TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
212º y 163º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:

Ciudadano ANTONIO DA SILVA DA SILVA, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. E-81.245.147.

Abogado en ejercicio LUIS AUGUSTO MATERAN RUIZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 15.832.

Ciudadanos LUISA BETZAIDA PEDROZA RODRÍGUEZ, MIRTHA THARIFEE DE MORA y EDGAR FELIPE OJEDA RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.285.335, V-20.279.195 y V-16.092.468, respectivamente, la primera de ellos actuando en su nombre propio y en su condición de heredera del causante LUIS PASCUAL PEDROZA PINTO (†), quien fue venezolano y titular de la cédula de identidad No. V-1.286.873.

Abogada en ejercicio MARITZA RAQUEL ROMERO FARFAN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 80.304.

RETRACTO LEGAL DE ARRENDAMIENTO.

22-9833.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio LUIS AUGUSTO MATERAN RUIZ, actuando en su carácter de apoderado judicial delciudadano ANTONIO DA SILVA DA SILVA, contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, en fecha 7 de abril de 2022, a través de la cual se declaró CON LUGAR la defensa previa relativa a la caducidad de la acción, y en consecuencia SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara el prenombrado contra los ciudadanos MIRTHA THARIFEE DE MORA, LUISA BETZAIDA PEDROZA RODRÍGUEZ y EDGAR FELIPE OJEDA RODRÍGUEZ, plenamente identificados en autos.
Mediante auto de fecha 27 de abril de 2022, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó el tercer día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última de las notificaciones, para que tuviera lugar la audiencia oral prevista en la referida ley.
Practicadas las notificaciones a que se hace referencia en el particular que antecede, la audiencia oral quedó prevista para el 03 de mayo de 2022, compareciendo el apoderado judicial de la parte actora,la apoderada judicial de los demandados y la co-demandada MIRTHA THARIFEE DE MORA, por lo que esta alzada procede a dictar el fallo bajo los siguientes términos y consideraciones:

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 17 de julio de 2017, el abogado en ejercicio LUIS AUGUSTO MATERAN RUIZ, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ANTONIO DA SILVA DA SILVA, procedió a demandar a los ciudadanos MIRTHA THARIFEE DE MORA, LUISA BETZAIDA PEDROZA RODRÍGUEZ y EDGAR FELIPE OJEDA RODRÍGUEZ, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:
1. Que mediante documento privado de fecha 20 de diciembre de 1987, la ciudadana Hilda Pinto de Pedroza, dio en arrendamiento a su mandante, un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una casa de habitación, situada en la avenida 2 Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, cuyo “visto bueno” fue efectuado por la abogada MIRTHA T. de MORA.
2. Que el ciudadano LUIS PASCUAL PEDROZA PINTO, hijo de la prenombrada arrendadora, pasó a ser propietario del inmueble antes descrito por sucesión, continuando –a su decir- la relación arrendaticia al suscribir un nuevo contrato de arrendamiento por el mismo inmueble en fecha 1º de octubre de 2007.
3. Que el ciudadano LUIS PASCUAL PEDROZA PINTO, falleció en fecha 22 de mayo de 2011, pero que antes de ello, estando –a su decir- vigente el contrato de arrendamiento de su mandante, procedió a enajenar el bien inmueble antes descrito a los ciudadanos MIRTHA THARIFEE DE MORA, LUISA BETZAIDA PEDROZA RODRÍGUEZ y EDGAR FELIPE OJEDA RODRÍGUEZ, sin haberle ofrecido en venta a su defendido el inmueble, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, incumpliendo –según su decir- con la notificación obligatoria prevista en la ley.
4. Fundamentó su pretensión en los artículos vigentes para el momento de la venta cuya subrogación pretende, a saber, 42, 44 y 48de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
5. Que por todo lo antes expuesto, es que procede a demandar a los ciudadanos MIRTHA THARIFEE DE MORA, LUISA BETZAIDA PEDROZA RODRÍGUEZ y EDGAR FELIPE OJEDA RODRÍGUEZ, para que convengan o a ello sean condenados por el tribunal en: “(…) sustituirlos en la negociación por la cual adquirieron el inmueble que le corresponde comprar como arrendatario (…) y que en caso de que los demandados o convengan en la presente demanda la Sentencia (sic) dictada por este Tribunal (sic) sirva a mi mandante: ANTONIO DA SILVA DA SILVA de Título (sic), una vez que mi mandante haya consignado por ante este Tribunal (sic), elprecio de la venta a los Tres (sic) (3) Demandados (sic) según los términos y plazo que disponga el Tribunal (sic) (…)”.
6. Por último, estimó la demanda en la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), equivalentes a dos mil trescientas treinta y tres unidades tributarias (2.333 UT); y, solicitó que la demanda sea admitida, tramitada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 10 de junio de 2021, la abogada en ejercicio MARITZA RAQUEL ROMERO FARFAN, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos LUISA BETZAIDA PEDROZA RODRÍGUEZ y EDGAR FELIPE OJEDA RODRÍGUEZ, en conjunto con la co-demandada, ciudadana MIRTHA THARIFEE DE MORA, actuando en su propio nombre y representación, consignó escrito de contestación a la demanda, en el cual expuso lo siguiente:
1. Que conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone como defensa perentoria y previa al fondo, la falta de cualidad pasiva por defectuosa constitución del litis consorcio necesario, con fundamento en el literal “a” del artículo 146eiusdem, bajo el fundamento de que también debó integrarse como demandado al ciudadano LUIS PASCUAL PEDROZA PINTO, en su carácter de vendedor del inmueble objeto del presente litigio.
2. Que opone como defensa perentoria y previa al fondo, la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la caducidad de la acción, ya que conforme al artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario contaba con un plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada debió hacerle el adquiriente, para intentar el derecho de retracto, y que en vista de que en el libelo se evidencia –a su decir- el conocimiento del arrendatario sobre la enajenación del inmueble muchos años antes de proponer la acción.
3. Que al momento del fallecimiento del ciudadano LUIS PASCUAL PEDROZA PINTO, inició –a su decir- el lapso de caducidad para el ejercicio del derecho de retracto, ya que posterior a ello los compradores –a su decir- iniciaron en lo sucesivo el cobro de los cánones de arrendamientos efectuados espontáneamente y consecutivamente por el demandante desde el mes de mayo de 2011 hasta el mes de enero del año 2014.
4. Que en fecha 13 de marzo de 2015, el demandante asistió a la Defensa Pública Primera con competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaría y para la Defensa al Derecho de la Vivienda del estado Miranda, en cuya oportunidad se le solicitó la entrega del inmueble arrendamiento invocándose –a su decir- la condición de propietarios de los nuevos adquirientes hoy demandados, lo cual constituye fecha cierta e indubitada del conocimiento de la enajenación del inmueble, que fija el inicio del lapso de caducidad.
5. Que como tercera defensa, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta conforme al artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la venta objeto del litigio no versó –a su decir- sobre la casa que ocupara y ocupa el demandante, sino que comprendió la totalidad del inmueble.
6. Que niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, y que el inmueble ocupado por el demandante sea el que comprendió la venta realizada a favor de los hoy demandados, ya que el inmueble arrendado a la parte actora forma parte del inmueble global.
7. Que niega, rechaza y contradice que la ciudadana Hilda Pinto de Pedroza, haya arrendado al demandante el inmueble vendido a los demandados y menos aún que el ciudadano LUIS PASCUAL PEDROZA PINTO, le diera continuidad y suscribiera en el año 2007, contrato de arrendamiento sobre la totalidad del inmueble adquirido por los demandados.
8. Que niega, rechaza y contradice que la casa ocupada por el demandante abarque el área de seiscientos catorce metros cuadrados con cuatro centímetros cuadrados (614,01 mts2), ya que ésta es la superficie total del lote de terreno vendido.
9. Por último, negó, rechazó y contradijo que el demandante desconociera la venta efectuada a los demandados por el ciudadano LUIS PASCUAL PEDROZA PINTO, de la globalidad del inmueble, ya que una vez fallecido éste, el actor de manera libre y espontánea realizó el pago de las pensiones arrendaticias a favor de los demandados.

Asimismo, se observa de los autos que el tribunal de la causa en fecha 13 de octubre de 2021, ordenó integrar al litis consorcio pasivo necesario, a la ciudadana LUISA BETZAIDA PEDRO RODRÍGUEZ, en su carácter de heredera conocida del causante LUIS PASCUAL PEDROZA PINTO; observándose que la prenombrada compareció en fecha 31 de enero de 2022 (ver folios 115-116, III pieza), en cuya oportunidad se dio por notificada del aludido auto, y solicitó la continuidad de la causa.
III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, en fecha 7 de abril de 2022, se declaró lo que a continuación se transcribe:
“(…) Entonces, verificado como ha sido que parte actora se encontraba en conocimiento cierto de la operación en la cual pretende hoy subrogarse, y siendo que dicho conocimiento queda fehacientemente establecido, no desde el siete (7) de junio del año 2010, fecha en la cual el arrendador y propietario LUIS PASCUAL PEDROZA PINTO (…) dio en venta dicho inmueble a tercera (sic) personas, sino desde el día siguiente del Acta (sic) de Comparecencia (sic) del ciudadano ANTONIO DA SILVA DA SILVA (Arrendatario (sic))y la ciudadana MIRTHA THARIFFE DE MORA (Co-propietaria)(sic), por ante la Defensa Pública Primera con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa al Derecho de la Vivienda del Estado(sic) Miranda, (F-93) Pieza (sic) II., desde la precitada oportunidad, a saber, el 13 de marzo del año 2015, al momento de introducción de la presente demanda, en fecha 06 de julio de 2017, transcurrieron los ciento ochenta (180) días HÁBILES que configuran la interpuesta caducidad legal.
Así pues, corresponde efectuar la siguiente relación de días hábiles transcurridos mes a mes entre las ya referidas fechas, lo cual arroja el siguiente cálculo:
(…omissis…)
Todo lo cual hace un total de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO (575) DÍAS HÁBILES contados desde el día hábil siguiente a la constancia en los referidos autos que el ciudadano ANTONIO DA SILVA DA SILVA (Arrendatario (sic)) tuvo conocimiento de lapredicha enajenaciones (sic) decir, desde el 13/03/2015, hasta la fecha de introducción de la presente demanda, a saber, el 06/07/2017, a partir del cual se verifica la ocurrencia de la caducidad de ciento ochenta días (180) hábiles establecida en el artículo 139 de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, el cual se sabe corrió fatalmente para el accionante, en consecuencia, deviene en procedente la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por la parte demandada, y así quedará establecido en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas delos (sic) Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de La (sic) Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad (sic) de la Ley (sic), conforme a los Artículos (sic) 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: Con Lugar (sic) la Defensa (sic) de Fondo (sic) referida a la cuestión prevista en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la Caducidad (sic) de la Acción (sic).
SEGUNDO: Sin Lugar (sic) la demanda por Retracto (sic) Legal (sic) Arrendaticio (sic) (Vivienda (sic)), interpuesta por el ciudadano ANTONIO DA SILVA DA SILVA (sic) contra los ciudadanos MIRTHA THARIFFE DE MORA, LUISA BETZAIDA PEDROZA RODRIGUEZ y EDGAR FELIPE OJEDA RODRIGUEZ (…) ”.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Revisadas las actas que conforman el presente expediente, quien aquí suscribe observa que en la oportunidad fijada por este tribunal para llevarse a cabo la audiencia oral de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el apoderado judicial de la parte demandante sostuvo –entre otras afirmaciones- que su defendido no tiene otra vivienda y que nunca fue notificado ni antes ni después de la venta por quienes adquirieron el inmueble objeto del litigio; asimismo, indicó que el inmueble es uno solo por estar registrado como vivienda principal y constar así en el expediente. Por su parte, la abogada MARITZA RAQUEL ROMERO FARFAN, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, manifestó que está de acuerdo con la sentencia recurrida ya que desde el fallecimiento del vendedor, el demandante –a su decir- conoce de la venta, pues desde ese momento realizó el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo hasta febrero de 2014, en la oficina de la ciudadana MIRTHA THARIFFE DE MORA; además,indicó que el actor cuando acude al SAVIL en el año 2014, y consigna el pago del mes de febrero, afirma –a su decir- que conocía de la venta realizada el 7 de junio de 2010, y del fallecimiento del vendedor el 2 de mayo de 2011.
En consecuencia, visto las afirmaciones expuestas por las partes en el decurso del proceso, se procede a pronunciarse respecto a la procedencia o no del recurso de apelación ejercido, bajo los siguientes términos:
En primer lugar, es preciso establecer que el presente juicio inició con escrito libelar presentado por el apoderado judicial del ciudadano ANTONIO DA SILVA DA SILVA, en el cual demanda a los ciudadanos MIRTHA THARIFEE DE MORA, LUISA BETZAIDA PEDROZA RODRÍGUEZ y EDGAR FELIPE OJEDA RODRÍGUEZ, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, bajo el fundamento de que mediante documento privado de fecha 20 de diciembre de 1987, la ciudadana Hilda Pinto de Pedroza (tercera ajena a la controversia), dio en arrendamiento a su mandante, un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una casa de habitación, situada en la avenida 2 Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, siendo posteriormente celebrado un nuevo contrato de arrendamiento por el mismo inmueble en fecha 1º de octubre de 2007, con el ciudadano LUIS PASCUAL PEDROZA PINTO, hijo de la prenombrada arrendadora, quien pasó a ser propietario del inmueble antes descrito por sucesión. Asimismo, indicó que el mencionado arrendador falleció en fecha 22 de mayo de 2011, pero que antes de ello, procedió a enajenar el bien inmueble descrito a los hoy demandando, sin habérselo ofrecido previamente en venta a su defendido el inmueble, incumpliendo –según su decir- con la notificación obligatoria prevista en la ley; en consecuencia, solicitó que se acuerde la sustitución del demandanteen la negociación por la cual los demandados adquirieron el inmueble que ocupa como arrendatario, una vez que haya consignado por ante eltribunal, el precio de la venta a los tres (3) demandados según los términos y plazo que disponga el órgano jurisdiccional.
Por su parte, llegada la oportunidad para contestar la demanda, la ciudadana MIRTHA THARIFEE DE MORA, y la apoderada judicial de los ciudadanos LUISA BETZAIDA PEDROZA RODRÍGUEZ y EDGAR FELIPE OJEDA RODRÍGUEZ, opuso como defensasperentorias para resolver como punto previo a la sentencia, lo siguiente:(i)la falta de cualidad pasiva por defectuosa constitución del litis consorcio necesario, bajo el fundamento de que debió integrarse como demandado al ciudadano LUIS PASCUAL PEDROZA PINTO, en su carácter de vendedor del inmueble objeto del presente litigio; (ii) la caducidad de la acción, ya que el arrendatario contaba –a su decir- con un plazo de cuarenta (40) días calendarios para intentar el derecho de retracto, los cuales comenzaron a correr al momento del fallecimiento del ciudadano LUIS PASCUAL PEDROZA PINTO, y en fecha 13 de marzo de 2015, cuando el demandante asistió a la defensa pública, en cuya oportunidad tuvo conocimiento de la condición de propietarios de los nuevos adquirientes; y, (iii) la prohibición de ley de admitir la acción propuesta conforme al artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la venta objeto del litigio no versó –a su decir- sobre la casa que ocupara y ocupa el demandante, sino que comprendió la totalidad del inmueble.Finalmente, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, señalando que el inmueble ocupado por el demandante no es el mismo que comprendió la venta realizada a favor de los hoy demandados.

De este modo, en vista que el recurso de apelación en cuestión se circunscribe a impugnar la declaratoria de caducidad de la acción; consecuentemente, quien aquí suscribe estima pertinente dejar sentadas las siguientes consideraciones:
En primer lugar, vale indicar que la caducidad de la acción, debe entenderse como el plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con un carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley. Ante ello, se debe destacar que el Profesor Eloy Maduro Luyando afirma que “(…) la caducidad de la acción es un término fatal, cuyo transcurso produce la extinción de la acción, no de la obligación; el titular del derecho subjetivo pierde la facultad de acudir a los órganos jurisdiccionales para reclamarlo o establecerlo(…)”. (Curso de Obligaciones, Tomo 1, Pág. 506, 11ª, Edición, UCAB, Caracas, 1999.)
Asimismo, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil delTribunalSupremo de Justicia, ha señalado que la caducidad se debe entender como:“(…) el ejercicio de un derecho o el incumplimiento de una conducta, que conduce a la extinción o pérdida del derecho o potestad jurídica, que constituye, la pérdida del ejercicio del derecho a la indemnización por no haber introducido la demanda en el plazo estipulado por la ley, y siendo aceptado el concepto de caducidad como causa extintiva del derecho subjetivo, o del derecho potestativo, por no acontecer un hecho impeditivo, durante el lapso prefijado (…)”. (Ver sentencias Nros. RC 000603 y RC 000663, de fechas 7 de noviembre de 2003 y 20 de octubre de 2008, respectivamente; reiteradas por la Sala Constitucional en sentencia de fecha 3 de agosto de 2018, expediente No. 17-0810).
Ahora bien, en el presente proceso los demandados solicitan la extinción del proceso por haberse verificado la caducidad de la acción, bajo el fundamento que el actor tuvo conocimiento de la enajenación de la venta del inmueble objeto de la controversia –entre otras afirmaciones- en fecha 13 de marzo de 2015, transcurriendo hasta el momento en que se intentó la presente acción, más de cuarenta (40) días calendarios previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al respecto, a fin de verificar si efectivamente la presente acción fue intentada antes del lapso fijado por la ley para su caducidad, resulta necesario advertir que el contrato de compra-venta objeto del presente litigio, celebrado entre el ciudadano LUIS PASCUAL PEDROZ PINTO (en su carácter de vendedor) y los ciudadanos MIRTHA THARIFEE DE MORA, LUISA BETZAIDA PEDROZA RODRÍGUEZ y EDGAR FELIPE OJEDA RODRÍGUEZ (en su carácter de compradores), sobre un inmueble constituido por un lote de terreno con una superficie de seiscientos catorce metros cuadrados con cuatro centímetros cuadrados (614, 04 mts2) con una casa sobre él edificada, ubicada en el sector “Barrialito”, hoy avenida Bolívar No. 12-37, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, fue debidamente protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda en fecha 7 de junio de 2010, inserto bajo el No. 2010.1924, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 236.13.12.1.2304 (inserto a los folios 20-26, I pieza).
De esta manera, se observa que para el momento en que se realizó la referida venta cuya subrogación pretende la parte demandante, se encontraba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyo artículo 47, se previno expresamente que: “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente (…)”.Sin embargo, a partir del 12 de noviembre de 2011, entró en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas, que modificó el lapso de caducidad legal previsto para el arrendatario que quiera ejercer su derecho al retracto, indicando en los artículos 138 y 139, lo que textualmente sigue:
Artículo 138.- “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso.”

Artículo 139.- “El derecho de retracto a que se refiere el artículo anterior, deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta, que de la negociación celebrada deberá hacerles el adquiriente mediante documento público. A dicha notificación, deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder de los notificados.” (Resaltado de esta alzada)

Conforme a ello, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad, por lo que en caso de violación del derecho de preferencia ofertiva, el arrendatario podrá interponer la acción de retracto legal dentro de un lapso de caducidad de ciento ochenta (180) días hábiles; en tal sentido, a fin de establecer cual disposición legal aplicar en el presente caso, se debe advertir que aúncuando elcontrato de compra venta cuya subrogación se persigue, se celebró estando vigente la Leyde Arrendamientos Inmobiliarios, el apoderado judicial del ciudadano ANTONIO DA SILVADA SILVA, en el escrito libelar manifestó que el arrendador nunca notificó al arrendatario de la preferencia ofertiva para adquirir el inmueble arrendado, por lo que en vista de que el legislador estableció como inicio del lapso de caducidad, a partir de la fecha de la “notificación cierta” de la negociación celebrada que deberá hacerse al arrendatario, se hace indispensable determinar el momento en que ello ocurrió, para así establecer la disposición legal vigente para ese entonces, y consecuentemente, determinar el plazo fijado por el legislador para ejercer el derecho de retracto.
Así las cosas, aún cuando la ley sostiene la existencia de una “notificación cierta”, ocurre en aquellos casos -como el de autos-, en los cuales el arrendatario del inmueble no fue notificado por el vendedor o comprador de la venta realizada; en ese sentido, en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, la doctrina vigente de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justiciaestablecida en sentencia N° 260, de fecha 26 de noviembre de 2007, Caso: César Jacobo Fermín Pardo y otros contra Keten Corporación, C.A. y otra, expediente N° 2004-000165,reiterada por la misma Sala en fecha 2 de noviembre de 2017, Exp. Nº 2017-000467,fijó lo siguiente:
“(…) Ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de la venta, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta del aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno dependen de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador o vendedor (…)”. (Negrillas de la Sala)

Conforme a la citada sentencia, a los fines de determinar el inicio del lapso de caducidad para el ejercicio del retracto legal, cuando el arrendador incumpla con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, se tomará en consideración a partir de la fecha o momento en que se demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación.En el mismo sentido, la referida Sala de Casación Civil en sentencia N° 88 de fecha 18 de febrero de 2016, caso: K-B-LLOS 00, C.A. c/ Inversiones 1182450, C.A. y otra, ratificó que “(…) el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello(…)”.(Resaltado añadido).
De conformidad con las sentencias antes transcritas, se desprende que en los casos en que no se efectúe la “notificación cierta” a que alude el legislador, el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto, será contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación, siendo este el criterio imperante y sostenido por el Máximo Tribunal de Justicia. En tal sentido, subsumiéndonos en el caso de marras, no se observó que los adquirientes hayan notificado al ciudadanoANTONIO DA SILVA DA SILVA, de la negociación como lo exige la ley; sin embargo, se evidencia de los autos, específicamente delas documentales acompañadas por la parte actora conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda, que riela ACTA levantada por la Defensa Pública Primera con Competencia en Materia Civil y administrativa Especial inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda en fecha 13 de marzo de 2015, correspondiente a un acto conciliatorio en el cual estuvieron presentes los ciudadanos MIRTHA THARIFFE DE MORA (aquí codemandada), y ANTONIO DA SILVA DA SILVA (aquí demandante), siendo expuesto por la primera de ellas que: “(…) es co-propietaria de un inmueble ubicado en la avenida Bolívar de Charallave, frente a las Residencias Barrialito, Torre A, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas, del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, que hay dos copropietarios más (…)” (resaltado añadido).
Ahora bien, siendo que la documental en cuestión no fue desvirtuada por la parte contraria en su debida oportunidad, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que el ciudadano ANTONIO DA SILVA DA SILVA, tuvo conocimiento de que el inmueble por él ocupado en condición de arrendatario, era propiedad de terceros ajenos a su arrendador primigenio en fecha 13 de marzo de 2015, por lo queesta superioridad puede afirmar que desde ese momento el demandante estuvo enterado de la venta en cuestión, comenzando a correr al día siguiente de esa fecha el lapso de ciento ochenta (180) días hábiles de caducidad a que se refiere el artículo 139 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas (aplicable para ese entonces), ello en apego a los criterios jurisprudenciales anteriormente mencionados, y en tales razonamientos, se puede evidenciar que desde el 13 de marzo de 2015 (exclusive), hasta el 17 de julio de 2017, cuando fue interpuesta la pretensión de retracto legal arrendaticio, transcurriócon creces el lapso de ciento ochenta (180) días hábiles para que operara la caducidad de la presente acción, como así fuere advertido por el tribunal de la causa en la sentencia recurrida.- Así se establece.
En este sentido, es de suma importancia aclarar que la finalidad del lapso de caducidad es la materialización de la seguridad jurídica y el aseguramiento, de esa forma, de que tras el transcurso del lapso que preceptúa la ley, se extinga el derecho de toda persona al ejercicio de la acción que el ordenamiento jurídico le proporcione; ello para evitar que acciones judiciales puedan proponerse indefinidamente en el tiempo, lo cual, obviamente, incidiría negativamente en la seguridad jurídica, toda vez que los lapsos procesales legalmente fijados y jurisdiccionalmente aplicados no pueden considerarse “formalidades” per se, sino que estos son elementos temporales ordenadores del proceso, esenciales al mismo y de eminente orden público, en el sentido de que son garantías del derecho de defensa de las partes que por ellos se guían (debido proceso y seguridad jurídica).
En consecuencia, visto que el término de caducidad es fatal y en vista que el ciudadano ANTONIO DA SILVA DA SILVA, no hizo valer su derecho de retracto legal arrendaticio en tiempo útil, sino que al momento del ejercicio de la demanda en fecha 17 de julio de 2017, contra los ciudadanosMIRTHA THARIFEE DE MORA, LUISA BETZAIDA PEDROZA RODRÍGUEZ y EDGAR FELIPE OJEDA RODRÍGUEZ, transcurrió con creces el lapso de ciento ochenta (180) días hábiles para ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 139 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Viviendas, tomando como inicio del referido el lapso la oportunidad en que el demandante asistió a un acto conciliatorio con una de las codemandadas ante Defensa Pública Primera con Competencia en Materia Civil y administrativa Especial inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, se repite, en fecha 13 de marzo de 2015, lo que si bien no constituye la notificación con todos los elementos a que alude la ley, ha sido criterio imperante y sostenido por el Máximo Tribunal de Justicia, que el lapso de caducidad puede ser contado a partir de la fecha en que quede demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la enajenación, lo cual se verificó en autos con base a los hechos alegados y las pruebas consignadas; razón por la cual forzosamente debe declarase CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción establecida en la ley, opuesta en la oportunidad para contestar la demanda por la parte demandada como defensa perentoria para ser resuelta como punto previo al mérito del asunto;considerándose inoficioso el análisis de las defensas perentorias restantes.- Así se decide.
Por último, no puede pasar por alto esta alzada que en la sentencia recurrida, aún cuando el tribunal de la causa declaró la caducidad de la acción propuesta, declaró “…Sin Lugar la demanda…”, lo cual menoscaba el derecho de las partes en el proceso, pues un pronunciamiento de esta naturaleza comporta una calificación negativa por la que se rechaza la pretensión libelar al carecer de requisitos de fondo mínimos que tienen que ver con los presupuestos procesales y las condiciones de la acción -lo cual no fue el caso-, ya que la caducidad de la acción conlleva conforme al artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, a la extinción del proceso y consecuentemente al desecho de la demanda; por lo que inexorablemente, debe modificarse la sentencia recurrida, declarándose EXTINGUIDOelproceso por haber caducado el lapso para el ejercicio de la acción.- Así se decide.
En virtud de lo antes expuesto, en el sentido de que existe disposición legal referente a la caducidad del ejercicio de acciones tendientes al retracto legal arrendaticio de vivienda, es por lo que evidentemente los hechos alegados por la parte demandada para fundamentar la presente cuestión previa, encuadra en el supuesto establecido en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual quien aquí suscribe debe declarar SIN LUGARel recurso de apelación ejercido porel abogado en ejercicio LUIS AUGUSTO MATERAN RUIZ, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ANTONIO DA SILVA DA SILVA, contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, en fecha 7 de abril de 2022, la cual se CONFIRMAbajo las consideraciones expuestas en el presente fallo; y en consecuencia, se declara CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad de la acción; y en tal sentido, se declaraextinguido el proceso que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO fuere incoada por el prenombrado contra los ciudadanosMIRTHA THARIFEE DE MORA, LUISA BETZAIDA PEDROZA RODRÍGUEZ y EDGAR FELIPE OJEDA RODRÍGUEZ, plenamente identificados, conforme al artículo 356 del Código de Procedimiento Civil; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
V
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado en ejercicio LUIS AUGUSTO MATERAN RUIZ, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ANTONIO DA SILVA DA SILVA, contra la decisión proferida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, en fecha 7 de abril de 2022, la cual se CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo.
SEGUNDO: CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la caducidad de la acción, y en consecuencia, extinguido el proceso que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO fuere incoada por elciudadano ANTONIO DA SILVA DA SILVA, contra los ciudadanos LUISA BETZAIDA PEDROZA RODRÍGUEZ, MIRTHA THARIFEE DE MORA y EDGAR FELIPE OJEDA RODRÍGUEZ, la primera de ellos actuando en su nombre propio y en su condición de heredera del causante LUIS PASCUAL PEDROZA PINTO (†), todos plenamente identificados, ello conforme al artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve) y en el portal web: www.miranda.scc.org.ve.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los tres (3) días del mes de mayo del año dos mil veintidós (2022). Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos de la tarde (02:00p.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.-
EXP. No. 22-9833.