TSJ Regiones - Decisión

Se inicia el presente proceso, mediante libelo de demanda, interpuesto por el ciudadano ENRIQUE RAFAEL LUCENA CASTILLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V12.958.727, debidamente asistido en este acto, por el abogado MARIO OLIVER PALACIOS GARCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 59.375, quien procedió a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA al ciudadano FELIX ANDIA FLORES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V23.521.338, recibida en fecha 27 de Noviembre de 2017, constante de Diez (10) folios útiles (F.1 al 10) con sus anexos (F.11 al F.30).
En fecha Cuatro (04) de Diciembre del 2017, este tribunal admite la demanda cuanto ha lugar en derecho por no ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley y ordena el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de que una vez conste en auto su citación compareciese dentro de los veinte (20) días de despacho a los fines de dar contestación de la presente demanda (F.31 y F.32).
Posteriormente en fecha 14 de diciembre del 2017, comparece la parte actora, quien mediante diligencia consigna Poder Especial otorgado al abogado MARIO OLIVER PALACIOS GARCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 59.375 y así mismo consigna los respectivos fotostatos a fin de liberar la compulsa de citación (F.33 al F.38).
En fecha 10 de enero del 2018, este tribunal ordena librar la respectiva compulsa de citación a la parte demandada ciudadano FELIX ANDIA FLOREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V23.521.338 (F.39 al 40).
Consecutivamente, en fecha 24 de enero de 2018, el alguacil Accidental ciudadano Jordán Tiapa, consigna mediante diligencia constante en un (01) folio útil, el recibo de la compulsa de citación correspondiente al ciudadano Félix Andia Flores, parte demandada, quien se negó a firmarla razón por la cual es consignada sin efecto de firma, con su compulsa. (F.41 al F. 55).
En fecha 31 de enero de 2018, comparece el apoderado de la parte actora, quien mediante diligencia solicitó se libre boleta de notificación a la parte demandada, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (F.56) y en fecha 06 de febrero del 2018, este Tribunal ordenó librar boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (F.57 al F.59).
En fecha 11 de abril de 2018, consta en el Expediente inserta al Folio 60, diligencia de la secretaria de este Tribunal Jesús Nakay Hernández, quien dejó constancia de haber notificado a la pare demanda de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (F. 60).
Seguidamente, en fecha 02 de mayo del 2018, comparece el ciudadano FELIX ANDIA FLORES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V23.521.338, quien mediante diligencia consigna poder Apud Acta al abogado Medardo Antonio Ramírez Chacón (F.61 y F.62)
En fecha 14 de mayo del 2018, comparece el apoderado de la parte demandada en la presente causa, quien, mediante escrito, opuso Cuestiones Previas, Contestó y Reconvino en el mismo Escrito (F. 66 al 73) con sus anexos (F.74 al F. 81).
Posteriormente, en fecha 20 de junio de 2018, este Tribunal emite Sentencia interlocutoria respecto a las cuestiones previas opuestas (F. 82 al F. 92), y ordena notificar a las partes.
En fecha 27 de junio de 2018, comparece el apoderado judicial de la parte demandante en el presente juicio, quien consigna diligencia a los fines de subsanar y resolver las cuestiones previas promovidas por la parte demandada en este juicio, y declaradas ha lugar por este Tribunal. (F. 94 al F. 95).
En fecha 11 de Julio de 2018, mediante diligencia el apoderado de la parte actora en este Juicio, solicitó computo de días de despacho a los fines de verificar el lapso transcurrido desde la subsanación que realizó de la cuestión previa acordada por este Tribunal, para que el demandado haya contestado la demanda por cuanto, señala, han transcurrido íntegramente los cinco (05) días para que el mismo, consigne la contestación y no se verifica en autos que lo haya hecho dentro del lapso. Expresa entonces, que en consecuencia “se le tiene por confeso” al demandado, de acuerdo al artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.
Riela al Folio 103 diligencia de fecha 30 de Julio de 2018, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora mediante la cual consigna escrito de Promoción de Pruebas (F. 104 al F.110).
En fecha 14 de agosto de 2018, consta al folio 111, del presente expediente auto de admisión de pruebas.
A continuación, en fecha 04 de diciembre de 2018, el apoderado del demandado consigna mediante diligencia, Escrito de Informes. (F. 301 al 304).
En fecha 01 de agosto de 2019, el ciudadano CARLOS ALBERTO CENTENO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 60.241, consigna Poder otorgado por el demandado en este juicio FELIX ANDIA FLORES, plenamente e identificado en autos, que lo acredita como apoderado del ciudadano prenombrado. (F. 315 al F. 318)
Posteriormente, en fecha 19 de noviembre de 2020 el apoderado de la parte demandada solicita el abocamiento del Juez a la presente causa (F. 319) y en fecha 24 de noviembre de 2020 consta abocamiento de este Tribunal a la causa. (F. 320 y F. 321)
En fecha 08 de febrero de 2021 el alguacil accidental de este Tribunal Ángelo Márquez consigna Boleta de notificación debidamente recibida y firmada por el ciudadano ENRIQUE RAFAEL LUCENA CASTILLO, venezolano y titular de la cédula de identidad Nº V12.958.727, demandante en este juicio. (F. 323 y 324).
En fecha 19 de marzo de 2021 riela a los folios del 325 al 328 del presente expediente, auto ordenador del proceso, a los fines de clarificar el estado procesal en que se encuentra la causa, mediante el cual se señala que el presente juicio se encuentra en estado de dictar Sentencia lo cual comenzarían a computar a partir del día siguiente al presente auto, los 60 días continuos a que da referencia el artículo 515 ejusdem.
Finalmente, en fecha 18 de mayo de 2021, consta auto mediante el cual se difiere la publicación de la misma de conformidad con el Artículo 251 de Código de Procedimiento Civil (F-329).
MOTIVA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Señala el actor, ENRIQUE RAFAEL LUCENA CASTILLO, titular de la cédula de identidad Nº V12.958.727 en su escrito libelar que, procede a demandar al ciudadano FELIX ANDIA FLORES titular de la cédula de identidad Nº V23.521.338, para que dé cumplimiento a las obligaciones asumidas por él, con la suscripción del Contrato de Opción Compra Venta, autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha ocho (08) de agosto de 2017, anotado bajo el N° 44, Tomo 128, folios 139 hasta el 143.
Refiere así, que consta en el prenombrado documento, que el demandado, plenamente identificado, suscribió con el demandante un Contrato Preliminar de Compra Venta, al cual denominaron OPCION DE COMPRA VENTA de un inmueble constituido por una Parcela de Terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, destinado para vivienda principal ubicada en el Parcelamiento Urbanístico Estancias La Morita, situado en la Carretera Nacional Cua-Charallave, Sector Quebrada de Cúa, Parroquia Cúa, jurisdicción del Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, numero catastral 19608, distinguida con el N°13, registrado en la Oficina del Registro Público del Municipio Urdaneta del Estado Miranda, bajo el N° 49, Protocolo 1°, Tomo 13, en fecha 14 de Junio de 1995, a la parcela de terreno le corresponde un porcentaje de condominio de 0, 243009044% sobre los derechos y obligaciones derivados del parcelamiento. Dicha parcela de terreno tiene una superficie total de CUATROCIENTOS DIEZ METROS CUADRADOS (410,00 mts²) y sus linderos son los siguientes: NORTE en cuarenta metros (40,00 mts) partiendo del punto P-454 hasta el punto P-453, con talud del área socio cultural; ESTE: en trece (13,00mts) partiendo del punto P-453 hasta el punto P-455 con parcela N°27; SUR: en veintisiete metros (27,00 mts) partiendo del punto P-455 hasta el punto P-456 con Parcela N°14 y OESTE: en diecinueve metros (19,00mts) partiendo del punto P-456 y finaliza en el punto P-454 con Avenida 1. La vivienda sobre ella construida, está constituida por una CASA-QUINTA, que posee un área de CIENTO SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS DECIMETROS CUADRADOS (174,92mts²), distribuidos en dos (2) plantas, conformada por las siguientes dependencias: PLANTA BAJA: con un área de construcción de OCHENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SEIS DECIMETROS CUADRADOS (87, 46mts²) consta de las siguientes características: paredes de bloque debidamente frisadas, techo de placa, piso de cerámica y consta de una (1) habitación con baño, una (1) sala tipo estudio, una (1) cocina, una (1) sala comedor, una (1) sala, un (1) hall, una escalera de acceso a la planta alta, cinco (5) puertas de madera, ocho (8) ventanas panorámicas y área de estacionamiento; y PLANTA ALTA: Paredes de bloque debidamente frisadas, techo machihembrado, piso de cerámica, consta de cuatro (4) habitaciones, tres (3) baños, un (1) hall, un (1) balcón, cinco (5) puertas de madera y ocho (8) ventanas panorámicas. Asimismo, las bienhechurías constan de todas sus instalaciones eléctricas debidamente empotradas.
Continua el demandante señalando que, la parcela y la vivienda descritas le pertenecen al demandado por haberlas adquirido como consta en documento registrado en la Oficina del Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2011, inscrito bajo el N° 2011.2475, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 236.13.10.1.3654, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011; y las bienhechurías por haberlas hecho como consta en Titulo Supletorio emanado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Cúa, en fecha 02 de Julio de 2014, Expediente N° T-S-2484-14, registrado en la Oficina del Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda en fecha 18 de Septiembre de 2014, inscrito bajo el N° 2011.2475, asiento registral 2 del inmueble matriculado con el N° 236.13.10.1.3654 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011.
Seguidamente aduce el demandante, que en dicho documento de OPCION DE COMPRA VENTA, al ciudadano FELIX ANDIA FLORES, plenamente identificado se le denomina EL VENDEDOR y ENRIQUE RAFAEL LUCENA CASTILLO, EL COMPRADOR. Que en la cláusula primera el VENDEDOR se compromete a vender y el COMPRADOR a adquirir el inmueble descrito, objeto del contrato y de la presente demanda.
Que, en la cláusula segunda, el VENDEDOR se obliga a vender y el COMPRADOR a comprar el inmueble antes identificado por el precio de SETENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 72.000.000,00), de los cuales el VENDEDOR recibió la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000.00) mediante cheque del Banco Banesco N° 13037300 de la Cuenta N° 0134-0378-37-3783020847, pago que fue sustituido por una transferencia de fondos por banca electrónica Banesco procedente de la misma cuenta conforme a Recibo N° 987322997 y, que el saldo restante de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00) serán pagados para el momento de protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro respectiva.
Alega el demandante que EL VENDEDOR se obliga a entregar el inmueble al momento de protocolización del documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario, solvente de todo tipo de deudas, libre de bienes y personas, libre de gravámenes e impuestos estadales o municipales.
Continua el demandante, exponiendo que según la cláusula cuarta, el lapso de duración del Contrato es de SESENTA (60) días continuos, más una prórroga de TREINTA (30) (sic) días continuos, contados a partir de la firma del documento; que el VENDEDOR se obliga a entregar al COMPRADOR todos los recaudos necesarios para la protocolización definitiva del documento de compra-venta y que si EL VENDEDOR no suministrara la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra venta, el lapso de vigencia del Contrato se prorrogara automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencias de dicho retardo no serán imputables al COMPRADOR.
Continúa el demandante que consta en la cláusula quinta, que en el caso de incumplimiento de cualquiera de las clausulas establecidas en el contrato por parte del COMPRADOR o en el caso de no realizarse la venta definitiva del inmueble por causas imputables a este, dará derecho al VENDEDOR de retener hasta el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras o inicial a la firma del contrato, es decir la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) por concepto de clausula penal y EL VENDEDOR tendrá derecho a rescindir unilateralmente y de pleno derecho el contrato de opción compra venta, debiendo reintegrar a EL COMPRADOR las restantes luego de la deducción de la cantidad correspondiente a la cláusula penal.
Asimismo, abunda el demandante en que consta que, en caso de que se compruebe que la venta definitiva no se efectúe por causas imputables al VENDEDOR, este devolverá a EL COMPRADOR la totalidad de lo recibido en arras, o inicial, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) más el diez por ciento (10%) es decir, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) por concepto de clausula penal, sin perjuicio de las acciones que EL COMPRADOR pueda ejercer para el cumplimiento del contrato.
Sigue exponiendo que, en la cláusula sexta del contrato, en caso de no protocolizarse el documento definitivo de compra venta dentro de los lapsos establecidos en el contrato, incluyendo la prórroga por razones de fuerza mayor o causa extraña no imputable a ninguna de las partes debidamente comprobada, podrán ambas resolver el contrato de mutuo acuerdo, sin que haya lugar a la aplicación de la cláusula penal y en consecuencia EL VENDEDOR, devolverá a EL COMPRADOR, la totalidad de la cantidad recibida.
Expone el demandante que consta en la cláusula séptima que una vez vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta EL VENDEDOR o EL COMPRADOR, deberán manifestar a la otra parte un interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso, reintegrando la cantidad de dinero debida de conformidad con las cláusulas anteriores, y que en el caso de que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderán que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial.
Que, según la cláusula octava, serán por cuenta del COMPRADOR todos los gastos inherentes a la operación, incluyendo el pago de honorarios de abogados por la redacción de todos los documentos necesarios para ello y los derechos arancelarios de la Notaria y el Registro Público respectivo.
Que, de acuerdo a la Cláusula novena, el VENDEDOR, acepta en el acto que EL COMPRADOR, acudirá ante una Institución financiera para tramitar el crédito hipotecario a los fines de cancelar totalmente el precio de venta del inmueble objeto de negociación.
Manifiesta que en la Cláusula Decima, consta que cualquier notificación que deba hacerse a EL VENDEDOR, se hará en su dirección de habitación, la cual, declara conocer EL COMPRADOR, mediante comunicación certificada de recibo y si fuera a EL COMPRADOR, se hará en su dirección de habitación, la cual, igualmente, declara conocer EL VENDEDOR y asimismo que consta que las partes escogen como domicilio especial la ciudad de Cúa, Estado Miranda.
Aduce el demandante que, el ciudadano FELIZ ANDIA FLORES plenamente identificado, no ha cumplido con su obligación de entregar todos los recaudos necesarios para lograr la protocolización definitiva del documento Compra-Venta, conforme a la cláusula cuarta y que a la fecha de la introducción de la presente demanda no ha entregado la constancia de vivienda principal del inmueble, y que, conforme a la certificación de gravamen de fecha 11 de julio de 2017, expedida por el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, sobre el inmueble descrito, objeto de la operación y de la presente demanda, existe hipoteca de primer grado a favor de la empresa Desarrollo 9783, C.A, hasta por la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 4.580.000,00).
Asimismo, que adicionalmente la Cedula del ciudadano demandado FELIX ANDIA FLORES, se encontraba vencida y hubo que esperar que la renovara; que el certificado de solvencia municipal fue emitido el 27/09/2017 y que; la cedula catastral del inmueble está fechada 14 de septiembre de 2017. Por lo que expone que, en consecuencia, de conformidad con la cláusula cuarta del contrato, aún no ha operado la prórroga automática en igual porción al retraso en la entrega de los recaudos, por cuanto aún no se ha entregado la constancia de la vivienda principal y no se ha liberado la hipoteca que pesa sobre el inmueble.
Sigue señalando el demandante que, el día viernes 17 de noviembre de 2017, acudió a la Agencia BANCARIBE del Centro Lido, donde se le otorgo un préstamo para adquisición del inmueble, y le informan que el ciudadano FELIZ ANDIA FLORES, consignó una carta comunicándole al Banco su negativa de vender el inmueble.
Indica que tal como se expresa en la cláusula novena del Contrato Opción compra-venta, EL VENDEDOR acepta que EL COMPRADOR, acudirá a una Institución financiera para tramitar Crédito hipotecario a los fines de cancelar totalmente el precio de venta del inmueble objeto de la negociación, y que el Banco del Caribe le otorgo un préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria para la adquisición del inmueble objeto del contrato de opción compra-venta, por la cantidad de CUARENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 41.800.000,00) y que el saldo restante del precio, o sea, la cantidad de VEINTIOCHO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 28.200.000,00), mediante opciones de crédito otorgados en 48 horas que ya se había conversado y adelantado.
Fundamenta su pretensión de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.161 del Código Civil, y estima la demanda en CUATROCIENTOS DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 402.000.000,00).
Solicita que se condene a la parte demandada a: “Que cumpla con el Contrato de opción Compra-Venta (…), haciéndome entrega de la planilla de Vivienda Principal, del documento de liberación de hipoteca y de todos los documentos necesarios para la debida protocolización del Documento Compra-Venta en la Oficina Subalterna respectiva todo de conformidad con la Cláusula Cuarta del aludido contrato, por lo que en caso contrario solicito al Ciudadano Juez que ante su RENUNCIA A DAR CUMPLIMIENTO AL MISMO, la SENTENCIA DEFINITIVA sea inscrita en el Registro Subalterno para que haga las veces de título de propiedad del demandante y; en caso de negativa se le indemnice por concepto de daños y perjuicios el diferencial para poder adquirir un inmueble con características similares y que; se condene al pago de las costas y costos del proceso.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En el mismo escrito, el demandado Contesta la demanda y propone Reconvención, en los siguientes términos:
Rechaza, niega y contradice el demandado, cada uno de los argumentos expuestos por la parte actora.
Afirma que nunca dejó de entregar todos los recaudos exigidos por Bancaribe, a fin de que esa institución financiera pudiera tramitar el crédito que solicitó el demandante, con el objeto de dar cumplimiento a su principal obligación derivada del Contrato preliminar de venta celebrado entre las partes.
Que los recaudos referidos se encuentran descritos en la página web de Bancaribe, y que los únicos recaudos que estaba obligado a entregar en calidad de “vendedor preliminar” (demandado) al “comprador preliminar” (demandante), son: 1. la Cedula de Identidad cuya última actualización es de fecha 14 de agosto de 2017, respecto de lo cual arguye que mal puede considerarse que la “falta de vigencia” de un documento de identidad prive a su titular del efectivo goce, uso y disfrute y disposición del derecho humano de identidad; 2. Registro de Información Fiscal (RIF) vigente; 3. Poder registrado; 4. Documentos de capitulaciones matrimoniales (si aplica).
Continúa el apoderado del demandado exponiendo que, en virtud de la buena fe contractual, como parámetro de comportamiento idóneo en las relaciones contractuales, su representado tuvo a bien entregarle al comprador los recaudos: 1. Cedula o ficha catastral vigente del inmueble; 2. Solvencia vigente de impuestos municipales; 3. Certificación de gravámenes del inmueble; 4. Liberación de hipoteca; 5. Documento de propiedad del inmueble debidamente registrado y; 6. Documento de parcelamiento o condominio debidamente registrado.
Aduce que es falso el argumento del demandante, en relación con que el documento de registro de vivienda principal es un requisito exigido por la entidad bancaria, entre los recaudos necesarios para la tramitación y aprobación de un crédito hipotecario y que, éste documento solo podría ser requerido por una Oficina Subalterna de Registro Público, al momento de protocolizar por un documento definitivo de compra-venta, con el fin de obtener la exoneración del pago del impuesto por venta del inmueble, y que si el bien no está registrado como vivienda principal, el vendedor quedará obligado a pagar el impuesto de ley.
Señala que el crédito hipotecario solicitado por el demandante ante la Institución Bancaribe, nunca sufrió retraso alguno en su trámite y aprobación por causa de carencia de algún documento requerido para tales fines, y que dicha solicitud fue recibida en la entidad bancaria en fecha 15 de agosto de 2017 y aprobada en definitiva por cantidad inferior a la que configuraba la obligación. Sigue exponiendo en este sentido que, es requisito fundamental para la Institución financiera consignar la carpeta con los requisitos para el crédito dentro de los siete (07) días hábiles siguientes contados a partir de la autenticación de un contrato preliminar de compra-venta o contrato de opción de compra-venta, y que tal circunstancia se verificó y cumplió y en tiempo previsto y cumpliéndose con la entrega de los requisitos exigidos para la recepción, tramitación de decisión de una solicitud de crédito hipotecario.
Alega que es falsa la afirmación del actor, atinente a que, sobre el bien inmueble objeto del contrato preliminar de compraventa celebrado entre las partes, pese alguna hipoteca de primer grado y que la hipoteca que pesaba sobre el mismo, se encuentra liberada desde el año 2002, como consta en documento de liberación de hipoteca autenticado ante la Notaria Publica de Charallave, en fecha 26 de noviembre de 2002, bajo el N° 42, Tomo 82 de los libros llevados por esa Notaría.
Asimismo, indica que este documento de liberación de hipoteca se le entregó al demandante en su debida oportunidad y que en fecha 15 de agosto, Bancaribe recibió, e inicio el trámite de solicitud de crédito hipotecario propuesta por el accionante y que, el inicio del trámite respectivo evidencia que todos los recaudos exigidos por la entidad bancaria habían sido debidamente consignados por el solicitante, incluyendo éste.
Indica el demandado que cumplió a cabalidad, con las obligaciones que les eran propias en virtud del contrato preliminar de compraventa que celebró con el accionante.
Abunda el demandado en que concretamente, sus obligaciones de conformidad con el contrato eran: de conformidad con la Cláusula Primera comprometerse a vender el bien inmueble objeto del contrato, y que cumplió la misma, toda vez que mantuvo su compromiso dentro del plazo señalado en el contrato preliminar de compraventa, con el objeto de perfeccionar a futuro un contrato compraventa definitivo.
En atención a la cláusula Tercera entregar el bien inmueble al demandante (comprador preliminar) una vez que se perfeccionara y se protocolizara ante el Registro respectivo el documento de compraventa definitivo, una vez se verificara el cumplimiento de las obligaciones propias del comprador preliminar (demandante).
También, quedó obligado a que la entrega del inmueble se llevara a cabo libre de todo tipo de deuda, bienes y personas, así como libre de gravamen e impuestos y que cumplió con estas obligaciones ya que el inmueble objeto del contrato preliminar de compraventa, se encontraba solvente de todo tipo de deudas y gravámenes para el momento en que se determinó entre las partes la protocolización del documento de compraventa definitivo; y que en cuanto al lapso para el cumplimiento de las obligaciones contractuales, propias del demandado, según la cláusula cuarta se cumplieron a cabalidad en el tiempo convencionalmente previsto por las partes. Solicita sea declarada la presente demanda sin lugar y que el demandante sea condenado a costas y costos del proceso.
Establecidos los límites de la controversia y expuestos como han sido la relación de los hechos del proceso, a los fines de determinar lo conducente, este Juzgador se pronuncia en los siguientes términos:
En fecha 11 de Julio de 2018 el apoderado de la parte actora en este juicio, solicitó ante este Juzgado mediante diligencia que riela al folio noventa y siete (97): “solicito respetuosamente de este Tribunal se sirva ordenar por Secretaría, el cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 27 de junio de 2018, hasta la presente fecha, a los fines de dejar constancia que ha transcurrido íntegramente el lapso de cinco (05) días establecidos en el numeral 2 del Artículo 358 del Código de Procedimiento Civil para que el demandado proceda a contestar la demanda, sin que conste en autos que la demandada (sic) se haya presentado por sí o por representante a dar contestación a la misma en el lapso indicado. En consecuencia, de acuerdo al artículo 362 del Código de Procedimiento Civil se le tiene por confeso y por imperio del articulo 388 eiusdem, abierto a pruebas el proceso (…)”.
De la solicitud utsupra transcrita, se evidencia que el demandante solicita se declare la confesión ficta del demandado pues, sostiene que el lapso para la presentación del escrito de contestación transcurrió íntegramente, sin que la parte demandada presentara el mismo.
Visto lo requerido, a fin de verificar la actuación procesal asumida por la parte demandada y así, determinar si cumplió con la consignación de escrito en el Acto de Contestación, o si lo presentó dentro del lapso legal establecido o fuera de éste, resulta oportuno hacer un recuento cronológico de las actuaciones procesales relativas a la Contestación de la demanda, en el presente juicio, observándose al respecto lo siguiente:

1. El 02 de mayo del 2018, comparece el ciudadano FELIX ANDIA FLORES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V23.521.338, quien mediante diligencia consigna poder Apud Acta al abogado Medardo Antonio Ramírez Chacón. (F.61 y F.62)
2. El 14 de mayo del 2018, comparece el apoderado de la parte demandada en la presente causa, quien mediante diligencia expone: “Estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda incoada en contra de mi representado, Consigno Escrito de Contestación de Demanda (…)”; y opuso Cuestiones Previas, Contestó y Reconvino en el mismo Escrito (F. 66 al 73) con sus anexos (F de.74 al F. 81).
3. El 20 de junio de 2018, este Tribunal emite Sentencia interlocutoria (F. 82 al F. 92), respecto a las cuestiones previas opuestas y en la misma fecha admite la reconvención propuesta por el demandado, mediante auto que riela al Folio 93 del presente expediente, donde hace saber al demandado que deberá formular contestación a la reconvención y ordena notificar a las partes.
4. El 27 de junio de 2018, comparece el apoderado judicial del ciudadano demandante en el presente juicio, quien consigna diligencia a los fines de subsanar y resolver las cuestiones previas promovidas por la parte demandada en este juicio, y declaradas ha lugar por este Tribunal.
5. En auto del 02 de Julio de 2018 este Tribunal deja sin efecto el auto de admisión de la reconvención solicitada por el demandado, dictado en fecha 20 de junio de 2018, que corre inserto al Folio 93 del presente Expediente, así como donde se indica que “lo correcto sería primero la subsanación de las cuestiones previas y posteriormente comenzaría a correr el lapso para la contestación de la demanda”. (F.96).
6. Diligencia el apoderado de la parte actora en este Juicio, el 11 de Julio de 2018, solicitando cómputo de días de despacho a los fines de verificar el lapso transcurrido para que el demandado conteste la demanda, solicita también sea declarada la confesión ficta respecto del demandado.

Ahora bien, de las actuaciones reseñadas se constata, en primer lugar que, en fecha 02 de mayo de 2018, el ciudadano FELIX ANDIA FLORES, demandado en la presente causa, realizó mediante diligencia por ante este Tribunal, la consignación de poder Apud Acta al abogado Medardo Antonio Ramírez Chacón, y que de conformidad a lo previsto en el primer aparte del artículo 216 de nuestra Ley adjetiva Civil “(…)siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado, antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la parte desde entonces para la contestación de la demanda, sin más formalidad”, dicho acto se precisa suficiente y constitutivo de la efectiva citación del ciudadano demandado en el presente juicio. (Subrayado de este Tribunal). Y ASI SE DECLARA.-
Puntualizado lo que antecede, se distingue en segundo lugar que, en fecha 14 de mayo del 2018 el profesional del derecho Medardo Antonio Ramírez Chacón, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 255.320, en su carácter de apoderado judicial del prenombrado demandado en este caso, consignó escrito de contestación, opuso cuestiones previas y reconvino en el mismo escrito.
En tal sentido, resulta necesario traer a colación lo establecido por la Sala de Casación Civil en sentencia N° 135 del 24 de febrero de 2006, ampliada luego en sentencia N° 259 del 5 de abril del mismo año, mediante la cual se pronunció a favor de la validez de la contestación de la demanda ejercida antes del lapso establecido para ello y la falta de verificación de la confesión ficta en dicho supuesto, así:
“…Si bien es cierto que hasta la presente fecha la Sala ha sostenido que los actos procesales deben celebrarse “dentro de una coordenada temporal específica”, de conformidad con los principios de preclusión y tempestividad de los actos y, por tanto, se han reputado como extemporáneos por anticipados los recursos o medios de impugnación ejercidos antes de que se inicie el lapso para interponerlos de acuerdo con la ley, no es menos cierto que, al igual que para el recurso de apelación, el efecto preclusivo del lapso previsto en la ley bien para dar contestación a la demanda, no viene dado por la anticipación de la actuación, sino por el agotamiento del lapso propiamente dicho.
(…Omissis…)
Por consiguiente, la consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no de contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil…”

De esta manera, ha sido dispuesto, en beneficio del derecho a la defensa, que aun cuando la contestación a la demanda haya sido consignada de manera anticipada, valga decir, antes del lapso establecido para ello, corresponde considerar tal contestación presentada y por ende no es posible que acarree los efectos de la confesión ficta, que esencialmente funge como una presunción de confesión de los hechos alegados por el demandante en su libelo de demanda. Y así se declara.-
Asimismo, este jurisdicente aprecia oportuno, citar lo sostenido por la Sala Constitucional de nuestro más Alto Tribunal, respecto a la validez de la contestación de la demanda realizada de manera anticipada; entre otros, en fallo N° 578 de fecha 16 de abril de 2008, mediante el cual reitera:
“…En tal sentido resulta oportuno acotar que, esta Sala en sentencia N° 981, del 11 de mayo de 2006, (caso: “José del C.B. y otros”), estableció lo siguiente:
...la figura de la confesión ficta que surge ante la falta de contestación de la demanda, cuando el demandado no probare nada que le favoreciere y cuando la petición del actor no sea contraria a derecho, no podrá configurarse cuando el demandado conteste anticipadamente la demanda, sino sólo en aquellos casos en que el demandado no de contestación a la demanda o lo haga vencido el lapso legal respectivo…”
De la jurisprudencia parcialmente transcrita se evidencia que, la confesión ficta no podrá configurarse cuando el demandado conteste anticipadamente la demanda, sino solamente en los casos en los que el demandado no dé contestación a la demanda o lo haga vencido el lapso para ello.
En el mismo orden de ideas, la antedicha Sala cúspide de nuestra jurisdicción constitucional, estipuló “(…) que la manifestación inequívoca por parte del demandado de hacer uso de su derecho a contestar la demanda, debe siempre ser interpretado a su favor, ante cualquier ambigüedad y oscuridad de la ley (…)”, ello en salvaguarda de la garantía al derecho constitucional a la defensa consagrado en el artículo 49 del Texto Fundamental, como derecho inviolable en todo estado del proceso; así como que: “(…) resulta un absurdo jurídico que la ficción impere sobre la realidad, y que en situaciones ambiguas u oscuras, se prefiera considerar que el demandado no contestó la demanda, dejándolo sin la defensa de la recepción de sus alegatos, antes que reconocerle la utilización efectiva de su derecho(…)”. (Subrayado de este Tribunal) (Fallos N° 1385 del 21 de noviembre de 2000, reiterado en sentencia N° 1924 del 21 de noviembre de 2006).
Respecto de la Oposición de Cuestiones Previas y la Contestación a la demanda en el mismo Escrito, ergo, en el mismo acto, se pronunció la Sala de Casación Civil en Sentencia Nº RC. 000753 de fecha 14 de Noviembre de 2016, en los siguientes términos:
“…aun cuando el demandado opuso las cuestiones previas y dio contestación a la demanda en el mismo acto procedimental, lo que técnicamente resulta incorrecto a tenor de lo estipulado en los artículos 346 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, no obstante, no debe tenerse como no presentada la contestación, al punto de aplicar los efectos de la confesión ficta previstos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.”
Así las cosas, de la revisión exhaustiva y pormenorizada del Expediente sub iudice concluye este jurisdicente que, el demandado sí contestó la demanda, y que lo hizo en el mismo acto en el que opuso las cuestiones previas, de manera que la referida contestación a la demanda fue ejercida tempestivamente, en el entendido de que debe tenerse la misma como válida, aun cuando fue presentada de manera extemporánea por anticipada, de modo que en atención al debido proceso, al derecho a la defensa y al equilibrio procesal, debe declararse SINLUGAR la solicitud de Confesión Ficta a que se refiere el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, ni puede aplicar este juzgador indebidamente, los efectos de la Confesión ficta, solicitada por la parte actora en relación al demandado, en estricta observancia a los consolidados criterios jurisprudenciales precitados. Y así se decide.-
Así las cosas, demandado como ha sido el cumplimiento del contrato en cuestión, ha de señalarse que el artículo 1.167 del Código Civil, prevé dos (2) supuestos relativos a la procedencia de la demanda por cumplimiento de contrato, circunscritos a (i) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
En consecuencia, a fin de dilucidar la controvertida naturaleza jurídica del contrato de marras, se hace necesario establecer la valía probatoria de las probanzas cursantes en autos, lo cual se realiza de seguida:
• Copia certificada de Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito por los ciudadanos FELIX ANDIA FLORES, y EL ciudadano ENRIQUE RAFAEL LUCENA CASTILLO, ambos identificados, en fecha 08 de agosto de 2017, por ante la Notaria Pública del Municipio Cristóbal Rojas, inserto bajo el Nro. 44, tomo 128, folios 139 hasta 143 (F-11 al 17). Tal instrumento público no fue tachado, de conformidad con lo previsto en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, este Jurisdicente, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, tal instrumento fundamental del presente juicio. Y así se declara.
• Copia simple de Recibo Nº 987322997, de transferencia a terceros de fecha 09/08/2017, en la que se refleja Código de Cuenta Cliente Afectada: 0134****-**-***3020847; Código de Cuenta Cliente Beneficiaria: 01340345743453043344; Monto: 2.000.000,00, Beneficiario: Félix Andia Flores, Concepto: inicial opción a compra; Resultado: Operación Exitosa, pagina Web, del Banco Banesco (F-18). En lo que respecta a dicha documental se observa que la misma constituye copia simple de instrumento privado emanado de terceros ajenos al presente juicio, la cual debe ser ratificadas por la prueba de informes, en este caso, por tratarse de persona jurídica, y siendo que en actas no corre inserta la correspondiente ratificación de la expedición de dicho instrumento mercantil por parte de la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA, debe en consecuencia ser desestimado en todo su valor probatorio por este Juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
• Original de Certificación de Gravamen que cubre los últimos 10 años, sobre el inmueble objeto del presente juicio, solicitado por el ciudadano FELIX ANDIA FLORES, (demandado), en fecha 11 de julio de 2017, expedida por ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, trámite: Nº 236.2017.3.35, en el cual consta que existe vigente para dicha fecha una Hipoteca de Primer Grado a favor de La Empresa DESARROLLO 9783, C.A., hasta por la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 4.580.000,00), asimismo, que no existe otro gravamen, (F-19 al 20). Tal instrumento público no fue tachado, de conformidad con lo previsto en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, este Jurisdicente, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, le otorga valor probatorio. Y así se declara.
• Copia simple de Certificado de Solvencia Municipal 2017, Nº 2064166, desde el 01/01/2017 hasta el 31/12/2017, a nombre FELIX ANDIA FLORES (demandado) emitida por la Alcaldía General Rafael Urdaneta de la Dirección de Hacienda Municipal este Tribunal en fecha 22 de enero del 2018, (F-21). Tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y que por tener la firma de un funcionario administrativo está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario, por lo que este Juzgador le otorga valor probatorio. Y así se declara.-
• Copia simple de Cédula Catastral Nº 19.608, del inmueble objeto del presente juicio, emitida por la Alcaldía General Rafael Urdaneta de la Dirección de Catastro Urbano-Cúa, de fecha 14 de septiembre del 2017, (F-22). Tal instrumento no fue tachado ni desconocido su firma en la oportunidad legal y que por tener la firma de un funcionario administrativo está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario, por lo que este Juzgador le otorga valor probatorio, Y así se declara.-
• Copia simple de contrato de Hipoteca de Primer Grado emitido por el Banco BANCARIBE, del inmueble objeto del presente juicio, el cual se observa que el mismo no se encuentra Registrado, (F-23 al 30). En lo que respecta a dicha documental se observa que la misma constituye copia simple de instrumento privado emanado de terceros ajenos al presente juicio, la cual debe ser ratificadas por la prueba de informes, en este caso, por tratarse de persona jurídica, y siendo que en actas no corre inserta la correspondiente ratificación de la expedición de dicho instrumento mercantil por parte de la entidad bancaria BANCARIBE, debe en consecuencia ser desestimado en todo su valor probatorio por este Juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
• Copia de la cédula de identidad del ciudadano ANDIA FLORES FELIX (F-6). Tal instrumento quien suscribe le otorga valor probatorio demostrativo de la identidad del demandado. Y así se precisa.
• Copia simple de la pagina Web del Banco BANCARIBE, de la lista de recaudos para créditos de línea hipotecaria BANCARIBE para adquisición de vivienda principal (usadas) fecha de elaboración 23/08/2012 y fecha de actualización 30/08/2016, (F-75 y 76). En lo que respecta a dicha documental se observa que la misma constituye copia simple de instrumento privado emanado de terceros ajenos al presente juicio, la cual debe ser ratificadas por la prueba de informes, en este caso, por tratarse de persona jurídica, y siendo que en actas no corre inserta la correspondiente ratificación de la expedición de dicho instrumento mercantil por parte de la entidad bancaria BANCARIBE, debe en consecuencia ser desestimado en todo su valor probatorio por este Juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
• Copia simple de LIBERACIÓN DE HIPOTECA DE PRIMER GRADO otorgado por el ciudadano JESUS JAVIER HERNANDEZ MEDINA representante de la empresa DESARROLLOS 9783, C.A. Sociedad Mercantil, presentado por ante la Notaría Pública del municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, para su autenticación, en fecha 26 de noviembre de 2002, el cual quedó insertado bajo el Nro. 42, Tomo 82, de los libros de autenticaciones por la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 4.580.000,00), en la cual se garantizaba el saldo por la misma cantidad por la venta de una parcela distinguida con el Nro. 13, del inmueble objeto del presente juicio, constituida por el ciudadano FELIX ANDIA FLORES, ya identificado, (demandado), (F-77 al 80). Tal instrumento público no fue impugnado ni tachado, de conformidad con lo previsto en los artículos 429 y 438 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, este Jurisdicente, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, le otorga valor probatorio. Y así se declara.
• Copia simple de Contrato privado, suscrito por los ciudadanos FELIX ANDIA FLORES, (demandado) y el ciudadano ENRIQUE RAFAEL LUCENA CASTILLO, (demandante) ambos identificados, en fecha 08 de agosto de 2017, en relación al contrato de Opción de Compra Venta suscrito por ellos por ante la Notaria Pública del Municipio Cristóbal Rojas, inserto bajo el Nro. 44, tomo 128, folios 139 hasta 143, (F-11 al 17). Tal instrumento público no fue tachado, de conformidad con lo previsto en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, este Jurisdicente, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio. Y así se declara.
• Copia de expediente contentivo del crédito que posee el ciudadano LUCENA CASTILLO ENRIQUE RAFAEL (demandante) ya identificado, por ante la institución bancaria BANCARIBE, el cual fue promovida como prueba de informe por el mismo a los fines de demostrar: Sic. “solicito respetuosamente de este Tribunal se sirva requerir de la Agencia Bancaria de BANCARIBE del Centro Comercial Lido, Distrito Capital, INFORME sobre el expediente de la carta consignada por el demandado Félix Andia Flores, en la que manifiesta su negativa a vender el inmueble objeto de la solicitud de mi crédito acordado.” siendo remitido a este Tribunal por dicha entidad financiera mediante Oficio Nº DAN-15585/2018, de fecha 18 de octubre del 2018, constante de 173 folios, (F-125 al 299). Este sentenciador observa que dicho documento fue promovido en juicio mediante prueba de informes y emanado de la entidad Bancaria BANCARIBE, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, le otorga valor probatorio. Ahora bien, quien suscribe de una revisión de dicho expediente a los fines de constatar lo alegado por la parte demandante supra señalada, no consta en dicho “expediente de la carta consignada por el demandado Félix Andia Flores, en la que manifiesta su negativa a vender el inmueble objeto de la solicitud de mi crédito acordado”. Y así se precisa.
Sentado lo que precede, vistos los términos en los cuales quedó trabada la presente controversia y revisadas todas las probanzas que fueron consignadas por las partes en el decurso del proceso, debe pasarse de seguida a verificar la procedencia o no del fondo de la demanda intentada; y en virtud que, el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe señalarse lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión, lo cual se hace a continuación:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”
Ahora bien, de las normativas antes transcritas -específicamente del artículo 1.167 del Código Civil- se desprenden dos requisitos esenciales requeridos para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: 1º La existencia de un contrato bilateral, y 2º El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de dilucidar la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional verificar en principio la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al primer requisito, este tribunal partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, se observa que fue consignado a los autos, Copia certificada de Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito por los ciudadanos FELIX ANDIA FLORES, y EL ciudadano ENRIQUE RAFAEL LUCENA CASTILLO, ambos identificados, en fecha 08 de agosto de 2017, por ante la Notaria Pública del Municipio Cristóbal Rojas, inserto bajo el Nro. 44, tomo 128, folios 139 hasta 143 (F-11 al 17), descrito de la forma siguiente:
La cláusula primera prevé que EL VENDEDOR se compromete a vender y EL COMPRADOR a adquirir el inmueble. Asimismo, contiene la identificación del inmueble, ubicación y el resto de sus características físicas.
La cláusula segunda contiene la fijación del precio de venta del inmueble, así: “El precio por el cual EL VENDEDOR se obliga a vender y EL COMPRADOR a comprar el inmueble antes identificado, es la suma de SETENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 72.000.000,00), los cuales serán cancelados de la siguiente forma: la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) para el momento de la firma del presente documento, los cuales son recibidos por EL VENDEDOR a su entera y cabal satisfacción (…) y el saldo restante, vale decir la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00) para el acto o momento de protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro respectiva.”
La cláusula tercera establece la obligación de los vendedores de entregar el inmueble al momento de la firma del documento definitivo de compra venta libre de deudas, “…EL VENDEDOR se obliga a entregar el inmueble al momento de protocolización del documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario, solvente de todo tipo de deudas, libre de bienes y personas, libre de gravámenes e impuestos Estadales o Municipales.”
La cláusula siguiente, cuarta, atañe a la duración y prórroga del Contrato, así como a la obligación del vendedor de entregar al comprador todos los recaudos necesarios para la protocolización definitiva del mismo: “El lapso de duración del presente contrato es de SESENTA (60) Días continuos, más una prórroga de TREINTA (30) días continuos, contados a partir de la firma del presente documento. El VENDEDOR se obliga a entregar a EL COMPRADOR todos los recaudos necesarios para la protocolización definitiva del documento de compra-venta (…)”
La cláusula estudiada establece, además, que si el vendedor no suministra la totalidad de dichos recaudos en el lapso de vigencia del presente contrato el mismo se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso: “…si EL VENDEDOR, no suministrara la totalidad de los requisitos exigidos para la protocolización definitiva de la compra venta, el lapso de vigencia del presente Contrato se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos y las consecuencias de dicho retardo no serán imputables a EL COMPRADOR” (Lo resaltado del escrito).
La cláusula quinta: dispone la clausula penal, a saber: “Queda entendido que en el caso de incumplimiento de cualquiera de las clausulas establecidas en el presente contrato por parte de EL COMPRADOR o en el caso de no realizarse la venta definitiva del inmueble por causas imputables a éste, dará derecho a EL VENDEDOR de retener hasta el diez por ciento (10%) de la cantidad entregada en calidad de arras o inicial a la firma del contrato, es decir la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) por concepto de clausula penal y EL VENDEDOR, tendrá derecho a rescindir unilateralmente y de pleno derecho el contrato de opción compra venta, debiendo reintegrar a EL COMPRADOR las restantes luego de la deducción de la cantidad correspondiente a la cláusula penal. En caso de que se compruebe que la venta definitiva no se efectúe por causas imputables al VENDEDOR, este devolverá a EL COMPRADOR la totalidad de lo recibido en arras, o inicial, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) más el diez por ciento (10%) es decir, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) por concepto de clausula penal, sin perjuicio de las acciones que EL COMPRADOR pueda ejercer para el cumplimiento del contrato.”
Seguidamente, en la clausula sexta acordaron una forma de resolver el presente contrato; “En caso de no protocolizarse el documento definitivo de compra venta dentro de los lapsos establecidos (…), incluyendo la prórroga por razones de fuerza mayor o causa extraña no imputable a ninguna de las partes debidamente comprobada, podrán ambas partes de mutuo acuerdo resolver el presente contrato sin que haya lugar a la aplicación de la cláusula penal (…)”
En la clausula séptima dispusieron otra forma de resolver el presente contrato: “Una vez vencido el plazo establecido en la cláusula cuarta, EL VENDEDOR o EL COMPRADOR deberán manifestar a la otra parte un interés expreso de disolver el negocio de forma escrita, indicando las razones del caso (…) en caso del que el plazo culmine sin dicha manifestación expresa, se entenderá que ambas partes convienen en mantener el negocio por un tiempo igual al inicial.”
En las clausulas: octava, novena y decima, convinieron las partes: en la octava, que los gastos de operación serán por cuenta de LA COMPRADORA (sic), en la novena, que “EL VENDEDOR acepta en este acto que EL COMPRADOR acuda ante una Institución Financiera para tramitar el crédito hipotecario a los fines de cancelar totalmente el precio de venta del inmueble…”, y en la décima, indicaron que sus respectivas direcciones de habitación es en donde pueden ser notificados y la elección como domicilio especial la ciudad de Cúa estado Miranda a cuya jurisdicción se someten.
Asimismo, consta de las actuaciones judiciales cursante al folio 81, consignado en el proceso junto al escrito de contestación un segundo CONVENIO PRIVADO suscrito por las partes los ciudadanos FELIX ANDIA FLORES, y EL ciudadano ENRIQUE RAFAEL LUCENA CASTILLO, ambos identificados, en fecha 08 de agosto de 2017, mediante el cual convienen en relación al contrato de Opción de compra venta en lo siguiente:
La cláusula primera, prevé tanto EL VENDEDOR como EL COMPRADOR en aceptar el documento de contrato de opción de compra venta suscrito por ellos, supra descrito.
La cláusula segunda las partes convienen en fijar un nuevo precio de venta al contrato de opción de compra venta, antes mencionado así: “Ambas partes convenimos expresamente que el precio real, verdadero, exacto querido y fijado por nosotros, es exactamente la cantidad de SESENTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 68.000.000,00), que restando la inicial de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) entregadas por EL COMPRADOR en el acto de otorgamiento de la opción de compra-venta, quedaría pendiente un saldo restante de SESENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 66.000.000,00)”. Asimismo, convinieron en esta misma clausula: “…que si la institución Bancaria anta la cual se solicitará el crédito respectivo, aprueba la suma de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00) por tal concepto, EL VENDEDOR, se obliga ante EL COMPRADOR, a reintegrar la suma de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00) para que éste lo utilice en los gastos ocasionados con motivo de las reparaciones de los baños y habitaciones del Segundo Piso del inmueble objeto de la compra -venta.”
La cláusula tercera atañe a el lapso de duración convenida y aceptada del Contrato de Opción de Compra-Venta, en la forma siguiente: “Ambas partes convenimos y aceptamos expresamente que el lapso de duración del contrato de opción de compra venta mencionado, es de CUARENTA Y CINCO (45) días continuos, contados a partir luego de la introducción de los documentos contentivos de la solicitud de créditos ante el Banco, siempre y cuando la documentación proporcionada por amabas partes, no cause contratiempos que retrase el trámite bancario.”
La cláusula cuarta: convienen que en la clausula penal, fijarla en los siguientes termino a saber: “Igualmente convenimos, que la clausula penal, se fija en el cien por ciento (100%) de los DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) entregados, si el negocio pactado no se concretare por culpa de EL COMPRADOR, quedando la referida cantidad como indemnización para EL VENDEDOR, por concepto de daños y perjuicios ocasionados, y si el negocio no se llevare a cabo por motivos imputados a EL VENDEDOR, este quedará obligado a reintegrar a EL COMPRADOR la suma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) recibido como inicial más una cantidad igual a DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) como indemnización por concepto de daños y perjuicios que se ocasionare tal incumplimiento.”
De lo transcrito, este juzgador en atención al precepto normativo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, a los fines de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, evidencia que en el caso de marras, los ciudadanos FELIX ANDIA FLORES, EL VENDEDOR (demandado) y el ciudadano ENRIQUE RAFAEL LUCENA CASTILLO, EL COMPRADOR (demandante) ambos identificados, celebraron un Contrato de Opción de Compra Venta, en la que se obliga el promitente vendedor a vender y el promitente comprador a comprar el bien inmueble antes identificado. Asimismo, se obliga al comprador a pagar el precio fijado, una cantidad en arras al momento de la firma de la Opción Compra Venta y el resto al momento de la protocolización del documento definitivo por ante el registro, cantidad que, se lee también en el Contrato, será obtenida por el comprador a través de un crédito hipotecario en una entidad financiera; y al vendedor a entregar en ese acto el bien inmueble, libre de bienes y personas, de gravámenes e impuestos. De igual manera, se estableció que la vigencia del contrato es de 60 días continuos, más una prórroga de 30 días continuos, obligándose al vendedor a suministrar la totalidad de los recaudos necesarios para la protocolización definitiva y que vencido dicho lapso de vigencia sin que se halla suministrado dichos recaudos se prorrogará automáticamente en igual proporción al retraso en la entrega de los recaudos tal como se desprende de la cláusula cuarta.
Asimismo, consta en autos (F-81), que en la misma fecha ambas partes suscribieron un contrato privado en la que convienen en relación al contrato de Opción de Compra Venta en la que fijaron un precio de venta diferente al contrato de supra señalado; acordaron reintegrar a EL COMPRADOR una cantidad por concepto de gasto de reparación del inmueble objeto del contrato si el banco otorgaba el crédito en la cantidad acordada en el contrato de Opción de compra-venta. Asimismo, modificaron el lapso de duración en un tiempo de 45 días continuos sin prorroga, a partir de la introducción de la solicitud de crédito ante el Banco, siempre que la documentación proporcionada por ambas partes no cause contratiempo que retrase el tramite bancario y por ultimo modifican la clausula penal fijando de un 10% a un 100% de la suma entregada como arras al contrato de inicial de opción de compra, si la causa es imputable a EL COMPRADOR, y de ser EL VENDEDOR, reintegraría lo aportado como arras más un cantidad igual a esta, todo como indemnización por daños y perjuicios.
Así las cosas, siendo que cursa en autos un acuerdo entre las partes intervinientes en el presente juicio para constituir entre ellas un vínculo jurídico, por el cual ambas partes se comprometieron a realizar las obligaciones pactadas, esto es, la venta del inmueble objeto del litigio, así como la cancelación del precio convenido; consecuentemente, quien resuelve la presente causa, puede afirmar que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, ya que en el caso de marras se verifica la concurrencia del primer requisito como es el contrato bilateral, exigido para la procedencia de la presente acción.- Así se declara.
Aclarado lo anterior, y siendo que las partes al celebrar una oferta de compra y venta de un inmueble deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le correspondía al demandante por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones. En otras palabras, le correspondía a la parte actora demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, demostrar que el ciudadano FELIX ANDIA FLORES ya identificado, en su condición de propietario del bien, se haya negado a venderle y otorgarle los documentos necesarios, a los fines de proceder a tramitar un crédito bancario para cancelar el precio convenido; ahora bien, siendo que el juez debe atenerse a las probanzas consignadas por las partes, sin poder obtener fuera de ellas elemento de convicción alguno, y en vista que de las pruebas aportadas por la parte aquí demandante detentan valor probatorio conforme a nuestro ordenamiento jurídico, las que a continuación se menciona:(i) CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, celebrado entre las partes aquí en litigio en fecha 08 de agosto de 2017, y autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Cristóbal Rojas, inserto bajo el Nro. 44, tomo 128, folios 139 hasta 143 (F-11 al 17); y (b) en el lapso de pruebas la parte demandante promovió prueba de informe a la entidad Bancaria de BANCARIBE del Centro Comercial Lido, Distrito Capital una copia del expediente contentivo del crédito que posee el ciudadano LUCENA CASTILLO ENRIQUE RAFAEL (demandante) ya identificado, por ante la dicha institución bancaria, el cual fue promovida a los fines de demostrar: Sic. “solicito respetuosamente de este Tribunal se sirva requerir de la Agencia Bancaria de BANCARIBE del Centro Comercial Lido, Distrito Capital, INFORME sobre el expediente de la carta consignada por el demandado Félix Andia Flores, en la que manifiesta su negativa a vender el inmueble objeto de la solicitud de mi crédito acordado.” siendo remitido a este Tribunal por dicha entidad financiera mediante Oficio Nº DAN-15585/2018, de fecha 18 de octubre del 2018, constante de 173 folios, (F-125 al 299) el cual se le otorgó valor probatorio. Ahora bien, en virtud que las pruebas consignadas en autos las mismas pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que este Juzgador al hacer una revisión minuciosa al mencionado expediente bancario, no se constató lo alegado por la parte demandante lo cual es: “la carta consignada por el demandado Félix Andia Flores, en la que manifiesta su negativa a vender el inmueble objeto de la solicitud de mi crédito acordado”; Asimismo, se pudo constatar en el mismo expediente bancario todos los documentos requeridos para la aprobación de CREDITO hipotecario como son: cedula de identidad del ciudadano ANDIA FLORES FELIX, Registro de Información Fiscal del ciudadano FELIX ANDIA FLORES, CONTRATO DE opción de compra –venta, certificado de solvencia municipal del inmueble objeto del presente litigio a nombre del ciudadano Félix Andia flores, cedula catastral, informe de avalúo, documentos de propiedad del bien objeto de la venta, así mismo, el demandante consignó en original certificación de gravamen que cubre los últimos 10 años, sobre el inmueble objeto del presente juicio, solicitado por el ciudadano FELIX ANDIA FLORES, (demandado), en fecha 11 de julio de 2017, expedida por ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, trámite: Nº 236.2017.3.35, en el cual consta que existe vigente para dicha fecha una Hipoteca de Primer Grado a favor de La Empresa DESARROLLO 9783, C.A., hasta por la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 4.580.000,00), asimismo, que no existe otro gravamen, (F-19 al 20), por lo que la parte contraria a los fines de contrarrestar dicho alegato consignó en copia simple de LIBERACIÓN DE HIPOTECA DE PRIMER GRADO otorgado por el ciudadano JESUS JAVIER HERNANDEZ MEDINA representante de la empresa DESARROLLOS 9783, C.A. Sociedad Mercantil, presentado por ante la Notaría Pública del municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, para su autenticación, en fecha 26 de noviembre de 2002, el cual quedó insertado bajo el Nro. 42, Tomo 82, de los libros de autenticaciones por la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 4.580.000,00), en la cual se garantizaba el saldo por la misma cantidad por la venta de una parcela distinguida con el Nro. 13, del inmueble objeto del presente juicio, constituida por el ciudadano FELIX ANDIA FLORES, ya identificado, (demandado), (F-77 al 80). Consecuentemente, quien resuelve la presente causa considera que las afirmaciones de hecho explanadas en el libelo de la demanda no quedaron de ninguna manera probadas en autos. - Así se declara.
Aunado a ello, no se puede pasar por alto que el ciudadano ENRIQUE RAFAEL LUCENA, alegó que no ha podido lograr la protocolización definitiva del documento de compra venta ante el registro por cuanto la parte demandada no le suministro los documentos correspondiente; sin embargo, quien aquí suscribe, considera que del elenco probatorio traído a los autos, no se desprende que el prenombrado haya realizado las gestiones pertinentes a los fines de llevar a cabo la compra del inmueble objeto del presente litigio, ni la notificación de la parte demandada de tales trámites.
En efecto, por las razones antes expuestas puede afirmarse que en el caso de marras no se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietario haya incumplido con alguna de sus obligaciones, menos aún que haya desplegado una conducta contraria a lo contractualmente acordado, o se haya negado a vender el inmueble, pues debe precisarse que el demandante no demostró con sus pruebas que haya gestionado eficientemente para cancelar el precio acordado, ni menos aún quedó probado que el demandado no tenía la intención de vender, por lo que no demostró haber cumplido con sus obligaciones contractuales dentro del lapso establecido en el acuerdo privado (F-81), por lo que puede afirmarse que en el caso de marras no se reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción, el pago pactado, aunado a ello el demandante afirma que le aprobaron crédito para la compra de la vivienda por Bs. 41.800.000, 00; siendo lo pactado Bs. 68.000.000,00 no demostrando poseer la cantidad restante para la compra del inmueble, seguida por cumplimiento de contrato de Opción de compra -Venta. Así se decide.
Como corolario de lo antes expuesto, este órgano jurisdiccional se permite traer a colación el criterio expuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia dictada en fecha 30 de marzo de 2012, Expediente No. 2011-000627, con ponencia del Magistrado: LUIS ANTONIO ORTIZ HERNÁNDEZ, a través de la cual se estableció lo siguiente:
“(…) El artículo 506 de la ley civil adjetiva dispone: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho y, corresponde a la parte que tiene interés en enervar tal pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma, determinándose así el themaprobandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba.
En tal sentido, correspondía a la parte actora demostrar la culpabilidad de la parte demandada en la comisión del hecho ilícito, de manera que al no haber constatado tal situación el juez esta posibilitado para desestimar la demanda aún cuando el demandado nada hubiese probado a su favor, pues, se insiste, la carga probatoria está en cabeza de la parte accionante.
De todo lo anterior es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003. Asimismo el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil expresa “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella”.-
Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas, tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia y con vista a las anteriores consideraciones, se debe declarar SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN COMPRA-VENTA con todos sus pronunciamientos de Ley, por cuanto la parte actora no probó en el presente juicio del incumplimiento de la parte demandada que conlleve a este Juzgador a provocar la convicción de la verdad del hecho. Así expresamente debe ser declarada en el dispositivo.
Con respecto a la reconvención planteada, la parte demandada en la oportunidad de contestar la misma opuso cuestiones previas, dio contestación y reconvino, en un solo acto. Ahora bien, por cuanto no cumplió con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento, se tiene como no propuesta la reconvención. Y así se decide.-