TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

EXPEDIENTE NRO. 31.642.-
PARTE DEMANDANTE: “PEPINO PIZZA’S, C.A”, Sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08 de agosto de 2003, bajo el Nro. 34, Tomo A-13-Tro.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VICTOR RUBIO MUÑOZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 9.704 y 2.528, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA:“INVERSIONES GAL-AM 202, C.A.”, Sociedad Mercantil inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 28 de noviembre de 1994, bajo el Nro. 9, Tomo 163-A-Pro.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 19.882.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
SENTENCIA DEFINITIVA (VERSIÓN ESCRITA).-
-I-
ANTECEDENTES
Inicia el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, mediante escrito libelar recibido por este despacho a través del correo institucional en fecha 17 de noviembre de 2020, y posteriormente consignado su original con los respectivos recaudos en fecha 20 de noviembre de 2020, suscrito el mismo por el ciudadano ANTONIO PENNIMPEDE LONGO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-13.557.907, en su condición de administrador de la Sociedad Mercantil “PEPINO PIZZA’S, C.A”, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08 de agosto de 2003, bajo el Nro. 34, Tomo A-13-Tro, debidamente asistido de los profesionales de derecho OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VICTOR RUBIO MUÑOZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 9.704 y 2.528, respectivamente, a los fines de demandar como en efecto demandó a la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GAL-AM 202, C.A.”, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 28 de noviembre de 1994, bajo el Nro. 9, Tomo 163-A-Pro.
En fecha 01 de diciembre de 2020, se admitió la demanda en referencia por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, siguiendo las reglas del procedimiento oral conforme a lo estipulado en el artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Posteriormente, en fecha 16 de marzo de 2021 fue decretada la reposición de la causa, toda vez que se incurrió en un error por parte del secretario del tribunal al momento de gestionar la citación personal de la parte demandada.
Lograda la antes nombrada citación mediante carteles de la parte demandada, comparece el apoderado judicial de la misma, abogado en ejercicio ANIBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 19.882, y consigna escrito de contestación a la demanda, a través de la cual, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 eiusdem.
En fecha 30 de agosto de 2022, los apoderados judiciales de la parte actora presentan escrito de oposición a la cuestión previa opuesta.
En fecha 13 de septiembre del presente año, el apoderado accionado suscribió escrito de observación al escrito de oposición a la cuestión previa que consignaron los apoderados de la parte actora.
Mediante sentencia de fecha 12 de agosto de 2022, se declaró SIN LUGAR la cuestión previa anteriormente señalada.
Por auto de fecha 21 de octubre de 2022, se procede a fijar la oportunidad para la audiencia preliminar en el presente juicio, verificándose la misma, por medio de acta levantada al efecto en fecha 28 de octubre de 2022; acto en el cual sólo hizo acto de presencia el co-apoderado judicial de la parte demandante, abogado VICTOR RUBIO MUÑOZ, ya identificado.
Posteriormente, en fecha 02 de noviembre de 2022, el tribunal ordena fijar los hechos y límites de la controversia, conforme a lo dispuesto en el artículo 868 de nuestra norma adjetiva civil, dándosele apertura del lapso de cinco (05) días de promoción de pruebas a partir del día siguiente a la fecha antes indicada, en atención a dicha normativa.
En fecha 09 de noviembre de 2022, se agrega a los autos, escrito de promoción de pruebas de la parte actora, siendo emitido, posteriormente, el pronunciamiento sobre la admisibilidad o no de los medios de prueba promovidos mediante auto de fecha 16 de noviembre del presente año.
El 23 de noviembre, en virtud de no existir pruebas qué evacuar, esta Juzgadora, fija para el día 12 de diciembre del año en curso a las 11:00 a.m. la oportunidad para que se celebre el debate oral, de conformidad a lo establecido en la parte in fine del artículo 869 íbidem.
En tal fecha, se llevó a cabo la celebración del debate oral en el cual solo hizo acto de presencia el co-apoderado judicial de la parte demandante, abogado VICTOR RUBIO MUÑOZ, quien realizó su respectiva exposición, de seguidas, el tribunal, estando en la oportunidad correspondiente, declaró SIN LUGAR la demanda objeto de pronunciamiento.
Ahora bien, en cumplimiento con lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil se procede a dictar el fallo completo que decida el mérito del presente juicio.-
-II-
MOTIVA
a) De las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito libelar.
a.1) que desde el 26 de agosto de 2003, la parte actora Sociedad Mercantil PEPINO PIZZA’S C.A., mantiene una relación arrendaticia con la parte demandada Sociedad Mercantil INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., según se evidencia en documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, bajo el Nº 51, Tomo 63, de fecha 26 de agosto de 2003, el cual tiene por objeto un inmueble local comercial distinguido con la letra y número PB-9, situado en el nivel planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, ubicado en el Km 15 de la Carretera Panamericana, Sector Caracas-Los Teques, Las Minas, Municipio Los Salias, Estado Miranda; a.2) que en fecha 27 de agosto de 2015, PEPINO PIZZA’S C.A., firma un contrato privado junto con INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., para prorrogar el arrendamiento del local comercial, estableciendo el canon de arrendamiento en TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,00). Dicha cantidad indica PEPINO PIZZA’S C.A., es contraria a los artículos 17 y 41 literales “d” y “g” del Decreto Ley 929 referente a la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; a.3) que en fecha 24 de mayo de 2016, INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., aumentó el canon de arrendamiento, indicando PEPINO PIZZA’S C.A., que dicho aumento es abusivo e indebido; a.4) que en fecha 6 de junio de 2017 INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., notifica a través de una Notaría Pública su voluntad de no prorrogar más el contrato de arrendamiento debido a que ya se había vencido el mismo; a.5) que a partir del mes de septiembre de 2018, la parte actora comenzó a consignar los cánones de arrendamiento ante el Tribunal Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias del Circuito Judicial del Estado Miranda, en el Expediente Nº D-2018-009; a.6) que en fecha 10 de marzo de 2020, la accionada nuevamente a través de una notificación notariada le hace un recordatorio a la parte actora que el día 26 de agosto de 2020 debe hacer entrega del local desocupado de bienes y personas; a.7) que la parte accionada no tomó en cuenta expresa ni taxativamente las disposiciones legales de orden público e interés social, siendo violadas, a su decir, con las notificaciones realizadas; a.8) que la accionada debe cumplir de manera obligatoria con la disposición transitoria primera y proceder en consecuencia, en adecuar sus contratos de arrendamiento a las normas y exigencias legales establecidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, como lo es el artículo 32 ibidem, que hasta la presente fecha no ha adecuado dichos contratos a la ley vigente; a.9) que desde el mes de agosto de 2015, hasta el mes de diciembre de 2020 se han producido SOBREALQUILERES que están sujetos a compensación, conforme a lo establecido en el artículo 34 eiusdem. Haciendo referencia la parte actora que no se encuentran evidentemente prescritos por el transcurso de dos años, los que fueron pagados desde el mes de noviembre del 2018 hasta la fecha de la interposición de la demanda, con un monto total de TRESCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 341,61); a.10) que con fundamento en los artículos 3, 17, 34, 41, 43 y la Disposición Transitoria Primera del Decreto Ley 929 de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concatenados con los artículos 1, 2, 3 y 4 del Decreto Ley 602 contentivo de un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industrial o de producción y en concordancia con el artículo 58 de la Ley Orgánica de Precios Justos y con el Decreto Nº 3.548 de Reconversión Monetaria vigente a partir del 20 de agosto de 2018, Gaceta Oficial Nº 41.446, en compensar a la parte actora los cánones de arrendamiento del local comercial PB-9, hasta el monto concurrente de las sumas por el transcurso de dos años por SOBREALQUILERES que ha pagado PEPINO PIZZA’S C.A. en exceso consignándolos en el Expediente Nº D-2018-009, y que debe INVERSIONES GAL-AM 202 C.A. cobrar obligatoriamente por el local comercial arrendado la cantidad de VEINTIUN MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs 21.780,00) (equivalente monetario al momento de presentar la demanda: Bs. 0,21) hasta que INVERSIONES GAL-AM 202 C.A. de cumplimiento a lo establecido en las disposición Transitoria Primera del Decreto Ley Nº 929 eiusdem, y como consecuencia de ello, se haga un avalúo del Centro Comercial Galería Las Américas, mediante el método de Costo de Reposición, bajo la supervisión de la SUNDDE, conforme a lo establecido en el artículo 31 del Decreto Ley Nº 929 eiusdem, para determinar el Valor Actualizado, para dar cumplimiento al artículo 32 y 33 numeral 2º del Decreto Ley 929 eiusdem; a.11) que INVERSIONES GAL-AM 202 C.A. debe convenir en las notificaciones notariadas, son extemporáneas y que dichas notificaciones no tienen ni causaron ningún efecto legal, debido a la preexistente compensación arrendaticia adeudada por ella a PEPINO PIZZA’S C.A; a.12) que INVERSIONES GAL-AM 202 C.A. debe otorgarle a PEPINO PIZZA’S C.A las facturas legales correspondientes por concepto de los pagos recibidos a cuenta de los arrendamientos que resultaren compensados con los pagos y consignaciones efectuadas, de conformidad con el artículo 30 eiusdem; a.13) que se demanda el total general dinerario de SOBRECONDOMINIOS y no prescritos, los cuales fueron pagados desde el mes de noviembre del 2018 al mes de julio de 2020, con un monto total de la cantidad de Bs. 25.313.624,71, debidamente indexada la misma por la pérdida del valor adquisitivo de la moneda nacional, según el Índice Nacional de Precios al Consumidor.
b) de las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de contestación a la demanda.
b.1.1) opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinente a la inepta acumulación de pretensiones, aduciendo que no está previsto en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el reintegro de sumas de dinero pagadas, supuestamente, en exceso; b.1.2) que la actora solo podía ante el presunto exceso, hacer uso del artículo 1.178 del Código Civil, que esa acción debe ser sustanciada por el procedimiento ordinario y no por el procedimiento Oral; b.1.3) que no es posible ante la incompatibilidad de los procedimientos para sustanciar una Acción de SOBREALQUILERES conjuntamente con el supuesto cobro de lo indebido; b.2) Niega, rechaza y contradice, en toda y cada una de sus partes la acción de reintegro ejercida por PEPINO PIZZA’S C.A; b.3) que no es cierto que en el contrato suscrito en fecha 27 de agosto de 2015, hace énfasis INVERSIONES GAL-AM 202 C.A. en la cláusula 16º, se desconozcan los derechos de la arrendataria, que la intención de las partes solo se refiere a las condiciones y términos que deben regir en el nuevo período de la relación contractual, y que en caso de su determinación o no, debe establecerse la prórroga legal conforme a lo previsto en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; b.4) que no es cierto que INVERSIONES GAL-AM 202 C.A. impusiera de manera unilateral y arbitraria a PEPINO PIZZA’S C.A, el incremento del canon de arrendamiento, ya que las partes manifestaron su voluntad expresa de acogerse al referido Decreto Ley, mediante la aplicación consensuada de los artículos 31 y 32 eiusdem, dando cumplimiento a la Disposición Transitoria Primera del referido Decreto; b.5) que las cantidades pagadas en exceso por PEPINO PIZZA’S C.A entre el mes de septiembre del 2015 hasta el mes de noviembre de 2018, se encuentran prescritos de conformidad con el artículo 34 eiusdem; b.6) que en ningún momento PEPINO PIZZA’S C.A deja constancia en los autos que las cantidades arrendaticias consignadas ante el Tribunal Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias del Circuito Judicial del Estado Miranda, en el Expediente Nº D-2018-009 hayan sido retiradas por INVERSIONES GAL-AM 202 C.A.; b.7) que no es cierto que las notificaciones de no renovación del contrato de arrendamiento de fecha 6 de junio de 2017, sean inválidas, aduce INVERSIONES GAL-AM 202 C.A. que dicha notificación se ajusta al contenido de la Cláusula Tercera del último contrato suscrito, que entró en vigencia en fecha 27 de agosto de 2017, y donde se verifica la voluntad de INVERSIONES GAL-AM 202 C.A. de no renovar el contrato dentro del tiempo previsto para que surta efectos legales; b.8) que la parte actora pretende manipular el contenido del artículo 25 eiusdem, indica la accionada, que si bien es cierto otorga derechos preferentes a quien fuera el arrendatario luego de la terminación del contrato y la prórroga legal, pero siempre y cuando el propietario en un futuro mantenga el inmueble en condiciones de arrendamiento bajo el mismo rubro comercial; b.9) que además de notificar INVERSIONES GAL-AM 202 C.A. a PEPINO PIZZA’S C.A., su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, y una vez consumida la prórroga legal, demandó a PEPINO PIZZA’S C.A. por desalojo conforme a los establecido en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, todo lo cual riela en el expediente 2020-011 del Juzgado de Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
c) De los hechos admitidos por las partes.
c.1) las partes admiten haber celebrado un contrato de arrendamiento en fecha 26 de agosto de 2003, por un local comercial distinguido con la letra y número PB-9.c.2) las partes admiten haber suscrito un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 27 de agosto de 2015.
d) De los hechos controvertidos por las partes.
d.1) la celebración del contrato privado de arrendamiento con el objeto de prorrogar el mismo, de fecha 27 de agosto de 2015, el cual la parte demandada indica que no es cierto que se hayan desconocido los derechos de la arrendataria PEPINO PIZZA’S C.A., así como tampoco haya aumentado de manera unilateral el canon de arrendamiento. d.2) Las cantidades pagadas por concepto de canon de arrendamiento consignadas por la empresa PEPINO PIZZA’S C.A., en el Tribunal Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias del Circuito Judicial del Estado Miranda, en el expediente Nº D-2018-009, a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., el cual indica la parte accionada que en ningún momento la parte actora deja constancia que la empresa INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., haya retirado las cantidades allí consignadas. d.3) las notificaciones notariadas hechas por empresa INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., manifestando no prorrogar más el contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil PEPINO PIZZA’S C.A. en las fechas 6 de junio de 2017 y 10 de marzo de 2020, en donde la parte actora indica que dichas notificaciones son extemporáneas.
e) De los elementos probatorios traídos al proceso.
e.1) Folios 30 al 37, copia simple de certificado de registro Mercantil de la Sociedad Mercantil PEPINO PIZZA’S, C.A, esta Juzgadora observa que la documental en referencia se encuentra incompleta, toda vez que el folio destinado a asentar el registro de la empresa en cuestión, no fue acompañado al resto del documento. En este sentido, dicha documental no puede valorarse como medio probatorio por considerarse ilegal y así se decide.
e.2) Folio 38, copia de la cédula de identidad del ciudadano ANTONIO PENNIMPEDE LONGO, ya identificado, esta Juzgadora no le confiere eficacia probatoria a dicha reproducción fotostática, toda vez que no ha sido cuestionada la identidad del ciudadano en referencia. Así se dispone.
e.3) Folios 39 al 50, original de contrato de arrendamiento suscrito entre el demandante y el demandado, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, inserto bajo el Nro. 51, Tomo 63 de los libros de autenticaciones en fecha 26 de agosto de 2003; esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a la documental en referencia conforme a lo estipulado en el artículo 1.357 del Código Civil; con la documental en cuestión se pretende probar que existió un vínculo contractual entre las partes contendientes con el objeto de arrendar un local comercial ubicado en el Nivel Planta Baja del Centro Comercial Galería las Américas, de San Antonio de los Altos, con vigencia de un (01) año.
e.4) Folios 51 al 57, original de contrato de arrendamiento privado suscrito entre el demandante y el demandado, esta Juzgadora, le otorga pleno valor probatorio a la documental en referencia toda vez que no fue impugnada por la parte a quien se opuso, ello de conformidad a lo estipulado en el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil. Con dicha documental se pretende demostrar que fue prorrogado el vínculo contractual entre las partes con el objeto de arrendar el local comercial anteriormente indicado, con vigencia de un (01) año contado a partir del 27 de agosto de 2015, en cuya cláusula segunda se estipuló el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,00).
e.5) Folio 58, copia simple de documento privado, supuestamente, suscrito por la ciudadana SANDRA D’ABRIZIO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-5.309.004, actuando por mandato de INVERSIONES GAL-AM 202, C.A. y por el demandante en la presente causa, mediante el cual acuerdan de forma amistosa un aumento en el canon de arrendamiento, ascendiendo el monto a la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.95.200,00). Este tribunal encuentra que si bien constituye una reproducción que no resulta admisible como medio de prueba, también es cierto que respecto a tal aumento afirmado como acontecido por la parte actora no hubo rechazo de tal afirmación, por parte de la accionada ni arguyó hecho alguno dirigido a desvirtuar la misma, por lo que se tiene por cierto que tal aumento se verificó. e.6) Folios 59 al 80, copia fotostática de expediente signado con el Nro. D-2018-009, inserto en los libros de causas del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a la documental en cuestiónde conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende que el demandado realizó diferentes consignaciones del canon de arrendamiento ante el prenombrado órgano jurisdiccional.
e.7) Folios 81 al 86, original de solicitud de notificación personal ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, Estado Miranda, de fecha 10 de marzo de 2020, a través de la cual la parte demandada ratifica a la parte actora su voluntad de no renovar el contrato locativo; esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a la documental en referencia conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil.
e.8) Folios 87 al 101, original de facturas emitidas por INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., por motivo de ALQUILER, signados con los Nros. 16403, 16487, 16657, 16735, 16819, 16913, 17080, 17200, 17379, 17509, 17594, correspondientes al año 2016; 18025, 18096, 18175, 18272, 18341, 18286, 18408, 18439, 18503, correspondientes al año 2017; 18619, 18641, 18710, 18764, 18837, 18952, 19002, 19064 correspondientes al año 2018; esta Juzgadora, no le otorga eficacia probatoria a dichas probanzas, por considerarlas impertinentes, toda vez que nada aportan a la resolución de la presente litis, siendo que por imperio del artículo 34 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que indica que la acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribirá a los dos (02) años; en este orden de ideas, la demanda que nos ocupa comenzó en fecha 17 de noviembre de 2020, en consecuencia, las preindicadas facturas resultan prescritas para la acción que se intenta y así se resuelve.
e.9) Folios 102 al 129, original de facturas emitidas por INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., por motivo de GASTOS DE CONDOMINIO, de fechas 31-10-2015, 30-11-2015, 29-02-2016, 30-04-2016, 30-06-2016, 31-08-2016, 30-09-2016, 31-10-2016, 31-12-2016, 31-01-2017, 28-02-2017, 31-03-2017, 30-04-2017, 31-05-2017, 31-07-2017, 31-08-2017, 30-09-2017, 31-10-2017, 30-11-2017, 31-12-2017, 31-01-2018, 28-02-2018, 31-03-2018, 30-04-2018, 31-05-2018, 30-06-2018, 30-09-2018, 31-10-2018, esta Juzgadora, no le otorga eficacia probatoria a dichas probanzas, por considerarlas impertinentes, toda vez que nada aportan a la resolución de la presente Litis, siendo que por imperio del artículo 34 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que indica que la acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribirá a los dos (02) años; en este orden de ideas, la demanda que nos ocupa comenzó en fecha 17 de noviembre de 2020, en consecuencia, las preindicadas facturas resultan prescritas para la acción que se intenta y así se resuelve.
e.10) Folios 130 al 150, original de facturas emitidas por INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., por motivo de GASTOS DE CONDOMINIO, de fechas 30-11-2018, 31-12-2018, 31-01-2019, 28-02-2019, 31-03-2019, 30-04-2019, 31-05-2019, 31-07-2019, 31-08-2019, 30-09-2019, 31-10-2019, 30-11-2019, 31-12-2019, 31-01-2020, 29-02-2020, 31-03-2020, 30-04-2020, 31-05-2020, 30-06-2020, 31-07-2020, 31-08-2020. Esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a las documentales en referencia de conformidad con lo establecido en el artículo 124 del Código de Comercio, toda vez que no fueron impugnadas en juicio y cuya intención es demostrar el pago de cantidades dinerarias por concepto de cuotas de condominio.
e.11) Folios 151 al 153, original de constancia de consignaciones realizadas por la parte actora ante el Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, de depósitos bancarios por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de marzo 2019 al mes de marzo de 2020; constancia de fecha 28 de septiembre de 2018, correspondiente al pago del canon de arrendamiento de los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2018; constancia de fecha 27 de febrero de 2020, correspondiente al pago del canon de los meses que transcurrieron desde marzo de 2020 a diciembre del mismo año. Esta Juzgadora, le otorga pleno valor probatorio a la documental en referencia conforme a lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Con dichas documentales se pretende demostrar que la parte actora consignó las planillas de depósitos de pagos referentes a los meses ya identificados.
e.12) Folio 157, original de notificación emitida por la ciudadana LEIDA BRACHO PETIT en nombre de INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., dirigida a la Sociedad Mercantil PEPINO PIZZA’S C.A., en fecha 06 de junio de 2017, a través de la cual le informan que el contrato de arrendamiento está próximo a vencerse, avisando la no continuación del mismo; esta Juzgadora no le otorga valor alguno a la documental en cuestión, toda vez que la misma nada aporta a la resolución del presente juicio, por ende, resulta impertinente y así se decide.
f) Determinaciones para decidir.
Establecido lo anterior, siendo que en fecha 12 de agosto de 2022 se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil atinente a la inepta acumulación de pretensiones, este Juzgado considera acordes las pretensiones contenidas en el escrito libelar y procede a pronunciarse en relación a los supuestos sobre-alquileres cobrados por la arrendadora como a los sobre-condominios, que a decir, de la parte accionante, se le adeudan y así queda determinado.
El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicado en Gaceta Oficial Nro. 40.418 del 23 de mayo de 2014, en su artículo 34, estatuye:
Artículo 34.- Todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por conceptos contrarios a este Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador o recaudador. La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años, los montos por este concepto serán objeto de actualización con base en la variación del índice nacional de precios al consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), y podrán ser compensables con los cánones de arrendamiento que el arrendatario deba satisfacer.
De un lado, es importante aclarar que el Decreto Ley 602 contentivo de un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales al que hace referencia el actor, se encuentra derogado conforme así lo estipula la disposición derogatoria segunda, la cual indica: “Se deroga el Decreto N° 602, mediante el cual se estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, del 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial N° 40.305 de la misma fecha”. Es por lo que resultaría ilegal pretender que los cánones de arrendamiento a los que se encontraba sujeto a pagar el arrendatario era por la cantidad de VEINTIÚN MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs.21.780,00), lo que conforme a la reconversión monetaria decretada en fecha 20 de agosto de 2018, quedaría expresada en la cantidad de CERO BOLÍVARES CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (Bs. 0,21), como así ha determinado el actor en su demanda, en base a este razonamiento, se desestima tal alegato y así se decide.
Adicionalmente, el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Local Comercial estipula que el canon de arrendamiento podrá ser revisado luego de transcurrido un (01) año después de firmado el contrato de arrendamiento, consta así, en los documentos consignados por la parte actora, contrato privado de arrendamiento con duración fija de un (01) año a partir del 27 de agosto de 2015, al cual se le otorga pleno valor probatorio por no ser impugnado por la parte accionada en la oportunidad correspondiente (folios 51 al 57), así mismo, corre inserto al folio 58, documento privado en copia simple suscrito con firma y huella por ambos, arrendatario y arrendador, no impugnado en juicio, en el cual modifican de común acuerdo el monto del canon mensual de arrendamiento que empezaría a regir a partir del veintisiete (27) de agosto de 2016, fecha en que opera el vencimiento del contrato locativo; conforme a este aspecto, el artículo 1.160 expresa que “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. En relación a ello, se entiende entonces, que el canon de arrendamiento mensual asciende a la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.95.200,00), lo cual quedó establecido luego de la reconversión monetaria de fecha 20 de agosto de 2018 en la cantidad de CERO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 0,95). Así se determina.
En concordancia con lo anterior, la ley especial que rige la materia indica en su artículo 34 que la acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (02) años, disposición ésta que ha sido adoptada por ambas partes en sus respectivos escritos, lo que nos obliga a establecer que los cánones de arrendamiento que, supuestamente, fueron cobrados en exceso y que pueden estudiarse y analizarse en la presente decisión son aquellos pagados desde el 27 de noviembre de 2018 hasta el 27 de octubre de 2020; ahora bien, esta Juzgadora, de una revisión a las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas por la parte actora ante el Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de esta misma Circunscripción, observa:
• Al folio 151, consignación por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 142,00) correspondiente a marzo de 2019 hasta marzo de 2020.
• Al folio 152,consignación por la cantidad de SESENTA BOLÍVARES (Bs. 60,00) correspondiente a los meses septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2018; y a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2019.
• Al folio 153, consignación por la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00) correspondiente a los meses de marzo a diciembre de 2020.
De las cantidades antes señaladas, así como de los cálculos realizados por la parte actora en su escrito libelar, no se evidencia que exista exceso en el pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de noviembre de 2018 a octubre de 2020, montos estos que no son objeto de prescripción. En tal sentido, se desestima que exista montos pagados en exceso por parte de la Sociedad Mercantil “PEPINO PIZZA’S C.A.”, en su carácter de arrendatario del local comercial dado en alquiler y así se determina.
Ahora bien, con respecto a la pretensión de la parte actora referente a los condominios que, supuestamente, han sido cancelados por el arrendatario en exceso, ambas partes acordaron en el contrato locativo en la cláusula segunda denominada pensión de arrendamiento, en su parágrafo segundo, lo siguiente: “LA ARRENDATARIA conviene en pagar los gastos por concepto de condominio que corresponden al local objeto del presente contrato, calculado sobre la base de la alícuota parte que corresponda a dicho inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 36 de la Ley en referencia”, sin embargo, no se indica en el cuerpo del contrato privado, en ninguna de sus partes, cuál es la alícuota correspondiente al local comercial arrendado, lo que impide a esta Juzgadora determinar si efectivamente existió pago excesivo o en qué manera se debieron calcular los montos pertinentes al pago de los gastos por concepto de condominios y así se dispone.
Conforme al hecho de que la empresa INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., haya retirado las cantidades allí consignadaspor la empresa PEPINO PIZZA’S C.A., en el Tribunal Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias del Circuito Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en el expediente Nro. D-2018-009, este órgano jurisdiccional, debe señalar que era carga de la parte actora demostrar que el arrendador había, efectivamente, retirado las cantidades consignadas ante el órgano jurisdiccional antes indicado, sin embargo, no se evidencia de la actas procesales que dicha parte haya probado tal circunstancia; cabe destacar que en sentencia de vieja data la Sala ha señalado que el peso de la prueba no depende de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra.Es por lo que considera este órgano administrador de justicia que mal podría ordenar a la parte demandada la repetición o reintegro de cánones pagados, supuestamente, en exceso (circunstancia que ya ha quedado desestimado) cuando tales cantidades no ingresaron al patrimonio de la Sociedad Mercantil demandada, o al menos, tal situación no consta en el expediente. Así se establece.
Con respecto a la presunta extemporaneidad que alega el apoderado actor, tanto en su escrito de demanda como en la exposición realizada en la oportunidad del debate oral, de las notificaciones notariadas hechas por empresa INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., manifestando no prorrogar más el contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil PEPINO PIZZA’S C.A. en las fechas 6 de junio de 2017 y 10 de marzo de 2020, se observa que la decisión del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia no depende del interés o no del arrendatario de continuar con la misma, pues, claramente, el artículo 25eiusdemestatuye a la letra: “Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley”. Así, debe existir la pretensión del arrendador de mantener dicha relación contractual y de ser el caso, el arrendatario –de cumplirse lo allí determinado- tendrá el derecho de preferencia al momento de arrendarlo, lo que no se evidencia en el caso que nos ocupa, toda vez que, así como lo han explanado ambas partes, el arrendador no deseaba suscribir nuevo contrato locativo; de este planteamiento se desprende entonces, que las notificaciones dirigidas mediante notario al arrendador comportan validez y así debe considerarse.
Por las consideraciones que anteceden, la demanda interpuesta no debe prosperar, tal y como será determinado en el dispositivo del presente fallo.
-III-
DISPOSITIVA
Por todos los motivos precedentemente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley y de conformidad con los artículos 12 y 243 del Código de procedimiento Civil, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATOinterpuesta por la Sociedad Mercantil “PEPINO PIZZA´S, C.A”, contra la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GAL-AM 202, C.A.”, todos suficientemente identificados en autos. Así se decide.
Se condena en costas a la parte accionantepor haber resultado perdidosa en la presente controversia conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los once (11) días del mes de enero del año dos mil veintitrés (2023). Años 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ELSY MADRIZ QUIROZ
LA SECRETARIA,

MARÍA YAMILETTE DÍAZ
En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia siendo las once de la mañana.
LA SECRETARIA,

MARÍA YAMILETTE DÍAZ

EMQ/MYD/Beni.-
Exp. Nro. 31.642.-