TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
Los Teques, 24 de noviembre de 2022
212º y 163º
I

PARTE DEMANDANTE: BRUNO BIRRO ROSETO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.844.076.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: HAYDEE MIREYA CASANOVA ZAMBRANO, MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ GRAÑA y BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.686.716, V-6.209.105 y V-5.452.326, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 107.859, 107.861 y 24.932, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.700.869.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUIS ALFONSO SARAUZ, ISMAEL MEDINA PACHECO, GUILLERMO HEREDIA RODRÍGUEZ, ARGENIS CASTILLO MASS, venezolanos mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-14.623.609, V-1.799.346, V-5.194.191, V-8.967.004, e inscritos con los Inpreabogado bajo los Nros. 109.917, 10.495, 23.316, 50.871, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
EXPEDIENTE Nº E-22-007
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA
-II-
DE LA AUDIENCIA ORAL

Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara Con Lugar la demanda de Desalojo, de los artículos 26 y 40 literal “G”, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en los artículos 1.159, 1.160, 1.169, 1.264, 1.266 y 1.579 del Código Civil, interpuesta por el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, contra el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, por lo que se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencido, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:
-III-
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Aduce el demandante que está debidamente autorizado por la empresa Promotora González Valiño C.A., propietaria del inmueble, mediante mandato de administración, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos, Estado Miranda en fecha 17 de mayo de 2018, anotado bajo el Nº 22, Tomo 149, el mismo fue reconocido y ratificado por las partes que lo suscribieron. En fecha 01 de diciembre de 2017, se celebró un Contrato de Arrendamiento de forma privada entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, con un tiempo de duración de un (01) año fijo, el cual tiene por objeto, un inmueble ubicado en la parte posterior del denominado Centro Comercial Punta Brava al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques, Estado Miranda, constituido de unas porciones distinguidas con los números catorce, quince y dieciséis (14, 15 y 16), con un área aproximada de doscientos metros cuadrados con dieciocho centímetros cuadrados (200,18 mts2), con los siguientes linderos: Noroeste: Con el área de acceso a las porciones; Suroeste: Con la porción distinguida con el Nº 13; Sureste: Con el talud de lote de terreno identificado con el Nº 03 en el plano general de la propiedad; Noreste: Con la porción distinguida con el Nº 17. Dicho inmueble forma parte de una mayor extensión el cual el Arrendador se reservó. El referido inmueble está destinado para uso comercial de Taller de Latonería. El Arrendador y el Arrendatario mantuvieron una relación arrendaticia con un tiempo de duración de diez (10) años, para lo cual le corresponde al Arrendatario una prórroga legal de tres (03) años, la misma venció el día dos (02) de diciembre de 2021, sin que el arrendatario hiciera entrega formal del inmueble, de acuerdo a lo convenido en la Cláusula Quinta donde se establece la duración del contrato. De conformidad a los artículos 26 y 40 literal “G” del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160. 1.169, 1.264, 1.266 y 1.579 del Código Civil y el pago de costas del presente procedimiento.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

En fecha 17 de junio de 2022, los abogados Luis Alfonso Saraúz e Ismael Medina Pacheco, inscritos con los Inpreabogado bajo los Nros. 109.917 y 10.495, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, consignaron escrito de contestación de la demanda, alegando lo siguiente: Capítulo Primero: Objetaron e impugnaron la cuantía estimada, con respecto a la acción propuesta contra su representado, ya que la misma es absolutamente irrisoria. Capítulo Segundo: El administrador Bruno Birro Roseto, carece de los requisitos que exige el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, con esta contestación al fondo se oponen al actor que es un tercero a relación de la propiedad, en la cuestión previa ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y promueven el mérito favorable que se desprende en el anexo “B”. Capítulo Tercero: Objetaron e impugnaron el poder marcado con la letra “A” el cual fue sustituido con la letra “A-1”, por carecer de valor en juicio, dado que no está firmado por nadie. Capítulo Cuarto: Rechazaron y contradicen la demanda, tanto en los hechos como en derecho en que se pretende fundarse. La empresa González Valiño C.A., es la única que puede comparecer a juicio por ser la que cumple con los parámetros exigidos. Capítulo Quinto: Negaron y rechazaron la demanda propuesta contra su representado, en el contrato no se hizo referencia a construcción alguna, sea, que la relación arrendaticia se configuró sobre terreno que tiene tres porciones,
de conformidad con el artículo 4 del Decreto Ley con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, donde quedan excluidos los terrenos no edificados.

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
Mediante auto el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes siendo los siguientes:

En esta perspectiva, de acuerdo con los argumentos de hecho y de derecho que las partes esgrimen, en el libelo de demanda como en el escrito de contestación que niega, rechaza y contradice, todos los hechos libelados; concluye el Tribunal que el asunto debatido se circunscribe al Desalojo de Local Comercial.
-IV-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN:

A) Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió las siguientes documentales:
1. Marcado con la letra “A”. Original del Poder que me acredita como apoderada de la parte actora el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, constante de cuatro (04) folios. que ha sido otorgado ante un funcionario el cual no fue impugnado por la parte contraria. Este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se infiere la cualidad que les fue otorgada por el actor en la presente causa. Y así se establece.
2. Marcado con la letra A-1. Copia del Poder otorgado por el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, a la Dra. Belkis Barbella Infante y que fue sustituido ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, Los Teques, Estado Miranda en fecha 20 de abril de 2022, anotado bajo el Nº 17, Tomo 6, constante de dos (02) folios. Esta documental fue objetada e impugnada por la parte demandada, por lo que el análisis y resolución de la impugnación de la documental citada, se hará como punto previo a la sentencia.
3. Marcado con la letra B. Copia de Mandato de Administración a nombre del ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, otorgado por el propietario del inmueble objeto de la presente demanda, constante del cinco (05) folios. Por cuanto dicho instrumento no fue impugnado ni desconocido por la parte contraria de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Civil, en consecuencia se le confiere el valor probatorio del artículo 1.363 del Código Civil. Siendo que de dicha documental se infiere la cualidad que les fue otorgada por el actor en la presente causa. Y así se establece.
4. Marcado con la letra C. Original de Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de diciembre de 2017, constante de cuatro (04) folios. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria que existió entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO como arrendador, y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ como arrendatario, del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.
5. Marcado con la letra D. Copia de Registro Mercantil de PROMOTORA GONZÁLEZ VALIÑO C.A., propietaria del inmueble objeto de esta demanda, constante de siete (07) folios. Esta documental no fue impugnada por la parte contraria, sino que la hace valer este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se infiere los estatutos y las atribuciones en la empresa Promotora González Valiño, C.A. Y así se establece.
6. Marcado con la letra E. Copia de documento de propiedad del inmueble objeto de esta demanda, constante tres (03) folios. Esta documental no fue impugnada por la parte contraria, sino que la hace valer. Este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se infiere la propiedad de la empresa Promotora González Valiño, C.A., sobre el terreno donde está ubicado el inmueble objeto de la presente demanda. Y así se establece.
7. Marcado con la letra F. Contrato de arrendamiento suscrito y notariado en fecha 13 de marzo 2008, constante de cinco (05) folios. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria que existió entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO como arrendador, y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ como arrendatario, del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.
8. Marcado con la letra G. Original de Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de diciembre 2008, constante de tres (03) folios. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria que existió entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO como arrendador, y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ como arrendatario, del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.
9. Marcado con la letra H. Original de Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de diciembre de 2009, constante de tres (03) folios. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria que existió entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO como arrendador, y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ como arrendatario, del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.
10. Marcado con la letra I. Original de Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de diciembre de 2010, constante de tres (03) folios. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria que existió entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO como arrendador, y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ como arrendatario, del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.
11. Marcado con la letra J. Original de Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de diciembre de 2011, constante de tres (03) folios. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria que existió entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO como arrendador, y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ como arrendatario, del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.
12. Marcado con la letra K. Original de Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de diciembre de 2012, constante de tres (03) folios. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria que existió entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO como arrendador, y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ como arrendatario, del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.
13. Marcado con la letra L. Original de Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de diciembre de 2014, constante de cuatro (04) folios. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria que existió entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO como arrendador, y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ como arrendatario, del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.
14. Marcado con la letra M. Original de Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de diciembre de 2015, constante de cuatro (04) folios. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria que existió entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO como arrendador, y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ como arrendatario, del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.
15. Marcado con la letra N. Original de Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1º de diciembre de 2016, constante de cuatro (04) folios. Esta documental no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria que existió entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO como arrendador, y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ como arrendatario, del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.
Pruebas de la parte demandada.
A) La parte demandada en su escrito de promoción de prueba, estableció lo siguiente:
“(…) Primero: Promovemos el mérito probatorio que se desprende del contrato de administración (…)
En lo que respecta a la prueba del Mérito favorable de los autos promovida por la parte actora, este Tribunal observa que el mérito favorable no es una prueba procesal específica, ni menos aún una prueba libre, que como tal requiera de promoción y mucho menos de admisión porque, si del contenido de las actas emerge algún merito favorable al promovente, en la sentencia de mérito el Juez se encuentra obligado a estimarlo a tenor de lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el Juez está en la obligación de emplear, de oficio, sin necesidad de alegación de parte, atendiendo igualmente al principio de exhaustividad”. En relación al mérito favorable de actas como un medio probatorio ha sido un criterio sostenido por la Sala Político Administrativa (Sentencia No. 00695 de fecha 14 de julio de 2010, caso: CHANG SHUM WING CHEE), lo siguiente: (…) No puede considerarse como promoción de pruebas, la reproducción del mérito favorable de los autos y el Principio de la Comunidad de la Prueba ya que el objeto del lapso de promoción de pruebas es demostrar la veracidad de los hechos controvertidos, por lo tanto se inadmite dicho punto”. (…omissis…). En consecuencia de lo anterior, este Tribunal considera forzoso declarar la inadmisibilidad del mérito favorable de actas como un medio probatorio. Así se decide.
(…) Segundo: Promovemos el principio de la comunidad de la prueba (…) se contrae a contrato de arrendamiento que ampara los derechos de los inquilinos (…).
Ahora bien, el principio de la comunidad de la prueba, tiene su justificación jurídica en el hecho aceptado tanto por la doctrina como por la jurisprudencia patria, que las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, y estas pertenecen al proceso una vez evacuada, por lo que poco importa quién la promueve o la adujo, siendo en consecuencia inadmisible pretender que únicamente a éste beneficie, puesto que una vez incorporada legalmente al proceso, debe ser valorado por el Juez y tenida en cuenta para determinar la existencia del hecho alegado o pretendido, sea que resulte en provecho de quien la promovió de la parte contraria, que también puede legítimamente invocarla, por lo que a juicio de este Juzgador este principio será estimado al momento de decidir, y así se declara.
B) En el lapso de oposición correspondiente, la parte demandada consignó escrito de oposición de prueba en los siguientes términos:
(…) La contra parte promovió pruebas el original del mandato con que una ciudadana abogado pretendió incoar demanda a nombre de un tercero. Esa consignación del original de un mandato con que se pretendió demandar da lugar a una consignación extemporánea (…)

-V-
PUNTOS PREVIOS.-

.- De la impugnación de la cuantía.-
La parte demandada en su escrito de contestación de la demanda señaló:
“(…) En consecuencia, objetamos e impugnamos la cuantía estimada con respecto a la acción propuesta con nuestro representado.
La demanda se refiere a un centro comercial, en terreno de un poco más de 200 metros cuadrados, dedicado a pintar vehículos automotores, para cuyo trabajo se requiere potes de pintura que cuestan entre doscientos y trescientos bolívares, cada unidad. Ese terreno está ubicado en zona de alto precio comercial por cada metro cuadrado, o sea, en la calle Guaicaipuro, al lado del centro comercial punta brava, Los Teques. En consecuencia, estimamos que la demanda debe estimarse en la cantidad de quinientos millones de bolívares digitales (Bs.D. 500.000.000,00) (…)” (Copia textual).
La jurisprudencia ha sostenido en forma reiterada y pacifica que cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar cuáles son los motivos que lo inducen, se tendrá por no hecha. Pues, de la interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que el demandado no pueda hacerlo de forma pura y simple, entonces dicha oposición lo obliga a alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio e incluso puede llegar a proponer una nueva cuantía.
Considera oportuno este Juzgado antes de decidir, hacer mención al criterio jurisprudencial que el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido, específicamente en sentencia de la Sala de Casación Civil en fecha 5/08/2009, expediente N° 2008-377, caso: HelgoRevithLatuff Díaz y otra, contra Wagib Coromoto Latuff Vargas, a saber:
“…Ahora bien, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le otorga al demandado la facultad para que al momento de contestar al fondo la demanda, éste pueda rechazar la estimación de la cuantía cuando la considere exagerada o insuficiente.
Sin embargo, ha sido criterio reiterado de esta Sala que en los casos de impugnación de la cuantía por insuficiente o exagerada, debe el demandado alegar necesariamente un hecho nuevo, el cual debe probar en juicio, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.
…Omissis…
Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.
No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.’

Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”.
Ahora bien, el demandado al momento de impugnar la cuantía de la demanda por irrisoria, no demostró con actividad probatoria alguna en qué consistía dicha exageración, aunado a que no señaló expresamente cuales, a su criterio, eran los parámetros que se debían aplicar para el cálculo de la estimación de la misma, en consecuencia, este Juzgado desecha la impugnación de la cuantía de la demanda y se declara firme la estimación de la misma hecha por la parte actora. Y así se establece.

.- De la impugnación del poder de la parte actora.-

Los apoderados judiciales de la parte demandada al efecto, procedieron a impugnar el poder de la parte actora los términos siguientes: “(…) aduce copia simple del poder que le fue sustituido, marcada “A-1” (…) OBJETAMOS E IMPUGNAMOS ese poder y formalmente rechazamos la fotocopia en referencia, por carecer ésta ultima de valor en juicio, dado que no está firmada por nadie. (…)
En tal sentido, este Juzgador pasa al análisis y resolución de la impugnación del poder citado, en los términos que sigue: cursa al folio 11 y 12 del presente expediente, documento poder judicial, amplio y suficiente en cuanto en derecho se requiere a las abogadas Belkis Josefina Barbella Infante y Eva del Valle Mendoza, inscrita en el inpreabogado bajo los Nros 24.932 y 75.183, respectivamente, otorgado dicho poder por los ciudadanos María del Carmen González Graña y Bruno Birro Roseto, titulares de la cédula de identidad Nros V-6.209.105 y V-4.844.076, respectivamente, el cual está debidamente firmado por los otorgante y autenticado por la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 37, Tomo 67, dicho documento poder se encuentra en copia certificada cursante a los folios 99 al 103 del presente expediente.
Ahora bien, si bien es cierto que dicho documento fue presentado en copia simple y, desconocido posteriormente, la realidad es que el mismo fue ratificado por la parte demandante como se expuso anteriormente en los recuentos de los actos procesales y asimismo, consignado ante este tribunal copia certificada del mismo poder que se incorporó inicialmente en copia simple, lo cual permite evidenciar perfectamente, que para el momento o fecha en se presentó la demanda, ya tenía efectivamente facultades de representación del accionante, es decir, ya se le había otorgado el poder invocado y, por lo tanto, tales actos son válidos, pues surtieron plenos efectos procesales y jurídicos. Lo cual pudo haberse corroborado si al desconocerse el documento, se hubiese desplegado una actividad cabal como se refirió anteriormente, pidiendo la exhibición del instrumento autenticado, lo cual, no ocurrió. En consecuencia, este Juzgado desecha la impugnación del documento poder. Y así se establece.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Conforme a lo anterior, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
Ahora bien, la función de todo juez está enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio; es por ello, que la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento.
Así, tras delimitar la valoración de los instrumentos aportados y su fundamento legal, de una revisión de las actas procesales que conforman el expediente, pasa este Juzgador a establecer la procedibilidad de la presente acción, para lo cual, observa que: Determinar la procedibilidad de la acción es dar a la misma, la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de “determinar la procedibilidad de la acción”, pueden observarse varias posiciones, para saber cuál es la acción ejercida, el elemento fundamental es la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, y aunado a estos presupuestos, siendo que en el caso de marras, se observa que la parte actora demanda el desalojo del inmueble previamente descrito, conforme el artículo 40 literales “G”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y los artículos 1.159, 1.160. 1.169, 1.264, 1.266 y 1.579, todos del Código Civil.

En tal sentido, la acción incoada en el presente asunto por la parte actora, es el desalojo de conformidad con el artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por vencimiento del término de los contratos de arrendamiento suscritos y de la prórroga legal; en ese sentido se hace necesario señalar que el artículo antes citado establece:

“Artículo 40. Son causales de desalojo:
(…Omissis…)
… g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”.
Respecto a la ejecución de los contratos, el artículo 1.167 del Código Civil dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”.
La Ley especial de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo por la causal “g”, en el caso de los contratos a tiempo determinado, para lo cual se amerita que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica la prueba de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.
En cuanto al Literal “G”, del decreto in comento en el caso de los contratos a tiempo determinado, que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica, la prueba, de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.

En este orden de idea, el derecho arrendaticio debe ser interpretado bajo el criterio de un orden público de protección, como lo establece el artículo 3, del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial que establece: “(…)Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo(…)”; concibiéndose la protección del inquilino existiendo así una aplicación obligatoria del artículo 26 de la Ley supra citada en relación a la prorroga legal, por ello, si bien es cierto el artículo 1.559 del Código Civil, consagra que el solo vencimiento del término fijo del contrato da a éste por extinguido, concluido o terminado, sin embargo no es así, pues según el artículo 26 supra descrito, establece que los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Así pues, se observa la opinión del tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Móvil Libros año 2.000, Pág. 127 y 128), donde expresó: “Llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, según las reglas a que se refiere esa norma… porque al vencerse el plazo pre fijado tiene derecho a la prorroga legal, en cuyo caso no ha incumplido con la entrega por fuerza de la misma, y tampoco por retardo puesto que todavía no está obligado a la devolución del inmueble, dado que está ejerciendo la prorroga legal a la cual tiene derecho…”.
De lo anteriormente señalado, se concluye que la prorroga legal tiene características que le son propias, tal como lo describe el jurista JOSE LUIS VARELA (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas. 2.004, Pág. 139), y las cuales son: 1° Es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. 2°.- la duración de la prorroga legal se establece en función de la duración que haya tenido la relación arrendaticia; 3°.- Durante el lapso de duración de la prorroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado; 4°.- Durante la prorroga legal permanecen vigentes las cláusulas contractuales, 5°.- Opera de pleno derecho, por mandato de la ley y, 6°.- La prorroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por incumplimiento de contrato por vencimiento del término. (Subrayado y negrilla de este Tribunal).
Asimismo, se puede observar lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
“Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Tal y como se puede apreciar del texto normativo transcrito anteriormente, la Ley establece que las partes de común acuerdo o por las causas autorizadas por la Ley pueden revocar el contrato que los vincula. Pues al vencimiento de la prórroga legal, el actor- arrendador intentó la referida acción de desalojo conforme el artículo 40 literal “G”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, existe oposición más que evidente, aun cuando se reciba el monto del alquiler,” tal cual lo expresa el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 307).

En estos términos quedó trabado el fondo del asunto bajo estudio y, a los fines de decidir bajo estos, este Juzgador observa:

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil estatuye como norma dirigida a la actividad jurisdiccional, la siguiente previsión:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y la buena fe.

En el caso de autos, se observa, como quedó establecido supra con las pruebas aportadas al proceso, que la relación arrendaticia se inicio con el primer contrato (F.18) de fecha 1 de marzo de 2008, venciendo el mismo el 30 de noviembre de 2008; y llegada ésta fecha las partes celebraron un nuevo contrato, donde establecieron en la cláusula tercera una vigencia de un (1) año, lo cual fue desde el 1 de diciembre de 2008 hasta 1 de diciembre de 2009; y asimismo siguieron suscribiendo los contratos de arrendamiento por el periodo establecido de un año, siendo el último de ellos, el contrato de fecha 1 de diciembre de 2017, el cual establece en su clausula quinta que la duración es por el periodo de un año fijo, el cual venció el 1 de diciembre de 2018. Igualmente se observa que además convienen, que el presente contrato, nunca podrá devenir en un contrato a tiempo indeterminado”, estableciendo en la cláusula Quinta vencido el plazo fijo del contrato el arrendatario gozara potestativamente de la prorroga legal y durante ese periodo la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado; de lo que se colige, que si por acuerdo de ambos contratantes la relación arrendaticia continuaría, las partes debían suscribir un nuevo contrato, pues de no hacerlo, se entendería terminado el mismo, y comenzaría a correr de pleno derecho la prórroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

Como colorario de lo anterior se concluye, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación, que en el presente caso, al no renovar expresamente el contrato de arrendamiento, éste terminó a la fecha de su vencimiento, es decir, el día 1° de diciembre de 2018, y es partir de esa fecha comenzó a transcurrir el lapso de prórroga legal.

En este punto, infiere este Tribunal, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, siendo para este Juzgador quedando establecida la seguridad jurídica para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, teniendo presente el derecho de defensa y la debida celeridad procesal con la consiguiente disminución de costos para el Estado como para las partes y al crear un equilibrio entre arrendador y arrendatario que equivale a los mecanismos judiciales que en plano de igualdad le otorgan.

Es necesario traer a colación el artículo 1.599 del Código Civil el cual establece lo siguiente:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
Asimismo reza el artículo 26 del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial lo siguiente:
“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año. 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años. 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años. 2 años
Más de diez (10) años. 3 años”

De la revisión a las actas procesales, específicamente al contrato objeto de la demanda de fecha 1 de diciembre de 2017, (F. 18 al 21), el mismo fue por tiempo determinado, por tanto concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes en reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley, en efecto, estima este Juzgado que el contrato finalizaría una vez cumplido el termino, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se hayan violentado los derechos constitucionales del arrendatario, es decir, que la relación arrendaticia como se mencionó anteriormente inicio en el año 2008 hasta el año 2018, año donde finalizó el último contrato, quedando demostrado que el arrendatario le corresponde tres (3) años de prorroga legal en virtud que fueron 10 años de la relación arrendaticias entre las partes, todo de conformidad con el artículo 26 del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Así se establece.
Esta prórroga opera de pleno derecho para el arrendatario, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el precitado artículo 26 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, infiriéndose del precitado artículo que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, no hace falta la notificación del arrendador al arrendatario, sobre su deseo de terminar el contrato, sino que una vez vencido o expirado el término de vigencia del mismo ope legis se produce la prórroga legal, obligatoria para el arrendador, potestativa para el arrendatario y su duración depende de la relación arrendaticia.
Ahora bien, la Sala Constitucional del TSJ ratificó su criterio, Mediante sentencia N° 290 del 07/07/2022, conforme al cual “una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada”.
En ese orden de ideas, la Sala Constitucional estableció que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial nada dispone sobre el lapso o término con el que cuentan las partes para ejercer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por lo que, cuando se vence la prórroga legal, bien puede el arrendador exigir la entrega e incluso el secuestro del inmueble.
Es precisamente el desahucio el que impide que el arrendatario pueda oponer la tacita reconducción cuando ha continuado con el uso de la cosa, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil. Ahora bien, observa el Tribunal que sin lugar a dudas, que estamos en presencia de un contrato determinado y de plazo vencido que apareja la obligación del arrendatario de entregar el inmueble a su legítimo propietario, sin que su permanencia ilegal en el inmueble pueda interpretarse en modo alguno como la reconducción tácita de la relación jurídica, y así se decide expresamente.
Expuesto todo lo anterior y de lo probado en autos por las partes en el presente expediente, se evidenció que los contratos suscritos por las partes fueron a tiempo determinado y una vez vencido el lapso de la prorroga legal, el actor-arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, habiendo así la parte actora incoar la referida acción de desalojo conforme el artículo 40 literal “G” en fecha 06 de Mayo de 2022, por lo que resulta forzoso para este Juzgador declarar con lugar la demanda de desalojo. Y así se decide.-
- VI -
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-4.844.076, contra el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.700.869.
SEGUNDO: Se condena al demandado ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, ut supra identificado, a la desocupación y entrega inmediata de un inmueble ubicado en la parte posterior del denominado Centro Comercial Punta Brava al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques, Estado Miranda, constituido de unas porciones distinguidas con los números catorce, quince y dieciséis (14, 15 y 16), con un área aproximada de doscientos metros cuadrados con dieciocho centímetros cuadrados (200,18 mts2), con los siguientes linderos: Noroeste: Con el área de acceso a las porciones; Suroeste: Con la porción distinguida con el Nº 13; Sureste: Con el talud de lote de terreno identificado con el Nº 03 en el plano general de la propiedad; Noreste: Con la porción distinguida con el Nº 17.
TERCERO: De conformidad con lo previsto en artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente perdidosa
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en la ciudad de los Teques, veinticuatro (24) de noviembre de dos mil veintidós (2022). Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación.-
EL JUEZ,

ARTURO ROBLES TOCUYO.
EL SECRETARIO.,

JOSÉ EDUARDO DURÁN ROMERO.
En esta misma fecha siendo las tres horas y veinticinco minutos de la tarde (03:25 p.m.). Se publicó la presente decisión, se registró y dejó copia certificada de la misma en el copiador respectivo, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO.,

JOSÉ EDUARDO DURÁN ROMERO.
Expediente: E-22-007
AR/JD