...REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO
BOLIVARIANO DE MIRANDA
I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.
PARTE ACTORA: MAC DONALD DANIEL PAYNE y YANETH YÁNEZ CAMACHO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-6.280.388 y V-10.785.547, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: No constituyó apoderado judicial.
PARTE DEMANDADA: YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.532.977.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO LUIS PEÑA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 295.121.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE Nro. 21.099.
II. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.
Se inició el presente procedimiento en fecha 05.04.2010 (f. 1 al 10), por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, mediante demanda incoada por los ciudadanos MAC DONALD DANIEL PAYNE BERROTERAN y YANETH YÁNEZ CAMACHO, asistidos de abogado contra el ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE.
Por diligencia de fecha 07.04.2010 (f.11), la parte actora asistida de abogado consignó los recaudos que fundamentan su acción, los cuales quedaron insertos del folio 12 al 87 de los autos.
Por auto de fecha 14.04.2010 (f.88), el tribunal admitió la demanda, ordenando al efecto el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, para que diera contestación a la demanda.
En fecha 30.042010, el tribunal de la causa, dictó auto mediante el cual ordenó librar la compulsa de citación de la parte demandada; asimismo ordenó abrir el cuaderno de medidas respectivo. (f. 95 y 96).
En fecha 20.05.2010 (f.97), la parte actora asistida de abogado, solicitó al tribunal de la causa, se citara a la parte demandada mediante comisión dirigida al área Metropolitana de Caracas; a cuyo fin, el referido tribunal en fecha 25.05.2010, comisionó al Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fin de que practicara la citación del demandado YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE. (f.125 y 126).
Cursa de autos diligencia de fecha 18.06.2010 (f.127), suscrita por el Alguacil del Tribunal de la causa, quien dejó constancia de haber entregado la comisión dirigida al Juzgado de municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (f. 128).
Cumplidos los trámites de la citación personal de la parte demandada, sin que ello fuese posible (f.129 al 231), por auto de fecha 07.01.2013, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial y sede, designó a la abogada en ejercicio HILDA JOSEFINA OROPEZA, defensor judicial del demandado, ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, quien una vez notificada del cargo en referencia, aceptó el mismo y prestó el debido juramento de ley. (f. 232 al 236).
En fecha 19 de febrero de 2013, el tribunal de la causa a solicitud de la parte accionante, libró la correspondiente compulsa de citación a la parte demandada, representado por su defensor judicial, abogada HILDA JOSEFINA OROPEZA (f. 238 y 239).
Por diligencia de fecha 01.03.2013 (f.240), el Alguacil del tribunal dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada en la persona de su defensora ad-litem, abogada HILDA JOSEFINA OROPEZA. (f. 240 y 241).
En fecha 02.05.2013, la abogada HILDA JOSEFIINA OROPEZA, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda. (f. 242).
Abierto a pruebas por imperio de ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho, consignando a los efectos escritos que las contiene, los cuales fueron agregados a los autos en fecha 04 .06.2013 y admitidos en fecha 13.06.2013. (f. 243 al 251).
En fecha 11.03.2014, la Dra. ELSY MADRIZ, se abocó al conocimiento de la causa. (f. 272 al 275).
En fecha 27 de junio de 2014, el tribunal de la causa dictó sentencia interlocutoria mediante la cual repuso la causa al estado de que la abogada HILDA JOSEFINA OROPEZA, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada realizara las diligencias necesarias para contactar al demandado dentro del lapso de emplazamiento. (f. 282 al 293).
En fecha 08.10.2014, la abogada HILDA JOSEFINA OROPEZA, en su carácter de defensora judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda. (f. 298 y 299).Abierto a pruebas por imperio de ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho, consignando a los efectos los escritos que las contienen, los cuales fueron agregados a los autos en fecha 05.11.2014, quedando insertos del folio 302 al 318 de los autos y admitidos en fecha 12.11.2014. (f. 321 y 322).
En fecha 09.12.2015 (f.335 al 344), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la acción propuesta y ordenó entre otras cosas la notificación de las partes. Dicha decisión previa notificación de las partes fue apelada por la representación judicial de la demandada, en fecha 25.02.2016, recurso que fue oído en ambos efectos en fecha 30.03.2016. (f. 350, 355 y 356).
En fecha 12.04.2016, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial recibió el expediente y conforme a lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó oportunidad para presentar los informes. (f. 357).
Por auto e fecha 15.06.2016, el Tribunal de Alzada fijó oportunidad para dictar sentencia conforme a lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil; cuyo lapso fue diferido en fecha 16.09.2016 por un lapso de treinta (30) días. (f. 2 y 3, p.2).
En fecha 17.10.2016, el Tribunal de Alzada dictó sentencia mediante la cual revocó la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 09 de diciembre de 2015 y repuso la causa al estado que el mencionado órgano jurisdiccional oficiara nuevamente al Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME), al Consejo Nacional Electoral (CNE) y al Sistema Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a fin de que informaran sobre el último domicilio y movimientos migratorios del ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, todo ello para el agotamiento de la citación personal; declarando al efecto la nulidad de los actos consecutivos tramitados con posterioridad al auto dictado en fecha 2 de abril de 2012 (exclusive) inserto al folio 211 de la I pieza del expediente. (f. 04 al 10, p.2).
Por auto de fecha 02.11.2016, el Tribunal de Alzada declaró firme el fallo proferido por ese despacho en fecha 17 de octubre de 2016, ordenando al efecto la remisión del expediente a su tribunal de origen (f. 12 y 13, p.2).
En fecha 14.11.2016, el Tribunal de la causa recibió el expediente procedente del tribunal de alzada. (f. 14, p.2).
En fecha 14.11.2016, la Dra. Elsy Madriz, en su condición de Juez Titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, se inhibió de seguir conociendo la presente causa conforme al artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 15º; a cuyo fin remitió el expediente original a este tribunal mediante oficio número 0740-671, de fecha 18.11.2016. (f. 15 al 19, p.2).
Mediante auto de fecha 22.11.2016, este Tribunal recibió el expediente original procedente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, para lo cual la juez se abocó al conocimiento de la causa. (f.20, p.2).
En fecha 06.11.2016, se recibieron las resultas procedente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, mediante la cual se evidencia que dicho juzgado declaró con lugar la inhibición planteada por la Dra. Elsy Madriz, en su carácter de Juez Titular del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda. (f. 21 al 48, p.2).
Mediante auto de fecha 06.12.2016, este Tribunal en acatamiento al fallo proferido por el Tribunal de Alzada de fecha 17 de octubre de 2016, ordenó oficiar al Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME), al Consejo Nacional Electoral (CNE) y al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a los fines de que dichos organismos informaran sobre el último domicilio y movimientos migratorios del ciudadano YONIS SOLANO MONSALVE. (f. 49 al 52, p.2).
Por auto de fecha 28.03.2017 (f.57, p.2), el Tribunal ordenó agregar a los autos oficio Nº SNAT/INTI/GR/DRCC/DCR-2-239233/2017/000484 de fecha 03.02.2017, emanado del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), el cual quedó inserto a los folios 58 y 59, p.2.
En fecha 28.09.2017 (f. 60, p.2), el Dr. CÉSAR MEDRANO RENGIFO, se abocó al conocimiento de la causa, ordenando agregar a los autos oficio Nº ONRE/O 2017 0000000451 procedente del Consejo Nacional Electoral (CNE), el cual quedó inserto de los folios 61 al 62, p.2.
Por auto de fecha 08.05.2018 (f.63, p.2), el Tribunal ordenó agregar a los autos oficio Nº 000253 de fecha 03.02.2017, emanado del Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME), el cual quedó inserto al folio. 64, p.2.
En fecha 18.05.2018, este tribunal a solicitud de la parte accionante, ciudadana YANETH YÁNEZ CAMACHO, asistida de abogado, ordenó oficiar al Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME), a fin de que remitiera información sobre los movimientos migratorios del ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE. (f. 66 y su vto., p.2).
Por auto de fecha 14.11.2018, a solicitud de la parte accionante, este tribunal ratificó el contenido del oficio librado en fecha 18.05.2018 al Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME); asimismo se designó correo especial a la accionante, ciudadana YANETH YANEZ CAMACHO, a fin del traslado del mismo y retiro de las resultas respectiva. (f. 70 y 71, p.2).
En fecha 12.12.2018, la ciudadana YANETH CAMACHO, en su carácter de parte accionante, asistida de abogado consignó a los autos mediante diligencia las resultas de la información requerida por este despacho al Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME). (f. 73 al 76, p.2).
Por auto de fecha 13.02.2019, este tribunal verificado que el demandado se encontraba fuera del territorio de la República, ordenó librar cartel de citación al demandado, ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, conforme a lo previsto en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil, el cual fue debidamente publicado en prensa. (f. 78 al 80 y 82 al 90, p.2).
En fecha 02.05.2019, la ciudadana YANETH YANEZ CAMACHO, en su carácter de parte accionante en el presente procedimiento, asistida de abogado solicitó la designación del defensor judicial a la parte demandada; y asimismo solicitó se oficiara al Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME), para la remisión de los datos migratorios del demandado. (f. 91, p.2).
En fecha 08.05.2019, este tribunal a solicitud de la parte accionante, designó al abogado en ejercicio PEDRO LUÍS PEÑA HERRERA, defensor judicial de la parte demandada; asimismo ordenó oficiar al Director del Servicio Administrativo de Identificación Migración y Extranjería (SAIME), a fin de que dicho organismo remitiera información sobre los datos migratorios del ciudadano YONIS SOLANO MONSALVE. (f. 92 al 94, p.2).
Notificado como fue el abogado PEDRO LUÍS PEÑA HERRERA, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, en fecha 09.06.2019, aceptó el cargo en referencia y prestó el juramento de ley. (f. 95 al 97, p.2).
En fecha 22.07.2019, a solicitud de la parte accionante se ordenó la citación de la parte demandada en la persona de su defensor ad-litem, abogado PEDRO LUIS PEÑA HERRERA, a quien se le libró la correspondiente compulsa de citación. (f. 99 y 100, p.2).
Cursa de autos diligencia de fecha 05.08.2019, suscrita por el Alguacil de este Tribunal quien dejó constancia de haber practicado la citación personal del abogado PEDRO LUIS PEÑA HERRERA, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE. (f. 101 y 102, p.2).
En fecha 02.10.2019, el abogado PEDRO LUÍS PEÑA HERRERA, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda. (f. 103 al 106, p.2).
Abierto a pruebas el juicio por imperio de ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho y consignaron escritos que las contiene los cuales fueron agregados en fecha 29.10.2019 (f. 109 al 117, p.2) y admitidas en fecha 05.11.02019(f. 118, p.2).
En fecha 21.11.2019, se recibieron las resultas procedentes del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME). (f. 119 al 122, p.2).
Por auto de fecha 13.01.2020, este Tribunal fijó oportunidad para la presentación de los informes, conforme a lo previsto en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil. (f. 123, p.2).
Por diligencia de fecha 31.01.2020 (f.124, p.2), la parte actora consignó escrito de informes, el cual quedó inserto del folio 125 al 128 de los autos.
Por diligencia de fecha 23.10.2020 (f.129, p.2), la parte actora solicitó la continuidad de proceso, por lo que, el Tribunal en fecha 03.11.2020 (f.130, p.2), dictó auto de certeza procesal, estableciendo que la causa se encuentra en estado de dictar sentencia, no paralizado, ordenando la notificación del defensor judicial sobre el referido auto.
Por diligencia de fecha 15.04.2021 (f.134), la parte actora solicitó el abocamiento de la juez a la referida acusa, lo cual se produjo mediante auto de fecha 20.04.2021 (f.135, p.2), ordenado la notificación del defensor judicial designado, la cual se cumplió, de acuerdo a diligencia consignada por el alguacil junto con recibo firmado por el mencionado defensor (f. 138 y 139, p.2).
Por diligencia de fecha 15.03.2022 (f.140, p.2), la parte actora acreditó en autos direcciones de correos electrónico, a los fines de las notificaciones telemáticas en la causa.
III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1. De la trabazón de la litis.
a) Alegatos de la parte actora.
Señalaron los accionantes, ciudadanos MAC DONALD DANIEL PAYNE y YANETH YÁNEZ CAMACHO, asistidos de abogado, en su escrito libelar, lo siguiente:
o Que en fecha 25 de abril de 2003, celebraron un contrato de opción de compra venta con el ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la Urbanización Sierra Brava, kilometro 15 de la Carretera Panamericana, Jurisdicción del municipio San Antonio de Los Altos, distrito Los Salias del estado Miranda, Conjunto Residencial El Páramo, planta 4, distinguido con el Nº 419, según se evidencia en el documento señalado que anexa marcado con la letra “A”.
o Que dicho conjunto se encuentra construido sobre una parcela de terreno, distinguida Con el Nº 3, con un área aproximada de nueve mil quinientos veintiocho metros cuadrados con ochenta decímetros (9.528,80 m2), cuyos linderos, medidas y demás elementos de identificación constan suficientemente detallados en su documento de condominio, del cual anexan copias fotostáticas marcadas con la letra “B”, dicho inmueble tiene un área aproximada de ciento ochenta y dos metros con setenta y nueve decímetros (182,70 m2), el cual quedó autenticado ante la Notaria Pública Vigésima del municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas bajo el número 62, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria.
o Que antes del vencimiento del plazo establecido para ejercer la opción de compra venta referida, le informaron al ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE de la imposibilidad de dar cumplimiento al finiquito del contrato en virtud que para dicha fecha aún no estaba aprobado el crédito solicitado, conviniendo en tal sentido, mantener la vigencia del contrato de opción de compra venta, habiendo recibido la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) inicialmente, y posteriormente entregándosele la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), tal como se evidencia del documento marcado con la letra “C” y consta en tres (03) folios útiles, montos estos imputables al monto de la venta pactada; otorgándoles un plazo de noventa (90) días bancarios a fin de lograr gestionar el crédito a través de la Ley de Política Habitacional, quedando inserto en la Notaria Publica Vigésima del municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 62, Tomo (13) de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaria, a partir de la fecha de autenticación de dicho documento, vale decir el 31 de julio de 2003, decidiendo éste de manera unilateral el deseo de rescindir dicho contrato, procediendo de inmediato en doce (12) días exactos, a constituir hipoteca de primer grado sobre el inmueble in comento, protocolizado ante el Registro Inmobiliario Los Salias, estado Miranda, el día 12 de agosto de 2003, quedando inserto bajo el Nro. 25, Protocolo Primero, Tomo 7, tercer trimestre, el cual anexan marcado con la letra “D”, dando así demostrado además su voluntad unilateral de no realizar la venta del inmueble, el incumplimiento del contrato bilateral protocolizado y hasta la simulación de un acto constitutivo de gravamen sobre el bien inmueble en referencia, además de la retención integra de las arras en garantía efectivamente entregadas, cuyo monto asciende a la suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00) imputable al monto total de la venta de acuerdo a las cláusulas del contrato in comento.
o Que se estableció de común acuerdo el lapso de noventa (90) días continuos a partir de la fecha de autenticación de dicho documento, garantizando además que el inmueble objeto de la venta estaba libre de todo gravamen, impuestos y contribuciones, materializándose la entrega de la suma antes señalada, en concepto de arras en garantía y de la cual en caso de incumplimiento quedarían a favor del vendedor un veinte por ciento (20%) de la suma dada, por concepto de arras e igual condición en caso que fuere el vendedor quien incurriera en incumplimiento, pero a favor del comprador, de manera que las estipulaciones convenidas entre las partes estaban contenidas en dicho contrato y cualquier otra estipulación bien que derogara, ampliara o modificara, para tener validez debía ser expresamente aceptada y por escrito entre las partes, situación que fue alterada y distorsionada por parte del demandado toda vez que en virtud que el cabal cumplimiento del pago de la venta, dependía de la tramitación de un crédito hipotecario ante una entidad financiera, lo cual no escapa del conocimiento de la sociedad, la diversidad de inconvenientes que ello conlleva y son ajenos al solicitante del crédito, quien tiene por prioridad el cumplimiento de las estipulaciones a que haya convenido, so pena de ser sancionado, por definirlo de alguna manera, de acuerdo a la cláusula penal establecida, así como la rescisión del contrato celebrado, situación que escapó de sus manos, no obstante informó al vendedor oportunamente conviniendo una prórroga como fue mencionada ut supra.
o Que no estaban de acuerdo con la decisión del vendedor quien fraguaba a sus espaldas, siendo sorprendidos una vez lograda la obtención del crédito, como se evidencia y consignan marcado con la letra “E”, oficio emanado del Banco Mercantil, y habiendo efectuado el pago de los derechos de registro, la constitución de la hipoteca de primer grado, a favor del ciudadano MANUEL BALBES GARCÍA, mientras en desconocimiento de ello, siguen haciendo la gestión para cumplir con el referido contrato al cual se habían obligado; y en razón de ello seguían gestionando el crédito hipotecario por el Banco Mercantil, para la adquisición del inmueble, siendo informados por parte del apoderado del Banco Mercantil la imposibilidad de dar finiquito a la negociación, toda vez que sobre el inmueble, pesa gravamen de hipoteca, según consta en la certificación de gravamen que anexan marcado con la letra “F”, para que surta sus efectos legales conducentes.
o Que el ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, infringió el contenido de las estipulaciones contenidas en el contrato de opción de compra venta, sin su conocimiento y sin considerar los daños y perjuicios que les ocasionó su decisión, obteniendo así un provecho injusto al haber recibido las arras y no dando estricto cumplimiento a lo convenido, quebrantando el artículo 1.159 del Código Civil, procediendo a una constitución de hipoteca de primer grado sobre el inmueble opcionado en venta a favor del ciudadano MANUEL BALBES GARCIA, efectivamente ejecutada de acuerdo a las actuaciones distinguidas bajo el Nº 10.956.2004 de la nomenclatura llevada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; siendo paladino el proceder irrito y mala fe del vendedor ante el hecho de celebrar un contrato de hipoteca con posterioridad de la oferta de venta del inmueble que les ocupa, lo cual es contrario a derecho. Asimismo anexan marcado con la letra “H” la Ejecución de Hipoteca emanada del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; a su vez consignan marcado con la letra “I”, cancelación de hipoteca donde se evidencia el pago total a su mandante MANUEL BALBES GARCIA, porque no tenía otra salida.
o Que la única situación que de modo alguno les favorece es el hecho que en la actualidad ocupan el inmueble ya que constituye su vivienda principal, objeto de la presente controversia, no obstante se mantiene constante la incertidumbre de ser desalojados en cualquier momento, incidiendo en la integridad del seno familiar constituido y del cual son parte sus dos (2) hijos, siendo uno de ellos menor de edad, y la abuela materna.
o Que de acuerdo con lo establecido en nuestro ordenamiento jurídico y con fundamento en el contrato de opción de compra venta celebrado el 25 de abril de 2003, que tiene fuerza de ley entre las partes, el propietario YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, está obligado a dar cumplimiento a todas las obligaciones establecidas en el citado contrato.
o Que al no haber dado cumplimiento, valiéndose de actos simulados tienen derecho de solicitar y obtener el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, de conformidad con los artículos 2 y 21 y 334 párrafos primero y segundo de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1.159 y 1.167 del Código Civil.
o Que en los actuales momentos al ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, plenamente identificado, se le sigue un juicio penal por ante el Circuito Judicial Penal del estado Miranda, Tribunal en Funciones de Juicio, Nro. 02, Los Teques, expediente Nº 2M-114-07, nomenclatura llevada por ese Tribunal, dejando expresa constancia que por ante el Juzgado Vigésimo Séptimo de Primera Instancia en Funciones de Juicio del Circuito Judicial y Penal del Área Metropolitana de Caracas, cursó expediente Nº 27-332-05, donde se libró boleta de encarcelación Nº 002-07 y orden de captura Nº 0081-07; y las actuaciones fueron remitidas al Circuito Judicial Penal del estado Miranda; ello en virtud de demostrar que la conducta y la actitud del hoy demandado no ha sido cónsona a la moral y las buenas costumbres, ni al buen orden de las familias y en fin por el incumplimiento de la obligación contractual contraída, la cual constituye una causa grave a su patrimonio, y el objeto principal de su reclamación; quedando así expuesto la pertinencia de la acción con los daños y perjuicios que su incumplimiento y su conducta dolosa y mal intencionada les ha causado.
o Que de conformidad con las cláusulas segunda, cuarta y octava del contrato de opción de compra venta y en virtud de ello recurren para demandar formalmente al ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, para que convenga o en su defecto sea declarado por este tribunal en lo siguiente: Primero: El cumplimiento de las cláusulas segunda, cuarta y octava del contrato de opción de compra venta celebrado el día 25 de abril de 2003; Segundo: El pago de los daños y perjuicios que ha causado por mala fe e incumplimiento del contrato, en virtud de su conducta dolosa y atendiendo a que si hoy en día adquieren una vivienda no les alcanzaría con el dinero que le pagaron en aquella oportunidad; Tercero: Se ordene la indexación de las sumas aquí demandadas, para compensar la pérdida del valor adquisitivo del signo monetario, aplicando la correspondiente corrección monetaria, tomando para ello, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) calculado e informado por el Banco Central de Venezuela, para cada periodo, ya que se trata de personas naturales y Cuarto: El pago de las costas de este proceso, hasta por la cantidad que conforme a la ley, determine prudencialmente este tribunal y el pago de los interés moratorios que se generen desde el momento de la firma.
b) Alegatos de la parte demandada.
El abogado PEDRO LUÍS PEÑA HERRERA, en su carácter de defensor ad-litem, del demandado ciudadano YONIS JESÚS SOLORZANO MONSALVE, en fecha 02 de octubre de 2019, consignó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual indicó:
o Negó, rechazó y contradijo, que su representado, ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, haya incumplido las clausulas contractuales del documento de fecha 25 de abril de 2003, específicamente la SEGUNDA, CUARTRA y OCTAVA.
o Negó, rechazó y contradijo que su representado tenga que cancelar a los actores ciudadanos MAC DONALD DANIEL PAYNE BERROTERAN y YANETH YÁNEZ CANACHO, los daños y perjuicios que ha causado la mala fe e incumplimiento del contrato, ya que los mismos aun cuando no calcularon los mismos, la acción que se persigue en este juicio es el cumplimiento del contrato (traslado de la propiedad), y no el pago de sumas de dinero, lo que trae como consecuencia para este defensor argumentar que existe una inepta acumulación de pretensiones.
o Solicita que la demanda sea declarada sin lugar, con su respectiva condenatoria en costas.
2. Aportaciones probatorias.
a.- De la parte actora:
* Recaudos acompañados al escrito libelar:
o Anexo “A”, copia certificada de documento de opción de compra venta, suscrito por los ciudadanos YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE y YANETH YANEZ CAMACHO y MAC DONALD DANIEL PAYNE BERROTERAN, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la urbanización Sierra Brava, kilometro 15 de la carretera Panamericana, jurisdicción del municipio San Antonio de Los Altos, distrito Los Salias del estado Miranda, Conjunto Residencial El Páramo, planta 4, distinguido con el Nº 419, construido sobre una parcela de terreno, distinguida con el Nº 3, con un área aproximada de nueve mil quinientos veintiocho metros cuadrados con ochenta decímetros (9.528,80 m2), cuyos linderos, medidas y demás elementos de identificación constan suficientemente detallados en su documento de condominio, dicho inmueble tiene un área aproximada de ciento ochenta y dos metros con setenta y nueve decímetros (182,79 m2), el cual quedó autenticado ante la Notaria Pública Vigésima del municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 25.04.2003, bajo el número 62, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, considerando esta Juzgadora que en vista que el documento público en cuestión merece plena fe de su contenido, por cuanto, fue autorizado por un funcionario, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como documento fundamental de la demanda, en razón que a través del presente juicio se persigue su cumplimiento. Y ASÍ SE DECLARA.
o Anexo “B”, copia de documento de condominio de “El Paramo, Conjunto Residencial”, constituido por los edificios I, II y III, construido sobre un lote de terreno ubicado en la Parcela Nº 3 de la Urbanización Sierra Brava, situado en el kilometro 15 de la carretera Panamericana, en jurisdicción del municipio San Antonio de Los Altos hoy municipio Los Salias del estado Miranda, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público, en fecha 12.11.1985, bajo el Nº 38, Protocolo 1ª, Tomo 16, 4º Trimestre, el cual constituye un documento público que merece plena fe de su contenido, por cuanto, fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
o Anexo “C”, copia de documento autenticado en fecha 31.07.2003, ante la Notaria Pública Vigésima del municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 03, Tomo 27 de los Libros llevados por esa Notaria, en el cual se encuentra suscrito entre los ciudadanos YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE y YANETH YANEZ CAMACHO y MAC DONALD DANIEL PAYNE BERROTERAN, en el cual quedó establecido que el ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE recibió la cantidad de diez millones de bolívares (Bs.10.000.000), por concepto de compra venta de un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento dúplex destinado a vivienda, ubicado en la urbanización Sierra Brava, kilometro 15 de la carretera Panamericana, jurisdicción del municipio San Antonio de Los Altos, Distrito Los Salias, hoy municipio Los Salias del estado Miranda, Conjunto Residencial El Paramo, Planta 04, y se encuentra distinguido con el Nº 4-19. Asimismo quedó establecido de común acuerdo entre el vendedor y los compradores que la opción de compra venta (el cual quedó autenticado ante la Notaria Pública Vigésima del municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 25.04.2003, bajo el número 62, Tomo 13 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria), tendría una duración de noventa (90) días bancarios a fin de gestionar el crédito por Política Habitacional. Dicha documental constituye un documento público y merece plena fe de su contenido, por cuanto, fue avalado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, como demostrativo que el demandado recibió la cantidad de diez millones de bolívares (Bs.10.000.000), por concepto de compra venta de un inmueble de autos. Y ASÍ SE DECLARA.
o Anexo “D”, copia de documento de préstamo por la cantidad de VEINTISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (BS.26.000.000,00), y en garantía se constituyó hipoteca de primer grado, por parte del ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE a favor del ciudadano MANUEL BALBES GARCÍA, hasta por la cantidad de TREINTA Y TRES MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.33.800.000,00) sobre un inmueble constituido por un apartamento dúplex destinado a vivienda, ubicado en la urbanización Sierra Brava, kilómetro 15 de la carretera Panamericana, jurisdicción del municipio San Antonio de Los Altos, Distrito Los Salias, hoy municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, Conjunto Residencial El Paramo, planta 4, distinguido con el Nº 4-19. Dicho documento quedó inscrito en la oficina de Registro Inmobiliario del municipio Los Salias del estado Miranda, en fecha 12.08.2003, bajo el Nº 25, protocolo Primero, Tomo 07 del tercer trimestre del año 2003, instrumental la cual constituye un documento público que merece plena fe de su contenido, por cuanto, fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la constitución de una hipoteca sobre el inmueble objeto del litigio en fecha 12.08.2003. Y ASÍ SE DECLARA.
o Anexo “E”, copia simple de comunicación de fecha 03.11.2003, emanada del Banco Mercantil, dirigida a la señora YANET YANEZ CAMAHO, titular de la cédula de identidad Nº V-10.785.547, con referencia al préstamo hipotecario Nro. 0620382090, en la cual informaban a la indicada ciudadana que la entidad bancaria en comento le había aprobado un crédito hipotecario con fecha 30-10-2003, enmarcado en la Ley de Política Habitacional, con recurso del Fondo Mutual Habitacional, por un monto de Bs. 22.000.000,000, destinados a la adquisición de un inmueble, el cual estará garantizado con hipoteca de primer grado sobre el inmueble ubicado en la urbanización Sierra Brava, Km 15, Conjunto Residencial El Paramo, piso 4, Apto Nro. 4-19, San Antonio de Los Altos, municipio Los Salias del estado Miranda, cuya documental no fue ratificada en el proceso conforme lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esta Juzgadora la desecha del proceso. Y ASÍ SE DECIDE.
o Anexo “F”, copia simple de certificación de gravamen de fecha 04.08.2004, expedida por la oficina de Registro Inmobiliario del municipio Los Salias del estado Miranda, de los últimos cinco (5) años del inmueble constituido por un apartamento dúplex destinado a vivienda, ubicado en la urbanización Sierra Brava, kilómetro 15 de la carretera Panamericana, jurisdicción del municipio San Antonio de Los Altos, Distrito Los Salias, hoy municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, Conjunto Residencial El Paramo, planta 4, distinguido con el Nº 4-19, conforme al cual se certificó que sobre el indicado inmueble pesa gravamen: hipoteca especial de 1er grado a favor del ciudadano MANUEL BALBES GARCÍA, según documento registrado ante esa oficina, en fecha 12.08.2003, bajo el Nº 25, protocolo Primero, Tomo 07 del tercer trimestre del año 2003. Asimismo, se certificó que para la fecha no se habían recibido medidas judiciales remitidas por los tribunales del país que hayan sido comunicados al referido Registro, instrumental la cual constituye un documento público que merece plena fe de su contenido, por cuanto, fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para demostrar que sobre el inmueble objeto del litigio pesa gravamen: hipoteca especial de 1er grado a favor del ciudadano MANUEL BALBES GARCÍA, según documento registrado ante esa oficina, en fecha 12.08.2003, bajo el Nº 25, protocolo Primero, Tomo 07 del tercer trimestre del año 2003. Y ASÍ SE DECLARA.
o Anexo “G”, copia simple de (i) carátula de expediente Nº 10956-2004, de la nomenclatura del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana a de Caracas, contentivo del juicio de ejecución de hipoteca, seguido por el ciudadano MANUEL BALBES GARCÍA contra YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, con fecha de entrada el día 27/09/2004, y, (ii) libelo de demanda interpuesta por el ciudadano MANUEL BALBES GARCÍA contra el ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, por ejecución de hipoteca constituida según documento inscrito en la oficina de Registro Inmobiliario del municipio Los Salias del estado Miranda, en fecha 12.08.2003, bajo el Nº 25, protocolo Primero, Tomo 07 del tercer trimestre del año 2003, sobre el inmueble comprendido por un apartamento dúplex destinado a vivienda, ubicado en la urbanización Sierra Brava, kilómetro 15 de la carretera Panamericana, jurisdicción del municipio San Antonio de Los Altos, Distrito Los Salias, hoy municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, Conjunto Residencial El Paramo, planta 4, distinguido con el Nº 4-19, las cuales se aprecian conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por constituir documentos procesales demostrativos del juicio de ejecución de hipoteca interpuesto por el ciudadano MANUEL BALBES GARCÍA contra YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, con fecha de entrada el día 27/09/2004. Y ASÍ SE DECLARA.
o Anexo “H”, copia simple de (i) sentencia de fecha 23.01.2006, emanada del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, quien por solicitud de la parte actora de fecha 14/12/2005, quien manifestó que la parte demandada canceló mediante convenimiento privado, las cantidades de dinero demandadas en el libelo de la demanda, solicitando al tribunal dé por terminada la demanda, el archivo del expediente y el levantamiento de la medida cautelar decretada sobre el inmueble sobre el cual pesaba el gravamen, los cual fue homologado en su totalidad por el Juzgado de la causa, y, (ii) copia simple de oficio Nº 077-06 de fecha 23.01.2006, emanado del Juzgado ut supra identificado y dirigido al Registrador Inmobiliario del municipio Autónomo Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, participando la suspensión de la referida medida cautelar, previa solicitud de la parte actora, documentales que se aprecian conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por constituir documentos procesales demostrativos del juicio de ejecución de hipoteca interpuesto por el ciudadano MANUEL BALBES GARCÍA contra YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, la resolución del tribunal en dicho juicio con vista a un convenio privado y la comunicación al Registro suspendiendo la medida cautelar decretada en el mismo. Y ASÍ SE DECLARA.
o Anexo “I”, copia simple de documento contentivo de “CANCELACIÓN HIPOTECA Sr. YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE”, en la que se discrimina monto de hipoteca, fecha de vencimiento, monto del préstamo, monto adeudado para la fecha, cuotas de intereses no cancelados, intereses de mora desde 12702/04 al 05/04/04, pérdida del poder adquisitivo y monto total al que asciende la deuda para la fecha 05/04/2004, el cual arroja la cantidad de Bs. 29.490.000, sin firmar por el ciudadano MANUEL BALBES GARCÍA, sobre la cual este Tribunal debe señalar se trata de un documento privado que carece de autor, que no se inscribe dentro de las características que deben contener los documentos para trasladarse a un juicio como prueba, motivo por el cual se desecha. Y ASÍ SE DECLARA.
o Anexo “J”, copia simple de (i) carátula de expediente signado con el Nº 27-M-332-05, de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Séptimo de Primera Instancia en Funciones d Juicio del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del juicio que por estafa agravada sigue la ciudadana YANETH YANEZ CAMACHO contra el ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE con fecha de entrada el día 16/12/2005; (ii) copia simple de boleta de encarcelación Nº 002/07 de fecha 02.02.2007 emanada del Juzgado de Primera Instancia del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de caracas, Tribunal Vigésimo Séptimo de Juicio, contra el ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, titular de la cédula de identidad Nº V-4.532.977 por la presunta comisión de estafa calificada y (iii) copia simple de oficio Nº 0081807 de fecha 02.02.2007 emanado del ut supra mencionado juzgado y dirigido al jefe de la División de Capturas del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas, a los fines de la captura del ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, antes identificado y el lugar de traslado, donde quedaría a la orden del indicado Tribunal, las cuales se desechan por impertinentes aun y cuando constituyen documentos procesales, por no aportar elementos que permitan la resolución de la presente controversia. Y ASÍ SE DECLARA.
o Anexo “K”, copia simple de documento de compra venta por parte de la sociedad mercantil CORPORACIÓN VENEZOLANA DE TELEVISIÓN, C.A., (VENEVISION), al ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, de un inmueble de su propiedad comprendido por un apartamento dúplex destinado a vivienda, ubicado en la urbanización Sierra Brava, kilómetro 15 de la carretera Panamericana, jurisdicción del municipio San Antonio de Los Altos, Distrito Los Salias, hoy municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, Conjunto Residencial El Paramo, planta 4, distinguido con el Nº 4-19, autenticado ante la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 12.07.1995, el cual quedó inserto bajo el Nº 35, Tomo 86 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría con inscripción en el Registro Inmobiliario del municipio Los Salias del estado Miranda, en fecha 03.04.2003, bajo el Nº 06, Protocolo Primero, Tomo 02, del segundo Trimestre, instrumental la cual constituye un documento público que merece plena fe de su contenido, por cuanto, fue otorgado por un funcionario autorizado, aunado a que no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le otorga pleno valor probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para demostrar la propiedad del inmueble dado en venta. Y ASÍ SE DECLARA.
o Anexo “L”, copia simple de oficio Nº 0855-770 de fecha 02.05.2008, emanado de este Juzgado de Instancia, dirigido al Registrador Público del municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, participándole el decreto de medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del presente litigio, expediente Nº 17097 contentivo del juicio que por cumplimiento de contrato sigue el ciudadano PAYNE BERROTERAN MAC DONALD DANIEL contra el ciudadano SOLANO MONSALVE YONIS JESÚS; copia simple de diligencia del alguacildejando constancia de la entrega del referido oficio en la oficina de Registro; diligencia de fecha 07.10.2009, mediante la cual el ciudadano PAYNE BERROTERAN MAC DONALD DANIEL, asistido de abogada solicita la perención de la instancia y suspensión de la medida cautelar decretada. Dicho documento se desecha por impertinente aun y cuando constituye un documento procesal, por no aportar elementos que permitan la resolución de la presente controversia. Y ASÍ SE DECLARA.
o Anexo “M”, copia simple de sentencia de fecha 28.10.2009, emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual se decretó la perención de la instancia en el expediente signado con el Nº 17.097, contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA siguió el ciudadana MAC DONALD DANIEL PAYNE contra el ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE. Dicho documento se desecha por impertinente aun y cuando constituye un documento procesal, por no aportar elementos que permitan la resolución de la presente controversia. Y ASÍ SE DECLARA.
** En la oportunidad probatoria.
o Promovió y ratificó con la letra “A”, copia que se encuentra en el expediente pieza I, folios 12 al 15, un contrato de opción de compra venta por la cantidad e Veinte Millones de Bolívares (Bs.20.000.000,00).
o Promovió y ratificó con la letra “B”, copia que se encuentra anexo al expediente pieza I, folios 16 al 45, del documento de condominio de “El Páramo Conjunto Residencial.
o Promovió y ratificó con la letra “C”, copia que se encuentra en el expediente pieza I, folios 46 al 48, de prórroga de opción de compra venta con un complemento de Diez Millones de Bolívares (Bs.10.000.000, 00).
o Promovió y ratificó con la letra “D”, copia que se encuentra en el expediente pieza I, folios 49 al 54, de documento de constitución de hipoteca de primer grado celebrado entre el ciudadano Yonis Jesús Solano Monsalve y Manuel Balbes García sobre el inmueble objeto de litigio, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 12 de agosto de 2003, inserto bajo el Nº 25, Protocolo Primero, Tomo 7, Tercer Trimestre.
o Promovió y ratificó con la letra “E”, copia que se encuentra en el expediente pieza I, folio 55, de comunicación emanada del Banco Mercantil de fecha 03 de noviembre de 2003, dirigida a la ciudadana Yaneth Yanez Camacho, contentivo de la aprobación del crédito hipotecario con fecha 30 de octubre de 2003, enmarcado en la Ley de Política Habitacional, por un monto de Veintidós Millones de Bolívares (Bs.22.000.000, 00).
o Promovió y ratificó con la letra “F”, copia que se encuentra en el expediente pieza I, folios 56 al 58, contentiva de certificación de gravamen del inmueble perteneciente al hoy demandado Yonis Jesús Solano Monsalve.
o Promovió y ratificó con la letra “G”, copia que se encuentra en el expediente pieza I, folios 59 al 63, de ejecución de hipoteca emanado del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito, de fecha 27 de septiembre de 2004, identificado con el Nº 10956.
o Promovió y ratificó con la letra “H”, copia que se encuentra en el expediente pieza I, folios 64 al 66, contentiva del procedimiento que por ejecución de hipoteca lleva el ciudadano Manuel García Balbes contra el ciudadano Yonis Jesús Solano Monsalve, donde se dictó sentencia en fecha 23 de enero de 2006, expediente Nº 10956.
o Promovió y ratificó con la letra “I”, copia que se encuentra en el expediente pieza I, folio 67, de cancelación de hipoteca por parte del ciudadano Yonis Jesús Solano Monsalve, en fecha 24 de abril de 2004.
o Promovió y ratificó con la letra “J”, copia que se encuentra en el expediente pieza I, folio 68 al 70, contentiva del expediente Nº 27-M-332-05 de fecha 16 de diciembre de 2005 del Juzgado Vigésimo Séptimo de Primera Instancia de Juicio del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, por delito de estafa agravada contra el ciudadano Yonis Jesús Solano Monsalve y boleta de encarcelación Nº 002/07 y oficio Nº 0081/07, dirigido al Jefe de la División de Capturas del Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas, ordenando la captura del mencionado abogado.
o Promovió y ratificó con la letra “K”, copia que se encuentra en el expediente pieza I, folios 71 al 78, título de propiedad del inmueble objeto del presente litigio, a nombre del ciudadano Yonis Jesús Solano Monsalve.
o Promovió y ratificó con la letra “L”, copia que se encuentra en el expediente pieza I, folio 79, de oficio Nº 0855-770 emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial estado Bolivariano de Miranda, de fecha 02 de mayo de 2008, expediente Nº 1709, dirigido al Registrador Público del municipio Los Salías de esta Circunscripción Judicial, participándole sobre medida cautelar decretada sobre el inmueble de autos.
o Promovió y ratificó con la letra “M”, copia que se encuentra en el expediente pieza I, folio 83 al 87, contentiva de demanda anterior por cumplimiento de contrato llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial estado Bolivariano de Miranda de fecha 28 de octubre de 2009, expediente Nº 17.097.
o Promovió y ratificó con la letra “N”, copia simple que se encuentra en el expediente pieza II, folio 74 al 76, oficio emanado del Saime con resultas sobre datos migratorios Nº 013747 de fecha 22 de noviembre de 2018, el cual señala que el ciudadano Yonis Jesús Solano Monsalve, salió del territorio de la República Bolivariana de Venezuela con destino a Miami Fl., en fecha 14-08-2006 y no se evidencia retorno o entrada al país.
En atención a la promoción y ratificación de las documentales marcadas “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N”, las cuales fueron acompañadas al libelo de la demanda, observa el Tribunal que las mismas ya fueron analizadas y conferido su respectivo valor probatorio, por lo cual volver a realizar un examen de las mismas sería repetitivo. ASÍ SE DECLARA.
b.- La parte demandada.
* En la contestación de la demanda.
La parte demanda, a través de su defensor ad litem designado, no acompañó recaudos a su escrito de contestación de la demanda.
**En la oportunidad probatoria.
o Reprodujo el mérito favorable de los autos, en cuanto a todos los documentos y probanzas consignados por la parte actora en el expediente.
Respecto a dicha prueba, debe señalar este Tribunal que el mérito favorable de los autos no constituye medio de prueba alguno, pues de conformidad con lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el juez está en la obligación de analizar y juzgar todos los instrumentos producidos por las partes en el proceso. Tal expresión no vulnera ningún derecho, por el contrario, el artículo 509 antes indicado sirve de advertencia para que todas las pruebas, con independencia de su valoración final, sean analizadas, si a renglón seguido de la expresión “reproduzco el mérito probatorio” que corre a los autos, el promovente especifica a cuales pruebas se refiere, ello sólo sirve para ratificar lo dicho, como el recordatorio de las pruebas promovidas, y, de la aspiración abstracta de que aquello que ésta en los autos antes de la oportunidad probatoria procedimental, le favorezca sus pretensiones; es decir, que dicha fórmula no vulnera el principio de Adquisición Procesal, ni lesiona el principio de la Comunidad de las Pruebas, porque son expresiones que permiten a la parte que así expresa, de acordar, recordar y ratificar sus medios probatorios, con la aspiración que la intención contenida al promoverla le favorezca, sin menoscabo de la potestad del juzgador de declarar que favorece a parte distinta al proceso. En consecuencia, conforme a la legislación vigente no constituye un medio probatorio valido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. ASÍ SE DECLARA.
Del mérito.
La parte actora reclama (i) que en fecha 25 de abril de 2003, celebró un contrato de opción de compra venta con el ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la Urbanización Sierra Brava, kilometro 15 de la Carretera Panamericana, Jurisdicción del municipio San Antonio de Los Altos, distrito Los Salias del estado Miranda, Conjunto Residencial El Páramo, planta 4, distinguido con el Nº 419; (ii) que antes del vencimiento del plazo establecido para ejercer la opción de compra venta referida, le informaron al ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE de la imposibilidad de dar cumplimiento al finiquito del contrato en virtud que para dicha fecha aún no estaba aprobado el crédito solicitado, conviniendo en tal sentido, mantener la vigencia del contrato de opción de compra venta, habiendo recibido la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) inicialmente, y posteriormente entregándosele la suma de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), montos estos imputables al monto de la venta pactada; otorgándoles un plazo de noventa (90) días bancarios a fin de lograr gestionar el crédito a través de la Ley de Política Habitacional, quedando inserto en la Notaria Publica Vigésima del municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el Nº 62, Tomo (13) de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaria, a partir de la fecha de autenticación de dicho documento, vale decir el 31 de julio de 2003, decidiendo éste de manera unilateral el deseo de rescindir dicho contrato, procediendo de inmediato en doce (12) días exactos, a constituir hipoteca de primer grado sobre el inmueble in comento, protocolizado ante el Registro Inmobiliario Los Salias, estado Miranda, el día 12 de agosto de 2003, quedando inserto bajo el Nro. 25, Protocolo Primero, Tomo 7, tercer trimestre; (iii) que de esta manera demostró su voluntad unilateral de no realizar la venta del inmueble, el incumplimiento del contrato bilateral protocolizado y hasta la simulación de un acto constitutivo de gravamen sobre el bien inmueble en referencia, además de la retención integra de las arras en garantía efectivamente entregadas, cuyo monto asciende a la suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00) imputable al monto total de la venta de acuerdo a las cláusulas del contrato in comento; (iv) que gestionaron el crédito con el Banco Mercantil y habiendo efectuado el pago de los derechos de registro, les fue informado la constitución de la hipoteca de primer grado, sobre el inmueble objeto d la venta, a favor del ciudadano MANUEL BALBES GARCÍA, siendo informados por parte del apoderado del Banco Mercantil la imposibilidad de dar finiquito a la negociación, toda vez que sobre el inmueble, pesa gravamen de hipoteca; (v) que el ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, infringió el contenido de las estipulaciones contenidas en el contrato de opción de compra venta, y, es por lo que de conformidad con las cláusulas segunda, cuarta y octava del contrato de opción de compra venta y en virtud de ello recurren para demandar formalmente al ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, para que convenga o en su defecto sea declarado por este tribunal en lo siguiente: Primero: El cumplimiento de las cláusulas segunda, cuarta y octava del contrato de opción de compra venta celebrado el día 25 de abril de 2003; Segundo: El pago de los daños y perjuicios que ha causado por mala fe e incumplimiento del contrato, en virtud de su conducta dolosa y atendiendo a que si hoy en día adquieren una vivienda no les alcanzaría con el dinero que le pagaron en aquella oportunidad; Tercero: Se ordene la indexación de las sumas aquí demandadas, para compensar la pérdida del valor adquisitivo del signo monetario, aplicando la correspondiente corrección monetaria, tomando para ello, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) calculado e informado por el Banco Central de Venezuela, para cada periodo, ya que se trata de personas naturales y Cuarto: El pago de las costas de este proceso, hasta por la cantidad que conforme a la ley, determine prudencialmente este tribunal y el pago de los interés moratorios que se generen desde el momento de la firma.
Estos hechos han sido cuestionados por el defensor ad litem de la parte demandada negando, rechazando y contradiciendo que su representado, ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, haya incumplido las clausulas contractuales del documento de fecha 25 de abril de 2003, específicamente la SEGUNDA, CUARTRA y OCTAVA y que su representado tenga que cancelar a los actores ciudadanos MAC DONALD DANIEL PAYNE BERROTERAN y YANETH YÁNEZ CANACHO, los daños y perjuicios que ha causado la mala fe e incumplimiento del contrato, ya que los mismos aun cuando no calcularon los mismos, la acción que se persigue en este juicio es el cumplimiento del contrato (traslado de la propiedad), y no el pago de sumas de dinero, por lo que, existe una inepta acumulación de pretensiones, en tal sentido, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar, con su respectiva condenatoria en costas.
* Del contrato de opción de compra venta:
Para resolver lo relacionado con la opción de compra-venta, corresponde interpretar la voluntad negocial contenida en las cláusulas contractuales, en uso la potestad deferida al juez de interpretar los contratos y actos que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes (art. 12 CPC), interpretación que no es sustitutiva de la voluntad de las partes, sino que la misma debe ser producto de tener en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes; y elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. Para ello el juez se debe valer de los elementos cursantes en autos y de las máximas de experiencia, que le van a dar los parámetros para realizar una interpretación del contrato, encapsulando la voluntad de las partes.
Precisado lo anterior hay que señalar, que de acuerdo con jurisprudencia casacional, pacífica y reiterada, los contratos de opción de compra-venta se deben equiparar a la venta pura y simple, cuando se cumpla el consentimiento o voluntad de los contratantes y se encuentren presentes de manera clara los requisitos del objeto y precio.
Asimismo, hay que acotar que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
En sintonía con lo anterior, la Sala en caso análogo al de estudio, se pronunció en sentencia N° RC-818, de fecha 8 de diciembre de 2014, caso de E.G. contra C.H. y otros, expediente N° 2014-459, de la siguiente manera:
“…Ahora bien, con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y de si el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de compra venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una verdadera venta. El referido criterio se encuentra plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, caso: A.M.S.I. y otro, contra T.C.R.V., donde se estableció lo siguiente:
(…omissis…)
(…) mediante sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra M.I.G.D.R., en el que intervino como tercera DernierCosmetics, S.A., esta Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato…”
Hay una voluntad expresada en un contrato, al que –como enseñara el célebre jurisconsulto francés Jean Charles Florent Demolombe- las partes están rigurosamente ligadas por su consentimiento como lo estarían por la voluntad del legislador. Sin que esto quiera decir que los contratos son la ley ni hacen la ley, sino que son una norma privada que obliga como la ley misma.
De esa voluntad contractual expresada de manera bastante claraen un contrato mediante el cual se hicieron una promesa bilateral de compra-venta sobre el inmueble objeto del litigio, debe traerse a colación la letra del artículo 1.133 del Código Civil, que establece que, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.
La doctrina y la jurisprudencia han admitido como categoría contractual, la que cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones, Tomo II”, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro. De tal manera que, en la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar, y la promesa bilateral de contratar.
La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.
Al respecto, sostiene Maduro Luyando que:
“la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.
Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.
Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, es menester advertir que el Código Civil, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:
“Artículo 1.137.- El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por esta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato…
La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin culpa, en la imposibilidad de conocerla.
Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.”
De acuerdo a lo antes transcrito, es preciso establecer que a los efectos que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al probable comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.
Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:
“Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1. - Consentimiento de las partes;
2. - Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3. - Causa lícita”.
La disposición legal transcrita en líneas precedentes, establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del comprador de llevar a cabo el negocio jurídico.
Ahora bien, se hace necesario señalar la disposición contenida en el artículo 1.354 del Código Civil.
‘Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
En ese sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil estatuye:
‘Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación’.
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio (art. 12 C.P.C.).
En sintonía con lo anterior, la Sala en caso análogo al de estudio, se pronunció en sentencia N° RC-818, de fecha 8 de diciembre de 2014, caso de E.G. contra C.H. y otros, expediente N° 2014-459, de la siguiente manera:
“…Ahora bien, con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y de si el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de compra venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una verdadera venta. El referido criterio se encuentra plasmado en sentencia N° 116, de fecha 12 de abril de 2005, caso: A.M.S.I. y otro, contra T.C.R.V., donde se estableció lo siguiente:
(…omissis…)
(…) mediante sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra M.I.G.D.R., en el que intervino como tercera Dernier Cosmetics, S.A., esta Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato…”
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que la opción de compraventa o promesa bilateral de compra venta, es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Entonces se tiene que la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante; así lo estableció la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2009 (Expediente Nº 2009-000051).
Ahora bien, son requisitos para exigir judicialmente la ejecución del contrato los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la ejecución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir.
Tenemos entonces, la existencia de un contrato de promesa bilateral de compra- venta suscrito por las partes, -primer requisito-, partiendo de los instrumentos probatorios consignados por la parte actora a los fines de sustentar la demanda, particularmente del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito en fecha 25 de abril de 2003, anotado bajo el número 62, Tomo 13 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitana de Caracas (F. 12 al 15), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; En cuanto al -segundo requisito-, para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa es necesario establecer las obligaciones de las mismas, así tenemos que constatar que a través del mismo el ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE denominado –EL VENDEDOR- se comprometió a venderle a los ciudadanos YANETH YANEZ CAMACHO y MAC DONALD DANIEL PAYNE BERROTERAN denominada –LA COMPRADORA-, el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en la Urbanización Sierra Brava, kilometro 15 de la Carretera Panamericana, Jurisdicción del municipio San Antonio de Los Altos, distrito Los Salias del estado Miranda, Conjunto Residencial El Páramo, planta 4, distinguido con el Nº 419, y a su vez ésta última se comprometió a comprarlo, aceptando pagar la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) por el mismo; acordando cancelar de contado al momento de la protocolización del documento contentivo de la operación de compra venta, ante la oficina de Registro respectiva; y que para garantizar al vendedor el ejercicio efectivo de la opción de compra venta entregaron los compradores entregaron al vendedor la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs: 20.000.000,00), dinero que sería imputable al precio de la venta, estableciendo que la opción de compra venta tendría una vigencia de NOVENTA (90) DÍAS continuos, contados a partir de la fecha de autenticación de dicho documento, esto es, 25.04.2003; Y, hay que acotar que por documento de fecha 31 de julio de 2003, la compradora entregó a la vendedora la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) y prorrogaron por NOVENTA (90) DÍAS bancarios la operación de opción de compra venta; -tercer requisito- y este sería el complemento de la trilogía requerida para exigir judicialmente la ejecución del contrato, esto es, la demostración por parte de la actora del cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato, lo cual quedó evidenciado del abanico de pruebas aportadas al proceso. Y ASÍ SE DECLARA.
En el caso de autos, se demanda el cumplimiento de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. En este sentido, es oportuno señalar que la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula; ya que admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares.
Asimismo, hay que acotar que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, solo restaba el pago e la diferencia del precio, y la inscripción en el Registro de la venta. De esta manera siendo que cursa de autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, en virtud que a través de él se constituyó un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro, esto es, el contrato de compraventa propiamente, en consecuencia quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual. Y ASÍ SE DECIDE.
Como complemento de lo anterior y en vista que a través del presente juicio se persigue el cumplimiento de un contrato de opción de compra, quien aquí decide considera prudente dejar sentado que éste tipo de contratos equivale a un contrato de venta, siempre que en ellos se encuentren presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio (tal como ocurre en el contrato en cuestión); así lo estableció la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 22 de marzo del año 2013 (Expediente Nº AA20-c-2012-000274), con ponencia de la Magistrada YRAIMA ZAPATA LARA, cuyo criterio se trae a colación:
“(…) Por su parte el artículo 1.474 del Código Civil denunciado, establece lo que debe entenderse por venta, vale decir, lo que caracteriza al señalado contrato; la recurrente alega que el juzgado superior le negó aplicación al mismo por cuanto determinó que el contrato que DERNIER COSMETICS, C.A., había celebrado con el demandante ciudadano Diego Arguello, “…que el contrato de opción de compra venta (al igual que los contratos preliminares) no equivale a compra-venta, a pesar de contener las bases necesarias para su consumación (objeto, precio, etc.), ni concede, al menos salvo pacto en contrario, la posesión sobre la cosa vendida al eventual comprador, más bien lo que crea es la posibilidad para el optante (eventual comprador) de aceptar o no la opción y para el promitente (eventual vendedor) la indisponibilidad del derecho objeto del contrato (derecho de propiedad sobre el bien) durante un tiempo en él determinado…)”.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta,así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide. (…)” (Resaltado del Tribunal)
En efecto, siendo que a los contratos de opción de compra venta deben dárseles el mismo tratamiento que a los contratos de venta definitivos, y en virtud que las partes al celebrar un compromiso de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas; en consecuencia quien aquí suscribe con base a lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, considera que le corresponde a la parte actora por haber optado accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar de manera plena e idónea el segundo requisito exigido para la procedencia de dicha acción, es decir, el incumplimiento de la contraparte respecto de sus obligaciones. ASÍ SE DECIDE.
En otras palabras, le corresponde a la parte actora, ciudadanos YANETH YANEZ CAMACHO y MAC DONALD DANIEL PAYNE BERROTERAN demostrar los hechos invocados como fundamento de su pretensión, esto es, el incumplimiento de venta por parte del hoy demandado, ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE; ahora bien en el caso que nos ocupa nos encontramos que efectivamente una vez entregados los documentos necesarios para la protocolización de la venta, la hoy parte demandante, obtuvo el crédito hipotecario solicitado y pago los derechos de registro para el otorgamiento de la venta definitiva, con lo cual se verifica el cumplimiento de sus obligaciones para llevar a término la venta definitiva del inmueble de autos. Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.
Precisado como ha sido que el demandado, no cumplió con las clausulas contractuales, específicamente en el otorgamiento de la venta definitiva del inmueble tantas veces mencionado, considera quien aquí sentencia que el contrato de compra venta objeto del presente proceso, no alcanzó su fin, por cuanto el demandado, ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, incumplió con su obligación de vender. Y ASÍ SE DECLARA.
En consecuencia, este Tribunal partiendo de las circunstancias propias del presente juicio puede afirmar, que se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, para determinar mediante razonamiento lógico y critico que de las pruebas traídas a los autos quedó demostrado que fue cumplida la carga de la parte actora, más no está cumplida la obligación del demandado de suscribir el contrato de venta definitivo. De tal manera, que no fue cumplida la obligación del vendedor, encontrándose en suspenso la obligación de escriturar la venta definitiva del inmueble, lo que inexorablemente conlleva a prosperar en derecho la presente acción de cumplimiento de contrato intentada por ciudadanos MAC DONALD DANIEL PAYNE BERROTERAN y YANETH YÁNEZ CAMACHO, asistidos de abogado contra el ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, en la que se reclama el otorgamiento del documento definitivo de compraventa de un inmueble comprendido por un apartamento dúplex destinado a vivienda, ubicado en la urbanización Sierra Brava, kilómetro 15 de la carretera Panamericana, jurisdicción del municipio San Antonio de Los Altos, Distrito Los Salias, hoy municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, Conjunto Residencial El Paramo, planta 4, distinguido con el Nº 4-19, cuya propiedad del demandado consta de documento autenticado ante la Notaria Pública Octava del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 12.07.1995, el cual quedó inserto bajo el Nº 35, Tomo 86 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría con inscripción en el Registro Inmobiliario del municipio Los Salias del estado Miranda, en fecha 03.04.2003, bajo el Nº 06, Protocolo Primero, Tomo 02, del segundo Trimestre, razones por las cuales puede afirmarse que en el presente proceso se cumplen con las exigencias para solicitar judicialmente la ejecución del contrato y consecuentemente para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato. Y ASÍ SE DECIDE.
Establecido lo anterior, estima imperativo este Tribunal indicar que la cláusula SEGUNDA del contrato objeto de la demanda, se estableció la entrega el precio de la venta del inmueble en la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), los cuales se cancelarían al momento de la protocolización de la venta definitiva, sin embargo, en la misma operación de opción de compra venta se estableció que se entregaban la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), los cuales (consta en el mismo documento, fueron recibidos a cabal satisfacción, para posteriormente en fecha 31 de julio de 2003, quedó establecido mediante documento, que se entregaban DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) adicionales más el otorgamiento de una nueva prórroga, todas la cantidades serían imputables al precio de la venta definitivo. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En atención a lo precedentemente expuesto, se observa que si bien es cierto, y así será declarado en la presente decisión, se debe condenar a la demandada a dar cumplimiento a la tradición legal del inmueble del juicio, no es menos cierto que, corresponde a la demandante el pago del saldo pendiente, el cual se entregaría al momento de la firma de la venta definitiva, cantidad que deberá ser actualizada tomando en cuenta las reconversiones monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor, publicados por el Banco Central de Venezuela, pudiendo ordenar en su defecto que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el 14 de abril de 2010, fecha de la admisión de la demanda, hasta que quede definitivamente firme la presente decisión, con el nombramiento de un (1) solo perito para que efectúe la señalada contabilidad de la indexación judicial condenada al pago. Y ASÍ SE DECIDE.
De los daños y perjuicios.
Ha solicitado la parte actora en el petitorio de su escrito libelar, el pago de los daños y perjuicios causados, a su decir, por la mala fe e incumplimiento del contrato por parte del vendedor demandado, en virtud de su conducta dolosa y atendiendo a que, si en la actualidad pretendieran los actores adquirir una vivienda, no les alcanzaría con el dinero que pagaron en aquella oportunidad.
Ahora bien, los daños y perjuicios constituyen uno de los conceptos principales en la función tutelar y reparadora del derecho, es el caso, que ambos términos se relacionan por completarse, dado que todo daño provoca un perjuicio, y todo perjuicio proviene de un daño; en sentido jurídico, se denomina daño a todo el mal que se causa a una persona o cosa, y perjuicio, a la pérdida de utilidad o de ganancia, cierta y positiva, que ha dejado de obtenerse.
De lo anterior, puede inferirse que la indemnización por daños y perjuicios consiste en la acción que tiene el acreedor o el perjudicado para exigir del deudor o causante del daño una cantidad de dinero equivalente a la utilidad o beneficio que a aquél le hubiese reportado el cumplimento efectivo, íntegro y oportuno de la obligación o a la reparación del mal causado. Como corolario de ello, es preciso pasar a transcribir lo previsto en los artículos 1.167, 1.185 y 1.273 del Código Civil; lo cual se hace de seguida:
Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Artículo 1.185.- “El con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo. Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.”
Artículo 1.273.- “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación.”
De la transcripción anterior, se distinguen distintas clasificaciones de daños y perjuicios, partiendo desde diversos puntos de vista, a saber:
Según el origen del daño, provenga éste de un incumplimiento culposo de una obligación derivada de un contrato o de una obligación derivada de una fuente distinta, tenemos los daños y perjuicios contractuales y los extracontractuales; según la naturaleza del interés afectado, sea que se trate de un daño causado al aspecto económico o patrimonial o al aspecto moral, están el daño material, el daño moral y el daño a la integridad física.
Por otra parte, el daño debe ser demostrado por la víctima. No basta con la existencia del daño ni con la circunstancia de que reúna las condiciones referidas, sino que también es necesario que la víctima lo demuestre, para lo cual se servirá de los medios probatorios determinados en el Código Civil y en el Código de Procedimiento Civil, y se someterá a las reglas allí pautadas.
En tal sentido, deberá demostrarse no solo la existencia del daño, sino también su consistencia, es decir, en qué fundamentó la pérdida, lo cual no fue discriminado por la parte actora, quien de manera general señaló que sufrió daños por el incumplimiento del contrato. Cabe advertir, que el actor argumentó como fundamento de su reclamo que los daños atienden a la conducta dolosa del demandado quien incumplió el contrato de opción de compra venta objeto del litigio y que si hoy en día se pretendiera adquirir una vivienda con el dinero pagado en la oportunidad del indicado contrato no alcanzaría para hacerlo, empero, en materia de daños deberá demostrarse la cuantía del daño, es decir, su valor económico y su consistencia, no limitarse a señalar o peticionar el pago de los daños de manera general o incluirlo en el valor de la demanda, sino enumerar los daños y su quantum, lo cual no sucedió en la presente demanda, es decir, no se estableció el monto al que ascendieron los daños y perjuicios reclamados ni en que consistieron los mismos. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Debe precisarse entonces, que no se determinan con precisión los daños y perjuicios reclamados, esto es, especificando qué tipo de indemnización se pretende, su cuantificación, el origen del daño y su vinculación con el agente del daño, ello con el objeto de garantizar al accionado su derecho a la defensa, al permitírsele conocer con exactitud lo que pretende el accionante, y de esta manera, poder preparar su defensa. En consecuencia, al no haberse explanado en el escrito de la demanda tales razonamientos y explicaciones se concluye que la pretendida reclamación resulta vaga e imprecisa, ya que al efectuar una petición genérica de indemnización sin concretar en qué consisten los daños y sus causas, se haría imposible, para el Juez acordarlos, por el principio dispositivo, siendo que los jueces no pueden ordenar indemnizaciones en estos términos. Y ASÍ SE DECLARA.-
Luego, resulta inexorable para quien aquí juzga, declarar sin lugar la reclamación de daños y perjuicios solicitada, y así se establecerá en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.-
IV. DISPOSITIVA.
En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por los ciudadanos MAC DONALD DANIEL PAYNE BERROTERAN y YANETH YÁNEZ CAMACHO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-6.280.388 y V-10.785.547, respectivamente, contra el ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.532.977, ambas partes representadas judicialmente.
SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada, ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.532.977, a dar cumplimiento a la tradición legal del inmueble y vender a la hoy demandante, ciudadanos MAC DONALD DANIEL PAYNE BERROTERAN y YANETH YÁNEZ CAMACHO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-6.280.388 y V-10.785.547, respectivamente, el bien inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra venta objeto del proceso, comprendido por un apartamento dúplex destinado a vivienda, ubicado en la urbanización Sierra Brava, kilómetro 15 de la carretera Panamericana, jurisdicción del municipio San Antonio de Los Altos, Distrito Los Salias, hoy municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, Conjunto Residencial El Paramo, planta 4, distinguido con el Nº 4-19, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de condominio de “El Paramo, Conjunto Residencial”, constituido por los edificios I, II y III, construido sobre un lote de terreno ubicado en la Parcela Nº 3 de la Urbanización Sierra Brava, situado en el kilometro 15 de la carretera Panamericana, en jurisdicción del municipio San Antonio de Los Altos hoy municipio Los Salias del estado Miranda, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público, en fecha 12.11.1985, bajo el Nº 38, Protocolo 1ª, Tomo 16, 4º Trimestre.
TERCERO: Se ORDENA a la parte actora, ciudadanos MAC DONALD DANIEL PAYNE BERROTERAN y YANETH YÁNEZ CAMACHO, a pagar el saldo restante de la obligación, esto es la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs. 10.000.000,00), cuya suma equivale hoy en día atendiendo a las reconversiones monetarias de los años 2018 y 2021, a la cantidad de 0,00010, cantidad sobre la cual se ordena la indexación judicial, es decir, sobre la cantidad condenada a pagar por concepto de saldo restante de la obligación, desde la fecha de admisión de la demanda, es decir, desde el día 14 de abril de 2010 hasta la fecha en que quede firme la presente sentencia, debiendo excluirse para el cálculo correspondiente los lapsos de paralización de la causa no imputable a las partes, a saber, vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados tribunalicios y cualquier otro lapso o periodo de paralización del proceso no imputable a las partes, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución podrá: 1- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que por vía de colaboración-determine dicha corrección monetaria o 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito.
CUARTO: A falta de cumplimiento voluntario por parte de la demandada, este fallo servirá de título de propiedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso la parte actora deberá consignar ante el tribunal el saldo deudor, de lo cual se dejará constancia en autos.
QUINTO: SIN LUGAR el pago de los daños y perjuicios solicitado por la parte actora, ciudadanos MAC DONALD DANIEL PAYNE BERROTERAN y YANETH YÁNEZ CAMACHO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-6.280.388 y V-10.785.547, respectivamente, contra el ciudadano YONIS JESÚS SOLANO MONSALVE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.532.977, ambas partes representadas judicialmente.
SEXTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada-reconviniente por haber sido vencida totalmente.
SÉPTIMO: Por haber sido dictado el presente fallo fuera del lapso previsto para ello, se ordena notificar a las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
OCTAVO: Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, así como en la página www.miranda.scc.org.ve.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los tres (03) días del mes de mayo del año dos mil veintidós (2.022). Años 211° de la Independencia y 163° de la Federación.
LA JUEZ,
RUTH GUERRA MONTAÑEZ
LA SECRETARIA,
JENNIFER ANSELMI DÍAZ
En esta misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las nueve y cinco minutos de la mañana (11:05 a.m.). Conste,
LA SECRETARIA,
JENNIFER ANSELMI DÍAZ
RGM/JAD/…
Exp. N° 21.009
Civil/Cumplimiento de Contrato/Def.
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