TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA

EXPEDIENTE Nº 3.879

El presente expediente contiene el juicio que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL fue interpuesto por los abogados MARJORIE PATRICIA MATTUTAT MUÑOZ y JOSÉ GREGORIO GUERRERO SÁNCHEZ, apoderados judiciales de la ciudadana MARIELA MURCIA PRADA, colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-80.422.528, domiciliada en Ureña estado Táchira, en su carácter de Propietaria y Arrendadora, contra la sociedad mercantil DARCARMO GROUP, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, en fecha 23 de agosto de 2007, bajo el N° 54, tomo 21-A, con última modificación estatutaria realizada mediante acta inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, bajo el N° 20, tomo 2-A RM I, en fecha 12 de enero de 2017 y domiciliada en San Cristóbal estado Táchira, representada estatutariamente por su Presidente YERAIBI ISMAR DIAZ ANDRADE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-17.894.273 y de este domicilio, en su carácter de Arrendataria, procedente del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el número 20.448-2021 de ese Despacho.

Apoderados judiciales de la parte demandante: Abogados MARJORIE PATRICIA MATTUTAT MUÑOZ y JOSÉ GREGORIO GUERRERO SÁNCHEZ, con cédula de identidad números V- 15.242.047 y V- 10.155.031 respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 105.378 y N° 159.686 en su orden.

Apoderados judiciales de la parte demandada: Abogados JAFETH VICENTE PONS BRIÑEZ, ELIZABETH COROMOTO RUBIANO HERNÁNDEZ y KARINA DEL SOCORRO DURAN PERNIA, con cédula de identidad números V- 5.989.790, V- 4.630.559 y V- 21.179.658 respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 26.202, 20.089 y 274.420 en su orden.

Sentencia Apelada:
Conoce esta alzada del presente expediente con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera la apoderada judicial de la parte actora abogada MARJORIE PATRICIA MATTUTAT MUÑOZ, en fecha 9 de marzo de 2022, contra la decisión dictada el 07 de marzo de 2022 por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró SIN LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana MARIELA MURCIA PRADA.
I
ANTECEDENTES

A los folios 1 al 6 riela libelo de demanda cuyo motivo es desalojo de local comercial, con anexos que van a los folios 7 al 53.

Al folio 54 corre auto de admisión de la presente demanda de fecha 27 de abril de 2021, dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.

Practicada la citación de la representante estatutaria de la demandada, riela al folio 60 poder apud acta que la ciudadana YERAIBI ISMAR DIAZ ANDRADE como Presidente de la sociedad mercantil demandada, le otorga a los abogados JAFETH VICENTE PONS BRIÑEZ, ELIZABETH COROMOTO RUBIANO HERNANDEZ Y KARINA DEL SOCORRO DURAN PERNIA.

A los folios 61 al 80 riela escrito de contestación de demanda, junto con anexos a los folios 81 al 112.

Al folio 113 riela auto que fija el día para que tenga lugar la Audiencia Preliminar, la cual en efecto se llevó a cabo el 6 de julio de 2021, con la sola presencia de la parte demandante (folio 114).

A los folios 115 al 117 riela escrito de la apoderada judicial de la parte actora, que consignó en la audiencia preliminar.

Al folio 119 riela auto que fija los hechos y los límites de la controversia, fechado 09 de julio de 2021.

A los folios 123 al 131 consta la consignación en físico de escrito de promoción de pruebas de ambas partes, las cuales fueron agregadas al expediente por auto de fecha 9 de agosto de 2021 (folio 132).

Al folio 134 al 139 riela escrito de oposición a la admisión de las pruebas de la parte actora, consignado por la representación judicial de la parte demandada; oposición que fue desechada por auto de fecha 16 de agosto de 2021, y admitió las pruebas promovidas por la parte demandante (folio 140).

Transcurrido como fue el lapso de evacuación de pruebas, en fecha 17 de febrero de 2022 se llevó a cabo la audiencia oral con la presencia de los abogados Marjorie Mattutat y José Gregorio Guerrero por la parte demandante, y Jafeth Pons Briñez por la parte demandada. En dicha ocasión, la juez a quo emitió pronunciamiento por el cual declaró sin lugar la demanda (folios 236 al 241).

En fecha 07 de marzo de 2022, el a quo extendió el íntegro de la sentencia que declaró sin lugar la demanda interpuesta (folios 242 al 248), y por cuya apelación ejercida por la representación judicial de la parte actora (folio 249), sube el presente expediente al conocimiento de esta Alzada Jurisdiccional del estado Táchira.

SEGUNDA INSTANCIA

Por auto de fecha 31 de marzo de 2022, este Juzgado Superior le dio entrada a la causa apelada, asignándole inventario bajo el N° 3.879 y fijando el procedimiento a seguir en segunda instancia (folio 251).

A los folios 253 al 261 constan los escritos de informes de ambas partes.

CUADERNO DE INCIDENCIA (COTEJO)

Corre anexo un Cuaderno de Incidencia (prueba de cotejo), constante de veinte (20) folios útiles.
II
EXAMEN DE LA SITUACIÓN Y MOTIVOS PARA DECIDIR

• La parte actora en su escrito libelar señaló:

“…DE LOS HECHOS
LA RELACIÓN ARRENDATICIA

Nuestra representada es propietaria de los inmuebles objeto de esta demanda consistentes en dos locales comerciales identificados con los números 1-5 y 2-1, de la nomenclatura interna del “CENTRO COMERCIAL ANDINO”, ubicado en la carrera 22, esquina con calle 10, N° 21-91, Barrio Obrero, San Cristóbal, los cuales identificamos en este libelo como LOS LOCALES, por haberlos adquirido así: el terreno según documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 20 de julio de 1999, bajo el N° 5, … y las mejoras por haberlas construido a sus únicas y propias expensas, conforme contrato de obra inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 22 de noviembre de 2012, bajo el N° 30, tomo 20, …

Para la administración de estos inmuebles, nuestra representada contrató con JOSE SIMEON GARCÍA MEDINA, …, titular de la cédula de identidad N° V- 2.552.662, …, quien quedó facultado para arrendar LOS LOCALES y, en general, llevar a cabo toda la administración de esos inmuebles y de todos los que conforman el referido “CENTRO COMERCIAL ANDINO”, propiedad de LA DEMANDANTE. Esto consta en contrato de administración autenticado…
Nuestra representada, a través del referido administrador- mandatario, dio en arrendamiento a LA DEMANDADA esos inmuebles a partir del 1 de octubre de 2010. Esa relación arrendaticia se prolongó en el tiempo hasta el 30 de septiembre de 2017, según lo convenido en contratos de arrendamiento a tiempo determinado y sus prórrogas que fueron celebrados entre las partes. De estos documentos, se deduce la voluntad inequívoca de las partes de mantener una relación arrendaticia a tiempo determinado que se prolongó en el tiempo y que culminó al cumplirse la fecha de vencimiento del último contrato de arrendamiento celebrado, es decir, el día 30 de septiembre de 2017, momento a partir del cual nació para LA ARRENDATARIA el ejercicio de su derecho a la prórroga legal, tal y como corresponde para este tipo de relaciones, de acuerdo con lo previsto en la ley especial que regula la materia.
Pasamos a detallar los contratos que recogen esta voluntad de las partes:
1. Contrato de arrendamiento #1: autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 22 de noviembre de 2010, bajo el N° 46, tomo 103, folios 153-157, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Fecha de inicio: 1-10-2010. Duración: un (1) año prorrogable por períodos iguales (cláusula CUARTA).
2. Contrato de arrendamiento #2: celebrado por vía privada en fecha 1 de octubre de 2016, Fecha de inicio: 1-10-2016. Duración: un (1) año fijo. (cláusula CUARTA).
Las demás condiciones contractuales de esa relación arrendaticia se encuentran detalladas en cada una de las cláusulas de los contratos, las cuales damos aquí por reproducidas.
A tenor de lo dispuesto en la cláusula CUARTA del contrato #1, la relación arrendaticia se prorrogó, convencionalmente, por períodos de tiempo determinados de un año hasta que las partes celebraron el segundo y último contrato de arrendamiento con lo cual, a su vez, lo ajustaron a las disposiciones de la ley vigente (Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial). En este último contrato, las partes convinieron que la duración sería igualmente de un (1) año contado a partir del 1-10-2016, pero con la diferencia de que NO SERÍA PRORROGABLE, sino que, cumplido ese plazo, es decir, llegado el día 30 de septiembre de 2017, comenzaría a correr automáticamente la prórroga legal a la cual tendría derecho la arrendataria (cláusula CUARTA).

2. TERMINACIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA POR VENCIMIENTO DEL PLAZO

Según los contratos celebrados y lo dicho en el punto anterior, la relación arrendaticia existente entre nuestra representada y LA DEMANDADA inició en fecha 1-10-2010 y concluyó en fecha 30-09-2017 por vencimiento del plazo acordado en el último contrato de arrendamiento celebrado.

En efecto, en el contrato identificado arriba como contrato de arrendamiento #1, las partes convinieron expresamente en cuanto la duración…

…finalmente, para octubre de 2016, nuevamente logran acordar las bases para un nuevo contrato de arrendamiento y ajustarlo a los parámetros de la nueva legislación vigente para la fecha…

…la forma en que pactaron la duración del contrato fue diferente, pues ya la relación arrendaticia para esa fecha se encontraba deteriorada y no se vislumbraba la posibilidad de que se extendiera por más tiempo que el allí previsto.

De manera que la relación arrendaticia tuvo una duración total de siete (7) años; de los cuales seis (6) años fueron bajo la vigencia del contrato de arrendamiento #1, y sus prórrogas y un (1) año bajo la vigencia del contrato de arrendamiento #2.

Vencida la duración de este último contrato, a tenor de los dispuesto en la citada cláusula CUARTA, comenzó a correr automáticamente el lapso de prórroga legal al cual tenía derecho LA ARRENDATARIA, lapso que de acuerdo con lo previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fue de dos (2) años, por tratarse de una relación que duró más de cinco (5) años y menos de diez (10) años. LA ARRENDATARIA hizo uso de este derecho y disfrutó de esa prórroga legal en el periodo comprendido entre el 1-10-2017 y el 30-09-2019, fecha en la cual TERMINÓ –de manera definitiva y de acuerdo a la voluntad expresa de las partes- la relación arrendaticia y surgió la obligación legal y contractual prevista en la dictada cláusula VIGÉSIMA del contrato de entregar LOS LOCALES en los términos contractuales.

3. DEL INCUMPLIMIENTO DE LA DEMANDADA EN LA ENTREGA DE LOS LOCALES ARRENDADOS.

No obstante lo indicado en el punto anterior y pese habérsele requerido en repetidas oportunidades, a la fecha de interposición de esta demanda, LA ARRENDATARIA no ha cumplido con su obligación de entregar LOS LOCALES a su PROPIETARIA, ARRENDADORA.

Desde la fecha de vencimiento del segundo y último contrato celebrado, nuestra representada, a través del administrador de los inmuebles, ha participado y recordado a LA DEMANDADA que el plazo de prórroga legal sería de dos (2) años y que para el día 30-09-2019 debía entregar LOS LOCALES completamente libre de personas y cosas, en buenas condiciones de mantenimiento y conservación y solventes en el pago de servicios y cuotas de condominio. Esto lo participó a través de varias comunicaciones.
Después de vencido el primer año de prórroga legal, también le informó de esta circunstancia mediante telegrama enviado en fecha 11 de diciembre de 2018 y al vencimiento del segundo año de prórroga legal, también le solicitó, mediante telegrama de fecha 7 de octubre de 2019, el cumplimiento de su obligación de entrega.
De manera que la entrega de LOS LOCALES se ha requerido en repetidas oportunidades sin éxito, pues LA ARRENDATARIA no ha cumplido a la fecha con esa obligación.

En efecto, desde la fecha de vencimiento de la prórroga legal 30-9-2019, mi representada no ha recibido pago de cánones ni ha accedido a prorrogar de manera alguna la relación arrendaticia pues su voluntad es que LA DEMANDADA entregue LOS LOCALES definitivamente. Y es a través de esta acción judicial que se pretende, entonces, que LA DEMANDADA cumpla con esa entrega o a ello sea condenada por el tribunal.
Como consecuencia de todo lo narrado anteriormente, se ha configurado la causal prevista en el artículo 40 literal g) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: “que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes” y ha nacido para nuestra representada el derecho a DEMANDAR –como formalmente lo hacemos- el DESALOJO de los inmuebles y su entrega inmediata por parte de LA ARRENDATARIA con todos sus accesorios y en las mismas condiciones en que le fueron entregados al inicio de la relación arrendaticia, todo de conformidad, a su vez, con lo dispuesto en la cláusula CUARTA y VIGÉSIMA del contrato de arrendamiento celebrado…

IV
PETITORIO
Por todos los razonamientos y fundamentos de hecho y de derecho anteriores, y solicitado como ha sido la entrega de LOS LOCALES arrendados a LA ARRENDATARIA en repetidas oportunidades sin que ésta los haya entregado, es por lo que nuestra representada viene a demandar formalmente, a través del PROCEDIMIENTO ORAL, a la sociedad mercantil DARCARMO GROUP, C.A., …, y domiciliada en San Cristóbal, estado Táchira, representada legalmente por su Presidente, YERAIBI ISMAR DIAZ ANDRADE, …, en su condición de ARRENDATARIA, el DESALOJO de los locales comerciales distinguidos con los números 1-5 y 2-1, ubicados en el edificio “CENTRO COMERCIAL ANDINO”, en la carrera 22, esquina con calle 10, N° 21-91, Barrio Obrero, parroquia Pedro María Morantes, municipio San Cristóbal, estado Táchira, los cuales son propiedad de LA DEMANDANTE, por encontrarse LA ARRENDATARIA-DEMANDADA inmersa en la causal de desalojo prevista en el literal g) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, …
En consecuencia, a través de esta ACCIÓN ESPECIAL DE DESALOJO prevista en la ley especial citada, pedimos que LA DEMANDADA convenga o sea condenada por el tribunal al DESALOJO y consecuente entrega libre de personas y cosas de los inmuebles identificados en esta demanda como LOS LOCALES, signados con los números 1-5 y 2-1, ubicados en el edificio “CENTRO COMERCIAL ANDINO”, en la carrera 22, esquina con calle 10, N° 21-91, Barrio Obrero, … en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que fueron por ella recibidos al inicio de la relación arrendaticia, con todos sus accesorios, libres de personas y cosas.
… estimamos la presente demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 470.000.000,00) equivalentes a VEINTITRÉS MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (23.500 UT)…”.

• La parte demandada en su escrito de contestación arguyó:

“…En efecto, al vuelto del folio uno (01), al tercer párrafo la parte actora señaló: “Nuestra representada, a través del referido actor mandatario, dio en arrendamiento a la demandada esos inmuebles a partir del 1 de octubre de 2010” HECHO QUE CONVENIMOS y que tomaremos para fijar el inicio de la relación contractual, en virtud de ello la ley sustantiva aplicable a la resolución de la controversia sobre la interpretación del contrato y las normas que lo regularon es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) del año 1999…
En cuanto a la ley procesal aplicable por así disponerlo el artículo 24 constitucional, nos encontramos con lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial…
…CAPITULO II
CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO
Ciudadana Juez, al libelo de demanda se afirma que las partes arrendadora y arrendataria suscribieron un:
“Contrato de arrendamiento #2: celebrado por vía privada de fecha 1 de octubre de 2016, fecha de inicio: 1-10-2016. Duración un año fijo. (Cláusula CUARTA)”.
Esta afirmación es absolutamente falsa, porque sí bien mi representada firmó un contrato en tal fecha, el ciudadano JOSE SIMEON GARCIA MEDINA no lo firmó, no hubo acuerdo bilateral, jamás se formó la voluntad o consentimiento de la arrendadora a través de su mandante porque para esa fecha se había pactado la entrega de los inmuebles en virtud de contrato de transacción y sorprendentemente se trae a los autos un contrato con abuso de firma de la representante de la parte demandada, violando la lealtad y probidad que impone el artículo 257 Constitucional el cual ordena actuar de buena fe, y al no ser esa “firma” que aparece en tal contrato emanada del representante presunto de la arrendadora no se me puede oponer.

CAPITULO III
HECHOS CONVENIDOS. HECHOS RECHAZADOS
Ciudadana Juez, tal como lo establece la disposición legal de los artículos 361 y 865 del CPC pasaremos a contestar la demanda señalando los hechos que convenimos y los hechos que rechazamos o negamos:
A- CONVENIMIENTO:
CONVENIMOS en el hecho afirmado en el libelo de demanda vuelto folio (01) en virtud del cual la ciudadana MARIELA PRADA MURCIA (sic): “es la propietaria de los inmuebles objeto de esta demanda consistentes de dos locales comerciales identificados con los números 1-5 y 2-1, de la nomenclatura interna del CENTRO COMERCIAL ANDINO, ubicado en la carrera 22 esquina con calle 10. N°21-91, barrio obrero, San Cristóbal”.

CONVENIMOS en el hecho afirmado al vuelto del folio uno (01) del libelo de demanda en virtud del cual "para la administración de estos inmuebles, JOSE SIMEON GARCIA MEDINA era el facultado para la administración de los locales comerciales referidos al "CENTRO COMERCIAL ANDINO” propiedad de la demandante”

CONVENIMOS en el hecho afirmado al vuelto del folio uno (01) del libelo de demanda sobre que "Nuestra representada, a través del referido administrador-mandatario, dio en arrendamiento a LA DEMANDADA esos inmuebles a partir del 1 de octubre de 2010”

CONVENIMOS sobre los hechos afirmados al vuelto del folio uno (01) del libelo de demanda sobre la existencia de:

1) "contrato de arrendamiento #1: autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal estado Táchira, en fecha 22 de noviembre de 2010 bajo el N° 46, tomo 103, folios 153-157, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría Fecha de inicio: 1-10-2010. Duración: un (1) año prorrogable por periodos iguales (Cláusula CUARTA).”

B- NEGACIÓN Y RECHAZO:

NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS lo alegado por la parte demandante en el folio dos (02) donde señala que "según los contratos celebrados y lo dicho en el punto anterior, la relación arrendaticia existente entre nuestra representada y LA DEMANDADA (…) concluyó en fecha 30/09/2017 por vencimiento del plazo acordado en el último contrato de arrendamiento celebrado”

NEGAMOS, RECHAZAMOS y CONTRADECIMOS lo alegado por la parte demandante en su libelo de demanda al vuelto del folio (02) señalando lo siguiente: "De manera que la relación arrendaticia tuvo una duración total de siete (07) años; de los cuales seis (06) años fueron bajo la vigencia del contrato de arrendamiento #1 y sus prórrogas y un (01) año bajo la vigencia del contrato de arrendamiento #2.

Vencida la duración de este último contrato, a tenor de lo dispuesto en la citada cláusula CUARTA, comenzó a correr automáticamente el lapso de prórroga legal al cual tenía derecho LA ARRENDATARIA, lapso que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 26 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial, fue de dos (02) años por tratarse de una relación que duro más de cinco (5) años y menos de diez (10) años. LA ARRENDATARIA hizo uso de este derecho y disfrutó de esa prórroga legal en el periodo comprendido entre el 1-10-2017 y el 30-09-2019, fecha en la cual TERMINÓ- de manera definitiva y de acuerdo a la voluntad expresa de las partes- la relación arrendaticia y surgió la obligación legal y contractual prevista en la citada cláusula VIGESIMA del contrato de entregar LOS LOCALES en los términos contractuales."

NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS lo alegado por la parte demandante en su libelo de demanda en el folio tres (03) en virtud de que: “no obstante lo indicado en el punto anterior y pese habérsele requerido en repetidas oportunidades, a la fecha de interposición de esta demanda, LA ARRENDATARIA no ha cumplido con su obligación de entregar LOS LOCALES a su PROPIETARIA ARRENDADORA”.

NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS lo alegado por la parte demandante en su libelo de demanda en el folio tres (03) lo siguiente: "Desde la fecha de vencimiento del segundo y último contrato celebrado, nuestra representada, a través del administrador de los inmuebles, ha participado y recordado a LA DEMANDADA que el plazo de prórroga legal sería de dos (2) años y que para el día 30-09-2019 debía entregar LOS LOCALES completamente libres de personas y cosas, en buenas condiciones de mantenimiento y conservación y solventes en el pago de servicios y cuotas en condominio. Esto se le participo a través de varias comunicaciones”

NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS lo alegado por la parte demandante en su libelo de demanda en el folio tres (03) en virtud de que: "Después de vencido el primer año de prórroga legal, también le informó de esta circunstancia mediante telegrama enviado en fecha 11 de diciembre de 2018 y al vencimiento del segundo año de prórroga legal, también le solicitó, mediante telegrama de fecha 7 de octubre de 2019, el cumplimiento de su obligación de entrega”

NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS lo alegado por la parte demandante en su libelo de demanda al vuelto del folio tres (03) sobre que “en efecto, desde la fecha de vencimiento de la prórroga legal 30-09-2019 mi representada no ha recibido pago de cánones ni ha accedido a prorrogar de manera alguna la relación arrendaticia pues su voluntad es que la demandada entregue los locales definitivamente…”.

NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS el hecho afirmado al vuelto del folio dos (02) del libelo de demanda sobre que “Finalmente, para octubre de 2016, nuevamente logran acordar las bases para un nuevo contrato de arrendamiento y ajustarlo a los parámetros de la nueva legislación vigente para la fecha de la nueva legislación vigente para la fecha (sic) (Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios Para El Uso Comercial)”, por cuanto tal contrato jamás fue firmado por el representante legal de la parte actora..

CAPITULO IV
VERDAD MATERIAL: TACITA RECONDUCCIÓN.

A manera de conclusión:

1.- El primer contrato de fecha 22.10.2010 que comenzó antes de tal fecha, es decir el “01.10.2010” como lo confiesa la propia actora, nació a tiempo indeterminado.
2.- El presunto contrato a tiempo determinado de fecha “22.10.2010” con vencimiento el 22.10.2011 sufrió las siguientes prórrogas contractuales (no legales):
2.1.- Entre el vencimiento señalado del “22.10.2011” y el “22.10.2012”.
2.2.- Entre el vencimiento señalado del “22.10.2012” y el “22.10.2013”.
3.- El presunto contrato a tiempo determinado de fecha 01.10.2013 con vencimiento el 30.09.2014 sufrió una única prórroga contractual (no legal):
3.1.- Entre el vencimiento del contrato el día 30/09/2014, y el vencimiento de la prórroga día 01.10.2015 para lo cual basta leer el propio contrato…
De acuerdo con lo señalado, este segundo contrato "escrito tendría su vencimiento llegado el treinta de septiembre de dos mil catorce (30-09-2014) señalaremos que para este nuevo contrato la prórroga inicial comenzaría el 01/10/2014 y si el contrato era de un año la prórroga sería de seis (6) meses de conformidad de lo previsto en el literal “a” del artículo 38 de la LAl vencería el 01.04.2015 o si prefiere la parte actora la prórroga sería de un año por la existencia de los dos contratos anteriormente señalados de conformidad de lo previsto en el literal “b” del artículo 38 de la LAI vencería el 01.10.2015.
4.- Finalmente si el tribunal a su digno cargo asume la existencia del contrato no firmado por la arrendadora en fecha 01.10.2016 también se había producido la tácita reconducción porque entre el vencimiento del contrato suscrito privadamente en el año 2013, con vencimiento de su prórroga el día 01.10.2015 y el no suscrito por la arrendadora el día 01.10.2016, también habían transcurrido ampliamente doce meses (12), o un año sin que se le pidiera desocupación.

CAPITULO IV (sic)

VENCIMIENTO ÚLTIMA PRORROGA: TACITA RECONVENCION. CONTRATO SUSCRITO EN FECHA “30.09.2016" Y SU VENCIMIENTO EL DÍA "30.09.2017"

Con relación al contrato no suscrito por la arrendadora en fecha "01.10.2016" y su vencimiento el día “30.09.2017", la prórroga legal según la tesis de la demandante sería de dos años que culminarían el “30.09.2019" pero miente la actora porque dejó en posesión del inmueble a mi representada sin oposición alguna al vencimiento de la supuesta prórroga.

Al respecto de lo señalado, si el día “30.09.2017" era el inicio de la prórroga legal según la tesis de la demandante el contrato no firmado nuevamente hizo tránsito a tiempo indeterminado, porque al vencimiento de la prórroga legal correspondiente a ese contrato (recuérdese que han sido varias prórrogas legales correspondientes a otros contratos) se le dejó en posesión del inmueble en forma pacífica, y se le recibieron los cánones de los meses de septiembre de 2019 a febrero de 2020 mediante depósitos o transferencias a la cuenta del mandatario JOSE SIMEON GARCIA MEDINA, ya identificado, del Banco Mercantil número 0105-0093-13-1093120967, donde siempre se depositaron los cánones…

Por lo tanto, es un hecho claro que el contrato es a tiempo indeterminado y que no puede haber “desalojo POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL” en contratos a tiempo indeterminado.

CAPITULO IV (sic)
NULIDAD DE LOS ACUERDOS CONTRACTUALES: VIOLACION DE NORMAS DE ORDEN PÚBLICO. TÁCITA RECONDUCCIÓN.
…La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas sin destino, pues toda omisión o inactividad lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario recepticio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencias jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal en caso de necesitarlo. … El propio legislador se ocupa de establecer en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, es decir, que no es verdad absoluta esa conclusión o extinción, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma), y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal".

En aplicación de tal doctrina es claro que se produjo la tácita reconducción y así solicitamos se declare.
CAPITULO IV (sic)
NON ADIMPLENTI CONTRACTUS

La excepción de contrato no cumplido procede en los contratos bilaterales y es oponible a la acción contra cumplimiento o resolución de contrato o contra el desalojo a tiempo indeterminado.
Alegamos la misma porque no es cierto que la arrendadora haya dado cumplimiento a lo ordenado por la DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que señala que el contrato deberá adecuarse a lo establecido en ese Decreto…”
CAPITULO VI

OPOSICION PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

1.- Desconocemos la recepción de todas las copias de los documentos privados llamados emails, tanto en su emisión como en su recepción, y además los mismos no aparecen como hechos alegados en el libelo de demanda ni se hace mención de su envío al factor mercantil de la empresa, por lo que nos oponemos a su admisión.

2.- En cuanto a la prueba de los dos telegramas los mismo no fueron recibidos por mi representada y no obstante ello, los telegramas consignados no cumplen con lo previsto en el artículo 1375 del Código Civil…

En razón de ello solicitamos su no admisión como medio probatorio…”.

• La decisión apelada resolvió:

“…De la misma se evidencia que el contrato suscrito entre las partes fue pactado a tiempo determinado de un año, iniciando el día 01 de octubre de 2016 y finalizando el día 30 de septiembre de 2017, de manera que conforme fue establecido por las partes, la prórroga legal inició el 01 de octubre de 2017. Y ASI SE ESTABLECE.

Ahora bien, siendo que la relación arrendaticia se mantuvo ininterrumpidamente durante siete años, desde el 01 de octubre de 2010, hasta el 30 de septiembre de 2017, la parte demandada tenía derecho a dos años de prórroga legal conforme dispone la tabla prevista en el artículo 26 de la ley especial. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Al hilo de lo anterior, se percata quien juzga que el lapso correspondiente a lo prórroga legal, transcurrió entre el 01 de octubre de 2017 y el 30 de septiembre de 2019, sin que conste que a partir de dicha fecha la parte actora haya exigido a la arrendataria el cumplimiento de la cláusula VIGESIMA del contrato de fecha 01 de octubre de 2016…
Por lo que respecta al telegrama inserto al folio 48, suscrito por el administrador de la parte accionante, observa esta juzgadora que el mismo si bien fue entregado en la sede de IPOSTEL en fecho 07 de octubre de 2019, conforme se desprende del sello húmedo, no fue entregado a la representante legal de la arrendataria. Aunado a ello los correos electrónicos intercambiados entre el administrador y la arrendataria, solo tuvieron como finalidad notificar las fechas de inicio de cada año correspondiente a la prórroga legal y todo lo relacionado con el pago de los cánones durante dicho lapso, además del presunto incumplimiento de otras cláusulas contractuales, sin que exista por los menos un medio de prueba que haga presumir a esta sentenciadora la intención de la parte demandante de dar por finalizada la relación arrendaticia y exigir el cumplimiento de la cláusula VIGESIMA del último contrato celebrado. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En este sentido, el artículo 1.600 del Código Civil, prevé:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación del tiempo”…

Por su parte el artículo 1614 eiusdem establece:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen a tiempo indeterminado”. …

Esta última norma contempla lo que se conoce jurídicamente como tácita reconducción o renovación del contrato de arrendamiento y debe entenderse como la conversión del contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de tiempo y como explica el Doctor GILBERTO GUERRERO QUINTERO, al considerar la tácita reconducción en los contratos de arrendamiento por tiempo determinado con “…(i) un contrato por tiempo determinado con duración concluida; (ii) actitud silente o ausencia de oposición del arrendador; y (iii) el vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo determinado…” …
En este orden de ideas, procede esta sentenciadora a verificar si en el asunto sub examine, se pueden verificar los requisitos de procedencia de la tácita reconducción y al efecto se tiene:
1.- Conforme a la cláusula cuarta, el contrato fue celebrado a tiempo determinado con una duración de un año, iniciando el día 01 de octubre de 2016 y finalizando el día 30 de septiembre de 2017.
2.- Finaliza el lapso indicado ante la inactividad de las partes en ejecutar la notificación de la renovación del contrato, conforme lo pactaron en la cláusula cuarta, a partir del 01 de octubre de 2017, operó la prorroga legal que finalizó el 30 de septiembre de 2019.
3.-Desde el 30 de septiembre del 2019, la sociedad mercantil demandada, continuó ocupando los inmuebles, arrendados sin objeción de la arrendadora, toda vez que no se efectuó notificación alguna haciendo valer la cláusula Vigésima del contrato, y para el caso de que el telegrama de fecha 07/10/2019, realizado con la finalidad de notificar que había concluido el tiempo de la prórroga legal el 30-09-2019 sin haber entregado los locales, exigiendo el cumplimiento de las cláusulas Cuarta y Vigésima, se hubiera notificado legalmente, dicha notificación ya era extemporánea, toda vez que se había realzado siete (7) días después de vencida la prórroga legal.
De acuerdo con lo señalado, resulta forzoso concluir que desde el 30 de septiembre de 2019, a consecuencia del vencimiento de la prórroga legal operó la tácita reconducción debido a la inactividad de la arrendadora que no se opuso a que la arrendataria continuara ocupando el inmueble luego de concluido su término de duración, tal como lo disponen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE…”.

• La parte apelante por ante esta Alzada en la oportunidad de informes adujo:

“…Pasaremos a analizar los fundamentos de la decisión recurrida para declarar sin lugar la presente demanda de desalojo y luego a denunciar los errores en que incurrió al momento de valorar las pruebas promovidas en la causa.
PRIMERO: Sobre la tácita reconducción declarada en la recurrida. En primer lugar, la juez a quo decide en la sentencia recurrida que, de acuerdo con los contratos de arrendamiento celebrados, aportados como pruebas por las partes y valorados en su condición de documentos públicos y privados, la relación arrendaticia fue una relación a tiempo determinado, es decir, delimitada en el tiempo por la voluntad de las partes expresada en esos contratos, respecto de lo cual no tenemos objeción alguna, evidentemente, pues es ese el fundamento de nuestra pretensión.

Como consecuencia de lo anterior, el a quo declara que la relación se venció de acuerdo con el último contrato celebrado (año 2016) en el año 2017 y que correspondía a la arrendataria demandada dos (2) años de prórroga legal a tenor de lo dispuesto en el artículo 26 de la ley especial, iniciando ésta el 1 de octubre de 2017 y finalizando el 30 de septiembre de 2019, lo cual es correcto, dando la razón a la demandante en este alegato.
No obstante, considera la juzgadora a quo que vencida la prórroga legal operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado porque no existe “...por los menos un medio de prueba que haga presumir a esta sentenciadora la intención de la parte demandante de dar por finalizada la relación arrendaticia y exigir el cumplimiento de la cláusula VIGESIMA del último contrato celebrado...”
Y continua la recurrida argumentando como fundamento para su decisión que: “…Desde el 30 de septiembre de 2019, la sociedad mercantil demandada, continuó ocupando los inmuebles arrendados sin objeción de la arrendadora, toda vez que no se efectuó notificación alguna haciendo valer la cláusula Vigésima del contrato, y para el caso de que el telegrama de fecha 07/10/2019, realizado con la finalidad de notificar que había concluido el tiempo de la prórroga legal 30-09-2019, sin haber entregado los locales, exigiendo el cumplimiento de las cláusulas Cuarta y Vigésima, se hubiera notificado legalmente, dicha notificación ya era extemporánea, toda vez que se había realizado siete (7) días después de vencida la prórroga legal…”
“…De acuerdo con lo señalado, resulta forzoso concluir que desde el 30 de septiembre de 2019, a consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, operó la tácita reconducción debido a la inactividad de la arrendadora que no se opuso a que la arrendataria continuara ocupando el inmueble luego de concluido su término de duración, tal como lo disponen los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, Y ASÍ SE ESTABLECE. Como corolario de lo anterior concluye quien juzga que la presente demanda de desalojo de local comercial resulta e y debe declararse sin lugar. Y ASI SE DECLARA…”

Y es así como la sentencia recurrida está viciada de nulidad, porque impone una obligación a la arrendadora demandante que NO está prevista en la ley, crea un lapso de caducidad que TAMPOCO está contemplado legalmente, no valora la voluntad inequívoca de las partes expresada en los contratos de arrendamiento celebrados, no valora la voluntad de las partes expresada en otros medios de prueba, e impone una consecuencia nefasta para la arrendadora demandante obra de su propia invención, violentando el debido proceso, el principio de legalidad y apartándose de los criterios jurisprudenciales de nuestro Máximo Tribunal, tanto de la Sala Civil como de la Sala Constitucional.

De manera que no puede la sentenciadora a quo imponer a mi representada el cumplimiento de un lapso de caducidad obra de su propia invención, no puede imponerle intentar la acción en un lapso o tiempo creado por ella misma y mucho menos decir que la participación hecha vía telegrama es extemporánea porque se hizo siete (7) días después de vencida la prórroga legal, en primer lugar, esa participación NO es obligatoria, la prórroga legal opera de pleno derecho y a su vencimiento también surge -de pleno derecho- la obligación para la arrendataria de entregar el inmueble arrendado, de manera que la juez a quo NO puede imponer esa obligación a mi representada y mucho menos limitarla en el tiempo, ¿quién dice en qué lapso debe hacerse y por tanto cuándo es "extemporánea"? Definitivamente la ley especial no y existiendo en nuestro derecho el sistema legal, sólo la ley puede determinar este tipo de limitaciones, no los jueces.
Además, en este punto es de hacer notar que en el año 2020 toda la población mundial se vio afectada por las consecuencias de la pandemia por Covid-19 y, específicamente, en nuestro país Venezuela, ello significó que el Poder Ejecutivo Nacional, en fecha 13 de marzo de 2020, mediante Decreto N° 4.160, declarara el estado de alarma en todo el territorio nacional para atender la emergencia sanitaria del coronavirus (COVID-19), con lo cual se impusieron una serie de restricciones a la libre circulación y al desarrollo y cumplimiento de actividades normales tanto del sector privado como público.

Esto trajo como consecuencia, a su vez, la suspensión de las actividades judiciales a nivel nacional, según lo acordado en Resolución N 2020-0001 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, según la cual: “... Ningún Tribunal despachará desde el lunes 16 de marzo hasta el lunes 13 de abril de 2020, ambas fechas inclusive. Durante ese periodo permanecerán en suspenso las causas y no correrán los lapsos procesales...” La cual fue prorrogada, posteriormente, por Resoluciones números 2020-0002 de fecha 13/04/2020; 2020-0003 de fecha 13/05/2020, 2020-0004 de fecha 17/06/2020, 2020-0005 de fecha 14/07/2020, 2020-0006 de fecha 12/08/2020, 2020-0007 de fecha 1/10/2020.
Estas circunstancias son un hecho público y notorio que fue alegado en la demanda y que la juez a quo no tomó en consideración en su sentencia.

6) Conforme a las normas legales y jurisprudencia citadas, no existe tácita reconducción, en primer lugar, porque la voluntad de poner fin a la relación arrendaticia por el tiempo determinado en los contratos celebrados, está expresa e inequívocamente manifestada en todos los contratos celebrados, y específicamente en el último celebrado en el año 2016, al pactar (cláusula CUARTA)…”

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
1. CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN: Fue consignado con el libelo de la demanda en copia que fue certificada por el Secretario del Tribunal a quo, instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal. Se valora de acuerdo con lo pautado en el artículo 1.363 del Código Civil, y se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De dicho instrumento se desprende que la ciudadana MARIELA MURCIA PRADA celebró contrato de administración con el ciudadano JOSE SIMEON GARCIA MEDINA sobre los locales comerciales que integran el Centro Comercial Andino, ubicado en la carrera 22 de la calle 10, sector Barrio Obrero de esta ciudad de San Cristóbal, destacando de sus cláusulas que está plenamente facultado para celebrar los contratos de arrendamiento sobre tales locales.

2. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO:

1.- Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal estado Táchira, en fecha 22 de noviembre de 2010, bajo el N° 46 tomo 103 folios 153-157, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Se valora como documento autenticado, por el cual el ciudadano JOSE SIMEON GARCIA MEDINA en representación de la ciudadana MARIELA MURCIA PRADA, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil "DARCARMO GROUP C.A.", representada por el ciudadano DARWIN CARDENAS MORA, sobre dos locales comerciales distinguidos con los números 1-5 y 2-1, ubicados en la carrera 22 de la calle 10, sector Barrio Obrero de esta ciudad de San Cristóbal, con una duración de un año contado a partir del 01 de octubre de 2010, prorrogable por periodos iguales de un año, siempre que la arrendataria se encontrara solvente y notificara por escrito con un mes de anticipación a la arrendadora su voluntad de prorrogar el contrato. También se pactó que “en caso de que ninguna de las dos partes dé el aviso oportuno que pauta esta cláusula, el contrato se considerará renovado, automáticamente, por un lapso igual al aquí establecido, es decir, por un año más y así sucesivamente; es decir, que la duración del contrato será de plazo fijo por un año y sus prórrogas automáticas de un año solamente”.

2.- Contrato privado de arrendamiento de fecha 01 de octubre de 2016, por el cual el ciudadano JOSE SIMEON GARCIA MEDINA en representación de la ciudadana MARIELA MURCIA PRADA, celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil "DARCARMO GROUP C.A.", representada por la ciudadana YERAIBI ISMAR DÍAZ ANDRADE, sobre dos locales comerciales distinguidos con los números 1-5 y 2-1, ubicados en edificio denominado Centro Comercial Andino, en la carrera 22 esquina con la calle 10 N° 21-91, sector Barrio Obrero de esta ciudad de San Cristóbal, con una duración de un año contado a partir del 01 de octubre de 2016, finalizando el 30 de septiembre de 2017; en el mismo se previó que finalizado el contrato comenzaría a correr automáticamente la prórroga legal que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Este contrato de arrendamiento fue desconocido por la parte demandada, alegando que no fue firmado por el ciudadano JOSÉ SIMEÓN GARCÍA MEDINA, que esa firma que aparece en tal contrato como “emanada del representante presunto de la arrendadora no se le puede oponer”. Ante tal circunstancia, la parte actora promovió prueba de cotejo que fue tramitada en cuaderno separado, en el cual consta Informe Pericial Grafotécnico que concluye que la firma cuestionada atribuida a SIMEON GARCÍA MEDINA en el contrato privado de arrendamiento de fecha 01 de octubre de 2016 y cotejada con su firma estampada en el contrato de arrendamiento autenticado el 22 de noviembre de 2016, arrojó como resultado que ambas firmas fueron signadas o ejecutadas por la misma persona, es decir, por el ciudadano SIMEON GARCÍA MEDINA. En consecuencia, esta sentenciadora le confiere pleno valor probatorio al contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de octubre de 2016.

3. DOCUMENTO DE PROPIEDAD: Documentos inscritos en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público de los Municipios San Cristóbal y Torbes del estado Táchira, el 20 de julio de 1999, bajo el N° 05, Tomo 004, Protocolo Primero y documento (contrato de obra) de fecha 22 de noviembre de 2012, inscrito bajo el N° 30, folio 96 tomo 20 del protocolo de transcripción del año 2012. Acreditan que la ciudadana MARIELA MURCIA PRADA es la propietaria de los locales comerciales objeto de la presente acción por desalojo de local comercial.

4. DOCUMENTOS DE LA SOCIEDAD MERCANTIL DARCARMO GROUP C.A.: Copia fotostática simple del acta constitutiva, del acta de asamblea general extraordinaria de accionistas celebrada en fecha 30 de octubre de 2016, de la constitución del factor mercantil. Se valoran en cuanto acreditan que la ciudadana YERAIBI ISMAR DÍAZ ANDRADE es la Presidente de la sociedad mercantil DARCARMO GROUP C.A., y por tanto, ejerce la representación de la arrendataria y demandada.

5. TELEGRAMAS: 1) Consta original de telegrama suscrito por José Simeón García Medina como apoderado de Mariela Murcia Prada en el cual se aprecia sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela O.P.T. San Cristóbal, de fecha 11 de diciembre de 2018, y sobre dicho sello firma ilegible. En dicho telegrama aparece como destinatario: “DARCARMO GROUP C.A., Sra. Yeraibi Ismar Díaz Andrade Presidenta y Darwin Cárdenas Mora, Factor Mercantil. Dirección: Calle 10 Esquina Carrera 22 Sector Barrio Obrero San Cristóbal estado Táchira Centro Comercial Andino, Nivel 2, Local 2-1 Oficina Parte Alta del -Palacio del Blúmer- o (DCWATCH Venta de Relojes local 1-5 Planta Baja). Asimismo, consta Planilla emanada de Ipostel Área Telegráfica O.P.T. San Cristóbal, según sello húmedo estampado en la misma, en la cual se lee: Que en fecha 12/12/2018 a las 09:30 a.m. se entregó el telegrama URG PC TAAQA-0219 de fecha 11/12/2018 para DACARMO GROU (sic) C.A. YERAIBI DÍAZ, y que fue debidamente entregado, indicando el nombre y cédula de identidad de quien lo recibió. Es decir, que el telegrama se entregó en el domicilio indicado por el remitente, razón por la cual esta Alzada le confiere valor probatorio por adecuarse a lo previsto en el artículo 1.375 del Código Civil, pues consta firma autógrafa del remitente (la cual no fue impugnada por la contraparte), la indicación del destinatario y su dirección, así como la comunicación relacionada con el vencimiento del primer año de la prórroga legal y el nuevo canon de arrendamiento. 2) Consta original de telegrama suscrito por José Simeón García Medina como apoderado de Mariela Murcia Prada en el cual se aprecia sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela O.P.T. San Cristóbal, de fecha 07 de octubre de 2019 y sobre dicho sello firma ilegible. En dicho telegrama aparece como destinatario: “DARCARMO GROUP C.A., Sra. Yeraibi Ismar Díaz Andrade Presidenta y Darwin Cárdenas Mora, Factor Mercantil. Dirección: Calle 10 Esquina Carrera 22 Sector Barrio Obrero San Cristóbal estado Táchira Centro Comercial Andino, Nivel 2, Local 2-1 Oficina Parte Alta del -Palacio del Blúmer- o (DCWATCH Venta de Relojes local 1-5 Planta Baja). Aunque no consta planilla del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL), que acredite la entrega del referido telegrama, se le confiere valor probatorio por adecuarse a lo previsto en el artículo 1.375 del Código de Civil, pues consta firma autógrafa del remitente (la cual no fue impugnada por la contraparte), la indicación del destinatario y su dirección, así como la comunicación relacionada con solicitud de cumplimiento de su obligación de entregar los locales dados en arrendamiento, por parte de la arrendataria, en razón de haber vencido la prórroga legal.

6. CORREOS ELECTRÓNICOS: Estos instrumentos conocidos como mensajes de datos son aceptados como pruebas libres conforme el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Fueron desconocidos por la parte demandada, ante lo cual, la parte demandante promovió inspección judicial que se llevó a cabo el día 14 de septiembre de 2021 en el correo electrónico simonsgar50@gmail.com , arrojando que los correos desconocidos fueron enviados desde la dirección de correo electrónico citado y que no hubo errores ni en su emisión ni en la recepción por el destinatario. Se valoran en cuanto demuestran que el administrador de los inmuebles, quien obra en nombre y representación de la propietaria arrendadora, remitió a la demandada las indicadas comunicaciones.

7. PRUEBAS DE INFORMES: La parte actora durante el lapso probatorio promovió prueba de informe al Banco Mercantil S.A. Banco Universal, y a Banesco, Banco Universal C.A., cuyas resultas evidencian que el administrador de los locales dados en arrendamiento realizó devolución de los montos depositados por la arrendataria luego de vencida la prórroga legal. Se valoran como indicios de que no hubo acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1-DOCUMENTALES:
1. Copia fotostática de documento constitutivo de la sociedad mercantil DARCARMO GROUP C.A., así como Acta de Asamblea General Extraordinaria, que ya fueron valorados y acreditan la representación estatutaria de la demandada.
2. Contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de octubre de 2013, que no fue desconocido expresamente por la contraparte en su oportunidad de allí que quedó legalmente reconocido de acuerdo con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1364 del Código Civil. De dicho contrato se aprecia que la ciudadana MARIELA MURCIA PRADA a través del administrador JOSE SIMEON GARCIA MEDINA, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil "DARCARMO GROUP C.A." representada por el ciudadano DARWIN CARDENAS MORA, sobre los mismos dos locales comerciales distinguidos con los números 1-5 y 2-1, ubicados en la carrera 22 de la calle 10, sector Barrio Obrero de esta ciudad de San Cristóbal; que la duración fue pactada por un año fijo contado a partir del 01 de octubre de 2013 hasta el 30 de septiembre de 2014, y que llegado el día 30 de septiembre de 2014 iniciaría la prórroga legal de un año prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a menos que la arrendataria notificara por escrito, con un mes de anticipación su voluntad de no prorrogar el contrato. Considera esta sentenciadora que al haber suscrito las partes el contrato de arrendamiento privado de fecha primero (1°) de octubre de 2016, ya bajo el imperio de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin duda prevalece la voluntad de las partes plasmada en este último contrato. En todo caso, el contrato privado de fecha 01 de octubre de 2013 sirve para reafirmar que la voluntad de las partes contratantes en todo tiempo ha sido la de mantener una relación arrendaticia a tiempo determinado.
3. A los folios 105, 107, 109, 111 y 112, corre inserto transferencias realizadas y depósito de pago en cheque acreditados en la cuenta del mandatario de la parte actora José Simeón García Medina, del Banco Mercantil N° 0105-0093-13-1093120967. No se les concede valor probatorio por ser impertinentes, ya que en el presente juicio no se discute sobre el pago del canon de arrendamiento.

2- PRUEBAS DE INFORMES: La parte demandada durante el lapso probatorio promovió informes al Banco Mercantil S.A. Banco Universal y a Banesco Banco Universal. No se les concede valor probatorio por ser impertinentes, ya que en el presente juicio no se discute sobre el pago del canon de arrendamiento.

ESTA ALZADA PARA DECIDIR OBSERVA:
Revisado como ha sido el presente expediente se constata que el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante ciudadana MARIELA MURCIA PRADA, obra contra la decisión del Tribunal a quo dictada en fecha 7 de marzo de 2022, que declaró SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO COMERCIAL, basada en que operó la tácita reconducción, y que por tal motivo subió el expediente al conocimiento de esta Alzada Jurisdiccional del estado Táchira.
PUNTO PREVIO
EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS
En el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada alegó la excepción de contrato no cumplido, indicando la parte arrendadora no cumplió con lo ordenado por la Disposición Transitoria Primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario par el Uso Comercial, relativo a la adecuación del contrato al referido Decreto Ley.
Sobre la excepción de contrato no cumplido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha dejado sentado en sentencia de fecha 1° de diciembre de 2021, Exp. AA20-C-2021-00024, lo siguiente:

“…Ahora bien, el artículo 1168 del Código Civil, establece lo que a continuación se transcribe:
“…Artículo 1.168. En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones...”.

Conforme a la norma citada la excepción de contrato no cumplido, que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya.
A tales efectos, se observa que el artículo 1168 del Código Civil, como indica el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, Tomo II, página N° 972, Caracas, Universidad Católica Andrés Bello, 2003, comprende que “la excepción de incumplimiento, aún cuando su efecto es suspender la ejecución de la obligación, es una defensa de fondo”, por lo que la parte demandada debe oponerla en la fase de contestación de la demanda como defensa de fondo o perentoria para ser resuelta por un Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.
De igual forma conforme a la doctrina ya citada, Tomo III, páginas 503 a la 507, los supuestos de procedencia de la excepción de contrato no cumplido o excepción non adimpleti contractus, en resumen, son los siguientes:
1.- Debe tratarse de un contrato bilateral, no procede en los contratos unilaterales, ni en los contratos sinalagmáticos imperfectos.
2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y en caso de ser culposos se aplica la teoría de los riesgos.
3.- El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias. Siendo consideradas como de importancia o principales las de cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También son principales aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. Las secundarias serían aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumpliendo no ha sido calificado como tal por ellas.
4.- Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando.
5.- Que la parte que oponga la excepción no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.
En este sentido, esta Sala en su sentencia N° RC-760, de fecha 13 de noviembre de 2008, expediente N° 2007-907, caso: CONSORCIO BARR S.A., contra FOUR SEASONS CARACAS, estableció lo siguiente:
“...Ahora bien, en el presente caso el juez de la recurrida determinó que de acuerdo a lo indicado en el contrato de gerencia, la obligación de la demandada debería haberse cumplido contemporáneamente con la firma del contrato, en fecha 9 de abril de 1997, mientras que los alegados incumplimientos que denuncia la demandada por parte de la demandante, tuvieron lugar en fecha posterior al 19 de enero de 2001, es decir casi 4 años después, y por lo cual no encuadran dentro de los supuestos de dicha norma, la cual no es aplicable cuando se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

Al respecto de lo antes expuesto esta Sala observa:

En Roma no se conoció en su fundamento actual la excepción non adimpleti contractus, ya que se empleaba como sustitutiva de la misma de la excepción del dolo, por lo cual la parte que exigía el cumplimiento de una obligación y no había dado cumplimiento a la suya, se le consideraba que había incurrido en dolo. Fue durante la edad media bajo la influencia del derecho Canónigo donde surge esta excepción que luego se conoce en el derecho moderno como excepción de contrato no cumplido.

En nuestro derecho civil, la disposición legal contenida en el artículo 1.168 del Código Civil fue incorporada en la reforma de 1942 y tomada del proyecto Franco Italiano de las obligaciones, determinando que la excepción de contrato no cumplido, libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya.

Lo que determina que la obligación que se alegue como incumplida para liberar a la otra parte de su obligación, debe ser principal en el contrato y por ende no basta alegar el simple incumplimiento de una obligación, sino que ésta debe ser determinante o de una importancia capital que justificaría oponer la excepción, y de igual forma dicha excepción procede si las obligaciones surgidas del contrato bilateral son de ejecución o cumplimiento simultáneo. …”.(Negritas de quien decide).

Con vista a la jurisprudencia anterior que claramente define la excepción de contrato no cumplido y los casos o supuestos para su procedencia, es evidente que no es oponible en el presente caso, ya que puede alegarse en las acciones por cumplimiento o resolución de contrato, debe versar sobre el incumplimiento culposo de alguna de las cláusulas de un contrato bilateral, que las obligaciones sean de ejecución simultánea por las partes contratantes, y que la parte que alega la excepción no haya motivado el incumplimiento de la contraparte. En este sentido, la arrendataria no puede alegar incumplimiento de contrato por parte de la arrendadora por no adecuarse, según su decir, al Decreto Ley, ya que las cláusulas del contrato y su adecuación a la nueva ley es asunto que importa y depende de ambas partes, del acuerdo de voluntades, y en el caso bajo estudio, no consta en los contratos de arrendamiento que rielan en autos alguna cláusula que contenga el presunto incumplimiento que la arrendataria pretende endilgarle a la arrendadora.

En consecuencia, se declara sin lugar la excepción de contrato no cumplido opuesta por la parte demandada en su contestación, Y ASÍ SE RESUELVE.

FONDO DEL ASUNTO
El Desalojo Arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la Ley.
Del escrito libelar se aprecia que la presente acción de desalojo comercial se fundamenta en el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme el cual: “Son causales de desalojo: … “g)que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”; en concordancia con las cláusulas CUARTA y VIGÉSIMA del contrato de arrendamiento privado celebrado entre JOSE SIMEÓN GARCÍA MEDINA actuando como Administrador en nombre y representación de la ciudadana MARIELA MURCIA PRADA, como “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil “DARCARMO GROUP C.A.” representada por su presidente YERAIBI ISMAR DIAZ ANDRADE, como “LA ARRENDATARIA”, de fecha de primero (1°)de octubre de 2016:
“DURACIÓN DEL CONTRATO. CUARTA: la duración de este contrato será de UN (1) año, contado a partir del 01 de octubre de 2016. Finalizado el contrato, es decir, llegado el 30 de septiembre de 2017, comenzará a correr automáticamente la prórroga legal que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial…”
“OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LOS INMUEBLES. VIGÉSIMA: al vencimiento del plazo establecido para el presente contrato o de su prórroga legal, si a ella hubiere lugar, “LA ARRENDATARIA” se obliga a entregar “LOS INMUEBLES” a “LA ARRENDADORA” en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que lo recibió, salvo el desgaste propio del uso normal de “LOS INMUEBLES”, libre de personas y cosas…”.

En este hilo de ideas, esta sentenciadora considera pertinente traer a colación los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil que establecen:
Artículo 1.159: “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo acuerdo o por las causas autorizadas por la Ley.”
Artículo 1.160: “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
En la sentencia apelada bajo estudio que declara sin lugar la demanda, se observa que la sentenciadora del tribunal a quo fundamenta su decisión en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, al concluir que desde el 30 de septiembre de 2019, a consecuencia del vencimiento de la prórroga legal, operó la tácita reconducción debido a la inactividad de la arrendadora que no se opuso a que la arrendataria continuara ocupando el inmueble luego de concluido su término de duración.
En el caso bajo estudio, primeramente se debe dejar claro que la legislación aplicable a la relación arrendaticia de marras es el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2.014), por cuanto en la Disposición Transitoria Primera del artículo 45 se prevé que todos los contratos vigentes a la fecha de la entrada en vigor de ese Decreto Ley debían adecuarse al mismo, y que conforme la Disposición Derogatoria Primera del artículo 51, se desaplican para la categoría de inmuebles destinados al uso comercial todas las disposiciones de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (del 07 de diciembre de 1999). ASÍ SE RESUELVE.
Así las cosas, es necesario otear algunas normas del Decreto Ley que rige de manera especial las relaciones arrendaticias de inmuebles destinados al uso comercial:
El artículo 13 de la Ley Especial que rige esta materia indica que: “El arrendatario tiene el derecho a que se le elabore un contrato escrito y autenticado, el arrendador está obligado a hacerlo considerando las pautas establecidas en este Decreto Ley”.
El artículo 24 de la Ley in comento indica las menciones que deberá contener el contrato de arrendamiento, entre ellas, tiene que indicar su duración, siendo la mínima de un (1) año.
El artículo 25 es del tenor siguiente: “Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley”.
El artículo 26 ejusdem, dispone: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: …Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, dos (2) años…
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”.
Y conforme el literal g) del artículo 40 es causal de desalojo: “Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”.
De lo anterior se desprende claramente que conforme a la Ley especial que rige el arrendamiento inmobiliario comercial, el contrato debe ser escrito y no verbal; debe ser a tiempo determinado, porque incluso durante la prórroga legal se le considera como contrato a tiempo determinado; que al vencimiento del contrato el arrendatario tiene un derecho preferente a arrendarlo; y que el arrendatario tiene derecho a exigir que ese contrato escrito sea autenticado, en cuyo caso, el arrendador estará obligado a otorgarlo por ante una Notaría, lo cual no le resta valor al contrato privado. Es decir, que cuando se trata del alquiler de inmuebles destinados al uso comercial, conforme se desprende de la ley in comento, no es procedente en ningún caso la tácita reconducción.
En apoyo al criterio que sostiene esa Sentenciadora de Alzada, cabe citar reciente decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 07 de julio de 2.022 dictada en el expediente N° 17-0919, con ponencia de la Magistrada TANIA D`AMELIO CARDIET, que dejó sentado:
“…siendo que los contratos suscritos por las partes fueron a tiempo determinado, concluyen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley, (vid., José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Tercera Edición, Caracas, 1997, p. 37). Cabe destacar, que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto, (vid., artículo 1.315 del Código Civil Venezolano).

En efecto, estima esta Sala que el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina que si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. …

En ese sentido, no tiene justificación desde el punto jurídico y argumentativo, la afirmación hecha por el juez de alzada en cuanto a que en el caso de autos, que en el último de los contratos pasó de ser un contrato a tiempo indeterminado, por vencerse el tiempo de la prórroga estipulado en el mismo, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.).

Aunado a ello, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem, contrariamente a lo decidido por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, al considerar que había “verificado la tácita reconducción de la relación contractual arrendaticia”, ya que la arrendadora “…durante un espacio de tiempo que supera los siete (7) meses no desplegó una actividad efectiva para obtener la entrega del inmueble por vencimiento del término…”.

En atención a lo expuesto, esta Sala Constitucional considera que el referido error de percepción en que incurrió el Juez de Alzada al interpretar el contrato de arrendamiento conllevó a que éste decidiera: i) que el contrato determinado firmado entre las partes pasó a ser un contrato indeterminado por finalizar la prórroga y ii) que la arrendataria incurrió en una “ tácita reconducción de la relación contractual”, ya que “…durante un espacio de tiempo que supera los siete (7) meses no desplegó una actividad efectiva para obtener la entrega del inmueble…”, con lo cual prorrogó indebidamente el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y estableció un lapso o término para que la arrendataria ejerciera su acción ante los Tribunales correspondientes, violando la tutela judicial efectiva.

Ahora bien, el ejercicio de la función jurisdiccional corresponde al Estado, quien la cumple a través de los Tribunales de la República, órganos que requieren, a su vez, de la persona física constituida por los jueces que tienen la obligación de administrar justicia de conformidad con la Constitución y las leyes, de modo que el Juez, como administrador de justicia, se encuentra limitado por una esfera de actividad definida por la ley, que constituye la medida del ejercicio del poder jurisdiccional del Estado. (Vid, sentencia de esta Sala N° 300 dictada el 17 de marzo de 2011, caso: BOZENA SZABO de KUZATKO).

Esta Sala en sentencia Nº 2036 del 19 de agosto de 2002 (Caso Plaza Suite I, C.A.) ha señalado que:
“...la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho.
Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad”.

Así, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil estatuye como norma dirigida a la actividad jurisdiccional, la siguiente previsión:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y la buena fe. (Subrayado añadido)

Conforme a ello, la Sala no tiene ninguna duda con respecto a la libertad y soberanía de las cuales gozan los jueces de instancia para interpretar los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia en los términos; sin embargo, tal facultad se encuentra enmarcada dentro de las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. Por ello, si el operador de justicia modifica o trastoca los términos de convención que celebraron las partes, en beneficio de una y en perjuicio de otra, afecta la relación jurídica sustantiva de forma notoria, y en consecuencia lesiona el derecho a la igualdad procesal, la seguridad jurídica, atentando contra los derechos fundamentales. (Vid, sentencia de esta Sala N° 300 dictada el 17 de marzo de 2011, caso: BOZENA SZABO de KUZATKO).

Ello así, considera la Sala que el Juez que decidió en alzada la apelación ejercida por la representación de la parte demandada actuó fuera el ámbito de su competencia y con abuso de poder, …, por cuanto si bien se encontraba en ejercicio de su soberana función jurisdiccional interpretando y aplicando el derecho, en ese proceso lógico decisorio se basó en una valoración falsa de los hechos y circunstancias que le condujo a una conclusión errada, distinta a la convención celebrada por las partes. Con tal proceder resulta evidente que se le violó a la accionante … los derechos constitucionales a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva. …”. (Negritas de esta sentenciadora).

En consecuencia y en atención a los argumentos expuestos por esta sentenciadora y que motivan la presente decisión, se concluye:
Que la relación arrendaticia bajo estudio inició en fecha 01 de octubre de 2010 conforme contrato autenticado el 22 de noviembre de 2010, y concluyó en fecha 30 de septiembre de 2019 por vencimiento de la prórroga legal de dos (2) años, conforme lo pautado en el contrato privado del 01 de octubre de 2016.
Que a partir del 30 de septiembre de 2019 quedó habilitada la arrendadora para demandar el desalojo por vencimiento del contrato ya que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial no establece lapso o término para el ejercicio de una acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento, aunado al alegato expuesto por la parte actora relativo a que la pandemia por Covid-19 que inició en el año 2020 obligó a la suspensión de las actividades judiciales entre marzo y octubre de ese año, lo que constituye un hecho público notorio exento de prueba y que justifica que haya presentado su demanda para distribución el 16 de abril de 2021.
Que conforme el último contrato (01 de octubre de 2016) se aprecia claramente la voluntad de la parte arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia luego de su vencimiento o del vencimiento de la prórroga legal, pues exige la devolución de los locales comerciales al vencimiento de esas oportunidades, y la parte demandante probó suficientemente (mediante telegrama y correo electrónico), que puso en aviso a la arrendataria sobre su voluntad inequívoca de no renovar el contrato de arrendamiento al exigirle la entrega conforme a lo pautado por las propias partes en ese contrato del 1° de octubre de 2016.
Que en materia de arrendamiento de locales comerciales no se puede alegar la tácita reconducción por vencimiento de la prórroga legal, pues como lo señala claramente la jurisprudencia supra citada, durante la prórroga legal el contrato se reputa como a tiempo determinado, y para que haya acuerdo de prórroga o renovación debe aparecer expresamente manifestado por ambas partes. De lo contrario, vencido el contrato o la prórroga legal si fuere el caso, nace para la parte arrendadora el derecho de demandar el desalojo conforme el literal g) del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tal y como aconteció en el presente juicio.
Corolario de lo expuesto, resulta con lugar la apelación propuesta; razón por la cual debe revocarse la sentencia apelada y declararse con lugar la demanda por desalojo de local comercial incoada, ordenando a la arrendataria la entrega inmediata de los locales comerciales libres de personas y cosas (Ver sentencia de fecha 22 de noviembre de 2021 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente N° AAC-20-2019-0544), como de manera expresa, positiva y precisa se hace de seguidas en el dispositivo de este fallo, Y ASÍ SE RESUELVE.

III
DISPOSITIVA
Este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandante MARIELA MURCIA PRADA, contra la sentencia dictada en fecha 7 de marzo de 2022 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 35.
SEGUNDO: Se REVOCA la sentencia dictada en fecha 7 de marzo de 2022 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, con asiento diario N° 35.
TERCERO: se declara CON LUGAR la demanda que por motivo de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL interpuso la ciudadana MARIELA MURCIA PRADA, en contra de la sociedad mercantil “DARCARMO GROUP, C.A.”, representada estatutariamente por su presidente YERAIBI ISMAR DIAZ ANDRADE. En consecuencia, SE ORDENA a la demandada entregar a la propietaria arrendadora desocupados, libres de personas y cosas, y en buenas condiciones de mantenimiento y conservación, los inmuebles objeto del presente litigio, signados con los números 1-5 y 2-1 ubicados en el CENTRO COMERCIAL ANDINO, Carrera 22 Esquina con Calle 10 N° 21-91 de Barrio Obrero, de esta ciudad de San Cristóbal Parroquia Pedro María Morantes del Municipio San Cristóbal del estado Táchira.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese esta sentencia en el expediente Nº 3.879, y regístrese conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil. Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
NOTIFÍQUESE A LAS PARTES de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito, y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los diez (10) días del mes de octubre de dos mil veintidós. Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación.

La Jueza Titular,

JEANNE LISBETH FERNÁNDEZ DE ACOSTA

La Secretaria,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.879 siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Asimismo, en esta misma fecha se libraron las boletas respectivas.

La Secretaria,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

JLFdeA/mpgd/nvp/fjmc
Exp. 3.879