REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA 213º y 164º PARTE DEMANDANTE: APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PARTE DEMANDADA: APODERADOS JUDICIALES DE LAPARTE DEMANDADA: MOTIVO: EXPEDIENTE No.: Sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 8 de agosto de 2003, bajo el No. 34, Tomo A-13-Tro; representada por el ciudadano ANTONIO PENNIMPEDE LONGO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-13.557.907. Abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 9.704 y 2.528, respectivamente. Sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 28 de noviembre de 1994, inserto bajo el No. 09, Tomo 163-4; representada por el ciudadano RAFFAELLE ESPOSITO DELL´ AQUILA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédulas de identidad No. V- 4.807.190. Abogados en ejercicio ANTONIO MONTANI PÉREZ, ANÍBAL JOSÉ LAIRET VIDAL y ANDRÉS EDUARDO PLANCHART PADULA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 4.792, 19.882 y 112.392, respectivamente. REINTEGRO SOBRE ALQUILERES. 23-9951. I ANTECEDENTES. Corresponde a esta alzada conocer del recurso de apelación que fue interpuesto por los abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 11 de enero de 2023, a través dela cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” incoara la prenombrada empresa contra la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., todos plenamente identificados en autos. Recibido el presente expediente, se observa que mediante auto dictado en fecha 26 de enero de 2023, esta alzada le dio entrada en el libro de causas respectivo y fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos escritos de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, constatándose en autos que ambas partes hicieron uso de tal derecho. Mediante auto dictado en fecha 15 de marzo de 2023, se declaró vencido el lapso para la presentación de observaciones a los informes, dejando constancia que ambas partes hicieron uso de tal derecho, y se dejó sentado que a partir de dicha fecha comenzarían a transcurrir los sesenta (60) días calendarios a que hace referencia el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. Seguido a ello, por auto de fecha 16 de mayo del año en curso, se difirió por treinta (30) días calendarios la oportunidad para sentenciar, debido a la complejidad del asunto. Así las cosas, estando dentro de la oportunidad para decidir el recurso intentado, quien aquí suscribe procede a hacerlo bajo los términos y consideraciones que se expondrán a continuación. II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA. PARTE ACTORA: Mediante libelo de demanda presentado en fecha 20 de noviembre de 2020, los abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., procedieron a demandar a la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., por REINTEGRO SOBRE ALQUILER; sosteniendo -entre otras cosas- lo siguiente: 1. Que su representada mantiene una relación arrendaticia con la sociedad mercantil INVERSIONES GALAM 202, C.A., desde el 26 de agosto de 2003, sobre un local comercial distinguido con la letra y número PB-9, con un área aproximada de ochenta y siete metros cuadrados con doce decímetros cuadrados (87,12 mts2), ubicado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, según contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda bajo el No. 51, Tomo 63. 2. Que en fecha 27 de agosto de 2015, la arrendadora conmino a su representada a la firma de un nuevo contrato de manera privada, en el cual –según su decir- estipuló ilegalmente el canon de arrendamiento en la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,00) mensuales, contrariando con ello la prohibición taxativa y de orden público los artículos 17 y 41 literales “d” y “g” del Decreto Ley 929 de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 3. Que la arrendadora –a su decir- de forma abusiva, indebida y unilateralmente aumentó el canon de arrendamiento según acta de fecha 24 de mayo de 2016, exigiendo a su representada el pago en moneda extranjera de curso legal de los Estados Unidos de América, pero que en vista de que su defendida se negó a ello, la arrendadora procedió en fecha 6 de junio de 2017, a presionarla mediante notificación en la cual le participa la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato en razón de un hipotético vencimiento del término contractual. 4. Que motivado a que la arrendadora –según su decir- se negó a recibirle los pagos y montos de los cánones de arrendamiento en bolívares, su poderdante procedió desde el mes de septiembre del año 2018, a consignar los mismos ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de esta misma Circunscripción Judicial, expediente No. D-2018-009; asimismo, alegó que en ocasión a ello, la hoy demandada procedió a notificara su representada en fecha 10 de marzo de 2020, que debía verificarse la entrega del local totalmente desocupado de bienes y personas por el supuesto vencimiento de la prórroga legal en fecha 26 de agosto de ese mismo año. 5. Que resulta de obligatorio cumplimiento el Decreto Ley 602 del año 2013, que estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, regulando automáticamente todo local comercial en Venezuela en la cantidad de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) por metro cuadrado (mts2) del local arrendado, así como el cobro del condominio, el cual no podía exceder del veinticinco por ciento (25%) del precio del canon de arrendamiento mensual. 6. Que si bien el referido Decreto Ley 602 fue expresamente derogado por la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no es menos cierto que en la disposición transitoria primera de esta ley, se estableció que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada del Decreto-Ley, debían ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses, y que por lo tanto, -según su decir- se preservó con ello la aplicación supletorio, residual y transitoria de los efectos legales del Decreto Ley 602, sobre todo –a su decir- la regulación automática de los cánones de arrendamiento, a fin de garantizar los principios de ultra actividad de la ley y del indubio pro arrendatario. 7. Que el Decreto Ley 602–según su decir- dejó sin efecto en Venezuela, las cláusulas contenidas en todos los contratos de arrendamiento destinados al uso comercial, y muy especialmente aquellas relativas a los cánones de arrendamiento; asimismo, señalaron que la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., debió cumplir obligatoriamente con la disposición transitoria primera de la vigente ley, y proceder a adecuar el contrato de arrendamiento, específicamente a las pautas y métodos establecidos para la regulación del canon previsto en el artículo 32 eiusdem, pero que en vista de que ello no sucedió, la relación arrendaticia entre las partes sobre el canon, se mantiene –a su decir-regulado bajo los efectos del Decreto Ley 602. 8. Que la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., cuando -a su decir- obligó a su representada en el contrato de fecha 27 de agosto de 2015, a satisfacer montos de cánones de arrendamiento superiores a los que fueron establecidos producto de la regulación automática del Decreto Ley 602 del año 2013, incurrió en un hecho ilícito generador de consecuencias legales que la obligan a la compensación de toda cantidad dineraria que por concepto de sobre alquileres le haya sido o le sea satisfecha por el arrendatario, hasta concurrencia con los cánones de arrendamiento que deba satisfacerle en el futuro. 9. Que al local comercial arrendado a su representada, le corresponde oficial y legalmente desde el 29 de noviembre del año 2013, un canon mensual de arrendamiento regulado automáticamente a la cantidad de VEINTIÚN MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 21.780,00), producto de multiplicar el área del local por la suma de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00). 10. Que a pesar de ello, la arrendadora le fijó a su defendida un canon de arrendamiento de TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,00) mensuales, contrariando –a su decir- la taxativa prohibición de orden público de los artículo 17 y 41 del Decreto ley 929, por lo que todo lo pagado por encima del monto señalado, constituye un evidente e ilícito sobre alquiler cobrado indebidamente a su representado, sujeto a compensación legal arrendaticia. 11. Que los sobre alquileres sujetos a compensación arrendaticia por no encontrarse prescritos, son los pagados desde el mes de noviembre del año 2018 a la fecha de interposición de la demanda, que asciende a la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 341.61), los cuales fueron consignados en el expediente de consignaciones respectivo. 12. Que el total general dinerario sobre condominio expresamente reclamados y no prescritos, son los pagados desde el mes de noviembre de 2018 al mes de julio de 2020, ambos inclusive, lo cuales asciende a la cantidad de VEINTICINCO MILLONES TRESCIENTOS TRECE MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 25.313.624,71). 13. Que por lo antes expuesto, demandan a la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., para que convenga o a ello sea condenada por el tribunal en “(…) COMPENSAR a mi representada los cánones de arrendamiento que la misma deba satisfacerle con motivo y causa del arrendamiento del local comercial PB 9 antes identificado, hasta el monto concurrente de las sumas que no se encuentren evidentemente prescritas por el transcurso de dos (2) años, y que por SOBREALQUILERES le ha pagado en exceso (…) para que convenga en que las NOTIFICACIONES NOTARIAS (…) SON TOTAL Y ABSOLUTAMENTE EXTEMPORANEAS (sic) y que no tienen ni causaron ningún efecto legal, en razón de la privilegiada, ineludible y preexistente COMPENSACION (sic) ARRENDATICIA adeudada por ella a mi representada (…) la demando para que igualmente convenga en otorgarle a mi representa, las facturas legales correspondiente por concepto de los pagos recibidos a cuenta de los arrendamientos que resultaren compensados con los pagos y consignaciones efectuadas (…) Demando el REINTEGRO DINERARIO de las sumas pagadas en exceso por concepto de SOBRECONDOMINIOS (sic) desde el mes de noviembre de 2.018 hasta el mes de julio de 2.020 (…) montantes en su totalidad a la cantidad de VEINTICINCO MILLONES TRESCIENTOS TRECE MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 25.313.624,71), debidamente indexada la misma (…) Demandados las costas y costos del presente juicio (…)”. 14. Que en el supuesto caso de que el tribunal no considere procedente la alegada extemporaneidad de las notificaciones efectuadas a su representada en fecha 6 de junio de 2017 y 10 de marzo de 2020, ni tampoco considere ajustada a derecho la compensación arrendaticia y el reintegro condominal, demanda subsidiariamente a la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal “(…) que en todo caso las pretendidas Notificaciones (sic) notariadas que cursan agregadas a los autos, NO CUMPLIERON CON EL ARTICULO (sic) 25 DEL DECRETO LEY 929 (…) esto es, el de informar a la notificada si pretendía o no mantener en condición de arrendamiento el local comercial EN EL MISMO RUBRO COMERCIAL, o si por el contrario lo destinaría al arriendo en otro rubro comercial distinto, a fin de que mi representada y de ser el caso, pudiera ejercer EL DERECHO PREFERENTE de seguir arrendándolo si no cambiaba de rubro, y el cual es UN DERECHO IRRENUNCIABLE (…) motivo por el cual demando igualmente a la accionada para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal (sic) a que por causa del derecho preferente del artículo 25 ibidem, mi representada tiene el derecho de seguir ocupando y continuar como arrendataria y en el mismo ramo comercial, el local comercial PB 9 del Centro Comercial Galerías Las Américas (…)” 15. Fundamentaron la presente demanda en los artículos 3, 17, 25, 34 y 41 literales “d” y “g”, 43 y la disposición transitoria primera del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en concordancia con los artículos 1, 2, 3 y 4 del Decreto Ley 602, artículo 58 de la Ley Orgánica de Precios Justos; artículos 79 y 81 de la Ley de Registro Público y del Notariado y los artículos 864 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. 16. Por último, estimaron la cuantía en la cantidad de CIENTO cincuenta millones de bolívares (Bs. 150.000.000,00) equivalente a cien mil unidades tributarias (100.000 U.T.); y solicitaron que la demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva. PARTE DEMANDADA: Mediante escrito consignado vía digital en fecha 16 de agosto de 2021, y posteriormente en físico en fecha 18 de agosto del mismo año, el abogado en ejercicio ANÍBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., procedió a oponer cuestiones previa y a contestar la demanda incoada en contra de su representada; aduciendo para ello lo siguiente: 1. Que rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la temeraria e infundada acción de reintegro ejercida por la parte actora, por cuanto –a su decir- no es cierto que al suscribirse privadamente el contrato de arrendamiento con vigencia desde el 27 de agosto de 2015, se desconozcan los derechos de la arrendataria, ya que la intención de las partes se refiere a las condiciones y términos que deben regir para el nuevo periodo de la relación contractual, siendo válido que las partes puedan acordar condiciones distintas a las pactadas inicialmente siempre y cuando sea bajo el amparo del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. 2. Que no es cierto –a su decir-que su representada le impusiera de manera unilateral y arbitraria a la arrendataria, incrementos del canon de arrendamiento en el contrato de arrendamiento que entró en vigencia el 27 de agosto de 2015, por lo que mal puede la arrendataria señalar que los mismos han sido impuestos por la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., ya que la sociedad PEPINOS PIZZA, C.A., en el libelo reconoce que hubo expresa aceptación de su parte a los ajustes de los cánones de arrendamiento. 3. Que todas las supuestas cantidades pagadas en exceso por la parte actora comprendidas desde el mes de septiembre del año 2015 hasta noviembre del año 2018, están prescritas conforme a lo previsto en el artículo 34 del Decreto Ley. 4. Que la parte actora expresa en su libelo que consigna los pagos ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías, pero no consigna a los autos constancia de que dichas cantidades fueran retiradas por la sociedad mercantil INVERSIONES GAL- AM 202, C.A., por lo que –a su decir- no se puede compensar lo que no se ha cobrado. 5. Que no es cierto que la notificación de no renovación del contrato de arrendamiento de fecha 6 de junio de 2017, sea inválida ya que la misma –según su decir- se ajusta plenamente al contenido de la cláusula tercera del último contrato suscrito, y que entró en vigencia el 27 de agosto de 2017, siendo además dicha notificación recibida, por lo que se verificó la manifestación de voluntad de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL- AM 202 C.A., de no renovar el contrato dentro del tiempo previsto contractualmente. 6. Que la parte actora pretende manipular a su conveniencia el contenido del artículo 25 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que si bien es cierto que se le otorga el derecho de preferencia a quien fuera el arrendatario luego de la terminación del contrato y de la prórroga legal, ello sucede siempre y cuando el propietario en un futuro mantenga el inmueble en condiciones de arrendamiento bajo el mismo rubro comercial, lo cual –según su decir-no es el caso de autos, por cuanto su representada no solo le notificó a la actora su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, sino que luego de consumada y terminada la prórroga legal, la demandó a tenor de lo dispuesto del literal g artículo 40 del decreto ley mencionado. 7. Finalmente, solicitó que se declare sin lugar la presente demanda con especial condenatoria en costas. III PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS. PARTE DEMANDANTE: Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la parte demandante junto con su escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales: Primero.-(Folios 30-37, I pieza del expediente) marcado con la letra “A”, en copia fotostática, ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA`S, C.A., celebrada en fecha 5 de noviembre de 2012, debidamente protocolizada ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el No. 16, Tomo 22-A; en la cual se discuten –entre otros puntos- la modificación de las cláusulas octava y décima cuarta de los estatutos sociales de la empresa, quedando la dirección y administración de ésta a cargo de un (1) administrador, siendo designado para tal cargo al ciudadano ANTONIO PENNIMPEDE LONGO, como único accionista de la empresa. Ahora bien, en vista que el documento público bajo análisis no fue impugnado por la parte demandada, quien aquí decide lo tiene como fidedigno de su original conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y lo tiene como demostrativo de la representación de la parte demandante en el presente juicio.- Así se establece. Segundo.- (Folio 38, I pieza del expediente) en copia fotostática, CÉDULA DE IDENTIDAD No. V-13.557.907, cuya titularidad le corresponde alciudadano ANTONIO PENNIMPEDE LONGO; a la cual se le confiere valor probatorio como demostrativa de la identidad del representante de la empresa demandante en el presente proceso.- Así se establece. Tercero.-(Folios 39-50, I pieza del expediente) marcado con la letra “B”, en original, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Miranda en fecha 26 de agosto de 2003, quedando anotado bajo el Nº 51, Tomo 63 de los Libros de Autenticaciones respectivos, celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra y número PB-09, situado en el nivel planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, ubicado en el kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, acordándose –entre otras cláusulas- lo siguiente: “(…)CLAUSULA(sic) SEGUNDA: PENSION (sic) DE ARRENDAMIENTO La pensión de arrendamiento de EL INMUEBLE, objeto del presente contrato, es la cantidad de UN MILLON (sic) DE BOLIVARES (sic) CON 00/100 (Bs. 1.000.000,00), mensuales, que LA ARRENDATARIA se obliga pagar a LA ARRENDADORA en dinero efectivo de curso legal por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes de este contrato, en la dirección de LA ARRENDADORA que LA ARRENDATARIA declara conocer (…) CLAUSULA(sic) TERCERA: DURACION (sic) DEL CONTRATO. El presente contrato comenzará a regir a partir de la fecha de la firma y tendrá una duración de UN (1) AÑO. En caso de que una de las partes no haya dado aviso a la otra por escrito, con dos (2) meses de anticipación a su fecha de expiración, se entiende que el presente contrato queda prorrogado por Un (sic) (1) año. Al vencimiento del plazo estipulado para la prórroga, éste podrá renovarse automáticamente por períodos iguales en forma sucesiva, a menos que una de las parte notifique a la otra su voluntad de no continuar con el (sic), por lo menos con dos meses de anticipación, al vencimiento de la prórroga respectiva (…)”. Ahora bien, en vista que el documento público en cuestión no fue tachado por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de arrendamiento por el inmueble anteriormente descrito por un (1) año, el cual se prorrogará por períodos iguales en forma sucesiva, a menos que una de las parte notifique a la otra su voluntad de no continuar con por lo menos dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva, fijándose para ese entonces un canon de arredramiento de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00), para ser cancelados por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.- Así se establece. Cuarto.- (Folios 51-57, I pieza del expediente) marcado con la letra “C”, en original, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 27 de agosto de 2015, entre la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra y número PB-09, situado en el nivel planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, ubicado en el kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, acordándose –entre otras cláusulas- lo siguiente: “(…)CLAUSULA(sic) SEGUNDA:PENSION (sic)DE ARRENDAMIENTO. De conformidad con los Considerandos (sic) expuestos en el encabezamiento de este documento, de manera transitoria, LA ARRENDADORA y LA ARRENDATARIA sin ningún tipo de presión, de común acuerdo fijado el monto del canon de arrendamiento mensual de EL INMUEBLE en la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (sic) CON 00/100 (Bs. 34.000,00),en el entendido de que una vez obtenido el avalúo correspondiente se harán de común acuerdo los ajustes necesarios, si fuere el caso, a los efectos de la celebración del contrato de arrendamiento por ante Notaria Publica (sic) (…) PARAGRAFO (sic) PRIMERO: LA ARRENDATARIA conviene en pagar los gastos por concepto de condominio que corresponda al local objeto del presente contrato, calculado sobre la base de la alícuota parte que corresponda a dicho inmueble, de conformidad con lo establecido en el Artículo (sic) 36 de la Ley (sic) en referencia. CLAUSULA(sic) TERCERA: DURACION (sic) DEL CONTRATO. El presente contrato comenzará a regir a partir del 27 de Agosto (sic) de 2015 ytendrá una duración de UN (1) AÑO. Dentro de ese lapso, se procederá a la firma del contrato de arrendamiento ante Notaria Publica (sic) con el canon acordado por las partes, luego de tener conocimiento del avalúo citado, con inicio de fecha 27 de Agosto (sic) de 2015, previéndose en el mismo la posibilidad de prórrogas sucesivas de un (1) año, a menos de que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con él, por lo menos con DOS (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva (…)”. Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso celebraron un contrato de arrendamiento por el inmueble anteriormente descrito por un (1) año, el cual se prorrogará por períodos iguales en forma sucesiva, a menos que una de las parte notifique a la otra su voluntad de no continuar con por lo menos dos (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva; asimismo, se desprende que las partes fijaronde común acuerdo un canon de arredramiento de treinta y cuatro mil bolívares (Bs. 34.000,00), estableciendo que una vez obtenido el avalúo correspondiente del inmueble, se harán de común acuerdo los ajustes necesarios al canon, si fuere el caso. Por último, se desprende que la arrendataria se obligó a pagar los gastos por concepto de condominio que correspondan al local arrendado, calculado sobre la base de la alícuota parte que corresponda de conformidad con la ley.- Así se establece. Quinto.- (Folio 58, I pieza del expediente) marcado con la letra “D”, encopia fotostática, CONTRATO PRIVADO celebrado en fecha 24 de mayo de 2016, entre la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, con motivo de: “AJUSTE DE CANON DE ARRENDAMIENTO”, que regirá sobre el local comercial arrendado identificado con la letra y número PB-09, situado en el nivel planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, ubicado en el kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, estableciendo de “mutuo y amistoso acuerdo, sin ningún tipo de presión”, lo siguiente: “(…)A partir del veintiocho (27)(sic) de agosto de 2016, fecha en la cual opera el vencimiento del contrato de arrendamiento, se aumentará el canon de arrendamiento al monto de noventa y cinco mil doscientos con 11/100 BOLIVARES (sic) CON 00/100 CTMS (Bs, 95.200,00), mensuales, más el respectivo Impuesto al Valor Agregado (I.V.A). Adicionalmente La Arrendataria será responsable por el pago de los gastos por concepto de condominio, que correspondan al local objeto del presente contrato, calculados sobre la base de la alícuota parte que corresponda a dicho inmueble. El plazo de duración del contrato es de UN (1) AÑO y el monto del depósito en garantía, es equivalente a tres meses del canon de arrendamiento”. Ahora bien, aún cuando el documento privado bajo análisis fue consignado en copia simple, se observa que ambas partes reconocen la existencia del mismo, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido y le confiere pleno valor probatorio, como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente juicio, acordaron en fecha 24 de mayo de 2016, aumentar el canon de arrendamiento a la suma de noventa y cinco mil doscientos bolívares (Bs, 95.200,00) mensuales, más el respectivo Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), a partir del 28 de agosto de 2016.- Así se establece. Sexto.- (Folios 59-80 y 151-153, I pieza del expediente) marcado con la letra “F”, en copia fotostática, ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente No. D-2018-009, de la nomenclatura interna del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, contentivo de la solicitud de consignaciones arrendaticias iniciado por la sociedad mercantil PEPINO PIZZA`S, C.A., a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., respecto al inmueble objeto de la presente controversia, entre las cuales se desprenden las consignaciones que a continuación se indican: (a)Depósito No. 260690861, consignado en fecha 28 de septiembre de 2018, por la cantidad de sesenta bolívares (Bs. 60,00) correspondiente a los meses de septiembre a diciembre de 2018, y enero a septiembre de 2019;(b) Depósito No. 270379886, consignado en fecha 29 de enero de 2019, por la cantidad de ciento cuarenta y dos bolívares (Bs. 142,00) correspondiente a los meses que van de marzo de 2019 hasta el mes de marzo de 2020; y, (c) Depósito No. 295922908, consignado en fecha 27 de febrero de 2020, por la cantidad de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00) correspondiente a los meses de marzo a diciembre de 2020; y, en original, tres (3) CONSTANCIAS expedidas por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda relacionadas con el expediente No. D-2018-009, referentes a las consignaciones arrendaticias realizadas por la sociedad mercantil PEPINO PIZZA`S, C.A., a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., correspondientes a los siguientes meses: (a)Marzo 2019 hasta marzo 2020, por la cantidad de ciento cuarenta y dos bolívares (Bs. 142,00); (b)Septiembre a diciembre de 2018, enero a septiembre de 2019, por la cantidad de sesenta bolívares (Bs. 60,00); y, (c) Marzo a diciembre de 2020, por la cantidad de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00). Ahora bien, siendo que los instrumentos públicos aquí analizados no fueron impugnados por la parte contraria, quien aquí decide los tiene como fidedignos de su original conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de que la sociedad mercantil PEPINO PIZZA`S, C.A., consignó en beneficio de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre a diciembre de 2018, enero a diciembre de 2019 y enero a diciembre de 2020.- Así se establece. Séptimo.-(Folios 81-84, I pieza del expediente) marcado con la letra “G”, en original, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 10 de marzo de 2020, previa solicitud de la apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A.,mediante la cual notificó al ciudadano ANTONIO PENNIMPEDE LONGO, en su carácter de administrador de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., sobre los particulares siguientes:“(…) a partir del día 26 de agosto de 2017, se dio inicio a su período de prórroga legal, el cual en su caso, según su antigüedad era de TRES (3) años; por lo tanto la terminación de dicho periodo de prórroga legal será el 26 de agosto de 2020, fecha en la cual debe verificarse la entrega del local, totalmente desocupado de bienes y personas (…)”. Ahora bien, en vista que la presente probanza no fue tachada por la parte demandada, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; ello como demostrativo de que en fecha 10 de marzo de 2020, la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A. –aquí demandante-, fue notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento celebrado con la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., y en consecuencia, del inicio de la prórroga legal correspondiente a partir del 26 de agosto de 2017, con fecha de finalización, el 26 de agosto de 2020.- Así se establece. Octavo.-(Folios 85-86, I pieza del expediente) en original, COMUNICACIÓN PRIVADA expedida por la abogada LEIDA BRACHO PETIT, apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A. en fecha 26 de febrero de 2020, dirigida a la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., mediante la cual le ratifican que: “(…) a partir del día 26 de agosto de 2017, se dio inicio a su período de prórroga legal, el cual en su caso, según su antigüedad era de TRES (3) años; por lo tanto la terminación de dicho periodo de prórroga legal será el 26 de agosto de 2020, fecha en la cual debe verificarse la entrega del local, totalmente desocupado de bienes y personas (…)”.Ahora bien, en vista que el documento bajo análisis no fue desconocido por la parte contra la cual se produjo, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; como demostrativo de que en fecha 26 de febrero de 2020, la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., procedió a participarte a la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., que la prórroga legal respectiva culminaría el 26 de agosto de 2020, fecha en la cual debía verificarse la entrega del inmueble arrendado.- Así se establece. Noveno.- (Folios 87-101, I pieza del expediente) en original, veintiocho (28) RECIBOS DE PAGO expedidos por la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., a favor de la sociedad mercantil PEPINO PIZZAS, C.A., por las cantidades y los meses que a continuación se discriminan: Nº FACTURA Nº FECHA MONTO Bs. MESES 1 16403 30/10/2015 Bs. 34.000,32 Octubre 2015 2 16487 30/11/2015 Bs. 34.000,32 Noviembre 2015 3 16657 31/01/2016 Bs. 34.000,32 Enero 2016 4 16735 26/02/2016 Bs. 34.000,32 Febrero 2016 5 16819 28/03/2016 Bs. 34.000,32 Marzo 2016 6 16913 30/04/2016 Bs. 34.000,32 Abril 2016 7 17080 30/06/2016 Bs. 34.000,32 Junio 2016 8 17200 31/08/2016 Bs. 42.159,98 Agosto 2016 9 17379 31/10/2016 Bs. 95.200,38 Octubre 2016 10 17509 30/11/2016 Bs. 95.200,38 Noviembre 2016 11 17594 31/12/2016 Bs. 95.200,38 Diciembre 2016 12 18025 31/05/2017 Bs. 95.200,38 Mayo 2017 13 18096 30/06/2017 Bs. 95.200,38 Junio 2017 14 18175 31/07/2017 Bs. 95.200,38 Julio 2017 15 18272 18/09/2017 Bs. 550.000,00 Agosto 2017 16 18341 05/10/2017 Bs. 550.000,76 Segundo mes de prórroga legal 17 18286 30/09/2017 Bs. 550.000,76 Segundo mes de prórroga legal (Factura anulada) 18 18408 30/10/2017 Bs. 550.000,76 Octubre 2017 19 18439 30/11/2017 Bs. 550.000,76 Cuarto mes de prórroga legal 20 18503 22/12/2017 Bs. 550.000,76 Quinto mes de prórroga legal 21 18619 30/01/2018 Bs. 550.000,76 Sexto mes de prórroga legal 22 18641 28/02/2018 Bs. 550.000,76 Séptimo mes de prórroga legal 23 18710 30/03/2018 Bs. 550.000,76 Octavo mes de prórroga legal 24 18764 30/04/2018 Bs. 550.000,76 Noveno mes de prórroga legal 25 18837 30/05/2018 Bs. 550.000,76 Décimo mes de prórroga legal 26 18952 30/06/2018 Bs. 550.000,76 Onceavo mes de prórroga legal 27 19002 30/07/2018 Bs. 550.000,76 Julio 2018 28 19064 30/08/2018 Bs. 5,23 Primer mes del segundo año de prórroga legal Ahora bien, en vista que el documento bajo análisis no fue desconocido por la parte contra la cual se produjo, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; como demostrativo de quela sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., recibió de la sociedad mercantil PEPINO PIZZAS, C.A., el pago por concepto de canon de arrendamiento, correspondiente a los meses antes señalados y por el monto supra descrito.- Así se establece. Décimo.- (Folios 102-150, I pieza del expediente) en original, cuarenta y nueve (49) RECIBOS DE COBRO CONDOMINIOexpedidos por el CENTRO COMERCIAL GALERÍAS LAS AMÉRICAS, contentivos de las cuotas por condominio del local comercial identificado con las letras y números PB-09, propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., arrendado a la sociedad mercantil PEPINO PIZZAS, C.A., por las cantidades y los meses que a continuación se discriminan: Nº RECIBO Nº FECHA MONTO Bs. MESES 1 1824 31/10/2015 Bs. 7.397,09 Septiembre 2015 2 2008 30/11/2015 Bs. 8.736,45 Octubre 2015 3 2580 29/02/2016 Bs. 9.342,58 Enero 2016 4 2960 30/04/2016 Bs. 15.481,62 Marzo 2016 5 3362 30/06/2016 Bs. 20.011,41 Mayo 2016 6 4002 31/08/2016 Bs. 22.384,771 Julio 2016 7 4341 30/09/2016 Bs. 31.433,60 Agosto 2016 8 4673 31/10/2016 Bs. 29.978,41 Septiembre 2016 9 5202 31/12/2016 Bs. 36.280,34 Noviembre 2016 10 5391 31/01/2017 Bs. 41.308,64 Diciembre 2016 11 5582 28/02/2017 Bs. 31.983.88 Enero 2017 12 5780 31/03/2017 Bs. 45.684,62 Febrero 2017 13 5966 30/04/2017 Bs. 63.435,10 Marzo 2017 14 6165 31/05/2017 Bs. 126.065,01 Abril 2017 15 6549 31/07/2017 Bs. 85.297,84 Junio 2017 16 6748 31/08/2017 Bs. 116.276,25 Julio 2017 17 6933 30/09/2017 Bs. 118.621,10 Agosto 2017 18 7222 31/10/2017 Bs. 261.830,10 Septiembre 2017 19 7416 30/11/2017 Bs. 159.216,09 Octubre 2017 20 7610 31/12/2017 Bs. 252.825,18 Noviembre 2017 21 7794 31/01/2018 Bs. 228.923,98 Diciembre 2017 22 7977 28/02/2018 Bs. 313.085,51 Enero 2018 23 8165 31/03/2018 Bs. 321.137,19 Febrero 2018 24 8347 30/04/2018 Bs. 781.804,56 Marzo 2018 25 8521 31/05/2018 Bs. 1.116.081,29 Abril 2018 26 8684 30/06/2018 Bs. 2.121.387,57 Mayo 2018 27 9181 30/09/2018 Bs. 1.341,12 Agosto 2018 28 9360 31/10/2018 Bs. 1.769,57 Septiembre 2018 29 9520 30/11/2018 Bs. 2.496,82 Octubre 2018 30 9687 31/12/2018 Bs. 6.074,48 Noviembre 2018 31 9848 31/01/2019 Bs. 5.879,71 Diciembre 2018 32 10018 28/02/2019 Bs. 26.474,59 Enero 2019 33 10183 31/03/2019 Bs. 32.707,01 Febrero 2019 34 10360 30/04/2019 Bs. 34.111,75 Marzo 2019 35 10540 31/05/2019 Bs. 109.894,52 Abril 2019 36 10876 31/07/2019 Bs. 197.732,32 Junio 2019 37 11043 31/08/2019 Bs. 249.652,32 Julio 2019 38 11213 30/09/2019 Bs. 479.102,11 Agosto 2019 39 11385 31/10/2019 Bs. 582.096,59 Septiembre 2019 40 11565 30/11/2019 Bs. 910.295,53 Octubre 2019 41 11739 31/12/2019 Bs. 1.482.391,53 Noviembre 2019 42 11919 31/01/2020 Bs. 2.064.396,37 Diciembre 2019 43 12104 29/03/2020 Bs. 3.218.026,83 Enero 2020 44 12294 31/03/2020 Bs. 3.590.109,85 Febrero 2020 45 12498 30/04/2020 Bs. 1.535.855,00 Marzo 2020 46 1269 31/05/2020 Bs. 1.181.057,80 Abril 2020 47 12897 30/06/2020 Bs. 2.655.259,05 Mayo 2020 48 13088 31/07/2020 Bs. 3.085.560,88 Junio 2020 49 13266 31/08/2020 Bs. 3.883.806,93 Julio 2020 Ahora bien, como quiera que los referidos recibos de condominio corresponden a deudas líquidas y exigibles, por tratarse de deudas vencidas, este tribunal superior los aprecia como evidencia de que la parte demandante canceló la cantidad de cuarenta y nueve (49)recibos por concepto de cuotas de condominio correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2015, enero, marzo, mayo, julio a septiembre, noviembre y diciembre de 2016, enero a abril y junio a diciembre de 2017, enero a mayo y agosto a diciembre de 2018, enero a abril y junio a diciembre de 2019, y enero a julio del año 2020; todo ello en razón de que las liquidaciones o recibos de condominio constituyen título ejecutivo por mandato expreso del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal en su parte in fine.- Así se establece. Décimo primero.- (Folio 157, I pieza del expediente) en original,COMUNICACIÓN PRIVADAexpedida por la abogada LEIDA BRACHO PETIT, apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A. en fecha 06 de junio de 2017, dirigida a la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., mediante la cual le informan que: “(…) le notifico que mi representada no desea continuar con dicho contrato; recordándole que el vencimiento de su contrato será el día 26 de Agosto (sic) de 2017, fecha en la cual culmina la relación arrendaticia; por lo tanto para la fecha indicada, deberá entregar EL INMUEBLE totalmente desocupado de bienes y personas (…)”.Ahora bien, en vista que el documento bajo análisis no fue desconocido por la parte contra la cual se produjo, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido y le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; como demostrativo de que en fecha 06 de junio de 2017, la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., procedió a notificarle a la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., su intención de no renovar la relación arrendaticia, y que por tanto, el contrato locativo celebrado vencería el día 26 de agosto de 2017..- Así se establece. Asimismo, abierta la causa a pruebas de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la parte demandante promovió las siguientes probanzas: .- Reprodujo la COMUNIDAD DE LA PRUEBA, específicamente de las consignaciones arrendaticias y de las facturas por cobro de condominio acompañadas al escrito libelar, lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa. *Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que en la oportunidad fijada por este tribunal superior para que tuviera lugar la presentación de los escritos de informes, el apoderado judicial de la parte demandante consignó en copia fotostática(inserta a los folios 4-14, II pieza),ACTA DE ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA`S, C.A., celebrada en fecha 5 de noviembre de 2012, debidamente protocolizada ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del estado Bolivariano de Miranda en fecha 5 de marzo de 2013, bajo el No. 16, Tomo 22-A. Ahora bien, aún cuando el documento público supra señalado fue promovido en copia simple, lo que impide que sea apreciado por esta alzada, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente al escrito libelar, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa. PARTE DEMANDADA: La parte demandada, en la oportunidad para contestar la demanda y una vez abierto el juicio a pruebas, no promovió medio probatorio alguno.- Así se precisa. IV SENTENCIA RECURRIDA. Mediante decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 11 de enero de 2023, se declaró lo siguiente: “(…) De un lado, es importante aclarar que el Decreto Ley 602 contentivo de un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales al que hace referencia el actor, se encuentra derogado conforme así lo estipula la disposición derogatoria segunda, la cual indica: “Se deroga el Decreto Nº 602, mediante el cual se estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, del 29 de noviembre de 2013, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.305 de la misma fecha”. Es por lo que resultaría ilegal pretender que los cánones de arrendamiento a los que se encontraba sujeto a pagar el arrendatario era por la cantidad de VEINTIÚN MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 21.780,00), lo que conforme a la reconversión monetaria decretada en fecha 20 de agosto de 2018, quedaría expresada en la cantidad de CERO BOLÍVARES CON VEINTIÚNCÉNTIMOS (Bs. 0,21), como así ha determinado el actor en su demanda, en base a este razonamiento, se desestima tal alegato y así se decide. Adicionalmente, el artículo 33 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario de Local Comercial estipula que el canon de arrendamiento podrá ser revisado luego de transcurrido un (01) año después de firmado el contrato de arrendamiento, consta así, en los documentos consignados por la parte actora, contrato privado de arrendamiento con duración fija de un (01) año a partir del 27 de agosto de 2015, al cual se le otorga pleno valor probatorio por no ser impugnado por la parte accionada en la oportunidad correspondiente (folios 51 al 57), así mismo, corre inserto al folio 58, documento privado en copia simple suscrito con firma y huella por ambos, arrendatario y arrendador, no impugnado en juicio, en el cual modifica de común acuerdo el monto de canon mensual de arrendamiento que empezaría a regir a partir del veintisiete (27) de agosto de 2016, fecha en que opera el vencimiento del contrato locativo; conforme a este aspecto, el artículo 1.160 expresa que (…)En relación a ello, se entiende entonces, que el canon de arrendamiento mensual asciende a la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 95.200,00), lo cual quedó establecido luego de la reconversión monetaria de fecha 20 de agosto de 2018 en la cantidad de CERO BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 0,95). Así se determina. En concordancia con lo anterior, la ley especial que rige la materia indica en su artículo 34 quede la acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (02) años, disposición ésta que ha sido adoptada por ambas partes en sus respectivos escritos, lo que nos obliga a establecer que los cánones de arrendamiento que, supuestamente, fueron cobrados en exceso y que pueden estudiarse y analizarse en la presente decisión son aquellos pagados desde el 27 de noviembre de 2018 hasta el 27 de octubre de 2020; ahora bien, esta Juzgadora (sic), de una revisión a las consignaciones de los cánones de arrendamiento realizadas por la parte actora ante el Juzgado Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de esta misma Circunscripción, observa: (…omissis…) De las cantidades antes señaladas, así como de los cálculos realizados por la parte actora en su escrito libelar, no se evidencia que exista exceso en el pago de los cánones de alquiler correspondiente a los meses de noviembre de 2018 a octubre de 2020, montos estos que no son objeto de prescripción. En tal sentido, se desestima que exista montos pagados en exceso por parte de la Sociedad (sic) Mercantil (sic) “PEPINO PIZZA´S, C.A.”, en su carácter de arrendatario del local comercial dado en alquiler y así se determina. Ahora bien, con respecto a la pretensión de la parte actora referente a los condominios que, supuestamente, han sido cancelados por el arrendatario en exceso, ambas partes acordaron en el contrato locativo en la cláusula segunda denominada pensión de arrendamiento en su parágrafo segundo, lo siguiente: (…) sin embargo, no se indica en el cuerpo del contrato privado, en ninguna de sus partes, cuál es la alícuota correspondiente al local comercial arrendado, lo que impide a esta Juzgadora (sic) determinar si efectivamente existió pago excesivo o en qué manera se debieron calcular los montos pertinentes al pago de los gastos por concepto de condominios y así se dispone. Conforme al hecho de que la empresa INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., haya retirado las cantidades allí consignadas por la empresa PEPINO PIZZAS, C.A., en el Tribunal Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salias del Estado (sic) Bolivariano de Miranda, en el expediente Nro. D-2018-009, este órgano jurisdiccional, debe señalar que era carga de la parte actora demostrar que el arrendador había efectivamente, retirado las cantidades consignadas ante el órgano jurisdiccional antes indicado, sin embargo, no se evidencia de la (sic) actas procesales que dicha parte haya probado tal circunstancia; cabe destacar que en sentencia de vieja data la Sala ha señalado que el peso de la prueba no depende de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demando o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. Es por lo que considera este órgano administrador de justicia que mal podría ordenar la parte demandada la repetición o reintegro de cánones pagados, supuestamente, en exceso (circunstancia que ya ha quedado desestimado) cuando tales cantidades no ingresaron al patrimonio de la Sociedad (sic) Mercantil (sic) demandada o a menos, tal situación no consta en el expediente. Así se establece. Con respecto a la presunta extemporaneidad que alega el apoderado actor, tanto en su escrito de demanda como en la exposición realizada la oportunidad del debate oral, de las notificaciones notariadas hechas por empresa INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., manifestando no prorrogar más el contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil PEPINO PIZZAS, C.A. en las fechas 6 de junio de 2017 y 10 de marzo de 2020, se observa que la decisión del arrendador de no continuar con la relación arrendaticia no depende del interés o no del arrendatario de continuar con la misma, pues, claramente, el artículo 25 eiusdemestatuye a letra:(…)Así debe existir la pretensión del arrendador de mantener dicha relación contractual y de ser el caso, el arrendatario –de cumplirse lo allí determinado- tendrá derecho de preferencia al momento de arrendarlo, lo que no se evidencia en el caso que nos ocupa, toda vez que, así como lo han explanado ambas partes, el arrendador no deseaba suscribir nuevo contrato locativo; de este planteamiento se desprende entonces, que las notificaciones dirigidas mediante notario al arrendador comportan validez y así debe considerarse. Por las consideraciones que anteceden, la demanda interpuesta no debe prosperar, tal y como será determinado en el dispositivo del presente fallo. -III- DISPOSITIVA Por todos los motivos precedentemente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Miranda, con sede en Los Teques, administrando Justicia (sic) en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley (sic) y de conformidad con los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la Sociedad (sic) Mercantil (sic) “PEPINO PIZZAS, C.A”, contra la Sociedad (sic) Mercantil (sic) INVERSIONES GAL-AM 202, C.A.”, todos suficientemente identificados en autos. Así se decide. Se condena en costas a la parte accionantes por haber resultado perdidosa en la presente controversia conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil (…)”. V ALEGATOS EN ALZADA. ESCRITO DE INFORMES: El apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., presentó ante esta alzada en fecha 1º de marzo de 2023, su respectivo escrito de informes, en el cual manifestó que en el presente asunto quedó demostrado –a su decir- al suscribirse el contrato de arrendamiento con vigencia desde el 27 de agosto de 2015, que nunca se desconocieron los derechos de la arrendataria, siendo válido que las partes puedan acordar condiciones distintas a las pactadas inicialmente; asimismo, expuso que su defendida nunca impuso de manera unilateral y arbitraria a la arrendataria incrementos del canon de arrendamiento en el contrato locativo, ya que en el mismo escrito libelar la parte demandante reconoce que de buena fe había venido aceptando aumentos progresivos de los cánones de arrendamiento. Seguido a ello, indicó que la parte actora no trajo a los autos prueba alguna que demuestra que su defendida haya retirado los cánones de arrendamiento consignados, para que se puede repetir o compensar lo que no se ha cobrado de forma alguna; además, expuso que la parte actora pretende manipular a su conveniencia el contenido del artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referente a la preferencia arrendaticia, por cuanto su representada no solo le notificó a la actora su voluntad deno renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, sino que luego de consumida y terminada la prorroga legal, procedió a demandante por desalojo; en consecuencia, solicitó que se declare sin lugar el recurso de apelación y sea ratificada la sentencia dictada por el tribunal de la causa. Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandante en el presente juicio, sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., presentó ante esta alzada en fecha 1º de marzo de 2023, su respectivo escrito de informes, en el cual afirma que el fundamento del recurso de apelación intentado, tiene razón en lo siguiente: (i)por violación al criterio vinculante de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia establecido en sentencia Nº 1.807 del 3 de julio de 2003, referente a la sucesión de leyes, su vigencia, su aplicabilidad y su eficacia temporal, toda vez que el Decreto 602 del año 2013, fue sucedido por al Decreto 929 del año 2014, el cual contiene una disposición transitoria primera que –a su decir- no se dio cumplimiento en autos; (ii)por contradicción al realizar la recurrida una simple operación matemática para evidenciar que su poderdante habría pagado en exceso por concepto de sobre alquiler la cantidad de trescientos veintinueve bolívares con veinte céntimos (Bs. 329,20), peor luego determina que no hay pago en exceso; (iii) que el tribunal de la causa desestima los sobre condominios demandados por supuesta imposibilidad de calcularlos, en razón de no haberse señalado la alícuota del correspondiente, pero que conforme a la aplicación del Decreto 602, dicho cobro no podía exceder del veinticinco por ciento (25%) del monto del canon. Seguido a ello, la parte recurrente sostuvo a su vez que el tribunal de la causa le impuso a su defendida la carga de probar que el arrendador retiró los cánones consignados para que pueda operar el reintegro y subsiguientes compensación, lo cual –a su decir- es arbitrario y una indebida carga procesal no contemplada en la ley; acto seguido, manifestó que la interpretación realizada por el a quo sobre el artículo 25 de la ley especial, hace nugatorio y desnaturaliza el derecho preferente del arrendatario. Finalmente, solicitó que se declare con lugar la apelación ejercida. ESCRITO DE OBSERVACIONES: En fecha 13 de marzo de 2023, compareció ante esta alzada el apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., a fin de presentar escrito de observaciones a los informes consignados por su contraparte, en el cual expuso los mismos hechos y defensas contenidas en el escrito de informes que previamente presentó ante esta alzada. Por su parte, el apoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., presentó ante esta alzada en fecha 13 de marzo de 2023, escrito de observaciones a los informes consignado por su contraparte, en el cual reiteró todos y cada uno de los planteamientos efectuados en el escrito de informes presentado ante esta superioridad, señalando que a la presente fecha aún la parte demandada no ha adecuado la relación arrendaticia; asimismo, expuso que la parte demandada admitió que el contrato del año 2015 tenía supuestamente un carácter transitorio mientras se hacia el avalúo del inmueble, lo cual no se cumplió, pero que sin embargo, el a quo omitió pronunciamiento al respecto. Seguido a ello, indicó que la consignación arrendaticia por imperio de la ley, es el pago mismo, y que una vez efectuado, arrendatario queda liberado de sus obligaciones y la propiedad del dinero consignado pasa de pleno derecho al arrendatario. Por último, sostuvo que las notificaciones realizadas, son violatorias del derecho proferente, aunado a que para el momento en que pretendieron efectuarse, su representada –a su decir-ya era acreedora de la demandada por sobrealquileres, y se imponía la continuidad como arrendataria del inmueble. VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR. Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 11 de enero de 2023, a través de la cual se declaró SIN LUGAR la demanda que por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO” incoara la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., todos plenamente identificados en autos. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima pertinente precisar lo siguiente: En primer lugar, se observa que la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar, señaló –en sentido general- que demanda por sobrealquileres y compensación de cánones de arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., con quien su representada mantiene una relación arrendaticia desde el 26 de agosto de 2003, sobre un local comercial distinguido con la letra y número PB-9, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, motivado a que su defendida fue –a su decir- conminada a la firma de un nuevo contrato de manera privada en fecha 27 de agosto de 2015, en el cual se estipuló presuntamente de manera ilegal el canon de arrendamiento en la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,00) mensuales, el cual su poderdante procedió desde el mes de septiembre del año 2018, a consignar ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de esta Circunscripción Judicial. Seguido a ello, manifestó que resulta de obligatorio cumplimiento el Decreto Ley 602 del año 2013, aún cuando éste fue derogado por la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que en la disposición transitoria primera de esta ley, se estableció que todos los contratos vigentes a la fecha de entrada del Decreto-Ley, debían ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses, y que por lo tanto, -según su decir- se preservó con ello la aplicación supletorio, residual y transitoria de los efectos legales del Decreto Ley 602, sobre todo –a su decir- la regulación automática de los cánones de arrendamiento, estableciéndose así que todo local comercial en Venezuela, el canon sería la cantidad de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) por metro cuadrado (mts2) del local arrendado, así como el cobro del condominio, el cual no podía exceder del veinticinco por ciento (25%) del precio del canon de arrendamiento mensual. Con fundamento a ello, la parte demandante sostuvo que al local comercial arrendado a su representada, le corresponde oficial y legalmente desde el 29 de noviembre del año 2013, un canon mensual de arrendamiento regulado automáticamente a la cantidad de VEINTIÚN MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 21.780,00), pero que a pesar de ello, la arrendadora le fijó a su defendida un canon de arrendamiento superior, encontrándose sujetos a compensación arrendaticia por no encontrarse prescritos, los pagados desde el mes de noviembre del año 2018 a la fecha de interposición de la demanda, que asciende a la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 341.61); asimismo, indicó que el total general dinerario sobre condominio expresamente reclamados y no prescritos, son los pagados desde el mes de noviembre de 2018 al mes de julio de 2020, ambos inclusive, lo cuales asciende a la cantidad de VEINTICINCO MILLONES TRESCIENTOS TRECE MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 25.313.624,71). Finalmente, sostuvo que en el supuesto caso de que el tribunal no considere procedente la compensación arrendaticia y el reintegro condominal, demanda subsidiariamente a la sociedad mercantil INVERSIONES GAL AM 202, C.A., para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal en “derecho preferente” de su defendida de seguir arrendando el inmueble si no cambiaba de rubro. Por su parte, el representante de la sociedad mercantil INVERSIONES GA-LAM 202, C.A., en la oportunidad de contestar la demanda incoada en contra de su defendida, rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la temeraria e infundada acción de reintegro ejercida por la parte actora, por cuanto –a su decir- no es cierto que al suscribirse privadamente el contrato de arrendamiento con vigencia desde el 27 de agosto de 2015, se desconozcan los derechos de la arrendataria, ya que la intención de las partes se refiere a las condiciones y términos que deben regir para el nuevo periodo de la relación contractual, siendo válido que las partes puedan acordar condiciones distintas a las pactadas inicialmente siempre y cuando sea bajo el amparo del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Asimismo, indicó que no es cierto que su representada le impusiera de manera unilateral y arbitraria a la arrendataria, incrementos del canon de arrendamiento en el contrato de arrendamiento que entró en vigencia el 27 de agosto de 2015, por lo que mal puede la arrendataria señalar que los mismos han sido impuestos por la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., ya que la sociedad PEPINOS PIZZA, C.A., en el libelo reconoce que hubo expresa aceptación de su parte a los ajustes de los cánones de arrendamiento. Además de ello, expuso que si bien la parte actora consigna los pagos consignados ante el Tribunal del Municipio Los Salías, no consigna a los autos constancia de que dichas cantidades fueran retiradas por su defendida, por lo que –a su decir- no se puede compensar lo que no se ha cobrado. Por último, manifestó que la parte actora pretende manipular a su conveniencia el contenido del artículo 25 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ya que si bien es cierto que se le otorga el derecho de preferencia a quien fuera el arrendatario luego de la terminación del contrato y de la prórroga legal, ello sucede siempre y cuando el propietario en un futuro mantenga el inmueble en condiciones de arrendamiento bajo el mismo rubro comercial, lo cual –según su decir- no es el caso de autos; en consecuencia, solicitó que se declare sin lugar la presente demanda con especial condenatoria en costas. Así las cosas, visto que en el presente asunto se persigue el REINTEGRO POR SOBRE ALQUILER, esta juzgadora a los fines de verificar la procedencia o no del mismo, estima oportuno advertir que la figura del reintegro o pago por repetición opera cuando el inquilino haya pagado un alquiler mayor al establecido mediante la respectiva regulación, caso en el cual el arrendatario tiene derecho a que se le devuelva el excedente de lo pagado o se le compense con los alquileres que éste deba y así considerarse en estado de solvencia, siendo que dicha compensación procede de manera automática. En este orden, el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, dispone lo siguiente: Artículo 34.- “Todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por conceptos contrarios a este Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario, arrendador o recaudador. La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años, los montos por este concepto serán objeto de actualización con base en la variación del índice nacional de precios al consumidor (INPC), de acuerdo con lo publicado por el Banco Central de Venezuela (BCV), y podrán ser compensables con los cánones de arrendamiento que el arrendatario deba satisfacer.” (Resaltado añadido) En tal sentido, cuando la ley ordena la repetición de lo pagado en exceso del monto fijado bien sea de mutuo acuerdo entre las partes o por la decisión regulatoria inquilinaria, no hace otra cosa que fundamentarse en el principio conocido como enriquecimiento sin causa, es decir, una vez que se evidencie que el arrendador ha cobrado en exceso el monto máximo convenido por las partes o en su defecto por el órgano regulador, se comprende que carece de causa lícita y como ese excedente o ese pago es ilegal, ingresaría al caudal común patrimonial del arrendador injustamente e indebidamente, por lo que es indudable que el arrendatario puede exigir a su arrendador ese excedente que la ha sido cobrado de manera ilegal. Con vista a ello, se observa que el caso sub examine, la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., afirma haber sido “conminada” a suscribir un contrato privado de arrendamiento con la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202 C.A. en fecha 27 de agosto 2015, sobre un local comercial distinguido con la letra y número PB-9, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, en el cual fue “obligada” a satisfacer un canon de arrendamiento superior al que legalmente le correspondía conforme a la regulación automática prevista en el Decreto Nº 602 de fecha 29 de noviembre de 2013, motivos por los cuales, manifestó que ha pagado en exceso y por adelantado el canon desde el mes de septiembre del año 2015 hasta el momento de la interposición de la demanda, solicitando a tal efecto, la compensación arrendaticia de aquellos cánones que no se encuentren prescritos, a fin de la extensión o prórroga del contrato de arrendamiento. Ahora bien, conforme a los términos antes expuestos, se observa de los autos que ciertamente, las partes intervinientes en el presente juicio, celebraron un CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO en fecha 27 de agosto de 2015, sobre el inmueble antes identificado (inserto a los folios 51-57, I pieza), en cuya cláusula segunda, acordaron un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,00); asimismo, cursa a los autos CONTRATO PRIVADO celebrado en fecha 24 de mayo de 2016, entre la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, con motivo de: “AJUSTE DE CANON DE ARRENDAMIENTO”, estableciendo de “mutuo y amistoso acuerdo, sin ningún tipo de presión”(folio 58, I pieza), un aumento del canon de arrendamiento a la suma de NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 95.200,00), a partir del 28 de agosto de 2016. Sin embargo, la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., afirma en su escrito libelar que fue “conminada”, “obligada”, “presionada” e “inducida” a suscribir dichos contratos y pagar el mencionado cano de arrendamiento y su posterior aumento. Al respecto, esta juzgadora debe advertir que los contratos en sentido general, consisten en convenciones celebradas entre dos o más personas, con la finalidad de constituir, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; en otras palabras, los contratos constituyen una especie de convención que involucra el concurso de las voluntades de dos o más individuos conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico.Ahora, el legislador previno en el artículo 1.142 del Código Civil, la posibilidad de anular un contrato cuando carece de alguno de los requisitos para su existencia, como serían, incapacidad legal de alguna de las partes contratantes, o bien porque haya sido celebrado con vicios del consentimiento, tales como error, violencia o dolo. En este sentido, la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A. (parte demandante),al sostener que fue coaccionado a manifestar su consentimiento para celebrar los contratos antes identificados, de ser ello cierto, conllevaría a la nulidad de los mismos por vicio del consentimiento, lo cual contradice la pretensión de la empresa demandante sobre la “(…) extensión o prórroga del contrato (…)” a fin de compensar los sobre alquileres, puesto que mal puede sostener por una parte que ha sido forzosa y obligada a suscribir un contrato, y seguidamente, solicitar que el mismo contrato sea prorrogado conforme a los cánones de arrendamiento que fueron compensados. A todo efecto, como quiera que el presente juicio inició por demanda de reintegro por sobre alquileres, quien decide, se encuentra impedida de proceder a analizar la nulidad o no por vicios del consentimiento de los contratos privados celebrados entre las partes intervinientes en el presente juicio, el primero contentivo de la relación arrendaticia de fecha 27 de agosto de 2015, y el segundo correspondiente al aumento del canon de arrendamiento celebrado en fecha 24 de mayo de 2016, por cuanto ello debió intentarse bajo una acción autónoma seguida por nulidad de contrato, y en vista de que la ley no permite suplir el ejercicio de las acciones legales, más aún cuando lo pretendido por la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., necesariamente requiere un pronunciamiento judicial para entonces poder surtir los efectos legales respectivos; es por lo que esta alzada considera forzoso desechar del proceso los alegatos en cuestión bajo las razones antes expuestas, y por consiguiente, le confiere plena validez y efectos jurídicos a los contratos antes descritos.- Así se precisa. Resuelto lo que antecede y siguiendo este hilo argumentativo, tenemos entonces que la parte demandante sostuvo que a pesar de que el canon de arrendamiento pactado a partir del mes de agosto de 2015, fue por la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,00), el cual posteriormente fue aumentado a la suma de NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 95.200,00) a partir del mes de agosto de 2016, afirmó expresamente que el canon locativo fue “regulado automáticamente” en la cantidad de veintiún mil setecientos ochenta bolívares (Bs. 21.780,00), equivalente al resultado de multiplicar doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,00) por metros cuadrados del local arrendado, todo ello conforme al Decreto Nº 602 de fecha 29 de noviembre de 2013, el cual si bien fue derogado, resulta –a su decir-aplicable al caso de marras por la disposición transitoria primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así las cosas, a fin de verificar lo expuesto por la parte demandante, es preciso señalar que ciertamente el 29 de noviembre de 2013, se dictó Decreto Presidencial N° 602 publicado el mismo día en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.305, mediante el cual se estableció un régimen transitorio de protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, mientras se dictara el respectivo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley (artículo 1°). Desde la entrada en vigencia del Decreto, los cánones de arrendamiento de comercios, no podían exceder de doscientos cincuenta bolívares por metro cuadrado (Bs. 250,00/m2), y expresamente señala que los contratos de arrendamiento que establezcan cánones de arrendamiento superiores al indicado, se “entenderán automáticamente regulados en el precio indicado en este artículo”(artículo 2°). No obstante a ello, este régimen de protección contenido en el Decreto aplicable desde el 29 de noviembre de 2013, fue derogado expresamente por la nueva normativa contenida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.418 del 23 de mayo de 2014, tal y como así lo dispuso el tribunal de la causa. Sin embargo, la parte actora-recurrente insiste en que la disposición transitoria primera de ésta última normativa, preservó la aplicación supletoria, residual y transitoria de los efectos legales del Decreto Nº 602 derogado; a tal efecto, es preciso traer a colación el contenido de la mencionada disposición transitoria primera, cuyo contenido es el siguiente: “Disposiciones transitorias Primera Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley”. (Subrayado añadido) De la disposición citada, se desprende que el legislador estableció de manera expresa que sólo los contratos vigentes para el 23 de mayo de 2014 (fecha de entrada en vigor), debían ser adecuados a lo establecido en el precitado Decreto Ley, por lo que se entiende que los contratos celebrados con posterioridad a la publicación en gaceta oficial de esta nueva normativa, se realizan conforme a la ley vigente y por tanto, ya se encuentran sus cláusulas “adecuadas” a estas disposiciones legales. En este sentido, subsumiéndonos en el caso de marras, se observa que el contrato de arrendamiento en el cual se estableció el supuesto canon pagado en exceso, y el cual constituye el documento fundamental de la demanda, fue celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, en fecha 27 de agosto de 2015 (inserto a los folios 51-57, I pieza), es decir, cuando ya se encontraba en vigencia la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que el contenido de sus cláusulas se encontraba ajustadas o adecuadas al contenido normativo en esta nueva ley. En tal sentido, resulta incoherente que la parte demandante y su representación judicial, sostengan que a la fecha de presentación del libelo de la demanda, la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., en su condición de arrendadora, “(…) AÚN NO HA ADECUADO sus contratos a la normativa legal vigente (…)”, según la disposición transitoria primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual–como ya se dijo- resulta aplicable sólo para aquellos contratos de arrendamiento que se encontraban vigentes para la fecha de entrada en vigor de este Decreto-Ley, es decir, para aquellas convenciones locativas celebradas antes del 23 de mayo de 2014, lo cual no aplica para el presente asunto, motivado a que el contrato de arrendamiento que une a las partes intervinientes en el litigio fue celebrado posterior a ello.- Así se precisa. En este mismo sentido, respecto a la ultraactividad del derogadoDecreto N° 602, del 29 de noviembre de 2013, invocado constantemente por la parte demandante en su escrito libelar y ante esta alzada, es importante destacar que la prohibición constitucional que hace irretroactiva a la ley, ciertamente permite la ultraactividad de las leyes ya derogadas para que continúen rigiendo los hechos ocurridos bajo su vigencia, es decir, la norma jurídica derogada sigue siendo aplicada a aquellos casos aún no resueltos que surgieron con anterioridad a la derogación, lo cual no ocurre en el presente caso, por cuanto el contrato de arrendamiento acompañado al escrito libelar, en el cual se acordó el canon de arrendamiento cuyo reintegro se demanda, fue celebrado bajo la vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no siendo entonces posible permitir la ultraactividad del mencionado Decreto Nº 602 derogado para que regule los hechos controvertidos que han originado el presente juicio, por no haber ocurrido éstos bajo su vigencia, sino con posterioridad a su derogación.-Así se precisa. Bajo tales consideraciones, quien decide puede entonces concluir que el objetivo del legislador con el Decreto Nº 602 del 29 de noviembre de 2013, era establecer un régimen transitorio o un período de transición, mientras se dictara el respectivo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, lo cual ocurrió el 23 de mayo de 2014, con la normativa vigentecontenida en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la cual se derogó expresamente el decreto in comento y bajo ninguna circunstancia se “preservó” su aplicación supletoria, residual y menos transitoria,como desacertadamente sostiene la parte actora, siendo la norma muy clara, y por ello no permite una interpretación diferente a lo allí consagrado. Además, en criterio de esta juzgadora, el más natural de los escenarios que sobreviene a la entrada en vigencia de una ley que regula una institución, en este caso, todo lo relacionado al arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, hace presumir que en ese nuevo orden está recogida toda la experiencia normativa vinculada al precepto, por lo que el operador jurídico no puede defender la subsistencia del orden modificado, salvo que se trate de cuestionar la constitucionalidad del dispositivo; antes más, la interpretación debe seguir la línea futurista del legislador: si modificó la institución -lo que también comprende omitir figuras- es porque ese es el orden que el legislador quiere que exista y debe ser el orden que el operador debe aplicar. El argumento expuesto adquiere solidez si se tiene en cuenta que para el supuesto de que el legislador hubiese querido que el Decreto Nº 602 del 29 de noviembre de 2013, continuase operando después de la entrada en vigencia de la ley vigente y sobre hechos ocurridos bajo esta nueva normativa, con no derogar el mismo tenía, por tanto, el señalamiento expreso de derogar en su totalidad el mencionado decreto, sin advertencia de aplicación del mismo de manera supletoria, residual y menos transitoria, no encuentra más justificación que el deseo de abolir por completo su contenido normativo e impedir su aplicación a hechos que ocurran con posterior a esta circunstancia, motivo por el cual, esta alzada no se encuentra habilitaba para hacer interpretaciones extensivas que, en definitiva, le darían vigencia ultra-activa al ordenamiento derogado. De esta manera, es de advertirle a la representación judicial de la accionante –tal y como así lo hiciere el a quo- que, con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, en su disposición derogatoria segunda, el referido Decreto Nº 602 fue derogado y por tanto sin aplicación vigente alguna, debiendo por su parte entonces, procederse a la fijación del canon arrendaticio de conformidad con lo previsto en los artículos 32 y siguiente de la mencionada ley especial, tal y como se hará mención más adelante, para de esta manera determinar si presuntamente hubo un cobro en exceso del canon fijado.- Así se precisa. Resuelto lo anterior, se debe entonces descender a analizar si ciertamente la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 2020, C.A., en su condición de arrendador, ha cobrado en exceso el monto máximo convenido por las partes o en su defecto por el órgano regulador, lo que en caso de ser cierto, quedará sujeto a reintegro. Así las cosas, en el caso bajo análisis, la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., manifestó es su escrito libelar, que ha pagado en demasía a su arrendadora los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de agosto de 2015 hasta el mes de diciembre de 2020, estando sujetos a compensación únicamente los que no se encuentran prescritos; asimismo, en la oportunidad para contestar la demanda, el apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 2020, C.A., manifestó que las supuestas cantidades pagadas en exceso desde el mes de septiembre del año 2015 hasta noviembre de 2018, están prescritas. Así las cosas, esta juzgadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, pasa a examinar como punto previo, la defensa de prescripción de la acción sostenida por la parte demandada en la oportunidad de contestar la acción, con fundamento en lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que dispone:“(…) La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres prescribe a los dos (2) años (…)”.Al respecto, nuestro Código Civil regula en su artículo 1952 que: "La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las condiciones determinadas por la ley", distinguiéndose así, dos tipos de prescripciones: adquisitiva y extintiva. La primera, tiene por objeto hacer adquirir un derecho sobre una cosa, y la segunda, es un medio o recurso por el cual una persona se libera del cumplimiento de una obligación recuperando su libertad natural por el transcurso de un lapso determinado, el cual supone la inercia, inacción, negligencia o abandono del acreedor en hacer efectivo su crédito durante un tiempo determinado. Así, como un modo de extinguir las obligaciones, la prescripción liberatorio o extintiva tiene su fundamento en que sería contrario al orden público permitir que los deudores y sus descendientes estuviesen sujetos a una obligación perpetua, y que el derecho del acreedor para exigir al deudor su cumplimiento no debe ser indefinido, eterno, sino que pasado cierto tiempo, ese derecho se pierde. De esta manera, esta alzada debe determinar cuál es el inicio del cómputo de la prescripción, ya que al consumarse el último día de tal lapso, fenece la oportunidad para ejercer su derecho al reintegro de lo pagado en exceso por canon de arrendamiento; así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 3 de agosto de 2000, caso: Banco Industrial de Venezuela Vs. Inversiones Aldaca C.A. e Inversiones Kilómetro 5 C.A., reiterada por la misma Sala en fecha 2 de agosto de 2001, expediente No. 2000-070, se observa que se estableció lo siguiente: "(...)La prescripción comienza a contarse, 'a partir del día del cual puede ser ejercitada la acción por el acreedor' (Henry, León y Jean Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil, parte segunda, volumen III, Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, pág. 418) (...omissis…) Señala el artículo 1.214 del Código Civil, lo siguiente: “Art. 1.214: “Siempre que en los contratos se estipula un término o plazo, se presume establecido en beneficio del deudor, a no ser que del contrato mismo o de otras circunstancias, resultare haberse puesto a favor del acreedor, o de las dos partes.” La presunción legal indica que el término o plazo estipulado en el contrato, debe entenderse establecido en beneficio del deudor. Si bien el contrato de préstamo presenta ambigüedad en cuanto al criterio de los términos, por una parte de dos años para el pago de la obligación completa, y por otra los vencimientos semestrales y consecutivos de las cuotas, el beneficio para el deudor radica en el mayor tiempo disponible para el cumplimiento voluntario de su obligación, es decir, en el caso bajo estudio el plazo mayor de dos años y no los vencimientos semestrales. Esta interpretación, va a tono con el principio de indivisibilidad del pago estipulado en el artículo 1.252 del Código Civil, el cual establece que “aún cuando una obligación sea divisible, debe cumplirse entre el deudor y el acreedor como si fuera indivisible”. La norma evita que al acreedor de una suma de dinero se le obligue a recibir pagos parciales o abonos (...)" De esta manera, el término que debe considerarse como punto de partida para la exigibilidad de cumplimiento por parte del acreedor, indicará el inicio del cómputo de la prescripción; así las cosas, conforme al criterio ut supra transcrito, la prescripción comienza a contarse, “a partir del día del cual puede ser ejercitada la acción por el acreedor”, lo que implica que la acción –en este caso- para reclamar el reintegro de los cánones pagados en exceso, prescribe cada dos (2) años contados a partir de la fecha que fueron pagados cada canon, comenzando al día siguiente a correr el referido lapso de prescripción para que el arrendatario exija el reintegro de aquello pagado en demasía. No obstante, la prescripción de la acción puede interrumpirse conforme al contenido del artículo 1.969 del Código Civil, el cual señala textualmente lo siguiente: Artículo 1.969.-“Se interrumpe civilmente en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un Juez incompetente, de un decreto o de un acto de embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquiera otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación. Si se trata de prescripción de créditos, basta el cobro extrajudicial. Para que la demanda judicial produzca interrupción, deberá registrarse en la Oficina correspondiente, antes de expirar el lapso de la prescripción, copia certificada del libelo con la orden de comparecencia del demandado, autorizada por el Juez; a menos que se haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso.” (Resaltado añadido) De las normas precedentemente transcritas se demuestra que la prescripción puede interrumpirse en virtud de una demanda judicial, la cual deberá registrarse en la oficina correspondiente, antes de expirar el lapso de la prescripción, salvo que se haya efectuado la citación del demandado dentro de dicho lapso; así las cosas, en el caso sub examine se observa que la parte demandante afirma haber pagado en exceso el canon de arrendamiento desde el mes de agosto de 2015 hasta la fecha de interposición de la demanda, y si bien, reconoce la prescripción de alguno de ellos, solicitó expresamente la compensación por reintegro de los cánones presuntamente pagadas “…desde el mes de noviembre de 2018 a la fecha de interposición de la presente demanda…”, lo que implica que la parte demandante pretende sostener una interrupción a la prescripción de la acción prevista en el artículo 34 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con la sola presentación del escrito libelar, lo cual no es suficiente, puesto que no fue debidamente registrada. Así las cosas, se debe tomar en cuenta para establecer el momento en que ocurrió la prescripción de la presente acción, la oportunidad en que la parte demandada fue citada, para lo cual se observa que en fecha 22 de julio de 2021, compareció ante esta alzada el abogado en ejercicio ANÍBAL JOSÉ LAIRET VIDAL, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., a fin de consignar diligencia en la cual expresamente se dio por citado en el presente juicio (ver folio 252, I pieza); por lo tanto, resulta fácil concluir que los cánones de arrendamiento cancelados desde el mes de agosto de 2015 hasta 22 de julio del año 2019 (exclusive), se encuentran PRESCRITOS de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por tanto, esta juzgadora a fin de analizar la procedencia o no de la acción de reintegro sobre alquileres y compensación arrendaticia, procederá a analizar únicamente aquellos cánones cancelados posterior al 22 de julio de 2019 (exclusive) hasta el momento de la interposición de la demanda.- Así se establece. En este orden, llegada la oportunidad para pronunciarse sobre la procedencia o no del reintegro por sobre alquileres demandado, es pertinente traer a colación el contenido del artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en relación a la fijación de los cánones de arrendamiento, el cual indica lo siguiente: Artículo 32. “La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo: 1. Canon de arrendamiento fijo (CAF), según el cual se toma como base el valor actualizado del inmueble (VI), de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad anual (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido, podrá ser como máximo de 20% sólo para el primer año(…) 2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas (…) 3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas: (…) En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación. La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social”. (Negrillas de esta alzada) De conformidad con el artículo anterior, la determinación de los cánones de arrendamiento para bienes inmuebles destinados al uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y en caso de no poder llegar a un convenio, deberá solicitarse a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que establezca dicho monto, tomando en cuenta uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo. Así las cosas, se observa que la figura del reintegro o pago por repetición opera cuando el inquilino haya pagado un alquiler mayor al establecido ya sea de mutuo acuerdo o mediante la respectiva regulación, o cuando se le ha cobrado una cantidad por un concepto contrario al Decreto Ley vigente, caso en el cual el arrendatario tiene derecho a que se le devuelva el excedente de lo pagado o se le compense con los alquileres que éste deba y así considerarse en estado de solvencia, siendo que dicha compensación procede de manera automática. En otras palabras, cuando la ley ordena la repetición de lo pagado en exceso del monto fijado bien sea de mutuo acuerdo entre las partes o por la decisión regulatoria inquilinaria, no hace otra cosa que fundamentarse en el principio conocido como enriquecimiento sin causa, es decir, una vez que se evidencie que el arrendador ha cobrado en excedo el monto máximo convenido por las partes o en su defecto por el órgano regulador, se comprende que carece de causa lícita y como ese excedente o ese pago es ilegal, ingresaría al caudal común patrimonial del arrendador injustamente e indebidamente, por lo que es indudable que el arrendatario puede exigir a su arrendador ese excedente que la ha sido cobrado de manera ilegal. Así pues, realizadas las consideraciones anteriores y, vista la pretensión planteada por la parte demandante, esta juzgadora considera preciso señalar que conjuntamente al escrito libelar, se consignó CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre las partes intervinientes en el presente juicio en fecha 27 de agosto de 2015, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con la letra y número PB-9, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Galería Las Américas, kilómetro 15 de la carretera panamericana, sector Las Minas, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda (inserto a los folios 51-57, I pieza), en cuya cláusula segunda, acordaron lo siguiente: “(…) CLAUSULA (sic) SEGUNDA: PENSION (sic) DE ARRENDAMIENTO. De conformidad con los Considerandos (sic) expuestos en el encabezamiento de este documento, de manera transitoria, LA ARRENDADORA y LA ARRENDATARIA sin ningún tipo de pensión, de común acuerdo fijado el monto del canon de arrendamiento mensual de EL INMUEBLE en la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (sic) CON 00/100 (Bs. 34.000,00), en el entendido de que una vez obtenido el avalúo correspondiente se harán de común acuerdo los ajustes necesarios, si fuere el caso, a los efectos de la celebración del contrato de arrendamiento por ante Notaria Publica (sic) (…) (resaltado añadido) Aunado a ello, cursa a los autos CONTRATO PRIVADO celebrado en fecha 24 de mayo de 2016, entre la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA”, con motivo de: “AJUSTE DE CANON DE ARRENDAMIENTO”, estableciendo de “mutuo y amistoso acuerdo, sin ningún tipo de presión”, lo siguiente (folio 58, I pieza): “(…) A partir del veintiocho (27) (sic) de agosto de 2016, fecha en la cual opera el vencimiento del contrato de arrendamiento, se aumentará el canon de arrendamiento al monto de noventa y cinco mil doscientos con 11/100 BOLIVARES (sic) CON 00/100 CTMS (Bs, 95.200,00), mensuales, más el respectivo Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) (…)”(resaltado añadido). De lo antes transcrito, se desprende que las partes intervinientes en el presente juicio acordaron de común acuerdo y sin ningún tipo de presión en fecha 27 de agosto de 2015, un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,00), asimismo, se observa que posterior a ello, decidieron de mutuo acuerdo aumentar dicho canon a la suma de NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 95.200,00) mensuales a partir del 28 de agosto de 2016; aunado a ello, de la revisión a los autos se observa que cursan trece (13) RECIBOS DE PAGO expedidos por la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202 C.A., a favor de la sociedad mercantil PEPINO PIZZAS, C.A. (insertos a los folios 94-101, I pieza), por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto de 2017 hasta el mes de agosto de 2018, por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) cada uno, lo cual patentiza el hecho cierto de que las partes continuaron de mutuo acuerdo aumentado el canon locativo. En este mismo sentido, se observa que la parte actora afirmó en su escrito libelar que a partir del mes de septiembre del año 2018, procedió a consignar el canon de arrendamiento pactado ante el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Los Salías de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, de cuyas ACTUACIONES JUDICIALES cursantes en el expediente No. D-2018-009, de la nomenclatura interna del mencionado tribunal, se desprenden las consignaciones que a continuación se indican (ver folios 59-80, I pieza): (a) Depósito No. 260690861 de fecha 27/9/2018, consignado en fecha 28 de septiembre de 2018, por la cantidad de sesenta bolívares (Bs. 60,00) correspondiente a los meses de septiembre a diciembre de 2018, y enero a septiembre de 2019; (b) Depósito No. 270379886 de fecha 16/01/2019, consignado en fecha 29 de enero de 2019, por la cantidad de ciento cuarenta y dos bolívares (Bs. 142,00) correspondiente a los meses que van de marzo de 2019 hasta el mes de marzo de 2020; y, (c) Depósito No. 295922908 de fecha 6/2/2020, consignado en fecha 27 de febrero de 2020, por la cantidad de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00) correspondiente a los meses de marzo a diciembre de 2020; En atención a lo antes delatado, se observa entonces que las partes intervinientes en el presente juicio durante la relación arrendaticia, continuaron aumentando el canon de arrendamiento según se desprende de las consignaciones realizadas por la sociedad mercantil PEPINO PIZZA`S, C.A., todo lo cual permite concluir que la determinación de la pensión arrendaticia para el bien inmueble objeto del litigio, correspondió a la arrendadora y a la arrendataria de mutuo acuerdo, ello conforme al principio de autonomía de la voluntad de las partes, por lo que no corresponde a esta juzgadora analizar si el quantum de los cánones de arrendamiento fijados y cancelados resultan justoso acordes, puesto que la parte demandante si bien manifestó que la arrendadora de forma “abusiva”, “indebida” y “unilateralmente” aumentó el canon de arrendamiento en el mes de agosto de 2016, fundamentó tales afirmaciones en el único hecho de que el canon locativo fue regulado automáticamente por el Decreto Nº 602 del 29 de noviembre de 2013, el cual –como ya se dejó sentado anteriormente- fue expresamente derogado y no aplica a los hechos controvertidos en el presente juicio. En este mismo sentido, no puede pasarse por alto que la parte actora alegó en el escrito libelar y en el escrito de informes presentado ante esta alzada, la violación de las normas de orden público contenidas, la primera en el artículo 17 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en el cual se indica que: “Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este Decreto Ley ofrece (…)”;y la segunda, en el artículo 41 literales “d” y “g” eiusdem, cuyo contenido es el siguiente: “En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido: (…) d. Establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo estipulado en este Decreto Ley (…) g. El ajuste al canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato, salvo por lo previsto en el propio contrato y en el presente Decreto Ley (…)”. Al respecto, es pertinente señalar que la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 00039, de fecha 16 de febrero de 2022, señaló que: “(…) la determinación de los cánones de arrendamiento para los inmuebles destinados a uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y en caso de no lograr un consenso, deberá solicitarse ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), a fin de que ésta establezca dicho monto, tomando en consideración uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo. (…omissis…) En virtud de lo señalado, la presente demanda referente a la fijación de un nuevo canon de arrendamiento del local comercial donde desarrolla su actividad judicial el accionado y sobre cuyo aspecto no ha habido acuerdos, le corresponde a la Administración Pública, por órgano de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…)” (Resaltado añadido). Así las cosas, la fijación de un canon de arrendamiento corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y ante la imposibilidad de que los contratantes llegan a un acuerdo, corresponde a la administración pública; en tal sentido, el canon de arrendamiento convenido por las partes intervinientes en el presente juicio mediante contrato privado celebrado en fecha 27 de agosto de 2015, así como sus demás aumentos, devinieron de la autonomía de la voluntad de las partes, lo cual válidamente está permitido por el legislador, y como quiera que la parte actora en su condición de arrendataria manifestó su conformidad con la forma concertada al pagar en lo sucesivo los cánones de arrendamiento acordados entre las partes y nunca haber hecho uso de las previsiones contenidas en la normativa vigente, verbigracia, someter la fijación del canon a la superintendencia u órgano de regulación correspondiente, puesto que de los autos no se evidencia que la actora haya consignado documento de propiedad del inmueble arrendado o documento alguno que demostrara que el mismo se encuentra exento de regulación, o siquiera manifestarle a la arrendadora su disconformidad con los aumentos realizados, es por lo que sin lugar a dudas se puede concluir, que a los autos no cursa elemento probatorio alguno que demuestre el cobro cánones de arrendamiento establecidos en contravención a la estipulado en el vigente Decreto Ley, ni que éste se haya aumentado en contravención a lo pactado por las partes; motivos por el cual se desecha del proceso los alegatos expuestos por la parte recurrente sobre lo aquí resuelto.- Así se establece. Siguiendo este orden y a modo conclusivo, cabe establecer que a fin de que la figura del reintegro opere en este caso, debe demostrarse que la empresa demandante ha pagado un alquiler mayor al establecido ya sea de mutuo acuerdo o mediante la respectiva regulación, o se le ha cobrado una cantidad por un concepto contrario al Decreto Ley vigente, circunstancias que de ninguna manera fueron probadas válidamente en el decurso del presente proceso, por el contrario, se deduce de las pruebas consignadas en autos que el canon cancelado por la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A. por el inmueble arrendado, fue aquel que las partes convinieron de mutuo acuerdo, y como quiera que no riela medio probatorio alguno que demuestre la regulación de ese alquiler en un monto menor al fijado voluntariamente por las partes ni que la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., le haya cobrado a la parte actora un concepto contrario a la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es por lo que forzosamente se debe declarar IMPROCEDENTE la solicitud de reintegro de sobre alquileres y compensación arrendaticia.- Así se decide. Resuelto lo que antecede, se debe proceder a emitir pronunciamiento sobre la procedencia o no de la solicitud de REINTEGRO POR SOBRE CONDOMINIOS peticionada por la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A. en su escrito libelar, afirmando para ello que de conformidad con el Decreto No. 602, específicamente en su artículo 3, el monto correspondiente por concepto de condominio “(…) no podrá exceder del veinticinco por ciento (25%) del precio del canon de arrendamiento mensual indicado en el artículo 2 (…)”, sosteniendo a su vez, que por cuanto en el canon de arrendamiento del inmueble objeto de este proceso, fue –a su decir- regulado automáticamente a la cantidad de veintiún mil setecientos ochenta bolívares (Bs. 21.780,00), el monto por gastos de condominio no podía ser mayor a la cantidad de cinco mil cuatrocientos cuarenta y cinco bolívares (Bs. 5.445,00). A tal efecto, solicitó el reintegro de las sumas pagadas en exceso por concepto de sobre condominios desde el mes de noviembre del año 2018 hasta el mes de julio de 2020, las cuales –según su decir- ascienden a la totalidad de veinticinco millones trescientos trece mil seiscientos veinticuatro bolívares con setenta y un céntimos (Bs. 25.313.624,17), hoy en día equivalente a veinticinco bolívares con treinta y un céntimos (Bs. 25,31), más su indexación. Al respecto, esta juzgadora debe en sentido general, advertir que lasobligaciones por cuotas de condominio, como obligaciones propter rem, siguen a la propiedad del inmueble, de tal manera que la obligación de pago por este concepto corresponde a quien tenga la propiedad del bien según la Ley de Propiedad Horizontal, pero, si el propietario de la cosa inmueble sometida a propiedad horizontal desea darlo en arrendamiento, no hay impedimento legal ni prohibición expresa de norma alguna para que el inquilino asuma el pago de esa obligación. A tal efecto, el legislador estableció en el artículo 37 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo siguiente: Artículo 37.- “Los gastos comunes serán cancelados por los arrendatarios cuando así lo disponga el respectivo contrato de arrendamiento y deberán ser fehacientemente demostrados por el administrador y descritos en la correspondiente factura, emitida según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente sobre el particular (…)” (resaltado añadido) De lo transcrito se desprende entonces, que el arrendatario está obligado a cancelar los gastos comunes que originen el inmueble objeto de la relación cuando así lo disponga el contrato; por lo tanto, quien decide debe entonces precisar que en atención al labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, las cuales además deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (artículo 1.264 Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, observa que en el presente caso, las partes interviniente en el juicio convinieron en el parágrafo primero de la cláusula segunda del contrato privado de arrendamiento celebrado en fecha 27 de agosto de 2015 (inserto a los folios 51-57, I pieza), lo siguiente: “(…) PARAGRAFO (sic) PRIMERO: LA ARRENDATARIA conviene en pagar los gastos por concepto de condominio que corresponda al local objeto del presente contrato, calculado sobre la base de la alícuota parte que corresponda a dicho inmueble, de conformidad con lo establecido en el Artículo (sic) 36 de la Ley (sic) en referencia (…)” (resaltado añadido) Conforme a dicha cláusula, se desprende que la arrendataria se obligó a cancelar el monto correspondiente por concepto de condominio o gastos comunes del local comercial objeto del arrendamiento calculados según la alícuota que corresponda al inmueble, ello conforme a al artículo 36 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual establece lo siguiente: Artículo 36.- “Los gastos comunes que deba pagar el arrendatario de cada inmueble destinado al uso comercial se calcularán sobre la base de la alícuota parte que corresponda a dicho inmueble, del valor total del inmueble que le sirve de asiento(…)” (resaltado añadido) De la referida norma se desprende que los gastos por concepto de condominio del local comercial arrendado, deben ser calculados sobre la base de la alícuota parte que corresponda al mismo, tal y como lo pactaron la partes intervinientes en el parágrafo primero de la cláusula segunda del contrato privado de arrendamiento. Sin embargo, la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A. (parte actora), manifestó en su escrito libelar que la cantidad que debía cancelar por concepto de condominio era el veinticinco por ciento (25%) del canon de arrendamiento “regulado automáticamente” por el Decreto Nº 602 del 29 de noviembre de 2013; no obstante, reiterando las consideraciones anteriormente expuestas sobre la aplicación y vigencia del mencionado decreto, se insiste en que con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial publicada en la Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, en su disposición derogatoria segunda, el referido Decreto Nº 602 fue derogado y por tanto sin aplicación vigente alguna, por lo que en este caso, los gastos comunes que deba pagar el arrendatario se calcularán sobre la base de la alícuota parte que corresponda al inmueble arrendado, independientemente de que ello sobrepase o no el veinticinco por ciento (25%) del canon de arrendamiento fijado por las partes.- Así se establece. En tal sentido, aún cuando la parte actora yerra en sostener la aplicación de una normativa derogada para alegar un supuesto exceso en el pago de los gastos comunes del inmueble arrendado, ello no impide a esta juzgadora analizar si ciertamente hubo o no un cobro contrario al Decreto Ley vigente por el concepto bajo análisis que esté sujeto a reintegro por parte del propietario. Así las cosas, visto que el arrendatario debe pagar los gastos condominiales calculados sobre la base de la alícuota parte que corresponda al inmueble arrendado, se debe advertir en primer lugar que la alícuota es la cuota parte o porcentaje que cada propietario tiene en la propiedad general de un conjunto inmobiliario, y con respecto a ese porcentaje le corresponde aportar a los gastos comunes de acuerdo a lo que se haya establecido en el documento de propiedad y/o de condominio. De esta manera, se debe entonces determinar cuál es la alícuota que le corresponde al inmueble arrendado a la parte demandante en este juicio, y cuál es el porcentaje que ha pagado éste, a fin de verificar o comparar si hubo o no un cobro excesivo que deba ser reintegrado; a tal efecto, de la revisión a los autos se observa que rielan cuarenta y ocho (48) RECIBOS DE COBRO CONDOMINIO expedidos por el CENTRO COMERCIAL GALERÍAS LAS AMÉRICAS, contentivos de las cuotas por gastos ordinarios del local comercial identificado con las letras y números PB-09, propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., arrendado a la sociedad mercantil PEPINO PIZZAS, C.A.(inserto a los folios 102-150, I pieza), correspondiente a los años de 2015 al 2020, en cuya parte superior se indica lo siguiente: “(…) ALÍCUOTA 0.8352 (…)”. Así las cosas, si bien se determina la alícuota sobre la cual se calculan los gastos comunes que le corresponden al inmueble antes identificado, no cursa a los autos elemento probatorio alguno que demuestre cuál es la cuota de participación del mismo con relación al total del valor del centro comercial, la cual, por lo general, se encuentra expresada en el documento de propiedad del inmueble y/o en el documento de condominio, instrumentos éstos que no cursan en el presente expediente, todo lo cual, impide a quien decide establecer bajo un razonamiento lógico si ciertamente el actor está cancelado un porcentaje superior al que verdaderamente corresponde como cuota de participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Por consiguiente, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho y, corresponde a la parte que tiene interés en enervar tal pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma, determinándose así el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Aunado a ello, vale indicar que el juez se encuentra constreñido a decidir en el contexto de lo que ha sido alegado y probado por las partes, enmarcándose así en el principio de verdad procesal, que a su vez somete a las partes al cumplimiento de las cargas procesales relativas a formulación de los alegatos y a la actividad probatoria, destinada a demostrar la veracidad de sus afirmaciones. Es decir, la decisión debe estar fundada en un juicio de certeza; así, en este caso, si la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A. (parte demandante)afirmó que ha pagado en exceso los gastos generados por concepto de condominio, le corresponde la certeza de su afirmación acompañando los medios probatorios conducentes que demuestren –en este caso- cuál es la verdadera alícuota o porcentaje que debió cancelar, lo cual no sucedió; motivo por el cual, se debe declarar IMPROCEDENTE la solicitud de reintegro de sobre condominios.- Así se decide. DE LA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA (Preferencia arrendaticia) De la revisión al escrito libelar, se observa que la representación judicial de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., procedió a demandar subsidiariamente a la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., para que convenga o en su defecto a ello sea condenado, a que por causa del derecho preferente“(…) mi representada tiene el derecho de seguir ocupando y continuar como arrendataria y en el mismo ramo comercial (…)”, sosteniendo para ello, que las notificaciones realizadas contentivas de la no renovación del contrato no cumplieron con el artículo 25 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto –a su decir- no la parte demandada no informó a su defendida si pretendía o no mantener en condición de arrendamiento el local comercial y en el mismo rubro comercial, o si por el contrario lo destinaría al arriendo en otro rubro comercial distinto, a fin de que la empresa demandante pudiera ejercer el derecho preferente de seguir arrendándolo. Ahora bien, visto el derecho de preferencia arrendaticia alegado por la parte demandante, es pertinente señalar que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece en su artículo 25, lo que a continuación se transcribe: Artículo 25.- “Al vencimiento del contrato, si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tendrá un derecho preferente a arrendarlo, siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.” (Resaltado añadido). De lo transcrito se desprende que cuando el contrato de arrendamiento llega a su vencimiento y el arrendador mantiene la misma condición de alquilarlo en el mismo rubro comercial, el arrendatario tiene el derecho de preferencia, es decir, se permite al actual arrendatario de un inmueble, a que se le prefiera antes que a cualquier otro, si ambos desarrollan la misma actividad comercial, debiendo para ello estar solvente en los pagos del canon locativo, condominio y estar de acuerdo a los ajustes que se harán de acuerdo a lo indicado en la ley. En tal sentido, de la revisión a los autos se observa que las partes intervinientes en el presente juicio celebraron un último CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO en fecha 27 de agosto de 2015, en cuya cláusula tercera se estableció una duración “(…)a partir del 27 de Agosto (sic) de 2015 y tendrá una duración de UN (1) AÑO (…)previéndose en el mismo la posibilidad de prórrogas sucesivas de un (1) año, a menos de que alguna de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con él, por lo menos con DOS (2) meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva (…)”(folios 51-57, I pieza). Aunado a ello, cursa en el presente expediente, COMUNICACIÓN PRIVADAexpedida por la abogada LEIDA BRACHO PETIT, apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A. en fecha 06 de junio de 2017, dirigida a la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A.(inserta al folio 157, I pieza), mediante la cual le informan que: “(…)mi representada no desea continuar con dicho contrato; recordándole que el vencimiento de su contrato será el día 26 de Agosto (sic) de 2017, fecha en la cual culmina la relación arrendaticia (…)”; asimismo, cursa a los autos NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por la Notaría Pública del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 10 de marzo de 2020 (inserta a los folios 81-84, I pieza), previa solicitud de la apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A.,mediante la cual notificó al ciudadano ANTONIO PENNIMPEDE LONGO, en su carácter de administrador de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., sobre el “(…)inicio a su período de prórroga legal, el cual en su caso, según su antigüedad era de TRES (3) años; por lo tanto la terminación de dicho periodo de prórroga legal será el 26 de agosto de 2020 (…)”. Ahora bien, de las referidas probanzas se evidencia que ciertamente la parte demandada notificó a la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, por lo que el mismo venció en fecha 26 de agosto de 2017, comenzando a correr la prórroga legal respectiva; no obstante, se observa que la parte actora alegó la extemporaneidad de las mencionadas notificaciones, bajo el fundamento “(…) de la privilegiada, ineludible y preexistente COMPENSACION (sic) ARRENDATICIA adeudada por ella a mi representada (…)”,lo cual resulta improcedente motivado a que como anteriormente quedó resuelto, no se demostró que la empresa actora haya pagado en exceso canon alguno sujeto a reintegro o compensación por cánones futuros.- Así se precisa. Asimismo, sostuvo el recurrente que en las mencionadas notificaciones la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., debió informar si pretendía o no mantener arrendado el local in comento en el mismo rubro comercial, a fin de que la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., ejerciera su derecho preferente arrendaticio, atribuyendo con ello una obligación a cargo del arrendador no impuesta por el legislador, por cuanto si bien el legislador en el artículo 25 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, reconoce al arrendatario el derecho a seguir arrendado en el mismo inmueble una vez vencido el contrato de arrendamiento, ello sólo surge “(…)si el propietario pretende mantener en condición de arrendamiento el inmueble, en el mismo rubro comercial(…)”,por lo que de la revisión a los autos, no se desprende que la parte demandada haya ofrecido dar a un tercero en arrendamiento el mismo local ocupado por la actual arrendataria para explotar la misma actividad comercial, caso en el cual ciertamente surgiría el derecho de preferencia a seguir arrendado de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., siempre y cuando esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato, y esté de acuerdo con los ajustes necesarios del contrato. Por consiguiente, no constituye una obligación del arrendador de un inmueble destinado al uso comercial, informar necesariamente al arrendatario una vez vencido el contrato, su deseo de seguir o no arrendando el local bajo el mismo rubro o uno diferente para que así puedanser válidas las notificaciones de no renovación del contrato de arrendamiento y consecuente fin de la relación arrendaticia que a tal efecto se realicen, como desacertadamente sostiene la parte aquí demandante, puesto que, basta con que el arrendador manifiesta su intención de no seguir arrendado el inmueble al arrendatario ni renovar su relación locativa, para que se entienda su deseo de no dar en arrendamiento nuevamente el local en cuestión. Por lo tanto, al no cursar en autos elemento probatorio alguno que demuestre lo contrario de lo advertido, es decir, que acredite con plena certeza que la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., pretende dar en arrendamiento el mismo local ocupado por la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., para desempeñar el mismo rubro comercial, y que ésta última se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y condominio, y esté de acuerdo con los ajustes del arrendador, es por lo que forzosamente se debe declarar IMPROCEDENTE la demanda subsidiaria planteada por derecho de preferencia arrendaticia.- Así se decide. Finalmente, partiendo de lo antes expuesto y revisadas las circunstancias propias del presente expediente donde no se reúnen los requisitos esenciales exigidos para la procedencia de la acción intentada, debe este tribunal superior declarar SIN LUGAR el recurso de apelación que fue interpuesto por los abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 11 de enero de 2023, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA; y por consiguiente, se declara SIN LUGAR la demanda que por REINTEGRO DE SOBRE ALQUILER Y CONDOMINIO incoara la prenombrada empresa contra la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., todos plenamente identificados en autos; y, SIN LUGAR la demanda subsidiaria de preferencia arrendaticia intentada por la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A.; tal como se dejará sentado en el dispositivo.- Así se decide. VII DISPOSITIVA. Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación que fue interpuesto por los abogados en ejercicio OSWALDO URDANETA BERMÚDEZ y VÍCTOR RUBIO MUÑOZ, en su carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 11 de enero de 2023, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por REINTEGRO DE SOBRE ALQUILER Y CONDOMINIO incoara la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., plenamente identificadas en autos. TERCERO: SIN LUGAR la demanda subsidiaria de PREFERENCIA ARRENDATICIA intentada por la sociedad mercantil PEPINO PIZZA´S, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES GAL-AM 202, C.A., ya identificadas en autos. Se condena en costas del recurso a la parte actora-recurrente conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda. Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve). Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintitrés (23) días del mes de mayo del año dos mil veintitrés (2023). Años 214° de la Independencia y 164° de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, ZULAY BRAVO DURAN. LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.). LA SECRETARIA, LEIDYMAR AZUARTA. ZBD/lag.-*/ad Exp. 23-9951