TSJ Regiones - Decisión

EXTENSO
SENTENCIA DEFINITIVA
Corresponde a este tribunal pronunciarse respecto a la acción de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), interpuesta el abogado JOSE MARTIN MENDOZA PEÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 155.142, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MÉNDEZ SILVA 31x38, C.A., en contra de la sociedad mercantil BARBERIA TRILER DIXON, C.A., relacionado con un (1) LOCAL COMERCIAL que forma parte del Centro Comercial Real Plaza, situado en el primer piso, distinguido con el número 1, ubicado en la Avenida Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda.
II
ANTECEDENTES
En fecha 30 de Enero de 2023, fue recibida la presente demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), interpuesta por el abogado JOSE MARTIN MENDOZA PEÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 155.142, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MÉNDEZ SILVA 31x38, C.A., en contra de la sociedad mercantil BARBERIA TRILER DIXON, C.A., representada por el ciudadano RENNY DIXON LÓPEZ MANZANO, titular de la cedula de identidad Nº V-13.405.912, en su carácter de Presidente; la cual fuere asignada a este Juzgado mediante sorteo realizado por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Cua, en funciones de Juzgado Distribuidor de turno, según Acta de Distribución Nº 6, de fecha 26-01-2023, a cuyo evento y acto legal, se ordenó darle entrada y registro en el libro de causas correspondiente, bajo el Nº 2864-2023, de la nomenclatura interna llevada por este Tribunal, conjuntamente con los anexos que le acompañan como instrumentos fundamentales de la pretensión incoada por el actor.
En fecha 09 de febrero de 2023, previo el estudio y análisis del escrito libelar y los recaudos que le acompañan, SE ADMITE la presente demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), por cuanto la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Ordenándose, asimismo, el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 13 de febrero de 2023, compareció el abogado JOSE MARTIN MENDOZA PEÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 155.142, quien en su carácter acreditado en autos, confirió poder apud-acta a los abogados SAMUEL LEMUER VILLEGAS ESTRADA y GINO GAVIOLA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 222.513 y 70.727, respectivamente
En fecha 22 de febrero de 2023, previa consignación de los fotostatos necesarios, este tribunal procedió a librar compulsa de citación a la parte demandada.
Seguidamente, en fecha 28 de febrero de 2023, previa consignación de la Reforma del libelo de la demanda, presentado por el abogado SAMUEL LEMUER VILLEGAS ESTRADA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 222.513, en su carácter de apoderado judicial de la empresa ADMINISTRADORA MÉNDEZ SILVA 31x38, C.A., este tribunal procedió a la ADMISION de la misma, por no ser contraria al orden publico a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. Ordenándose, asimismo, el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 08 de marzo del 2023, previa consignación en fecha 03-03-2023, de los fotóstatos correspondiente, para la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada, este tribunal ordeno su certificación por secretaria de conformidad con lo previsto en el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil, y hacerle entrega de la misma a la ciudadana alguacila accidental de este tribunal, a los fines de que procediera a la citación respectiva.
En fecha 16 de marzo del 2023, compareció la ciudadana alguacila accidental de este tribunal, quien procedió a consignar recibo de compulsa de citación efectiva, el cual fuese recibida y firmada por el ciudadano RENNY DIXON LÓPEZ MANZANO, titular de la cedula de identidad Nº V-13.405.912, representante legal de INVERSIONES TRILER DIXON C.A. En fecha 10 de ABRIL del 2023, comparecen por ante este tribunal, los ciudadanos RENNY DIXON LÓPEZ MARCANO Y MIGUEL ÁNGEL LÓPEZ DURAN, titulares de las cédulas de identidad Nº V-13.405.912 y V-5.101.372, respectivamente, debidamente asistidos por los abogados ELVA NICOLASA GALINDEZ Y ÁLVARO ABELARDO HERNANDEZ, inscritos inpreabogado Nº 201.164 y Nº 27.958, respectivamente, presentaron el escrito de contestación de demanda y sus recaudos anexos, así como poder apud acta.
En fecha 21 de abril del 2023, verificada oportunamente la contestación de la demanda en el presente expediente, tal como lo dispone el artículo 868 del código de procedimiento civil, este tribunal procedió a fijar oportunidad para el día MIÉRCOLES (26) de ABRIL del 2023, a las DIEZ (10:00 am), fecha y hora, para que tenga lugar la celebración de la audiencia preliminar en la presente causa.
En fecha 26 de abril del 2023, siendo las 10:00 a.m., tuvo lugar la celebración de la AUDIENCIA PRELIMINAR, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, dejándose constancia de la comparecencia del abogado SAMUEL LEMUER VILLEGAS ESTRADA, inscrito en el Inpreabogado Nº222.513, quién actúa en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA MÉNDEZ SILVA 31X38, C.A, parte demandante. Asimismo, se dejó constancia de la presencia de los abogados ELVA NICOLASA GALINDEZ Y ÁLVARO ABELARDO HERNÁNDEZ ESPEJO, inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 201.164 y 27.958, respectivamente, apoderados judiciales de la parte demandada y los ciudadanos RENNY DIXON LÓPEZ MANZANO Y MIGUEL ÁNGEL LÓPEZ DURAN, en su carácter de representantes legales de la misma. Ambas partes procedieron a ratificar lo alegado tanto la parte actora en el libelo de la demanda y su reforma, como en la contestación de la demanda.
Seguidamente, en fecha 03 de mayo del 2023, este juzgado a los fines de dar cumplimiento a lo ordenado en el contenido y continente del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, pasó a señalar los puntos controvertidos en el presente juicio.
En fecha 11 de mayo de 2023, este tribunal dictó auto de admisión a las pruebas promovidas por ambas partes, fijando un lapso de 15 días de despacho, para su evacuación.
En fecha 07 de junio del 2023, vencido como se encuentra el lapso de evacuación de las pruebas, este tribunal, procedió a fijar oportunidad para el día miércoles 12 de julio del 2023, a las 10:00 a.m., fecha y hora, para que tenga lugar la celebración de la audiencia oral de juicio en la presente causa, en presencia de las partes.
En fecha 12 de julio de 2023, siendo la oportunidad de hora y fecha fijada para la celebración de la Audiencia Oral de Juicio, se dejó constancia de la comparecencia de los abogados GINO GAVIOLA y SAMUEL LEMUER VILLEGAS ESTRADA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 70.127 y 222.513, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante ADMINISTRADORA MÉNDEZ SILVA 31 X 38 C.A. Así como los ciudadanos LÓPEZ DURAN MIGUEL ÁNGEL y LÓPEZ MANZANO RENNY DIXON, titulares de las cédulas de identidad Nº V-5.101.372 y V-13.405.912, respectivamente, en su carácter de Presidente y Vicepresidente de la parte demandada BARBERIA TRILEX DIXON C.A.”, debidamente asistidos por los abogados ALVARO ABELARDO HERNÁNDEZ ESPEJO y ELVA NICOLASA GALINDEZ, inscritos en el inpreabogado bajo el Nº 27.958 y 201.164, respectivamente., y tuvo lugar la celebración de la audiencia oral de juicio, en la cual se declaró: “…PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda. SEGUNDO: se condena en costas a la parte demandante por haber sido vencida en su totalidad, conforme con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: Se ordena la publicación del fallo dictado en la presente causa, dentro del plazo al que refiere el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil…”
-III-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose este Tribunal dentro del lapso a que se refiere el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de la publicación en extenso de la decisión dictada durante la audiencia o debate oral celebrado, en fecha 12 de JULIO de 2023, es por lo que se procede con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1) Que en fecha 1 de octubre del 2019, suscribieron el último contrato de arrendamiento con la empresa denominada “BARBERÍA TRILER DIXON, C.A., plenamente identificada y representada por su presidente, ciudadano RENNY DIXON LÓPEZ MANZANO, por un (1) local comercial que forma parte del centro comercial Real Plaza, primer piso, distinguido con el número 1, situado en la av. Bolívar, Charallave, Municipio Cristóbal del estado bolivariano de Miranda.
2) Que en el mencionado contrato de arrendamiento se establece entre otras la obligación del arrendatario prevista en la clausula segunda del mencionado contrato de cancelar o pagar las cuotas de arrendamiento específicamente el día (05) de cada mes, obligación esta que nunca ha cumplido pagando con atraso todas las mensualidades a pesar de las, múltiples peticiones que se le han hecho.
3) Que de igual forma existe la obligación legal y contractual de no dejar se pagar dos mensualidades consecutivas pagos que hizo con irregularidad hasta el mes de noviembre del año 2022, y desde esa fecha no han cancelado las correspondientes pensiones arrendaticias. Es decir que a la presente fecha se adeuda las mensualidades correspondientes a diciembre del año 2022 y enero del año 2023, configurándose la causal de desalojo prevista en el artículo 40 literal “A” del Decreto con Rango y fuerza de ley para regular el arrendamiento de locales comerciales. Anexa marcado “E” estado de cuenta junto a la reforma de la demanda, donde se realizan un abono a deuda reciente hecha en fecha 15 de febrero de 2023, por la arrendataria correspondiente a la mensualidad de noviembre de año 2022.
4) Que en atención a lo antes señalado acude ante este autoridad para demandar como en efecto lo hago a la empresa denominada BARBERÍA TRILER DIXON, C.A., representada por su presidente ciudadano RENNY DIXON LÓPEZ MANZANO, para que convenga o a ello sea condenada por este tribunal a DESALOJAR el citado local comercial y proceda a la entrega del mismo identificado como: un (1) local comercial que forma parte del centro comercial Real Plaza, distinguido con el número 1, situado en la av. Bolívar, Charallave, municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda.
5) Que tal y como lo establece el decreto con Rango y fuerza de ley para regular el arrendamiento de locales comerciales, las demandas por desalojo, cumplimientos o resolución de locales comerciales serán ventiladas por el procedimiento oral previsto en los artículos 889 y ss. Del código de procedimiento civil, igualmente fundamenta la presente demanda en lo establecido en le literal “A” del artículo 40 del decreto con rango y fuerza de ley para regular el arrendamiento de locales comerciales.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:
Que desde la fecha 31 de octubre del año 2002, han venido ocupando en calidad de ARRENDATARIO un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nº1, el cual consta de un área libre de 76,16 metros cuadrados del centro comercial Real Plaza, avenida bolívar, jurisdicción de Charallave, municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Bolivariano de Miranda, destinado únicamente para realizar las actividades de licito comercio de la empresa denominada BARBERÍA TRILER DIXON C.A., la misma se encuentra debidamente inscrito por ante ante el registro mercantil IV de la circunscripción judicial del distrito capital y Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 26 de enero del año 2018, inscrito bajo el Nº11 tomo -15-A., todo conforme a lo pactado entre las partes.
Que desde que iniciaron la relación ARRENDATICIA, es esencial y muy importante: Señalar que la parte actora no cita textualmente cuando se dio inicio a la relacion arrendaticia creando un vacío jurídico al citar el ultimo contrato documento privado de fecha 01de octubre del 2019, cuando debió citarse 01 de octubre del año 2002.
Que aclarado lo relacionado con el inicio de la relacion se dan unos cambios por el fallecimiento del primer apoderado de la empresa (de cujus) desde el año 2022, hasta la actualidad quien está fungiendo como apoderado de la empresa ADMINISTRADORA MÉNDEZ SILVA 31X38, C.A, es el DR. José Mendoza, situación que les ha traído bastante inconveniente motivado a la falta de comunicación efectiva y oportuna, e indudablemente por el conflicto de interés nacida por la pretensión de desalojarnos, de manera rápida y expedita sin respetar los postulados legales y los recursos de amparo que contempla la ley, sin embargo es oportuno resaltar que está Operando la tacita reconducción (según dogma el artículo 1566 del código civil venezolano), y que en tal sentido hasta la fecha llevan más de DIECINUEVE AÑOS (19) CONSECUTIVOS E ININTERRUMPIDOS ALQUILADOS EN DICHO INMUEBLE, sin ninguna perturbación, solamente cumpliendo con el trabajo digno que ejecutan diariamente, laborando en la empresa denominada BARBERÍA TRILER DIXON,C.A, en ejercicio de sus derechos como ARRENDATARIOS, han permanecido en el uso y goce de la cosa arrendada, que se han venido entendiendo siempre con la Sra. Gisela de manera verbal y escrita vía whatsapp, tal como se evidencia en las conversaciones vía whatsaap, que anexan capture telefónicos de fecha 31/01/2021, 04/11/2021, 09/12/2021, 08/03/2022, 19/04/2022, 20/08/2022. Que fundamentalísimo es destaca que los arrendadores niegan los recibos de pago con el objetivo de desvincularse, y mostrar de manera fraudulenta una supuesta falta de pago que no existe, ya que literalmente los bauches, pagos en digital y transferencia muestran de manera efectiva que estamos al día con el pago de nuestras obligaciones; (incluyendo enero y febrero del año 2023), como consta en el detalle de la operación nº 55015, de fecha 15 de febrero del año 2023, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de enero 2023, de igual manera el pago de canon de arrendamiento del mes de febrero del presente año, consta en el detalle de la operación 72761, de fecha 06 de marzo del año 2023, los precitados canones de arrendamiento han sido depositados en la cuenta Nº0515-00340303-4002-1344, en la entidad bancaria Banco Exterior, RIF J-300622142, donde se prueba que no hay incumplimiento de los canones de arrendamientos demandados por supuesto incumplimientos: (la pretensión de la parte actora queda totalmente anulada ya que el motivo que impulsa la acción esta desvirtuada, ya que los arrendatarios han pagado puntualmente sus canones se arrendamientos hasta La presente sin que exista atraso alguno).
Que en lo relativo a los canones de arrendamiento las cantidades siempre se han venido modificando de manera intempestiva (extemporánea inoportuna), aclarando que de manera unilateral los arrendadores, modifican el canon de arrendamiento a su antojo (es necesario destacar que los aumentos son verbales, no se autentican los contratos, lo cual a todas luces es una grave falla procesal Ejm, en todo este tiempo: Solo tenemos tres (03) contratos, Anexo Nº 2 copia de contrato de fecha 19 de noviembre año 2010, autenticación de contrato según se evidencia en notaria pública.
Anexo N° 3 copia de contrato privado de fecha 01 de octubre del año 2020.
Anexo Nº 4 copia de contrato privado de fecha 01 de octubre del año 2021, el cual no firmamos, ya que no estamos de acuerdo con el monto por concepto de canon de arrendamiento es muy elevado. Siendo que actualmente y conforme al último convenio de fecha 01 de octubre de 2021, se fijo unilateralmente como canon la cantidad de OCHENTA Y CUATRO DÓLARES ESTADO UNIDENCES (84$) mensuales, aceptados conforme a las leyes venezolanas vigentes. Según tasa de BCV de fecha 20/03/2023, debemos cancelar la cantidad de DOS MIL DIECIOCHO CON CINCUENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 2.018,52), mensuales por concepto de pago mensual del canon de arrendamiento. Los que les resuelta extraordinario y fuera de orden es que los llaman y nos notifican que iban a realizar un ajuste a este canon y que debíamos aceptarlo paso a OCHENTA Y CUATRO DÓLARES ESTADO UNIDENCES (84$) a DOSCIENTOS CINCUENTA DÓLARES ESTADO UNIDENCES (250$) y que debía pagar un mes de depósito adicional CINCUENTA DÓLARES ESTADO UNIDENCES (250$, en divisa física por la cual manifestamos NO ESTAR DE ACUERDO, con este aumento y el cobro del depósito ya que tenemos 19 años alquilados de forma ininterrumpida y al momento de realizar nuestro ingreso en el año 2002, cancelamos 3 meses de depósito y 01 mes de alquiles adelantado (El Dr. José Mendoza), alega que eso no es válido debido a que el dinero se había devaluado. Luego de la gestión del Abg. Ramón Velásquez, la Sra. Gisela de una manera expresa se ha dedicado al cobro de los alquileres incluso en la pandemia del gobierno nacional permitió el atrás de los inquilinos por razones obvias: la economía se paralizo casi totalmente en Venezuela y el mundo. No obstante nuestros representados siempre pagaron de manera permanente, sin acumular atraso en el canon de arrendamiento acordado. Sin embargo la administradora no entrego recibo alguno alegando incongruencias tales como que los recibos están mojados extraviados no hay material para imprimirlos y pare de contar debido al comportamiento irregular en la entrega de recibos.
Que niegan que el actor tenga fundamentos legales, para reclamar en su escrito inicial los incumplimientos de los cánones de arrendamiento en el que funda su acción.
Que lo único que acredita el actor, es la relación contractual que existe entre las partes, mas no que le asista el derecho para demandar la rescisión del documento base de la acción, en virtud de que no se demuestra incumplimiento por parte de los demandados.
Que es falso y niega que sus representados hayan dejado de pagar los cánones de arrendamiento base de la acción, niega que proceda la rescisión del contrato de arrendamiento base de la acción por falta de pago de los cañones de arredramiento. Que en tal virtud con improcedentes las acciones ejercitadas.

DE LA CARGA PROBATORIA:
Planteada en estos términos la controversia y a los fines de la resolución del asunto es necesario para este Juzgador traer a colación el contenido de los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que establece las disposiciones legales que consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Artículo 1.354 del Código Civil, establece:
“quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, que según el aforismo “incumbiprobatioquidicit, no quinegat”, debe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo negó, más el demandado toca la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in exipiendofit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, la Sala de Casación Civil, en Sentencia Nº 292, de fecha 03 de mayo de 2016, con ponencia del Magistrado Dr. GUILLERMO BLANCO VÁSQUEZ, ha establecido el siguiente criterio:
“…la Sala (…), reexaminó lo concerniente al establecimiento de los elementos correspondientes a la Carga de la Prueba u OnusProbandi de las partes y en tal sentido, busca armonizar para casos futuros dicha carga con la actividad del juez en la búsqueda de la verdad y con la finalidad del proceso, aspectos propios de un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, tal como quedó diseñado en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dando un enfoque mucho más amplio y justo al proceso civil en el hallazgo de la justicia…” ello para alejarse de los análisis pragmáticos de rigidez que contrasta con el dinamismo del derecho la Sala dejo establecido que el “Derecho y la Carga de Probar” se traducen en defenderse probando, formando parte de la cabal y plena caracterización de la defensa y del fin del proceso (Justicia y Verdad)” que las partes deben colaborar con la justicia y este que “el rígido esquema positivista de la actual carga de la prueba, pesada atadura formal y de ficciones que “ahogan” y “ocultan” la verdadera verdad” ante un Juez que debe resolver en la estática posición de quien alega debe probar sin poder materializar la “…construcción del Estado Social de Derecho y de Justicia, del artículo 257 que consagra al proceso una naturaleza meramente “instrumental”, para conseguir el fin: “La Justicia”, enfrentadas éstas al paradigma procesal de los hechos, la verdad y el proceso civil…”
Con esta sentencia ha querido significar la Sala de Casación Civil que “…en materia del Proceso Civil, bajo la óptica constitucional, en determinadas situaciones ponderables, el viejo aforismo de que prueba quien dice (quidicet, qui prueba), se rompe para dar paso a la Doctrina de la “Colaboración y Solidarismo Probatorio”, que no es otra cosa que entender que si bien ambas partes deben llevar a la convicción del juzgador la verdad de sus dichos, en mayor grado, ello corresponde a quien cuenta con más elementos materiales para probar la veracidad de sus argumentos…” ello porque el fin del proceso es la justicia y el proceso debe desarrollarse dentro del marco constitucional por lo que dicho fallo asume que “…quien tiene la mejor posibilidad de acreditar la verdad de los hechos, lo que, a pesar de la existencia de las normas de carga probatoria, que deben desaplicarse al caso en concreto, obligan a desplegar la actividad procesal necesaria para probar el hecho en cuestión, por lo que cobra importancia el principio del equilibrio procesal de las partes (artículo 15 del Código Adjetivo Procesal) que involucra el deber de probar a quien mejor puede hacerlo, “favor probationis” o Teoría de las Cargas Probatorias Dinámicas, que hace recaer la carga de la prueba en quien se halla en mejor condición de aportarla, a los fines de obtener la verdad objetiva…” por todo lo anterior concluye que “…existe una complejísima variedad de factores que intervienen en determinadas relaciones para desaplicar en cada caso concreto una norma como la de la carga de la prueba, por ello el constituyente atribuyó el control difuso (artículo 334 constitucional) en cada uno de los jueces, para que, ante cada situación conjugue con los elementos de ésta principios constitucionales y obtenga la solución justa en un Estado Social de Derecho y Justicia…”
Por su parte el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Los jueces tendrán por parte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.”
Las normas precedentemente transcritas regulan el principio de la verdad procesal y el deber que tienen los jueces de ceñirse a lo alegado y probado en autos, y consagra igualmente, el principio de la legalidad, el cual consiste en que los jueces no tienen más facultades que las que le otorgan las leyes, y que sus actos son únicamente válidos cuando se funden en una norma legal y se ejecuten de acuerdo con lo que ella prescribe, sin descartar que las facultades y los poderes de los cuales ostentan pueden estar contenidos en las Leyes expresamente o de una manera implícita, debiendo en el último caso inferirse necesariamente de ellas y no proceder de una interpretación falsa o maliciosa de su texto, observando siempre la distribución de la carga de la prueba, esto es, claramente corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado en relación con los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

Conforme a lo antes expuesto, este Juzgador pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA Y SU VALORACION:
Documentales traídos en el libelo de la demanda:
• Anexada al escrito libelar marcado “A”, copia simple del Registro Mercantil de la empresa ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31X38,C.A., sociedad mercantil de este domicilio, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de diciembre de 1992, bajo el Nº 38, Tomo 128-A-Sgdo, siendo su última modificación en fecha 20 de marzo de 2012, bajo el N° 37, Tomo 68-A-SDO, Rif. J-300622142. Dicho documento de naturaleza pública, no fue desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento este del cual se desprende la facultad que ostenta los ciudadanos JAIME DA SILVA DE SOUSA Y MERCES IOLANDA MENDES DE SOUSA, quienes en su carácter de Presidente y Directora General de la empresa ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31X38, C.A., otorgan poder general de administración y disposición de todos los bienes de la compañía en la forma permitida por el derecho al ciudadano JOSE MARTIN MENDOZA PEÑA. Por lo cual este Juzgador a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Anexada al escrito libelar marcado “B”, presentado en original ad effectum videndi, instrumento poder, debidamente apostillado. Dicho documento de naturaleza pública, no fue desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento este del cual se desprende la cualidad que ostenta el ciudadano JOSE MARTIN MENDOZA PEÑA, para actuar en nombre de la ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38 C.A., por lo cual este Juzgador a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Anexada al escrito libelar marcado “C”, copia registro mercantil de la empresa denominada “INVERSIONES TRILER DIXON, C.A.,” debidamente inscrita por ante el registro Mercantil IV de la circunscripción judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 26 de enero de 2018, bajo el N° 11, Tomo 15-A, expediente N° 22327817. Dicho documento de naturaleza pública, no fue desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Documento este del cual se desprende la facultad que ostentan los ciudadanos RENNY DIXON LOPEZ MANZANO Y MIGUEL ANGEL LOPEZ DURAN, quienes en su carácter de representantes de la empresa demandada “INVERSIONES TRILER DIXON, C.A.,” actúan en el presente juicio. Por lo cual este Juzgador a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 y 1.360 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Anexado al escrito libelar marcado “D”, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01-10-2019, entre la empresa ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38 C.A., y la sociedad mercantil denominada BARBERIA TRILER DIXON C.A. Por cuanto dicho documento de naturaleza privada no fue desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte demandada en la oportunidad correspondiente, del cual se evidencia la relación arrendaticia existente entre las partes en el presente juicio, es por lo que este Juzgador a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.363 y 1.370 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE PRECISA.
• Anexados al escrito libelar marcado “E”, estados de cuenta y facturas de pago del canon de arrendamiento, correspondiente a la cancelación de los meses desde agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2022. Dichas pruebas documentales SE DESECHAN por cuanto nada aportan el proceso, en virtud de estar en presencia de una demanda de desalojo por la falta de pago de más de dos mensualidades del canon de arrendamiento, específicamente a los meses de diciembre de 2022 y enero de 2023. ASÍ SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA Y SU VALORACION:
Documentales traídos en la contestación de la demanda y en el lapso probatorio:
• Anexado a la contestación de la demanda, copia simple de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 17 de noviembre del 2010, por ante la Notaria Publica del Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda, bajo el N° 06, tomo 253, entre la empresa ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38 C.A., y el ciudadano RENNY DIXON LOPEZ MANZANO. Por cuanto dicha prueba documental nada aporta a la presente demanda, SE DESECHA. ASÍ SE DECIDE.
• Anexado a la contestación de la demanda, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01-10-2020, entre la empresa ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31 X 38 C.A., y la sociedad mercantil denominada BARBERIA TRILER DIXON C.A. Por cuanto dicho documento de naturaleza privada no fue desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte demandante en la oportunidad correspondiente, del cual se evidencia la relación arrendaticia existente entre las partes en el presente juicio, es por lo que este Juzgador lo valora a tenor de lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.363 y 1.370 del Código Civil y le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE PRECISA.
• Anexado a la contestación de la demanda, transferencia bancaria N° 00051534, fecha 14-01-2023, por la cantidad de MIL SEISCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 1.625,00), a la cuenta 01150034030340021344, del pago de alquiler del mes de diciembre 2022. Por cuanto dicho documento de naturaleza privada no fue desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte demandante en la oportunidad respectiva, del cual se evidencia la cancelación del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2022, en tal sentido se le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Anexado a la contestación de la demanda, transferencia bancaria N° 55015, fecha 15-02-2023, por la cantidad de DOS MIL DIECISEIS BOLIVARES (Bs. 2.016,00), a la cuenta 01150034030340021344, correspondiente al pago de alquiler del mes de enero 2023. Por cuanto dicho documento de naturaleza privada no fue desconocido, impugnado, ni tachado de falso por la parte demandante en la oportunidad respectiva, del cual se evidencia la cancelación del canon de arrendamiento del mes de enero de 2023, en tal sentido se le otorga pleno valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.
• Anexado a la contestación de la demanda, transferencia bancaria N° 72761, fecha 06-03-2023, por la cantidad de DOS MIL CUARENTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 2.043,00), a la cuenta 01150034030340021344, correspondiente al pago de alquiler del mes de febrero 2023. Por cuanto dicha prueba documental nada aporta a la presente demanda por falta de pago, SE DESECHA, en virtud de que los meses reclamados son diciembre 2022 y enero 2023. ASÍ SE DECIDE.
• Anexado a la contestación de la demanda, estados de cuenta y facturas de pago del canon de arrendamiento, correspondiente desde el año 2002. Dichas pruebas documentales se desechan por cuanto nada aportan al proceso, en virtud de estar en presencia de una demanda de desalojo por la falta de pago del canon de arrendamiento, específicamente a los meses de diciembre de 2022 y enero de 2023, tal como lo prevé el artículo 40 literal “A” del decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el uso Comercial. ASÍ SE DECIDE.
• Anexado a la contestación de la demanda, acta de compromiso de fecha 26-12-2022, celebrada entre la denunciante ciudadana MAGALY MANZANO y el denunciado ciudadano JOSE MARTIN MENDOZA, por ante la oficina de representación delegada para los Derechos Humanos del Comisionado Municipal. Dicha prueba documental se desecha por cuanto nada aporta al proceso, en virtud de estar en presencia de una demanda de desalojo por la falta de pago. ASÍ SE DECIDE.
• En la oportunidad probatoria, la parte demandada, promovió Recibo de ingreso de consignación de pago de canon de arrendamiento, efectuado por ante el Juzgado Segundo de Municipio Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Miranda, fecha 20-04-2023, expediente N° 320-213, por la cantidad de DOS MIL VEINTE BOLIVARES (Bs. 2.020,00), a favor de ADMINISTRADORA MENDES SILVA 31X38 C.A. Dicha prueba documental se DESECHA por cuanto nada aporta al proceso, en virtud de estar en presencia de una demanda de desalojo por la falta de pago de los meses de diciembre de 2022 y enero de 2023. ASÍ SE DECIDE.
CAPITULO IV
DEL THEMA DECIDEMDUM
Así pues, los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Siendo ello así, este tribunal pasar a decidir la acción de desalojo por falta de pago, planteada bajo las siguientes consideraciones:
La acción de DESALOJO POR FALTA DE PAGO, consagrada en el literal “A” artículo 40 de la Ley sub lite, tiene como objetivo poner fin a una relación arrendaticia determinada y la cual es objeto de esta controversia, sobre bienes inmuebles, locales comerciales, cuya arrendataria haya incurrido, o su conducta contractual se ha subsumido en algunos de los supuestos que dicho artículo contempla, así dicho iter procesal, está destinado a dirimir única y exclusivamente los conflictos de intereses generados en la relación arrendaticia allí establecida.
Siendo ello así, debe establecerse por consiguiente que efectivamente el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, permite el desalojo en el caso de que la acción se fundamente en cuales quieras de las siguientes causales, a saber, literal “A”:

A. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”

Al respecto se menciona que la acción de DESALOJO POR FALTA DE PAGO, está únicamente destinada, como contenido de su pretensión a declarar resuelto el contrato, vale decir, a ponerle término al contrato de arrendamiento y a la devolución del inmueble arrendado, como supra se señaló, ese es el fin de la presente acción. En lo esencial se traduce en que el inquilino cesa en la posesión del inmueble y surge la coacción de la entrega del bien al arrendador. En conclusión, la acción de DESALOJO POR FALTA DE PAGO, que se intenta ante los órganos jurisdiccionales tiene como pretensión la entrega del inmueble por parte del arrendatario al arrendador y como consecuencia el desalojo del inquilino y en el caso sub lite, la acción intentada es de desalojo (falta de pago de canon de arrendamiento), cuya pretensión, es la entrega del bien arrendado.
Por su parte, la demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda procedió a negar y rechazar tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra.
Dicho lo anterior, nos debemos referir al último contrato de arrendamiento demandado y objeto de este juicio, el cual fue suscrito de forma privada entre las partes en fecha 01 de octubre de 2020, con una duración de un año, al cual este tribunal dio plena validez con todos sus efectos jurídicos.
Por consiguiente, no es un hecho controvertido que entre las partes en conflicto existe un vínculo jurídico arrendaticio instrumentado en el referido contrato, cuyo acto de declaración de voluntad se aprecia de conformidad con la Ley. Se tiene entonces que, conforme quedó establecido en el auto que fijó los hechos y los límites de la controversia, el asunto debatido se circunscribe al incumplimiento por parte de la demandada-arrendataria con la obligación contenida en el indicado contrato, la cual se subsume en lo previsto en el literal “A” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo el incumplimiento en la desocupación del inmueble una vez demostrada la falta de pago.
Así, se desprende que de la causal que aduce la parte actora da motivo a solicitar el desalojo del local comercial arrendado, se encuentra la referida a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas
Siendo ello así, resulta necesario señalar que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla (art. 1.579 del Código Civil).
En ese sentido, de la relación arrendaticia, como en todo contrato nacen obligaciones recíprocas entre quienes lo suscriben, en este caso, entre el arrendador, cuya obligación principal es poner al arrendatario en el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y a su vez, el arrendatario debe por constituir su obligación principal, devolver la cosa arrendada en caso de haber dejado de cumplir con las cláusulas contractuales, por lo que, la hoy demandada, se encontraría obligada a hacer entrega del inmueble en las mismas condiciones en que le fue dado en arrendamiento en caso de algún incumplimiento.
Se evidencia de la cláusula segunda del último contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 01 de octubre del 2020, que el ARRENDATARIO se obliga a cancelar a su vencimiento, los días cinco (5) de cada mes, quedando entendido que la falta de pago de DOS MENSUALIDADES CONSECUTIVAS, dará lugar a EL ARRNEDADOR para optar entre pedir la resolución del presente contrato o exigir su cumplimiento por todo el tiempo estipulado en el mismo. Ahora bien, quien aquí suscribe puede afirmar que si bien es cierto que el arrendatario no realizo el pago de los meses de diciembre de 2022 y enero 2023, los días CINCO (5) de cada mes, tal y como lo estipula la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, a criterio de quien juzga y conforme a lo previsto en el literal “A” del artículo 40 de la Ley que rige la materia, para que pueda proceder la demanda de desalojo por falta de pago, debe el arrendatario haber dejado de cancelar DOS MENSUALIDADES CONSECUTIVAS, lo cual no quedo plenamente probado por la parte actora y siendo desvirtuado por la parte demandada en la oportunidad respectiva, mediante los pagos efectuados en fechas 14-01-2023 y 15-02-2023, en donde cancela los meses reclamados, a saber, diciembre 2022 y enero 2023, respectivamente. En consecuencia, habiéndose cumplido todos los extremos de la ley, la presente demanda NO DEBE PROSPERAR en derecho y así será declarada en la dispositiva. Y ASÍ SE DECIDE.