TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
212º y 164º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE CO-DEMANDADA ROSA ELENA LUNA NIEVES:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE CO-DEMANDADA JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:
Ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.644.809.

Abogada en ejercicio MILDRED MINERQUI FONSECA GONZÁLEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nos. 147.680.

Ciudadanos ROSA ELENA LUNA NIEVES y JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V-5.225.528 y V-17.168.347, respectivamente.

Abogada en ejercicio MARTHA TRINIDAD RONDÓN CARPIO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 189.779.

Abogados en ejercicio ENNY MEITH TOVAR CIANO y PETRONIO RAMÓN BOSQUES, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 127.903 y 43.697, respectivamente.

RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

23-9955.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación interpuesto por los abogados en ejercicio ENNY MEITH TOVAR CIANO y JESÚS NAKAY HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderados judiciales –para ese entonces- de los ciudadanos JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, y ROSA ELENA LUNA NIEVES, contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave en fecha 10 de enero de 2023, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, en contra de los prenombrados, todos plenamente identificados en auto, y en consecuencia, nula la venta del inmueble objeto del litigio.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 2 de febrero de 2023, se le dio entrada fijándose el vigésima (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de acuerdo a lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, dejando constancia que sola la parte demandada hizo uso de tal derecho.
Posteriormente, fue proferido auto en fecha 21 de marzo de 2023, mediante el cual se deja constancia que concluido el lapso para la consignación de las observaciones a los informes, constando en autos que ninguna de las partes hicieron uso de este derecho, se fijó a partir de esa fecha, inclusive, el lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia.
Ahora bien, estando dentro de la oportunidad para resolver el recurso de apelación ejercido, esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo presentado en fecha 2 de marzo de 2022, la abogada en ejercicio MILDRED MINERQUI FONSECA GONZÁLEZ, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, procedió a demandar a los ciudadanos ROSA ELENA LUNA NIEVES y JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO; sosteniendo para ello -entre otras cosas-lo siguiente:
1. Que en el año 1989, su apoderado comenzó una relación arrendaticia de manera consensual y sin contrato por escrito, con el ciudadano LUIS ENRIQUE LUNA VIÑA, actuando en representación de su madre, ciudadana FELICIA VIÑA DE LUNA (†), sobre unas bienhechurías construidas a base de techo de zinc, pisos de cemento y paredes de bloques de arcilla, edificadas sobre un lote de terreno propiedad de la SUCESIÓN LUNA, las cuales tenían un metraje aproximado de tres metros con y cinco centímetros (3,65 mts) de frente por dieciocho metros (18 mts) de largo hacia el fondo, construidas sobe un lote de terreno distinguido como Lote “B”, ubicadas en la avenida Bolívar 2, Municipio Cristóbal Rjas del estado Bolivariano de Miranda, comprendidas dentro de los siguientes linderos: “Norte: con terreno Lote A; Sur: con terreno Lote C; Este: con terrenos que fueron de los hermanos Guerra, hoy Residencias Don Alejandro; y, Oeste: con avenida 2 Bolívar”.
2. Que posteriormente, la relación arrendaticia continúa en el año 1990, a través de contratos escritos, manteniéndose siempre los mismos términos del contrato inicial; asimismo, indicó que en el año 2001, su apoderado pone de manifiesta a su arrendador, su intención de realizar ampliaciones al local arrendado, a lo que el ciudadano Hector Guillermo Luna Viña, actuando en nombre de su madre, lo autoriza, cuyas ampliaciones según su decir- aunque no fueron reconocidas ni valoradas, están constituidas en la actualidad por dos (2) plantas para local comercial, distribuida de la siguiente manera: primera planta: un salón construido en paredes de bloques frisados, techo de platabanda, piso de cerámica, constante de depósito, pasillo, una (1) cocina, un (1) baño, escaleras de metal con láminas estriadas que llevan a la segunda planta, con todas las instalaciones eléctricas y sanitarias, con un área aproximada de ciento noventa y dos metros cuadrados con doce centímetros cuadrados (192,12 mts2); y la segundaplanta:constante de pasillo, un (1) baño, tres (3) oficinas, una de ellas para depósito, construidas en paredes de bloque frisado, con sus respectivas ventadas panorámicas con vidrio, un (1) salón con paredes de bloque frisadas y piso de cerámica, con todas las instalaciones eléctricas y sanitarias, con un área aproximada de ciento setenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y tres centímetros cuadrados (174,83 mts2).
3. Que durante los años sucesivos la relación arrendaticia continuó bajo los mismo términos y que una vez fallecida la ciudadana FELICIA VIÑA DE LUNA (†), continua la relación con la sucesión Luna-Viña, cancelando su defendido los cánones de arrendamiento indistintamente a los miembros de la sucesión, y que en la actualidad lo realiza –a su decir- mediante transferencias a la cuenta bancaria perteneciente a la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, estando solvente con su obligación.
4. Que en fecha 15 de septiembre de 2017, la ciudadano Yunira Concepción Márquez Fuentes, apoderada de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, realiza entrega a la encargada del comercial de su representada, una notificación practicada por la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas, Charallave del estado Miranda, en virtud de derecho de preferencia del que goza su representado, en la cual se le ofrece en venta el local comercial ya identificado.
5. Que en fecha 28 de septiembre de 2017, su defendido realizó notificación autenticada ante la Notaría Pública del Municipio Paz Castillo del estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 23, Tomo 79, a fin de dar respuesta a la oferta realizada, en el cual pone de manifiesto su intención de adquirir el local que viene ocupando, con la excepción de que previamente se realizara la aclaratoria de los términos de la venta que se presentaron, por ser –a su decir- ambigua al no tenerse claro la cualidad para vender de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, así como tampoco sobre cuál objeto recaía la venta, si sobre el local arrendado desde el comienzo o de las ampliaciones, y que tampoco se estableció un monto claro.
6. Que la mencionada notificación le fue entregada a la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, quien –a su decir- se negó a firmar por instrucciones de su abogado, por lo que su defendido acudió a la Unidad de Arrendamiento para el Uso Comercial, adscrita a la Dirección de Protección, Defensa y Promoción Comercial, a fin de medias y buscar la mejor solución para ambas partes, pero la prenombrada no asistió a la audiencia de conciliación.
7. Que en fecha 6 de diciembre de 2021, la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, nuevamente realiza una preferencia ofertiva a su representado, mediante notificación practicada por el Tribunal Tercero del Municipio Cristóbal Rojas, signada con el Nº 059/2021, a lo que su defendida una vez más, manifestó su intención de comprar el local en fecha 14 de diciembre de 2021, mediante respuesta enviada al correo electrónico del mencionado tribunal, al haber sido defectuosa la oferta por cuanto no se estableció la dirección en donde se pudiera entregar la notificación.
8. Que al no recibir respuesta del tribunal, reenvío la mencionada comunicación en fecha 18 de enero de 2022, concediéndosele cita para el día 19 de enero del mismo año, para consignar el físico de la misma, en cuya oportunidad, el juez a cargo del mencionado juzgado le manifestó –a su decir- que en fecha 14 de diciembre de 2021, había reenviado su comunicación al correo electrónico de la representación judicial de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES.
9. Que una vez vencido el lapso de quince (15) días establecidos en la ley para dar respuesta, su defendido intentó comunicarse vía telefónica con el ciudadano Manuel Lupercio Tovar Nieves, apoderado de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, para discutir los términos de la venta, sin obtener respuesta alguna de su partes.
10. Que posteriormente, tiene conocimiento de que la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, vendió el local a otra persona, y es cuando se traslada a la oficina de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas a solicitar información y efectivamente, se entera de la venta realizada al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, según documento protocolizado en fecha 21 de enero de 2022, inserto bajo el No. 2022.17, Asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el No. 236.13.12.1.13916.
11. Fundamenta la presente acción en el artículo 1.546 del Código Civil, concatenado con el artículos 38 y 39 de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
12. Que por lo antes expuesto, proceden a demandar a los ciudadanos ROSA ELENA LUNA NIEVES y JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, para que convengan o sean expresamente condenados en lo siguiente: “(…)a) Que me subrogue como comprador del local; b) Que se declare NULA la venta realizada al Ciudadano (sic) JOSE ANIBAL GONZALEZ CIANO (…) a objeto de que el inmueble se me venda por tenerderecho a ello (…)”.
13. Finalmente, estimó el valor de la presente demanda en la cantidad de siete mil quinientas unidades tributarias (7.500 U.T.) equivalentes a trescientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 375.000,00); y solicitó que la acción sea admitida y sustanciada conforme a derecho, y declarada con lugar en la definitiva.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito consignado en fecha 31 de mayo de 2022, los abogados en ejercicio ENNY MEITH TOVAR CIANO, en su carácter de apoderada judicial de la parte codemandada, ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, y la abogada en ejercicio JESÚS NAKAY HERNÁNDEZ, en su condición de apoderada judicial para ese entonces de la parte codemandada, ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES; procedieron a contestar la demanda incoada en contra de sus defendidos, aduciendo para ello –entre otras afirmaciones- lo siguiente:
1. Que oponen como defensa perentoria de fondo de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad e interés del demandante para intentar o sostener el presente juicio, bajo el fundamento de que en fecha 20 de julio de 1992, el ciudadano LUIS ENRIQUE LUNA VIÑA, en su carácter de propietario celebró mediante documento reconocido ante el Juzgado de Distrito del Distrito Cristóbal Tojas de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda inserto bajo el Nº 8 00517-92, del libro de reconocimiento respectivo, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con los ciudadanos TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ y ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA, que tuvo por objeto un local comercial construido a base de techo de zinc, pisos de cemento y paredes de bloques de arcilla.
2. Que sumado a ello, en fecha 30 de agosto de 1995, el ciudadano LUIS ENRIQUE LUNA VIÑA, actuando como apoderado de la ciudadana FELICIA VIÑA DE LUNA, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con los ciudadanos TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ y ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA, autenticado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Miranda, bajo el No. 8, Tomo 28, que tuvo por objeto un local comercial construido a base de concreto con paredes de bloques de arcilla.
3. Que posterior a ello, en fecha 14 de enero de 2002, el ciudadano Héctor Guillermo Luna Viña, en su carácter de apoderado de la ciudadana FELICIA VIÑA DE LUNA, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, S.R.L., representada por el hoy demandante, sobre un local comercial en perfecto estado de uso ubicado en la avenida Bolívar entre las calles 9 y 10 signado con el No. 9-20, Charallave.
4. Que de loantes indicado se evidencia que tanto la ciudadana ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA, y la sociedad mercantil COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, S.R.L., forman parte de la relación arrendaticia, obviando por completo que se está –a su decir- en presencia de un litis consorcio activo necesario, donde de manera obligatoria los demás arrendatarios debían ejercer su pretensión en contra de sus representados, en virtud de ser arrendatario del inmueble objeto del juicio, razón por la cual solicitaron que se declare con lugar la defensa perentoria opuesta.
5. Que oponen como defensa perentoria de fondo de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de ley de admitir la acción propuesta contenida en el ordinal 11º del artículo 346 eiusdem, en virtud de la inepta acumulación que -a su decir- hace el actor al pedir que se subrogue como comprador del local, y que se declare nula la venta realizada al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, en virtud de que ambas pretensiones son incompatibles entre sí, con procedimiento autónomos conforme al artículo 78 ibídem, motivado a que la acción de retracto legal es tramitado por el procedimiento breve previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que la acción de nulidad debe ser tramitada por el procedimiento ordinario.
6. Que niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra de sus representados por no ser ciertos los hechos constitutivos de la pretensión procesal, y por no asistirle el derecho que ambiciona el actor.
7. Que en fecha 6 de diciembre de 2021, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en virtud de la solicitud Nº 059-2021, practicó notificación judicial en la persona del ciudadano José Brito Mendez, quien manifestó ser el encargado del local, en cuya oportunidad se le expresó al demandante su derecho de preferencia indicándole como precio justa la cantidad de CUARENTA MIL DÓLARES (USD $40.000), siendo el plazo de sostenimiento de la oferta de noventa (90) días calendarios consecutivos.
8. Que el hoy demandante –a su decir- no dio respuesta a la preferencia ofertiva conforme al artículo 44 en su parágrafo único de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, en su carácter de propietaria quedó en plena libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
9. Que verificado el desinterés del arrendatario para adquirir el inmueble objeto del arrendamiento, su representada la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, en su carácter de propietario, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, un local comercial y el terreno donde se encuentra levantado, ubicado en la avenida Bolívar entre la calle 9 José Gregorio Hernández y No. 10 Ricaurte, signado como Lote “B”, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene una superficie de ciento cincuenta con cuarenta y cinco metros cuadrados (150,45 mts2) en un perímetro aproximado de ochenta y siete metros cuadrados con noventa centímetros cuadrados (87,90 mts2), según documento protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas en fecha 21 de enero de 2022, inserto bajo el Nº 2022.17, Asiento Registral 1, matriculado con el Nº 236.13.12.1.13916.
10. Que en fecha 25 de febrero de 2022, el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de esta Circunscripción Judicial,en virtud de la solicitud Nº 059-2021, presentada por el ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, practicó notificación en la persona de la ciudadana MILDRED FONSECA GONZÁLEZ, en su condición de apoderada judicial del ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, en la cualle notificó que a partir del 21 de enero de 2022, es el legítimo propietario del inmueble que viene disfrutando en su condición de arrendatario.
11. Por último, solicitaron que sea declarada sin lugar la demanda incoada.

III
DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE DEMANDANTE:
Conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora consignó las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 7-10, I pieza del expediente) en copia fotostática, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante el Registro Público del Municipio Paz Castillo del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de septiembre de 2017, inserto bajo el No. 23, Tomo 70; a través del cual el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, confiere poder general a la ciudadana MILDRED MINERQUI FONSECA GONZÁLEZ, para que sin limitación alguna sostenga y represente sus derechos, intereses y acciones. Ahora bien, es preciso indicar que en la oportunidad para contestar la demanda, la parte demandada procedió erróneamente a desconocer dicho instrumento en su contenido y firma, debiendo proceder a su impugnación, por lo que esta juzgadora tiene el mismo como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que la representación judicial de la parte demandante en el presente juicio.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 11-13, I pieza del expediente) en copia fotostática, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en el año 1990, a través del cual el ciudadano LUIS ENRIQUE LUNA VIÑA, da en arrendamiento al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, un inmueble constituido por un local comercial construido a base de paredes de bloques de arcilla, piso de cemento y techo de zinc, edificado sobre un lote de terreno ubicado en la avenida Bolívar 2, de la ciudad de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda, por un (1) año fijo; y en copia fotostática, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 30 de abril de 2013, a través del cual los ciudadanos ELBA ROSA LUNA VIÑA, ERIKA MELISSA LUNA MENDOZA, quien actúa como apoderada del ciudadano FÉLIX FRANCISCO LUNA VIÑA, LISCANO ESTEBAN ALVARENGA LUNA, quinen actúa como apoderado de la ciudadana HILDA LUNA VIÑA, ROSA ELENA LUNA NUEVES y SENOVIA ROJAS DE LUNA, dan en arrendamiento al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la población de Charallave, avenida Bolívar entre las calles 9 y 10, identificado con el No. 9-20, Municipio Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, por un plazo de doce (12) meses. Ahora bien, aun cuando en la oportunidad para contestar la demanda, la parte demandada procedió erróneamente a desconocer dichos instrumentos en su contenido y firma, debiendo proceder a su impugnación, esta juzgadora observa que los mismos corresponden a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, norma que previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples; por consiguiente, esta alzada desecha las probanzas bajo análisis y por ende no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 14-18, I pieza del expediente) en formato impreso, cinco (5) TRANSFERENCIAS ELECTRÓNICAS realizadas de la cuenta del banco Banesco, Banco Universal, en beneficio de la ciudadana ROSA ELENA LUNA, por la cantidad de cuarenta céntimos (Bs. 0,40) cada una. Ahora bien, aún cuando la parte demandada erróneamente procedió al desconocimiento del contenido y firma de éstos instrumentos, debiendo proceder a su impugnación, esta juzgadora observa que las mismas debieron ser promovidas mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folios 19-21, I pieza del expediente) en copia fotostática, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas, Charallave del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de septiembre de 2017, previa solicitud de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, dirigida al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, y recibida por la ciudadana Yexibel Orozco, en su condición de encargada, en cuya oportunidad se le notificó de lo siguiente: “(…)PRIMERO: Se les hace saber que la Venta (sic) del Inmueble (sic) tiene un valor precio Justo (sic) por la Cantidad (sic) de UN MILLON (sic)DE BOLIVARES (sic) FUERTES (Bs. 1.000.000.000,00) (sic). SEGUNDO: Se le informa que las condiciones de venta son un cincuenta (50%) a la firma del documento de compra Venta (sic), y el saldo restante en un lapso de cuarenta y cinco (45) días hábiles. Y/O mediante crédito Hipotecario (sic) que tramite el Arrendatario (sic) TERCERO: Se le Notifica (sic) al Arrendatario (sic) que el mismo goza de un plazo de Sostenimiento (sic) de Oferta (sic) de NOVENTA (90) DÍAS, contado a partir de la presente Notificación (sic) (…)”.Ahora bien, es preciso indicar que en la oportunidad para contestar la demanda, la parte demandada procedió erróneamente a desconocer dicho instrumento en su contenido y firma, debiendo proceder a su impugnación, por lo que esta juzgadora tiene el mismo como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que en fecha 15 de septiembre de 2017, la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, notificó al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, la oferta de venta del inmueble arrendado por la cantidad de un millón de bolívares fuertes (bs. 1.000.000,00), cuyo cincuenta por ciento (50%) debía ser cancelado a la firma del documento de compra venta, y el saldo restante en un lapso de cuarenta y cinco (45) días hábiles; asimismo, le participó que la oferta de sostendría por un lapso de noventa (90) díascontados a partir de la notificación.- Así se establece.
Quinto.- (Folios 22-23, I pieza del expediente) en copia fotostática, COMUNICACIÓN autenticada ante el Registro Público del Municipio Paz Castillo del estado Bolivariano de Miranda en fecha 28 de septiembre de 2017, bajo el No. 23, Tomo 79, suscrita por la ciudadana MILDRED MINERQUI FONSECA GONZÁLEZ, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, dirigida a las ciudadanas YUNIRA CONCEPCIÓN MÁRQUEZ FUENTE y/o ROSA ELENA LUNA NIEVES, enla cual le solicita la aclaratoria de la preferencia ofertiva realizada mediante notificación practicada por la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas, Charallave del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de septiembre de 2017.Ahora bien, aún cuando en la oportunidad para contestar la demanda, la parte demandada procedió erróneamente a desconocer dicho instrumento en su contenido y firma, debiendo proceder a su impugnación, esta juzgadora observa que el contenido del mismo no aporta elemento probatorio alguno para la resolución del presente juicio, por cuanto el mismo únicamente contiene la manifestación unilateral del ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, no siendo ello recibido por persona alguna, por lo que se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Sexto.- (Folios 24-26, I pieza del expediente) en copia fotostática, ESCRITO suscrito por la ciudadana MILDRED MINERQUI FONSECA GONZÁLEZ, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, dirigido por la Dirección de Arrendamiento Comercial, recibido en fecha 18 de octubre de 2017, en el cual solicita que se realice la intervención de ese órgano para llegar a un acuerdo en cuanto a la preferencia ofertiva realizada por la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES; y, en copia fotostática, BOLETA DE NOTIFICACIÓN librada por la Directora de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas en fecha 8 de noviembre de 2017, dirigida a la ciudadana MILDRED MINERQUI FONSECA GONZÁLEZ, en la cual se le participa que se dictó auto ordenándose la celebración de una audiencia conciliatoria. Ahora bien, aún cuando en la oportunidad para contestar la demanda, la parte demandada procedió erróneamente a desconocer dicho instrumento en su contenido y firma, debiendo proceder a su impugnación, esta juzgadora observa que el contenido del mismo no aporta elemento probatorio alguno para la resolución del presente juicio, por lo que se desecha del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Séptimo.- (Folios 27-31, I pieza del expediente) en copia fotostática, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el No. 059-2021, de la nomenclatura interna del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, previa solicitud de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, practicada en fecha 6 de diciembre de 2021, dirigida al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, y recibida por el ciudadano José David Brito Méndez, en su condición de encargado, en cuya oportunidad se le notificó de los siguientes particulares:
“(…)PRIMERO: Mi voluntad de vender el Inmueble (sic), que usted tiene arrendado desde hace más de Dos (2) años, expresándole su derecho de preferencia, indicándole como precio justo, la cantidad de: CUARENTA MIL DOLARES ($40.000) la presente Preferencia (sic) Ofertiva (sic) es efectuada en moneda extranjera de los Estados Unidos de Norte América (…) siendo el plazo de sostenimiento de la oferta Noventa (sic) (90) días calendarios consecutivos, siendo nuestro domicilio procesal a los efectos de notificación de la correspondiente respuesta la siguiente: La (sic) avenida Bolívar, entre las calles 09 José Gregorio Hernández y 10 Ricaurte, Local (sic) signado con el Nº 9-20, Charallave, Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado (sic) Miranda, Local (sic) Comercial (sic) propiedad de la Arrendadora (sic), consigno en este acto a los efectos que sea entregado al Arrendador (sic) copia simple de los siguientes recaudos: documento de propiedad del inmueble, y certificación de gravamen todo los fines legales pertinentes, esperando su respuesta a la antes expresada oferta dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo, quedando entendido que en caso de RECHAZO o ABSTENCIÓN de pronunciamiento, la legítima propietaria quedara en libertad de dar en venta el inmueble a tercero (…)”

Ahora bien, en la oportunidad para contestar la demanda, la parte demandada procedió erróneamente a desconocer dicho instrumento en su contenido y firma, debiendo proceder a su impugnación, por lo que esta juzgadora tiene el mismo como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que en fecha 6 de diciembre de 2021, la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, notificó al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, su voluntad de vender el inmueble que ocupa en calidad de arrendatario por el precio de cuarenta mil dólares americanos (USD $40.000), oferta que se mantendría por un plazo de noventa (90) días calendarios consecutivos, entregándole a tal efecto, el documento de propiedad del inmueble y la documento de propiedad del inmueble respectiva; asimismo, se observa que fijó como su domicilio procesal la dirección del inmueble arrendado al notificado.- Así se establece.
Octavo.- (Folio 32, I pieza del expediente) impresión fotostática, MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS enviados en fechas 14 de diciembre de 2021 y 18 de enero de 2022, desde la cuenta “Mildred Fonseca mildred181@hotmail.com”, para la cuenta “municipio3.civil.charallave@gamil.com”; a través de los cuales solicita que se le fije una oportunidad para consignar en físico diligencia relacionado con el asunto No. 059-2021; MENSAJE DE DATO O CORREO ELECTRÓNICO enviado en fecha 18 de enero de 2022, desde la cuenta “municipio3.civil.charallave@gamil.com”, para la cuenta “Mildred Fonseca mildred181@hotmail.com”,a través del cual se le insta a la solicitante a consignar sus escritos con los recaudos correspondientes, el día miércoles 19 de enero a las 09:00 a.m.; y MENSAJE DE DATO O CORREO ELECTRÓNICO enviado en fecha 14 de diciembre de 2021, desde lacuenta “Mildred Fonseca mildred181@hotmail.com”, para la cuenta “corporacionmanzanaroja1@gmail.com”, a través del cual se le adjunta un archivo en formato PDF con el nombre “Respuesta a Notificación-convertido”. Ahora bien, en la oportunidad para contestar la demanda, la parte demandada procedió erróneamente a desconocer dicho instrumento en su contenido y firma, debiendo proceder a su impugnación, por lo que esta juzgadora la aprecia de conformidad con lo previsto en los artículos 395 y 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.371 del Código Civil, 4° y 8° de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, ello como demostrativo de que en fecha 14 de diciembre de 2021 y 18 de enero de 2022, la representación judicial del hoy demandante, le comunicó al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de esta Circunscripción Judicial, con relación a la notificación extrajudicial realizada en el asunto No. 059-2021, a través de los cuales remite respuesta a la misma.- Así se establece.
Noveno.- (Folios 33-37 y 42-44, I pieza del expediente) en copia fotostática, CONTRATO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de enero de 2022, bajo el No. 2022.17, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 236.13.12.1.13916; a través del cual la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, un local comercial y el terreno donde se encuentra levantado, ubicado en la avenida Bolívar entre las calles 09 José Gregorio Hernández y 10 Ricaurte, signado como Lote “B”, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene una superficie de ciento cincuenta metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros cuadrados (145,45 mts2), en un perímetro aproximado de ochenta y siete metros con noventa centímetros (87,90 mts), y las bienhechurías sobre él construidas, por el precio de DOSCIENTOS OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 208.800,00).Ahora bien, en la oportunidad para contestar la demanda, la parte demandada procedió erróneamente a desconocer dicho instrumento en su contenido y firma, debiendo proceder a su impugnación, por lo que esta juzgadora tiene el mismo como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que en fecha 21 de enero de 2022, la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, dio en venta al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, el inmueble anteriormente descrito, en cuya negociación pretende la parte actora subrogarse en este proceso.- Así se establece.
Décimo.- (Folios 38-40, I pieza del expediente) en copia fotostática, ESCRITO consignado ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 19 de enero de 2022, suscrito por la ciudadana MILDRED MINERQUI FONSECA GONZÁLEZ, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, en el cual da respuesta a la notificación No. 059-2021, de fecha 6 de diciembre de 2021, practicada por el mencionado juzgado, contentiva de la preferencia ofertiva realizada por la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, señalando –entre otras afirmaciones- lo siguiente:
“(…) Estando en la oportunidad legal para responder a Notificación (sic) Nº 059-2021, de fecha Seis (06) de diciembre de 2021, sobre Preferencia (sic) Ofertiva (sic) realizada por la Ciudadana (sic) Rosa Elena Luna Nieves, mi representado sigue manifestando el ánimo de adquirir el inmueble, toda vez que se respeten los acuerdos levados a cabo en conversaciones ya realizadas y a futuro con el representante legal de la Ciudadana (sic) Rosa Elena Luna Nieves, como son: a)-Se lleve a consideración el precio establecido. b)- Se reconsidere el lapso de sostenimiento de la oferta. c).- Se reconozcan las bienhechurías y mejoras realizadas por mi representado, por cuanto las mismas fueron realizadas en un 80% por el mismo, autorizadas en su momento por uno de los propietarios. d)- Que se respeten de una vez por todas (sic) los acuerdos a que se llegue y se mantenga la oferta en los términos que de mutuo acuerdo ambas partes establezcan (…)”

Ahora bien, en la oportunidad para contestar la demanda, la parte demandada procedió erróneamente a desconocer dicho instrumento en su contenido y firma, debiendo proceder a su impugnación, por lo que esta juzgadora tiene el mismo como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que en fecha 19 de enero de 2022, la representación judicial del ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, consignó ante el mencionado órgano jurisdiccional, escrito contentivo de su interés de adquirir el inmueble que ocupa como arrendatario, motivado a la oferta realizada por la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, salvo que se mantengan supuestos acuerdos llevados previamente.- Así se establece.
Décimo primero.- (Folio 41, I pieza del expediente) en copia fotostática, BOLETA DE NOTIFICACIÓN librada por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 25 de febrero de 2022, relacionada con el asunto No. NJ-3512-22, dirigida al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, en la cual se le notifica a solicitud del ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, que a partir del 21 de enero de 2022, es el legítimo propietario del inmueble que ocupa como arrendatario. Ahora bien, visto que la documental en cuestión no fue impugnada por la parte contraria, esta juzgadora tiene el mismo como fidedigno de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que en fecha 25 de febrero de 2022, el mencionado juzgado libró notificación al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, a fin de participarle de que el ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, es el nuevo propietario del inmueble que ocupa como arrendatario.- Así se establece.

.- PRUEBA TESTIMONIAL: La parte demandante promovió la testimonial de los ciudadanos GRISELDA MARGARITA GONZÁLEZ DE VILLALBA y EDUARDO JIMÉNEZ MANRIQUEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.88.222 y V-6.303.986, respectivamente, lo cual fue admitido por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 7 de julio de 2022, fijando la oportunidad de su evacuación en el decurso de la audiencia o debate oral; sin embargo, de la revisión a los autos, se observa que llegada dicho acto en fecha 24 de noviembre de 2022, no comparecieron ninguno de los testigos mencionados, por lo que al no constar su evacuación, este tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

.-INSPECCIÓN JUDICIAL:La parte actora promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; así las cosas, se observa que el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 7 de julio de 2022, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para su evacuación. Posteriormente, en fecha 14 de julio de 2022, se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: “Avenida Los Proceres, sector Aparay, Centro Comercial Industrial Cúa, piso 2, Municipio Rafael Urdaneta del estado Miranda”, sede de la oficina del Registro Público de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, en cuya acta de inspección, dejó constancia de los siguientes particulares:

“(…) PRIMERO: Se deja constancia que de la revisión efectuada a la Matricula Nº 236.13.12.1.13916, asiento registral 1, inscrita bajo el Nº 2022.17, correspondiente al libro de Folio Real del año 2022; se puede evidenciar que según dicha venta fue realizada bajo la modalidad de un cheque de la entidad bancaria Banesco. Banco Vivienda de la cuenta Nº 0134-0424-18-4243027530 de José Aníbal González Ciano a favor de Rosa Elena Luna Nieves, por un monto de (208.800,00 Bs) de fecha 20-01-2022, del cual anexamos copia simple junto al documento de venta debidamente registrado. Es todo (…)”

En este sentido, quien aquí suscribe considera necesario precisar que la inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, el cual señala lo siguiente: “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”. Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa: “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”.
Ahora bien, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión, quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por la promovente en su escrito de promoción de pruebas; y es por tales razones, que se le concede pleno valor probatorio como demostrativa de que ciertamente ante la oficina del Registro Público de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Bolivariano de Miranda, se encuentra protocolizado un documento de compra venta bajo la Matricula Nº 236.13.12.1.13916, asiento registral 1, bajo el Nº 2022.17, correspondiente al libro de Folio Real del año 2022, realizada bajo la modalidad de un cheque de la entidad bancaria Banesco, de la cuenta Nº 0134-0424-18-4243027530 del ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO a favor de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, por un monto de doscientos ocho mil ochocientos bolívares (Bs. 208.800,00) de fecha 20 de enero de 2022.- Así se establece.

.- POSICIONES JURADAS: La parte actora promovió posiciones juradas a la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, comprometiéndose a absolverlas recíprocamente, fundamentando su pretensión en el contenido del artículo 403 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, se evidencia que mediante auto dictado en fecha 14 de julio de 2022, el tribunal de la causa ordenó la citación personal de la prenombrada, a los fines de que comparecieran en la oportunidad de celebrar la audiencia oral, para que tuviera lugar la respectiva absolución, pero en vista que la parte promovente no impulso la referida citación, en consecuencia, quien aquí suscribe considera pertinente señalar que conforme a lo previsto en el artículo 26 del Código de Procedimiento Civil, una vez realizada la citación para la contestación de la demanda, las partes quedan a derecho no habiendo necesidad de citación para ningún otro acto del proceso, salvo que resulte lo contrario de alguna disposición expresa de ley, vale decir, que la norma en cuestión contempla el denominado principio de citación única en el proceso, dejando abierta la posibilidad cuando la ley disponga lo contrario, siendo una de las excepciones a dicho principio la ubicada en materia de posiciones juradas, específicamente establecida en el artículo 416 eiusdem, norma que textualmente dispone:
Artículo 416.- “Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 404, la citación para absolver posiciones deberá hacerse personalmente para el día y la hora designados, y aquellas en ningún caso suspenderán el curso de la causa” (subrayado de este tribunal)

De allí, que en materia de posiciones juradas se requiere que la citación del absolvente se haga en forma personal, de lo contrario, no podría considerarse a derecho para el acto de posiciones juradas; en efecto, siendo que en el presente proceso la parte codemandada pudo ser citada personalmente, y por ende no se evacúo la prueba en cuestión, quien aquí decide no puede conferir a la probanza promovida valor probatorio alguno, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil.- Así se precisa.

.- PRUEBA DE INFORMES: En el escrito libelar, la parte actora promueve la prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos, en función de ello solicitó se oficiara a la Dirección de Arrendamiento Comercial del Ministerio de Poder Popular de Comercio Nacional, a los fines de que informara al tribunal de la causa “(…) sobre las acciones llevadas a cabo y status (…) sobre la causa que cursa por ante ese ente signada con el Nº C-0660/10-17 (….)”.En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes a los folios 11-105, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al a quo que:
“(…)En fecha ocho (08) de noviembre de 2017, ésta Dirección General de Arrendamiento Comercial, ordenó el inicio del procedimiento administrativo, signado con la nomenclatura interna de la misma Dirección General bajo el Nº C-0660/10/17. Se verificó que dicha solicitud reunía los requisitos mínimos para su tramitación, y en ejercicio de las competenciasatribuidas a la Dirección de Arrendamiento Comercial, la misma se ADMITIÓ y se ordenó notificar en forma persona a la Sucesión Luna-Viña, en la persona que funge como heredera la ciudadana ROSA ELENA LUNA NUEVES (…) en su carácter de Arrendadora (sic), y TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ (…) en su carácter de Arrendatario (sic), por la solicitud de PREFERENCIA OFERTIVA.
(…omissis…)
Es por eso, que hacemos de su conocimiento, que el último impulso interpuesto por alguna de las dos partes, fue en fecha 20 DE MARZO DE 2019, es por ello que se le notifica que esta Dirección General de Arrendamiento Comercial, FUNCIONA A SOLICITUD E IMPULSO DE PARTES, ya que hasta la fecha, ninguna de las partes, ha venido a impulsar el respectivo expediente; el Expediente (sic) signado con la Nomenclatura (sic) C-0660/10-17, se encuentra en un estado de REPOSO (…)”

Ahora bien, en virtud que las resultas que anteceden guardan relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere valor probatorio como demostrativo de que ciertamente en fecha 8 de noviembre de 2017, se inició un procedimiento administrativo ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio de Poder Popular de Comercio Nacional, en ocasión a la solicitud de preferencia ofertiva realizada por la ciudadana ROSA ELENA LUNA NUEVES, a favor del ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ; asimismo, se evidencia que en fecha 20 DE MARZO DE 2019, fue elúltimo impulso de las partes, encontrándose el asunto en reposo.- Así se establece.

Asimismo, abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandante se limitó a ratificar las pruebas promovidas junto al escrito libelar.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
Conjuntamente al escrito de contestación a la demanda, la representación de los codemandados, promovieron las siguientes probanzas:
Primero.- (Folios 115-117 y 183, I pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en copia fotostática, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 15 de julio de 1992, debidamente reconocido ante el Juzgado de Distrito del Distrito Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 20 de julio de 1992, celebrado entre el ciudadano LUIS ENRIQUE LUNA VIÑA, en su carácter de “EL ARRENDADOR”, y los ciudadanos TOMÁS ENRIQUE FONSECA y ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA, en su carácter de “LOS ARRENDATARIOS”, sobre un local comercial construido a base de techos de zinc, pisos de cementos y paredes de bloques de arcilla, ubicado entre las calles 9 y 10 de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas, por un (1) año fijo; y en copia certificada, ACTA DE RECONOCIMIENTO levantada por el Juzgado de Distrito del Distrito Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 20 de julio de 1992, suscrito por los prenombrados ciudadanos, en elación al reconocimiento del contrato de arrendamiento antes identificado. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que el ciudadano LUIS ENRIQUE LUNA VIÑA, arrendó el inmueble antes descrito a los ciudadanos TOMÁS ENRIQUE FONSECA y ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA, en fecha 20 de julio de 1992.- Así se establece.
Segundo.- (Folios 118-122, I pieza del expediente) marcado con la letra “B”, en original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas y Urdaneta, Cúa del estado Miranda en fecha 30 de agosto de 1995, bajo el No. 8, Tomo 26 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina; celebrado entre el ciudadano LUIS ENRIQUE LUNA VIÑA, en representación de la ciudadana FELICIA VIÑA DE LUNA, su carácter de “EL ARRENDADOR”, y los ciudadanos TOMÁS ENRIQUE FONSECA y ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA, en su carácter de “LOS ARRENDATARIOS”, sobre un local comercial construido a base de techos de zinc, pisos de cementos y paredes de bloques de arcilla, ubicado entre las calles 9 y 10 de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas, por dos (2) años fijos. Ahora bien, revisadas las actas que conforman el presente expediente se evidencia que el documento público en cuestión no fue tachado en el decurso del proceso, en efecto, el mismo tiene valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que el representante de la ciudadana FELICIA VIÑA DE LUNA, arrendó el inmueble antes descrito a los ciudadanos TOMÁS ENRIQUE FONSECA y ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA, en fecha 30 de agosto de 1995.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 123-125 y 134-137, I pieza del expediente) marcados con las letra “C” y “E”, en original, dos (2) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Miranda, el primero en fecha 18 de diciembre de 2000, bajo el No. 16, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina, y el segundo, en fecha 14 de enero de 2002, bajo el No. 76, Tomo 01 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina; ambos celebrados entre el ciudadano HÉCTOR GUILLERMO LUNA VIÑA, en representación de la ciudadana FELICIA VIÑA DE LUNA, su carácter de “EL ARRENDADOR”, y la sociedad mercantil COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, S.R.L., representada por el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA, en su carácter de “EL ARRENDATARIO”, sobre un local comercial, ubicado entre las calles 9 y 10 de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas, ambos por un lapso de (1) año fijo. Ahora bien, revisadas las actas que conforman el presente expediente se evidencia que el documento público en cuestión no fue tachado en el decurso del proceso, en efecto, el mismo tiene valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que el representante de la ciudadana FELICIA VIÑA DE LUNA, arrendó el inmueble antes descrito a la sociedad mercantil COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, S.R.L., representada por el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA (aquí demandante), durante los años 2000 y 2002.-Así se establece.
Cuarto.- (Folios 126-133, I pieza del expediente) marcado con la letra “D”, en copia fotostática, ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES de la sociedad COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, S.R.L., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 26 de mayo de 1992, bajo el No. 44, Tomo 85-A Pro, de la cual se desprende que la misma fue constituida por los ciudadanos TOMÁS ENRIQUE FONSECA y ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que los ciudadanos TOMÁS ENRIQUE FONSECA y ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA, constituyeron en el año 1992, la sociedad COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, S.R.L.- Así se establece.
Quinto.- (Folios 138-152, I pieza del expediente) marcado con la letra “F”, en copia certificada, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el No. 059-2021, de la nomenclatura interna del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, previa solicitud de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, practicada en fecha 6 de diciembre de 2021, dirigida al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ; y, marcado con la letra “G”, en copia fotostática, CONTRATO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de enero de 2022, bajo el No. 2022.17, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 236.13.12.1.13916; a través del cual la ciudadano ROSA ELENA LUNA NIEVES, da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, un local comercial y el terreno donde se encuentra levantado, ubicado en la avenida Bolívar entre las calles 09 José Gregorio Hernández y 10 Ricaurte, signado como Lote “B”, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, con respecto a las documentales en cuestión, se observa que las mismas fueron promovidas por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ellas se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Sexto.- (Folios 153-182, I pieza del expediente) marcado con la letra “H”, en copia fotostática, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el No. 3512-22, de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, previa solicitud del ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, practicada en fecha 25 de febrero de 2022, dirigida al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, y recibida por la ciudadana Mildred Minerqui Fonseca, en su condición de apoderada judicial del notificado, en cuya oportunidad se le notificó de lo siguiente: “(…) NOTIFICO en este acto que a partir del día Veintiuno (sic) (21) de Enero (sic) del año 2022, mediante documento de COMPRA VENTA debidamente Protocolizado (sic) por ante la Oficina (sic) subalterna de Registro Público del municipio Urdaneta, inserto bajo el No. -2022.17, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No.-236.13.12.1.13916, y correspondiente al Libro del Folio real del año 2022, Soy (sic) el Legítimo (sic) Propietario (sic) del inmueble que usted viene disfrutando en su condición de Arrendatario (sic)(…) “.Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de queen fecha 25 de febrero de 2022, se le notificó al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, que el ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, es el nuevo propietario del inmueble que ocupa como arrendatario.- Así se establece.

.- PRUEBA DE INFORMES: En el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada promueve la prueba de informes de conformidad con lo señalado en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos, en función de ello solicitó se oficiara al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, a los fines de que informara al tribunal de la causa “(…) a) Si por ante ese organismo en fecha 14 de Diciembre (sic) de 2021, cursó alguna solicitud de Notificación (sic) Judicial (sic), interpuesta por la abogada MILDRED MINERQUI FONSECA GONZÁLEZ (...) en su carácter de apoderada judicial del ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ (…) a los fines de dar respuesta a la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES (…) de la Oferta (sic) de Venta (sic) realizada en fecha 06 de Diciembre (sic) de 2021 (….) b) Si por ante ese organismo en fecha 18 de Enero (sic) de 2022, cursó alguna solicitud de Notificación (sic) Judicial (sic), interpuesta por la abogada MILDRED MINERQUI FONSECA GONZÁLEZ (...) a los fines de dar respuesta a la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES (…) de la Oferta (sic) de Venta (sic), realizada en fecha 06 de Diciembre (sic) de 2021 (…)”. En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursante al folio4, II pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al a quo que:
“(…) en relación al particular A) hago de su conocimiento que el día 14/12/2021, se recibió vía online a través del correo electrónico del Tribunal (sic) escrito por la abogada FONSECA GONZALEZ MILDRED MINERQUI (…) en su carácter de apoderada judicial del ciudadano: TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZALEZ (…) mediante la cual dio respuesta a la solicitud de notificación judicial Nº 059-2021, numeración interna de este Juzgado (sic).
En relación al particular B) Se (sic) hace saber que en fecha 19/01/2022, compareció (sic) la Abogada (sic) FONSECA GONZALEZ MILDRED MINERQUI, supra identificada y consigno (sic) ante la Secretaria (sic) de este Tribunal (sic) el escrito enviado vía online en fecha 14/12/2021. Asimismo, se le hizo saber a la Abogada (sic) FONSECA GONZÁLEZ MILDRED MINERQUI supra identificada, que la solicitud de notificación judicial Nº 059-2021, ya había sido retirada en fecha 14/12/2021, en virtud que se había cumplido con la notificación judicial, motivo por el cual no se iba a agregar el escrito en cuestión, ya que la misma había sido retirada por el solicitante por ser jurisdicción voluntaria, asimismo, se dejó constancia en Acta (sic) Nº 52 de fecha 20/01/2022 (…)”

Ahora bien, en virtud que las resultas que anteceden guardan relación con los hechos inherentes al presente proceso, consecuentemente quien aquí suscribe le confiere valor probatorio como demostrativo de que ciertamente en fecha 14 de diciembre de 2021, la apoderada del ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, remitió vía correo electrónico al órgano jurisdiccional mencionado, escrito contentivo de la respuesta a la notificación judicial practicada en el asunto Nº 059-2021; asimismo, se demostró que dicho escrito fue consignado en físico en fecha 19 de enero de 2022, participándosele a la compareciente de que las resultas de la notificación judicial en cuestión, ya habían sido retiradas por la solicitante en fecha 14 de diciembre de 2021.- Así se establece.
.- RATIFICÓ las documentales consignadas junto al escrito de contestación a la demanda y la promoción de la prueba de informes; en tal sentido, es preciso aclarar que si bien ello no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida en fecha 10 de enero de 2023, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, declaró lo siguiente:
“(…)DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA DEL DEMANDANTE
Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas en el proceso, este Juzgador (sic) pasa a realizar las siguientes consideraciones:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, fue opuesta de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad activa del demandante y la inepta acumulación de pretensiones.
(…omissis…)
Del análisis adminiculado de las pruebas incorporadas en los autos, referida a la falta de cualidad activa, aprecia este tribunal que durante el desarrollo del proceso se demostró, se insiste, a través de la fórmula probática incorporada y previamente valorada, que el ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, ya identificado, tiene cualidad procesal en la condición de ARRENDADOR para demandar a los ciudadanos ROSA ELENA LUNA NIEVES Y JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO. Legitimación que deviene, PRIMERO: del Contrato (sic) de Arrendamiento (sic) que acompaña precisamente la demandada ROSA ELENA LUNA NIEVES; SEGUNDO: preferencia ofertiva que le realiza al ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ,por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, cuyo instrumento fehaciente riela en autos. TERCERO: notificación judicial que riela a los autos realizada por el Juzgado Segundo de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, a la parte hoy actora, mediante la cual le hacen que conocimiento de la referida venta y nuevo arrendador. Es por lo que todo lo anteriormente expuesto forzoso resulta para este Director del proceso declarar IMPROCEDENTE la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA alegada por la demandada. Y ASÍ SE DECIDE.
DE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES
La parte demandada ciudadanos ROSA ELENA LUNA NIEVES Y JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso en ese acto, Defensa (sic) Perentoria (sic) de Fondo (sic) de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión a que se refiere el ordinal 11° del artículo, 346 eiusdem, como lo es la Prohibición (sic) de Admitir (sic) la Acción (sic) Propuesta (sic), en virtud de LA INEPTA ACUMULACIÓN que hace el actor, al pedir (…)
(…omissis…)
En este caso, entiende este juzgador que lo pretendido por el accionante a través de ejercicio el retracto legal arrendaticio ante la venta efectuada por el arrendador a terceros del inmueble dado en arrendamiento, es la nulidad de dicha venta, lo cual sería una consecuencia ante la eventual declaratoria con lugar de su pretensión principal como lo es el retracto.
Por lo cual se determina que mal se podría declarar por la inepta acumulación de pretensiones y la inadmisibilidad de la demanda que no existe, pues una consecuencia lógica del retracto legal es la nulidad de la venta del bien inmueble objeto de dicho retracto.
En efecto, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, cuando por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda la acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación, pero en el caso de autos, -se repite- lo que pretende el demandante es el retracto legal arrendaticio, solicitando como consecuencia de una posible declaratoria con lugar, se declare la nulidad de la venta, por lo que por todo lo anteriormente expuesto forzoso resulta para este Director del proceso declarar IMPROCEDENTE la INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES alegada por la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.
(…omissis…)
Con las probanzas analizadas en la oportunidad del examen del acervo probatorio, específicamente en copia certificada del mencionado contrato de arrendamiento de fecha 30 de abril de 2016, que riela del folio 142 al 143, de la pieza I del presente expediente, de lo cual se desprende que el accionante tiene más de dos años ocupando el inmueble en calidad de arrendatario cumpliéndose así el primer requisito. Y ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.
En cuanto al requisito relativo a la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, la parte demandada arrendadora, en ningún transcurrir de la demanda, alegó la falta del pago del canon de arrendamiento, a su vez, consta a los folios N° 14 al 18 de la pieza N° I, del presente expediente, copia de recibos de transferencias Bancarias a favor de la ciudadana ROSA LUNA, sin que los mismos hayan sido desconocidos e impugnados por la beneficiaria, por lo que encuentra éste juzgador que el accionante arrendatario, se encontraba solvente al momento de interponer la demanda de retracto legal, en fecha 02 de marzo de 2022. Y ASÍ TAMBIÉN SE ESTABLECE.
Por último, en referencia al tercer requisito a que alude la norma, o sea, que se satisfaga las aspiraciones del propietario, tenemos que tal como quedo establecido supra, la propietaria arrendadora del inmueble notificó en fecha 06-12-2021, al actor arrendatario, a través del Juzgado Tercero de Municipio ordinario (sic) y ejecutor (sic) de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Miranda, la intención de vender el inmueble de autos, siendo aceptada dicha oferta de venta por el arrendatario en fecha 14-12-2021, y manifestada su intención de comprar el inmueble mediante correo electrónico enviado al Juzgado Tercero de Municipio ordinario (sic) y ejecutor (sic) de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Miranda, tal y como consta, por ello, la parte actora, manifestó su intención de satisfacer las aspiraciones del propietario, aunado a ello, siendo que se cumplieron los dos requisitos anteriores, por consiguiente tenemos que el tercer requisito también se encuentra satisfecho. Y ASÍ SE ESTABLECE.
De manera que, cumpliendo los tres (3) requisitos copulativos exigidos en la norma a que se ha hecho referencia, este Juzgado (sic) concluye que en el caso de marras el pretendido retracto legal arrendaticio resulta procedente, pues, el derecho de subrogación que dispone el arrendatario está concebido en la ley, con miras a proteger y beneficiar a éste, siendo irrenunciable, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, y cumplidos como ha quedado de manifiesto tales requisitos, tiene el actor el derecho a subrogarse en el lugar del adquiriente, es decir, tiene el derecho a que se le ofrezca en venta el inmueble en las mismas condiciones en que se le ofreció al adquiriente, en consecuencia, se declara nula la venta del local comercial ubicado en la Avenida Bolívar, entre las calles 09 José Gregorio Hernández y 10 Ricaurte, signado como lote “B”, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda, mediante venta que quedó protocolizada ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda, bajo el N° 2022.17, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N°236.13.12.1.13916, en fecha 21 de enero del 2022, del libro de Folio Real del año 2022. Y así se resolverá en el dispositivo del presente fallo.
CAPITULO VI
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de La Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…) declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, la defensa perentoria de fondo alegada por la parte demandada, en cuanto a la falta de cualidad activa de la parte actora.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR, la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO DE LOCAL COMERCIAL, ha sido incoada por el ciudadano TOMAS FONSECA en contra de los ciudadanos ROSA LUNA y JOSÉ GONZÁLEZ., ambas partes se encuentran debidamente identificadas, y en consecuencia se declara nula la venta del bien inmueble realizada, la cual quedó protocolizada ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda, bajo el N°2022.17, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 236.13.12.1.13916, en fecha 21 de enero de 2022, del libro de Folio Real del año 2022, concerniente a un local comercial ubicado en la Avenida Bolívar, entre las calles 09 José Gregorio Hernández y 10 Ricaurte, signado como lote “B”, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda, el cual tiene una superficie de CIENTO CINCUENTA CON CUARENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (150,45 Mts2), en un perímetro aproximado de OCHENTA Y SIETE CON NOVENTA METROS CUADRADOS (87,90 MTS2), y las bienhechurías sobre el construidas (…)
CUARTO: Se declara el derecho que tiene la parte actora ciudadano TOMAS FONSECA a subrogarse en el lugar del tercero adquiriente, ciudadano JOSÉ GONZÁLEZ, es decir, a que se perfecciones la venta dicho inmueble, en las mismas condiciones en que había adquirido el referido adquiriente (…)”

V
ALEGATOS EN ALZADA.

En fecha 6 de marzo de 2023, la apoderada judicial de la parte codemandada, ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, consignó ante esta alzada su respectivo escrito de informes, en el cual realizó una extensa relación de las actuaciones efectuadas en el presente juicio; seguido a ello, transcribió las mismas defensas y alegatos expuestos en el escrito de contestación a la demanda. Posteriormente, reprodujo los fundamentos invocadas en la sentencia recurrida, y señaló que el a quo no se pronunció sobre el litis consorcio activo necesario promovido por la parte demandada, obviando –a su decir- que de manera obligatoria los demás arrendatarios debían ejercer su pretensión en contra de su representado por tratarse de una relación arrendaticia, en consecuencia, insistió en que era imperativo para completar la acción, la participación de la ciudadana ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA y la empresa COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, C.A.
Sumado a ello, afirmó que se está en presencia de una acumulación prohibida de pretensiones, y que por ello debe ser declarada inadmisible la demanda por haber acumulado la acción de retracto legal arrendaticio con la nulidad de venta, las cuales se tramitan por procedimientos distintos; asimismo, indicó que aun cuando en fecha 6 de diciembre de 2021, se notificó al arrendatario de la oferta de venta, éste –a su decir- no dios respuesta a la preferencia ofertiva de conformidad con el artículo 44 en su párrafo único de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con lo cual la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, en su carácter de propietaria quedó en plena libertad de dar en venta e inmueble a terceros. Por último, solicitó que se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto, y por consiguiente, con lugar la falta de cualidad activa y la inadmisibilidad de la demanda, y sin lugar la demanda.
Por su parte, la apoderada judicial de la PARTE CODEMANDADA, ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, consignó ante esta alzada en fecha 6 de marzo de 2023, su respectivo escrito de informes, en el cual alegó que el tribunal de la causa incurrió en vicios de nulidad, por cuanto al anular la venta del inmueble objeto del litigio, se contradice al declarar entonces con lugar el retracto legal arrendaticia, y que por cuanto no existe instrumento de venta por haber sido anulado, se está en presencia de una sentencia inejecutable; seguido a ello, alegó que el tribunal de la causa incurrió en ultrapetita al otorgar al demandante un inmueble con dimensiones mayores a lo pedido en el escrito libelar. Aunado a ello, solicitó la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda anulándose todas las actuaciones realizadas, bajo el fundamento de que la cualidad activa para ejercer la acción de retracto legal, le correspondía la persona jurídica COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, C.A., quien fungía como arrendataria en la relación arrendaticia. Por último, alegó que la parte demandante pretende el retracto legal arrendaticia y como consecuencia de la posible declaratoria con lugar, se declare la nulidad de la venta, lo cual ¬-a su decir- es contradictorio; motivos por los cuales, solicitó que una vez que se declare la nulidad de la sentencia recurrida, se proceda a reponer la causa al estado de admisión de la demanda y se anulen todas las actuaciones realizadas para que un juez se pronuncie sobre la inepta acumulación de pretensiones.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave en fecha 10 de enero de 2023, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, en contra de los ciudadanos JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO y ROSA ELENA LUNA NIEVES, todos plenamente identificados en autos, y en consecuencia, nula la venta del inmueble objeto del litigio. Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia o no del recurso de apelación interpuesta, quien suscribe procede a realizar las siguientes consideraciones:
En primer lugar, es preciso establecer que el presente juicio inició con escrito libelar presentado por la apoderada judicial del ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, en el cual demanda a los ciudadanos JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO y ROSA ELENA LUNA NIEVES, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, bajo el fundamento de que en el año 1989, su defendido comenzó una relación arrendaticia verbal con el ciudadano Luis Enrique Luna Viña, representante de la ciudadana Felicia Viña De Luna (†), sobre unas bienhechurías construidas a base de techo de zinc, pisos de cemento y paredes de bloques de arcilla, edificadas sobre un lote de terreno distinguido como Lote “B”, ubicadas en la avenida Bolívar 2, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, cuya relación continúa en el año 1990, a través de contratos escritos, manteniéndose siempre los mismos términos del contrato inicial; asimismo, indicó que en el año 2001, su apoderado la manifestó a su arrendador, su intención de realizar ampliaciones al local arrendado, las cuales –a su decir- fueron autorizadas, procedieron a construir dos (2) plantas para local comercial. Seguido a ello, manifestó que durante los años sucesivos la relación arrendaticia continuó bajo los mismo términos y que una vez fallecida la ciudadana Felicia Viña De Luna (†), continua la relación con la sucesión Luna-Viña, cancelando su defendido los cánones de arrendamiento indistintamente a los miembros de la sucesión, y que en la actualidad lo realiza –a su decir- mediante transferencias a la cuenta bancaria perteneciente a la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, estando solvente con su obligación.
Asimismo, continua afirmando que en fecha 15 de septiembre de 2017, la apoderada de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, realiza entrega a la encargada del comercial de su representado, una notificación practicada por la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas, Charallave del estado Miranda, en virtud del derecho de preferencia del que goza su representado, en la cual se le ofrece en venta el local comercial ya identificado, a lo que su representado procedió en fecha 28 de septiembre de 2017, a elaborar una notificación autenticada ante la Notaría Pública del Municipio Paz Castillo del estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 23, Tomo 79, a fin de dar respuesta a la oferta realizada, en el cual pone de manifiesto su intención de adquirir el local que viene ocupando, con la excepción de que previamente se realizara la aclaratoria de los términos de la venta que se presentaron, pero que aun cuando la misma le fue entregada a la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, ésta–a su decir- se negó a firmarla. Posteriormente, indicó que en fecha 6 de diciembre de 2021, la prenombrada nuevamente realiza una preferencia ofertiva a su representado, mediante notificación practicada por el Tribunal Tercero del Municipio Cristóbal Rojas, signada con el Nº 059/2021, a lo que su defendida una vez más, manifestó su intención de comprar el local en fecha 14 de diciembre de 2021, mediante respuesta enviada al correo electrónico del mencionado tribunal, al haber sido defectuosa la oferta por cuanto no se estableció la dirección en donde se pudiera entregar la notificación; aunado a ello, indicó que al trasladarse a la oficina de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas, tiene conocimiento de que la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, vendió el local al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, según documento protocolizado en fecha 21 de enero de 2022, inserto bajo el No. 2022.17, Asiento Registral 1, del Inmueble matriculado con el No. 236.13.12.1.13916, en consecuencia, solicita que se subrogue a su poderdante como comprador del local, y en consecuencia, se declare nula la venta realizada.
Por su parte, llegada la oportunidad para contestar la demanda, la representación judicial de los ciudadanos JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO y ROSA ELENA LUNA NIEVES, opusieron como defensa perentoria de fondo, la falta de cualidad e interés del demandante para intentar o sostener el presente juicio, bajo el fundamento de que en fecha 20 de julio de 1992 y 30 de agosto de 1995, se dio en arrendamiento el local comercial objeto del juicio a los ciudadanos TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ y ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA, y que posterior a ello, en fecha 14 de enero de 2002, se dio en arrendamiento el mismo inmueble a la sociedad mercantil COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, S.R.L., representada por el hoy demandante, por lo que los prenombrados –a su decir-forman parte de la relación arrendaticia, y por tanto se está en presencia de un litis consorcio activo necesario, donde de manera obligatoria los demás arrendatarios debían ejercer su pretensión en contra de sus representados. Seguido a ello, opusieron como defensa perentoria de fondo, la prohibición de ley de admitir la acción propuesta contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la inepta acumulación que -a su decir- hace el actor al pedir que se subrogue como comprador del local, y que se declare nula la venta realizada al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, en virtud de que ambas pretensiones son incompatibles entre sí, con procedimiento autónomos conforme al artículo 78 ibídem, motivado a que la acción de retracto legal es tramitado por el procedimiento breve previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que la acción de nulidad debe ser tramitada por el procedimiento ordinario.
Aunado a ello, la parte demandada negó, rechazó y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en contra por no ser ciertos los hechos constitutivos de la pretensión procesal, y por no asistirle el derecho que ambiciona el actor; señalando que en fecha 6 de diciembre de 2021, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la solicitud Nº 059-2021, practicó notificación judicial en la persona del ciudadano José Brito Mendez, quien manifestó ser el encargado del local, en cuya oportunidad se le expresó al demandante su derecho de preferencia indicándole como precio justo la cantidad de CUARENTA MIL DÓLARES (USD $40.000), siendo el plazo de sostenimiento de la oferta de noventa (90) días calendarios consecutivos, pero que el hoy demandante –a su decir- no dio respuesta a la preferencia ofertiva, con lo cual la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, en su carácter de propietaria quedó en plena libertad de dar en venta el inmueble a terceros. Seguido a ello, indicaron que una vez verificado el desinterés del arrendatario para adquirir el inmueble objeto del arrendamiento, la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, un local comercial y el terreno donde se encuentra levantado, ubicado en la avenida Bolívar entre la calle 9 José Gregorio Hernández y No. 10 Ricaurte, signado como Lote “B”, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, según documento protocolizado ante la oficina de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas en fecha 21 de enero de 2022, inserto bajo el Nº 2022.17, Asiento Registral 1, matriculado con el Nº 236.13.12.1.13916; en consecuencia, solicitaron que sea declarada sin lugar la demanda incoada.
Visto los términos controvertidos en el presente juicio anteriormente expuestos, esta juzgadora estima pronunciarse previamente al fondo del asunto, en lo que respecta a las distintas defensas planteadas por la parte demandada en el decurso del proceso, lo cual procede a realizar bajo los siguientes términos:

*Del litisconsorcio activo necesario:
Tenemos que los apoderados judiciales de la parte demandada, alegaron en su escrito de contestación a la demanda, la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA del ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, para intentar por sí solo la presente acción, señalado al respecto que“(…) estamos en presente de una LITIS CONSORCIO ACTIVO NECESARIO donde de manera obligatoria los demás ARRENDATARIOS debían ejercer su pretensión en contra de nuestro representado, por tratarse de una relación arrendaticia, de la cual han formado parte tanto la ciudadana ASTRID DEL CARMEN SANCHZ (sic) DE FONSECA (…) como la Sociedad (sic) Mercantil (sic) COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, S.R.L. (…)”; en vista de ello, quien aquí suscribe pasa a pronunciarse al respecto bajo los siguientes términos y consideraciones, pues tal defensa debe ser resuelta como punto previo al fondo:
En primer lugar debe establecerse que la legitimación a la causa o cualidad de las partes, es vista como un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa; a tal efecto, la falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio, respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación a la demanda, para que posteriormente proceda a ser decidida por el juez en la definitiva de conformidad con lo previsto en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala textualmente lo siguiente:
Artículo 361.- “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio (...)”.

De esta manera, la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). Siguiendo a Couture:
“Las excepciones perentorias no son defensas sobre el proceso, sino sobre el derecho. No procuran la depuración de los elementos formales de juicio, sino que constituyen la defensa de fondo sobre el derecho cuestionado (…) Se, trata en resumen, de decidir el conflicto por razones ajenas al mérito de la demanda (…) Pone fin al juicio, pero no mediante un pronunciamiento sobre la existencia o inexistencia del derecho, sino merced al reconocimiento de una situación jurídica que hace innecesario entrar a analizar el fondo mismo del derecho”. (Fundamentos del Derecho Procesal Civil, págs. 113-115).

Partiendo de la norma antes señalada y del criterio previamente transcrito, entiende esta sentenciadora que para poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio, se requiere el desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de una relación procesal, en tal sentido, la constitución regular de la relación procesal exige la intervención de un juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado, reuniendo bajo cualquier circunstancia una serie de elementos formales indispensables, entre ellos: la competencia del juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio, conjuntamente con la idoneidad formal de la demanda, consecuentemente, ante la ausencia en el juicio de cualquiera de los presupuestos señalados en el párrafo precedente, se impide la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del Juez sobre el mérito de la litis. Es tal la importancia y necesidad de la presencia de los presupuestos procesales antes señalados, que algunas de las excepciones dilatorias y de las causales de nulidad han sido consagradas precisamente con la finalidad de asegurar en la litis la presencia de todos los requisitos.
Precisado lo anterior y adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, observamos que la representación judicial de los ciudadanos JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO y ROSA ELENA LUNA NIEVES, alegó en la contestación a la demanda, que el actor no tiene cualidad para intentar el presente juicio, pues –según su decir- el sujeto activo de la presente acción está conformada por un litis consorcio activo necesario, a saber, la ciudadana ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA y la sociedad mercantil COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, S.R.L.; referente a ello, quien aquí suscribe estima pertinente traer a colación lo previsto en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se desprende textualmente que:
Artículo 146.- “Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes: a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa; b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título; c) En los casos 1°, 2° y 3° del artículo 52”.

Es el caso que, de dicha norma se deduce que son varios los supuestos en los cuales varias personas pueden demandar o ser demandadas como litisconsortes, a saber: 1º En caso de que formen parte de una comunidad con respecto al objeto de la causa; 2º Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título, y 3º En los casos previstos en los ordinales 1, 2 y 3 del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil; en este sentido, deben entenderse tales supuestos como facultativos para que la actora pueda demandar conjuntamente con otras personas como liticonsortes, no como una obligación propiamente dicha de integrar el litis consorcio.
Siguiendo con este orden de ideas, cabe señalar que la Sala de Casación Civil ha establecido de manera reiterada que el litisconsorcio necesario se origina en razón de la naturaleza del vínculo de la relación jurídica por disposición de ley o por estar de alguna manera implícita en ella; en donde necesariamente la pretensión comprende un caso de legitimación, por cuanto no se permite la cualidad dividida ante la existencia de una pluralidad de sujetos o partes que deben ser llamadas a juicio para ejercer su derecho, defensa y excepciones, a los fines de obtener un pronunciamiento único por el órgano jurisdiccional que surta efectos jurídicos para todos los sujetos procesales (Vid. Sentencia No. 207 proferida en fecha 20 de abril de 2009, caso: Carlos Joaquín Spartalian Duarte, contra Autoyota C.A. y otra).
Es el caso que, en el presente expediente la defensa planteada versa sobre si la parte demandante, quien afirma ser arrendatario del inmueble objeto de la presente controversia, podía o no demandar por sí solo a los ciudadanos JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO y ROSA ELENA LUNA NIEVES, por retracto legal arrendaticio; en tal sentido, es preciso señalar que en este tipo de demandas es definida por el legislador como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, entonces, la legitimidad activa recae en quien ocupe el inmueble objeto de la venta en la condición de arrendatario. Al respecto, sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia No. 517 de fecha 11 de agosto de 2015, Exp. Nº 2015-000211, estableció lo siguiente:
“(…)Ahora bien, tanto el derecho de preferencia ofertiva como el de retracto legal arrendaticio, previstos en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, están concebidos para proteger y beneficiar a toda persona que ocupe el inmueble en condición de arrendatario. Pues, las referidas normas, no condicionan ni restringen el ejercicio de estos derechos a que el arrendador del inmueble a enajenar sea el mismo propietario del inmueble que ocupa el arrendatario, ya que, tanto la preferencia ofertiva y el retracto legal, son derechos exclusivos del arrendatario del inmueble que ocupa en tal condición, quien es el legitimado activo para interponer el retracto legal arrendaticio, conforme a lo previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, independientemente de que el inmueble haya sido arrendado por el propietario o por un tercero con su consentimiento, pues como ya se ha dicho, es posible que el arrendador del inmueble sea un tercero que arrienda con el consentimiento del propietario del inmueble arrendado, quien se debe considerar como un intermediario en la relación arrendaticia entre el arrendatario que ocupa el inmueble y su propietario (…)” (Resaltado añadido).

En tal sentido, no hay lugar a dudas en el hecho de que quien ostenta la legitimación activa en el juicio de retracto legal arrendaticio, es el arrendatario del inmueble objeto de la negociación de la cual se pretende subrogarse; ahora bien, en el caso sub examine, la condición de arrendatario del ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, no está controvertida, por el contrario es un hecho reconocido por ambas partes en el decurso del proceso, sin embargo, la parte demandada insiste en que el prenombrado debió intentar la presente acción conjuntamente con los demás arrendatarios del inmueble, para lo cual aportó al proceso, cuatro (4) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO celebrado por el objeto del litigio y con los arrendatarios que a continuación se indican: (i) En fecha 15 de julio de 1992, debidamente reconocido ante el Juzgado de Distrito del Distrito Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, celebrado con los ciudadanos TOMÁS ENRIQUE FONSECA y ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA (arrendatarios) (folios 115-117 y 183, I pieza); (ii) En fecha 30 de agosto de 1995, debidamente autenticado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas y Urdaneta, Cúa del estado Miranda, bajo el No. 8, Tomo 26, celebrado con los ciudadanos TOMÁS ENRIQUE FONSECA y ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA (arrendatarios) (folios 118-122, I pieza); (iii) En fecha 18 de diciembre de 2000, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Miranda, bajo el No. 16, Tomo 58, celebrado con la empresa COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, S.R.L., representada por el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA(arrendataria); y, (iv) En fecha 14 de enero de 2002, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del estado Miranda, bajo el No. 76, Tomo 01, celebrado con la empresa COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, S.R.L., representada por el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA(arrendataria).
De los referidos instrumentos, se desprende que ciertamente el hoy demandante ha arrendado el inmueble objeto del juicio en conjunto con la ciudadana ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA, durante los años 1992 y 1995, y posteriormente, en nombre de la sociedad mercantil que representa, COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, S.R.L., durante los años 2000 y 2002; sin embargo, conjuntamente al escrito libelar, cursa NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas, Charallave del estado Bolivariano de Miranda en fecha 15 de septiembre de 2017, previa solicitud de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, dirigida al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ (inserta a los folios 19-21, I pieza), en la cual la hoy codemandada manifiesta textualmente lo siguiente:
“(…) Ante usted con el debido respeto ocurro a los fines de solicitar:
Con fundamento en el Artículo (sic) 38 de la LEY DE REGULACION (sic) DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, se sirva trasladarse y constituirse en la siguiente dirección: Avenida (sic) 2, Bolívar, entre calle 9, José Gregorio Hernández y 10 Ricaurte, en la Jurisdicción (sic) del Municipio Cristóbal Rojas. Charallave, distinguido como LOTE “B” (…) y le sea Notificado (sic) al Arrendatario (sic) ciudadano: TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZALEZ (…) el deseo de mi Poderdante (sic) ciudadana: ROSA ELENA LUNA NIEVES, antes identificada su intención de vender el inmueble de su Legitima (sic) Propiedad, y el cual viene ocupando el arrendatario ciudadano: TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZALEZ, Anteriormente (sic) identificado, desde hace más de Diez (10) años, en virtud del derecho preferente que el mismo opta le ofrezco el inmueble (…)” (resaltado añadido).

Aunado a ello, conjuntamente al escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de los accionados, consignó NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el No. 059-2021, de la nomenclatura interna del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, previa solicitud de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, practicada en fecha 6 de diciembre de 2021, dirigida al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ(folios 138-152, I pieza), en la cual la prenombrada manifiesta textualmente lo siguiente: “(…) solicito a este digno Tribunal (sic) a su cargo, se sirva trasladarse y constituirse en: La (sic) avenida Bolívar, entre las calles 09 José Gregorio Hernández y 10 Ricaurte, Local (sic) signado con el Nº 9-20, Charallave (…) A los fines de Notificar (sic) al ciudadano: TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZALEZ (…)en su carácter de ARRENDATARIO, Tal (sic) y como consta en Contrato (sic) de arrendamiento privado el cual anexo copia simple marcado “C” (…)” (resaltado añadido).
Ahora bien, el mencionado CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO acompañado por la parte codemandada a la notificación extrajudicial antes descrita, riela al folio 142 de la pieza I del presente expediente, y de cuyo contenido se desprende que el mismo fue celebrado en fecha 30 de abril de 2016:“(…)Entre ROSA ELENA LUNA NIEVES (…) quien en lo adelante y para facilitar su señalamiento en este contrato se llamará “LA ARRENDADORA” por una parte y por la otra parte el ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ (…)quien en lo adelante y para facilitar su señalamiento en este contrato se llamará “EL ARRENDATARIO", se ha convenido en celebrar el presente contrato de Arrendamiento (sic) (…)”; asimismo, se desprende de la cláusula cuarta del mencionado contrato, que se acordó un término de la relación de dos (12) meses contados a partir de su celebración.
Por consiguiente, resultan numerosos los medios probatorios aportados al proceso, de los cuales se patentiza que el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, es el actual y único arrendatario del inmueble objeto del litigio, por lo que si bien es cierto, que el mismo estuvo arrendado al prenombrado en conjunto con la ciudadana ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA (tercera ajena al proceso), y luego, se arrendó a la empresa COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, S.R.L. (tercera ajena al proceso), ello sucedió entre los años 1992 y 2002, no desprendiéndose de los autos que los mencionados hayan permanecido como arrendatarios del inmueble ya identificado; además, de ser ello el caso, la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES (codemandada), debió realizar las ofertas de venta del bien inmueble en nombre de ellos, lo cual no sucedió, por el contrario, ésta manifestó expresamente que era el hoy demandante el arrendatario actual del inmueble de su propiedad, incluso aportó el último contrato de arrendamiento celebrado con el actor.
En virtud de tales señalamientos, y como quiera que el legislador en los procesos seguidos por retracto legal arrendaticio, no previó la legitimidad activa para los arrendatarios que poseyeron con anterioridad el inmueble objeto de la controversia, sino para aquel que ocupa(actualmente) el inmueble en condición de arrendatario, es por lo que esta juzgadora puede afirmar quela parte demandante en el presente proceso, no se encuentra integrada por un litis consorcio, y menos necesario, quedó entonces demostrado que el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, ostenta plena cualidad e interés para intentar el presente juicio al ser el arrendatario del inmueble objeto de la controversia; razón por la que debe declararse IMPROCEDENTE la integración del litis consorcio activo necesario solicitado por la parte demandada; tal como se dejará sentado en el dispositivo del fallo.- Así se establece.

*De la inadmisibilidad de la demanda:
En la oportunidad para contestar la demanda, la representación judicial de los demandados, opuso como defensa perentoria de fondo de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 eiusdem, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, bajo el fundamento de que–a su decir- se incurrió en inepta acumulación de pretensiones, señalando que el demandante peticionó que se subrogue como comprador del local comercial, y que se declare nula la venta realizada al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, las cuales “(…) son procedimientos autónomos, son pretensiones incompatibles entre sí, ya que la presente demanda contiene Dos (sic) (02) Pretensiones (sic) que se excluyen mutuamente (…)”; en virtud de ello, solicitó que se declarara la inadmisibilidad de la demanda.
Siguiendo con este orden de ideas y a los fines de deliberar sobre la cuestión previa opuesta por la parte demandada en el presente juicio seguido por retracto legal arrendaticio, esta juzgadora estima pertinente traer a colación lo estipulado en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues del contenido de dicha norma se desprende textualmente que:
Artículo 346.- “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…omissis….)
11º La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.(…)” (Negrilla de este tribunal)

Partiendo del contenido de la norma parcialmente transcrita tenemos que la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, puede oponer conjuntamente las cuestiones previas que estime pertinentes; y dentro de ellas, se encuentra la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, la cual ataca directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional, pues está dirigida al ataque procesal de la acción mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción. Como corolario de ello, resulta pertinente traer a colación el criterio sostenido por el procesalista patrio ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, siendo que dicho criterio ha sido seguido por nuestro máximo tribunal como una posición objetiva y estricta, habida cuenta que ha decidido a grandes rasgos que, para proceder la cuestión previa bajo análisis debe aparecer clara la voluntad del legislador de no permitir o limitar el ejercicio de la acción, sin que a tal efecto sean requeridas palabras sacramentales o que se emplee invariablemente la expresión “no se admitirá”; de allí, que la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 de nuestra norma adjetiva, sólo procederá cuando el legislador establezca la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, cuando se desprenda claramente de la norma la voluntad de no permitir el ejercicio de una determinada acción.
En el presente proceso la parte demandada solicita la inadmisibilidad de la demanda por haberse acumulado en el libelo pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles, en efecto, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, expresa lo siguiente: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí (…)”(negrilla añadida). De la norma trascrita, queda de relieve que la inepta acumulación de pretensiones se da en tres supuestos, a saber: (i) cuando en un mismo libelo se incluyan pretensiones excluyentes entre sí; (ii) cuando las pretensiones correspondan por razón de la materia a distintos tribunales; y (iii) en los casos en que los procedimientos sean incompatibles.
Por consiguiente, en atención a las anteriores consideraciones, y en aplicación al principio de la conducción judicial, quien decide observa que en el caso sub examine se desprende del petitorio del escrito libelar presentado por la parte demandante lo siguiente:
“(…) Es por todo lo antes expuesto, que me veo forzado a demandar, como en efecto lo hago formalmente a la Ciudadana (sic) ROSA ELENA LUNA NIEVES (…) quien es La (sic) Arrendadora (sic) de mi patrocinado y al Ciudadano (sic) JOSE ANIBAL GONZALEZ CIANO (...) quien funge ahora como dueño del local, a fin de que convengan en este libelo o en su defecto sean expresamente condenados por este tribunal en lo siguiente: a) Que me subrogue como comprador del local; b) Que se declare NULA la venta realizada al Ciudadano JOSE ANIBAL GONZALEZ CIANO, antes identificado, según consta en Documento (sic) protocolizado por ante Oficina (sic) de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas, en fecha Veintiuno (sic) (21) de enero de 2022, inserto bajo el Nº 2022.17, Asiento Registral 1, Matriculado con el Nº 236.13.12.1.13916, a objeto de que el inmueble se me venda por tener derecho a ello (…)” (resaltado añadido).

La parte actora del presente juicio demanda por retracto legal arrendaticio, con el objeto de que se le subrogue en el contrato de compra venta celebrado entre los ciudadanos ROSA ELENA LUNA NIEVES y JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO (aquí demandados), y que en consecuencia de ello, se declare la nulidad de la negociación celebrada entre los prenombrados. Ahora bien, con relación a que la declaratoria con lugar de la pretensión de retracto legal arrendaticio conduce indefectiblemente a la anulabilidad o nulidad relativa del instrumento contentivo del acto de la venta, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, Publicaciones U.C.A.B., Caracas, 2000, pág .431, sostiene lo siguiente:
“(…) La nulidad del contrato procede cuando éste carece de fuerza legal, por haber nacido con vicios o defectos que lo hacen ineficaz e inválido, o, ‘la intrínseca insuficiencia del acto para producir sus efectos’ (CARNELUTTI, ob. cit. P: 425); y cuando en el artículo 48 de LAI se establece que el arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, de producirse cualesquiera de los supuestos a que se contrae, entre los cuales están: falta de la notificación ordenada en el artículo 44, o de haberse omitido en la misma alguno de los requisitos exigidos; o efectuada la venta al tercero su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario; de manera que con tal proceder (por acción o por omisión) se causa daño o perjuicio al arrendatario, a quien se ha impedido u obstaculizado el ejercicio del derecho de adquirir el inmueble con preferencia al tercero, en cuyo caso como esa conducta activa u omisiva prohibida, lleva en sí misma la violación de la Ley (sic), dejando al contrato de venta con un vicio que lo conduce a ser relativamente inválido entre el vendedor y el adquirente, sin eficacia frente al arrendatario. Esa circunstancia por más esfuerzo que se haga no conduce a otra calificación que no sea la de constituir una anulabilidad (nulidad relativa), por tanto convalidable, confirmable por el arrendatario si deja caducar su acción como retrayente o porque simplemente no tiene interés en ejercitarla. Si bien es cierto que el vendedor continúa siendo el mismo, el inmueble el mismo, no obstante, el adquirente o comprador es otro en relación con la venta originaria, pues ahora éste dejó de ser tal y en su lugar se subrogó otro que es el arrendatario; en cuyo caso el mecanismo de la subrogación está significando que a la misma se ha llegado no sin antes un proceso, de haberse intentado la acción de retracto, que conduce al final, de haberse declarado con lugar la pretensión, a la anulabilidad o nulidad relativa del contrato de venta, quiérase o no (…)” (resaltado añadido).

Aunado a ello, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 36 del 26 de febrero de 2015, expediente N° 14-465, casoJacqueline María Aguilera Marcano contra Oswaldo Emilio Mota Rivas y otros, reiterada por la misma Sala en sentencia Nº 559 del 19 de noviembre de 2018, con respecto a la pretensión de retracto legal arrendaticio, señaló lo siguiente:
“(…) A juicio de esta Sala, lo planteado por la demandante en modo alguno configura una inepta acumulación de pretensiones, como erróneamente lo entendió el juez de alzada, sino el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio que establece el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ante la venta efectuada por la arrendadora a un tercero del inmueble dado en arrendamiento, siendo la nulidad de dicha venta, una consecuencia ante la eventual declaratoria con lugar de su pretensión(Vid. Sentencia N° 405 del 15 de julio de 2013, expediente N° 13-040, caso: Gustavo E. Crócker Romero contra Administradora Real State C.A. y otros).
(…omissis…)
En conclusión, la única y real pretensión deducida en la demanda fue la de retracto legal arrendaticio, siendo la nulidad de la venta, una consecuencia ante la eventual declaratoria con lugar de dicha pretensión por lo que no ha debido declararse inadmisible la misma por inepta acumulación de pretensiones por dicha causa; al hacerlo se tergiversó lo alegado por la demandante en su libelo incurriendo la recurrida en el vicio de incongruencia por tergiversación en infracción de las normas de orden público contenidas en los artículos 78 y 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, lo que autoriza la casación de oficio en el presente caso (…)”.

En atención a lo antes señalado, se verifica que la pretensión de retracto legal arrendaticio, conduce a la anulabilidad o nulidad relativa del contrato de venta realizado por el arrendador a un tercero del inmueble dado en arrendamiento, por tanto, la nulidad es una consecuencia ante la eventual declaratoria con lugar de su pretensión.En consecuencia, al analizar la pretensión principal de la parte actora, no cabe duda que lo pretendido es el retracto legal arrendaticio y, que la nulidad de la venta del inmueble, es una consecuencia de la eventual declaratoria con lugar de la misma, en razón de ello, al no observarse que existan peticiones contrarias por su propia naturaleza, que pertenezcan a procedimientos diferentes e incompatibles entre sí y que corresponden a un tribunal diferente al elegido por las partes, quien aquí decide, considera ajustado a derecho declarar IMPROCEDENTE la defensa opuesta por la parte demandada referente a la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación de pretensiones.- Así se establece.

*De la reposición de la causa:
En el escrito de informes presentado ante esta superioridad por la apoderada judicial de la codemandada, ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, ésta solicitó la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda, y consecuentemente, nulas todas las actuaciones realizadas en el presente juicio, a fin de que “(…) el juez que le corresponda conocer de la causa por distribución, se pronuncia (sic) sobre la admisión o Inadmisión (sic) de la misma (…)”, sosteniendo para ello de manera enrevesada, que la cualidad activa para ejercer la acción de retracto legal, le correspondía a la sociedad mercantil COMERCIAL LICO DAI-KI-RI, S.R.L., quien –a su decir- fungía como arrendataria en la relación arrendaticia, y que en caso de que los arrendatarios sean los ciudadanos TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ y ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA, existen entonces un litis consorcios activo necesario.
Ahora bien, entiende esta alzada que la codemandada pretende solicitar la reposición de la causa bajo el fundamento de existir una falta de cualidad activa, y como quiera que esta alzada ya emitió pronunciamiento al respecto en el presente fallo, señalando expresamente que el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, ostenta plena cualidad e interés para intentar el presente juicio al ser el arrendatario del inmueble objeto de la controversia, y que además la parte demandante no se encuentra integrada por un litis consorcio, y menos necesario, es razón por la que deben reproducirse en esta oportunidad las consideraciones ut supra expuestas sobre la defensa que nuevamente se pretende valer, y por consiguiente, se declara IMPROCEDENTE la solicitud de reposición de la causa.- Así se establece.

*Del vicio de ultrapetita:
Siguiendo este orden, la representación judicial de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES (parte codemandada), en el escrito de informes consignado ante esta alzada, alegó que el tribunal de la causa incurrió en el vicio de ultrapetita, bajo el fundamento de que “(…) la Juez (sic) de cognición otorgó un inmueble de más dimensiones, con más áreas, le otorgó más de lo pedido (…)”; al respecto, es oportuno indicar que el vicio que pretende endilgársele mediante la presente denuncia a la recurrida se configura en los casos en que el juez acuerda más de lo pedido por el demandante, es decir, cuando condena al demandado a pagar o hacer una cosa mayor que la reclamada por el actor, o cuando la condena versa sobre un objeto diferente del señalado en el libelo, extraño al problema judicial debatido entre las partes (extra petita). De manera que, basta comparar el petitum de la demanda con el dispositivo del fallo o con el pronunciamiento que contiene la condena, para determinar si la sentencia adolece del señalado vicio de forma.
Ahora bien, a fin de corroborar lo denunciado por la parte recurrente, esta alzada pasa a reproducir el petitum del libelo de la demanda, en el cual se señaló, lo siguiente:
“(…) Es por todo lo antes expuesto, que me veo forzado a demandar, como en efecto lo hago formalmente a la Ciudadana (sic) ROSA ELENA LUNA NIEVES (…) y al Ciudadano (sic) JOSE ANIBAL GONZALEZ CIANO (…) quien funge ahora como dueño del local, a fin de que convengan en este libelo o en su defecto sean expresamente condenados por este tribunal en lo siguiente: a) Que me subrogue como comprador del local; b) Que se declare NULA la venta realizada al Ciudadano (sic) JOSE ANIBAL GONZALEZ CIANO, antes identificado, según consta en Documento (sic) protocolizado por ante Oficina (sic) de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas, en fecha Veintiuno (sic) (21) de enero de 2022, inserto bajo el Nº 2022.17, Asiento Registral 1, Matriculado con el Nº 236.13.12.1.13916, a objeto de que el inmueble se me venda por tener derecho a ello (…)”

Por su parte, el tribunal de la causa, en la oportunidad de dictar la sentencia hoy recurrida, acordó la resolución del contrato en los siguientes términos:
“(…)CON LUGAR, la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO DE LOCAL COMERCIAL, ha sido incoada por el ciudadano TOMAS FONSECA en contra de los ciudadanos ROSA LUNA y JOSÉ GONZÁLEZ., ambas partes se encuentran debidamente identificadas, y en consecuencia se declara nula la venta del bien inmueble realizada, la cual quedó protocolizada ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda, bajo el N°2022.17, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 236.13.12.1.13916, en fecha 21 de enero de 2022, del libro de Folio Real del año 2022 (…) se declara el derecho que tiene la parte actora ciudadano TOMAS FONSECA a subrogarse en el lugar del tercero adquiriente, ciudadano JOSÉ GONZÁLEZ, es decir, a que se perfeccione la venta dicho inmueble, en las mismas condiciones en que había adquirido el referido adquiriente(…)”

De acuerdo a lo anterior, se evidencia que el a quo en el dispositivo del fallo declaró con lugar la demanda incoada y reconoció el derecho de la parte actora a subrogarse en el lugar del tercero adquiriente del inmueble en las mismas condiciones en que éste adquirió el bien según el documento de compra venta identificado, tal y como así fuere solicitado en el libelo, con lo cual no cabe duda que resulta IMPROCEDENTE el vicio de ultrapetita alegado por la parte codemandada, por cuanto el sentenciador cognoscitivo no se excedió de límites en lo que le fue exigido en el petitum de la demanda.- Así se establece.

*De los hechos nuevos:
Por último, quien aquí suscribe observa que la abogada en ejercicio MARTHA TRINIDAD RONDÓN, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES (parte codemandada), en el escrito de informes consignado ante esta alzada, señaló que“(…) el hecho de haberle ofertado el inmueble identificado en el particular anterior, el cual no es el mismo que identifica el demandante en su libelo de demanda (bienhechurías), el inmueble ofertado es de mayor área, constituido por terreno y bienhechurías de mayores dimensiones, los cuales no forman parte del contrato de arrendamiento(…)” (resaltado añadido); ante tales circunstancias, quien la presente causa resuelve estima prudente precisar que los alegatos de hechos nuevos conciernen a hechos relativos al fondo de la causa, vale decir, aquellos que de acuerdo al debate o traba de la litis vienen a constituir el tema a resolver; por lo tanto, para que los mismos sean válidos y a fin de resguardar el derecho a la defensa de las partes, nuestra legislación ha señalado el límite de la oportunidad procesal para promoverlos, de modo que los alegatos de nuevos hechos no puedan producirse en cualquier fase y estado del proceso, así pues el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:
Artículo 364.- “Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención ni las citas de terceros a la causa.”

Del contenido de dicha norma se desprende que los límites de la litis se fijan en el libelo de demanda y en la contestación de demanda, pues concluidos dichos plazos no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos relativos al fondo de la controversia; es el caso que, tal criterio ha sido reiterado por el Tribunal Supremo de Justicia en numerosas decisiones, a través de las cuales ha precisado que los únicos alegatos que se pueden esgrimir fuera del libelo y de la contestación, son aquellos relacionados con los hechos propios del proceso y no relacionados conel fondo de la controversia, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, tales como los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo pueden ser rebatidas en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso. (Vd. S Nº 443 SCC 30/07/2013).
Así las cosas, con apego a las consideraciones supra realizadas y en vista que de las actas que conforman el presente expediente, específicamente del escrito de contestación a la demanda, se desprende que la parte accionada en tal oportunidad alegó expresamente que a pesar de haber notificado al actor en su condición de arrendatario del inmueble objeto del litigo, sobre su derecho de preferencia ofertiva, ésta –a su decir- no dio respuesta alguna, y por consiguiente, se procedió a la venta del inmueble ofertado; por lo que constituye un hecho nuevo afirmar ante este juzgado que el bien identificado en la oferta realizada al arrendatario es distinto al inmueble por éste ocupado en tal condición. Consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que la parte codemandada procuró traer tales hechos nuevos al proceso fuera de la oportunidad procesal prevista para ello, por lo que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, se debe DESECHAR los alegatos en cuestión.- Así se establece.

Resuelto lo anterior, este tribunal superior pasar a revisar el FONDO DEL ASUNTO controvertido, bajo las siguientes consideraciones:
Determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras se persigue el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, considera necesario advertir como ut supra fue indicado, que dicha acción es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad, por lo que en caso de violación del derecho de preferencia ofertiva, el arrendatario podrá interponer la acción de retracto legal.
De esta forma, al inquilino que cumpliendo los requisitos exigidos en la ley, no se le ha ofrecido el bien que ocupa con tal carácter, en primer lugar y con preferencia al adquirente del mismo, tiene derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar contractualmente adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria. En tal sentido, en el retracto los efectos no implican la redacción de un nuevo contrato, ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario demandante.
De esta manera, al tratarse el bien inmueble objeto del presente juicio de un local comercial, le resultan aplicables las disposiciones contenidas en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, evidenciándose que el legislador previno los supuestos para el ejercicio del retracto legal, indicando textualmente en el artículo 39 lo siguiente:
Artículo 39.- “En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.” (Resaltado añadido)
En vista de ello, se observa que en el presente caso la pretensión de la parte actora va dirigida al ejercicio del retracto legal arrendaticio que le confiere la ley, ante la venta del inmueble dado en arrendamiento, efectuada por su arrendador a terceros, en supuesta violación al derecho de preferencia que invoca, de lo que puede deducirse que el supuesto al que alude la parte actora se subsume en el aludido artículo, referido a que se vulnere el derecho a la preferencia ofertiva, figura ésta que debe entenderse como el derecho del arrendatario o arrendataria para que se le ofrezca en primer lugar la venta del inmueble que ocupa, puesto que el demandante sostiene que la notificación de oferta realizada fue “defectuosa”, y que a pesar de haberla contestado manifestando su interés en comprar el inmueble arrendado, la propietaria del mismo procedió –a su decir- a hacer caso omiso y a enajenar el bien a un tercero.
Así las cosas, a fin de verificar la certeza o no de las afirmaciones expuestas por el demandante, es necesario traer a colación el contenido del artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece determinados requisitos para que pueda surgir pleno efecto legal la comunicación que haga el propietario donde exprese su voluntad del derecho preferente a quien ocupa el inmueble arrendado, el cual textualmente indica lo siguiente:
Artículo 38.- “En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros.” (Resaltado añadido).

De lo transcrito se observan las condiciones para el ofrecimiento de venta que se le hace al arrendatario, evidenciándose de la revisión a los autos, que cursa NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el No. 059-2021, de la nomenclatura interna del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, previa solicitud de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, practicada en fecha 6 de diciembre de 2021, dirigida al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, y recibida por el ciudadano José David Brito Méndez, en su condición de encargado, en cuya oportunidad se le notificó de los siguientes particulares(folios 27-31, I pieza):
“(…) PRIMERO: Mi voluntad de vender el Inmueble (sic), que usted tiene arrendado desde hace más de Dos (sic) (2) años, expresándole su derecho de preferencia, indicándole como precio justo, la cantidad de: CUARENTA MIL DOLARES (sic) ($40.000)la presente Preferencia (sic) Ofertiva (sic) es efectuada en moneda extranjera de los Estados Unidos de Norte América (…) siendo el plazo de sostenimiento de la oferta Noventa (sic) (90) días calendarios consecutivos, siendo nuestro domicilio procesal a los efectos de notificación de la correspondiente respuesta la siguiente: La (sic) avenida Bolívar, entre las calles 09 José Gregorio Hernández y 10 Ricaurte, Local (sic) signado con el Nº 9-20, Charallave, Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado (sic) Miranda, Local (sic) Comercial (sic) propiedad de la Arrendadora (sic), consigno en este acto a los efectos que sea entregado al Arrendador (sic) copia simple de los siguientes recaudos: documento de propiedad del inmueble, y certificación de gravamen todo los fines legales pertinentes, esperando su respuesta a la antes expresada oferta dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo, quedando entendido que en caso de RECHAZO o ABSTENCIÓN de pronunciamiento, la legítima propietaria quedara en libertad de dar en venta el inmueble a tercero (…)”

Con vista a ello, se desprende que la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, en su carácter de propietaria del inmueble objeto del juicio, ciertamente ofreció en venta el bien al arrendatario por tener éste más de dos (2) años en esa condición, en cuya oportunidad le participó del “precio justo”, del sostenimiento de la oferta por un lapso de noventa (90) días calendarios, le entregó los recaudos correspondientes, y fijó la dirección a los efectos de la notificación de la correspondiente respuesta. Sin embargo, en la oportunidad para contestar la demanda, los apoderados judiciales de los codemandados, manifestaron que el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ,“(…) NO DIO RESPUESTA a la Preferencia (sic) Ofertiva (sic), tal y como lo establece el artículo 44 en su Parágrafo único, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”, motivos por los cuales, la propietaria quedó –según su decir- en plena libertad de dar en venta el inmueble a terceros.
Ahora bien, en primer lugar es preciso señalar que las normas previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tantas veces incoada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, no resulta aplicable al presente asunto, por cuanto la misma fue derogada por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, a cuyas disposiciones legales debe sujetarse esta superioridad para resolver el caso de marras. Así las cosas, el mencionado artículo 38 de la ley in comento, transcrito anteriormente, establece que el arrendatario tiene un plazo de quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento en venta que le haga el propietario, para manifestar su aceptación o rechazo a la misma, lo cual deberá realizar en la dirección fijada a tal efecto en la comunicación expedida por el propietario del inmueble arrendado.
De esta manera, se observa de la notificación en cuestión que la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, señaló como dirección en la cual se debía recibir la correspondiente respuesta, la siguiente: “avenida Bolívar, entre las calles 09 José Gregorio Hernández y 10 Ricaurte, Local (sic) signado con el Nº 9-20, Charallave, Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado (sic) Miranda (…)”, la cual coincide con la dirección del inmueble arrendado y ocupado por el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, por lo que la dirección en la que ocurrió la notificación y en la cual presuntamente se debía recibir la respuesta es idéntica. Por lo tanto, a criterio de quien decide, surge claramente un obstáculo para el arrendatario el poder participar de manera oportuna, su aceptación o rechazo a la oferta de venta realizada, ya que la dirección en la que ello debía ocurrir –se repite- es la misma en la cual se encuentra el inmueble que ocupa como arrendatario.
No obstante a la mencionada irregularidad, esta juzgadora observa que si bien la parte demandante, en fecha 14 de diciembre de 2021, remitió MENSAJE DE DATOS O CORREO ELECTRÓNICO a la cuenta del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de esta Circunscripción Judicial, quien practicó la notificación contentiva de la preferencia ofertiva, en el cual le adjunta un archivo en formato PDF con el nombre “Respuesta a Notificación-convertido”(folio 32, I pieza), riela a los autos PRUEBA DE INFORMES recibida por el mencionado órgano jurisdiccional, de cuyas resultas (insertas al folio 4, II pieza) hizo constar que la mencionada contestación no podía ser agregada a la solicitud de notificación judicial Nº 059-2021, por cuanto la misma había sido retirada por la solicitante en fecha 14 de diciembre de 2021.
De esta manera, se puede entonces determinar que no consta en autos que ciertamente la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, tuviera conocimiento de la respuesta del ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, a la preferencia arrendaticia efectuada, pero ello se debió por la actividad de la propietaria, quien fijó como dirección para recibir dicha respuesta, aquella en la que se encuentra el inmueble que ocupa el arrendatario, lo cual sin lugar a dudas imposibilitaba a éste a efectuar una oportuna y eficaz respuesta a la oferta de venta recibida, y por consiguiente, se patentiza que la notificación realizada contentiva de la voluntad de la propietaria de vender el inmueble objeto del litigio, no cumple con los requisitos necesarios para que pueda surgir pleno efecto legal.- Así se precisa.
Así las cosas, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario en un momento posterior, y es decir, una vez que se ha materializado la venta a un tercero sin notificar la oferta de acuerdo a lo términos previstos en la ley, para subrogarse en el lugar de este tercero adquirente y en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad. Con vista a los anteriores lineamientos y de acuerdo al resultado obtenido del análisis probatorio de marras se debe concluir en que, si bien a la parte demandante le fue ofertado el inmueble en cuestión mediante notificación extrajudicial practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de esta Circunscripción Judicial en fecha 6 diciembre de 2021, dicha oferta no se realizó conforme a las condiciones y modalidades requeridas por el Decreto-Ley especial para que pudiera considerarse como agotada el derecho preferente individual de oferta, y siendo que efectivamente se produjo la transferencia de la propiedad al tercero adquiriente mediante instrumento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de enero de 2022, bajo el No. 2022.17, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 236.13.12.1.13916, es forzoso considerar que el arrendatario, ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, tiene el derecho legítimo de retraerse en la enajenación efectuada ya que la oferta realizada con preferencia a cualquier tercero del inmueble que ocupa en tal condición, no cumplía con los parámetros previstos por la ley.- Así se establece.
En base a lo anterior, resulta forzoso para quien aquí decide declarar PROCEDENTE la presente acción, y por lo tanto se debe subrogar al demandante, ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ en los derechos del comprador, ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, en las mismas condiciones en que este adquirió el inmueble constituido por un local comercial y el terreno donde se encuentra levantado, el cual tiene una superficie de ciento cincuenta metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros cuadrados (145,45 mts2), en un perímetro aproximado de ochenta y siete metros con noventa centímetros (87,90 mts), ubicado en la avenida Bolívar entre las calles 09 José Gregorio Hernández y 10 Ricaurte, signado como Lote “B”, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, conforme documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de enero de 2022, bajo el No. 2022.17, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 236.13.12.1.13916, previa acreditación del pago del precio de la venta; tal y como se hará constar en la parte dispositiva del presente fallo.- Así se decide.
Ahora bien, respecto al precio que debe pagar el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, para subrogarse definitivamente como comprador del inmueble objeto del caso sub examine, es necesario indicar que el legislador estableció respecto a la figura del retracto legal en el artículo 1.546 del Código Civil Venezolano, lo siguiente: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato (…)”, por lo que en principio se entiende, que el demandante deberá pagar el mismo precio pactado en el contrato de compra venta al cual se subrogó, el cual asciende a la suma de DOSCIENTOS OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 208.800,00).
No obstante a ello, esta juzgadora considera necesario precisar que dadas las dinámicas económicas del país, el Bolívar ha sufrido disminuciones en su valor que han afectado su estabilidad como signo monetario y, además, se ha generado una importante incidencia en el equilibrio contractual, por lo tanto, a raíz de la instauración de la inflación en el país, ha sido abundante la jurisprudencia en reconocer que a fin de que el pago sea liberatorio, debe ser justo y atenderse al criterio valorista y no nominalista del monto de la obligación. En este sentido, ha sido considerado por los órganos jurisdiccionales a nivel nacional, la indexación judicial como un correctivo inflacionario para evitar el perjuicio ocasionado por la desvalorización de la moneda durante el transcurso del proceso; sin embargo, la hiperinflación en el país ha hecho a los ciudadanos contratar en un entorno que cada día más les obliga a mantener el valor de sus obligaciones mediante un mecanismo de actualización haciendo referencia a alguna variable que pueda ser de confianza para que no se vea lesionado su patrimonio.
En este sentido, se ha convertido en la práctica más común y recurrente para la actualidad al momento de constituir una obligación pecuniaria, utilizar una moneda extranjera, generalmente el dólar estadounidense, como una moneda de cuenta o referencial del valor de la obligación, para así tener un pago acorde con la realidad del poder adquisitivo de la moneda a la fecha de su cancelación, asegurándose de esta forma a los justiciables un medio adecuado de certeza y seguridad jurídica, que en este caso es recibir aquello que realmente se pactó. Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 106 del 29 de abril de 2021 (caso: Gabriela Coromoto Infante Gravina y otra, contra Alexander Santa María Ávilay otro), señaló lo siguiente:
“(…) En cuanto a las obligaciones, la Sala ha establecido que debe distinguirse cuando la obligación en divisas está expresada en moneda de cuenta (moneda alternativa) o como moneda de pago stricto sensu. En el primer caso, la Sala ha establecido que la moneda extranjera funciona como una moneda de cuenta, es decir, de modo referencial del valor de las obligaciones asumidas en un momento determinado, en el segundo caso, la moneda extranjera se fija como moneda efectiva y exclusiva de pago.
En este sentido, cuando la moneda extranjera funciona como moneda de cuenta, implica que las partes la emplean como una fórmula de reajuste o estabilización de la obligación pecuniaria frente a eventuales variaciones del valor interno de la moneda de curso legal, que en nuestro caso es el Bolívar. Así, el deudor de una obligación estipulada en moneda extranjera, en principio, se liberará entregando su equivalente en bolívares a la tasa corriente a la fecha de pago, precisamente tanto la moneda de cuenta como la moneda de curso legal están in obligationem, pero una sola de ellas está in solutionem, en consecuencia salvo que exista pacto especial o cláusula de pago efectivo en moneda extranjera, conforme lo dispone el artículo 128 de la mencionada Ley del Banco Central, el deudor se liberará de la obligación nominada en moneda extranjera mediante la entrega de su equivalente en bolívares a la tasa de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago (…)” (resaltado añadido).

Con atención a lo transcrito, no puede obviarse el incremento de transacciones en moneda extranjera en el país desde hace varios años, por ser más confiable y segura, ya que cuando la divisa funciona como moneda de cuenta, implica que las partes la emplean como una fórmula de reajuste o estabilización de la obligación pecuniaria frente a eventuales variaciones del valor interno de la moneda de curso legal.En ese contexto y subsumiéndose al presente caso, se debe resaltar que aún cuando en el contrato de venta cuya subrogación demandó el actor, se indicó un precio en moneda de curso legal, a saber, DOSCIENTOS OCHO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 208.800,00), no puede obviar quien aquí decide, que la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, ofertó al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ (aquí demandante), la venta del inmueble objeto del presente asunto por la cantidad de cuarenta mil dólares estadounidenses (USD $40.000), equivalentes a la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 185.600,00), conforme a la tasa de cambio oficial fijada por el Banco Central de Venezuela para el momento en que se realizó la oferta de venta en cuestión, lo que a criterio de esta juzgadora, que el pago realizado por el comprador-codemandado en moneda nacional no es consonó con la intención de la propiedad-vendedora del inmueble, pues, desde un inicio ha utilizado la referida moneda extranjera como moneda referencial.
Aunado a ello, es de conocimiento público que en materia de contrataciones relativas a inmuebles, diversos funcionarios registrales mantienen la postura de no permitir las operaciones en moneda extranjera, por lo que en efecto, la gran mayoría de las operaciones inmobiliarias que constan en registros públicos contienen montos y formas de pago que no son los realmente utilizados, al estarse haciendo realmente con moneda extranjera, por ser más confiable y segura. Entonces, surge en la práctica cotidiana, que los contratantes expresan las obligaciones pecuniarias en moneda de curso legal para protocolizar un documento –entre otros- traslativo de un derecho real, sin obstáculos ni inconvenientes administrativos, pero lo cierto es que en un altísimo porcentaje, por no decir su totalidad, no son fidedignos con la veracidad de la operación inmobiliaria.
Con vista a ello, es pertinente indicar que el juez de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, tiene por norte de sus actos la verdad, estando facultado para decidir con arreglo a la equidad, y por ello “(…) puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia (…)”; asimismo, en la interpretación de los contratos, debe buscarse la buena fe y la lealtad para que no produzca un desequilibrio económico o patrimonial de una de las partes. Por consiguiente, acordar que el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, se subrogue en el contrato de compra venta protocolizado en fecha 21 de enero de 2022, cancelando por concepto de precio la suma allí indicada en moneda de curso legal, notoriamente causaría un desequilibrio patrimonial al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO (comprador primigenio), quien recibiría una cantidad evidentemente inferior a la que canceló hace más de un (1) año.
De esta manera, el hecho de que la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, haya previamente ofertado al demandante la venta del inmueble arrendado por una cantidad fijada en moneda extranjera, constituye un fuerte indicio de que para la venta del bien de su propiedad, la moneda de cuenta era el dólar estadounidense, lo cual pudo ser desvirtuado con argumentos en juicio, pero ello no sucedió; en tal sentido, se debe insistir en que condenar al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, a reintegrarle al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, el precio nominal por la compra del inmueble subrogado, comportaría un empobrecimiento injusto del prenombrado en provecho ajeno del arrendatario retrayente, produciéndose un desequilibrio económico.
En efecto, para el momento en que la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, recibió el pago del precio fijado en el contrato de compra venta tantas veces mencionado, a saber, doscientos ocho mil ochocientos bolívares (Bs. 208.800,00), ésta suma era equivalente a la cantidad de cuarenta y cinco mil trescientos noventa y un dólares estadounidenses con treinta centavos de dólar (USD $45,391.30), según el tipo de cambio de referencia SMC (Sistema del Mercado Cambiario) publicado en la página web del Banco Central de Venezuela (BCV) para el 21 de enero de 2022, cuya cotización oscilaba en la cantidad de CUATRO BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 4,60) por cada dólar de los Estados Unidos de América (Bs. 4,60 x USD $1,00). Motivos por los cuales, tomando en consideración las consideraciones antes expuestas, esta juzgadora a fin de proteger el valor del monto pagado por precio de venta del inmueble arrendado, ORDENA al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, a reintegrarle al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y UN DÓLARES ESTADOUNIDENSES CON TREINTA CENTAVOS DE DÓLAR (USD $45,391.30), o su equivalente en moneda nacional a la tasa oficial vigente, fijada por el Banco Central de Venezuela, para el momento del pago total y definitivo.- Así se decide.
De esta manera, con fundamento a las consideraciones anteriormente expuestas, esta superioridad debe declarar, SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los abogados en ejercicio ENNY MEITH TOVAR CIANO y JESÚS NAKAY HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderados judiciales –para ese entonces- de los ciudadanos JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, y ROSA ELENA LUNA NIEVES, contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave en fecha 10 de enero de 2023, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA; y por consiguiente, se declara CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, en contra de los prenombrados, todos plenamente identificados en autos, y por lo tanto se debe subrogar al demandante en los derechos del comprador, ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, en las mismas condiciones en que este adquirió el inmueble objeto del litigio, previa acreditación del pago del precio de la venta; tal y como se dejará sentando en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VI
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los abogados en ejercicio ENNY MEITH TOVAR CIANO y JESÚS NAKAY HERNÁNDEZ, en su carácter de apoderados judiciales –para ese entonces- de los ciudadanos JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, y ROSA ELENA LUNA NIEVES, contra la decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave en fecha 10 de enero de 2023, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la defensa perentoria de fondo opuesta por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, referente a la falta de cualidad activa.
TERCERO: IMPROCEDENTE la defensa perentoria de fondo opuesta por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, referente a la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta.
CUARTO: CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoara el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, contra los ciudadanos JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, y ROSA ELENA LUNA NIEVES, plenamente identificados en autos, y por lo tanto se debe subrogar al demandante, en los derechos del comprador, ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, en las mismas condiciones en que este adquirió el inmueble constituido por un local comercial y el terreno donde se encuentra levantado, el cual tiene una superficie de ciento cincuenta metros cuadrados con cuarenta y cinco centímetros cuadrados (145,45 mts2), en un perímetro aproximado de ochenta y siete metros con noventa centímetros (87,90 mts), ubicado en la avenida Bolívar entre las calles 09 José Gregorio Hernández y 10 Ricaurte, signado como Lote “B”, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, conforme documento protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de enero de 2022, bajo el No. 2022.17, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No. 236.13.12.1.13916.
QUINTO: Se ORDENA al ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, a reintegrarle al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, el precio pagado por la compra del inmueble subrogado, a saber, CUARENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y UN DÓLARES ESTADOUNIDENSES CON TREINTA CENTAVOS DE DÓLAR (USD $45,391.30), o su equivalente en moneda nacional a la tasa oficial vigente, fijada por el Banco Central de Venezuela, para el momento del pago total y definitivo.
SEXTO: Una vez se encuentre acreditado de manera fehaciente e indubitable que el ciudadano TOMÁS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, ha consignado la cantidad indicada en el particular quinto del presente fallo, a favor del ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, el tribunal acordará expedir copia certificada de la presente sentencia, del auto que la declara definitivamente firme y de las diligencias que demuestren el pago de la cantidad reintegrada, y las remitirá con oficio a la oficina de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, a los fines de su protocolización, y de esta manera le sirva de título de propiedad a la parte actora; haciéndose la advertencia en el oficio de remisión que la parte interesada deberá pagar los aranceles y tasas establecidos para la realización de dicha protocolización.
Se condena en costas del recurso a la parte demandada-recurrente, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los diecisiete (17) días del mes de abril del año dos mil veintitrés (2023). Años 212° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.).

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag-
Exp. 23-9955.