TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación
ASUNTO: E-22-005
-I-
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: ADRIAN BIRRO GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-16.888.381.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARIA DEL CARMEN GONZALEZ GRAÑA, BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE y HAYDEE MIREYA CASANOVA ZAMBRANO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.209.105, V-5.452.326 y V-5.686.716, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros.107.861, 24.932 y 107.859, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: WILLIAM ALEXANDER DELGADO GOMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.490.862

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FRANKLIN OSCAR CORONADO LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.194.434, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 122.285

MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).

SENTENCIA: DEFINITIVA.
-II-
DE LA AUDIENCIA ORAL

Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley, habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, y de conformidad con el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la sentencia mediante la cual, este Tribunal, declara Con Lugar la demanda de Desalojo, de los artículos 26 y 40 literales “E” y “G”, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, interpuesta por el ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ, contra el ciudadano WILLIAM ALEXANDER DELGADO GOMEZ, por lo que se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencido, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:
-III-
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Aduce el demandante que es arrendador debidamente autorizado por la empresa bajo mandato de administración de un inmueble constituido por un (01) galpón industrial, de aproximadamente MIL DOSCIENTOS VEINTITRÉS METROS CUADRADOS CON VEINTISEIS CENTIMETROS (1.223.26 Mts2), más un área de terreno situada al frente del mismo, de aproximadamente CIENTO OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y OCHO CENTIMETROS (182,78 Mts2), ubicado en el Centro Industrial I.V.E.A., Carretera que conduce a San Pedro de Los Altos, Municipio Guaicaipuro Del Estado Bolivariano de Miranda, y que inició una relación arrendaticia el 1° de Diciembre de 2013, con el ciudadano WILLIAM ALEXANDER DELGADO GOMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.490.862., para uso comercial, siendo el último contrato de arrendamiento firmado de forma privada, en fecha 01 de Diciembre de 2018, con vencimiento el día 01 de Diciembre de 2019, celebrado a tiempo determinado, por lo tanto le correspondía un lapso de prorroga legal de dos (2) años la cual fenecía del día 01 de Diciembre de 2021. Que debido a las lluvias acaecidas en fecha 11 de Agosto de 2021, que azotaron la zona donde se encuentra ubicado el inmueble, ocasionaron daños mayores a las fundaciones estructura, paredes, vigas, techo, losa de piso, socavamiento del terreno del galpón objeto del contrato de arrendamiento, es por lo que procede a demandar el desalojo del demandado ciudadano WILLIAM ALEXANDER DELGADO GOMEZ, supra identificado, en su carácter de arrendatario, de conformidad a los artículos 26 y 40 literales “E” y “G” del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en concordancia con los artículos1.159, 1.160. 1.169, 1.264, y 1.266 del Código Civil y el pago de costas del presente procedimiento.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En fecha 09 de Mayo de 2022, el abogado FRANKLIN OSCAR CORONADO LOPEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 122.285, en su carácter de Apoderado judicial del ciudadano WILLIAM ALEXANDER DELGADO GOMEZ, supra identificado, consignó escrito de promoción de cuestiones previas, alegando que el nacimiento de la relación arrendaticia inició el 01 de Diciembre de 2012, el cual fue renovado anualmente hasta efectuarse el último contrato el día 14 de Noviembre de 2018, siendo que la relación arrendaticia sigue vigente por cuanto he seguido cancelando los cánones de arrendamiento con sus respectivos ajustes, hasta la entrada en vigencia de la suspensión de pago por Decreto Presidencial, derivada por la aparición del COVID-19., por lo que alega que la relación arrendaticia data de más de diez (10) años. Expresa igualmente que interpuso escrito de denuncia por ante la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), alegando quela parte actora utilizó la fecha del último contrato para establecer como vencimiento de la prorroga legal el día 01 de Diciembre de 2021, no efectuando ningún mecanismo judicial, por lo cual se presume renovado el contrato por falta de intención de desalojar a su defendido. Asimismo en fecha 18 de Mayo de 2022, solicitó la inspección Judicial (F.96) procedimiento de conformidad con el artículo 472 de Código de Procedimiento Civil, para verificar las condiciones del inmueble en contraposición de lo alegado por la parte demándate.

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:

Mediante auto el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos dados los alegatos de las partes siendo los siguientes:
• El desalojo del inmueble por vencimiento de la prorroga legal.
• Verificar si el estado de deterioro del inmueble amerita la necesidad de desocupar el mismo.
-IV-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN:
A) Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió las siguientes documentales:

1) Marcado “A”. Poder donde acredita la cualidad de apoderada de la parte actora, (F.09 al F.13); que ha sido otorgado ante un funcionario el cual no fue impugnado por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se infiere la cualidad que les fue otorgada por el actor en la presente causa. Y así se establece.

2) Marcado “B” Copia fotostática simple de Mandato de Administración, (F.14 al F.16); el cual no fue impugnado por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se infiere la cualidad que poseen sobre el inmueble al que se refiere en la presente causa. Y así se establece.

3) Marcado “C” Original del contrato de arrendamiento suscrito el 01 de Diciembre de 2018, entre la ciudadana MARIA DEL CARMEN GONZALEZ GRAÑA, en su carácter de apoderada del ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ y el ciudadano WILLIAM ALEXANDER DELGADO GOMEZ, (F.17 al F.20); Esta documental no solo no fue impugnada por la parte demandada, sino que la hace valer por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la relación arrendataria que existió entre el ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ como arrendador y el ciudadano WILLIAM ALEXANDER DELGADO GOMEZ, como arrendatario, del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.

4) Marcado “D” Copia fotostática simple del registro mercantil de la PROMOTORA GONZALEZ VALIÑO C.A., (F.21 al F.26); Esta documental no fue impugnada por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se infiere los estatutos y las atribuciones en la empresa Promotora González Valiño, C.A. Y así se establece.

5) Marcado “E” Copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble, (F.27 al F.32); Esta documental no fue impugnada por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se infiere la propiedad de la empresa Promotora González Valiño, C.A., sobre el terreno donde está ubicado el inmueble objeto de la presente demanda. Y así se establece.

6) Marcado “F” Copia certificada del documento de lotificación del inmueble, (F.34 al F.41); Esta documental no fue impugnada por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se infiere la división que se realizo en el terreno propiedad de la empresa Promotora González Valiño, C.A. lotificando por galpones, en el cual se encuentra el inmueble objeto de desalojo del presente asunto, C.A. Y así se establece.

7) Marcado “G, H, I, J, K y L” Original de los contratos de arrendamiento suscritos desde el 01 de Diciembre de 2013 hasta el 01 de Diciembre de 2017, entre la ciudadana MARIA DEL CARMEN GONZALEZ GRAÑA, en su carácter de apoderada del ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ y el ciudadano WILLIAM ALEXANDER DELGADO GOMEZ, (F.42 al F.64); Estas documentales no solo no fueron impugnadas por la parte demandada, sino que la hace valer por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con los referidos documentos se acredita la relación arrendataria que existió entre el ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ como arrendador y el ciudadano WILLIAM ALEXANDER DELGADO GOMEZ, como arrendatario, del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.

8) Marcado “M” Certificación de riesgos emitida por Cuerpo de Bomberos del Estado Miranda, (F.65 al F.68); Esta documental no fue impugnada por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se desprende el reporte de daños ocasionados al inmueble y el riego que representa permanecer en el referido galpón. Y así se establece.

9) Marcado “N” Informe de inspección realizado por la Secretaria de Gestión de Infraestructura, Planeamiento Urbano, Obras, Ingeniería Hábitat y Vivienda, Ambiente, Catastro y Comité de Tierras, (F.69 al F.71); Esta documental no fue impugnada por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se desprende el reporte de daños ocasionados al inmueble y el riesgo que representa permanecer en el referido galpón. Y así se establece.

10) Marcado “O” Constancia expedida por la Dirección de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, (F.72); Esta documental no fue impugnada por la parte contraria, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que de dicha documental se desprende el reporte de daños ocasionados al inmueble y el riesgo que representa permanecer en el referido galpón. Y así se establece.

11) Marcado “P” Fotos del galpón siniestrado, (F.73 al F.74), Estas documentales no solo no fueron impugnadas por la parte demandada, sino que la hace valer por lo que el Tribunal, de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Siendo que dicha documental se desprende el deterioro y estado de inhabitabilidad en que se encuentra el inmueble objeto de esta demanda. Y así se establece.

B) En el lapso de oposición correspondiente la parte demandante se opuso a todas las pruebas presentadas e impugno la documental presentada por la parte demandada inserta a los folios (F.86 al F.90).
Pruebas de la parte demandada:

A) La parte demandada promovió la siguiente documental:
1) Marcado “A”. Escrito de denuncia de fecha 27 de Octubre de 2021, dirigido a la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), (F.86 al F.90); que ha sido otorgado ante el ente antes mencionado, el cual fue impugnada y rechazada por la parte actora por cuanto la misma carece de sello alguno y firma de algún funcionario de dicha institución, Este Tribunal no les da valor probatorio. Siendo que de dicha documental se infiere sobre la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse por un proceso distinto, la cual fue rechazada y declarada sin lugar mediante sentencia de fecha 13 de Junio de 2022 inserta a los folios (F128 al F.130). Y así se establece.

B) En el lapso de promoción de pruebas la parte demandada promovió:
1) Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento suscrito el 01 de Diciembre de 2012, entre la ciudadana MARIA DEL CARMEN GONZALEZ GRAÑA, en su carácter de apoderada del ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ y el ciudadano WILLIAM ALEXANDER DELGADO GOMEZ, (F.149 al F.151); Esta documental fue impugnada por la parte demandante por ser extemporánea de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil y la Constitucionalidad del Proceso establecido en el artículo 334 de la Carta Magna, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita el inicio de la relación arrendataria que existió entre el ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ como arrendador y el ciudadano WILLIAM ALEXANDER DELGADO GOMEZ, como arrendatario, del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.

2) Copia fotostática simple del depósito de garantía suscrito el 01 de Diciembre de 2012, (F.152); Esta documental fue impugnada por la parte demandante por ser impertinente, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio. Con el referido documento se acredita la garantía entregada al propietario por el arrendamiento del inmueble objeto de desalojo del presente asunto. Así se decide.

3) Copia fotostática simple de billetes de Dólares Americanos correspondientes a los pagos de los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2019 al mes de febrero de 2020, (F.153 al F.155); Este Tribunal no les da valor probatorio por ser impertinente ya que el contenido de las mismas no aporta elemento alguno en la resolución del presente juicio, por lo que la misma es desechada. Así se decide.

4) Copia fotostática simple de los datos del ciudadano Luis Alberto Díaz Ortuño, extraídos de la pagina web www.cne.com, (F.156); Este Tribunal no les da valor probatorio por ser impertinente ya que el contenido de las mismas no aporta elemento alguno en la resolución del presente juicio, por lo que la misma es desechada. Así se decide.

-V-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Conforme a lo anterior, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos entendidos éstos, como aquellos de donde se origina el derecho -en el cual basa su pretensión- ha de cargar con las pruebas de ellos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
Ahora bien, la función de todo juez está enmarcada en impartir legalidad de una manera imparcial, en el entendido, que debe decidir conforme a lo que se pide y al fallar debe hacerlo tomando en consideración los hechos alegados así como los elementos de convicción que se hayan producido en el juicio.
Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. De ahí que, al demandante, le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio incumbi probatio qui dicit nin qui negat, es decir, que incube probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más que el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, este principio se armoniza con el primero y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción nuevos hechos toca a él la prueba correspondiente.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio; es por ello, que la carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento.
Así, tras delimitar la valoración de los instrumentos aportados y su fundamento legal, de una revisión de las actas procesales que conforman el expediente, pasa este Juzgador a establecer la procedibilidad de la presente acción, para lo cual, observa que: Determinar la procedibilidad de la acción es dar a la misma, la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de “determinar la procedibilidad de la acción”, pueden observarse varias posiciones, para saber cuál es la acción ejercida, el elemento fundamental es la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, y aunado a estos presupuestos, siendo que en el caso de marras, se observa que la parte actora demanda el desalojo del inmueble previamente descrito, conforme el artículo 40 literales “E” y “G”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.266 y 1.579 todos del Código Civil.

El Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, en su artículo 40 dispone lo siguiente:

“…Artículo 40 Son causales de desalojo:

(…) e.) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado (…)

(…) g.) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes (…)

El Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, es claro al señalar la acción de desalojo, por la causal “E” por cuanto el inmueble tenga que ser objeto de demolición o reparaciones que amerite la necesidad de desocupar, alegando la parte actora que debido a las fuertes lluvias en fecha 11 de agosto de 2021, ocasionaron daños mayores a las fundaciones, estructura, vigas, techo y losa de piso, entre otros, quedando demostrado por las autoridades del Cuerpo de bomberos del estado Miranda, La Dirección de Protección Civil y Administración de desastres del Municipio Guaicaipuro, y la Secretaria de Gestión de Infraestructura, Planeamiento Urbano, Ingeniera, Hábitat y Vivienda, Ambiente, Catastro y Comité de Tierra de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda. Tal hecho fue verificado por este Tribunal mediante inspección judicial solicitada por la parte demandada, realizada en el inmueble objeto de la presente demanda en fecha 26/05/2022.

En tal sentido, el artículo 1.167 del Código Civil dispone:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”
En cuanto al Literal “G”, del decreto in comento en el caso de los contratos a tiempo determinado, que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica, la prueba, de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
En este orden de idea, el derecho arrendaticio debe ser interpretado bajo el criterio de un orden público de protección, como lo establece el artículo 3, del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial que establece: “(…)Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo(…)”; concibiéndose la protección del inquilino existiendo así una aplicación obligatoria del artículo 26 de la Ley supra citada en relación a la prorroga legal, por ello, si bien es cierto el artículo 1.559 del Código Civil, consagra que el solo vencimiento del término fijo del contrato da a éste por extinguido, concluido o terminado, sin embargo no es así, pues según el artículo 26 supra descrito, establece que los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. Así pues, se observa la opinión del tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Móvil Libros año 2.000, Pág. 127 y 128), donde expresó: “Llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, según las reglas a que se refiere esa norma… porque al vencerse el plazo pre fijado tiene derecho a la prorroga legal, en cuyo caso no ha incumplido con la entrega por fuerza de la misma, y tampoco por retardo puesto que todavía no está obligado a la devolución del inmueble, dado que está ejerciendo la prorroga legal a la cual tiene derecho…”.
De lo anteriormente señalado, se concluye que la prorroga legal tiene características que le son propias, tal como lo describe el jurista JOSE LUIS VARELA (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas. 2.004, Pág. 139), y las cuales son: 1° Es obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario. 2°.- la duración de la prorroga legal se establece en función de la duración que haya tenido la relación arrendaticia; 3°.- Durante el lapso de duración de la prorroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado; 4°.- Durante la prorroga legal permanecen vigentes las cláusulas contractuales, 5°.- Opera de pleno derecho, por mandato de la ley y, 6°.- La prorroga legal hace inmune al arrendatario contra las demandas por incumplimiento de contrato por vencimiento del término. (Subrayado y negrilla de este Tribunal)
Asimismo, se puede observar lo establecido en el artículo 1159 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
“Artículo 1159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Tal y como se puede apreciar del texto normativo transcrito anteriormente, la Ley establece que las partes de común acuerdo o por las causas autorizadas por la Ley pueden revocar el contrato que los vincula. Pues al vencimiento de la prórroga legal, el actor- arrendador intentó la referida acción de desalojo conforme el artículo 40 literales “E” y “G”, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, existe oposición más que evidente, aun cuando se reciba el monto del alquiler,” tal cual lo expresa el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I. Editorial Mobil Libros año 2.000, Pág. 307).
En estos términos quedó trabado el fondo del asunto bajo estudio y, a los fines de decidir bajo estos, este Juzgador observa:

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil estatuye como norma dirigida a la actividad jurisdiccional, la siguiente previsión:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y la buena fe.

En el caso de autos, se observa, como quedó establecido supra con las pruebas aportadas al proceso, que la relación arrendaticia se inicio con el primer contrato (F.135) de fecha 1 de diciembre de 2012, venciendo el mismo el 1 de diciembre de 2013, consignado por la parte demandada en la celebración de la audiencia preliminar de fecha 20/06/2022; y llegada ésta fecha las partes celebraron un nuevo contrato, donde establecieron en la cláusula tercera una vigencia de un (1) año, lo cual fue desde el 1 de diciembre de 2013 hasta 1 de diciembre de 2014; y asimismo siguieron suscribiendo los contratos de arrendamiento por el periodo establecido de un año, siendo el último de ellos, el contrato de fecha 1 de diciembre de 2018, el cual establece en su clausula quinta que la duración es por el periodo de un año fijo, el cual venció el 1 de diciembre de 2019. Igualmente se observa que además convienen, que el presente contrato, nunca podrá devenir en un contrato a tiempo indeterminado”, estableciendo en la cláusula Quinta vencido el plazo fijo del contrato el arrendatario gozara potestativamente de la prorroga legal y durante ese periodo la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado; de lo que se colige, que si por acuerdo de ambos contratantes la relación arrendaticia continuaría, las partes debían suscribir un nuevo contrato, pues de no hacerlo, se entendería terminado el mismo, y comenzaría a correr de pleno derecho la prórroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Como colorario de lo anterior se concluye, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación, que en el presente caso, al no renovar expresamente el contrato de arrendamiento, éste terminó a la fecha de su vencimiento, es decir, el día 1° de diciembre de 2019, y es partir de esa fecha comenzó a transcurrir el lapso de prórroga legal.
Por otra parte el alegato del demandado quien sostiene que la relación arrendaticia data de más de diez (10) años, por cuanto siguió cancelando los cánones de arrendamiento hasta febrero del 2020, mes anterior a que entrara en vigencia el Decreto Presidencial Nº 4.577 de fecha 07 de Abril de 2021, y que por tanto a su cliente le correspondían tres (03) años de prórroga y no dos (02) años, por consiguiente y consecuencialmente la relación arrendaticia habría trasmutado a una relación a tiempo indeterminado. Siendo que para demostrarlo consigno extemporáneamente el demandado prueba documental de los pagos de desde el mes de diciembre de 2019, al mes de febrero de 2020, que si bien hubiese arrojado al contradictorio del presente juicio fueron declaradas impertinentes por cuanto no demuestra haber realizado el pago al propietario del inmueble o alguno de sus representantes.
En tal sentido, presupone para este Juzgador establecer básicamente cuál es la naturaleza de la relación locativa, es decir, si es a tiempo determinado –como lo afirma la parte actora- o a tiempo indeterminado, como lo sugiere el accionado.
En este punto, infiere este Tribunal, obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, siendo para este Juzgador quedando establecida la seguridad jurídica para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, teniendo presente el derecho de defensa y la debida celeridad procesal con la consiguiente disminución de costos para el Estado como para las partes y al crear un equilibrio entre arrendador y arrendatario que equivale a los mecanismos judiciales que en plano de igualdad le otorgan.
Es necesario traer a colación el artículo 1.599 del Código Civil el cual establece lo siguiente:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
Asimismo reza el artículo 26 del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial lo siguiente:
“Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año. 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años. 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años. 2 años
Más de diez (10) años. 3 años”

De la revisión a las actas procesales, específicamente al contrato objeto de la demanda de fecha 1 de diciembre de 2018, (F. 17 al 20), el mismo fue por tiempo determinado, por tanto concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes en reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley, en efecto, estima este Juzgado que el contrato finalizaría una vez cumplido el termino, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se hayan violentado los derechos constitucionales del arrendatario, es decir, que la relación arrendaticia como se mencionó anteriormente inicio en el año 2012 hasta el año 2019, año donde finalizó el último contrato, quedando demostrado que el arrendatario le corresponde dos (2) años de prorroga legal en virtud que fueron 8 años de la relación arrendaticias entre las partes, todo de conformidad con el artículo 26 del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Así se establece.
Ahora bien, la Sala Constitucional del TSJ ratificó su criterio, Mediante sentencia N° 290 del 07/07/2022, conforme al cual “una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada”.
En ese orden de ideas, la Sala Constitucional estableció que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial nada dispone sobre el lapso o término con el que cuentan las partes para ejercer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por lo que, cuando se vence la prórroga legal, bien puede el arrendador exigir la entrega e incluso el secuestro del inmueble.
Es precisamente el desahucio el que impide que el arrendatario pueda oponer la tacita reconducción cuando ha continuado con el uso de la cosa, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil. Ahora bien, observa el Tribunal que sin lugar a dudas, que estamos en presencia de un contrato determinado y de plazo vencido que apareja la obligación del arrendatario de entregar el inmueble a su legítimo propietario, sin que su permanencia ilegal en el inmueble pueda interpretarse en modo alguno como la reconducción tácita de la relación jurídica, y así se decide expresamente.
Expuesto todo lo anterior y de lo probado en autos por las partes en el presente expediente, se evidenció que los contratos suscritos por las partes fueron a tiempo determinado y una vez vencido el lapso de la prorroga legal, el actor-arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, habiendo así la parte actora incoar la referida acción de desalojo conforme el artículo 40 literales “E” y “G” en fecha 15 de Marzo de 2022, por lo que resulta forzoso para este Juzgador declarar con lugar la demanda de desalojo. Y así se decide.-
- V -
DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano ADRIAN BIRRO GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-16.888.381 contra el ciudadano WILLIAM ALEXANDER DELGADO GOMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.490.862
SEGUNDO: Se condena al demandado WILLIAM ALEXANDER DELGADO GOMEZ, supra identificado, a la desocupación y entrega inmediata del inmueble constituido por un (01) galpón industrial, de aproximadamente MIL DOSCIENTOS VEINTITRÉS METROS CUADRADOS CON VEINTISEIS CENTIMETROS (1.223.26 Mts2), más un área de terreno situada al frente del mismo, de aproximadamente CIENTO OCHENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y OCHO CENTIMETROS (182,78 Mts2), ubicado en el Centro Industrial I.V.E.A., Carretera que conduce a San Pedro de Los Altos, Municipio Guaicaipuro Del Estado Bolivariano de Miranda.
TERCERO: De conformidad con lo previsto en artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente perdidosa
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en la ciudad de los Teques, veintisiete (27) de Octubre de dos mil veintidós (2022). Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación.-
EL JUEZ,

ARTURO ROBLES TOCUYO.
EL SECRETARIO.,

JOSE DURAN ROMERO.
En esta misma fecha siendo las tres horas y veinticinco minutos de la tarde (03:25 p.m.). Se publicó la presente decisión en el portal web www.scc.miranda.gob.ve, se registró y dejó copia certificada de la misma en el copiador respectivo, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
EL SECRETARIO.,

JOSE DURAN ROMERO.
Expediente: E-22-005
ART/JDR/AC