TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
213º y 164º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.:
Ciudadano BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 12.731.778.

Abogada en ejercicio REBECA PÉREZ SÁNCHEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 126.901.

Ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V- 23.625.541.

Abogado en ejercicio MANUEL PINTO SILVA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 19.899.

DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

23-9988.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por la abogada en ejercicio REBECA PÉREZ SÁNCHEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de marzo de 2023, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRÍGUEZ, contra el ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, todos plenamente identificados en autos.
Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 20 de abril de 2023, esta alzada le dio entrada en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constatándose en autos que solo la parte actora hizo uso de tal derecho.
Mediante auto dictado en fecha 8 de junio de 2023, se declaró vencido el lapso para la presentación de observaciones a los informes, dejando constancia que la parte demandada no hizo uso de tal derecho, y se dejó sentado que a partir de dicha fecha comenzarían a transcurrir los sesenta (60) días calendarios a que hace referencia el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil para sentencia.
Así las cosas, estando dentro de la oportunidad para decidir el recurso intentado, quien aquí suscribe procede a hacerlo bajo los términos y consideraciones que se expondrán a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.
PARTE ACTORA:
Mediante libelo de demanda presentado en fecha 20 de septiembre de 2023, el ciudadano BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRÍGUEZ, debidamente asistido por las abogadas en ejercicio REBECA PÉREZ SÁNCHEZ y SUSANA VIRGINIA BARREIROS RODRÍGUEZ, procedió a demandar al ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, por DESALOJO, sosteniendo para ello –entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que en fecha 15 de febrero de 2017, entregó mediante contrato verbal de arrendamiento al ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, un local comercial identificado con la letra y número 1-B, con un área aproximada de cincuenta y dos metros cuadrados (52 mts2), ubicado al final de la avenida Bolívar, casa No. 3, ante de la subida a La Estrella, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, que fue propiedad de su padre, el ciudadano MANUEL BARREIROS NOVOA, según título supletorio suficiente de propiedad otorgado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 20 de mayo de 1997, y del justificativo de testigos evacuado en fecha 24 de septiembre de 2012.
2. Que dicho inmueble fue arrendado con el objeto de desarrollar como actividad comercial, la reparación de neveras, lavadoras y otros artefactos electrodomésticos y de refrigeración; asimismo, señaló que las partes acordaron mantener el cumplimiento de las obligaciones como es el pago del canon de arrendamiento mensual, el mantenimiento del local arrendado y todas las permisología correspondientes para su funcionamiento.
3. Que en el devenir de los años ha notado el deterioro progresivo del local arrendado sin que el demandado haya realizado mejoras o el mantenimiento necesario para que el local no sufra daños que ameriten su desocupación, por lo que -según su decir- ha realizado varios llamados de atención al ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, quien ha hecho caso omiso, lo cual trajo como consecuencia que el local presente filtraciones y daños estructurales en paredes, columnas y piso.
4. Que es requerida la desocupación inmediata del inmueble a fin de evitar que toda la estructura colapse debido a su alto riesgo, lo cual consta de la inspección ocular realizada en fecha 27 de julio de 2022, por la Dirección de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda.
5. Que el arrendatario –a su decir- ha dejado de cumplir las obligaciones establecidas en la norma que regula el arrendamiento inmobiliario para el uso comercial por el descuido del local de su propiedad arrendado en perfectas condiciones, haciendo caso omiso a los llamados del propietario sobre el mantenimiento del local y las reparaciones menores que le correspondían.
6. Fundamentó la presente acción en los ordinales “c” y “e” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, concatenado con los artículos 1.264 y 1.592 del Código Civil.
7. Que por las razones de hecho y de derecho expuestas, es por lo que procede a demandar al ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, para que convenga o en su defecto sea condenado mediante sentencia a entregar sin dilación alguna el inmueble dado en arrendamiento libre debienes y personas; y al pago de los costos y costas del juicio.
8. Por último, estimó la demanda en la cantidad de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), equivalentes a cinco mil unidades tributarias (5.000 U.T.); y solicitó que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad para contestar la demanda, compareció el ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, debidamente asistido por el abogado en ejercicio MANUEL PINTO SILVA, quien mediante escrito consignado en fecha 15 de noviembre de 2022, alegó lo siguiente:
1. Que rechaza y contradice la demanda intentada en su contra, tanto en los hechos planteados y narrados en el libelo, como el derecho en el que pretenden fundarse; asimismo, alegó que no es verdad que el local arrendado tenga a disposición todas las perisologías correspondiente según su destino, por cuanto en el mes de marzo del año 2017, el demandante le entregó una conexión eléctrica compuesta por dos (2) cables pegados a un poste, pero que desde hace dos (2) años el arrendador –a su decir-le cortó dicho servicio así como el de agua.
2. Que nunca ha impedido al arrendador realizar las reparaciones mayores que deben hacérsele al local arrendado debido al progresivo deterioro; asimismo, señaló que las filtraciones del local se deben posiblemente a la gran pluviosidad ocurrida en la zona en el año 2022, y a la gran humedad reinante en la zona.
3. Qué próximo a los cimientos o base de la construcción, se asienta una quebrada de agua irrigando –a su decir- los cimientos de la edificación, subiendo el agua por el fenómeno físico osmosis; además, indicó que otra las posibles causas de tales filtraciones se debe a la mala construcción y el empleo de materiales de mala calidad.
4. Que no es cierto que el demandado haya evadido sus responsabilidades como arrendatario del local, ya que –a su decir- ha pagado puntualmente y por mensualidades adelantadas el canon de arrendamiento
5. Por último, solicitó que sea admitido el escrito de contestación a la demanda y sustanciado conforme a derechos.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 8-36 del expediente) Marcado con la letra “A”, en copia certificada ad effectum videndi, JUSTIFICATIVO DE TESTIGOS expedido por el Juzgado Segundo del Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 2 de octubre de 2012, previa solicitud del ciudadano MANUEL BARREIROS NOVOA, y de cuyo contenido se desprende la declaración extrajudicial de dos testigos (GILBERTO JOSÉ PEÑA MERCADO y JOSÉ ANTONIO STRUBINGER APONTE), quienes afirmaron que el hoy solicitante ha realizados a sus solas y únicas expensas una mejoras a las bienhechurías construidas sobre un lote de terreno ubicado al final de la avenida Bolívar con tres (3) niveles; y en copia fotostática, TÍTULO SUPLETORIO SUFICIENTE DE PROPIEDAD expedido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en fecha 20 de mayo de 1.997, a favor del ciudadano MANUEL BARREIROS NOVOA, sobre unas bienhechurías “con plantas y árboles frutales” construidas sobre un terreno presuntamente propiedad del ciudadano “Martin” situado al final de la avenida Bolívar, sector EL Trigo, adyacente a la quebrada La Mascota, Municipios Guaicaipuro, Los Teques del estado Miranda. Ahora bien, en vista que las documentales bajo análisis no fueron tachadas ni impugnadas en su oportunidad por la parte demandada, esta juzgadora les confiere valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que el inmueble objeto del presente juicio que construido a las solas y únicas expensas del ciudadano MANUEL BARREIROS NOVOA.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 37-39 del expediente) Marcado con la letra “B”, en copia fotostática, DECLARACIÓN SUCESORAL SUSTITUTIVA expedida en fecha 10 de marzo de 2022, por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), correspondiente al causante MANUEL BARREIROS NOVOA, fallecido en fecha 4 de septiembre de 2018, reflejándose como herederos del mismo, a los ciudadanos BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRÍGUEZ (aquí demandante), JENNY NANCY BARREIROS RODRÍGUEZ, FILOMENA RODRÍGUEZ DE BARREIROS y SUSANA VIRGINIA BARREIROS RODRÍGUEZ; y marcado con la letra “C”, en copia fotostática, REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (RIF)expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) en fecha 8 de diciembre de 2021, identificado con el No. J501724881, correspondiente a la SUCESIÓN MANUEL BARREIROS NOVOA. Ahora bien, en vista que las documentales bajo análisis no fueron impugnadas en su oportunidad por la parte demandada, esta juzgadora las tiene como fidedignas de su original conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que el BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRÍGUEZ, parte actora en el presente juicio, es heredero del causante MANUEL BARREIROS NOVOA (†).- Así se establece.
Tercero.- (Folios 40-75 del expediente) Marcado con la letra “D”, en original, INFORME TÉCNICO OCULAR signado con la nomenclatura PCG-0116/2022, elaborado por la Dirección de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro en fecha 27 de julio de 2022, en el cual se hace constar que se realizó una inspección y evaluación de un inmueble constituido por un local identificado con la letra y números 1-B, ubicado al final de la avenida Bolívar, urbanización EL Trigo, sector La Mascota, Municipio Guaicaipuro, Parroquia Los Teques, en cuya oportunidad se dejó constancia de lo siguiente:
“(…) Se realizó el análisis y evaluación de riesgo, a fin de determinar el nivel de vulnerabilidad y la afectación de una estructura aporticada de dos niveles, construida en concreto armado, emplazada en terreno plano, losa techo de concreto y zinc, losa piso de concreto, distribuida en 01 espacio y un baño, se observaron grietas en paredes y piso de igual manera se visualizaron grietas en columnas, se evidencian filtraciones notorias lo que han permitido la perdida de revestimiento con exposición ferroso lo que ha afectado el techo del nivel inferior en gran magnitud. En el interior de la estructura local 1-B se noto (sic) sobrepeso como lavadoras, neveras entre otros artefactos para su reparación, debido a trabajos que se realizan en el mencionado local, de igual manera se observo (sic) tomas de corriente ilegales a poste principal de vialidad, cuenta con sistema eléctrico no adecuado, los cuales no son recomendable ya que no cuenta con los extintores correspondiente (sic).
Por todo lo antes mencionado se determinan condiciones de RIESGO ALTO
IV. RIEGOS
Riesgo de Origen (sic) Natural (sic): No apreciativo.
Riesgo de Origen (sic) Antrópico (sic): Las grietas y fisuras de la losa piso más el deterioro de la vida útil del mismo, incrementan la posibilidad de colapso de la estructura. La toma ilegal representa un gran riesgo para la integridad física de quien lo maniobra y para quien mantenga el uso indebido de la conexión
(…omissis…)
VI. RECOMENDACIÓN
Se exhorta al propietario a la desocupación del sobrepeso de los artefactos eléctricos que se mantienen dentro del local en prevención del colapso de la losa piso que sirve de losa techo al nivel inferior. De igual manera se requiere las reparaciones pertinentes de grietas de la losa piso y paredes en tiempo urgente e inmediato para reducir los factores de riesgo subyacentes (…)”

Ahora bien, la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, de manera errónea “desconoció” el referido instrumento, como si se tratara de un instrumento privado que emanara de su persona; además, procedió a impugnar el mismo por haber sido evacuado a instancia de parte. Al respecto, cabe advertir que la impugnación a un documento público administrativo debe referirse a la falta de adecuación entre las copias certificadas del expediente administrativo que constan en autos y las actuaciones que conformaron ese expediente administrativo, bien porque algún acta haya sido mutilada, sustraída, no conste en el expediente remitido o por cualquier otro motivo, para lo cual la parte impugnante deberá producir la prueba en contrario que demuestre la veracidad de sus alegaciones, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil (Ver. Sentencia No. 01257 de fecha 12 de julio de 2007, proferida por la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia). En consecuencia, visto que la parte demandada no produjo prueba en contrario que desvirtuara la documental bajo análisis, es por lo que quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio, y la tiene como demostrativa de que en la inspección realizada al inmueble objeto del litigio en fecha 27 de julio de 2022, se determinaron las grietas en paredes, piso y columnas, así como filtraciones notorias que han permitido la pérdida de revestimiento con exposición ferroso afectando el techo del nivel inferior en gran magnitud; además, se hizo constar que en el interior de la estructura del local existe sobrepeso como lavadoras, neveras entre otros artefactos para su reparación, así como tomas de corriente ilegales al poste principal de vialidad, calificándose la condición del inmueble como “riesgo alto”, por lo que se recomendó la desocupación del sobrepeso de los artefactos eléctricos que se mantienen dentro del local en prevención del colapso de la losa piso que sirve de losa techo al nivel inferior.- Así se establece.

Abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte actora promovió las siguientes probanzas:
.- RATIFICÓ las documentales consignadas conjuntamente al escrito libelar identificadas con las letras “A” hasta la “D”, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, conforme a la legislación vigente ello no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

.-INSPECCIÓN JUDICIAL: La apoderada judicial de la parte actora promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para ser evacuada en el local identificado como 1-B, con unárea aproximada de cincuenta y dos metros cuadrados con noventa centímetros cuadrados (52,90 mts2), ubicado al final de la avenida Bolívar, casa No. 3, Los Teques, Municipios Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; ante ello, el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 19 de diciembre de 2022, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para su evacuación. Sin embargo, en fecha 16 de enero de 2023, compareció la parte promovente a fin de “desistir” de la evacuación de esta probanza, por lo que en vista de que no cursa en autos resulta alguna, quien aquí decide no puede conferir a la probanza en cuestión valor probatorio alguno y por tanto, se desecha del proceso.- Así se precisa.

Aunado a ello, encontrándose en la oportunidad para consignar escrito de informes ante esta alzada, se observa que la representación judicial de la parte demandante compareció a fin de promover las siguientes documentales:

Primero.- (Folios 157-162 del expediente) marcado con la letra “A”, en copia fotostática, tres (3) INFORMES MÉDICOS correspondientes a la paciente Filomena Rodríguez, expedidos por el Dr. Luis Flores Giménez, en fechas 13 de agosto de 2018, 04 de enero de 2022 y 20 de abril de 2023. Ahora bien, en vista que las documentales bajo análisis corresponden a un instrumento privado consignado en copia simple, el cual carece de valor probatorio en atención al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuya norma previene exclusivamente la admisión de las copias de los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y nunca bajo ninguna consideración a las copias de documentos privados simples; aunado a que la misma no es de aquellos documentos permitidos promover en segunda instancia conforme al artículo 520 eiusdem, es por lo que esta alzada desecha las probanzas bajo análisis y por ende no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 163-164 del expediente) marcado con la letra “B”, en original, CONSTANCIA DE RESIDENCIA expedida por la oficina de Registro Civil del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 29 de agosto de 2019, en la cual hace constar que la ciudadana FILOMENA RODRÍGUEZ DE BARREIROS, manifestó bajo fe de juramento estar habitando de forma permanente del mes de enero del año 1970, un inmueble ubicado en el sector El Rincón Panadero La Mascota, calle El Trigo, casa No. 130-03, parroquia Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda; y marcado con la letra y número “B1”, en copia fotostática, CÉDULA DE IDENTIDAD No. V-14.674.957, cuya titularidad le corresponde a la ciudadana FILOMENA RODRÍGUEZ DE BARREIROS. Ahora bien, aun cuando los documentos públicos bajo análisis no fueron desvirtuados por la contraparte, y son de aquellos admisibles en segunda instancia conforme al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio, por lo que se desechan proceso por impertinentes.- Así se precisa.
Tercero.- (Folios 165-167 del expediente) marcado con la letra “C”, en original, INFORME TÉCNICO OCULAR signado con la nomenclatura PCG-0100/2023, elaborado por la Dirección de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro en fecha 4 de mayo de 2023, en el cual se hace constar que se realizó una inspección y evaluación de un inmueble constituido por un local identificado con la letra y número 1-B, ubicado al final de la avenida Bolívar, urbanización El Trigo, sector La Mascota, Municipio Guaicaipuro, Parroquia Los Teques. Ahora bien, en vista que el documento administrativo goza de autenticidad desde el mismo momento en que se forma, éstos no se asimilan completamente a los documentos públicos, por cuanto gozan de la presunción de certeza y veracidad, que puede ser desvirtuada por la contraparte por medio de las pruebas incorporadas al proceso en el cumplimiento de las formas procesales, para ejercer un efectivo control y contradicción; por lo tanto, los documentos administrativos –como en el caso de autos-, solo puede ser consignado en lapso probatorio y no en cualquier grado y estado de la causa como ocurre con los documentos públicos, por lo cual, en aplicación al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, esta alzada desecha la documental bajo análisis y no le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Cuarto.- (Folios 168-182 del expediente) en formato impreso, quince (15) IMPRESIONES FOTOGRÁFICAS en la cuales aparece el inmueble arrendado a la parte demandada, lográndose evidenciar el deterioro de las paredes, techos y piso del mismo; sin embargo, como quiera que la referida documental no resultan de aquellas admisibles en segunda instancia, a saber, documentos públicos, de conformidad con el artículo 520 del Código Adjetivo Civil, es por lo que esta superioridad desecha los referidos instrumentos y no les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
Quinto.- (Folios 183-245 del expediente) marcado con la letra “D”, en original, INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el No. S-5329-23, practicada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de mayo de 2023, previa solicitud de los ciudadanos BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRÍGUEZ (aquí demandante) y SUSANA VIRGINIA BARREIROS RODRÍGUEZ, en la siguiente dirección: “Local comercial identificado como 1-B, ubicado en el final de la avenida Bolívar, casa No. 3, antes de la subida a La Estrella, Municipio Guaicaipuro, parroquia Los Teques del estado Bolivariano de Miranda”, en cuya oportunidad se hizo constar de los siguiente particulares:
“(…) PRIMERO: El tribunal deja constancia con la ayuda de la ingeniero de protección civil Mariana Castillo que el inmueble inspeccionado tiene un área aproximada de 52 mts2. SEGUNDO:El tribunal deja constancia que en el local se realizan reparación de línea blanca (neveras, licuadoras, microhonda (sic)). TERCERO: El tribunal deja constancia que el inmueble objeto de inspección se encuentra operativo en la prestación del servicio al intento de realizar la inspección con la presencia de un trabajador en labores cotidiana (sic). CUARTO: El tribunal deja constancia con la ayuda de la experto ingeniero que el inmueble se encuentra en mediano estado de conservación, piso de cemento con grietas, que por tratarse de piso plata banda y contener una cantidad considerable de bienes muebles y productos químicos (gasolina) produce que el mismo ceda y perfore el piso afectando la loza cero causando un efecto de corroción (sic); paredes frizadas de cemento en regular estado; techo de loza cero; se deja constancia que el inmueble tiene una antigüedad de 30 años aproximadamente (…)”

Precisado lo anterior, quien aquí decide verifica que por cuanto la inspección bajo análisis fue practicada por un órgano jurisdiccional, la misma comporta un instrumento público admisible en segunda instancia conforme al artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que fue autorizada por un funcionario con competencia para dar fe pública de circunstancias, hechos y declaraciones(Ver. Sentencia de la Sala Constitucional del TSJ, No. 0348, de fecha 11/05/2018, expediente No. 15-1208); en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio a la documental bajo análisis conforme al artículo 1.357 del Código Civil, ello como demostrativo de que el inmueble objeto del presente juicio tiene un área aproximada de cincuenta y dos metros cuadrados (52 mts2), en el cual se realizan reparaciones de línea blanca, tales como neveras, licuadoras y microondas; asimismo, se hizo constar que el inmueble se encuentra en mediano estado de conservación, con piso de cemento con grietas, y que por tratarse de piso plata banda y contener una numerosa cantidad de bienes muebles y productos químicos (gasolina) produce que el mismo ceda y perfore el piso afectando la loza cero causando un efecto de corrosión.- Así se establece.
PARTE DEMANDADA:
El apoderado judicial de la parte demandada, en la oportunidad para contestar la demanda, promovió las siguientes probanzas:

Único.- (Folios 89-98 del expediente) en formato impreso, diez (10) IMPRESIONES FOTOGRÁFICAS en la cuales aparece el inmueble arrendado a la parte demandada, lográndose evidenciar según las propias afirmaciones del promovente “(…) el estado deplorable o de ruina en que quedó la instalación (cables) (…) deterioros (desprendimiento de friso), ocasionado presumiblemente a falla en construcción y humedad reinante en el lugar (…)”, asimismo, se observan numerosos artefactos eléctricos, tales como, lavadoras, filtros de agua, neveras, entre otros, con daños en su superficie y apilados. Ahora bien, es preciso señalar que la parte demandada al momento de consignar la probanza bajo análisis, indicó que la misma no puede constituir prueba alguna, motivado a que “(…) no tuvieron en su toma control o autorización por parte de la autoridad de ningún órgano jurisdiccional (…)”; al respecto, debe esta juzgadora indicar que la valoración o no de un medio probatorio es propio de la actividad jurisdiccional del juez, más aún cuando éste es quien conoce el derecho incluso del no alegado. Por consiguiente, esta alzada en vista que las fotografías bajo análisis fueron oportunamente ofrecidas, contra las cuales la parte contraria no desvirtuó ni impugnó de manera tempestiva, deben tenerse como reconocidas o fidedignas (Vid. Sentencia de la Sala de Casación Civil del TSJ de fecha 22/7/2014, Exp. 2014-000028), y por lo tanto, se les otorga pleno valor probatorio como demostrativas del deterioro en la estructura del inmueble objeto del presente litigio.- Así se establece.

.-PRUEBA TESTIMONIAL: El apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, promovió las testimoniales de los ciudadanos CLIVERT STANIC BRITO RAMÍREZ y JONATHAN ANTONIO CLAVIJO GUTIÉRREZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad No. V-26.587.595 y V-16.591.411, respectivamente. A tal efecto, se observa que el tribunal de la causa mediante auto de fecha 19 de diciembre de 2022, admitió dicha probanza y fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente para su evacuación, evidenciándose que en fecha 12 de enero del año en curso, comparecieron los prenombrados testigos a fin de rendir su respectivo testimonio (ver folios 123-126 del expediente).
Ahora bien, se hace necesario advertir que si bien es cierto que la prueba testimonial bajo análisis fue promovida de manera tempestiva, el legislador previó en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, que los testigos “(…) rendirán declaración en el debate oral (…)”, observándose que en el caso de autos, el testimonio de los prenombrado ciudadanos no fue rendido en la oportunidad de la celebración de la audiencia oral, por lo que el mismo carece de eficacia y debe ser desechado del proceso conforme a lo previsto en el segundo aparte del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil; debiéndose en consecuencia, llamar la atención de la juzgadora de la causa, a los fines de que en futuras oportunidades sea más cuidosa en el trámite de los juicios seguidos por el procedimiento oral, especialmente al momento de admitir las pruebas promovidas por las partes y fijar su evacuación, por cuanto la concentración de los actos de pruebas en el debate oral garantiza el principio de oralidad.- Así se precisa.

Abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte demandada promovió las siguientes probanzas:

.- PRUEBA DE EXPERTICIA: La parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 451 del Código de Procedimiento, promovió experticia sobre el local objeto del presente proceso seguido por desalojo, a fin de que se determine “(…) Si dicho local presenta daños en su estructura que amenacen ruina (…) si sus paredes presentan algunas grietas, así como también el piso de dicho inmueble (…)”; así las cosas, se observa que el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 19 de diciembre de 2022, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para el acto de nombramiento de expertos. Sin embargo, mediante diligencia de fecha 9 de enero de 2023, la parte demandada y promovente manifestó su intención de desistir de la prueba bajo análisis, por lo que en vista de que no cursa en autos resulta alguna, quien aquí decide no puede conferir a la probanza en cuestión valor probatorio alguno y por tanto, se desecha del proceso.- Así se precisa.
.-INSPECCIÓN JUDICIAL: El apoderado judicial de la parte demandada promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a lo que el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 19 de diciembre de 2022, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para su evacuación. No obstante, llegada dicha oportunidad, el a quo mediante auto de fecha 19 de enero de 2023 (ver folio 129)hizo constar que la parte promovente no compareció, siendo entonces declarado DESIERTO dicho acto; por consiguiente,en vista que la prueba en cuestión no fue evacuada, este tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.
IV
SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de marzo de 2023, se declaró lo siguiente:
“(…) En el sub examine -como ya se acotó- la parte demandante alegó el deterioro y daños mayores al inmueble objeto de controversia, fundamentando sus argumentos en el Informe Técnico PCG-0116/2022, de fecha 27 de julio de 2022, emanado de la Dirección de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Bolivariano de Miranda, que riela a los folios 40 al 43 del expediente, no obstante, el profesional del derecho MANUEL PINTO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda impugno el referido Informe, tal como fue ut supra mencionado.
(…omissis…)
Así las cosas, en el caso de marras, si bien es cierto que la parte demandante promovió un documento administrativo, el anteriormente mencionado Informe Técnico PCG-0116/2022, de fecha 27 de julio de 2022, emanado de la Dirección de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Bolivariano de Miranda, no es menos cierto que el apoderado judicial de la parte demandada impugnó dicho documento, trayendo como consecuencia que la carga de la prueba recayera sobre el demandante, al tener esté que probar con los medios idóneos establecidos en la ley la veracidad del Informe Técnico PCG-0116/2022, ut supra mencionado, es por ello, que este Juzgado (sic) desechó dicha probanza, en virtud de no constar un medio idóneo que ratifique tal documento administrativo; en tal sentido, revisadas las actas se observa que no existe medio probatorio alguno que demuestre el deterioro y daños mayores causados al inmueble objeto de litis, en consecuencia, resulta forzoso para quien aquí decide declarar Sin (sic) lugar la presente demanda de desalojo, tal como se resolverá en la parte resolutoria de esta sentencia. Así se decide.-
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR la demanda de desalojo incoada por el ciudadano BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRIGUEZ contra el ciudadano ALVARO FABIAN HENAO PALACIO, ambas parte suficientemente identificadas al inicio de esta sentencia.
Se condena a la parte actora al pago de las costas conforme lo previsto en el artículo 274 del Texto Adjetivo Civil(…)”.

V
ALEGATOS EN ALZADA.

La apoderada judicial de la parte demandante, ciudadano BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRÍGUEZ, presentó ante esta alzada su respectivo escrito de informes en fecha 17 de mayo de 2023, en el cual realizó un breve resumen de las actuaciones cursantes en el presente juicio, para seguidamente denunciar que el tribunal de la causa desechó erróneamente el informe técnico acompañado al escrito libelar, con fundamento en que la parte demandada impugnó idóneamente el mismo, lo cual –a su decir- no es correcto, por cuanto no manifestó que su contenido fuera falso, ni que el funcionario no tuviera competencia, o que no tuviera ni la firma ni sello del documento, por lo que el instrumento quedó reconocido conforme al artículo 1.363 del Código Civil.
Seguidamente, manifestó que además de que la parte demandada reconoce los graves daños existentes en el inmueble, consignó reproducciones fotográficas que –a su decir- dan indicio verificar a simple vista los daños ocasionados por el arrendatario, siendo tan grave la situación estructural del local arrendado que su defendido se vio obligado a solicitar nuevamente a la Dirección de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Bolivariano Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, la realización de una inspección, en la cual se determinó que el inmueble se encuentra en alto riesgo; motivos por los cuales, solicitó que se declarada con lugar el recurso de apelación intentado y en consecuencia, se ordena el desalojo del inmueble propiedad de su representado
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de marzo de 2023, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoara el ciudadano BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRÍGUEZ, contra el ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, todos plenamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente:
En el escrito libelar, el ciudadano BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRÍGUEZ, alegó que en fecha 15 de febrero de 2017, dio en arrendamiento verbal al ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, un local comercial identificado con la letra y número 1-B, con un área aproximada de cincuenta y dos metros cuadrados (52 mts2), ubicado al final de la avenida Bolívar, casa No. 3, ante de la subida a La Estrella, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, con el objeto de desarrollar como actividad comercial, la reparación de neveras, lavadoras y otros artefactos electrodomésticos y de refrigeración; asimismo, señaló que en el devenir de los años ha notado el deterioro progresivo del local arrendado sin que el demandado haya realizado mejoras o el mantenimiento necesario para que el local no sufra daños que ameriten su desocupación, por lo que -según su decir- ha realizado varios llamados de atención al arrendatario, quien ha hecho caso omiso, lo cual trajo como consecuencia que el local presente filtraciones y daños estructurales en paredes, columnas y piso. Seguidamente, manifestó que es requerida la desocupación inmediata del inmueble a fin de evitar que toda la estructura colapse debido a su alto riesgo, lo cual consta de la inspección ocular realizada en fecha 27 de julio de 2022, por la Dirección de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, por lo que fundamentó la presente acción en las causales de desalojo contenidas en los ordinales “c” y “e” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicitando que el demandado sea condenado mediante sentencia a entregar sin dilación alguna el inmueble dado en arrendamiento libre de bienes y personas; así como al pago de los costos y costas del juicio.
Por su parte, llegada la oportunidad para contestar la demanda, compareció el ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, quien rechazó y contradijo la demanda intentada en su contra, tanto en los hechos planteados y narrados en el libelo, como el derecho en el que pretenden fundarse; asimismo, alegó que no es verdad que el local arrendado tenga a disposición todas las perisologías correspondiente según su destino, por cuanto en el mes de marzo del año 2017, el demandante le entregó una conexión eléctrica compuesta por dos (2) cables Ahora bien, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe observa que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble destinado para el uso comercial constituido por un local identificado con la letra y número 1-B, con un área de aproximadamente cincuenta y dos metros cuadrados con noventa centímetros cuadrados (52,90 mts2), situado al final de la avenida Bolívar, casa No. 3, ante de la subida a La Estrella, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, por cuanto el arrendamiento presuntamente ha ocasionado al inmueble deterioros mayores que los prevenientes del uso normal, y por cuanto el mismo va a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores; es por lo que se considera prudente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el artículo 40, literales “c” y “e” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo contenido se desprende lo siguiente:
Artículo 40.- “Son causales de desalojo:
(…omissis…)
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
(…omissis…)
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado
(…)” (Resaltado añadido)

Es el caso que, de la norma antes trascrita se desprenden entre sus numerosas causales para solicitar el desalojo de un bien inmueble destinado para el uso comercial, bien sea a través de la propia acción de desalojo, la acción de resolución de contrato o el cumplimiento; que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal y, que el inmueble arrendado vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble debidamente justificado.
Precisado lo anterior y adentrándonos al caso de marras, se procede a pronunciarse en primer término, sobre los DETERIOROS MAYORES del inmueble dado en arrendamiento, se observa que la parte demandante alegó en su escrito libelar que “(…) actualmente dicho local presente filtraciones y daños estructurales en paredes, columnas y piso; visto el descuido del demandado (…)”; ante ello es oportuno advertir que la causal de desalojo invocada, atribuye un incumplimiento imputable al arrendatario ante la ausencia de conservación del inmueble, pues los deterioros mayores la norma los atribuye a una actividad del arrendatario que los ocasione, en cuyo caso los mismos nada tienen que ver con aquellos que pudieren suceder por causa ajena no imputable a los provenientes de fuerza mayor o caso fortuito.
En este mismo sentido, el legislador previno en el artículo 1.594 del Código Civil, que “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor” (resaltado añadido); no obstante, si bien es cierto que entre los ciudadanos BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRÍGUEZ y ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, existe una relación arrendaticia de manera verbal, ello no impide que el arrendatario pueda entregar el inmueble arrendado en condiciones distintas a las recibidas, por cuando el legislador previno en el artículo 1.595 eiusdem, la presunción de buen estado de la cosa, señalando a tal efecto, lo siguiente:
Artículo 1.595: “Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario”.

Por consiguiente, independientemente de la existencia de un contrato de arrendamiento escrito o verbal entre las partes intervinientes en el presente juicio, se debe precisar que el arrendatario tiene la obligación de devolver la cosa arrendada en buen estado e incluso con las reparaciones locativas que garanticen la conservación adecuada de la misma, por ello recae en su persona la responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa, así se dispuso en el artículo 1.597 del Código Sustantivo Civil, señalándose a tal efecto que: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios.”(Resaltado añadido).
En atención a tales consideraciones, y a fin de determinar si la parte demandada ocasionó deterioros mayores del inmueble en litigio, esta alzada observa que la representación judicial de la parte demandante promovió INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el No. S-5329-23, practicada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de mayo de 2023, en el inmueble arrendado, de la cual se desprenden que se dejó expresa constancia de lo siguiente (folios 183-245 del expediente):“(…)el inmueble se encuentra en mediano estado de conservación, piso de cemento con grietas, que por tratarse de piso plata banda y contener una cantidad considerable de bienes muebles y productos químicos (gasolina) produce que el mismo ceda y perfore el piso afectando la loza cero causando un efecto de corroción (sic) (…)” (resaltado añadido).
Asimismo, del INFORME TÉCNICO OCULAR signado con la nomenclatura PCG-0116/2022, elaborado por la Dirección de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro en fecha 27 de julio de 2022 (folios 40-75 del expediente),se hizo constar lo siguiente:“(…) se observaron grietas en paredes y piso de igual manera se visualizaron grietas en columnas, se evidencian filtraciones notorias lo que han permitido la perdida de revestimiento con exposición ferroso lo que ha afectado el techo del nivel inferior en gran magnitud. En el interior de la estructura local 1-B se noto (sic) sobrepeso como lavadoras, neveras entre otros artefactos para su reparación (…)”(resaltado añadido).
Ahora bien, de las documentales que preceden se observa sin lugar a dudas que el inmueble arrendado presenta un deterioro que excede del uso normal, ya que se evidenciaron graves filtraciones, perdida de revestimiento con exposición ferroso, grietas en paredes, piso y columnas que afectan su estructura, por lo que es evidente que carece de la mínima conservación; por consiguiente, visto que el ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, ha incumplido en su obligación de conservar el inmueble a fin de entregar el mismo en el buen estado de uso, aseo y conservación, y como quiera que el prenombrado no demostró que tales deterioros sucedieron por causa ajena o sean imputables a los provenientes de fuerza mayor o caso fortuito, es por lo queateniéndose a lo alegado y probado en autos, se hace imperativo declarar procedente la causal de desalojo invocada prevista en el literal “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Siguiendo con este orden de ideas, tenemos que la parte actora a su vez procedió a demandar al ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, por DEMOLICIÓN O REPARACIONES MAYORES que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble arrendado, para lo cual se observa que el demandado afirmó en su escrito libelar que “(…) en el devenir de los años, he notado el deterioro progresivo del local (…) present[a] filtraciones y daños estructurales en paredes, columnas y piso (…) afectando indudablemente la estructura física de toda la construcción(…) es requerida su desocupación inmediata a los fines de evitar que toda la estructura colapse debido a su ALTO RIESGO(…)”, indicando que a pesar de haber realizado llamados de atención al arrendatario, ha hecho caso omiso a las reparaciones necesarias y evade sus responsabilidades. A tal efecto, es preciso indicar que por demolición, debe entenderse al acto de derribar todas las construcciones o elementos constructivos existentes; por el contrario, las reparaciones mayores aluden a todas aquellas que sean necesarias para recuperar y mantener la estructura del inmueble o sus componentes internos, y en general aquellas que se requieran para reparar situaciones dañosas que impidan el uso del mismo.
Al respecto, los autores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Guerrero Rocca, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” volumen 1, Caracas, 2000, pág. 220, indica lo siguiente:
“(…)El motivo conducente al desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino en determinadas circunstancias ajenas al mismo, e incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario. En efecto, «que el inmueble vaya a ser objeto de demolición» como establece el literal c) del artículo 34 de LAI, puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado. En tanto que las «reparaciones que ameriten la desocupación» a que alude la mencionada norma en comento, guardan relación con reparaciones graves, necesarias o urgentes. Graves, porque de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que las convierte en necesarias y urgentes (…) No se trata pues, de una reparación que permita mantenerse al arrendatario ocupando, sino de aquellas que obligan al mismo a ser desalojado por la magnitud de las mismas, pues de otra forma no procedería el desalojo a que alude la norma en comento (…)” (resaltado añadido)

Así las cosas, puede afirmarse que a la parte actora le correspondía probar el acaecimiento de la causal invocada como fundamento de su pretensión, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil; en otras palabras, recaía sobre el ciudadano BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRÍGUEZ, la carga de demostrar que el inmueble arrendado necesita ser desalojado motivado a la demolición del mismo o por la necesidad de realizar reparaciones mayores, observándose que la representación judicial de la parte demandante promovió las siguientes documentales: (i)INFORME TÉCNICO OCULAR signado con la nomenclatura PCG-0116/2022, elaborado por la Dirección de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro en fecha 27 de julio de 2022, correspondiente a la inspección de estructura realizada en el inmueble objeto del litigio ,haciéndose constar lo siguiente (folios 40-75 del expediente):
“(…) Se realizó el análisis y evaluación de riesgo, a fin de determinar el nivel de vulnerabilidad y la afectación de una estructura aporticada de dos niveles, construida en concreto armado, emplazada en terreno plano, losa techo de concreto y zinc, losa piso de concreto, distribuida en 01 espacio y un baño, se observaron grietas en paredes y piso de igual manera se visualizaron grietas en columnas, se evidencian filtraciones notorias lo que han permitido la perdida de revestimiento con exposición ferroso lo que ha afectado el techo del nivel inferior en gran magnitud. En el interior de la estructura local 1-B se noto (sic) sobrepeso como lavadoras, neveras entre otros artefactos para su reparación, debido a trabajos que se realizan en el mencionado local, de igual manera se observo (sic) tomas de corriente ilegales a poste principal de vialidad, cuenta con sistema eléctrico no adecuado, los cuales no son recomendable ya que no cuenta con los extintores correspondiente (sic).
Por todo lo antes mencionado se determinan condiciones de RIESGO ALTO
IV. RIEGOS
Riesgo de Origen (sic) Natural (sic): No apreciativo.
Riesgo de Origen (sic) Antrópico (sic): Las grietas y fisuras de la losa piso más el deterioro de la vida útil del mismo, incrementan la posibilidad de colapso de la estructura. La toma ilegal representa un gran riesgo para la integridad física de quien lo maniobra y para quien mantenga el uso indebido de la conexión
(…omissis…)
VI. RECOMENDACIÓN
Se exhorta al propietario a la desocupación del sobrepeso de los artefactos eléctricos que se mantienen dentro del local en prevención del colapso de la losa piso que sirve de losa techo al nivel inferior. De igual manera se requiere las reparaciones pertinentes de grietas de la losa piso y paredes en tiempo urgente e inmediato para reducir los factores de riesgo subyacentes (…)”

Aunado a ello, la parte actora consignó ante esta superioridad: (ii) INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL signada con el No. S-5329-23, practicada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 4 de mayo de 2023, en el inmueble arrendado, dela cual se desprenden los siguiente particulares (folios 183-245 del expediente):
“(…)PRIMERO: El tribunal deja constancia con la ayuda de la ingeniero de protección civil Mariana Castillo que el inmueble inspeccionado tiene un área aproximada de 52 mts2. SEGUNDO: El tribunal deja constancia que en el local se realizan reparación de línea blanca (neveras, licuadoras, microhonda (sic)). TERCERO: El tribunal deja constancia que el inmueble objeto de inspección se encuentra operativo en la prestación del servicio al intento de realizar la inspección con la presencia de un trabajador en labores cotidiana (sic). CUARTO: El tribunal deja constancia con la ayuda de la experto ingeniero que el inmueble se encuentra en mediano estado de conservación, piso de cemento con grietas, que por tratarse de piso plata banda y contener una cantidad considerable de bienes muebles y productos químicos (gasolina) produce que el mismo ceda y perfore el piso afectando la loza cero causando un efecto de corroción (sic); paredes frizadas de cemento en regular estado; techo de loza cero; se deja constancia que el inmueble tiene una antigüedad de 30 años aproximadamente (…)”(resaltado añadido)

Ahora bien, de los medios probatorios antes señalados, se observa sin lugar a dudas que el inmueble objeto de la presente controversia, constituido por un local comercial identificado con el número y letra 1-B, ubicado al final de la avenida Bolívar, casa No. 3, ante de la subida a La Estrella, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, ha sufrido daños en su estructura, ocasionado por las grietas en paredes, piso y columnas, permitiendo la pérdida de revestimiento con exposición ferroso lo que ha afectado el techo del nivel inferior en gran magnitud. Además, se observaron en el interior del inmueble numerosos artefactos que conllevan al sobrepeso de la estructura, recomendándose la desocupación de los mismo en prevención del colapso de la losa piso que sirve de losa techo al nivel inferior, así como las pertinentes reparaciones de grietas de la losa piso y paredes en tiempo urgente e inmediato para reducir los factores de riesgo.
En este mismo sentido, cabe señalar que el apoderado judicial del ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO(parte demandada),manifestó en el escrito de contestación a la demanda que ciertamente el inmueble arrendado ha tenido un “progresivo deterioro”, indicando que ello requiere una “reparación mayor que debe hacérsele a dicho local”; a su vez, manifestó que las filtraciones que puede presentar el local arrendado se deben a la gran pluviosidad ocurrida en la zona, la gran humedad existente y por la quebrada de agua que se encuentra próxima a los cimientos o base de la construcción, así como por la supuesta mala construcción y empleo de materiales de mala calidad.
Entonces, resulta evidente para quien decide, que el inmueble arrendado requiere de la inmediata reparación de las grietas en paredes, piso y columnas, permitiendo, así como la desocupación del sobrepeso que afecta la estructura del mismo, lo cual comporta reparaciones mayores, como así afirmaron ambas partes en el proceso, las cuales a criterio de esta juzgadora y tomando en consideración las recomendaciones y sugerencias realizadas por la Dirección de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Bolivariano de Guaicaipuro que realizó inspección de riesgo al inmueble en cuestión, no permiten mantener al arrendatario ocupando el inmueble, sino que derivado de la magnitud de su reparación obligan a éste a desocupar el espacio físico, a fin de prevenir riegos de pérdidas humanas y bienes muebles. Por consiguiente, esta alzada ateniéndose a lo alegado y probado en autos puede afirmar que el demandado de ninguna manera desvirtuó que las reparaciones que requieren hacerse al inmueble arrendado no sean mayores ni que puedan realizarse sin la necesidad de desalojar de bienes y personas el mismo, todo lo cual hace procedente la causal de desalojo invocada prevista en el literal “e” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Así se establece.
Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el artículo 40 literales “c” y “e” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual prevé como causales de desalojo que el arrendamiento haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los prevenientes del uso normal, y por cuanto el mismo vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble; consecuentemente, este tribunal superior debe declarar CON LUGAR la acción de DESALOJO interpuesta por el ciudadano BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRÍGUEZ contra el ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, y como consecuencia de ello, el prenombrado deberá DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL al demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido porun local identificado con la letra y número 1-B, con un área de aproximadamente cincuenta y dos metros cuadrados con noventa centímetros cuadrados (52,90 mts2), situado al final de la avenida Bolívar, casa No. 3, ante de la subida a La Estrella, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y de personas.- Así se decide.
Finalmente, este juzgado superior declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio REBECA PÉREZ SÁNCHEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de marzo de 2023, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes; en consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRÍGUEZ, contra el ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, y en virtud de ello, se ordena a la parte demandada a desalojar y hacer entrega material al demandante, del inmueble objeto del presente juicio, ello conforme a las causales previstas en los literales “c” y “e” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VII
DISPOSITIVA.

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada en ejercicio REBECA PÉREZ SÁNCHEZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRÍGUEZ, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de marzo de 2023, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano BALTAZAR WLADIMIR BARREIROS RODRÍGUEZ, contra el ciudadano ÁLVARO FABIÁN HENAO PALACIO, y como consecuencia de ello, se ordena a la parte demandada a DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL al demandante del inmueble objeto del presente juicio, constituido por un local identificado con la letra y número 1-B, con un área de aproximadamente cincuenta y dos metros cuadrados con noventa centímetros cuadrados (52,90 mts2), situado al final de la avenida Bolívar, casa No. 3, ante de la subida a La Estrella, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y de personas, ello conforme a las causales previstas en los literales “c” y “e” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintiún (21) días del mes de junio del año dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURAN.
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.-
Exp. Nº 23-9988.