REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

213° y 164

DEMANDANTE: GLADIS MARÍA MARTÍNEZ VELASCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.554.732, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira.
APODERADO DE LA DEMANDANTE: MEDARDO VIVAS VANEGAS, titular de la cédula de identidad N° V-3.996.788, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 26.194.
DEMANDADOS: GIUSSEPPE BALBO D´ ÁNGELO Y LILI ESPERANZA ORDUZ BELTRÁN, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-5.688.519 y V-13.145.659, domiciliados en San Cristóbal, Estado Táchira
APODERADOS: Del ciudadano GIUSSEPPE BALBO D´ ÁNGELO, los abogados JOSE ORLANDO PRATO GUTIÉRREZ Y JORGE NOEL CONTRERAS MOLINA, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.620.637 y V-11.497.641, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 33.973 y 74.512, respectivamente
De la codemandada LILI ESPERANZA ORDUZ BELTRÁN, la abogada Gloria Zulay Arenas de Salas, titular de la cédula de identidad N° V-5.679.996, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 168.855
MOTIVO: RETRACTO LEGAL. (Apelación a decisión de fecha 13 de diciembre de 2022, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira)
I
ANTECEDENTES DE LA LITIS
Las actuaciones que de seguidas se relacionan pasan al conocimiento de esta Instancia de alzada, en razón de ser deferidos a su conocimiento, producto del gravamen de apelación realizado por el apoderado judicial de la demandante Gladis María Martínez Velasco, contra la decisión de fecha 13 de diciembre de 2022 dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, siendo este auto el objeto de la apelación a ser resuelto por este Tribunal.
De la revisión de las actas del expediente se aprecia la siguiente actividad procesal:
ACTUACIONES ANTE EL A QUO
Se inició el juicio en fecha 4 de marzo de 2021, cuando la ciudadana Gladis María Martínez Velasco, debidamente asistida de abogado demanda a los ciudadanos Giusseppe Balbo D´ Ángelo y Lili Esperanza Orduz Beltrán, por retracto legal al efecto alega que el 23 de diciembre de 1968 contrajo matrimonio civil con el ciudadano Giusseppe Balbo D´ Ángelo por ante la prefectura de la parroquia San Sebastián Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, que dicha unión conyugal la disolvieron mediante sentencia de divorcio dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial en fecha 19 de octubre de 2004, que durante su unión conyugal adquirieron varios bienes inmuebles y dentro de ellos existe un inmueble adquirido así: Terreno, en fecha 21 de abril de 1975, bajo el N° 13, tomo I, protocolo primero folios 20 y 21, y las mejoras según título supletorio registrado en fecha 3 de julio de 1996, bajo el N° 10, tomo 3, protocolo primero, tercer trimestre, el cual agrega marcado con la letra E. Indica que dicho inmueble forma un solo cuerpo el cual dieron parte durante su unión conyugal a la ciudadana Lili Esperanza Orduz Beltrán en arrendamiento, para lo cual firmaron dos contratos de arrendamientos, siendo el primero de ellos por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 22 de noviembre de 2011, inserto bajo el N° 17, tomo 374, (anexo F), en el cual le daba en arrendamiento el fondo de comercio denominado “RESTAURANT Y CERVECERÍA LA BALBONERA”, inscrito por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira, el 23 de mayo de 1983, bajo el N° 140, tomo 2B, con su respectiva reforma inscrita en la misma oficina de Registro el 27 de septiembre de 1995, bajo el N° 95, tomo 30-B, (anexo G), quien hasta el momento lo ocupa en su carácter de inquilina. Que a raíz de su divorcio dio origen a que se realizara entre los ex cónyuges una partición de bienes amistosa por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, el 17 de junio de 2004, inserta bajo el N° 50, tomo 114 y registrada posteriormente por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, el 9 de abril de 2007, bajo el N° 42, tomo 02, protocolo primero, marcado con la letra H, y del cual se puede determinar fehacientemente que el bien objeto de la demanda quedó en comunidad como indica el numeral primero de dicha partición y al final de la misma al vuelto del folio que tiene la página del papel sellado TA-2003 N° 0527450, donde textualmente señala: “ …mediante este documento las partes manifiestan no quedar a reclamarse mutuamente nada que guarde relación con los bienes adjudicados; a excepción de aquellos que permanecerán en comunidad, sin cuyo consentimiento no podrán efectuarse actos de disposición que afecte los bienes comunes…” , todo lo cual le darían uso comercial. Arguye que el segundo contrato de arrendamiento (anexo I), fue firmado por ante la misma Notaría Pública Primera de San Cristóbal el 22 de noviembre de 2011, asentado bajo el N° 18, tomo 374 y por el mismo se daba en arrendamiento a la ciudadana Lili Esperanza Orduz, un local comercial dentro del mismo inmueble descrito, el cual sería destinado a la venta de verduras y frutería y que posteriormente dicho contrato se fue prorrogando en el tiempo.
Continúa indicando que a principios del mes de diciembre de 2019, los arrendadores y la arrendataria convinieron en que esta última empezaría a gozar de la prórroga legal de arrendamiento a partir del 22 de diciembre de 2019, hasta el 22 de diciembre de 2021, fecha esta en que la ciudadana Lili Esperanza Orduz debía hacer entrega del inmueble libre de personas y cosas y en el mismo estado en que lo recibió, firmando para ello un contrato de prórroga legal el día 24 de enero de 2020, y que el día 1° de noviembre de 2020 se dirigió hacía las Vegas de Táriba, donde se encuentra ubicado el inmueble dado en arrendamiento, para recordarle a la inquilina que dicha prórroga vencía el 22 de diciembre de 2021 y que no veía ningún tipo de movimiento de parte de ella para buscar un nuevo local, ante lo cual le sacó un copia de un documento y se lo entregó y le argumento que ella no tenía porque entregarle nada porque le había comprado el referido inmueble a su excónyuge Giusseppe Balbo D´ Ángelo, pues ante ello se comunicó con el mencionado ciudadano, quien le indicó que él no había dado en venta el mencionado bien a la ciudadana Lili Esperanza, ante lo cual le indicó que ella tenía en sus manos un documento registrado en fecha 22 de enero de 2020, donde él por Doscientos Millones de Bolívares (Bs. 200.000.000,00) le daba en venta los derechos y acciones que poseía sobre el mencionado inmueble; que el señor Giusseppe le indicó que le haría llegar, como así lo hizo, todos los papeles que el tenía donde constaba que sólo le había pedido a Lili Esperanza un préstamo por Cinco Mil Euros, pero que al verificar los documentos observó la mencionada ciudadana había registrado dicho bien ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, en fecha 22 de enero de 2020, inscrito bajo el N° 2020.23 asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 429.18.4.1.19398 y correspondiente al libro del folio real del año 2020, que textualmente allí describe.
Señala además que es el caso, que las copias de los documentos que le dio el ciudadano Giusseppe, según él le indicó, es que todo se relacionaba sobre un préstamo de cinco mil euros que él había recibido de la ciudadana Lili Esperanza, tal como se evidencia del documento privado de fecha 22 de enero de 2020, y que se refiere a la compraventa del inmueble antes descrito por la cantidad de treinta mil euros, pero que en ese momento solo le entregaba la cantidad de cinco mil euros, y que le quedaba a deber la cantidad de veinticinco mil euros, que él pensaba que era el préstamo que habían acordado y que eso era lo que decía el documento. Indica que el mismo 22 de enero de 2020 se firmaron dos documentos uno público que es el asentado ante el registro subalterno por la compraventa por doscientos millones de bolívares y el otro privado con la misma fecha pero por treinta mil euros, relacionados a la misma venta, que es el que sirvió para engañar al vendedor Giusseppe, y que este recibiera los cinco mil euros, que él suponía que era el préstamo solicitado, basándose de que es una persona de 85 años, con poco dominio de la lectura en español y con alta deficiencia visual. Señala además que el hecho de que las partes aleguen que es verdad el contenido del documento de compraventa registrado el 22 de enero de 2020 argumenta que ella tiene el derecho exclusivo y primario en su carácter de comunera de adquirir la totalidad de los derechos y acciones dados en venta por Giusseppe Balbo D´Angelo, y pagar los doscientos millones de bolívares, en las mismas condiciones en que los pago la compradora.
Que por las razones expuestas, demanda a los ciudadanos Giusseppe Balbo D´Angelo y Lili Esperanza Orduz Beltrán, para que convengan o sean condenados por el Tribunal en: Dejar sin efecto y sin valor jurídico el documento de compraventa firmado por Giusseppe Balbo D´Angelo y Lili Esperanza Orduz Beltrán, por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, el 22 de enero de 2020, inscrito bajo el número 2020.23, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 429.16.4.1.19398 y correspondiente al folio real del año 2020; que a Gladis María Martínez Velasco, se le de en venta los derechos y acciones, por derecho preferencial (retracto legal) del inmueble objeto del presente litigio y en las mismas condiciones señaladas y descritas en el documento asentado ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del estado Táchira, el 22 de enero de 2020, inscrito bajo el número 2020.23, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 429.16.4.1.19398 y correspondiente al libro del folio real del año 2020 o que la sentencia dictada por el tribunal le sirva de documento de propiedad para su correspondiente asentamiento ante el Registro Subalterno respectivo, solicitando además condena en las costas y los costos del proceso, así como al pago de los honorarios profesionales del abogado demandante.
Fundamenta la demanda en los artículos 1.546 y 1.548 del Código Civil, estimándola en la cantidad de doscientos millones de bolívares (Bs. 200.000.000,00), equivalentes a ciento treinta y tres mil trescientos treinta y tres unidades tributarias (133.333 U.T). Asimismo, solicitó medida preventiva de enajenar y gravar sobre el mencionado bien descrito, de conformidad a lo establecido en los artículos 585 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. (fs. 1 al 6, con anexos a los fs. 7 al 61)
Riela al folio 62, auto por el que inicialmente se admite la demanda en fecha 15 de abril del 2.021, por Retracto Legal arrendaticio.
Mediante diligencia de fecha 28 de abril del 2.021, el apoderado de la demandante peticiona dejar sin efecto la comisión de citación de la codemandada Lili Esperanza Orduz Beltrán y en su lugar la citación sea practicada por el Alguacil del Tribunal de la causa; asimismo ratificó la solicitud para que se decretara medida de enajenar y gravar sobre el inmueble (f. 84), lo anterior es acordado por el a quo mediante auto de fecha 11 de mayo del 2.021.
Mediante diligencia de fecha 24 de mayo del 2.021 el alguacil del Tribunal indica sobre la citación del co demandado Giuseppe Balbo d Angelo. (folio 67)
Riela a los folios 68 al 75 actuaciones relativas a la citación de las partes.
Mediante auto de fecha 16 de agosto del 2.021, se declara la nulidad parcial del auto de admisión. (folios 76 al 79)
Al folio 81 riela auto de fecha 16 de agosto del 2.021 que ordena la admisión de la demanda por Retracto Legal, ordenando la citación de los co demandados para la contestación de demanda en el lapso de 20 días contados desde la constancia de citación de las partes.
Mediante diligencia de fecha 20 de agosto de 2021, la ciudadana Gladis María Martínez Velasco confirió poder apud acta al abogado Medardo Vivas Vanegas. (f. 82). En la misma fecha, la demandante asistida por dicho abogado solicitó al a quo dejar sin efecto la comisión de citación de la codemandada Lili Esperanza Orduz Beltrán y en su lugar la citación sea practicada por el Alguacil del Tribunal de la causa; asimismo ratificó la solicitud para que se decretara medida de enajenar y gravar sobre el inmueble (f. 84); y por auto del 22 de septiembre de 2021, el a quo acordó dejar sin efecto dicha comisión, haciendo entrega al alguacil la boleta de citación para la práctica de la misma. (f. 85)
A los folios 86 al 96 corren actuaciones relacionadas con la citación de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 4 de noviembre de 2021, el abogado Orlando Prato Gutiérrez, se dio por citado en nombre y representación del codemandado Giusseppe Balbo D´ Ángelo, según consta en poder otorgado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, estado Aragua, el 18 de noviembre de 2020, asentado bajo el N° 50, tomo 12, folios 180 al 182. (fs. 96 al 98)
En fecha 1° de diciembre de 2021, el apoderado judicial de la parte actora solicitó que se le nombrara defensor ad litem a la codemandada Lili Esperanza Orduz Beltrán. (f. 99)
Por auto de fecha 7 de diciembre de 2021, el tribunal de la causa ordenó la citación personal del codemandado Giusseppe Balbo D´ Ángelo. (f. 100); ello fue apelado por el abogado Orlando Prato Gutiérrez mediante diligencia de fecha 10 de diciembre de 2021, corriente al folio 101, la cual fue oída remitiendo copias certificadas al Juzgado Superior, siendo resuelta por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil de esta Circunscripción Judicial en fecha 19 de mayo de 2022, corriente en el cuaderno de apelación a los fs. 45 al 50)
Por auto de fecha 9 de junio de 2022, el a quo indicó que vista la sentencia dictada el 19 de mayo de 2022, mediante la cual declaró validas las actuaciones procesales cumplidas por el Abg. José Orlando Prato Gutiérrez actuando en representación del codemandado Giusseppe Balbo D´ Ángelo, en consecuencia, acordó tenerlo como apoderado del mencionado codemandado. (f. 120)
Mediante escrito de fecha 22 de junio de 2022, la codemandada Lili Esperanza Orduz Beltrán, asistida por la abogada Gloria Zulay Arenas de Salas, estando dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la caducidad de la acción y la prohibición de admitir la acción propuesta, por haber transcurrido el término previsto en el artículo 1.547 del Código Civil. Al efecto arguye que por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el expediente signado bajo el N° 20440 de su nomenclatura interna, se puede evidenciar que el fundamento de la demanda de nulidad absoluta, radica dos contratos de compraventa del 50% de los derechos y acciones que tenía el copropietario sobre el lote de terreno y las bienhechurías las cuales le dio en venta. Que se puede apreciar que en los dos contratos son las mismas partes, el mismo objeto, el lapso para pagar el precio son los mismos 18 meses, la fecha en que se realizó la venta fue el mismo día 22 de enero de 2020; que asimismo, consta en ambos contratos de compraventa, que se constituyó hipoteca especial de primer grado a favor del vendedor Giusseppe Balbo D´ Ángelo. Que la diferencia entre el documento público y el privado fue el precio establecido en cada uno de ellos, siendo el primero por la cantidad de doscientos millones de bolívares, y el segundo por la cantidad de treinta mil euros, monto último bastante considerable, y marca una diferencia importante con el expresado en bolívares, pero que representa el precio real convenido entre las partes para la negociación y el cual aceptó pagar en el lapso estipulado.
Que el 11 de marzo de 2022, el mencionado Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, declaró sin lugar la falta de cualidad opuesta como defensa de fondo por la parte demandada en la contestación de la demanda. Asimismo, sin lugar la demanda de nulidad absoluta interpuesta por el ciudadano Giusseppe Balbo D´ Ángelo, representado por la ciudadana Genny Carina Balbo Martínez, a través de su apoderado judicial abogado Orlando Prato, contra la ciudadana Lili Esperanza Orduz Beltrán, y con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato propuesta por la ciudadana Lili Esperanza Orduz Beltrán, contra el ciudadano Giusseppe Balbo D´ Ángelo; ordenando a la ciudadana Lili Esperanza Orduz Beltrán hacer entrega al ciudadano Giusseppe Balbo D´ Ángelo las siguientes cantidades de dinero: Veinticinco mil euros de acuerdo a lo pactado en el documento de compraventa de fecha 22 de enero de 2020, inscrito por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, bajo el N° 2020.23, asiento registral N° 1, del inmueble matriculado bajo el N° 429.18.4.1.19398 y correspondiente al libro del folio real del año 2020; y cien bolívares conforme a lo pactado en el instrumento privado de fecha 22 de enero de 2020. Una vez que conste en autos el pago de las sumas restantes acordadas en los contratos, se procederá de conformidad a lo previsto en el ordinal 4° del artículo 1907 del Código Civil, a declarar la extinción de la hipoteca especial y de primer grado estipulada en ambos documentos. Condenado en costas a la parte demandante de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Indica que dicha Sentencia que fue apelada por el apoderado judicial de la parte demandante y que se encuentra en el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, bajo la nomenclatura N° 22-4818 en etapa de sentencia. Arguye que al analizar la demanda que cursa por ante el precitado Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, la parte demandante admite el hecho que la ciudadana Gladis María Martínez Velasco, tuvo conocimiento de la compraventa en fecha 1° de noviembre de 2020, que recibió de manos de la compradora Lili Esperanza copia del documento de traslación del bien inmueble, que se lo envió a su excónyuge Giusseppe Balbo D´ Ángelo, llegando a la conclusión que era el mismo documento y también le dijo que él tenía uno en euros. Señala que queda evidenciado que antes de interponer la demanda de retracto legal, la demandante Gladis Martínez reconoció el hecho que recibió el documento de compraventa el 1° de noviembre de 2020, tuvo conocimiento por parte de la compradora de la operación traslativa de la propiedad; hecho que fue reconocido y aceptado en el escrito libelar; así como también lo aseveró el abogado de la parte demandante del juicio de nulidad y que la demandada del presente juicio, están confabulados en contra de la ciudadana Lili Esperanza Orduz. Señala que le llama poderosamente la atención que a pesar de que los dos juicios, el cursante por ante el Juzgado Tercero por nulidad absoluta y el presente juicio por retracto legal, los libelos de demanda son similares, los hechos admitidos por la ciudadana Gladis María Martínez, en cuanto a la aceptación y conocimiento de la compraventa del inmueble, es la misma versión de los hechos, la misma fecha recibió de manos de la aquí demandada el documento de compraventa del inmueble. Aduce que por otra parte, la solicitud de la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitadas en los dos juicios, son idénticos, señalan lo mismo, las mismas palabras, los motivos de solicitar la medida y las alegaciones son exactas, a su decir, existe confabulación en su contra. Finalmente, solicita que dicha cuestión previa opuesta sea declarada con lugar, en consecuencia se deseche la demanda y se extinga el proceso, con su correspondiente condenatoria en costas. (fs. 125 al 131, con anexos a los fs. 132 al 144)
Mediante diligencia de fecha 22 de junio de 2022, la ciudadana Lili Esperanza Orduz Beltrán, otorgó poder apud acta a la abogada Gloria Zulay Arenas de Salas. (f. 145)
A los folios 147 al 151 corren actuaciones relacionadas con la inhibición planteada por la Dra. Fanny Trinidad Ramírez Sánchez, con el carácter de Juez Provisorio del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con fundamento en la sentencia N° 2140 de fecha 7 de agosto de 2003, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
Por auto de fecha 20 de julio de 2022, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, recibió el expediente previa distribución, le dio entrada y el curso de ley correspondiente. Asimismo, se abocó al conocimiento de la causa. (f. 153)
Mediante escrito de fecha 20 de julio de 2022, el apoderado judicial de la parte actora, realizó contradicción al escrito de oposición presentado por la representación judicial de la codemandada Lili Esperanza Orduz. (fs. 155 al 157) Al efecto indica que tal y como está planteada la cuestión previa, ello viola la normativa legal y pone a la demandante en estado de indefensión ya que en la norma del artículo 346 numeral 10 del Código de Procedimiento Civil, aparece la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por lo que la misma fue planteada erróneamente, por lo que solicita al tribunal, declare sin lugar la misma, por cuanto se plantean dos cuestiones previas que se repelen entre si.
Señala además como argumento de contradicción a la cuestión previa que es incierto el enfoque de la demandada, por cuanto conforme a lo indicado en el artículo 39 de la Ley de arrendamiento de locales comerciales, el derecho al retracto legal arrendaticio es por un lapso de 06 meses, contados a partir de la fecha de notificación que de la notificación deberá realizar el adquiriente. Así mismo indica que resulta cierto que el negocio jurídico se efectuó a través de una relación arrendaticia de local comercial, por lo que la demandante contaba con un lapso de 06 meses, contados desde el 01 de noviembre del 2.022, los cuales no habían transcurrido al 25 de febrero del 2.021, cuando la demanda fue presentada para su distribución.
Señala que además de lo indicado, para el 01 de noviembre del 2.020, todos los organismos públicos, incluyendo tribunales y registros, no trabajaron con normalidad, sino que se dicta un decreto a nivel nacional, el 15 de marzo del 2.020 que regulaba, el funcionamiento de los organismos públicos, lo que hace que tampoco hayan transcurrido los 40 días de caducidad alegados.
Por diligencia de fecha 21 de julio de 2022, la representación judicial de la parte actora, consignó copias certificadas de las tablillas de despacho llevados por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil desde los meses enero de 2021 hasta julio de 2022. (fs. 158 al 180)
A los folios 181 al 188 corre escrito de fecha 26 de julio de 2022, presentado por la representación judicial de la codemandada Lili Esperanza Orduz, en contra de la contradicción a la cuestión previa opuesta del numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto indica que existen dos juicios, uno cursante ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, signado bajo el N° 20440 por nulidad absoluta y el presente juicio por retracto legal actualmente llevado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil, alegando que dichos libelos de demanda son similares, los hechos admitidos por la cual Gladis María Martínez en cuanto a la aceptación y conocimiento de la compraventa del inmueble, es la misma versión; que afirma que el 1° de noviembre de 2020, recibió de manos de su representada el documento de compraventa del inmueble; que la demandante Gladis María y el codemandado Giuseppe Balbo, llegaron a la conclusión que el documento recibido de manos de Lili Esperanza, era el mismo que él tenía y que había sido firmado ante el Registro del Municipio Cárdenas del estado Táchira.
Argumenta que en aplicación a lo dispuesto en el artículo 1547 del Código Civil, así como el criterio jurisprudencial allí descrito, quedó comprobado que la demandante tuvo conocimiento de la compraventa mediante copia de documento recibido por manos de la compradora Lili Esperanza Orduz en fecha 1° de noviembre de 2020, es decir, 10 meses después de la negociación ante el Registro; que por lo tanto, la demandante debió interponer la demanda de retracto legal, en el plazo de 40 días desde la fecha en que recibió el documento.
Finalmente, solicita que la cuestión previa opuesta del numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sea declarada con lugar, se deseche la demanda y quede extinguido el proceso.
Mediante diligencia de fecha 3 de agosto de 2022, el apoderado judicial del ciudadano Giuseppe Balbo D´ Ángelo, manifestó que la relación de índole comercial con la ciudadana Lili Esperanza Orduz, fue porque le dio en alquiler un local comercial donde funciona el
Restaurant y Cervecería La Balbonera, y que posteriormente cuando su mandante necesito la cantidad de cinco mil euros, solicitando en préstamo a la referida ciudadana y aprovechándose de su edad, así como de su precaria salud y poco entendimiento del idioma español, realizando dicha ciudadana un documento de compraventa por Bs. 200.000.000,00 y que fue firmado por su mandante ante el Registro Subalterno, pensando que era un documento hipotecario y que no contenía ninguna venta, relacionada con el local comercial y el terreno que ocupa, que es por ello que solicita que el procedimiento se regule de conformidad a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales. (f. 189)
A los folios 192 al 208 corren actuaciones relacionadas con la inhibición planteada por la Juez Fanny Ramírez, con el carácter de Juez Provisorio del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, la cual fue resuelta por el ad quem en fecha 27 de julio de 2022.
Por escrito de fecha 10 de agosto de 2022, el apoderado judicial de la parte actora dio contestación a la cuestión previa planteada por la codemandada Lili Esperanza Orduz, manifestando que de acuerdo a lo que plantea su contraparte sobre la circunstancia que debía presentarse la demanda de retracto legal de conformidad a lo establecido en el artículo 1547 del Código Civil, indica que aun cuando ese derecho de retracto se debe regir por lo contemplado en el artículo 39 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, indica que para ese momento 1° de noviembre de 2020, todos los organismos públicos incluyendo tribunales no trabajaron con normalidad sino que se dictó un decreto gubernamental a nivel nacional el 15 de marzo de 2020, y que por ello no transcurrió los 40 días de caducidad que alega en la cuestión previa planteada y que también se violentó lo establecido en la normativa legal de que fuera su mandante Gladis María Martínez, a quien se le ofreciera con preferencia la adquisición del inmueble, por lo cual acompaña Gaceta Oficial N° 6.519 de fecha 13 de marzo de 2020, Gaceta Oficial N° 6602 de fecha 2 de diciembre de 2020, Resolución N° 2020-00035 de fecha 9 de diciembre de 2020 emanada por el Tribunal Supremo de Justicia y al Gaceta Oficial N° 6610 de fecha 31 de diciembre de 2020. Solicitado que sea declarada sin lugar la cuestión previa opuesta. (fs.210 al 212, con anexos a los fs. 213 al 228)
Mediante escrito de fecha 19 de septiembre de 2022, el apoderado judicial de la parte actora promovió pruebas (fs. 229 al 233, con anexos a los fs. 234 al 259); las cuales fueron admitidos por auto del 28 de septiembre de 2022. (f. 261)
El 29 de septiembre de 2022, la apoderada judicial de la codemandada Lili Esperanza Orduz promovió pruebas (fs. 263 al 264); las cuales fueron admitidas admitidos por auto de la misma fecha. (f. 265)
A los folios 280 al 289 corre escrito presentado por la apoderada judicial de la codemandada Lili Esperanza Orduz Beltrán.
A los folios 290 al 316 riela decisión de fecha 13 de diciembre de 2022, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, objeto de apelación.
A los folios 317 al 324 corre actuaciones relacionadas con las notificaciones de las partes.
Mediante diligencia de fecha 12 de enero de 2023, el codemandado Giusseppe Balbo D´ Ángelo, confirió poder apud acta a los abogados José Orlando Prato Gutiérrez y Jorge Noel Contreras Molina. (f. 325)
Por diligencia de la misma fecha el codemandado Giusseppe Balbo D´ Ángelo asistido de abogado apeló de la referida decisión. (f. 327)
Por auto del 17 de enero de 2023, el a quo oyó en doble efecto el recurso de apelación interpuesto por el codemandado Giusseppe Balbo D´ Ángelo, acordando remitir el expediente al Juzgado Superior Civil en función de distribuidor a los fines legales consiguientes. (f. 329)

ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA
En fecha 15 de febrero de 2023, se recibieron las actuaciones en este Juzgado Superior como consta en nota de Secretaría (f. 340); y por auto de la misma fecha se le dio entrada e inventario. (f. 341)
Mediante escrito de fecha 6 de marzo de 2023, el apoderado judicial de la parte actora presentó informes. (fs. 342 al 343)
En la misma fecha el coapoderado judicial del codemandado Giusseppe Balbo D´ Ángelo presentó informes. (fs. 344 al 345)
Por escrito de fecha 16 de marzo de 2023, la apoderada judicial de la codemandada Lili Esperanza Orduz Beltrán, presentó informes. (fs. 348 al 359)
Mediante sendos escritos de fecha 27 de marzo de 2023, la apoderada judicial de la codemandada Lili Esperanza Orduz Beltrán, presentó escrito de observaciones a los informes presentados por su contraparte. (fs. 360 al 372)
Por auto de fecha 30 de marzo de 2023, se dejó constancia que la parte actora y el codemandado Giusseppe Balbo D´ Ángelo, no hicieron observaciones al escrito de informes presentado por su contraparte. (f. 373)
II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Para trámite y decisión de la apelación formulada por la parte demandante en contra de la decisión proferida por el a quo en fecha 13 de diciembre del 2.022, procede esta instancia de alzada a fijar los límites de la apelación al efecto de que analizadas las alegaciones de las partes, los informes en alzada y el material probatorio que obra en autos, se decida sobre la confirmación, revocatoria o modificación del fallo apelado, conforme a su adecuación o no a derecho.
De la decisión del a quo
La recurrida declaró sin lugar el punto previo opuesto por la parte demandante relativo a la acumulación de la cuestión previa de caducidad y prohibición de admitir la acción propuesta. Asimismo, con lugar la cuestión previa, referente al numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción opuesta por la ciudadana Lili Esperanza Orduz Beltrán, debidamente asistida por la abogada Gloria Zulay Arenas de Salas, parte codemandada. Desechó la demanda incoada por la ciudadana Gladys María Martínez Velasco, asistida por el abogado Medardo Vivas Vanegas por retracto legal entre comuneros, en contra de los ciudadanos Giuseppe Balbo D´ Ángelo y Lili Esperanza Orduz Beltrán, en consecuencia extinguido el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 356 eiusdem. Condenando en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ibídem.
DE LOS INFORMES EN ESTA ALZADA DE LA ACTORA:
Señala que en la sentencia recurrida la Juez desechó sin realizar un análisis crítico de las cuestiones previas planteadas referidas a la caducidad de la acción y la referida a la prohibición de admitir la acción, contempladas en los ordinales 10° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues cuando se plantearon las mismas se hizo de una forma confusa, mezclando ambas cuestiones previas y no delimitando una de la otra, más aún por cuanto las mismas se contradicen entre sí y si bien es cierto que la parte promovente de las cuestiones previas trató de subsanar la colisión existente en la interposición de ambas cuestiones previas en un sola; que no es menos cierto que la supuesta negada aclaración fue realizada después del lapso referido a la interposición y contestación de las cuestiones previas, es decir que no era procedente para la Juez haberle subsanado el error cometido por la parte demandada promovente y haber declarado que a criterio del tribunal lo que había interpuesto era la cuestión previa referida al ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y no la referida a la ordinal 11° del mencionado artículo, motivo por el cual solicita que se declare con lugar lo solicitado como punto previo de la contestación de las cuestiones previas planteadas, ya que las mismas fueron realizadas en forma confusa e ilógica sin hacer la separación legal de cada una, para su oportuna contestación.
Que igualmente, en el numeral segundo de la parte dispositiva de la sentencia el a quo declaró la cuestión previa referente al numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que se puede determinar que el tribunal en lo que respecta a la valoración de las pruebas, no le dio ningún tipo de importancia y tampoco analizó detenidamente los documentos acompañados junto con el libelo de demanda. Que si la Juez del a quo hubiese analizado dichos documentos, pudiera haber determinado que debía regirse por lo contemplado en el artículo 39 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales, indicando que todo esta referido a la negociación de la compraventa de un terreno sobre el cual está construido unas mejoras para el funcionamiento de un local comercial denominado Restaurante y Cervecería La Balbonera, y que en ningún momento tal y como consta en el expediente, en los antedichos documentos y es reconocido por la codemandada Lili Esperanza Orduz, no funciona ningún tipo de vivienda y es que por ello que demanda el retracto legal y que por lo tanto debe regirse la Ley de Locales Comerciales y no como lo indica la Juez a quo que se debe reglar la demanda según lo contemplado en el artículo 1547 del Código Civil, ya que nuestra legislación contempla que debe hacerse una notificación por vía escrita al tercero interesado y acompañado la misma del documento de compraventa y así solicita sea declarado; conllevando a ello a que hasta la fecha de la interposición de la demanda no hubiese transcurrido ningún día por cuanto no hubo la notificación formalmente, tal como lo reconoce la proponente de la cuestión previa y que por tal motivo es que debe declararse sin lugar las cuestiones previas planteadas.
DE LOS INFORMES EN ESTA ALZADA DEL CO DEMANDADO GIUSSEPPE BALBO D´ ÁNGELO
Manifestó, que tal y como se evidencia de la sentencia dictada por el a quo en la cual declara con lugar la cuestión previa planteada referida al ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue planteada erróneamente de una forma dual, señalando textualmente lo siguiente: “…La caducidad de la acción y la prohibición de admitir la acción propuesta”, que como se puede determinar del mismo escrito presentado existe una grave contradicción en la forma de plantearse dicha cuestión previa que la hace en sí misma no subsanable aun así procedió el demandante a subsanarla, quedando demostrado que lo que debe de regir el tiempo para interponer la demanda de retracto legal, es el término establecido en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y que le da un término de seis meses, artículo (39) para interponer dicha demanda contados a partir en que se tuvo conocimiento de la venta y que como está demostrado en autos la codemandada Lili Esperanza reconoce que la demandante se enteró de la venta el 1° de noviembre de 2020 y que está plenamente consciente que la relación contractual existente está referida a un local comercial tal como se evidencia del contrato de arrendamiento, corriente a los folios 34 al 37; que entonces mal puede la codemandada Lili Esperanza Orduz afirmar que esto tiene que regirse por la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y no por la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, como es el deber ser y más aun porque al folio 189 riela inserta una diligencia presentada a nombre de su representado, en la cual en forma lacónica, precisa y concisa declara que lo existente con la ciudadana Lili Esperanza, era una relación contractual, inquilinaria de un local comercial, que eso también ayuda a corroborar lo señalado en el documento de compraventa inserto a los folios 56 al 58 del expediente. Que ahora no puede alegar que le vendieron un inmueble para habitarlo como casa para habitación para ella y su núcleo familiar, sino que lo alquiló y que posteriormente adquirió fue un terreno sobre el cual estaban construidas unas mejoras consistentes en un local comercial como lo describe el titulo supletorio.
Que en nombre de su representado formalmente declara que lo existente con la ciudadana Lili Esperanza es una relación contractual de índole arrendaticio de local comercial, motivo por la cual las mencionadas cuestiones previas planteadas deben declararse sin lugar, razón por la que solicita sea revocada la sentencia dictada por el precitado Juzgado Cuarto de Primera Instancia Civil.
DE LOS INFORMES EN ESTA ALZADA DE LA CO DEMANDADA LILI ESPERANZA ORDUZ BELTRÁN
Indica que de la demanda quedó comprobado que es un retracto legal entre comuneros, el cual fue admitido por el procedimiento ordinario y que del folio 4 del escrito libelar se evidencia que el abogado de la parte actora fundamentó la misma, en los artículos 1.546 y 1.548 del Código Civil. Que también se desprende de la demanda, que la actora Gladis María Martínez Velasco, por los derechos y acciones del inmueble dado en venta, los había adquirido en comunidad con el vendedor ciudadano Giusseppe Balbo D´ Ángelo, tal y como consta en el documento asentado por ante el Registro Público de los Municipios Cárdenas, Guásimos y Andrés Bello del Estado Táchira, el 9 de abril de 2007, bajo el N° 42, tomo 02, protocolo primero, alegando que de ese documento le nace el derecho de preferencia.
Que habiendo sido legalmente citada su representada, presentó en la debida oportunidad legal correspondiente, escrito en el que opuso la cuestión previa del numeral 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a la caducidad de la acción, por haber transcurrido el término previsto en el artículo 1.547 del Código Civil.
Alega que a los efectos de la caducidad, se hace necesario realizar el cómputo desde el día 1° de noviembre de 2020, fecha en que recibió la copia del documento de compraventa de manos de su representada Lili Esperanza, por lo que a partir del 2 de noviembre de 2020, inició el lapso de los 40 días a que se refiere el artículo 1.547 del Código Civil, a los fines de interponer la demanda de retracto legal, finalizando el 11 de diciembre de 2020.
Que quedó comprobado que la demanda fue presentada a distribución el 25 de febrero de 2021 y admitida el 15 de abril de 2021, por lo cual es claro e inequívoco establecer que a la fecha de la consignación del libelo ante el Juzgado de Primera Instancia a los fines de su distribución había sobrepasado el lapso de 40 días que indica la mencionada norma legal, a su decir, habían transcurrido 76 días, concluyéndose forzosamente que está acción esta caduca, pues operó de pleno derecho su caducidad a tenor de lo establecido en el artículo 1.547 del Código Civil.
Que la decisión dictada por el a quo se encuentra ajustada a derecho; que expresa los razonamientos de hecho y de derecho en que la juez fundamentó la decisión.
Que en base a los argumentos expuestos y de las pruebas fehacientemente aportadas para soportar la defensa propuesta relativa a la cuestión previa contenida en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es que solicita que la apelación sea declarada sin lugar y en consecuencia se deseche la demanda y extinguido el proceso, con la correspondiente condenatoria en costas y se confirme en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el a quo en fecha 13 de diciembre de 2022.
OBSERVACIONES A LOS INFORMES por parte de la representación judicial de la codemandada Lili Esperanza Orduz, alegó que el apoderado judicial del codemandado Giuseppe Balbo D´ Ángelo realiza un informe en el que considera que el juicio de retracto legal debe ser regido por la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, y que le da el término de seis meses conforme lo indica el artículo 39, para interponer dicha demanda contados a partir en que se tuvo conocimiento de la venta y que como quedó demostrado en autos la codemandada Lili Esperanza reconoce que la demandante, se enteró de la venta el 1° de noviembre de 2020 y está plenamente consciente que la relación contractual existente es referida a un local comercial tal como se puede evidenciar en el contrato de arrendamiento.
Que para el apoderado judicial de la parte codemandada, es trascendental recordar que la acción es de retracto legal entre comuneros, el cual fue admitido por el juicio ordinario, y no por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que no están en presencia de un desalojo, tampoco en un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento; que del petitorio del libelo de la demanda quedó comprobado que la demanda es de retracto legal entre comuneros, en consecuencia la norma aplicable para la caducidad de la acción es el artículo 1547 del Código Civil, la cual señala el plazo de ejercicio del retracto. Que además, el ejercicio del retracto legal no resuelve el contrato original, sino que produce subrogación personal, es decir, un cambio de sujeto en el contrato que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros.
Que el artículo 39 de la mencionada Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se refiere a la violación de la preferencia ofertiva o que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer en un lapso de 6 meses contados a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente junto con la copia certificada del documento contentivo de la negociación.
Que en consecuencia, no siendo el caso de marras, no es aplicable la norma indicada por la parte codemandada, insistiendo que están en presencia de una demanda de retracto legal entre comuneros, así solicita sea declarada.
Que del cómputo realizado desde el 1° de noviembre de 2020 fecha en la que recibió la copia del documento de compraventa en manos de su representada, inició el lapso de los 40 días a que se refiere el artículo 1547 del Código Civil, a los fines de interponer la demanda de retracto legal y que finalizó el 11 de diciembre de 2020. Que al revisar el expediente quedó comprobado que la demanda fue admitida el 25 de febrero de 2021, y admitida en fecha 15 de abril de 2021, por lo cual es claro e inequívoco establecer que a la fecha de la consignación del libelo del retracto legal ante el Juzgado de Primera Instancia a los fines de su distribución había pasado el lapso que indica la norma legal, a su decir, habían transcurrido 76 días, concluyendo que esta acción está sobradamente caduca, conforme lo establece el artículo 1547 del Código Civil; que por lo tanto, la cuestión previa propuesta debe ser declarada con lugar con su consecuencia jurídica, desechada la demanda y extinguido el proceso, con su correspondiente condenatoria en costas.
Por otra parte alega que en base al principio de estabilidad procesal se mantenga en su vigor la sentencia apelada, ampliándola en cuanto a la imputación y acreditación de los hechos probados en autos, y que se estime, juzgue y razone que no habiendo cumplido la demandante y el codemandado cabalmente con su dual deber de alegar y probar sus pretensiones y habiendo su representada demostrar la sustentabilidad fáctica y legales de caducidad alegada, concluyendo que la presente causa existe plena prueba de los hechos esbozados por la parte demandada en el escrito de cuestión previa, referida a la caducidad de la acción.
DELIMITACION DE LA CONTROVERSIA
Queda establecido que en la presente causa fue demandado un retracto legal por parte de la ciudadana Gladis María Martínez Velasco, contra los ciudadanos Giusseppe Balbo D´ Ángelo y Lili Esperanza Orduz Beltrán, alegando la demandante que en fecha 01 de noviembre del 2.020 tuvo conocimiento de la venta de los derechos que hizo el primero de los mencionados sobre un inmueble consistente en un lote de de terreno y las mejoras construidas consistentes en un salón de 8,40 metros de ancho por 14,00 metros de largo, ubicado en las Vegas de Táriba, Municipio Cárdenas del Estado Táchira, peticionando se deje sin efecto y sin ningún valor jurídico el documento de venta protocolizado ante el Registro de los Municipios Cárdenas, Guasimos y Andrés Bello del Estado Táchira, de fecha 22 de enero del 2.020 bajo el número 2020.23 asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 429.16.4.1.19398, y que se le den en venta los derechos y acciones por derecho preferencial (retracto legal). Ante ello, la demandante opone como defensa perentoria la caducidad de la acción, señala que no existe al caso retracto legal arrendaticio, igualmente la demandante niega y contradicen la cuestión previa opuesta bajo el alegato de que ello no resulta aplicable la norma del retracto legal, sino la del retracto legal arrendaticio en donde el lapso de caducidad es de seis meses conforme lo indica el artículo 39.
Ante lo indicado se hace necesario precisar si en el sub litte nos encontramos frente a un retracto legal o un retracto legal arrendaticio, en el cual median distintos lapsos de caducidad por lo que resulta vital para el resultado del juicio a los efectos de determinar si resulta procedente declarar la caducidad de la acción; en relación a esto se aprecia que el negocio jurídico que se pretende impugnar a través de la acción de retracto legal es la venta que le realiza el ciudadano Giusseppe Balbo D´ Ángelo a Lili Esperanza Orduz Beltrán, así la demanda es propuesta por la ciudadana Gladis María Martínez Velasco aduciendo que a raíz de su divorcio con el vendedor se dio origen a una partición de bienes amistosa, por lo que el bien objeto de la demanda quedó en comunidad. Ante ello, es indudable que nos encontramos en presencia de un retracto legal, que se rige por el articulo 1.546 del Código Civil, ya que la petición de subrogación la hace la comunera Gladis María Martínez Velasco, por ende considera esta Instancia de alzada, que la relación arrendaticia existente entre la compradora y el vendedor no es la causa suficiente del retracto, ya que el mismo se fragua por el derecho de preferencia entre comuneros aunque la compradora sea arrendataria de aquellos. Así se establece.
SOBRE LA DENUNCIA DE ACUMULACIÓN EN LA CUESTIÓN PREVIA ALEGADA:
Alegado entonces el retracto legal, se tiene que al momento de la perentoria contestación de demanda, la co demandada Lili Esperanza Orduz Beltrán procede a la interposición de la cuestión previa del numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pero señala que la misma se encuentra referida a “La caducidad de la acción y la prohibición de admitir la acción propuesta”, ciertamente y como señala el demandante ello es un yerro de la accionada, puesto que tal disposición se refiere según lo indicado literalmente en la norma es a: “La caducidad de la acción establecida en la Ley”, ello sin embargo no es óbice para que éste juzgador tomando la indicación de los hechos proceda a aplicar el derecho conducente al caso con independencia a la calificación juridica que señalare el proponente de la acción, ello conforme al principio iura novit curia. Respecto al mismo la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 24 de abril de 1998 en el juicio de José Israel González Torres c/ Fábrica de Vidrios Los Andes C.A., estableció respecto al vicio de incongruencia del fallo y la calificación jurídica que efectúa el sentenciador sobre la demanda, lo siguiente:
“...Ahora bien, por su función jurisdiccional y por la finalidad del proceso civil, la actividad del juez es esencialmente declarativa. En consecuencia, se puede decir, que la cuestión de hecho corresponde a las partes, pero la cuestión de derecho corresponde al poder decisorio del juez. En relación con este principio la Sala ha dicho que: “...conforme al principio admitido “iura novit curia” los jueces pueden si no suplir hechos no alegados por éstos, sí elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión, pues ello se contrae su deber jurisdiccional: Aplicar el derecho, alegado o no por las partes, a los hechos que sí lo deben ser siempre por éstos” (Sentencia de fecha 30 de abril de 1969 G.F. Nº 64. Pág. 474).

Se tiene entonces que dada la alegación de la co demandada Lili Esperanza Orduz Beltrán, de la consumación de la caducidad en la causa por parte de la ciudadana Gladis Martínez, se procede a calificar el derecho alegado por la co demandada como la cuestión previa de la Caducidad de la acción. Así queda resuelto.
Precisados los límites de la controversia, esto es la procedencia o no del derecho de subrogación que pretende la demandante en la venta realizada, se indica respecto a la materia que nos ocupa, lo siguiente:
El Código Civil, consagra el retracto legal en la siguiente forma:

Artículo 1.546.- El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

Artículo 1.547.- No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

En la primera de las normas transcritas, el legislador define el retracto legal como el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, siempre que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. Y en la segunda norma, dispone que el derecho de retracto legal sólo pueda ejercerse, so pena de caducidad, dentro de nueve días contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero. Si éste no estuviere presente o no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días contados desde la fecha del registro de la escritura. El caso en que la persona que tiene derecho a retraer no haya sido notificada a pesar de estar presente o de tener quien la represente, no está regulado por la ley; prevaleciendo en un principio el criterio doctrinal y jurisprudencial de que debía ejercer su derecho dentro del término de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura.
No obstante, la jurisprudencia modificó dicho criterio desde una visión constitucional. Así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° RC-00851 de fecha 26 de noviembre de 2007, reiterando tal cambio de criterio, expresó:

Ahora bien, en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, en acatamiento a la normativa prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el vacío legal que se observa en los supuestos cuando se obvia la notificación, estando presente el arrendatario y la grave injusticia que representa obligarlo a realizar incursiones periódicas en la oficina de registro correspondiente, a efectos de constatar que el inmueble que ocupa sigue siendo propiedad de su arrendador, aunado a ello que en la relación arrendaticia, por lo general, el débil resulta ser el arrendatario, esta Sala en Sentencia N° 260, de Fecha 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A, contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Expediente N°. 2004-000807, la cual es aplicable al caso de acuerdo a lo expuesto en el punto previo que antecede, estableció lo siguiente:
…Omissis…
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (Resaltado del transcrito)
Ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la Sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de las ventas, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta de aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador o vendedor.
De tal modo que, resulta evidente que el Juez de la recurrida contrarió el criterio establecido por la Sala al considerar que era una carga para los actores revisar en el registro público las posibles ventas de los inmuebles objeto de su pretensión, en consecuencia debe declararse procedente la presente denuncia, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide. (Resaltado propio)
(Exp. Nº. AA20-C-2007-000165)

Asimismo, en decisión N° RC.000040 de fecha 21 de febrero de 2013, desglosando el criterio jurisprudencial respecto al término de caducidad para ejercer la acción de retracto legal, a través de la historia Casacional, indicó:
Sin embargo, mediante decisión número RC-00260 de fecha 20 de mayo de 2005, se amplió el criterio a regir para el cálculo del término de la caducidad para intentar la acción de retracto legal, modificando el criterio jurisprudencial, que hasta esa fecha se encontraba vigente, bajo los siguientes términos:
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.
Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso Carlos B. Hunter contra María Isabel Gramko de Aristigueta y otra, Gaceta Forense N° 34, Segunda Etapa, páginas 39 y siguientes; el 5 de mayo de 1999, sentencia N° 219, Exp., N° 97.366, caso Rafic El Halabi El Halabi contra Isabel Teresa Figueredo Escobar y otro; por esta Sala de Casación Civil, el 21 de marzo de 2000, decisión N° 55, Exp., N° 99-761, caso José Noel Gómez Castro y otros contra Luís García Dávila y otros. Así se decide….”
Bajo el amparo del nuevo y vigente criterio jurisprudencial, para lo cual se ratifica mediante la presente decisión, la Sala destaca una vez mas que, en el caso de autos, para que le nazca el derecho de ejercer la acción de retracto legal, incluso arrendaticio, debe el sujeto activo de la acción, ejercerla dentro de los cuarenta (40) días siguientes, computados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la enajenación respectiva, es a partir de ese momento, cuando el término de caducidad debe comenzar a regir para ejercer dicha acción de retracto legal.
(Exp. AA20-C-2012-0000307).

Como puede observarse, según el vigente criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia para todos los casos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, es de cuarenta días contados a partir de la fecha en que quede demostrado el haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.
Tal criterio debe ser entonces aplicado al sub litte a objeto de verificar el estado de la acción, en ese sentido se tiene que del análisis del escrito libelar se puede señalar que ha indicado la demandante que en fecha 01 de noviembre del año 2020, se dirigía al inmueble objeto del sub litte y le fue indicado por parte de la co demandada Lili Esperanza Orduz Beltrán que había adquirido el inmueble, lo cual indicó al co demandado Giuseppe Balbo, señalando que incluso tuvo copia del documento de tal venta, ante ello es palmario señalar que la fecha indicada debe tenerse como la del conocimiento cierto de la negociación a impugnar. Así se establece.
Ello así, se debe analizar de seguidas si la acción intentada resulta tempestiva, esto es si es intentada dentro de los cuarenta (40) días siguientes computados a partir de la fecha en que ha quedado demostrado el conocimiento la enajenación respectiva, en tal orden de ideas se tiene que la demanda es presentada el dia 25 de febrero del 2.021, fecha a la que, claro está, deben restarse los días en que por alguna circunstancia los lapsos se encontraban suspendidos. Ahora bien, se tiene que tomando como premisa cierta que la demandante tuvo conocimiento de la venta que pretende impugnar el día 01 de noviembre del 2.020, entonces el 02 de noviembre de ese mismo año seria el primero de los cuarenta (40) días con que contaba la demandante para que su acción resultara tempestiva; ante ello se hace necesario verificar en los autos del expediente y específicamente de las tablillas de despacho llevadas por el a quo los días hábiles transcurridos y de tal revisión se ha verificado lo siguiente:
En el mes de noviembre del 2020, transcurrieron (21) días de despacho, en el mes de diciembre de 2020, trascurrieron (11) días de despacho y en el mes de enero de 2021 transcurrieron 8 días de despacho para un total de 40 días de despacho transcurridos desde el 02 de noviembre de 2020 al 28 de enero de 2021 ambas fechas inclusive, por lo que debía tomarse ese día, como el último de los días hábiles con que contaba la demandante para interponer validamente su acción, conforme a la legislación y doctrina jurisprudencial supra citada. Así se establece
Ello así, se indica igualmente que la demanda fue presentada para su distribución en fecha 25 de febrero de 2021, esto es, a los 43 días siguientes a la fecha en que la demandante manifiesta haber tenido conocimiento de la compraventa que realiza su comunero a la ciudadana Lili Esperanza Orduz Beltrán, ante ello resulta evidente que transcurrieron más de los cuarenta (40) días que la ley señala como lapso perentorio de caducidad en el supuesto del retracto legal acá demandado. Así se establece.
Hechas las anteriores consideraciones, y dado que lo ateniente a la procedencia de la caducidad se encuentra demostrado resulta inoficioso pasar al análisis del fondo de la controversia, por cuanto la perdida de la acción por el transcurso del tiempo (caducidad) resulta inhibitoria de su ejercicio, en tal razón, lo pertinente en la presente causa, es declarar sin Lugar la Apelación realizada por la parte actora, confirmando el fallo recurrido, desechando el punto relativo a la acumulación de cuestiones previas, y confirmando la procedencia de la caducidad de la acción y consecuencialmente, que la demanda incoada por la ciudadana Gladys María Velasco contra los ciudadanos Giusseppe Balbo D´ Ángelo y Lili Esperanza Orduz Beltrán, sea desechada y extinguido el proceso por la circunstancia de la caducidad de la acción. ASÍ QUEDA DECIDIDO.

III
DECISIÓN

Por los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: SIN LUGAR la apelación formulada por la representación de la parte actora, ciudadana GLADIS MARIA MARTINES VELASCO, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-1.554.732, contra la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 13 de diciembre del 2.022.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la defensa de acumulación de cuestiones previas de caducidad y prohibición de la ley de admitir la acción propuesta opuesta por la representación de la parte demandada.
TERCERO: CON LUGAR la cuestión previa de la caducidad de la acción prevista en el numeral 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil propuesta por la co demandada LILI ESPERANZA ORDUZ BELTRAN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.145.659, domiciliada en el Municipio Cárdenas del Estado Táchira.
CUARTO: Se DECLARA extinguido el proceso y desechada la demanda incoada por la ciudadana GLADIS MARIA MARTINEZ VELASCO, contra los ciudadanos Giusseppe Balbo D´ Ángelo y Lili Esperanza Orduz Beltrán, por retracto legal.
QUINTO: SE CONDENA en costas a la parte demandante apelante al resultar vencida en el proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal conforme al artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Bájese el expediente en su oportunidad legal.
Dada, firmada, sellada y refrendada por el Secretario en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los dieciocho (18) días del mes de julio del año dos mil veintitrés. Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
El Juez Provisorio,

Juan José Molina Camacho.
. El Secretario,

Juan Alberto Ochoa Vivas

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión previas las formalidades de Ley, siendo las doce y quince minutos del mediodía (12:15 p.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. N° 7566