TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS CRISTÓBAL ROJAS Y URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
Charallave, 09 de enero de 2023
212º y 163º
CAPITULO I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
EXPEDIENTE:C-2775-2022
PARTE ACTORA: TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-6.644.809.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:MILDRED MINERQUI FONSECA GONZÁLEZ, abogada en ejercicio e inscritaen el Inpreabogado bajo el Nº147.680.
PARTES DEMANDADAS: ROSA ELENA LUNA NIEVES Y JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, titulares de las cédulas de identidad Nº V-5.225.528 y V-17.168.347, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:ENNY MEITH TOVAR CIANO, JESÚS NAKAY HERNÁNDEZ Y PETRONIO RAMÓN BOSQUES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 127.903, 264.580 y 43.697, respectivamente.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL.
SENTENCIA DEFINITIVA. (EXTENSO)

Corresponde a este tribunal pronunciarse respecto a la acción de RETRACTO LEGAL Arrendaticio, interpuesta por el ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-6.644.809,en contra de losciudadanos ROSA ELENA LUNA NIEVES Y JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, titulares de las cédulas de identidad Nº V-5.225.528 y V-17.168.347, respectivamente;relacionado con unas bienhechurías edificadas sobre un lote de terreno propiedad de la Sucesión Luna, las cuales tenían un metraje aproximado de TRES METROS CON SESENTA Y CINCO CENTÍMETROS (3.65Mts) de frente por DIECIOCHO METROS (18 Mts), ubicada en la Avenida Bolívar 2, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, comprendidas dentro de los siguientes linderos: NORTE: con terreno lote A; SUR: con terreno lote C; ESTE: con terreno que fueron de los Hermanos Guerra, hoy Residencias Don Alejandro; OESTE: con avenida 2 Bolívar. Derivada de una relación arrendaticia, a decir de la demandante, iniciada en el año 1989, para ese momento de manera consensual sin contrato por escrito con el ciudadano LUIS ENRIQUE LUNA VIÑA, actuando el mismo en representación de su madre, ciudadana FELICIA VIÑA DE LUNA (DIFUNTA).Posteriormente en el año 1990,continúa la relación arrendaticia a través de contratos por escritos, manteniéndose siempre los mismos términos del contrato inicial.Que durante los años sucesivos, la relación arrendaticia continuo bajo los mismos términos y que una vez fallecida la ciudadana FELICIA VIÑA DE LUNA, continua la relación arrendaticia con la Sucesión Viña-Luna, cancelando los cánones de arrendamiento indistintamente a los miembros de la Sucesión Luna-Viña, y en la actualidad mediante transferencia a la cuenta bancaria Nº 01020176410100001525, del Banco de Venezuela, a nombre de ROSA ELENA LUNA NIEVES, titular de la cedula de identidad Nº V-5.225.528. Que en fecha 06 de diciembre de 2021, la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, realiza preferencia ofertiva al demandante de autos, mediante notificación realizada por el Tribunal Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en tal sentido y producto del presunto incumplimiento de la demandada de dar cumplimiento a la oferta de venta realizada, es por lo que procede el ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, a demandar como en efecto, así lo hace a los ciudadanos ROSA ELENA LUNA NIEVES Y JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, la primera como arrendadora y al segundo como dueño del local de marras, de conformidad con lo previsto en elsegundo aparte del artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede de seguidas este tribunal a publicar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previa las consideraciones siguientes:
CAPITULO II
ANTECEDENTES
En fecha 03 de marzo de 2022, fue admitida la presente demanda y se ordenó el emplazamiento de los demandados. Asimismo, se ordenó la apertura del Cuaderno de Medidas.
En fecha 07 de marzo de 2022, se ordenó librar compulsas de citación y por cuanto el domicilio procesal de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, es en la ciudad de Caracas, se ordenó la remisión de la Compulsa de citación mediante exhorto con su respectivo oficio y orden de comparecencia, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 15 de marzode 2022, compareció la ciudadana alguacila accidental de este tribunal, quien expone que en fecha 11-03-2022 y 14-03-2022, se trasladó a la siguiente dirección: avenida bolívar 2, bodegón Frutichara,Charallave, a los fines derealizar la citación del ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, recibiendo respuesta de los empleados que el ciudadano José González nunca asistía al local, reservándose la compulsa para una tercera oportunidad.
En fecha 18 de marzo de 2022, compareció la ciudadana alguacila accidentalde este tribunal, quien consigno sin efecto de firma, compulsa de citación librada a la parte demandada ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, en virtud de haberse trasladado el día 17-03-2022, a la dirección del demandado de autos, obteniendo de parte del empleado que le atendió, la misma respuesta anterior... “que el ciudadano José González nunca asistía al local”…
En fecha 23 de marzo de 2022, compareció la ciudadana alguacila accidental de este tribunal, quien consigno oficio Nº 5410-041-C-2022, dirigido al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, debidamente sellado y firmado, en señal de recibido.
En fecha 25 de marzo de 2022, previa solicitud realizada por la apoderada judicial de la parte actora, en fecha 14 de marzo de 2022, este tribunaldictó auto, mediante el cual el Abg. Kenys Villalta, en su carácter de Juez Provisorio del mismo, se aboca al conocimiento de la presente causa.
En fecha 31 de marzo de 2022, una vez agotados los trámites para la citación personal de la parte co-demandada, previa solicitud de fecha 21 de marzo de 2022, por la apoderada judicial de la parte actora, este tribunal, ordeno la citación mediante cartel de la parte co-demandada, ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, conforme a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20 de abril de 2022, comparece por ante este tribunal, la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, en su carácter de parte co-demanda en la presente causa, asistida por la abogada JESÚS NAKAY HERNÁNDEZ, inscrita en el Inpreabogado 264.580 y confiere poder apud acta a la abogada de autos, para que le represente, sostenga y defienda sus derechos en la causa de marras.
Seguidamente, en fecha 02 de mayo de 2022, comparecela abogadaENNY MEITH TOVAR CIANO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 127.903, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, parte co-demandada, consigna poder notariado.
En fecha 31 de mayo de 2022, comparecen por ante este tribunal, las abogadas ENNY MEITH TOVAR CIANO y JESÚS NAKAY HERNÁNDEZ, apoderadas judiciales de los ciudadanos ROSA ELENA LUNA NIEVES y JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, parte demandada en la presenta causa, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nº 127.903 y 264.580, respectivamente, presentaron escrito de contestación de demanda y sus recaudos anexos.
En fecha 07 de junio 2022, tuvo lugar la audiencia preliminar en presencia de las partes.
Acto seguido, en fecha 08 de junio de 2022, siendo la oportunidad, para que este tribunal, fijase los hechos controvertidos en la presente causa, se procedió a dictar auto para mejor proveer, fijando oportunidad para la celebración de nueva audiencia preliminar,para el día 14 de junio de 2022, a las 10:00 a.m., por cuanto las partes para el momento de la audiencia preliminar, de sus deposiciones, no fueron precisas, ni concisas en lo que a sus petitorio se refieren.
En fecha 14 de junio de 2022, tuvo lugar la celebración de la Audiencia Preliminar prevista en el presente procedimiento, en presencia la apoderada judicialde la parte actora MILDRED MINERQUI FONSECA GONZÁLEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 147.680, y las abogadas ENNY MEITH TOVAR CIANO Y JESÚS NAKAY HERNÁNDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 127.903 y 264.580, respectivamente, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, quienes consignaron escrito, constante de catorce (14) folios útiles.
En fecha 20 de junio de 2022, este tribunal con apego a lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, pasa a señalar los hechos controvertidos en el procedimiento de marras.
En fecha 28 de junio de 2022, comparecieron las abogadas ENNY MEITH TOVAR CIANO Y JESÚS NAKAY HERNÁNDEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 127.903 y 264.580, respectivamente, en su carácter acreditado en autos,quienes procedieron a consignar escrito de promoción de pruebas, constante de diez (10) folios útiles y sus recaudos anexos. Seguidamente, en fecha 29 de junio de 2022, la parte actora mediante diligencia ratifica todos los medios probatorios aportados.
En fecha 04 de julio de 2022, este tribunal, admitió las pruebas promovidas por las partes, conforme a lo previsto en el parágrafo 3ºdel artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de julio de 2022, auto dictado por este tribunal, mediante el cual fijó la oportunidad para la evacuación de la inspección judicial promovida por la parte demandante, para el día 14 de julio de 2022, a las 10:00 A.M.
En fecha 14 de julio de 2022, este tribunal se trasladó y constituyo en las Oficinas del Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, ubicadoen la Avenida Los Próceres, Sector Aparay, Centro Comercial Industrial Cua, Piso 2, Cua, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, a los fines de la evacuación de la inspección judicial promovida por la parte demandante.
En fecha 19 de julio de 2022, compareció la ciudadana alguacila accidental de este tribunal, y mediante diligencia consigna oficio Nº 5410-141-C-2022, dirigido al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojasy Urdaneta de Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, debidamente firmado y sellado, en señal de recibido.
En fecha 20 de julio de 2022, se recibe Oficio Nº 126-2022, de fecha 20 de julio de 2022, procedente del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, el cual se agrega en la misma fecha por guardar relación con la presente causa.
En fecha 20 de julio de 2022, compareció la ciudadana alguacila accidental de este tribunal, quien consigno oficio Nº 5410-140-C-2022, dirigidoa la Dirección de Arrendamiento Comercial, ubicada en Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, edificio Central Industrial, piso 5, debidamente firmado y sellado, en señal recibido.
En fecha 03 de agosto de 2022, se dictó auto agregando a los autos, el escrito presentado por la Abg. JESÚS NAKAY HERNÁNDEZ, en fecha 26 de julio de 2022; así como las resultas procedentes de laDirección deArrendamiento Comercial, recibida en fecha 27 de julio de 2022.
En fecha 06 de octubre de 2022, de conformidad con lo establecido en el cuarto aparte del artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal fijó para el día 17 de Noviembre de 2022, a las 10:00 a.m., oportunidad de fecha y hora, para que tenga lugar el acto de la celebración dela Audiencia Oral de Juicio en la presente causa.
En fecha 16 de Noviembre de 2022, se dictóauto de diferimiento de la audiencia de Juicio, fijando oportunidad para el 5to (QUINTO) día de despacho siguiente.
En fecha 24 de Noviembre de 2022, tuvo lugar la Audiencia Oral en el presente juicio; dejándose constancia de la comparecencia de laabogada en ejercicio MILDRED MINERQUI FONSECA GONZÁLEZ, apoderada judicial de la parte actora e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº147.680;y de los abogados JESÚS NAKAY HERNÁNDEZ, ENNY MEITH TOVAR CIANO Y PETRONIO RAMÓN BOSQUES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 264.580, 127.903 y 43.697, respectivamente; la primera de los nombrados como apoderada judicial de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, la segunda y el tercero en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, parte co-demandada,quienes profirieron sus respectivas argumentacionesen defensa de los derechos e intereses de sus representados, concluidas las cuales, el Juez procedió a deliberar y una vez vuelto a la Sala, se procedió a declarar: PRIMERO: SIN LUGAR, la defensa perentoria de fondo alegada por la parte demandada, encuanto a la falta de cualidad activa de la parte actora; SEGUNDO: SIN LUGARla inepta acumulación de pretensiones, alegada por la parte demandada; TERCERO: CON LUGARla demanda por RETRACTO LEGAL, interpuesta por el ciudadano TOMAS FONSECA, titular de la cédula de identidad Nº V-6.644.809, contra los ciudadanos ROSA ELENA LUNA NIEVES Y JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, titulares de las cédulas de identidad Nº V-5.225.528 y V-17.168.347, respectivamente y CUARTO: la condenatoria en costas de la parte demandada.
CAPITULO III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose este Tribunal dentro del lapso a que se refiere el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de la publicación en extenso de la decisión dictada durante la audiencia o debate oral celebrado, en fecha 24 de noviembre de 2022, es por lo que se procede con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Arguyó la parte demandante en su Escrito Libelar, lo siguiente:
(…)Que enelaño1989,elciudadanoTOMÁSENRIQUEFONSECAGONZÁLEZ,comenzóunarelaciónarrendaticia, para ese momento de manera consensual sin contrato por escrito conel ciudadano LUIS ENRIQUE LUNA VIÑA, actuando el mismo en representacióndesumadre,laciudadanaFELICIAVIÑADELUNA,(Difunta),sobreunasbienhechuríasconstruidas sobre un Lote de Terreno, distinguido comoLote“B”,ubicadaenlaAvenidaBolívar2,JurisdiccióndelMunicipioCristóbalRojasdel estado Bolivariano de Miranda, y están comprendidas dentro de los siguienteslinderos: NORTE: Con Terreno Lote A; SUR: Con Terreno Lote C; ESTE: ConTerrenos que fueron de los Hermanos Guerra, hoy Residencias Don Alejandro;OESTE:ConAvenida2Bolívar..(…)
(…)Que posteriormente,enelaño1990,continúalarelaciónarrendaticia a través de contratos por escrito, manteniéndose siempre los mismostérminos del contrato inicial.(…)
(…)Que durante los años sucesivos la relación arrendaticia se continuo bajolos mismos términos y una vez fallecida la ciudadana FELICIA VIÑA DE LUNA,continualarelaciónarrendaticiaconlaSucesiónLuna-Viña,cancelando elcanondearrendamientoindistintamentealosmiembrosdelaSucesiónLuna-Viña, y en la actualidad mediante trasferencia a la cuenta bancaria N° 0102 01764101 0000 1525, del Banco de Venezuela, a nombre de ROSA ELENA LUNANIEVES, titular de la Cédula deIdentidadNºV-5.225.528,herederadelasucesiónLuna-Viña,estandoalapresente fecha totalmente solvente con los cánones de arrendamiento.(…).
(…)En fecha quince (15) de septiembre de 2017,la ciudadana YUNIRA CONCEPCIÓN MÁRQUEZ FUENTES, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 50.415,apoderada judicial de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, titulardelacéduladeIdentidadNºV-5.225.528,quienseñalaserlapropietariadelinmueble objeto de la presente litis,realizaentregaalaencargadadellocalcomercialnotificaciónemanadadelaNotaríaPúblicadelMunicipioCristóbalRojas,Charallave,estadoMiranda,envirtuddelDerechodePreferencia del que goza el arrendatario, ofreciendo en venta el local comercialsupra identificado, haciendo referencia a lo establecido en el Artículo 38 de la LEYDEREGULACIÓNDELARRENDAMIENTOINMOBILIARIOPARAELUSO COMERCIAL.(…)
(…)Que enfechaveintiocho(28)deseptiembre del 2017, estando dentro del lapso establecido en el artículo 38 de la LEY DEREGULACIÓNDEL ARRENDAMIENTOINMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL,y a los fines de dar respuesta a todo evento a la notificación supramencionada, mediante notificación debidamente autenticada por ante la NotaríaPública del Municipio Paz castillo, bajo el Nº 23, Tomo 79, Folios Nº 84 al 88, defecha28deseptiembrede2017,hizodemanifiestoelánimodesuapoderadodeadquirirellocalcomercialquevienemanteniendoarrendadopormásdeTreinta(30)años, salvo que antes se realice aclaratoria de los términos de la venta que sepresentan en la Preferencia Ofertiva, ya que la misma era ambigua, por cuanto noquedaba claro, PRIMERO: La cualidad de la ciudadana ROSA ELENA LUNANIEVESparavender,puestoquehastaahoratodosloscontratossuscritossiemprehabían sido con la sucesión Luna-Viña, ninguno con la ciudadana ROSA ELENALUNANIEVES;SEGUNDO:Sobrequerecaelaventa,sidellocalarrendadodesdeel comienzo de la relación arrendaticia o de las ampliaciones realizadas pormipoderdante debidamente autorizadas y; TERCERO: No se estableció un montoclaro en la mencionada notificación, por cuanto en letras refiere un monto y ennúmerootro,locualnocoincide,nopudiendo establecerseacienciacierta por un precio justo y que dichanotificaciónfueentregadaalaciudadanaROSAELENALUNANIEVES, quien se negó a firmar por instrucciones de su abogado. Siendo, que el ánimo de su patrocinadosiemprehasidoeldeadquirirellocal, por lo que acudieronalaUnidaddeArrendamientoparael Uso Comercial, adscrita a la Dirección de Protección, Defensa y PromociónComercial, ubicada en la Avenida Urdaneta, Municipio Libertador, Caracas, DistritoCapital, a los fines de mediar y buscar la mejor solución para ambas partes,dándosele auto de apertura y se fija audiencia de conciliación, no asistiendolaciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, ni su representaciónlegalalaaudienciadeconciliación,porlocualfueclaroynotoriosuintencióndenovenderellocalamirepresentado.(…).
(…)Que en fecha Seis (06) de diciembre de 2021, la ciudadana ROSA ELENA LUNANIEVES,nuevamente realiza preferencia ofertiva, no habiendo dado respuesta aninguna de las anteriores, mediante notificación emanada del Tribunal Tercero delMunicipio Cristóbal Rojas, signada con el Nº 059/2021, y que una vez más, manifestandoel ánimo de comprar el local el accionante, el día catorce (14) de diciembre del 2021,estandodentrodelaoportunidadlegal,envíorespuestamediantecorreoelectrónicoal ente que realizo la notificación (siguiendo los lineamientos establecidos a raíz delapandemiaporCovid-19),esdecir,TribunalTercerodelMunicipioCristóbalRojas,entendiendo que la notificación debió ser por ante el mismo tribunal, pues la Ofertade Venta sigue siendo defectuosa y no se estableció la dirección en donde sepudieraentregarlanotificación,puesseestableceladireccióndelArrendatarioynola de la Arrendadora, así como tampoco señalan la dirección de correo electróniconi de la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, ni del ciudadanoMANUELLUPERCIOTOVARNIEVES,antesidentificado,yasícumplirconloestablecidoenelSegundoapartedelArtículo38delaLEYDEREGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, observándose una vez más el acto de mala fe de la ciudadanaROSA ELENA LUNA NIEVES, de no querer en realidad dar en venta el local al ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, por lo que al no recibir respuesta del tribunal, el día 18 de enero de 2022, yestando dentro de la oportunidad legal, reenvío comunicación de fecha 14 dediciembrede2021,ysolicitoseacitadaparaconsignarelfísicodelamismayasí dejar constancia de que se dio respuesta oportuna. Seguidamente, el tribunalinsta a comparecera las instalaciones el día diecinueve (19) de enero del 2022, a las 9 a.m., asistiendo ese día ydejando constancia de la oportuna respuesta a la oferta de venta realizada a mi representado, y pongo de manifiestoque debió ser ante el mismo tribunal, porcuanto no se estableció direcciónalguna en el escrito de oferta de venta,manifestándome la Juez que el mismo día catorce (14) de diciembre de 2021, elTribunalhabíaenviadolarespuestaatravésdelcorreoelectrónicoyunira-mar@hotmail.com,abogadaasistentedelciudadanoMANUELLUPERCIOTOVARNIEVES,apoderadojudicialdelaciudadanaROSAELENALUNANIEVES. (…)
(…)Que posteriormente, la ciudadana ROSA ELENA LUNANIEVES,vendióellocalaotrapersonayescuandosetraslada el ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, alaOficinadeRegistroPúblicodelosMunicipiosUrdanetayCristóbalRojas,asolicitarinformaciónyefectivamenteseenteranqueserealizólaventa al ciudadano JOSÉANÍBALGONZÁLEZ CIANO, titular de la cédula de Identidad Nº V-17.168.347, según consta de documentodebidamente registrado en fecha Veintiuno (21) de enero de 2022, inserto bajo elNº2022.17,AsientoRegistral1,MatriculadoconelNº236.13.12.1.13916,dándose así pornotificadoysolicita copiacertificadadeldocumentodeventa,antesidentificado,enfechaQuince(15)defebrerode2022,porcuantolosdemandadoshanomitidolanotificaciónalaquesecontraeelartículo38delaLEYDEREGULACIÓNDELARRENDAMIENTOINMOBILIARIOPARAELUSOCOMERCIAL. (…)
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, las ciudadanas JESÚS NAKAY HERNÁNDEZ y ENNY MEITH TOVAR CIANO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº 264.580 y 127.903,respectivamente, en su carácter de apoderadas judiciales de los ciudadanos ROSA ELENA LUNA NIEVES Y JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO,lo hicieron en los términos siguientes:
(…)como punto previo oponen como Defensa Perentoria de Fondo, de conformidad con lo previsto en el artículo 361 de la Norma Civil Adjetiva, LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DEL CIUDADANO TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, PARA INTENTAR O SOSTENER EL PRESENTE JUICIO, por cuanto el accionante, interpone la presente demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, contra los ciudadanos ROSA ELENA LUNA NIEVES Y JOSÉANÍBALGONZÁLEZ CIANO, quien no tiene cualidad o legitimación ad causam requerida para ejercer la acción planteada. (…)
(…)asimismo, oponen como Defensa Perentoria de Fondo,de conformidad conloprevistoenelartículo361delaNormaCivilAdjetiva,lascuestionesaqueserefierenlosordinales 9º, 10º y11ºdelartículo346 eiusdem, como lo es: 9º LA COSA JUZGADA; 10º LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN ESTABLECIDA EN LA LEY; 11ºLAPROHIBICIÓNDELALEY DEADMITIRLAACCIÓNPROPUESTA,envirtuddeLAINEPTA ACUMULACIÓN que hace el actor, al pedir: a) “Que se SubroguecomoCompradordelLocal yb)QueseDeclareNULALaVentaRealizadaalciudadanoJOSÉANÍBALGONZÁLEZCIANO”,En virtud de que los mismos son procedimientos autónomos, sonpretensiones incompatibles entre sí, ya que la presente demandacontiene Dos (02) Pretensiones que se excluyen mutuamente deconformidad con lo establecido en el artículo 78del Código deProcedimientoCivil, yenconsecuencia, se declareINADMISIBLElademandainterpuesta por el ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ,titulardelaCéduladeIdentidadNºV- 6.644.809, contra los ciudadanos ROSA ELENA LUNA NIEVES y JOSÉANÍBALGONZÁLEZCIANO,titularesdelasCédulasdeIdentidadNºV-5.225.528y V-17.168.347, respectivamente. (…)
(…)negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en contra delos ciudadanosROSAELENALUNANIEVESyJOSÉANÍBALGONZÁLEZCIANO,titulares delasCédulasdeIdentidadNºV-5.225.528yV-17.168.347, respectivamente, por el ciudadanoTOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ,titulardelaCéduladeIdentidadNºV-6.644.809,porno serciertos,loshechosconstitutivosde la pretensiónprocesal,deducida por el demandante, y por no asistirle a éste, el derechoqueambicionadeducirensulibelo. (…)
DE LA CARGA PROBATORIA:
Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, que según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, debe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo negó, más el demandado toca la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in exipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, la Sala de Casación Civil, en Sentencia Nº 292, de fecha 03 de mayo de 2016, con ponencia del Magistrado Dr. GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ, ha establecido el siguiente criterio:
“…la Sala (…), reexaminó lo concerniente al establecimiento de los elementos correspondientes a la Carga de la Prueba u Onus Probandi de las partes y en tal sentido, busca armonizar para casos futuros dicha carga con la actividad del juez en la búsqueda de la verdad y con la finalidad del proceso, aspectos propios de un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, tal como quedó diseñado en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dando un enfoque mucho más amplio y justo al proceso civil en el hallazgo de la justicia…” ello para alejarse de los análisis pragmáticos de rigidez que contrasta con el dinamismo del derecho la Sala dejo establecido que el “Derecho y la Carga de Probar” se traducen en defenderse probando, formando parte de la cabal y plena caracterización de la defensa y del fin del proceso (Justicia y Verdad)” que las partes deben colaborar con la justicia y este que “el rígido esquema positivista de la actual carga de la prueba, pesada atadura formal y de ficciones que “ahogan” y “ocultan” la verdadera verdad” ante un Juez que debe resolver en la estática posición de quien alega debe probar sin poder materializar la “…construcción del Estado Social de Derecho y de Justicia, del artículo 257 que consagra al proceso una naturaleza meramente “instrumental”, para conseguir el fin: “La Justicia”, enfrentadas éstas al paradigma procesal de los hechos, la verdad y el proceso civil…”
Con esta sentencia ha querido significar la Sala de Casación Civil que “…en materia del Proceso Civil, bajo la óptica constitucional, en determinadas situaciones ponderables, el viejo aforismo de que prueba quien dice (qui dicet, qui prueba), se rompe para dar paso a la Doctrina de la “Colaboración y Solidarismo Probatorio”, que no es otra cosa que entender que si bien ambas partes deben llevar a la convicción del juzgador la verdad de sus dichos, en mayor grado, ello corresponde a quien cuenta con más elementos materiales para probar la veracidad de sus argumentos…” ello porque el fin del proceso es la justicia y el proceso debe desarrollarse dentro del marco constitucional por lo que dicho fallo asume que “…quien tiene la mejor posibilidad de acreditar la verdad de los hechos, lo que, a pesar de la existencia de las normas de carga probatoria, que deben desaplicarse al caso en concreto, obligan a desplegar la actividad procesal necesaria para probar el hecho en cuestión, por lo que cobra importancia el principio del equilibrio procesal de las partes (artículo 15 del Código Adjetivo Procesal) que involucra el deber de probar a quien mejor puede hacerlo, “favor probationis” o Teoría de las Cargas Probatorias Dinámicas, que hace recaer la carga de la prueba en quien se halla en mejor condición de aportarla, a los fines de obtener la verdad objetiva…” por todo lo anterior concluye que “…existe una complejísima variedad de factores que intervienen en determinadas relaciones para desaplicar en cada caso concreto una norma como la de la carga de la prueba, por ello el constituyente atribuyó el control difuso (artículo 334 constitucional) en cada uno de los jueces, para que, ante cada situación conjugue con los elementos de ésta principios constitucionales y obtenga la solución justa en un Estado Social de Derecho y Justicia…”
Conforme a lo antes expuesto, este Juzgador pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Documentales traídos en el libelo de la demanda:

• Anexada al escrito libelar, documento poder autenticado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Paz Castillo del Estado Miranda, en fechacuatro (04) de septiembre del año Dos Mil Diecisiete (2017), bajo el Nº 23, Tomo: 70 folios: del 74 hasta el 76, de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Oficina de Registro Público, en funciones Notariales, el aludido documento no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio.ASÍ SE DECIDE.
• Anexada al escrito libelar Contratos de Arrendamientos suscritos por las partes contendientes por más de treinta (30) años, los cuales no fueron desconocidos, impugnados, ni tachados de falso por la parte demandada en la oportunidadcorrespondiente. Documentos éstos alos cuales este Juzgador los valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Anexada al escrito libelar, recibos de transferencia por canon de arrendamiento para probar su solvencia respectiva, los cuales no fueron desconocidos, impugnados, ni tachados de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento estos alos cuales este Juzgador los valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Anexada al escrito libelar, copia certificada del instrumento de notificación oferta de venta del local por ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha quince (15) de septiembre del año Dos Mil Diecisiete (2017), el aludido documento no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio.ASÍ SE DECIDE.
• Anexada al escrito libelar, copia certificada del instrumento de notificación de voluntad de adquirir el inmueble, que mediante la presunta preferencia ofertiva, antes descrita se le realizo por ante la Notaria Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha quince (15) de septiembre del año Dos Mil Diecisiete (2017); de fecha 28 de septiembre de 2017, asentada bajo el Nº 23, Tomo: 79 folios: del 84 hasta el 88, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Oficina de Registro Público del Municipio Paz castillo, en funciones Notariales, el aludido documento no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio.ASÍ SE DECIDE.
• Anexada al escrito libelar, escrito de solicitud de mediación ante la Dirección de Arrendamiento Comercial, el aludido documento no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio.ASÍ SE DECIDE.
• Anexada al escrito libelar, Boleta de Notificación de la Dirección de Arrendamiento Comercial, de auto de apertura y fijación de audiencia de conciliación, el aludido documento no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio.ASÍ SE DECIDE.
• Anexada al escrito libelar copias simples de Notificación Judicial, distinguida con el N° 059-2021,realizada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 06 de diciembre del 2021.el aludido documento no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio.ASÍ SE DECIDE.
• Anexada al escrito libelar constancia de los correos electrónicos reenviados al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 14 de diciembre del 2021, en respuesta de la aceptación de la venta.el aludido documento no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio.ASÍ SE DECIDE.
• Anexada al escrito libelar, copia certificada del instrumento de Compra-Venta por ante el Registro Público de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del Estado Bolivariano Miranda, en fecha veintiuno (21) de enero del año Dos Mil Veintidós (2022), bajo el Nº 2022.17, Asiento: Registral 1, Matriculado con el Nº 236.13.12.1.13916, el aludido documento no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio.ASÍ SE DECIDE.
• Anexada al escrito libelar escrito de aceptación a la oferta de venta, distinguida con el N° 059-2021,procedente en el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de esta misma Circunscripción Judicial, el aludido documento no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Anexada al escrito libelar escrito Notificación Judicial, distinguida con como NJ-3512-22, procedente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de esta misma Circunscripción Judicial, el aludido documento no fue impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.

EN EL LAPSO PROBATORIO:
Prueba de Informes:
Oficio Nro. 5410-140-C-2022, de fecha 07 de julio de 2022, dirigido a la Dirección de Arrendamiento Comercial, solicitando información respecto a las acciones llevadas a cabo y status de la causa signada bajo el Nº C-0660/10.17
• En fecha 27 de julio de 2022, mediante escrito procedente de la Dirección de Arrendamiento Comercial, el referido ente, dio respuesta a este tribunal sobre los particulares contenidos en la comunicación Nro. 5410-140-C-2022, de fecha 07 de julio de 2022, requerida por este tribunal. Ahora bien, tal instrumento no fue impugnado, ni desconocida su firma, en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este sentenciador lo tiene como reconocido a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Y se le concede pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
Inspección Judicial:
• En fecha 14 de julio de 2022, el tribunal se trasladó y constituyó, en la Oficina del Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda, ubicado en la Avenida Los Próceres, Sector Aparay, Centro Comercial Industrial Cua, Piso 2, Cua, Estado Bolivariano de Miranda, a los fines de practicar la inspección judicial promovida por la parte demandante.Por lo que este juzgador le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil, en concordancia con los artículos 472 y 474 del Código de Procedimiento Civil, con relación al artículo 507 eiusdem. ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Documentales traídos en la contestación de la demanda:
• Marcada con la letra “A”, cursa en copia simpleContrato de Arrendamiento a tiempo determinado, suscrito entre LUIS ENRIQUE LUNA VIÑA, titular de la cedula de identidad Nº V-2.582.171 y los ciudadanos TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ Y ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA, titulares de las cedulas de identidad Nº V-6.644.809 y V-6.139.018. Ahora bien, constituyen hechos distintos a los que se discuten en el presente juicio, los cuales no incidirían en la procedencia o no de la demanda de Retracto Legal incoada por su contraparte, dado que con las referidas solicitudes administrativa no se modificaría la situación de hecho en que fundamentó la pretensión el ciudadano TOMAS FONSECA; por lo tanto, no prospera en derecho los alegatos opuestos por la parte demandada, con respecto a la documental en cuestión. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Marcada con la letra “B”, cursa en original Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, suscrito entre LUIS ENRIQUE LUNA VIÑA, titular de la cedula de identidad Nº V-2.582.171 y los ciudadanos TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ Y ASTRID DEL CARMEN SÁNCHEZ DE FONSECA, titulares de las cedulas de identidad Nº V-6.644.809 y V-6.139.018, representantes legales de la Sociedad Mercantil COMERCIAL LICO-DAI-KI-RI, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26 de mayo de 1992, bajo el Nº 44, Tomo 85-A-PRO, Expediente Nº355357. Ahora bien, constituyen hechos distintos a los que se discuten en el presente juicio, los cuales no incidirían en la procedencia o no de la demanda de Retracto Legal incoada por su contraparte, dado que con las referidas solicitudes administrativa no se modificaría la situación de hecho en que fundamentó la pretensión el ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ; por lo tanto, no prospera en derecho los alegatos opuestos por la parte demandada, con respecto a la documental en cuestión. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Marcada con la letra “C”, cursa en originalContrato de Arrendamiento a tiempo determinado, suscrito por el ciudadano HÉCTOR GUILLERMO LUNA VIÑA, con la Sociedad Mercantil COMERCIAL LICO-DAI-KI-RI, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26 de mayo de 1992, bajo el Nº 44, Tomo 85-A-PRO, representada por el ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, titular de la cedula de identidad Nº V-6.644.809.Ahora bien, constituyen hechos distintos a los que se discuten en el presente juicio, los cuales no incidirían en la procedencia o no de la demanda de Retracto Legal incoada por su contraparte, dado que con las referidas solicitudes administrativa no se modificaría la situación de hecho en que fundamentó la pretensión el ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ; por lo tanto, no prospera en derecho los alegatos opuestos por la parte demandada, con respecto a la documental en cuestión. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Marcada con la letra “D”, copia simple del Acta Constitutiva-Estatutaria de la sociedad Mercantil COMERCIAL LICO-DAI-KI-RI, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26 de mayo de 1992, bajo el Nº 44, Tomo 85-A-PRO. Ahora bien, constituyen hechos distintos a los que se discuten en el presente juicio, los cuales no incidirían en la procedencia o no de la demanda de Retracto Legal incoada por su contraparte, dado que con las referidas solicitudes administrativa no se modificaría la situación de hecho en que fundamentó la pretensión el ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ; en consecuencia, por cuanto la documental en cuestión, nada aporta al proceso se desecha. ASÍ SE DECIDE.
• Marcada con la letra “E”, cursa en original, Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado con la Sociedad Mercantil COMERCIAL LICO-DAI-KI-RI, S.RL., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 26 de mayo de 1992, bajo el Nº 44, Tomo 85-A-PRO; representada por el ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-6.644.809,en su carácter de presidente, con el ciudadano HECTOR GUILLERMO LUNA VIÑA, mediante documento Autenticado, por ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 76, Tomo 01, del Libro de Autenticaciones, llevado por esa Notaria. Ahora bien, constituyen hechos distintos a los que se discuten en el presente juicio, los cuales no incidirían en la procedencia o no de la demanda de Retracto Legal incoada por su contraparte, dado que con las referidas solicitudes administrativa no se modificaría la situación de hecho en que fundamentó la pretensión el ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ; en consecuencia, por cuanto la documental en cuestión, nada aporta al proceso se desecha. ASÍ SE DECIDE.
• Anexadas al escrito de contestación y marcada con la letra “F”,copiacertificada de la Notificación Judicial, distinguida con el N° 059-2021,realizada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 06 de diciembre del 2021, al ciudadanoTOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, en su carácter de arrendatario.Ahora bien, el respectivo instrumento se constituye en un elemento esencial de la presente demanda, ya que forma parte de los hechos que se discuten en el presente juicio, el cual incidirá en la procedencia o no de la demanda de Retracto Legal incoada, dado que con la referida solicitud se fortalece la situación de hecho en que fundamentó la pretensión del ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ; por lo tanto, prosperan en derecho los alegatos de la parte demandante, con respecto a la documental en cuestión. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Marcada con la letra “G”,copia simple del Contrato de Compra–Venta, suscrito entre la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES,quien da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, un (01) local comercial y el terreno donde se encuentra levantado, ubicado en la avenida bolívar, entre la calle 09 José Gregorio Hernández y el Nº 10 Ricaurte, Charallave, Estado Bolivariano de Miranda, llevadopor ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas y Urdaneta del Estado Miranda, en fecha veintiuno (21), de enero de 2022, inserto bajo el Nº 2022.17, asiento registral 1, matriculado con el Nº 236.13.12.1.13916.El respectivo instrumento constituye el elemento fundamental de la presente demanda, ya que forma parte de los hechos que se discuten en el presente juicio, el cual incide directamente en la procedencia de la demanda de Retracto Legal incoada, dado que con la referida compra venta, se fortalece la situación de hecho en que fundamentó la pretensión el ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ; por lo tanto, prosperan en derecho los alegatos opuestos por la parte demandante, con respecto a la documental en cuestión. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Anexado al escrito de contestación y marcada con la letra “H”,original de Notificación Judicial, distinguida con el Nº N-J-3512-22,realizada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 25 de febrero del 2022, al ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, en la persona de su apoderada judicial, abogada MILDRED MINERQUI FONSECA GONZÁLEZ, inpreabogado Nº 147.680; su carácter de arrendatario. Ahora bien, constituye un hecho subsidiario afín a los que se discuten en el presente juicio, el cual coadyuva con la procedencia de la demanda de Retracto Legal incoada, dado que con la referida solicitud de notificación, se evidencia la situación de hecho en que fundamentó la pretensión el ciudadano TOMAS FONSECA, por cuanto fue debidamente notificado de la venta realizada a un tercero. Documento éste al cual este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
CAPITULO IV
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA DEL DEMANDANTE
Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas en el proceso, este Juzgador pasa a realizar las siguientes consideraciones:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, fue opuesta de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil,la falta de cualidad activadel demandante y la inepta acumulación de pretensiones.
Resulta necesario que este tribunal, se pronuncie previamente a cualquier otro punto, sobre la cualidad de la parte actora en la presente causa,aun cuando esto no haya sido alegado, en virtud que la referida cualidad e interés de las partes es considerada como un atributo intrínseco a la acción; por lo que el Tribunal al respecto, puede obrar de oficio.
La presente causa trata de una acción de Retracto Legalincoada por elciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-6.644.809,por una parte y por la otra, los ciudadanosROSA ELENA LUNA NIEVES Y JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, titulares de las cédulas de identidad Nº V-5.225.528 y V-17.168.347, respectivamente, donde se le otorgó al ciudadano JOSE GONZALEZ, en calidad de venta un (01) local comercial y el terreno donde se encuentra levantado dicho local, ubicado en la avenida bolívar, entre la calle 09 José Gregorio Hernández y la calle 10 Ricaurte, Charallave, Estado Bolivariano de Miranda.
En relación con la legitimación o cualidad ad causam de las partes intervinientes, el autor Arístides RENGEL- Romberg, en su obra titulada “Tratado de Derecho Civil Venezolano” (Tomo I, Pág. 167), comenta lo siguiente:
“…la cualidad necesaria de las partes; es requerida para constituir adecuadamente el contradictorio entre “legítimos contradictores”. Porque ésta no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se afirman titulares activos o pasivos de la relación material controvertida; y la falta de legitimación es causa de desestimación de la demanda en su mérito…”.

De lo antes citado, se concluye que toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener en juicio la pretensión en su contra incoada (cualidad pasiva).
La falta de cualidad o de legitimación del actor viene dada por la imposibilidad que sujeta al demandante de exigir o reclamar derechos contra el pretendido demandado, en virtud de no existir ningún tipo de interés jurídico entre uno y otro que pueda dar lugar a una reclamación que conduzca la instauración del proceso judicial. Constituye una falta de idoneidad o, mejor dicho, de identidad de la persona que ejerce la tutela de un derecho subjetivo en contra de otra, ante un órgano jurisdiccional. En este caso se hace referencia a la legitimación activa.
Por lo que atañe a la legitimación pasiva, viene dada por el hecho que se convoque al proceso a quien no está jurídicamente en capacidad de sostener la pretensión que ha sido incoada. Además, porque en el supuesto que exista un litisconsorcio necesario, no se llamen a todos los litisconsortes que han de ser emplazados a conformar subjetivamente la litis o, en otro supuesto, porque se convoque a más personas de aquellas quienes real y debidamente deben de ser requeridas.
En lo que concierne con la falta de cualidad, es insoslayable traer a colación la sentencia de fecha 25 de mayo de 2006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, en el expediente No. 05-2375, en la cual se estableció:
“...El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
...omissis...
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...”.
Asimismo, continuando con el tratamiento jurisprudencial de la legitimación como atributo de la acción, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de diciembre de 2005, cuya ponencia correspondió al Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, aseveró:
“…Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la Inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189).
Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible…”.
Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el amparo jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.”. (Negrillas de este Tribunal).
Como se observa, y de acuerdo a lo antes expresado, la legitimación comporta una identidad racional o lógica entre quien le asiste el derecho de requerimiento de la tutela judicial y la persona que en concreto se presenta en el proceso con tal exigencia. Lo anterior justifica, atendiendo los criterios jurisprudenciales de la Sala Constitucional antes citados, que la legitimación es un asunto atinente a la admisibilidad de la acción, es decir, no al fondo de lo debatido, pues, está relacionada con el aspecto formal, esto es, aquél por el cual el orden jurídico establece que alguien en particular se encuentra legalmente habilitado para acceder a la jurisdicción y hacer valer una pretensión o derecho subjetivo concreto, igualmente, como para quién deba sostenerlo.

Nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente, satisfaciendo las formalidades determinadas en la ley. Por ello, resulta ineludible verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, entendidos como aquellos antecedentes necesarios para que el juicio tenga existencia jurídica y validez formal. Los presupuestos procesales comprenden entre otros, la necesidad de acreditar en el proceso la existencia del derecho subjetivo y su incumplimiento, lo que conduce a la verificación de los supuestos constitutivos de la acción.
Es importante resaltar, que tanto las partes como el Juez están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en los cuales haya incurrido el demandante. La falta de alegación por parte del demandado de alguno de esos vicios, no obsta para que el Juez, conocedor del derecho, director del proceso y garante del orden público, los verifique de oficio en cualquier estado y grado de la causa.
Del análisis adminiculado de las pruebas incorporadas en los autos, referida a la falta de cualidad activa, aprecia este tribunal que durante el desarrollo del proceso se demostró, se insiste, a través de la fórmula probática incorporada y previamente valorada, que el ciudadanoTOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, ya identificado, tiene cualidad procesal en la condición de ARRENDADOR para demandar a losciudadanos ROSA ELENA LUNA NIEVES Y JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO. Legitimación que deviene,PRIMERO: delContrato de Arrendamientoque acompaña precisamente la demandada ROSA ELENA LUNA NIEVES; SEGUNDO: preferencia ofertiva que le realiza al ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, por ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, cuyo instrumento fehaciente riela en autos. TERCERO: notificación judicial que riela a los autos realizada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta misma Circunscripción Judicial, a la parte hoy actora, mediante la cual le hacen que conocimiento de la referida venta y nuevo arrendador. Es por lo que por todo lo anteriormente expuesto forzoso resulta para este Director del proceso declarar IMPROCEDENTE la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA alegada por la parte demandada. YASÍ SE DECIDE.

DE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES
La parte demandada ciudadanos ROSA ELENA LUNA NIEVES Y JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso en ese acto, Defensa Perentoria de Fondo de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión a que se refiere el ordinal 11º del artículo 346 eiusdem, como lo es la Prohibición de Admitir la Acción Propuesta, en virtud de LA INEPTA ACUMULACIÓN que haceel actor, al pedir:a) “Que se subrogue como Comprador del Local; b) Que se Declare NULA La Venta realizada al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO”, según constan en Documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha veintiuno (21) de enero de 2022, bajo el Nº 2022.17. Asiento Registral 1. Matriculado con el Nº 236.13.12.1.139.16, a objeto de que el inmueble se me venda por tener derecho a ello y c) Estimo la presente demanda en SIETE MIL QUINIENTOS UNIDADES TRIBUTARIAS (7.500U.T.)más las costas y costos,en virtud de que los mismos procedimientos autónomos, son pretensiones incompatibles entre sí, ya que la presente demanda contiene Dos (02) pretensiones que se excluyen mutuamente de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
En efecto, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civilprohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente oque sean contrarias entre sí; cuando por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación pero en el caso de autos, se desprende que, lo que pretende el demandante, es el retracto legal arrendaticio solicitando como consecuencia de una posible declaratoria con lugar, se declare la nulidad de la venta, tal como se desprende del CAPÍTULO IV del escrito libelar, denominado PETITORIO, la parte demandante por intermedio de su apoderada judicial, abogada MILDRED MINERQUI FONSECA GONZÁLEZ, peticiona que: Demanda como en efecto formalmente lo hace, a la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V-5.225.528, quien es la arrendadora de su patrocinado y al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, venezolano, mayor de edad, soltero, con cedula de identidad Nº V-17.168.347, quien funge ahora como dueño del local, a fin de que convengan en este libelo o en su defecto sean expresamente condenados por este tribunal en lo siguiente: : a) “Que me subrogue como comprador del local; b) Que se Declare NULA La Venta realizada al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO”, antes identificado, según constan en Documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas, en fecha veintiuno (21) de enero de 2022, bajo el Nº 2022.17. Asiento Registral 1. Matriculado con el Nº 236.13.12.1.13916, a objeto de que el inmueble se me venda por tener derecho a ello.
Continuando con el tratamiento jurisprudencial de la defensa invocada, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 15 de julio de 2013, Exp. 2013-000040, con ponencia del Magistrado Dr. LUIS ANTONIO ORTIZ HERNANDEZ, estableció:
“En ningún caso, la demanda planteada acciona la pretensión de nulidad, como erradamente se fundamenta la sentencia recurrida, cuando tergiversa lo peticionado y declara la acumulación de acciones que se excluyen mutuamente, tal y como lo afirma la sentencia, de la siguiente manera:”
…omissis…
“Como efectivamente se efectúa y se deduce de la lectura del Capítulo III del escrito libelar, en lo que respecta a las Conclusiones y Petitorio, el actor accionante únicamente peticiono como Acción Única y Autónoma pretensión el Retracto Legal Arrendaticio, y seguidamente de ello, en el Punto Segundo, solicitó por vía de consecuencia de la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, que anule la venta del apartamento, como resultado directo de la procedencia de la demandaplanteada, donde se debía subrogar al demandante en el comprador conjuntamente demandad y no como hace ver el Ad Quem cuando aduce que el actor demando la nulidad del contrato, como una acción accesoria, concurrente y/o subsidiaria del Retracto Legal Arrendaticio, como erradamente califica la recurrida en la sentencia definitiva que hoy se pretende casar, cuando nunca fue el planteamiento y no puede efectuarse ese juicio de valor dejando sentado que esa fue la intención de la parte actora, por lo que fueron tergiversadas las alegaciones efectuadas por la parte actora en su escrito de demanda, siendo de Perogrullo que la recurrida adolece de una absoluta y total distorsión en cuanto al petitorio esgrimido, los hechos, el derecho invocado y la interpretación erróneamente acogida por él A Quem, para fundamentar la motiva de la sentencia aquí impugnada”…,
En el presente caso, se observa que la pretensión del actor va dirigida al ejercicio del retracto legal arrendaticio que le confiere la ley, ante la venta del inmueble dado en arrendamiento, efectuada por su arrendador a terceros, en supuesta violación al derecho de preferencia que este último invoca. Como consecuencia de dicha acción, y de una eventual declaratoria con lugar de la demanda, solicita la nulidad de la venta del inmueble.
Así las cosas, nuestro alto tribunal Supremo de Justicia ha establecido de forma reiterada, que constituye el vicio de incongruencia, cuando el juez se aparta de los hechos alegados y tergiversa los argumentos de hecho contenidos en la demanda o en la contestación, pues en tales casos, no resuelve la controversia tal y como fue planteada por las partes, y simultáneamente resuelve algo no pedido, es decir, se desnaturaliza el argumento expuesto en el escrito libelar por la parte accionante, alterando el problema judicial debatido entre las partes, como lo es el retracto legal arrendaticio, que no es más que el derecho que por ley le otorga al arrendatario para dejar sin efecto una venta hecha a favor de un tercero, y recuperar para sí dicho objeto, siempre y cuando estén dadas las condiciones establecidas por la ley.
Asimismo, tal y como se señaló en las sentencia ut supra, la congruencia es la acertada relación entre las pretensiones de las partes y lo resuelto por el juez, y para que esa relación sea realmente atinada, es preciso que lo resuelto sea consecuencia de los alegatos y pruebas de las partes y que no se rebasen ni mengüen los elementos de las peticiones. Un fallo es congruente, cuando se ajusta a las pretensiones de los litigantes, independientemente de que sea acertada o errónea la decisión, por lo que, el vicio de incongruencia se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva).
En este caso, entiende este jugador que lo pretendido por el accionante a través del ejercicio del retracto legal arrendaticio ante la venta efectuada por el arrendador a terceros del inmueble dado en arrendamiento, es la nulidad de dicha venta, lo cual sería una consecuencia ante la eventual declaratoria con lugar de su pretensión principal como lo es el retracto.
Por lo cual se determina que mal se podría declarar la inepta acumulación de pretensiones y la inadmisibilidad de la demanda que no existe, pues una consecuencia lógica del retracto legal es la nulidad de la venta del bien inmueble objeto de dicho retracto.
En efecto, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. De tal modo, que toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación, pero en el caso de autos, -se repite- lo que pretende el demandante es el retracto legal arrendaticio, solicitando como consecuencia de una posible declaratoria con lugar, se declare la nulidad de la venta, por lo que por todo lo anteriormente expuesto forzoso resulta para este Director del proceso declarar IMPROCEDENTE la INEPTA ACUMULACION DE PRETENSIONES alegada por la parte demandada. YASÍ SE DECIDE.
CAPITULO V
DEL THEMA DECIDEMDUM
La presente controversia se contrae al Retracto legal arrendaticio interpuesto por el ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ,en su carácter de arrendatario, contra la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES, en su carácter de arrendadora y el ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, en su carácter de adquiriente del local objeto de la presente controversia, el cual se encuentra ubicado: enAvenida Bolívar 2, de esta ciudad de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, en virtud de la venta que le hiciere la ciudadana ROSA ELENA LUNA NIEVES al ciudadano JOSÉ ANÍBAL GONZÁLEZ CIANO, por la presunta violación del derecho de preferencia ofertiva, que como arrendatario tiene el ciudadano TOMAS ENRIQUE FONSECA GONZÁLEZ, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Asimismo, la parte demandada, negó, rechazó y contradijo, lo alegado por la parte demandante, en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos, los hechos constitutivos de la pretensión procesal, deducida por el demandante, y por no asistirle a este, el derecho que ambiciona deducir en su libelo.
Fijado lo anterior, la presente controversia se centra en la determinación de la procedencia o no del Retracto Legal Arrendaticio, como derecho sine quanom que le corresponde al arrendatario, en virtud de la inobservancia de su arrendadora, al violentarle el derecho de preferencia que a esta le asiste, bajo el amparo de las estipulaciones de Ley, previstas en el Capítulo VII- DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Resuelto lo anterior, este tribunal pasa a decidir la acción de Retracto Legal planteada, bajo las siguientes consideraciones, luego de la apreciación valorativa realizada al material probático allegado al proceso, en consideración de lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil.
La acción de Retracto Legal consagrada en el Capítulo VII. Artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tiene como objetivo poner fin a una relación arrendaticia determinada, la cual es objeto de esta controversia, sobre bienes inmuebles, locales comerciales, cuya propietaria ha subsumido en los supuestos de dicho artículo, su conducta contumaz al violentar el derecho de preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, dicho iter procesal, está destinado a dirimir única y exclusivamente los conflictos de intereses generados en la relación de preferencia ofertiva allí establecida.
Al respecto se menciona que la acción de Retracto legal arrendaticio, está destinada por nuestro legislador patrio, como recurso extraordinario que se le concede al arrendatario que se le haya hecho nugatoria, el uso de la preferencia ofertiva, es decir, se le haya violentado el derecho preferente, por la venta que se le realizo a un tercero extraño a la relación arrendaticia, como supra se señaló, ese es el fin de la presente acción. En lo esencial el Retracto legal arrendaticio se traduce en que el inquilino ejerce el derecho que le concede la Ley de retrotraerse en el lugar del tercer adquirente, en las mismas condiciones en que este adquirió. En conclusión, la acción de Retracto legal arrendaticio que se intenta ante los órganos jurisdiccionales tiene como pretensión la sustitución del comprador por el hoy demandante.
Siendo ello así, debe establecerse por consiguiente que efectivamente el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, permite a el arrendatario ejercer el Retracto legal arrendaticio, dentro del lapso contemplado en el artículo de marras, en el caso de que, el arrendatario cumpla con las facultades que le confiere el artículo 38 eiusdem, en los siguientes términos:
a. Tenga más de 2 años…
b. Se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento...
c. Satisfaga las aspiraciones del propietario.”

Con las probanzas analizadas en la oportunidad del examen del acervo probatorio, específicamente en copia certificada del mencionado contrato de arrendamiento de fecha 30 de abril de 2016, que riela del folio 142 al 143, de la pieza I del presente expediente, de lo cual se desprende que el accionante tiene más de dos años ocupando el inmueble en calidad de arrendatario cumpliéndose así el primer requisito. Y ASÍ QUEDA ESTABLECIDO.
En cuanto al requisito relativo a la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, la parte demandada arrendadora, en ningún transcurrir de la demanda, alegó la falta del pago del canon de arrendamiento, a su vez consta a los folios N° 14 al 18, de la pieza N° I, del presente expediente, copia de recibos de transferencias Bancarias a favor de la ciudadana ROSA LUNA, sin que los mismos hayan sido desconocidos e impugnados por la beneficiaria, por lo que encuentra éstejuzgador que el accionante arrendatario, se encontraba solvente al momento de interponer la demanda de retracto legal, en fecha 02de marzo del 2022. Y ASÍ TAMBIÉN SE ESTABLECE.
Por último, en referencia al tercer requisito a que alude la norma, o sea, que se satisfaga las aspiraciones del propietario, tenemos que tal como quedó establecido supra, la propietaria arrendadora del inmueble notificó en fecha 06-12-2021, al actor arrendatario, a través del Juzgado Tercero de Municipio ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Miranda, la intención de vender el inmueble de autos, siendo aceptada dicha oferta de venta por el arrendatario en fecha 14-12-2021, y manifestada su intención de comprar el inmueble mediante correo electrónico enviado al Juzgado Tercero de Municipio ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Miranda, tal y como consta,por ello, la parte actora, manifestó su intención de satisfacer las aspiraciones del propietario, aunado a ello, siendo que se cumplieron los dos requisitos anteriores, por consiguiente tenemos que el tercer requisito también se encuentra satisfecho. Y ASÍ SE ESTABLECE.
De manera que, cumpliéndose los tres (3) requisitos copulativos exigidos en la norma a que se ha hecho referencia, este Juzgado concluye que en el caso de marras el pretendido retracto legal arrendaticio resulta procedente, pues, el derecho de subrogación que dispone el arrendatario está concebido en la ley, con miras a proteger y beneficiar a éste, siendo irrenunciable, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, y cumplidos como ha quedado de manifiesto tales requisitos, tiene el actor el derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, tiene el derecho a que se le ofrezca en venta el inmueble en las mismas condiciones en que se le ofreció al adquirente, en consecuencia, se declara nula la venta del local comercial ubicado en la Avenida Bolívar, entre las calles 09 José Gregorio Hernández y 10 Ricaurte, signado como lote “B”, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda, mediante venta que quedó protocolizada ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda, bajo el N° 2022.17, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 236.13.12.1.13916, en fecha 21 de enero del 2022, del libro de Folio Real del año 2022. Y así se resolverá en el dispositivo del presente fallo.
CAPITULO VI
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, esteTribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas delos Municipios Cristóbal Rojasy Urdaneta de La Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO:SIN LUGAR, la defensa perentoria de fondo alegada por la parte demandada, en cuanto a la falta de cualidad activa de la parte actora.
SEGUNDO: SIN LUGAR, la inepta acumulación de pretensiones, alegada por la parte demandada.
TERCERO: Se declara CON LUGAR, la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO DE LOCAL COMERCIAL, ha sido incoada por el ciudadano TOMAS FONSECA en contra de los ciudadanos ROSA LUNA y JOSÉ GONZÁLEZ., ambas partes se encuentran debidamente identificadas, y en consecuencia se declara nula la venta del bien inmueble realizada,la cual quedó protocolizada ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda, bajo el N°2022.17, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 236.13.12.1.13916, en fecha 21 de enero del 2022, del libro de Folio Real del año 2022, concerniente a un local comercial ubicado en la Avenida Bolívar, entre las calles 09 José Gregorio Hernández y 10 Ricaurte, signado como lote “B”, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda, el cual tiene una superficie de CIENTO CINCUENTA CON CUARETA Y CINCO METROS CUADRADOS (150,45 Mts2), en un perímetro aproximado de OCHENTA Y SIETE CON NOVENTA METROS CUADRADOS (87,90 MTS2), y las bienhechurías sobre el construidas cuyos linderos, medidas y demás coordenadas UTM son:NORTE:con terreno lote “A” con los siguientes puntos y distancias: punto B1, norte: 1.132.794,80, este: 734.607,05 con punto B2. Norte 1.132.795,95, este: 734.646,60, con una distancia de treinta y nueve metros con cincuenta y cinco centímetros (39,55 mts); SUR:con terreno lote “C” con los siguientes puntos y distancias: punto B3, norte: 1.132.791.26, este: 734.646,65, con punto B4, norte 1.132.792,05, este: 734.632,05 con distancia de catorce metros sesenta y cinco centímetros (14,65mts); punto B4 norte: 1.132.792,05, este 734.632,05; con punto B5 norte: 1.132.792,00, este: 734.632,05, con punto B5, norte: 1.132.792.,00, este: 734.626,50, con distancia de cinco metros con cincuenta centímetros (5,50 mts); punto B5 norte:1.132.792,00, este: 734.626,50, con punto B6, norte: 1.132.790,80, este: 734.626,50, con distancia de diecinueve metros cincuenta centímetros (19,50 mts);ESTE:con terrenos que fueron de los hermanos Guerra hoy Residencias Don Alejandro, con las siguientes puntos y distancias: punto B2, norte: 1.132.795,05, este: 734.646,60 con punto B3, norte: 1.132.791,26, este: 734.646,65, con distancia de cuatro metros con setenta centímetros (4,70 mts) y OESTE: con avenida 2 Bolívar, con los siguientes puntos y distancias: punto B6 norte: 1.132.790,80, este: 734.607,10 con punto B1, norte: 1.132.794,80, este: 734.607,05, con distancia de cuatro metros (4mts);OESTE: con avenida 2 Bolívar, con los siguientes puntos y distancias: punto B6 norte: 1.132.790,80, este: 734.607,10 con punto B1, norte: 1.132.794,80, este: 734.607,05, con distancia de cuatro metros (4mts).
CUARTO: se declara el derecho que tiene la parte actora ciudadano TOMAS FONSECA a subrogarse en el lugar del tercero adquirente, ciudadano JOSÉ GONZÁLEZ, es decir, a que se perfeccione la venta dicho inmueble, en las mismas condiciones en que había adquirido el referido adquirente.
QUINTO: se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en su totalidad en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: en virtud de haber sido publicada la sentencia dentro del lapso de diferimiento, no hace falta la notificación de las partes, de conformidad con lo previsto en la parte in fine del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 ejusdem.
Publíquese en el portal web: www.miranda.scc.org.ve, y regístrese, la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas delos Municipios Cristóbal Rojasy Urdaneta de La Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave. En Charallave, a los diez (10) días del mes de enero de dos mil veintitrés(2.023). Año 212º de la Independencia y 163 ° de la Federación.
EL JUEZ
KENYS VILLALTA
EL SECRETARIO
EDUARDO SUAREZ
En la misma fecha se publicó y se registró la anterior sentencia, siendo las nueve y cuarenta minutos de la mañana (09:40 a.m.)
EL SECRETARIO
EDUARDO SUAREZ

KV/ES/ana
EXP. N°C-2775-2022.