TSJ Regiones - Decisión

Se inicia el presente proceso, a través de libelo de demanda, interpuesto por la Abogada MARIBEL BARROSO CORTEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 45.453, actuando como apoderado judicial de la parte actora SUCESIÓN GRATEROL BOSQUE, ALFREDO GRATEROL BOSQUE, JORGE GRATEROL y CELIA BOSQUE DE GRATEROL, en el que demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, a la SUCESION MANUEL VICENTE ECHEZURIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V1.208.539, representado por sus herederos los ciudadanos CARMEN LUCIA GARCIA DE ECHEZURIA, en su carácter de cónyuge, titular de Cedula de Identidad Nº 2.586.458 y FRANKLIN MANUEL ECHEZURIA GARCIA, BIANNELLYS ECHEZURIA SILVA, SIULAN ISABEL ECHEZURIA SILVA, MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA GARCIA, MANUEL VICENTE ECHEZURIA GARCIA, ALFONZO RODOLFO ECHEZURIA SANCHEZ y MANUEL VICENTE ECHEZURIA SANCHEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros V.-4.292.524, V.-6.405.839, V.-6.423.199, V.-13.903.767, V.-15.222.182, V.-12.822.668 y V.-14.326.381, respectivamente hijos Del Cujus ciudadano MANUEL VICENTE ECHEZURIA, recibida en fecha Dos (02) de octubre del 2018, con sus anexos. (F-01 al 81de la pieza I).
En fecha 02 de octubre del 2018, se admite la presente demanda (F-82 y 83 de la pieza I).
En fecha 22 de octubre del 2018, previa solicitud de la parte actora este Tribunal ordenó y libró compulsa a la parte demandada, (F-85 al 93 de la pieza I).
En fechas 06, 15 y 16, de noviembre de 2018, compareció el alguacil ANGELO MARQUEZ, y mediante diligencias dejó constancia que se trasladó a la dirección suministrada por la parte actora, a los fines de citar a los codemandados ciudadanos CARMEN LUCIA GARCÍA DE ECHEZURÍA, FRANKLIN MANUEL ECHEZURÍA GARCÍA, BIANNELLYS ECHEZURÍA SILVA, SIULAN ISABEL ECHEZURÍA SILVA, MANUEL VICENTE ECHEZURÍA SANCHEZ, MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURÍA GARCÍA, ALFONZO MANUEL ECHEZURÍA y MANUEL VICENTE ECHEZURÍA GARCÍA ya identificados, siendo imposible localizar a los mencionados ciudadanos, en las tres oportunidades que se trasladó, por lo que, consignó en autos las respectivas compulsas (F-95 al 222 de la pieza I).
En fecha 04 de diciembre de 2018, previa solicitud de la parte actora se dictó auto librando Cartel de Citación de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil a los codemandados, CARMEN LUCIA GARCIA DE ECHEZURIA, FRANKLIN MANUEL ECHEZURIA GARCIA, BIANNELLYS ECHEZURIA SILVA, SIULAN ISABEL ECHEZURIA SILVA, MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA GARCIA, MANUEL VICENTE ECHEZURIA GARCIA, ALFONZO RODOLFO ECHEZURIA SANCHEZ y MANUEL VICENTE ECHEZURIA SANCHEZ, plenamente identificados (F-224 y 225 de la pieza I).
En fecha 18 de diciembre de 2018, comparece la Apoderada Judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó publicación de los Carteles de Citación en los diarios respectivos (F-227 al 229 de la pieza I).
En fecha 28 de enero de 2019, la ciudadana Darma Mujica Secretaria Accidental de este Tribunal, mediante diligencia hace constar que fijó Cartel de citación en el domicilio de la parte demandada (F-230 y 231 de la pieza I).
En fecha 25 de marzo de 2019, se dictó auto previa solicitud de la parte actora designándose como Defensora Ad-Litem de la parte demandada a la abogada JOHANA ALI SIERRA MENDOZA inscrita en el Inprabogado bajo el Nº 95.838 (F.-233 y 234 de la pieza I).
En fecha 05 de abril de 2019, comparece la ciudadana MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA GARCIA, titular de la cedula de identidad V.-13.903.767, parte demandada, le confiere Poder Apud Acta al abogado PETRONIO RAMON BOSQUES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 43.697, y el mismo acto se da por citada en la presente causa (F.-235 de la pieza I).
En fecha 05 de abril de 2019, comparece el alguacil de este Tribunal y mediante diligencia dejó constancia de haber notificado a la Defensora Ad-Litem JOHANNA ALI SIERRA, ya identificada, (F.-236 y 237 de la pieza I).
En fecha 23 de abril de 2019 comparece la abogada JOHANNA ALI SIERRA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 95.838 quien mediante diligencia procedió a aceptar el cargo como Defensora ad litem y prestó el juramento de ley (F-240 de la pieza I).
En fecha 10 de mayo de 2019, previa solicitud de la parte actora se libró compulsa a la Defensora Ad Litem JOHANNA ALI SIERRA, plenamente identificada. (F.-242 al 243 de la pieza I).
En fecha 15 de mayo de 2019, mediante diligencia suscrita por el Alguacil ANGELO MARQUEZ en la que dejó constancia de haber citado a la Defensora Ad-Litem (F.-244 y 245 de la pieza I).
En fecha 04 de junio de 2019, comparece el abogado PETRONIO BOSQUES, ya identificado, actuando como apoderado judicial de la parte co-demandada ciudadana MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA GARCIA, ya identificada, y mediante escrito solicitó la reposición de la causa (F.-246 al 251 de la pieza I).
En fecha 06 de junio de 2019, comparece la abogada MARIBEL BARROSO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 45.453, Apoderada judicial de la parte actora, y consigna escrito de alegatos (F.-252 al 254 de la pieza I).
En fecha 07 de junio de 2019, se dicto sentencia interlocutoria en la que se ordenó reponer la causa al estado de librar edicto de conformidad con el artículo 231 del código de procedimiento civil, a los herederos desconocidos Del Cujus MANUEL VICENTE ECHEZURIA, anulándose todas las actuaciones posteriores al 05 de abril de 2019(f.-258 al 259 de la pieza I).
En fecha 12 de junio de 2019, comparece la abogada MARIBEL BARROSO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 45.453, Apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia procede a apelar del auto dictado por este Tribunal en fecha 07 de junio de 2019, en el que se ordenó reponer la causa (F.-260 de la pieza I).
En fecha 20 de junio de 2019, se OYE LA APELACION EN UN SOLO EFECTO y se ordenó remitir mediante oficio al JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA las Copias Certificadas conducentes, a fin de que conozca de la referida apelación (F.-261 y 262 de la pieza I).
En fecha 19 de julio de 2019 este Tribunal ordenó la apertura de la segunda pieza al presente expediente (F-263 de la pieza I).

PIEZA II
En fecha 19 de julio de 2019, se apertura la segunda pieza al presente expediente (F-01 de la pieza II).
En fecha 18 de noviembre de 2020, previa solicitud de la parte actora se abocó el ciudadano Juez YIMMYS GONZALEZ, al conocimiento de la presente causa, asimismo, se libró boletas notificación a la Defensora Ad-Litem JOHANNA SIERRA, quien actúa como defensora judicial de todas aquellas personas herederas conocidas y desconocidas del causante MANUEL VICENTE ECHEZURIA, quien era, titular de la cedula de identidad V.-1.280.539 (F.-03 y 04 de la Pieza II)
En fecha 26 de enero de 2021, comparece la abogada MARIBEL BARROSO, plenamente identificada, actuando como Apoderada judicial de la parte actora, mediante diligencia solicita que se notifique a la ciudadana MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA, parte demandada y a la Defensora Ad-Litem JOHANNA SIERRA (F-05 de la Pieza II).
En fecha 26 de enero del 2021, se dictó auto ordenando dar entrada y agregar al expediente resultas de la apelación remitida al Juzgado Superior en el cual se revocó la sentencia proferida por este Tribunal en la que se ordenó reponer la causa en fecha 07 de junio de 2019, se ordenó la continuidad del presente juicio en el estado en que se encontraba para el momento de proferir la decisión revocada (F- 06 al 56 de la pieza II).
En fecha 28 de enero de 2021, previa solicitud de la parte actora se ordena librar boleta de notificación a la ciudadana MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA, parte demandada y a la Defensora Ad-Litem JOHANNA SIERRA (F-57 al 59 de la pieza II).
En fecha 03 de mayo de 2021, la Secretaria de este Tribunal, mediante diligencia hace constar que fueron notificados del abocamiento a la Defensora ad litem de los herederos conocidos y el apoderado judicial de la codemandada ciudadana MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURÍA GARCÍA advirtiéndose a las parte que a partir de la presente fecha comienza a transcurrir el lapso para ejercer sus derechos de recusación (F-60 de la pieza II).
En fecha 21 de mayo de 2021, se dictó auto de certeza procesal en el que se dejó constancia que a partir al día siguiente a la presente fecha comienza a computarse el lapso de 20 días de despacho para la contestación de la demanda (F-62 y 63 de la pieza II).
En fecha 06 de julio de 2021, comparece la defensora Ad-Litem JOHANNA ALI SIERRA, de los codemandados ciudadanos CARMEN LUCIA GARCIA DE ECHEZURIA, FRANKLIN MANUEL ECHEZURIA GARCIA, BIANNELLYS ECHEZURIA SILVA, SIULAN ISABEL ECHEZURIA SILVA, MANUEL VICENTE ECHEZURIA GARCIA, ALFONZO RODOLFO ECHEZURIA SANCHEZ y MANUEL VICENTE ECHEZURIA SANCHEZ, plenamente identificados herederos conocidos del causante MANUEL VICENTE ECHEZURIA, consignando escrito de contestación con sus anexos (F-65 al 74 de la pieza II).
En la misma fecha, comparece el abogado PETRONIO RAMON BOSQUES, plenamente identificado, quien actúa como Apoderado Judicial de la parte demandada MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA, y consignó escrito de contestación con sus anexos (F-75 al 334 P.II)
En fecha 09 de julio de 2021, este Tribunal mediante auto fijó para el 03 de agosto del 2021, la celebración de la Audiencia Preliminar a las 10am. (F-337 de la pieza II).
En fecha 03 de agosto de 2021, fecha fijada para que tenga lugar la audiencia preliminar la misma quedó diferida por la incomparecencia de la Defensora Judicial de los herederos conocidos (F-338 de la pieza II).
En fecha 06 de agosto de 2021, este Tribunal dicta auto instando a la Defensora Ad-Litem JOHANA SIERRA MENDOZA, ya identifica, a cumplir con los deberes inherentes al cargo desempeñado, para el cual fue juramentada (F.-339 y 340 de la pieza II)
PIEZA III.
En fecha 16 de agosto de 2021, este Tribunal dicta auto ordenando abrir la Tercera Pieza en el presente expediente 3484-18 (F-01 de la pieza III).
En fecha 18 de agosto de de 2021, se celebró la Audiencia Preliminar (F.-02 al 139 de la pieza III).
En fecha 23 de agosto de 202.1se dictó auto, fijando los hechos y los límites de la controversia (F.-140 al 143).
En fecha 31 de agosto de 2021, comparece la abogada MARIBEL BARROSO, actuando como Apoderada judicial de la parte actora, consigna escrito de promoción de Pruebas (F.-144 al 153 P.III)
En fecha 02 de septiembre de 2021, comparece el apoderado judicial de la parte codemandada MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA ya identificada, el abogado PETRONIO RAMON BOSQUES, ya identificado, y consignó escrito de promoción de pruebas y sus respectivos anexos (F-157 al 192 de la pieza III).
En fecha 07 de septiembre de 2021, este Tribunal procede a providenciar las pruebas consignadas por las partes en sus escritos de promoción de pruebas (F.194 al 210 P.III).
En fecha 26 de octubre de 2021, este Juzgado fijó para el día 30 de noviembre de 2021, para que tenga lugar la Audiencia Oral y Pública (F.-211 de la pieza III).
En fecha 30 de noviembre de 2021, se difiere la Audiencia Oral y Pública en vista de la incomparecencia de la Defensora Ad-Litem (F-212 y 213 de la pieza III).
En fecha 27 de enero de 2022, previa solicitud de la parte actora se aboca a la presente causa el ciudadano Juez Temporal KENYS GUILLERMO VILLALTA REBOLLEDO y así mismo libra boleta de notificación a la Defensora Ad-Litem, y a la ciudadana MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA GARCIA, parte demandada en el presente juicio (F.-215 al 217).
En fecha 03 de febrero del 2022, la Secretaria por diligencia dejó constancia de haber notificado vía conexión remota a la parte demandada del referido abocamiento, (F-218 de la pieza III).
En fecha 23 de febrero de 2022, se dicta auto de cómputo procesal y se fija fecha y hora para la celebración de la Audiencia Oral y Pública (F.-219 al 221 de la pieza III).
En fecha 03 de marzo del 2022, tiene lugar la referida Audiencia Oral y Pública, en la que se declaró en el Dispositivo, con lugar la demanda. (F- 222 al 227 de la pieza III).
En fecha 16 de marzo de 2022, comparece la apoderada judicial de la parte actora y solicita, el abocamiento del Juez provisorio de este Tribunal, y solicita: “texto integro de la sentencia dictada en fecha 03 de marzo…celebrada por el Juez temporal Kenys Guillermo Villalta Rebolledo…quien dicto dispositivo del fallo…” (F-228 de la pieza III).
En fecha 21 de marzo de 2022, el Juez provisorio de este Tribunal dicto sentencia interlocutoria en la que declaró: Reponer la causa al estado de celebración de la Audiencia o Debate oral y a tal efecto fijó la misma para el día 06 de abril de 2022, a las Diez (10) de la mañana, librándose boletas de notificación a las partes (F-230 al 234 de la pieza III).
En fecha 24 de marzo del 2022, se ordena el cierre de la presente tercera pieza y abrir una cuarta pieza, (F-235 de la pieza III).
PIEZA IV.
En fecha 24 de marzo del 2022, se apertura la cuarta pieza, (F-235 de la pieza IV).
En fecha 29 de marzo del 2022, auto oyendo en un solo efecto la apelación ejercida por la parte actora al auto de fecha 21 de marzo del 2022, en la que se ordenó reponer la causa, (F-03 y 04 de la pieza IV)).
En fecha 12 de abril del 2022, por auto se acordó las copias solicitadas por la parte actora (F-06 de la pieza IV).
En fecha 27 de abril del 2022, se acuerda diferir la Audiencia Oral y Pública fijada para el día 28 de abril del 2022, para el día 25 de mayo del 2022, a las diez (10) de la mañana, ordenándose notificar a las partes del presente auto, (F-07 de la pieza IV).
En fecha 03 de mayo del 2022, se ordenó la remisión mediante oficio al Juzgado Superior las copias certificadas, correspondientes a la apelación interpuesta por la parte actora 24 de marzo del 2022, y oída en un solo efecto el 29 de marzo del 2022, en virtud de la consignación de los fotostatos (F-09 y 10 pieza IV).
En fecha 25 de mayo del 2022, comparece los codemandados CARMEN LUCIA GARCÍA DE ECHEZURÍA, ALFONZO RODOLFO ECHEZURÍA SANCHEZ Y MANUEL VICENTE ECHEZURÍA GARCÍA, todos identificados, y otorgaron Poder Apud-Acta al abogado JOSE LUIS SEIJAS MUÑÓZ inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 187.243, (F-11 y 12 pieza IV).
En fecha 25 de mayo del 2022, tiene lugar la Audiencia Oral y Pública, en la que se declaró en el Dispositivo, parcialmente con lugar la demanda, quedando para publicar el extenso del presente fallo de conformidad con el artículo 877 del código de Procedimiento Civil (F-13-18, pieza IV).
En fecha 14 de junio del 2022, el apoderado judicial de la codemandada ciudadana MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURÍA GARCIA, el abogado PETRONIO RAMÓN BOSQUES, ya identificado, mediante diligencia apeló de la decisión dictada en la Audiencia Oral y Pública, (F. 20, pieza IV).
En fecha 15 de junio del 2022, auto ordenando agregar a los autos las resultas de apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte actora, en la que el Juzgado Superior declaró inadmisible el Recurso de apelación y revocó el auto en que se oyó dicha apelación, (F.21-51, pieza IV).
En fecha 20 de junio del 2022, el apoderado judicial de los codemandados ciudadanos CARMEN LUCIA GARCÍA DE ECHEZURÍA, ALFONZO RODOLFO ECHEZURÍA SANCHEZ y MANUEL VICENTE ECHEZURÍA GARCÍA, el abogado JOSE LUIS SEIJAS, ya identificados, mediante diligencia apeló de la decisión dictada en la Audiencia Oral y Pública, (F.52, pieza IV).
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose este Tribunal dentro del lapso a que se refiere el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de la publicación en extenso de la decisión dictada durante la audiencia o debate oral celebrada en fecha 25-05-2022, es por lo que se procede con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Arguyó la parte demandante en su escrito libelar, lo siguiente:
Que la Sucesión Graterol Bosque es propietaria de UN (01) inmueble constituido por UN (01) local comercial, ubicado en el sitio llamado Barrialito, ahora llamado Avenida Lander, en la jurisdicción de Ocumare del Tuy, Municipio Tomas Lander del Estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene superficie de Ocho metros, setenta y cinco centímetros de frente, por cuarenta y ocho de fondo, alinderado así: Naciente: con solar de la casa que fue o es de Vivian Moreno; Norte: con casa que es o fue de María del Rosario Coronel Duran; Poniente: Calle de Barrialito; Sur: con casa que es o fue de Francisco de Paula Núñez y Solar: que se dice ser de Enrique Escalante.
Que la ciudadana MAYELA ADRIANA GRATEROL BOSQUE, en virtud de las facultades que le confería un poder de administración y disposición otorgado por la Sucesión JORGE GRATEROL, suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano MANUEL VICENTE ECHEZURIA, quien en vida fuere titular de la cedula de identidad Nº V 1.280.539.
Que el ciudadano MANUEL VICENTE ECHEZURIA fue notificado judicialmente en fecha 28 de mayo de 2009 por el Juzgado de Municipio, la NO prórroga del contrato de arrendamiento y la fecha de vencimiento de la prorroga legal. Que una vez concluida la prorroga, en lugar de desocupar el local, continuó ocupando el inmueble, y que, como la arrendadora no le recibió los cánones de arrendamiento, comenzó en el año 2013 a consignarlos por ante el Tribunal de Municipio, y que no han sido cobrados por sus representados, a los efectos de que no se produzca la tacita reconducción.
Que de acuerdo con lo expuesto, el ordenamiento encuentra tutela en el hecho de que a partir del 15 de agosto de 2006, que se según su decir, nace para el arrendatario el derecho a optar por una prorroga legal, el arrendatario disfrutó de la prorroga desde el 15 de agosto del año 2009 hasta el 15 de agosto de 2012, disfrutando de tres años de prorroga legal, y que consta en notificación judicial practicada en fecha 15 de agosto de 2009 al ciudadano MANUEL VICENTE ECHEZURIA sobre el fin del arrendamiento y la obligación de devolver el inmueble. Que concluido el disfrute de la prorroga legal de tres años, quedo ocupándolo y la arrendadora propietaria ejerció su derecho y el arrendatario debió cumplir con la obligación de entregar el inmueble arrendado.
Que el ciudadano MANUEL VICENTE ECHEZURIA falleció en fecha 23 de octubre de 2016, y que en su acta de defunción aparecen como sus herederos los ciudadanos CARMEN LUCIA GARCIA PADILL en su carácter de Cónyuge y sus siete hijos, FRANKLIN MANUEL ECHEZURÍA GARCÍA, BIANNELLYS ECHEZURÍA SILVA, SIULAN ISABEL ECHEZURÍA SILVA, MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA GARCIA, MANUEL VICENTE ECHEZURÍA GARCÍA, ALFONZO RODOLFO ECHEZURÍA SANCHEZ y MANUEL VICENTE ECHEZURÍA SANCHEZ y que desde su fallecimiento, los herederos no han notificado al arrendador por escrito de dicho fallecimiento, y que por tanto la arrendadora no tuvo conocimiento legal por escrito de la muerte de arrendatario y tampoco le notificaron quien asumiría las obligaciones y la responsabilidad de hacer entrega efectiva del inmueble arrendado, y que el contrato se encuentra vencido y los propietarios no tienen deseo de prorrogar ni de suscribir un nuevo contrato con los herederos.
Que se observa de la legislación venezolana que una vez muerto el arrendatario se debe notificar al arrendador sobre el fallecimiento, para que este revise que desea hacer con su propiedad y quien responderá por las obligaciones contractuales, ya que, según su decir, la muerte del arrendatario no garantiza que el contrato sea subrogado por los herederos y que para que ello ocurra debe tener la aprobación del arrendador. Trae a colación lo establecido en el artículo 1166 del Código Civil, y aduce que el contrato fue celebrado intuito personae y con la duración de un año, por lo que la disolución de la relación arrendaticia en términos generales está fenecida y que cualquier persona que lo esté ocupando lo hace ilegalmente, sin el consentimiento de sus propietarios.
Que para dilucidar el tiempo de duración del contrato, las partes contratantes convinieron en el contrato, en su clausula primera, que el tiempo de duración es por tiempo determinado de un (01) año fijo, y que inició el 15 de agosto de 2005 y se terminó el 15 de agosto de 2006.
Que según la clausula sexta del contrato, su vigencia comienza a partir del 15 de agosto de 2005 hasta el 15 de agosto de 2006, pudiendo las partes rescindir de forma amistosa, voluntaria, unilateral sin que tenga que canelar a la otra parte quien lo hiciere. Sigue alegando la parte actora, quien a los efectos cita jurisprudencia de la Sala de Casación Civil, expediente 2012-000474 de fecha 04 de marzo de 2003.
Que la referida sentencia guarda relación con el objeto de la demanda, y que si bien es cierto que el contrato primigenio tiene un tiempo de duración fijo, que una vez producido el desahucio el arrendatario continuó ocupando el inmueble, que no es menos cierto que los contratos a tiempo indeterminado admiten la especial forma de terminación del contrato, a través de la expresión de la voluntad unilateral de cualquiera de las partes y cita lo estipulado en el artículo 1615 del Código Civil.
Que a fin de cumplir con el ordenamiento jurídico, en fecha 02 de julio del año 2017, su representada nuevamente les notificó judicialmente por ante el Tribunal de Municipio la no prórroga del contrato de arrendamiento y que aun cuando no le corresponde, se le otorgó una prórroga de un (01) año, para que desocupara el inmueble libre de bienes y de personas el día 15 de agosto de 2018. Que el arrendatario ha hecho caso omiso y no le ha entregado el inmueble y se encuentra insolvente en las consignaciones de los cánones de arrendamiento desde el día 25 de octubre de 2016, lo que a su decir, hace incurrir al arrendatario en la causal de desalojo contenida en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para uso comercial.
Que de acuerdo a lo estipulado en la clausula novena del contrato el arrendador no reconocerá a ninguna persona extraña que ocupe el inmueble objeto del contrato sin su consentimiento, y que este supuesto incumplimiento, es motivo suficiente para que el arrendador solicite la terminación del contrato y que el arrendatario tendrá que desalojar de inmediato el inmueble, sin tener derecho a convenios, consideraciones ni reclamos, porque, según expone, el contrato fue celebrado intuito personae y el arrendador no reconoce a otra persona que ocupe el inmueble.
Que sus representados se percataron que en el local comercial objeto del contrato de arrendamiento, se estaba construyendo sin tener cualidad ni permisologia, por cuanto el arrendador falleció y sus representados no han suscrito nuevo contrato con los herederos y que el contrato contempla que toda construcción o mejora que haga el arrendatario debe participarlo al arrendador por escrito, y que sus representados no tienen conocimiento de dichas construcciones, que sus mandantes se dirigieron al local a solicitar amistosamente el desalojo, y que no se encontraba ningún heredero del finado en el inmueble que les pudiera informar y viendo la construcción su mandante se dirigió a Ingeniería municipal de la Alcaldía de Tomas Lander y solicitó una paralización de obra y una inspección. Que allí los atendió la ingeniera municipal quien les garantizo, según du dicho, que El Club La Magnolia no tenían permiso y que por ello se paralizaría la obra y que consta en inspección realizada por Ingeniería municipal que el local estaba solo con el albañil quien manifestó que iban a restaurar una tarima y que el local está solo y se encuentra cerrado.
Que de conformidad con lo estatuido en la clausula decima sexta del contrato, el arrendatario incumplió con las clausulas decima primera y decima cuarta otorgándole al arrendador pedir la rescisión del contrato y el desalojo del inmueble, de acuerdo a lo contenido en el literal “c” del artículo 40 de la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial.
Que la doctrina ha señalado que la inspección judicial preconstituida es procedente, cuando se pretenda hacer constar un estado o circunstancia que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo y que las inspecciones judiciales tienen la fuerza de un documento público o autentico de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil y que coincide que los hechos en este caso que quieren demostrar es la construcción y reforma del local arrendado sin la autorización por escrito del arrendador y que tales hechos se verificaron en la inspección pues la misma fue realizada dentro de los parámetros legales para su realización.
Que por ellos sus mandantes solicitan el desalojo de conformidad con el artículo 40, literales a, c, g, del Decreto con fuerza de Ley de regulación de arrendamientos inmobiliario para el uso comercial, en concordancia con los artículos 1166 y 1167 del Código Civil.
Que, manifiesta la apoderada judicial de la parte actora, ha quedado establecida la naturaleza jurídica temporal de la relación arrendaticia y que ha fenecido así como que los propietarios no tiene la voluntad de subrogar el contrato de arrendamiento con los herederos del arrendatario y que la SUCESION GRATEROL BOSQUE es titular del derecho de propiedad sobre el inmueble objeto de la demanda, que el contrato de arrendamiento se encuentra vencido y la SUCESION GRATEROL BOSQUE no tiene interés en renovarlo, prorrogarlo y no reconoce como arrendatario a ninguno de los herederos de MANUEL ECHEZURIA.
Fundamenta la demanda en lo estipulado en el artículo 40, literales “a”, “c” y “g”, del Decreto con fuerza de Ley de regulación de arrendamientos inmobiliario para el uso comercial, así como en sus artículos 2, 6, 20, 43. También en las clausulas contenidas en el Contrato de Arrendamiento el contrato de arrendamiento: Primera, tercera, cuarta, sexta, novena, decima primera, decimo cuarta y decimo sexta. En los artículos 2, 26, 115 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y; los artículos 1159, 1160, 1166, 1167, 1594, 1601 del Código Civil y pretende el desalojo del inmueble de conformidad a lo establecido en los literales “a”, “c” y “g”del artículo 40 del Decreto con fuerza de Ley de regulación de arrendamientos inmobiliario para el uso comercial y que se ordene su desocupación y entrega inmediata del inmueble arrendado.
ALEGATOS DE LA DEFENSORA AD-LITEM: (PARTE DEMANDADA)
Que estando dentro de la oportunidad legal establecida en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil en su carácter de defensora judicial conforme a la designación efectuada por el Tribunal, acude para exponer:
Que luego de las gestiones realizadas para la localización de sus defendidos, los herederos conocidos, ciudadanos CARMEN LUCIA GARCIA DE ECHEZURÍA, FRANKLIN MANUEL ECHEZURÍA GARCÍA, BIANNELLYS ECHEZURÍA SILVA, SIULAN ISABEL ECHEZURÍA SILVA, MANUEL VICENTE ECHEZURÍA GARCÍA, ALFONZO RODOLFO ECHEZURÍA SANCHEZ y MANUEL VICENTE ECHEZURÍA SANCHEZ, a fin de coordinar y ejercer las acciones jurídicas tendentes a la mejor defensa de sus intereses, manifiesta que le ha sido imposible contactar a los ciudadanos prenombrados, a quien intentó localizar personalmente en dos (02) oportunidades, y que luego de las infructuosas visitas envió un telegrama que consigna adjunto a su escrito de contestación.
Que se traslado al Local Comercial Club La Magnolia, y dejo un número de teléfono a la persona que allí se encontraba a los fine de que sus defendidos la contactaran y consigna adjunto registro fotográfico de su visita.
Que da contestación a la demanda incoada en contra de sus defendidos, negando, rechazando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho en todas y cada una de sus partes por, según su decir, no ser ciertos los hechos alegados ni la fundamentación jurídica en la cual se sustenta la acción.
Que niega, rechaza y contradice que el ciudadano MANUEL ECHEZURIA, deba canon de arrendamiento alguno, por cuanto se desprende por confesión de los demandantes que no recibieron los cánones de arrendamiento, razón por la cual comenzó a consignarlos por ante el Tribunal de Municipio, los cuales no han sido cobrados a los efectos de que no se produzca la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, y que esto significa que están solventes con los pagos.
Que niega, rechaza y contradice, que el contrato de arrendamiento fue celebrado intuito personae y el arrendador no reconocerá a otra persona que ocupe el inmueble arrendado, que por consiguiente trae a colación lo contenido en el artículo 1163 del Código Civil y que de tal normativa se desprende que cuando se celebra un contrato, los contratantes lo hacen a favor de sus causahabientes si no existe excepción expresa en el propio contrato y que trae a colación lo contenido en el artículo 1603 del Código Civil de donde se deriva la llamada “subrogación arrendaticia mortis causa” y que esa legitimatio ad causam aparece en el proceso cuando fallece el arrendador o el arrendatario, pues el contrato no se termina por la muerte de cualquiera de ellos, por lo que, sigue exponiendo la defensora ad litem en cualquiera de tales casos la relación arrendaticia continúa.
Que si fallece el arrendador, sus herederos como continuadores de las relaciones jurídicas pasivas y activas del causante, asumen las mismas y que, de fallecer el arrendatario la relación arrendaticia continúa también en sus herederos y que así lo establece la doctrina nacional. Que el artículo 1603 del Código Civil establece la vigencia de los contratos de arrendamiento en caso de muerte de alguna de las partes contratantes, reconociéndole que dicho contrato de arrendamiento pervive a los contratantes.
Que no ha recibido instrucciones precisas de sus defendidos, y que niega, rechaza, contradice y desconoce todos los hechos que sustentaron el juicio por desalojo de local contra sus defendidos.
Que reserva para sus defendidos, los herederos de MANUEL VICENTE ECHEZURIA, quien en vida fuere titular de la cedula de identidad Nº V 1.280.539, todas las acciones, elementos probatorios y recaudos tendientes a enervar la pretensión de la parte demandante en aras de salvaguardar los derechos e intereses de sus defendidos y que se pueden presentar en el curso del proceso.
Por ultimo solicita, que su escrito sea admitido y sustanciado conforme a derecho.
ALEGATOS DE LA PARTE CODEMANDADA (MAGNOLIA ECHEZURIA GARCIA):
Que estando dentro de la oportunidad legal establecida en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, el abogado PETRONIO RAMON BOSQUE, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 43.697, en representación de la ciudadana codemandada MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA GARCIA, legitima heredera del ciudadano MANUEL VICENTE ECHEZURIA, quien en vida fuere titular de la cedula de identidad Nº V 1.280.539, presenta escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:
Que la presente causa se inició en fecha 02 de octubre de 2018, en virtud de la demanda interpuesta por la abogada MARIBEL BARROSO CORTEZ actuando en su carácter de apoderada judicial de la SUCESION JORGE GRATEROL, CELIA BOSQUE DE GRATEROL Y ALFREDO GRATEROL BOSQUE contra la SUCESION MANUEL VICENTE ECHEZURIA, representada por sus herederos CARMEN LUCIA GARCIA PADILLA en su carácter de Cónyuge y sus siete hijos, FRANKLIN MANUEL ECHEZURÍA GARCÍA, BIANNELLYS ECHEZURÍA SILVA, SIULAN ISABEL ECHEZURÍA SILVA, MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA GARCIA, MANUEL VICENTE ECHEZURÍA GARCÍA, ALFONZO RODOLFO ECHEZURÍA SANCHEZ y MANUEL VICENTE ECHEZURÍA SANCHEZ por desalojo de un local comercial.
Que el 30 de agosto del año 1978, el causante MANUEL VICENTE ECHEZURIA, quien en vida fuere titular de la cedula de identidad Nº V 1.280.539, inicio una relación arrendaticia mediante documento privado, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el causante JORGE GRATEROL, de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Lander de Ocumare del Tuy, Municipio Tomar Lander, Estado Miranda por un canon de arrendamiento de seiscientos bolívares exactos (600,00Bs.) y que en fecha 13 de diciembre de 1984, continuo la relación arrendaticia mediante documento privado.
Que en fecha 02 de julio de 1993, el causante MANUEL VICENTE ECHEZURIA, quien en vida fuere titular de la cedula de identidad Nº V 1.280.539 en su carácter de arrendatario, celebro mediante documento privado, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la causante CELIA BOSQUE DE GRATEROL, de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Lander de Ocumare del Tuy, Municipio Tomar Lander, Estado Miranda por un canon de arrendamiento de 4.000,00Bs.
Que en fecha 25 de noviembre de 2005 el causante MANUEL VICENTE ECHEZURIA, quien en vida fuere titular de la cedula de identidad Nº V 1.280.539, celebro mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, bajo el Nº 87, Tomo Nº 154, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana MAYELA ADRIANA GRATEROL BOSQUE, en nombre y representación de la sucesión BOSQUE GRATEROL y que en la clausula primera del contrato se estableció el arrendamiento por un (01) año fijo, hasta los momentos de la celebración del contrato improrrogables contados a partir del 15 de agosto de 2005 hasta el 15 de agosto de 2006.
Que en la clausula sexta del referido contrato el mismo comenzará a partir del día 15 de agosto de 2005 cobrándose ese día el primer canon de arrendamiento y así sucesivamente hasta finalizar el contrato en fecha 15 de agosto de 2006, y que sin embargo ambas partes convienen que el contrato puede ser rescindido en forma amistosa, voluntaria y unilateral sin que la parte que lo hiciese tenga que cancelar emolumento o suma alguna, pero que quedan exceptuadas de dicha resolución voluntaria las que sean por violación de alguna de las clausulas del contrato.
Que en fecha 28 de mayo de 2009 el Tribunal de Municipio a solicitud de la ciudadana MAYELA GRATEROL actuando en nombre y representación de la SUCESION JORGE GRATEROL se trasladó a fin de notificar a MANUEL VICENTE ECHEZURIA o a cualquier otra persona que esté presente del comienzo de la prorroga legal arrendaticia respecto del local arrendado cuya fecha de vencimiento era el 15 de agosto de 2012.
Que en fecha 02 de junio de 2017 el Tribunal de Municipio a solicitud de la ciudadana MAYELA GRATEROL se trasladó a fin de notificar a la sucesión MANUEL VICENTE ECHEZURIA de la NO prórroga legal del contrato de arrendamiento y la prórroga de un (01) año para desocupar el local arrendado.
Que el 25 de octubre de 2016 falleció el causante MANUEL VICENTE ECHEZURIA.
Que opone como defensa perentoria de fondo la falta de cualidad activa e interés de los ciudadanos JORGE ALFREDO GRATEROL BOSQUE, LUIS ENRIQUE GRATEROL BOSQUE y MAYELA ADRIANA GRATEROL BOSQUE en virtud, según su dicho, por no invocar que hacían valer la representación sin poder del resto de los coherederos en atención a lo previsto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, y que se abrogaron la representación de los ciudadanos EVELYN AMALIA MEDINA ROA, RAUL EDUARDO GRATEROL MEDINA, CARLOS ALFREDO GRATEROL MEDINA y ALFREDO DANIEL GRATEROL NIEVE que no tenían.
Que era imperativo para completar la acción para intentar el presente juicio sin poder de los ciudadanos prenombrados, la invocación expresa y que la parte accionante no lo hizo en su libelo, razón por la cual, manifiesta, no tienen cualidad para demandar, pues, argumenta, que no están litigando un derecho exclusivo sino derivado de una sucesión, por lo que solicita se declara con lugar la falta de cualidad de la parte demandante, y solicita declararla inadmisible.
Que opone como defensa de fondo la cuestión a que se refiere el ordinal 9º del artículo 346, cosa juzgada en lo que respecto a los literales “c” y “g” del artículo 40 de Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial pues, arguye, que en fecha 25 de octubre de 2018, este Tribunal Tercero Civil. Mercantil y de Transito, recibió expediente proveniente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas del Municipio Tomas Lander de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de Juicio incoado por los hoy demandantes en este proceso en contra de los hoy demandados en la presente causa, al cual se le dio entrada con el número de expediente 3490-18, y en el cual, la apoderada judicial Maribel Barroso Cortez, solicita el desalojo de un inmueble alegando los literales “c” y “g” del artículo 40 de Decreto con rango, valor y fuerza de Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario y que; en fecha 12 de noviembre de 2018 la apoderada judicial de la parte demandante, desistió de ese procedimiento y en fecha 14 de diciembre de 2018 este Tribunal dictó sentencia en el expediente Nº 3490-18, homologando el desistimiento, por lo que solicita sea declarada la cosa juzgada en virtud de que, según expone, existe identidad de sujetos y objeto en la presente causa y la causa contenida en el expediente 3490-18, por lo que solicita sea declarada con lugar la cosa juzgada.
Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda. que niega, rechaza y contradice, que el ciudadano MANUEL ECHEZURIA fue notificado judicialmente en fecha 28 de mayo de 2009 por el Juzgado de Municipio de la NO prórroga del contrato de arrendamiento y de la fecha de vencimiento de la prorroga legal, que en vez de desocupar el inmueble continuó ocupándolo. Niega, rechaza y contradice que a partir del 15 de agosto de 2006 fecha en que nació para el arrendatario el derecho de optar por una prorroga legal, desde el 15 de agosto de 2009 hasta el 15 de agosto de 2012 haya disfrutado de tres años de prorroga legal y como la arrendadora no le recibió los cánones de arrendamiento comenzó a consignarlos en 2013 hasta el año 2016 por ante el Tribunal de Municipio.
Niega, rechaza y contradice que la notificación judicial practicada en fecha 28 de mayo de 2009, quedo notificado el ciudadano MANUEL VICENTE ECHEZURIA sobre el fin del arrendamiento objeto del contrato y que en vez de devolver el inmueble se quedo ocupándolo.
Niega, rechaza y contradice que la notificación judicial practicada en fecha 28 de mayo de 2009 quedo notificado MANUEL VICENTE ECHEZURIA, sobre el fin del arrendamiento y sobre la obligación de devolver el inmueble el 15 de agosto de 2012 y que después de esa fecha se quedo ocupándolo.
Niega, rechaza y contradice que de conformidad con el artículo 472 del CPC el ciudadano se sirva a trasladar y constituir el Tribunal de Municipio a los fines de revisar el expediente 359/2013 consignaciones de cánones de arrendamiento para dejar constancia de comprobar la insolvencia e ilegalidad de aproximadamente 24 cánones de arrendamiento.
Niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora según lo cual señala que sus representados se percataron que en el local comercial objeto del contrato de arrendamiento, se estaba construyendo sin tener cualidad ni permisologìa, por cuanto el arrendador falleció y sus representados no han suscrito nuevo contrato con los herederos y que el contrato contempla que toda construcción o mejora que haga el arrendatario debe participarlo al arrendador por escrito, y que sus representados no tienen conocimiento de dichas construcciones.
Niega, rechaza y contradice que la parte actora se dirigieron al local a solicitar amistosamente el desalojo, y que no se encontraba ningún heredero del finado en el inmueble que les pudiera informar y viendo la construcción su mandante se dirigió a Ingeniería municipal de la Alcaldía de Tomas Lander y solicitó una paralización de obra y una inspección. Que allí los atendió la ingeniera municipal quien les garantizo, según su dicho, que El Club La Magnolia no tenían permiso y que por ello se paralizaría la obra y que consta en inspección realizada por Ingeniería municipal que el local estaba solo con el albañil quien manifestó que iban a restaurar una tarima y que el local está solo y se encuentra cerrado.
Niega, rechaza y contradice que de conformidad con lo estatuido en la clausula decima sexta del contrato, el arrendatario incumplió con las clausulas decima primera y decima cuarta otorgándole al arrendador pedir la rescisión del contrato y el desalojo del inmueble, de acuerdo a lo contenido en los literales “c” y “g” del artículo 40 de la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial.
Niega, rechaza y contradice que en el presente caso, coincide que los hechos que quieren demostrar como es la construcción y reforma del local arrendado sin la autorización por escrito del arrendador y que tales hechos se verificaron en la inspección pues la misma fue realizada dentro de los parámetros legales para su realización.
Niega, rechaza y contradice que se declare con lugar la demanda por desalojo de conformidad con el artículo 40, literales “a”, “c”, “g”, “i” del Decreto con fuerza de Ley de regulación de arrendamientos inmobiliario para el uso comercial, incoado por la sucesión GRATEROL BOSQUE, así como que se ordene la desocupación y entrega inmediata del inmueble arrendado, totalmente desocupado.
Que a nombre de su representada la ciudadana MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA GARCIA, hace valer la subrogación arrendaticia mortis causa de conformidad con el artículo 1163 y 1603 del Código Civil. Asimismo, niega, rechaza y contradice el petitorio de la demanda.
Que respecto de la insolvencia e ilegalidad alegada por la parte demandante, niega, rechaza y contradice la causal de desalojo contenida en el literal “a” del Decreto con fuerza de Ley de regulación de arrendamientos inmobiliario para el uso comercial, pues el abogado que suscribe, PETRONIO RAMOS BOSQUES, expone que sus actuaciones son válidas porque no constaba en el expediente del Tribunal de Municipio a donde realizaba las consignaciones de los cánones a nombre de MANUEL VICENTE ECHEZURIA, acta de defunción del fallecido por cuanto solicita se tengan como validas las pensiones arrendaticias consignadas desde el 25 de octubre de 2016 hasta el 22 de octubre de 2018 fecha en la cual consta en el expediente acta de defunción del prenombrado y declare sin lugar la presente demanda.
Que desconoce los instrumentos: notificación judicial practicada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario Ejecutor de Medidas del Municipio Tomas Lander de la circunscripción judicial del Estado Miranda en fecha 28 de mayo de 2009. Marcado con la letra “F”; Notificación judicial de fecha 02 de junio de 2017 marcado con la letra “F”; Inspección ocular y paralización de obra de fecha 11 de mayo de 2018 por cuanto para su evacuación no fueron notificados ni estuvieron presentes su representada ni ninguno de los herederos de la SUCESION MANUEL VICENTE ECHEZURIA.
Que impugna y desconoce Poder otorgado por ante la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 12 de Julio de 2018, bajo el Nº 40, tomo 145.
Solicita prueba de informe, y solicita que el Tribunal oficie a la Notaria Publica Quinta del Municipio Chacao del Estado Miranda a los fines de que la referida informe si por ante esa notaria fue otorgado el Poder descrito y si aparte de las firmas que lo suscriben existen otras firmas y por último, solicita que la demanda sea declarada sin lugar.
De la audiencia preliminar
En el acto de la audiencia preliminar llevada a efecto el día Dieciocho (18) de Agosto del dos mil veintiuno (2.021), siendo las Once de la mañana. (11:00 a.m.), “…se le concede la palabra a la parte actora y expone: como consta en el expediente la acción judicial adversa en una demanda de desalojo, contenida en el artículo 40 de ley de arrendamiento para el uso comercial, según consta en auto y riela en los folios 13 y vuelto, dicho poder fue otorgado por la notaria publica de Chacao en la fecha 12 de julio de 2018, quedando anotado bajo el nº 40 de los folios 161 hasta el 164, este documento goza de legalidad jurídica y así lo contemple el artículo 1357 del código civil con el artículo 860 del código de procedimiento civil, (…), pretendo demostrar que tengo cualidad jurídica ejercer la presente demanda y sostenerla (…), en este aspecto las personas que me otorgaron el poder un notario, tiene la cualidad porque son herederos de Celia Graterol, Jorge Graterol, Alfredo Graterol, (…) se puede constatar también, pretendo demostrar con el documento de propiedad que ese inmueble pertenece a Jorge Graterol y consta en el registro subalterno de Municipio Tomas Lander, (…)y esto le da el derecho sobre cualquier derecho de poseedor y que este ocupando el inmueble, pasamos las pruebas del contrato de arrendamiento, fue suscrito entre las partes Magnolia Graterol, tenía un poder otorgado, desde el 15 de agosto de 2005 hasta el 15 de agosto de 2006 que venció, Manuel echezuria, continuaba ocupando el inmueble, en fecha 28 de mayo de 2009, notificaron judicialmente, de conformidad con el articulo 40 literal G de la ley de arrendamiento para uso comercial, el tribunal primero de municipio tomas Lander, en dicha notificación le dejaron claro, que no tenían interés de renovar arrendamiento, quiero demostrar que el arrendatario está incumpliendo con la entrega del inmueble, se encuentra en la clausula del articulo 40 donde se venció el contrato, de la ley de arrendamiento para uso comercial, debido al que señor ocupo el inmueble de los cánones de arrendamiento, mi representada lo volvió a realizar otra notificación el 02 de junio 2017, donde le solicitaba la desocupación del inmueble, se encontraba un vigilante que dijo que el cuidaba el inmueble, el arrendatario debió entregar el inmueble, debido al que el ciudadano Manuel Echezuria falleció en fecha 25 de octubre de 2016, y el contrato venció en 2006, debía desocupar el inmueble, quiero demostrar que la ciudadana magnolia, proceda una subrogación contractual, y que el arrendador debe celebrar un nuevo contrato, en el presente caso no están de acuerdo, con los herederos del arrendatario, por otra parte tenernos un acta de inspección, paralización de obras de la Alcaldía tomas Lander los herederos de arrendatario iniciaron una construcción de una tarima sin que existiera permiso por escrito de los arrendadores, en este caso el arrendatario está incumpliendo, también están violentando y vulnerando, no pueden hacer construcciones, tenemos la clausula decima sexta que contempla cualquier incumplimiento dará origen a persuadir el contrato entre las partes, por otra parte que como prueba yo solicite una inspección judicial del expediente 359-13, al Juzgado de Municipio Tomas Lander, Ocumare del Tuy, donde existen con esta prueba quiero demostrar y traje copia certificada, el ciudadano abogado Petronio Bosques, cometió fraude procesales por cuanto se le otorgo un poder consta en el folio 138 y el ciudadano Manuel echezuria falleció en fecha 25 de octubre de 2016, y consta en ese expediente que este el ciudadano continuo realizando las consignaciones en nombre de sus representados, si el señor falleció en octubre de 2016 y esta consignación fue después, tenemos que el artículo 1704 del Código Civil, las consignaciones posteriores al fallecimiento son ilegales, todas la consignaciones realizadas son invalidas e ilegales, con esta prueba quiero dejar demostrar que incumplió con el literal A del Articulo 40 de la ley de arrendamiento para uso comercial, ahora con respecto a la prueba de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desconozco los contratos de arrendamiento marcada con la letra B1, B2 y B3, desconozco el único contrato de arrendamiento que fue el 15 de agosto de 2005 al 15 de agosto de 2006, suscrito por Máyela Graterol y Manuel Echezuria, también desconozco el expediente 3490-18, que cursa por este tribunal y que por cuanto no aportan ningún elemento probatorio, procede litispendencia, sin necesitad de ser solicitada por las partes, en este sentido no procede lo solicitado de no declarar la cosa juzgada. Toma la palabra el apoderado Judicial de la parte demandada: ratifico en cada unas de mis parte el escrito de contestación de la demandada especialmente a la falta de cualidad de la parte accionante del expediente 3484-18, se atribuye la representación de todos los herederos, cuando solo tiene un poder de 3 herederos, de conformidad con el artículo 168 del código de procedimiento civil no puede representar, asimismo ciudadano juez pido se declare la cosa juzgada, consta en el expediente 3490-18, escrito de contestación, así mismo alego que mis consignaciones son actuaciones validas porque no constaba acta de defunción del fallecido, en este sentido el 14 de noviembre homologaron el desistimiento, los contratos de arrendamiento no por que murió el arrendador o el arrendatario, fenece el contrato, la relación continua, con respecto a la inspección judicial queda demostrado mejoras efectuadas al inmueble. Toma la palabra defensora Ad-Litem: bueno yo ratifico en cada unas de las partes, hice todo los trámites para conseguir los demandados, no tengo ninguna prueba, ratifico mi Escrito de Contestación de la demanda, desconozco el derecho de subrogación, alego de que el hecho de que haya muerto el arrendatario no pierden su derecho.
De los hechos controvertidos:
Siendo la oportunidad legal para la fijación de los hechos y límites de la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil y vistas las exposiciones formuladas por las partes, tanto en el Libelo de la demanda como en el escrito de contestación, así como en la audiencia preliminar llevada a efecto el día Dieciocho (18) de Agosto del dos mil veintiuno (2.021), este tribunal fijó los hechos y límites de la controversia en los siguientes términos:
En consecuencia las partes deberán probar:
a) Que el arrendatario está incumpliendo con la entrega del inmueble, que se encuentra en la clausula del artículo 40, de la ley de arrendamiento para uso comercial.
b) El poder otorgado por la parte actora por ante la notaria pública de Chacao en la fecha 12 de julio de 2018, quedando anotado bajo el Nº 40 de los folios 161 hasta el 164.
c) Las consignaciones realizadas en el tribunal de municipio.
c) La inspección judicial de las mejoras realizadas en el inmueble objeto del presente juicio.
d) la subrogación contractual por la ciudadana Magnolia Echezuría, titular de la cedula V 13.903.767.
e) Desconoce la parte actora los contratos de arrendamiento marcada con la letra B1, B2 y B3, aportado por la parte demandada en su contestación de la demanda.
DEL ASERVO PROBATORIA:
Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, que según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, debe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo negó, más el demandado toca la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in exipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, la Sala de Casación Civil, en Sentencia Nº 292, de fecha 03 de mayo de 2016, con ponencia del Magistrado Dr. GUILLERMO BLANCO VASQUEZ, ha establecido el siguiente criterio:
“…la Sala (…), reexaminó lo concerniente al establecimiento de los elementos correspondientes a la Carga de la Prueba u Onus Probandi de las partes y en tal sentido, busca armonizar para casos futuros dicha carga con la actividad del juez en la búsqueda de la verdad y con la finalidad del proceso, aspectos propios de un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, tal como quedó diseñado en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dando un enfoque mucho más amplio y justo al proceso civil en el hallazgo de la justicia…” ello para alejarse de los análisis pragmáticos de rigidez que contrasta con el dinamismo del derecho la Sala dejo establecido que el “Derecho y la Carga de Probar” se traducen en defenderse probando, formando parte de la cabal y plena caracterización de la defensa y del fin del proceso (Justicia y Verdad)” que las partes deben colaborar con la justicia y este que “el rígido esquema positivista de la actual carga de la prueba, pesada atadura formal y de ficciones que “ahogan” y “ocultan” la verdadera verdad” ante un Juez que debe resolver en la estática posición de quien alega debe probar sin poder materializar la “…construcción del Estado Social de Derecho y de Justicia, del artículo 257 que consagra al proceso una naturaleza meramente “instrumental”, para conseguir el fin: “La Justicia”, enfrentadas éstas al paradigma procesal de los hechos, la verdad y el proceso civil…”

Con esta sentencia ha querido significar la Sala de Casación Civil que “…en materia del Proceso Civil, bajo la óptica constitucional, en determinadas situaciones ponderables, el viejo aforismo de que prueba quien dice (qui dicet, qui prueba), se rompe para dar paso a la Doctrina de la “Colaboración y Solidarismo Probatorio”, que no es otra cosa que entender que si bien ambas partes deben llevar a la convicción del juzgador la verdad de sus dichos, en mayor grado, ello corresponde a quien cuenta con más elementos materiales para probar la veracidad de sus argumentos…” ello porque el fin del proceso es la justicia y el proceso debe desarrollarse dentro del marco constitucional por lo que dicho fallo asume que “…quien tiene la mejor posibilidad de acreditar la verdad de los hechos, lo que, a pesar de la existencia de las normas de carga probatoria, que deben desaplicarse al caso en concreto, obligan a desplegar la actividad procesal necesaria para probar el hecho en cuestión, por lo que cobra importancia el principio del equilibrio procesal de las partes (artículo 15 del Código Adjetivo Procesal) que involucra el deber de probar a quien mejor puede hacerlo, “favor probationis” o Teoría de las Cargas Probatorias Dinámicas, que hace recaer la carga de la prueba en quien se halla en mejor condición de aportarla, a los fines de obtener la verdad objetiva…” por todo lo anterior concluye que “…existe una complejísima variedad de factores que intervienen en determinadas relaciones para desaplicar en cada caso concreto una norma como la de la carga de la prueba, por ello el constituyente atribuyó el control difuso (artículo 334 constitucional) en cada uno de los jueces, para que, ante cada situación conjugue con los elementos de ésta principios constitucionales y obtenga la solución justa en un Estado Social de Derecho y Justicia…”
Conforme a lo antes expuesto, este Juzgador pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos:
• Original Documento Poder, otorgado por los herederos de la SUCESION GRATEROL BOSQUE, por ante la Notaria Quinta del Municipio Chacao, Estado Miranda, en fecha 12 de Julio del año 2018 (F-10 al 13 pieza I). Ahora bien, quien aquí suscribe precisa que la presente, constituye un documento autenticado, el cual no fue tachado, en consecuencia este sentenciador, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, le concede valor probatorio, demostrativo de lo supra señalado Así se decide.
• Copias simples de Certificado de Solvencia de Sucesiones de la Declaración Sucesoral correspondiente al de Cujus ALFREDO GRATEROL BOSQUE, expediente N° 18.177, de fecha 29 de Mayo de 2018, en la que se declara herederos a los ciudadanos ALFREDO DANIEL GRATEROL NIEVES, CARLOS ALFREDO GRATEROL MEDINA, RAUL EDUARDO GRATEROL MEDINA Y EVELYN AMALIA MEDINA ROA (F-14 y 15 Pieza I); De la Planilla Sucesoral Nro. 000077, de JORGE GRATEROL, constante de 13 folios útiles en la que se declara como herederos a los ciudadanos CELIA BOSQUE DE GRATEROL, MAYELA GRATEROL BOSQUE, LUIS E. GRATEROL BOSQUE, JORGE A GRATEROL BOSQUE y ALFREDO GRATEROL BOSQUE. (pieza I, F-16 al 28) (pieza III, F-07 al 21) y de la Solvencia de Sucesiones de la Declaración Sucesoral correspondiente a la De Cujus CELIA BOSQUE DE GRATEROL, expediente N° 18.018 de fecha 14 de febrero de 2018 en la que se declara herederos a los ciudadanos MAYELA ADRIANA GRATEROL BOSQUE, LUIS ENRIQUE GRATEROL BOSQUE, JORGE ALFREDO GRATEROL BOSQUE y ALFREDO GRATEROL BOSQUE. (pieza I, F-29 al 31) y (pieza III, F-22 al 24). Tales instrumentos administrativos no fueron tachados ni desconocidos sus firmas en la oportunidad legal y que por tener las firmas de funcionarios administrativos están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de sus contenidos, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, por lo que este Juzgador les otorga valor probatorio, demostrativo de la Sucesión GRATEROL BOSQUE. Así se decide.-
• Copia Certificada de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre MAYELA ADRIANA GRATEROL BOSQUE y MANUEL VICENTE GRATEROL, de fecha 25 de noviembre del año 2005, por ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 87, Tomo 154. (pieza I F- 32 al 38; pieza II F-114 al 118). Ahora bien, quien aquí suscribe precisa que la presente instrumental, constituye un documento autenticado por ante la Notaria pública, el cual no fue tachado, en consecuencia este sentenciador, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, le concede valor probatorio, demostrativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio de Desalojo. Así se decide.
• Original de Solicitud de Notificación Judicial por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda contentivas en el Nº Expediente 083/2017, nomenclatura particular de ese Tribunal, en la que la solicitante MAYELA ADRIANA GRATEROL BOSQUE, (arrendadora) asistida por la abogada MARIBEL BARROSO CORTES inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 4.453, en la cual el Tribunal de Municipio, en fecha 02 de junio del 2017, notificó al ciudadano MANUEL VICENTE ECHEZURÍA ya identificado, sobre el fin del arrendamiento objeto del contrato y sobre la obligación inaplazable de devolver a el Arrendador el Inmueble, objeto del presente juicio, asimismo, contenida en este expediente en Original, Notificación Judicial por ante el mismo Tribunal de Municipio y por la misma solicitante, signada con el expediente Nº 56-2.009, nomenclatura particular del mismo Tribunal, la cual fue practicada el 28 de mayo del 2009, en la que también fue notificado judicialmente al ciudadano MANUEL VICENTE ECHEZURÍA (arrendatario), sobre la obligación inaplazable de devolverle el inmueble a la arrendadora el día 15 de agosto del 2012. Ahora bien, quien aquí suscribe precisa que la presente instrumental, constituye un documento público, el cual no fue tachado, en consecuencia este sentenciador, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, le concede valor probatorio, demostrativo, ello demostrativo de la circunstancia supra señaladas (F-39 al 71 Pieza I). Así se decide.
• Original de Oficio-cu Nº 1809-016, de fecha 26 de septiembre del 2018, expedida por la Ingeniero ALEXANDRA CELIS Directora de Ingeniería Municipal del Municipio Tomas Lander del estado Bolivariano de Miranda, dirigido al ciudadano LUIS ALFREDO MOREIRA GATEROL en la que dan repuesta y certifica el Acta de Inspección realizada por dicha Ingeniería Municipal en fecha 11 de mayo del 2018, al ciudadano MANUEL ECHEZURÍA (Local comercial LA MAGNOLIA SRL) en la que se indicó que debe pasar por dicha Ingeniería Municipal a los fines de tramitar permiso de construcción de tarima y otros. (pieza I f. 72 al f. 75). Tal instrumentos administrativos no fueron tachados ni desconocidos sus firmas en la oportunidad legal y que por tener las firmas de funcionarios administrativos están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de sus contenidos, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, por lo que este Juzgador le otorgó valor probatorio, demostrativo de las circunstancia supra señaladas. Así se decide.-
• Copia certificada de Documento de Propiedad del Inmueble constituido por un local Comercial, construido sobre el lote de terreno con ocho metros setenta y cinco centímetros de frente por 48 metros de fondo (8,75 x 48,00), ubicado en el lugar denominado “Barrialito” ahora llamado avenida Lander, jurisdicción de Ocumare del Tuy, Municipio Tomas Lander del Estado Bolivariano de Miranda, cuyos linderos son: Naciente con solar que fue de vivían moreno; Norte con casa que es ó fue de María del Rosario Coronel De Duran; Poniente calle Barrialito; Sur con casa que fue de Francisco de Paula Núñez y solar que se dice ser de Enrique Escalante, registrado por ante el Registro Público de los municipios Tomas Lander, Simón Bolívar y la Democracia del estado Miranda, bajo el Nº 38, del Protocolo Primero de fecha 13 de febrero del 1969, suscrito entre la ciudadana CATALINA IBARRA y el ciudadano JORGE GRATEROL (pieza I F- 76 al 81). Ahora bien, quien aquí suscribe precisa que la presente instrumental, constituye un documento público, el cual no fue tachado, en consecuencia, este sentenciador, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, le concede valor probatorio, demostrativo que el inmueble objeto del presente juicio era propietario el causante del De Cujus JORGE GRATEROL ya identificado. Así se decide.
• Copia simple de acta de defunción número 926, emitida por el Registro Civil del Municipio Tomas Lander del estado Bolivariano de Miranda, correspondiente al ciudadano MANUEL VICENTE ECHEZURIA, quien en vida fuera titular de la cedula de identidad Nº V 1.208.539. (F- 107 y 108 pieza II). Ahora bien, quien aquí suscribe precisa que la presente instrumental, constituye un documento público, el cual no fue tachado, en consecuencia, este sentenciador, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, le concede valor probatorio, demostrativo del fallecimiento del arrendatario ciudadano MANUEL VICENTE ECHEZURIA. Así se decide.
• Original de Contrato de Arrendamiento privado celebrado entre JORGE GRATEROL y MANUEL VICENTE ECHEZURÍA, de fecha 30 de agosto de 1978, sobre el inmueble objeto del presente juicio (F-109 y 110, pieza II). Tal instrumento no fue impugnado, ni desconocida su firma, en consecuencia, es apreciada de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se tendrá como fidedigna, en consecuencia este Juzgador, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, le otorga valor probatorio demostrativo de la relación arrendaticia llevada entre los mencionados ciudadanos. Así se decide.
• Original de Contrato de Arrendamiento privado celebrado entre JORGE GRATEROL y MANUEL VICENTE ECHEZURÍA, de fecha 13 de diciembre de 1984, sobre el inmueble objeto del presente juicio (F-111 y 112, pieza II). Tal instrumento no fue impugnado, ni desconocida su firma, en consecuencia, es apreciada de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se tendrá como fidedigna, en consecuencia este Juzgador, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, le otorga valor probatorio demostrativo de la relación arrendaticia llevada entre los mencionados ciudadanos. Así se decide.
• Original de Contrato de Arrendamiento privado celebrado entre CELIA BOSQUE DE GRATEROL y MANUEL VICENTE ECHEZURÍA, de fecha 02 de julio de 1993, sobre el inmueble objeto del presente juicio (F-113, pieza II). Tal instrumento no fue impugnado, ni desconocida su firma, en consecuencia, es apreciada de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se tendrá como fidedigna, en consecuencia este Juzgador, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, le otorga valor probatorio demostrativo de la continuidad arrendaticia llevada entre el ciudadano MANUEL VICENTE ECHEZURÍA, hoy fallecido y con la ciudadana CELIA BOSQUE DE GRATEROL hoy fallecida, esposa del ciudadano JORGE GRATEROL hoy también fallecido. Así se decide.
• Original de Notificación Judicial realizada al ciudadano MANUEL VICENTE, ya identificado, por el Juzgado de Municipio Tomas Lander de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, expediente Nº S-56-2009 (nomenclatura particular de ese Tribunal), en fecha 28 de mayo del 2.009, en la que se le notificó el fin del arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio y sobre la obligación inaplazable, de devolverle a la arrendadora el día quince de agosto del año dos mil doce (15/08/2012) fecha de vencimiento de la prorroga legal el mismo (pieza II F-119 y 120). Ahora bien, quien aquí suscribe precisa que la presente instrumental, constituye un documento público, el cual no fue tachado, en consecuencia, este sentenciador, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, le concede valor probatorio, demostrativo de que la parte demanda fue debidamente notificada de lo supra señalado. Así se decide.
• Copia certificada de demanda de Desalojo incoada por la abogada MARIBEL BARROSO CORTEZ ya identificada, apoderada judicial de la Sucesión JORGE GRATEROL, CELIA BOSQUE DE GRATEROL y ALFREDO GRATEROL BOSQUE contra la Sucesión MANUEL VICENTE ECHEZURÍA signada con el Nº Expediente 3490-18, nomenclatura particular de este Tribunal, en la que se declaró Homologado el desistimiento de la causa (F-121 al 160 Pieza II). Ahora bien, quien aquí suscribe precisa que la presente instrumental, constituye un documento público, el cual no fue tachado, en consecuencia este sentenciador, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, le concede valor probatorio demostrativo del desistimiento por la parte actora de dicha causa. Así se decide.
• Copia certificada de consignaciones de arrendamiento vencidas correspondiente desde el mes de mayo del 2013, hasta el mes de febrero del 2020, (en fecha 11 de febrero por auto se acordó la presente copias certificadas,) en beneficio de la Sucesión JORGE GRATEROL por el abogado PETRONEO BOSQUES ya identificado, apoderado judicial del ciudadano MANUEL VICENTE ECHEZURÍA, consignadas en el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda de esta misma Circunscripción Judicial, signada con el Nº Expediente 359/13, nomenclatura particular de ese Tribunal (F-161 al 334 pieza II); (F-25 al 118 Pieza III). Ahora bien, quien aquí suscribe precisa que la presente instrumental constituye un documento público, el cual no fue tachado, en consecuencia este sentenciador, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, le concede valor probatorio demostrativo del pago de canon de arrendamiento llevados por ante el mencionado Tribunal de Municipio. Así se decide.
• Copia del libelo de la demanda de expediente 3484-18 presentado en fecha dos (02) de octubre del 2018 por ante este juzgado. (F-174 al 184 pieza III). Este juzgador de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil la desecha, por cuanto dicha documental se encuentra contenida en el presente expediente, por lo tanto es de apreciación directa del Juez y las partes en el presente juicio. Así se decide.-
• Copia Certificada del escrito consignado en el expediente de consignaciones signado con el Nº 359/2013, de fecha 22 de octubre del 2018, suscrito por la abogada MARIBEL BARROSO CORTEZ, en la que consignó acta de defunción Nº 926 del causante MANUEL VICENTE ECHEZURIA, y manifiesta desconocer las consignaciones consignadas en dicho expediente, (F-185 al 192 pieza III). Ahora bien, es preciso señalar que las mismas se encuentran contenidas en el Expediente Nº 359/2013 cuyas copias certificadas cursa a los folios 106 al 118 de la pieza III del presente expediente, las cuales ya se le otorgó valor probatorio. Así se decide.-
PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA.

Previó a cualquier pronunciamiento, advierte quien aquí decide, que el abogado PETRONIO BOSQUES apoderado judicial de la codemandada MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA GARCIA ya identificados, en la oportunidad de esgrimir contestación a la demanda declaró, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso como Defensa Perentoria de Fondo, LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA y LA COSA JUZGADA. Ahora bien, este Juzgador pasa a resolver primero LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA, en la que alegó textualmente lo siguiente:
“En nombre de nuestros representados, oponemos como Defensa Perentoria de Fondo de conformidad con lo previsto en el artículo 361 de la norma civil adjetiva, “LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LOS CIUDADANOS JORGE ALFREDO GRATEROL BOSQUE, LUIS ENRIQUE GRATEROL BOSQUE Y MAYELA ADRIANA GRATEROL BOSQUE PARA INTENTAR O SOSTENER EL PRESENTE JUICIO”, por las consideraciones que señalamos a continuación:
Ciudadano Juez, la presente causa se inició en fecha Dos (02) de Octubre de 2018, en virtud de demanda interpuesta por ante este Tribunal por la abogada MARIBEL BARROSO CORTEZ (…) inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº45.453, actuando como de apoderada judicial de la parte actora SUCESIÓN JORGE GRATEROL, CELIA BOSQUE DE GRATEROL y ALFREDO GRATEROL BOSQUES. Contra la Sucesión MANUEL VICENTE ECHEZURÍA (…)
Asimismo, ciudadano juez, se evidencia de la lectura del escrito libelar, la Falta de Cualidad de la parte actora, toda vez que la referida apoderada judicial, claramente señala en su libelo, que actuando en este acto en su carácter de Apoderada Judicial de la SUCESIÓN GRATEROL BOSQUE, según consta en instrumento Poder otorgado por ante la Notaría Pública Quinta del municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 12 de julio de 2018, bajo el Nº 40, Tomo: 145, Folios 161 al 164, de los Libros llevados por esa Notaría el cual curso en autos marcado con la Letra “A” , debidamente otorgado por los ciudadanos JORGE ALFREDO GRATEROL BOSQUES, LUIS ENRIQUE GRATEROL BOSQUES y MAYELA ADRIANA GRATEROL BOSQUES (…), y en representación de los derechos que le corresponden al causante ALFREDO GRATEROL BOSQUES, (…) fallecido ab intestato en la Ciudad (…); los ciudadanos EVELYN AMALIA MEDINA ROA, RAUL EDUARDO GRATEROL MEDINA, CARLOS ALFREDO GRATEROL MEDINA y ALFREDO DANIEL GRATEROL NIEVE, (…) quienes representan los derechos que le corresponde al Ciudadano ALFREDO GRATEROL y CELIA BOSQUES DE GRATEROL (…). Todos Herederos Únicos y Universales de los ciudadanos JORGE GRATEROL y CELIA BOSQUES DE GRATEROL (…)
Igualmente ciudadano juez, se evidencia del escrito libelar que la parte accionante en la presente causa, los ciudadanos JORGE ALFREDO GRATEROL BOSQUES, LUIS ENRIQUE GRATEROL BOSQUES y MAYELA ADRIANA GRATERL BOSQUES, (…), lejos de invocar durante la secuela del proceso que hacían valer en forma expresa la representación sin poder del resto de los coherederos, en atención a lo previsto en el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, se abrogaron una representación judicial de los ciudadanos EVELYN AMALIA MEDINA ROA, RAUL EDUARDO GRATERL MEDINA, CARLOS ALFREDO GRATERL MEDINA y ALFREDO DANIEL GRATEROL NIEVE (…), que no tenían para realizar las actuaciones dentro del proceso (…).
Ciudadano juez, en consecuencia era imperativo para completar la acción para intentar el presente juicio, sin poder de los ciudadanos EVELYN AMALIA MEDINA ROA, RAUL EDUARDO GRATEROL MEDINA, CARLOS ALFREDO GRATEROL MEDINA y ALFREDO DANIEL GRATEROL NIEVE, (…), todos legítimos herederos de la Sucesión JORGE GRATEROL CELIA BOSQUE DE GRATEROL y ALFREDO GRATEROL BOSQUE, “la innovación expresa” que se haga del artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, no obstante en la presente causa, la parte accionante no lo hizo en su libelo, razón por la cual no tienen cualidad para demandar…”.
Ahora bien, resulta necesario para quien aquí juzga, se pronuncie previamente a cualquier otro punto, sobre la cualidad de la parte actora en la presente causa, en virtud que la referida cualidad e interés de la parte actora es considerada como un atributo intrínseco a la acción. Así se declara.-
En relación con la legitimación o cualidad ad causam de las partes intervinientes, el autor Arístides Rengel- Romberg, en su obra titulada “Tratado de Derecho Civil Venezolano” (Tomo I, Pág. 167), comenta lo siguiente:
“…la cualidad necesaria de las partes; es requerida para constituir adecuadamente el contradictorio entre “legítimos contradictores”. Porque ésta no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se afirman titulares activos o pasivos de la relación material controvertida; y la falta de legitimación es causa de desestimación de la demanda en su mérito…”.

De lo antes citado, se concluye que toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener en juicio la pretensión en su contra incoada (cualidad pasiva).
La falta de cualidad o de legitimación del actor viene dada por la imposibilidad que sujeta al demandante de exigir o reclamar derechos contra el pretendido demandado, en virtud de no existir ningún tipo de interés jurídico entre uno y otro que pueda dar lugar a una reclamación que conduzca la instauración del proceso judicial. Constituye una falta de idoneidad o, mejor dicho, de identidad de la persona que ejerce la tutela de un derecho subjetivo en contra de otra, ante un órgano jurisdiccional. En este caso se hace referencia a la legitimación activa.
Por lo que atañe a la legitimación pasiva, viene dada por el hecho que se convoque al proceso a quien no está jurídicamente en capacidad de sostener la pretensión que ha sido incoada. Además, porque en el supuesto que exista un litisconsorcio necesario, no se llamen a todos los litisconsortes que han de ser emplazados a conformar subjetivamente la litis o, en otro supuesto, porque se convoque a más personas de aquellas quienes real y debidamente deben de ser requeridas.
En lo que concierne con la falta de cualidad, es insoslayable traer a colación la sentencia de fecha 25 de mayo de 2006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, en el expediente No. 05-2375, en la cual se estableció:
“...El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
...omissis...
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...”.

Asimismo, continuando con el tratamiento jurisprudencial de la legitimación como atributo de la acción, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de diciembre de 2005, cuya ponencia correspondió al Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, aseveró:
“…Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la Inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189).
Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible…”.
Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el amparo jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.”.

Como se observa, y de acuerdo a lo antes expresado, la legitimación comporta una identidad racional o lógica entre quien le asiste el derecho de requerimiento de la tutela judicial y la persona que en concreto se presenta en el proceso con tal exigencia. Lo anterior justifica, atendiendo los criterios jurisprudenciales de la Sala Constitucional antes citados, que la legitimación es un asunto atinente a la admisibilidad de la acción, es decir, no al fondo de lo debatido, pues, está relacionada con el aspecto formal, esto es, aquél por el cual el orden jurídico establece que alguien en particular se encuentra legalmente habilitado para acceder a la jurisdicción y hacer valer una pretensión o derecho subjetivo concreto, igualmente, como para quién deba sostenerlo.
Nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente, satisfaciendo las formalidades determinadas en la ley. Por ello, resulta ineludible verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, entendidos como aquellos antecedentes necesarios para que el juicio tenga existencia jurídica y validez formal. Los presupuestos procesales comprenden entre otros, la necesidad de acreditar en el proceso la existencia del derecho subjetivo y su incumplimiento, lo que conduce a la verificación de los supuestos constitutivos de la acción.
Es importante resaltar, que tanto las partes como el Juez están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en los cuales haya incurrido el demandante. La falta de alegación por parte del demandado de alguno de esos vicios, no obsta para que el Juez, conocedor del derecho, director del proceso y garante del orden público, los verifique de oficio en cualquier estado y grado de la causa.
En tal sentido, este Juzgador entiende que de la oposición perentoria planteada por el abogado PETRONIO BOSQUES apoderado judicial de la codemandada MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA GARCIA ambos identificados, en la que opone la falta de cualidad activa, Sic: “…Ciudadano juez, en consecuencia era imperativo para completar la acción para intentar el presente juicio, sin poder de los ciudadanos EVELYN AMALIA MEDINA ROA, RAUL EDUARDO GRATEROL MEDINA, CARLOS ALFREDO GRATEROL MEDINA y ALFREDO DANIEL GRATEROL NIEVE, (…),, “la innovación expresa” que se haga del artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, no obstante en la presente causa, la parte accionante no lo hizo en su libelo, razón por la cual no tienen cualidad para demandar…”; Por lo que, este Juzgador a los fines de verificar si los ciudadanos EVELYN AMAÑIA MEDINA ROA, RAUL EDUARDO GRATEROL MEDINA, CARLOS ALFREDO GRATEROL MEDINA y ALFREDO DANIEL GRATEROL NIEVES ya identificados, están debidamente representados en la presente demandada, en virtud del planteamiento opuesto por el apoderado judicial de la codemandada MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURIA GARCIA ya identificados, entendiendo este Juzgador que no está en discusión la cualidad activa de los Herederos de la Sucesión JORGE GRATEROL Y CELIA BOSQUES DE GRATEROL, sino presuntamente la representación sin poder por la accionante, es decir, la abogada MARIBEL BARROSO CORTEZ. En consecuencia, por lo que de una revisión a los autos cursa a los folios del 10 al 12 poder especial autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del municipio Chacao, en fecha 12 de junio del 2018, asentado bajo el Nº 40, Tomo, 145, folios 161 al 164, y en virtud que el mismo no fue tachado de conformidad con el artículo 438 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, quien suscribe le otorga valor probatorio, por lo que considera importante transcribir parcialmente el poder, a los fines de su análisis: Sic.
“Nosotros JORGE ALFREDO GRATEROL BOSQUES, LUIS ENRIQUE GRATEROL BOSQUES, Y MAYELA ADRIANA GRATEROL BOSQUES, (…) y en representación de los Derechos que le corresponde a nuestro hermano ALFREDO GRATEROL BOSQUES, (…) los ciudadanos; EVELYN AMAÑIA MEDINA ROA, RAUL EDUARDO GRATEROL MEDINA, CARLOS ALFREDO GRATEROL MEDINA y ALFREDO DANIEL GRATEROL NIEVES (…), carácter este de herederos por representación de Alfredo Graterol Bosques (…). En virtud del presente mandato actuamos en ejercicio pleno y absoluto de nuestros derechos civiles como Herederos Únicos y Universales sobre los Bienes que forman parte del acervo hereditario que nos dejó nuestros progenitores JORGE GRATEROL Y CELIA BOSQUES DE GRATEROL tal como se evidencia (…); Mediante el presente documento, conferimos: PODER ESPECIAL pero amplio y suficiente cuanto en derecho se requiere a los Abogados en Ejercicio: MARIBEL BARROSO CORTEZ y JESUS LAZARO LANDAETA (…) e inscrito en el INPREABOGADO, bajo el Número 45.453 y 88.814 y de este domicilio, para que nos represente Judicialmente ante los Tribunales de la República Bolivariano de Venezuela, sostenga y defienda los derechos e intereses en todos los asuntos donde seamos parte como demandante o como demandados y muy especialmente en todo lo concerniente a los Bienes Inmuebles que pertenecen a las Sucesiones Jorge Graterol y Celia Bosques de Graterol. (…).”

Del transcripto Poder Especial, este Juzgador, del análisis al mismo se observa: Primero, que dicho poder está debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del municipio Chacao en fecha 12 de junio del 2018, asentado bajo el Nº 40, Tomo, 145, folios 161 al 164; Segundo, que está firmado por todos los coherederos es decir, por los ciudadanos JORGE ALFREDO GRATEROL BOSQUES, LUIS ENRIQUE GRATEROL BOSQUES, Y MAYELA ADRIANA GRATEROL BOSQUES y en representación del causante ALFREDO GRATEROL BOSQUES, hermano de los mencionados coherederos, los ciudadanos; EVELYN AMALIA MEDINA ROA, RAUL EDUARDO GRATEROL MEDINA, CARLOS ALFREDO GRATEROL MEDINA y ALFREDO DANIEL GRATEROL NIEVES ya identificados, todos herederos de la Sucesión JORGE GRATEROL, CELIA BOSQUE DE GRATEROL y ALFREDO GRATEROL BOSQUE; y tercero, dicho poder no fue tachado por la parte contraria. En consecuencia, este juzgador evidencia que quedó demostrado con dicho poder especial, que los ciudadanos EVELYN AMAÑIA MEDINA ROA, RAUL EDUARDO GRATEROL MEDINA, CARLOS ALFREDO GRATEROL MEDINA y ALFREDO DANIEL GRATEROL NIEVES ya identificados, si están representados en el presente juicio por la abogada MARIBEL BARROSO CORTEZ ya identificada, por lo tanto, se DECLARA IMPROCEDENTE la defensa perentoria de falta de cualidad activa. Así se decide.
DE LA COSA JUZGADA
Ahora bien, resuelto lo anterior y visto que se declaro improcedente, quien suscribe pasa a resolver la defensa perentoria de fondo planteada por el apoderado judicial de la codemandada MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURÍA GARCÍA, abogado PETRONIO BOSQUE ya identificados, en la que opuso la COSA JUZGADA alegando textualmente lo siguiente:
“En nombre de mí representada, opongo Defensa Perentoria De Fondo, de conformidad con lo previsto en el artículo 361 de la Norma Civil Adjetiva, la cuestión a que se refiere el ordinal 9 del artículo 346, “ L A COSA JUZGADA”, en lo que respecta a los Literales “c” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por las consideraciones que señalamos a continuación:
Ciudadano juez, de la lectura del escrito libelar se desprende que la abogada MARIBEL BARROSO CORTEZ (…) por DESALOJO DE UN LOCAL COMERCIAL, con fundamento en lo previsto en el Artículo 40, Literal “c” y “g” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ommisis…
Ahora bien ciudadano juez, en fecha Veinticinco (25) de Octubre de 2018, este Tribunal recibió expediente proveniente del Juzgado Segundo de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, mediante oficio Nro. 272/2018, de fecha 10 de Octubre del 2018, constante de Veintiseis (26) folios útiles, contentivo del juicio incoado por la abogada MARIBEL BARROSO CORTEZ, (…) actuando en su carácter de apoderada judicial de la SUCESIÓN JORGE GRATEROL, CELIA BOSQUES DE GRATEROL y ALFREDO GRATEROL BOSQUE, contra la Sucesión MANUEL VICENTE ECHEZURÍA (…) por DESALOJO DE UN INMUEBLE (LOCALCOMERCIAL), fundamentado en los previsto en el Artículo 40, Literal “c” y “g” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Este Tribunal acordó darle entrada bajo el Nro. 3490-18.
Ommissis…
Igualmente ciudadano juez, de la lectura del escrito de demanda se desprenden los puntos sobre los cuales versó la pretensión de la parte actora, específicamente en el Capítulo IV denominado “PETITUM” cuyos particulares son los siguientes:
PRIMERO: Que se declare Con Lugar la Demanda por DESALOJO de conformidad con lo estatuido en los Literales “c” y “g” del Artículo 40 Del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, incoada por mis representado SUCESIÓN GRATEROL BOSQUE, ut supra identificado.
SEGUNDO Que se ordene la DESOCUPACIÓN y ENTREGA INMEDIATAMENTE, DEL INMUEBLE ARRENDADO, totalmente desocupado de bienes y de persona y en el mismo buen estado en que lo recibió,.
Asimismo ciudadano juez, en fecha Doce (12) de Noviembre de 2018, consta diligencia suscrita por la abogada en ejercicio MARIBEL BARROSO CORTEZ, (…) en su carácter de demandante, mediante la cual Solicitó: “…Que de conformidad con lo establecido en el Artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, El Desistimiento de la Presente Causa que cursa por ante este Tribunal en el Expediente Nº 3490-18, según nomenclatura; por cuanto cursa por este mismo Tribunal la misma Causa, la cual fue interpuesta con anterioridad a la presente Demanda. Es todo, terminó, se leyó y Conformes Firman…”
Asimismo ciudadano juez, en fecha Diez (10) de Diciembre de 2018, consta diligencia suscrita por la abogada en ejercicio MARIBEL BARROSO CORTEZ, (…), en su carácter de Apoderada Judicial de la Sucesión GRATEROL BOSQUE, (…) “…Que de conformidad con lo establecido en el Artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, El Desistimiento de la Presente Causa que cursa por ante este Tribunal en el Expediente Nº 3490-18, según nomenclatura; por cuanto cursa por este mismo Tribunal la misma Causa, la cual fue interpuesta con anterioridad a la presente Demanda. Es todo, terminó, se leyó y Conformes Firman…”
Ommissis…
Ahora bien ciudadano juez, en fecha Catorce (14) de Diciembre de 2018, este Tribunal dictó sentencia en la causa signada con el Expediente 3490-18, mediante la cual HOMOLOGO el DESISTIMIENTO, efectuado el día10 de Diciembre del 2018, (…)
Ommissis…
Ahora bien ciudadano juez, por cuanto existe plena identidad de sujetos y objeto en la presente causa aquella sustanciada en el expediente signado con el Nº 3490-18 y decidida por este Tribunal en fecha Catorce (14) de Diciembre de 2018, en consecuencia, estima esta representación judicial que inexorablemente LA COSA JUZGADA operó sobre los hechos expuestos en el escrito libelar presentado en este juicio, por lo que se evidencia que existe un pronunciamiento anterior en cuanto a los hechos aquí controvertidos respecto al Literal “c” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que impide su discusión y posterior decisión; por consiguiente, solicitamos al Tribunal se declare CON LUGAR la defensa perentoria de fondo opuesta por la parte accionada, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en lo que concierne a la cuestión a qu se refiere el ordinal 9 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a LA COSA JUZGADA...”

Al respecto se juzga necesario indicar lo siguiente.
El Artículo 1395 del Código Civil establece que:
"La presunción legal es la que una disposición especial de la Ley atribuye a ciertos actos o a ciertos hechos. Tales son:
Omissis…
3º La autoridad que da la Ley a la cosa juzgada. La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter qué en el anterior.”.

En tal sentido, se juzga necesario indicar lo siguiente: el apoderado judicial de la codemandada MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURÍA GARCÍA, manifestó, que por cuanto existe plena identidad de sujetos y objeto en la presente causa, aquella sustanciada en el expediente signado con el Nº 3490-18 y decidida por este Tribunal en fecha Catorce (14) de Diciembre de 2018, en la que homologó el Desistimiento solicitado por la apoderada judicial MARIBEL BARROSO CORTEZ, en consecuencia, estima el representante judicial de la codemandada MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURÍA GARCÍA, EL ABOGADO PETRONIO BOSQUE ambos identificados, que inexorablemente LA COSA JUZGADA operó sobre los hechos expuestos en el escrito libelar presentado en este juicio, por lo que existe un pronunciamiento anterior en cuanto a los hechos aquí controvertidos respecto a los literales “c” y “g” del artículo 40, del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que impide su discusión y posterior decisión, por lo que considera quien aquí suscribe pasar analizar dicho desistimiento. Así se declara.-
En tal sentido, de una revisión a los autos se observa que a los folios 121 al 160 cursa en copia certificada del expediente signado con el Nº 3490-18 nomenclatura particular de este Tribunal, en la que se constató que efectivamente existe plena identidad de sujetos y objeto en la presente causa, por lo que, este juzgador pasa analizar la diligencia que cursa al folio 151, suscrita por la apoderada judicial aquí accionante, y de la sentencia que homologó dicho desistimiento que cursa a los folios 156 al 160, en el expediente signado con el Nº 3490-18 nomenclatura particular de este Tribunal, a los fines de determinar si efectivamente procede la Defensa Perentoria de La Cosa Juzgada opuesta por el abogado PETRONIO BOSQUE apoderado judicial de la codemandada ciudadana MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURÍA GARCÍA, por lo que pasa a transcribir tanto de la diligencia como la sentencia:
De la diligencia:
“En horas de despacho del día de hoy diez (10) de Diciembre del Año 2018, Comparece por ante este Tribunal la Abogada en ejercicio Maribel Barroso Cortez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Número: 45453 y de este domicilio, quien en su carácter de apoderado Judicial de la Sucesión Graterol Bosque, según consta en Documento Poder que consignó en este acto mediante Copia Fotostática ad efectum videndi de su Original, contentiva de cuatro (04) Folios Útiles; Ocurro y Expongo: Solicito que de conformidad con lo establecido en el Artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, El Desistimiento de la Presente Causa que cursa por ante este Tribunal en el Expediente Nº 3490/18, según nomenclatura; por cuanto cursa por este mismo Tribunal la misma causa, la cual fue interpuesta con anterioridad a la presente demanda. Es todo, terminó, se leyó.” (Lo subrayado y resaltado del Tribunal).
De la sentencia:
“Ommissis…
Conforme a la anterior transcripción, se concluye que quien compareció, tiene cualidad plena para desistir del presente procedimiento, al tratarse de la parte demandante en esta relación jurídica procesal quien precisamente ejerció el recurso y visto, que no consta en autos la citación de la parte demandada, quien suscribe considera procedente en derecho el Homologar el Desistimiento. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, del análisis quien suscribe puede observar que tanto la diligencia como la sentencia en la que homologó el desistimiento, coinciden en que la intención de la parte accionante en dicho expediente 3490-18, es el desistir del procedimiento y no de la acción ya que como expreso en dicha diligencia “…por cuanto cursa por este mismo Tribunal la misma causa, la cual fue interpuesta con anterioridad a la presente demanda…”, y como se puede evidenciar la parte accionante continuo con la presente acción de desalojo. En consecuencia se declara SIN LUGAR la defensa perentoria de COSA JUZGADA de los literales “c” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide.-

AL FONDO
Acotado lo anterior, y desechada como fue las defensas de fondo, alegada por el abogado de la parte codemandada ciudadana MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURÍA en su escrito de contestación a la demanda, es por lo que este Jurisdicente pasa a conocer el fondo de la presente controversia, a fin de dilucidar la presente litis; por lo que observa quien aquí suscribe que el presente caso se circunscribe a la interposición de una acción de DESALOJO por la abogada MARIBEL BARROSO CORTÉZ ya identificada, apoderada judicial de la Sucesión JORGE GRATEROL, CELIA BOSQUEDE GRATEROL y ALFREDO GRATEROL BOSQUE, en su carácter de arrendador y propietario, contra la SUCESIÓN MANUEL VICENTE ECHEZURÍA, plenamente identificados, quien funge como arrendatario, sobre un local Comercial, ubicado en el sitio denominado Barrialito, ahora llamado Avenida Lander, en Jurisdicción de Ocumare del Tuy, Municipio Tomas Lander del estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene una superficie de OCHO METROS, SETENTA Y CINCO CENTÍMETROS DE FRENTE, POR CUARENTA Y OCHO DE FONDO, y se encuentra inscrito por ante la Oficina de Registro Subalterno del Distrito Lander, bajo el Número: 38, Protocolo Primero de fecha 13 de febrero del Año 1969, y Sobre el Alinderado Lote de Terreno se encuentran enclavadas unas Bienhechurías que constituyen una Unidad Inmobiliaria por sí sola, destinada a la Actividad Comercial y se encuentran alinderado así: Naciente: Con solar de la casa que fue de Vivian Moreno; Norte: Con casa que es ó fue de María del Rosario Coronel de Duran; poniente: Calle de Barrilito y Sur: Con casa que fue de Francisco de Paula Nuñez y solar que se dice ser de Enrique Escalante, fundamentando la demanda en el artículo 40, literales “a”, “c”, y “g”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

En este sentido, la doctrina general ha señalado que el contrato se muestra como una convención entre dos o más sujetos, a fin de establecer, modificar o extinguir entre ellos relaciones jurídicas. Así lo concibe nuestro Código Civil y enfáticamente lo recoge la redacción del artículo 1133 ibidem. Este requiere de primera mano una causa lícita, un objeto capaz de ser sometido al arbitrio de la voluntad de las partes y por último el consenso de voluntades, libremente manifestada. A tales efectos considera quien suscribe citar el contenido de los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.354, 1.355, 1.579 y 1.592 del Código Civil,
Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

Artículo 1.161.- “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”.

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Artículo 1.354.-“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Artículo 1.355.-“El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es sólo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto”.

Artículo 1.579.-“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”.

Artículo 1.592.- “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

La raíz del transcrito tipo legal nos permite inferir las obligaciones estatuidas para cada uno de los sujetos intervinientes en el contrato de arrendamiento, siendo los deberes principales del arrendador el de entregar y mantener al arrendatario en el goce efectivo del bien arrendado, debiendo éste último en contrapartida, pagar el monto correspondiente al canon en la forma y tiempo convenido, así como la de entregar el bien en buen estado, una vez fenecido el contrato. Así lo ha entendido igualmente la doctrina. En términos generales podemos observar del título correspondiente, que las normas fueron sancionadas a fin de abarcar indistintamente el arrendamiento de casas o inmuebles urbanos y predios rústicos o extensiones de terreno delimitadas, usualmente destinadas a tareas rurales. Conforme ha sido el desarrollo de la sociedad venezolana, se hizo necesario promulgar un cuerpo normativo especial con la finalidad de sufragar las necesidades habitacionales de la población, promoviendo la inversión privada y limitando la autonomía de la voluntad de las partes en razón de los temas frágiles de la materia, garantizando además la seguridad jurídica y un equilibrio entre los sujetos intervinientes en la relación. Por ello, cobra vigencia, luego de un año de haber sido publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
No obstante la sanción del anterior cuerpo legal, el legislador venezolano se dio a la tarea de concebir un nuevo cuerpo normativo que estuviere a tono con la realidad actual, siendo la finalidad última de un Estado democrático y social de derecho y de justicia, la de lograr la suprema felicidad del pueblo, mediante la formación de una sociedad igualitaria, incluyente, productiva y humanista. Establece la exposición de motivos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (DLRAIUC), publicado en Gaceta Oficial N° 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, que habiendo el gobierno nacional detectado un comportamiento especulativo del sector inmobiliario destinado al arrendamiento comercial, redundando en un alto costo y difícil acceso al mercado arrendaticio por parte del sector comercio, por demás injustificado, se dio a la tarea de procurar un equilibrio entre los actores del juego económico, a fin de lograr la consagrada igualdad ante ley, así como de garantizar y proteger los intereses de los venezolanos, entre ellos, el acceso a los bienes y servicios, redundante en un equitativo desarrollo y participación de la riqueza nacional, mediante la creación de condiciones en el acceso al sector inmobiliario, justificado este por la necesidad de relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables.
Establece el artículo 40 del prenombrado Decreto Ley, específicamente en los literales que fundamentan la pretensión del accionante, lo siguiente:
“Artículo 40. Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…)
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuadas reformas no autorizadas por el arrendador.
(…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”

En relación a la primera de las mencionadas causales de desalojo, a saber, la contenida en el literal a) del artículo 40 eiusdem, sin bien la representación alega la insolvencia de la parte demandada, aduciendo que desde el mes de octubre de 2016 el arrendatario no ha cumplido con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento hasta la presente fecha.
Ahora bien, los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil establecen, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y el que pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación. En este sentido, el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, no constituye causa de inversión en la carga probatoria pues en el caso de desalojo por falta de pago, la carga probatoria recae sobre el demandado, quien debe demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, o que el mismo no se realizó por alguna causa que no le sea imputable. En el presente caso, tenemos que no fue un hecho controvertido la relación arrendaticia existente entre las partes; que la misma data de más años.
En sintonía con lo analizado, ratifica este juzgador que cuando se invoca la falta del cumplimiento de una de las obligaciones principales en la contratación arrendaticia, el párrafo cuarto del artículo 27 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, señala lo siguiente:

“…Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que al efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.…”

La anterior norma establece que en caso de que el arrendatario no pueda realizar el pago del alquiler del local comercial arrendado por causas ajenas a él, se depositará o consignará como lo disponga la autoridad administrativa competente en esta materia arrendaticia; de lo que se colige que ya no será competencia de los Tribunales de Municipio recibir y tramitar las consignaciones arrendaticias previstas en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, el procedimiento judicial previsto en la referida norma fue suprimido en la nueva ley que rige la materia, estableciendo un procedimiento administrativo.
No obstante lo anterior, es un hecho público y notorio que el Ejecutivo Nacional aún no ha reglamentado los mencionados régimen de supresión y régimen transitorio, razón por la cual, no existe un órgano administrativo encargado de la recepción de las consignaciones arrendaticias que surgieren con ocasión de contratos de arrendamiento de locales comerciales, en los casos que por causas no imputables a él o la arrendataria no se pueda realizar el pago de los correspondientes alquileres, y ante la inexistencia del órgano administrativo competente a quien faculta el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para la consignación de las pensiones por alquiler de locales comerciales, debe garantizarse al justiciable su derecho a la defensa, en el entendido que ante la falta de pago, pudiera constituirse el arrendatario en mora, lo que conllevaría a incurrir en una de las causales de desalojo del inmueble, lo cual pudiera eventualmente ocasionarle un gravamen irreparable; en tal virtud, existiendo un procedimiento judicial, a saber el contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para casos como el de autos; el cual si bien no es el contemplado en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el caso de arrendamiento de locales comerciales, tal procedimiento debe seguirse aplicando supletoriamente hasta tanto el Ejecutivo Nacional dé cumplimiento a lo estipulado en el artículo 50. Disposición Transitoria Sexta del referido Decreto-Ley, y reglamente el régimen transitorio que asegure la continuidad administrativa de las funciones públicas relacionadas con las categorías de arrendamiento reguladas por la ley actual; y es por ello que a los fines de no menoscabar derechos constitucionales, como el acceso a la justicia, y la tutela judicial efectiva de la empresa consignataria, quien se podría ver afectada en sus derechos derivados de una eventual falta o mora en el pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que los Tribunales de Municipio tienen jurisdicción para conocer y decidir sobre las consignaciones arrendaticias, y así se establece.
En este orden, establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia vinculante dictada en el expediente N° 07-1731 de fecha 5 febrero de 2009, expresó lo siguiente:
“…En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
…omissis…”

Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida el lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.
Que definido como queda a la luz de la citada norma y la parcialmente transcrita jurisprudencia, que la parte demandada al señalar que “…de conformidad con lo establecido en el Artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios, se tengan como VALIDAS las pensiones arrendaticias consignadas desde el 25 de Octubre del 2016, hasta la presente fecha…” que deberían pagarse los quince días de cada mes; y vistas las documentales probatorias presentadas por la parte demandada, las cuales alcanzaron dentro del presente proceso la veracidad de los pagos realizados, por cuanto arrojaron los resultados legales contundentes y desvirtuantes de la insolvencia invocada; se colige que tales Pagos traídos a los autos por el demandado, conforme a lo establecido en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; crearon en quien decide la convicción de solvencia de los canos de arrendamientos consignados en el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Tomas Lander de este misma Circunscripción Judicial realizado por la parte arrendataria hoy demandada. Así se decide.

En relación a la segunda de las mencionadas causales de desalojo, a saber, la contenida en el literal c) del artículo 40 eiusdem, sin bien la representación judicial de la parte accionante denunció que la arrendataria realizó unas modificaciones al local, sin el consentimiento de su representada, puesto que colocaron una tarima sin autorización de la arrendadora, cuyas argumentaciones fueron rechazadas por la representación judicial de la parte accionada, cierto es también que de las actas procesales no se evidencia que haya sido promovido medio probatorio alguno, con el cual quedara demostrado la ocurrencia de las modificaciones alegadas, como la inspección Judicial, puesto que la parte actora solo consignó acta de inspección realizada por la Alcaldía Tomas Lander, en la que paralizan la construcción de la tarima, no siendo esta prueba suficiente para traer a convicción de quien suscribe las denunciadas modificaciones y reformas, obviamente el incumplimiento denunciado debe desestimarse y por vía de consecuencia lo ajustado a derecho es declararse improcedente la causal invocada a tal respecto. Así se decide.

En relación a la tercera de las mencionadas causales de desalojo, a saber, la contenida en el literal g) del artículo 40 ibídem, la representación de la parte demandante, como fundamento de una de sus pretensiones, arguye que la ciudadana MAYELA ADRIANA GRATEROL BOSQUES, plenamente identificada, en virtud de las facultades que le confiere para ese momento, suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre el bien inmueble objeto del presente juicio con el hoy De Cujus ciudadano MANUEL VICENTE ECHEZURÍA ya identificado, y que el mismo fue notificado judicialmente en fecha 28 de mayo del 2009, por el Juzgado del Municipio Lander hoy Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Tomas Lander de esta misma circunscripción Judicial, la no prórroga de contrato de Arrendamiento y le de la fecha del vencimiento de la prorroga legal, es decir, el devolver el Inmueble para el día 15 de agosto del 2012, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cosa que, no ocurrió, y que continuó ocupando el inmueble, sin que haya dado cumplimiento a la entrega material del bien, en las mismas buenas condiciones que lo recibió, las cuales se encuentran consignadas dichas notificaciones judiciales a los folios del 39 al 71 de la pieza I y a los folios 119 y 120 de la pieza II, de cuyas aseveraciones, el apoderado judicial de la codemandada MAGNOLIA CAROLINA ECHEZURÍA GARCÍA, abogado PETRONEO BOSQUE, ambos identificados, y la Defensora Judicial JOHANNA SIERRA MENDOZA ya identificada, en la oportunidad de dar contestación a la presente demanda, se limitaron a negar, rechazar y contradecir genéricamente en relación a este particular, sin más argumentos, ni prueba alguna que lograran desvirtuar lo aseverado por la parte actora, por lo lógico y natural es juzgar que la conducta desplegada por el demandado se subsume en el literal g del artículo 40 ejusdem, por lo que ajustado a derecho es declarar la procedencia de la referida causal de desalojo. Así se decide.
En relación al punto controvertido de subrogación en la que la parte actora alega que el contrato de arrendamiento fue celebrado intuito personae y no reconoce a otra persona que ocupe el inmueble arrendado, por lo que considera quien aquí suscribe traer a colación lo contenido en el artículo 1163 del Código Civil; “Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”. Por lo que de tal normativa se desprende que cuando se celebra un contrato, los contratantes lo hacen a favor de sus causahabientes si no existe excepción expresa en el propio contrato. Asimismo, de lo contenido en el artículo 1603 del Código Civil; “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”, de donde se deriva la llamada “subrogación arrendaticia mortis causa” y que esa legitimatio ad causam aparece en el proceso cuando fallece el arrendador o el arrendatario, pues el contrato no se termina por la muerte de cualquiera de ellos, por lo que, en tales casos la relación arrendaticia continúa, cosa que ocurrió en el presente caso al fallecimiento del ciudadano hoy Del Cujus MANUEL VICENTE ECHEZURÍA ya identificado, y de la observación al contrato en cuestión no se verifica ningún clausula en la que establezca que a la muerte del arrendatario se resuelva el contrato por lo que sus herederos como continuadores de las relaciones jurídicas pasivas y activas del causante, asumen las mismas, es decir, la relación arrendaticia continúa también en sus herederos. Por lo que, para quien suscribe, configura la subrogación arrendaticia mortis causa. Así se decide.-