REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA Expediente Nro. 3176-22 PARTE DEMANDANTE: GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, venezolana, mayor de edad, de estado civil viuda y titular de la cedula de identidad Nº V-286.675. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JENNIFER ANTONIETA VIEIRA ALEMAN y JOSE RICARDO CALDERA DIAZ, abogados en ejercicio, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.281 y 213.996, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-11.553.936. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACCIONADA: MIRTHA THARIFFE DE MORA y MARITZA RAQUEL ROMERO FARFAN, inscrita en el Inpreabogado bajo los Nros.10.459 y 80.304, respectivamente -I- ANTECEDENTES Se inicia el presente procedimiento con ocasión al escrito presentado por el Sistema de Distribución de causas, distribución. civil.mirandagmail.com, en fecha 10 de febrero de 2022, mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, venezolana, mayor de edad, de estado civil viuda y titular de la cedula de identidad Nº V-286.675, conforme al cual procedió a demandar al ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-11.553.936, por motivo de DESALOJO de un local comercial propiedad de la sucesión de su cónyuge Rafael Santaella Ruiz, del cual es arrendadora, dicho local comercial de cincuenta y cuatro con treinta metros cuadrados (54,30mts2) forma parte del inmueble distinguido con el Nº1, ubicado en el lugar denominado “Cuatro Esquinas”, en la Calle Guaicaipuro-Este de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda. En ese orden de ideas, la accionante expuso que en el año 2009, celebro un contrato de arrendamiento del local comercial objeto de la presente demanda, debidamente autenticado por la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro, estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 32, Tomo 109, con la ciudadana CARMEN YANURY SUAREZ OCHOA y el demandado para que funcionara en el mismo, la Óptica City Los Teques C.A. y el Centro Odontológico Mardini-Diaz, el cual comenzó a regir el 15 de mayo de 2009, con duración de un (1) año fijo y una prorroga contractual de un (1) año, el cual venció el 15 de mayo de 2011. Que en el año 2015, firmo nuevamente, por documento privado contrato de arrendamiento del local comercial objeto de la presente demanda, hasta el primero de junio de 2017. Que vencido ese contrato, presento al demandado, para su aceptación y autenticación un nuevo contrato. El mismo fue realizado de acuerdo a las solicitudes que le formulara el demandado, entre ellas, en que solo se hiciera solo a su nombre ya que la ciudadana Carmen Yanury Suarez Ochoa, no sería parte del mismo, por lo que le entrego a el demandado, el contrato con la observación por el realizada. El termino de duración fue convenido en un (1) año, el cual comenzó a regir a partir del día primero (1) de noviembre de 2017, para finalizar el día primero (1) de noviembre del año 2018, con una prorroga de un año mas de contrato venciéndose dicha prorroga el día primero de noviembre de 2019. Que el demandado nunca mostro interés alguno en suscribirlo. Que viajo a Perú, viéndose obligada a permanecer en ese país debido a las restricciones por la pandemia existente durante el año 2020 y 2021, retornando a Venezuela a finales del año 2021. Que durante todo ese periodo y hasta la fecha la relación arrendataria con el demandado, continuo, ajustándose el monto de los cánones de arrendamiento a lo que se había establecido el contrato que él no quiso firmar. Que sin embargo las obligaciones en relación al pago del canon de arrendamiento y el pago de servicio de agua las cumplía el demandado, con atraso, sin ninguna puntualidad. Que el canon de arrendamiento del referido local comercial es de USD. 40.00, mensuales, a ser cancelados en Bolívares a la tasa oficial dictada por el Banco Central de Venezuela del día en que se realizara el deposito o transferencia mensuales y no han sido pagadas por el demandado, las correspondientes a los meses de enero y febrero de 2022. Que la alícuota correspondiente del gasto común de agua, correspondiente a los meses de noviembre de 2021, diciembre 2021 y enero 2022, tampoco han sido pagadas por el demandado, expidiendo a los dos restantes inquilinos a cortes de agua que como en efecto ya ha ocurrido. Así las cosas, luego de expresar las razones de hecho y de derecho en que fundamento su pretensión, la demandante solicita: 1º) que se declare con lugar la presente acción de desalojo intentada contra el demandado; se acuerde el desalojo del local comercial de cincuenta y cuatro con treinta metros cuadrados (54,30mts2), que forma parte del inmueble distinguido con el Nº1 ubicado en el lugar denominado “Cuatro Esquinas”, en la calle Guaicaipuro-Este de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda y se le entregue libre de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como a el se le entrego.2º) que se condene en costas a la parte demandada. Asignada como fue la causa a este Juzgado luego del sorteo de ley, se le dio entrada y anotación en el libro de causas por auto de fecha 10 de febrero de 2022, quedando anotada bajo el Nro. 3176-22. Mediante diligencia de fecha 21 de febrero de 2.022, fueron consignados los recaudos fundamentales de la pretensión. En fecha 21 de marzo de 2022, el Tribunal admitió la demanda, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, conforme a los trámites del procedimiento oral, por remisión del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso comercial, a cuyo fin se emplazó a la demandada para dar contestación a la demanda, dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de la citación. En fecha 01 de abril de 2022, el ciudadano alguacil mediante diligencia deja constancia de la citación personal practicada al ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, titular de la cedula de identidad Nº V-11.553.936. En fecha 26 de abril de 2022, comparece el ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, titular de la cedula de identidad Nº V-11.553.936,parte demandada, debidamente asistido de abogado, y consigna Poder Apud Acta que le confiere a las abogadas MIRTHA THARIFFE DE MORA y MARITZA RAQUEL ROMERO FARFAN, inscrita en el Inpreabogado bajo los Nros.10.459 y 80.304, respectivamente. En fecha 02 de mayo de 2022, comparece el ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, ya identificado, asistido por la abogada MIRTHA THARIFFE DE MORA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 10.459, y consigna escrito de contestación a la demanda. En fecha 06 de mayo de 2022, se fija oportunidad para llevar a cabo la audiencia preliminar o debate oral. En fecha 13 de mayo de 2022, se llevo a cabo la audiencia preliminar en el presente juicio. En fecha 18 de julio de 2022, se fija los límites de la controversia y se declara abierto el lapso probatorio. El día 24 de mayo y 25 de mayo de 2022, comparecen los apoderados judiciales de las partes y consignan escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 02 de junio de 2022, este Tribunal admite las pruebas documentales promovidas por la parte demandada y escrito promovido por la parte actora. MATERIAL PROBATORIO DE LAS PARTES. 1. De los documentos fundamentales acompañados al libelo de demanda, por la parte actora. a.-(folios 32 al 40) Original de certificado de declaración sucesoral Nº 3063, de fecha 20 de julio de 1989, que se expide a favor de Nemecia Fehr de Santaella (cónyuge), Susana y Deyanira Santaella Fehr (hijas), herederas universales de Rafael Santaella, de los inmuebles declarados, donde se encuentra señalado el inmueble objeto de esta litis, El tribunal le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público, emanado de un organismo competente para tal acto, y como demostrativo de la cualidad de las mencionados ciudadanas para ejercer la acción de desalojo. Así se decide. b- (folios 30 y 31vto) Original de Documento de propiedad del inmueble objeto de Litis, de fecha 31 de diciembre de 1946, y copia fotostática de su posterior finiquito de fecha 11 de noviembre de 1960, registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro, (hoy Registro Publico del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda). El tribunal le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento público, emanado de un organismo competente para tal acto, y como demostrativo de la cualidad de propietaria de la demandante en la pretensión de acción de Desalojo. Sin embargo la propiedad del inmueble no está en discusión. Así se decide. c- (folios 15 al 18) Copia fotostática, de contrato de arrendamiento entre Graciela Nemecia Fehr (arrendadora), Carmen Yaniury Suarez y Elías Mardini (arrendatarios), suscrito el día 15 de mayo de 2009, autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de junio 2009, por un año fijo según la clausula tercera del referido contrato. El Tribunal lo valora respecto a la relación arrendaticia entre las partes. d.- (folios 41 al 43) Original de contrato de arrendamiento privado, de fecha 12 de junio de 2015, suscrito entre Graciela Nemecia Fehr (arrendadora);Carmen Yaniury Suarez y Elias Mardini (arrendatarios) por una año fijo, más un año de prórroga, y al vencerse la misma el día 1 de junio de 2017, los arrendatarios debían entregar el inmueble, según la clausula quinta de dicho contrato. El tribunal le otorga valor probatorio conforme al artículo 429 y 430 del código de procedimiento civil, como demostrativo de la relación arrendaticia entre las partes, ya que no fue impugnado o tachado de falso por la parte demandada. Así se decide. e-(folios 23 al 27) Copia al carbón (duplicado) de los recibos de pago marcados “D”, “E”, “F”, “G” y “H”, fechados 31/12/2017, por un monto de (Bs. 300.000); 30/4/2018 por un monto de (Bs.1.500.000); 31/07/2018 por un monto de(Bs.3000.000) respectivamente antes de la reconversión monetaria: 31/10/2018, por un monto de (Bs. 42,00): 31/01/2019, (deposito a banco) cancelados por el arrendatario, a la arrendadora. Si bien es cierto que a decir de la actora, estas documentales fueron promovidas a los fines de demostrar la irregularidad en el pago de los cánones de arrendamiento, el Tribunal no les otorga valor probatorio por cuanto las mismas nada aportan al tema controvertido, por lo tanto quedan desechadas del proceso. Así se declara. f.- (folio 28) Copia al carbón (duplicado) de recibo de pago factura Numero 0072 marcada “I”, de fecha 3/12/2021, por un monto de (Bs.651,00), discriminado según el recibo de pago así; “Alquiler correspondiente a 15 días de septiembre y los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre 2021” respecto a ésta documental debe ser apreciada como indicio de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 509 y 510 eiusdem, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el Juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar. De esta manera, se infiere del contenido de la probanza en cuestión, la forma en que se ha venido desarrollando el cumplimiento de la convención arrendaticia, referido a la obligación de pago de canon de arrendamiento. y en virtud que la documental bajo análisis fue convenida por la parte demandada en el curso del juicio (audiencia preliminar), quien aquí suscribe la aprecia, conforme a la normativa legal citada. Así se decide. Dichas documentales fueron ratificadas en el lapso probatorio. 2.- Pruebas aportadas por la parte demandada en la contestación. En la contestación de la demanda, la parte accionada, opuso como defensa de fondo la falta de cualidad por haberse constituido defectuosamente el litis consorcio pasivo, y lo fundamenta en el articulo 146 literal a y b de la norma adjetiva, ya que según alega; el contrato que fijo el inicio de la relación arrendaticia, así como el contrato privado celebrado posteriormente, fue celebrado con dos arrendatarios personas naturales, es decir con el demandado y con la ciudadana Carmen Yannury a quien no se demanda, resulta inminente la inadmisibilidad de la demanda por falta de legitimación ad causam. Igualmente, impugno la cuantía por exigua; y señalo además conforme al artículo 2 de la ley que rige la materia, que el inmueble no entraba en la categoría de local comercial. Asimismo, negó, rechazo y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, señalando lo siguiente: a.- Es incierto que no haya pagado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero y Febrero 2022. b.- Es falso que no haya contribuido al pago de del servicio de agua, durante los meses de noviembre y diciembre de 2021, y enero 2022, y promovió las siguientes documentales: 1.- (folio 51) Original de recibo de pago Nº 0071 de fecha 27/7/2021, por un monto de cien dólares americanos (100$), discriminado así; “Alquiler correspondiente a los meses de julio, agosto y 15 días del mes de septiembre de 2021, el tribunal no le otorga valor probatorio por cuanto del contenido de la documental in comento referido a los pagos allí señalados, se observa que los mismos no forman parte del contradictorio, así se declara. 2.- (folio 52) Original de recibo de pago Nº0072 de fecha 3/12/2021, por un monto de seiscientos cincuenta y un bolívares (Bs. 651,00) discriminados así; “Alquiler correspondiente a 15 días del mes de septiembre, y los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2021. Respecto a esta documental promovida por la parte actora ya fue valorada, por lo que conforme al principio de comunidad de la prueba la misma será analiza en la motivación del fallo, así se decide. 3.- (folio 54) Original de recibo de pago Nº0073, de fecha 19/2/2022, por un monto de quinientos veintiocho bolívares (Bs. 528,00), discriminado así; “Alquiler correspondiente a los meses de Enero, febrero y marzo de 2022. Respecto a esta documental, ya fue valorada paginas arriba, por lo que, conforme al principio de comunidad de la prueba, la misma será analizada en la motiva de este fallo. Así se decide. 4.- Copia fotostática de recibo de pago de hidrocapital, obtenido de la pagina wed, donde se lee. Cliente: 30000172. Contrato: 300171. Nombre: Rafael Santaella, generada el 5/01/2022, cancelada en fecha 01/02/2022, el tribunal la valora conforme al artículo 429 de la norma adjetiva civil, ya que no fue impugnada en el curso del proceso. Así de declara. En fecha 12 de julio de 2022, se celebro el acto de audiencia oral en el presente juicio, donde las partes explanaron sus alegatos y este tribunal dicto el dispositivo del fallo. Los alegatos de las partes en la audiencia oral, quedaron así: “…Seguidamente, se declara abierto el Debate Oral, y se le dio la palabra al apoderado judicial de la parte actora, al abogado JOSE RICARDO CALDERA DÍAZ quien expone: en principio conociendo los parámetros de la demanda, es para mí importante señalar que nuestra constitución de la república bolivariana de Venezuela estableció la importancia que prevalezca la realidad sobre las formas, de3 la misma manera que en el artículo 3 de la ley de arrendamiento de uso comercial señala la necesidad antes descrita, ahora bien, que es la forma aquí, un contrato vencido en el año 2017 suscrito entre la ciudadana Carmen Suarez y el hoy demandado, dicha ciudadana abandono el local comercial que legítimamente ocupaba con el demandado, dicho ciudadano continuo ocupando el mencionado local. En qué condiciones: el mencionado ciudadano se negó a firmar nuevo contrato, sin embargo la relación se mantuvo sobre todo en la fecha de pago los primeros 5 días de cada mes, sin embargo pagaba fuera de dicho lapso, siendo su ultima fecha de pago el 19 de febrero de 2022, es decir, 44 días después de la obligación del pago del mes de enero y 14 días luego del mes de febrero, vale decir, pago de forma extemporánea. Ahora bien, a tenor de lo contenido en el artículo 40 constituye el motivo de la demanda. Desconocemos el oscuro proceder del mencionado ciudadano ya que la ciudadana hoy demandante utiliza el monto de canon de arrendamiento para su manutención, siendo su conducta conciliatoria a los fines de mantener una relación cordial. Para finalizar no se cumplió con el pago como lo establece el artículo 40. Literal A, por tanto solicitamos que la presente demanda sea declarada con lugar y conminando a su desalojo. Seguidamente la representación de parte demandada expone: en uso de las facultades conferidas en el mandato que acredita la representación que me atribuyo y oída la exposición del distinguido colega representante de la contraparte, se plantea la cuestión como un punto de mero derecho, por qué? 1. Ambas partes convenimos en que la relación primitiva que vinculara a las partes se celebro mediante un contrato autenticado en el año 2019 sobre el local Nª1 pero con dos arrendatarios personas naturales. 2 igualmente no es punto de discusión que ese contrato fue prorrogado mediante un documento privado también suscrito por dos personas naturales entre ellas el hoy demandado, y la otra persona contra quien no se acciona. Motivo y circunstancia por la que en su oportunidad se opuso para ser decidida previa al fondo en la oportunidad de la sentencia la defectuosa constitución del litis consorcio pasivo a tenor del artículo 146 del Código de Procedimiento civil. 3 convenimos en que la relación locativa se mantuvo vigente con mi representado quien destinara el local a consultorio odontológico mediante un contrato verbís y por supuesto a tiempo indeterminado. Circunstancia por la cual también se planteo la inaplicabilidad de la ley de arrendamiento para inmuebles de uso comercial que excluye a los consultorios, como es el caso que nos ocupa. 4 convenimos en que los contratos que se acompañan como instrumento fundamenta Lo anterior constituye una síntesis clara precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia. -II- MOTIVOS PARA DECIDIR Ahora bien, estando en la oportunidad legal establecida en el artículo 877 del Código de Procedimiento civil, este tribunal pasa a dictar in extenso el presente fallo. PUNTO PREVIO. Respecto a la falta de cualidad opuesta por la parte demandada en el acto de contestación de demanda, por haberse constituido defectuosamente el litis consorcio pasivo, fundamentando su defensa en los literales “a” y “b” del artículo 146 de la norma abjetiva, ya que según alega, el contrato que fijó el inicio de la relación arrendaticia, así como el contrato privado celebrado posteriormente, fue celebrado con dos arrendatarios personas naturales, es decir con el demandado y con la ciudadana Carmen Yannury Suarez Ochoa, a quien no se demanda, resulta inminente la inadmisibilidad de la demanda por falta de legitimidad ad causam. Ahora bien, la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre el demandante y la persona contra quien se debe ejercer la acción. Es decir tal como lo señala el maestro LUIS LORETO LORETO “…como quiera que la cualidad activa o pasiva, se deriva en regla general, de la titularidad y sujeción, respectivamente a un determinado interés jurídico que se afirma existente entre ambas partes, es manifiesto que esa titularidad y sujeción afirmadas son los únicos elementos externos que confieren a los litigantes el derecho de acción y la sujeción a la acción de modo tal que existe entre ellos una perfecta correspondencia lógica. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y el titular de la acción, considerada desde el punto de vista concreto es lo que constituye la falta de cualidad en sentido amplio”. Sigue señalando el maestro LORETO, respecto a al litis consorcio necesario, “que la acción debe proponerse conjuntamente, por todos los interesados activos o contra todos los interesados pasivos; o es tal la unidad de la relación desde el punto de vista de los sujetos, que sería jurídicamente imposible concebirla existiendo por separado e individualmente en. En estos casos, si se propusiese la demanda por uno solo o contra uno solo de los sujetos interesados, perdería toda utilidad práctica, que conduciría a una sentencia que se pronunciara inútilmente. Estos son los casos conocidos bajo el nombre de litis consorcio necesario. La peculiaridad de esta figura procesal consiste en que la acción pertenece a todos los interesados y contra todos los interesados, considerados como un solo sujeto…” (cita textal) En este sentido se observa de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, específicamente de los contratos de arrendamiento, que la relación contractual ad initio, fue celebrado con dos arrendatarios, constituyendo un litis consorcio pasivo, sin embargo estos contratos quedaron sin efecto, en virtud de la indeterminación de los mismos, continuando la relación arrendaticia de manera verbal a tiempo indeterminado, hecho éste reconocido por ambas partes. Por lo que los contratos quedaron desechados del debate procesal. Siendo que, la relación continuo con el arrendatario Elías Mardini, de manera verbal bajo las mismas estipulaciones establecidas en los contratos anteriores, alegato éste que no fue desvirtuado por la parte demandada. Ahora bien, la parte actora alegó en su escrito libelar, y en la audiencia oral que la relación contractual continuo con uno solo de los demandados, a pedimento del demandado ELIAS MARDINI ya que la co-arrendataria (Carmen Yannury Suarez Ochoa), había abandonado el local comercial, considera quien aquí decide que tal relación arrendaticia no constituye un litis consorcio pasivo, siendo que de las documentales que cursan a los autos, específicamente de los recibos de pago, se observa que éstos son expedidos y cancelados a nombre del arrendatario Elías Mardini Kiklikian, por tanto, considera este tribunal, que no estamos en presencia de un litis consorcio pasivo, ya que inequívocamente se demando al arrendatario con el que se continuo con la relación arrendaticia, a tiempo indeterminado. En consecuencia se declara sin lugar la falta de cualidad pasiva, para sostener el juicio, alegada por la parte demandada. Así se decide. En cuanto a la impugnación de la cuantía, esta Sentenciadora pasa a resolver la impugnación de la estimación de la demanda hecha por la parte accionada en la oportunidad para contestar; lo cual hace bajo los siguientes términos y consideraciones: El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, prevé que en caso de que el valor del objeto de la demanda no conste pero aun así sea apreciable en dinero, el demandante debe estimarla, pudiendo por su parte el demandado impugnar tal estimación bien por exigua o exagerada, demostrando a su vez cuál sería la estimación adecuada; en este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión proferida en fecha 18 de diciembre de 2007 (caso: Gilberto Antonio Barbera Padilla contra Pedro Jesús Castellanos Vallés), estableció lo siguiente: “(...) se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada'. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”. (Negrita y subrayado del Tribunal) Dicho criterio fue ratificado mediante decisión dictada por la referida Sala en fecha 16 de noviembre de 2009 (caso: Ernesto D’ Escrivan Guardia contra Elsio Martínez Pérez); a través de la cual se expresó textualmente lo siguiente: “(...) el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’ Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor (…)” (Negrita y subrayado del Tribunal) En tal sentido, partiendo de los criterios jurisprudenciales antes señalados puede afirmarse que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda por considerarla insuficiente –como ocurre en el caso de marras- o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación; pues en caso contrario quedaría firme la estimación realizada. Así las cosas, siendo que en el caso de marras la parte actora estimó la demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), equivalente a siete mil quinientas unidades tributarias (7.500 U.T), y en vista que la impugnación a tal estimación fue realizada de manera genérica, pues la parte accionada se limitó a exponer que: “(…) Siendo que en el libelo se confiesa que el canon era de cuarenta dólares (40$) y así lo acredita el monto de las facturas de pago Exigua estimación realizada con fines inconfesables; siendo que por imperio del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el valor se determinara acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue, resultando en el caso que nos ocupa un valor de 80$ o su equivalente en bolívares, más un supuesto infundado atraso en el servicio de agua, que no se cuantifica (…)” , aunado a que de las actas que conforman el presente expediente se observa que la impugnante omitió traer al proceso elementos de prueba que sustentaran el rechazo en cuestión, consecuentemente, quien aquí suscribe debe declarar IMPROCEDENTE la impugnación realizada conforme a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; quedando por lo tanto establecida como vigente y definitiva la estimación efectuada en el libelo.- Así se establece. Respecto al alegato esgrimido por la parte demandada, referido a que el inmueble objeto de litis, no entra en la categoría de local comercial, alegando lo siguiente ”… nunca lo destine al comercio solo a consultorio odontológico, profesión liberal, trabajador independiente, desarrollando una actividad fundamentada en el intelecto , tal como lo define la Ley que regula el ejercicio de la profesión desprovisto de carácter comercial, sin embargo dejo al mejor criterio del competente Tribunal determinar si el inmueble, cuyo desalojo se pretende está regido o no, por el Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial” El Artículo 2, del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, establece: “…se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial” aquello en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona… Se presumirá salvo prueba en contario que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centro comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos o educacional…” El Tribunal, haciendo énfasis en la mencionada ley, bajo análisis, considera que; así como el arrendatario requiere de protección especial, el sector inmobiliario depende en buena medida de reglas claras, y de un régimen jurídico y administrativo que impida que las practicas aisladas de incumplimiento intencional, fraudes y otras desviaciones de los arrendatarios desmotiven la relaciones contractuales, así como la construcción de establecimientos para el uso comercial y de servicios. En tal sentido, tomando como referencia, los contratos de arrendamiento que demuestran la relación arrendaticia entre las partes, se observa que el inmueble está destinado para fines comerciales específicamente para el funcionamiento de una óptica y consultorio odontológico, por lo que la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia del inmueble arrendado es de carácter comercial, ello en aplicación del artículo 3 ejusdem, así se decide. DECISION DE FONDO Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, este Tribunal pasa a decidir la presente controversia, haciendo las siguientes consideraciones: La demanda de desalojo, se encuentra regulada en el artículo 40 Del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, el cual copiado a letra reza: Artículo 40: Son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos” Como se desprende del artículo antes citado el arrendador puede ejercer una acción de desalojo, cuando considere que el arrendatario se encuentre incurso en una de las causales señaladas en la referida norma, en este caso, la actora demanda el ordinal “a” por considerar al arrendatario insolvente en dos (2) cánones de arrendamiento y tres (3) cuotas de gastos comunes consecutivos. Del estudio de las pruebas promovidas en este proceso, se evidencia que entre las partes fue celebrado el contrato de arrendamiento acompañado al libelo de demanda, el cual comenzó a regir el 15 de mayo de 2009, con duración de un (1) año fijo y una prorroga contractual de un (1) año, que venció el 15 de mayo de 2011. Posteriormente firmo nuevamente, por documento privado contrato de arrendamiento del local comercial objeto de la presente demanda. el cual comenzó a regir a partir del día primero (1) de junio de 2015, para finalizar el día primero (1) de junio del año 2016, con una prorroga de un año más de contrato venciéndose dicha prorroga el día primero de junio noviembre de 2017. Que vencido ese contrato, presento al demandado, para su aceptación y autenticación un nuevo contrato. El mismo fue realizado de acuerdo a las solicitudes que le formulara el demandado, entre ellas, el que solo se hiciera solo a su nombre por lo que le entrego a el demandado, el contrato con la observación por el realizada; y el demandado nunca mostro interés alguno en suscribirlo. El Inquilino siguió disfrutando de la cosa arrendada y el Arrendador a su vez, consintió en dejarlo en posesión de la mencionada cosa arrendada, al punto que alega en la presente demanda que las obligaciones en relación al pago del canon de arrendamiento y el pago del servicio de agua las cumple el demandado con atraso, sin ningún puntualidad, de la forma y manera como a él le parece, por ello demanda el pago de los cánones insolutos que corresponden a los meses de enero y febrero de 2022, y gastos comunes de noviembre 2021; diciembre 2021 y enero 2022. Es menester destacar que luego de lo anterior, las partes se encuentran ligadas por el nacimiento de un nuevo contrato a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción del contrato, tal como establece el artículo 1600 del Código Civil de Venezuela. Aunado a que ambas partes convinieron en la audiencia preliminar que no existe contrato de arrendamiento entre ellos, por lo que la relación arrendaticia a tiempo indeterminada no es un hecho controvertido. Así se establece. Habida cuenta de lo expuesto, ha quedado demostrado y admitido por ambas partes, que entre ellas existe una relación arrendaticia, que al momento de la interposición de la demanda, era a tiempo indeterminado, tomándose dicha confesión como plena prueba, como lo establece el artículo 1401 del Código Civil. Ahora bien, luego de haber sido probada la existencia de la obligación de pago de los cánones mensuales de arrendamiento, correspondía al obligado demostrar el pago o algún otro hecho extintivo de la obligación locativa. En este sentido, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, afirma lo siguiente: “La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”. En el caso de marras, la parte actora demostró la existencia de la obligación locativa en cabeza del demandado. Al respecto, asevera Eloy MADURO LUYANDO, en su Curso de Obligaciones: “En las obligaciones de resultado al acreedor le bastará probar la existencia del contrato para que el deudor sea declarado responsable del incumplimiento, es el deudor que tiene la carga de la prueba del hecho que extingue su obligación: la causa extraña no imputable” Ello, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” En consecuencia, conforme a las pruebas aportadas en el proceso, y considerando que las obligaciones arrendaticias son de tracto sucesivo respecto al pago del canon de arrendamiento, se puede observar con meridiana claridad, del material probatorio que cursan en autos el incumplimiento por parte del demandado de la obligación arrendaticia, ya que no consta en autos convención alguna o acuerdo entre las partes, que haya modificado el pago de cánones de arrendamiento o cuotas comunes, que acumulen en un solo mes, tres o cuatro mensualidades, o pagos parciales tal como se evidencia de las facturas in comento; como tampoco demostró el pago de la alícuota del gasto común de agua, denunciada como insoluta. De allí que le es imputable al arrendatario el incumplimiento de la relación arrendaticia, específicamente, en lo que respecta a la irregularidad en el pago de las obligaciones, por lo que le es aplicable la falta de pago por acumulación y pagos parciales de cánones de arrendamiento, así como de las cuotas de gastos comunes de los meses de noviembre, diciembre de 2021; y enero 2022, y en consecuencia, procedente la causal contenida en el (literal a) del artículo 40 de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el DESALOJO del inmueble objeto del presente juicio. Y así quedara establecido en el dispositivo de este fallo. A fin de cumplir con el principio de exhaustividad, las pruebas aportadas por la demandada en el lapso probatorio, marcadas A, B, C, y E, en copia fotostática obtenidas de la pagina wed, el Tribunal las desecha, por cuanto las mismas resultan impertinentes, respecto al hecho debatido. Así se declara. -III- DISPOSITIVA En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho anterior mente expuesto este Tribunal Terceto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República declara: PRIMERO: CON LUGAR, la pretensión de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, contra el ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, todos plenamente identificados en autos. SEGUNDO: Se condena al demandado ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, antes identificado, a la entrega del inmueble arrendado constituido por un local comercial de cincuenta y cuatro con treinta metros cuadrados (54,30mts2) que forma parte del inmueble distinguido con el Nº1, ubicado en el lugar denominado “Cuatro Esquinas”, en la Calle Guaicaipuro-Este de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y personas. TERCERO; SIN LUGAR la falta de cualidad propuesta por el ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, plenamente identificado en el cuerpo del presente fallo. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en juicio. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE CONSTANCIA Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del Juzgado Terceto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Carrizal, a los veintiséis (26) días del mes de Julio de 2022. Año 212º y 163º LA JUEZA, CARMEN LUISA SALAZAR BRAVO. EL SECRETARIO TEMPORAL. LEONARDO JOSE VERA HERNANDEZ. En esta misma fecha, siendo las 3:00 post meridiem, se registro y publico la anterior decisión. EL SECRETARIO TEMPORAL, LEONARDO JOSE VERA HERNANDEZ Exp. 3176-22 CLS/Ljvh.