TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS CRISTÓBAL ROJAS Y URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
Año 212º y 164º

PARTE ACTORA: Ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-6.998.983.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FREDDY ARCANGEL MARQUEZ VIDAL, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 240.114.
PARTE DEMANDADA: ciudadanas MARIA EUGENIA SULBARAN ZAMBRANO y CARMEN MARIA PALENCIA GUERRA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nros V-10.100.867 y V-7.236.358 respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LAS DEMANDADAS: MIRIAM GISELA DE LEON MARTINEZ, abogada en ejercicio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 181.178.
MOTIVO: INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE: D-917-18.

I.- ANTECEDENTES
El presente procedimiento inicio, mediante Distribución realizada por ante el Tribunal Distribuidor Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de esta misma Circunscripción Judicial, siendo recibida por este Despacho en fecha 17 de octubre del 2018 y dándosele entrada al expediente bajo el Nº D-917-18.
En fecha 22 de octubre del 18 riela diligencia suscrita por el abogado FREDDY ARCÁNGEL MARQUEZ VIDAL, actuando en su carácter de autos y en la cual consigna los documentos requeridos para la admisión de la presente demanda.
En fecha 25 de octubre del 2018 SE ADMITE la presente demanda y se ordena citar a las ciudadanas MARIA EUGENIA SULBARAN ZAMBRANO y CARMEN MARIA PALENCIA GUERRA, previamente identificadas, para que comparezcan asistidas o representadas de abogado, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos que de la ultima de las co-demandadas se haga.
En fecha 12 de diciembre del 2018, comparecen ante este Juzgado las ciudadanas MARIA EUGENIA SULBARAN ZAMBRANO y CARMEN MARIA PALENCIA GUERRA, debidamente asistidas en este acto por la abogada MIRIAM GISELA DE LEON MARTINEZ, en la cual consignan escrito de contestación de la demanda incoada en su contra con sus respectivos anexos y reconvienen de la demanda incoada en su contra.
En fecha 15 de enero del 2019 comparece ante este Juzgado el abogado FREDDY ARCÁNGEL MARQUEZ VIDAL, actuando en su carácter de autos consignando escrito de contestación a la reconvención planteada, con sus respectivos anexos.
El día 09 de mayo del 2019, este Tribunal fija el décimo quinto día de Despacho, a partir de esa fecha para que las partes presenten sus escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el articulo 511 del Código de Procedimiento Civil.
Riela diligencia de fecha 06 de junio del 2019, suscrita por el abogado FREDDY ARCÁNGEL MARQUEZ VIDAL, actuando en su carácter de autos, el cual consigna su respectivo escrito de informe.
En fecha 09 de julio 2021 el Juez ASDRÚBAL BONILLO, se ABOCO al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encuentra y a los fines de darle cumplimiento a lo previsto en el articulo 14 en concordancia con el articulo 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la reanudacion de la causa y se ordena notificar a las partes del presente auto.
Notificadas las partes, en fecha 29 de septiembre del 2022, el apoderado judicial de la parte actora, abogado FREDDY MÁRQUEZ introduce escrito solicitando acto conciliatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 261 del Código de Procedimiento Civil, siendo que este Juzgado acordó el acto conciliatorio solicitado para el día 20 de octubre del 2022 a las 10:00 a.m.
Mediante auto del 20 de octubre de 2022, este juzgado declara desierto el acto en virtud que la parte solicitante no impulso la notificación de la demandada.

II.- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 09 de octubre del 2018, por el abogado Freddy Márquez Vidal, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Yolimar delgado Montes, contra las ciudadanas María Eugenia Sulbaran Zambrano y Carmen Maria Palencia Guerra, basada en los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
1.- Alegatos de las Partes:
*Apoderado Judicial de la Demandante:
Que su representada YOLIMAR DELGADO MONTES, en fecha 29 de agosto del 2018 realizó un Contrato Privado de Opción de Compra-Venta de un inmueble constituido por un local comercial, Ubicado en la calle la Gruta CENTRO COMERCIAL, FRANCISMAR 22 C,A., distinguido con el número 03, en la ciudad de Cúa, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, con las ciudadanas María Eugenia Sulbaran Zambrano y Carmen Maria Palencia Guerra, venezolanas, mayores de edad, domiciliadas en Cúa Estado Bolivariano de Miranda y titulares de la cédula de identidad Nros. V- 10.100.867 y V-7.236.358 respectivamente.
Que el precio de venta de dicho inmueble fue por la cantidad de un millón de bolívares soberanos (1.000.000.00 Bs.S) que pagaran las compradoras de la siguiente manera: treinta y ocho mil setecientos cincuenta bolívares soberanos (38.750 Bs.S) durante Veinticuatro (24) Meses Continuos a partir de la firma del documento, dicha cantidad será cancelada todos los Treinta (30) días de cada mes.
Que las compradoras ut supra identificadas, al llegar al dia de vencimiento del primer mes para cancelar la cuota establecida en el Contrato de Opción de Compra-Venta, se comunicaron en fecha 29/09/2018, por medios telefónicos con su representada, alegando que ellas no iban a realizar ninguna negociación de comprar el inmueble, porque las mismas no tenían dinero para pagar, e igualmente le comunicaron que una abogada conocida de ellas, les manifestó que el contrato privado de opción de compra-venta no tenia validez y por ello preferían prescindir del contrato.
Que su representada les hizo entrega del Inmueble a las compradoras al momento de cerrar la negociación teniendo ellas desde el primer momento la posesión del inmueble; el cual remodelaron a su gusto, ya que las mismas montarían un centro clínico, manifestándole a su representada que necesitaban un espacio suficientemente grande, el cual la misma, no se opuso a su remodelación ya que las compradoras habían firmado un documento de opción de Compra-Venta.
Que las compradoras: Maria Eugenia Sulbaran Zambrano y Carmen Maria Palencia Guerra, de manera sigilosa en fecha 01/10/2018, sacaron todas sus pertenencias del Inmueble, desocupando Totalmente el local.

**Apoderada Judicial de la Demandada:
Que son inciertos los hechos alegados por la demandante y el derecho invocado en el escrito de demanda. En efecto, las ciudadanas EUGENIA SULBARAN ZAMBRANO Y CARMEN MARIA PALENCIA GUERRA, celebraron DOS (02) Contratos Privados de Opción de Compra Venta de dos (02) Inmuebles constituidos por dos (02) locales comerciales ubicados en la calle Gruta CENTRO COMERCIAL FRANCISMAR 22, C.A. distinguido con el N° 3, la Ciudad de Cúa, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, posteriormente el contrato privado de opción de compra venta de los mismos locales comerciales, con el ajuste del precio de venta debido a la reconversión monetaria existente en ese momento.
Que después de firmados los contratos privados de compra venta de los locales comerciales ya identificados, la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES le hizo la entrega a las ciudadanas MARIA EUGENIA SULBARAN ZAMBRANO Y CARMEN MARIA PALENCIA de los dos locales comerciales, sus representadas comenzaron a hacer reparaciones necesarias a los inmuebles ya que estaban muy deteriorados y necesitaban adecuarse para una clínica de medicina general.
Que no es cierto que sus representadas se hayan negado o alegado que no iban a realizar ninguna negociación de compra del inmueble, porque las mismas no tenían dinero, tampoco es cierto que la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES tratara de dialogar con sus representadas, todo lo contrario siempre se mostró hostil y sin ningún interés en dialogar.
Que sus representadas cumplieron con el pago de la primera cuota correspondiente para el día 29/09/2018, ya que para el 05/09/2018 sus representadas ya habían sido desalojadas de los locales comerciales, bajo amenazas por parte de YOLIMAR DELGADO MONTES, que les decía vía telefónica "que no quería verlas en los locales" porque las mandaría a buscar con la policía".
Que la vendedora NO CUMPLIO, con su obligación, entregando los inmuebles con deudas de Impuestos Nacionales, Estadales, o Municipales y actuado de MALA FE se valió de artimañas y de manera engañosa, les exigió cantidades de dinero para las deudas pendientes por pagar del inmueble producto de la venta antes mencionada y dicho dinero no lo utilizo para pagar las deudas de los locales, ya que aún siguen pendiente los pagos por concepto de impuestos.
Que Aunado a esto la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES, promitente vendedora no quiso reconocerles todos estos pagos realizados por sus representadas, para que fueran rebajados del monto de la venta, como habían acordado, sino que siguió pidiéndoles dinero para otros gastos, persuadiendo con amenazas y artimañas a sus representadas las ciudadanas EUGENIA SULBARAN ZAMBRANO Y CARMEN MARIA PALENCIA GUERRA, para que solventaran todos los compromisos gravados en el inmueble, que le correspondía pagar a la vendedora.
Que en vista de que se presentó esta controversia entre LA VENDEDORA Y LAS COMPRADORAS, la demandante se ocupó de hacerle llamadas telefónicas a sus representadas, de manera reiteradas para amenazarlas y exigirles que desocupara los inmuebles y de una manera inescrupulosa y bajo amenazas DESALOJO arbitrariamente con la ayuda de los Órganos policiales (amigos), a sus representadas de los locales comerciales adquiridos. Las demandadas tuvieron que desalojar los Inmuebles por las tantas amenazas recibidas de parte de la vendedora.

***De la Reconvención Propuesta.
Que en vista de los hechos narrados y de conformidad con lo previsto en el artículo 365 y 369 del Código de Procedimiento Civil, las demandantes proponen reconvención o mutua petición contra la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES, mayor de edad, venezolana, domiciliada en la Ciudad de Cua, calle La Gruta, del Estado Bolivariano de Miranda, titular de la cédula de identidad No. V-6.998.983, en lo sucesivo denominada, demandante-reconvenida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO privado de opción de compra venta, celebrado en fecha 06 de septiembre de 2018 entre sus representadas LAS PROMITENTES COMPRADORAS, ciudadanas EUGENIA SULBARAN ZAMBRANO Y CARMEN MARIA PALENCIA GUERRA en lo adelante "actoras reconvencional" y la demandante-reconvenida por Contrato Privado de Opción de Compra Venta de dos (02) inmuebles locales comerciales propiedad de la Ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES, ubicado en la calle la Gruta CENTRO COMERCIAL FRANCISMAR 22, C.A. distinguido con el Nº 3, en la Ciudad de Cúa, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, identificados plenamente en el capítulo III de la contestación de fondo de la demanda, de los cuales uno fue cancelado en su totalidad por sus representadas por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00).

****Contestación de la Reconvenida:
Que el documento que las reconvenientes señalan como contrato privado de opción de compra venta, es única y exclusivamente una autorización, que le hace entrega su representada a las reconvinientes, para deslindar el inmueble objeto de esta opción de compra venta, del Centro Comercial Francismar, 22 C.A, una vez haya sido cancelada la deuda en su totalidad, dicha autorización es dirigida a la Dirección de Catastro Municipal con fecha 06 de septiembre de 2018, y no como PRETENDE HACER CREER LAS RECONVENIENTES A LA JUSTICIA EN SU BUENA FE, QUE ES UN CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, SIENDO LO CORRECTO QUE ES UNA AUTORIZACION.
Que los pagos relacionados con las transferencias de pagos realizadas ante la entidad bancaria Banesco, no son productos de pago de la negociación del contrato de opción de compra venta del inmueble, sino de pagos relacionados con canon de arrendamientos servicios y condominios, ya que mi representada junto con las reconvinientes tenían un contrato de arrendamiento del mismo inmueble, que firmaron en fecha 24 de mayo de 2018, cuyo plazo de duración fue de seis meses, y el mismo fue prescindido por las partes en fecha 27 de agosto de 2018, para optar por el inmueble bajo la figura de contrato de opción de compra venta, consigno copia del contrato de arrendamiento mencionado.
Que igualmente existen unas transferencias realizadas al Banco de Venezuela en la cuenta de ahorro Nº 01020161660100044924, y el titular de la misma es el ciudadano, Freddy Arcángel Márquez Vidal, dichas trasferencias fueron realizadas, por concepto de cancelación de honorarios profesionales, para gestionar los tramites de Registro Mercantil, ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, servicios que les presto a las reconvinientes a los fines de realizar la Compañía Anónima denominada "Centro Clínico Mari Carmen Carmary".
Que el estado físico del inmueble, en ningún instante estuvo deteriorado para su entrega, tanto en el periodo del contrato de arrendamiento y mucho menos al momento del contrato de opción de compra venta, ya que las misma tenían la posesión del inmueble, y el mismo es de una construcción de nueva data de siete años, el cual se evidencia del permiso de construcción emanado del Departamento de Infraestructura, con sede en la Alcaldía del Municipio Urdaneta, dicho permiso fue consignado en la demanda principal por la parte actora.
Que en cuanto a la Autorización que realiza su representada a las reconvinientes, se habla de dos locales comerciales, ya que las reconvinientes remodelan el inmueble derribando una pared interna que divide a otro inmueble, por cuanto las mismas necesitaban más espacio físico, para llevar a cabo el Centro Clínico que iba a funcionar.

III.- DE LAS PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
1.- Parte Actora: La parte actora-reconvenida, en su escrito libelar promovió los siguientes medios probatorios:

1. Marcado con la letra “A” (f.05 al 09) copia simple del instrumento poder autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 09 de noviembre de 2015, bajo el Nº 61, Tomo 351, folios 189 hasta 191.

Respecto a este material probatorio, el mismo se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contra el cual fue opuesto, evidenciándose en juicio la representación de la parte demandante. Así se decide.

2. Marcado con la letra “B” (f.10 al 11) original de contrato privado de compra-venta suscrito en fecha 29 de agosto del 2018, entre las ciudadanas Maria Eugenia Sulbaran Zambrano, Carmen Maria Palencia Guerra y Yolimar Delgado Montes, previamente identificadas, en el cual las partes establecieron que:

“…Entre María Eugenia Sulbaran Zambrano y Carmen Marín Palencia Guerra venezolanas, mayores de edad, domiciliadas en Cúa Estado Bolivariano de Miranda y titulares de la cédula de identidad Nros V- 10.100.867 y 7.236.358 respectivamente, se denominara en lo sucesivo "LAS PROMITENTES COMPRADORAS", por una parte y por la otra Yolimar Delgado Montes, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Cúa Estado Bolivariano de Miranda y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.998.983, la cual se denominara en lo sucesivo "LA PROMITENTE VENDEDORA" se ha convenido en celebrar un contrato de Opción de Compraventa, contenido en las cláusulas siguientes:

PRIMERA: LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender y LAS PROMITENTES COMPRADORAS a comprar un inmueble constituido por un Local Comercial el cual mide, Dieciocho Metros Cuadrados Con Veintiséis Centímetros (18,26m²) distinguido con el número 03. Ubicado en la calle la Gruta CENTRO COMERCIAL FRANCISMAR 22 C.A., en la ciudad de Cúa, Municipio Rafael Urdaneta, propiedad que mide once metros con setenta y un centímetros (11.71mts) de frente por treinta metros con diez centímetros (30,10mts) de fondo y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: casa que fue de Silvestre Hernández, hoy de la sucesión de Pedro Delgado. Sur: casa que fue de Francisco Javier Caballero, hoy de la sucesión. Naciente: fondo de casa del mismo Señor Caballero y Poniente: calle en medio con casa (hoy solar) que fue de Jorge hedderich y pertenece ahora a Enrique Urrutia. Según consta en Sentencia Definitiva, Registrada bajo el número 2017.1898, Asiento Registral 2. Inmueble Matriculado Número 236.13.10.1.12503. Libro Folio Real año 2017 de fecha 13/12/2017. SEGUNDA: LA PROMITENTE VENDEDORA declara y así LAS PROMITENTES COMPRADORAS lo reconocen, que LA PROMITENTE VENDEDORA esta haciendo las gestiones necesarias para obtener las solvencias del inmueble, en consecuencia, las partes se comprometen a celebrar la compraventa del inmueble, por documento protocolizado a los Veinticuatro (24) Meses siguientes a la firma de este contrato, es decir dos años (2), fecha del vencimiento del mismo. Al culminar el plazo aquí previsto LA PROMITENTE VENDEDORA deberá entregar a LAS PROMITENTES COMPRADORAS todas las solvencias necesarias para la correspondiente protocolización del documento definitivo de compraventa. LAS PROMITENTES COMPRADORAS, por su parte, una vez cancelada la última cuota del costo del valor del Inmueble, se comprometen a gestionar la protocolización del correspondiente documento de compraventa dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la referida fecha del vencimiento del pago.

TERCERA: El precio mediante el cual LAS PROMITENTES COMPRADORAS se comprometen a adquirir, y LA PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender el inmueble en la cantidad de Un Millón de Bolívares Soberanos (1.000.000 Bs. S), que LAS PROMITENTES COMPRADORAS pagarán de la siguiente manera: Siete Mil Bolívares Soberanos (7.000 Bs. S), al momento de la firma del presente Documento y Treinta y Ocho mil Setecientos Cincuenta (38.750. Bs. S), Durante Veinticuatro Meses (24) Continuos, los Treinta (30) de Cada Mes. CUARTA: El inmueble se entregara libre de gravamen o servidumbre y solvente con todos los servicios de que haya hecho uso, a como solvente con los impuestos nacionales, estadales y municipales.
QUINTA: Si el documento de compraventa no se protocoliza dentro del plazo señalado en la cláusula Segunda del presente contrato, Imputable a LAS PROMITENTES COMPRADORAS la cantidad del costo de los Inmuebles quedará a favor de LA PROMITENTE VENDEDORA por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que ese incumplimiento de LAS PROMITENTES COMPRADORAS pudiere ocasionarle, quedando definitivamente terminado este contrato sin que las partes queden nada más que reclamarse, Si la protocolización del documento definitivo no se efectúa en el plazo señalado, Imputable a LA PROMITENTE VENDEDORA, esta quedará obligada a devolverle a LAS PROMITENTES COMPRADORAS la mencionada cantidad, más una cantidad igual adicional por concepto de indemnización de daños y perjuicios, en cuyo caso quedará igualmente terminado este contrato sin que las partes queden nada más que reclamarse.
SEXTA: Queda entendido entre las partes que la redacción de este documento así como del documento definitivo de compraventa y los gastos de protocolización del mismo, serán por cuenta exclusiva de LAS PROMITENTES COMPRADORAS.
SEPTIMA: Para todos los efectos y consecuencias del presente contrato, las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Cúa, Estado Bolivariano de Miranda a la Jurisdicción de cuyos Tribunales declaran someterse. Se hacen dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en Cúa a los 29 días del mes de Agosto del 2018…”

Observa este Juzgado, que el anterior material probatorio se trata del original de un documento privado, el cual se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni rechazado por la parte contra el cual fue opuesto, evidenciándose la relación contractual y los términos en los cuales las partes establecieron la misma. Así se decide.

3. Marcado con la letra “C” (f.12 al 27) copia simple de sentencia de prescripción adquisitiva a favor de la ciudadana Yolimar Delgado Montes, protocolizada por ante el Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 13 de diciembre del 2017, anotado bajo el Nº 2017.1808, asiento registral 2 del libro de folio real del año 2017.

Respecto al material probatorio, observa este Juzgado que se trata de un documento público traído en copia simple, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con lo dispuesto en el encabezado del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, del cual se evidencia que la ciudadana Yolimar Delgado Montes es propietaria del inmueble objeto del contrato bajo estudio. Así de decide.
4. Marcado con la letra “D” (f.28 al 34) copia simple de Registro mercantil de la Sociedad Mercantil CENTRO COMERCIAL FRANCISMAR 22, C.A., registrada por ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, en fecha 19 de julio de 2013, e inserto en el tomo 71-A SDO, numero 09 del año 2013.

Respecto al material probatorio, observa este Juzgado que se trata de un documento público traído en copia simple, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado por la parte contra el cual fue opuesto, evidenciándose la inscripción de la sociedad mercantil CENTRO COMERCIAL FRANCISMAR 22, C.A. Así se decide.

5. Marcado con la letra “E” (f.35) copia certificada de Permiso de Construcción Menor, emitida por la DIRECCION DE INFRAESTRUCTURA del Municipio Urdaneta del Estado Miranda en fecha 26 de mayo del 2011.

Respecto al material probatorio, observa este Juzgado que se trata de un documento público traído en copia certificada, la cual se desecha del proceso por cuanto nada aporta al tema controvertido. Así se decide.

Conjuntamente con su escrito de contestación a la reconvención la representación judicial consigna:

1. Marcado con la letra “A” (f.76 al 78), contrato de arrendamiento suscrito por los ciudadanos FREDDY ARCÁNGEL MÁRQUEZ VIDAL, MARIA EUGENIA SULBARAN ZAMBRANO y CARMEN MARIA PALENCIA GUERRA, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Cristóbal Rojas del estado Miranda, en fecha 24 de mayo del 2018, bajo el número 29, Tomo: 111, Folios 89 al 92.

2. Marcado con la letra “B” (f.79), copia simple de libreta del banco de Venezuela a nombre del ciudadano FREDDY ARCÁNGEL MÁRQUEZ VIDAL.

3. Marcado con la letra “C” (f.80 al 81), resultados de búsqueda de denominación mercantil, emitida en fecha 01 de junio del 2018 por el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital.

Observa este Juzgado, respecto al material probatorio contenido en los numerales 1, 2 y 3, que los mismos se tratan de documentos traídos en copia simple, los cuales se desechan del proceso por cuanto nada aporta al tema controvertido. Así se decide.

2.- Parte Demandada: La parte demandada-reconviniente promovió los siguientes medios probatorios:

1. Marcado con la letra “A” (f.50) copia simple de escrito privado suscrito entre la ciudadana Yolimar Delgado Montes y las ciudadanas Maria Eugenia Sulbaran Zambrano, Carmen Maria Palencia Guerra, en fecha 06 de septiembre de 2018. El cual textualmente establece:
“Entre Yolimar Delgado Montes C.I 6.998.983 la cual se denominara la (vendedora) y las ciudadanas: Maria Eugenia Sulbaran Zambrano y Carmen Maria Palencia Guerra titulares de la C.I. 10.100.867 y 7.236.358, respectivamente se denominara en lo sucesivo las (compradoras), Se celebro un contrato de opción de compra-venta de (02) inmuebles (locales comerciales), propiedad de la vendedora, los inmuebles están ubicados en la calle la Gruta con calle comercio, casco central, centro comercial francismar 22 C.A. Planta baja, en la población de Cúa Estado Bolivariano de Miranda, los cuales miden aproximadamente nueve metros, cincuenta y seis centímetros cuadrados (9.56 Cm2) y nueve metros, cuarenta y cinco centímetros cuadrados (9.45 Cm2) respectivamente. Por tal motivo la Vendedora, autoriza a las compradoras a Deslindar los inmuebles objeto de esta venta del centro comercial “francismar 22 C.A.”, por medio de la Dirección de Catastro Municipal. (Resaltado del Tribunal)

Respecto a este elemento probatorio, observa este juzgado que se trata de un documento privado, el cual la parte promovente quiere hacer valer como un contrato de compra venta, a los fines de dilucidar si el escrito se puede considerar un contrato de compra venta, se hace necesario hacer las siguientes consideraciones:
El artículo 1.141 del Código Civil, indica los elementos de existencia de un contrato, a saber:
“Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1.- Consentimiento de las partes;
2.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3.- Causa lícita”.
Del contenido y condiciones establecidas en la norma, se desprende que el consentimiento, es uno de los elementos esenciales del contrato, el cual define la doctrina, como “la manifestación de voluntad expresada en forma libre por las partes, la cual puede ser expresa o tácita”.
En el caso de autos, se desprende del contenido del documento en estudio, que:“Se celebro un contrato de opción de compra-venta de (02) inmuebles (locales comerciales), propiedad de la vendedora, los inmuebles están ubicados en la calle la Gruta con calle comercio, casco central, centro comercial francismar 22 C.A. Planta baja, en la población de Cúa Estado Bolivariano de Miranda, los cuales miden aproximadamente nueve metros, cincuenta y seis centímetros cuadrados (9.56 Cm2) y nueve metros, cuarenta y cinco centímetros cuadrados (9.45 Cm2), respectivamente”, se desprende de la redacción citada que es en pasado, por cuanto estipula que: “Se celebro un contrato de opción de compra-venta de (02) inmuebles (locales comerciales)”, lo cual es importante destacar ya que de la misma es evidente que si bien es cierto se encuentran la voluntad entre los contratantes, o sea, entre la venta y su aceptación, requisito principal del contrato, no es este el verdadero contrato, por lo cual se toma como un indicio del mismo, por lo que se concluye que hubo consentimiento. Así se decide.
En cuanto al segundo y tercer requisito referidos al objeto y precio, se observa que el objeto del contrato es precisamente la venta de los inmuebles supra señalado, lo cual viene concatenado con el consentimiento, no obstante no se demuestra el precio de la negociación, ya que no se deja constancia en el documento, de esta manera no quedan satisfechos los dos (2) restantes requisitos para la existencia del contrato. Así se decide.

2. Marcado con la letra “B” (f.51) original de recibo de pago emitido por las ciudadanas Carmen Palencia y Maria Sulbaran, a favor de la ciudadana Yolimar Delgado, por la cantidad de QUINIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.500.000.000, 00), por concepto de abono de local comercial, de fecha 30 de julio del 2018.

3. Marcado con la letra “C1” (f.52) Transferencia a Terceros emitida por el Banco Nacional Banesco en fecha 01 agosto del 2018, Nº de Transacción 1744388240, a favor de la cuenta Nº 01340407174071031982 a nombre de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES, por el monto de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.100.000.000,00) por concepto de “pago de abono del local”.

4. Marcado con la letra “C2”. (f.53) Transferencia a Terceros emitida por el Banco Nacional Banesco en fecha 25 de abril de 2018, Nº de Transacción 1491931383, a favor de la cuenta Nº 01340407174071031982 a nombre de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES por el monto de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), por concepto de “abono de alquiler”.

5. Marcado con la letra “C3”. (f.54) Transferencia a Terceros emitida por el Banco Nacional Banesco en fecha 30 de abril del 2018, Nº de transacción 1504360209, a favor de la cuenta Nº 01340407174071031982 a nombre de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES por el monto de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), por concepto de “abono del local comercial”.

6. Marcado con la letra “C4”. (f.55) Transferencia a Terceros emitida por el Banco Nacional Banesco en fecha 04 de mayo 2018, Nº de transacción 1514309139, a favor de la cuenta Nº 01340407174071031982 a nombre de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES por el monto de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.500.000,00) por concepto de “pago”.

7. Marcado con la letra “C5”. (f.56) Transferencia a Terceros emitida por el Banco Nacional Banesco en fecha 09 de mayo del 2018, Nº de transacción 1525360606, a favor de la cuenta Nº 01340407174071031982 a nombre de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES por el monto de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 7.500.000,00,) por concepto de “pago”.

8. Marcado con la letra “C6”. (f.57) Transferencia a Terceros emitida por el Banco Nacional Banesco en fecha 17 de mayo del 2018, Nº de transacción 1547694181, a favor de la cuenta Nº 01340407174071031982 a nombre de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES por el monto de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00), por concepto de “abono del local”.

9. Marcado con la letra “C7”. (f.58) Transferencia a Terceros emitida por el Banco Nacional Banesco en fecha 18 de mayo del 2018, Nº de transacción 1549818067, a favor de la cuenta Nº 01340407174071031982 a nombre de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES por el monto de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00) por concepto de “5 mil albañil y 1 mil cemento”.

10. Marcado con la letra “C8”. (f.59) Transferencia a Terceros emitida por el Banco Nacional Banesco en fecha 21 de mayo del 2018, Nº de transacción 1555807768, a favor de la cuenta nº 01340407174071031982 a nombre de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES por el monto de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), por concepto de “pago de alquiler”.

11. Marcado con la letra “C9”. (f.60) Transferencia a Terceros emitida por el Banco Nacional Banesco en fecha 22 de mayo del 2018, Nº de transacción 1558450968, a favor de la cuenta Nº 01340407174071031982 a nombre de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES por el monto de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) por concepto de “pago de alquiler”.

12. Marcado con la letra “C10”. (f.61) Transferencia a Terceros emitida por el Banco Nacional Banesco en fecha 28 de mayo del 2018, Nº de transacción 1573230500, a favor de la cuenta Nº 01340407174071031982 a nombre de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES por el monto de ONCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 11.000.000,00), por concepto de “pago de alquiler”.

13. Marcado con la letra “C11”. (f.62) Transferencia a Terceros emitida por el Banco Nacional Banesco en fecha 30 de mayo del 2018, Nº de transacción 1578752851, a favor de la cuenta Nº 01340407174071031982 a nombre de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES por el monto de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.38.000.000,00) por concepto de “abono”.

14. Marcado con la letra “C12”. (f.63) Transferencia a Terceros emitida por el Banco Nacional Banesco en fecha 31 de mayo del 2018, Nº de transacción 1582655090, a favor de la cuenta Nº 01340407174071031982 a nombre de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES por el monto SETENTA Y UN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 71.000.000,00) por concepto de “abono del local”.

15. Marcado con la letra “C13”. (f.64) Transferencia a Terceros emitida por el Banco Nacional Banesco en fecha 20 de junio del 2018, Nº de transacción 1634226906, a favor de la cuenta Nº 01340407174071031982 a nombre de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES por el monto de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) por concepto de “abono”.

16. Marcado con la letra “C14”. (f.65) Transferencia a Terceros emitida por el Banco Nacional Banesco en fecha 27 de junio del 2018, Nº de transacción 1654570983, a favor de la cuenta Nº 01340407174071031982 a nombre de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES por el monto de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00) por concepto de “pago”.

17. Marcado con la letra “C15”. (f.66) Transferencia Interna emitida por el Banco de Venezuela en fecha 05 de junio del 2018, Nº de transacción 40531047, a favor de la cuenta Nº 01020161660100044924 por el monto de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00) por concepto de “pago”.

18. Marcado con la letra “C16”. (f.67) Transferencia Interna emitida por el Banco de Venezuela en fecha 05 de junio del 2018, Nº de transacción 40535338, a favor de la cuenta Nº 01020161660100044924 por el monto de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 25.000.000,00) por concepto de “pago”.

19. Marcado con la letra “C17”. (f.68) Transferencia Interna emitida por el Banco de Venezuela en fecha 27 de agosto del 2018, Nº de transacción 83085904, a favor de la cuenta Nº 01020161660100044924 por el monto de DOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.000, 00) por concepto de “pago del local”.

De las pruebas contenidas en los numerales 2 al 19, observa este Juzgador que las mismas son comprobantes de pagos realizados por las demandadas a la actora, esta instancia constata de las mismas, que la fecha de emisión, son anteriores a la fecha de suscripción del contrato de compra venta del 29 de agosto del año 2018, por tal motivo las desecha del proceso, ya que no aportan nada al mismo. Así se decide.

20. Marcado con la letra “C18”. (f.69) Transferencia Interna emitida por el Banco de Venezuela en fecha 05 de septiembre del 2018, Nº de Transacción 28444785, a favor de la cuenta Nº 01020161660100044924 por el monto de DOS MIL NOVECIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 2.970,00) por concepto de “pago de separación de locales sra. Yolimar”.

21. Marcado con la letra “C19”. (f.70) Transferencia a Terceros emitida por el Banco Nacional Banesco en fecha 11 de septiembre del 2018, a favor de la cuenta Nº 01340407174071031982 a nombre de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES por el monto de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,00) por concepto de “pago”.

De las pruebas contenidas en los numerales 20 y 21, observa este Juzgado que las mismas son comprobantes de pagos realizados por las demandadas a la actora, esta instancia constata de las mismas, que la fecha de emisión, son posteriores a la suscripción del contrato de compra venta de fecha 29 de agosto del año 2018, y por cuanto las mismas no fueron impugnadas o tachadas conforme a lo establecido en el primer aparte del articulo 429 y el 443 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado las valora de conformidad a lo establecido en el articulo 444 eiusdem. Así se decide.

IV.- DEL MÉRITO DE LA CAUSA.
Alega la parte accionante, la realización de un Contrato Privado de Opción Compra-Venta de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la calle la Gruta CENTRO COMERCIAL, FRANCISMAR 22 C,A. distinguido con el número 03, en la ciudad de Cúa, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, con las ciudadanas María Eugenia Sulbaran Zambrano y Carmen Maria Palencia Guerra, el precio de venta de dicho inmueble fue por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES SOBERANOS (Bs. 1.000.000,00), en fecha 29 de agosto del 2018. Dicho monto seria cancelado de la siguiente manera: TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES SOBERANOS (Bs. 38.750,00) durante veinticuatro (24) meses continuos a partir de la firma del documento, y dicha cantidad seria cancelada todos los treinta (30) días de cada mes.
Igualmente expresa el accionante, que llegado el vencimiento del primer mes para cancelar la cuota establecida en el Contrato de Opción de Compra-Venta, se comunicaron alegando que no iban a realizar la compra del inmueble, porque las mismas no tenían dinero para pagar, e igualmente le manifestaron que el contrato privado de opción de compra-venta no tenia validez y por ello preferían prescindir del contrato.
Establece que hizo entrega del Inmueble a las compradoras al momento de cerrar la negociación, teniendo ellas desde el primer momento la posesión del inmueble; el cual remodelaron a su gusto, ya que las mismas montarían un centro clínico, manifestándole a su representada que necesitaban un espacio suficientemente grande, el cual la misma, no se opuso a su remodelación ya que las compradoras habían firmado un documento de opción de Compra-Venta.
La parte demandada rechaza y contradice la pretensión de la demanda por ser falsos los hechos alegados e inexistentes los derechos que se pretende deducir, y que las ciudadanas Eugenia Sulbaran Zambrano y Carmen Maria Palencia Guerra, celebraron dos (02) contratos privados de opción de compra venta de dos (02) Inmuebles constituidos por dos (02) locales comerciales ubicados en la calle Gruta Centro Comercial Francismar 22, C.A., distinguido con el N° 3, la Ciudad de Cúa, y después de firmados los contratos privados de compra venta de los locales comerciales, la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES le hizo la entrega de los dos locales comerciales, sus representadas comenzaron a hacer reparaciones necesarias a los inmuebles ya que estaban muy deteriorados y necesitaban adecuarse para una clínica de medicina general.
Alega que no es cierto que sus representadas se negaran a realizar ninguna negociación de compra del inmueble, porque las mismas no tenían dinero, ya que cumplieron con el pago de la primera cuota correspondiente para el día 29/09/2018, ya que para el 05/09/2018 sus representadas ya habían sido desalojadas de los locales comerciales, bajo amenazas por parte de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES, que les decía vía telefónica "que no quería verlas en los locales porque las mandaría a buscar con la policía".
Por ultimo, arguye que la vendedora NO CUMPLIO, con su obligación, entregando los inmuebles con deudas de Impuestos Nacionales, Estadales, o Municipales y actuado de MALA FE se valió de artimañas y de manera engañosa, les exigió cantidades de dinero para las deudas pendientes por pagar del inmueble producto de la venta antes mencionada y dicho dinero no lo utilizo para pagar las deudas de los locales, ya que aún siguen pendiente los pagos por concepto de impuestos.

*De lo controvertido.
Antes de emitir cualquier pronunciamiento, quien decide considera menester hacer referencia a la regla de distribución de la carga de la prueba contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

En el derecho procesal moderno corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al Juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se le denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que este expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso.
Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma).
En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar: A) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y B) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
Ahora bien, estando el Tribunal en la oportunidad para decidir sobre la procedencia o no del Incumplimiento de Contrato de Opción Compra-Venta alegada por la representación judicial de la parte demandante, quien aquí decide pasa a pronunciarse y lo hará conforme la disposición jurídica contenida en el artículo 1.133 del Código Civil, la cual establece que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Esto es, un acuerdo de voluntades reconocido por el Derecho, dirigido a crear obligaciones civilmente exigibles; donde al deudor de la obligación contractual se le exige comportarse como un buen padre de familia.
La mejor doctrina sostiene, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En este sentido, parafraseando al egregio Dr. José Melich-Orsini, quien en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, opina que nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder de la voluntad de darse su propia ley, afirmamos de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades (pacta sunt servanda).
Así las cosas, se desprende del documento privado suscrito entre las partes la relación procesal existente o vínculo jurídico, en el cual pactaron la venta pura y simple, perfecta e irrevocable de un inmueble constituido por un local comercial, Ubicado en la calle la Gruta, Centro Comercial, Francismar 22 C,A., distinguido con el número 03, en la ciudad de Cúa, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda; cuyas características y demás determinaciones constan en el documento cursante en copia simple en los folios 12 al 27 de la presente pieza.
En este contexto, se evidencia del estudio realizado al presente expediente, versa el litigio instaurado sobre el incumplimiento de contrato de opción compra venta, suscrito entre la ciudadana Yolimar Delgado Montes y las ciudadanas María Eugenia Sulbaran Zambrano y Carmen Maria Palencia Guerra, siendo menester así establecer que el contrato, es un negocio jurídico bilateral, es decir, un acuerdo jurídico de voluntad entre dos o más partes amparado por el ordenamiento jurídico venezolano, y que se encuentra dirigido a estatuir relaciones jurídicas a las cuales los contratantes se someten bajo su voluntad.

El derecho civil venezolano, define los contratos de la siguiente manera:
Artículo 1.133 CC. “(…) Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (…)”.

De la norma se pueden extraer varios elementos, en primer lugar el acuerdo de voluntades, al respecto puede establecerse que dentro de la figura del contrato, el elemento preponderante es el acuerdo de voluntades al cual se someten las partes, siendo así por consiguiente la esencia del vínculo, por tal razón, todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en un contrato y es protegido por la ley, así pues, en un principio sólo la voluntad de las partes es suficiente para crear un vínculo jurídico o hacer nacer obligaciones. Es considerado que los contratantes tienen amplia libertad para realizar acuerdos o convenimientos, para lo cual interviene la ley únicamente como supletoria de su voluntad. La existencia de un segundo elemento circunda en la modificación o extinción de voluntades, y por último, se encuentran las obligaciones que generan las prestaciones que se esgrimen en obligaciones de hacer, de no hacer o de dar.
Cabe señalar al respecto, el contenido de los artículos 1.159, 1160 y 1.167 del Código Civil, en lo que respecta a los contratos, a saber:
“1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas en la Ley.
(Omissis)
“1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso de la Ley”.
(Omissis)
“1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De las normas citadas, se desprende que el contrato es un acto jurídico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades, en principio, la sola voluntad de las partes es suficiente para crear vínculos jurídicos, hacer nacer obligaciones, transformarlas, modificarlas o extinguirlas, es decir, es un acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga para con la otra a dar, hacer o no hacer, vale decir, a entregarle bienes o a prestarle servicios o a abstenerse de hacer algo.
En este orden de ideas, cabe agregar que en materia de interpretación de contrato se pueden presentar dos situaciones, la primera de ellas, se da cuando las estipulaciones del contrato son claras y explícitas en las cuales no cabe la interpretación, por lo tanto debe cumplirse tal y como fueron previamente acordados por los contratantes, esta regla se encuentra consagrada en el artículo 1.264 del Código Civil, que estatuye: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (…)”, y el segundo caso se da, cuando existen consideraciones que no son expresas, que envuelven generalidades y que pueden presentarse dudas, es decir, que si bien es cierto que no está expresamente establecida, la intención de las partes, tácitamente de los hechos por ella regulados se desprende lo que se quiso establecer.
En relación al contrato de marras, es preciso establecer que las obligaciones se encuentran expresamente estipuladas tanto para la parte actora en el presente caso, así como también la obligación de la parte demandada, en ambos aspectos las obligaciones contraídas fueron previamente establecidas dentro del documento suscrito, concordando así con lo estipulado en el artículo 1.264 el cual fue previamente señalado.
Ahora bien, es el caso que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC.000100 de fecha 06 de Marzo del 2018, caso Yolanda Ivelice Guerra contra Mercedes Margaret Duquez González y Jesús Enrique Pérez Guevara, estableció que:

“…Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”.
El criterio jurisprudencial expuesto establece que en las denominadas opciones de compraventa al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto, precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta.
Así bien, cuando la ad quem estableció que efectivamente “…se celebró un contrato de compra venta pura y simple, perfecta e irrevocable sobre el inmueble (casa) antes señalado…”, es decir, al equiparar la jurisdicente el contrato de opción compra venta con el contrato de venta lo hizo conforme con el criterio jurisprudencial imperante al momento de la interposición de la demanda. (Resaltado de la Sala)

En consecuencia, determina entonces este Juzgador, armónico con la jurisprudencia patria, considera que cuando en el instrumento de “opción de compra” se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, y equivalen a la venta cuando hay consentimiento mutuo de las dos partes sobre la cosa y sobre el precio. Siendo así, pasa de seguidas a analizar los requisitos o características que debe contener el contrato de compra venta suscrita entre las partes y al efecto observa, que el artículo 1.141 del Código Adjetivo, indica los elementos de existencia de un contrato, a saber:
“Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1.- Consentimiento de las partes;
2.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3.- Causa lícita”.

Del contenido y condiciones establecidas en la norma, se desprende que el consentimiento, es uno de los elementos esenciales del contrato, el cual define la doctrina, como “la manifestación de voluntad expresada en forma libre por las partes, la cual puede ser expresa o tácita”. En el caso de autos, se desprende del contenido del documento en estudio, que la actora ofreció en venta a la hoy demandada, un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial, Ubicado en la calle la Gruta, Centro Comercial, Francismar 22 C,A., distinguido con el número 03, en la ciudad de Cúa, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda; cuyas características y demás determinaciones constan en el mencionado documento, quedando así demostrada la voluntad entre los contratantes, o sea, entre la venta y su aceptación, requisito principal del contrato, cumpliéndose de esta manera el primer requisito de la norma, por lo que se concluye que hubo consentimiento. Así se decide.
En cuanto al segundo y tercer requisito referidos al objeto y precio, se observa que el objeto del contrato es precisamente la venta del inmueble supra señalado, lo cual viene concatenado con el consentimiento, y, el precio quedó estipulado en la cantidad de un Millón de Bolívares Soberanos (Bs.S 1.000.000,00), dejando constancia en el documento el vendedor, que recibió en ese acto en dinero efectivo a su entera satisfacción la cantidad de Siete Mil Bolívares Soberanos (Bs. S 7.000,00), de esta manera quedan satisfechos los dos (2) restantes requisitos para la existencia del contrato. Así se decide.
Ahora bien, en relación a la admisión de los hechos, expresa la doctrina lo siguiente: “Como hemos venido argumentando, para las afirmaciones o negaciones expresadas por las partes sean objeto o tema de la prueba, se requiere que mantengan el carácter de “controvertido”, lo cual se obtiene, una vez que los hechos han sido expuestos por alguna de las partes y rechazados por la otra, más si el hecho ha sido expresamente admitido o reconocido se despoja de su carácter “controvertido” escapando del debate o dialéctica probatoria –eximido de prueba- tal como sucede en el caso que el accionante en su demanda alegue como fundamento de su pretensión la existencia de una deuda contenida en un contrato de préstamo, el cual no ha sido cancelado y que hasta la fecha de la demanda ha generado una determinada cantidad de dinero por concepto de intereses y el demandado, al momento de ejercer sus defensas, expresamente reconoce la existencia de dicho préstamo- obligación-, el hecho de no haber cancelado la misma pero rechaza o contradice el monto dinerario reclamado por concepto de intereses, caso en el cual, de los hechos afirmados por el actor como base de su pretensión, el único que mantuvo su carácter controvertido fue el referido a los intereses, siendo en consecuencia el único que traspolará la etapa o fase probatoria y será objeto o tema de la dialéctica probatoria, correspondiendo a la carga de la prueba de dicho hecho, a aquella parte que alegó el hecho que sirve de presupuesto de la norma jurídica que consagra la consecuencia jurídica constitutiva, extintiva, impeditiva o invalidativa o modificativa que le favorece y que cuyo beneficio solicitó.
Sobre este tema, Guasp expresa que se encuentran excluidos del thema probandum, los datos de hecho que ambas partes reconocen unánimemente, esto es, los datos alegados por una parte y admitidos por la otra, por lo que los hechos que se encuentran en este caso dan lugar a la figura procesal de la admisión, la cual se constituye como un exigente de pruebas, agregando que la admisión se origina cuando, del entrecruce de las alegaciones procesales, resulta la adhesión de ambas partes a uno o varios datos relevantes para el debate, diferenciándose netamente de la confesión, en que éste es un auténtico medio de prueba carácter que en la admisión no se da ya que debe provenir de ambas partes en el proceso y no ser condicionado en forma alguna” (Bello Tabares, Humberto, tratado de Derecho Probatorio, Tomo I, página 79).
Fundado como ha quedado, por la doctrina antes transcrita, que los hechos admitidos o reconocidos por las partes, son hechos eximidos de pruebas, a la luz de lo expresado por la partes se revela, tal y como se apuntó anteriormente, la admisión de los hechos referidos, al momento de suscribir el contrato; (i) el pago de la cantidad de Siete Mil Bolívares Soberanos (Bs. S 7.000,00) al momento de la firma del contrato por concepto de anticipo, que diera la accionada a la hoy actora; (ii) la obligación de cancelar las mensualidades de Treinta y Ocho Mil Setecientos Cincuenta Bolívares Soberanos (Bs.S 38.750,00), siendo ello así, es decir, en virtud de que los hechos que aquí se exponen no poseen el carácter de controvertidos, es menester para este ad quem, declararlos de conformidad. Así se establece.
A la letra de lo establecido supra, se deduce que las partes no discuten acerca de la naturaleza del negocio jurídico celebrado, pues de sus respectivas exposiciones hechas a lo largo del procedimiento se denota que una y otra están de acuerdo que, en puridad se trató de una compra venta de un local comercial anteriormente identificado. Lo que si discuten, con especial afán, es sobre quién faltó a las obligaciones contraídas, ya que para la parte demandante el incumplimiento fue por parte de las demandadas, al no cancelar las mensualidades acordadas en el contrato suscrito, mientras que para las accionadas quien faltó al compromiso contraído fue la parte accionante, al no cumplir con todas y cada una de las cláusulas suscritas, al no entregar el inmueble libre de gravámenes y servidumbres y solvente con todos los servicios de que haya hecho uso y solvente con los impuestos nacionales, estadales o municipales, motivo por el cual opone la excepción “non adimpleti contractus”.
Esta actitud encontrada de las partes lleva a este juzgador a tener que hacer algunas reflexiones, para determinar a cuál de ellas, en definitiva, debe imputarse el incumplimiento.
**De la excepción “non adimpleti contractus”.
Arguye la representación judicial de las demandadas que la actora no había cumplido con su obligación de entregar el bien inmueble libre de gravamen o servidumbre y solvente con todos los servicios de que haya hecho uso, así como solvente con los impuestos nacionales, estadales o municipales y, alegada por sus representadas la excepción “non adimpleti contractus”, contenido en el artículo 1.168 del Código Civil. Dicho artículo establece:
“...En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones...”.

La norma legal transcrita prevé la excepción “non adimpleti contractus”, la cual determina que celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el suyo.
Para decidir, se observa:
I.- Expresamente la cláusula “Segunda” del contrato objeto de la presente demanda, indica que “(…) que LA PROMITENTE VENDEDORA esta haciendo las gestiones necesarias para obtener las solvencias del inmueble (…)”
II.- De la cláusula “Cuarta” se desprende que “(…) El inmueble se entregara libre de gravamen o servidumbre y solvente con todos los servicios de que haya hecho uso, así como solvente con los impuestos nacionales, estadales o municipales”.
De las anteriores cláusulas colige este a-quo, que la actora, al momento de celebrar la compra venta del inmueble no tenia las solvencias necesarias del inmueble, siendo que en la posterior cláusula establece que el inmueble se entrega libre de gravamen, servidumbre y solvente de impuestos, siendo contradictorio para quien aquí juzga, ya que por una parte declara la actora que a la fecha de otorgamiento de la compra venta, esta realizando las gestiones necesarias para obtener las solvencias del inmueble, y por otra parte establece que el inmueble se entrega libre de gravamen, servidumbre y solvente de impuestos, hecho éste no rebatido, contradicho o negado por la actora durante el desarrollo de la presente causa.
Así las cosas, como se estableció ut supra, en opinión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, "cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”, e igualmente, es doctrina reiterada, que un contrato es un pacto bilateral, fundado en virtud del otorgamiento de mutuas concesiones; que siendo ley entre las partes permite, que sean ellas quienes dispongan las condiciones y términos de su ejecución, verbigracia, el cumplimiento de las obligaciones contractuales, tal y como lo prevé el contrato de marras cuyo cumplimiento se exige.
Como se explico anteriormente, prevé al respecto, el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

La Doctrina sostiene que la fuerza de Ley entre las partes significa que el deudor de una obligación contractual, está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir la leyes. Esta fuerza obligatoria es no sólo entre las partes, sino que el juez encargado de resolver una controversia en torno a un contrato, debe acatar las disposiciones de los contratantes y en principio, no puede modificarlas; sin embargo el juez debe intervenir para modificar lo que las partes han pactado, basándose en los principios de equidad, lesión, imprevisión entre otros. Debe aclararse que el contrato obliga igual que la ley, pero ésta es abstracta y general, mientras que el contrato es la ley concreta y particular entre las partes.
El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad; sin embargo el rigor de las obligaciones contractuales se encuentra atenuado por la intervención judicial ya señalada en protección del débil jurídico: la teoría del abuso del derecho, la teoría de la imprevisión, la teoría de la lesión, son instituciones creadas para moderar la aplicación del Artículo 1.159 de nuestra norma sustantiva civil.
El juez debe atenerse a lo estipulado por las partes, sin embargo la doctrina distingue dos situaciones que pueden presentarse en el cumplimiento del contrato; 1.- Las estipulaciones expresas del contrato, que se refiere a las estipulaciones claras y explicitas del texto del contrato, cuya interpretación no presenta ninguna duda, 2.- Las estipulaciones tácitas; que son aquellas que se suponen forman parte del contrato, pero que no se han expresado formalmente, o que aun siendo expresadas son susceptibles de interpretación, por presentarse dudas en su significado y alcance.
Como consecuencia de lo anterior, y examinadas como han sido las pruebas cursantes en autos, considera quien suscribe la presente causa, que el hecho generador del incumplimiento se materializó debido a la inactividad manifiesta de la parte actora, al no cumplir con la obligación asumida en el contrato accionado, en particular no haber entregado el bien inmueble libre de gravamen o servidumbre y solvente con todos los servicios de que haya hecho uso, así como solvente con los impuestos nacionales, estadales o municipales, por lo que inexorablemente, debe este Juzgador declarar sin lugar la presente acción que por Incumplimiento de Contrato de Compra-Venta, incoara la ciudadana Yolimar Delgado Montes, contra las ciudadanas Maria Eugenia Sulbaran Zambrano y Carmen Maria Palencia Guerra. Así se decide.-

****De la Reconvención planteada por las ciudadanas Eugenia Sulbaran Zambrano y Carmen Maria Palencia Guerra.
Alega la representación judicial de la parte demandada-reconviniente, que de conformidad con lo previsto en el artículo 365 y 369 del Código de Procedimiento Civil, las demandantes proponen reconvención o mutua petición contra la ciudadana Yolimar Delgado Montes, mayor de edad, venezolana, domiciliada en la Ciudad de Cúa, calle La Gruta, del Estado Bolivariano de Miranda, titular de la cédula de identidad No. V-6.998.983, en lo sucesivo denominada, demandante-reconvenida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO privado de opción de compra venta, celebrado en fecha 06 de septiembre de 2018 entre sus representadas Las Promitentes Compradoras, ciudadanas Eugenia Sulbaran Zambrano y Carmen Maria Palencia Guerra en lo adelante "actoras reconvencional" y la demandante-reconvenida por Contrato Privado de Opción de Compra Venta de dos (02) inmuebles locales comerciales propiedad de la ciudadana Yolimar Delgado Montes, ubicado en la calle la Gruta, CENTRO COMERCIAL FRANCISMAR 22, C.A., distinguido con el Nº 3, en la Ciudad de Cúa, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, de los cuales uno fue cancelado en su totalidad por sus representadas por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00).
Igualmente alega, que en fecha 06 de septiembre de 2018 sus representadas celebraron un nuevo contrato privado de opción de compra venta de dos (02) inmuebles constituidos por locales comerciales, ya que se agrego un nuevo local a la negociación, propiedad de la ciudadana Yolimar Delgado Montes, ubicados en la calle la Gruta, CENTRO COMERCIAL FRANCISMAR 22, C.A., distinguido con el Nº 3, en la Ciudad de Cúa, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, de los cuales uno fue cancelado en su totalidad por sus representadas por la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00).
Por ultimo, arguye que la actora actuó de mala fe, y no cumplió con su obligación establecida en el contrato primigenio, en la cláusula Cuarta referida a que “El inmueble se entrega libre de gravámenes, servidumbres y solvente con todos los servicios de que haya hecho uso y solvente con los impuestos Nacionales, Estadales o Municipales y que hasta la fecha mantiene dicho incumplimiento de dichas obligaciones.
Por otra parte, sostiene la accionante-reconvenida dentro de la contestación, que el documento que las reconvenientes señalan como contrato privado de opción de compra venta, es única y exclusivamente una autorización, que le hace entrega su representada a las reconvenientes, para deslindar el inmueble objeto de esta opción de compra venta, del Centro Comercial Francismar, 22 C.A, una vez haya sido cancelada la deuda en su totalidad, dicha autorización es dirigida a la Dirección de Castro Municipal con fecha 06 de septiembre de 2018, y no como pretende hacer creer las reconvenientes a la justicia en su buena fe, que es un contrato privado de opción de compra venta, siendo lo correcto que es una autorización.
Sostiene igualmente, que los pagos relacionados con las transferencias de pagos realizadas ante la entidad bancaria Banesco, no son productos de pago de la negociación del contrato de opción de compra venta del inmueble, sino de pagos relacionados con canon de arrendamientos servicios y condominios, ya que mi representada junto con las reconvinientes tenían un contrato de arrendamiento del mismo inmueble, que firmaron en fecha 24 de mayo de 2018, cuyo plazo de duración fue de seis meses, y el mismo fue prescindido por las partes en fecha 27 de agosto de 2018, para optar por el inmueble bajo la figura de contrato de opción de compra venta, y que igualmente existen unas transferencias realizadas al Banco de Venezuela en la cuenta de ahorro Nº 01020161660100044924, y el titular de la misma es el ciudadano, Freddy Arcángel Márquez Vidal, dichas trasferencias fueron realizadas, por concepto de cancelación de honorarios profesionales, para gestionar los tramites de Registro Mercantil, ante el Registro Mercantil Segundo del Distrito Capital, servicios que les presto a las reconvinientes a los fines de realizar la Compañía Anónima denominada "Centro Clínico Maricarmen Carmary".
Por ultimo arguye que en cuanto a la Autorización que realiza su representada a las reconvinientes, se habla de dos locales comerciales, ya que las reconvinientes remodelan el inmueble derribando una pared interna que divide a otro inmueble, por cuanto las mismas necesitaban más espacio físico, para llevar a cabo el Centro Clínico que iba a funcionar.

*****Precisiones conceptuales.
A los fines de decidir se impone hacer algunas precisiones conceptuales sobre la reconvención.
La figura jurídica de la reconvención más que una defensa es una contra ofensiva clara del accionado, para la admisión de tales demandas, es decir la primitiva y la que deviene por vía de reconvención, es necesario la existencia de cierto vínculo entre ambas, no generado precisamente por la identidad de sujetos, ya que tanto el actor como el demandando tendrán cualidades distintas en una y en otra; la reconvención está contenida en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, según el cual “podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.
Al respecto es pertinente traer a colación lo afirmado por el Tratadista Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, Volumen III, Pág. 145, quien expone:
“La reconvención es una pretensión independiente, que supone como toda pretensión, que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del Juez que así lo reconozca mediante la sentencia.
Siendo una pretensión independiente, ella no tiende como la excepción a rechazar o anular la pretensión del actor, y por lo tanto, no es una defensa, ni aun en sentido amplio, sino un ataque; o como dicen algunos una demanda reconvencional.
(…Omissis…)
Por ello, no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aun basándose en una contrapretensión, como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contrapretensión independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda”. (Cita Textual)

Otra parte de la doctrina al respecto señala lo siguiente: “La reconvención implica el ejercicio de una acción tan principal como la que ha ejercicio el demandante, por lo que siendo la demanda principal, tal como la que propuso el demandante, produce sus mismos efectos, ya que nuestra Ley no establece ni permite establecer doctrinariamente distinción entre la demanda y la contra demanda, ya que la reconvención no tiene efectos de excepción, efectos meramente defensivos, por más que sea conexa con la demanda por depender del mismo título que ella o que únicamente tenga relación con las excepciones opuestas y nazca de esa conexitas su relación con el juicio principal.”
Se destaca de las definiciones anteriores, tres notas básicas de la reconvención: (i) que es una pretensión independiente; (ii) que puede estar fundada en el mismo o diferente título del actor; y (iii) que debe de ser resuelta en el mismo proceso en la que se interpuso.
Para decidir, se observa:
En lo que respecta al alegato, que en fecha 06 de septiembre de 2018 se celebro un nuevo contrato privado de opción de compra venta de dos (02) inmuebles constituidos por locales comerciales, ya que se agrego un nuevo local a la negociación, propiedad de la ciudadana Yolimar Delgado Montes, ubicados en la calle la Gruta, CENTRO COMERCIAL FRANCISMAR 22, C.A., distinguido con el Nº 3, en la Ciudad de Cúa, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, de los cuales uno fue cancelado en su totalidad por sus representadas por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), este juzgado reproduce el valor probatorio otorgado a la prueba marcado con la letra “A” (f.50), el cual fue consignado en copia simple el escrito privado suscrito entre la ciudadana Yolimar Delgado Montes y las ciudadanas Maria Eugenia Sulbaran Zambrano, Carmen Maria Palencia Guerra, en fecha 06 de septiembre de 2018, por cuanto el mismo no llena los requisitos para considerarse un contrato propiamente constituido. Así se establece.
En lo referente al alegato esgrimido a que la actora actuó de mala fe, y no cumplió con su obligación establecida en la cláusula Cuarta referida a que “El inmueble se entrega libre de gravámenes, servidumbres y solvente con todos los servicios de que haya hecho uso y solvente con los impuestos Nacionales, Estadales o Municipales y que hasta la fecha mantiene dicho incumplimiento de dichas obligaciones”, como se expreso anteriormente, colige este a-quo, que la actora, al momento de celebrar la compra venta del inmueble no tenia las solvencias necesarias del inmueble, siendo que en la posterior cláusula establece que el inmueble se entrega libre de gravamen, servidumbre y solvente de impuestos, siendo contradictorio para quien aquí juzga, ya que por una parte declara la actora que a la fecha de otorgamiento de la compra venta, que esta realizando las gestiones necesarias para obtener las solvencias del inmueble, y por otra parte establece que el inmueble se entrega libre de gravamen, servidumbre y solvente de impuestos, no demostrando la parte actora-reconvenida durante el curso de la presente causa lo contrario, motivo por el cual este a-quo, no teniendo prueba en contrario o alegato fundamentado del mismo y ante el silencio por parte de la actora-reconvenida se tiene como cierto, de conformidad con lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Así se establece.
Como corolario de lo anterior, y examinadas como han sido las pruebas cursantes en autos, debe este Juzgador declarar con lugar la reconvención propuesta por las ciudadanas Maria Eugenia Sulbaran Zambrano y Carmen Maria Palencia Guerra contra la ciudadana Yolimar Delgado Montes, en consecuencia, se ordenara en la dispositiva del presente fallo a la actora-reconvenida a que cumpla voluntariamente con la entrega de los recaudos para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, tal como fue convenido en la cláusula Cuarta del contrato de autos, del inmueble constituido por un local comercial, Ubicado en la calle la Gruta CENTRO COMERCIAL, FRANCISMAR 22 C,A., distinguido con el número 03, en la ciudad de Cúa, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, previo el pago de la diferencia del precio de la venta pactada, a saber, la cantidad de Novecientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 990.000,00), monto resultante del descuento de la cantidad de los Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,00) entregados al momento de pactar la venta y la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) entregados como concepto de pago tal y como se desprende de la prueba marcada C19 (f.70) consignada por la demandada-reconviniente, y en el entendido que si no cumplen voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia una vez quede definitivamente firme, en la referida oficina registral, para que, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante y previo el cumplimiento de las formalidades regístrales para ello. Así se decide.-

V.- DISPOSITIVO
Por todos los fundamentos antes expuestos éste Juzgado Segundo de Municipio de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR La Excepción del Contrato no Cumplido (Exceptio Non Adimpletis Contractus), alegado por la parte demandada en su escrito de Contestación de la demanda, en fecha 12 de diciembre de 2018. En consecuencia, SIN LUGAR la demanda que por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, que sigue la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.998.983, contra las ciudadanas MARIA EUGENIA SULBARAN ZAMBRANO y CARMEN MARIA PALENCIA GUERRA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros V-10.100.867 y V-7.236.358 respectivamente.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada, ciudadanas MARIA EUGENIA SULBARAN ZAMBRANO y CARMEN MARIA PALENCIA GUERRA, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nros V-10.100.867 y V-7.236.358 respectivamente, en contra de la ciudadana YOLIMAR DELGADO MONTES, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-6.998.983, en consecuencia se ordena a la actora-reconvenida a que cumpla voluntariamente con la entrega de los recaudos para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, tal como fue convenido en la cláusula Cuarta del contrato de autos, del inmueble constituido por un local comercial, Ubicado en la calle la Gruta CENTRO COMERCIAL, FRANCISMAR 22 C,A., distinguido con el número 03, en la ciudad de Cúa, Municipio Rafael Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda, previo el pago de la diferencia del precio de la venta pactada, a saber, la cantidad de Novecientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 990.000,00), monto resultante del descuento de la cantidad de los Siete Mil Bolívares (Bs. 7.000,00) entregados al momento de pactar la venta y la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00) entregados como concepto de pago tal y como se desprende de la prueba marcada C19 (f.70) consignada por la demandada-reconviniente, y en el entendido que si no cumplen voluntariamente con dicha condena, se ordena protocolizar la presente sentencia una vez quede definitivamente firme, en la referida oficina registral, para que, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, sirva de título de propiedad a favor de la demandante y previo el cumplimiento de las formalidades regístrales para ello.
TERCERO: SE ORDENA la INDEXACIÓN de las cantidades dinerarias, anteriormente señaladas en el punto “SEGUNDO” del presente dispositivo; a partir de la fecha de admisión de la demanda –Veinticinco (25) de Octubre del año 2018-, hasta el momento en que se acuerde la ejecución definitiva del presente fallo; cálculo éste que se hará mediante una experticia complementaria del fallo conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, excluyéndose para el cálculo correspondiente los lapsos de paralización de la causa no imputable a las partes, a saber, vacaciones judiciales, recesos judiciales por vacaciones o fiestas decembrinas, huelga de empleados Tribunalicios y cualquier otro lapso o período de paralización del proceso no imputable a las partes, los cuales el experto deberá tomar en cuenta, de conformidad con lo señalado en la sentencia Nº 517, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 08 de noviembre 2018.
CUARTO: SE CONDENA en costas del proceso a la parte actora, en virtud de haber resultado vencido totalmente en el procedimiento, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: En virtud que la presente decisión se pronunció fuera del lapso legal correspondiente se ordena la notificación de las partes mediante boleta, que a tal efecto se ordena librar, de conformidad a lo establecido en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, así como en la página www.miranda.scc.org.ve., y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con el artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Cristóbal Rojas Y Urdaneta de La Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los dos (02) días del mes de Marzo del dos mil veintitrés (2023). Años: 212º de la Independencia y 164° de la Federación.

EL JUEZ,

ASDRÚBAL BONILLO

LA SECRETARIA ACC,

ANA FERNANDES

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m.).

LA SECRETARIA ACC,

ANA FERNANDES.
AF/AB
EXP Nº D-917-18.