TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS CRISTOBAL ROJAS Y URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA. Charallave, siete (07) de diciembre de 2023.
213º y 164º

EXPEDIENTE: 573-2023.
PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A, Registro de Informacion Fiscal J-30062214-2, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripcion Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de diciembre de 1.992, bajo el Nº 38, Tomo: 128-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSE MARTIN MENDOZA PEÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 155.142.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PIÑATERIA EL GRAN CARAMELO C.A., Registro de Informacion Fiscal J-297546723, inscrita en el Registro Mercantil IV, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, de fecha 05 de mayo del 2009, bajo Nº 56, Tomo 65-A, representada por su presidente ciudadana ANA DOMERKIS FARRERA WANLOXTEN, de nacionalidad venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-12.613.192.
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA: ALVARO ABELARDO HERNANDEZ ESPEJO y RAUL AGUSTIN NAVA ROJAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 27.958 y 42.321, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL).
DECISION: SENTENCIA INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA

ANTECEDENTES

Con vista a las presentes actuaciones, contentivas de la demanda por DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), incoada por el abogado JOSE MARTIN MENDOZA PEÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 155.142, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A, Registro de Informacion Fiscal J-30062214-2, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripcion Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de diciembre de 1.992, bajo el Nº 38, Tomo: 128-A, contra la Sociedad Mercantil PIÑATERIA EL GRAN CARAMELO C.A., Registro de Informacion Fiscal J-297546723, inscrita en el Registro Mercantil IV, de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, de fecha 05 de mayo del 2009, bajo Nº 56, Tomo 65-A, representada por su presidente ciudadana ANA DOMERKIS FARRERA WANLOXTEN, de nacionalidad venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-12.613.192..
Ahora bien, dispone el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Dentro del plazo de diez días se extenderá por escrito el fallo completo y se agregará a los autos, dejando constancia el Secretario del día y hora de la consignación. El fallo será redactado en términos claros, precisos y lacónicos sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten de autos; pero contendrá los motivos de hecho y de derecho de la decisión y los demás requisitos exigidos en el artículo 243”

En consecuencia, pasa de seguida este juzgador a dictar su fallo completo en los términos siguientes:
La Sala de Casación Civil en sentencia Nº 779/2002 del 10 de abril del 2002, ha señalado que el juez, es el director del proceso y debe verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, para controlar la válida instauración del proceso, en cualquier estado y grado de la causa, aunque al momento en que fue admitida la demanda no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso por lo que está autorizado para impulsarlo aún de oficio hasta su conclusión de la forma siguiente: Sic.
“Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.
La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. (...)”.
Asimismo, la Sala, constitucional en fallo N° 1618 del 18 de abril de 2004, expediente N° 03-2946, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., estableció:
“No obstante, lo anterior, la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva…” (Subrayado del Tribunal)
En tal sentido, devenidas de una revisión y análisis pormenorizado de lo contenido en la reforma de la Demanda y del documento fundamental, se observa: que, se pretende el desalojo de un local comercial situado en Centro Comercial Real Plaza, distinguido con el Nº 8, situado en la Avenida Bolívar de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, señalando a tal efecto la parte demandante, lo que a continuación se transcribe:

“Yo, JOSE MARTIN MENDOZA PEÑA, venezolano, mayor de edad, legalmente hábil, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-7.907.776 Abogado de libre ejercicio, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 155.142, actuando en este acto en mi carácter de apoderado de la empresa la empresa (sic) ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A, Sociedad Mercantil…
…Omissis…
Por todo lo anteriormente expuesto acudo ante su competente autoridad para Demandar como en efecto lo hago por DESALOJO POR LA FALTA DE PAGO OPORTUNO DEL CANON DE ARREDAMIETNO, de acuerdo a lo establecido en el artículo 40, literal “I” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley para Regular el Arrendamiento de Locales Comerciales, por el continuo y reiterado incumplimiento en cancelar en la fecha definida taxativamente por el contrato de arrendamiento cual es el día cinco (05) de cada mes a la empresa denominada “PIÑATERIA EL GRAN CARAMELO C.A”, (…) representada por su Presidente, ciudadana ANA DOMERKIS FARRERA WANLOXTEN,(…) DOMICILIADA EN EL LOCAL COMERCIAL QUE FORMA PARTE DEL Centro Comercial Real Plaza, distinguido con el número 8, situado en la Av. Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda. (…)”.

De lo que antecede, se desprende que la presente acción fue incoada por el ciudadano JOSE MARTIN MENDOZA PEÑA, venezolano, mayor de edad, legalmente hábil, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-7.907.776 Abogado de libre ejercicio, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 155.142, actuando en ese acto en su carácter de apoderado judicial de la empresa ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A, quien suscribió el contrato privado de arrendamiento con la parte demandada en la que no se aprecia fecha de celebración del mismo, si no que, de mutuo acuerdo establecieron en la cláusula décima, su vigencia a partir del día primero (1ro) de octubre del 2.022, dicho documento privado fue consignado en original junto al escrito libelar cursante a los folios: 19 y 20, el cual se procede a transcribir una porción del mismo:

“Entre ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, CA., inscrita en el Registro Mercantil II, en fecha 18 de Diciembre de 1992, anotada bajo en Nº 38, Tomo 128-A Sgdo., y según Acta de Asamblea realizada en Abril del año 2.012 bajo el número 37, tomo 68 A-Sgdo, R.I.F J-30062214-2, (…) representada por su apoderado el ciudadano José Gregorio Contreras Narváez, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad V-6.357.343 (…) quien a los efectos de este contrato se denominará el ARRENDADOR, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil PIÑATERIA EL GRAN CARAMELO, C.A representada por la ciudadana: ANA DOMERKIS FARRERA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, cedula de identidad Nº V-12.613.192 quien a los mismos efectos se denominara EL ARRENDATARIO, se ha convenido en celebrar el presente Contrato de Arrendamiento el cual se regirá por la cláusulas que a continuación se determinan PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un inmueble propiedad de su mandante, constituido por un Local Comercial, identificado con el Nº 8, el cual consta de un área libre de 88,24 metros cuadrados, aire acondicionado y Dos (2) baños, ubicado en el piso 1 del Centro Comercial Real Plaza, Avenida Bolívar, jurisdicción de Charallave, Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda (…).” (lo resaltado del escrito y lo subrayado del Tribunal), (F-19 y 20).

Así las cosas, el contrato de arrendamiento objeto de este proceso fue celebrado por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, CA., propiedad de su mandante; sin embargo, ello no es óbice para tener como válido el arrendamiento de una cosa ajena, puesto que la doctrina nacional ha indicado reiteradamente que un tercero puede arrendar un inmueble, previo consentimiento expreso o tácito del propietario del bien arrendado. Así, el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece lo siguiente:
Artículo 6: “La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no (…)”.
En relación a la citada norma y la legitimación para suscribir contratos de arrendamiento de local comercial así como para solicitar el desalojo de los mismos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 22 de noviembre de 2021, en Sentencia Nro. 682, expresó que: “(…) el contrato de arrendamiento lo pueden suscribir propietario, administrador o gestor del mismo, en ese sentido se puede determinar que los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con algunas de estas condiciones (…) no tienen legitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento, y por vía de interpretación no tendrá legitimidad para solicitar el desalojo (…)”
Así las cosas, subsumiéndonos en el presente caso, del contrato privado cursante en auto ha quedado ya establecido que la parte demandante, Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, CA.,” suscribió el contrato arrendaticio objeto del presente proceso, y como ya se señaló, la doctrina nacional ha indicado reiteradamente que un tercero puede arrendar un inmueble, previo consentimiento expreso o tácito del propietario del bien arrendado, por lo que se hace imperativo determinar el carácter con el cual actúa en este juicio, y consecuentemente, si detenta o no legitimidad para solicitar el desalojo del inmueble arrendado, para lo cual se advierten las siguientes consideraciones:
En general, se debe señalar que para poder dar solución firme a una diferencia jurídica o litigio, se requiere el desarrollo normal de un proceso, es decir, la constitución de una relación procesal, por lo que la constitución regular de la relación procesal exige la intervención de un juez, la formulación de una demanda y la presencia de un demandante y de un demandado, reuniendo bajo cualquier circunstancia una serie de elementos formales indispensables, entre ellos: la competencia del juez, la capacidad del actor y del demandado para ser partes y para comparecer en juicio, conjuntamente con la idoneidad formal de la demanda; en efecto, la ausencia en el juicio de cualquiera de tales presupuestos, se impide la integración de la relación procesal y el pronunciamiento del juez sobre el mérito de la litis.
De esta manera, queda claro que el deber del juez en la aplicación del derecho a determinado asunto de su conocimiento, lo constriñe a tomar en consideración las normas y los principios constitucionales referidos a la tutela judicial efectiva, derecho a la defensa, debido proceso y a favor de la acción, pues, ellos estructuran los medios de los que puede valerse para defender la integridad y validez de los actos del proceso o anularlos en los casos determinados por la ley, o cuando se incumpla en el acto alguna formalidad esencial a su validez, siempre que el acto realizado haya generado indefensión o se haya verificado la trasgresión de los derechos y garantías de cualquiera de las partes en el juicio.
De acuerdo a la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº 778 de 12 de diciembre 2012, caso: Luis Nunes contra Carmen Alvelaez, la cual reitera sentencia de la Sala Constitucional Nº 889 de fecha 30 de mayo de 2008, caso: Inversiones Hernández Borges C.A. (INHEBORCA), el juez debe examinar preliminarmente la legitimación de las partes, sin que deba verificar la efectiva titularidad del derecho, pues ello incumbe al fondo de la controversia, su labor es advertir si la legitimación para obrar (activa) se hace corresponder la legitimación a contradecir (pasiva), o sea, a mantener la situación jurídica opuesta a aquélla que se afirma o se quiere hacer afirmar por el juez, indicando respecto de la importancia de la legitimación al proceso que:

“(…) Del criterio parcialmente transcrito, se evidencia que el juez debe constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no obstante esto no implica determinar la efectiva titularidad del derecho, porque esto obviamente es materia de fondo del litigio, pero si debe advertir cuando examina la legitimación de la parte que esté debidamente conformada la relación jurídico procesal, mediante la correspondencia o identidad lógica entre las personas a quien la ley hipotéticamente confiere la facultad de estar válidamente en juicio como actor o demandado, por ser aquellas frente a quienes ha de producir sus efectos la sentencia, y aquellas que concretamente se presentan como tales en el juicio de que se trata.
(…omissis…)
Como puede advertirse, la legitimación al proceso adquiere relevante significación en el correcto desenvolvimiento del proceso, de allí que deba ser tratada como un verdadero presupuesto procesal que atañe a los sujetos, y que más allá de toda disquisición científica en cuanto a determinar si la cualidad es una condición de la acción, o la regular instauración de la relación procesal, o si más bien lo es de la emisión de una sentencia de cualquier signo o de una sentencia favorable, lo importante es advertir oportunamente como lo sostiene el tratadista Hernando Devis Echandía, que se cumplan las “…condiciones o cualidades subjetivas que otorgan la facultad jurídica de pretender determinadas declaraciones judiciales como fines concretos, mediante una sentencia de fondo o merito o para controvertirlas…”. (Nociones de Derecho Procesal Civil. Aguilar Editores. 1966. Página 300.) (…)”. (Resaltado añadido).

Así mismo, ha sido criterio reiterado del mismo modo en la citada decisión de la Sala de Casación Civil, así como en decisiones subsiguientes (Vid. Sentencia N° 563 de fecha 26 de septiembre de 2016, expediente 16-337 y Sentencia N° 095 de fecha 30 de julio de 2020, expediente 18-558), que la falta de cualidad o legitimación a la causa es una institución procesal que constituye una formalidad esencial para la búsqueda de la justicia, pues está estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y a ser juzgado sin indefensión, aspectos ligados al orden público y, por tanto, el juez tiene el poder de examinar de oficio la subsistencia de la legitimación en todo grado y estado de la causa, visto que su comprobación es prejudicial a cualquier otra.
De acuerdo con los razonamientos precedentemente expuestos, este juzgador observa de las actuaciones cursantes en el presente proceso, el apoderado judicial de la ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A, Registro de Informacion Fiscal J-30062214-2, el abogado JOSE MARTIN MENDOZA PEÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 155.142, demanda el desalojo de un inmueble de uso comercial sin expresar en el mismo el caracter en que actúa su representado. Ahora bien, del contrato de arrendamiento privado suscrito con la demandada, supra citado, se observa que la parte demandante ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A, representada en ese acto por el prenombrado abogado, suscribió el mencionado contrato de arrendamiento con la parte demandada en la que expresa en la cláusula primera: “…EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un inmueble propiedad de su mandante, constituido por un Local Comercial, identificado con el Nº 8, el cual consta de un área libre de 88,24 metros cuadrados, aire acondicionado y Dos (2) baños, ubicado en el piso 1 del Centro Comercial Real Plaza, Avenida Bolívar, jurisdicción de Charallave, Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda…”; Así las cosas, la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, CA., quien encabeza dicho contrato actúa para suscribir dicho como propietario. Ahora bien, de la revisión a las actas se observa que, en la reforma del libelo de la demandada, el apoderado judicial no expresa el sí la referida sociedad mercantil, actúa como propietario, administrador o gestor del inmueble objeto del presente juicio, solo aportó a los autos el acta constitutiva como empresa administradora, y el contrato privado en original en la que manifiesta ser propietario del inmueble, así las cosas, entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el 23 de mayo de 2014, se desarrolló un nuevo orden legal que permite asumir las relaciones arrendaticias como parte de un sistema integral basado en el equilibrio y en el irrestricto respecto de los derechos fundamentales; en el que el Estado Venezolano y el Poder Judicial como parte integrante de aquel- debe procurar ese equilibrio entre las partes del juego económico, estableciendo regulaciones que permitan crear la igualdad ante la Ley que consagra nuestra Carta Magna, que no es otra que aquella que permite iguales condiciones de desarrollo y de participación en el acceso a la riqueza nacional, a través de mecanismos de compensación de diferencias que otorgan al sujeto menos favorecido, una protección especial, permitiendo así el libre desenvolvimiento de las relaciones económicas particulares en verdadera situación de proporción. En este sentido, el Decreto-Ley in comento ofrece una nueva forma de entender las relaciones arrendaticias de carácter comercial, siendo las partes libres de acordar sus mutuos derechos y obligaciones, siempre y cuando no se incumplan las normas de orden público, las cuales se declaran protectoras del arrendatario por considerarlo el más débil en la relación.
Ahora bien, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 22 de noviembre de 2021, en Sentencia Nro. 682, supra citada estableció que, el contrato de arrendamiento lo pueden suscribir propietario, administrador o gestor del mismo, y que los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con algunas de estas condiciones, no tienen legitimidad para suscribir el contrato de arrendamiento, y por vía de interpretación no tendrá legitimidad para solicitar el desalojo, es decir, que deben tener tal condición o faculta para suscribir dicho contrato de arrendamiento, lo cual resulta indispensable para suscribir contrato de arrendamiento, como para demandar el desalojo. En tal sentido, se debe reiterar que no sólo fue omitida la carga procesal obligatoria de la parte demandante de aportar el instrumento en, y durante el proceso el carácter de propietario, administrador o gestor del inmueble objeto del presente juicio, para verse establecido el vínculo jurídico de la relación arrendaticia, como así lo establece el citado artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sino que al mismo tiempo tampoco se puede, ni si quiera, deducir del proceso la condición en la que actúa en el presente juicio, ya que el apoderado judicial de la empresa administradora no señaló en la reforma de la demanda, ni en el libelo inicial, si su representado actúa en condición de propietario, administrador o gestor del inmueble objeto del presente juicio, de lo cual impide a este juzgador determinar su legitimidad, para suscribir el contrato de arrendamiento y, en consecuencia, demandar el desalojo del inmueble para uso comercial. Así se declara. -
En consecuencia, bajo las consideraciones ut supra expuestas, y luego de un minucioso análisis de la pretensión esgrimida por la parte demandante y a sus recaudos, resulta forzoso para quien decide declarar que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A no ostenta cualidad para intentar el juicio bajo análisis, por no constar en auto el carácter de propietario, administrador o gestor del inmueble objeto del presente desalojo que se pretende; consecuentemente, se debe declarar INADMISIBLE la demanda de DESALOJO intentada por la prenombrada empresa contra la sociedad mercantil PIÑATERIA EL GRAN CARAMELO C.A.- Así se decide.
DISPOSITIVA
Por todo los razonamientos que han quedado expuestos, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12, 243 y 341 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda de Desalojo de local comercial intentada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 x 38, C.A a través de su apoderado JOSE MARTIN MENDOZA PEÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 155.142, en contra la sociedad mercantil PIÑATERIA EL GRAN CARAMELO C.A, representada por su presidente la ciudadana ANA DOMERKIS FARRERA WANLOXTEN, de nacionalidad venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad N° V-12.613.192, al advertirse la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA en el presente juicio. SEGUNDO: No hay condenatoria en costas por la naturaleza especial del fallo. –
Publíquese y regístrese inclusive en la página web: www.miranda.tsj.gob.ve. Asimismo, déjese copia certificada en el copiador del tribunal de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en Charallave, en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con Sede en Charallave, a los siete (07) días del mes de diciembre del año DOS MIL VEINTITRES (2023). Años: 213º de la Independencia y 164° de la Federación.
EL JUEZ

SANTIAGO JORGE BLANCO RAMIREZ
LA SECRETARIA

RUSSELL CAMACHO Nota: En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia previo cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo la 10:50am.

LA SECRETARIA

RUSSELL CAMACHO