TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL,
MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

211° Y 163°

PARTE DEMANDANTE: MARIE KALACH DE MIRZOYAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.958.037 domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MÓNICA RANGEL VALBUENA, JESÚS OCTAVIO NIEVES BRICEÑO, JORGE ISAAC JAIMES LARROTA y JUAN PABLO DÍAZ OSORIO, Venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-14.941.231, V-24.355.140, V-15.989.915 y V-17.645.825, en su orden, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los números 97.381, 261.634, 122.806 y 140.533, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, en fecha 27 de marzo de 2006, bajo el N° 21, Tomo 4-A RM 445, en la persona de su presidente ciudadano JORGE ELIECER BELTRAN MONCADA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.674.357, domiciliado en la ciudad de San Cristóbal estado Táchira.

APODERADOS JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NANCY MARGARITA SAENZ NIETO y NILDA DEL CARMEN SEGOVIA ROSAS, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V-5.662.319 y V-9.144.768, en su orden, abogadas en ejercicio inscritas en el Instituto de Previsión del Abogado bajo los números 38.105 y 26.187, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. Apelación de sentencia definitiva, proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 2 de agosto de 2021.

I
ANTECEDENTES

En fecha 12 de julio de 2019, dio inició el presente juicio por demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL presentada por la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, asistida por el abogado JORGE ISAAC JAIMES LARROTA, contra la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., en la persona de su vicepresidente el ciudadano JORGE ELIECER BELTRAN MONCADA.

El trámite procesal en el juzgado a-quo:

En fecha 25 de julio de 2019, el a-quo admitió la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, por el procedimiento Oral previsto el artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Regulación de Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial.

La decisión del juzgado a-quo recurrida:

El Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 2 de agosto de 2021, luego de haber tramitado todo el juicio por el cauce del procedimiento oral, declaró PRIMERO: con lugar la demanda de desalojo de local comercial, interpuesta por la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.958.037 contra la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, en fecha 27 de marzo de 2006, bajo el N° 21, Tomo 4-A RM 445, en la persona de su vicepresidente ciudadano JORGE ELIECER BELTRAN MONCADA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.674.357, por desalojo de local comercial por incumplimiento de cláusulas contractuales y normas legales, en virtud, de modificaciones no autorizadas, deterioro mayor al uso normal del local, SEGUNDO: con lugar las causales de los literales “C “ e “I”, del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, relativa a los deterioros mayores a los del uso normal y haber realizado modificaciones no autorizadas por la arrendadora. TERCERO: Ordena a la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, en fecha 27 de marzo del 2006, bajo el N° 21, Tomo 4-A RM 445, en la persona de su vicepresidente ciudadano JORGE ELIECER BELTRAN MONCADA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.674.357, hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento a la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, plenamente identificada en autos, consistente en un local comercial, ubicado en el Centro Comercial Mary Center, carrera 8, con calle 3, N° 3-19, Nivel Calle, Local 4, Municipio San Cristóbal estado Táchira, libre de bienes y de personas en buen estado de mantenimiento. CUARTO: Condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber salido totalmente vencida. QUINTO: Ordena la notificación de las partes.

El recurso de apelación.

En fechas 6 y 11 de agosto de 2021, las abogadas NILDA DEL CARMEN SEGOVIA ROSAS y NANCY MARGARITA SAENZ NIETO, en su orden, en su carácter de coapoderadas de la parte demandada, apelaron de la sentencia definitiva dictada en fecha 2 de agosto de 2021 por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial, del estado Táchira, la cual fue oída en ambos efectos por el tribunal de la causa, según auto de fecha 11 de agosto de 2021.

El trámite procesal en este juzgado superior

Correspondió a este tribunal superior, previa distribución, el conocimiento de la apelación interpuesta contra la sentencia definitiva del 2 de agosto de 2021, y mediante auto de fecha 13 de octubre de 2021, se le dio entrada, y se dispuso seguir el trámite del procedimiento ordinario en esta segunda instancia.

II
DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA

Hechos alegados por la parte demandante como fundamento de su pretensión:

Alegó la parte demandante que es propietaria de un local comercial según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal, estado Táchira, de fecha 18 de julio de 2000, bajo el N° 003, protocolo 1, y documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, en fecha 22 de diciembre de 1996, bajo el N° 36, Tomo 49, Protocolo 1. Que el objeto del contrato de arrendamiento es un local comercial signado con el N° L-4, ubicado en el Nivel Calle, Centro Comercial Mary Center, carrera 8, con calle 3, N° 3-9, sector Centro de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, cuyas características se encuentran en la cláusula primera el cual tiene una construcción aproximada de 110 metros cuadrados, posee 2 pisos, baño conformado por W.C y lava manos, puerta de madera, ventanales de hierro con sus respectivos vidrios, santa maría, brequera con 2 brequeras, toma de teléfono, varias tomas de electricidad con sus respectivos ticinos y bombillos, Un intercomunicador en buen estado.

Que celebró contrato de arrendamiento mediante documento privado con la sociedad mercantil, COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., que en líneas generales el contrato de arrendamiento privado consistía: que el término del contrato es de 1 año, contado desde el 1 de febrero de 2018 al 10 de febrero de 2019, prorrogable por el mismo lapso, que el canon de arrendamiento se pactó por la cantidad de Bsf. 600.000,00, por mensualidades anticipadas en cuenta bancaria de la arrendadora, que las mejoras realizadas al inmueble pasaran a propiedad de la arrendadora, que la arrendataria no realizará ninguna alteración, modificación o innovación sin la autorización por escrito por parte de la arrendadora, que la arrendataria se obligó a sufragar las reparaciones menores, y las reparaciones mayores por inadecuada e inoportuna ejecución de reparaciones menores, así como las reparaciones por actos intencionales.

Alegó que la arrendataria ha incurrido en el incumplimiento contractual y legal al realizar mejoras al bien inmueble sin la autorización de la arrendadora, al instalar unas rejas de hierro con puertas de hierro, empotradas en la santamaría, en el piso de entrada y en las paredes laterales, dicha instalación de la reja a ocasionado deterioro en el piso y dejando huella difícil de recuperar, además sostiene que el inmueble ha sufrido deterioro mayores a los provenientes del uso normal, el piso del local comercial en el área de la entrada presenta grietas y se encuentra poroso, la puerta de madera de entrada al baño, en su parte inferior se encuentra astillada y con su barniz deteriorado, la hoja de contra enchape presenta un alto nivel de deterioro y las paredes presentan manchas marrones y negras.

Que ha realizado múltiples gestiones extrajudiciales a fin que la arrendataria realice las reparaciones al local comercial, para evitar daños mayores en el inmueble, pero han sido infructuosas, debido a la negativa por parte de la arrendataria de hacerlas, así como la entrega del mismo.

Que por ello solicita el DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal C, I del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Asimismo, la parte demandante acompañó el libelo de demanda con los siguientes medios de prueba:

1. La totalidad de la solicitud de inspección judicial evacuada en el tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 5 de abril de 2019, identificada como anexo “2”.
2. Copia simple del documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira en fecha 26 de diciembre de 1.996, anotado bajo el No. 36, tomo 49, Protocolo 1° correspondiente al 4to Trimestre de 1.996, que forma parte de las resultas de la solicitud de inspección judicial preconstituida, el cual constituye un medio de prueba conducente y pertinente para demostrar la titularidad del derecho de propiedad.
3. Contrato de Arrendamiento Privado suscrito por ambas partes, que forma parte de la inspección judicial preconstituida, marcada como “3”, el cual constituye un medio de prueba conducente y pertinente para demostrar la relación arrendaticia entre las partes.

Peticiones de la parte demandante:

Solicitó que la arrendataria convenga a entregar el local comercial alquilado libre de personas y cosas en las mismas condiciones que lo recibió; con sus debidas reparaciones 1. Reparar la santa maría. 2. Piso de entrada. 3. Las paredes laterales. 4. la puerta de madera de entrada al baño. 5. Paredes. Asimismo solicitó medida preventiva de embargo. Por último, solicitó sea declarada con lugar la demanda.

Alegatos de la parte demandada:

En su escrito de la contestación de la demanda, la abogada NANCY MARGARITA SAÉNZ NIETO, actuando con el carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, lo hizo en los siguientes términos: Señalo que en los documentos adjuntos se evidencia que se inició la relación jurídica con la parte demandante a través de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 9 de febrero de 2006, a través de la administradora Ibanker C.A. que la administradora emitió en esa misma fecha factura N° 000024, por concepto de pago de dos meses de alquiler, consta domicilio fiscal de su representada, así mismo emitió recibo de pago N° 1295 por concepto de pago de cancelación gastos de contrato, un recibo de pago a favor de JORGE ELIESER BELTRAN MONCADA, por concepto de cancelación del primer mes facturas N° 000093.

Que en fecha 8 de febrero de 2008, firmó otro contrato de arrendamiento, el cual fue notariado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Córdoba del estado Táchira, Santa Ana, inserto bajo el N° 29, Tomo 02, folios 60 al 61.

Que el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es al que hace mención la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, el último canon de arrendamiento es por la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (3.600.00), más IVA, para un total de CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 4.176,00).

Que a partir del mes de diciembre la arrendataria dejó de emitirle facturas de pago, en virtud de no haber llegado a un acuerdo por el aumento del pago del canon de arrendamiento, sin embargo el mes de enero le llegó una notificación junto con dos facturas números 002073 y 002074 de fechas 15 de enero de 2019, ambas por un monto de DOSCIENTOS OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.208.800,00), hecho en el que no estuvo de acuerdo por ser el monto desproporcionado al monto que estaba cancelando; sostiene que la parte demandante no ha querido llegar a un acuerdo, y ha buscado un modo equivocado de desalojar a su representada.

Por otra parte niega, rechaza y contradice todos los hechos alegados por la parte demandante en el escrito de la demanda; expresando que los daños que menciona la parte demandante son deterioros normales resultado del uso por tanto tiempo debido a que el local comercial esta destinado para el uso de talabartería es decir fabricación de cuero, por ende no se puede considerar los daños alegados como daños mayores, concluyendo que el estado en que se encuentra el local comercial es producto de las actividades comerciales que allí funciona pero al momento de realizar la entrega del bien inmueble lo hará en mejores condiciones en que lo recibió.

Que en cuanto al alegato de la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, e informe técnico de las filtraciones, sostiene que dichas filtraciones son producto por daños de un baño, que se encuentra en un piso superior, propiedad de la demandante, pero dicho daño fue reparado en su oportunidad.

Por último, considero que no se encuentra incursa en los literales C e I, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial y se opuso a la medida preventiva al concluir que de la inspección judicial en la que la parte demandante se basó no emergen elementos suficientes que prueben el derecho reclamado.

Finalmente, agregó como pruebas documentales lo siguiente:

1. Copia certificada del Acta Constitutiva de COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, de fecha 27 de marzo de 2006, bajo el N° 13, Tomo 4-A RM 445, en la que aparece el domicilio fiscal de la empresa, y la fecha en la que se ocupa el inmueble.
2. Copia certificada de Factura N° 00024 emitida por la administradora IBANKER C.A., de fecha 9 de febrero de 2006, por un monto de Bs. 1.06.0000,00.
3. Copia certificada de recibo de ingreso N° 195, emitido por la administradora IBANKER C.A., de fecha 9 de febrero de 2006, por un monto de Bs. 150.000 a favor de JORGE BELTRAN MONCADA, correspondiente a la cancelación de gastos de contrato.
4. Copia certificada de recibo de ingreso N° 194, emitido POR la administradora IBANKER C.A., de fecha 9 de febrero de 2006, por un monto de Bs. 530.000 a favor de JORGE BELTRAN MONCADA, correspondiente a la cancelación del mes administrativo.
5. Copias certificadas de recibos de ingreso números 00093 y 000227, emitido por la administradora IBANKER C.A., de fechas 3 de marzo de 2006 y 3 de abril de 2006, respectivamente, por un monto de Bs. 530.000 cada uno a favor de JORGE BELTRAN MONCADA, el primer recibo y el segundo por concepto de pago de alquiler mes de marzo.
6. Copia simple de planilla de pago del SENIAT, forma 23 de fecha 31 de diciembre 2006.
7. Copias certificada del contrato de arrendamiento notariado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Córdoba, Santa Ana, del estado Táchira de fecha 8 de febrero de 2008, quedando inserto bajo el N° 29, Tomo 2, Folio 60 al 61, contrato celebrado entre la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, en su carácter de arrendadora y la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., representada por el presidente ciudadano YALIL AYAN FERNANDEZ, con el carácter de arrendataria.
8. Copias certificadas de facturas números 002073 y 002074 de fecha 15 de enero de 2019, por un monto de BS. 208.800, por concepto de alquiler de los meses de diciembre y enero, de los cuales se puede evidenciar que el monto del canon de arrendamiento que se paga, es más alto que el que se señala en el contrato de arrendamiento.
9. Copia certificada de notificación y de contrato de arrendamiento en la que la ciudadana arrendadora notifica al ciudadano JORGE BELTRAN en su carácter de arrendatario el nuevo monto del canon de arrendamiento y que el mismo será aumentado cada tres meses, de los cuales pretende que es impertinente e ilegal.
10. Copias certificadas de fotografías de la santa María del local comercial y de otros locales comerciales con las que busca demostrar que no se ha realizado reformas no autorizadas a la entrada del local.
11. Promovió el valor probatorio de la inspección judicial consignada por la parte actora de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba para evidenciar que no se encuentra en cursa en los literales C e I, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.
12. Promovió inspección judicial ante el tribunal a fines de dejar constancia del estado en que se encuentra el local comercial.

Peticiones de la parte demandada.

Que se declare sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos legales.

Hechos admitidos:

Los hechos fundamento de la pretensión demandada que quedaron admitidos luego de la contestación de la demanda dejando de ser controvertidos y por tanto no requieren ser probados son: 1. La existencia del documento privado contentivo del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de febrero de 2018, con la que se evidencia la relación arrendaticia. 2. El objeto sobre el cual recae. 3. El uso comercial del mismo.

Síntesis de la controversia:

La presente controversia se circunscribe a determinar: si el bien inmueble objeto del desalojo presenta deterioro por el uso normal o si por el contrario son daños realizados con intención, determinar si la parte demandada incumplió con las obligaciones contractuales y realizó mejoras al inmueble sin autorización de la propietaria por ende se encuentra incursa en el desalojo de local comercial previstos en los literales “C” e “I”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.

Informes en esta alzada de la parte demandada:

Las abogadas NANCY MARGARITA SAENZ NIETO y NILDA DEL CARMEN SEGOVIA ROSAS, apoderadas judiciales de la parte demandada, presentaron en fecha 10 de noviembre del 2021, escrito de informes en el que consideran que la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, en fecha 2 de agosto del 2021, el juez a quo en la dispositiva violento el ordinal 5° requisito previsto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, denunciando la violación principio de congruencia.

Asimismo, ratifican y reproducen los alegatos planteados en la contestación de la demanda; rechazan todos y cada uno de los alegatos expuestos por la parte demandante al considerar falsos y estar basados en una inspección judicial y una experticia, cuyas resultas no guardan relación con lo señalado en el escrito de la demanda, aducen que de las mismas no emergen que se hubiesen producidos daños mayores al inmueble.

Denunciaron la infracción del silencio de prueba por parte de la juez a quo en la sentencia recurrida al dar por probado la violación del contrato específicamente a la cláusula Octava numeral 4 del contrato de arrendamiento, sin que la parte actora en el iter procesal haya aportado prueba alguna sobre la violación denunciada, y más aún cuando en autos no se desprende que haya negado el hecho, que la juzgadora a quo valoró el contrato privado firmado por ambas partes de fecha 1 de febrero 2018, que la notificación que fue promovida con la contestación de la demanda que corre inserta en el folio 80 no fue considerada, que hubo error en la valoración de la prueba de la inspección judicial preconstituida y promovida por la parte demandante, que hubo error en la valoración de la prueba de experticia, que la juez de instancia incurrió en el vicio de incongruencia de la sentencia al valorar una inspección judicial realizada por ese mismo tribunal en fecha 19 de febrero del 2020 y que la misma no se realizo en dicha fecha y por último denunció que la sentencia carece de morfología al evidenciar escasez de redacción pues argumenta que la sentencia debe contener la congruencia y sintaxis de los actos que son fundamentales para una verdadera concatenación de lo hechos, que la sentencia en su parte dispositiva se fundamenta en pruebas inexistentes así como que la juez a quo difiere totalmente de las resultas de la experticia.

Observaciones a los informes presentados.

El abogado JORGE ISAAC JAIMES, co-apoderado judicial de la demandante ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte contraria en la que consideró que presenta errores en derecho al alegar la incongruencia y el silencio de prueba defendiendo lo decidido por la juez del tribunal a quo.

III
MOTIVACION

PUNTO PREVIO
SOBRE EL VICIO INCONGRUENCIA E NFRACCION DE SILENCIO DE PRUEBA

Así tenemos que en los informes ante este tribunal superior, la parte demandada denunció vicio de incongruencia por infracción del silencio de prueba.

En cuanto a la incongruencia por infracción del silencio de prueba, alegó:
1) Que admitió que en fecha 1 de febrero de 2018, firmo contrato de arrendamiento con la demandante, en el cual quedaron establecidas las cláusulas pero estableció que ese contrato es el último firmado por ambas partes, promovió la NOTIFICACION realizada por la arrendadora en el mes de diciembre, con motivo de la renovación del contrato, que con ella demostraba que en ningún momento incumplió con las obligaciones contractuales; que promovió pruebas documentales las cuales no fueron tomadas ni valoradas por la juez a quo cuando el verdadero propósito de las mismas era conllevar a la juez a la verdad. Arguye que es incuestionable el hecho de que esta Prueba(LA NOTIFICACION) no haya sido considerada por la Juez a quo, por cuanto la misma deja claro que no incumplió con sus obligaciones contractuales, ya que la actora no negó el hecho de haber consentido desde el inicio de la relación arrendaticia la colocación de la reja protectora por cuanto los locales comerciales sin la mismas no prestan seguridad para laborar en ellos, aunado al hecho que no consta en que periodo colocaron la reja, simplemente se refieren al hecho que se encuentra instalada, pero no indica cuando fue instalada, como tampoco negaron que la mencionada reja fue instalada desde el comienzo de la relación arrendaticia en el año 2006, Cuestiona que la parte demandante tenia la carga de probar los hechos alegados, mas no produjo ninguna prueba que contradijera lo alegado en la contestación de la demanda, en cuanto a que la reja fue colocada al inicio de la relación arrendaticia en el año 2006 siendo subsanada tal deficiencia por la juez, aunado al hecho que las pruebas que promovió junto con la contestación de la demanda son enumeradas en la sentencia y desechadas en su conjunto sin establecerse motivo por el cual no las valoro.

2) Denuncio el error de la valoración de la prueba de la inspección judicial preconstituida y promovida por la parte demandante, sosteniendo que la misma no estuvo sometida al control de la prueba por parte de la demandada, sin embargo es considerada en forma errada para basar el fallo.

3) Que hubo error en la valoración de la prueba de experticia, por cuanto los expertos designados arribaron a la conclusión que los daños existentes eran en cuanto a las paredes y puerta de baño DAÑOS MENORES y en cuanto a las grietas de la entrada las mismas eran producto de la dilatación del piso y se encontraban en todos los locales y que las rejas si bien se enc0ntraban adosadas a la santa maria podía ser desmontada y podía ser reparados por cuanto se trataba de daños menores, criterio que fue ratificado por los expertos en la audiencia de juicio. Siendo la labor de lo expertos la de ilustrar a la juez acerca de lo daños existentes en el local y la determinación en cuanto a su origen, dimensión y valoración que fue cumplida; sin embargo, la sentenciadora concluyo distintamente a la de los expertos.
4) Que se incurrió en vicio de incongruencia al valorar la inspección judicial realizada en fecha 19 de febrero 2020, siendo que no fue realizada para esa fecha.

5) Que la sentencia carece de morfología al considerar que jurídicamente una sentencia debe contener la congruencia y sintaxis de los actos que son fundamentales para una verdadera concatenación de los hechos, omitiendo actuaciones esenciales y fundamentando en pruebas inexistentes. Por ultimo señala la apelante en sus informes que la sentencia recurrida no indica que la parte actora no asistió al acto de nombramiento de expertos, pese a que tuvo conocimiento.

Alega la parte apelante en su carácter de demandada en la presente causa la infracción del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al incurrir en el vicio de incongruencia, con base en que la juez Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, omitió pronunciamiento respecto al análisis probatorio, que permitía establecer la evidencia de no encontrarse incursa en el desalojo de local comercial previstos en los literales “C” e “I”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.

En este sentido, el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, dispone: Toda sentencia deberá contener: “… 5° Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia.” Y acorde con ello el artículo 12 eiusdem, prevé, entre otras, que el sentenciador debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

De acuerdo a las exigencias impuestas por la legislación procesal, toda sentencia debe contener una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia (ordinal 5 del articulo 243 del código de procedimiento civil). Para cumplir con este requisito de forma exigido para los fallos judiciales, la decisión que se dicte en el curso del proceso no debe contener expresiones o declaratorias implícitas o sobreentendidas, por el contrario, el contenido de la sentencia debe ser expresado en forma comprensible, cierta, verdadera y efectiva, que no de lugar a dudas, incertidumbres, insuficiencias, contradicciones o ambigüedades, debiendo para ello ser exhaustiva, es decir pronunciarse sobre todos los pedimentos formulados en el debate, y de esa manera dirimir el conflicto de intereses que le ha sido sometido en el proceso. Estas exigencias de carácter legal, como requisitos fundamentales e impretermitibles que deben contener las sentencias, han sido categorizados por la jurisprudencia como: el deber de pronunciamiento, la congruencia y la prohibición de absolver la instancia.

Por consiguiente, tales normas constituyen una reiteración del principio dispositivo que caracteriza al procedimiento civil y sujetan el pronunciamiento del juez a todos los alegatos formulados por las partes con el objeto de fijar los límites del tema a decidir, sin que le sea posible dejar de resolver alguno de ellos (incongruencia negativa), o por el contrario, extender su decisión sobre excepciones o argumentos de hecho no formulados en el proceso o excederse en lo solicitado oportunamente por las partes (incongruencia positiva).

Ahora bien, de la revisión de presente expediente; se observa que la parte demandada hoy apelante en esta instancia planteó el supuesto vicio de incongruencia negativa en que incurrió la juez del a quo al expresar que no valoró las pruebas documentales consignadas junto con el escrito de contestación a la demanda, así como también en la valoración de la prueba de la inspección judicial preconstituida y promovida por la parte demandante, error en la valoración de la experticia, al valorar la inspección judicial realizada en fecha 19 de febrero 2020.

Cabe destacar, el juez tiene la obligación de analizar todos los elementos probatorios cursantes en autos, aun aquellos que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer un elemento de convicción, expresando siempre cuál es su criterio respecto a ellas, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

En la decisión recurrida del 02 de Agosto de 2021, la juez a quo declara PRIMERO: con lugar la demanda de desalojo de local comercial, interpuesta por la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.958.037 contra la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, en fecha 27 de marzo del 2006, bajo el N° 21, Tomo 4-A RM 445, en la persona de su vicepresidente ciudadano JORGE ELIECER BELTRAN MONCADA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.674.357, por desalojo de local comercial por incumplimiento de cláusulas contractuales y normas legales, en virtud, de modificaciones no autorizadas, deterioro mayor al uso normal del local, SEGUNDO: con lugar las causales de los literales “C “ e “I”, del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, relativa a los deterioros mayores a los del uso normal y haber realizado modificaciones no autorizadas por la arrendadora. TERCERO: Ordena a la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, en fecha 27 de marzo del 2006, bajo el N° 21, Tomo 4-A RM 445, en la persona de su vicepresidente ciudadano JORGE ELIECER BELTRAN MONCADA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.674.357, hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento a la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, plenamente identificada en autos, consistente en un local comercial, ubicado en el Centro Comercial Mary Center, carrera 8, con calle 3, N° 3-19, Nivel Calle, Local 4, Municipio San Cristóbal estado Táchira, libre de bienes y de personas en buen estado de mantenimiento. CUARTO: Condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber salido totalmente vencida.

De igual forma, en la sentencia recurrida se hace un recuento cronológico de las actuaciones y se cita doctrina y jurisprudencia sobre la carga de la prueba, pero no toma en cuenta algunos medios de prueba que eran importantes, y con carácter influyente a la hora del fallo de los que fueron acompañados por la parte demandada para sustentar sus afirmaciones, ni en los hechos admitidos por las partes, así como tampoco se pronuncia sobre el alegato de la parte demandada en cuanto a que la reja protectora fue colocada al inicio de la relación arrendaticia en el año 2006 por la arrendadora y no durante la existencia del ultimo contrato suscrito, ni sobre la defensa de la demandada en cuanto que la colocación de la mencionada reja fue consentida por la arrendadora, de igual manera no toma en cuenta el informe de los expertos en cuanto a que los daños existentes en el local, son daños menores. Se observa que la propia recurrida en su fase narrativa, advierte sobre la argumentación hecha por la parte demandada ,pero a pesar de ello nada resuelve sobre tales alegatos, en tal sentido y considerando que tal defensa viene a representar una circunstancia de carácter procesal que surgió en el transcurso del mismo, debió el juzgador pronunciarse expresamente sobre la misma, y al no hacerlo violo expresamente el articulo 243 ordinal 5º del código de procedimiento civil , conjuntamente con los articulos12 y 15 ejusdem, al no expresar su sentencia la debida congruencia con las excepciones o defensas opuestas, no ateniéndose a lo alegado y probado en autos, y menoscabando así el derecho a la defensa de la parte demandada en el presente proceso, por lo que la decisión recurrida, en efecto adolece, como lo denuncia la co-apoderada del demandado apelante, del vicio de in motivación debiendo ser declarada nula de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por falta de cumplimiento del requisito del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

EN CUANTO AL FONDO DE LA DECISION RECURRIDA

El objeto de fondo de este procedimiento, es la pretensión de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, signado con el N° L-4, ubicado en el nivel calle Centro Comercial Mary Center, carrera 8, con calle 3, N° 3-9, sector centro, San Cristóbal estado Táchira, el cual fue dado en arrendamiento por contrato privado celebrado entre la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, en su carácter de propietaria y la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., en la persona de su representante ciudadano JORGE ELIECER BELTRAN MONCADA, quedando por determinar si la parte demandada se encuentra incursa en los hechos constitutivos de las causales invocadas por la parte demandante como fundamento de la acción de los literales “C” e “I”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, el cual establece lo siguiente:

Artículo 40: son causales de desalojo: … C.) “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.”… I). Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y / o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio.”

La parte demandada convino en la existencia del contrato privado al que hace mención la parte demandante en el escrito de la demanda, no obstante señala que la relación arrendaticia comenzó el 06 de Febrero del año 2006 y que no incurrió en violación del contrato de arrendamiento suscrito el 01 de Febrero del 2018, por cuanto la instalación de la reja, fue aprobado y aceptado por la actora en el año 2006. Rechazó y negó que haya realizado reformas al local comercial sin autorización de la arrendadora y que los daños que presenta el inmueble no constituyen daños mayores concluyendo que son daños menores y que los mismos son producto de las actividades comerciales que allí funciona, por ser el objeto social de su representada la talabartería y que dada la cantidad de productos con los cuales se comercializa, resulta imposible pintar cada mes, no obstante manifiesta que al momento de hacer entrega del inmueble lo hará en mejores condiciones en que lo recibió; sostiene que no se configuró el supuesto de hecho de los literales “C” e “I” del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Dentro de este contexto, entra esta instancia superior a resolver sí es procedente la pretensión de la parte actora en las causales invocadas.

Análisis probatorio:

A los folios 25 al 27 corre instrumento original de documento privado de arrendamiento suscrito por ambas partes, el cual al no haber sido desconocido ni tachado, adquirió la fuerza probatoria del instrumento público conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe de que existe la relación arrendaticia entre la Ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, en su carácter de arrendadora y la sociedad mercantil, COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., en la persona de su representante ciudadano JORGE ELIECER BELTRAN MONCADA, en su carácter de arrendataria y sus obligaciones contractuales, así mismo en su cláusula segunda se observa que la relación arrendaticia comenzara a partir del 01 de Febrero del 2018 y finalizara el 01 de Febrero del año 2019.

A los folios 31 al 33 corre inserta en original acta de inspección extrajudicial realizada en fecha 9 de marzo de 2019 por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, en el inmueble ubicado en el nivel calle Centro Comercial Mary Center, carrera 8, con calle 3, Nº 3-9, signado con el Nº L-4 sector centro, San Cristóbal estado Táchira. la cual no la aprecia ni la valora el Tribunal, ya que este tipo de prueba evacuadas con anticipación al juicio imponen como requisito para su validez, que la causa que la haya motivado sea la “urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata”, lo cual debe ser alegado ante el Juez que se promueve y demostrado en el proceso donde ella se produce, conforme lo ha asentado la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 30 de noviembre de 2000, expediente RC 00-071). Por otra parte, la evacuación del medio probatorio aquí valorado, adolece del cumplimiento del principio de inmediación y dirección del Juez en la producción de la prueba, así como del principio de contradicción y control de la prueba, razones por las que no se pueden valorar. Ahora bien, con lo que respecta a las inspecciones extrajudiciales, el artículo 1.429 del Código Civil requiere para la procedencia de la inspección extra litem, que en ella se han de dar cumplimiento a dos requisitos concurrentes, esto es: a) El sobrevenimiento de perjuicios por retardo, y b) Que se trate de hacer constar los estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.

Solo por excepción y ante el temor fundado de que si no son practicadas las inspecciones, puedan desaparecer elementos necesarios al juicio, es cuando han de ser practicadas antes del mismo.

El Tribunal Supremo de Justicia en la Sentencia N° 1.244, de fecha 20 de octubre de 2.004, dictada por la Sala de Casación Civil, señaló:

“Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia da la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida solo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata. Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde. Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por su sentidos las circunstancias de una situación de hecho. Si no se prueba la urgencia ello si afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada”(negrita de este Tribunal).

Se observa de la inspección extrajudicial analizada que la parte que aporta la misma, al momento de su solicitud no demostró ni probo la urgencia o perjuicio que por el retardo pudiera ocasionar su no evacuación inmediata, así como tampoco indico cuales son aquellos estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, y que requiere que se les deje prueba de ellos, condiciones de procedencia, que en criterio del Tribunal Supremo de Justicia, no sólo debe ser alegada, sino probada.

El solicitante de la inspección judicial extra litem ha de presentar pruebas de que existe riesgo de que los hechos y circunstancias puedan desaparecer o modificarse por el transcurso del tiempo, así como el temor fundado de que desaparezca alguna prueba, y que este riesgo ha de aparecer manifiesto, esto es, patente o inminente.

La urgencia en la realización de la inspección judicial fuera del juicio está directamente relacionada con la desaparición o modificación de los hechos o circunstancias por el transcurso del tiempo, esto es, de las pruebas, de las cuales se requiere dejar constancia, y no de la simple aprensión o ansiedad del solicitante.

A los folios 72 al 74, corre insertas copias certificadas de Factura N° 00024 emitida por la administradora IBANKER C.A., de fecha 9 de febrero de 2006, por un monto de Bs. 1.06.0000,00, copia certificada de recibo de ingreso N° 1295, emitido por la administradora IBANKER C.A., de fecha 9 de febrero de 2006, por un monto de Bs. 150.000 a favor de JORGE BELTRAN MONCADA, correspondiente a la cancelación de gastos de contrato, copia certificada de recibo de ingreso N° 1294, emitido por la administradora IBANKER C.A., de fecha 9 de febrero de 2006, por un monto de Bs. 530.000 a favor de JORGE BELTRAN MONCADA, correspondiente a la cancelación del mes administrativo, copias certificadas de recibos de ingreso números 00093 y 000227, emitido por la administradora IBANKER C.A., de fechas 3 de marzo de 2006 y 3 de abril de 2006, respectivamente, por un monto de Bs. 530.000 cada uno a favor de JORGE BELTRAN MONCADA, el primer recibo y el segundo por concepto de pago de alquiler mes de marzo, este tribunal, desecha tales probanzas por cuanto no aportan nada a la resolución de la presente controversia, por cuanto la presente demanda no versa sobre la causal a) referente a falta de pago de cánones de arrendamiento, en cuyo caso si seria pertinente el análisis de tales facturas.

A los folios 75, corre inserta copia simple de planilla forma 23 de pago presentada ante el SENIAT, por comercializadora DORKY DE OCCIDENTE C.A de fecha 31 de diciembre 2006; La prueba señalada es lo que la doctrina ha calificado como un documento publico administrativo .En este contexto se aprecia que los documentos emanados de la administración publica gozan de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos administrativos y por lo tanto deben considerarse como ciertos hasta prueba en contrario. En consecuencia, la documental bajo análisis al no constar en autos que haya sido desvirtuado su contenido en el proceso, tiene el mismo efecto probatorio de los documentos públicos, conforme a las previsiones de los artículos 1357 y 1359 del código civil, por tratarse de un acto administrativo de acuerdo a lo establecido en el articulo 7 de la ley orgánica de procedimientos administrativos, motivo por el cual se le otorga valor probatorio según lo dispuesto en el articulo 429 del código de procedimiento civil y se tiene como fidedigno. Del mismo se desprende que el domicilio fiscal de la comercializadora Dorky C.A, para el ejercicio fiscal del añ0 2006 es la carrera 8 con calle 3, sector centro, de la ciudad de san Cristóbal, estado Táchira.

A los folios 76 al 78, corre inserta copias certificada del contrato de arrendamiento notariado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público con funciones Notariales del Municipio Córdoba, Santa Ana, del estado Táchira de fecha 8 de febrero de 2008, quedando inserto bajo el Nº 29, Tomo 2, Folio 60 al 61, contrato celebrado entre la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, en su carácter de arrendadora y la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., representada por el presidente ciudadano YALIL AYAN FERNANDEZ, el cual por haber sido agregado en copia simple conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido impugnada tal copia dentro de la oportunidad legal establecida, se tiene la misma como fidedigna y en consecuencia el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.363 del Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe que entre la ciudadana MARIE KALACH DE MIRZOYAN, en su carácter de arrendadora y la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., se celebro contrato de arrendamiento sobre un local comercial signado con el nº4 , que forma parte de un inmueble ubicado en la carrera 8 con calle 3, Nro 3-9, centro comercial Mary Center, San Cristóbal, Estado Táchira, con lo cual queda evidenciado que en dicha fecha las mismas partes en el presente juicio celebraron contrato de arrendamiento sobre el mismo local objeto de la presente controversia, así mismo queda demostrado que el mencionado contrato inicio el 01 de marzo del 2008 y finalizaría el 28 de Febrero del 2009, renovable por el mismo lapso de tiempo.
Al folio 79, copias certificadas de facturas números 002073 y 002074 de fecha 15 de enero de 2019, por un monto de BS. 208.800, por concepto de alquiler de los meses diciembre y enero; tal documental se desecha del debate probatorio por cuanto no resulta útil a los fines de resolver la pretensión deducida

Al folio 80, corre copia fotostática simple de instrumentos privados, de notificación en la que la ciudadana arrendadora notifica al ciudadano JORGE BELTRAN en su carácter de arrendatario el nuevo monto del canon de arrendamiento y que el mismo será aumentado cada tres meses, los cuales no los aprecia ni valora el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documento público o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.

Del folio 82, riela una (1) fotografía, en un folio útil, en el que aparecen dos fotografías consignadas por la parte demandada, por cuanto no reflejan la descripción que certifique la autenticidad de tal medio probatorio, este tribunal no les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el único aparte del artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de una prueba libre que se promueven de manera analógica a la prueba legal, motivo por el cual el promovente ha debido suministrar toda la información necesaria para darle credibilidad a esas fotografías, tales como la descripción de la cámara con la cual fueron tomadas, la fecha exacta, las descripción del rollo utilizado, así como la persona que tomó dichas fotos y presentarla al proceso a efectos de que las ratificara, conforme a criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Sent. 769 del 24 de octubre de 2010:

“1.-El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías, películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio.
2.- El juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe en conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta se sustanciará; y en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba…”.

A los folios 83 al 88, corre inserta copia certificada del Acta Constitutiva de COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, de fecha 27 de marzo de 2006, bajo el N° 13, Tomo 4-A RM 445, en la se constata los estatutos sociales LA sociedad mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A, en cuanto a esta prueba documental, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que LA COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A, fue creada el 27 de Marzo del 2006 y que su domicilio para fecha de creación lo tenia fijado en la carrera 8, calle 3 esquina mary center local 4, se constata con esta prueba que el local comercial objeto de la presente controversia se trata del mismo local dado en arrendamiento a la hoy demandada en el año 2006. Asimismo se evidencia que el objeto de la misma ya desde entonces era la fabricación, compra, venta, contratación, gestión, comercialización, distribución al mayor y detal, importación y exportación de maquinaria, materia prima y productos de cuero, calzado, pretinas, bolsos, carteras, sillas, talabartería, marroquinería, fundición y confección de herrajes.

A los folios 132 al 135, y sus vueltos corre inserta acta de inspección judicial promovida por amabas partes en el presente juicio y levantada en fecha 16 de marzo de 2021 por el Tribunal a quo, en el inmueble ubicado en el nivel calle Centro Comercial Mary Center, carrera 8, con calle 3, Nº 3-9, signado con el Nº L-4 sector centro, San Cristóbal estado Táchira, Inspección Judicial practicada por el tribunal a quo dentro de la prorroga del lapso probatorio, con la cual se pudo apreciar con inmediación del juez de la causa y con la presencia de ambas partes, los hechos constatados en la misma, por tanto con ella se demuestra que al entrar al local, tiene un portón tipo Santamaría, color negro, el cual se encuentra en funcionamiento en buen estado de pintura y conservación, que al levantar la Santamaría se observa una reja de seguridad en hierro de color negro con puerta de ingreso empotrada en el piso de entrada y laterales y en el cajón de la santamaría en buen estado. Que el piso de local comercial es de granito, que en la parte donde se encuentra ubicada la reja de seguridad, se observa un desgaste con signos de porosidad, y en el resto del local se observan algunas grietas, concluyendo que en términos generales el piso del local comercial se encuentra en regulares condiciones de mantenimiento y conservación. Deja constancia que en la parte baja se encuentra en buen estado de mantenimiento y sin embargo algunas partes se encuentran sucias y en las paredes laterales se observa una tablilla en madera atornilladas en las paredes que sirven de exhibición, en la segunda planta se observa las paredes pintadas, en partes sucias, pero en general se encuentran en buen estado, que el baño se encuentra en buenas condiciones de conservación no se pudo apreciar si existe bote de agua por no haber al momento el servicio de agua, las paredes se encuentran parcialmente revestidas en cerámica en buen estado y una puerta de contra enchapada, la cual en la parte inferior izquierda se encuentra levantado el contra enchapado tanto interno como externo, cuenta con water y lavamanos. Se deja constancia que en los locales contiguos donde se encuentra constituido el tribunal perteneciente al centro comercial referido todos cuentan con Santamaría, encontrándose abiertos dos locales adicionales en los que se observa la existencia de rejas protectoras para el acceso de los locales, que se ve la reja colocada, no se ven trabajos de construcción, no dejando constancia si fueron recién colocadas o no. Se deja constancia que en la acera se observa grietas y en la parte interna del local se observan algunas grietas, deja constancia que en el lavamanos al abrir la llave dispone de un hilo de agua y al bajar el water también sale agua con poca intensidad. Deja constancia que el material que se encuentra en la mezzanina guarda relación con la actividad comercial de talabartería tales como: telas, cueros, pega, goma, espumas, las sillas plásticas de montar, cajas de alcohol, que en cuanto al otro particular no se puede dejar constancia porque el mismo no es objeto de inspección sino de experticia, se deja constancia que el piso de la mezzanina es una placa cubierta de piso de granito. Deja constancia que, si existe agua en el baño, pero con poca intensidad. Que donde se encuentran las maquinas de coser el piso se encuentra en buen estado, en dicha inspección fue designada como experto o práctico fotógrafa la ciudadana Greisy Guerrero, titular de la cédula de identidad N°V- 15.502.465, la cual fue debidamente juramentada, quien se comprometió a presentar las fotografías de lo inspeccionado en el lapso establecido al efecto. A los folios 140 al 147, corren insertas veintiocho fotografías consignadas por la fotógrafa designada las cuales forman parte integrante de la presente inspección. Dicha inspección por cuanto fue realizada por el juez de la causa en aplicación del principio de inmediación y no evidenciándose contradicción alguna ni violación de la regla de la lógica y de la experiencia, por tanto, se tienen por demostrados los hechos a los que se refiere las inspecciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, que consagra el sistema de valoración de la sana crítica.

A los folios 148 al 152, corre inserto informe de experticia, suscrito por los ciudadanos María Andreina Abreu Núñez, Javier Antonio Rosales Rangel y Jairo Alfredo Castillo Rojas. La referida prueba se valora conforme a las reglas de la sana crítica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. De la misma se evidencia lo siguiente: 1)que en la entrada del local comercial, signado con el N° L-4, ubicado en el nivel calle Centro Comercial Mary Center, carrera 8, con calle 3, N° 3-9, sector centro, San Cristóbal estado Táchira, existe la instalación de una rejas de hierro, que incluye puerta de acceso, con las siguientes características: Marco metálico en tubo de dos por una pulgada (2” x 1”), contentivo de enrejado conformado por cabillas cuadradas de acero, maciza, con medida de media pulgada (1/2”), ubicada detrás de la Santamaría con sus medidas de: Largo: 4,7 metros. Alto: 2.44 metros, con abertura en su centro donde se encuentra ubicada la puerta de entrada, la cual mide 2,12 metros de alto, y 1,10 metros de ancho; presenta cerradura eléctrica. Recubierta con pintura esmalte color negro. La misma se encuentra firmemente sujetada a cada columna lateral por medio de tres segmentos de cabilla estriada de media pulgada (1/2”) de diámetro empotrado en el piso. El referido marco metálico no está empotrado en las bases de la Santamaría, sin embargo, se observa que, en algún momento, estuvo unida a la cobertura metálica de la Santamaría, mediante dos puntos de soldadura de arco que, a la fecha de la práctica de la experticia, están removidos. 2)Que la reja metálica esta empotrada en el piso y en las columnas laterales, mediante perforación de huecos con taladros y la colocación de cabillas estriadas de acero soldadas al marco de la reja, dichas perforaciones se hacen normalmente para la instalación y sujeción del tipo de reja que se ha instalado y su ejecución es necesaria y comúnmente realizada en el sector de construcción, las mismas constituyen daño menor en las columnas y de mayor complicación en el piso. Afirman los expertos que al momento que la reja de protección sea removida, los daños en las columnas pueden ser reparados con una mezcla de concreto, revestido con pasta profesional y pintura a base de caucho; en cuanto a las perforaciones en el piso se rellenan con el mismo material utilizado para los pisos de granito y con pulimento posterior se nivela la superficie. 3) que en el piso en el área de la entrada presenta grietas y porosidad, igualmente se aprecian ralladuras, que son consideradas como daño menor que se originan tanto por la alta transitabilidad peatonal como por el movimiento de las mesas de trabajo y estructuras de soporte de productos terminados. El agrietamiento se observa tanto en la entrada del local como hacia la parte interna a una distancia de 4.70 metros. Que dicho agrietamiento pudo haber sido originado por asentamiento de la estructura ante la actividad sísmica, es de resaltar que dicho agrietamiento se observa en dos locales contiguos (hacia el norte y sur del inmueble en estudio); concluyendo que dichos daños no son ocasionados por el uso actual del local comercial. 4)Que la puerta de madera de entrada al baño del local comercial, en la cara externa de la misma, está deteriorada la chapilla en su parte inferior, igualmente la capa de barniz. Para repararla se requiere cambiar la chapilla y preparar la superficie de la madera para aplicar protector y barniz nuevo. La causa probable es por el tiempo de uso posible exposición a la humedad.

Conclusión del análisis probatorio

Quedo demostrado la existencia de contrato privado de arrendamiento suscrito entre la demandante y la Sociedad mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE, C.A., en fecha 1 de febrero de 2018 en la cual las partes estipularon sus obligaciones contractuales, en los que se constata que se da en alquiler un local comercial, marcado con el N° L-4, Nivel calle, ubicado en la carrera 8, con calle 3, N° 3-9, Centro Comercial Mary Center, San Cristóbal, estado Táchira destinado para el uso y destino de actividad comercial.

Quedo demostrado que si bien el ultimo contrato suscrito entre las partes es en fecha 1 de febrero de 2018, existieron previamente a dicho contrato otros contratos de arrendamiento suscrito entre las partes contendientes en el presente juicio, sobre el mismo bien inmueble, y que la COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE, C.A., tiene fijado como su domicilio desde que fue creada el 27 de Marzo del 2006 en la carrera 8, calle 3 esquina Mary Center local 4, misma dirección del local objeto de controversia . Asimismo quedo demostrado que el objeto de la misma ya desde entonces era la fabricación, compra, venta, contratación, gestión, comercialización, distribución al mayor y detal, importación y exportación de maquinaria, materia prima y productos de cuero, calzado, pretinas, bolsos, carteras, sillas, talabartería, marroquinería, fundición y confección de herrajes, por lo que LA ARRENDADORA siempre ha estado en conocimiento que la arrendataria dada su naturaleza y función, realiza actividades de dicha índole dentro del inmueble arrendado.

Quedo demostrado con la inspección promovida por las partes en el juicio y con la experticia realizada que el inmueble objeto del desalojo de local comercial presenta un estado en su estructura como sus instalaciones internas en condiciones y estado deterioro normales debido al uso normal de las actividades comerciales que desarrollan en el mismo y no son producto de la mala intención como lo sostiene la parte demandante quedando en evidencia que los daños son menores los cuales pueden ser reparados al momento de la entrega o finalización del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria pues el mismo debe ser entregado en las mismas condiciones que lo recibió.

Quedo demostrado y comprobado que al levantar la Santamaría se encuentra instalada una reja de seguridad en hierro de color negro con puerta de ingreso empotrada en el piso de entrada y laterales y en el cajón de la Santamaría en buen estado, sin embargo no quedo demostrado que la reja le haya ocasionado una modificación, alteración o daños mayores al inmueble, pues según del informe de los expertos se puede apreciar que esta puede ser removible sin que altere, afecte, modifica o cause deterioro o daños mayores a la estructura del inmueble arrendado.

No quedo demostrado el hecho que las reja existente en el local haya sido colocada por la arrendataria posterior a la suscripción del contrato de arrendamiento en fecha 01 de Febrero del 2018, por ambas partes, pues la parte demandada en sus alegatos señala que la referida reja fue puesta en el año 2006 y aprobada por la demandante desde el inicio de la relación arrendaticia que a su decir comenzó en el año 2006, y que se firmaron contratos sucesivos, hasta el ultimo firmado en el año 2018, hecho que no fue desvirtuado por la parte actora, quien se limito a señalar que la arrendataria había ocasiona deterioros mayores al inmueble, sin decir cuando o en que fecha fue puesta la reja, si después de la suscripción del ultimo contrato de arrendamiento o antes, lo cual cobra vigencia a fin de determinar si hubo o no consentimiento de la ARRENDADORA, y si por ende la arrendataria incumplió con el contrato de arrendamiento suscrito a partir del 01 de Febrero del 2018, o si la reja fue colocada durante la vigencia de contratos anteriores, en cuyo caso resultaría acertado el alegato de la demandada en cuanto a que es falso que haya realizado reformas no autorizadas por la arrendadora incumplimiento el contrato suscrito en fecha 01 de Febrero del 2018 y que tal reja fue colocada al inicio de la relación arrendaticia en el año 2006 .

Con relación al alegato de la arrendador-demandante, que el arrendatario-demandado, ha ocasionado daños al local comercial de marras, relativo a su estado de pintura y además sostiene que el inmueble ha sufrido deterioro mayores a los provenientes del uso normal, por cuanto el piso del local comercial en el área de la entrada presenta grietas y se encuentra poroso, la puerta de madera de entrada al baño, en su parte inferior se encuentra astillada y con su barniz deteriorado, la hoja de contra enchape presenta un alto nivel de deterioro y las paredes presentan manchas marrones y negras; esta juridiscente difiere del criterio de la sentencia recurrida, en cuanto a que la parte actora logro demostrar, que la parte accionada ocasionó daños mayores a los del uso normal del inmueble dado en arrendamiento, en el piso de granito ubicado en la entrada del local; ciertamente en la inspección judicial valorada in supra, quedo comprobado, que en la parte donde se encuentra ubicada la reja de seguridad, se observa un desgaste con signos de porosidad, y en el resto del local se observan una grieta concluyendo que en termino general el piso del local comercial se encuentra en regulares condiciones de mantenimiento y conservación, así como que en la parte baja se encuentra en buen estado de mantenimiento y sin embargo algunas partes se encuentran sucias y en las paredes laterales se observa una tablilla en madera atornilladas en las paredes que sirven de exhibición, en la segunda planta se observa las paredes pintadas, en partes sucias, pero en general se encuentran en buen estado, que el baño se encuentra en buenas condiciones de conservación aun cuando no se pudo apreciar si existe bote de agua por no haber al momento el servicio de agua, las paredes se encuentran parcialmente revestidas en cerámica en buen estado y una puerta de contra enchapada, la cual en la parte inferior izquierda se encuentra levantada el contra enchapado tanto interno como externo, cuenta con water y lavamanos . también quedo constancia que en los locales contiguos donde se encuentra constituido el tribunal perteneciente al centro comercial referido se encuentran con Santamaría abiertos dos locales adicionales en los que se observa la existencia de rejas protectoras para el acceso de los locales, que se ve la reja colocada, y en la acera y parte interna del local se observan algunas grietas; Sin embargo tales daños no pueden catalogarse como daños mayores, por cuanto se trata de daños menores y que son producto del normal uso que la arrendataria le da al local comercial, en el ramo de la talabartería y no son considerados por quien aquí juzga como daños maliciosos o dolosos, ni mayores, lo que en todo caso no fue probado en autos, pues tanto la inspección judicial, como la experticia, se refieren a los mismos como daños menores, que son además reparables.

Empero los daños o deterioros mayores son los que afectan principalmente la estructura física del inmueble, graves en cuanto al inminente peligro que representan y a las secuelas que puedan producir. Por el contrario el deterioro o ensuciamiento de la pintura de las paredes, sometidas al trafico cotidiano de la compra y venta de productos de la talabartería no puede ser considerado como un daño provocado directamente ni con malicia, siendo que en todo caso el arrendatario-demandado esta obligado por el decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, ha efectuar esas reparaciones y a mantener y entregar el local comercial que tiene arrendado en buenas condiciones de uso y conservación. Pero tal como se ha dicho, los daños menores o culposos provenientes del uso normal, que fueron los únicos daños probados en este proceso no son susceptibles de ser considerados como causal para el desalojo del arrendatario según el literal “c” del articulo del mencionado decreto ley y así se establece.

En este orden de ideas el artículo 9 del decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, señala:

Artículo 9: la parte que causare un daño malicioso al bien inmueble arrendado durante la vigencia de la relación arrendaticia, estará obligada a efectuar las reparaciones que se originen por estos daños. En caso de comprobarse el daño malicioso, el afectado podrá acudir a la vía jurisdiccional o administrativa y solicitar el inicio del procedimiento correspondiente.

Por su parte, el literal “c” del articulo 40 ejusdem, como causal de desalojo se refiere a deterioros o daños mayores cuando expresa:

Articulo 40: son causales de desalojo: … c. que el arrendatario haya ocasionado al inmueble DETERIOROS MAYORES QUE LOS PROVENIENTES DEL USO NORMAL, o efectuado mejoras no autorizadas por el arrendador.

De igual manera a los efectos del contenido de esta causal debemos tener presente lo dispuesto por el articulo 1594 del código civil, mediante el cual señala como principio general “el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por el y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor” y además es bueno tener presente que si no se efectúo la descripción en el contrato se produce la presunción iures tantum en su contra mediante la cual la recibió en buen estado con las reparaciones locativas y por ello debe devolverla en la misma condición.

En tal sentido estos deterioros deben ser imputables a la conducta del arrendatario por lo que excluyen los provenientes de caso fortuito o fuerza mayor. Cabe resaltar que las reformas o modificaciones son aquellas que realiza el arrendatario sin la autorización del arrendador y representan una alteración que impide la devolución del inmueble en el mismo estado en que lo recibió, en el caso de marras la colocación de la reja en la entrada del local no impide que al momento de la devolución del mismo sea retirada la misma y el arrendatario efectúe las reparaciones pertinentes conforme a lo indicado por los expertos en la experticia practicada, para que al momento su devolución entregue el inmueble arrendado en el mismo buen estado que lo recibió.

Al respecto el autor Guerrero Quintero en su obra “tratado de derecho arrendaticio inmobiliario con relación a esta causal de desalojo considera:

“la sanción en contra del arrendatario…deriva de la conducta o de la actividad del mismo que no tiene justificación o eximente de responsabilidad, porque es su propia intervención …la que origina el daño que se califica como deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, es decir aquellos que no se permiten o toleran porque exceden los que pueden producirse por el uso normal, que son justificados por el propio uso como goce a que tiene derecho, y que, por tanto, no significan incumplimiento alguno. Sin embargo, el problema consiste en determinar que son deterioros mayores, que permitan o autoricen el desalojo, en contraposición con los deterioros menores; los deterioros mayores ocasionados por el arrendatario o imputables al mismo, hacen procedente el desalojo y no así los deterioros menores que hacen resoluble el contrato, aun cuando este sea por tiempo indefinido” p.225. ID o.c p.226.

Llama la atención de esta jurisdicente el hecho que en el informe de experticia, suscrito por los ciudadanos María Andreina Abreu Núñez, Javier Antonio Rosales Rangel y Jairo Alfredo Castillo Rojas, la cual fue valorada previamente por este Tribunal, consta en sus conclusiones lo siguiente: Se deja constancia de la existencia de una reja metálica instalada en la parte interna de la Santamaría con fijación lateral en columnas e inferior mediante perforación del piso de granito con la causa de daños y agrietamiento tanto en la entrada como en la parte interna del local con prolongación a locales contiguos. La determinación de la causa requiere de una evaluación detallada de los factores estructurales, adefologicos y geológicos, concluyendo que dichos daños no son ocasionados por el uso actual del local comercial y que al momento que la reja de protección sea removida, los daños en las columnas pueden ser reparados con una mezcla de concreto, revestido con pasta profesional y pintura a base de caucho. En cuanto a las perforaciones en el piso se rellena con el mismo material utilizado para los pisos de granito y con pulimento posterior se nivela la superficie.

Es con fundamento en lo anterior que puede extraerse de la experticia realizada que la reja protectora que se encuentra en la entrada no modifica ni altera la estructura del local comercial por cuanto la misma puede ser removida y reparados los daños menores por el arrendatario, de igual manera los agrietamientos del piso devienen de razones ajenas al arrendatario, por cuanto se observa del informe pericial que los mismos pudieron haber sido ocasionados por una actividad sísmica y no a causa del arrendatario.

Otro hecho que llama la atención de esta jurisdicente es que en la inspección judicial practicada por el a quo, se deja constancia entre otras cosas en el particular PRIMERO: que de los locales contiguos a donde se encuentra constituido el tribunal y que forman parte del centro comercial referido, todos cuentan con Santamaría, encontrándose abiertos dos locales adicionales en los que se observa la existencia de rejas protectoras para el acceso de los locales. Lo que denota que no solo el local objeto del presente litigio posee reja protectora, sino también los locales contiguos, ello lleva a la convicción de esta sentenciadora que interpretar la colocación de una reja de seguridad a la entrada del inmueble arrendado, como un deterioro mayor al inmueble en contravención al contrato de arrendamiento suscrito, protección que por máximas de experiencia se sabe es muy necesaria en todo comercio dado que se manejan volúmenes de mercancía que requieren ser resguardados, reja que como quedo establecido es de fácil remoción a la hora de finalizar el contrato, que no ocasiona daños mayores a la estructura del inmueble y que constituye una practica común de los comerciantes que ejercen su actividad en dicho centro comercial; pudiera devenir en una amenaza a los intereses no solo del arrendatario-demandado sino también del resto de los arrendatarios que operan sus comercios en dicho lugar, y que también han instalado rejas protectoras en sus respectivos negocios.

No configurándose los supuestos establecidos en el artículo 40 literal “C e I” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en tal virtud, resulta forzoso para este tribunal declarar con lugar la apelación. En consecuencia, considera esta juzgadora de alzada que al no darse las causales alegadas para que prosperara la pretensión de DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL demandada; por consiguiente, debe ser declarada sin lugar la demanda, como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

VI

DISPOSITIVA

En mérito de las anteriores consideraciones y con fundamento en las disposiciones legales y jurisprudenciales antes transcritas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, decide:

PRIMERO: SE DECLARA CON LUGAR el RECURSO DE APELACION interpuesto por las abogadas NILDA DEL CARMEN SEGOVIA ROSAS y NANCY MARGARITA SAENZ NIETO, en su carácter de co apoderadas de la parte demandada COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, en fecha 27 de marzo de 2006, bajo el N° 21, Tomo 4-A RM 445, en la persona de su vicepresidente ciudadano JORGE ELIECER BELTRAN MONCADA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.674.357, domiciliado
la ciudad de San Cristóbal estado Táchira, contra la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 2 de agosto de 2021.

SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuesta por la ciudadana: MARIE KALACH DE MIRZOYAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.958.037 contra la Sociedad Mercantil COMERCIALIZADORA DORKY DE OCCIDENTE C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero del estado Táchira, en fecha 27 de marzo de 2006, bajo el N° 21, Tomo 4-A RM 445, en la persona de su vicepresidente ciudadano JORGE ELIECER BELTRAN MONCADA, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.674.357.

TERCERO: SE DECLARA NULA la sentencia definitiva proferida por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, de fecha 2 de agosto de 2021, por cuanto no se configuran las causales invocadas por la parte demandante como fundamento de la acción de los literales “C” e “I”, del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial.

CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDANTE por no haber prosperado la pretensión demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los treinta (30) días del mes de marzo de dos mil veintidós (2022). Años 211° de la Independencia y 163° de la Federación.
La Juez,

Abg. Rosa Mireya Castillo Quiroz
La Secretaria,

Abg. Mirley Rosario Colmenares de Mora
En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las once (11:00 a.m.) de la mañana, dejándose copia de la misma en formato digital PDF según lo preceptuado en Resolución número 2016-0021 de fecha 14 de diciembre de 2016 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, y copia fotostática certificada para el archivo del tribunal.-
Exp. N° 7856
RMCQ/Spc