TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS BRIÓN Y EULALIA BURÓZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

EXPEDIENTE N°: 2023-5069
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana AIDA MARGARITA FERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad numero V-3.626.517.
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: Ciudadano FREDDY LEIVA, debidamente inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 31.323.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil denominada ADMINISTRADORA PRO&SER, 2131, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 12, Tomo 101-A. REPRESENTANTE LEGAL: Ciudadano LEONARDO HERNANDEZ, debidamente inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 123.788.
MOTIVO: NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA (CONDOMINIO).

- I –

En fecha 5 de mayo de 2023, compareció la ciudadana AIDA MARGARITA FERNANDEZ, identificada en autos, actuando en su propio, a los fines de demandar a la ADMINISTRADORA PRO &SER 2131, C.A., identificada en autos, representada por el ciudadano LEONARDO AUGUSTO HERNANDEZ GOMEZ, identificado en autos, por la acción de NULIDAD DE LA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE COPROPIETARIOS Y LOS ACUERDOS TOMADOS EN ESA ASAMBLEA, celebrada el 8 de abril de 2023. Anexo recaudos.
En fecha 10 de mayo de 2023, mediante auto de despacho saneador se ordenó a la demandante a identificar de manera correcta la unidad tributaria y la consignación del o los instrumentos necesarios para fundamentar la presente pretensión, dentro de los cinco (5) días de despacho.
En fecha 15 de mayo de 2023, mediante diligencia compareció la ciudadana AIDA FERNANDEZ, identificada en autos, a los fines de consignar reforma de la demanda.
En fecha 16 de mayo de 2023, mediante auto se ordenó a la ciudadana AIDA FERNANDEZ, identificada en autos, aclarar lo peticionado cumpliendo con el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 23 de mayo de 2023, mediante diligencia compareció el ciudadano FREDDY LEIVA, identificado en autos, a los fines de consignar poder otorgado por la ciudadana AIDA FERNANDEZ, identificada en autos.
En fecha 23 de mayo de 2023, mediante diligencia compareció el ciudadano FREDDY LEIVA, identificado en autos, a los fines de dejar constancia de la aclaratoria solicitada por este Tribunal.
En fecha 26 de mayo de 2023, mediante auto se le dio entrada la presente causa y se admitió de conformidad con los artículos 881 del Código de Procedimiento Civil y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. A su vez, se ordenó practicar la citación a la ADMINISTRADORA PRO &SER 2131, C.A., representada por el ciudadano LEONARDO HERNANDEZ, identificados en autos, en la dirección indicada en autos. Igualmente, se ordenó a la parte demandante a consignar los fotostatos para la compulsa y cuaderno de medidas.
En fecha 31 de mayo de 2023, mediante diligencia compareció el ciudadano FREDDY LEIVA, identificado en autos, a los fines de consignar los fotostatos para la citación de la parte demandada.
En fecha 2 de junio de 2023, mediante auto se ordenó librar la compulsa a la parte demandada.
En fecha 6 de junio de 2023, mediante diligencia la alguacil dejó constancia que recibió los emolumentos por la parte actora para practicar la citación correspondiente.
En fecha 7 de junio de 2023, mediante diligencia la alguacil dejó constancia que consigna recibo firmada y sellada por la representante legal de la parte demandada.
En fecha 9 de junio del 2023, mediante diligencia compareció el ciudadano LEONARDO HERNANDEZ, identificado en autos, a los fines de consignar escrito.
En fecha 12 de junio de 2023, mediante sentencia se declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas y establecidas en los numerales 4 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e inadmisible la reconvención planteada y propuesta por el demandado.
En fecha 12 de junio de 2023, mediante diligencia compareció el ciudadano FREDDY LEIVA, identificado en autos, a los fines de decretar la medida cautelar innominada.
En fecha 12 de junio de 2023, mediante diligencia compareció el ciudadano FREDDY LEIVA, identificado en autos, a los fines de consignar escrito de contestación de cuestiones previas.
En fecha 13 de junio de 2023, compareció el ciudadano LEONARDO HERNANDEZ, identificado en autos, a los fines de consignar escrito de contestación de la demanda.
En fecha 15 de junio de 2023, mediante auto se instó al ciudadano FREDDY LEIVA, identificado en autos, a los fines de consignar los fotostatos para la apertura del cuaderno de medida.
En fecha 21 de junio de 2023, mediante diligencia compareció el ciudadano LEONARDO HERNANDEZ, identificado en autos, a los fines de consignar las pruebas.
En fecha 21 de junio de 2023, compareció el ciudadano FREDDY LEIVA, identificado en autos, a los fines de consignar los fotostatos para la apertura del cuaderno de medidas.
En fecha 26 de junio de 2023, compareció el ciudadano FREDDY LEIVA, identificado en autos, a los fines de consignar escrito de promoción de pruebas.
En fecha 26 de junio de 2023, mediante auto se admitieron las pruebas de la parte demandada y de la parte demandante, acordándose la evacuación de testigos y la exhibición de documentos, de conformidad con lo establecido en los 506 y siguientes y 889 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 27 de junio de 2023, mediante auto se ordenó insertar los fotostatos previamente certificados por Secretaría en el cuaderno de medidas.
En fecha 27 de junio de 2023, mediante auto y tal y como fue ordenado en el cuaderno principal de la causa, se ordena abrir el cuaderno de medidas e insertar los fotostatos certificados.
En fecha 27 de junio de 2023, mediante decisión se negó la medida preventiva innominada.
En fecha 27 de junio de 2023, mediante diligencia la alguacil consignó boleta de notificación de la parte demandada debidamente firmada.
En fecha 3 de julio de 2023, mediante acta se efectuó la evacuación testimonial del ciudadano ROGER FERNANDEZ GONZALEZ, identificado en autos, promovida por la parte actora.
En fecha 3 de julio de 2023, mediante auto se acordó diferir el acto de exhibición de Libro de Acta de Asamblea, en virtud que para la hora acordada se estaba realizando el acto de evacuación de testigos.
En fecha 3 de julio de 2023, mediante diligencia compareció el ciudadano FREDDY LEIVA, identificado en autos, y solicitó adelantar la hora para la evacuación de las testimoniales identificadas en autos.
En fecha 3 de julio de 2023, mediante auto se acordó adelantar las horas para la evacuación testimoniales identificadas en autos.
En fecha 3 de julio de 2023, mediante acta se efectuó la evacuación testimonial de la ciudadana MARIA CLEMENCIA MEJIA DE MENDOZA, identificada en autos, promovida por la parte actora.
En fecha 3 de julio de 2023, mediante acta se efectuó la evacuación testimonial de la ciudadana ZORAIDA DEL VALLE GATAS BERMUDEZ, identificada en autos, promovida por la parte actora.
En fecha 3 de julio de 2023, mediante acta compareció el ciudadano LEONARDO HERNANDEZ, identificado en autos, a los fines de exhibir el Libro de Actas de Asamblea

– II –
-CONSIDERACIONES PARA DECIDIR-
-PUNTO PREVIO-

Llegada la oportunidad para dictar sentencia, esta Juzgadora antes cualquier pronunciamiento al fondo de la presente controversia, pasa analizar como punto previo, lo solicitado por la parte demandada en su escrito de contestación en cuanto a su falta de cualidad pasiva para ser demandado en el presente caso, por lo que expone entre otras cosas lo siguiente: “…En aras de exponer mis alegatos, contra de la decisión realizada por la demandante AIDA MARGARITA FERNANDEZ, portadora de la cedula de identidad Nro. 3.626.517 contra de la Administradora Pro&Ser 2131C.A., siendo su petitorio de fondo en lo siguiente: … - Con lo citado anteriormente cabe señalar que en nuestro contrato de servicio con el conjunto turístico residencial PALM BEACH VILLAS de fecha del 29 de marzo de 2022, en su cláusula 4 (cuarta) literal H: establece “asistir por intermedio de sus representantes legales o personas autorizadas a las reuniones especiales o extraordinarias” “convocadas u ordenadas a convocar por el CONTRATANTE”…Se puede desprender del texto antes señalado, que el reglamento de condominio autoriza a la junta de propietarios a realizar en el momento conveniente asambleas extraordinarias para tratar puntos que consideren de interés colectivo siempre y cuando se cumpla con los establecido en el reglamento con respecto a la notificación…según se desprende de nuestro contrato antes señalados es potestad de la Junta de Propietario convocar o mandar a realizar la convocatoria a la administradora, tal como sucedió en esta oportunidad, modelo de convocatoria que fue enviado a la Junta de Propietarios y que ellos procedieron a mandar a publicar, porque son decisiones que debe tomar la Junta… Amparado en lo establecido el articulo seis 6 del Reglamento de Condominio General del conjunto turístico residencial PALM BEACH VILLAS, anteriormente citado se da por cumplidos los extremos legales para que sean llevado a cabo la asamblea y surtan efectos las decisiones allí tomadas,…por lo que aquí, se expone se puede evidenciar que es potestad única y exclusiva de los co-propietarios, las decisiones tomadas en las asambleas, de esta manera la administradora Pro&Ser 2131 C.A no tiene ninguna inherencia en los asuntos internos allí discutidos y las decisiones que sean tomadas en asamblea, la función de la administrada es según el contrato de servicio con el conjunto PALM BEACH VILLAS, y que establece en su cláusula tercera de su texto, lo siguiente: “el cuido y vigilancia de las cosas comunes del inmueble a administrar, son las que están contempladas como tales en su documento de condominio registrado, siendo el contratante la encargada en primera instancia de informar a la administradora sobre cualquier novedad, daño, ruina o deterioro, total o parcial que las mismas pudieran sufrir”… se puede deducir de lo antes señalado, no es competencia de la administradora las decisiones que tome la junta de condominio y sus copropietarios, simplemente es actuar como un buen padre de familia en cuanto a la administración sana de sus cuentas activas y pasivas”.
Ahora bien, cuando tratamos la cualidad de los intervinientes en un procedimiento, es necesario establecer el concepto de la misma, por lo cual, es necesario para quien aquí suscribe traer a colación lo establecido en la norma contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:
“En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación.”

La norma antes transcrita, señala claramente, la oportunidad en la cual debe alegarse la falta de cualidad, esto es en la contestación a la demanda, es necesario entender que el concepto de cualidad que no es más que la legitimación que tiene el actor de interponer la acción propuesta, y el accionado de sostenerla, denotando entonces una relación lógica entre quien tiene el derecho y contra quien pretende hacer cumplir el mismo, dicha cualidad, debe invocarse como defensa de fondo, por cuanto la misma se trata como una defensa perentoria, es decir, como defensa decisiva en la sentencia que ha bien recaiga, por cuanto la declaración de esta, da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin necesidad que el juez entre en consideraciones de fondo de la demanda planteada.
Sentado lo anterior, y en aras de verificar la cualidad pasiva de la Administradora Pro&Ser 2131 C.A, en el presente caso, es necesario traer a colación lo establecido en los Artículos 18 y 20 de la ley de propiedad horizontal, el cual establece lo siguiente:
“Artículo 18: La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios … La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes: a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios; b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador; c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo; d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria; e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.”
“Artículo 20: Corresponde al Administrador: …e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio …”

Del análisis de los artículos anteriormente descritos, se infiere que la representación de los copropietarios de un condominio sometido al sistema de propiedad horizontal para estar en juicio bien sea como actores o como demandados, por mandato expreso de la citada norma esta atribuida en primer lugar al Administrador del Condominio y en el supuesto de que la Asamblea de copropietarios no hubiere procedido a designar al Administrador corresponde a la Junta de Condominio ejercer las funciones del mismo, pero, la cualidad de sostener el juicio corresponde exclusivamente a la comunidad de propietarios, representada por la Junta de Condominio.
De una revisión exhaustiva al libelo de la demanda, se observa que la pretensión de la parte actora ha sido obtener la nulidad de los acuerdos tomados en la Asamblea celebrada el 8 de abril de 2023, por las razones expresadas en el escrito de demanda y en virtud de ello, demando a la Sociedad Mercantil Administradora Pro&Ser 2131 C.A, compañía que no es sujeto de la relación procesal, toda vez que el verdadero sujeto de la relación procesal, es todo el Conjunto Residencial PALM BEACH VILLAS, considerado como una sola entidad asociativa aunque sin personalidad jurídica, pues la Ley para estos casos ha creado un litisconsorcio necesario con unidad de representación orgánica en juicio, de tal manera que, lo procedente era demandar a la comunidad de propietarios en la persona de la Junta de Condominio.
En relación a lo anterior se puede evidenciar que las decisiones acordadas en asamblea son tomadas por los copropietarios presentes en la misma y ejecutadas por la Junta de Condominio, por lo que debe ser la comunidad de propietarios a los que se demande, a través de la representación de la Junta de Condominio y/o la Administradora, tal y como lo establece el artículo 20, en su literal E, de la Ley de Propiedad Horizontal, que es ejercer en juicio la representación de los propietarios, pero no demandar directamente a la Administradora como en el presente caso, pues no es la administradora quien toma las decisiones en las asambleas, razón por la cual, la administradora no tiene cualidad para sostener el presente procedimiento, pues nos encontramos frente a una acción que pretende la nulidad de los acuerdos tomados por una comunidad de copropietarios y así está establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, plasmado anteriormente, es decir, que las decisiones en las asambleas celebradas en los conjuntos residenciales son tomadas por los copropietarios presentes en la misma y ejecutadas por la Junta de Condominio como ya se dijo anteriormente, en consecuencia resulta forzoso declarar la falta de cualidad pasiva a la Administradora Pro&Ser 2131 C.A. Así se decide.

– III –
-DISPOSITIVA-

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Brión y Eulalia Buróz de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD PASIVA, de la ADMINISTRADORA PRO&SER, 2131, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el Nº 12, Tomo 101-A. REPRESENTANTE LEGAL: Ciudadano LEONARDO HERNANDEZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 123.788, ambos suficientemente identificados, para sostener el presente juicio.
SEGUNDO: Dada la naturaleza de la presente decisión se hace innecesario el análisis y decisión sobre el asunto del fondo objeto de la pretensión del accionante.
TERCERO: En virtud de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
CUARTO: Publíquese, Regístrese incluso en la página Web del Tribunal.
QUINTO: Déjese copia certificada de la presente sentencia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Brión y Eulalia Buróz de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los SIETE (07) días del mes de JULIO del año DOS MIL VEINTITRÉS (2023). Años: 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZA,

NINOSKA VALERA
LA SECRETARIA
JHOANNA MORA
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.).
LA SECRETARIA
JHOANNA MORA
NV/jm/nr
Exp. N° 2023-5069