TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

212º y 163º

PARTE DEMANDANTE: JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 1.588.944, con domicilio en la Población de San Antonio, Municipio Bolívar, Estado Táchira, actuando en este acto bajo sus propios derechos patrimoniales y a su vez como abogado bajo el Nro. 115.076.
PARTE DEMANDADA: JAIME ALBERTO RIOS MIRANDA, con doble nacionalidad Colombiana N°. E- 82.116.153 y venezolana V-25.843.828, mayor de edad, con domicilio en el Galpón Industrial, ubicado en la carrera 4, N° 18-34, vía los Parceleros, vía zona Industrial de la carretera que conduce al sector de Aguas Calientes, Jurisdicción del Municipio Pedro María Ureña, Estado Táchira.
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE MARCELINO SANCHEZ VARGAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 5.687.468, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.082.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I
ANTECEDENTES

Las actuaciones que prosiguen son del conocimiento de esta alzada, en razón de ser recibido proveniente de distribución al ser impuesto por ambas partes, gravamen de apelación a la decisión proferida por el A quo, en este caso, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial; sentencia definitiva proferida en fecha 03 de junio de 2022, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la cual se declaró: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta, ordenando al ciudadano JAIME ALBERTO RÍOS MIRANDA la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas en el mismo estado de conservación, mantenimiento y limpieza en que lo recibió, así como al pago de 13 meses de canon de arrendamiento a razón de 600.000 pesos colombianos cada mes al demandante. Improcedente la reclamación de daños y perjuicios y sin expresa condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión.

Actuaciones en el A Quo:
Mediante libelo recibido por distribución por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la parte demandante manifestó que es propietario de un inmueble consistente en un Galpón Industrial, ubicado en la Zona Industrial de Ureña, Vía Los Parceleros, Carrera 4, No. 18-34, vía Aguas Calientes, Parroquia Nueva Arcadia, Jurisdicción del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, el cual cuenta con un área aproximada de novecientos sesenta metros cuadrados (960 m2); distribuido así: Primera Planta: en la parte anterior se encuentra un área o salón con techo de platabanda que sirve para oficinas de atención al público recubierto en piso de granito con retal de mármol con su respectivo baño Privado, Segundo Piso se encuentra otro salón que sirve para oficinas y contabilidad, igualmente con piso de granito recubierto con retal de mármol teniendo un área aproximado de ciento veinte metros cuadrados (120 Mtrs2) cada piso, para un total de 240 metros cuadrados (240,oo m2), Parte Posterior incluyendo la entrada del garaje toda el área recubierta de acerolit con una superficie de seiscientos veintidós metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (622,10 m2); cuyas medidas y linderos del referido Galpón Industrial son las siguientes: Norte: Vía Principal Carrera 4 y mide veintitrés metros con treinta centímetros (23,30 m); Sur: Con Vereda Pública y mide veintitrés mts con treinta centímetros (23,30 m); Este: Con mejoras que son o fueron de Graciela Moros Clavijo, antes de Nelson Alberto Gil, hoy mejoras de Jorge Benavides y mide treinta y siete metros exactos (37,oo m); y Oeste: Con mejora antes del señor Nelson Alberto Gil, hoy mejoras de Jorge Benavides y mide treinta y siete metros exactos (37,oo m); el cual le pertenece por haberlo adquirido según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, de fecha 23 de febrero de 1.993, registrado Bajo el No 34, Folios 79 al 80, Protocolo Primero, Tomo III, Correspondiente al Primer Trimestre de año 1.993. Que el referido inmueble se entregó en arrendamiento a un fondo de comercio de industria metalmecánica, mediante un contrato escrito a término fijo, celebrado de manera privada con el ciudadano JAIME ALBERTO RIOS MIRANDA, quien se ha mantenido en arrendamiento desde el 15 de octubre del año 2002. Que posteriormente, en fecha 15 de Junio de 2.003, decidieron renovar el contrato de Arrendamiento por un año mas a término fijo, y una vez vencido el contrato de Arrendamiento señalado, se continuó renovándose los contratos de Arrendamiento al inquilino, años tras año y de manera consecutiva, hasta el último contrato, el cual se firmó el día 15 de Junio del 2.019, dándose por terminado el quince de Junio de 2020 a termino fijo, comenzando a correr a partir del día 16 de Junio de 2020, el lapso de la prórroga legal. Que dicho contrato de arrendamiento se inició antes de las vicisitudes acaecidas por el COVID-19 y en plena CUARENTENA, se venció el contrato de arrendamiento, lo que pudiera confundirse que el contrato presuntamente se convirtiera en uno a tiempo indeterminado por efectos del artículo 1.600 del Código Civil, en virtud que tampoco hubo oportunidad de celebrar uno nuevo, aún de forma privada, sin embargo, en atención al principio de la voluntad de las partes y su fuerza de Ley, en dicho contrato se pactó la imposibilidad de la tácita reconducción, lo que significa que el contrato per se, se encuentra terminado o culminado y que a partir de la finalización del mismo (16 de junio de 2020), comenzó a correr de pleno derecho la prórroga legal. Que el problema se suscita, en virtud que la prórroga legal es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, solo puede gozarse si el arrendatario se encuentra solvente, pues el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, pero que al momento del vencimiento del contrato, el inquilino se encontraba solvente, sin embargo, al momento de la introducción de la demanda tiene una deuda que asciende a más de 13 meses. Que al momento de celebrar este último contrato (15 de junio de 2019), tomando en consideración el valor del dólar americano en Venezuela y el valor del dólar americano en la República de Colombia, quedaron en acuerdo verbal con el arrendatario que el monto a cancelar sería en la cantidad de SETECIENTOS MIL PESOS COLOMBIANOS (700.000 COP), que comenzó a pagar el inquilino a través de transferencia electrónica en una cuenta que posee a título personal en la República de Colombia, que a mediados del mes de abril de 2020, en plena pandemia, el inquilino se comunicó vía telefónica con el demandante y le manifestó los efectos políticos, sociales y de salud, con relación a la paralización de actividades por efectos del COVID-19, por lo que propuso una disminución en el cánon de arrendamiento, que el demandante terminó aceptando el pago de la cantidad de SEISCIENTOS MIL PESOS COLOMBIANOS (600.000 COP), por cada mes de alquiler, en razón de lo cual, quedaron de mutuo consentimiento que el pago de canon mensual de arrendamiento sería por al cantidad arriba señalada por cada mes de arrendamiento durante el contrato y que se extiende hasta la prórroga legal que se inicia de pleno derecho, a menos que exista nuevo acuerdo entre las partes con la celebración de un nuevo contrato. Que el último recibo de pago que reconoce haber recibido por parte del arrendatario es el correspondiente al período del 15 de julio de 2020 hasta el 15 de agosto de 2020 y es que a partir de allí, el inquilino comenzó a retrasarse sin explicación alguna, a pesar que es una empresa productiva y no ha paralizado su actividad industrial metalmecánica que se lleva a cabo en el galpón industrial de su propiedad, por lo que hoy día, tiene vencido los períodos siguientes: 1) del 15/08/2020 al 15/09/2020; 2) del 15/09/2020 al 15/10/2020; 3) del 15/10/2020 al 15/11/2020; 4) del 15/11/2020 al 15/12/2020; 5) del 15/12/2020 al 15/01/2021; 6) del 15/01/2021 al 15/02/2021; 7) del 15/02/2021 al 15/03/2021; 8) del 15/03/2021 al 15/04/2021; 9) del 15/04/2021 al 15/05/2021; 10) del 15/05/2021 al 15/06/2021; y 11) del 15/06/2021 al 15/07/2021; 11) del 15/07/2021 al 15/08/2021; 12) del 15/08/2021 al 15/09/2021; y 13) del 15/09/2021 al 15/10/2021; así como el lapso que se continúe venciendo sin recibir el pago correspondiente al canon de arrendamiento mensual pactado, en razón de lo cual, frente al incumplimiento en los pagos de arrendamiento, él como arrendador no puede continuar ofreciendo el disfrute de la prórroga legal del demandado, sino solicitar el cumplimiento de las cláusulas contractuales que son ley entre las partes, en atención al artículo 1.167 del Código Civil venezolano vigente. Que como quiera que para la presente fecha el inquilino JAIME ALBERTO RIOS MIRANDA, suficientemente identificado se encuentra insolvente en una cantidad superior a los trece (13) meses de arrendamiento, es que se legitima, conforme el derecho positivo venezolano, a acudir a la vía jurisdiccional para hacer valer la tutela judicial efectiva a la que considera tiene derecho y como tal, solicitar EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, basado en el artículo 1.167 del Código Civil venezolano vigente, específicamente que se cumpla con lo pactado por las partes en las cláusulas Tercera, Décima Primera y Décima Cuarta, atinentes a que frente a la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, tiene derecho el arrendador, de dar por resuelto el contrato como de plazo vencido y solicitar la entrega inmediata del inmueble arrendado, así como el derecho de solicitar al arrendatario la desocupación inmediata del inmueble arrendado; y por último por estar a cargo del arrendatario los gastos judiciales y extrajudiciales, solicitar que todo experto o cualquier erogación que pudiera arrojar la presente acción, sea a cuenta del aquí demandado. Fundamentó su acción en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999, ya que la Ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, la Ley para la Regulación y Control del arrendamiento de viviendas y la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, no cobija a este tipo de inmuebles de uso industrial y por ende, el asunto debe tramitarse por el procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil. Igualmente fundamentó su acción en los artículos 34, 40, 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y los artículos 2, 3, 7, 26, 49, 51, 112, 115, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En conclusiones y petitorio manifestó que por cuanto el arrendatario le adeuda un total de trece (13) mensualidades continuas y/o consecutivas y como quiera que la excepción del artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la posibilidad de admisión de acciones por INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES LEGALES Y CONTRACTUALES, encontrándonos las partes en pleno disfrute de la prórroga legal; agotada la vía amistosa a fin de solicitar la solvencia respectiva por parte de su inquilino, es que acude para demandar, como en efecto demanda, al ciudadano JAIME ALBERTO RIOS MIRANDA, para que convenga o así lo condene el Tribunal, en el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por existir de parte del inquilino incumplimiento de sus obligaciones contractuales, específicamente las obligaciones emanadas de las cláusulas TERCERA, DÉCIMA PRIMERA Y DÉCIMA CUARTA, solicitando así los siguientes particulares: 1) se le ordene al demandado de autos, la desocupación inmediata y sin mayor dilación del galpón industrial de mi propiedad ubicado en la zona industrial de Ureña, vía Los Parceleros, Carrera 4, No 18-34, vía Aguas Calientes, Parroquia Nueva Arcadia, Jurisdicción del Municipio Pedro María Ureña, el cual cuenta con un área aproximada, descripción y linderos ya fueron anteriormente trascritos en la presente narrativa y que aquí se da por reproducido; el cual le pertenece por haberlo adquirido según consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, de fecha 23 de febrero de 1.993, registrado Bajo el No 34, Folios 79 al 80, Protocolo Primero, Tomo III, Correspondiente al Primer Trimestre de año 1.993, tal como lo sugiere el contrato celebrado entre las partes y que es fuerza de Ley entre las partes, dada la falta de pago de más de dos (2) cánones de arrendamiento; 2) solicitó que el arrendatario entregue el inmueble libre de personas y cosas y solvente de los trece (13) meses de cánones de arrendamiento que adeuda y el lapso que continúe ocupando el inmueble, a razón de SEISCIENTOS MIL PESOS COLOMBIANOS (600.000,00 COP), para lo cual, solicita que el Tribunal calcule los intereses moratorios mes a mes, así como calcule la indexación, todo bajo la modalidad de experticia complementaria al fallo. Protestó las cosas y costos del proceso.
Mediante auto de fecha 30/11/2021 (f. 45), el a quo admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la aparte demandada para que conteste al segundo día de su citación.
En fecha 02 de marzo de 2022, se recibió comisión de citación de la parte demandada (folios 48 al 80) de parte del Tribunal del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, contentiva de la citación del demandado de autos.
En fecha 25 de marzo de 2022 (f. 83), la parte actora solicitó la designación de defensor ad-litem del demandado.
Riela a los folios 84al 88, diligencias relativas a nombramiento, designación, juramentación y otorgamiento de poderes a la abogada Rene Sorlay González como defensora ad littem del demandado de autos.
En fecha 13 de marzo de 2022 (fls. 89 al 90), la abogada René Sorlay González Acevedo en su condición de defensora ad litem, contestó la demanda, procediendo a negar, rechazar y contradecir todos los alegatos esbozados por la parte demandante en su libelo de demanda, indicando: Que se le ha hecho imposible la ubicación de su defendido con la finalizad que tenga conocimiento del presente juicio y se haga parte o le contarte para obtener elementos que coadyuven a su defensa de manera determinante. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos prenombrados como en el derecho invocado en contra de su defendido. Que los hechos narrados por la parte actora carecen de fundamentación salvo que se demuestre y deberá ser probado plenamente, correspondiéndole dicha carga a la parte actora, ya que se niega categóricamente en beneficio del derecho a la defensa que asiste a su representado. Que igualmente rechaza la fundamentación jurídica en la que se basa la acción aplicable en el presente caso, ya que el accionante deberá probar lo alegado y probar conforme a derecho ante el Tribunal el incumplimiento de su representado de las cláusulas TERCERA, DÉCIMA PRIMERA Y DÉCIMA CUARTA, del contrato de arrendamiento cuya resolución demanda, así como los daños y perjuicios que demanda le sean indemnizados por el representado, que niega todo lo narrado por el demandante y cuya carga probatoria le corresponde al demandante, todo en pro de la tutela judicial efectiva.
En fecha 19 de mayo de 2022 (fls. 91 y 92), la defensora ad litem promovió las siguientes pruebas: el mérito favorable de autos; 2.- el principio de la comunidad de la prueba; y 3.- se reservó el derecho de controlar la prueba testimonial.
En la misma fecha (f. 99), el tribunal admitió las pruebas promovidas por la defensora ad litem de la parte demandada.
En fecha 20 de mayo de 2022 (f. 101 al 106), la parte actora promovió múltiples pruebas documentales.
En la misma fecha (f. 107), el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandante.

En fecha 09 de junio de 2022, la parte demandada a través de defensor ad-litem, formuló apelación de la sentencia, en igual sentido, en fecha 13 de junio de 2022, la parte demandante presentó apelación de la sentencia definitiva. (folios 119 y 120)
Mediante auto de fecha 14 de junio del 2.022, el A quo oye la apelación realizada en ambos efectos (folio 121)
Actuaciones en la Instancia de alzada.
Mediante auto de fecha 04 de julio del 2.022, este Tribunal ordena darle entrada al el expediente y el curso de Ley correspondiente (folio 123)
Informes de la demandante en alzada.
En fecha 08 de julio de 2022, la parte demandante presentó escrito de alegatos de apelación, los cuales serán debidamente analizados en la resolución del mérito de la causa.
Informes de la demandante en alzada.
En fecha 08 de julio de 2022 (fls. 130 al 208), la parte demandada actuando a través de apoderado, el abogado JOSE MARCELINO SANCHEZ VARGAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.082, según poder anexo a la causa procede a presentar en sus informes ante esta Instancia alegatos con promoción de pruebas.

De la sentencia apelada:
Del folio 108 al folio 114, riela sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la que se declaró: 1) PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; 2) SE ORDENÓ AL DEMANDADO LA ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO LIBRE DE PERSONAS Y COSAS Y EN EL ESTADO DE CONSERVACIÓN QUE LO RECIBIÓ; 3) SE CONDENÓ AL DEMANDADO EN PAGAR 13 MESES DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO A RAZÓN DE 700.000 pesos colombianos; 4) IMPROCEDENTE la reclamación de daños y perjuicios; 5) no hubo expresa condenatoria en costas; 6) ordenó la notificación de las partes.

Del Cuaderno de medidas
En razón de lo solicitado por el actor, el Tribunal mediante auto de fecha 30 de noviembre de 2.021, acordó abrir cuaderno de medidas, a objeto de proveer lo conducente.
De los folios 03 al 15, riela escrito por el que el demandante, ratifica el petitorio cautelar, anexando inspección judicial, constancia del CNE.
Mediante auto de fecha 05 de abril del 2.022, el Tribunal acuerda medida de embargo y de secuestro sobre el inmueble objeto de la pretensión.
Mediante escrito de fecha 08 de julio del 2.022 la representación de la parte demandada realiza formal oposición al decreto cautelar.

II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Producto de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, conocer del recurso de apelación interpuesto por las partes de la litis contra la resolución de fecha 03 de junio del año 2.022, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, en el Juicio que por Cumplimiento de contrato de arrendamiento es incoado por el ciudadano Jorge Eleazar Benavides Nieto, contra el ciudadano Jaime Alberto Ríos Miranda, resolución ésta que declara parcialmente con lugar la demanda, ordena la entrega del inmueble desocupado de bienes y personas, en buen estado de conservación y mantenimiento como fue recibido, consistente el mismo en un galpón industrial, ubicado en la carrera 4, Nro. 18-34, vía los Parceleros, vía zona industrial que conduce al sector Aguas Calientes, Jurisdicción del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira; condena pagar al demandado, por los el periodos vencidos del contrato de arrendamiento, 13 meses del canon de arrendamiento, desde el 15 de agosto del 2.020, hasta el 15 de octubre del 2.0121, calculados en SEISCIENTOS MIL PESOS COLOMBIANOS (600.000,oo COP), por cada mes al demandante.
Apelada dicha decisión, y oído el recurso interpuesto en ambos efectos, este Tribunal procede a dictar sentencia previa realización de las siguientes consideraciones:
De la competencia
Este Tribunal resulta competente para conocer de la decisión del presente recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil, por ser este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA, el Tribunal de Alzada competente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma localidad y circunscripción judicial. Y ASÍ SE DECLARA.
Delimitación de la controversia:
Correspondió al conocimiento de esta alzada la apelación interpuesta por las parte de la litis contra la sentencia definitiva de fecha 03 de junio de 2022, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual pretendía el desalojo del inmueble, el pago de cánones hasta el vencimiento de contrato y de manera subsidiaria daños y perjuicios. Circunstancia que es negada y rechazada por el accionante, en consecuencia el límite de juzgamiento para esta instancia de alzada viene circunscrita a la verificación de la adecuación a derecho de la recurrida, para que en consecuencia la misma sea confirmada, revocada o modificada. Así queda establecido.
De los informes en esta Instancia.
La parte accionante en un escrito de alegaciones para fundamentar su apelación ante esta superioridad, alegó:
.- que el último contrato celebrado entre las partes, finaliza el 15 de junio de 2.020, comenzando a correr de pleno derecho la prórroga de Ley, siendo que además la relación arrendaticia fue mayor a los 10 años, venciendo el 15 de junio del 2.023.
.- que finalmente el canon de alquiler que canceló en última oportunidad el arrendatario fue la suma de SEISCIENTOS MIL PESOS COLOMBIANOS (600.000,oo C.O.P.)
.- que en el caso resulta aplicable la excepción contenida en el artículo 41 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios del año 1.999, ya que en el caso estaba en curso la prórroga de ley y existió incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.
.- que no se desprende de autos, convenio de ningún plazo de gracia celebrado entre las partes.
.- que existe incongruencia en la motiva de la sentencia, ya que se declara con lugar la acción de cumplimiento de contrato, aún y cuando se manifiesta que estaba vencida la prórroga legal, para luego señalar que no proceden las reclamaciones de la actora, por lo que se declara Parcialmente con lugar la demanda.
.- que existe una violación del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que en la recurrida, se entró a revisar el petitorio de la acción subsidiaria, que era solo aplicable para el caso de considerar que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, lo que era suficiente para declarar con lugar la acción intentada, ya que los daños y perjuicios no se solicitaron en la acción principal, por ende el tribunal erró al entrar a analizar tal indemnización.
.- señala que a pesar de lo solicitado en el numeral segundo del escrito libelar, referente a entregar el inmueble solvente de los 13 meses de canones adeudados, más lo que se causen por el lapso que se continué ocupando el inmueble, la recurrida solo ordena el pago de los canones hasta el 15 de octubre del 2.020, sin que se ordene el pago de los meses en que se ha venido continuándose en la ocupación del galpón industrial arrendado, por lo que solicita se corrija tal error.
La parte demandada actuando a través de apoderado, presentó escrito en el que alegó ser su primera oportunidad de entrar al expediente, por lo que procede a darse por citado.
.- alega que la demanda resulta inadmisible por no haber transcurrido 90 días entre la demanda propuesta por el acá demandante en fecha 02 de agosto del 2.0121, por desalojo ante el Tribunal del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, con inventario 2.218.2021, siendo que al reformarse varias veces la demanda, dicha demanda fue declinada al Tribunal de Primera Instancia, siendo el caso que el Tribunal de instancia a quien le correspondió el conocimiento de dicho expediente, declaró inadmisible la reforma de demanda presentada y la presente demanda es admitida en fecha 30 de noviembre de 2.021, por lo que no transcurrieron más de 90 días, desde el decreto de inadmisibilidad de la primera demanda a la presentación de la nueva demanda, por lo que resulta aplicable, por vía analógica el contenido del artículo 271 del Código de Procedimiento Civil.
.- igualmente solicita en sus informes, la reposición de la causa, al estado de nueva admisión por violación al orden público Constitucional, de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, ya que la presente causa, se ordenó tramitar por el procedimiento breve en aplicación incorrecta del artículo 33 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, siendo lo correcto admitirla por el procedimiento oral, por cuanto el caso de marras, versa sobre una relación arrendaticia que tiene como objeto un galpón, cuya actividad económica ha sido comercial desde el inicio de la relación arrendaticia.
.- procede a señalar defensas de fondo, negando, rechazando y contradiciendo la demanda, negando que el galpón arrendado se encuentre regulado por la Ley de arrendamiento de locales comerciales. Niega y rechaza que la relación arrendaticia esté terminada, niega y rechaza que no haya operado la tácita reconducción, por no haberse notificado la voluntad de no renovar el contrato o la voluntad e extinguirlo, aunado a que con el pago del mes de julio de 2020 al mes de agosto del 2.020, el inquilino se mantiene en la posesión del inmueble y la relación pasa a ser a tiempo indeterminado. Niega y rechaza que el demandado esté atrasado en el pago de canones de arrendamiento, desde el 16 de agosto del 2.020 al 15 de octubre del 2.021 y hasta la presente fecha. Niega y rechaza el incumplimiento de cláusulas contractuales. Niega y rechaza que el canon de arrendamiento9 sea la cantidad de 600 mil pesos Colombianos. Promueve pruebas de instrumento poder otorgado en Cúcuta, República de Colombia, debidamente apostillado, copias certificadas del expediente Nro. 9677 del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de esta Circunscripción Judicial, consignación arrendaticia, Nro. 058-2021, llevada por ante el Tribunal del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira y escrito presentado ante ese Tribunal donde el demandado solicita, la entrega del dinero depositado, correspondiente a los cánones de arrendamiento, para demostrar que las obligaciones que se demandan como incumplidas, están ajustadas a la relación arrendaticia.
Fijación de los límites de la controversia:
A los efectos de determinar los términos en que ha quedado establecida la controversia se tiene que:
La demandante arguye que dio en arrendamiento un inmueble (galpón) ubicado en la Zona Industrial de Ureña, vía los parceleros, carrera 4, Nro. 18-34, vía aguas calientes, Parroquia Nueva Arcadia, del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, al demandante mediante contratos de arrendamiento privados, siendo firmado el último de ellos, el 15 de junio de 2.019, comenzando el día siguiente, el lapso de prórroga de ley, ya que se había pactado la imposibilidad de tácita reconducción, y que por cuanto el último de recibo de pago que reconoce haber recibido, es el comprendido del 15 de julio del 2.010 al 15 de agosto del 2.020, adeudando 13 meses de arrendamiento.
Señala que la ley aplicable es la ley de arrendamientos inmobiliarios del año 1999, y que de conformidad con el artículo 34 solicita, se ordene al demandado, la desocupación del inmueble solvente en el pago de los 13 meses de arrendamiento vencidos, y como acción subsidiaria, de considerarse que el contrato de arrendamiento se transformó a tiempo indeterminad, se declare la resolución del contrato, la entrega del inmueble, y la indemnización de daños y perjuicios la suma de 7.800.000,oo Pesos colombianos, que equivalen a los 13 meses de arrendamiento y 600.000, pesos colombianos por cada mes de ocupación del inmueble.
A su vez, la accionada en el momento procesal de la perentoria contestación de demanda señaló:
Que procedía a negar, rechazar y contradecir la demanda en todos y cada uno de sus términos; señala que los hechos narrados carecen de fundamentación, y que en todo caso, los mismos deben ser demostrados. Señala que igualmente el demandado deberá demostrar el incumplimiento contractual señalado y los daños y perjuicios reclamados. Finalmente indica que igualmente niega y rechaza los fundamentos de derecho y peticiona se declare sin lugar la demanda.
Se establece entonces que la controversia queda circunscrita a una pretensión de desalojo de un galón industrial, por un supuesto incumplimiento contractual de la demandada, solicitando que el mismo se tramite por el procedimiento establecido en la ley de arrendamientos inmobiliarios del año 1.999 por el uso dado al inmueble, peticionando además el pago de los 13 meses insolutos, más los generados por la ocupación del inmueble hasta su entrega y subsidiariamente la resolución del contrato con los respectivos daños y perjuicios. Circunstancia que es negada y rechazada por la accionada
Vista la controversia planteada, el Tribunal pasa de seguida a formalizar la valoración de las pruebas en los siguientes términos:
Valoración de las pruebas de la parte demandante.
DOCUMENTALES : Las cuales rielan a los folio 165 al 173, y se contraen a solicitud realizada por el ciudadano GEOVANNY ALBERTO RÍOS MURIAL, asistido de abogado ORLANDO JOSÉ ROA FUENTES, actuando con el carácter de apoderado de JAIME ALBERTO RÍOS MIRANDA, realizó pago de cánones de arrendamiento por el galpón industrial arrendado, donde paga la suma de MIL MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000.000,00), correspondiente al pago de diez (10) meses de cánones de arrendamiento a razón de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,00) cada uno, según solicitud de consignaciones arrendaticias y auto de admisión de fecha 19 de agosto de 2021, presentado ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, en el expediente No. 058-2021, meses a saber: meses de octubre, noviembre y diciembre de 2020 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2021; así como riela el pago de los meses de Agosto, Septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021, en el depósito que se consignó el 20 de enero de 2022 según transferencia No. 093529435 por Bs. 500,00. Esta documental de carácter público se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil y de ellas se desprende el hecho jurídico de la consignación arrendaticia en las modalidades indicadas en la solicitud, en cuanto a pensiones canceladas, su monto y temporalidad de las mismas.
DOCUMENTALES: que rielan insertas de los folios 192 al 208, relativas a solicitud del demandante ante el Tribunal del Municipio Pedro María Ureña en fecha 28 de junio de 2022, de la entrega del dinero depositado a su favor, lo cual fue acordado por el citado Tribunal mediante auto de fecha 30 de junio de 2022. Esta documental al constar en instrumento público se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil y de ellas, para demostrar el retiro de lo señalado en el expediente de consignaciones.
Valorado el acervo probatorio y establecido el thema decidendum, se procede de seguidas a verificar los vicios que señala el demandante enervan la validez de la recurrida, lo cual se resuelve de la siguiente manera:
En cuanto a la denuncia de la violación del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se tiene que el accionante señala que esta delación tiene fundamento en razón de que en la recurrida, se entró a revisar el petitorio de la acción subsidiaria, que era solo aplicable para el caso de considerar que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, lo que era suficiente para declarar con lugar la acción intentada, ya que los daños y perjuicios no se solicitaron en la acción principal, por ende el tribunal erró al entrar a analizar tal indemnización.
Ante ello se indica que indica que analizada la tesis libelar, se evidencia que ciertamente el demandante plantea ciertamente la acción de cumplimiento de contrato y de manera subsidiaria, en caso de la consideración de existencia en la Litis de un contrato a tiempo indeterminado, la resolución del contrato, por lo que se hace necesario determinar la condición temporal del contrato, al respecto se observa que la demandante produce con su libelo de demanda, diversos contratos de arrendamiento que datan desde el año 2002, celebrados por vía privada, los cuales fueron renovados, siendo así el último contrato celebrado el de fecha 15 de junio de 2019, el cual establece en su cláusula temporal: (Segunda) lo siguiente:
“El plazo de duración del presente contrato es de un año fijo, contado a partir del día 15 de Junio de 2019. Y en ningún caso y bajo ningún respecto operará la tácita reconducción del presente.”
Se tiene entonces que las partes establecieron en dicho contrato una duración inicial de un (1) año, contado a partir del 15-06-2019 hasta el 14-06-2020, pero no consta en autos, a pesar de que así lo señala la recurrida, prueba de extensión, renovación o prórroga del contrato de arrendamiento, a partir del 15 de junio de 2020, por lo que a partir de esa fecha comienza de pleno derecho, el disfrute de la prorroga de Ley, la cual según el artículo 38 literal “d)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999), para el caso que la relación arrendaticia sea mayo a los diez (10) años o más, es de un máximo tres (3) años, en razón de lo cual, la prórroga legal debe computarse desde el 15 de junio de 2020 hasta el 15 de junio de 2023. En el mismo orden de ideas, se tiene que el último aparte del artículo 38 ejusdem señala, que durante la duración de la prórroga legal, el contrato se considerará a tiempo determinado, lo que significa que en el caso que nos ocupa, estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado. Así se establece.
Bajo la determinación señalada, es palmario entonces señalar que ante la presencia de un contrato de arrendamiento no le era dable al Juez de la recurrida entrar a la consideración de la acción subsidiaria, por lo que igualmente resulta en yerro la consideración de la procedencia de los daños y perjuicios demandados solo para el caso de que se estimara la acción subsidiaria, entonces, ante la procedencia del vicio señalado, procede quien juzga a una nueva revisión del mérito del asunto en el fallo apelado conforme a las siguientes consideraciones.

Del Mérito de la causa:
Se aprecia que en la oportunidad de los informes ante esta instancia, la parte de la accionada, solicita a reposición de la causa por yerro en el procedimiento aplicable, la inadmisibilidad de la pretensión por no haber transcurrido 90 días entre la presente demanda y la declaratoria de inadmisibilidad de una demanda similar, plantea así mismo la no adecuación del defensor ad littem a sus deberes, por lo que se procede a la resolución de dichos puntos previos, con la consideración y aclaratoria de no obstante la consideración jurisprudencial de que no deben ser planteados ni analizados los hechos nuevos que no se alegaron en la perentoria contestación de demanda, se procede de seguidas a su resolución, por resultar los mismos cuestiones jurídicas de previo pronunciamiento atinentes a la validez de la instauración de la causa.
Alegato previo.
La parte demandada, actuando a través de apoderado, manifiesta que siendo esa su primera oportunidad procesal que tiene y por cuanto hasta ese momento es que tiene conocimiento del presente proceso, de conformidad a lo establecido en el artículo 218 (sic) del Código de Procedimiento Civil, en nombre y representación de su mandante, se da por citado expresamente. Esta circunstancia de nueva citación no resulta procedente en derecho, puesto que consta en autos la citación valida, la cual no fue de manera alguna objetada o impugnada en su debida oportunidad, por lo que no se puede tolerar procesalmente una segunda citación, en razón de la existencia, en principio, de una citación válida, por lo que no procede en derecho tolerar nueva citación, aunado a la preclusión de los lapsos procesales cumplidos con actos realizados por las partes. Así se establece.
Inadmisibilidad por no mediar más de 90 días entre procesos.
La parte demandada actuando a través de su apoderado, manifiesta que existe inadmisibilidad de la demanda por no haber transcurrido 90 días de una acción y otra. Ante ello indica quien juzga en alzada, que no obstante tratarse tal punto de un alegato nuevo no traído a los autos en el momento de la perentoria contestación de demanda, se indica que la presente causa fue ciertamente incoada a menos de 90 días desde la declaratoria de inadmisibilidad de la la demanda por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción del Estado Táchira.
Ante ello se indica que el supuesto de hecho del cumplimiento del lapso indicado para la interposición de una nueva demanda, resulta aplicable solo en la hipótesis abstracta y general contenida en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil, lo cual aplica para el caso de una previa decisión de perención. Esta hipótesis general y abstracta no tiene aplicación para el caso de la inadmisibilidad de demandas, ni en forma analógica, ni por criterio jurisprudencial alguno, por lo que la inadmisibilidad en los términos planteados en el escrito presentado por la parte accionada, no puede prosperar en derecho. Así se establece.

Reposición por el no trámite procesal adecuado.
En el escrito presentado ante esta superioridad, la parte demandada propone una reposición de la causa al estado de admitir nuevamente la demanda por violación al orden público constitucional, en razón de que la causa, a su decir, debió ser tramitada por el procedimiento oral, y no por el procedimiento breve, en razón de que el contrato de arrendamiento objeto de la litis, versa sobre una actividad económica comercial.
Sobre dicha solicitud este Tribunal de alzada observa:
Los artículos 2, 3 y 4 de la Ley del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señalan:
Artículo 2.- A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.

Artículo 3.- Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.

Artículo 4.- Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados.
Cuando el legislador señala en el artículo 4 los “inmuebles” que se excluyen, menciona las industrias, y ello no puede interpretarse como el arrendamiento de una industria, sino el arrendamiento de inmuebles de tipo industrial, por tanto, los galpones industriales se deberán considerar como excluidos de dicha ley, salvo prueba en contrario. Del mismo modo, la Ley en el artículo 2 establece que el giro de ordinario del establecimiento para que sea considerado de uso comercial, debe ser en los que se desempeñe actividades comerciales o de prestación de servicios, sin embargo, el demandado, aún cuando ante esta superioridad está alegando un nuevo hecho, esto es que su defendido es un comerciante reconocido en la comunidad y que el giro económico de lo desarrollado en el galpón industrial es netamente comercial, en atención al principio quod not est in actis, not est in mundo, no se evidencia de las documentales públicas que consignara el demandado ante esta superioridad, que el giro comercial del fondo de comercio (referido este a la firma personal y no a un comercio per se) de JAIME ALBERTO RIOS MIRANDA, sea de prestación de servicio o de actividad de compra y venta de bienes o servicios, por lo que no existe plena evidencia de autos, que el galpón industrial se haya alquilado como de uso comercial, por el contrario del análisis de los contratos de arrendamiento cursantes en autos se observa una cláusula reiterada en los mismos, que refiere el arrendamiento de un (01) galpón Industrial. Así se declara.

Así las cosas se tiene que la Ley de los Arrendamientos Inmobiliarios publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, establece en su artículo 2, lo siguiente:
Artículo 2.- Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley.
Lo anterior, converge en, sin que ello ofrezca la menor duda, que el inmueble destinado a industria, como lo sería el caso de los galpones industriales, irremediablemente deben regirse por dicho decreto Ley, y en el artículo 33 ibidem, se establece:

Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Como se puede apreciar, frente al arrendamiento de un inmueble destinado a industria, ineludiblemente se debe aplicar la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999) y es en el cuerpo de dicho texto legal, que se sugiere la aplicación del procedimiento breve, en razón de lo anterior, no existe violación del derecho a la defensa o al debido proceso al admitirse y tramitarse el presente asunto de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de un GALPÓN INDUSTRIAL como inmueble arrendado, pues es la Ley quien remite al procedimiento breve y no un fraude del demandante o la sorpresa de la buena fe del Juez a quo, quien a todo evento aplicó efectivamente el principio iura novit curia y admitió por el procedimiento establecido en la Ley que rige el arrendamiento de inmuebles tipo galpón industrial. Así se declara.

En razón de lo cual, se desecha la solicitud de reposición de causa por efectos de la tramitación del presente juicio a través del procedimiento breve. Así se decide.

Reposición por el no ejercicio de defensa plena por el defensor Ad littem.
Con relación a la reposición de causa solicitada en el citado escrito, pero esta vez atinente al incorrecto ejercicio del defensor ad litem lo que trae violación al derecho a la defensa y al debido proceso, el Tribunal indica de que el hecho del que el defensor ad litem, no localice personalmente al demandado, (aunque debe realizar todos los medios para ello) no obsta para que no realice y aplique todos los medios de defensa sustantivos y procesales posibles para una adecuada defensa, en consecuencia debe contestar adecuadamente la demanda, promover pruebas, oponerse a las de su contraparte de ser necesario, apelar de la interlocutoria o sentencia de fondo. En el sub litte, se observa que defensora ad litem efectuó todos y cada uno de dichos actos y en ninguno de ellos procuró aceptar o admitir como cierto los hechos narrados por el demandante, sino por el contrario, revirtió la carga de la prueba en lo que pudo, negando, rechazando y contradiciendo la demanda en todas y cada una de sus partes, en razón de lo cual, la reposición solicitada no es útil al proceso, pues no se evidencia que dicho auxiliar de justicia, haya conculcado derechos y garantías constitucionales citadas como el derecho a la defensa o al debido proceso, en razón de lo cual, la reposición en los términos expuestos y aquí analizados, no puede prosperar en derecho. Así se declara.

En razón de lo anterior, se desecha la solicitud de reposición de causa por efectos de que el defensor ad litem no ejerció correctamente su función. Así se decide.

De la inepta acumulación de acciones.
En el escrito presentado ante esta superioridad por la representación judicial de la parte demandada, alega el demandado que existe una inepta acumulación de pretensiones, solicitando que se declare la citada institución por cuanto se acumularon pretensiones que son incompatibles entre si, por ser la desocupación inmediata del inmueble y el pago de dos (2) cánones de arrendamiento, sin embargo, observa este sentenciador superior, que lo solicitado por el demandante es en su particular primero, se ordene al demandado la desocupación del galpón industrial en cumplimiento de la cláusula décimo cuarta y cumplimiento de la obligación del inquilino establecida legalmente, como lo es el pago de las pensiones arrendaticias establecida en la cláusula TERCERA, pues entiende este sentenciador superior que no se está demandando el incumplimiento de las cláusulas TERCERA, DÉCIMA PRIMERA Y DÉCIMA CUARTA, sino que se está demandado que se cumpla con las mismas, por lo que no resulta incompatibilidad de pretensiones, dada la naturaleza de la acción principal propuesta, esto es la acción de cumplimiento de contrato.
En razón de lo anterior, la solicitud de entrega del inmueble por cumplimiento de contrato y el pago de cánones de arrendamiento insolutos no se constituyen en inepta acumulación de pretensiones ni que sean incompatibles entre si, así como pudiera existir inepta acumulación de pretensiones al demandar cumplimiento de contrato y resolución de contrato como acciones subsidiarias, pues la excepción establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil al señalar:
“Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”.

Como se puede apreciar, aún cuando las acciones de resolución de contrato y cumplimiento de contrato sean pretensiones excluyentes o incompatibles, las mismas si pueden acumularse, para el supuesto de que se presenten una como subsidiaria de la otra y la acción de Resolución de contrato fue presentada como acción subsidiaria para el caso allí especificado, por lo que evidencia quien aquí decide, que no existe en la acción que aquí se intentó, algún tipo de acumulación prohibida de pretensiones. Por lo expuesto, se declara improcedente la declaratoria de existencia de inepta acumulación de pretensiones solicitada por la parte demandada en esta superioridad. Así se decide.

SOBRE EL FONDO DEL ASUNTO
Valoradas como han sido las pruebas y resueltos los puntos previos anteriormente señalados, para la resolución del presente asunto, considera esta alzada puntualizar las siguientes consideraciones:
Corresponde en primer lugar a éste Operador de Justicia determinar los elementos para la procedencia de la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento propuesta.
En éste sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, reza:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento presupone: 1.- La existencia de un contrato bilateral. 2.- Un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y 3. La existencia de un incumplimiento por alguna de las partes. El primer requisito relacionado con la existencia de un contrato bilateral, se encuentra satisfecho, pues se está en presencia de un contrato de arrendamiento, que se caracteriza por la bilateralidad, pues ambas partes se obligan recíprocamente, cada una de las partes es deudora y acreedora al mismo tiempo, tiene obligaciones recíprocas de acuerdo al contrato de arrendamiento. En referencia al segundo presupuesto se tiene que ha quedado establecido previamente la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en el que según el articulado de la Ley de arrendamientos de 1.999, era factible demandar su cumplimiento. Así se establece.
En cuanto al tercer requisito, relacionado con el incumplimiento contractual por parte del arrendatario; el Tribunal observa que la acción de Cumplimiento del Contrato, tiene por finalidad atacar el contrato mismo para que éste sea cumplido o en su defecto, impedir su continuación, sobre la base del incumplimiento del demandado.
Ahora bien, partiendo del hecho que el demandante manifestó que el demandado ostentaba una deuda de más de trece (13) meses y la defensora ad litem negó, rechazó y contradigo dicha deuda (rechazó de forma genérica los hechos demandados y el derecho invocado), el Tribunal considera prudente tomar en cuenta lo siguiente:

El artículo 1.354 del Código Civil, señala: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Es decir, que si el demandante manifiesta que existe una obligación por parte del demandado, debe probarla y es que el contrato de arrendamiento es la prueba fundamental para demostrar la existencia de una relación arrendaticia y conforme el artículo 1.592 ejusdem, el demandado tiene dos obligaciones principales: 1) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias; y 2) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos; esto significa sin lugar a dudas, que el demandante a través del contrato de arrendamiento original presentado a los autos, demostró fehacientemente que él es acreedor de ciertas cantidades de dinero que provienen del demandad como su inquilino.
En tal sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

En el caso de autos, el demandado es el deudor frente al demandante, y por ende, está en la obligación de demostrar que ha sido liberado de su obligación, y por cuanto la prescripción de las acciones personales no se encuentran prescritas (Art. 1.977. CC), le correspondía al demandado en el decurso del proceso en su etapa de cognición, demostrar “el pago” a que alude los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. Entonces frente al alegato de un hecho negativo absoluto, le corresponde la carga de la prueba a la parte contraria demostrar el hecho afirmativo y en el caso bajo estudio, no solo por efectos de los artículos 1.354 y 506 del Código Civil y el Código de Procedimiento Civil, sino en atención a la jurisprudencia de la carga de la prueba, cuando el demandante manifestó que el demandado le debía cánones de arrendamiento, entonces le correspondía al demandado demostrar el hecho afirmativo, esto es, haber demostrado que se encontraba solvente.
Ante ello se tiene que se evidencia en autos del expediente de consignaciones previamente valorado como documento público que el inquilino demandado acude al Tribunal de municipio en fecha 18 de agosto del 2021, para intentar la consignación arrendaticia de los cánones de arrendamiento vencidos del 01 de octubre del 2.020 al 30 de octubre del 2020, del 01 de noviembre del 2.020 al 30 de noviembre del 2020, del 01 de diciembre del 2020 al 31 de diciembre del 2020, del 01 de enero del 2.021 al 31 de enero del 2.021, del 01 de febrero del 2021 al 30 de febrero del 2021, del 01 de marzo del 2021 al 31 de marzo del 2021, del 01 de abril al 31 de abril del 2021, del 01 de mayo al 31 de mayo del 2021, del 01 de junio al 30 de junio del 2021 y del 01 de julio al 31 de julio del 2021, es decir el pago de DIEZ (10) MENSUALIDADES consecutivas y luego de la admisión señalada, procedió al pago por consignación de cinco (5) cánones correspondientes a los meses de Agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2021, a razón de Bs. 100 cada una para un total de Bs. 500,00 que consignó el 20 de enero de 2022, lo que significa que todos los meses anteriores, incluyendo el propio mes de diciembre, fueron pagados con extremo retardo, demostrándose fehacientemente del expediente en mención, del incumplimiento del aquí demandado.
En tal sentido, por cuanto es obligación del Juez atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de ellos, por cuanto la parte demandada no demostró haber honrado las pensiones arrendaticias en el plazo que el demandante está manifestando su incumplimiento, es forzoso para quien aquí decide declarar en esta superioridad, la existencia de un incumplimiento en el demandado que hace procedente la acción de cumplimiento del contrato demandada. Así se decide.
Así las cosas, precisa esta Instancia de alzada, que la pretensión de la demandante se encuentra demostrada y que la demandada no enerva la misma al evidenciarse fehacientemente el incumplimiento demandado, por lo que la demanda con fundamento en la causal señalada debe prosperar. En igual sentido y por cuanto actualmente se mantienen en posesión del inmueble dado en arrendamiento deberá cancelar íntegramente los cánones demandados como insolutos a razón de SEISCIENTOS MIL PESOS COLOMBIANOS (600.000 COP), ya que dicho canon arrendaticio no fue impugnado, ni se demostró otro monto, y por cuanto consta un pago por consignación, en razón de justicia, lo cancelado de tal manera deberá se imputado al monto final que arroja la deuda arrendaticia demandada, así mismo como consta que el demandado continúa ocupando el inmueble arrendado, igualmente es justo y conforme a derecho el petitorio del demandante de cancelar los cánones arrendaticios por el lapso que continué ocupando el inmueble, según la petición libelar segunda de la demanda. Así queda decidido.
Consecuencia de la anterior motiva es la declaratoria de la procedencia de la acción de cumplimiento demandado, por lo que la parte demandada deberá entregar al demandante de autos, una vez quede firme la presente decisión, el inmueble consistente en un Galpón Industrial, ubicado en la Zona Industrial de Ureña, Vía Los Parceleros, Carrera 4, No. 18-34, vía Aguas Calientes, Parroquia Nueva Arcadia, Jurisdicción del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, el cual cuenta con un área aproximada de novecientos sesenta metros cuadrados (960 m2); distribuido así: Primera Planta: en la parte anterior se encuentra un área o salón con techo de platabanda que sirve para oficinas de atención al público recubierto en piso de granito con retal de mármol con su respectivo baño Privado, Segundo Piso se encuentra otro salón que sirve para oficinas y contabilidad, igualmente con piso de granito recubierto con retal de mármol teniendo un área aproximado de ciento veinte metros cuadrados (120 Mtrs2) cada piso, para un total de 240 metros cuadrados (240,oo m2), Parte Posterior incluyendo la entrada del garaje toda el área recubierta de acerolit con una superficie de seiscientos veintidós metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (622,10 m2); cuyas medidas y linderos del referido Galpón Industrial son las siguientes: Norte: Vía Principal Carrera 4 y mide veintitrés metros con treinta centímetros (23,30 m); Sur: Con Vereda Pública y mide veintitrés mts con treinta centímetros (23,30 m); Este: Con mejoras que son o fueron de Graciela Moros Clavijo, antes de Nelson Alberto Gil, hoy mejoras de Jorge Benavides y mide treinta y siete metros exactos (37,oo m); y Oeste: Con mejora antes del señor Nelson Alberto Gil, hoy mejoras de Jorge Benavides y mide treinta y siete metros exactos (37,oo m), libre de personas y cosas. Así se decide.
En cuanto a la reclamación de la parte demandante en el particular SEGUNDO del escrito libelar en su petitorio, el actor solicito la reclamación de los intereses moratorios mes a mes y la indexación, lo cual no fue acordado en la sentencia recurrida, se indica que se aprecia que ha quedado demostrado, por no ser contradicho, ni demostrado que se estableció un canon arrendaticio la suma de SEISCIENTOS MIL PESOS COLOMBIANOS (600.000,oo C.O.P.), es decir, moneda extranjera, circunstancia que no fue contradicha, y por cuanto se entiende que con el establecimiento de tal divisa se protegió el valor de la moneda nacional, y ello evita su perdida de valor, no resulta procedente ni la indexación solicitada ni el pago de los intereses peticionados, por tanto se desecha la petición de indexación y de intereses moratorios. Así se decide.
A los fines de exhaustividad del fallo debe indicar esta instancia de alzada que, en cuanto a los hechos nuevos alegados con los informes en esta instancia debe señalarse reiteradamente la Sala de Casación Civil, ha venido indicando que en el acto de presentación de Informes, no es dable a las partes el señalamientos de alegatos sobre hechos nuevos, que no sean de los planteados en el acto de contestación de demanda (para la parte demandada), y por ende no pueden ser apreciados por el Juzgador para su decisión, salvo se trate de hechos sobrevenidos; al efecto se indica extracto de decisión de fecha diez (10) días del mes de mayo de dos mil dieciocho (2018) en expediente: AA20-C-2016-000598 en la que se indica, criterio que resulta pertinente al presente caso:
“…La Sala para decidir, observa:
De la denuncia antes transcrita se desprende, que la formalizante le endilga a la recurrida la infracción de los artículos los artículos 7, 12, 15, 208 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por incurrir los vicios de incongruencia negativa y reposición preterida o no decretada aduciendo que el juez de la recurrida no se pronunció sobre: “... todas las defensas que se adujeron en el acto de informes, a pesar que era su obligación decidirlas, acarreó que las mismas quedaron en un limbo jurídico, con el agravante que esas defensas eran tendentes a la nulidad del fallo de la recurrida y necesaria reposición de la causa...”
Por su parte, el vicio de incongruencia negativa, constituye infracción de los artículos 12, 15 y 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, y el mismo tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello, como son, en el libelo de la demanda, en la contestación o en los informes u observaciones, siempre y cuando sean formuladas peticiones o alegatos que, aunque no estén comprendidos en la demanda, o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso
Ahora bien, entre los alegatos que se pueden esgrimir ante el juez de alzada en informes, relacionados con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, ad exemplum tenemos los siguientes: Los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo puede ser rebatida en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso.
Dichos alegatos, de acuerdo a jurisprudencia reiterada de esta Sala, deben ser resueltos de forma expresa, positiva y precisa, por parte del juez, más no, si se alega la falta de pronunciamiento en torno a un alegato de nulidad de la sentencia apelada, dado que los vicios de la sentencia de instancia no trascienden a casación , al ser esta sentencia sustituida por la de alzada; o la falta de pronunciamiento en torno a un alegato inherente a la reposición de la causa , que debe ser formulado como vicio de reposición preterida o no decretada, o mediante la correspondiente denuncia por quebrantamiento de formas sustanciales del proceso, que degeneren en indefensión.
Lo que determina, que en modo alguno puede ser extendido el requisito de congruencia, respecto de los alegatos articulados en los informes u observaciones ante la alzada, a situaciones expresamente previstas como motivos específicos del recurso extraordinario de casación.
Asimismo, resulta oportuno reiterar y precisar que la regla contenida en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con la cual, terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni la cita de terceros a la causa, se refiere a los hechos relativos al fondo de la controversia, pues en relación con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación, al ser alegados deben ser resueltos, pues de lo contrario la sentencia producida no puede tenerse como una decisión expresa, positiva y precisa dictada con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas, más aún cuando se aleguen cuestiones perentorias y determinantes en la suerte del proceso. (énfasis y destacado propio)
Bajo la atención al criterio jurisprudencial antes señalado, el cual asume esta Instancia de juzgamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se tiene que las nuevas alegaciones que fueron señaladas por la demandante en el acto de informes ante esta instancia, vale decir el alegato de negar, rechazar y contradecir íntegramente la demanda, la negativa de la deuda reclamada, negativa de incumplimiento, y la entrega del dinero depositado como causal de exención al desalojo incoado, no serán objeto de apreciación, por no ser hechos sobrevenidos a la perentoria contestación de demanda. Así se establece.
Por todo lo anterior, le es forzoso a quien aquí decide declarar CON LUGAR la apelación intentada por la parte demandante en su diligencia de fecha 13 de junio de 2022, revocando el fallo recurrido, declarando CON LUGAR la acción intentada de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ordenando la entrega del inmueble libre de personas y cosas, y el pago por parte del demandado del diferencial existente entre lo depositado por el demandado y el valor establecido en la suma de SEISCIENTOS MIL PESOS COLOMBIANOS (600.000 C.O.P.) para los meses comprendidos desde el 15 de agosto del 2020 al 15 de septiembre del 2.020, del 15 de septiembre del 2020 al 15 de octubre del 2.020, del 15 de octubre del 2020 al 15 de enero del 2021, del 15 de enero del 2021 al 15 de febrero del 2021, del 15 de febrero del 2021 al 15 de marzo del 2021, del 15 de marzo del 2021 al 15 de abril del 2021, del 15 de abril del 2021 al 15 de mayo del 2021, del 15 de mayo del 2021 al 15 de junio del 2021, del 15 de junio del 2021 al 15 de julio del 2021, del 15 de julio del 2021 al 15 de agosto del 2021, del 15 de agosto del 2021 al 15 de septiembre del 2021 y del 15 de septiembre del 2021 al 15 de octubre del 2021, así como los que se sigan causando por el uso y disfrute del inmueble hasta la entrega definitiva del inmueble, lo cual se determinará a través de experticia complementaria al fallo.
Igualmente se declara improcedente la solicitud de indexación y pago de interés moratorio. Así se decide.
Finalmente se indica que en razón de no haber vencimiento total por ser declarados improcedentes, los pedimentos de indexación e intereses, la demandada deberá ser declarada parcialmente con lugar.
En estos términos queda modificado el fallo apelado.
III
DECISIÓN

En orden a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Con Lugar la apelación interpuesta por la parte demandante contenida en diligencia de fecha 13 de junio de 2022.
SEGUNDO: Sin Lugar la apelación interpuesta por la parte demandada contenida en diligencia de fecha 09 de junio de 2022.
TERCERO: Con lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-1.588.944, domiciliado en San Antonio, Municipio Bolívar, Estado Táchira, actuando bajo sus propios derechos patrimoniales y a su vez como abogado, inscrito en el IPSA bajo el No. 115.076, en contra del ciudadano JAIME ALBERTO RÍOS MIRANDA, venezolano y colombiano, titular de las cédulas de identidad No. E-82.1160153 y V-25.843.828, con domicilio en el Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira.
CUARTO: Se condena al demandado JAIME ALBERTO RÍOS MIRANDA, a entregar al demandante JORGE ELEAZAR BENAVIDES NIETO, el inmueble consistente en un Galpón Industrial, ubicado en la Zona Industrial de Ureña, Vía Los Parceleros, Carrera 4, No. 18-34, vía Aguas Calientes, Parroquia Nueva Arcadia, Jurisdicción del Municipio Pedro María Ureña del Estado Táchira, el cual cuenta con un área aproximada de novecientos sesenta metros cuadrados (960 m2); distribuido así: Primera Planta: en la parte anterior se encuentra un área o salón con techo de platabanda que sirve para oficinas de atención al público recubierto en piso de granito con retal de mármol con su respectivo baño Privado, Segundo Piso se encuentra otro salón que sirve para oficinas y contabilidad, igualmente con piso de granito recubierto con retal de mármol teniendo un área aproximado de ciento veinte metros cuadrados (120 Mtrs2) cada piso, para un total de 240 metros cuadrados (240,oo m2), Parte Posterior incluyendo la entrada del garaje toda el área recubierta de acerolit con una superficie de seiscientos veintidós metros cuadrados con diez centímetros cuadrados (622,10 m2); cuyas medidas y linderos del referido Galpón Industrial son las siguientes: Norte: Vía Principal Carrera 4 y mide veintitrés metros con treinta centímetros (23,30 m); Sur: Con Vereda Pública y mide veintitrés mts con treinta centímetros (23,30 m); Este: Con mejoras que son o fueron de Graciela Moros Clavijo, antes de Nelson Alberto Gil, hoy mejoras de Jorge Benavides y mide treinta y siete metros exactos (37,oo m); y Oeste: Con mejora antes del señor Nelson Alberto Gil, hoy mejoras de Jorge Benavides y mide treinta y siete metros exactos (37,oo m), libre de personas y cosas.
QUINTO: Se condena al demandado a pagar al demandante, la cantidad de TRECE (13) meses de cánones de arrendamiento vencidos al momento de intentar la presente acción, a razón de SEISCIENTOS MIL PESOS COLOMBIANOS (600.000 COP), previa deducción del monto realizado por consignación: de igual manera se señala que el demandado deberá cancelar la suma indicada por cada mes continúe ocupando el inmueble, por su uso y disfrute.
SEXTO: En consecuencia queda MODIFICADO el fallo apelado dictado en fecha 03 de junio de 2022, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.
SEPTIMO: No hay condena en costas en razón de no haber vencimiento total.
Publíquese, regístrese, notifíquese a las partes y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por el Secretario la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la ciudad de San Cristóbal, a los veintiocho (28) días del mes de septiembre del año dos mil veintidós. Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación.

El Juez Provisorio,

Abg., Juan José Molina Camacho
El Secretario,

Abg. Juan Alberto Ochoa Vivas

En la misma fecha, siendo la una de la tarde (01:00 P.M.), hora de despacho, se registró y publicó la anterior decisión, previas las formalidades de Ley, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 7501