REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA 212º y 164º PARTE DEMANDANTE: APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADOS JUDICIALES DE ELIAS MARDINI KIKLIKIAN: APODERADO JUDICIAL DE CARMEN SUAREZ OCHOA: MOTIVO: EXPEDIENTE: Ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-286.675. Abogados en ejercicio YENNIFER ANTONIETA VIEIRA ALEMÁN yJOSÉ RICARDO CALDERA DÍAZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.281 y 213.996, respectivamente. Ciudadanos ELIAS MARDINI KIKLIKIAN y CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos. V- 11.553.936 y V-8.680.727, respectivamente. Abogados en ejercicio MIRTHA THARIFFE DE MORA y MARITZA RAQUEL ROMERO FARFAN, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos.10.459 y 80.304, respectivamente. No tiene apoderado judicial constituido en autos. DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL. 22-9885. I ANTECEDENTES. Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por el ciudadano ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, debidamente asistido por laabogada en ejercicio MIRTHA THARIFFE DE MORA, contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de julio de 2022; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoara por la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA en contra del prenombrado, todos plenamente identificados en autos, y como consecuencia de ello, ordenó la entrega material del inmueble arrendado. Una vez recibido el presente expediente por esta alzada, se observa que mediante auto dictado en fecha 9 de agosto de 2022, se le dio entrada en el libro de causas respectivo y, de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus escritos de informes, constando en autos que solo la parte demandada hizo uso de tal derecho. Mediante auto de fecha 25 de octubre de 2022, se dejó constancia del vencimiento del lapso fijado para la presentación de las observaciones a los informes, siendo que solo la parte actora hizo uso de este derecho; asimismo, este tribunal dejó constancia de que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzarían a transcurrir los sesenta (60) días calendario para dictar sentencia. Seguido a ello, este tribunal en fecha 9 de enero de 2023, dada la complejidad del asunto, difirió por un plazo de treinta (30) días contados a partir de esa fecha, exclusive, la oportunidad para sentenciar. En fecha 7 de febrero de 2023, este tribunal dictó sentencia en la cual ORDENA la integración del litisconsorcio pasivo necesario en el presente juicio, de la ciudadana CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA, con lo finalidad de participarle que dentro del lapso de cinco (5) días de despacho siguientes a la constancia en autos de la última notificación que de las parte se haga, deberá comparecer ante este tribunal a fin de hacerse parte en el presente proceso, debiendo manifestar expresamente si acepta la causa en el estado en que se encuentra o si requiera la reposición de la misma al estado de dar contestación a la demanda. En fecha 16 de febrero de 2023, se ordenó librar oficio al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a fin de que enviara el último domicilio y movimiento migratorio de la ciudadana CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA. Acto seguido, en esa misma fecha, compareció la representación judicial de la parte demandante, a fin de suministrar el número de teléfono y correo electrónico de la prenombrada. Mediante acta levantada en fecha 24 de febrero de 2023, la secretaria de este tribunal hizo constar remitió boleta de notificación a la ciudadana CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA, a través del correo electrónico y a la mensajería de Whatsapp del número de teléfono aportado en autos. Seguido a ello, en fecha 2 de marzo de 2023, se hizo constar que al correo electrónico de este tribunal, se recibió mensaje de la dirección de la prenombrada ciudadana, manifestando no guardar relación alguna con el inmueble. En fecha trece de marzo de 2023¸ se dictó auto en el cual vista la exposición realizada por la ciudadana CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA, en el párrafo que antecede, se ordenó la continuación de la causa en el estado en que se encontraba para el momento de ordenarse su integración al litisconsorcio pasivo necesario en el presente juicio. II ALEGATOS DE LAS PARTES. PARTE ACTORA: Mediante libelo presentado en fecha 21 de febrero de 2022, la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, debidamente asistida por el abogado en ejercicio JOSÉ RICARDO CALDERA DÍAZ, procedió a demandar al ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL; sosteniendo para ello -entre otras cosas- lo siguiente: 1. Que en el año 2009, celebró un contrato de arrendamiento con los ciudadanosCARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA y ELIAS MARDINI KIKLIKIAN,debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 32, Tomo 109, sobre un local comercial se cincuenta y cuatro metros cuadrados con treinta centímetros cuadrados (54,30 mts2) el cual forma parte del inmueble distinguido con el No. 1, ubicado en el lugar denominado “Cuatro Esquinas”, calle Guaicaipuro-Este de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, destinado al funcionamiento de la empresa óptica City Los Teques, C.A., y Centro Odontológico Mardini-Díaz, el cual comenzó a regir a partir del 15 de mayo de 2009, con una duración de un (1) años fijo más una prorroga contractual de un (1) año, vendiéndose así el 15 de mayo de 2011. 2. Que en el año 2015, firmó un nuevo contrato de arrendamiento por documento privado, en el cual se estableció en la cláusula segunda que el arrendatario se obligaba a utilizar dicho inmueble únicamente para fines comerciales, específicamente para la instalación de una óptica y un consultorio dental; asimismo, indicó que en la cláusula quinta del contrato, las partes establecieron su duración por un (1) año comenzando a regir a partir del 1º de junio de 2015 y finalizando el 1º de junio de 2016, el cual tendría una prórroga de un (1) año, la cual venció en fecha 1º de junio de 2017. 3. Que conforme a la cláusula sexta del contrato, el canon de arrendamiento debía ser cancelado por el arrendatario a la arrendadora dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes por mensualidades adelantadas mediante transferencia en la cuenta corriente Nº 01020352070100032768, y entregando los depósitos a la arrendadorapara la obtención de los recibos de pago, y que asimismo convinieron que el atraso en dos mensualidades daría lugar al desalojo. 4. Que en la cláusula séptima del contrato establecieron que el servicio de agua sería presentado por la arrendadora a la arrendataria mensualmente, según lo que resultara la división entre los tres locales del monto de la factura de Hidrocapital. 5. Que vencido el contrato de arrendamiento, presentó al ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN según su decir-, un nuevo contrato para su aceptación y autenticación, siendo realizado de acuerdo a las solicitudes del prenombrado, entre ellas, el que se hiciera solo a su nombre, debido a que la ciudadana CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA, no sería parte del mismo, cuyas razones desconoce. 6. Que en el referido contrato se estableció un término de duración de un (1) año prorrogable por un lapso igual, comenzando a regir a partir del 1º de noviembre de 2017, pero que no obstante a ello, el ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, nunca mostró interés en suscribir el contrato. 7. Que durante los años 2020 y 2021, permaneció –a su decir- fuera del país, retornando en el año 2021, pero que durante ese periodo continuó la relación arrendaticia con el demandado, ajustándose -a su decir-la obligación de pago del canonde arrendamiento conforme a lo establecido en el contrato que no se firmó. 8. Que no obstante a ello, el ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, cumplía el pago del canon de arrendamiento y el pago del servicio de agua, con atraso y sin ninguna puntualidad. 9. Que el canon de arrendamiento del referido local es –a su decir- de cuarenta dólares americanos (USD $40) mensuales, para ser cancelados en bolívares según la tasa del Banco Central de Venezuela, 10. Que –a su decir- no ha sido pagado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y febrero del año dos mil veintidós (2022), ni la alícuota correspondiente del gasto común por concepto de agua, correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2021, y enero de 2022, exponiendo a los dos restantes inquilinos a cortes de agua como en efecto ya ha ocurrido. 11. Fundamentó la presente demanda en los artículos 43 y 40, literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 1. Que pide al tribunal se declare con lugar la presente demanda, acordándose el desalojo del local arrendado libre de bienes y personas, y se condene en costas a la parte demandada por haberla obligado a litigiar. 12. Finalmente, estimó la presente demanda en la cantidad de ciento cincuenta bolívares (Bs.150,00) equivalente a siete mil quinientas unidades tributarias (7.500 U.T.). PARTE DEMANDADA: Mediante escrito consignado en fecha 2 de mayo de 2022, el ciudadano ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, debidamente asistido por laabogada en ejercicio MIRTHA THARIFFE DE MORA, consignó escrito de contestación a la demanda; aduciendo -entre otras cosas- lo siguiente: 1. Que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opone la defensa perentoria de falta de cualidad pasiva por defectuosa constitución del litis consorcio, sosteniendo para ello que debió accionarse también en contra de la ciudadana CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA, por haber suscrito conjunto con su persona el contrato de arrendamiento sobre el local objeto del presente juicio, celebrado en fecha 9 de junio de 2009, ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, inserto bajo el Nº 32, Tomo 109, prorrogado por documento privado en el año 2015. 2. Que niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos por no ser ciertos, como en el derecho por no asistirle; asimismo, indicó que es incierto que no haya pagado los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero y febrero de 2022. 3. Que es falso -según su decir- que no ha contribuido al pago de los servicios de agua, durante los meses de noviembre y diciembre de 2021, y enero de 2022. 4. Que –según su decir- el referido inmueble nunca lo destinó a comercio solo a consultorio odontológico, por lo que deja a criterio del tribunal la aplicación de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 5. Que nunca se negó a firmar el contrato ni a otorgarlo por notaría; asimismo, alegó que la arrendadora –a su decir- nunca le exhibió el avalúo del inmueble para determinar el canon a cobrar, ni le puso a la vista la factura contentiva del cobro por el suministro de agua, pero que a pesar de ello, cuando alguno de los demás arrendatarios le informaban el monto, procedía de inmediato –a su decir- a pagar la alícuota que se le indicara. 6. Que se encuentra en estado de indefensión debido a que no se acompañaron las facturas de Hidrocapital; no obstante, reconoce que canceló el servicio hasta octubre del año 2021, pero que el 20 de febrero de 2022, entregó nueve bolívares con cinco céntimos (Bs. 9.05), según la alícuota de la factura expedida por veintisiete bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 27,16). 7. Que no solo pagaba con puntualidad sino inclusive por adelantado y en dólares, para satisfacer las necesidades de la demandante,según factura fiscal Nº 000071, de fecha 27 de julio de 2021, por la cantidad de cien dólares americanos (USD $100), imputables al canon de los meses de julio, agosto y septiembre de 2021. 8. Que dicha modalidad de pago fue adoptada –según su decir- por voluntad y conveniencia de la arrendadora para rendir el talonario de facturación, lo cual se demuestra con la factura No. 000072 emitida en fecha 03/12/2021, correspondiente a losmeses de octubre, noviembre y diciembre de 2021. 9. Que le sorprende y preocupa que la arrendadora interpusiera la presente demanda en fecha 21 de marzo de 2022, cuando emitióla planilla fiscal No. 000073 el 19 de febrero de 2022, correspondiente al pago del mes de enero, así como el pago anticipado de los cánones correspondientes a las mensualidades de febrero y marzo del 2022, lo cual demuestra su solvencia y por ende el pago de los cánones demandados como insolutos. 10. Que impugna la cuantía del valor de la demanda estimada en ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00), motivado a que en el libelo se confiesa que el canon era de cuarenta dólares americanos (USD $40), por lo que conforme al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el valor de la demanda se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue, resultando en el presente caso por un valor de ochenta dólares americanos (USD $80) más un supuesto atraso en el pago del servicio de agua que no se cuantifica. 11. Finalmente, solicitó que se declare sin lugar la presente demanda con expresa condenatoria en costas. III PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS. PARTE ACTORA: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes probanzas: Primero.- (Folios 8-10 y 32-40 del presente expediente) en copia fotostática y original, CERTIFICADO DE LIBERACIÓN Nº 3063 expedido por la Administración de Haciendas, Departamento de Sucesiones en fecha 20 de julio de 1989, correspondiente al causante RAFAEL SANTAELLA RUIZ; y, en copia fotostática y original, PLANILLA DE LIQUIDACIÓN SUCESORAL expedida por la Dirección General de Rentas del Ministerio de Hacienda en fecha 8 de agosto de 1988, correspondiente al causante RAFAEL SANTAELLA RUIZ, quien dentro de su activo hereditario, dejó un inmueble integrado por una casa y el terreno donde está edificada, situado en la intersección de la calle Guaicaipuro y Rivas No. 3, en la ciudad de Los Teques, sector “Cuatro Esquinas”. Ahora bien, aun cuando los documentos públicos administrativos en cuestión no fueron impugnados ni desvirtuados en el decurso del proceso, los mismos se apartan del tema controvertido y por ende, nada aportan a la resolución de la presente causa, por lo que esta alzada las desecha por impertinentes.- Así se establece. Segundo.- (Folios 11-14 y 30-31 del presente expediente) Marcado con la letra “B”, en copia fotostática y original, CONTRATO DE COMPRA VENTA debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 31 de diciembre de 1946, anotado bajo el No. 16 del protocolo primero; a través del cual el ciudadano ALEJANDRO GONZÁLEZ, dio en venta perfecta e irrevocable al ciudadano RAFAEL SANTAELLA, una casa de dos (2) pisos para comercio y familia, marcada con los números 40 y 42, situada en la ciudad de Los Teques, en el lugar denominado “Cuatro Esquinas”, constituyéndose hipoteca legal de primer grado sobre dicho inmueble; y en copia fotostática, DOCUMENTO DE LIBERACIÓN DE HIPOTECA debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del estado Miranda en fecha 11 de noviembre de 1960, anotado bajo el No. 39, Tomo 1 del protocolo primero, a través del cual, el ciudadano ALEJANDRO GONZÁLEZ, declara la extinción de la hipoteca legal de primer grado constituida sobre el inmueble supra descrito. Ahora bien, aun cuando los documentos públicos en cuestión no fueron impugnados ni tachados en el decurso del proceso, los mismos se apartan del tema controvertido y por ende, nada aportan a la resolución de la presente causa, por lo que esta alzada las desecha por impertinentes.- Así se establece. Tercero.- (Folios 15-18 del presente expediente) Marcado con la letra “C”, en copia fotostática, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de julio de 2009, inserto bajo el No. 32, Tomo 109 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; a través del cual la ciudadana Ana Inés Coromoto BraunerFehr, actuando como apoderada de la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, dio en arrendamiento a los ciudadanos CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA y ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, un local comercial de cuarenta y un metros cuadrados (41 mts2), el cual forma parte del inmueble identificado con el No. 1, ubicado en el sitio denominado “Cuatro Esquinas”, calle Guaicaipuro-Este de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, por un período de un (1) año contado a partir del 15 de mayo de 2009. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, dio en arrendamiento a los ciudadanos CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA y ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, un local comercial de cuarenta y un metros cuadrados (41 mts2), ubicado en la dirección supra identificada, por un período de un (1) año contado a partir del 15 de mayo de 2009.- Así se establece. Cuarto.- (Folios 19-21 y 41-43 del presente expediente) Marcado con la letra y número “C1”, en copia fotostática y original, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 12 de junio de 2015, entre la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, en su carácter de “La Arrendadora”, y los ciudadanos CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA y ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, en su carácter de “Los Arrendatarios”, en los siguientes términos: “(…) Primera: LaArrendadora da en arrendamiento a Los Arrendatariosun local comercial de su propiedad de cincuenta y cuatro con treinta metros cuadrados (54,30 Mts2) el cual forma parte del inmueble distinguido con el Nº 1, ubicado en el sitio denominado “Cuatro Esquinas”, en la calle Guaicaipuro-Este de esta ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda. Segunda: Los Arrendatario se obligan a utilizar dicho inmueble únicamente para fines comerciales, específicamente para la instalación de una óptica y un consultorio dental y se obligan a no darle otro uso, sin el consentimiento de La Arrendadora, dado por escrito. (…omissis…) Quinta: El término de duración del presente contrato es de un (1) año, el cual comenzará a regir a partir del día Primero (sic) (1º) de junio del 2.015 para finalizar el día primero (1) de junio del año dos mil dieciséis (2.016). Las partes contratantes han previsto una prorroga de un (1) año más de contrato a vencerse dicha prórroga el día primero (1) de junio del año dos mil diecisiete (2.017) previa fijación de La Arrendadora de un nuevo de arrendamiento, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del año fijo de contrato (…) Sexta: La pensión mensual de arrendamiento establecida para el año fijo de contrato es la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (sic) (Bs 10.000,00), salvo el primer mes de contrato o sea el mes de junio del año 2.015 cuyo canon de arrendamiento es la suma de Seis (sic) Mil (sic) Bolivares (sic) (Bs 6.000,00). Dicha suma deberá ser cancelada por Los Arrendatarios a La Arrendadora dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes por mensualidades adelantadas de arrendamiento mediante depósito o transferencia en la cuenta corriente que se encuentra aperturada en la entidad bancaria del Banco de Venezuela; Cuenta (sic) de Ahorros (sic) Nº 01020352070100032765; Titular (sic) Graciela de Santaella, debiendo Los Arrendatarios para acreditarle a La Arrendadora que el pago ha sido oportuna y válidamente efectuado, presentarle el vaucher (sic) original de cada uno de los depósitos mensuales realizados en la Dirección (sic) de Habitación (sic) de La Arrendadora la cual declarar expresamente conocer (…) Séptima: Los pagos y facturas motivados por aseo urbano, luz eléctrica y teléfono, hasta el mes de finalización de este contrato, así las facturas sean recibidas posteriormente, serán por cuenta de Los Arrendatarios y estos, al abandonar el inmueble, deberán entregar a La Arrendadora las solvencias correspondientes, vigentes, emitidas por los organismos competentes. El cobro correspondiente al servicio de agua será presentado por La Arrendadora a Los Arrendatarios mensualmente, según lo que resulte de la división proporcional del monto único que arroje la factura unitaria de Hidrocapital, entre los tres (3) locales de comercio que funcionan en la planta baja del inmueble (…)” Ahora bien, en vista que se trata de un documento privado que emana de la parte contra la cual se produjo, siendo que el mismo no fue desconocido, quien aquí decide da por reconocido el instrumento en cuestión conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de que la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, dio en arrendamiento a losciudadanos CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA y ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, un local comercial con una superficie aproximada de cincuenta y cuatro con treinta metros cuadrados (54,30 mts2), el cual forma parte de un inmueble distinguido con el Nº 1, ubicado en el sitio denominado “Cuatro Esquinas”, en la calle Guaicaipuro- Este de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, por un lapso de un (1) año contado a partir del primero (1°) de junio del año 2015; asimismo, se desprende que acordaron un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de diez mil bolívares (Bs.10.000,00), el cual debía ser cancelado los primeros cinco (5) días de cada mes por mensualidades adelantadas.- Así se establece. Quinto.- (Folio22 del presente expediente) en copia fotostática, CÉDULA DE IDENTIDAD No. V-286.675, cuya titularidad le corresponde a la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, a la cual se le confiere valor probatorio como demostrativa de la identidad de la parte actora en el presente proceso.- Así se precisa.- Sexto.- (Folios23-28 del presente expediente) Marcado con las letras “D” hasta la “I”, en original, seis (6) RECIBOS DE PAGOS expedidos por la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, a favor del Centro Odontológico Mardini- Díaz, por las cantidades y conceptos que a continuación se indican: (i)Nº 0043, de fecha 31/12/2017, por la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), por concepto de pago de los meses de noviembre y diciembre del año 2017; (ii)Nº 0045, de fecha 30/4/2018, por la suma de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril del año 2018;(iii)Nº 0046, de fecha 31/7/2018, por la suma de tresmillones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de mayo, junio y julio del año 2018;(iv)Nº 0047, de fecha 31/10/2018, por la suma de cuarenta y dos de bolívares (Bs. 42,00), por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre del año 2018; (v)Nº 0048, de fecha 31/01/2019, por una suma sin identificar, por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2018, y enero de 2019; y, (vi)Nº 0072, de fecha 3/12/2021, por la suma de seiscientos cincuenta y un bolívares (Bs. 651,00), por concepto de pago de alquiler correspondiente a quince (15) días del mes de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021. Ahora bien, en vista que los documentos privados en cuestión no fueron desconocidos por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe los tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y les confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de los pagos realizados por la parte demandada a favor de la actora, por concepto de canon de arrendamiento, de los cuales se evidencia que se realizan de manera acumulada.- Así se establece. Abierto el juicio a pruebas conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte actora se limitó a RATIFICAR EL VALOR PROBATORIO de la documentales acompañadas al escrito libelar y aquella promovida por la parte demandada inserta al folio 54, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. En efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. PARTE DEMANDADA: Es preciso indicar que conjuntamente al escrito de contestación a la demanda, la parte demandada consignó las siguientes documentales: Primero.- (Folio 51 del presente expediente) Marcado con el número “1”, en original, RECIBO DE PAGO No. 0071expedido por la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, a favor del Centro Odontológico Mardini- Díaz, en fecha 27 de julio de 2021, por la cantidad de CIEN DÓLARES ($100), por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de julio, agosto y quince (15) días de septiembre de 2021. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte actora en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere valor probatorio como demostrativo de que la parte demandada canceló en fecha 27 de julio de 2021, el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2021, es decir, de manera anticipada y en moneda extranjera.- Así se establece. Segundo.- (Folio 52 del presente expediente) Marcado con el número “2”, en original, RECIBO DE PAGO expedido por la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, a favor del Centro Odontológico Mardini-Díaz, en fecha 3 de diciembre de 2021, por la cantidad de seiscientos cincuenta y un bolívares (Bs. 651,00), por concepto de pago de alquiler correspondiente a quince (15) días de septiembre de 2021, octubre, noviembre y diciembre del año 2021. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente al escrito libelar, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa. Tercero.- (Folios 53 y 55 del presente expediente) Marcado con los números “3” y “5”, en formato impreso, dos (2) TRANSFERENCIAS ELECTRÓNICAS realizadas desde la cuenta del Banco de Venezuela, C.A., Banco Universal, perteneciente al ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, en beneficio de la cuenta bancaria Nº 0102.0352.070100032768, la primera en fecha 3 de diciembre de 2021, por la cantidad de seiscientos cincuenta y un bolívares (Bs. 651,00), por concepto de “Alquiler clínica OCT NOV DIC y dif SEP 2021”, y la segunda por la cantidad quinientos veintiocho bolívares (Bs. 528,00), por concepto de “Pago alquiler clínica enero febrero y marzo”. Ahora bien, en vista que las documentales en cuestión no fueron impugnadas por la parte contraria, sino por el contrario, se reconoció dicho pago, es por lo que esta juzgadora le confiere pleno valor probatorio a los instrumentos bajo análisis únicamente como demostrativo de que el ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, canceló mediante transferencia electrónica a la cuenta bancaria de la demandante, el canon correspondiente a los meses de septiembre a diciembre de 2021, y enero a marzo de 2022.- Así se establece. Cuarto.- (Folio 54 del presente expediente) Marcado con el número “4”, en original, RECIBO DE PAGO No. 0073, expedido por la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, a favor del Centro Odontológico Mardini-Díaz, en fecha 19 de febrero de 2022, por la cantidad de quinientos veintiocho bolívares (Bs. 528,00), por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2022. Ahora bien, en vista que los documentos privados en cuestión no fueron desconocidos por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe los tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y les confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo deque la parte demandada canceló a favor de la actora, el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2022, equivalentes a ciento setenta y seis bolívares (Bs. 176.000,00) cada uno.- Así se establece. Quinto.- (Folio 56 del presente expediente) Marcado con la letra “A”, en copia fotostática, RECIBO DE PAGO expedido por HIDROCAPITAL en fecha 1º de febrero de 2022, por concepto de pago del servicio de agua a favor del cliente Rafael Santaella, por la suma total de veintisiete bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 27,16). Ahora bien, los recibos de gastos domésticos comunes, como servicios de agua, luz y gas, constituyen tarjas, es decir, documentos privados de especiales características, los cuales no son susceptibles de ser ratificados por el emisor en juicio, por lo que estos instrumentos deben ser valorados por el juez, bajo el principio de sana critica como indicios, dado su carácter especial, al ser diseñados en un formato específico por la compañía o institución bancaria, ya sea pública o privada, en cumplimiento a una serie de requisitos que hacen que sean claramente reconocidos por los suscritos de los servicios o usuarios de los servicios bancarios, para con esto hacer más seguras dichas operaciones de servicios masivos; consecuentemente, esta juzgadora le otorga pleno valor probatorio a la documental que antecede, como demostrativo de que el inmueble propiedad del ciudadano Rafael Santaella (cónyuge de la demandante), se encuentra solvente en el servicio de aguapara el mes de febrero del año 2022.- Así se establece. Abierto el juicio a pruebas conforme al artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada promovió las siguientes probanzas: .- PROMOVIÓ EL MÉRITO FAVORABLE de la documentales acompañadas al escrito de contestación a la demanda, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. En efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. Primero.- (Folios 65-67 y 69 del presente expediente) Marcado con la letra “A” y “B”, en formato impreso, dos (2) TRANSFERENCIAS ELECTRÓNICAS realizadas desde la cuenta del Banco de Venezuela, C.A., Banco Universal, perteneciente al ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, en beneficio de la cuenta bancaria Nº 0102.0352.070100032768, la primera en fecha 4 de abril de 2022, por la cantidad de cientos setenta y seis bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 176,40), por concepto de “Alquiler clínica abril 2022”, y la segunda por la cantidad ciento ochenta bolívares con ochenta céntimos (Bs. 180,80), por concepto de “Pago mes de mayo 2022”; marcado con la letra “C”, en formato impreso, MENSAJES DE DATOS intercambiados por un chat de WhatsApp con el remitente “Vecina Agua”, del cual se lee que en fecha 20 de febrero de 2022, se intercambiaron distintos mensajes por concepto cobro de del servicio de agua; y, marcado con la letra “E”, en formato impreso, PAGO DE SERVICIO HIDROCAPITAL realizada desde la cuenta del Banco de Venezuela, C.A., Banco Universal, en fecha 12 de mayo de 2022, por la cantidad de ciento cinco bolívares con ochenta y seis céntimos (Bs. 105,86), por concepto de “Pago agua clínica deuda pendiente”. Ahora bien, en vista de que las documentales bajo análisis fueron promovidas fuera de la oportunidad prevista en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que forzosamente deben ser desechadas del proceso y no se les confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa. Segundo.- (Folio 68 del presente expediente) marcado con la letra “D”, en copia fotostática, RECIBO DE PAGO expedido por HIDROCAPITAL en fecha 1º de febrero de 2022, por concepto de pago del servicio de agua a favor del cliente Rafael Santaella, por la suma total de veintisiete bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 27,16). Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte demandada conjuntamente al escrito de contestación a la demanda, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa. IV DE LA DECISIÓN RECURRIDA. De la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de julio de 2022, se declaró lo que a continuación se transcribe: “(…)En cuanto a la impugnación de la cuantía, esta Sentenciadora (sic) pasa a resolver la impugnación de la estimación de la demanda hecha por la parte accionada en la oportunidad para contestar; lo cual hace bajo los siguientes términos y consideraciones: (...omissis…) Así las cosas, siendo que en el caso de marras la parte actora estimó la demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), equivalente a siete mil quinientas unidades tributarias (7.500 U.T), y en vista que la impugnación a tal estimación fue realizada de manera genérica, pues la parte accionada se limitó a exponer que (…)aunado a que de las actas que conforman el presente expediente se observa que la impugnante omitió traer al proceso elementos de prueba que sustentaran el rechazo en cuestión, consecuentemente, quien aquí suscribe debe declarar IMPROCEDENTE la impugnación realizada conforme a lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil; quedando por lo tanto establecida como vigente y definitiva la estimación efectuada en el libelo.- Así se establece. Respecto al alegato esgrimido por la parte demandada, referido a que el inmueble objeto de litis, no entra en la categoría de local comercial, alegando lo siguiente ”… nunca lo destine al comercio solo a consultorio odontológico, profesión liberal, trabajador independiente, desarrollando una actividad fundamentada en el intelecto , tal como lo define la Ley que regula el ejercicio de la profesión desprovisto de carácter comercial, sin embargo dejo al mejor criterio del competente Tribunal determinar si el inmueble, cuyo desalojo se pretende está regido o no, por el Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial” El Artículo (sic) 2, del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial, establece: (….) El Tribunal (sic), haciendo énfasis en la mencionada ley, bajo análisis, considera que; así como el arrendatario requiere de protección especial, el sector inmobiliario depende en buena medida de reglas claras, y de un régimen jurídico y administrativo que impida que las practicas aisladas de incumplimiento intencional, fraudes y otras desviaciones de los arrendatarios desmotiven la relaciones contractuales, así como la construcción de establecimientos para el uso comercial y de servicios. En tal sentido, tomando como referencia, los contratos de arrendamiento que demuestran la relación arrendaticia entre las partes, se observa que el inmueble está destinado para fines comerciales específicamente para el funcionamiento de una óptica y consultorio odontológico, por lo que la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia del inmueble arrendado es de carácter comercial, ello en aplicación del artículo 3 ejusdem, así se decide. DECISION(sic) DE FONDO Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, este Tribunal (sic) pasa a decidir la presente controversia, haciendo las siguientes consideraciones: (…omissis…) El Inquilino (sic) siguió disfrutando de la cosa arrendada y el Arrendador (sic) a su vez, consintió en dejarlo en posesión de la mencionada cosa arrendada, al punto que alega en la presente demanda que las obligaciones en relación al pago del canon de arrendamiento y el pago del servicio de agua las cumple el demandado con atraso, sin ningún puntualidad, de la forma y manera como a él le parece, por ello demanda el pago de los cánones insolutos que corresponden a los meses de enero y febrero de 2022, y gastos comunes de noviembre 2021; diciembre 2021 y enero 2022. Es menester destacar que luego de lo anterior, las partes se encuentran ligadas por el nacimiento de un nuevo contrato a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción del contrato, tal como establece el artículo 1600 del Código Civil de Venezuela. Aunado a que ambas partes convinieron en la audiencia preliminar que no existe contrato de arrendamiento entre ellos, por lo que la relación arrendaticia a tiempo indeterminada no es un hecho controvertido. Así se establece. (…omissis…) En consecuencia, conforme a las pruebas aportadas en el proceso, y considerando que las obligaciones arrendaticias son de tracto sucesivo respecto al pago del canon de arrendamiento, se puede observar con meridiana claridad, del material probatorio que cursan en autos el incumplimiento por parte del demandado de la obligación arrendaticia, ya que no consta en autos convención alguna o acuerdo entre las partes, que haya modificado el pago de cánones de arrendamiento o cuotas comunes, que acumulen en un solo mes, tres o cuatro mensualidades, o pagos parciales tal como se evidencia de las facturas in comento; como tampoco demostró el pago de la alícuota del gasto común de agua, denunciada como insoluta. De allí que le es imputable al arrendatario el incumplimiento de la relación arrendaticia, específicamente, en lo que respecta a la irregularidad en el pago de las obligaciones, por lo que le es aplicable la falta de pago por acumulación y pagos parciales de cánones de arrendamiento, así como de las cuotas de gastos comunes de los meses de noviembre, diciembre de 2021; y enero 2022, y en consecuencia, procedente la causal contenida en el (literal a) del artículo 40 de la ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el DESALOJO del inmueble objeto del presente juicio. Y así quedara establecido en el dispositivo de este fallo. A fin de cumplir con el principio de exhaustividad, las pruebas aportadas por la demandada en el lapso probatorio, marcadas A, B, C, y E, en copia fotostática obtenidas de la paginawed (sic), el Tribunal (sic) las desecha, por cuanto las mismas resultan impertinentes, respecto al hecho debatido. Así se declara -III- DISPOSITIVA En fuerza de los razonamientos de hecho y de derecho anterior mente expuesto este Tribunal Terceto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República declara: PRIMERO: CON LUGAR, la pretensión de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL incoada por la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, contra el ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, todos plenamente identificados en autos. SEGUNDO: Se condena al demandado ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, antes identificado, a la entrega del inmueble arrendado constituido por un local comercial de cincuenta y cuatro con treinta metros cuadrados (54,30mts2) que forma parte del inmueble distinguido con el Nº1, ubicado en el lugar denominado “Cuatro Esquinas”, en la Calle Guaicaipuro-Este de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y personas. TERCERO; SIN LUGAR la falta de cualidad propuesta por el ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, plenamente identificado en el cuerpo del presente fallo(…)”. V ALEGATOS EN ALZADA. ESCRITO DE INFORMES: En fecha 10 de octubre de 2022, compareció ante esta alzada la apoderada judicial de la parte demandante, ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA,a fin de consignar su respectivo escrito de informes, en el cual realizó una síntesis de los fundamentos utilizados y conclusiones arribadas por el tribunal de la causa en la sentencia recurrida, para de seguidas afirmar que el demandado nada probó que lo favoreciera, por lo que solicitó que se declare sin lugar el recurso de apelación intentado. Por su parte, en fecha 10 de octubre de 2022, compareció la parte demandada, ciudadano ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, debidamente asistido por la abogada en ejercicio MIRTHA THARIFFE DE MORA, a fin de consignar su respectivo escrito de informes, en el cual alegó que la sentencia recurrida se encuentra viciada de nulidad por haber quebrantado u omitido formas sustanciales de los actos que menoscaban la garantía constitucional del derecho al debido proceso, a la defensa y a la tutela judicial efectiva; a tal efecto, denunció lo siguiente: (i) la supuesta violación del artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el a quo en el debate oral declaró sin lugar la impugnación de la cuantía, reservándose expresar los motivos de hecho y de derecho; (ii)la transgresión del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, al subvertirse el orden procesal, puesto que el a quo debió decidir sobre la estimación de la demanda en capitulo previo en la sentencia, lo cual no sucedió, sino que se resolvió en segundo lugar; (iii) la violación del artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse declarado aun de oficio la incompetencia del tribunal por el valor; (iv) la violación del artículo 243, ordinal 3º eiusdem, por errónea motivación e inminente contradicción; y, (v) la transgresión al principio de exhaustividad, al silenciar la factura fiscal No. 0073, inserta al folio 54 que acredita las mensualidades demandas. Seguido a ello, el demandado expuso que la modificación de la forma y oportunidad del pago de los cánones de arrendamiento, quedó -a su decir- demostrada fehacientemente con las facturas fiscales emitidas por la parte actora durante los años 2017, 2018 y 2019; asimismo, manifestó que la demandante confiesa en el libelo que Hidrocapital emite una factura única para ser distribuida entre los tres (3) locales ubicados en la planta baja del inmueble, por lo que la arrendadora es quien debía realizar la distribución y notificar a cada arrendatario, lo cual incumplió. Seguidamente, indicó que el local arrendado está destinado para un consultorio odontológico, desprovisto de carácter comercial, por lo que solicita a esta alzada que determine si dicho inmueble se rige por la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; por último, solicitó que se declare con lugar la apelación interpuesta, revocándose la sentencia recurrida con expresa condenatoria en costas. ESCRITO DE OBSERVACIONES: En fecha 17 de octubre de 2022, compareció ante esta alzada la apoderada judicial de la parte demandante, ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, a fin de consignar escrito de observaciones a los informes presentados por su contraparte, a través del cual alegó que respecto a la decisión de la impugnación a la cuantía, ésta se hizo como punto previo a la decisión de fondo; asimismo, alegó que la arrendadora nunca convino en que se le acumularan pagos de los cánones de arrendamiento, además, indicó que vencidos los contrato de arrendamientos, las partes continuaron con una relación verbal e indeterminada, adoptándose la forma de pago que una vez sostuvieron en los contratos extinguidos. Seguido a ello, manifestó que para el 19 de febrero de 2022, la mensualidad del mes de febrero ya estaba vencida, por lo que había acumulado para ese entonces dos (2) mensualidades, dando derecho a solicitar el desalojo del inmueble; aunado a esto, indicó que el demandado nada probó a su favor respecto a la falta de pago de los servicios de Hidrocapital, por lo que solicitó que sea declarada sin lugar la apelación interpuesta y se ratifiquen en todas sus partes la sentencia recurrida. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. El presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de julio de 2022; a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA contra el ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, ampliamente identificados en autos, y como consecuencia de ello, se ordenó la entrega material del inmueble arrendado. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente: En el escrito libelar que inicia las presentes actuaciones, la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, procede a demandar al ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, por DESALOJO, sosteniendo para ello que en el año 2009, celebró un contrato de arrendamiento con el prenombrado debidamente autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, bajo el Nº 32, Tomo 109, sobre un local comercial se cincuenta y cuatro metros cuadrados con treinta centímetros cuadrados (54,30 mts2) el cual forma parte del inmueble distinguido con el No. 1, ubicado en el lugar denominado “Cuatro Esquinas”, calle Guaicaipuro-Este de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, destinado al funcionamiento de la empresa óptica City Los Teques, C.A., y Centro Odontológico Mardini-Díaz; asimismo, señaló que en el año 2015, firmó un nuevo contrato de arrendamiento por documento privado, en el cual se estableció en la cláusula segunda que el arrendatario se obligaba a utilizar dicho inmueble únicamente para fines comerciales, específicamente para la instalación de una óptica y un consultorio dental, pactándose que el canon de arrendamiento debía ser cancelado por el arrendatario a la arrendadora dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes por mensualidades adelantadas. Además de ello, sostuvo que se convino en la cláusula séptima del contrato que el servicio de agua sería presentado por la arrendadora a la arrendataria mensualmente, según lo que resultara la división entre los tres locales del monto de la factura de Hidrocapital. Seguido a ello, sostuvo que vencido el contrato, presentó uno nuevo al ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN,el cual nunca fue firmado, pero que durante los años 2020 y 2021, continuó la relación arrendaticia ajustándose -a su decir- la obligación de pago del canon de arrendamiento conforme a lo establecido en el contrato que no se firmó, pero que no obstante a ello, el prenombrado cumplía con el pago del canon de arrendamiento de cuarenta dólares americanos (USD $40) y el pago del servicio de agua, con atraso y sin ninguna puntualidad; seguidamente, manifestó que no ha sido pagado el canon correspondiente a los meses de enero y febrero del año dos mil veintidós (2022), ni la alícuota correspondiente del gasto común por concepto de agua, correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2021, y enero de 2022, por lo que solicitó que seacuerde el desalojo del local arrendado libre de bienes y personas, y se condene en costas a la parte demandada. Por su parte, en función de desvirtuar las aseveraciones antes expuestas,el ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, en la oportunidad para contestar la demanda, alegó la falta de cualidad pasiva por defectuosa constitución del litis consorcio, sosteniendo para ello que debió accionarse también en contra de la ciudadana CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA, por haber suscrito conjunto con su persona el contrato de arrendamiento sobre el local objeto del presente juicio; acto seguido, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, e indicó que es incierto que no haya pagado los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de enero y febrero de 2022, y que es falso -a su decir- que no ha contribuido al pago de los servicios de agua, durante los meses de noviembre y diciembre de 2021, y enero de 2022. Seguidamente, manifestó que el inmueble arrendado nunca lo destinó a comercio sino a consultorio odontológico, por lo que deja a criterio del tribunal la aplicación de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; además, expuso que la arrendadora –a su decir- nunca le puso a la vista la factura contentiva del cobro por el suministro de agua, pero que a pesar de ello, cuando alguno de los demás arrendatarios le informaban el monto, procedía de inmediato a pagar la alícuota que se le indicara, por lo que se encuentra en estado de indefensión debido a que no se acompañaron las facturas de Hidrocapital. Aunado a ello, reconoció que canceló el servicio hasta el mes octubre del año 2021, pero que el 20 de febrero de 2022, entregó nueve bolívares con cinco céntimos (Bs. 9.05), según la alícuota de la factura expedida por veintisiete bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 27,16), y que con respecto al canon de arrendamiento, no solo pagaba con puntualidad sino inclusive por adelantado y en dólares para satisfacer las necesidades de la demandante, cancelando así en fecha 27 de julio de 2021, la cantidad de cien dólares americanos (USD $100), imputables al canon de los meses de julio, agosto y septiembre de 2021, y posteriormente en fecha 3 de diciembre de 2021, canceló el canon correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2021, cuya modalidad de pago fue adoptada –según su decir- por voluntad y conveniencia de la arrendadora para rendir el talonario de facturación. En suma a esto, alegó que aun cuando la arrendadora interpuso la demanda en fecha 21 de marzo de 2022, emitió planilla fiscal No. 000073 el 19 de febrero de 2022, correspondiente al pago del mes de enero, así como el pago anticipado de los cánones correspondientes a las mensualidades de febrero y marzo del 2022, lo cual demuestra su solvencia y por ende el pago de los cánones demandados como insolutos; por último, impugnó la cuantía del valor de la demanda, y solicitó que se declare sin lugar la acción con expresa condenatoria en costas. Ahora bien, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe considera necesario proceder a pronunciarse previamente al fondo del asunto sobre los distintos alegatos y defensas planteados por la parte demandada en el decurso del proceso, para lo cual observa lo siguiente: * De los vicios de la sentencia. En el escrito de informes presentado ante esta alzada, el codemandado ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, alegó distintos vicios de la sentencia dictada en el proceso en la primera instancia, tales como: (i) la supuesta violación del artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el a quo en el debate oral declaró sin lugar la impugnación de la cuantía, reservándose expresar los motivos de hecho y de derecho; (ii) la transgresión del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, al subvertirse el orden procesal, puesto que el a quo debió decidir sobre la estimación de la demanda en capitulo previo en la sentencia, lo cual no sucedió, sino que se resolvió en segundo lugar; (iii) la violación del artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse declarado aun de oficio la incompetencia del tribunal por el valor; (iv) la violación del artículo 243, ordinal 3º eiusdem, por errónea motivación e inminente contradicción; y, (v) la transgresión al principio de exhaustividad, al silenciar la factura fiscal No. 0073, inserta al folio 54 que acredita las mensualidades demandas. Ahora bien, con vista a tales denuncias, quien aquí decide debe advertir que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 00443, de fecha 30/07/2013, Exp. 12-602, reiterada entre otros fallos, en sentencia de fecha 26 de abril de 2016, Exp. N° 15-641, señaló con respecto a los alegatos esgrimidos en los informes de obligatorio pronunciamiento por parte de los jueces de instancia, lo siguiente: “(…) Ahora bien, entre los alegatos que se pueden esgrimir ante el juez de alzada en informes, relacionados con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, ad exemplum tenemos los siguientes:Los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo puede ser rebatida en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso (…)”. (Subrayado añadido) En tal sentido, el juez que conoce en alzada de la causa, no está en la obligación de pronunciarse respecto de las motivaciones explanadas por el sentenciador de la causa, puesto que el objeto de la sentencia dictada en apelación es la controversia, la cual debe ser revisada nuevamente con prescindencia de lo resuelto en el fallo de primera instancia. Aunado a ello, cabe destacar que en todo caso, la sentencia que dicte esta alzada, ya sea que confirme, revoque o modifique la sentencia apelada, es la que origina la cosa juzgada y por lo tanto, sustituye al fallo dictado por el tribunal de la causa, razón por la cual, considera esta juzgadora considera que independientemente de que sean procedentes los vicios de forma de la sentencia recurrida denunciados por la parte apelante, ello no será motivo de reposición de la causa, sino por el contrario de conformidad con el contenido del artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, el juez de alzada debe resolver el fondo del litigio. En consecuencia, como quiera que las denuncias anteriormente señaladas van dirigidas a desvirtuar y embestir las motivaciones explanadas por el sentenciador de la causa, las cuales van a quedar sustituidas por el fallo que se dicte en esta oportunidad, carecería de propósito útil el examen de esta juzgadora acerca de las apreciaciones realizadas por el juez de la causa en la decisión recurrida, además de que –se repite- la nulidad de ésta no impediría resolver sobre el fondo, por lo tantose hace forzoso DESECHAR tales delaciones del proceso, no sin antes indicarle al recurrente que por cuanto la apelación no es la sentencia apelada, sino la controversia sometida de nuevo a decisión de esta alzada, por el efecto devolutivo del recurso, quien decide, debe – y así lo hace- emitir pronunciamiento sobre todo el mérito del asunto atendiendo todo lo alegado y probado por las partes, con prescindencia de lo resuelto en el fallo de primera instancia.- Así se establece. .- Del rechazo a la estimación de la demanda. En el escrito de contestación a la demanda presentado ante el tribunal de la causa, el ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, debidamente asistido de abogada, impugnó la estimación de la demanda propuesta, en razón de ser exigua,sosteniendo para ello que“(…) por imperio del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el valor se determinara (sic) acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue, resultando en el caso que nos ocupa un valor de ochenta dólares (80$), o su equivalente en bolívares, mas (sic) un supuesto e infundado atraso en el servicio de agua, que no se cuantifica (…)”. Así las cosas, debe precisarse que la impugnación a la cuantía corresponde a una defensa de fondo, que no busca directamente objetar la competencia del tribunal que conoce en primera instancia, sino que persigue impugnar la cuantía estimada a los fines de establecer el interés principal del asunto discutido. Ahora bien, visto que el presente asunto se circunscribe a determinar el valor de la demanda intentada por cuanto a decir de la parte demandada la misma fue exigua por la demandarte, resulta necesario traer a colación la regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, la cual está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula: Artículo 36.- “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”. Asimismo, el artículo 38 del Código Adjetivo Civil, señala que: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará (…)”. De este modo, en relación a la forma como debe estimarse la cuantía en las demandas de contratos de arrendamientos donde no se demande el pago de pensiones insolutas ni accesorios, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 13 de abril del 2000, Expediente: N° 00-001, reiterada por la misma Sala 31/10/2012, Exp. No. AA20-C-2012-000522, dejó sentado lo siguiente: “(…) En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra ‘Derecho Procesal Civil’: ‘En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse. Cuando el artículo 72 se refiere a los ‘accesorios’ debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado’. En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto. La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil (…)”. (Negrillas y subrayado de la Sala). Así las cosas, en consideración a las precitadas normas adjetivas así como a la anterior jurisprudencia, esta juzgadora debe sintetizar entonces que, en materia de demandas en las cuales se discuta la validez o continuación de un contrato de arrendamiento, la cuantía está regulada por el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; y si se trata de un cumplimiento de contrato de arrendamiento, en donde no se demande, ni pensiones de arrendamiento, ni ningún otro accesorio, lo que procede es que la actora estime la demanda a tenor de lo previsto en el artículo 38 eiusdem. En tal sentido, visto que el presente juicio es seguido por desalojo de un inmueble arrendado por falta de pago del canon de arrendamiento y la alícuota correspondiente al servicio de agua, en el cual no se demandó el pago de las pensiones insolutas ni ningún otro “accesorio”, es por lo que la estimación de la pretensión debe estar determinada por las reglas del referido artículo 38 del Código Adjetivo Civil, por lo tanto, no existe ningún impedimento legal para que la parte actora haya estimado la cuantía del presente juicio en la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), equivalentes para el momento de la interposición de la demanda (10/2/2022), en la cantidad de SIETE MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (7.500 U.T.), y en consecuencia, se debe declarar IMPROCEDENTE el rechazó a la cuantía, quedando de esta manera firme la estimación realizada por la parte demandante en el libelo- Así se establece. * De la inadmisibilidad de la demanda por falta de cualidad pasiva. En el escrito de contestación a la demanda presentado ante el tribunal de la causa, la parte demandada, alegó de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, la falta de cualidad pasiva por defectuosa constitución del litis consorcio, sosteniendo para ello que debió accionarse también en contra de la ciudadana CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA, quien suscribió el contrato de arrendamiento, y por tanto se encuentra en comunidad jurídica con el ciudadano ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN; motivos por los cuales solicitó que se declare la inadmisibilidad de la demanda por falta de legitimación ad causam. Al respecto, esta juzgadora debe advertir que observándose oficiosamente todas las actuaciones procesales realizadas en el presente expediente, dictó sentencia judicial en fecha 7 de febrero de 2022 (inserta a los folios 106-109), en la cual determinó que ciertamente se omitió llamar al juicio a la ciudadana CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA, en su carácter de co-arrendataria del inmueble cuyo desalojo se persigue, y en vista que no se integró correctamente el litis consorcio pasivo necesario, ordenó de oficio dicha constitución.Por consiguiente, se hace forzoso para quien decide, declarar IMPROCEDENTE la solicitud peticionada por la parte demandada, ello motivado a que el defecto en la integración del litis consorcio necesario, no genera la inadmisibilidad de la demanda, sino en todo caso el mandamiento de su integración incluso de oficio, como efectivamente sucedió en este proceso.- Así se precisa. * De los hechos nuevos. En el respectivo escrito de informes presentado ante esta alzada,la apoderada judicial de la parte actora, ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, señaló una serie de hechos no expuestos en el escrito libelar, manifestando a tal efecto que: “(…) a una primera relación, extinguida, sobreviene una segunda relación, ahora verbal e indeterminada (…) Habiéndose adoptado verbalmente del contrato primitivo la obligación de cancelar el pago del canon de arrendamiento (…)”, asimismo, en el escrito de observaciones presentado en su oportunidad, la parte demandante alegó que “(…) extinguidos los contratos iniciales (…) las partes continuaron una relación arrendaticia, ahora solo entre ellas dos, verbal e indeterminada (…)”. Ante tales circunstancias, quien la presente causa resuelve estima prudente precisar que los alegatos de hechos nuevos conciernen a hechos relativos al fondo de la causa, vale decir, aquellos que de acuerdo al debate o traba de la litis vienen a constituir el tema a resolver; por lo tanto, para que los mismos sean válidos y a fin de resguardar el derecho a la defensa de las partes, nuestra legislación ha señalado el límite de la oportunidad procesal para promoverlos, de modo que los alegatos de nuevos hechos no puedan producirse en cualquier fase y estado del proceso, así pues el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente: Artículo 364.- “Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención ni las citas de terceros a la causa.” Del contenido de dicha norma se desprende que los límites de la litis se fijan en el libelo de demanda y en la contestación de demanda, pues concluidos dichos plazos no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos relativos al fondo de la controversia; es el caso que, tal criterio ha sido reiterado por el Tribunal Supremo de Justicia en numerosas decisiones, a través de las cuales ha precisado que los únicos alegatos que se pueden esgrimir fuera del libelo y de la contestación, son aquellos relacionados con los hechos propios del proceso y no relacionados con el fondo de la controversia, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación de la demanda y que pueden tener influencia determinante en la suerte del proceso, tales como los relacionados con la confesión ficta, la cosa juzgada sobrevenida luego de celebrada la contestación, la caducidad y prescripción opuestas en la contestación, que sólo pueden ser rebatidas en los informes, la extemporaneidad de la apelación, la falta de mandato o de representación del apelante, la falta de cualidad sobrevenida del apelante, el fraude procesal, el desistimiento de la acción o del procedimiento, la solicitud de transacción o convenimiento, la violación del orden público, el señalamiento de una actuación manifiesta injustamente por parte del Juez de la recurrida y la obstrucción grave del proceso. (Vd. S Nº 443 SCC 30/07/2013). Así las cosas, con apego a las consideraciones supra realizadas y en vista que de las actas que conforman el presente expediente, específicamente del escrito libelar, se desprende que la parte actora en tal oportunidad alegó expresamente que una vez vencido el último contrato de arrendamiento escrito celebrado con la parte demandada, la relación arrendaticia continuó ajustándose el monto de los cánones de arrendamiento “(…) a lo que se había establecido en el contrato que él no quiso firmar (…)”, por lo que constituye un hecho nuevo afirmar ante este juzgado que surgió un nuevo contrato de arrendamiento verbal e indeterminado, y que además se continuaron adoptando las modalidades de pago del canon de arrendamiento previstas en el contrato primitivo. Consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que la parte actora procuró traer tales hechos nuevos al proceso fuera de la oportunidad procesal prevista para ello, por lo que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, se debe DESECHAR los alegatos en cuestión.- Así se establece. * De la ley aplicable al caso de autos. En el escrito de contestación a la demanda y en la oportunidad de presentar informes ante esta alzada,el ciudadano ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, debidamente asistido de abogada,señaló que el inmueble arrendado “(…) nunca lo destine (sic) al comercio, solo mi Consultorio Odontológico (…)”,solicitando a tal efecto, se determinara si dicho bien se encuentra regido o no bajo las normas de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. Ahora bien, a los fines de determinar la normativa aplicable al caso de marras, quien aquí suscribe partiendo de las actas que conforman el presente expediente, debe advertir que para la fecha en la cual fue admitida la acción, ya había entrado en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente, el 23 de mayo de 2014, según Gaceta Oficial número 40.418, en cuya disposición derogatoria primera se dispuso que: “Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.” De la disposición derogatoria transcrita se verifica que el mencionado Decreto- Ley no derogó por completo la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que, las disposiciones de este último solamente fueron desaplicadas para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula la nueva normativa, por ello, a fin de tener certeza sobre cuál ley aplicar a un caso específico se debe atender obligatoriamente a la categoría del inmueble arrendado, lo cual va íntimamente asociado a la naturaleza de la actividad que en él se desarrolle. Al respecto, se observa que el artículo 2 de la la referida Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, textualmente expresa que: Artículo 2.- “A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por ‘inmuebles destinados al uso comercial’, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comerciallos locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público” (negrillas añadidas por esta alzada). De conformidad con lo anterior, se verifica que el legislador claramente no quiso darle naturaleza comercial a los inmuebles destinadosa consultorios, excluyendo éstos, así como todos aquellos no destinados al uso comercial de la aplicación de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. En este sentido, es necesario verificar el destino o uso del inmueble objeto del presente proceso, para así determinar la normal legal aplicable; para ello, resulta necesario traer a colación el CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 12 de junio de 2015, entre la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, en su carácter de “La Arrendadora”, y los ciudadanos CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA y ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, en su carácter de “Los Arrendatarios” (folios 19-21 y 41-43 del presente expediente), específicamente sus cláusulas primera y segunda, de cuyo contenido se desprende lo siguiente: “(…) Primera: La Arrendadora da en arrendamiento a Los Arrendatarios un local comercial de su propiedad de cincuenta y cuatro con treinta metros cuadrados (54,30 Mts2) el cual forma parte del inmueble distinguido con el Nº 1, ubicado en el sitio denominado “Cuatro Esquinas”, en la calle Guaicaipuro-Este de esta ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado (sic) Bolivariano de Miranda. Segunda: Los Arrendatario se obligan a utilizar dicho inmueble únicamente para fines comerciales, específicamente para la instalación de una óptica y un consultorio dental y se obligan a no darle otro uso, sin el consentimiento de La Arrendadora, dado por escrito (…)” En tal sentido, se observa que el inmueble objeto de la controversia, arrendado a la parte demandada, constituye un local destinado en principio para la instalación de una óptica y un consultorio dental, funcionando actualmente un consultorio odontológico, circunstancia que no fue controvertida por ninguna de las partes en el escrito libelar ni en la contestación a la demanda. Así las cosas, independientemente del nombre utilizado por las partes para describir el inmueble arrendado, ya sea consultorio o “comercio”, se hace necesario advertirque la prestación de servicios encaminados a la prevención, diagnóstico y tratamiento de las enfermedades, deformaciones y accidentes traumáticos de la boca en general, son desempeñadas por los profesionales que han obtenido un título universitario en la especialidad de odontología, dentista o cirujano dentista, siendo necesario así indicar que conforme al artículo 3 de la Ley de Ejercicio de la Odontología:“El ejercicio de la Odontología no podrá considerarse como comercio o industria, ni será gravado con impuestos de esta naturaleza (…)”, por lo que el ejercicio profesional de la odontologíano constituye un acto de comercio y aunque sí constituye la prestación de un servicio esta no es de carácter comercial. Al respecto, resulta menester hacer referencia a la decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia N° 649 del 23 de mayo de 2012, caso: Tecnoconsult, S.A., reiterada por la misma Sala en sentencia de fecha 2 de julio de 2018, expediente Nº 17-0699, en la cual se estableció lo siguiente: “(…) Tomando en cuenta las anteriores consideraciones y luego de un cuidadoso análisis de los alegatos esgrimidos en la solicitud de revisión planteada, resulta menester hacer referencia a las decisiones Nos. 3241 y 781, dictadas por esta Sala el 12 de diciembre de 2002 (caso: COVEIN y otros) y 6 de abril de 2006 (caso: Humberto Bauder) respectivamente, en las cuales se dejó asentando el criterio relativo a que las personas naturales o jurídicas cuyos servicios son realizados con motivo del ejercicio de profesiones liberales como la ingeniería, la arquitectura, la abogacía, la psicología, la contaduría, la economía, entre otras, son actividades económicas de naturaleza civil. (…omissis…) Del análisis de la decisión parcialmente transcrita se evidencia, que todos los actos o negocios jurídicos susceptibles de estimación pecuniaria que no constituyen actos de comercio son por naturaleza esencialmente civiles, tal como ocurre con las profesiones liberales, desarrolladas a título personal o, de ser el caso, a través de estructuras asociativas que, de manera mancomunada, explotan una profesión determinada, verbigracia la abogacía, la ingeniería, la medicina, etc. Dicho carácter civil de las profesiones liberales responde, desde el punto de vista patrimonial, al hecho de que su desempeño no genera salario correspondiente a una relación de trabajo, ni beneficios económicos derivados de la realización de una actividad industrial o comercial, e incluso, en una actividad afín con cualquiera de éstas, en tanto operación de tráfico económico, sino que encuentra su retribución lucrativa en la prestación de un servicio profesional brindado con motivo de la celebración de un contrato de mandato, de servicios o de obras, que es, precisamente, desde el punto de vista sustancial, su rasgo civil principal, pues en la relación profesional se privilegia el vínculo particular en obsequio de las necesidades de las partes y no del mercado como ocurre en materia comercial. Efectivamente, en los vínculos contractuales de cariz civil, como los derivados del ejercicio de profesiones liberales, tiene especial interés la consideración personal de la cual se espera el desarrollo de una actividad concreta (esencialmente intelectual), que genera honorarios, mientras que en materia mercantil se atiende de forma prevalente a las condiciones de crédito y beneficio económico, a través de la actividad de intermediación, intercambio y producción de bienes y servicios con fines negociables (…)” (Resaltado añadido). De allí que, como se evidencia de la decisión parcialmente transcrita, el ejercicio de las profesiones liberales, desarrolladas a título personal o a través de estructuras asociativas que, de manera mancomunada, explotan una profesión determinada, no constituye un acto de comercio y aunque sí constituye la prestación de un servicio, se insiste, este no es de carácter comercial. En consecuencia, al ser el objeto del presente juicio, unlocal arrendadopara el funcionamiento de un consultorio odontológico, se puede válidamente advertir que éste se encuentra expresamente excluida de la regulación prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por ende, a criterio de esta alzada, lo procedente en el presente caso es, que la demanda de desalojo interpuesta por la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, contra los ciudadanos CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA y ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, se tramitara por el procedimiento previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, correspondiente al procedimiento breve tal como lo dispone el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Así se establece. No obstante a lo anterior, estima esta juzgadora que en el presente caso el error detectado respecto a que el tribunal de la causa haya aplicado el procedimiento oral cuando lo correcto era que aplicara el procedimiento breve conforme a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el Código de Procedimiento Civil; no lesionó ni generó ninguna situación que requiera reparación, pues es evidente que el mencionado órgano jurisdiccional proporcionó a las partes lapsos mayores que les permitieron ejercer las defensas y recursos que a bien tuvieron, con mayor flexibilidad que si se hubiese aplicado el procedimiento breve supra mencionado, todo ello sin vulnerar ningún derecho fundamental como lo sería el derecho a la defensa y el debido proceso. En consecuencia, reponer la causa al estado de admitirla nuevamente pero a través del procedimiento breve, sería totalmente inútil e innecesario, pues -como ya se dijo- se pudo constatar al revisar exhaustivamente las actas que conforman el presente expediente, que la acción intentada fue contestada y contradicha, llevándose a cabo en el curso del proceso judicial la promoción del material probatorio y la celebración de las respectivas audiencias orales, trayendo como consecuencia que la juzgadora cognoscitiva emitiera una decisión contra la cual las partes incluso tuvieron la oportunidad de ejercer los recursos otorgados por la ley, como en efecto lo realizó la parte demandada al interponer el presente recurso de apelación. En efecto, por las razones antes expuestas y en vista que, reiniciar el presente proceso a partir de su admisión, además de ser inútil, conculcaría tanto principios constitucionales como formas procesales que los jueces se encuentran obligados a garantizar, consecuentemente, este juzgado superior debe establecer que se atenderán y resolverán las circunstancias propias del caso de marras, conforme a las disposiciones consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, independientemente de que la causa haya sido tramitada por un procedimiento que no le correspondía.-Así se establece. Resuelto lo anterior, este tribunal superior pasar a revisar el FONDO DEL ASUNTO controvertido, bajo las siguientes consideraciones: Determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes en el curso del proceso, quien aquí suscribe en vista que en el caso de marras se persigue el DESALOJO de un inmueble constituido por un local de cincuenta y cuatro metros cuadrados con treinta centímetros cuadrados (54,30 mts2), el cual forma parte del inmueble distinguido con el Nº 1, ubicado en el lugar denominado “Cuatro Esquinas”, en la calle Guaicaipuro-Este de la ciudad de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, por falta de pago de los cánones de arrendamiento acordados y por falta de pago del servicio de agua; consideranecesario pronunciarse en primer lugar sobre la FALTA DE PAGO invocada en el libelo de la demanda, por lo que es pertinente dejar sentado que la acción de esta naturaleza se encuentra regulada en el contenido del artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone lo siguiente: Artículo 34.-“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas (…)”. Partiendo de ello, resulta oportuno indicar que las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que:“El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella (…)”. (Resaltados de esta alzada).De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que la demandada reconviniente, se encontraba obligada a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes. Así mismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para la arrendataria con ocasión a al contrato de arrendamiento, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que: Artículo 1.592.-“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 2.- Debe pagar las pensiones de Arrendamiento en los términos convenidos.” (Resaltado de esta alzada) Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para la hoy recurrente, un obligación de hacer ante la actora arrendadora, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora con apego a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, pasa de seguida a revisar los términos en los cuales las partes intervinientes en el presente proceso desarrollaron el CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO en cuestión (folios 19-21 y 41-43), el cual fue celebrado en fecha 12 de junio de 2015, entre la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, en su carácter de “La Arrendadora”, y los ciudadanos CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA y ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, en su carácter de “Los Arrendatarios”, específicamente su cláusulasexta, de cuyo contenido se desprende lo siguiente: “(…) Sexta: La pensión mensual de arrendamiento establecida para el año fijo de contrato es la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (sic) (Bs 10.000,00), salvo el primer mes de contrato o sea el mes de junio del año 2.015 cuyo canon de arrendamiento es la suma de Seis (sic) Mil (sic) Bolivares (sic) (Bs 6.000,00). Dicha suma deberá ser cancelada por Los Arrendatarios a La Arrendadora dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes por mensualidades adelantadas de arrendamiento mediante depósito o transferencia en la cuenta corriente que se encuentra aperturada en la entidad bancaria del Banco de Venezuela; Cuenta (sic) de Ahorros (sic) Nº 01020352070100032765; Titular (sic) Graciela de Santaella, debiendo Los Arrendatarios para acreditarle a La Arrendadora que el pago ha sido oportuna y válidamente efectuado, presentarle el vaucher (sic) original de cada uno de los depósitos mensuales realizados en la Dirección (sic) de Habitación (sic) de La Arrendadora la cual declarar expresamente conocer (…)” De allí, que los demandados, ciudadanos CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA y ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, en su condición de arrendatarios estaban en la obligación de pagar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por mensualidades adelantadas, el canon de arrendamiento, el cual se encontraba fijado por las partes en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs 10.000,00); sin embargo, en el escrito libelar la parte actora afirmó que el canon de arrendamiento actual es la suma de CUARENTA DÓLARES AMERICANOS (USD $40) mensuales, a ser cancelados en bolívares a la tasa oficial dictada por el Banco Central de Venezuela al momento en que se realice el depósito o transferencia, circunstancia que no fue contradicha o desvirtuada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, por el contrario fue aceptada. Así las cosas, siendo que cursa en autos el contrato de arrendamiento del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, aunado a que su existencia no es un hecho controvertido, ya que ambas partes están contestes en ello; es por lo que quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia de dicha relación arrendaticia, quedando a su vez demostrada la obligación del arrendatario respecto al pago de los cánones de arrendamiento.- Así se precisa. Siguiendo este orden, la parte demandanteen su escrito libelar, alegó que la parte demandada dejó de cancelar el canon de arrendamiento acordado correspondiente a los meses de enero y febrero de 2022, por lo que en vista que el incumplimiento de tal obligación constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la parte demandada en su condición de arrendatario; se observa de la revisión a los autos que el ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, consignó en original, RECIBO DE PAGO expedido por la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, a favor del Centro Odontológico Mardini-Díaz, en fecha 19 de febrero de 2022, por la cantidad de quinientos veintiocho bolívares (Bs. 528,00), por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2022 (folio 54 del expediente), lo cual demuestra sin lugar a dudas que la parte demandada canceló el canon de arrendamiento de los meses demandados como insolutos, incluso antes de la interposición de la presente demanda. Aunado a ello, en la oportunidad de celebrarse la audiencia preliminar ante el tribunal de la causa, se observa que la apoderadajudicial de la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA (parte actora), expresamente “convino” en la factura acompañada al escrito de contestación a la demanda en la cual se demuestra la cancelación del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y febrero del año 2022, por lo que se entiende que reconoció dicho pago; sin embargo, continuó alegando que: “(…) no haga (sic) sido posible que el (sic) cumpla con la fecha de pago de los primeros 5 días de cada mes, presentando atraso de más de 2 mensualidades (…)”. Al respecto, en la oportunidad para contestar la demanda, el ciudadano ELIAS MARDINI KIKLIKIAN, manifestó que no solo pagaba puntualmente sino además de manera adelantada por voluntad y conveniencia de la arrendadora, sosteniendo una especie de la relajación a los términos contractuales, por lo que a fin de verificar la certeza o no de esta afirmación, se hace necesario advertir que a los autos cursan una serie de RECIBOS DE PAGO expedidos por la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, a favor del Centro Odontológico Mardini-Díaz, por concepto de canon de arrendamiento, aportados por ambas partes al proceso, de los cuales se observa lo siguiente (folios 23-28 y 51, 54): • Recibo de pago Nº 0043, de fecha 31 de diciembre de 2017,por la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), por concepto de pago de los meses de noviembre y diciembre del año 2017. • Recibo de pago Nº 0045, de fecha 30 de abril de 2018,por la suma de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00), por concepto de pago de los meses de febrero, marzo y abril del año 2018. • Recibo de pago Nº 0046, de fecha31 de julio de 2018,por la suma detres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de mayo, junio y julio del año 2018. • Recibo de pago Nº 0047, de fecha31 de octubre de 2018,por la suma de cuarenta y dos de bolívares (Bs. 42,00), por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre del año 2018. • Recibo de pago Nº 0048, de fecha 31 de enero de 2019, por una suma sin identificar, por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2018, y enero de 2019. • Recibo de pago Nº 0071, de fecha 27 de julio de 2021, por la cantidad de cien dólares ($100), por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de julio, agosto y quince (15) días de septiembre de 2021. • Recibo de pago Nº 0072, de fecha 3 de diciembre de 2021, por la suma de seiscientos cincuenta y un bolívares (Bs. 651,00), por concepto de pago de alquiler correspondiente a quince (15) días del mes de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021. • Recibo de pago Nº 0073, de fecha 19 de febrero de 2022, por la suma dequinientos veintiocho bolívares (Bs. 528,00), por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2022. De la relación que antecede, correspondiente a los pagos realizados por la parte demandada en beneficio de la demandante por concepto de cánones de arrendamientos, se desprende que desde el mes de noviembre de 2017, los arrendatarios cancelan el canon respectivo cada dos (2) o tres (3) meses, es decir, de manera acumulada e incluso en el mes de febrero del año 2022, canceló el mes siguiente de manera adelantada. En tal sentido, esta juzgadora observa que aun cuando en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se estableció que el canon debía ser cancelado “(…) dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes por mensualidades adelantadas (…)”, la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA (parte actora), emitía consecutivamente facturas referentes alacancelación dela pensión arrendaticia, lo que patentiza el hecho cierto de que las partes flexibilizaban la forma y lapso de pago. Aunado a ello, no puede pasar por alto esta juzgadora observa que la parte actora en el escrito de demanda, si bien alegó que el arrendatario “cumplía” sus obligaciones con atraso y sin ninguna puntualidad, reclama la falta de pago de los meses de enero y febrero de 2022, realizando una síntesis de los recibos de pagos expedidos desde el mes de diciembre de 2017, pero omitió señalar que para ese entonces ya había emitido la factura correspondiente a la cancelación del canon de los meses demandados, e incluso del mes de marzo del año 2002, pagado de manera adelantada, lo cual lejos de evidenciar una clara contradicción en sus afirmaciones, demuestran una actitud no proba ni franca en el proceso, ya que siendo el proceso un debate dialéctico en donde imperan los principios del juego limpio, no es necesario, en consecuencia, que un texto expreso del Código imponga el deber de decir la verdad, para que ese deber tenga efectiva vigencia, ya que este deber existe, por cuanto configura un deber de conducta humana, que no puede parecernos distinto o menoscabado porque se realiza en un proceso. Entonces, no se observa que la actora se haya alzado o reclamado con respecto a la extemporaneidad de los pagosde los meses anteriores que venía recibiendo, ni en la fórmula usada por la parte demandada para cumplir con la obligación, por el contrario, alegó como fundamento de su pretensión la insolvencia –no irregularidad- solamente de los meses de enero y febrero de 2022, por lo que puede esta juzgadora determinar que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sufrió una modificación tácita que relaja las condiciones originales del mismo, lo que permite concluir que tales pagos fueron efectivamente realizados, no adeudándose los cánones de arrendamientos de los meses demandados como insolutos. A tal efecto, en un caso similar al de autos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia proferida en fecha 18 de marzo de 2022, Exp. AA20-C-2022-000037, advirtió lo siguiente: “(…) Ello así, tal como fue indicado en la valoración del cumulo probatorio, específicamente de las diversas facturas de pago de canon de arrendamiento promovidas por la demandada, de las que se observa que la arrendadora consentía que la arrendataria pagara dicho canon en lapsos diferentes a los pactados, siendo que éste llegó a realizar de manera anticipada dichos pagos; lo cual concatenado con la afirmación realizada por la propia actora en su escrito libelar, referente a transferencias recibidas por la demandada por concepto de pago de cánones de arrendamiento y no en la oficina de la arrendadora, da indicios de que ciertamente las partes flexibilizaban los lapsos de los aludidos pagos. Así se establece (…)” (Resaltado añadido). Por consiguiente, y tomando en consideración los aspectos anteriormente señalados, esta juzgadora del RECIBO DE PAGO Nº 0073, cursante en el presente expediente traído por la parte demandada, observa que efectivamente la parte demandadacanceló en fecha 19 de febrero de 2022, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2022, a favor de la ciudadana GRACIELANEMECIA FEHR DE SANTAELLA, por la suma de ciento setenta y seis mil bolívares (Bs. 176,00) cada uno, de lo que puede deducirse que no quedó insolvente durante los meses indicados en el libelo; motivos por los cuales, al quedar demostrado en el proceso se cancelaron los meses demandados de manera acumulada como previamente quedó tácitamente aceptado por las partes, es por lo que bajo tales razones quien aquí suscribe puede afirmar ateniéndose a lo alegado y probado en autos, que los ciudadanos CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA y ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, no dejaron de pagar dos (2) cánones de arrendamiento como afirmó la actora; por lo que consecuentemente, resulta IMPROCEDENTE la causal de desalojo invocada contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Así se establece. Siguiendo con este orden de ideas, tenemos que la parte actora a su vez procedió a demandar al ciudadano ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, por FALTA DE PAGO de los gastos comunes del local arrendado, específicamente por el servicio de agua, manifestando en el escrito libelar que se adeuda el pago correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2021 y enero 2022. En este sentido, en atención al labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, las cuales además deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (artículo 1.264 Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, se observa que en el presente caso, cursa CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 12 de junio de 2015, entre la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA, en su carácter de “La Arrendadora”, y los ciudadanos CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA y ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, en su carácter de “Los Arrendatarios”, sobre el bien inmueble objeto del litigio, en cuya cláusula séptima se desprende textualmente lo siguiente (folios 19-21 y 41-43): “(…) Séptima: Los pagos y facturas motivados por aseo urbano, luz eléctrica y teléfono, hasta el mes de finalización de este contrato, así las facturas sean recibidas posteriormente, serán por cuenta de Los Arrendatarios y estos, al abandonar el inmueble, deberán entregar a La Arrendadora las solvencias correspondientes, vigentes, emitidas por los organismos competentes. El cobro correspondiente al servicio de agua será presentado por La Arrendadora a Los Arrendatarios mensualmente,según lo que resulte de la división proporcional del monto único que arroje la factura unitaria de Hidrocapital, entre los tres (3) locales de comercio que funcionan en la planta baja del inmueble distinguido con el Nº 1, ubicadoen el sitio denominado “Cuatro Esquinas”, calle Guaicaipuro Este, de esta ciudad de Los Teques, de los cuales, uno de ellos es el objeto del presente contrato de arrendamiento (…)” (resaltado añadido) Conforme a dicha cláusula, los arrendatarios se obligaron a cancelar el monto correspondiente por concepto de servicio de aguadel local comercial objeto del arrendamiento, estableciéndose que para su cobro, la arrendadora estaba en la obligación de participar a los arrendatarios el monto que les corresponde pagar por dicho concepto, según la división proporcional del monto único que arroje la factura unitaria de Hidrocapital, por cuanto dicho servicio es utilizado por tres (3) locales comerciales. En tal sentido, llegada la oportunidad para contestar la demanda, el ciudadano ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, invoca a su favor el contenido de la cláusula contractual antes transcrita, señalando que siendo el servicio de agua suministrado para varios locales, se generaba una factura unitaria, la cual “jamás tuv[o] a la vista”, cuya afirmación generó un hecho negativo que inevitablemente desplazó la carga de la prueba en la demandante, a quien le correspondía probar sus alegaciones, pues conforme autorizada doctrina “…los hechos negativos indefinidos son de imposible prueba ... Los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. Caracas, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78). De esta manera, se puede concluir que de la revisión minuciosa al presente expediente, no se desprende que la parte demandante haya hecho valer algún elemento probatorio con pleno valor, capaz de demostrar que efectivamente se hizo el cobro alos ciudadanos CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA y ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, del monto respectivo por concepto de agua del local arrendado, tal y como era su obligación conforme a la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, en el cual expresamente se pactó que el cobro correspondiente al servicio de agua “…será presentado por La Arrendadora a Los Arrendatarios mensualmente…”, incumpliendo así su carga probatoria prevista en el artículo 1.354 del Código Civil concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. No obstante a ello, se observa que conjuntamente al escrito de contestación a la demanda, se consignó RECIBO DE PAGO expedido por HIDROCAPITAL en fecha 1º de febrero de 2022, por concepto de pago del servicio de agua a favor del cliente Rafael Santaella, por la suma total de veintisiete bolívares con dieciséis céntimos (Bs. 27,16) (folio 56 del expediente), contra la cual la parte actora no ejerció ningún medio de impugnación, por lo que se demuestra con este instrumento que el inmueble donde se encuentra el local objeto del litigio, se encuentra solvente en el servicio de agua para el mes de febrero del año 2022. En consecuencia, bajo tales razones quien aquí suscribe en atención al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, mediante el cual se le impide a los jueces declarar con lugar la demanda cuando no existe plena prueba de los alegados en ella, y por lo tanto, en caso de dudas se debe sentenciar a favor del demandado, es por lo que este juzgado superior considera forzoso declarar improcedente la solicitud desalojo invocada ante la supuesta falta de pago por el servicio de agua convenido en el contrato.- Así se establece. Así las cosas,siendo por tanto evidente que a la actora le correspondía la carga de la prueba de la existencia de la causal invocada en el escrito libelar, carga esta que incumplió al no poder llevar a la convicción de esta juzgadora de la existencia de la misma, es por lo cual debe este tribunal superior declarar SIN LUGAR la acción de DESALOJO interpuesta por la ciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA contra los ciudadanos CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA y ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, plenamente identificados en autos.- Así se decide. Finalmente, este juzgado superior declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, debidamente asistido por laabogada en ejercicio MIRTHA THARIFFE DE MORA, contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de julio de 2022, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes; y en consecuencia, se declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por laciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA contra los ciudadanos CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA y ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, plenamente identificados en autos; tal como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide. VII DISPOSITIVA Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN, debidamente asistido por laabogada en ejercicio MIRTHA THARIFFE DE MORA, contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de julio de 2022, la cual se REVOCA en todas y cada una de sus partes. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la impugnación a la cuantía realizado por la parte demandada, quedando de esta manera firme la estimación realizada en la demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,00), equivalentes en la cantidad de SIETE MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (7.500 U.T.). TERCERO: IMPROCEDENTE la inadmisibilidad de la demanda por falta de cualidad activa opuesta por la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda. CUARTO: SIN LUGAR la acción de DESALOJO interpuesta por laciudadana GRACIELA NEMECIA FEHR DE SANTAELLA contra los ciudadanos CARMEN YANIURY SUAREZ OCHOA y ELÍAS MARDINI KIKLIKIAN,todos plenamente identificados en autos. De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas del recurso. De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes del presente fallo. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Carrizal. Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil; y, publíquese en la página web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los quince (15) días del mes de marzo del año dos mil veintitrés (2023). Años 212° de la Independencia y 164° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURAN. LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.). LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. ZBD/lag.- Exp. Nº 22-9885.