TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL TRIBUNAL SEGUNDO (2º) DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS PLAZA Y ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

Guatire 04 de diciembre de 2023
213º y 164º

DEMANDANTE: INVERSIONES GARMUZ DIEZ, S.A. debidamente Inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 07 de junio de 1.991, bajo el Nro. 61, Tomo 24-A-Sgo.

APODERADAS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA y ANNERIS JOSÉ LOPEZ QUIJADA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 56.277 y 45.163, respectivamente.

DEMANDADO: Sociedad Mercantil COLEGIO NUESTRA SEÑORA DE LA ASUNCIÓN, C.A. Inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de junio de 1.998, bajo el Nro. 30, Tomo 85-APRO.

APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDADO: DOMINGO MIGUEL ALEMAN CONTRERAS y JESUS ORESTERES MOLINA VELAZCO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nros. 105.634 y 208.400, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

EXPEDIENTE: 5712.-

En horas de despacho de día de hoy lunes, cuatro (04) de diciembre de dos mil veintitrés (2023), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora fijada por este Tribunal, para que tenga lugar la AUDIENCIA ORAL Y PUBLICA que contrae el ultimo aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, fijada por este Tribunal, anunciado dicho acto a la puerta de esta Dependencia Judicial por el Alguacil del mismo. En este estado, estando constituido el Tribunal y presente la Jueza Abg. FABIOLA TERAN SUAREZ, y la secretaria Abg. MARISOL GONZALEZ RONDON. Acto seguido la Jueza apertura el acto y deja constancia que comparecieron la ciudadana LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 56.277, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, sociedad INVERSIONES GARMUZ DIEZ, S.A. debidamente Inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 07 de junio de 1.991, bajo el Nro. 61, Tomo 24-A-Sgo. Igualmente se hace constar que se encuentra presente los ciudadanos DOMINGO MIGUEL ALEMAN CONTRERAS y JESUS ORESTERES MOLINA VELAZCO, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil COLEGIO NUESTRA SEÑORA DE LA ASUNCIÓN, C.A. Inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de junio de 1.998, bajo el Nro. 30, Tomo 85-APRO, parte demandada. Acto seguido, la ciudadana Jueza procedió a dar inicio a la Audiencia Oral y Pública, exponiendo la naturaleza y objeto del acto. Seguidamente la Apoderada Judicial del parte demandante ciudadana LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA quien expone lo siguiente: “ buenos días ciudadana juez y ciudadanos colegas en este estado en ocasión del artículo 870 del Código de Procedimiento Civil indico al despacho que insisto en la demanda de desalojo en los términos en fue esgrimida en el libelo de la demanda en el cual doy por reproducido indicando al despacho que insisto en la insolvencia de la demandada como causal de desalojo de los meses febrero a diciembre de 2020, de enero a diciembre de 2021, de enero a diciembre de 2022 de enero a mayo de 2023 fecha de corte para la redacción de este libelo, insisto en evacuar las pruebas aportadas con el libelo de la demanda que cursan a los folios siete (7) al veintidós (22), ambos inclusive, igualmente señalo al despacho que en ocasión de que estamos ante ente privado que presta un servicio público se proceda una vez se declare con lugar la presente acción a cumplir todos los parámetros vinculantes de la sentencia 109 del 26/02/2016 de la Sala Constitucional a los fines de resguardar el derecho de todo y cada uno de los alumnos que hacen vida en dicha institución, por ultimo señalo al despacho que insisto en la impugnación y desconocimiento de todos y cada uno de los documentos que aportaron en copia simple la parte antagónica así como solicito se deseche todas aquellas consignaciones que constituyen leyes y resoluciones que la misma no son pruebas sino el derecho sustantivo que señala el legislativo, dicho todo esto solicito al despacho declarar con lugar la presente demanda por insolvencia de acuerdo al ordinal a del articulo 40 concatenado con el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial toda vez que de los autos se desprende la insolvencia de la parte demandada y siendo un hecho negativo correspondía a la misma demostrar que efectivamente se encontraba solvente en los cánones de arrendamiento delatados como impagados por lo que solicito expresamente al despacho sirva declarar con lugar la demanda. Es Todo”. Concluida la exposición realizada por la apoderada judicial de la parte actora, se le otorga el derecho de palabra al ciudadano JESUS ORESTERES MOLINA VELAZCO apoderado judicial de la parte demandada, quien expone: “ Buenos días ciudadana juez y ciudadana secretaria, a la ciudadana colega, al colega que me acompaña en la defensa y al ciudadano alguacil, vista la oportunidad procesal en el titulo 10 del procedimiento oral esta defensa pasa a relatar que en fecha 23/05/2023 fue admitida demanda por este tribunal y contestada por esta parte el 09 de agosto del año en curso de los cuales la ciudadana representante niega rechaza y contradice las resolución emitidos por el Ejecutivo Nacional sobre las resoluciones de uso comercial, en su exposición en fecha 02 de octubre esta representación con ánimo de llegar a una conciliación y demostrar ante el Tribunal que si bien es cierto que la relación contractual con la demandada por el pago de insolvencia le notifica que el inmueble no es solo del demandante sino que pertenece a dos empresas en el cual hace vida el acto de comercio que estamos en debate y ella ese mismo día hace la negativa de escrito pronunciándose este Tribunal el 13 de octubre en relación a la negativa del lapso de presentación de las pruebas el cual el mismo auto decreta mismo quince (15) días de despacho por el 889 del Código de Procedimiento Civil para la evacuación de las pruebas que esta representación presenta el 24 de octubre, el día de 26 de octubre, este tribunal emite un auto donde expone que las pruebas fueron presentada extemporáneamente y hace alocución a la ley de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial y menciona los articulo 5 y 7 de dicha ley donde el Tribunal expresa que él se cree competente que no hay una norma expresa para dirigirnos a la vía administrativa violentado flagrantemente dicha normativa que las relaciones de partes y existen terceros que son los niños, niñas y adolescentes donde no admite que se efectúe una inspección judicial o se nombre un perito para que vea el grado de participación y la gravedad del caso que estamos viendo, invoco el artículo 49 constitucional en la violación del debido proceso en presencia de las partes y de este tribunal solicito que si en el acto está resolución administrativa donde las partes llegaron a un acuerdo o salió la resolución administrativa donde el Ministerio remite, visto que si no se agotó la vía administrativa para la mejor resolución del caso, porque este Tribunal en sus alegatos y su escrito hecho el 26 de octubre expone que él es competente pero él, está violando el debido proceso pero las partes no agotaron la vía administrativa por existir tres partes por eso fue que se solicitó una inspección judicial, para poder ver el derecho de propiedad de la parte donde nosotros informamos a este Tribunal sobre la insolvencia de pago pero de acuerdo a las medidas dictadas por el Ejecutivo Nacional si le cancelaban el canon de arrendamiento no llega porque el contrato es ley entre las partes no llegaba a 100$ mensuales y en reiteradas oportunidades se le informo a ellos que se sentaran y como este tribunal señala en el subrayada del articulo 5 y 7 de la ley de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial que las partes tomaran como clave el SUNDEE nosotros le informamos que nosotros no podemos cobrarle a los alumnos porque caeríamos en especulación hacia la unidad educativa y se instó a la parte a que se sentara en la mesa de negociación para una conciliación y no estar por encima de los intereses de los niños, niñas y adolescentes y ratifico todas las pruebas presentadas por este representación. Es todo”. Concluido la oportunidad de las partes para indicar los alegatos sobre la presente acción, se le otorga a la parte demandante su oportunidad de hacer uso de la réplica, por lo que se le otorga el derecho de palabra a la ciudadana LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA, quien expone: “En este estado insisto en la insolvencia de la parte demandada del canon de arrendamiento en los términos que fue esgrimido en el libelo, señalo igualmente al despacho que de la contestación de la demanda cursando a los folios del 46 al 47 se evidencia la excepciones y defensa realizadas por la parte antagónica que define la Litis y el tema decidedum como también consta de la fijación de los hechos realizada por este despacho por su oportunidad una vez vencida la audiencia preliminar siendo que los hechos debatidos en la presente causa es verificar que efectivamente se encuentra solvente o no en los cánones siendo así solicitó al despacho desechar todas y cada una de las argumentaciones que resulten improcedente que no puedan subsumirse en la verificación de los hecho verificados como controvertidos y que son objeto de pruebas en esta audiencia oral. Es todo.” Finalizado el derecho de réplica de la parte demandante, se le otorga el derecho de contra-réplica a la parte demandada, representada por el profesional del derecho JESUS ORESTERES MOLINA VELAZCO, quien expone: “Ratifico las pruebas presentadas por esta defensa y las resoluciones que el ejecutivo ha emitido en beneficio de que vayamos a la vía administrativa donde esta directamente amparo el SUNDEE y el ministerio para resguardar los derechos de los niños y de las 3 empresas, de la empresa Garmu Diez, S.A. para no salir perjudicado ninguna de las partes ni los niños niñas y adolescente el cual como lo hace ver la parte actora la no cancelación del pago no fue admitido por dicha parte porque es irrisorio de acuerdo a la realidad del país y esta parte lo que desea es que exista una negociación en beneficio de dicho comunidad que nosotros como dicha institución también salimos comunicación por cuanto el estado de excepción decretado por el ejecutivo nacional asumimos la responsabilidad de pagar dicho canon sin obtener ganancia de dicha institución que no asistieron de veinticuatro (24) meses ese en nuestra negociación. Es Todo”

Concluida la exposición de las partes, esta Juzgadora en acatamiento del artículo 875 del Código de Procedimiento Civil pide a las partes se retire de la sala por un tiempo prudencial a los fines de pronunciarse sobre los motivos de hecho y derecho sobre la presente causa.

Atendiendo este importante principio pasa esta Juzgadora a valorar las pruebas aportadas legalmente por las partes, ahora perteneciente al proceso quien determinara la viabilidad o no del caso sometido a mi conocimiento, y por cuanto las documentales que a continuación se valoran fueron consignados en su oportunidad al presente expediente es que esta Juzgadora pasa a valorarla de la siguiente manera:

• Copia simple del documento Poder, otorgado por el ciudadano LUIS JOSE GARCIA MUÑOZ, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES GARMUZ DIEZ S.A. a sus Apoderadas Judiciales las ciudadanas ANNERIS JOSÉ LOPEZ QUIJADA y LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA, de fecha 27 de abril de 2.023, debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Zamora Guatire del Estado Miranda, bajo el Nro. 5, Tomo 16, Folios 19 hasta 22, inserto desde el folio siete (7) al folio ocho (8), del presente documento se desprende la facultad con la que actúan las referidas Abogadas en la presente causa, el cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, merece ser valorado por cuanto no fue impugnado por la parte contraria.-
• Copia certificada del Contrato de arrendamiento, de fecha 27 de marzo de 2.014, debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Zamora, Guatire , Estado Miranda, inscrito bajo el Nro. 20, Tomo 46, Folio 103 hasta 109,posteriormente certificado en fecha 11 de julio de 2.022, por el ente antes descrito, inserto desde el folio doce (12) al folio diecisiete (17), del mismo se puede verificar Instrumento privado correctamente autenticado, mediante el cual se puede comprobar la suscripción de un contrato de arrendamiento entre las partes inmersas en el presente caso, celebrado por tres (3) años fijos prorrogable por un (1) año, el cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, merece ser valorado por cuanto no fue impugnado por la parte contraria.-
• Copia simple del Contrato de arrendamiento, de fecha 19 de febrero de 2.018, debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Zamora, Guatire , Estado Miranda, inscrito bajo el Nro. 7, Tomo 34, Folio 27 hasta 34, inserto desde el folio dieciocho (18) al folio veintidós (22), del mismo se puede verificar Instrumento privado correctamente autenticado, mediante el cual se puede comprobar la suscripción de un contrato de arrendamiento entre las partes inmersas en el presente caso, celebrado por un (1) año fijo, prorrogable por un (1) año, el cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, merece ser valorado por cuanto no fue impugnado por la parte contraria.-
• Copia simple del documento Poder, otorgado por la ciudadana PIERANGELLI CALDERARO SCHMIDT, en su carácter de Directora Ejecutiva de la Sociedad Mercantil COLEGIO NUESTRA SEÑORA DE LA ASUNCION C.A. a sus Apoderados Judiciales los ciudadanos DOMINGO MIGUEL ALEMAN CONTRERAS y JESUS ORESTERES MOLINA VELAZCO, de fecha 02 de agosto de 2.023, debidamente autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nro. 28, Tomo 28, Folios 181 hasta 187, inserto desde el folio cincuenta (50) al folio cincuenta y cuatro (54), del presente documento se desprende la facultad con la que actúan los referidos Abogados en la presente causa, el cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, merece ser valorado por cuanto no fue impugnado por la parte contraria.-
• Copia simple de la comunicación de fecha 19 de octubre de 2.020, emitida por INVERSIONES GARMUZ DIEZ, S.A., dirigida al Colegio Nuestra Señora de la Asunción, en la cual le hacen saber a la mencionada sociedad, que no desean renovar el contrato de arrendamiento, al mismo se encuentra anexo los documentos contentivos de propuesta de la doctora Valecillos y arreglo, insertos desde el folio cincuenta y cinco (55) al folio cincuenta y ocho (58).Al referido documento esta juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto fueron impugnadas por la parte actora.
• Copia simple de la Resolución N°0027, de fecha 03 de octubre de 2.018 emitida por la Vicepresidenta Ejecutiva de la Republica la Ciudadana Delsy Rodríguez, relativa a la Metodología para la Determinación de Mensualidad en Colegios Privados en el Marco de la Ley Constitucional de Precios Acordados, con la cual la parte demandada desea demostrar que la ley dispone una serie de parámetros para determinar en el monto de las mensualidades en los colegios privados, insertos desde el folio cincuenta y nueve (59) al folio setenta y siete (67).Al referido documento esta juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto fueron impugnadas por la parte actora.
• Copia simple de la comunicación de fecha 05 de junio de 2.019, emitida por el Ministerio de Poder Popular para la Educación, dirigida a los Directores de Planteles Privados, con la cual la parte demandada desea demostrar que existe un procedimiento a seguir a los fines de establecer las matriculas en los colegios privados, inserta desde el folio sesenta y ocho (68) al folio sesenta y nueve (69), Al referido documento esta juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto fueron impugnadas por la parte actora.
• Copia simple de la Gaceta Oficial N° 41.956, de fecha 02 de septiembre de 2.020, Resolución DM/N°024-2020, del Ministerio del Poder Popular para la Educación, en la cual se establece la metodología para determinar el cálculo de las mensualidades en las instituciones educativas privadas en todo el territorio nacional, inserta desde el folio setenta (70) al folio setenta y tres (73), Al referido documento esta juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto fueron impugnadas por la parte actora.
• Copia simple de la comunicación de fecha 21 de mayo de 2.019, emitida por el Colegio Nuestra Señora de la Asunción, dirigida a INVERSIONES GARMUZ DIEZ, S.A.., en el cual los demandantes le proponen un monto a pagar del canon de arrendamiento a la parte actora, a los fines de llegar a un acuerdo con fundamento a lo establecido en la Resolución N°0027, de fecha 03 de octubre de 2.018, inserta en el folio setenta y siete (77).Al referido documento esta juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto fue impugnada por la parte actora.
• Copia simple de la comunicación de fecha 19 de septiembre de 2.019, emitida por INVERSIONES GARMUZ DIEZ, S.A., dirigida al Colegio Nuestra Señora de la Asunción en el cual le hacen saber a los directores del colegio que han recibido depósitos los cuales consideran intereses de mora , y que en virtud de que el plazo para llegar a un acuerdo o ponerse al día culmino,y en consecuencia están a la espera de la desocupación, inserta en el folio setenta y ocho (78).Al referido documento esta juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto fue impugnada por la parte actora.
• Copia simple del Comprobante de pago Nro. 147234604, realizado a la cuenta destino del Banco mercantil, perteneciente a INVERSIONES GARMUZ DIEZ, S.A. desde la cuenta perteneciente al Colegio Nuestra Señora de la Asunción, C.A., por un monto de diecinueve con sesenta bolívares (19,60bs), inserta en el folio setenta y nueve (79), Al referido documento esta juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto fue impugnada por la parte actora.
• Copia simple del Comprobante de pago Nro. 147234293, realizado a la cuenta destino del Banco mercantil, perteneciente a INVERSIONES GARMUZ DIEZ, S.A. desde la cuenta perteneciente al Colegio Nuestra Señora de la Asunción, C.A., por un monto de diecinueve con sesenta bolívares (19,60bs), inserta en el folio setenta y nueve (79), Al referido documento esta juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto fue impugnada por la parte actora.
• Copia simple del Comprobante de pago Nro. 147233886, realizado a la cuenta destino del Banco mercantil, perteneciente a INVERSIONES GARMUZ DIEZ, S.A. desde la cuenta perteneciente al Colegio Nuestra Señora de la Asunción, C.A., por un monto de diecinueve con sesenta bolívares (19,60bs), inserta en el folio setenta y nueve (79), Al referido documento esta juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto fue impugnada por la parte actora.
• Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre GIUSEPPE DI MICHELE MORENA INNAMORATO, ROSA MORENA INNAMORATO y MARIA MORENA INNAMORATO (Arrendadores) y LORENSO ANTONIO CALDERARO DUQUE y DAVID JESUS CALDERARO DUQUE (Arrendatarios), con el cual desean dejar constancia de un contrato de arrendamiento existente de la otra mitad del inmueble objeto de litigio. Inserto en el folio noventa y cinco (95). Al referido documento esta juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto fue impugnada por la parte actora.
• Copia simple del informe de costos reales, con el cual la parte demandada desea dejar constancia de la situación operativa y financiera del Colegio Nuestra Señora de la Asunción, C.A., para el periodo 2.019 al 2.023, inserto desde el folio noventa y seis (96) al folio noventa y nueve (99). Al referido documento esta juzgadora no le otorga valor probatorio por cuanto fue impugnada por la parte actora.
• Original de Impresión fotostática consignada por el Apoderado Judicial de la parte demandada, inserta en el folio cien (100), tal documento no merece ser valorado por cuanto no cumple con los requisitos solicitados en la Sentencia Nº 072, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha veintiuno (21) de julio del año dos mil veintiuno (2.021),

-III-
PUNTO PREVIO

En cuanto a la solicitud hecha por el ciudadano, JESUS ORESTERES MOLINA VELAZCO referente a la ratificación de que este Juzgado envié las presentes actuaciones ante vía administrativa a los fines de llegar alguna conciliación, es de reiterar a la parte demandada tal como fue indicado en el auto de fecha 26 de octubre de 2023 el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial el cual expresa lo siguiente:

En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, se procurará el equilibrio y acuerdo entre las partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE)…” (Negrita y Subrayado de este Tribunal)

De la interpretación del artículo previamente citado tenemos que el legislador dispone que sean las partes que deben solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), no es obligación de este Juzgado solicitar para dar inicio o continuidad a una demanda el agotamiento de vía administrativa alguna, como alega la parte demandada por lo que en ningún caso esta Juzgadora ha violentado derecho constitucional alguno, por no existir norma expresa que prevea lo anteriormente solicitado. Es por ello que es forzoso para este Juzgado NEGAR el pedimento realizado por el apoderado judicial de la parte demandada. ASI SE DECIDE. -

SOBRE EL FONDON DE LA CAUSA

Visto como quedo trabada la litis una vez concluido la intervención de las partes corresponde a este Juzgado emitir pronunciamiento con relación a la demanda de desalojo interpuesta por la Apoderada Judicial de INVERSIONES GARMUZ DIEZ, S.A. en contra de la Sociedad Mercantil COLEGIO NUESTRA SEÑORA DE LA ASUNCIÓN, C.A., ambos up-supra descritos, quien solicitó el desalojo de un inmueble, constituido por un local de Dos (2) plantas propiedad de su representada, ubicado en la Calle Santa Rosalía de la ciudad de Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda.

Dicha demanda nace por la voluntad de solicitar el desalojo por el literal “a” del artículo 40 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial, porque según su decir la parte demandada hasta la fecha actual. Es decir la Sociedad Mercantil COLEGIO NUESTRA SEÑORA DE LA ASUNCIÓN, C.A. adeuda los meses de: FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICEIMBRE 2020; ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE 2021, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE 2022, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO 2023, equivalentes en su totalidad a la cantidad de Cinco Mil Dólares Estadounidenses exactos (USD. 5.000,00), equivalentes a (130.000,00 Bs) conforme a la tasa que fijo el Banco Central de Venezuela, 26 USD por cada bolívar, en fecha 22/05/2023, fecha de corte al momento de la introducción de la presente demanda. Que por el incumplimiento en los pagos de los meses anteriormente nacía el derecho de hacer entrega inmediata del inmueble en cuestión

En este sentido, establece el artículo 40 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario para el uso Comercial lo siguiente

Artículo 40: “son causales de desalojo;

a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.

Por otra parte relató el demandado en su escrito de contestación, que actualmente se encuentra insolvente en el canon de arrendamiento en virtud de no haber llegado a un acuerdo Justo con el arrendador, ya que dichos canon se deben regular de acuerdo a la disposición del Ministerio de Educación y la Superintendencia de Precios Justos (SUNDDE), quienes son los entes encargados y garantes de establecer los límites en los Canon de arrendamiento en estas instituciones educativas sin fines de lucro, precisó que dada las circunstancias no efectuaron el pago del canon por este ser elevado y no estar ajustado a los parámetros establecidos, además indicó al tribunal solicitar la intervención la Superintendencia de Precios Justos (SUNDDE) por ser este el ente regulador, que no existe incumplimiento por parte de su defendido en la cancelación del pago del canon de arrendamiento, sino la inexistencia de un acuerdo justo, en el cual las partes deberían agotar la vía administrativa y existe una institución que es el Ministerio de Industrias básicas y Comercio una Ley Especial que regula dicha actividad comercial entre particulares y la Sociedad de Padres y Representantes en las pretensiones formuladas por el recurrente de marras que especifica en su libelo que existe dicha institución y no agoto la vía administrativa, dejando a sus representados y a los niños niñas y adolescentes y adultos a quedar sin el derecho a una educación.

En este punto es menester indicar el contenido parcial de la Jurisprudencia de la Corte Primera de fecha 08 de noviembre de 2.012 Exp AP42-R-2010 ponente Marisol Marín:

“…Si Para decidir al respecto observa el Tribunal que, efectivamente el Ejecutivo Nacional ha regulado el aumento de las matrículas escolares de los colegios privados, limitando a un porcentaje en específico dicho aumento, ahora bien, tal y como lo alega el apoderado judicial de la empresa propietaria del inmueble objeto de regulación, el Ejecutivo no ha dispuesto que el órgano competente para fijar los cánones máximos de arrendamiento (Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda), tomé en cuenta dicha resolución a la hora de fijar el canon a inmuebles ocupados por Centros Educativos Privados, sino que dichos lineamientos se encuentran en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, de haber tomado dicha (sic) Decreto en cuenta la Dirección de Inquilinato para fijar el canon máximo de arrendamiento, hubiese viciado el acto administrativo recurrido…”(Negritas por este Juzgado).

Igualmente establece en el segundo aparte del artículo 2 de la ley de arrendamiento inmobiliario lo siguiente:

“… Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público…” (Negritas y subrayado por este Juzgado)

Referido lo anterior y visto el objeto de la pretensión de autos, este Juzgado declara que si bien es cierto existe una normativa que regula el monto de la matrícula en los colegios los cuales están sujetos a las resoluciones dispuestas para tal motivo, pero dichos argumentos no son directamente aplicables a la fijación del canon de arrendamiento si no a las matrículas. Es decir, para la fijación del canon de arrendamiento se debe seguir el procedimiento administrativo y las disposiciones relativas a los arrendamientos de local comerciales, y lo dispuesto por la Superintendencia de Precios Justos (SUNDDE) y que en caso de no existir acuerdo entre las partes en el monto del canón estas podrán hacer valer sus argumentos durante el procedimiento administrativo, siendo esto facultativo no obligatorio. Y que en caso de ejercerlo en su momento no pueden alegar posteriormente la violación de normas procesales sustantivas, en términos más claros la ley no indica la obligatoriedad de acudir en primer lugar al ente administrativo , pues válidamente pueden acudir rectamente al máximo órgano rector que esté caso es el poder judicial, de acuerdo a las pruebas que constan en autos, se verifica el incumplimiento por parte del arrendatario los cuales violan el contrato que es ley entre las partes, por lo qué tal insolvencia constituye causal de desalojo del inmueble arrendado.

Así las cosas, la pretensión de la parte demandante va encuadrada a demandar el desalojo por la falta de pago, desde el mes de febrero del 2.020 hasta la fecha de introducción de la demanda mayo 2.023, así las cosas, el legislador a delimitados las obligaciones del arrendatario las cuales se encuentra encuadrado en el artículo 1.592 del Código Civil el cual contempla lo siguiente:
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (Negrito y Subrayado por este Tribunal)

Así pues, tenemos que la obligación principal del arrendatario es pagar el precio convenido por canon de arrendamiento, así como el de cancelar los mencionados cánones de la forma en cómo fue pactada por las partes en el contrato de arrendamiento siendo este de TRACTO SUCESIVO, no permitiéndole hacer los pagos correspondientes al arrendatario de forma extemporánea por anticipada o por tardía. ASI SE ESTABLECE.

En tal sentido, es importante traer a colación por aplicación los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil que establece el objeto de contrato y específicamente estipula lo siguiente:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. (Negrita y Subrayado del Tribunal)

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (Negrita y Subrayado del Tribunal)

En este sentido, partiendo del punto que el contrato es ley entre las partes, por consiguiente, es imperante dar cumplimiento a los pactado entre las partes a través de la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento INTUITO PERSONAE a tiempo determinado, celebrado entre INVERSIONES GARMUZ DIEZ, S.A. y la Sociedad Mercantil COLEGIO NUESTRA SEÑORA DE LA ASUNCIÓN, C.A. acerca de un local de Dos (2) plantas propiedad de su representada, ubicado en la Calle Santa Rosalía de la ciudad de Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda de fecha 27 de marzo de 2.014, en el sentido que los cánones de arrendamiento debían pagarse los primeros cinco (5) días de cada mes, ambas formalidades contractuales fueron incumplidas por la parte demandada por la falta de pago, desde el mes de febrero de 2.020, hasta la fecha de introducción de la demanda 23 de mayo de 2.023, a tal efecto el demandado en su escrito libelar y escrito de pruebas entre otras cosas alega que la parte actora se negó a establecer el verdadero monto ajustado lo cual dio lugar a la falta de pago hasta no llegar a un acuerdo, incurriendo en un incumplimiento a las formalidades estipuladas en el contrato de arrendamiento, configurándose con estas actuaciones el supuesto del ordinal “A” estipulado en la ley especial que rige la materia de arrendamiento de local comercial. En consecuencia, esta Juzgadora declara insolutos los CUARENTA (40) MESES, transcurridos desde el mes de FEBRERO DE 2.020, hasta la fecha de introducción de la demanda MAYO de 2.023. ASI SE DECIDE.

De la Revisión de las Actas procesales que conforman el presente expediente y de los medios probatorios aportados por las partes este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Plaza y Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariana Miranda, administrando justicia en nombre del a República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la Ley, DECLARA lo siguiente:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara LUISA ELENA LOPEZ QUIJADA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V.-8.752.197, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora INVERSIONES GARMUZ DIEZ, S.A.

SEGUNDO: Entregar a la parte demandante libre de bienes y personas el inmueble, constituido por un local de Dos (2) plantas propiedad de su representada, ubicado en la Calle Santa Rosalía de la ciudad de Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, el cual pertenece a su representada según se videncia en documento de propiedad debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 20 de marzo de 2.013, inscrito bajo el N° 2013.676, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 237.13.1.1.10135 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.013. Ahora bien, por cuanto en el presente inmueble funciona una Unidad Educativa la entrega material ordenada en el presente particular no se llevara a cabo hasta tanto haya culminado el año escolar 2023-2024.-

TERCERO: Por haber vencimiento total en el presente caso se condena en costa a la parte demandada, por aplicación del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. –

CUARTO: A los fines de resguardar el servicio público a la educación y a los niños, niñas y adolescente que hacen vida estudiantil en la Unidad Educativa COLEGIO NUESTRA SEÑORA DE LA ASUNCIÓN, C.A. se ordena la notificación de la Procuraduría General de la República de conformidad con el artículo 98 de la Ley de la Procuraduría General de la República, a la Zona Educativa Consejo Nacional de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes y al Representante de la Zona Educativa donde funcione la institución, para que de manera conjunta elaboren un plan de redistribución de los afectados.

El texto íntegro de la Sentencia se publicará dentro de los Diez (10) Días siguientes, de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil. -
Así mismo se deja constancia que la presente audiencia no se reprodujo en forma audiovisual por cuanto este Tribunal no consta con los medios eléctricos para cumplir con lo plasmado en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil. Siendo la una de la tarde dos y cuarenta de la tarde (2:40 p.m), concluyó la Audiencia Oral y Pública. - Termino, se leyó y conformes firman. -
JUEZA

FABIOLA TERÁN SUÁREZ

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA

SECRETARIA,

MARISOL GONZÁLEZ RONDÓN

FTS/MGR/YT.-
Exp. 5712.