexa con la acción aquí deducida.
Ahora bien, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe considera necesario proceder a pronunciarse previamente al fondo del asunto sobre los distintos alegatos y defensas planteados por la parte demandada en el decurso del proceso, para lo cual observa lo siguiente:

* De la solicitud de reposición de la causa.-
Mediante diligencia presentada ante esta alzada en fecha 27 de septiembre de 2021, el abogado en ejercicio VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., solicitó la reposición de la causa al estado de que la parte actora sea notificada de la sentencia definitiva dictada por el tribunal de la causa, afirmando para ello que el extenso del fallo fue publicada extemporáneamente el día 17 de agosto de 2021, debiendo haber sido en fecha 16 de agosto del mismo año, según el calendario virtual del tribunal cognoscitivo. Al respecto esta juzgadora de la revisión minuciosa a las actuaciones que rielan el presente asunto, se observa que en fecha 2 de agosto de 2021 (folios 291-294, I pieza), se celebró la audiencia o debate oral previamente fijado en la causa conforme al artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, advirtiéndose en la parte in fine del acta levantada a tal efecto, que “(…) el extenso del fallo será publicado dentro del plazo de diez (10) días de despacho contados a partir del día de hoy (…)”.
Ahora bien, la parte recurrente fundamenta su solicitud según el cómputo realizado con vista al calendario judicial que se encuentra publicado en la página web del Estado (miranda.scc.org.ve), correspondiente al juzgado de la causa; en vista de ello, se debe advertir que el mencionado portal fue creado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia para la publicación de la actividad jurisdiccional de cada juzgado a nivel nacional, el cual dada su novísima implementación, intenta progresivamente mantener actualizado cada actividad de los tribunales. Sin embargo, hasta la oportunidad de dictar el presente fallo, el calendario judicial de diversos tribunales a nivel nacional, no se encuentra actualizado de manera diaria y continua, en ocasión a este mismo proceso de adaptación, por lo que la referencia válida y oficial en este caso concreto para determinar los días en que hubo despacho en el tribunal cognoscitivo, lo constituye aquel calendario judicial publicado tradicionalmente en la sede del juzgado.
Así las cosas, visto que en autos no cursa cómputo de los días de despacho transcurridos en el tribunal de la causa contados a partir de la celebración del debate oral, aunado a que el a quo al momento de publicar su fallo íntegro no ordenó la notificación de las partes que impone la disposición del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en caso de ser dictada una sentencia fuera de su oportunidad legal, surge una presunción válida de que la decisión aquí recurrida de fecha 17 de agosto de 2021, se encuentra dictada tempestivamente, correspondiéndole en todo caso a la parte interesada demostrar ante esta alzada con medio o elemento probatorio conducente lo contrario a ello, lo cual no sucedió en el presente caso. Aunado a ello, debe a su vez esta juzgadora señalar que en caso de que fuera cierta la denuncia de la parte recurrente, ello no conllevaría a la inmediata reposición de la causa al estado de subsanar dicha omisión con motivo del artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé que: “(…) En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado” (resaltado añadido), por lo tanto, si bien el procedimiento de notificación de sentencia es importante porque permite dar inicio a la interposición de los recursos de ley, esta superioridad observa que una vez recibido en presente expediente, compareció el abogado ANIBAL LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., a fin de consignar escrito de informes en el cual no manifestó haber perdido la estadía de derecho por la presunta expedición de la sentencia recurrida fuera de su oportunidad legal, ni tampoco se adhirió a la apelación de la parte contraria para impugnar la decisión del a quo de considerarlo necesario, por el contrario se observa de su contenido que la parte demandante solicita se confirme el fallo apelado.
Por lo tanto, aun cuando la parte recurrente no demostró ante esta alzada que la sentencia recurrida fue proferida fuera del lapso legal para ello, en todo caso, a criterio de esta alzada en caso de ser ello cierto, constituye una reposición inútil y una pérdida procesal contraria a los postulados que permiten una justicia eficaz, pues la parte actora compareció oportunamente ante este juzgado a consignar su respectivo escrito de informes, alcanzándose la finalidad del acto cuya supuesta omisión ocurrió (notificación del fallo definitivo); en consecuencia, esta juzgadora en base a los argumentos expuestos estima ajustado declarar IMPROCEDENTE la solicitud de reposición de la causa planteada por la parte recurrente.- Así se establece.

* De la inadmisibilidad de la demanda.-
En el escrito de informes presentado ante esta alzada por el apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., se observa que se alegó la inadmisibilidad de la presente acción por falta de los presupuestos procesales requeridos para su tramitación y decisión, afirmando para ello que la parte actora no demostró que haya dado cumplimiento a la disposición transitoria primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y que en razón a ello “…haya adecuado la relación arrendaticia…” a las presuntas exigencias de orden público de la referida legislación, a saber, el haberse efectuado el avalúo de ley del inmueble o el otorgamiento de contrato de arrendamiento autenticado, y que se haya procedido a la fijación del canon en los términos que pauta el artículo 32 del Decreto-Ley 929; en tal sentido, manifestó que el contrato privado de arrendamiento acompañado al escrito libelar es “(…) ES NULO de NULIDAD ABSOLUTA, y que DE OFICIO ha debido ser desechado por el tribunal (…)”.
Al respecto, se debe indicar que la disposición transitoria primera de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, expresa lo siguiente:
“Primera. Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada de vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley (…)”. (Resaltado de este tribunal).

De lo que precede se evidencia que la ley exige únicamente la adecuación de los contratos de arrendamiento a las disposiciones establecidas, siempre y cuando no haya ya vencido el contrato previamente a su entrada en vigor, concediendo para ello un lapso no mayor de seis (6) meses; por lo que se puede deducir que en modo alguno la referida disposición transitoria previó como causal de inadmisibilidad de las demandas incoadas en ocasión a una relación arrendaticia, el no haberse adecuado el contrato de arrendamiento en ese lapso conforme a las normas y reglas vigentes en la novísima ley. Aunado a ello, de la revisión al contrato privado de arrendamiento celebrado en fecha 27 de agosto de 2015, entre la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A. en su carácter de arrendadora y la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., en su carácter de arrendataria, sobre el inmueble objeto del presente proceso, se observa que las partes establecieron de mutuo acuerdo las distintas obligaciones y derechos allí contenidos con pleno conocimiento y bajo la aplicabilidad de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente para ese entonces, y no así en base a una ley derogada que ameritara su posterior adecuación; aun más, de considerar la arrendataria que el mismo no se celebró conforme a las normativas vigentes, no debió suscribir el mismo de manera voluntaria y sin coacción alguna, puesto que ello se traduce en su expresa manifestación conforme a lo allí pactado.
Siguiendo este orden, en modo alguno se puede entenderse que la intención del legislador haya sido producir la “nulidad del contrato” en caso de incumplimiento de dicha normativa, por lo que, resulta desajustado pretender la parte demandada continuar en la posesión del inmueble dado en arrendamiento mientras la arrendadora adecue el contrato en cuestión a las nuevas disposiciones legales; lo que en nada se traduce en una vulneración de los derechos dela arrendataria, por lo que resulta infundado estimar que al no haberse adecuado a la disposición transitoria primera anteriormente transcrita, dicho contrato de arrendamiento se tornaba nulo de nulidad absoluta, pues lo que sucedería es que luego de entrada en vigencia de la ley, las partes en modo alguno podrían aumentar el canon de arrendamiento sin observar lo dispuesto en el artículo 27 y 32 de la referida ley vigente, so pena de imposición de sanciones pecuniarias dispuesta en el propio cuerpo normativo señalado. En consecuencia, exigir la nulidad de un contrato de arrendamiento celebrado por voluntad libre de los contratante constituye una interpretación rigurosa del contenido de la ley que rige los mismos, ya que la adecuación únicamente implica ajustar aquello que fuere sufrido alguna modificación, incluso de no suceder ello, la ley tampoco previene la nulidad del contrato como consecuencia a la no adecuación, ya que ello no se deriva del espíritu, propósito o contenido de la ley; consecuentemente, esta juzgadora en base a los argumentos expuestos estima ajustado declarar IMPROCEDENTE la solicitud de la inadmisibilidad de la demanda planteada por la parte recurrente.- Así se establece.

* De la solicitud de regulación de competencia.-
En el escrito de informes presentado ante esta alzada, el apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., solicitó se declarara con lugar la “(…) solicitud de regulación de competencia por la cuantía peticionada conjuntamente con el recurso de apelación formulado en autos (…)”; al respecto, se hace necesario indicar una breve síntesis de las actuaciones cursantes en autos a fin de resolver la denuncia aquí interpuesto, para lo cual se advierte lo siguiente: (i) llegada la oportunidad para celebrar el debate o audiencia oral ante el tribunal de la causa en fecha 2 de agosto de 2021, el apoderado judicial de la parte demandada alegó como primer punto “…la incompetencia del tribunal…”, por haberse estimado la demanda –según su decir- en una cantidad superior a quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.); (ii) al momento de que el tribunal cognoscitivo dictó el dispositivo del fallo en el debate oral, no emitió pronunciamiento alguno sobre la procedencia o no de la incompetencia por la cuantía alegada por la parte demandada; (iii) mediante diligencia de fecha 2 de agosto de 2021, la representación de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., solicitó la regulación de la competencia; y, (iv) el tribunal de la causa mediante auto de fecha 6 de agosto de 2021, declaró improcedente la regulación de competencia intentada por la parte demandada.
Así las cosas, con vista a lo antes expuesto se debe aclarar que la solicitud de regulación de competencia es un medio de impugnación contra la decisión interlocutoria que dicte un tribunal en el cual declara su competencia o incompetencia para conocer el asunto, por tanto, se hace necesario éste pronunciamiento previo para que se inicie la oportunidad procesal para impugnarlo, de lo contrario, no puede intentarse un recurso para enervar una decisión que no existe. De esta manera, se observa que si bien la representación judicial de la parte demandada alegó la incompetencia del tribunal de la causa por la cuantía durante la celebración de la audiencia o debate oral, no se desprende que el cognoscitivo se haya pronunciado al respecto, afirmando su competencia y resolviendo el fondo de la causa, por lo que mal puede el recurrente pretender ante esta alzada que se resuelva una regulación de competencia, como medio de impugnación de una decisión que no se produjo en autos por el tribunal a quo. En consecuencia, visto que en el fallo recurrido de fecha 17 de agosto de 2021, la jueza a cargo del tribunal no se pronunció sobre su competencia, sino solamente resolvió el fondo de la causa, es por lo que se hace necesario establecer que el presente recurso de apelación interpuesto por los abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., se circunscribe exclusivamente a dicho pronunciamiento, y consecuentemente, se declara improcedente la solicitud de los prenombrados de que se declare con lugar la inexistente regulación de competencia intentada en primera instancia.- Así se establece.
Decididos los distintos alegatos y denuncias formulada por la parte recurrente ante esta alzada, se hace necesario resolver previamente al fondo, la incompetencia del tribunal por la cuantía alegado por el abogado en ejercicio VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad de celebrarse el debate oral ante el tribunal de la causa, en cuya oportunidad sostuvo como fundamento a dicha afirmación, que“(…) la parte actora estimó la demanda en la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,00) (…)se puede evidenciar que la suma estimada por la parte actora como monto de su acción excede con creces la cantidad por la cual este tribunal puede sustanciar y decidir este procedimiento (…)” (resaltado añadido).
Al respecto, esta juzgadora observa que la parte actora en su escrito de demanda estimó el juicio en “(…) la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs 50.000.000) equivalentes a UN MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1000 UT) (…)”; por lo que se desprende que evidentemente la demandante incurrió en una contradicción ya que la estimación expresada en bolívares no equivale a aquella que se expresó como equivalente en unidades tributarias, por tanto, se hace necesario determinar cuál de estas dos cantidades corresponde a la verdadera cuantía libelar, para lo cual esta juzgadora debe advertir que en la oportunidad para contestar la demanda, la empresa demandada no impugnó ni rechazó la cuantía libelar; aunado a ello, en el escrito de observaciones a los informes presentados ante esta alzada, la representación judicial de la parte demandante señaló que la estimación realizada en bolívares constituyó un error material, siendo su intención estimar la demanda en la suma expresada en unidades tributarias.
De esta manera, cuando se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil (Ver. sentencia de la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia Nº 77, de fecha 13 de abril de 2000); en consecuencia, visto que la estimación libelar en el presente juicio –se repite- no fue rechazada ni impugnada por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demandada, aunado a que la parte actora manifestó expresamente su intención de estimar la acción en la cantidad de UN MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (1000 U.T.), es ésta la cuantía definitiva que debe tenerse para el presente juicio. Por consiguiente, visto que para el momento en que se intentó la demanda (14/12/2020), se encontraba en vigencia la Resolución N° 2018-0013, de la Sala Plena de este Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de octubre de 2018, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 41.620, de fecha jueves 25 de abril de 2019, año CXLVI, mes VII, en la cual se modificó a nivel nacional las competencia de los juzgados que conocen de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, indicando que los “(…)Los Juzgados de Municipio y Ejecutores de Medidas, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de Quince mil unidades tributarias (15.000 U.T.) (…)”, es por lo que inexorablemente, puede concluirse que el tribunal de la causa era competente por la cuantía para conocer, tramitar y sentenciar el caso de marras, como efectivamente lo hizo, por lo que se DESECHANdel proceso los alegatos de la parte demandada referidos a advertir una eventual incompetencia del a quo.- Así se establece.

Resuelto lo anterior, este tribunal superior pasa a revisar el FONDO DEL ASUNTO controvertido, bajo las siguientes consideraciones:
En vista que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble destinado para el uso comercial constituido por un (01) local comercial distinguido con la letra y número PB-9, con un área aproximada de ochenta y siete metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (87,12 mts2), ubicado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, sector Las Minas, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, por vencimiento de la prórroga legal; considera prudente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el artículo 40, literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo contenido se desprende lo siguiente:

Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
(…omissis…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes (…)” (Resaltado añadido)

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprende entre las numerosas causales que contiene, la posibilidad de solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento, cuando el arrendatario haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; circunstancia ésta alegada en el presente juicio, por lo que esta juzgadora estima necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por lo que a tal efecto, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, verifica que la parte actora consignó el último CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (cursante al folio 10-16, I pieza), celebrado en fecha 27 de agosto de 2015, entre la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, de cuyo contenido -específicamente de su cláusula tercera- se desprende lo siguiente:
“(…) CLAUSULA (sic) TERCERA: DURACIÓN DEL CONTRATO.
El presente contrato comenzará a regir a partir del 27 de Agosto (sic) de 2015 y tendrá una duración de UN (1) AÑO. Dentro de ese lapso, se procederá a la firma del contrato de arrendamiento ante Notaria Publica con el canon acordado por las partes, luego de tener conocimiento del avalúo citado, con inicio de fecha 27 de Agosto (sic) de 2015, previéndose en el mismo la posibilidad de prórrogas sucesivas de un (1) año, a menos de que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con él, por lo menos con DOS (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva (…)”.

Visto lo anterior, esta sentenciadora puede afirmar conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y basada en la intención de los otorgantes y en aras de garantizar el debido proceso, que los contratantes convinieron en que el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, tendría una vigencia de un (1) año, contado a partir del 27 de agosto de 2015 hasta el 27 de agosto de 2016, prorrogable de manera sucesiva por un lapso igual de un (1) año, salvo que cualesquiera de las partes le manifieste a la otra su voluntad de poner fin a la relación con por lo menos dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga que corresponda; por lo que ciertamente, se está en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado, debiendo por tanto, apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (diesaquo) y, asimismo el término final (dies aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual; el término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Aunado a ello, en materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario.
De esta manera, puede quien aquí suscribe determinar que el referido último contrato suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, vencía en primer lugar el día 27 de agosto de 2016, teniendo prórrogas sucesivas de un (1) año, salvo que alguna de las partes notificara a la otra su decisión de no renovarlo, con por lo menos dos (2) meses del vencimiento del plazo inicial o de las prórrogas a lugar. Observándose de los autos que cursa, NOTIFICACIÓN JUDICIALpracticada por la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 3 de julio de 2017, al ciudadano ANTONIO PENNIMPEDE LONGO, en su carácter de administrador de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., previa solicitud de la abogada LEIDA BRACHO PETIT, apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A. (folios 17-19, I pieza), mediante la cual se le hiciera saber la decisión de la arrendadora de no renovar el contrato en cuestión, y a su vez informarle que comenzó a correr desde el vencimiento de la prórroga automática del contrato, el lapso de tres (3) años por concepto de prórroga legal, lo que consecuentemente se traduce para quien aquí suscribe, que en dicha oportunidad se puso en conocimiento a la arrendataria de la decisión expresa de la arrendadora de no renovar la relación arrendaticia.- Así se precisa.
En este mismo sentido, se observa que la parte demandada al momento de dar contestación a la acción, se limitó únicamente a señalar que la referida notificación era “ineficaz por extemporánea”; no obstante, esta juzgadora sin ánimos de suplir las defensas de la parte demandada sino haciendo uso de su facultad de dirigir el proceso en búsqueda de la verdad material y con la garantía de igualdad de las partes, debe hacer constar que si bien la aludida notificación judicial se practicó en fecha 3 de julio de 2017, se observa del acta notarial levantada a tal efecto, que la solicitud en cuestión fue presentada “(…) por Leida Josefina Bracho Petit (…) según trámite de número 82.2017.2.4121 y Planilla(s) única Bancaria No.(s) 08200140123 de fecha: 12/06/2017 (…)”, por lo tanto, siendo que en la cláusula tercera del contrato privado de arrendamiento celebrado entre las partes, se convino que la notificación a fin de poner en conocimiento a la parte de su intención de no continuar con la relación debía hacerse con dos (2) meses antes de la finalización del término inicial o su prórroga, es por lo que sin lugar a dudas debe concluirse que la parte actora en su condición de arrendadora, solicitó de manera tempestiva, a saber, en fecha 12 de junio de 2017, la práctica de la notificación tantas veces referida, por lo que debe considerarse con plena validez.- Así se precisa.
No obstante a ello, siendo la oportunidad de presentar informes ante esta alzada, la representación judicial de la parte demandada, manifestó que las notificaciones notariales traídas al proceso por la parte actora “…son totalmente ineficaces…”, bajo el fundamento de que las mismas no cumplieron con la “(…) ineludible obligación a cargo de la arrendadora, de notificarle (…) su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia existente, en razón de que pretendía arrendar el local comercial para otro rubro comercial distinto (…)” (resaltado añadido). Con vista a tales alegatos, debe esta juzgadora señalar que en el último contrato privado de arrendamiento celebrado entre las partes intervinientes en el presente juicio en fecha 27 de agosto de 2015, específicamente en su cláusula tercera, se acordó que el contrato se prorrogaría automáticamente salvo que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con la relación “…por lo menos DOS (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga…”; asimismo, en la CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA, se acordó que:
“(…) toda notificación que entre ellas se dirijan, podrá ser practicada válidamente por un cualesquiera de los siguientes medios:
1.-Telegrama, el cual se dará por recibido a los cinco (5) días continuos a su expedición (…)
2.- Carta con acuse de recibo.
3.- Notificación judicial (…) a LA ARRENDATARIA en su persona o a la de cualquier persona mayor de edad que se encuentre en EL INMUEBLE al momento de practicar la notificación (…)” (resaltado añadido).

En este sentido, se observa que las intervinientes en el presente juicio acordaron para poner fin a la renovación automática del contrato de arrendamiento, la previa notificación a la otra parte por telegrama, carta o vía judicial, con por lo menos dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga, no previéndose ninguna otra condición o requisito adicional para la validez de esta notificación. Por consiguiente, exigir que la arrendadora deba indicar en la notificación que realice por tal concepto, su intención de arrendar el inmueble objeto de la controversia para otro rubro comercial, como pretende la parte aquí demandada, desnaturalizaría la voluntad de las partes rompiéndose el principio de la autonomía de la voluntad, pues se estarían exigiendo obligacionespara uno de los contratantes que no fue contraídas libremente ni acordadas en la convención locativa; en consecuencia, se DESECHA del proceso los alegatos sostenidos por la parte demandada respecto a lo aquí resuelto.- Así se precisa.
Sumado a ello, el apoderado judicial de la parte demandada alegó en el escrito de informes presentado ante esta alzada, que la relación arrendaticia “(…) se encuentra prorrogado contractualmente y por ende totalmente vigente, por causa del Derecho (sic) Preferente (sic) (…) hasta tanto la arrendadora, y si esa fuese futuramente su intención, le notificase debidamente que VA A CAMBIAR EL ARRENDAMIENTO DEL LOCAL PARA UN RUBRO COMERCIAL DISTINTO (…)” (resaltado añadido); con atención a lo expuesto por el recurrente, debe esta juzgadora establecer que el derecho preferente arrendaticio consagrado en el artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, contempla un supuesto de hecho, a saber: que el arrendador pretenda mantener el inmueble en condición de arrendamiento en el mismo rubro comercial, y como quiera que de la revisión al material probatorio ofrecido por la parte demandada no se desprende la demostración de ese hecho, resulta forzoso desestimar su alegato, advirtiéndose que la última prórroga contractual del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, ocurrió desde el desde el 27 de agosto de 2016 hasta el 27 de agosto de 2017.- Así se precisa.
En este mismo orden, no puede pasarse por alto que la parte demandada en la oportunidad presentar informes ante esta alzada, solicitó en su capítulo cuarto, que “(…) de OFICIO declare en su Sentencia (sic), la debida y obligatorio COMPENSACION (sic) ARRENDATICIA de las sumas pagadas en exceso por nuestra mandante (…) con los cánones de arrendamiento que ella deba satisfacerle a la actora en el futuro, y que reiteramos, por concepto de SOBRE ALQUILERES (…)”; al respecto, es preciso indicar que a los fines de que exista una compensación, debe verificarse en primer lugar que haya una deuda recíproca para que pueda extinguirse, por lo que si el demandado pretendía que se le compensaran cánones arrendaticios bajo el supuesto de haber cancelado en exceso tal obligación, debía en todo caso obtener un pronunciamiento judicial previo que determinara el sobrealquiler que afirma, para que de este modo surgiera una deuda pendiente por el arrendador, y pudiera surgir la figura de la compensación en caso de falta de pago de los cánones de arrendamiento.
De esta manera, visto que no cursa en el presente expediente el deber del actor de reintegrar al demandando una cantidad de dinero por el exceso de cobro del canon pactado, no puede existir compensación alguna; además, si la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., pretendía que se estableciera en este fallo la presunta existencia de un sobre alquiler, debió plantearlo mediante una mutua petición o reconvención, ya que la ley no permite suplir el ejercicio de las acciones legales, más aún cuando lo pretendido por la prenombrada empresa necesariamente requiere un pronunciamiento judicial para entonces poder surtir los efectos legales respectivos, y no puede hacerlo en el escrito de informes ante esta alzada, ya que no es la forma procesal correspondiente; por consiguiente, se desecha del proceso el pedimento en cuestión bajo las razones antes expuestas.- Así se precisa.
Ahora sobre el mérito del asunto, partiendo de la fecha inicial del vencimiento del contrato, a saber el 27 de agosto de 2015, éste se prorrogó convencionalmente por un (1) periodo de un (1) año, transcurriendo desde el 27 de agosto de 2016 hasta el 27 de agosto de 2017; por lo que, habiendo tomado en consideración esta sentenciadora la notificación eficaz de la arrendadora, sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A. –aquí demandante-, realizada vía extrajudicial del deseo de no renovación del contrato, es por lo que finalizada ésta última prórroga automática del contrato de arrendamiento en cuestión, comenzaba para la arrendataria el disfrute de la prórroga de ley. Sin embargo, a fin de determinarse el tiempo concedido por la norma en ocasión a la prórroga legal, debe tenerse para ello que la parte demandante acompañó a su libelo de demanda,CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de agosto de 2003, inserto bajo el No. 51, Tomo 63 de los libros de autenticaciones respectivos, celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”,sobre el inmueble objeto de la presente demanda de desalojo (folios 24-34, I pieza), por un (1) año contado a partir de la firma del contrato.
Con vista a dicho instrumento, se puede advertir que la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el litigio derivaba de dos (2) contratos de arrendamiento, siendo el primero de ellos del 26 de agosto de 2003, circunstancia no contradicha por la parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, por lo que puede afirmarse que existe una relación arrendaticia entre éstos desde hace más de diez (10) años, contados desde la referida fecha hasta el 27 de agosto de 2017, oportunidad en que venció la última prórroga contractual convenida. De esta manera, conforme al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la prórroga legal correspondiente atendía a las siguientes previsiones:
Artículo 26.- “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el plazo de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.” (Resaltado añadido).

De esta manera, finalizado el contrato de arrendamiento en cuestión su prórroga, comenzaba para el arrendatario el disfrute de la prórroga de ley de tres (3) años, por cuanto la presente relación arrendaticia tuvo una duración mayor de diez (10) años, por ende desde el día 27 de agosto de 2017(exclusive) hasta el día 27 de agosto de 2020 (exclusive), se consumó la referida prórroga legal, la cual –como ya se dijo- opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente. En efecto, al vencimiento de dicho lapso, quedaba la parte demandante arrendadora en este juicio, facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” y así, consta de autos, fue efectivamente realizado.
De esta manera como ut supra se dijo, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en una contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, y como quiera que en el caso de marras, la prórroga legal venció el día 27 de agosto de 2020, sin que la parte demandada en su condición de arrendataria haya hecho entrega material del inmueble arrendado, y en virtud que éstano logró desvirtuar ninguna de las circunstancias aducidas por la parte actora; es por lo que esta juzgadora, considera procedente la causal de desalojo invocada ante el vencimiento del término del contrato de arrendamiento tantas veces mencionado.- Así se establece.
Así las cosas, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; consecuentemente, este tribunal superior debe declarar PROCEDENTE la acción de DESALOJO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A. contra la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., plenamente identificadas en autos; y en consecuencia se ordena la entrega material del inmueble objeto del presente juicio constituido porun (01) local comercial distinguido con la letra y número PB-9, con un área aproximada de ochenta y siete metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (87,12 mts2), ubicado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, sector Las Minas, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.
De esta manera, con fundamento a las consideraciones anteriormente expuestas, esta superioridad debe declarar, SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de agosto de 2021, la cual declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A. contra la prenombrada empresa, ordenándose la entrega material del inmueble objeto de la controversia; en consecuencia, se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA la aludida decisión; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de agosto de 2021, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A. contra la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., plenamente identificadas en autos; y en consecuencia se ordena la entrega material del inmueble objeto del presente juicio constituido porun (01) local comercial distinguido con la letra y número PB-9, con un área aproximada de ochenta y siete metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (87,12 mts2), ubicado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, sector Las Minas, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió.
Se condena en costas del recurso a la parte demandada-recurrente conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en San Antonio de Los Altos.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve) y en el portal web: www.miranda.scc.org.ve.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veinte (20) días del mes de enero del año dos mil veintidós (2022). Años 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag-
Exp. 21-9765