TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

JUZGADO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
212º y 163º

PARTE ACTORA: sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, bajo el No. 14, Tomo 42-A-Pro, de fecha 04 de junio de 1981.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Abogada en ejercicio MARISOL LUIS LUIS, inscrita en el Previsión Social del Abogado bajo el No. 84.887.

PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de abril de 2006, bajo el No. 65, Tomo 68-A; representada por el ciudadano PEDRO SUTIL CEDEÑO, titular de la cédula de identidad No. V-5.523.897.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ ANTONIO PAGLIARANI ALVAREZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 51.272.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL (EXTENSO DEL FALLO).

EXPEDIENTE: E-2022-022.

I
ANTECEDENTES

Mediante escrito consignado en fecha 18 de abril de 2022, la abogada en ejercicio MARISOL LUIS LUIS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., procedió a demandar a la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., por concepto de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL); siendo admitida la demanda mediante auto proferido en fecha 29 de abril del mismo año.
Mediante informe consignado en fecha 27 de mayo de 2022, el alguacil de este tribunal dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada, consignado recibo debidamente firmado por ésta.
En fecha 27 de junio de 2022, compareció el ciudadano PEDRO SUTIL CEDEÑO, actuando en su carácter de director gerente de la sociedad mercantil demandada, y estando debidamente asistido de abogado, procedió a contestar la acción interpuesta y a reconvenir a la parte actora.
Mediante sentencia dictada en fecha 30 de junio de 2022, este tribunal se declaró incompetente por la cuantía en virtud de la reconvención interpuesta, y declinó el conocimiento del presente asunto en un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda.
En fecha 11 de julio de 2022, se ordenó la remisión del presente expediente junto con oficio al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
Mediante sentencia dictada en fecha 16 de septiembre de 2022, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, declaró inadmisible la reconvención planteada por la parte accionada y posteriormente, ordenó la remisión del presente expediente a este órgano jurisdiccional.
En fecha 28 de octubre de 2022, se le dio entrada al presente expediente bajo la misma nomenclatura previamente asignada por este órgano jurisdiccional, y posteriormente, mediante auto dictado el 2 de noviembre del mismo año, se fijó la oportunidad para celebrar la audiencia preliminar contemplada en el artículo 868 del Código del Procedimiento Civil.
En fecha 9 de noviembre de 2022, se llevó a cabo la audiencia preliminar referida en el particular que antecede, contando con la comparecencia de ambas partes.
En fecha 16 de noviembre de 2022, se realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia, así mismo, se abrió un lapso probatorio de cinco (5) días de despacho.
Mediante auto dictado en fecha 5 de diciembre de 2022, se admitieron las pruebas promovidas por las partes, y se abrió un lapso de treinta (30) días de despacho, para la evacuación de las mismas.
El 1° de febrero de 2023, compareció ante este tribunal el ciudadano GUILLERMO SEIJO, titular de la cédula de identidad No. V-6.153.526, y estando debidamente asistido de abogado, presentó escrito de tercería adhesiva fundamentada en el ordinal 3° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto proferido en fecha 3 de febrero de 2023, se fijó de conformidad con lo previsto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, la oportunidad para la celebración de la audiencia o debate oral.
En fecha 6 de febrero de 2023, este tribunal dictó sentencia a través de la cual declaró inadmisible la intervención adhesiva presentada por el ciudadano GUILLERMO SEIJO, antes identificado, en virtud que no aportó a los autos prueba fehaciente que demostrara su interés; es el caso que, el mencionado ciudadano mediante diligencia suscrita en fecha 13 de febrero de 2023, procedió a apelar de la referida decisión, siendo negado el recurso mediante auto de fecha 16 de febrero de 2023, ello con sujeción a lo contemplado en el artículo 878 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de febrero de 2023, se llevó acabo la audiencia o debate oral, contando con la comparecencia de ambas partes; es el caso que, finalizada dicha audiencia este tribunal pronunció oralmente su decisión y notificó a las partes que el extenso del fallo sería publicado de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, le corresponde a este tribunal proceder a dictar el extenso fallo, lo cual hace en los términos y consideraciones que se expondrán a continuación.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

PARTE ACTORA:
Partiendo de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que el presente juicio inició en virtud de la demanda interpuesta en fecha 18 de abril de 2022, por la abogada en ejercicio MARISOL LUIS LUIS, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en contra de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., todos ampliamente identificados en autos, por concepto de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL); siendo los hechos relevantes expuestos por la referida profesional del derecho como fundamento de su pretensión, los siguientes:

“(…) mi representada es la propietaria de un inmueble conformado por un local comercial, el cual se encuentra ubicado en la planta baja del Centro Comercial O.P.S., avenida perimetral Los Salias, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, identificado como LOCAL NÚMERO 10 (…) mi representada celebró un contrato de arrendamiento, en forma privada con la sociedad mercantil “S&P QUALITY, C.A. (…) representada por los ciudadanos PEDRO FELICIO SUTIL CEDEÑO Y/O DORA ADELA SEIJO BARREIRO (…) la sociedad mercantil (…) antes identificada, ha dejado de cancelar los recibos de condominio, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2021, enero y febrero de 2022. Ocho (8) meses, por la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 943,00) (…). Por todos estos hechos y en virtud que han sido infructuosas todas las diligencias extrajudiciales realizadas por mí para conseguir el pago de los cánones de arrendamiento y condominio y en virtud del derecho que me asiste para demandar como en efecto lo hago en este acto el DESALOJO DEL INMUEBLE (…). Baso la presente demanda en los supuestos legales contemplados en el (…) artículo 40 ordinal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y en las cláusulas CUARTA, DÉCIMA PRIMERA Y DÉCIMA OCTAVA (…) pese a que se han realizado todas las gestiones pertinentes con la finalidad de obtener el pago de lo adeudado y no obstante todas las diligencias extrajudiciales efectuadas, las cuales no han dado el resultado esperado, y aun cuando la parte demandada desde que se suscribió el contrato conocía los números de cuenta corriente de INVERSIONES PARASA, S.A., en el Banco Occidental de Descuento (BOD), donde debía depositar los cánones de arrendamiento y los recibos de condominio, la misma nunca realizó los pagos, es por lo que en nombre de mi mandante, ocurro ante su competente autoridad para DEMANDAR EL DESALOJO, del inmueble (…)”.

PARTE DEMANDADA:
Por su parte, el ciudadano PEDRO SUTIL CEDEÑO, actuando en representación de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., estando debidamente asistido de abogado, procedió a contestar la demanda en cuestión mediante escrito consignado en fecha 27 de junio de 2022; en los siguientes términos:

“(…) contradecimos todos y cada uno de los hechos mencionados y argumentos contenidos en la demanda interpuesta por la apoderada de INVERSIONES PARASA, S.A., a los efectos de destacar el grado de temeridad con el cual se ejerció (…) tal como se puede ver de la revisión del expediente, la parte demandante acompañó su escrito, con copias fotostáticas simples del registro de la sociedad mercantil que representa, poder, documento de propiedad de local, documento de condominio individual (…) y un contrato de arrendamiento (sólo el último de varios que fueron firmados anteriormente con mi representada, como ya se verá) documentos básicos que si bien son formalmente necesarios no aportan nada a su pretensión, fundamentado su demanda simple y llanamente en ocho “supuestos recibos” que pretendieron hacer pasar como impresos en su momento para su cobro, pero que en realidad imprimieron para tratar de fundamentar la temeraria demanda a la cual damos contestación. (…) jamás realizaron ninguna diligencia o gestión de cobro con recibos de condominio que no imprimieron, que no existían, ni siquiera digitalmente, como también se demostrará. (…) Resulta patente que el verdadero interés no es el pago de los gastos de condominio, lo cual ya de por sí es grave siendo la apoderada accionista principal y representante de la compañía que lleva la administración del condominio. El verdadero interés, su objetivo, lograr el desalojo mediante acciones judiciales sin fundamento e irresponsables, como la que nos ocupa aprovechándose de la confianza de años de conocerla (…) tenemos dudas si podría haber en este caso prevaricación (…). Lo que hasta aquí hemos explicado, podría ir dibujando lo que se denomina como fraude procesal, un proceso que a primera vista se ve normal (…) pero que hurgando un poco más a fondo se aprecia que se trata de una construcción artificiosa (…) como muchas obligaciones derivadas de un contrato bilateral, también hay una obligación para la parte arrendante, y es LA PRESENTACIÓN PREVIA DE LAS FACTURAS (…) en cumplimiento de la cláusula cuarta, quien debía presentar previamente las facturas para su cobro, es el “Grupo Corporativo Luis & Luis y Asociados C.A.”, quien lleva “la administración o gestión de los gastos comunes” desde hace años y cuya principal representantes la hoy apoderada de la parte demandante. Consideramos que no habría mucho que agregar respecto a lo indispensable de la impresión del recibo y al envío del duplicado, ya que además se trata de algo fundamental para la ejecución de una obligación de pago (…). Resulta tan disparatado todo el planteamiento hecho por la demandante, que sería risible si no se tratase de algo tan serio como una acción judicial, una fraudulenta acción judicial en realidad. Debemos añadir que producto de la confianza existente, ante la situación de no recibir desde el mes de julio más información relativa a la facturación de gastos de condominio y la desesperación por no recibir ninguna información relacionada con los gastos de condominio, hicimos 2 pagos a ciegas, literalmente, uno por 100 bolívares digitales y otro por 300 bolívares digitales, de manera de tener pagos adelantados cuando se elaborasen los recibos. (…) De conformidad con lo previsto en el art. 38 del Código de Procedimiento Civil (…) IMPUGNO la cuantía de la demanda (…)”.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de la demanda, la parte actora promovió las siguientes documentales:

Primero.- En original ocho (8) RECIBOS MENSUALES DE CONDOMINIO identificados con los Nos. 4.343, 4.463, 4.639, 5.815, 5.991, 9.091, 9.267 y 9.443 (cursantes a los folios 5-12), emitidos por el “CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL O.P.S.” (tercero ajeno al proceso), con ocasión a los gastos de condominio atribuidos a la “OCUPANTE: S&P QUALITY, C.A.”, aquí demandada, respecto al local comercial identificado con el número 10, y correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021, enero, y febrero de 2022. Ahora bien, aun cuando los recibos en comento fueron suscritos por un tercero ajeno al proceso, quien aquí suscribe estima que éstos deben ser apreciados como indicio de conformidad con lo previsto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de las documentales cuestión, adminiculadas con el recibo que fue consignado por la parte demandada (cursante al folio 120), que el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL O.P.S., emitía los recibos de gastos de condominio correspondientes al local objeto del presente juicio de desalojo.- Así se precisa.

Segundo.- En copia simple con vista a su original ACTA CONSTITUTIVA de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A. (cursante a los folios 13-25), inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda bajo el No. 14, Tomo 42-A-Pro en fecha 4 de junio de 1981. Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue desvirtuado en el curso del proceso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, teniéndolo como demostrativo del acta constitutiva y los estatutos sociales de la compañía demandante.- Así se precisa.

Tercero.- En copia simple ACTA DE ASAMBLEA EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS celebrada por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A. (inserta a los folios 26-27), a los fines de considerar y aprobar el nombramiento del administrador general y del administrador suplente de la mencionada compañía; es el caso que, dicha acta quedó inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 31 de julio de 2007, bajo el No. 49, Tomo 1631A. Ahora bien, en vista que la copia fotostática del documento público bajo análisis no fue impugnada por la parte demandada, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, teniéndola como como demostrativa de que en el decurso de dicha asamblea fue designada por unanimidad como administradora general de la compañía demandante, la ciudadana SANDRA SHIRLEY CICCARELLI CAÑADELL, titular de la cédula de identidad No. V-11.312.565.- Así se establece.

Cuarta.- En copia simple con vista a su original INSTRUMENTO PODER autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera de Caracas Municipio Libertador en fecha 21 de julio de 2015, anotado bajo el No. 50, Tomo 55, Folios 182 hasta el 184 (cursante a los folios 28-32), a través del cual la ciudadana SANDRA SHIRLEY CICCARELLI CAÑADELL, actuando en su carácter de administradora general de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., hoy demandante, confirió poder especial amplio y suficiente, a los abogados en ejercicio MARISOL LUIS LUIS y BENITO ENRIQUE MARTINEZ PERNIA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 84.887 y 51.368, respectivamente, para que sin limitación alguna sostuvieran y defendieran los derechos de la mencionada empresa en todos los procesos judiciales y extrajudiciales derivados de la relación arrendaticia de los locales, oficinas y depósitos ubicados en el Centro Comercial OPS. Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue desvirtuado en el curso del proceso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, teniéndolo como demostrativo de que los abogados en ejercicio MARISOL LUIS LUIS y BENITO ENRIQUE MARTINEZ PERNIA, previamente identificados, se encuentran plenamente facultados para actuar en representación (como apoderados judiciales) de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., quien funge como parte actora en el presente juicio.- Así se precisa

Quinta.- En copia simple ACLARATORIA DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO del PARQUE RESIDENCIAL O.P.S. (cursante a los folios 33-49), la cual fue autenticada ante la Notaría Pública de Los Teques del Estado Miranda en fecha 14 de agosto de 1984, bajo el No. 1, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. Ahora bien, en vista que la copia fotostática del documento público bajo análisis no fue impugnada por la parte demandada, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, teniéndolo como demostrativo de las circunstancias que de su contenido emanan.- Así se precisa

Sexta.- En original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO suscrito en fecha 1º de enero de 2018 (cursante a los folio 50-56), por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A. (hoy demandante, en calidad de arrendadora), representada por su administradora general, ciudadana SANDRA CICCARELLI CAÑADELL, y por la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A. (hoy demandada, en calidad de arrendataria), representada por sus directores generales, ciudadanos PEDRO FELICIO SUTIL CEDEÑO y DORA ADELA SEIJO BARREIRO, en los siguiente términos y condiciones:

“(…) CLÁUSULA PRIMERA.- LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LOS ARRENDATARIOS un local comercial distinguido con el número 10 (…) ubicado en la planta baja del CENTRO COMERCIAL O.P.S., inmueble este ubicado en la Avenida Hermanos Salias de la población de San Antonio de Los Altos, jurisdicción del Municipio Los Salias, Estado Bolivariano de Miranda (…) para la explotación de un negocio, destinado única y exclusivamente a: ALQUILER DE PELÍCULAS Y VIDEOS JUEGOS (…) CLÁUSULA SEGUNDA.- La duración del presente contrato es de UN (1) AÑO fijo contado desde el primero (01) de enero del año dos mil dieciocho (2018) hasta el treinta y uno (31) de diciembre del año dos mil dieciocho (2018) (…) CLÁUSULA TERCERA.- El canon mensual por el arrendamiento de EL LOCAL objeto del presente contrato es la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), más lo correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (IVA) (…) LOS ARRENDATARIOS se obligan a pagar en moneda de curso legal a LA ARRENDADORA, en la cuenta Nº 0116-0446-3901-9364-5319, del Banco Occidental del Descuento (BOD), mediante depósito bancario a nombre de INVERSIONES PARASA, S.A., el cual será pagado por mensualidades adelantadas, dentro de los Quince (15) primeros día de cada mes (…) CLÁUSULA CUARTA.- LOS ARRENDATARIOS aceptan expresamente y se obligan como parte de este contrato, a sufragar los gastos comunes para atender el mantenimiento y conservación del CENTRO COMERCIAL O.P.S., así como los servicios de aseo, limpieza, recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinaria y equipos, gastos de administración y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento del CENTRO COEMRCIAL O.P.S y mejoren o hagan posible su funcionamiento, local 10, objeto del presente contrato le corresponde una alícuota o porcentaje de condominio de un entero con cinco mil ochocientos cuarenta y un diezmilésima por ciento (1,5841%), dichos gastos serán facturados por separado del arrendamiento y LOS ARRENDATARIOS se obligan a cancelar dentro de los primeros quince (15) días de cada mes previa presentación de la factura por parte de LA ARRENDADORA o de quien lleve la administración o gestión de los gastos comunes (…)”.

Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del proceso, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio, teniéndolo como demostrativo de los términos en los cuales las partes litigantes suscribieron el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, destacando que el mismo recayó sobre un inmueble propiedad de la sociedad mercantil demandante, constituido por un local comercial distinguido con el No. 10, ubicado en el nivel planta baja del CENTRO COMERCIAL O.P.S., Avenida Hermano Salias de la población de San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda; que el acuerdo en cuestión fue suscrito a tiempo determinado, esto es, por el lapso de un (1) año contado desde el 1° de enero de 2018 hasta el 31 de diciembre de 2018; y que la arrendataria (hoy demandada) se obligó a pagar los cánones de arrendamiento y los gastos comunes (condominio) los primeros quince (15) días de cada mes, en el entendido de que dichos gastos comunes se facturarían por separado del arrendamiento y serían cancelados previa presentación de la factura por parte de la arrendadora o de la administradora.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
De las actas que conforman el presente expediente, se desprende que la representación judicial de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A, conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, promovió las documentales que se desglosan a continuación:

Primero.- En copia simple DOCUMENTO CONSTITUTIVO Y ESTATUTOS de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A. (cursante a los folios 74-82), inscrito ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 26 de abril de 2006, Tomo 68-A-Sdo, bajo el No. 65. Ahora bien, en vista que la copia fotostática del documento público bajo análisis no fue impugnada por la parte actora, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, teniéndolo como demostrativo de las circunstancias que de su contenido emanan.- Así se precisa

Segundo.- En copia simple REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL No. J315604868, correspondiente a la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., hoy demandada (inserto al folio 83), expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT). Ahora bien, en vista que la copia fotostática del documento público administrativo bajo análisis no fue impugnada por la parte actora, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, teniéndolo como demostrativo de las circunstancias que de su contenido emanan.- Así se precisa

Tercero.- En copia simple CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO suscrito en fecha 1º de marzo de 2008 (cursante a los folios 84-90), por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A. (hoy demandante, en calidad de arrendadora), representada por su administradora general, ciudadana SANDRA CICCARELLI CAÑADELL, y por la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A. (hoy demandada, en calidad de arrendataria), representada por sus directores generales, ciudadanos PEDRO FELICIO SUTIL CEDEÑO y DORA ADELA SEIJO BARREIRO; con ocasión al inmueble objeto del presente juicio. Ahora bien, siendo que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, plantea -entre otras cosas- que los instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, pueden producirse en juicio en original o en copia certificada, y solo las copias simples de dichos instrumentos pueden tenerse como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario; y en vista que, el documento privado bajo análisis no se ajusta a las exigencias requeridas en el texto de la norma antes mencionada, consecuentemente quien aquí suscribe considera que el mismo carece de valor probatorio aun cuando no fue impugnado por la parte actora, motivo por el cual esta juzgadora lo desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

Cuarto.- En original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 29 de junio de 2009, (inserto a los folios 91-98), suscrito por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A. (hoy demandante, en calidad de arrendadora), representada por su administradora general, ciudadana SANDRA CICCARELLI CAÑADELL, y por la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A. (hoy demandada, en calidad de arrendataria), representada por sus directores generales, ciudadanos PEDRO FELICIO SUTIL CEDEÑO y DORA ADELA SEIJO BARREIRO; con ocasión al inmueble objeto del presente juicio, constituido por un local comercial identificado con el No. 10, ubicado en el centro comercial O.P.S., Municipio Los Salias del Estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue desvirtuado en el curso del proceso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, teniéndolo como demostrativo de que las partes litigantes suscribieron en el año 2009, un contrato de arrendamiento respecto al local comercial objeto del presente juicio de desalojo.- Así se precisa

Quinto.- En original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO suscrito en fecha 1º de marzo de 2011 (inserto a los folios 99-105), por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A. (hoy demandante, en calidad de arrendadora), representada por su administradora general, ciudadana SANDRA CICCARELLI CAÑADELL, y por la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A. (hoy demandada, en calidad de arrendataria), representada por sus directores generales, ciudadanos PEDRO FELICIO SUTIL CEDEÑO y DORA ADELA SEIJO BARREIRO; con ocasión al inmueble objeto del presente juicio, constituido por un local comercial identificado con el No. 10, ubicado en el centro comercial O.P.S., Municipio Los Salias del Estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte actora en el curso del proceso, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio, teniéndolo como demostrativo de que las partes litigantes suscribieron en el año 2011, un contrato de arrendamiento respecto al local comercial objeto del presente juicio de desalojo.- Así se precisa

Sexto.- En original CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 17 de abril de 2017, bajo el No. 34, Tomo 146, Folios 164 hasta 170 (cursante a los folios 106-114), suscrito por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A. (hoy demandante, en calidad de arrendadora), representada por su administradora general, ciudadana SANDRA CICCARELLI CAÑADELL, y por la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A. (hoy demandada, en calidad de arrendataria), representada por sus directores generales, ciudadanos PEDRO FELICIO SUTIL CEDEÑO y DORA ADELA SEIJO BARREIRO; con ocasión al inmueble objeto del presente juicio, constituido por un local comercial identificado con el No. 10, ubicado en el centro comercial O.P.S., Municipio Los Salias del Estado Miranda. Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue desvirtuado en el curso del proceso, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, teniéndolo como demostrativo de que las partes litigantes suscribieron en el año 2017, un contrato de arrendamiento respecto al local comercial objeto del presente juicio de desalojo.- Así se precisa.

Séptimo.- En copia simple INTRUMENTO PODER autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de abril de 2010, bajo el No. 36, Tomo 41 (cursante a los folios 115-119), a través del cual el ciudadano PEDRO FELICIO SUTIL CEDEÑO, actuando en su carácter de director gerente de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., hoy demandada, confirió poder general a los ciudadanos MARISOL LUIS LUIS, GLASYS LUIS LUIS, DORALIZA DEL CARMEN MONTILLA BETANCOURT, MONICA KATIUSKA LORCA CASERES y JORGE DAVID CORDERO AMATISTA, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-11.818.709, V-10.282.153, V-6.051.504, V-13.232.163 y V-17.427.191, respectivamente. Ahora bien, aun cuando el documento público bajo análisis no fue desvirtuado en el curso del proceso, quien aquí suscribe considera que el mismo nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por desalojo de local comercial, fundamentado en la falta de pago de cánones de arrendamiento y de gastos de condominio; aunado a lo anterior, esta juzgadora considera necesario destacar en esta oportunidad, que el instrumento poder en cuestión fue conferido en el año 2010, mientras que la presente demanda fue instaurada en el año 2022, es decir, doce (12) años después de su otorgamiento, lo cual no puede bajo ninguna circunstancia traducirse en “prevaricación” como pretende hacerlo ver el promovente, en otras palabras, no se desprende del contenido de la documental en cuestión ni de las actas que conforman el presente expediente, ningún elemento o indicio que permita inferir que la apoderada judicial de la parte actora, abogada MARISOL LUIS LUIS, haya aprovechado una situación fáctica determinada de hace más de doce (12) años, para violar el ordenamiento jurídico y a la vez violar principios elementales del ejercicio de su profesión, como la ética, la moral, la integridad, el secreto profesional o el uso de información privilegiada, con el objetivo de obtener para sí o para un tercero beneficios de cualquier índole, motivos por los cuales se desecha la documental bajo análisis por resultar a todas luces impertinente, y no se le confiere ningún valor probatorio, quedando a la vez desestimados los alegatos realizados por la parte demandada respecto a la prevaricación supra mencionada.- Así se precisa.

Octavo.- En original un (1) RECIBO MENSUAL DE CONDOMINIO identificado con el No. 4.111 (cursante al folio 120), emitido por el “CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL O.P.S.” (tercero ajeno al proceso), con ocasión a los gastos de condominio atribuidos a la “OCUPANTE: S&P QUALITY, C.A.”, aquí demandada, respecto al local comercial identificado con el número 10, y correspondiente al mes de junio del año 2021. Ahora bien, aun cuando el recibo en comento fue suscrito por un tercero ajeno al proceso, quien aquí suscribe estima que éste deben ser apreciado como indicio de conformidad con lo previsto en los artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, ello en virtud que a diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni clasificaciones debido a que de la naturaleza propia de éstas puede el juez deducir mediante la regla de experiencia el hecho a probar; de esta manera, se infiere del contenido de la documental cuestión, adminiculada con los recibos consignados por la parte actora (cursantes a los folios 5-12), que el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL O.P.S., emitía los recibos de gastos de condominio correspondientes al local objeto del presente procedimiento de desalojo.- Así se precisa.

Noveno.- En formato impreso tres (3) COMPROBANTES DE TRANSFERENCIAS BANCARIAS (cursantes a los folios 121, 123 y 124), aparentemente realizadas a través de la plataforma del BOD y BNC, en distintas fechas (19/7/2021, 10/1/2022 y 18/4/2022) y por distintos montos (Bs. 169.145.477,95; Bs. 100,00 y Bs. 300,00), sin que pueda verificarse a favor de quién se realizaron las mismas ni por cuales conceptos, mucho menos si se ejecutaron o se hicieron efectivas. Ahora bien, aun cuando la parte actora no impugnó las documentales en cuestión en el curso del proceso, quien aquí suscribe considera que lo correcto era realizar su promoción a través de la prueba de informes contemplada en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, norma que indica que al tratarse de hechos que consten en documentos, libros o archivos, que se hallen en oficinas públicas, asociaciones, bancos, sociedades civiles, entre otros, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal a solicitud de la parte interesada requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan en dichos instrumentos o copia de los mismos; en efecto, por las razones antes expuestas, y en virtud que esta juzgadora no puede verificar a favor de quién se realizaron las transferencias en comento, ni mucho menos corroborar que las mismas hayan sido efectivas, debe necesariamente desecharlas del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

Décimo.- En formato impreso dos (2) MENSAJES DE DATOS O CORREOS ELECTRÓNICOS (cursantes a los folios 122 y 125), el primero intercambiado entre el ciudadano PEDRO SUTIL (representante de la parte demandada), desde la cuenta “pedrosutil@gmail.com” y la ciudadana GLADYS LUIS (tercera ajena al proceso), desde la cuenta “gcluiscondominio@gmail.com”, en el mes de julio del año 2021, en cuyo asunto se lee “condominio y alquileres local 10, pedro sutil sp quality ca”; y el segundo, remitido desde la cuenta “gcluislegal@gmail.com” en fecha 29 de octubre de 2021, comunicando textualmente lo siguiente: “AVISO IMPORTANTE (…) El presente correo es para informarles que a partir de la presente fecha los nuevos bancos para realizar sus pagos tanto de alquiler como de condominio son los siguientes: CONDOMINIO: Condominio Centro Comercial OPS Rif: J-40476003-2 Banco Fondo Común (BFC). Cta. Nº 0151-0118-17-1000394894. ALQUILER: Inversiones Parasa S.A. Rif: J-00152478-9. Banco Bicentenario. Cta. Nº 0175-0520-39007680526. Así mismo los pagos pueden notificar a este correo y al “gcluiscondominio@gmail.com” (…)”. En este sentido, es preciso aclarar que los mensajes de datos constituyen una información inteligible generada por medios electrónicos o similares que puede ser almacenada o intercambiada, los cuales, al ser reproducidos en formato impreso, detentan la misma eficacia probatoria que la atribuida en la Ley a las reproducciones fotostáticas, ello de conformidad con lo previsto en el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, específicamente en su artículo 4; no obstante, siendo que las documentales en comento emanan de terceros ajenos al proceso, quien aquí suscribe considera que las mismas debían ser ratificadas por éstos mediante la prueba testimonial de acuerdo con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto, la parte demandada debió solicitar prueba de informes a los fines de que se oficiara al CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL O.P.S., con apego a lo dispuesto en el artículo 433 eiusdem, en efecto, por las razones antes expuestas esta juzgadora debe desechar del proceso las documentales bajo análisis y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

Décimo Primero.- En original CARTEL DE NOTIFICACIÓN JUDICIAL fijado por este órgano jurisdiccional en fecha 25 de enero de 2022, previa solicitud de la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A. (hoy demandante), con ocasión a la solicitud de notificación judicial (agregada en copia certificada a dicho cartel) tramitada en el expediente signado con el No. S-2022-008 (cursante a los folios 126-128); a través de la cual dicha compañía informó a la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A. (hoy demandada), que “(…) no le será renovado ni prorrogado el contrato de arrendamiento y en consecuencia solicito que a la fecha de expiración del contrato antes descrito, es decir, el día 31 de diciembre de 2022, previo el cumplimiento de la prórroga legal (…) desocupe el inmueble (…)”. Ahora bien, aun cuando el documento judicial en cuestión merece valor probatorio a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quien aquí suscribe considera que su contenido nada aporta para la resolución de la presente controversia seguida por desalojo de local comercial, fundamentado en la falta de pago de cánones de arrendamiento y de gastos de condominio; en efecto, por las razones antes expuestas esta juzgadora la desecha del proceso por resultar impertinente y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

Décimo Segundo.- En copia simple INFORMES MÉDICOS y RÉCIPES (cursantes a los folios 129-139), emitidos por el Hospital de Clínicas Caracas, el laboratorio de anatomía patológica “INBIOCIT”, el Centro Diagnóstico los Salias, Unidad de Traumatología, Hospital Universitario de Caracas, la Dra. HERCILIA VALECILLOS y el Dr. ROBERTO SMITH, todos terceros ajenos al proceso. Ahora bien, aun cuando la parte actora no desvirtuó las documentales en cuestión, quien aquí suscribe en vista que las mismas emanan de terceros ajenos al proceso, considera que éstas debían ser ratificadas mediante la prueba testimonial de acuerdo con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, o en su defecto, la parte demandada debía solicitar prueba de informes a los fines de que se oficiara a los centros de salud respectivos, con apego a lo dispuesto en el artículo 433 eiusdem; en efecto, por las razones antes expuestas esta juzgadora las desecha del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

*Por último, es preciso resaltar que la parte demandada presentó en el decurso de la audiencia oral una serie de documentales, las cuales fueron agregadas al acta levantada por este tribunal; sin embargo, siendo que dicha consignación resulta extemporánea a tenor de lo previsto en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se desprende que el demandado debe acompañar a su contestación todas las documentales de que disponga pues no se le admitirán después, consecuentemente, quien aquí suscribe las desecha del proceso y no les confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Valoradas las pruebas promovidas por ambas partes, debe quien aquí suscribe pasar a verificar la procedencia o no de la pretensión interpuesta, ello en el entendido de que la representación judicial de la parte actora en la demanda señaló que su representada es propietaria de un local comercial identificado con el No. 10, ubicado en la planta baja del Centro Comercial O.P.S., Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda; que celebró un contrato de arrendamiento privado con la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A.; que la referida compañía dejó de cancelar los recibos de condominio correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021, enero y febrero de 2022; que han sido infructuosas todas las gestiones extrajudiciales realizadas a los fines de que la arrendataria pague los cánones de arrendamiento y los condominios en cuestión; y que por tales razones, procede a demandar por concepto de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) a la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., de conformidad con lo previsto en el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por su parte, la representación judicial de la demandada en la oportunidad para contestar la acción intentada, procedió a señalar que contradice todos los hechos contenidos en el libelo; que la demandante jamás realizó ninguna gestión o diligencia para el cobro del condominio; que el verdadero interés de la actora no es el pago de los gastos de condominio, sino lograr el desalojo del inmueble; que el proceder de la demandante podría entenderse como “fraude procesal”; que de conformidad con lo previsto en la cláusula cuarta del contrato celebrado, quien debía presentar las facturas para su cobro era el “GRUPO CORPORATIVO LUIS & LUIS Y ASOCIADOS, C.A.”, quien está encargado de la administración; que era indispensable la impresión de los recibos y el envío de los duplicados; que las facturas consignadas por la demandante presentan numerosas inconsistencias; que desde el mes de julio su representada no recibió más información relativa a la facturación de gastos de condominio, por lo que procedió a hacer dos pagos a ciegas, los cuales le fueron notificados a la propia representante del mencionado grupo corporativo; que impugna la cuantía de la demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; y que por las razones antes expuestas solicita que se declare sin lugar la demanda interpuesta, con expresa condenatoria en costas a la parte demandante.
Determinados los hechos controvertidos en el presente juicio, quien aquí suscribe estima que lo procedente en derecho es pasar a emitir pronunciamiento como punto previo, respecto a la IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA realizada por la parte accionada, y en tal sentido, debe precisar que de los lineamientos contenidos en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que en caso de que el valor del objeto de la demanda no conste pero aun así sea apreciable en dinero, el demandante debe estimarla, pudiendo por su parte el demandado impugnar tal estimación bien por exigua o exagerada, demostrando a su vez cuál sería la estimación adecuada; ahora bien, adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, se observa que el apoderado judicial de la parte demandada se limitó a manifestar en el escrito de contestación, que: “(…) impugno la cuantía de la demanda estimada en TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00), por VIL e IRRISORIA, considerando que cualquier pretensión de cumplimiento de contrato y/o de desalojo, superaría lo estimado como cuantía de la demanda. Por tanto, debe ser declarada por ese Juzgado procedente la presente impugnación (…)”.
Vistos los términos en los cuales fue planteada la defensa en cuestión, quien aquí suscribe considera que la parte demandada no dio cumplimiento a lo exigido en la norma mencionada en el particular que antecede; en efecto, siendo que la accionada realizó una impugnación genérica, omitiendo indicar y demostrar cuál era la estimación correcta (Vid. Sentencia No. RH-00496 de fecha 14 de agosto de 2009, expediente No. 2009-339), quien aquí suscribe debe declarar IMPROCEDENTE la impugnación en cuestión, quedando por lo tanto establecida como vigente y definitiva la estimación efectuada por la parte demandante en el libelo, esto es, en la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00).-. Así se precisa.
Siguiendo con este orden de ideas, quien aquí suscribe estima necesario antes de ahondar al fondo del asunto, emitir pronunciamiento respecto a los alegatos realizados por el apoderado judicial de la parte demandada, referidos a la presunta existencia de un FRAUDE PROCESAL, ello bajo el fundamento de que “(…) resulta patente que el verdadero interés no es el pago de los gastos de condominio, lo cual ya de por sí es grave siendo la apoderada accionista principal y representante de la compañía que lleva la administración del condominio (…) aprovechándose de la confianza de años de conocerla, a tal punto que le otorgamos un poder para representar a S&P QUALITY, C.A. (…) y valiéndose de cierta información por tal cercanía, relativa a aspectos personales como problemas de salud de cierto cuidado que he padecido (…) manifestamos nuestra voluntad de revocar cualquier poder que haya sido conferido a MARISOL LUIS LUIS, Grupo Corporativo Luis & Luis y Asociados, C.A. (…) lo que hasta aquí hemos explicado, podría ir dibujando lo que se denomina como fraude procesal, un proceso que a primera vista se ve normal, admisible, procesalmente aceptable, pero que hurgando un poco más a fondo se aprecia que se trata de una construcción artificiosa y por ende engañosa, en la que la propietaria y administradora, intentan sacar ventaja de la informalidad que ellas mismas crearon, de situaciones que propiciaron por dejar de cumplir ellas mismas con las obligaciones de ley, para usar el sistema de administración de justicia, no para dirimir controversias fundamentadas en derecho, lo cual es el objetivo de dicho sistema, sino para el logro de ciertas ventajas inherentes a intereses económicos particulares como sería el rápido desalojo de empresas o personas con muchos años como arrendatarios de locales comerciales, sin mediar ningún tipo de negociación (…) resulta tan disparatado todo el planteamiento de hecho por la parte demandante, que sería risible si no se tratase de algo tan serio como una acción judicial, una fraudulenta acción judicial en realidad (…) la parte demandante establece como monto de la demanda una cifra menor al de la supuesta deuda de condominio, lo cual no tiene mucha lógica (…) su interés en realidad es otro (fraude a la ley) (…) un poco más de mala fe presente en la pretensión encubierta (…)”.
En tal sentido, resulta prudente traer a colación lo previsto en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, pues dicha norma adjetiva textualmente dispone lo siguiente:

Artículo 17.- “El Juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesal, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes (…)”.

Asimismo, encontramos que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia Nº 80 proferida en fecha 4 de agosto del 2000 (caso: HANS GOTTERRIED EBERT DREGER), dejó establecido -entre otras cosas- que:
“(…) El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio de éste, destinados mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero (…) el fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre las partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una parte, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre. También sin que con ello se agoten las posibilidades puede nacer de la intervención de terceros (…)”.
Así las cosas, con atención a la norma citada en concordancia con el criterio jurisprudencial antes transcrito, puede afirmarse que el fraude procesal se enmarca en una conducta ejercida por alguna de las partes, en provecho propio o de un tercero, y en detrimento de la contraparte o de un tercero; en otras palabras, se traduce en las maquinaciones o artificios utilizados con o por medio del proceso para obtener mediante un pronunciamiento jurisdiccional dicho beneficio que de otra forma no sería legalmente posible obtenerlo, lo que significa que para la determinación de un acto específico como fraude procesal es absolutamente necesario establecer la existencia de esa conducta de carácter dolosa, es decir, que debe ser demostrada, pues la sola mención de la misma no es suficiente para su determinación.
Ahora bien, adentrándonos a las circunstancias propias del caso de marras, se observa que la representación judicial de la parte demandada sostuvo el presunto fraude procesal alegado, bajo la premisa de que la demandante persigue el desalojo del inmueble arrendado y no el pago de los condominios supuestamente adeudados; que la estimación de la demanda era menor a la supuesta deuda de condominio; y que la apoderada judicial de la parte actora, abogada MARISOL LUIS LUIS, se aprovechó de una relación de confianza que tenía con su representada desde hace años (quien incluso le confirió un poder en el año 2010) y tomó ventaja por un supuesto vínculo con la administradora del Centro Comercial O.P.S.
A tales efectos, debe advertirse en primer lugar que la parte actora perfectamente podía solicitar el desalojo del inmueble arrendado conforme a lo previsto en la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, fundamentado en la falta de pago, tal como expresamente lo señaló en el petitorio de su demanda, así mismo, debe precisarse que la disconformidad respecto a la estimación de la demanda, debía ventilarse a través de su impugnación (tal como lo realizó la accionada en la oportunidad para contestar), no pudiendo interpretarse ésta bajo ninguna circunstancia como una demostración de “mala fe”, y que aun cuando fue consignado en el presente expediente, un instrumento poder conferido por la hoy demandada a la mencionada profesional del derecho en el año 2010 (al cual no se le otorgó ningún valor probatorio), quien aquí suscribe partiendo de que la acción que dio lugar a este proceso fue interpuesta en el año 2022, considera que tal otorgamiento no denota de manera alguna que la abogada MARISOL LUIS LUIS, se haya aprovechado de una situación fáctica de hace más de doce (12) años, para actuar fraudulentamente o violar el ordenamiento jurídico y a la vez violar principios elementales del ejercicio de su profesión, tal como se dejó sentado en el capítulo referido a la valoración de las pruebas, en otras palabras, el hecho de que la demandada haya otorgado hace más de doce (12) años el mencionado poder a la representación judicial de la hoy demandante, para el ejercicio de determinadas funciones, no causa necesaria e inmediatamente algún gravamen a los intervinientes en el presente juicio.
Aunado a lo anterior, debe dejarse sentado que no consta en autos la relación que según los dichos de la parte demandada, mantiene la apoderada judicial de la actora con la administradora del Centro Comercial O.P.S. (quien además no es parte en el presente proceso), lo cual de ser cierto no conllevaría forzosamente a determinar que la actora haya desplegado una conducta fraudulenta, pues la pretensión planteada por la empresa demandante, sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., procura el desalojo de un inmueble de su propiedad que cedió en arrendamiento a la compañía S&P QUALITY, C.A., fundamentado en la falta de pago de los cánones de arrendamiento y gastos de condominio; en efecto, por todas las razones antes expuestas quien aquí suscribe puede afirmar que la actuación desplegada por la parte actora y por su apoderada judicial, no alude a ninguna intención dolosa, actuación fraudulenta o abuso de derecho, por lo que resuelve DESECHAR la defensa en cuestión en vista que la misma es absolutamente infundada, carece de sustento jurídico y por cuanto no existen en autos elementos de convicción suficientes para la determinación del fraude procesal alegado.- Así se establece.
Resuelto lo anterior, y en vista que el presente juicio es seguido por desalojo de local comercial fundamentado en la falta de pago, quien aquí suscribe estima conveniente pasar a transcribir lo previsto en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en virtud que dicha norma textualmente dispone que:

Artículo 40.- “Son causales de desalojo: (…) a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos (…)”.

Como corolario de lo anterior, conviene pasar a transcribir lo previsto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil, pues dichas normas contemplan lo siguiente:

Artículo 1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.592.- “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

Es el caso que, de las normas antes transcritas se desprende que para que proceda el desalojo por falta de pago, el arrendatario debe haber dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento consecutivos y/o dos (2) cuotas de gastos de condominio continuos; así mismo, se desprende que el arrendatario tiene la obligación de pagar tales conceptos en los términos contractualmente convenidos, esto es, en el caso de autos conforme a lo previsto en las cláusulas tercera y cuarta del contrato privado que vincula a las partes y que dio lugar al presente proceso (cursante a los folios 50-56), cuyos contenidos rezan lo siguiente: “(…) CLÁUSULA TERCERA.- El canon mensual por el arrendamiento de EL LOCAL objeto del presente contrato es la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), más lo correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (IVA) (…) LOS ARRENDATARIOS se obligan a pagar en moneda de curso legal a LA ARRENDADORA, en la cuenta Nº 0116-0446-3901-9364-5319, del Banco Occidental del Descuento (BOD), mediante depósito bancario a nombre de INVERSIONES PARASA, S.A., el cual será pagado por mensualidades adelantadas, dentro de los Quince (15) primeros día de cada mes (…) CLÁUSULA CUARTA.- LOS ARRENDATARIOS aceptan expresamente y se obligan como parte de este contrato, a sufragar los gastos comunes para atender el mantenimiento y conservación del CENTRO COMERCIAL O.P.S., así como los servicios de aseo, limpieza, recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica, vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinaria y equipos, gastos de administración y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios para el buen funcionamiento del CENTRO COEMRCIAL O.P.S y mejoren o hagan posible su funcionamiento, local 10, objeto del presente contrato le corresponde una alícuota o porcentaje de condominio de un entero con cinco mil ochocientos cuarenta y un diezmilésima por ciento (1,5841%), dichos gastos serán facturados por separado del arrendamiento y LOS ARRENDATARIOS se obligan a cancelar dentro de los primeros quince (15) días de cada mes previa presentación de la factura por parte de LA ARRENDADORA o de quien lleve la administración o gestión de los gastos comunes (…)”.
Ahora bien, siendo que la acción de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en condición de arrendadora, fue sustentada en la presunta insolvencia de la arrendataria, sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., con ocasión a los cánones de arrendamiento y a los gastos de condominio correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021, enero y febrero de 2022; y en vista que, la parte demandada negó tales afirmaciones de hecho, manifestando que se encuentra solvente, que no le fueron emitidos los recibos o facturas correspondientes a los gastos de condominio demandados como insolutos, y que por tales razones realizó dos depósitos “a ciegas” a los fines de abonar algunas cantidades de dinero, es dable que la carga probatoria recayó sobre la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil.
En tal sentido, se aprecia que en el caso de autos la representación judicial de la parte demandada desplegó una reducida actividad probatoria con el propósito de demostrar su supuesta solvencia y las circunstancias supra referidas, siendo únicamente valoradas y apreciadas por esta juzgadora con apego al ordenamiento jurídico venezolano, las documentales que se mencionan a continuación: DOCUMENTO CONSTITUTIVO Y ESTATUTOS de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A. (cursante a los folios 74-82), REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL de la referida compañía (inserto al folio 83), CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por las partes litigantes en el año 2009 (cursante a los folios 91-98), CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por las partes en el año 2011 (cursante a los folios 99-105), CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado por las partes en el año 2017 (inserto a los folios 106-114), y un (1) RECIBO MENSUAL DE CONDOMINIO emitido por el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL O.P.S., con ocasión a los gastos de condominio de la empresa demandada, para el mes de junio del año 2021.
En efecto, por las razones antes expuestas esta juzgadora considera que la parte demandada no trajo a los autos ningún elemento probatorio que permita inferir su solvencia respecto a los cánones de arrendamiento y a los gastos de condominio demandados como insolutos, mucho menos que denoten que haya cumplido con tales obligaciones de pago en los términos contractualmente convenidos; así mismo, considera quien aquí suscribe que no cursa en el presente expediente ningún indicio de que el CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL O.P.S. o en su defecto, la parte actora en su condición de arrendadora, haya dejado de entregar los respectivos recibos de condominio o que se hubiese negado a cumplir con dicha obligación, pues no riela en autos probanza alguna que denote que la demandada se haya visto en la tarea de requerir tales recibos mediante correo electrónico, cartas misivas o a través de cualquier mecanismo de comunicación, o que se haya visto en la obligación de hacer depósitos “a ciegas” durante los ocho (8) meses referidos en el libelo, por el contrario, siendo que la accionada consignó el recibo correspondiente a los gastos de condominio del mes de junio del año 2021, lo cual puede fue adminiculado con los recibos promovidos por la actora (cursantes a los folios 5-12), puede presumirse que sí le eran emitidas y presentadas las facturas relacionadas con los gastos comunes del mencionado centro comercial, lo cual por vía de consecuencia hace PROCEDENTE en derecho la causal de desalojo invocada por la parte actora.
Bajo estas consideraciones, siendo que en el caso de marras se reunieron todas las circunstancias fácticas necesarias para la procedencia de la acción propuesta, ello conforme a lo previsto en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, consecuentemente, este órgano jurisdiccional debe declarar CON LUGAR la acción de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en contra de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., todos ampliamente identificados en autos, y en efecto, se ORDENA a la mencionada sociedad mercantil a DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL a la demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial identificado con el No. 10, ubicado en la planta baja del centro comercial O.P.S., Avenida Hermanos Salias de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, totalmente libre de bienes y personas, tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Así se decide.

V
DISPOSITIVO

Por las razones antes expuestas, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la impugnación de la estimación de la demanda realizada por la parte accionada en la oportunidad para contestar, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; quedando por lo tanto establecida como vigente y definitiva la estimación efectuada por la parte demandante en el libelo, esto es, en la cantidad de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,00).
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO (LOCAL COMERCIAL) interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES PARASA, S.A., en contra de la sociedad mercantil S&P QUALITY, C.A., todos ampliamente identificados en autos; en efecto, se ORDENA a la mencionada sociedad mercantil a DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL a la demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un local comercial identificado con el No. 10, ubicado en la planta baja del centro comercial O.P.S., Avenida Hermanos Salias de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, totalmente libre de bienes y personas.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Se ordena notificar a las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha veinte (20) de marzo de dos mil veintitrés (2023). Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.-
LA JUEZ,

ADRIANA GONCALVES RODRIGUES.
LA SECRETARIA,

NUVIA BAUTISTA.

NOTA: en la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.); así mismo, se libraron las correspondientes boletas de notificación.

LA SECRETARIA,