TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
212º y 164º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:
Ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-4.844.076.

Abogadas en ejercicio MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ GRAÑA, BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE y HAYDEE MIREYA CASANOVA ZAMBRANO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 107.861, 24.932 y 107.859, respectivamente.

Ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 4.700.869.

Abogados en ejercicio LUIS ALFONSO SARAUZ, ISMAEL MEDINA PACHECO, GUILLERMO HEREDIA RODRÍGUEZ y ARGENIS CASTILLO MASS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 109.927, 10.495, 23.316 y 50.871, respectivamente.

DESALOJO.

22-9940.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por el abogado en ejercicioLUIS ALFONSO SARAUZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 24 de noviembre de 2022, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, contra el prenombrado, todos plenamente identificados en autos, ordenándose la entrega material del inmueble objeto de la controversia.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 14 de diciembre de 2022, esta alzada le dio entrada en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constatándose en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 14 de febrero de 2023, se declaró vencido el lapso para la presentación de observaciones a los informes, dejando constancia que ambas partes hicieron uso de tal derecho, y se dejó sentado que a partir de dicha fecha comenzarían a transcurrir los sesenta (60) días calendarios a que hace referencia el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para sentencia.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad para decidir el recurso intentado, quien aquí suscribe procede a hacerlo bajo los términos y consideraciones que se expondrán a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE ACTORA:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 6 de mayo de 2022, la abogada en ejercicio HAYDEE MIREYA CASANOVA ZAMBRANO, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, procedió a demandar al ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, por DESALOJO, sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que en fecha 1º de diciembre de 2017, su representado debidamente autorizado por la empresa propietaria del inmueble mediante mandato de administración debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Los Salías San Antonio de Los Altos en fecha 17 de mayo de 2018, bajo el Nº 22, Tomo 149, celebró contrato de arrendamiento de forma privada con el ciudadano ISABELINO GUZMÁNMÁRQUEZ.
2. Que dicho contrato tuvo como objeto un inmueble constituido por unas porciones distinguidas con los números 14, 15 y 16, con un área aproximada de doscientos metros cuadrados con dieciocho centímetros (200,18 mts2), ubicado en la parte posterior del denominado Centro Comercial Punta Brava al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, comprendido dentro de los siguientes linderos: Noroeste: con el área de acceso a las porciones; Suroeste: con la porción distinguida con el Nº 13; Sureste: con el talud de lote de terreno identificado con el Nº 03 en el plano general de la propiedad; y, Noreste: con la porción distinguida con el Nº 17.
3. Que dicho inmueble le pertenece a la empresa promotora GONZÁLEZ VALIÑO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 18 de febrero de 1981, bajo el Nº 136 del Tomo 12-A., por haberlo adquirido mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 14 de julio de 1993, anotado bajo el Nº 45, Protocolo 1º Tomo 05.
4. Que en la cláusula primera del contrato, se convino que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento era destinado para el funcionamiento de un negocio dedicado única y exclusivamente al rubro comercial de taller de latonería.
5. Que en la cláusula quinta del contrato se pactó el término de vigencia del arrendamiento de un (1) año fijo contado a partir del 1º de diciembre de 2017 hasta el 1º de diciembre de 2018, fecha ésta en la que el contrato de arrendamiento alcanzó su término contractual sin que las partes hayan suscrito un nuevo contrato, dándose de pleno derecho –según su decir- a partir del día 2 de diciembre de 2018, el inicio de la prórroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
6. Que antes del inicio de la prórroga legal, el arrendatario demandado mantuvo –según su decir- una relación arrendaticia con el arrendador demandante durante más de diez (10) años, de la siguiente manera: 1º contrato, del 1º de marzo de 2008 al 30 de noviembre de 2008; 2º contrato, del 1º de diciembre de 2008 al 1º de diciembre de 2009; 3º contrato, del 1º de diciembre de 2009 al 1º de diciembre de 2010;4º contrato, del 1º de diciembre de 2010 al 1º de diciembre de 2011;5º contrato, del 1º de diciembre de 2011 al 1º de diciembre de 2012;6º contrato, del 1º de diciembre de 2012 al 1º de diciembre de 2013;7º contrato, prórroga del contrato anterior hasta el 1º de diciembre de 2014;8º contrato, del 1º de diciembre de 2010 al 1º de diciembre de 2015; 9º contrato, del 1º de diciembre de 2015 al 1º de diciembre de 2016; 10º contrato, del 1º de diciembre de 2016 al 1º de diciembre de 2017; y, 11º contrato, del 1º de diciembre de 2017 al 1º de diciembre de 2018.
7. Que la duración de la prórroga legal fue de tres (3) años, la cual venció –a su decir- el 2 de diciembre de 2021, sin que el arrendatario demandado hubiere hecho entrega del inmueble que ocupa, por lo que su conducta encuadra con la circunstancia de hecho establecida en el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para solicitar el desalojo.
8. Fundamentó la presente demanda en los artículos 26 y 40 liberal “G” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concatenados con los artículos 1.159, 1.160, 1.169, 1.264, 1.266 y 1.579 del Código Civil, y las normas contenidas en el Código de Procedimiento Civil, referente al juicio oral.
9. Que en virtud de la demora del demandado respecto a la entrega del inmueble que ocupa, es por lo que ocurre a demandar al ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal en lo siguiente: “(…) PRIMERO: Que convenga en desalojar el inmueble y hacerle entrega del mismo a mi representado (…) constituido por un inmueble por unas porciones distinguidas con los números catorce, quince y dieciséis (14, 15 y 16), con un área aproximada de doscientos metros cuadrados con dieciocho centímetros cuadrados (200,18 m2), ubicado en la parte posterior del denominado Centro Comercial Punta Brava al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques, Edo. Miranda (…) SEGUNDO: En que el inmueble objeto del contrato sea entregado libre de personas y bienes muebles, en óptimas condiciones de uso, conservación y limpieza .TERCERO: Se condene al ciudadano ISABELINO GUZMAN MARQUEZ, anteriormente identificado, a entregarle a la parte actora los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de luz eléctrica, aseo urbano y de cualquier otro servicio que utilice en el inmueble arrendado, es decir, que el arrendatario demandado debe demostrar fehacientemente que esta solvente en el pago de los servicios públicos de los cuales hace uso en el inmueble (…)”
10. Por último, estimó la demanda en la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,00) o lo que es igual a mil doscientos cincuenta unidades tributarias (1.250 U.T.), y solicitó que la demanda sea admitida, sustanciada por el procedimiento oral y declarada con lugar en la definitiva.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 17 de junio de 2022, los abogados en ejercicio LUIS ALFONSO SARAUZ e ISMAEL MEDINA PACHECO, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, procedieron a contestar la demanda incoada en contra de su defendido, aduciendo para ello lo siguiente:
1. Que objetan e impugnan la cuantía estimada de la demanda por ser irrisoria, ello bajo el fundamento de que el inmueble comercial demandado tiene un poco más de doscientos metros cuadrados (200 mts2), dedicado a pintar vehículos automotores, situado en una zona de alto comercio, por lo que consideran que la demanda debe ser estimada en la cantidad de quinientos millones de bolívares (Bs. 500.000.000,00).
2. Que oponen al actor la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, motivado a que el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, es –a su decir- un tercero a la relación de propiedad, siendo solo un mandatario o empleado del dueño, y por ello no tiene cualidad ni interés para actuar en juicio.
3. Que objetan e impugnan el poder acompañado al libelo, otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 20 de abril de 2022, anotado bajo el Nº 17, Tomo 6 de los libros de autenticaciones respectivos, por cuanto el cuestionado mandato es –según su decir- ilegitimo porque el poderdante es una persona empleada y subordinada de quien debería ser actor en este presente juicio, como lo es la empresa PROMOTORA GONZÁLEZ VALIÑO, C.A., propietaria del terreno reclamado, y por lo tanto, es la única titular de la acción libelada y no el actor.
4. Que rechazan y contradicen tanto en los hechos como en el derecho en que pretende fundar la demanda, por cuanto los hechos libelados debieron –a su decir- ser narrados por el propietario del terreno que se pretende desalojar.
5. Que el contrato de administración en que se funda la parte actora puede ser revocado en cualquier momento, y que en el supuesto de que la sentencia definitiva le fuera favorable al actor quien ya no será el administrador, surge la interrogante.
6. Que niegan y rechazan la demanda propuesta en contra de su representado, motivado a que en el contrato de arrendamiento de fecha1º de diciembre de 2017,no se hizo referencia a construcción alguna, por lo que la relación arrendaticia se configuró –a su decir- sobre terreno que tiene tres (3) porciones, lo cual se encuentra excluido de la Ley con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial.
7. Por último,alegaron que la parte actora carece de la acción que pretende fundar en la mencionada disposición legal, lo cual conlleva a que la sentencia definitiva favorezca a su representado, por lo que solicitaron la aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y que se aplique el principio de la comunidad de la prueba.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 7-10 del expediente) Marcado con la letra “A”, en original, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de abril de 2022, inserto bajo el No. 17, Tomo 06 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; a través del cual la abogada en ejercicio BELKYS JOSEFINA BARBELLA INFANTE, sustituye en las abogadas MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ y HAYDEE MIREYA CASANOVA ZAMBRANO, reservándose su ejercicio, el poder que le fuere conferido por el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, ante la misma notaría en fecha 26 de junio de 2003, anotado bajo el No. 37, Tomo 67. Ahora bien, el documento público en cuestión fue erróneamente impugnado por la parte demandada en la oportunidad para contestar, debiendo proceder a su tacha, por lo que quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, concatenados con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de la representación en juicio de la parte demandante.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 11-12 del expediente) Marcado con la letra y número “A-1”, en copia fotostática, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 26 de junio de 2003, inserto bajo el No. 37, Tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; a través del cual se acreditan a las abogadas en ejercicio BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE y EVA DEL VALLE MENDOZA, como apoderados judiciales delos ciudadanos María Del Carmen González Graña y BRUNO BIRRO ROSETO. Ahora bien, aún cuando el documento bajo análisis fue impugnado por la parte demandada en la oportunidad para contestar, se observa que la parte actora una vez abierto el juicio a pruebas procedió a consignar en copia certificada el referido documento (inserto a los folio 99-103), ello de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio como demostrativo de la representación en juicio de la parte demandante.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 13-17 del expediente) Marcado con la letra “B, en copia fotostática, RECONOCIMIENTO DE DOCUMENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de mayo de 2018, inserto bajo el Nº 22, Tomo 149 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, a través del cual los ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ GRAÑA, en su carácter de gerente general de la sociedad mercantil PROMOTORA GONZÁLEZ VALIÑO, C.A., y el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, declaran que reconocen y ratifican en todas y cada una de sus partes tanto el contenido como las firmas estampadas en el MANDATO DE ADMINISTRACIÓN suscrito en fecha 1º de enero de 2017, mediante el cual la prenombrada empresa autoriza al ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, para que administre los inmuebles de su propiedad que forman parte del Centro Comercial Punta Brava, ubicado al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques del estado Bolivariano de Miranda, entre los cuales se encuentra una porción distinguida con los Nos. 14, 15 y 16 con un área de doscientos metros cuadrados con dieciocho centímetros cuadrados (200,18 mts2).Ahora bien, siendo que instrumento público aquí analizado no fue impugnado en el decurso del proceso, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, fue autorizado por el propietario del inmueble objeto del litigio, para su administración.-Así se establece.
Cuarto.- (Folios 18-21 del expediente) Marcado con la letra “C, en original CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 1º de diciembre de 2017, entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, en su condición de “EL ARRENDADOR”, y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, en su condición de “EL ARRENDATARIO”, ello conforme a los siguientes términos.
“(…) PRIMERA: “EL ARRENDADOR” cede en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” quien lo toma en tal concepto:Un (1) inmueble constituido de unas porciones distinguidas con los números catorce, quince y dieciséis (14, 15 16), con un área aproximada de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS CON DIECIOCHO CENTIMETROS (sic) CUADRADOS (200,18 m2), ubicado en la parte posterior del denominado Centro Comercial Punta Brava al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques, Edo. Miranda (…) El referido inmueble tendrá un uso comercial, destinado única y exclusivamente al rubro comercial de TALLER DE LATONERIA (sic) (…)
QUINTA:El plazo de duración del presente contrato será de un (01) año fijo, contado a partir del Primero (sic) (01) de Diciembre (sic) de 2017, venciendo el contrato el día Primero (sic) día de Diciembre (sic) de 2018. Las partes convienen en que, una vez vencido el plazo fijo de este contrato, bajo las consideraciones anteriormente estipuladas,“EL ARRENDATARIO” gozará potestativamente de la prórroga legal, establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en el artículo 26 siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya dado cumplimiento a todas las obligaciones contractuales pactadas en este contrato.Si “EL ARRENDATARIO” hace uso de la prórroga legal, durante ese periodo la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y permanecerán vigentes todas las condiciones y cláusulas del presente contrato, y el canon de arrendamiento durante ese periodo será ajustado con un incremento mínimo igual al Índice Inflacionario del año inmediatamente anterior publicado por el Banco Central de Venezuela (…)”

Ahora bien, en vista que el documento privado bajo análisis no fue desconocido por la parte contra la cual se opuso; quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso procedieron a suscribir un contrato privado de arrendamiento por un inmueble constituido por unas porciones de terreno identificadas con los Nos. 14, 15 y 16, con un área aproximada de doscientos metros cuadrados con dieciocho centímetros cuadrados (200,18 mts2), ubicadas en la parte posterior del denominado Centro Comercial Punta Brava al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques, municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, destinado para un taller de latonería de automóviles, ello por un plazo fijo de un (1) año contado a partir del 1º de diciembre de 2017 hasta el 1º diciembre de 2018, acordando las partes que una vez vencido dicho lapso, el arrendatario gozaría potestativamente de la prórroga legal establecida.- Así se establece.
Quinto.- (Folios 22-25 del expediente) Marcado con la letra “D”, en copia fotostática, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS de la sociedad mercantil PROMOTORA GONZÁLEZ VALIÑO, C.A., celebrada en fecha 2 de enero de 1995, debidamente protocolizada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del estado Miranda en fecha 8 de marzo de 1995, bajo el No. 38, Tomo 31-A Pro, a través de la cual se reformaron las cláusulas cuarta, octava, novena, décima, vigésima séptima y vigésima octava del acta constitutiva y estatutos sociales, quedando administrada la sociedad por un presidente, un vicepresidente y un gerente general, siendo designados para tales cargos los ciudadanos Eduardo González Valiño, Blanca Graña de González y María del Carmen González Graña, respectivamente. Ahora bien, aun cuando dicho instrumento no fue impugnado por la contraparte, esta juzgadora observa que su contenido nada aporta para la resolución del presente juicio, por lo que se deseche del proceso y no se le confiere valor probatorio, por impertinente.- Así se precisa.
Sexto.- (Folios 26-28 del expediente) Marcado con la letra “E, en copia fotostática,CONTRATO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Registro Guaicaipuro del estado Miranda (hoy Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda) en fecha 14 de julio de 1993, anotado bajo el No. 3, Tomo 5, Protocolo Primero; mediante el cual la ciudadana MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ GRAÑA, en su carácter de director-gerente de la empresa DISTRIBUIDORA IVEA C.A., dio en venta a la sociedad mercantil PROMOTORA GONZÁLEZ-VALIÑO, C.A., un lote de terreno situado en el lugar denominado Punta Brava prolongación de la Calle Guaicaipuro del estado Miranda, y las bienhechurías sobre él construidas. Ahora bien, aun cuando dicho instrumento no fue impugnado por la contraparte, esta juzgadora observa que su contenido nada aporta para la resolución del presente juicio seguido por desalojo de un local comercial, en el cual no se encuentra controvertida la propiedad del mismo, por lo que se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio, por impertinente.- Así se precisa.
Séptimo.- (Folios 29-34 del expediente) Marcado con la letra “F”, en copia fotostática, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de marzo de 2008, inserto bajo el Nº 21, Tomo 56 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, celebrado entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, en su condición de “EL ARRENDADOR”, y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, en su condición de “EL ARRENDATARIO”, sobre un inmueble constituido por unas porciones de terreno distinguidas con el Nº 16, con un área de noventa metros cuadrados (90 mts2), ubicado en la parte posterior del denominado Centro Comercial Punta Brava al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques, municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda,por un lapso de nueve (9) meses contados a partir del 1º de marzo de 2008 al 30 de noviembre de 2008.
Octavo.-(Folios 35-61 del expediente) Marcados con las letras “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N”, en original, ocho (8), CONTRATOS PRIVADOS DE ARRENDAMIENTO celebrados entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, en su condición de “EL ARRENDADOR”, y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, en su condición de “EL ARRENDATARIO”, sobre un inmueble constituido por unas porciones de terreno distinguidas con los Nº 14, 15 y 16, ubicadas en la parte posterior del denominado Centro Comercial Punta Brava al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques, municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, el primero celebrado en fecha 1º de diciembre de 2008, por un lapso de un (1) año fijo contado a partir del 01/12/2008 al 01/12/2009; el segundo celebrado en fecha 1º de diciembre de 2009, por un lapso de un (1) año contado a partir del 01/12/2009 al 01/12/2010; el tercero celebrado en fecha 1º de diciembre de 2010, por un lapso de un (1) año contado a partir del 01/12/2010 al 01/12/2011; el cuarto celebrado en fecha 1º diciembre de 2011, por un lapso de un (1) año contado a partir del 01/12/2011 al 01/12/2012; el quinto celebrado en fecha 1º de diciembre de 2012, por un lapso de un (1) año contado a partir del 01/12/2012 al 01/12/2013; el sexto celebrado en fecha 10 de noviembre de 2014, por un lapso de un (1) año contado a partir del 01/12/2014 al 01/12/2015; el séptimo celebrado en fecha 1º de diciembre de 2015, por un lapso de un (1) año contado a partir del 01/12/2015 al 01/12/2016; y, el octavo celebrado en fecha 1º de diciembre de 2016, por un lapso de un (1) año contado a partir del 01/12/2016 al 01/12/2017. Ahora bien, en vista que los documentos privados bajo análisis no fueron desconocidos por la parte contra la cual se opuso, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y les confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso mantienen una relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio, desde el 1º de diciembre de 2008, la cual ha sido renovada continuamente mediante contrato escrito hasta el 1º de diciembre de 2017.- Así se establece.
Abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte actora promovió las siguientes probanzas:
.- RATIFICÓ las documentales consignadas conjuntamente al escrito libelar identificadas con las letras “A” hasta la “N”, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, conforme a la legislación vigente ello no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
Único.- (Folios 99-103 del expediente) Marcado con la letra “O”, en copia certificada, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 26 de junio de 2003, inserto bajo el No. 37, Tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; a través del cual se acreditan a las abogadas en ejercicio BELKIS JOSEFINA BARBELLA INFANTE y EVA DEL VALLE MENDOZA, como apoderados judiciales de los ciudadanos María Del Carmen González Graña y BRUNO BIRRO ROSETO. Ahora bien, en vista que el documento bajo análisis fue consignado en esta oportunidad, motivado a la impugnación que hiciere la parte contraria al momento de contestar la demanda a la copia fotostática de este instrumento acompañado al escrito libelar, ello de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como quiera que sobre ella ya se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
La representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad para contestar la demanda, no consignó medio probatorio alguno. No obstante, abierta la causa a pruebas de acuerdo a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se limitó a promover lo siguiente:

.-Reprodujo el MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, conforme a la legislación vigente ello no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 24 de noviembre de 2022, declaró lo siguiente:
“(…)De la impugnación de la cuantía.-
Ahora bien, el demandado al momento de impugnar la cuantía de la demanda por irrisoria, no demostró con actividad probatoria alguna en qué consistía dicha exageración, aunado a que no señaló expresamente cuales, a su criterio, eran los parámetros que se debían aplicar para el cálculo de la estimación de la misma, en consecuencia, este Juzgado (sic) desecha la impugnación de la cuantía de la demanda y se declara firme la estimación de la misma hecha por la parte actora. Y así se establece.
.- De la impugnación del poder de la parte actora.-
Los apoderados judiciales de la parte demandada al efecto, procedieron a impugnar el poder de la parte actora los términos siguientes (…)
En tal sentido, este Juzgador (sic) pasa al análisis y resolución de la impugnación del poder citado, en los términos que sigue: cursa al folio 11 y 12 del presente expediente, documento poder judicial, amplio y suficiente en cuanto en derecho se requiere a las abogadas Belkis Josefina Barbella Infante y Eva del Valle Mendoza, inscrita en el inpreabogado bajo los Nros 24.932 y 75.183, respectivamente, otorgado dicho poder por los ciudadanos María del Carmen González Graña y Bruno BirroRoseto, titulares de la cédula de identidad Nros V-6.209.105 y V-4.844.076, respectivamente, el cual está debidamente firmado por los otorgante y autenticado por la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 37, Tomo 67, dicho documento poder se encuentra en copia certificada cursante a los folios 99 al 103 del presente expediente.
Ahora bien, si bien es cierto que dicho documento fue presentado en copia simple y, desconocido posteriormente, la realidad es que el mismo fue ratificado por la parte demandante como se expuso anteriormente en los recuentos de los actos procesales y asimismo, consignado ante este tribunal copia certificada del mismo poder que se incorporó inicialmente en copia simple, lo cual permite evidenciar perfectamente, que para el momento o fecha en se presentó la demanda, ya tenía efectivamente facultades de representación del accionante, es decir, ya se le había otorgado el poder invocado y, por lo tanto, tales actos son válidos, pues surtieron plenos efectos procesales y jurídicos. Lo cual pudo haberse corroborado si al desconocerse el documento, se hubiese desplegado una actividad cabal como se refirió anteriormente, pidiendo la exhibición del instrumento autenticado, lo cual, no ocurrió. En consecuencia, este Juzgado (sic) desecha la impugnación del documento poder. Y así se establece.
(…omissis…)
En el caso de autos, se observa, como quedó establecido supra con las pruebas aportadas al proceso, que la relación arrendaticia se inicio con el primer contrato (F.18) de fecha 1 de marzo de 2008, venciendo el mismo el 30 de noviembre de 2008; y llegada ésta fecha las partes celebraron un nuevo contrato, donde establecieron en la cláusula tercera una vigencia de un (1) año, lo cual fue desde el 1 de diciembre de 2008 hasta 1 de diciembre de 2009; y asimismo siguieron suscribiendo los contratos de arrendamiento por el periodo establecido de un año, siendo el último de ellos, el contrato de fecha 1 de diciembre de 2017, el cual establece en su cláusula quinta que la duración es por el periodo de un año fijo, el cual venció el 1 de diciembre de 2018. Igualmente se observa que además convienen, que el presente contrato, nunca podrá devenir en un contrato a tiempo indeterminado”, estableciendo en la cláusula Quinta vencido el plazo fijo del contrato el arrendatario gozara potestativamente de la prorroga legal y durante ese periodo la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado; de lo que se colige, que si por acuerdo de ambos contratantes la relación arrendaticia continuaría, las partes debían suscribir un nuevo contrato, pues de no hacerlo, se entendería terminado el mismo, y comenzaría a correr de pleno derecho la prórroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Como colorario de lo anterior se concluye, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación, que en el presente caso, al no renovar expresamente el contrato de arrendamiento, éste terminó a la fecha de su vencimiento, es decir, el día 1° de diciembre de 2018, y es partir de esa fecha comenzó a transcurrir el lapso de prórroga legal.
En este punto, infiere este Tribunal (sic), obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez (sic), pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos, siendo para este Juzgador quedando establecida la seguridad jurídica para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, teniendo presente el derecho de defensa y la debida celeridad procesal con la consiguiente disminución de costos para el Estado como para las partes y al crear un equilibrio entre arrendador y arrendatario que equivale a los mecanismos judiciales que en plano de igualdad le otorgan.
(…omissis…)
De la revisión a las actas procesales, específicamente al contrato objeto de la demanda de fecha 1 de diciembre de 2017, (F. 18 al 21), el mismo fue por tiempo determinado, por tanto concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes en reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley, en efecto, estima este Juzgado (sic) que el contrato finalizaría una vez cumplido el termino, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se hayan violentado los derechos constitucionales del arrendatario, es decir, que la relación arrendaticia como se mencionó anteriormente inicio en el año 2008 hasta el año 2018, año donde finalizó el último contrato, quedando demostrado que el arrendatario le corresponde tres (3) años de prórroga legal en virtud que fueron 10 años de la relación arrendaticias entre las partes, todo de conformidad con el artículo 26 del Decreto Con Rango y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Así se establece.
(…omissis…)
Expuesto todo lo anterior y de lo probado en autos por las partes en el presente expediente, se evidenció que los contratos suscritos por las partes fueron a tiempo determinado y una vez vencido el lapso de la prorroga legal, el actor-arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, habiendo así la parte actora incoar la referida acción de desalojo conforme el artículo 40 literal “G” en fecha 06 de Mayo (sic) de 2022, por lo que resulta forzoso para este Juzgador (sic) declarar con lugar la demanda de desalojo. Y así se decide.-
- VI –
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO CUARTO DE MUNICIPIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GUAICAIPURO Y CARRIZAL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, Administrando (sic) Justicia (sic) en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley (sic) , DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO (…) contra el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ (…)
SEGUNDO: Se condena al demandado ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, ut supra identificado, a la desocupación y entrega inmediata de un inmueble ubicado en la parte posterior del denominado Centro Comercial Punta Brava al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques, Estado (sic) Miranda, constituido de unas porciones distinguidas con los números catorce, quince y dieciséis (14, 15 y 16), con un área aproximada de doscientos metros cuadrados con dieciocho centímetros cuadrados (200,18 mts2), con los siguientes linderos (…)
TERCERO: De conformidad con lo previsto en artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente perdidosa(…)”.

V
ALEGATOS EN ALZADA.
ESCRITO DE INFORMES:
La apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, presentó ante esta alzada en fecha 30 de noviembre de 2023, su respectivo escrito de informes, en el que realizó una minuta de los hechos planteados en el escrito libelar, las defensas opuestas en el escrito de contestación, la audiencia preliminar y las probanzas consignadas en el proceso, para seguidamente alegar que su representado mediante los contratos de arrendamientos consignados en autos, probó que la relación arrendaticia tenía una duración de más de diez (10) años, y que por ello la prórroga legal era de tres (3) años, la cual venció el pasado 2 de diciembre de 2021, sin que el arrendatario hubiere hecho entrega del inmueble que ocupa; por lo tanto, solicitó que se ratifique la sentencia apelada, y sea declarado sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, presentó ante esta alzada en fecha 1º de febrero de 2023, su respectivo escrito de informes, en el cual manifestó su desacuerdo con la calificación de la acción realizada por el tribunal de la causa al indicar “desalojo de local comercial” por cuanto el inmueble arrendado -a su decir- es un terreno; seguido a ello, insistió en que la cuantía de la demanda es irrisoria y que el actor carece de personería para comparecer a juicio en lugar de la propietaria del inmueble. Finalmente, alegó que al haberse impugnado la copia simple del poder en que se fundamentan las abogadas firmantes del libelo, debieron aducir el original, lo cual –a su decir- fue silenciado por el tribunal de la causa.

OBSERVACIONES A LOS INFORMES:
La apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, presentó ante esta alzada en fecha 7 de febrero de 2023, su respectivo escrito de observaciones informes consignados por su contraparte, en el cual alegó que es falso que en el libelo se identifique un terreno, sino a un inmueble destinado a uso comercial, por lo que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es la normativa legal que se aplica al presente caso; seguido a ello, indicaron que el demandado nada probó cuando alegó que la cuantía de la demanda era irrisoria y que por ser un hecho nuevo debía probarlo. Finalmente, sostuvo que su defendido es el titular del derecho, tiene interés jurídico legítimo en las resultas del presente juicio, y tiene la capacidad y cualidad necesaria para ser la parte actora en este asunto, por lo que solicitó que se ratifique la sentencia apelada, y sea declarado sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada.
Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, presentó ante esta alzada en fecha 8 de febrero de 2023, su respectivo escrito de observaciones informes consignados por su contraparte, en el cual alegó que en la oportunidad para contestar la demanda impugnó la copia simple del poder con el cual la abogada HAYDEE MIREYA CASANOVA, pretende representar al demandante, inserto a los folios 11 y 12 del expediente, el cual –a su decir- es inexistente; seguido a ello, insistió en que el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, no tiene cualidad ni interés en el presente juicio, al ser un empleado de la propietaria del terreno arrendado, y que por cuanto el inmueble objeto del juicio es un terreno no edificado, el procedimiento judicial que corresponde no es el que fue aplicado en autos. Por último, solicitó que se declare sin lugar la demanda recurrida por el hecho cierto de que se no se ajusta a derecho y que al efecto aplique en el respectivo fallo el artículo 284 del Código de Procedimiento Civil.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 24 de noviembre de 2022, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, contra el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, todos plenamente identificados en autos, ordenándose la entrega material del inmueble objeto de la controversia. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente:
En el escrito libelar, la representación judicial del ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, alegó que en fecha 1º de diciembre de 2017, su representado debidamente autorizado por la empresa propietaria del inmueble, celebró contrato de arrendamiento de forma privada con el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, sobre un inmueble constituido por unas porciones distinguidas con los números 14, 15 y 16, con un área aproximada de doscientos metros cuadrados con dieciocho centímetros (200,18 mts2), ubicado en la parte posterior del denominado Centro Comercial Punta Brava al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, para el funcionamiento de un negocio dedicado única y exclusivamente al rubro comercial de taller de latonería; asimismo, alegó que en la cláusula quinta del contrato se pactó el término de vigencia del arrendamiento de un (1) año fijo contado a partir del 1º de diciembre de 2017 hasta el 1º de diciembre de 2018, fecha ésta en la que el contrato de arrendamiento alcanzó su término contractual sin que las partes hayan suscrito un nuevo contrato, dándose de pleno derecho –según su decir- a partir del día 2 de diciembre de 2018, el inicio de la prórroga legal de tres (3) años, por cuanto el arrendatario demandado mantuvo –según su decir- una relación arrendaticia con el arrendador demandante durante más de diez (10) años. En consecuencia, alegó que por cuanto la prórroga legal venció el 2 de diciembre de 2021, sin que el arrendatario demandado hubiere hecho entrega del inmueble que ocupa, es por lo que su conducta encuadra con la circunstancia de hecho establecida en el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para solicitar el desalojo del inmueble libre de personas y bienes muebles, en óptimas condiciones de uso, conservación y limpieza, y a su vez solicitó que el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, fuere condenado a entregarle a la parte actora los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de luz eléctrica, aseo urbano y de cualquier otro servicio que utilice en el inmueble arrendado.
Por su parte, la representante judicial del ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, en la oportunidad para contestar la demanda, impugnó la cuantía estimada de la demanda por ser irrisoria, ello bajo el fundamento de que el inmueble comercial demandado tiene un poco más de doscientos metros cuadrados (200 mts2), dedicado a pintar vehículos automotores, situado en una zona de alto comercio, por lo que consideran que la demanda debe ser estimada en la cantidad de quinientos millones de bolívares (Bs. 500.000.000,00); seguido a ello, impugnó el poder acompañado al libelo otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 20 de abril de 2022, anotado bajo el Nº 17, Tomo 6 de los libros de autenticaciones respectivos, por cuanto el cuestionado mandato es –según su decir- ilegitimo, ya que el poderdante es una persona empleada y subordinada de quien debería ser actor en este presente juicio, como lo es la empresa PROMOTORA GONZÁLEZ VALIÑO, C.A., propietaria del terreno reclamado, y por lo tanto, es la única titular de la acción libelada y no el actor. Seguido a ello, rechazó y contradijo la demanda propuesta en contra de su representado, motivado a que en el contrato de arrendamiento de fecha 1º de diciembre de 2017, no se hizo referencia a construcción alguna, por lo que la relación arrendaticia se configuró –a su decir- sobre terreno que tiene tres (3) porciones, lo cual se encuentra excluido de la Ley con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial; por último, alegaron que la parte actora carece de la acción que pretende fundar en la mencionada disposición legal, lo cual conlleva a que la sentencia definitiva favorezca a su representado.
Ahora bien, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe considera necesario proceder a pronunciarse previamente al fondo del asunto sobre los distintos alegatos y defensas planteados por

* De la falta de cualidad activa.-
En el escrito de contestación a la demanda, el apoderado judicial del ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, alegó de manera enrevesada y poco clara, la falta de cualidad e interés del ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, para intentar el presente juicio, señalando a tal efecto que “(…) la acción que formuló en el libelo de la demanda evidencia que es un tercero a la relación de propiedad (…) El comprador de ese bien raíz fue la firma PROMOTORA GONZÁLEZ VALIÑO C.A. por lo tanto es ésta la única titular de la acción libelada y no el actor (…)”; aunado a ello, en el escrito de informes presentado ante esta alzada, el apoderado judicial de la parte demandada alegó que “(…) el actor carece de personería para comparecer a juicio en lugar de la duela (sic) del terreno (…)”.
Ahora bien, debe puntualizarse que la legitimación a la causa o cualidad de las partes es vista como un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa, el cual se encuentra estrechamente vinculado con la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, por lo cual debe ser atendido incluso de oficio por los Jueces (Vid. SCC del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 11 de agosto de 2015, Exp. No. 15-211); de esta manera, la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
Entonces, entiende esta sentenciadora que para poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio, se requiere el desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de una relación procesal, por lo que la constitución regular de la relación procesal exige la intervención de un juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado, reuniendo bajo cualquier circunstancia una serie de elementos formales indispensables, entre ellos: la competencia del juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio, conjuntamente con la idoneidad formal de la demanda; en efecto, la ausencia en el juicio de cualquiera de los presupuestos señalados en el párrafo precedente, se impide la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del juez sobre el mérito de la litis. Es tal la importancia y necesidad de la presencia de los presupuestos procesales antes señalados, que algunas de las excepciones dilatorias y de las causales de nulidad han sido consagradas precisamente con la finalidad de asegurar en la litis la presencia de todos los requisitos.
Precisado lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, esta sentenciadora estima prudente revisar si el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, detenta o no cualidad para sostener el presente juicio, puesto que la representación judicial de la parte demandada, afirma que éste es un “empleado del dueño” del inmueble objeto de la controversia, siendo la sociedad mercantil PROMOTORA GONZÁLEZ VALIÑO, C.A., en su carácter de propietaria del bien arrendado, la “única titular de la acción libelada” y no el hoy demandante. A tal efecto, se debe aclarar que no resulta controvertido el hecho cierto de que todos los contratos de arrendamiento acompañados al escrito libelar, fueron celebrados entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, en su condición de “EL ARRENDADOR”, y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, en su condición de “EL ARRENDATARIO”; no obstante, la defensa de la parte demandada, reside en que sólo el propietario del inmueble arrendado puede intentar la presente acción de desalojo.
Al respecto, se debe señalar que la doctrina nacional admite como válido el arrendamiento de la cosa ajena, así, en sentencia proferida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 11 de agosto de 2015, expediente No. 2015-000211, se dispuso lo siguiente:
“(…) estima la Sala necesario realizar algunas consideraciones con respecto a la constitución de la relación arrendaticia inmobiliaria que surge como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento, al respecto encontramos que existen dos formas a través de la cual se constituye la relación arrendaticia entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa con tal condición. La primera, cuando es el propietario quien suscribe el contrato de arrendamiento y arrienda el inmueble de su propiedad al arrendatario que lo ocupa en tal condición y, la segunda, cuando quien suscribe el contrato de arrendamiento con el arrendatario es un tercero y no el propietario, por lo tanto el arrendador del inmueble es un tercero que arrienda con el consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado, tal como ocurre frecuentemente en el mercado inquilinario con las empresas y personas naturales que se dedican a la administración de inmuebles, quienes arriendan en representación del propietario, ya sea mediante poder y/o autorización escrita o verbal del propietario.
De allí, que quienes figuran como arrendadores en los contratos de arrendamientos, no sean los propietarios de los inmuebles arrendados, sino las personas que actúan por encargo de estos, quienes se deben considerar como intermediarios en la relación arrendaticia que nace entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, como consecuencia de la celebración del contrato de arrendamiento que realiza el tercero, ello significa que la relación arrendaticia siempre se constituirá entre el propietario del inmueble arrendado y el arrendatario que lo ocupa en tal condición, aun cuando quien figure como arrendador en el contrato de arrendamiento sea un tercero, salvo que el propietario del inmueble que ha sido demandado demuestre que el demandante ocupa ilegalmente el inmueble de su propiedad o que no es arrendatario del inmueble que ocupa (…)” (Resaltado añadido)
De esta manera, resulta claro queno se necesita ser propietario para dar en arrendamiento, como sí se requiere –en materia civil- ser propietario para vender, puesto que a fin de que un tercero pueda arrendar un inmueble, se necesita para ello que exista un consentimiento expreso o tácito del propietario del inmueble arrendado. Aunado a ello, el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente:
Artículo 6.- “La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no (…)”. (Resaltado añadido)

De acuerdo con el contenido de la norma, el contrato de arrendamiento lo pueden suscribir el propietario, administrador o gestor del inmueble, en ese sentido se puede determinar que los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con algunas de estas condiciones, no tienen legitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento, y por vía de interpretación no tendrá legitimidad para solicitar el desalojo (Cfr. Sentencia Nº 682, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22/11/2021, expediente No. 19-544). En tal sentido, se observa que en el caso sub examine cursa RECONOCIMIENTO DE DOCUMENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 17 de mayo de 2018, inserto bajo el Nº 22, Tomo 149 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría (inserto a los folios 13-17 del expediente), a través del cual los ciudadanos MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ GRAÑA, en su carácter de gerente general de la sociedad mercantil PROMOTORA GONZÁLEZ VALIÑO, C.A., y el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, declaran que reconocen y ratifican en todas y cada una de sus partes tanto el contenido como las firmas estampadas en el mandato de administración suscrito en fecha 1º de enero de 2017, de cuyo contenido se observa lo siguiente (folios 15-16):
“(…) Entre el Señor (sic) BRUNO BIRRO ROSETO (…) quien a los fines de este Mandato (sic) se denominará “El ADMINISTRADOR”, por una parte, y por la otra PROMOTORA GONZALEZ VALIÑO C.A. (…) quien a los mismos fines se denominará “LA PROPIETARIA”, se conviene en celebrar el presente MANDATO DE ADMINISTRACION (sic), contenido en las cláusulas siguientes:
PRIMERA: LA PROPIETARIA autoriza a EL ADMINISTRADOR, para que administre los inmuebles de su propiedad, ubicados en la parte posterior del denominado Centro Comercial Punta Brava al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques, Edo. Miranda (…)
SEGUNDA: En ejercicio de este Mandato (sic), EL ADMINISTRADOR podrá arrendar los inmuebles antes identificados por el término y bajo las condiciones que le ha impartido LA PROPIETARIA, así como también velar por el buen funcionamiento de dicho inmueble (…)
QUINTA: EL ADMINISTRADOR podrá ejercer la representación de LA PROPIETARIA, personalmente o por medio de abogados u empleados, en cualquier gestión ante los Tribunales (sic) competentes o autoridades administrativas, que considere útiles y necesarias a la defensa y cuidado de sus intereses y acciones, inherentes y/o derivados de este Mandato (sic) (…)”

Con vista a lo antes indicado, no hay lugar a dudas que el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, ciertamente es administrador del inmueble objeto del presente juicio, y motivado a ello, suscribió los contratos de arrendamiento acompañados al escrito libelar, por lo que en vista de que la cualidad o legitimidad para estar en juicio en materia de arrendamiento no viene determinada por la propiedad del inmueble, pues en estos casos no se discute el derecho a la propiedad sino el derecho a gozar de la cosa por cierto tiempo, mediante el pago de un precio determinado, se debe entonces concluir que para incoar la presente acción, no es necesario que el actor impretermitiblemente sea el propietario del bien inmueble objeto del litigio, como insiste la parte demandada, ya que resulta válido el arrendamiento de la cosa ajena, puesto que el contrato de esta especie no produce efectos reales sino personales. Por lo tanto –se repite- puede arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, lo que implica que el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, efectivamente ostenta la legitimidad para actuar en juicio por ser quien suscribió el contrato de arrendamiento objeto del caso de marras, con expresa autorización del propietario del mismo; motivos por los cuales,esta juzgadora declara IMPROCEDENTE la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada.- Así se establece.

* Del rechazo a la estimación de la demanda.-
En el escrito de contestación a la demanda presentado ante el tribunal de la causa, la representación judicial del ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, impugnó la estimación de la demanda propuesta, en razón de ser irrisoria,sosteniendo para ello que“(…) La estimación de una acción judicial debe ser adecuada a lo que se demanda, en este caso, al desalojo de un inmueble comercial de 200,18 metros cuadrados, donde existe desde hace muchos años un taller mecánico dedicado a la pintura de vehículos automotores (…) la demanda debe estimarse en la cantidad de quinientos millones de bolívares digitales (Bs. D. 500.000.000,00)(…)”. Así las cosas, debe precisarse que la impugnación a la cuantía corresponde a una defensa de fondo, que no busca directamente objetar la competencia del tribunal que conoce en primera instancia, sino que persigue impugnar la cuantía estimada a los fines de establecer el interés principal del asunto discutido.
Ahora bien, visto que el presente asunto se circunscribe a determinar el valor de la demanda intentada por cuanto a decir de la parte demandada la misma fue exigua por la demandarte, resulta necesario traer a colación la regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, la cual está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula:
Artículo 36.- “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

Asimismo, el artículo 38 del Código Adjetivo Civil, señala que: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará (…)”. De este modo, en relación a la forma como debe estimarse la cuantía en las demandas de contratos de arrendamientos donde no se demande el pago de pensiones insolutas ni accesorios, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 13 de abril del 2000, Expediente: N° 00-001, reiterada por la misma Sala 31/10/2012, Exp. No. AA20-C-2012-000522, dejó sentado lo siguiente:
“(…) En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra ‘Derecho Procesal Civil’:
‘En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.
Cuando el artículo 72 se refiere a los ‘accesorios’ debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado’.
En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil (…)”. (Negrillas y subrayado de la Sala).

Así las cosas, en consideración a las precitadas normas adjetivas así como a la anterior jurisprudencia, esta juzgadora debe sintetizar entonces que, en materia de demandas en las cuales se discuta la validez o continuación de un contrato de arrendamiento, la cuantía está regulada por el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; y si se trata de un cumplimiento de contrato de arrendamiento, en donde no se demande, ni pensiones de arrendamiento, ni ningún otro accesorio, lo que procede es que la actora estime la demanda a tenor de lo previsto en el artículo 38 eiusdem. En tal sentido, visto que el presente juicio es seguido por desalojo de un inmueble arrendado por vencimiento del término pactado y su prórroga legal, en el cual no se demandó el pago de pensiones insolutas ni ningún otro “accesorio”, es por lo que la estimación de la pretensión debe estar determinada por las reglas del referido artículo 38 del Código Adjetivo Civil, por lo tanto, no existe ningún impedimento legal para que la parte actora haya estimado la cuantía del presente juicio en la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), equivalentes para el momento de la interposición de la demanda (6/5/2022), en la cantidad de MIL DOSCIENTOS CINCUENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (1.250 U.T.), y en consecuencia, se debe declarar IMPROCEDENTE el rechazó a la cuantía, quedando de esta manera firme la estimación realizada por la parte demandante en el libelo- Así se establece.
* De la impugnación del poder que acredita la representación del demandante.-
Siguiendo este orden, se observa que en el escrito de contestación a la demanda, el apoderado judicial del ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, procedió a “objetar” e “impugnar” el instrumento poderdebidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de abril de 2022, inserto bajo el No. 17, Tomo 06 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, señalando a tal efecto, que “(…) El cuestionado mandato es ilegítimo porque el poderdante es una persona empleada y subordinada de quien debiera ser actor en este juicio (…)”. Al respecto, se debe señalar que en el documento impugnado, la abogada en ejercicio BELKYS JOSEFINA BARBELLA INFANTE, sustituye en las abogadas MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ y HAYDEE MIREYA CASANOVA ZAMBRANO, reservándose su ejercicio, el poder que le fuere conferido por el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, por lo que en principio, el hoy demandante no está en este acto otorgando poder alguno como enrevesadamente indica la parte demandada.
Aunado a ello, de haber sido la intención del recurrente impugnar el poder mediante el cual el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, confiere facultades de representación a la abogada en ejercicio BELKYS JOSEFINA BARBELLA INFANTE, otorgado ante la notaría supra señaladaen fecha 26 de junio de 2003, anotado bajo el No. 37, Tomo 67 (inserto a los folios 11-12), debió hacerlo en la primera oportunidad en que se hizo presente en el juicio, lo cual no sucedió,por el contrario, se limitó únicamente a impugnar la naturaleza (copia fotostática) en que éste fue consignado conjuntamente al escrito libelar, lo cual fue subsanado posteriormente, cuando la parte actora promueve copia certificada del mismo conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En suma a ello, es oportuno a su vez aclarar que aun cuando el demandado afirma que el actor “es una persona empleada y subordinada” del propietario del inmueble objeto del juicio, y que por ello, el poder otorgado es ilegítimo, vale señalar que el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, no otorgó poder a la representación judicial actora en este proceso, en nombre de un tercero ajeno al juicio, sino en nombre propio, por lo que resultan incoherentes las defensas del accionado, las cuales además son poco claras, confusas, enrevesadas y carentes de todo silogismo. No obstante, esta juzgadora concluye que las abogadas en ejercicio BELKYS JOSEFINA BARBELLA INFANTE, MARÍA DEL CARMEN GONZÁLEZ y HAYDEE MIREYA CASANOVA ZAMBRANO, se encuentran plenamente facultadas en el presente juicio para actuar en nombre y representación del ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, razón por la cual, se hace forzoso DESECHAR del proceso la impugnación al referido poder realizado por el apoderado judicial del demandado.- Así se establece.

* Del procedimiento aplicable.-
Por último, se observa que los apoderados judiciales del ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, en la oportunidad para contestar la demanda alegó que en elúltimo contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, “(…) no se hizo referencia a construcción alguna (…)”, indicando que la relación arrendaticia se configuró sobre un terreno que tiene tres porciones, y por lo tanto, se encuentra excluido de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En vista de ello, a fin de tener certeza sobre cuál ley aplicar a un caso específico se debe atender obligatoriamente a la categoría del inmueble arrendado, lo cual va íntimamente asociado a la naturaleza de la actividad que en él se desarrolle.
De tal modo, la referida Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 4 señala lo siguiente:
Artículo 4.- “Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados” (resaltado añadido).
De conformidad con lo anterior, se verifica que el legislador claramente no quiso darle naturaleza comercial a los terrenos no edificados, excluyendo éstos así como todos aquellos no destinados al uso comercial de la aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En este sentido, es necesario verificar el contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente proceso, el cual constituye el instrumento fundamental de la acción, del cual se derivan las condiciones del arrendamiento; en efecto, cursa en el presente expediente CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO (inserto a los folios 18-21), celebrado entre las partes intervinientes en el caso de marras en fecha 1º de diciembre de 2017, bajo los siguientes términos:
“(…)PRIMERA: “EL ARRENDADOR” cede en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO” quien lo toma en tal concepto: Un (1) inmueble constituido de unas porciones distinguidas con los números catorce, quince y dieciséis (14, 15 16), con un área aproximada de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS CON DIECIOCHO CENTIMETROS (sic) CUADRADOS (200,18 m2), ubicado en la parte posterior del denominado Centro Comercial Punta Brava al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques, Edo. Miranda (…) El referido inmueble tendrá un uso comercial, destinado única y exclusivamente al rubro comercial de TALLER DE LATONERIA (sic) (…)
NOVENA: “EL ARRENDATARIO” declara conocer el inmueble que recibe en alquiler por haberlo examinado y comprobado que se halla en perfecto estado (…) Se obliga “EL ARRENDATARIO” a devolverlo en el mismo buen estado en que lo recibió, especialmente en tanto se refiere a paredes, pisos, techos, instalaciones eléctricas y por ello será de su exclusiva cuenta todo lo relativo al perfecto funcionamiento y buen estado de los aparatos e instalaciones de luz, teléfono y conservación de las paredes, pisos, techos, puertas y ventanas (…)” (Resaltado añadido).

En tal sentido, se observa que el inmueble arrendado por la hoy demandada constituye tres (3) porciones de terreno, cuyo destino o uso fue expresamente establecido en el contrato, como es un taller de latonería; aunado a ello, se observa que el hoy demandado se comprometió a devolver el inmueble arrendado como buen estado de sus instalaciones eléctricas, teléfono y conservación de las paredes, pisos, techos, puertas y ventanas, lo que sin lugar a dudas conlleva a concluir que existe una edificación en las porciones de terreno arrendadas. Además de esto, resulta alarmante para quien decide la actitud desplegada por la parte demandada y sus apoderados judiciales, quienes en el escrito de contestación a la demanda, no obstante al haber alegado que el inmueble objeto del litigio es un terreno, afirmaron a su vez que lo pretendido en este juicio es el“(…) desalojo de un inmueble comercial de 200,18 metros cuadrados, donde existe desde hace muchos años un taller mecánico dedicado a la pintura de vehículos automotores (…)”, asimismo, continuó señalando que “(…) nuestro mandante tiene un negocio bien consolidado, con patente de industria y comercio, todas las instalaciones de agua, luz, teléfono, equipos valiosos y una excelente clientela (…)” (resaltado añadido).
Dichas circunstancias, lejos de evidenciar una clara contradicción en sus afirmaciones, demuestran una actitud no proba ni franca en el proceso, cuyo fin únicamente es generar situaciones dilatorias para prolongar la incertidumbre del conflicto jurídico y obtener que la coyuntura del proceso le favorezca. En virtud de ello, esta juzgadora no puede pasar por alto tal desempeño de los apoderados judiciales de la parte demandada, instándolos a que en futuras oportunidades actúen con seriedad y veracidad de lo controvertido, pues ello es una forma de manifestar la buena fe y la probidad, aunado a que siendo el proceso un debate dialéctico en donde imperan los principios del juego limpio, no es necesario, en consecuencia, que un texto expreso del Código imponga el deber de decir verdad, para que ese deber tenga efectiva vigencia, ya que este deber existe, por cuanto configura un deber de conducta humana, que no puede parecernos distinto o menoscabado porque se realiza en un proceso.- Así se precisa.
Por consiguiente, con vista a lo anteriormente expuesto, se puede concluir que aún cuando en el contrato de arrendamiento objeto del presente proceso, no se identificó bienhechuría alguna, se acordó expresamente que el inmueble arrendado sería destinado para un taller de latonería y pintura de vehículos, cuya actividad es reconocida por la parte demandada, lo cual es propio del comercio; motivos por los cuales, se puede concluir que el bien inmueble objeto del litigio se encuentra sujeto a la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por ende, la demanda interpuesta por el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, se debió admitir y tramitar por el procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 del referido Decreto-Ley, como sucedió en autos, por lo tanto, se declaran IMPROCEDENTES los alegatos formulados por la parte demandada respecto a lo aquí resuelto.- Así se establece.

Resuelto lo anterior, este tribunal superior pasar a revisar el FONDO DEL ASUNTO controvertido, bajo las siguientes consideraciones:
Determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes en el curso del proceso, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble destinado para uso comercial, constituido por unas porciones distinguidas con los números 14, 15 y 16, con un área aproximada de doscientos metros cuadrados con dieciocho centímetros cuadrados (200,18 mts2), ubicado en la parte posterior del denominado Centro Comercial Punta Brava al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, , por vencimiento de la prórroga legal; considera prudente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el artículo 40, literal ““g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
(…omissis…)
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes (…)” (Resaltado añadido)

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprende entre las numerosas causales que contiene, la posibilidad de solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento, cuando el arrendatario haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; circunstancia ésta alegada en el presente juicio, por lo que esta juzgadora estima necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por lo que a tal efecto, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, verifica que la parte actora consignó CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 1º de diciembre de 2017, entre el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, en su condición de “EL ARRENDADOR”, y el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, en su condición de “EL ARRENDATARIO”, de cuyo contenido -específicamente de su cláusula quinta- se desprende lo siguiente(cursante al folio 18-21):
“(…) QUINTA: El plazo de duración del presente contrato será de un (01) año fijo, contado a partir del Primero (sic) (01) de Diciembre (sic) de 2017, venciendo el contrato el día Primero (sic) día de Diciembre (sic) de 2018. Las partes convienen en que, una vez vencido el plazo fijo de este contrato, bajo las consideraciones anteriormente estipuladas, “EL ARRENDATARIO” gozará potestativamente de la prórroga legal, establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en el artículo 26 siempre y cuando se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y haya dado cumplimiento a todas las obligaciones contractuales pactadas en este contrato(…)”

Visto lo anterior, esta sentenciadora puede afirmar conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y basada en la intención de los otorgantes y en aras de garantizar el debido proceso, que los contratantes convinieron en que el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, tendría una vigencia de un (1) año fijo, contado a partir del 1º de noviembre de 2017 hasta el 1º de noviembre de 2018, no pudiendo ser prorrogado; por lo que ciertamente, se está en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado, debiendo por tanto, apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (dies aquo) y, asimismo el término final (dies aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual; el término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Aunado a ello, en materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario.
De esta manera, se observa que las partes convinieron en un término fijo, por lo que no era necesaria la notificación previa de ninguna de las partes contentiva del deseo de no renovación del contrato; por lo tanto,finalizado el contrato el 1º de noviembre de 2018,comenzaba para el arrendatario el disfrute de la prórroga de ley, la cual opera de pleno derecho por el solo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, es decir, aun cuando las partes no le hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, ésta procede en beneficio del arrendatario, por lo que la prórroga se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes. Así las cosas, a fin de determinarse el tiempo concedido por la norma en ocasión a la prórroga legal, debe tenerse para ello que la parte demandante indicó en su libelo de demanda, que la relación arrendaticia derivaba de distintos contractos de arrendamiento, siendo el primero de ellos del 1º de marzo de 2008, circunstancia no contradicha por la parte demandada, por el contrario, se evidencia que fue consignado conjuntamente al escrito libelar, una totalidad de nueve (9)CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO celebrados entre las partes intervinientes en el presente juicio, con la siguiente descripción (folios 29-61 del expediente):
• Primer contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 13 de marzo de 2008, inserto bajo el Nº 21, Tomo 56 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, celebrado por un lapso de nueve (9) meses contados a partir del 1º de marzo de 2008 al 30 de noviembre de 2008.
• Segundo contrato privado de arrendamiento, celebrado en fecha 1º de diciembre de 2008, por un lapso de un (1) año fijo contado a partir del 1º de diciembre de 2008 al 1º de diciembre de 2009.
• Tercer contrato privado de arrendamiento, celebrado en fecha 1º de diciembre de 2009, por un lapso de un (1) año contado a partir del 1º de diciembre de 2009 al 1º de diciembre de 2010.
• Cuarto contrato privado de arrendamiento, celebrado en fecha 1º de diciembre de 2010, por un lapso de un (1) año contado a partir del 1º de diciembre de 2010 al 1º de diciembre de 2011.
• Quinto contrato privado de arrendamiento, celebrado en fecha 1º diciembre de 2011, por un lapso de un (1) año contado a partir del 1º de diciembre de 2011 al 1º de diciembre de 2012.
• Sexto contrato privado de arrendamiento, celebrado en fecha 1º de diciembre de 2012, por un lapso de un (1) año contado a partir del 1º de diciembre de 2012 al 1º de diciembre de 2013.
• Séptimo contrato privado de arrendamiento, celebrado en fecha 10 de noviembre de 2014, por un lapso de un (1) año contado a partir del 1º de diciembre de 2014 al 1º de diciembre de 2015.
• Octavo contrato privado de arrendamiento, celebrado en fecha 1º de diciembre de 2015, por un lapso de un (1) año contado a partir del 1º de diciembre de 2015 al 1º de diciembre de 2016; y,
• Noveno contrato privado de arrendamiento, celebrado en fecha 1º de diciembre de 2016, por un lapso de un (1) año contado a partir del 1º de diciembre de 2016 al 1º de diciembre de 2017.

Con vistas a tales documentales, se puede afirmar que entre los ciudadanos BRUNO BIRRO ROSETOe ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, existe una relación arrendaticia desde el 1º de marzo de 2008 hasta el 1º de noviembre de 2018, fecha en que venció el último contrato de arrendamiento, es decir, tienen una relación desde hace más de diez (10) años;por lo que en atención al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la prórroga legal correspondiente atendía a las siguientes previsiones:
Artículo 26.- “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el plazo de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.” (Resaltado añadido).

De esta manera, finalizado el contrato de arrendamiento en cuestión su prórroga, comenzaba para el arrendatario el disfrute de la prórroga de ley de tres (3) años, por cuanto la presente relación arrendaticia tuvo una duración mayor de diez (10) años, por ende desde el día 1º de diciembre de 2018 (exclusive) hasta el día 1º de diciembre de 2021 (inclusive), se consumó la referida prórroga legal, la cual –como ya se dijo- opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente ni se le notifique de su inicio y culminación. En efecto, al vencimiento de dicho lapso, quedaba la parte demandante arrendadora en este juicio, facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” y así, consta de autos, fue efectivamente realizado.
Igualmente es menester señalar, que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, y como quiera que en el caso de marras, la prórroga legal venció el día 1º de diciembre de 2021, sin que la parte demandada en su condición de arrendatario haya hecho entrega material del inmueble arrendado, y en virtud que ésta no logró desvirtuar ninguna de las circunstancias aducidas por la parte actora; es por lo que esta juzgadora, considera procedente la causal de desalojo invocada ante el vencimiento del término del contrato de arrendamiento tantas veces mencionado.- Así se establece.
Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto únicamente en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual prevé como causal de desalojo que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; consecuentemente, este tribunal superior debe declarar PROCEDENTE la acción de DESALOJO interpuesta por el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, contra el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ; y como consecuencia de ello, el prenombrado deberá desalojar y hacer entrega material al demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por unas porciones distinguidas con los números 14, 15 y 16, con un área aproximada de doscientos metros cuadrados con dieciocho centímetros (200,18 mts2), ubicado en la parte posterior del denominado Centro Comercial Punta Brava al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, comprendido dentro de los siguientes linderos: Noroeste: con el área de acceso a las porciones; Suroeste: con la porción distinguida con el Nº 13; Sureste: con el talud de lote de terreno identificado con el Nº 03 en el plano general de la propiedad; y, Noreste: con la porción distinguida con el Nº 17, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió; tal y como lo dispuso el tribunal de la causa.- Así se decide.
No obstante a ello, este tribunal observa que en el escrito libelar, la parte demandante solicitó en el particular “tercero” de su petitorio, que “(…) Se condene al ciudadano ISABELINO GUZMAN MARQUEZ, anteriormente identificado, a entregarle a la parte actora los recibos demostrativos de la cancelación de los servicios de luz eléctrica, aseo urbano y de cualquier otro servicio que utilice en el inmueble arrendado, es decir, que el arrendatario demandado debe demostrar fehacientemente que esta solvente en el pago de los servicios públicos de los cuales hace uso en el inmueble (…)”; al respecto, esta juzgadora observa que el tribunal de la causa en la sentencia recurrida omitió pronunciarse sobre la procedencia o no de dicho pedimento, por lo que esta juzgadora considera que se encuentra impedida de analizar el mismo, ya que en virtud del principio reformatio in peius o reforma en perjuicio, se prohíbe al juez superior empeorar la situación del apelante -aquí demandado- en los casos en que no ha mediado recurso de su contraparte, tal y como ocurre en el caso de marras.- Así se precisa.
En este sentido, no puede pasarse por alto que el tribunal de la causa en la parte dispositiva del fallo recurrido declaró: “(…) CON LUGAR la demanda por DESALOJO (…)se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente perdidosa (…)”; así pues, de lo transcrito se evidencia que el a quo, en virtud de que declaró “CON LUGAR” la acción intentada por la parte demandante, y condenó al accionada a entregar el inmueble objeto de la presente controversia, condenó a éste última al pago de las costas por vencimiento total, el cual está consagrado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, como se dispuso anteriormente, el a quo omitió total pronunciamiento respecto a la entrega de los recibos de pago de los servicios de luz eléctrica, aseo urbano y de cualquier otro servicio que utilice en el inmueble arrendado, peticionados por la parte actora en su libelo de demanda, por lo que al no habérsele otorgado alaparte demandante todas las pretensiones que procuraba debió el a quo declarar “parcialmente con lugar” la acción y en consecuencia, la no condenatoria en costas de las partes, por cuanto únicamente existe vencimiento total cuando la demandada es absuelta totalmente o el actor obtiene en la definitiva todo lo que pide en el libelo. En tal sentido, siendo entonces verificable que no hubo vencimiento total en el presente juicio para proceder a la condenatoria en costas conforme al referido artículo 274 del Código Adjetivo Civil, esta alzada debe MODIFICAR el dispositivo de la sentencia recurrida proferida en fecha 24 de noviembre de 2022 en el entendido de que no hay expresa condenatoria en costas bajo los fundamentos expuestos.- Así se decide.
Finalmente, este juzgado superior declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio LUIS ALFONSO SARAUZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 24 de noviembre de 2022, la cual se CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo; en consecuencia, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, contra el prenombrado, todos plenamente identificados en autos, y en tal sentido, se ordena a la parte demandada a DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL al demandante del inmueble objeto del presente juicio, ello conforme a la causal prevista en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio LUIS ALFONSO SARAUZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 24 de noviembre de 2022, la cual se CONFIRMA bajo las consideraciones expuestas en el presente fallo.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano BRUNO BIRRO ROSETO, contra el ciudadano ISABELINO GUZMÁN MÁRQUEZ, plenamente identificados en autos; y como consecuencia de ello, se ordena a la parte demandada a DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL al demandante, del inmueble objeto del presente juicio, constituido por unas porciones distinguidas con los números 14, 15 y 16, con un área aproximada de doscientos metros cuadrados con dieciocho centímetros (200,18 mts2), ubicado en la parte posterior del denominado Centro Comercial Punta Brava al final de la calle Guaicaipuro, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, comprendido dentro de los siguientes linderos: Noroeste: con el área de acceso a las porciones; Suroeste: con la porción distinguida con el Nº 13; Sureste: con el talud de lote de terreno identificado con el Nº 03 en el plano general de la propiedad; y, Noreste: con la porción distinguida con el Nº 17, libre de bienes, personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, ello conforme a la causal prevista en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Dada la naturaleza de la decisión no hay condenatoria en costas del recurso.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los doce (12) días del mes de abril del año dos mil veintitrés (2023). Años 212° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,
LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.).
LA SECRETARIA,
LEIDYMAR AZUARTA.
ZBD/lag.-*/ad Exp. Nº 22-9940.