TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO MIRANDA
212º y 163º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE Nº:

Ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-15.315.483.

Abogadas en ejercicio LUISA FERNANDA MÁRQUEZ VARGAS y MARA THAIS VARGAS AVILEZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 45.865 y 52.612, respectivamente.

Ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-6.460.933 y V-9.118.684, respectivamente.

Abogados en ejercicio ALBERTO RIVAS ACUÑA y REINA RIVAS SÁNCHEZ DE RIVAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.552 y 7.202, respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

22-9843.

I
ANTECEDENTES.

Compete a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por los abogados en ejercicio ALBERTO RIVAS ACUÑA y REINA RIVAS SÁNCHEZ DE RIVAS, actuando en su carácter de apoderados judiciales delos ciudadanosJOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques en fecha 18 de abril de 2022; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ contra losprenombrados, todos ampliamente identificados en autos; y SIN LUGAR la reconvención propuesta por resolución de contrato.
Una vez recibido el presente expediente por esta alzada, se evidencia que mediante auto dictado en fecha 12 de mayo de 2022, se le dio entrada en el libro de causas respectivo, y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes, constando en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Posteriormente, mediante auto dictado en fecha 27 de junio de 2022, esta alzada declaró vencido el lapso para la presentación de las observaciones a los informes y dejó constancia de que ambas partes hicieron uso de tal derecho y, que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzaría a transcurrir el lapso de treinta (60) días contemplados en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia.
En tal sentido, por lo que llegada la oportunidad para decidir, esta juzgadora procede a hacerlo bajo las siguientes consideraciones.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo de demanda y su posterior reforma presentadas en fecha 11 de julio y 1º de octubre de 2018, respectivamente, la apoderada judicial del ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, procedió a demandar a losciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; sosteniendo para ello, entre otras cosas, lo siguiente:
1. Que en fecha 21 de agosto de 2015, su representado suscribió con los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, documento de opción de compra ventaautenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de agosto de 2015, anotado bajo el No. 15, Tomo 337, folios 52 al 55 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el No. 12, situado en el primer piso del edificio Don Nicolai, avenida principal La Veguita, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, con un área aproximada de ciento veintidós metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (122,50 mts2), y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con fachada principal norte del edificio; Sur: en parte pasillo de circulación y en parte con el apartamento No. 11; Este: con fachada lateral este del edificio; y, Oeste: en parte con pasillo de circulación y en parte con el apartamento No. 12.
2. Que el referido inmueble tiene atribuido el uso exclusivo de un puesto de estacionamiento marcado con el mismo número del apartamento, y que el documento de condominio se encuentra protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de junio de 1975, anotado bajo el No. 25, Tomo 7, protocolo Primero, correspondiéndole un porcentaje de ocho enteros con quinientas sesenta y ocho mil setecientas sesenta y ocho milésimas por ciento (8,568,767%) sobre los bienes comunes y las cargas de la comunidad de propietarios.
3. Que el referido inmueble le pertenece a los hoy demandados, según documento otorgado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Los Salias del estado Miranda, San Antonio de Los Altos, en fecha 18 de julio de 2001, anotado bajo el No. 35, Protocolo Primero, Tomo 1, del Tercer Trimestre del año 2001.
4. Que el precio convenido por la venta en la segunda cláusula del contrato fue por la suma de TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 34.000.000,00), de los cuales los hoy demandados declararon recibir a su entera satisfacción la suma de seis millones seiscientos mil bolívares (Bs. 6.600.000,00), en calidad de arras, y cuyo monto sería imputado al precio una vez firmado el documento definitivo de venta.
5. Que en la cláusula tercera del contrato, los vendedores se comprometieron a hacer entrega a su representado de todos los documentos necesarios tales como ficha catastral vigente, solvencia de Hidrocapital, impuestos municipales y cualquier otro documento que se requiriese para la autenticación del documento; y que en la cláusula cuarta, los vendedores se comprometieron a entregar el inmueble a su representado totalmente solvente y libre de personas.
6. Que en la cláusula quinta, los vendedores señalan que tendrán a su cargo la presentación del documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario y debían, a su vez, hacerle entrega a su representado de los recaudos tales como Registro de Información Fiscal (RIF) original, copia de cédula de identidad, solvencia municipal del inmueble, solvencia de Hidrocapital, ficha catastral y cualquier otro documento que exigiera la Oficina de Registro así como también copia de la planilla en la cual se indicará la fecha y hora del otorgamiento de dicho documento.
7. Que los vendedores, una vez firmado el documento de opción de compra venta, proceden a poner en posesión de su representado del inmueble objeto de la venta, todo lo cual aconteció –a su decir- en el mes de agosto de 2015.
8. Que en el mes de agosto del año 2015, los vendedores abandonaron el país con rumbo a Panamá, acordando las partes que hasta tanto se firmara el documento definitivo de venta, su representado debía pagar la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) mensuales, los cuales debían ser depositados en la cuenta corriente No. 0105-0026-55-1026309859 del Banco Mercantil a nombre del ciudadano JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS, lo cual su representado -a su decir-, efectuó cada mes, hasta que en el mes de enero de 2017, fue cerrada la cuenta en mención.
9. Que posteriormente su representado fue contactado por el abogado Alberto Rivas, quien le manifestó representar a los hoy demandante, manifestándole el interés de los vendedores de proceder a actualizar el precio del inmueble, a lo que se negaron rotundamente.
10. Que desde la fecha de la firma del documento su representado no ha tenido contacto personal con los vendedores, ni le ha sido participada, de forma auténtica, la oportunidad para proceder a la firma del documento definitivo de venta ni se le ha entregado copia de la planilla a que se hace referencia en la cláusula quinta del documento fundamental de la demanda, y que al contrario de ello, no le es permitido pagar los servicios públicos del inmueble, tales como, luz, teléfono, condominio, ya que éstos son pagados por personas ajenas a su representado.
11. Que a pesar de que su representado tenía el precio restante disponible, no fue posible proceder a efectuar una oferta real, por no encontrarse presentes en el país los vendedores.
12. Fundamentó la demanda en los artículos 1354, 1133, 1134, 1137, 1141, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil y conforme al criterio jurisprudencial contenido en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, de la Sala Constitucional No. 2014-0662.
13. Que del documento fundamental de la demanda se puede determinarque se encuentran presentes los elementos de objeto, consentimiento de las partes y precio, aunado al hecho de la manifestación explícita de voluntad de parte de los vendedores, de transferir la propiedad del inmueble, como es el hecho de haber hecho entrega material del inmueble a su representado, previo a su mudanza fuera del país y dada la imposibilidad de concretar la negociación debido al impedimento de no poder ubicar a los vendedores para tales fines, ya que en ningún momento éstos cumplieron -a su decir- con la obligación asumida en el contrato, de participarle a su representado el día y hora de la firma, menos aún le hicieron llegar copia de la planilla de registro o copia de las solvencias requeridas para el otorgamiento del documento definitivo.
14. Que por las razones de hecho y de derecho narradas, acude ante este órgano jurisdiccional para demandar como formalmente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI CASTILLO, para que convengan o en su defecto a ello sea condenados por el tribunal, a cumplir con lo pactado en el contrato de opción de compra venta antes descrito, y en consecuencia proceden al otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble.
15. Finalmente, estimó la demanda en la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), equivalentes a 41.666,67 Unidades Tributarias.

PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que mediante escrito consignado en fecha 25 de noviembre de 2019, los apoderados judiciales de los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, procedió a contestar la demanda intentada en contra de sus defendidos, en los siguientes términos:

1. Que la parte confesó la existencia del contrato de opción de venta, suscrito por sus representado con el demandante en fecha 21 de agosto de 2015, y que el mismo es una opción o promesa de compra venta; que posterior a ello, el actor afirma que el contrato es de venta y denominado a los promitentes vendedores como vendedora, señalando que le fue entregado el apartamento, lo cual –a su decir- es mentira.
2. Que a su vez el demandante confiesa que tampoco canceló los pagos mensuales por veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por la ocupación del apartamento, motivado a que los hoy demandados estaban fuera del país.
3. Que el actor no ha explicado ni probado satisfactoriamente el cumplimiento de sus obligaciones, ni el pago de las mensualidades que ya adeuda, las cuales –a su decir- son más de cuarenta y ocho (48) meses, ni realizó la oferta ni ha probado la extinción de sus obligaciones como promitente comprador; además, señaló que el demandante admitió que no ha otorgado el documento definitivo, condición indispensable para la negociación definitiva, y no ha pagado los servicios de condominio, teléfonos, agua, electricidad, entre otros, ni el precio de la venta sino solo las arras.
4. Que rechazan en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, el pago realizado por el actor después de haber transcurrido el lapso de ciento veintidós (122) días calendarios desde la celebración del contrato hasta la fecha de la contestación a la demanda, pues la opción –a su decir- no fue ejercida oportunamente, por lo que la acción quedó caduca y precluida, siendo resuelto de pleno derecho el contrato de opción de compra venta.
5. Que existe un fraude procesal derivado de:“(…) las contradicciones de derecho en el libelo y el contrato si el contrato es preparatorio entonces no es venta y si fue venta sin pago del precio, sin hipoteca, sin registro, sin documento definitivo, el promitente comprador no cumplió con el contrato, ni con la ley, ni con la buena fe, ni con el debido proceso opcionario, porque ningún pago realizó dentro del plazo preclusivo de los 122 días de la opción y de su prórroga, desde la fecha cierta de la contratación el 21-8-2015, de manera que ese incumplimiento por más de cuatro años y meses que han transcurrido hasta el presente evidencia el error que establece la Casación (sic) Venezolana (sic) de que ni las partes ni los jueces le está dado subvertir el orden público procesal (…)”.
6. Que no existe un recibo que establezca que los seis millones seiscientos mil bolívares (Bs. 6.600.000,00) son parte de la inicial del precio, por cuanto esas arras –a su decir- no se convirtieron en cuota inicial porque no se concretó en el plazo preclusivo de los ciento veintidós (122) días calendarios desde la celebración del contrato.
7. Por último, solicitaron que una vez desestimados los razonamientos sobre los hechos y el derecho invocados por la parte actora, la presente demanda sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de ley.

*Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que los apoderados judiciales de la parte demandada procedieron en el acto de contestación a la demanda, a RECONVENIR al ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS; bajo los fundamentos que se expondrán a continuación:

1. Que formalmente reconvienen por el incumplimiento del contrato y de la ley, debido a que el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, violentó el contrato de opción de compra venta, ocasionando numerosos daños y perjuicios a los opcionantes y promitentes vendedores, como fue no haber pagado las mensualidades de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), ni los servicios de agua, electricidad, condominio, derecho de frente, aseo y pintura.
2. Que el demandante bajo engaño se hizo de las llaves del apartamento No. 12, del edificio Don Nicola, lo cual es contrario al contrato, a la ley y a la buena fe contractual, por lo que proceden a contrademandar al ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal en la resolución del contrato por sus numerosos incumplimientos y por no haber ejercido la opción debidamente en el plazo preclusivo de los ciento veintidós (122) días calendarios y su prórroga, y por los daños y perjuicios ocasionados a sus poderdantes al ocupar ilegal y arbitrariamente el inmueble sin pago alguno.
3. Fundamentaron la presente demanda reconvencional en los artículos 1133, 1159, 1155, 1160, 1161, 1162, 1167, 1185, 1193 y 1196 del Código Civil.
4. Por último, estimaron la presente acción en la cantidad de noventa millones de bolívares (Bs. 90.000.000,00) equivalentes a un millón ochocientas mil unidades tributarias (1.800.000 UT), y solicitaron que sea declarada sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato y con lugar esta reconvención.

En esta oportunidad, se observa que una vez admitida la reconvención incoada por la parte demandada, la apoderada judicial del ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, procedió a consignar escrito en fecha 4 de marzo de 2020, en el cual dio contestación a la mutua petición propuesta en contra de su defendido, bajo los siguientes términos:
1. Que niega, rechaza y contradice la reconvención propuesta, tanto en los hechos como en el derecho alegado e invocado por la contraparte, y que en específico niega que se haya incumplido con el pago de los servicios de condominio, teléfonos, agua y electricidad, por cuanto los mismos –a su decir- están al día.
2. Que su representado pretendió pagar el condominio por cuanto viene ocupando el inmueble entregado, pero ello le fue imposible en virtud de que los demandados-reconvinientes exigieron a la junta de condominio del edificio que no recibieran pago alguno, tildándolo de invasor, y que por ello es que los demandados son quienes realizan esos pagos desde el país donde se encuentren residenciados.
3. Que la parte demandada-reconviniente no tuvo la intención de hacer el documento definitivo de venta, toda vez que nunca efectuó notificación alguna a su representado, ni le solicitó los documentos necesarios para el otorgamiento de ese documento, y que por el contrario, contrató a una empresa para que procediera a ofrecer en venta el inmueble cuya opción de venta había suscrito con su representado.
4. Que rechaza la afirmación de que su defendido ocupa el inmueble en forma ilegal, bajo engaños y artificios, pues las llaves del bien le fueron entregadas pacíficamente por la demandada-reconviniente en virtud de la relación contractual que para ese momento mantenía.
5. Que niega y rechaza que hayan efectuado o tenido la intención de llevar a cabo un fraude procesal; asimismo, indicó que su defendido no pudo cancelar el pago de la venta, porque los propietarios estaban fuera del país, las solvencias del inmueble se entregaban por la alcaldía al propietario o su apoderada, y no había una dirección donde hacer la oferta real que establece la ley.
6. Que niega y rechaza los daños y perjuicios demandados por la parte demandada-reconviniente, por cuanto han sido las actuaciones extrajudiciales de éstos que han generado a su defendido daños y perjuiciosmorales, sociales, familiares y pecuniarios.
7. Por último ratificó los alegatos y fundamentos de hecho y de derecho expuestos en el escrito de demanda, y solicita que la reconvención propuesta sea declarada sin lugar con expresa condenatoria en costas.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Se evidencia que la representación judicial de la parte actora-reconvenida conjuntamente con el libelo de la demanda, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.-(Folios 14-16, I pieza del expediente) Marcado con la letra “A”, en original, INSTRUMENTO PODERdebidamente autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de marzo de 2018, inserto bajo el No. 43, Tomo 20 de los libros de autenticación llevados por dicha notaría; a través del cual se acredita a la abogada en ejercicio LUIS FERNANDO MÁRQUEZ VARGAS, como apoderada judicial del ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, parte demandante en el presente juicio. Ahora bien, siendo que la documental en cuestión no fue tachada por la parte contra la cual se opuso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, ello como demostrativo de las circunstancias supra referidas.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 17-18, I pieza del expediente) en copia fotostática, CÉDULA DE IDENTIDADNo. V- 15.315.483, cuya titularidad le pertenece al ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ; y, en copia fotostática, REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF)No. V-15315483-6, cuya titularidad le pertenece al ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ. Ahora bien, siendo que las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la parte contra la cual se opuso, quien aquí suscribe las tiene como fidedignas de su original de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de laidentificación de la parte demandante en el presente juicio.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 19-30, I pieza del expediente) Marcado con la letra “B”, en copia certificada, CONTRATO DE COMPRA VENTA Y CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del MunicipioLos Salias del estado Miranda en fecha 18 de julio de 2001, asentado bajo el Nº 35, Protocolo Primero, Tomo 01; a través del cual se observa que los ciudadanos FRANCISCO HUERTA ESCARPA y MISGADDI MARGARITA MATOS, dan en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanosJOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 12, situado en el primer piso del edificio Don Nicola, ubicado en la urbanización Picot, avenida principal La Veguita, San Antonio de Los Altos del estado Miranda, con ciento veintidós metros cuadrados con cincuenta centímetros cuadrados (122,50 mts2), sobre el cual se constituyó hipoteca de primer grado a favor del Banco Mercantil, C.A., Banco Universal; asimismo, se observa que cursa una nota marginal en la cual se hace constar que la referida hipoteca legal fue liberada por su acreedor en fecha 25 de agosto de 2015.Ahora bien, siendo que la documental en cuestión no fue tachada por la parte contra la cual se opuso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, ello como demostrativo de que en fecha 18 de julio de 2001, los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, adquirieron la propiedad del inmueble anteriormente descrito, objeto del presente litigio.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 31-35, I pieza del expediente) Marcado con la letra “C”, en original, CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de agosto de 2015, anotado bajo el Nº 15, Tomo 337 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, suscrito entre los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, en su carácter de “LOS OPCIONANTES VENDEDORES”, y el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, en su carácter de “OPCIONANTE COMPRADOR”, bajo los siguientes términos y condiciones:
“(…) PRIMERA: “LOS OPCIONANTES VENDEDORES, otorgan al OPCIONANTECOMPRADOR,exclusiva opción de compra venta sobre un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el número doce (12), situado en el Primer (sic) (1º) Piso (sic) del Edificio (sic) “DON NICOLA”, ubicado en el lugar denominado Urbanización Picot, Avenida (sic) Principal (sic) La Veguita, San Antonio de Los Altos, Jurisdicción del Municipio Los Salias, del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…)
SEGUNDA: El precio convenido entre las partes por el cual se promete en venta el descrito inmueble, es la cantidad de TREINTA MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 30.000.000,00) (sic), la cual será cancelada por “EL OPCIONANTE COMPRADOR” de la siguiente manera: la cantidad de SEIS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.600.000,00) que “LOS OPCIONANTES VENDEDORES” declaran recibir en éste acto en moneda de curso legal a través de cheque personal Nº: 71600178 del cual se anexa copia simple contra el Banco Nacional de Crédito de manos del OPCIONANTE COMPRADOR, en calidad de arras, la cual al momento de otorgarse el documento definitivo de Compra-venta (sic) por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, será imputada al precio total de la venta, y el saldo de VEINTITRES (sic) MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.400.000,00), serán pagados y cancelados por EL OPCIONANTE COMPRADOR al momento de otorgarse el documento definitivo de compra venta, ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, el cual se otorgará como plazo máximo de NOVENTA (90) días continuos a partir del segundo día de la fecha de autenticación el presente documento por ante la Notaria, con una prórroga de TREINTA (30) días continuos, por ante la Notaria respectiva, siempre y cuando el inmueble motivo de esta negociación esté completamente al día y no pese sobre ningún tipo de gravamen que pueda retardar la firma del documento definitivo.
TERCERA: “LOS OPCIONANTES VENDEDORES”harán entrega al “OPCIONANTE COMPRADOR” de todos los documentos necesarios tales como, ficha catastral vigente, solvencia de Hidrocapital, impuestos municipales y cualquier otro documento que se requiera al momento de la autenticación del presente documento (…)
QUINTA: Serán por cuanto de “EL OPCIONANTE COMPRADOR” los gastos derivados de la redacción del Documento (sic) de Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic) y del Documento (sic) Definitivo (sic) de Compra-Venta (sic), así como pago de aranceles de registro y honorarios de abogado. “EL OPCIONANTES VENDEDORES” tendrán a su cargo la presentación del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva. “LOS OPCIONANTES VENDEDORES” deberán hacerle entrega a “EL OPCIONANTE COMPRADOR” de los recaudos necesarios tales como, Rif original, Copia (sic) de Cédula (sic), Solvencia (sic) Municipal (sic) del inmueble, solvencia de Hidrocapital, ficha catastral y cualquier otro documento que exija la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. “EL OPCIONANTE VENDEDOR” hará entrega al “OPCIONANTE COMPRADOR” de la copia de la planilla en al (sic) cual se indica la fecha y hora del otorgamiento de dicho documento, quedando con ello plenamente notificado (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere plano valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, ello como demostrativo de que en fecha 21 de agosto de 2015, los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, dieron en opción a compra venta al ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, el bien inmueble anteriormente descrito, ello por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), los cuales el opcionantecomprador (hoy demandante) se obligó a cancelar en ese momento en calidad de arras la suma de seis millones seiscientos mil bolívares (Bs. 6.600.000,00), y el resto sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; asimismo, los contratantes acordaron que el referido contrato tendría una duración de noventa (90) días continuos contados a partir del segundo día de la fecha de autenticación del documento, más una prórroga de treinta (30) días continuos. Por último, se observa que en los futuros vendedores se comprometieron a la presentación del documento definitivo de venta por ante la oficina de registro inmobiliario respectivo, y entregar al hoy demandante todos los recaudos necesarios para el otorgamiento del documento en cuestión, incluso de la planilla en la cual se indique la fecha y hora del otorgamiento del instrumento definitivo de venta.- Así se establece.
Quinto.-(Folio 36, I pieza del expediente) Marcado con la letra “D”, en original, CONSTANCIA DE RESIDENCIAexpedida por la Junta Directiva de la Asociación de Propietarios y Residentes de la Urbanización Picott (ASOPRUPIC) en fecha 16 de noviembre de 2016, en la cual se hace constar que el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO, reside en la urbanización Picott, kilómetro 13 de la carretera panamericana, sector Las Veguitas, desde hace un (1) años, en la calle o avenida 1, edificio Don Nicola, piso uno, apartamento No. 12.Ahora bien, en vista que el referido instrumento privado emana de un tercero ajeno al presente proceso, es por lo que debió ser ratificado a través de la prueba testimonial de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; consecuentemente, ante falta de la referida ratificación, y en virtud que este órgano jurisdiccional no puede comprobar de otra manera la autenticidad del instrumento en cuestión ni la veracidad de su contenido, debe quien aquí suscribe desecharlo del presente proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

Abierto el juicio a pruebas se observa que la parte demandante-reconvenida se hizo valer de los siguientes elementos probatorios:
.-RATIFICÓ la documental acompañada al escrito libelar identificada con la letra “B”, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Único.- (Folios 195-247, I pieza del expediente) en formato impreso, ESTADOS DE CUENTA de la cuenta No. 2100010541 del Banco Nacional de Crédito desde el 15 de julio de 2015 al 16 de septiembre del año 2016, los cuales se encuentran con sello húmedo de la entidad bancaria y rúbrica en original. Ahora bien, en vista que los referidos instrumentos son de naturaleza privada, la parte actora debió promoverlos a través de la prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pues cuando se tratan de hechos que consten en documentos, libros o archivos que se hallen en Bancos, el tribunal a solicitud de la parte puede requerir de ellos informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos documentos; consecuentemente, los señalados instrumentos deben desecharse del proceso y no se les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
.-PRUEBA DE INFORMES: En el escrito de promoción de pruebas, la parte actora promueve la prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos, en función de ello solicitó se oficiara a la Oficina de Catastro y Solvencias de la Alcaldía del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, a fin de que informa al tribunal de la causa sobre lo siguiente: “(…) la oportunidad en que fueron solicitadas las solvencias y pagados los tributos necesarios, a los fines de proceder a la venta del inmueble objeto de la demandada. Dicho informe deberá abarcar las fechas comprendidas entre el 21 de agosto de 2015 y el 11 de julio de 2018 (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 317-318, I pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al a quo que: “(…) Revisado nuestro Sistema para el pago del impuesto sobre Inmuebles Urbanos se pudo determinar que el propietario del mencionado inmueble pagó el impuesto hasta el cuatro trimestre del año 2019 según recibo Nº 1254967 de fecha 17/01/2019. Igualmente se verificó que el mencionado contribuyente no solicitó solvencia alguna del inmueble (…)”; y en virtud que ello guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere valor probatorio como demostrativo de que no ha sido solicitado solvencia del inmueble objeto del presente juicio.- Así se precisa.

.-PRUEBA TESTIMONIAL:Abierto el juicio a pruebas la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos RAMSES ORLANDO PARRA JAIMES, OSCAR NIMERF ECHENAGUCIA HERNÁNDEZ y JOSÉ MIGUEL LÓPEZ ARREDONDO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V- 13.910.965, V-9.412.354 y V-15.039.961, respectivamente. Ahora bien, siendo que la prueba en cuestión fue promovida a fin de que los testigos declararan sobre el conocimiento que poseen con respecto a la situación aquí controvertida, es por lo que esta sentenciadora pasa de seguida a valorar las declaraciones rendidas por los prenombrados, ello en los siguientes términos:
En fecha 11 de febrero de 2021, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración del ciudadanoRAMSES ORLANDO PARRA JAIMES(folios260-261, I pieza), éste una vez identificadoy debidamente juramentado, pasó a ser interrogado por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar: “(…) PRIMERO:¿Diga el testigo desde qué fecha conoce al señor Luis Ricardo Castillo?; CONTESTO(sic): Desde la infancia aproximadamente 30 años; SEGUNDA:¿Diga el testigo si sabe y le consta cuantas (sic) y cuales (sic) personas conforman la carga familiar del señor Luis Ricardo Castillo? CONTESTO(sic): Su padre, su madre, su abuela, seis (6) hijos y su señora esposa; TERCERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta qué profesión o profesiones ostenta el señor Luis Ricardo Castillo? CONTESTO (sic): Técnico Superior en Turismo, Ingeniería, Piloto y dirige una brigada de emergencia (voluntaria) en donde reside; CUARTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta cuántos hijos tiene el señor Luis Ricardo Castillo? CONTESTO (sic): Seis (06); QUINTA: ¿Diga el testigo si sabe con qué personas reside el señor Luis Ricardo Castillo en el inmueble que le sirve de domicilio? CONTESTO (sic): Seis (06) hijos y su señora esposa; SEXTA:¿Diga el testigo si tiene conocimiento del negocio realizado por el señor Luis Ricardo Castillo para la adquisición del inmueble que le sirve de domicilio? CONTESTO(sic): Si, la firma de un documento compra venta; SEPTIMA (sic):¿Diga el testigo si sabe y le consta que el señor Luis Ricardo Castillo es una persona que respeta acuerdos y cumple con sus obligaciones? CONTESTO (sic): Si, correcto de hecho hemos celebrado cualquier cantidad de negociaciones; OCTAVA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta desde cuando(sic) reside el señor Luis Ricardo Castillo en la Urbanización Picot (sic)? CONTESTO (sic): Desde su infancia; NOVENA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que cargo desempeña actualmente el señor Luis Ricardo Castillo? CONTESTO: Director de la brigada de emergencia, presidente de una empresa de turismo privada y la tercera presidente de Venezolana de Turismo; DECIMA (sic): ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la adquisición del inmueble objeto de este juicio, le ha generado al sr Luis Ricardo Castillo inconvenientes de índole emocional o social? CONTESTO (sic): Primero que nada el escarnio público al cual lo sometieron en la urbanización; todos (sic) el desequilibrio laboral, pérdida de dinero y lo más importante el temor que tenemos todos sus allegados por el peligro que corre su vida y por ende la de su familia; DECIMA(sic) PRIMERO:¿Diga el testigo, si sabe y le consta por qué razón considera que está en riesgo la vida de señor Luis Ricardo Castillo; CONTESTO (sic): En primera instancia al escarnio al que fue sometido por ser invadida su vivienda por funcionarios falsos, cuerpos de seguridad, bajo la amenaza de desalojo arbitrario, y el acoso constante por falsas denuncias lo que motivo (sic) el reguardo y la seguridad por quienes formamos parte de su círculo de amigos por ende el trauma psicológico y económico que género (sic) en su entorno (…)”.

En fecha 11 de febrero de 2021, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración del ciudadano OSCAR NIMEF ECHENAGUCIA HERNÁNDEZ(folios 262-263, I pieza), éste una vez identificado y debidamente juramentado, pasó a ser interrogado por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar: “(…) PRIMERO: ¿Diga el testigo desde qué fecha conoce al señor Luis Ricardo Castillo?; CONTESTO (sic): Tengo conociéndolo aproximadamente desde hace treinta (30) años; SEGUNDA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta cuantas (sic) y cuales (sic) personas conforman la carga familiar del señor Luis Ricardo Castillo? CONTESTO(sic):Son sus seis (06) hijos, su esposa, su mamá, su papá y su abuela; TERCERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta qué profesión o profesiones ostenta el señor Luis Ricardo Castillo? CONTESTO(sic): El es técnico superior en turismo; CUARTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta cuántos hijos tiene el señor Luis Ricardo Castillo? CONTESTO(sic): Tiene seis (06) hijos; QUINTA: ¿Diga el testigo si sabe con qué personas reside el señor Luis Ricardo Castillo en el inmueble que le sirve de domicilio? CONTESTO(sic): Con sus seis (06) hijos y esposa; SEXTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento del negocio realizado por el señor Luis Ricardo Castillo para la adquisición del inmueble que le sirve de domicilio? CONTESTO (sic):Conozco de que él firmó un documento con estas personas y nada más que estas personas se fueron del país;SEPTIMA (sic): ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el señor Luis Ricardo Castillo es una persona que respeta acuerdos y cumple con sus obligaciones? CONTESTO (sic): Totalmente, de hecho en la actualidad él y yo creamos y fundamos una brigada de rescate dentro de la Urbanización y por supuesto eso genera documentación donde hay que ser responsables para con los habitantes de la urbanización;OCTAVA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta desde cuando(sic) reside el señor Luis Ricardo Castillo en la Urbanización Picot? CONTESTO (sic): Totalmente, no nada más a nivel emocional sino también a nivel moral porque ha sido de escarnio público dentro de la urbanización señalado en varias oportunidades; NOVENA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que cargo desempeña actualmente el señor Luis Ricardo Castillo? CONTESTO (sic): Si, él trabaja como gerente para el Ministerio de Turismo; DECIMA (sic): ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la adquisición del inmueble objeto de este juicio, le ha generado al sr Luis Ricardo Castillo inconvenientes de índole emocional o social? CONTESTO (sic): Totalmente, dado a la pregunta anterior él ha sido difamado (…)DECIMA(sic) PRIMERO: ¿Diga el testigo, de que hechos ha tenido conocimiento que lo hagan llegar a la conclusión; de que él señor Luis Ricardo Castillo, ha sido difamado? CONTESTO (sic): En muchas ocasiones ha sido difamado ya que muchas veces ha dicho que se ha robado el agua, la luz, el gas hasta el cable de televisión, quiero acotar que pertenecí a la Junta de Condominio de la Urbanización Picot, y me pude dar cuenta que estas personas lo que hicieron el negocio con el señor Luis Ricardo Castillo, no le permitían pagar el condominio, pero todos los demás servicios si corren por cuenta del señor Luis Ricardo Castillo; DECIMO(sic) SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta en virtud del cargo que desempeña, si el señor Luis Ricardo Castillo, ha sido amenazado e injuriado por personas ajenas la urbanización. CONSTESTO (sic): Si, ha sido amenazado injuriado por personas ajenas de la urbanización, ya que en una ocasión llegaron supuestos funcionarios queriendo ingresar al edificio a la fuerza.- Es todo (…)”. Acto seguido, la representación de la parte demandada pasa a formular sus repreguntas de la siguiente manera:“(…)PRIMERO: ¿Diga el testigo, que (sic) tipo de contrato tiene el señor Luis Ricardo Castillo, para ocupar el apartamento? CONTESTO (sic): Tengo entendido que firmó un documento de compra y esas personas se fueron de (sic) país; SEGUNDO: ¿Diga el testigo, a quien le paga el señor Luis Ricardo Castillo Pérez, por la ocupación del apartamento desde el año 2015?; CONTESTÓ: Como dije antes el firmó un documento con estas personas, después de firmado ese documento de compra ellos se fueron de país (…)TERCERO: ¿Diga el testigo, de acuerdo con sus declaraciones dadas los nombres de las personas del grupo familiar del señor Luis Ricardo Castillo Pérez, es decir, de su papá, de su mamá y de los seis (06) hijos que están con él, en el apartamento?; CONTESTÓ: Su esposa ANA VILLAMIZAR, su papá señor LUIS CASTILLO, su abuela la señora GLADYS, su mamá no recuerdo su nombre pero conozco a su mamá, sus hijos esta JUANCHO, LOS MOROCHOS y los otros hijos no recuerdo su nombre en este momento, pero doy fe de que los conozco el hecho que no recuerde su nombre no quiere decir que no sepa quiénes son. CUARTO: ¿Diga el testigo, quien (sic) es el propietario del apartamento ocupado por el señor Luis Ricardo Castillo Pérez y su familia, ubicado en el edificio Donicola, objeto del presente litigio?; CONTESTO (sic): Vuelvo a repetir la misma respuesta de las preguntas anteriores, el señor Luis Ricardo Castillo, firmó un documento con estas personas que eran los propietarios que estaban vendiendo, hasta ahí conozco. QUINTA: ¿Diga el testigo, quienes le vendieron el apartamento según su dicho y cuanto (sic) pago (sic) el señor Luis Ricardo Castillo Pérez?.(sic) CONTESTO(sic) : Yo, no puedo decir por qué (sic) eso es problema de Ricardo Castillo y yo no leí el documento. SEXTA: ¿Diga el testigo, cuál es su profesión u oficio?, CONTESTÓ: Yo, soy archivista, jubilado del BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO. SEPTIMA (sic): ¿Diga el testigo, según sus respuestas dadas al interrogatorio de la promovente como le consta los inconvenientes morales, emocionales y el presunto escarnio público, que según su dicho ha sufrido el señor Luis Ricardo Castillo Pérez?.(sic) CONTESTÓ: Bueno, tengo como decirlo soy vecino, vivo aproximadamente como a siete (7) casas del edificio Donicola, el cual por supuesto tengo cercanía con Luis Ricardo Castillo, como dije antes compartimos una brigada juntos y en oportunidades él me ha expresado sus dolencia por lo que está pasando. OCTAVA: ¿Diga el testigo, si de acuerdo con su dicho tiene amistad treintañera con el señor Luis Ricardo Castillo Pérez, con quien ha compartido la brigada con que ha hecho referencia en esta declaraciones? CONTESTO (sic): Por supuesto. NOVENA: ¿Diga el testigo, si de acuerdo, con sus respuestas dadas quiere que Luis Ricardo Castillo Pérez, y su grupo familiar de la abuela, la esposa y los hijos y el padre, continúen viviendo en el apartamento?. (sic) CONTESTÓ: Claro, siempre y cuando este ajustado a ley, y resuelva su problema (…)”.

En fecha 11 de febrero de 2021, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración del ciudadano JOSÉ MIGUEL LÓPEZ(folios 264-265, I pieza), éste una vez identificado y debidamente juramentado, pasó a ser interrogado por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar:“(…) PRIMERO: ¿Diga el testigo desde qué fecha conoce al señor Luis Ricardo Castillo?; CONTESTO (sic): Fecha específica, no la tengo pero son más de treinta años, dado a que me crie desde la infancia con él; SEGUNDA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta cuantas (sic) y cuales (sic) personas conforman la carga familiar del señor Luis Ricardo Castillo? CONTESTO (sic): Bueno, aparentemente son seis (06) hijos, está con él su esposa, tiene la carga de su abuela, su mamá y su papá; TERCERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta qué profesión o profesiones ostenta el señor Luis Ricardo Castillo? CONTESTO (sic): Bueno, tengo conocimiento de dos (02) profesiones de él una ingeniería y piloto de aviones pequeños; CUARTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta cuántos hijos tiene el señor Luis Ricardo Castillo? CONTESTO(sic): Me consta que tiene seis (06) hijos; QUINTA: ¿Diga el testigo si sabe con qué personas reside el señor Luis Ricardo Castillo en el inmueble que le sirve de domicilio? CONTESTO (sic): Con sus seis (06) hijos y su esposa. SEXTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento del negocio realizado por el señor Luis Ricardo Castillo para la adquisición del inmueble que le sirve de domicilio?CONTESTO (sic): Si, tuve conocimiento de que él firmó un documento de compra y las personas que le vendieron se fueron del país; SÉPTIMA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el señor Luis Ricardo Castillo es una persona que respeta acuerdos y cumple con sus obligaciones? CONTESTO (sic): Si, si me consta por varias compras que ha hecho y ha sido legalmente todo; OCTAVA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta desde cuando reside el señor Luis Ricardo Castillo en la Urbanización Picot? CONTESTO(sic): Desde hace más de treinta (30) años; NOVENA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que (sic) cargo desempeña actualmente el señor Luis Ricardo Castillo? CONTESTO (sic): El señor Luis Ricardo, actualmente trabaja en VENETUR; DECIMA (sic): ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la adquisición del inmueble objeto de este juicio, le ha generado al sr Luis Ricardo Castillo inconvenientes de índole emocional o social? CONTESTO (sic): Por supuesto que sí, ha llegado a tener problemas en la urbanización, con los mismos vecinos, ha llegado a ser perseguido por persona, diciéndole que es el SEBIN, que lo van a detener y alguno que otro problema familiar. DECIMA(sic) PRIMERO:¿Diga el testigo, en que (sic) profesión u oficio se desempeña actualmente. (sic) CONTESTO (sic): En la fuerza Armada Nacional Bolivariana(…)”.Acto seguido, la representación de la parte demandada pasa a formular sus repreguntas de la siguiente manera: “(…)PRIMERO: ¿Diga el testigo, como le consta, según su dicho que Luis Ricardo Castillo Pérez, compró y es propietario del apartamento que ocupa en el edificio Donicola? CONTESTO (sic): Me consta de un documento que el (sic) firmó, con una señora llamada Adriana, no leí, no es de mi incumbencia (…)SEGUNDO: ¿Diga el testigo, cuánto pagó el señor Luis Ricardo Castillo Pérez, por el apartamento que ocupa con su familia? CONTESTÓ: No tengo conocimiento de cuánto fue el pago; TERCERO: ¿Diga el testigo, cómo realizo (sic) el pago y el precio de apartamento que ocupa el señor Luis Ricardo Castillo Pérez? CONTESTO (sic): No tengo conocimiento de cómo hizo el pago sé que hizo una compra pero no sé cómo canceló; CUARTA: ¿Diga el testigo, a quien le canceló el apartamento ocupado el señor Luis Ricardo Castillo Pérez?; CONTESTO (sic): No, la verdad no sé, me imagino que la señora Adriana, quien fue quien le vendió. QUINTA: ¿Diga el testigo, si por su relación con el señor Luis Ricardo Castillo Pérez, cree que debe continuar dentro del apartamento con su grupo familiar, ya identificado?.CONTESTO (sic): Por supuesto que sí. SEXTA: ¿Diga el testigo, si el señor Luis Ricardo Castillo Pérez, ha sido objeto de reclamaciones por el hecho de la ocupación del apartamento con su familia?, CONTESTÓ: De hechos o reclamaciones no, pero sí, hay personas (vecinos) que habitan en el edificio que no lo quieren porque son amigos de la señora Adriana. SEPTIMA (sic): ¿Diga el testigo, si conoce suficientemente a los dueños vendedores del apartamento y como se llaman?.(sic) CONTESTÓ: De conocerlos suficientemente no, de vista si la conocí cuando vivía en ese apartamento. OCTAVA: ¿Diga el testigo, cuando (sic) se realizó la compra venta menciona del apartamento? CONTESTO (sic): Vuelvo y repito no tengo conocimiento alguno de cuando se firmó el apartamento, sé que existe un documento, pero no sé cuándo se firmó. NOVENA:¿Diga el testigo, la relación que tiene con Luis Ricardo Castillo Pérez,?.CONTESTÓ: La relación que tengo es de hermandad, somos hermanos prácticamente, no de padre y madre, sino de crianza (…)”

Ahora bien, vistas las deposiciones de los testigos promovidos por la parte actora, antes transcritas, es menester aludir que conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Asimismo, el artículo 508 eisudem, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad.
De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el Juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos. Para concluir, tomando en consideración las observaciones realizadas y a sabiendas que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones, dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes; quien aquí decide considera que las deposiciones rendidas por los ciudadanos RAMSES ORLANDO PARRA JAIMES, OSCAR NIMERF ECHENAGUCIA HERNÁNDEZ y JOSÉ MIGUEL LÓPEZ ARREDONDO, no pueden ser apreciadas en este proceso por evidenciarse de sus dichos, que ostenta interés en las resultas del juicio; en efecto, el testigo RAMSES PARRA JAIMES, manifestó en su pregunta décima primera que es parte del “círculo de amigos” de la parte demandante; asimismo, el testigo OSCAR NIMERF ECHENAGUCIA, manifestó en su repregunta octava que tiene amistad treintañera con el actor; y por último, el testigo JOSÉ MIGUEL LÓPEZ, expuso en su repregunta novena que tiene una relación de hermandad con el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ (aquí demandante).
Con vista a lo antes transcrito, resulta conducente traer a colación lo previsto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se desprende textualmente que:
Artículo 478.- “No puede tampoco testificar el magistrado en la causa en que esté conociendo; el abogado o apoderado por la parte a quien represente; el vendedor, en las causas de evicción, sobre la cosa vendida; los socios en asuntos que pertenezcan a la compañía. El heredero presunto, el donatario, el que tenga un interés, aunque sea indirecto, en las resultas de un pleito, y el amigo íntimo, no pueden testificar a favor de aquellos con quienes les comprendan estas relaciones. El enemigo no puede testificar contra su enemigo.” (Negrita y subrayado del tribunal)

Es el caso que, de la norma antes transcrita se desprende la imposibilidad que tiene una persona de testificar en una causa si mantiene algún tipo de interés –aunque sea indirecto- en las resultas de la controversia; en atención a ello, este tribunal observa que el testimonio rendido por los ciudadanos RAMSES ORLANDO PARRA JAIMES, OSCAR NIMERF ECHENAGUCIA HERNÁNDEZ y JOSÉ MIGUEL LÓPEZ ARREDONDO, carece de validez, puesto que los mismos manifestarontener un vínculo de amistad con el demandante, lo que permite deducir que tienen un interés en las resultas del juicio y por lo tanto estarían impedidos de testificar a favor de la parte actora de acuerdo con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, por la razón antes expuesta, quien aquí suscribe, desecha del proceso los testimonios antes transcritos y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandada al momento de dar contestación de la demanda no hizo valer ningún documento; no obstante, dentro del lapso de promoción de pruebas, la parte demandada, promovió las siguientes probanzas:

.- CONFESIÓN ESPONTÁNEA: El apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad para promover pruebas, hizo valer la presunción de confesión que –a su decir- nace de las afirmaciones realizadas por la parte actora en su escrito libelar. En este sentido es preciso señalar que respecto de la confesión contenida en el escrito de demanda, el Tribunal Supremo de Justicia expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus afirmaciones y defensas, no constituyen una “confesióncomo medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal, por lo que cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”; así pues, no toda declaración envuelve una confesión, para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. Por lo expuesto, esta juzgadora debe indicar que si bien es cierto que la parte actora expuso en su escrito libelar que existe un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble propiedad de la parte demandada, tal reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba de confesión espontánea que alega el actor, en consecuencia quien aquí suscribe debe desechar la probanza en cuestión. - Así se precisa.

.- RATIFICÓ las documentales consignadas junto a la demanda, identificadas con las letras “A”, “B” y “C”, en tal sentido, es preciso aclarar que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

Primero.- (Folios 89-90, I pieza) en copia fotostática, COMUNICACIÓN No. 0154-2019, expedida por la Fiscalía Tercera de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 31 de enero de 2019, dirigida al Instituto Autónomo de Policía del estado Bolivariano de Miranda, a través del cual se le remite orden de inicio del expediente No. MP-338920-2018; y, en copia fotostática, ORDEN FISCAL DE INICIO DE INVESTIGACIÓNexpedida por la Fiscalía Tercera de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 1º de octubre de 2018, por la presunta comisión de un hecho punible de acción pública. Ahora bien, aun cuando las documentales que anteceden no fueron impugnadas por la parte contraria, esta juzgadora observa que del contenido de las mismas no se puede extraer elemento probatorio alguno que contribuya a la resolución del presente juicio, por lo que se desechan del proceso y no se les confiere valor probatorio alguno por impertinentes.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 102-105, I pieza) en copia fotostática, ACTA DE MATRIMONIO No. 116, levantada por la Primera Autoridad Civil del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 9 de mayo de 1.987, correspondiente a los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO. Por tratarse de un documento público que no fue impugnado por la contraparte, esta sentenciadora lo tiene como fidedigno de su original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo delvínculo matrimonial que une a los codemandados en el presente proceso.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 107-113, I pieza) en original, PODER ESPECIALNo. 2.272, expedido por el Notario del Ilustre Colegio de Baleares, España, en fecha 31 de octubre de 2019, a través del cual los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, confieren poder general de administración y disposición a los abogados ALBERTO RIVAS ACUÑA y REINA VIVAS SÁNCHEZ DE RIVAS, para que ejerzan la plena representación de sus derechos e intereses. Ahora bien, siendo que la documental en cuestión no fue tachada por la parte contra la cual se opuso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, ello como demostrativo de las circunstancias supra referidas.- Así se establece.

.-PRUEBA TESTIMONIAL:Abierto el juicio a pruebas la parte demandada promovió las testimoniales de los ciudadanos MARÍA LUISA PAZOS DE MONTAÑEZ, ESTRELLA COROMOTO RAMOS CAMEJO, ADRIANA GONZÁLEZ AGUILAR, ELBA LUISA RONDÓN CENTENO, EDGAR ISAMEL MANRIQUE SÁNCHEZ, MARLENE MÁRQUEZALCALÁ, JOSÉ RAMÓN SÁNCHEZCENTENO y ANTONELA RICCI ZITELLA, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V- 8.810.072, V-6.451.291, V-10.541.788, V-3.265.164, V-19.310.517, V-12.668.361, V-12.605.811 y V-6.198.258, respectivamente. Ahora bien, siendo que la prueba en cuestión fue promovida a fin de que los testigos declararan sobre el conocimiento que poseen con respecto a la situación aquí controvertida, es por lo que esta sentenciadora pasa de seguida a valorar las declaraciones rendidas por los prenombrados, ello en los siguientes términos:
En fecha 1º de marzo de 2021, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración dela ciudadanaESTRELLA COROMOTO RAMOS CAMEJO(folios 269-271, I pieza), ésta una vez identificada y debidamente juramentada, pasó a ser interrogada por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar: “(…) PRIMERO:¿Diga la testigo,si conoce a las partes de este juicio, JOSÉ ADOLFO CASTILLO, ADRIANA TIBERI DE CASTILLO y LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ?; CONTESTO (sic): Conozco a los Castillo Tiberi, pero no conozco a LUIS RICARDO CASTILLO;SEGUNDA:¿Diga la testigo, si sabe y le consta que el apartamento Nro. 12 del edificio DON NICOLA, es propiedad de JOSÉ ADOLFO CASTILLO y de ADRIANA TIBERI DE CASTILLO?. (sic) CONTESTO (sic): Si; TERCERA: ¿Diga la testigo, si los dueños del apartamento que ocupa LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, le fue vendido? CONTESTO (sic): Tengo entendido que no; (…) SEXTA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, no logró comprar el apartamento 12 del edifico DON NICOLA? CONTESTO (sic): Tengo entendido que no; SEPTIMA (sic): ¿Diga la testigo, si sabe que los dueño del apartamento JOSE ADOLFO CASTILLO y ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, dejaron como apoderada a la doctora NEREIDA URPINO DE GOIS, para que los representara?CONTESTO (sic): Si. OCTAVA: ¿Diga la testigo, si sabe que el apartamento, tiene también un (01) puesto de estacionamiento? CONTESTO (sic): Si. NOVENA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que los dueños del apartamento se encuentra (sic) fuera del país? CONTESTO (sic): Si; (…) DECIMA (sic)PRIMERO: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que los dueños del apartamento, estando enel exterior continuaron en contacto con LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, ocupante del apartamento de manera telefónica y por correo electrónico; CONTESTO (sic): Tengo entendido que sí; DECIMA (sic) SEGUNDA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, o paga por la ocupación del apartamento, ninguna cantidad a los dueños del apartamento, ni a sus apoderados; CONTESTO (sic): Tengo entendido que no (…)”.Acto seguido, la representación de la parte actora pasa a formular sus repreguntas de la siguiente manera: “(…) PRIMERO: ¿Diga la testigo, que (sic) tipo de relación mantenía o mantiene con la parte demandada?; CONTESTO (sic): Bueno, yo los conozco pero no tengo una amistad con ellos; SEGUNDO: ¿Diga la testigo, de qué conoce a la parte demandada y sus bienes? CONTESTO (sic): Como yo soy chef yo trabajé con ellos, ellos me contrataron para hacer un evento en su casa y me tuve que quedar una noche ahí, y esto pasó varias veces, eran clientes míos, yo trabajo por catering; TERCERO: ¿Diga la testigo, como tuvo conocimiento de que el contrato, fundamento de esta demanda fue firmado en el año 2015? CONTESTO (sic): Bueno, porque la señora Tiberi, me lo comentó cuando me solicitaron ser testigo. CUARTO:¿Diga la testigo, como tuvo conocimiento de que LUIS RICARDO CASTILLO, “no logró comprar el apartamento”. CONTESTO (sic): Por la respuesta anterior (…)SEPTIMO (sic): ¿Diga la testigo, de qué manera tuvo conocimiento que la parte demandada, contactaba a LUIS RICARDO CASTILLO, por teléfono y por correo electrónico? CONTESTO (sic): Al momento que tuve conocimiento del caso, cuando el señor RICARDO CASTILLO, no logró concretar la compra (…) OCTAVA: ¿Diga la testigo, como (sic) sabe y le consta que LUIS RICARDO CASTILLO, “no paga ninguna cantidad a los dueños del apartamento, ni a sus apoderados”?. (sic) CONTESTO (sic): Esa información, que se me hizo llegar por parte de los esposos CASTILLO TIBERI. NOVENA: ¿Diga la testigo, desde cuando conoce a la parte demandada? CONTESTO (sic): Mas o menos, sino me equivoco desde el año 2007, cuando comencé a trabajar como chef, que me contrataron por primera vez (…)”.

En fecha 2 de marzo de 2021, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración del ciudadano EDGAR ISMAEL MANRIQUE SÁNCHEZ(folios 273-274, I pieza), éste una vez identificado y debidamente juramentado, pasó a ser interrogado por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar: “(…) PRIMERO:¿Diga el testigo, si conoce a las partes de este juicio, JOSÉ ADOLFO CASTILLO, ADRIANA TIBERI DE CASTILLO y LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ?; CONTESTO (sic): Si, los conozco; SEGUNDA:¿Diga el testigo, si sabe y le consta que el apartamento Nro. 12 del edificio DON NICOLA, es propiedad de JOSÉ ADOLFO CASTILLO y de ADRIANA TIBERI DE CASTILLO?. (sic) CONTESTO (sic): Si, ellos son los propietarios; TERCERA: ¿Diga el testigo, si los dueños del apartamento que ocupa LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, le fue vendido? CONTESTO (sic): Tengo entendido que hicieron un documento, de promesa de compra-venta que no fue cumplido; (…) SEXTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, no logró comprar el apartamento 12 del edifico DON NICOLA? CONTESTO (sic): Tengo entendido que hicieron un documento de compra-venta, el cual no fue cumplido;SEPTIMA (sic): ¿Diga el testigo, si sabe que los dueños del apartamento JOSE ADOLFO CASTILLO y ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, dejaron como apoderada a la doctora NEREIDA ULPINO DE GOIS, para que los representara? CONTESTO (sic): Tengo entendido que Nereida Ulpino., (sic) realizó el documento de promesa de compra venta, y a su vez los propietarios Adriana Tiberi y Adolfo Castillo, le dejaron un Poder (sic) para que se encargara del trámite permite en relación a la venta del apartamento.OCTAVA: ¿Diga el testigo, si sabe que el apartamento, tiene también un (01) puesto de estacionamiento? CONTESTO (sic): Lo tiene, es correcto. NOVENA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que los dueños del apartamento se encuentra (sic) fuera del país?CONTESTO (sic): Si; (…) DECIMA (sic) PRIMERO: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que los dueños del apartamento, estando en el exterior continuaron en contacto con LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, ocupante del apartamento de manera telefónica y por correo electrónico; CONTESTO (sic): Tengo entendido que permanecen en contracto (sic), desde el momento de la negociación; DECIMA (sic) SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, o paga por la ocupación del apartamento, ninguna cantidad a los dueños del apartamento, ni a sus apoderados; CONTESTO (sic): Tengo entendido, que no hubo ningún trámite de pago(…)”.Acto seguido, la representación de la parte actora pasa a formular sus repreguntas de la siguiente manera:“(…) PRIMERO: ¿Diga el testigo, de donde (sic) y en base a qué hecho, conoce a Luis Ricardo Castillo y a los vendedores?: CONTESTO (sic): Po referencia y a los conozco de vista: SEGUNDO: ¿Diga el testigo, como (sic) sabe y le consta, que la parte demandada, es la propietaria del apartamento Nro. 12 del Edifico (sic) Don Nicolai? CONTESTO (sic): Porque los conozco de vista, trato y comunicación. A los señores Adriana Tiberi y Adolfo Castillo; TERCERO: ¿Diga la testigo, como (sic) tuvo conocimiento de que el contrato, fundamento de esta demanda fue firmado en el año 2015? CONTESTO (sic): Bueno, porque la señora Tiberi, me lo comentó cuando me solicitaron ser testigo. CUARTO:¿Diga el testigo, como (sic) tuvo conocimiento de que el documento de promesa de compra venta no fue cumplido. CONTESTO (sic): Porque conozco de vista, trato y comunicación, a los propietarios Adolfo Castillo y Adriana Tiberi. Y de lo contrario no estaríamos aquí. CUARTO:¿Diga el testigo, como (sic) sabe y le consta que Luis Ricardo Castillo, no pudo cumplir con el contrato. CONTESTO (sic): De haber cumplido, no estaríamos aquí (…) DECIMA (sic) PRIMERA: ¿Diga el testigo, como (sic) sabe y le consta que Luis Ricardo Castillo, “no ha realizado, ningún pago”? CONTESTO: Porque, tengo entendió por medio de los demandados que no fue así. Ya que los conozco de vista, trato y comunicación. DECIMA (sic) SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si tiene algún interés en las resultas del juicio? CONTESTO: No, eso es asunto de la Justicia (sic) (…)”.

En fecha 2 de marzo de 2021, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración del ciudadano JOSÉ JULIAM SÁNCHEZCENTENO(folios 276-277, I pieza), éste una vez identificado y debidamente juramentado, pasó a ser interrogado por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar: “(…) PRIMERO:¿Diga el testigo, si conoce a las partes de este juicio, JOSÉ ADOLFO CASTILLO, ADRIANA TIBERI DE CASTILLO y LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ?; CONTESTO (sic): Si los conozco; SEGUNDA:¿Diga el testigo, si sabe y le consta que el apartamento Nro. 12 del edificio DON NICOLA, es propiedad de JOSÉ ADOLFO CASTILLO y de ADRIANA TIBERI DE CASTILLO?. (sic) CONTESTO (sic): Si me consta; TERCERA: ¿Diga el testigo, si los dueños del apartamento que ocupa LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, le fue vendido? CONTESTO (sic): No me consta; (…) SEXTA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, no logró comprar el apartamento 12 del edifico DON NICOLA? CONTESTO (sic): Si me consta; SEPTIMA (sic): ¿Diga el testigo, si sabe que los dueños del apartamento JOSE ADOLFO CASTILLO y ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, dejaron como apoderada a la doctora NEREIDA ULPINO DE GOIS, para que los representara? CONTESTO (sic): Si me consta. OCTAVA: ¿Diga el testigo, si sabe que el apartamento, tiene también un (01) puesto de estacionamiento? CONTESTO (sic): Si. NOVENA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que los dueños del apartamento se encuentra (sic) fuera del país? CONTESTO (sic): Si, me consta; (…) DECIMA (sic) PRIMERO: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que los dueños del apartamento, estando en el exterior continuaron en contacto con LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, ocupante del apartamento de manera telefónica y por correo electrónico; CONTESTO (sic): Si, me consta; DECIMA (sic) SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, o paga por la ocupación del apartamento, ninguna cantidad a los dueños del apartamento, ni a sus apoderados; CONTESTO (sic): Si, me consta (…)”.Acto seguido, la representación de la parte actora pasa a formular sus repreguntas de la siguiente manera: “(…)SEGUNDO: ¿Diga el testigo, como (sic) tuvo conocimiento en de (sic) que año se firmó el documento de compra venta? CONTESTO (sic): Porque conozco a lospropietarios del apartamento, que son los señores ADRIANA RIBERI DE CASTILLO y ADOLFO CASTILLO, me participaron que habían firmado la opción de compra vente (sic), en el año en que se fueron; TERCERO: ¿Diga el testigo, como (sic) le consta que Luis Ricardo Castillo, no pudo comprar, el apartamento objeto del presente juicio? CONTESTO (sic): Porque yo, no he visto, ningún documento como finiquito de compra, y porque conozco los hechos. CUARTO: ¿Diga el testigo, si por el conocimiento de los hechos sabe que monto recibieron los vendedores como inicial en la opción de compra venta”. CONTESTO (sic): No, lo sé (…)”.

En fecha 2 de marzo de 2021, siendo la oportunidad fijada por el tribunal de la causa para que tuviera lugar el acto de declaración de la ciudadana ANTONELA RICCI ZITELLA (folios 278-279, I pieza), ésta una vez identificada y debidamente juramentada, pasó a ser interrogada por la representación judicial de la parte promovente, siendo conteste al señalar: “(…) PRIMERO:¿Diga la testigo, si conoce a las partes de este juicio, JOSÉ ADOLFO CASTILLO, ADRIANA TIBERI DE CASTILLO y LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ?; CONTESTO (sic): Si, los conozco; SEGUNDA:¿Diga la testigo, si sabe y le consta que el apartamento Nro. 12 del edificio DON NICOLA, es propiedad de JOSÉ ADOLFO CASTILLO y de ADRIANA TIBERI DE CASTILLO?. (sic) CONTESTO (sic): Si lo sé, porque yo conozco a la señora Adriana y al señor Adolfo, de vista, trato y comunicación; TERCERA: ¿Diga la testigo, si los dueños del apartamento que ocupa LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, le fue vendido? CONTESTO (sic): Bueno, yo sé que ellos estaban vendiendo su apartamento; e hicieron una promesa de compra venta. Y tengo entendido que el señor Luis Ricardo Castillo, le otorgaron la promesa de compra venta del inmueble (…) SEXTA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, no logró comprar el apartamento 12 del edifico DON NICOLA? CONTESTO (sic): No, lo logro comprar, porque estamos en este juicio; SEPTIMA (sic): ¿Diga la testigo, si sabe que los dueños del apartamento JOSE ADOLFO CASTILLO y ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, dejaron como apoderada a la doctora NEREIDA ULPINO DE GOIS, para que los representara? CONTESTO (sic): Yo sé, que dejaron a una apoderada, porque ellos se iban del país. Esa apoderada, se encargaría de todos las gestiones. Y tengo entendido, que es la misma Doctora (sic), que redacto (sic), la promesa de compra venta, y la información que me suministraron que es la Doctora (sic) Ulpino. OCTAVA: ¿Diga la testigo, si sabe que el apartamento, tiene también un (01) puesto de estacionamiento? CONTESTO (sic): Si. NOVENA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que los dueños del apartamento se encuentra (sic) fuera del país? CONTESTO (sic): Si, lo sé; (…) DECIMA (sic) PRIMERO: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que los dueños del apartamento, estando en el exterior continuaron en contacto con LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, ocupante del apartamento de manera telefónica y por correo electrónico; CONTESTO (sic): Esa información no la maneja; DECIMA (sic) SEGUNDA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, o paga por la ocupación del apartamento, ninguna cantidad a los dueños del apartamento, ni a sus apoderados; CONTESTO (sic): Tengo información que no a honrado, ningún tipo de pago, ni a los dueños, ni a los apoderados (…)”.Acto seguido, la representación de la parte actora pasa a formular sus repreguntas de la siguiente manera: “(…) PRIMERO: ¿Diga la testigo, de donde (sic) los conoce a los Castillos Tiberi?; CONTESTO (sic): Los conozco de vista, trato y comunicación, como los padres de una de la compañera de estudio de mis hijos; SEGUNDO: ¿Diga la testigo, si por el conocimiento que tiene de LuisRicardo Castillo, sabe cuántos hijos tiene? CONTESTO (sic): Conozco a LuisRicardo Castillo, por referencia, y tengo entendido de que tiene un solo hijo; TERCERO: ¿Diga la testigo, como (sic) tiene conocimiento de la distribución del apartamento, objeto de este juicio? CONTESTO (sic): Porque, conozco a la señora Adriana, de vista, trato y comunicación. Y visite el apartamento en algunas oportunidades. CUARTO: ¿Diga la testigo, si tuvo alguna relación profesional o laboral, con los Castillos Tiberi”. CONTESTO (sic): Ninguna. QUINTA: ¿Diga la testigo, su tuvo a la vista el documento de opción de compra venta?.CONTESTO: No. SEXTO: ¿Diga la testigo, como (sic) tuvo conocimiento de que Luis Ricardo Castillo, “no ha honrado ningún tipo de pago”. CONTESTO (sic): Porque me lo informaron los dueños del apartamento y los abogados. SEPTIMO (sic): ¿Diga la testigo, si por el conocimiento que tiene de los Castillos Tiberi, sabe que otras nacionalidades ostentan además de la Venezolana? CONTESTO (sic): Lo desconozco (...)”.

Ahora bien, vistas las deposiciones de los testigos promovidos por la parte actora, antes transcritas, es menester aludir que conforme al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Asimismo, el artículo 508 eisudem, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad.
De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el Juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos. Para concluir, tomando en consideración las observaciones realizadas y a sabiendas que la prueba testimonial se halla sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones, dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes; quien aquí decide considera que las deposiciones rendidas por los ciudadanos ESTRELLA COROMOTO RAMOS CAMEJO, EDGAR ISAMEL MANRIQUE SÁNCHEZ, JOSÉ RAMÓN SÁNCHEZ CENTENO y ANTONELA RICCI ZITELLA, no pueden ser apreciadas en este proceso por evidenciarse de sus dichos ser testigos referenciales, al declarar conocer de la existencia del contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes intervinientes en el presente juicio así como delpresunto incumplimiento de las obligaciones allí dispuestas por parte del hoy demandante-reconvenido, en virtud de haberlo escuchado de los demandados, es decir, declaran sobre hechos que no han percibido directamente por sí mismos a través de sus sentidos, sino que han tenido conocimiento de ellos por medio de otra persona. En efecto, siendo que los testigos antes identificados no deponen con conocimiento de los hechos controvertidos en el presente juicio, quien aquí suscribe no les confiere valor probatorio y los desecha del proceso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.- Así se precisa.
Por último, respecto a los testigosMARÍA LUISA PAZOS DE MONTAÑEZ,ADRIANA GONZÁLEZ AGUILAR, ELBA LUISA RONDÓN CENTENO y MARLENE MÁRQUEZALCALÁ, quien aquí suscribe partiendo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, observa que fijada por el tribunal de la causa la oportunidad para que los prenombrados rindiera su respectiva declaración, los mismos no comparecieron y en efecto, el acto fue declarado DESIERTO; así las cosas, en vista que las testimoniales en cuestión no fueron evacuadas, este tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

Por último, se observa que dentro del lapso para consignar escrito de observaciones a los informes presentados ante esta alzada conforme al artículo 519 del Código de Procedimiento Civil, compareció el apoderado judicial de la parte demandada, a fin de consignar los siguientes elementos probatorios:

Único.- (Folios 19-36, II pieza del expediente) en copia fotostática, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de agosto de 2015, cuya nota de autenticación no fue anexada, a través del cual los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, confiere poder especial a la abogada JULIA NEREIDA ULPINO DE GOIS; en formato impreso, RELACIÓN DE MENSAJES presuntamente intercambiados vía whatsapp entre los ciudadanos LUIS RICARDO CASTILLO y JOSÉ ADOLFO CASTILLO; y, en copia fotostática, CHEQUE No. 71600178del Banco Nacional de Crédito librado de la cuenta del ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, a favor del ciudadano JOSÉ CASTILLO, por la cantidad de seis millones seiscientos mil bolívares (Bs. 6.600.000,00). Ahora bien, en vista que los documentos supra señalados fueron promovidos fuera de la oportunidad prevista en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, aunado a que los mismos no constituyen documentos públicos, quien aquí suscribe considera que no pueden ser apreciados por esta alzada, motivo por el cual se desechan del proceso y no se les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
IV
DE LA DECISIÓN RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques en fecha 18 de abril de 2022, se dispuso lo que a continuación se transcribe:

“(…)Establecido lo anterior, corresponde determinar a quién es atribuible el incumplimiento del contrato en referencia, por lo que este Juzgado (sic) observa que, en el mismo las partes pactaron que el hoy demandante pagaría (Cláusula (sic) Segunda (sic)), lo cual hizo al momento de suscribir el contrato en referencia, por concepto de arras la suma de SEIS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.6.600.000,oo), la cual sería imputada al precio de venta, por lo que el saldo de éste último sería cancelado por aquél al momento de otorgarse el documento definitivo, siendo así, el accionante cumplió con la obligación que asumió en el contrato de cancelar la cantidad pactada como arras y así se establece.
En la contestación a la demanda, los accionados aducen que el demandante adeuda mensualidades con ocasión de la ocupación del inmueble, pago por servicios y condominio, sin embargo, en el contrato que se examina no fue pactada obligación alguna en ese sentido, por el contrario, disponen las partes que la entrega del inmueble se verificaría en la oportunidad del otorgamiento definitivo de venta, por ende, pretende la parte demandada indilgar al demandante el incumplimiento de obligaciones que no se encuentran contempladas, por lo menos, en el contrato que suscribieran el 21 de agosto de 2015 y así se dispone.
En cuanto a las obligaciones asumidas por los hoy demandados, este Tribunal (sic) observa que, estos se comprometieron a lo que se trascribe parcialmente a continuación (…) (obligaciones cuyo cumplimiento no fue demostrado en la oportunidad legal correspondiente, toda vez que no fue promovida prueba alguna por la parte demandada dirigida a la prueba de la ejecución de tales compromisos, por el contrario, constan resultas de prueba de informes dirigida a la Oficina (sic) de Catastro y Solvencias (sic) de la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado (sic) Miranda, de cuyo contenido se desprende que, “…Revisado nuestro Sistema para el pago del impuesto sobre Inmuebles Urbanos se pudo determinar que el propietario del mencionado inmueble pagó el impuesto hasta el cuarto trimestre del año 2019 según recibo No. 1254967 de fecha 17/01/2019. Igualmente se verificó que el mencionado contribuyente no solicitó solvencia alguna del inmueble…”, de lo que se infiere que no fue realizado trámite alguno ante esa dependencia para la obtención de la solvencia a que se contrae la Cláusula (sic) Quinta (sic) del contrato y así se determina.
De igual forma, ha sido trasladado a los autos que, los hoy demandados a los pocos días de haber suscrito el contrato salieron del país y que el retorno de sólo uno de ellos se produjo el 09 de abril de 2016, es decir, después de siete (7) meses de la celebración de pacto de venta, para luego partir, nuevamente, el 15 de junio de 2016 a la ciudad de Madrid, sin que hubiere retornado a la fecha de recepción del oficio signado con el No. 014003 de fecha 29 de noviembre de 2018 emanado del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a pesar que asumieron los compromisos a que se refiere la Cláusula Quinta del Contrato, indispensables para el otorgamiento del contrato definitivo y aún cuando los demandados pretendieron demostrar con las testimoniales que promovieron que, dejaron una apoderada para que los representara, la abogada NEREIDA URPINO GOIS, ello constituye un hecho no alegado en la contestación a la demanda, por ende, resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la inadmisibilidad de hechos nuevos, una vez precluye el plazo para la realización de la contestación de la demanda aunado ello a que, aún cuando hubiere sido alegado en el momento procesal correspondiente tampoco fue trasladado con las testimoniales en mención, las cuales fueron desestimadas por las razones expuestas en este mismo fallo y así se establece.
Bajo tales premisas y conforme a las reglas de carga de la prueba a que se contraen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, debe este Juzgado (sic) concluir que, la parte demandada no cumplió con su carga probatoria y por ende, se dispone que su inactividad constituye un incumplimiento de los términos del contrato, quien en el tiempo de vigencia del mismo debió cumplir con todas las obligaciones que asumió en la Cláusula (sic) Quinta (sic) del Contrato (sic), las cuales se encontraban dirigidas al otorgamiento o protocolización del documento definitivo de venta y así se establece.
En lo que respecta al pago del saldo del precio alegada por la parte accionada como causa del, supuesto, incumplimiento del contrato, por parte del hoy accionante, se observa que en el contrato en mención el cumplimiento de tal obligación es exigible para el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, lo que no se llevó a cabo en la oportunidad pactada por el incumplimiento por parte de los demandados de la Cláusula (sic) Quinta (sic) del Contrato y así se establece.
De las consideraciones anteriormente expuestas, la demanda por cumplimiento de contrato planteada por la parte accionante debe prosperar y así será determinado en la dispositiva del presente fallo y así se decide.
Por cuanto ha sido establecido en este fallo que el incumplimiento del contrato es atribuible a la parte demandada, debe este Juzgado declarar SIN LUGAR la reconvención o mutua petición que por resolución de contrato fue planteada por los accionados y así se resuelve.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, los demandados alegan que la parte actora incurre en fraude procesal, esgrimiendo que, “las contradicciones de derecho en el libelo y el contrato si el contrato es preparatorio entonces no es venta y si fue venta sin pago del precio, sin hipoteca, sin registro, sin documento definitivo, el promitente comprador no cumplió con el contrato, ni con la ley, ni con la buena fe, ni con el debido proceso opcionario, porque ningún pago realizó dentro del plazo preclusivo de los 122 días de la opción y de su prórroga, desde la fecha cierta de la contratación el 21-8-2015, de manera que ese incumplimiento por más de cuatro años y meses que han transcurrido hasta el presente evidencia el error que establece la Casación Venezolana de que ni las partes ni los jueces le está dado subvertir el orden público procesal…”, por lo que la parte actora reconvenida, en la oportunidad de ofrecer la contestación ala reconvención o mutua petición propuesta en su contra, niega y rechaza que haya efectuado o al menos tenido la intención de llevar a cabo un fraude procesal, como alega la demandada-reconviniente, lo cual califica de injuria y blasfemia, toda vez que cada uno de los alegatos y documentos invocados o consignados, están anexos al presente expediente y pueden ser analizados por el tribunal, que es el llamado a decidir por Ley (sic) a este respecto. Planteado así el fraude procesal, este Juzgado de las actuaciones desplegadas por la parte actora en el proceso no se desprende elemento constitutivo alguno de fraude procesal, simplemente en su escrito libelar realiza sus afirmaciones de hecho, invoca el fundamento de derecho que considera aplicable y arriba a las conclusiones que explana, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, acompañando a su demanda las documentales que sirven de fundamento a la pretensión deducida y en el curso del proceso, no evidenciamos hecho o actuación alguna que configure un fraude procesal y así se establece.
III
DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado(sic) Miranda, Administrando (sic) Justicia (sic) en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley (sic), declara: 1)CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ (…) en contra de los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS Y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO (…) y consecuentemente, se condena a la demandada a transferir en forma registral, a favor del demandante la propiedad del inmueble (…) y 2) SIN LUGAR la reconvención o mutua petición que por resolución d contrato fue planteada por los accionados (…)”.

V
ALEGATOS EN LA ALZADA.

ESCRITO DE INFORMES:
En fecha 9 de junio de 2022, compareció ante esta alzada la apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, a fin de consignar su respectivo escrito de informes,en el cual realizó una breve síntesis de la pretensión libelar, indicando que al ser la parte gananciosa, no le queda mucho más que apegarse al criterio de la juzgadora a quo, por el mismo –a su decir- ajustado a derecho y respetuoso al debido proceso; acto seguido, señaló que los demandado no comprobaron argumento válido alguno que les eximiera de cumplir el contrato de opción de compra venta, puesto que su defendido dio cumplimiento al mismo al consignar en el expediente el cheque de gerencia por el monto restante convenido. Seguido a ello, expuso que quedó probado en autos que los demandados no se encontraban en el país para recibir el pago, nunca solicitaron las solvencias pertinentes ni presentaron documento definitivo de venta ante la oficina de registro alguno; por último, solicitó que se confirme la sentencia definitiva dictada por el tribunal de la causa, y en consecuencia, se declare sin lugar la apelación interpuesta.
Por su parte, en fecha 13 de junio de 2022, compareció ante esta alzada el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanosJOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, a fin de consignar su respectivo escrito de informes, en el cual manifestó que ha quedado demostrado que el actor reconvenido no pagó el precio del apartamento, no pagó los servicios, no pagó la ocupación del apartamento No. 12, por más de setenta y dos (72) meses, y tampoco ejerció la opción dentro del plazo preclusivo de ciento veintidós (122) días calendarios contados a partir del 21 de agosto de 2015. Asimismo, señaló que el pago de las arras es inexistente por cuanto el cheque librado siempre quedó en manos del actor, y solicitó que sea declarado sin lugar la demanda y con lugar el recurso de apelación intentado, anulándose el fallo recurrido.

ESCRITO DE OBSERVACIONES:
En fecha 22 de junio de 2022, compareció ante esta alzada el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, a fin de consignar su respectivo escrito de observaciones a los informes de su contraparte, en el cual rechazó y contradijo el escrito de informes presentado por la parte actora ante esta alzada por ser improcedente e inadecuado al debido proceso, ya que los elogios al tribunal demuestran –a su decir- que la sentencia recurrida está viciada de preferencia y desigualdad. Acto seguido, manifestó que no es cierto que el actor cumpliera con sus obligaciones, por cuanto conocía que los demandados tenían a una apoderada judicial que fue quien redactó el documento de opción de compra venta; asimismo, señaló que conforme al artículo 1.168 del Código Civil, la pare demandada no podía darle cumplimiento al contrato si el comprador y sus apoderados nunca cumplieron con el mismo. Por último, solicitó que el recurso de apelación sea declarado con lugar, y sin lugar la demanda.
Finalmente, la apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, compareció ante esta alzada en fecha 22 de junio de 2022, a fin de consignar su respectivo escrito de observaciones, en el cual indicó que el pago de la suma restante fue consignada en la cuenta del Juzgado de Municipio, a su vez, señaló que el alegato de incumplimiento del contrato no se corresponde ni fue pactado en el contrato. Seguidamente, solicitó que se confirme la sentencia definitiva dictada por el tribunal de la causa, y en consecuencia, se declare sin lugar la apelación interpuesta.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques en fecha 18 de abril de 2022, mediante la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZcontra los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, plenamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe debe pasar a realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, se observa que el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, procedió a demandar a los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, por cumplimiento de contrato, sosteniendo para ello que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de agosto de 2015, anotado bajo el No. 15, Tomo 337, suscribió un contrato de opción compra-venta con los prenombrados, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No. 12, situado en el primer piso del edificio “Don Nicola”, avenida principal La Veguita, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, ello por un precio de TREINTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 34.000.000,00), de los cuales los hoy demandados declararon recibir a su entera satisfacción la suma de seis millones seiscientos mil bolívares (Bs. 6.600.000,00), en calidad de arras, y cuyo monto sería imputado al precio una vez firmado el documento definitivo de venta. Asimismo, indicó que los vendedores se comprometieron a la presentación del documento definitivo de venta ante la oficina de registro, y debían, a su vez, hacerle entrega de los recaudos necesarios y de la planilla en la cual se indicará la fecha y hora del otorgamiento de dicho documento; además, manifestó que los vendedores, una vez firmado el contrato, procedieron a ponerlo en posesión del inmueble objeto de la venta, pero señaló que en el mes de agosto del año 2015, los vendedores abandonaron el país con rumbo a Panamá, acordando las partes que hasta tanto se firmara el documento definitivo de venta, el futuro comprador debía pagar la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) mensuales, lo cual -a su decir-, efectuó cada mes, hasta que en el mes de enero de 2017, fue cerrada la cuenta bancaria.
Por último, expuso que desde la fecha de la firma del documento no ha tenido contacto personal con los vendedores, ni le ha sido participada, de forma auténtica, la oportunidad para proceder a la firma del documento definitivo de venta, y que al contrario de ello, no le es permitido pagar los servicios públicos del inmueble, ya que éstos son pagados por personas ajenas a su representado; asimismo, alegó que a pesar de tener el precio restante disponible, no fue posible proceder a efectuar una oferta real, por no encontrarse presentes en el país los vendedores. En consecuencia, acude ante este órgano jurisdiccional para demandar como formalmente demanda a los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI CASTILLO, para que convengan o en su defecto a ello sea condenados por el tribunal, a cumplir con lo pactado en el contrato de opción de compra venta antes descrito, y en consecuencia proceden al otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble.
Por su parte, la representación judicial de los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, en la oportunidad para dar contestación a la demanda, señaló que la parte actora reconoce que el contrato suscrito por sus representados en fecha 21 de agosto de 2015, es una opción o promesa de compra venta, y que además el actor confiesa –a su decir- que no canceló los pagos mensuales por veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por la ocupación del apartamento, motivado a que los hoy demandados estaban fuera del país. Seguido a ello, manifestó que el demandante no explicó ni probó el cumplimiento de sus obligaciones, ni el pago de las mensualidades que ya adeuda, las cuales –a su decir- son más de cuarenta y ocho (48) meses, ni realizó la oferta ni ha probado la extinción de sus obligaciones como promitente comprador; además, señaló que el demandante admitió que no ha otorgado el documento definitivo, condición indispensable para la negociación definitiva, y no ha pagado los servicios de condominio, teléfonos, agua, electricidad, entre otros, ni el precio de la venta sino solo las arras. Adicional a ello, rechazaron en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, el pago realizado por el actor después de haber transcurrido el lapso de ciento veintidós (122) días calendarios desde la celebración del contrato hasta la fecha de la contestación a la demanda, pues la opción –a su decir- no fue ejercida oportunamente, por lo que la acción quedó caduca y precluida, siendo resuelto de pleno derecho el contrato de opción de compra venta; seguidamente, indicó que no existe un recibo que establezca que los seis millones seiscientos mil bolívares (Bs. 6.600.000,00) son parte de la inicial del precio, por cuanto esas arras –a su decir- no se convirtieron en cuota inicial porque no se concretó en el plazo preclusivo establecido en el contrato, por lo que solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar con todos los pronunciamientos de ley.
Vistos los términos planteadas en la presente controversia, quien decide, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo del asunto, considera necesario resolver como punto previola denuncia de fraude procesal alegada por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, quien luego de realizar una breve descripción de esta figura jurídica, señaló que :“(…) las contradicciones de derecho en el libelo y el contrato si el contrato es preparatorio entonces no es venta y si fue venta sin pago del precio, sin hipoteca, sin registro, sin documento definitivo, el promitente comprador no cumplió con el contrato, ni con la ley, ni con la buena fe, ni con el debido proceso opcionario, porque ningún pago realizó dentro del plazo preclusivo de los 122 días de la opción y de su prórroga (…)”; por su parte, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención intentada, el apoderado judicial del ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, negó y rechazó que su defendido haya efectuado o tenido la intención de llevar a cabo un fraude procesal, indicando que su defendido no pudo cancelar el pago de la venta, porque los propietarios estaban fuera del país, las solvencias del inmueble se entregaban por la alcaldía al propietario o su apoderada, y no había una dirección donde hacer la oferta real que establece la ley.
En tal sentido, quien aquí suscribe a los fines de verificar la procedencia o no de tal defensa, puede afirmar que el fraude procesal se enmarca en una conducta ejercida por alguna de las partes, en provecho propio o de un tercero, y en detrimento de la contraparte o de un tercero; en otras palabras, se traduce en las maquinaciones o artificios utilizados con o por medio del proceso para obtener mediante un pronunciamiento jurisdiccional dicho beneficio que de otra forma no sería legalmente posible obtenerlo, lo que significa que para la determinación de un acto específico como fraude procesal es absolutamente necesario establecer la existencia de esa conducta de carácter dolosa, es decir, que debe ser demostrada, pues la sola mención de la misma no es suficiente para su determinación.
Ahora bien, con apego a lo antes dicho y en vista que en el caso de marras que el demandante al denunciar el acaecimiento del fraude procesal en cuestión se limitó a señalar –entre otras cosas- que la parte actora incurre en contradicciones en su libelo de demanda, señaló también que no cumplió con el contrato de opción de compra venta ni con la ley ni con la buena fe; afirmaciones ésta que no permiten siquiera presumir que la parte actora haya desplegado alguna conducta que pudiera considerarse fraudulenta, pues el incumplimiento o no del contrato objeto del litigio, corresponde a un pronunciamiento de fondo, por lo que en caso de no prosperar la pretensión libelar, no alude a ninguna intención dolosa, actuación fraudulenta o abuso de derecho del actor, consecuentemente, quien la presente causa resuelve debe DESECHAR la denuncia en cuestión en vista de que no existen en autos elementos de convicción suficientes para la determinación del fraude procesal alegado.- Así se establece.
Ahora bien, este tribunal superior vistos los términos planteados en la presente controversia, pasa a revisar el FONDO DEL ASUNTO controvertido, por lo que en primer lugar, procede a emitir pronunciamiento sobre la naturaleza del contrato que dio origen a este juicio, por cuanto si bien en lareforma libelar, el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, indicó que fue celebrado un “contrato de opción de compra venta” con los elementos de objeto, consentimiento de las partes y precio, otorgándosele así una categoría de “contrato definitivo de compra venta”, invocando el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente No. 2014-0662. Por su parte, la representación judicial de los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, en la oportunidad para contestar señaló que el contratocelebrado con la parte demandante es de opción y no de compra ni de venta, no existiendo –a su decir- consentimiento legítimo de compra sobre el inmueble.
Así las cosas, ha constituido un deber de todo juez de la República, revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Por ello, a fin de determinar la naturaleza del contrato sometido al conocimiento de esta juzgadora en el presente asunto, es oportuno traer a colación la sentencia No. 878, proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente No. 2014-000662, caso: Panadería La Cesta de los Panes, de fecha 20 de julio de 2015,a través del cual indicó las características propias de cada negocio jurídico, estableciendo lo siguiente:
“(…) Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
(…omissis…)
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
(…omissis…)
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado (…)”. (Resaltado añadido por esta alzada).

De esta manera, en las opciones de compra venta, aún cuando se trata de negocios jurídicos bilaterales, queda una sola parte obligada de manera irrevocable, porque el contrato final de venta se forma con la aceptación de la promesa; éste tipo de contratos contiene un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa, por ello cuando se cumplen los determinados eventos convenidos, se da por constituido el contrato definitivo automáticamente. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa, no se necesita la realización de actos posteriores o el cumplimiento de diferentes obligaciones previas para que el mismo se perfeccione, sino por el contrario, en el mismo acto en que se lleva a cabo el negocio jurídico en cuestión, se produce la traslación de la propiedad mediante un pago que se recibe en el mismo acto.
Ahora bien, en virtud de tales consideraciones, se observa que en el caso de marras las partes intervinientes celebraron un contrato debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de agosto de 2015, quedando inserto bajo el No. 15, tomo 337 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria (inserto a los folios 31-35, I pieza), en el cual los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, en su carácter de “opcionantes vendedores”, dieron en opción a compra al ciudadanoLUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, en su carácter de “opcionante comprador”, un inmueble de su propiedad por el precio de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), de los cuales se entregaron como arras la suma de seis millones seiscientos mil bolívares (Bs. 6.600.000,00); conviniendo las partes que la protocolización del documento definitivo de compra venta del inmueble sería dentro de los noventa (90) días continuos siguientes más treinta (30) días continuos de prórrogacontados a partir del segundo día de la fecha de autenticación del documento. En consecuencia, vistos los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el presente contrato, puede quien aquí decide determinar que se está en presencia de un contrato de opción de compraventa, el cual no puede equipararse al documento definitivo de compra venta propio como así lo indicare la parte actora, por cuanto se requiere el cumplimiento de determinadas obligaciones previas, como sería el pago dela cantidad restante, para que el negocio jurídico se perfeccione y los opcionantes vendedores (aquí demandados) procedan a la entrega de los recaudos necesarios para la elaboración del documento definitivo detraslación de la propiedad.- Así se establece.
Resuelto lo anterior, este tribunal superior pasar a revisar el fondo del asunto controvertido, y en vista que el presente juicio es seguido por CUMPLIMIENTO DE CONTRATODE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, quien aquí suscribe considera que antes de ahondar en lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, debe primeramente dejarse sentado lo preceptuado en los artículos del Código Civil que regulan la materia en cuestión; lo cual se hace a continuación:
Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Artículo 1.133.- “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Artículo 1.134.- “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente.”

De las normativas antes transcritas, específicamente del artículo 1.167 se desprenden dos requisitos esenciales para la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por tales razones, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta debe este órgano jurisdiccional pasar a verificar la concurrencia de los referidos elementos.
En relación al PRIMER REQUISITO, referente a la existencia de un contrato bilateral, se observa que cursa a los autos, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de agosto de 2015, anotado bajo el Nº 15, Tomo 337 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; mediante el cual los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO -aquí demandados-, en su carácter de “opcionantes vendedores”, dieron en opción a compra al ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ –aquí demandante-, en su carácter de “opcionante comprador”, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el No. 12, ubicado en el primer piso del edificio “DON NICOLA”, ubicado en el lugar denominado urbanización Picot, avenida principal La Veguita, San Antonio de Los Altos, Jurisdicción del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda.
Asimismo, se observa que en el referido contrato se estableció un precio de la venta por la cantidad de “(…) TREINTA MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 30.000.000,00) (…)”,evidenciándose que existe disparidad entre el monto expresado en letras con aquel en guarismos; sin embargo, seguido a ello las partes establecieron en el contrato de opción de compra venta, específicamente en su cláusula segunda, que el precio acordado seria cancelado de la siguiente manera: “(…) la cantidad de SEIS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.600.000,00) (…) en calidad de arras (…) y el saldo de VEINTITRES (sic) MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.400.000,00), serán pagados y cancelados (…) al momento de otorgarse el documento definitiva de compra venta (…)” (resaltado añadido). En consecuencia, haciendo uso de la facultad del juez de interpretar los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencias, atendiendo siempre el propósito y la intención de las partes conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, puede establecer que de una simple operación aritmética a las fracciones de pago convenidas por la partes para cancelar el precio total del inmueble objeto del litigo, se asciende a una suma total de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00).
Seguido a ello, se observa del contenido del documento fundamental de este juicio, que los contratantes acordaron que el negocio jurídico tendría una duración de noventa (90) días continuos contados a partir del segundo día de la fecha de autenticación del documento, más una prórroga de treinta (30) días continuos; y por último, se observa que en los futuros vendedores se comprometieron a la presentación del documento definitivo de venta por ante la oficina de registro inmobiliario respectivo, y entregar al hoy demandante todos los recaudos necesarios para el otorgamiento del documento en cuestión, incluso de la planilla en la cual se indique la fecha y hora del otorgamiento del instrumento definitivo de venta.
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, a través del que se constituyó un acuerdo de voluntades por el cual ambas partes se comprometieron a celebrar un contrato futuro condicionado al cumplimiento previo de una serie de obligaciones, esto es, el contrato de compraventa propiamente dicho; y en virtud que, el mencionado contrato recayó sobre un objeto jurídico perfectamente negociable, constituido por un inmueble, propiedad de la demandada, consecuentemente, quien la presente causa resuelve puede afirmar que dicha convención cumple con todas las condiciones requeridas en el artículo 1.141 del Código Civil para existir válidamente (consentimiento de las partes, objeto que pueda ser materia de contrato y causa lícita), y por lo tanto quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia, naturaleza y alcance de la relación contractual en cuestión, ya que en el caso de marras se verifica la concurrencia del primer requisito exigido para la procedencia de la presente acción.- Así se precisa.
Ahora bien, a los fines de verificar el cumplimiento o no del SEGUNDO REQUISITO exigido para la procedencia de la presente acción, esta juzgadora debe destacar que este es uno de los de mayor relevancia a la hora de exigir el cumplimiento de un contrato, el cual no se encuentra regulado de manera determinante en nuestra Legislación, que simplemente habla de “incumplimiento” en el texto del artículo 1.167 del Código Civil, norma que viene a ser el fundamento legal del cumplimiento o resolución de un contrato; razón por la cual, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que para PUIG PEÑA, el incumplimiento comprende “aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta” (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959).
Siguiendo este orden de ideas, y en virtud que nuestro ordenamiento jurídico tampoco hace distinción de modalidad, tipo o gravedad del incumplimiento; debe preciarse que a tenor de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil (norma que consagra la fuerza obligatoria existente entre los contratantes), “el contrato tiene fuerza de ley entre las partes” en la medida en que haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, por lo que si bien el contrato no es equiparable a la ley en su eficacia, las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
De este modo, se observa que la parte actora en su libelo de demanda afirma que una vez suscrito el contrato de opción de compra venta, los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO -aquí demandados-, abandonaron el país, no logrando tener contacto personal con éstos posteriormente; asimismo, señaló que no le fue participado de forma auténtica la oportunidad para proceder a la firma del documento definitivo de venta, ni se le entregó la planilla del registro con indicación de la fecha y hora de dicho acto, tal y como fue acordado en el contrato. Por su parte, en la oportunidad para contestar la demanda, los apoderados judiciales de los accionados sostuvieron que fue el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, quien incumplió sus obligaciones al no cancelar la cantidad total del precio acordado antes del vencimiento del contrato; además, sostuvieron que el actor incumplió con el pago de los servicios públicos del inmueble, el pago del condominio y con las mensualidades pactadas por la ocupación del inmueble.
Así pues, siendo que las partes al celebrar un compromiso de opción de compra venta deben regular el orden en el que cumplirán sus prestaciones recíprocas, por lo que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendofit actor”, que equivale al principio según el cual corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde a la demandada la prueba de los hechos que invoca en su defensa. De esta manera, se observa de las probanzas consignadas a los autos que en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de agosto de 2015, anotado bajo el Nº 15, Tomo 337 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría (inserto a los folios 31-35, I pieza del expediente), el cual constituye el documento fundamental de la demanda, las partes convinieron en las cláusulas segunda, tercera y quinta, en lo siguiente:
“(…)SEGUNDA: El precio convenido entre las partes por el cual se promete en venta el descrito inmueble, es la cantidad de TREINTA MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 30.000.000,00) (sic), la cual será cancelada por “EL OPCIONANTE COMPRADOR” de la siguiente manera: la cantidad de SEIS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.600.000,00) que “LOS OPCIONANTES VENDEDORES” declaran recibir en éste acto en moneda de curso legal a través de cheque personal Nº: 71600178 del cual se anexa copia simple contra el Banco Nacional de Crédito de manos del OPCIONANTE COMPRADOR, en calidad de arras, la cual al momento de otorgarse el documento definitivo de Compra-venta (sic) por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, será imputada al precio total de la venta, y el saldo de VEINTITRES (sic) MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.400.000,00), serán pagados y cancelados por EL OPCIONANTE COMPRADOR al momento de otorgarse el documento definitivo de compra venta, ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, el cual se otorgará como plazo máximo de NOVENTA (90) días continuos a partir del segundo día de la fecha de autenticación el presente documento por ante la Notaria, con una prorroga de TREINTA (30) días continuos, por ante la Notaria respectiva, siempre y cuando el inmueble motivo de esta negociación esté completamente al día y no pese sobre ningún tipo de gravamen que pueda retardar la firma del documento definitivo.
TERCERA: “LOS OPCIONANTES VENDEDORES”harán entrega al “OPCIONANTE COMPRADOR” de todos los documentos necesarios tales como, ficha catastral vigente, solvencia de Hidrocapital, impuestos municipales y cualquier otro documento que se requiera al momento de la autenticación del presente documento (…)
QUINTA: Serán por cuanto de “EL OPCIONANTE COMPRADOR” los gastos derivados de la redacción del Documento (sic) de Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic) y del Documento (sic) Definitivo (sic) de Compra-Venta (sic), así como pago de aranceles de registro y honorarios de abogado. “EL OPCIONANTES VENDEDORES” tendrán a su cargo la presentación del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva. “LOS OPCIONANTES VENDEDORES” deberán hacerle entrega a “EL OPCIONANTE COMPRADOR” de los recaudos necesarios tales como, Rif original, Copia (sic) de Cédula (sic), Solvencia (sic) Municipal (sic) del inmueble, solvencia de Hidrocapital, ficha catastral y cualquier otro documento que exija la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. “EL OPCIONANTE VENDEDOR” hará entrega al “OPCIONANTE COMPRADOR” de la copia de la planilla en al (sic) cual se indica la fecha y hora del otorgamiento de dicho documento, quedando con ello plenamente notificado (…)”.

Así las cosas, de la transcripción de las cláusulas convenidas entre las partes integrantes del presente litigio, se observa que en primer lugar pactaron la vigencia del contrato de opción de compra venta por un lapso de noventa (90) días continuos más treinta (30) días, contados a partir del segundo día de la fecha de autenticación del mismo, es decir, del 23 de agosto de 2015, los cuales vencieron el 21 de diciembre de 2015, lapso durante el cual los opcionantes vendedores tenían la obligación de presentar el documento definitivo de venta por ante la oficina de registro inmobiliario respectiva, haciendo entrega al opcionante comprador de los recaudos necesarios tales como, Registro de Información Fiscal (RIF), copia de cédula de identidad, solvencia municipal del inmueble, solvencia de Hidrocapital, ficha catastral y cualquier otro documento que exija la oficina de registro, además; asimismo, los opcionantes vendedores se obligaron a realizar entrega al opcionante comprador de la copia de la planilla en la cual se indica la fecha y hora del otorgamiento del documento definitivo de venta. Seguidamente, se observa que las partes convinieron que la venta del inmueble sería por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), de los cuales el comprador canceló seis millones seiscientos mil bolívares (Bs. 6.600.000,00) en calidad de arras, comprometiéndose a cancelar el resto al momento de la firma del contrato definitivo de venta.
De este modo, a fin de probar las afirmaciones de hecho expuestas por la parte en su oportunidad, se observa que la parte demandante promovió PRUEBA DE INFORMES dirigida a la Oficina de Catastro y Solvencias de la Alcaldía del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, de cuyas resultas (insertas a los folios 317-318, I pieza), se observa que informó al tribunal de la causa que el ciudadano JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS, en su condición de propietario del inmueble objeto del presente juicio “(…)no solicitó solvencia alguna del inmueble (…)”, lo cual permite a esta juzgadora deducir que la parte demandada ciertamente no realizó los trámites respectivos para obtener la totalidad de los recaudos necesarios para introducir el documento definitivo de venta ante la oficina de registro correspondiente. Aunado a ello, se observa que cursa en el expediente, COMUNICACIÓN No. 014003, procedente de la Dirección de Migración del Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), contentivo de los movimientos migratorios de los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO (inserta a los folios 59-63, I pieza), de cuyas resultas se observa que el primero de ellos, registró un última salida del país en fecha 26 de agosto de 2015; asimismo, la segunda de los mencionados, registró los siguientes movimientos: “(…)Salida(…) 26/08/2015(…) Entrada (…) 09/04/2016 (…)Salida (…) 15/06/2016 (…)”.
De lo antes indicado, se deriva que una vez suscrito el contrato de opción de compra ante la notaría pública respectiva en fecha 21 de agosto de 2015, los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, salieron del país, ocurriendo el vencimiento del término del contrato y su prórroga en fecha 21 de diciembre del mismo año, sin que los prenombrados en su condición de opcionantes vendedores entraran nuevamente al territorio nacional, por lo que puede esta juzgadora concluir que se constituyó un impedimento para el otorgamiento del documento definitivo de venta, pues éstos para esa oportunidad –se repite- no estaban el país, y por ello no podía materializar la traslación legal de la propiedad.
No obstante, debe advertir quien aquí decide, que en el escrito de observaciones presentado ante esta alzada por la representación judicial de la parte demandada, ésta manifestó que el actor y su defensa “(…) conocían que los demandados tenían como apoderada judicial a la Doctora (sic) NEREIDA ULPINO DE GOIS (…) a quién el demandante le canceló sus honorarios profesionales correspondientes y con quien se reunión en varias oportunidades para tratar precisamente sobre todo lo relacionado con la negociación del Apartamento (…)” (resaltado añadido); ante tales dichos, se observa de las actas que conforman el presente expediente, específicamente del escrito de contestación a la demanda que los apoderados judiciales de los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, en tal oportunidad se limitaron a indicar que el actor incumplió sus obligaciones contractuales, ello sin hacer en ningún momento referencia a que los demandados habían conferido un poder especial de administración y disposición a un tercero para realizar los trámites necesarios a fin de obtener el documento definitivo de venta, por lo que esta juzgadora puede afirmar que el recurrente procuró traer tales hechos nuevos al proceso fuera de la oportunidad procesal prevista para ello, por lo que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, debe DESECHAR los alegatos en cuestión.- Así se establece.
Así las cosas, quedó probado en autos que los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, salieron del país una vez celebrado el contrato de opción de compra venta objeto de este proceso, sin que los prenombrados ingresaran al territorio nacional antes del vencimiento del contrato, por lo que evidentemente no dieron cumplimiento a las obligaciones contraídas nigiraron instrucciones a sus apoderados generales para que lo hicieran por ellos, específicamente a aquellas previstas en la cláusula quinta, como es, (i) la obligación de presentar el documento definitivo de venta por ante la oficina de registro inmobiliario respectiva;(ii) entregar al opcionante comprador los recaudos necesarios tales como, Registro de Información Fiscal (RIF), copia de cédula de identidad, solvencia municipal del inmueble, solvencia de Hidrocapital, ficha catastral y cualquier otro documento que exija la oficina de registro; y, (iii) la obligación de realizar entrega al opcionante comprador de la copia de la planilla en la cual se indica la fecha y hora del otorgamiento del documento definitivo de venta.
Aunado a ello, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, indicó enrevesadamente que al actor“(…) no le entregaron los documentos que nunca los solicito dentro del plazo preclusivo de los 122 dias (sic) calendarios (…)”, de lo que infiere esta juzgadora que los demandados pretenden sostener que fue el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, quien a- su decir- no solicitó la entrega de los recaudos necesarios para la presentación del documento definitivo de venta ante la oficina de registro, pero debe advertir esta alzada que en el contrato de opción de compra objeto de este litigio, no se previó obligación alguna para el demandante de “solicitar” la entrega de recaudos o documentos, por el contrario, en su cláusula quinta se acordó expresamente que: “(…) LOS OPCIONANTES VENDEDORES deberán hacerle entrega “EL OPCIONANTE COMPRADOR” de los recaudos necesarios (….)” (resaltado añadido), por lo que se concluye que eran los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, quienes se habían comprometido a entregar todos los recaudos y documentos necesarios para llevar a cabo la materialización de la venta del definitiva inmueble, lo cual no hicieron.
Además de esto, se observa a su vez que en el escrito de observaciones presentado ante esta alzada, la representación judicial de la parte demandada, reprodujo a su favor el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, afirmando que “(…) la parte demandada que representamos no podía darle cumplimiento al Contrato (sic) de Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic), si el promitente comprador y sus apoderados nunca cumplieron con el contrato (…)”, con lo cual se desprende que en esta oportunidad la parte demandada pretende invocar el precepto legal “non adimpleti contractus” o la excepción de contrato no cumplido, lo cual comporta una defensa de fondo que debió ser interpuesta en la oportunidad para contestar la demanda lo cual no sucedió, por lo que esta juzgadora puede afirmar que el recurrente procuró traer un hecho nuevo al proceso fuera de la oportunidad procesal prevista para ello, por lo que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, debe DESECHAR la defensa en cuestión.- Así se establece.
No obstante a lo que antecede, se desprende del escrito de contestación a la demanda, que la representación judicial de los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, alegaron reiteradamente, que el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, incumplió sus obligaciones contractuales, como fue: (i) pagar el precio convenido; (ii) pagar los servicios públicos y básicos del inmueble objeto del contrato, así como el condominio respectivo; y, (iii)las mensualidades por la ocupación del inmueble por la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00). Así las cosas, el peticionante de la acción de cumplimiento o resolución del contrato, en principio, tiene una doble carga probatoria, como lo es: que cumplió con su obligación y, que su contraparte incumplió con lo pactado; motivos por los cuales, si el demandante tiene el carácter de comprador en el negocio jurídico cuyo cumplimiento solicita, debe acreditar que dio fiel cumplimiento a las obligaciones contraídas, a los efectos de analizar las alegaciones del incumplimiento de su contraparte.
En tal sentido, con respecto a la obligación del actor de pagar el precio convenido, se observa del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de agosto de 2015, anotado bajo el Nº 15, Tomo 337 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría (inserto a los folios 31-35, I pieza del expediente), específicamente de su cláusula segunda, que el precio de venta del inmueble, el cual asciende a la suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), sería cancelado por el opcionante comprador de la siguiente manera: “(…)la cantidad de SEIS MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.600.000,00) que “LOS OPCIONANTES VENDEDORES” declaran recibir en éste acto(…) en calidad de arras (…) y el saldo de VEINTITRES (sic) MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 23.400.000,00), serán pagados y cancelados por EL OPCIONANTE COMPRADOR al momento de otorgarse el documento definitivo de compra venta, ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente (…)”. En consecuencia, el actor estaba obligado a cancelar el saldo restante del precio convenido en el acto de protocolización del documento definitivo de venta, cuya fecha debía ser notificada por los demandados según la cláusula quinta, lo cual no sucedió.
En este mismo orden, con respecto a la supuesto obligación del actor de pagar los servicios públicos y el condominio del inmueble al que aluden los demandados, esta juzgadora observa de la revisión minuciosa al contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, que dicha obligación no se acordó a cargo del ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, por el contrario constituye obligación de los opcionantes vendedores, entregar el inmueble al momento de otorgar el documento definitivo de venta, solvente en el pago de todos los servicios que goza el inmueble, incluso en el pago del condominio (cláusula cuarta), por lo que mal pueden los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, alegar que el demandante incumplió una obligación que no se acordó para él, sino en todo caso para los hoy demandados.
Por último, en referencia a la aparente obligación del actor de pagar las mensualidades por la ocupación del inmueble por la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) cada una, debe esta juzgadora señalar que en la reforma libelar, el demandante afirmó que una vez celebrado el contrato de opción de compra cuyo cumplimiento se demanda “(…) acordaron las partes que hasta tanto se firmará el documento definitivo de venta, mi representado debería pagar bs. 20.000,00 mensuales (…)”, lo que válidamente permite inferir que ciertamente entre las partes intervinientes en el presente juicio, existe un acuerdo verbal sobre el pago mensual de una cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), sin embargo, no se evidencia de ningún instrumento cursante en autos que dicho acuerdo condicionara o formara parte de las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta objeto de este litigio, por lo que es impertinente analizar el cumplimiento o no de esa obligación en este juicio, puesto que –se insiste-la misma no forma parte de la presente controversia, quedando a salvo de la parte demandada todas aquellas acciones que tenga para exigir el cumplimiento de esta obligación y cualquier otra que no se haya pactado en el mencionado contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 21 de agosto de 2015.
En definitiva, para lograr la materialización de un negocio jurídico, las partes deben desplegar conductas que coadyuven directa o indirectamente al cumplimiento de las obligaciones generales previstas por el artículo 1.474 del Código Civil, es decir, que el vendedor debe asegurar que el bien objeto de la venta se encuentra libre de gravámenes, hipotecas, vicios o defectos ocultos, debiendo a su vez cancelar y obtener las solvencias pertinentes y realizar todos aquellos pagos que sean necesarios para proceder a la tradición del inmueble, pues de lo contrario se obstaculizaría la ejecución del contrato (Vd. SCC 16/04/2015, Exp. Nº AA20-C-00014-000066); así, en el caso de marras quedó se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la parte demandada en su condición de propietaria y opcionante vendedora incumplió con sus obligaciones contractuales, específicamente, con su obligación de entregar los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta y con su deber de acudir ante la Oficina de Registro Respectiva para presentar el documento en cuestión, desplegando así una conducta contraria a lo contractualmente acordado.
En efecto, siendo que resulta atribuible a los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, que el contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 21 de agosto de 2015, haya fenecido sin haber alcanzado su objetivo, pues los prenombrados evidentemente incumplieron con sus obligaciones contractuales, mientras que el demandante ejecutó todas sus obligaciones tal como fueron convenidas; por tanto, en vista de que las afirmaciones hechas por el demandante no fueron desvirtuadas de ninguna manera por los demandados conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que puede afirmarse que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato de opción de compra venta.- Así se establece.
Así las cosas, quien aquí suscribe partiendo de las circunstancias propias del presente expediente, considera que la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ contra los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, es PROCEDENTE en derecho; motivo por el cual se ordena a la parte demandada proceda a realizar la venta definitiva del inmueble sobre el cual recayó el contrato de opción de compra objeto del presente proceso, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 12, ubicado en el primer piso del edificio “Don Nicola”, situado en el lugar denominado urbanización Picot, avenida principal La Veguita, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, con una superficie de ciento veintidós metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (122,50 mts2), y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con fachada principal norte del edificio; Sur: en parte pasillo de circulación y en parte con el apartamento No. 11; Este: con fachada lateral este del edificio; y, Oeste: en parte pasillo de circulación y en parte con el apartamento No. 13;todo ello en el entendido de que la parte demandada deberá realizar todos los trámites administrativos pertinentes ante las autoridades respectivas con el objeto de garantizar la protocolización de la venta en cuestión, debiendo hacer entrega al actor de las solvencias y recaudos vigentes necesarios. Asimismo, cabe acotar que a falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los trámites correspondiente conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin que la parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante, esto es, la cantidad de veintitrés millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 23.400.000,00), equivalentes hoy en día a la cantidad de Bs. 0,0002, a favor de la parte demandada, y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se establece.
Ahora bien, visto el monto restante convenido por las partes por el precio de la venta del inmueble objeto del litigio, el cual asciende a la suma veintitrés millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 23.400.000,00) equivalentes hoy en día a la cantidad de Bs. 0,0002, en virtud de las reconversiones monetarias ordenadas por el Presidente de la República en los años 2018 y 2021,esta juzgadora debe advertirque la inflación constituye un hecho notorio consistente en la tendencia persistente al incremento del nivel general de precios o, desde otro punto de vista, como el proceso continuo en la caída del valor del dinero, no puede pasar por alto que en el presente económico de la República Bolivariana de Venezuela, es un hecho público notorio comunicacional, la guerra económica a que está sometido el pueblo venezolano, y su influencia en el aumento del costo de los bienes y servicios y la influencia del fenómeno inflacionario en el valor real y verdadero de la moneda y su valor representativo como poder adquisitivo para adquirir bienes y servicios, con la influencia negativa y cabalgante del aumento de valor de las divisas extranjeras de común mercado en referencia al bolívar, lo que hace aumentar de forma irresponsable el valor de los bienes, servicios e insumos, ya sean de primera necesidad o no.
A tal efecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente No. AA20-C-2017-000619, determinó que el problema inflacionario pasó de ser un problema de orden privado a uno de orden público, pues tiene injerencia directa en el libre desenvolvimiento de la economía venezolana y de sus ciudadanos, por lo que estableció que los jueces al momento de dictar sentencia, DEBEN ORDENAR DE OFICIO la indexación judicial del monto de lo condenado, independientemente de que haya sido solicitado o no en juicio, desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia que condena al pago, para de esta forma mitigar el efecto inflacionario que genera en la población la guerra económica, haciendo expresa indicación en la referida decisión judicial que la aplicabilidad del deber en cuestión sería“(…) de ahora en adelante y a partir de la publicación del presente fallo (…)”(resaltado añadido),a lo que interpreta esta juzgadora que los efectos de ésta sentencia recaen no sólo en aquellas demandas que se interpongan posterior al 8 de noviembre de 2018, sino además en todas aquellas causas que se encuentren tramitando, por cuanto a partir del hecho de que el país se encuentra sumergido en una etapa inflacionaria aguda producto de una guerra económica de nefastas consecuencia, debe necesariamente acordarse la indexación, de lo contrario, se premia la actitud contumaz del obligado, y es el acreedor quien debe soportar esa carga de manera injustificada, porque las cantidades convencionalmente pactadas como responsabilidad por incumplimiento también están sujetas a pérdida de valor.
Consecuentemente, en el caso concreto el precio convenido por el inmueble objeto de la controversia, debe ser indexado, ya que si bien resulta de orden eminentemente privado, su cuantificación no se realizó “para la fecha de la sentencia”, por lo cual es justo que sea acordada su corrección, por ser un hecho público notorio comunicacional, la influencia del fenómeno inflacionario en el valor real y verdadero de la moneda y su valor representativo como poder adquisitivo para adquirir bienes y servicios, con la influencia negativa y cabalgante del aumento de valor de las divisas extranjeras de común mercado en referencia al bolívar, lo que hace aumentar de forma irresponsable el valor de los bienes, servicios e insumos, ya sean de primera necesidad o no.
Por consiguiente, esta juzgadora atendiendo la tutela judicial efectiva como mecanismo eficaz que permita a los particulares restablecer una situación jurídica vulnerada, y atendiendo alreciente criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente No. AA20-C-2017-000619, se encuentra en la imperiosa necesidad de ORDENAR LA INDEXACIÓN JUDICIAL de la cantidad restante correspondiente a la suma de veintitrés millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 23.400.000,00)equivalentes hoy en día a la suma de Bs. 0,000234, desde la fecha del vencimiento del contrato de opción de compra venta celebrado entre las parte, a saber, desde el 21 de diciembre de 2015, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, mediante auto expreso que lo declare, dictado por el tribunal de la causa cuando reciba el expediente, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito (Cfr. Fallos de la Sala de Casación Civil Nº RC-644, de fecha 13 de diciembre de 2018, expediente N° 2018-147; N° RC-517, de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente N° 2017-619; N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190 y N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438).Y verificado el cálculo anterior, para concluir la experticia complementaria del fallo acordada, conforme a lo señalado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, el experto debe restar del total, la cantidad de doscientos cuarenta bolívares (Bs. 240,00)–hoy en día equivalente a Bs. 0,0002-, que ya fueron pagados por la parte actora durante el proceso, mediante cheque depositado en la cuenta del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda (inserto al folio 95-97, I pieza).- Así se decide.
DE LA RECONVENCIÓN.
Siguiendo con este orden de ideas, encontramos que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar, procedió a ejercer reconvención o mutua petición contra el actor por RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS; sosteniendo para ello que el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, violentó el contrato de opción de compra venta objeto dela acción principal, ocasionando numerosos daños y perjuicios a los opcionantes y promitentes vendedores, como fue no haber pagado las mensualidades de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), ni los servicios de agua, electricidad, condominio, derecho de frente, aseo y pintura; asimismo, sostuvieron que el demandante-reconvenido bajo engaño se hizo de las llaves del apartamento objeto del litigio, lo cual es contrario al contrato, a la ley y a la buena fe contractual, por lo que proceden a contrademandar al prenombrado para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal en la resolución del contrato por sus numerosos incumplimientos y por no haber ejercido la opción debidamente en el plazo preclusivo de los ciento veintidós (122) días calendarios y su prórroga, y por los daños y perjuicios ocasionados a sus poderdantes al ocupar ilegal y arbitrariamente el inmueble sin pago alguno.
Por su parte, la representación judicial del ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, negó, rechazó y contradijo la reconvención propuesta, tanto en los hechos como en el derecho alegado e invocado por la contraparte, y que en específico niega que se haya incumplido con el pago de los servicios de condominio, teléfonos, agua y electricidad, por cuanto los mismos –a su decir- están al día; aunado a ello, alegó que su representado pretendió pagar el condominio por cuanto viene ocupando el inmueble entregado, pero ello le fue imposible en virtud de que los demandados-reconvinientes exigieron a la junta de condominio del edificio que no recibieran pago alguno, tildándolo de invasor, y que por ello es que los demandados son quienes realizan esos pagos desde el país donde se encuentren residenciados. Seguidamente, indicó que la parte demandada-reconviniente no tuvo la intención de hacer el documento definitivo de venta, toda vez que nunca efectuó notificación alguna a su representado, ni le solicitó los documentos necesarios para el otorgamiento de ese documento, y que por el contrario, contrató a una empresa para que procediera a ofrecer en venta el inmueble cuya opción de venta había suscrito con su representado, por lo que rechaza la afirmación de que su defendido ocupa el inmueble en forma ilegal, bajo engaños y artificios, pues las llaves del bien le fueron entregadas pacíficamente por los demandados-reconviniente; asimismo, negó y rechazó que hayan efectuado o tenido la intención de llevar a cabo un fraude procesal, indicando que su defendido no pudo cancelar el pago de la venta, porque los propietarios estaban fuera del país y no había una dirección donde hacer la oferta real. Por último, negó y rechazó los daños y perjuicios demandados, ratificó los alegatos y fundamentos de hecho y de derecho expuestos en el escrito de demanda, y solicitó que la reconvención propuesta sea declarada sin lugar con expresa condenatoria en costas.
En tal sentido, quien aquí suscribe a los fines de emitir pronunciamiento respecto al fondo de los hechos controvertidos, debe en principio establecer que: “(...) La reconvención, según Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él (...) La reconvención,(...) es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propia, y pudo haber sido intentada en juicio separado (...)” (Vd. Ricardo Henríquez La Roche, “Comentarios del Código de Procedimiento Civil Tomo III”, Editorial Torino P. 365).
Del mismo modo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº RC.00773 dictada en fecha 15 de noviembre de 2005 (expediente Nº 05-386), con respecto a la reconvención estableció lo siguiente: “(...) En base a las anteriores consideraciones, la Sala concluye que la reconvención representa una demanda nueva y constituye una segunda causa, que como ya se dijo, aunque deducida en el mismo juicio que la primera tiene vida, autonomía y cuantía propia, además, el legislador estimó conveniente que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, por constituir una acción autónoma, con cuantía propia y que debe cumplir los requisitos contemplados en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Aún cuando la figura que representa la reconvención la constituye un juicio con vida, autonomía y cuantía propia, al ser propuesta dentro de un procedimiento en particular, indefectiblemente es en ese y no en otro juicio donde deben ejercerse los recursos y demás medios de impugnación que afecten la pretensión del reconviniente (...)”. (Negrita y subrayado de este Tribunal). De allí que, la reconvención consiste en la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, con el objetivo de que sea resuelta en el mismo proceso y a través de la misma sentencia.
Ahora bien, en vista que en el caso bajo estudio la representación judicial de la parte demandada reconvino formalmente a la parte actora por resolución de contrato al considerar que existe incumplimiento por parte de ésta última en cuanto a la falta de pago del precio convenido en el contrato de opción de compra venta celebrado el 21 de agosto de 2015; y en vista que, la parte reconviniente no aportó ningún instrumento probatorio que respaldara tales afirmaciones de hecho, aunado a que quedó plenamente determinado en el juicio principal que el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, no incumplió con ninguna de sus obligaciones, sino que por el contrario, fueron los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI DE CASTILLO, quienes en su condición de opcionantes vendedores incumplieron con su obligación de vender el inmueble objeto del proceso, dejando incluso de hacer entrega de los documentos faltantes para la protocolización de la venta definitiva del inmueble objeto del litigio, ello en contravención con lo previsto el contrato en cuestión, consecuentemente, lo ajustado a derecho es declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta.- Así se establece.
Así las cosas, esta alzada con apego a las consideraciones antes realizadas y en acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por los abogados en ejercicio ALBERTO RIVAS ACUÑA y REINA RIVAS SÁNCHEZ DE RIVAS, actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques en fecha 18 de abril de 2022, la cual SE CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA; en consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ contra los prenombrados, todos ampliamente identificados en autos, motivos por los cuales, se ordena a la parte demandada, a la ejecución del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 21 de agosto de 2015, inserto bajo el Nº 15, Tomo 337, OTORGANDO LA ESCRITURA CORRESPONDIENTE ante la Oficina de Registro Inmobiliario del inmueble objeto de la controversia, debiendo la parte actora pagar a favor de la parte demandada el saldo restante, esto es, la cantidad de veintitrés millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 23.400.000,00) equivalentes hoy en día a la cantidad de Bs. 0,0002, cantidad ésta que se ordena indexar;y SIN LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS intentada; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por los abogados en ejercicio ALBERTO RIVAS ACUÑA y REINA RIVAS SÁNCHEZ DE RIVAS, actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques en fecha 18 de abril de 2022, la cual SE CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA.
SEGUNDO: CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ contra los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, ampliamente identificados en autos; en consecuencia, se ordena a la parte demandada, a la ejecución del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en fecha 21 de agosto de 2015, inserto bajo el Nº 15, Tomo 337, OTORGANDO LA ESCRITURA CORRESPONDIENTE ante la Oficina de Registro Inmobiliario del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el Nº 12, ubicado en el primer piso del edificio “Don Nicola”, situado en el lugar denominado urbanización Picot, avenida principal La Veguita, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, con una superficie de ciento veintidós metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (122,50 mts2), y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: con fachada principal norte del edificio; Sur: en parte pasillo de circulación y en parte con el apartamento No. 11; Este: con fachada lateral este del edificio; y, Oeste: en parte pasillo de circulación y en parte con el apartamento No. 13;todo ello en el entendido de que la parte demandada deberá realizar todos los trámites administrativos pertinentes ante las autoridades respectivas con el objeto de garantizar la protocolización de la venta en cuestión, debiendo hacer entrega al actor de las solvencias y recaudos vigentes necesarios.
TERCERO: Se ORDENA la indexación judicial de la cantidad restante de veintitrés millones cuatrocientos mil bolívares (Bs. 23.400.000,00) equivalentes hoy en día a la cantidad de Bs. 0,0002, desde la fecha del vencimiento del contrato de opción de compra venta celebrado entre las parte, a saber, desde el 21 de diciembre de 2015, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, mediante auto expreso que lo declare, dictado por el tribunal de la causa cuando reciba el expediente, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre del año 2015, y a partir del mes de enero de 2016, en adelante, se hará conforme a lo estatuido en el artículo 101 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vista la omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), calculada sobre la base del promedio de la tasa pasiva anual de los seis (6) primeros bancos comerciales del país, a menos que dichos índices sean publicados con posterioridad, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.- Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito (Cfr. Fallos de la Sala de Casación Civil Nº RC-644, de fecha 13 de diciembre de 2018, expediente N° 2018-147; N° RC-517, de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente N° 2017-619; N° RC-538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190 y N° RC-865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438).Y verificado el cálculo anterior, para concluir la experticia complementaria del fallo acordada, conforme a lo señalado en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, el experto debe restar del total, la cantidad de doscientos cuarenta bolívares (Bs. 240,00) –hoy en día equivalente a Bs. 0,0002-, que ya fueron pagados por la parte actora durante el proceso, mediante cheque depositado en la cuenta del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda (inserto al folio 95-97, I pieza).
CUARTO: A falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora queda autorizada para gestionar los trámites correspondiente conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin que la parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante que arroje la experticia complementaria del fallo, a favor de los demandados; y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, el documento de traslación de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.
QUINTO: SIN LUGAR la reconvención que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS intentaran los ciudadanos JOSÉ ADOLFO CASTILLO MACHALSKYS y MARTA ADRIANA TIBERI De CASTILLO, contra el ciudadano LUIS RICARDO CASTILLO PÉREZ, todos plenamente identificados en autos.
Se condena en costas del recurso a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques.
Asimismo, se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintidós (22) días del mes de septiembre del año dos mil veintidós (2022). Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA

ZBD/lag.-
Exp. No. 22-9843.