TSJ Regiones - Decisión

...REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.

PARTE ACTORA: ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V.- 15.780.414.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:FRANCISCO JOSÉ OLIVO LÓPEZ, MAYELA THAIS LACRUZ B., RAIMARY ELIANA CONTRERAS P., JUAN CARLOS NOVOS ZERPA, EDGAR GUILLERMO SARCOS, GLADYS BORREGO y DILMAR YANET RENGIFO GONZÁLEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números45.329, 91.761, 148.193, 57.968, 107.582, 113.941 y 124.238, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, mayor de edad, venezolana, titular de la cédula de identidad número V.- 6.438.461.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: YIRIS J SEMEREME C., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 14.499.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE Nro. 21.157.

II. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.
Se inició el presente procedimiento por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ante el tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, en fecha diecinueve (19) de noviembre de dos mil trece 2.013, mediante el sistema de distribución de causas, incoado por la abogada en ejercicio MAYELA THAIS LACRUZ B., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES contra la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ. (F.01 al 14 pza. I)
A través de diligencia suscrita en fecha 26 de noviembre de 2013, por la abogada en ejercicio MAYELA THAIS LACRUZ B., apoderada judicial de la parte actora, la misma consignó los recaudos que sustenta su demanda, (F. 09 al 45 pza. I).Y, por auto de fecha 27 de noviembre de 2.013, (F. 46 pza. I); el tribunal A- quo, admitió la presente demanda, librando la respectiva compulsa de citación a la parte demanda, junto con oficio y comisión a un juzgado de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y ordenó apertura del cuaderno de medidas en fecha 09 de diciembre de 2.013. (F. 49 al 53 pza. I).
En fecha 31 de marzo de 2014, el abogado YIRIS SEMEREME, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número14.499, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia consignó escrito de contestación y reconvención de la demanda, y documentos anexos. (F.58 al 73, y anexos 74 al 82 pza. I).
Por auto dictado en fecha 05 de marzo de 2014, por el tribunal primigenio se admitió la reconvención propuesta todo conforme al artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, y se ordenó dar contestación a la misma al quinto (5º) día de Despacho siguiente a la fecha de admisión, e igualmente se admitió la prueba de posiciones juradas promovidas, para lo cual se ordenó la notificación mediante boleta de la parte actora reconvenida a los fines que absuelva la misma. (F.83 al 85 pza. I).
Riela a los folios (87 al 98 pza. I), escrito de contestación a la reconvención propuesta, consignado en fecha 14 de mayo de 2014, por la abogada RAIMARY ELIANA CONTRERAS, Ipsa Nº 148.193, co-apoderada judicial de la parte actora ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES.
Abierto a pruebas el juicio por imperio de Ley, ambas partes hicieron uso de tal derecho, consignando a los efectos escritos que las contiene, los cuales fueron agregados a los autos en fecha 09 de junio de 2014, (F. 96 al 109 pza. I)
En fecha 16 de junio de 2014, el abogado YIRIS SEMEREME, apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, por diligencia solicitó pronunciamiento respecto a la medida peticionada en su escrito de mutua petición. (F. 111 pza. I)
Por auto de fecha 20de junio de 2014, el tribunal A quo, dictó auto de admisión de pruebas. (F. 112 al 115 pza. I).
Riela al folio (116 pza. I), diligencia presentada por el coapoderado judicial de la parte actora abogado JUAN CARLOS NOVOA ZERPA, Ipsa Nº 57.968, en el cual consigna los fotostatos requeridos para la evacuación de la prueba de testigo e informe promovida, siendo que en fecha 27 de junio de 2014, el tribunal A quo, ordenó librar oficio nº 0740-465, a un Juzgado de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del municipio Zamora del estado Miranda, e igualmente se libró oficios Nos. 0740-466 y 0740-467, dirigidos al Banco Venezuela y Banco Industrial de Venezuela, respectivamente, para que informara lo requerido por la parte actora en su escrito de pruebas. (F. 117 al 121 pza. I)
En fecha 04 de julio de 2014, el tribunal Primero Civil de esta misma circunscripción Judicial y sede, por auto difirió para el día 08/07/2014, la prueba de inspección judicial promovida por la parte actora. (F.122 pza. I).
Consta a los folios (124 al 127 pza. I), acta de inspección judicial de fecha 08 de julio de 2014, practicada por el Juzgado A quo, en el inmueble objeto de la litis.
Previa consignación de los fotostatos necesarios por la parte demandada reconviniente, en fecha 10 de julio de 2014, se ordenó librar oficio Nº 0740-551, a la entidad bancaria Banco Industrial de Venezuela, para que informara sobre lo promovido en su escrito de pruebas. (F. 128-129 pza. I)
En fecha 14 de julio de 2014, el ciudadano LUIS ALFREDO PINTO, práctico designado en la inspección judicial llevada a cabo en fecha 08/07/2014, consignó reproducciones fotográficas tomadas al momento de la mencionada inspección. (F. 131 al 136, pza. I)
Que el ciudadano EDGAR GARCÍA, Alguacil del juzgado A quo, mediante diligencias de fecha 22 de julio de 2014, consignó oficios Nos 0740-465, 0740-466, y 0740-467, debidamente recibidos en las entidades bancarias Banco Industrial de Venezuela y Banco de Venezuela, Banco Universal. (F. 137 al 142 pza. I)
Mediante autos dictados en fecha 16 y 22 de septiembre de 2014, se ordenó agregar resultas procedentes del Banco Industrial de Venezuela y Banco de Venezuela, Banco Universal., respectivamente. (F. 143 al 147 pza. I).
Por auto de fecha 06 de octubre de 2014, se agregó a los autos resultas de comisión procedente del Juzgado Segundo de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del municipio Zamora del estado Miranda. (F.148 al 171 pza. I)
En fecha 21 de mayo de 2015, se ordenó agregar resultas de comisión provenientes del Juzgado Vigésimo de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (F. 172 al 208 pza. I)
En fecha 28 de mayo de 2015, el tribunal A quo, dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la presente demanda, y sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada. (F. 209 al 239 pza. I).
Por diligencia de fecha 22 de junio de 2015, el abogado JUAN CARLOS NOVOA ZERPA, Ipsa Nº 57.968, apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado de la sentencia dictada en fecha 28/05/2015, por el tribunal primigenio, e igualmente solicitó se librara boleta a la parte demanda con el fin de practicar la notificación de la sentencia de merito, de la cual en fecha 25 de junio de 2015, la secretaria del mencionado Juzgado dejó constancia que en la misma fecha se libró la boleta peticionada. (F. 240 al 242 pza. I).
En fecha 13 de julio de 2015, por auto se ordenó librar y comisión a un juzgado de municipio Ordinario Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de la práctica de la notificación de la parte demandada sobre la sentencia dictada en fecha 28/05/2015. (F. 244-245 pza. I)
En fecha 14 de diciembre de 2015, se ordenó agregar resultas de comisión proveniente del Juzgado Undécimo de municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. (F. 245 al 260 pza. I)
Mediante diligencia de fecha 16 de febrero de 2016, el abogado YIRIS SMEREME, apoderado judicial de la parte demandada apeló se dio por notificado de la sentencia dictada en fecha 28/05/2015, y apeló de la misma. (F. 265 pza. I).
Por auto dictado en fecha 18 de febrero de 2016, por el tribunal A quo, oyó la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 28/05/2016, y en consecuencia ordenó remitir mediante oficio Nº 0740-104, la totalidad del expediente al Tribunal Superior Primero Civil de esta misma Circunscripción y sede.(F. 266-267 pza. I)
En fecha 02 de marzo de 2016, el Tribunal A quem mediante auto dio entrada al presente expediente bajo la nomenclatura (16-8907), y conforme al artículo 517 del Código Civil Adjetivo, fijó el vigésimo (20º) día de Despacho siguiente al del auto en cuestión para que las partes presentaran sus respectivos informes. (268 pza. I).
A través de escritos de fecha 06 de abril de 2016, la apoderada judicial de la parte actora abogada MAYELA LACRUZ, Ipsa Nº 91.761, y el abogado YIRIS SEMEREME, Ipsa Nº 14.499, apoderada de la parte demandada, consignaron informes conforme al artículo 517 del Código Adjetivo Civil. (F. 269 al 282, y 283 al 289 pza. I).
En fecha 20 y 21 de abril de 2016, los abogados YIRIS SEMEREME, y MAYELA LACRUZ, apoderados judiciales de la parte demanda reconviniente y parte actora reconvenida, respectivamente, consignaron escrito de observación a los informes. (F. 02 al 11, y 25 al 32, pza. II).
Por auto de fecha 26 de abril de 2016, el Tribunal A quem, fijó lapso de 60 días continuos el lapso para dictar sentencia. (F. 33 pza. II)
Mediante auto de fecha 27 de junio de 2016, el Tribunal Superior Civil, difirió por treinta (30) días más el lapso para dictar sentencia. (34 pza. II).
Riela a los folios (35 al 43 pza. II), sentencia dictada en fecha 22 de septiembre de 2016, por el Juzgado Superior (hoy Primero) Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial y sede, en la cual declaró con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demanda, ordenado la reposición de la causa al estado de evacuación de prueba de informe pendiente por evacuar en el Banco Industrial de Venezuela.
En fecha 16de enero de 2017, el Tribunal A quem dictó auto ordenado remitir mediante oficio Nº 215200300-16, el presente expediente al tribunal de origen, es decir al Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, (50-51 pza. II).
En fecha 27 de enero de 2017, el Tribunal A quo mediante auto dio entrada al expediente procedente del Juzgado Superior Civil de esta misma sede, bajo la nomenclatura (30.375), y en la misma fecha se inhibió para seguir conociendo la presente causa. (52 y 53-54 pza. II).
Por auto de fecha 03 de febrero de 2017, el tribunal que conociera primigeniamente la presente demanda, libró oficio nº 0740-81, remitiendo la causa a este juzgado, e igualmente libró oficio Nº 0740-82, al Juzgado A quem civil de esta sede, junto con copias certificadas para que conociera sobre la inhibición planteada por el juzgado A quo. (55 al 57 pza. II).
Incontinenti en fecha 20 de febrero de 2017, este tribunal le dio entrada a la presente demanda quedando anotada en libro de causas de este tribunal bajo el Nº 21.157, (nomenclatura de este tribunal). (F. 58 pza. pza. II)
En fecha 22 de febrero de 2017, se ordenó agregar a los autos resultas de inhibición procedente del Tribunal Jerárquico Civil, en el cual por sentencia de fecha 15 de febrero de 2017, declaró con lugar la inhibición planteada por la ciudadana ELSY MADRIZ QUIROZ, Juez del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda. (F. 59 al 108 pza. II).
Por auto de fecha 02 de marzo de 2017, este tribunal en acatamiento a la sentencia dictada en fecha 22 de septiembre de 2016, por el Tribunal Superior Civil de esta circunscripción y sede, ordenó librar oficio Nº 0855-144, al Banco del Tesoro, a los fines que informara sobre la prueba promovida en su oportunidad legal correspondiente por la parte demanda. (F.109 vto. pza. II).
En fecha 22 de junio de 2018, se ordenó librar nuevo oficio bajo el Nº 0855-406, al Banco del Tesoro, con la finalidad que informara sobre los particulares promovidos por la representación judicial de la parte demandada. (F. 112 vto. pza. II)
Mediante auto dictado en fecha 14 de febrero de 2019, se ordenó agregar resultas procedentes del Banco del Tesoro, Banco Universal. (F. 114 al 126 pza. II).
En fecha 09 de febrero de 2023, la ciudadana RUTH GUERRA MONTAÑEZ, Juez de este juzgado, se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó remitir el expediente al archivo regional a los fines de la custodia del mismo y des- congestionamiento del archivo de este tribunal. (F.127 pza. II)
Por auto de fecha 26 de junio de 2023, se le dio entrada al presente expediente proveniente del archivo regional. (F. 128 pza. II)
En fecha 13 de julio de 2023, el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, parte demandada, confirió poder apud acta a la abogada DILMAR YANET RENGIFO GONZÁLEZ, Ipsa Nº 124.238, quien seguidamente consignó escrito en la cual requiere se dicte sentencia en la presente causa. (F. 129 al 134 pza. II)
Mediante auto de fecha 18 de julio de 2023, se ordenó librar boleta de notificación a la parte actora ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ DE ALVARADO, todo conforme al artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. (F.135-136 pza. II).
Que el ciudadano Alguacil de este Juzgado, mediante diligencia de fecha 14 de agosto de 2023, dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada en la persona de su apoderado judicial abogado YIRIS SEMEREME. (f. 137-138 pza. II)

III. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

1. De la trabazón de la litis.

a) Alegatos de la parte actora.

• Que en fecha 11 de julio de 2013, su representado suscribió un contrato de compra venta con la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, ante la Notaria Pública del municipio Zamora del estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº 11, tomo 132, sobre el inmueble objeto de la litis.
• Que en dicho contrato su representada hizo entrega a la hoy demandada cantidad de ciento cuarenta y cinco mil bolívares (145.000,00 Bs.), como parte del precio que el monto total de la venta, el cual es por la cantidad de seiscientos diez mil bolívares (610.000,00 Bs.), de un inmueble tipo apartamento propiedad de la demandada, distinguido con el Nº U-24, ubicado en el segundo nivel, del edificio U, etapa XI, del Conjunto Eiffel, ubicado en la etapa A-7, de la Urbanización El Castillejo, Guatire, municipio Zamora del estado Miranda, identificado con el Nº de Catastro 02-02-19-U-24-00, el cual se encuentra protocolizado ante el Registro Público del municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 06 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 20, Tomo 26, protocolo primero.
• Que dicho inmueble tiene una superficie de sesenta y cinco metros cuadrados con cuarenta y cuatro decímetros cuadrados (65,44 m2).
• Que en las clausulas del contrato la vendedora se obligó a la vender al comprador en forma irrevocable un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y Nº U-24, situado en el segundo nivel del edificio U.
• Que el precio de la venta es por la cantidad de seiscientos diez mil bolívares (610.000,00 Bs.).
• Que el comprador a los fines de garantizar el contrato de opción de compra venta entregó la cantidad de ciento ochenta y tres mil bolívares (183.000,00 Bs.), mediantes cheques emitidos del Banco Mercantil, identificados con los Nº 38140916, 2141470, y 23798951, respectivamente.
• Que la vendedora en dicho contrato se obligó a entregar a la compradora toda la documentación que así lo requiriera la entidad financiera correspondiente a los fines de la tramitación de un crédito hipotecario por el saldo restante, esto era por la cantidad de cuatrocientos veintisiete mil bolívares con cero céntimos (427.000,00 Bs.), ante el Banco de Venezuela.
• Que le cláusula segunda del contrato se convino que el lapso de opción de compra venta sería por noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga contados a partir de la autenticación del mismo suscrito en fecha 11 de julio de 2013, y vencía el 08 de noviembre de 2013.
• Que la vendedora se comprometió a entregar al comprador al momento de la protocolización las solvencias nacionales, estadales y municipales, así como libre de gravámenes e hipoteca ante el Banco Industrial de Venezuela.
• Que en el contrato se fijo clausula penal el 10% del monto dado en arras en caso de incumplimiento del comprador el vendedor podría optar por renegociar el precio del inmueble y darle continuidad, y de no llegar a un acuerdo con el comprador retendría el 10%, del monto recibido, y en caso de incumplimiento del vendedor tendría que regresar el la totalidad del monto recibido como pago más el 10% como penalización.
• Que el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, es una persona discapacitada (sorda), lo cual lo hacía ser muy dependiente de su señora madre (difunta), y, que con la ayuda de familiares y su esfuerzo propio logró reunir el dinero de la inicial para la compra de la venta inmueble objeto de la litis.
• Que su representado ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, visto su estado de necesidad de vivienda la hoy demandada al momento de la firma del contrato de opción de compra venta le hizo entrega de las llaves del inmueble para que lo ocupara otorgándole así la posesión, ya que la voluntad era vender a su representado el inmueble objeto de la demanda.
• Que a pesar haber hecho la entrega material del inmueble la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, se niega a vender incumpliendo así con lo contratado en la clausula primera del contrato .
• Que la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, pretender rescindir del contrato alegando que el valor del inmueble es superior a lo pactado, sin importarle el esfuerzo hecho por su representado para la tramitación del préstamo crediticio.
• Que es evidente el incumplimiento de la hoy demandada ya no tramitó la liberación de hipoteca que pesa ante el Banco Industrial de Venezuela, como fuera pactado en la clausula quinta y séptima del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes hoy en litigio.
• Que a pesar de la mala fe e incumplimiento por parte de la demanda, y la imposibilidad de notificar personalmente sobre la voluntad de continuar con el contrato su representado antes del vencimiento del plazo contractual lo hizo por medio de publicación de prensa del Diario “LA VOZ”, en fecha 02/11/2013.
• Que procede a demandar en nombre de su representado a la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, a que cumplan con el contrato suscrito en fecha 11 de julio de 2013, ante la Notaria Pública del municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el Nº 11, tomo 132, sobre el bien inmueble objeto de la litis.

b) Alegatos de la parte demandada.
En la oportunidad legal para que tuviera lugar el acto de contestación, la parte demandada alegó lo siguiente:
• Que en nombre de su representada niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como el derecho la temeraria demanda de cumplimiento de contrato ya que no se corresponde con la verdad de los hechos narrados y carece de sustentación.
• Que la parte actora coadyuva y califica de manera incorrecta algunas clausulas del contrato en especial la novena de la cual solo transcribe un extracto, no señalando e dicha clausula lo que las partes convinieron expresamente.
• Que no es imputable a la vendedora el retraso en la obtención de documentos que se haya tramitado en tiempo oportuno, ya que alega que se solicito en reiteradas oportunidades al ente gubernamental Banco Industrial de Venezuela, y en la clausula expresaba que una vez constara la expedición de liberación de hipoteca debía producirse el documento definitivo de venta, y que el documento en cuestión fue solicitado en reiteradas oportunidades ante el Banco Industrial de Venezuela.
• Que la parte hoy actora se negó a acogerse y someterse a las condiciones del contrato de opción de compra venta y optó por interponer una demanda temeraria.
• Que en la clausula del contrato las partes convinieron que si la negociación no se perfeccionaba por caso fortuito al ente gubernamental Banco Industrial de Venezuela, y no en la persona de la vendedora las partes considerarían la extensión del plazo establecida en la clausula sexta o la terminación anticipada sin pago de indemnización alguna.
• Que niega rechaza y contradice que su representada haya autorizado al ciudadano Ángel David Graterol Flores, para que tomara el inmueble dado en opción de compra venta para que lo ocupara como su vivienda, dado que el mismo no estaba en condiciones de habitabilidad, y mal podría ocuparlo sin una figura jurídica de contratación.
• Que ciudadano Carlos Romero, intermediario de la parte actora con quien se mantuvo en conversaciones la parte demandada respecto a la negociación del inmueble, al mismo se le entregó las llaves con la condición que fuera haciendo las reparaciones del inmueble el cual sería ocupado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.
• Que niega, rechaza, y contradice lo manifestado por la representación judicial de la parte actora, en que su representado dependa de su madre para actividades diarias, ya es contradictorio por cuanto la misma se encuentra fallecida.
• Que la discapacidad auditiva con limitación de habla, ya que esto no lo impide para discernir de sus actos.
• Que niega, rechaza y contradice, vocabulario inadecuado utilizado por su contraparte en su escrito de demanda, al calificar a su representada de Sra. Decente, Honesta, de formación y principios al estar incursa en delito de dolo, actos de mala y fraude al retractarse de la negociación, por lo en la clausula novena la vendedora no dio motivo de incumplimiento i actos imputables a su representada sobre el retraso de la venta definitiva.
• Que no es cierto, y niega, rechaza y contradice que su representado este alegando dolosamente que no esté interesada en la negociación pactada.
• Que no es cierto, y niega, rechaza y contradice lo dicho por el abogado actor en cuanto al incumplimiento de la hoy demandada, que no haya tramitado la liberación de hipoteca que pesa sobre el referido inmueble.
• Que aclara que su representada estuvo en conversaciones telefónicas y personales de manera reiterada con el personal con la entidad Bancaria, Banco Industrial de Venezuela para solicitar a liberación de hipoteca.
• Que hay constancia de lo diligente que ha sido su representada para obtener la liberación de hipoteca del inmueble, al haber solicitado en el mes de agosto de 2013, ante el Banco Industrial de Venezuela, un estado de cuenta de la deuda la arrojo la cantidad de (Bs. 35.503,53), y posterior a eso se produjeron todas las solicitudes personales y escritas en el ente gubernamental para expedir la liberación de hipoteca.
• Que no cierto y niega, rechaza y contradice que su representada por el incumplimiento contractual le haya causado daños irreparables al actor opcionado de la venta.
• Que en el contrato de opción de compra venta en la clausula segunda el comprador conoce la documentación inherente al inmueble referente al gravamen hipotecario.
• Que está demostrado que su representada realizó todos los trámites para solicitar la cancelación del crédito hipotecario, y liberación de hipoteca ante el ente bancario respectivo, sin resultado positivo, y hasta el momento sigue siendo infructuoso.
• Que no es cierto y niega, rechaza y contradice, que su representada haya actuado de mala fe para la materialización de la venta definitiva.
• Que el comprador, vendedor e intermediario, tenían conocimiento sobre el gravamen hipotecario ante el Banco Industrial de Venezuela, y ello se pude verificar la clausula séptima del contrato.
• Que si bien es cierto que existe un gravamen sobre el inmueble su representada solicito en diferentes oportunidades la liberación de hipoteca ante el Banco Industrial de Venezuela, alegando que el ente Bancario está actualizando la plataforma informática de archivo crediticio, por lo cual no es imputable a su representado.
• Que rechaza, impugna y desconoce en todo su contenido los anexos consignados por la parte actora junto al libelo de la demanda marcados con las letras “h1”, “H2” e “I”.
• Que es evidente que su representado cumplió al darle al hoy demandante para que gestionara su crédito hipotecario conjuntamente con el intermediario ciudadano CARLOS ROMERO, siendo que el primer pago que se le hizo a la vendedora al momento de la firma del documento de opción de compra venta fue por medio de cheque Nº 38140916 por la cantidad de (38.000,00 Bs.) del Banco Mercantil.
• Que en la clausula novena del contrato de opción de compra venta las parte convinieron que no se consideraría causa imputable al vendedor el retraso por algún documento o solvencia que dependiera única y exclusivamente del ente gubernamental que lo expida.
• Que en la clausula novena quedó establecido que si la negociación no se perfecciona por causas ni imputables a una de las partes como la no liberación del crédito hipotecario por parte del ente gubernamental Banco Industrial de Venezuela, las partes de mutuo acuerdo considerarían la extensión del plazo contenido en la clausula sexta del contrato, o su terminación anticipada si fuere el caso sin pago de indemnización alguna y la vendedora entregaría a la compradora la cantidad recibida por arras.
• Que la parte actora publicó un cartel de notificación en el diario “La Voz” de Guarenas, con el fin de notificar a la vendedora su voluntad de prorrogar el contrato de opción de compra venta, haciéndolo (06) días antes del término establecido.
• Que la parte sorprendiendo la buena fe del tribunal solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar la fue acordada por este tribunal sin haber llenado los extremos de ley, a su decir.
• Que está demostrado los argumentos opuestos para rechazar y contradecir la temeraria demanda incoada contra mi representada ya que la parte actora demanda el cumplimiento del contrato alegando que la vendedora no entregó el documento de liberación de hipoteca, alegando que su representada solicito en diferentes oportunidades la liberación ante el banco Industrial de Venezuela.

* De la reconvención.
• Que su representado no incurrió en ninguna causal imputable a su persona en cuanto al retraso de la materialización de venta definitiva del inmueble dado en opción, ya que en la clausula novena quedo establecido expresamente que no era imputable a la vendedora el retraso de la venta definitiva cuando el Banco Industrial de Venezuela, no liberara la hipoteca que pesa sobre el inmueble, y donde si aprecia el incumplimiento es por parte de la compradora ciudadano Ángel David Graterol Flores, respecto a la obtención del crédito hipotecario para cumplir el pago restante de la negociación para protocolización de venta definitivo lo que hace que se motive la mutua petición.
• Que en la clausula novena del contrato su representada tiene la opción de dar por terminado de manera anticipada el contrato de arrendamiento suscrito con el hoy actor sin tener que pagar indemnización alguna, ya que el comprador no obtuvo el crédito hipotecario dentro del término establecido lo cual es imputable al comprado y el contrato debe quedar resuelto de pleno derecho.
• Que el comprador nunca dio información al vendedor sobre las gestiones del crédito hipotecario o si había alguna otra alternativa para coadyuvar la venta definitiva del inmueble dado en opción de compra, aunado a que le comprador mal podía accionar una demanda al tener un impedimento contractual ya que no se agotaron los medio acordados en el contrato.
• Que el opcionado no notificó por ningún medio a su representada el estado del crédito de política habitacional que estaba solicitando o de la negativa de su otorgamiento.
• Que durante el término de 90 días más 30 de prorroga el opcionado obtuvo la aprobación o negación del crédito hipotecario ya que no existe a los autos prueba alguna.
• Que el opcionado nunca planteo a la vendedora otro medio para el pago restante de la venta que no fuera la del crédito hipotecario.
• Que el opcionado incumplió como comprador al no presentar un documento de venta definitivo a su representada sobre el inmueble dado en opción, o en su defecto proponer la subrogación de la hipoteca del inmueble para luego imputarla al costo de venta; ya fuera por contrato privado o público.
• Que el opcionado no ha consignado a los autos ningún medio de prueba de haberle negado su ente financiero el crédito hipotecario por no tener la cancelación de hipoteca que pesa sóbrele inmueble dado en opción de compra venta.
• Que el opcionado de compra venta del bien inmueble no puede negar que conocía el gravamen que pesa sobre el inmueble y que ello pudiera haber requerido un tiempo extra para obtener la liberación lo cual exime a la vendedora de haber actuado de mala fe por o que rechaza lo alegado por la parte actora en su temeraria demanda.
• Que el opcionado no acompaño ningún medio de prueba en demanda temeraria que demuestre que la no celebración de documento definitivo de venta del inmueble ya que no fue por incumplimiento de su representada.
• Que el opcionado en 120 días no tuvo el interés de adquirir en compra el inmueble ya que no propuso ningún otro medio o figura diferente para lograr materializar la compra, ya que por parte mi representada nunca hubo negativa, negligencia, impedimento o mala fe para concretar la venta acordada.
• Que en nombre de representada reconviene a la parte actora ÁNGEL GRATEROL, por Resolución de Contrato, y subsidiariamente por Daños y Perjuicios y Daño Moral, con sustento en la clausula novena del contrato.
• Que los daños y perjuicios se producen al haber estado su defendida sin poder ofrecer a un tercero la venta del inmueble por causas imputables al comprador hoy parte actora, ya que el comprador en el lapso acordado de 90 más 30 días no pudo obtener el crédito hipotecario.
• Que conforme al artículo 1.263, 1271 y 1.273 del Código Civil, se enmarcan los daños y perjuicios causados a su representada por parte del comprador.
• Que le daño moral se da ya por hechos narrados al causarle una disminución de su estabilidad emocional y la de su familia, todo conforme al artículo 1.196 del Código Civil.
• Que requiere medida cautelar innominada consistente en ordenar al actor reconvenido en paralizar cualquier trabajo dentro del inmueble dado en opción de compra venta, así como la entrega de las llaves acceso al mismo a la vendedora, y prohibición de entrada al inmueble hasta se culmine las acciones interpuestas.

** De la contestación a la reconvención propuesta por la parte demanda.

En fecha 14 de mayo de 2014, la apoderada judicial de la parte actora abogada RAIMARY ELIANA CONTRERAS, Ipsa Nº 148.193, presentó escrito contestación a la reconvención, en los siguientes términos:

• Que la presente demanda es incoada por su representada por cumplimiento de contrato de opción de compra venta contra la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, sobre un bien inmueble propiedad de la mencionada ciudadana, el cual se suscribió un contrato ante la Notaria Pública del municipio Zamora del estado Miranda en fecha 11 de julio de 2013, el cual quedó anotado bajo el Nº 11, tomo 132.
• Que en la clausula primera la vendedora se obligaba a vender a la compradora en forma irrevocable un inmueble de exclusiva propiedad.
• Que el precio de la venta es por la cantidad seiscientos diez mil bolívares (610.000,00 Bs.)
• Que el comprador al momento de la firma del contrato de opción de compra venta entregaría la cantidad de ciento ochenta y tres mil bolívares (183.000 Bs.), a los de garantizar el cumplimiento.
• Que a los fines de tramitar un crédito hipotecario el vendedor entregaría al comprador los documentos requeridos por la institución bancaria correspondiente, y el comprador se compromete a entregar al comprador la cantidad de cuatrocientos veintisiete mil bolívares (427.000,00 Bs.), como saldo restante.
• Que el plazo de opción acordado en la clausula novena era de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga, a partir del 11/07/2013, al 08/11/2013.
• Que el vendedor se comprometía a entregar para el momento de la protocolización definitiva todas las solvencias como impuestos nacionales, estadales o municipales, y libre de tos gravamen, especialmente de hipoteca que mantiene con el Banco Industrial de Venezuela.
• Que en caso de otorgarse la compra venta por causas imputables al comprador – la vendedora podría optar por renegociar el precio del inmueble dado en opción, o en caso de no llegar a un acuerdo con el comprador podrá retener el 10% del monto recibido, y que en caso por causas imputables al vendedor el comprador decide dar por terminado el contrato y la vendedora devolvería al comprador la cantidad dadas en arras mas el 10% del monto recibido.
• Que su representado es una persona con discapacidad auditiva tal como lo alegue en el libelo de la demanda, y el mismo era atendido por su señora madre hoy fallecida quedando totalmente desamparado, por lo que es contradictorio lo dicho por su contraparte al referirse a la confesión, ya que mi cliente recibió ayuda de familiares para poder reunir el dinero para la inicial de la compra del inmueble objeto de la litis.
• Que su representado por la condición de discapacidad y estado de necesidad de una vivienda la parte hoy demandada reconviniente al momento de la firma del contrato de opción de compra venta entregó las llaves del inmueble a mi representado para que lo ocupara e hiciera las reparaciones que necesitara.
• Que en la clausula primera las partes se obligaron de forma irrevocable a vender y comprar el inmueble, y ahora la parte demanda reconviniente se niega a vender el inmueble, alegando que ya no está interesada en la negociación., pretendiendo reincidir del contrato que es manera bilateral.
• Que es evidente el incumplimiento de la demandada al no tramitar la liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la negociación.
• Que su representado procedió a notificar a la vendedora a través de la prensa escrita “La Voz”, en fecha 02 de noviembre de 2013.
• Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como el derecho la reconvención por Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios, pretendido por la parte reconviniente.
• Que niega, rechaza y contradice que su representado haya incumplido con su obligación de tramitar el crédito de Ley Política Habitacional ante el Banco de Venezuela.
• Que la entidad financiera para otorgar el crédito especial de Ley de Política Habitacional, necesita como recaudo el borrador de liberación de hipoteca que emita el Banco Industrial de Venezuela.
• Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte demandada reconviniente que el contrato suscrito por su representada sea un contrato de arrendamiento, ya que está demostrado que el contrato es de opción de compra venta, y estaba la plena voluntad de su representado de comprar el inmueble.
• Que niega, rechaza y contradice que su representado no haya informado sobre a la reconviniente sobre el estado ni gestiones del crédito hipotecario, ya que le informaba a través del intermediario ciudadano CARLOS JOSÉ ROMERO LEON, y así lo reconoce la demandada como la persona intermediaria en su escrito de contestación de la demanda.
• Que niega, rechaza y contradice que su representado no podía accionar la presente demanda, ya que eso no estaba estipulado en ninguna parte del contrato.
• Que niega, rechaza y contradice que su representado no haya tenido la posibilidad de comprar el inmueble por medio de crédito bancario o algún otro medio; e igualmente, niega, rechaza y contradice que su representado haya perdido interés o abandonado la compra del inmueble, y que no haya sido diligente en la obtención del crédito hipotecario.
• Que es notorio que el reconviniente quiera vender el inmueble a un tercero un precio mayor en detrimento de su representado.
• Que niega, rechaza y contradice que su representado no haya consignado ningún medio de prueba que demuestre el incumplimiento de la parte demandada reconviniente, ya que por lo narrado por su contraparte la intención es no vender el inmueble.
• Que niega, rechaza, contradice e impugna las documentales consignadas junto al escrito de contestación de la demanda marcadas con las letras B, C, D, E, F, y G.
• Que niega, rechaza y contradice que a la reconviniente se le haya causado algún daño moral por parte de su representada.
• Que niega, rechaza y contradice que no exista el riesgo manifiesto que quede ilusoria la ejecución del fallo, ya que lo narrado por la parte reconviniente es vender el inmueble a un tercero.
• Que esta evidenciado que no hay incumplimiento por parte de su representada, ya que, la demandada reconviniente tenía la obligación de entregar todos los recaudos a su representada para poder tramitar el crédito hipotecario ante la entidad bancaria correspondiente.
• Que visto los elementos esgrimidos por la contraparte en el escrito de contestación y reconvención sean desechados, ya que es contradictorio sus argumentos.

2. Aportaciones probatorias.

En tal sentido, y partiendo de lo antes expuesto, esta sentenciadora pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos, a los fines de determinar si la parte demandante demostró fehacientemente los elementos básicos de su demanda.

a.- De la parte actora:
* Recaudos acompañados al escrito libelar:
• Marcado con la letra “A” Original PODER ESPECIAL otorgado por el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 15.780.414, a los abogados en ejercicio FRANCISCO JOSÉ OLIVIO LÓPEZ, MAYELA THAIS LACRUZ, RAIMARY ELIANA CONTRERAS, JUAN CARLOS NOVOA ZERPA y EDGARD GUILLERMO SARCOS, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 45.329, 91.761, 148.193, 57.968, y 107.582, respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública del municipio Zamora, del estado Miranda, en fecha 13 de noviembre de 2013, anotado bajo el Nº 35, Tomo 219. El instrumento en cuestión demuestra que fue otorgado para ejercer la representación en juicio; del mismo modo se observa el cumplimiento de todos los trámites y formalidades que se exigen para su suscripción, tal como lo establece el artículo 1357 y siguientes del Código Civil, razón por la cual este tribunal lo valora tanto en su mérito como en su contenido, como demostrativo de tal representación y así se decide. (F. 16 al 19 pza. I).

• En original marcado con la letra “B”, CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito entre los ciudadanos NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, titular de la cédula de identidad No. V.- 6.438.461, en carácter de promitente vendedora y el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, en su carácter de promitente comprador, autenticado por ante la Notaria Pública del municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 11 de julio de 2013, anotado bajo el Nº 11, tomo 132, el cual recayó sobre: “Un (01) inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº U-24, ubicado en el segundo nivel, del edificio U, etapa XI, del Conjunto Eiffel, ubicado en la etapa A-7, de la Urbanización El Castillejo, Guatire, municipio Zamora del estado Miranda, identificado con el Nº de Catastro 02-02-19-U-24-00, el cual se encuentra protocolizado ante el Registro Público del municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 06/12/2006, bajo el Nº 20, tomo 26, protocolo 1º.”; en el cual se estableció todos los derechos y obligaciones inherentes al contrato de opción de compra venta. Ahora bien, en vista que el instrumento aquí analizado no fue desconocido por la parte contra la cual se produjeron en la etapa procesal correspondiente, aunado a que fue consignado en original por la parte actora junto al libelo de la demanda, en consecuencia quien aquí decide lo tiene por reconocido y lo aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 y siguientes del Código Civil; en efecto, se le otorga pleno valor probatorio como demostrativo de la opción de compra venta ejercida por las partes intervinientes en el presente proceso, sobre el inmueble objeto de la litis.- Así se precisa.(F.20 al 23 pza.I)

• Marcado como letra “C” Copia certificada de DOCUMENTO DE PROPIEDAD debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 20, Tomo 26, Protocolo Primero, de fecha 06 de diciembre de 2006, mediante el cual laos ciudadanos BENARDINA ÁLVAREZ y JOSÉ MANUEL ALVARADO ÁLVAREZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 3.157.306, y V.- 11.225.613, respectivamente, dan en venta pura y simple, perfecta e irrevocable ala ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, titular de la cédula de identidad No. V.- 6.438.461, el inmueble objeto del presente juicio constituido por “Un (01)inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº U-24, ubicado en el segundo nivel, del edificio U, etapa XI, del Conjunto Eiffel, ubicado en la etapa A-7, de la Urbanización El Castillejo, Guatire, municipio Zamora del estado Miranda, identificado con el Nº de Catastro 02-02-19-U-24-00, el cual se encuentra protocolizado ante el Registro Público del municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 06/12/2006, bajo el Nº 20, tomo 26, protocolo 1º; cuya documental constituye documento público que emana de un funcionario público en el ejercicio de su competencia especifica, razón por la cual este tribunal le confiere al mismo pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, toda vez que no fue tachado en el decurso del proceso y así se establece. De dicha documental se evidencia que efectivamente la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, aparece en la Oficina de Registro respectiva como propietaria o titular del derecho real sobre el inmueble objeto de la litis y que sobre el mismo pesa hipoteca legal habitacional de primer grado, y así se establece. (F. 24 al 35)

• Marcado con la letra “D” en original CERTIFICACIÓN DE GRAVAMEN DE LOS ÚLTIMOS 10 AÑOS, expedido en fecha 26 de junio de 2013, por el Registro Público del municipio Zamora del estado Miranda, Nº de tramite: 237.2013.2.4737, sobre el bien inmueble objeto de la litis, cuya documental constituye documento público que emana de un funcionario público en el ejercicio de su competencia especifica, razón por la cual este tribunal le confiere al mismo pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, toda vez que no fue tachado en el decurso del proceso y así se establece. De dicha documental se evidencia que el inmueble que dio origen a la presente demanda pesa una hipoteca legal habitacional de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, y así se establece. (F. 36 al 37).

• Marcado con letra “E” DOCUMENTO PRIVADO suscrito entre los ciudadanos NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ y ÁNGEL DAVID GARTEROL FLORES, partes en litigio, en el cual dejaron constancia que el promitente comprador hizo entrega de la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.38.000,00), como reserva para la venta del bien inmueble objeto de la demanda, al cual le fue acordado un precio de venta definitivo por la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.610.000,00) Ahora bien, en vista que el instrumento privado aquí analizado no fue impugnado por la parte contra la cual se produjeron en la etapa procesal correspondiente, aunado a que fue consignado en original por la parte actora junto al libelo de la demanda, en consecuencia quien aquí decide lo tiene por reconocido y lo aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; en efecto, se le otorga pleno valor probatorio como demostrativo del pago de reserva y/o entrega de una cantidad de dinero por el ciudadano ANGEL DAVID GRATEROL FLORES, parte actora, a la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, parte demandada, por concepto de reserva para futura venta del inmueble objeto de la litis. Así se precisa. (F.38 al 39 pza.I)

• Marcado con la letra “F” en copia simple: a) CÉDULA DE IDENTIDAD, Nº V.- 15.780.414, a nombre del ciudadano ÁNGEL DAVID GARTEROL FLORES; b) CARNET DE DISCAPACIDAD a nombre del mencionado ciudadano, expedido por el Consejo Nacional para las Personas con Discapacidad (CONAPDIS). Ahora bien, visto lo anterior, quien aquí suscribe les confiere valor probatorio a las instrumentales en cuestión, y las tiene como demostrativas de la identidad de la parte actora en el presente juicio, así como la discapacidad de voz y habla que padece el ciudadano ÁNGEL DAVID GARTEROL FLORES, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. (F.40)

• Marcado con la letra “G”, en copia fotostática (f. 41, p1) CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN Nº EV-14 expedida por el Consejo Nacional Electoral (CNE), Parroquia Santa Rosalía, municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20/03/2012, de la cual se desprende que quien en vida se llamó JULIANA FLORES, falleció en fecha 20/03/2012. Ahora bien, siendo que la documental en cuestión se trata de un acto de estado civil, el mismo tiene carácter de auténtico respecto a los hechos presenciados por la autoridad que lo suscribió, ello conforme a lo previsto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil; sin embargo, en vista que el contenido de la documental en cuestión nada aporta a la resolución de la presente controversia, quien aquí suscribe la desecha del presente proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se establece.

• Marcado con la letra “H1”, y “H2”, MINUTA BANCARIA DE ESTATUS DE SOLICITUD DE CREDITO HIPOTECARIO, por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (350.000,00 Bs.), presentado en fecha 22/07/2013, por el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, ante el Banco el Venezuela, con sede en Guatire. Ahora bien, una vez analizada la instrumental en cuestión este Tribunal observa, que a los fines de ratificar la misma, fue promovida la prueba de informe, conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; en efecto, esta Sentenciadora valorará la misma, en el presente fallo, al momento del pronunciarse sobre la prueba de informes.- Así se precisa.(F. 42 al 43)
• Marcado con la letra “I” IMPRESIONES FOTOGRÁFICAS. Ahora bien, el documento es cuestión no fue impugnado por la parte contraria, por lo cual se hace menester citar lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC-108, de fecha 11 de abril de 2019, expediente N° 2018-460, caso María Antonia Cabeza Ávila contra Sophia Norelys Behrens Utrera, dispuso al respecto lo siguiente:
“…Así las cosas, la Sala observa que las copias fotostáticas o las reproducciones realizadas por cualquier medio mecánico (impresiones de correos electrónicos), se reputarán fidedignas, siempre que no sean impugnadas por la contraparte, ya en la contestación a la demanda si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de pruebas, esto es, la no impugnación, la cual se entenderá como un reconocimiento de la autenticidad y veracidad de su contenido…”.

(…omissis…)
De lo anterior se infieren dos aspectos fundamentales: el primero, que debe necesariamente mediar impugnación contra el medio de prueba libre para que el juez de la causa pueda en consecuencia, durante el lapso de admisión, señalar las formas análogas o creadas por él para que se produzca la contradicción; el segundo, que la no impugnación u objeción contra el medio probatorio promovido por parte del no promovente, se entenderá como un reconocimiento de la autenticidad y veracidad de su contenido…”. (Destacados de la Sala).-

Visto el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, este Tribunal, tiene como demostrativo de las condiciones del bien inmueble dado en opción de compra venta en el año 2013. Así se precisa. (F.44)
• Marcado con la letra “J” en original NOTIFICACIÓN DE IMPRENTA MEDIANTE CARTEL, publicado en el Diario “La Voz” en fecha 02 de noviembre de 2013, por el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, en el cual se señala que dada la imposibilidad de ubicar a la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, se le hace saber que por cuanto a la fecha no ha recibido el documento de liberación de hipoteca y estando próximo a vencerse el plazo acordado, le manifiesta por ese medio su voluntad de continuar con la opción de compra de venta del inmueble de su propiedad hasta tanto sea liberada la hipoteca que pesaba sobre el bien dado en opción de compra, declarando su voluntad de continuar con el contrato de venta y extender dicho plazo hasta la obtención de la documental in comento, conforme lo estipula la cláusula novena del contrato. La referida documental constituye documento público, razón por la cual este tribunal le confiere al mismo pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue tachado en el decurso del proceso y así se establece. (F. 45).

** En la oportunidad probatoria trajo a los autos:

• Del MÉRITO FAVORABLE de autos de las documentales consignadas junto al libelo de la demanda, a saber: a) Marcado con la letra “B”, original CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito entre los ciudadanos NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, titular de la cédula de identidad No. V.- 6.438.461, en carácter de promitente vendedora y el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, en carácter de promitente comprador, debidamente notariato por ante la Notaria Pública del municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 11 de julio de 2013, anotado bajo el Nº 11, tomo 132, el cual recayó sobre: “Un (01) inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº U-24, ubicado en el segundo nivel, del edificio U, etapa XI, del Conjunto Eiffel, ubicado en la etapa A-7, de la Urbanización El Castillejo, Guatire, municipio Zamora del estado Miranda, identificado con el Nº de Catastro 02-02-19-U-24-00, el cual se encuentra debidamente protocolizado ante el cual se encuentra protocolizado ante el Registro Público del municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 06/12/2006, bajo el Nº 20, tomo 26, protocolo 1º; b) Marcado como letra “C” Copia certificada de DOCUMENTO DE PROPIEDAD debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Público del municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, el cual quedó anotado bajo el número 20, Tomo 26, Protocolo Primero, de fecha 06 de diciembre de 2006, mediante el cual laos ciudadanos BENARDINA ÁLVAREZ y JOSÉ MANUEL ALVARADO ÁLVAREZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. V.- 3.157.306, y V.- 11.225.613, respectivamente, dan en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, titular de la cédula de identidad No. V.- 6.438.461, el inmueble objeto del presente juicio; c) Marcado con la letra “D” en original CERTIFICACIÓN DE GRAVAMEN DE LOS ÚLTIMOS 10 AÑOS, expedida en fecha 26 de junio de 2013, por el Registro Público del municipio Zamora del estado Miranda, Nº de tramite: 237.2013.2.4737, sobre el bien inmueble objeto de la litis; d) Marcado con letra “E” DOCUMENTO PRIVADO suscrito entre los ciudadanos NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ y ÁNGEL DAVID GARTEROL FLORES, partes en litigio, el cual dejaron constancia que él promitente comprador hizo entrega de la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (38.000,00 Bs.), como reserva para le venta del bien inmueble objeto de la demanda; e) Marcado con la letra “F” en copia simple CARNET DE DISCAPACIDAD a nombre del ciudadano ÁNGEL DAVID GARTEROL FLORES, expedido por el Consejo Nacional para las Personas con Discapacidad (CONAPDIS); f) Marcado con la letra “J” en original NOTIFICACIÓN DE IMPRENTA MEDIANTE CARTEL, publicada en el Diario “La Voz” en fecha 02 de noviembre de 2013, por el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES a la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ.

Ahora bien, respecto de las documentales reproducidas y promovidas en esta oportunidad de los recaudos acompañados al escrito libelar, debe señalar quien decide, que tal reproducción y promoción debe interpretarse como la invocación del mérito favorable de los autos y siendo que las mismas fueron valoradas precedentemente, esto es, en el punto de la sentencia referido a los recaudos acompañados al escrito libelar, se mantiene el criterio de valoración respecto a dicha probanza, adicionalmente debe acotarse que el mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, pues el juez debe analizar y juzgar todos cuantos elementos probatorios se hayan producido en autos, conforme lo dispone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se precisa.

• Copia simple documental referente a un ACTA DE NACIMIENTO identificada con el N° 431, de fecha 19/09/2006, a nombre de ANJEILIS DEL VALLE, expedida por el Primera Autoridad Civil del municipio Brión del estado Miranda, alegando la parte actora la mencionada es su hija. Ahora bien, siendo que la documental en cuestión se trata de un acto de estado civil, el mismo tiene carácter de auténtico respecto a los hechos presenciados por la autoridad que lo suscribió, ello conforme a lo previsto en el artículo 77 de la Ley Orgánica del Registro Civil; sin embargo, en vista que el contenido de la documental en cuestión nada aporta a la resolución de la presente controversia, quien aquí suscribe la desecha del presente proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se establece. (f.110 pza. I).

• Prueba de INFORMES promovida por la parte actora en el Capítulo II en su escrito de fecha 04/06/2014, requirió se oficiara al Banco de Venezuela (sede Guatire), este juzgado por auto de fecha 27/06/2014, ordenó librar oficio al ente Bancario mencionado a los fines que informara, sobre los siguientes particulares contenidos en el mentado escrito de promoción de pruebas.

Ahora bien, en fecha 22/092014, se dio por recibido ante el juzgado A quo, oficio N° GRC-2014-43341, fecha 29/08/2014, procedente del Banco de Venezuela (F.147,P1), informando lo siguiente:
“(…) 1.- Cumplimos con informarles que en revisión efectuada en el sistema, el ciudadano Ángel David Graterol Flores, titular de la C.I. V- 15.780.414, realizó la solicitud de crédito Hipotecario para la adquisición de Vivienda ubicada en el conjunto residencial Eiffel, de la urbanización El Castillejo de Guatire, Municipio Autónomo de Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, el mismo fue devuelto por recaudos incompletos.
2.- Asimismo les informamos que dentro de los documentos solicitados, no fue consignado, por el ciudadano antes mencionado, el Borrador de Liberación de Hipoteca.
Información que suministramos por cuanto en esa dependencia cursa el expediente signado con el N° 30375…” (Ver folio 146 al 147 pza. I)

Ahora bien, de la revisión de la prueba en cuestión, se observa que la misma fue promovida y evacuada conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que sus resultas aportan elementos demostrativos sobre la situación controvertida y, por cuanto la misma guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, quien aquí suscribe le confiere valor probatorio, en el sentido que efectivamente, el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, solicitó un crédito hipotecario con el Banco de Venezuela, el cual fue devuelto por recaudos incompletos, esto es, no constaba entre los recaudos el borrador de liberación de hipoteca, lo cual se traduce en que el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, tramitó un crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela, y el mismo no fue aprobado por falta de recaudos de documentos. Así se decide.
• Prueba de INFORMES promovida por la parte actora en el Capítulo II en su escrito de fecha 04/06/2014, requirió se oficiara al Banco de Industrial de Venezuela, y siendo que el juzgado de cognición primigenia por auto de fecha 27/07/2014, ordenó librar oficio al ente Bancario mencionado a los fines que informara, sobre los siguientes los particulares contenidos en el escrito de promoción de pruebas.

Ahora bien, en fecha 16/09/2014, se dio por recibido ante el juzgado A quo, oficio N° 0001289, fecha 28/07/2014, procedente del Banco Industrial de Venezuela (F. 144 y 145), informando lo siguiente:
“(…) En este sentido le estamos remitiendo la Posición Deudora por concepto de Hipoteca de primer Grado por Crédito Hipotecario con Recursos FAOV, de la Sra. Naneth Coromoto Velásquez.
En cuanto a los puntos segundo y tercero del escrito de promoción de pruebas, le informo que la mencionada ciudadana solicitó por ante esta Consultoría Jurídica, un borrador de liberación de hipoteca, el día 5 de septiembre de 2013. (…)” (Ver folio 144 al 145 pza. I)

Ahora bien, de la revisión de la prueba en cuestión, se observa que la misma fue promovida y evacuada conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que sus resultas aportan elementos demostrativos sobre los hechos controvertidos y por cuanto guardan relación con el presente proceso, quien aquí suscribe la aprecia y confiere valor probatorio para demostrar que la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, para la fecha del 31/07/2014, mantenía una deuda por la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs.37.936,61 Bs.) con el Banco Industrial de Venezuela e igualmente la indicada institución bancaria informó que en fecha 05/09/2013, la hoy demandada requirió ante la consultoría jurídica de dicha entidad bancaria, un borrador de liberación de hipoteca, en tal sentido queda evidenciado que la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, solicitó en fecha 05/09/2013 la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de venta y hoy objeto de la presente demanda, sin embargo, para el día 15/07/2014, un (1) año después de la suscripción del contrato de opción de compra venta (11/07/2013, no había cancelado la deuda del crédito hipotecario ante el ente financiero, razón por la cual mal podrían liberarle la referida hipoteca o al menos emitirle el borrador de dicho documento. Así se decide.

• Promovió TESTIMONIAL del ciudadano CARLOS JOSÉ ROMERO LEÓN, cuya declaración se encuentra inserta al folio 167 al 169 de la pieza Nº I del presente expediente, en los siguientes términos:
(…) PRIMERA PREGUNTA: Diga el Testigo, cual es su relación con el ciudadano ANGEL GRATEROL FLORES? CONTESTO: Somos Primos.- SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si fue intermediario durante toda la negociación del inmueble objeto de litigio? CONTESTO: Si fui testigo.-TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo cual fue el motivo que lo llevo a esa intermediación? CONTESTO:ANGEL DAVID GRATEROL es Discapacitado Sordo Mudo.- CUARTA PREGUNTA: Diga el Testigo si al momento de la firma del contrato la ciudadana NANET COROMOTO VELAZQUEZ entrego las llaves al ciudadano ANGEL GRATEROL FLORES del Inmueble objeto de litigio? CONTESTO: Si al momento de la opción Compra y Venta ofreció la entrega de las llaves para que lo remodelaran y lo habitara.- QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo, si tiene conocimiento y le consta que ANGEL GRATEROL FLORES vive actualmente en el inmueble con su menor hija y una tía.- CONTESTO: Si actualmente vive con su hija menor y una tía que lo asiste..- SEXTA PREGUNTA: Diga la Testigo, si es cierto que le solicito en reiteradas oportunidades a la ciudadana NANET COROMOTO VELAZQUEZ el borrador de la liberación de la hipoteca emitido por el Banco Industrial de Venezuela? CONTESTO: Si, se lo solcito en reiteradas oportunidades ya que es requisito indispensable para tramitar el crédito ante el banco de Venezuela.-OCTAVA PREGUNTA: Diga el testigo si es cierto que la ciudadana NANET COROMOTO VELAZQUEZ, le notificó que no vendería al precio pactado contractualmente CONTESTO: Si la ciudadana NANET COROMOTO VELAZQUEZ me notifico que no vendería al precio pactado, si no por uno mayor y de contado.- En este estado cesaron las preguntas de la parte actora .- Seguidamente toma la palabra el apoderado judicial de la parte demandada, y realiza las siguientes repreguntas: PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo como es cierto que su actuación como intermediario en toda la negociación del apartamento que nos ocupa fue sin un mandato judicial otorgado por el comprador ANGEL DAVID GRATEROL. CONTESTO: No existió un mandado Judicial pero se asistió en la negociación ya que es discapacitado Sordo Mudo SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo como es cierto, que en su interés como familiar del comprador ANGEL DAVID, cancelo para asegurar la negociación la suma de Bs. TREINTA Y OCHO MIL (Bs. 38.000,00), con un cheque personal girado contra el Banco Mercantil. En este estado el representante Judicial Abogado JUAN CARLOS NOVOA, se opone a la pregunta, alegando que debe ser replanteada la misma, ya que sugiere un interés del testigo dentro del proceso judicial del cual no forma parte motivo por el cual esta representación solicita a la contraparte que sea replanteada la pregunta. En este estado tomo la palabra el apoderado de la parte Actora y expuso: En este estado ratifico la formulación de la pregunta en virtud de que el testigo ha manifestado reiteradamente ser familiar del comprador del inmueble y tuvo interés en toda la intermediación de la negociación. En este estado la Jueza de este Tribunal ordena que responda la pregunta formulada y se hará su valoración en la sentencia definitiva. CONTESTO: Si la reserva se realizo con parte de los ahorros familiares y se hizo a través de un cheque personal. TERCERA REPREGUNTA: Diga el testigo como es cierto que el comprador del inmueble ANGEL DAVID, su primo no tiene impedimento alguno para leer y escribir. CONTESTO: No es cierto, por ser discapacitado Sordo Mudo, la información que le transmitimos de educación solo le llega en un treinta o cuarenta por ciento, por ende parcialmente lee y escasamente escribe.- CUARTA REPREGUNTA: Diga el testigo como es cierto que recibió las llaves del apartamento para hacer arreglos en el mismo, en un apartamento ubicado en Palo Verde Caracas. En este estado me opongo a la pregunta ya que la misma es ajena al proceso judicial y el testigo no es parte dentro del litigio. En este estado la Jueza de este Tribunal ordena que responda la pregunta formulada y se hará su evaluación en la Sentencia definitiva. CONTESTO: No es cierto, la señora NANET COROMOTO VELAZQUEZ entrego a ANGEL DAVID, las llaves de manera voluntaria, para que fue remodelando y la habitara. QUINTA REPREGUNTA: Diga el testigo como es cierto, que el abogado de su primo ANGEL DAVID, el comprador del Inmueble en su escrito de contestación a la reconvención en su parte Tercero, manifiesta que CARLOS JOSE ROMERO LEON, el testigo en este acto, como familiar asistió como intermediario en toda la negociación a su primo para adquirir la propiedad del inmueble. CONTESTO: Para responder esa pregunta tendría que leer el escrito de reconvención, porque la pregunta es más para abogado que para testigo.- En este estado el Tribunal deja constancia que es vista al error material involuntario cometido al principio del presente acto al no juramentar al referido ciudadano en la calidad de testigo quien suscribe procede a cumplir con la formalidad legal del tal juramentación. En este estado, ambas partes ratifican las preguntas y repreguntas realizadas y el testigo a su vez ratifica la respuesta de cada una de ellas. En este estado, vistas las respuestas de preguntas y repreguntas de testigos de conformidad con el articulo Nro. 49, ordinal 1, constitucional en concordancia con el articulo Nros. 478 y 479 del Código de Procedimiento Civil y 1401 del Código Civil, impugno al testigo por estar suficientemente inhabilitado para testificar en este acto. En este estado, me opongo a tal impugnación, ya que la misma debió haber sido opuesta al inicio del acto y no una vez hechas todas las preguntas y repreguntas al testigo. Cesaron.- Es todo. Termino, se leyó y conformes firman: Se deja constancia de haberse dado lectura a la deposición, y su conformidad por parte del testigo. Es todo. Termino, se leyó y conformes firman:

Ahora bien, vistas las deposiciones del testigo promovido por la parte actora, antes parafraseadas, cuya evacuación fue rendida ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal del estado Miranda, quien actuó como comisionado, y en dicho acto el apoderado judicial de la parte demandada impugnó la declaración del testigo de conformidad con lo establecido en los 478 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1401 del Código Civil Vigente, por cuanto alegó que el testigo se encontraba inhabilitado para testificar, es menester aludir al dispositivo contenido en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil, el cual es del tenor siguiente:
Artículo 480: “Tampoco pueden ser testigos en favor de las partes que los presenten, los parientes consanguíneos o afines: los primeros hasta el cuarto grado, y los demás hasta el segundo grado, ambos inclusive. Se exceptúan aquellos casos en que se trate de probar parentesco o edad, en los cuales pueden ser testigos los parientes, aun cuando sean ascendientes o descendientes”.

Ahora bien, vista que en la declaración testimonial él llamado a rendir testimonio se desprende lo siguiente: “(…) PRIMERA PREGUNTA: Diga el Testigo, cual es su relación con el ciudadano ANGEL GRATEROL FLORES? CONTESTO: Somos Primos.(…)”
Asimismo se hace, menester aludir al dispositivo contenido en los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:

Artículo 507: “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica”.

Artículo 508: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”.

Con vista a la primera norma citada, ha sido constante y reiterado el criterio en el derecho patrio, conforme al cual el Juez está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba.”, de igual manera, se ha establecido que a través de esta regla el Juez tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. Asimismo, el supra citado artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concordancia de las deposiciones entre éstos, y respecto a las demás pruebas traídas a los autos, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los Jueces para la apreciación de la prueba de testigos.
De lo antes dicho se puede concluir que la estimación de tal probanza implica para el juzgador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la declaración rendida; de manera que, en este contexto el juez es soberano y libre en su apreciación, pero siéndole exigible siempre razonar su decisión ya sea mediante la cual desecha los testigos o acoge sus dichos.
Para concluir, tomando en consideración las observaciones realizadas y a sabiendas que la prueba testimonial se encuentra sujeta a un gran número de variantes, bien sea por la persona del testigo, por la naturaleza de los hechos o por la forma de las declaraciones, dadas las circunstancias propias del presente proceso y teniendo en cuenta que el juez debe analizar y juzgar todas las pruebas producidas por las partes; quien aquí decide considera que las deposiciones rendidas en el caso de marras, si bien es cierto, aportan elementos para lograr dirimir la controversia, no es menos cierto, que el testigo promovido, pudiera tener interés en la resultas del juicio por el manifiesto lazo de consanguinidad que mantiene con la promovente, razón por la cual el testimonio rendido por el ciudadano CARLOS JOSÉ ROMERO LEÓN, no debe ser apreciado en la presente causa, todo de conformidad a lo establecido en el artículo 480 de la Ley Adjetiva Civil.- Así se establece.

• Promovió INSPECCIÓN JUDICIAL practicada en el bien inmueble objeto de la demanda, la cual fuera realizada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, f.124 al 127 e impresiones fotográficas integrantes de la referida inspección insertas del folio 131 al 136, dejándose constancia de lo siguiente:
“(…) Primero: Se encuentra constituido por un apartamento Distinguido con el número U-24, tal y como se observa en la puerta que da acceso al referido inmueble, la cual se encuentra situado en el segundo nivel del edificio identificado con la letra “U”, del Conjunto Residencial Eiffel, de la Urbanización El Castillejo, Población de Guarenas estado Miranda. Segundo: en esta oportunidad se encuentra presente en el inmueble anteriormente descrito el ciudadano Ángel David Graterol Flores, titular de la cédula de identidad N° V.- 15780414, según consta de documento de identidad que exhibió en este acto, de igual forma, se encuentra presente una menor de edad de unos siete (07) años de edad, cuya identidad se omite indicar dada la prohibición de ley y una señora de nombre Teresa Flores de Ávila, titular de la cédula de identidad N° V.- 15.267.198, según consta de documento de identidad que exhibió en este acto. En el inmueble objeto de la inspección se observa mobiliario y enseres, el apartamento cuenta con las siguientes dependencias. Sala Comedor, Cocina, se encuentra equipado de nevera, (cocina, electrodomésticos, vajillas y utensilios de cocina, además de recipiente donde recolectan agua), dos (02) habitaciones, un (01) baño, (con wc, lavamanos y ducha con cerramientos y cerámicas de piso paredes), una (01) habitación principal con baño y pasillo de circulación. Se obtuvieron imágenes fotográficas con una cámara marca kónica convencional, modelo POP-Z, rollo de 36 fotos. A los efectos, de su revelado (…), respectivo se le confiera al práctico fotostático un lapso de cuatro (04) días de Despacho, debiendo consignar dentro de ese lapso las reproducciones fotográficas y sus negativos. (…)”.
En este sentido, quien aquí suscribe considera necesario precisar que la inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, el cual señala lo siguiente:

Artículo 1.428.- “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”.
Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa:

Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”.
Ahora bien, partiendo de las normas antes transcritas y revisadas las resultas de la inspección judicial en cuestión, quien aquí decide considera que la misma reúne todos los requisitos necesarios para devengar eficacia probatoria por cuanto es el medio de prueba conducente o idóneo para demostrar los hechos referidos por la promovente en su escrito de promoción de pruebas; y es por tales razones, que se le concede pleno valor probatorio como demostrativa de que para la fecha del 08 de julio de 2014, el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES y grupo familiar, estaba en posesión y/o ocupación el bien inmueble objeto de la demanda, el cual es propiedad de la hoy demandada ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ. Así se decide. (F. 124 al 136 pza. I)
b.- De la parte demandada:
* Recaudos acompañados al escrito de contestación de la demanda:
• Marcado con la letra “A” Original PODER ESPECIAL otorgado por la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 6.438.461, al abogado en ejercicio YIRIS SEMEREME, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 14.499, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del municipio Chacao, del estado Miranda, en fecha 14 de marzo de 2014, anotado bajo el Nº 11, tomo 40, folios 60 hasta el 63. El instrumento en cuestión se demuestra que fue otorgado para ejercer la representación en juicio; del mismo modo se observa el cumplimiento de todos los trámites y formalidades que se exigen para su suscripción, tal como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1359 y siguientes del Código Civil, razón por la cual este tribunal lo valora tanto en su mérito como en su contenido, como demostrativo de tal representación y así se decide. (F. 74 al 75 pza. I).-

• Marcado con la letra “B” copia simple CONSULTA DE PRÉSTAMO SALDO impreso de la una página web, no indica que entidad bancaria lo emitió. Ahora bien, una vez analizada la instrumental en cuestión este tribunal observa, que una vez abierto el lapso probatorio, para ratificar la misma fue promovida la prueba de informe, conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; en efecto, esta Sentenciadora valorara la misma, en la oportunidad de valorar la referida prueba de informe.- Así se precisa.(F. 42 al 76)

• Marcado con las letra “C”, “D”, “E”, “F”, y “G”, COMUNICACIONES dirigidas al Banco Industrial de Venezuela, suscritas por la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 6.438.461, de fechas 22/08/2013, 04/09/2013, 15/10/2013, 19/11/2013, y 26/02/2014. Ahora bien, una vez analizada la instrumental en cuestión este tribunal observa, que una vez abierto el lapso probatorio, para ratificar la misma fue promovida la prueba de informe, conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; en efecto, esta Sentenciadora valorara la misma, en la oportunidad de valorar la referida prueba de informe.- Así se precisa. (F. 77 al 81).

• Marcado con la letra “H”, COMUNICACIÓN suscrita por la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 6.438.461, de fecha 11/07/2013. Ahora bien, una vez analizada la instrumental en cuestión este Tribunal observa, que dicha documental constituye documento privado, razón por la cual este tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue tachado en el decurso del proceso, para demostrar que la referida ciudadana deja constancia a través de la misma, de la entrega a los ciudadanos ÁNGEL DAVID GRATEROL y CARLOS JOSÉ ROMERO, los documentos correspondientes al inmueble de su propiedad, situado en el Conjunto Residencial EIFFEL, edificio “U”, apartamento U-24, de la Urbanización Castillejo, Guatire, municipio Zamora del estado Miranda, a los fines de la tramitación de crédito hipotecario con el Banco de Venezuela. Los documentos entregados fueron: copia del documento de propiedad, copia del documento de condominio, original de certificación de gravamen, original de ficha catastral, original de solvencia municipal, original de solvencia de servicio de agua (HIDROCAPITAL), original de solvencia de condominio, y así se precisa.(F. 82).

** En la oportunidad probatoria trajo a los autos:

La representación judicial de la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas de fecha 04 de junio de 2014, inserto a los folios (99 a1 105) promovió lo siguiente:
• Ratificó e hizo valer el mérito favorable de autos de la documental marcada con letra “B”, consignadas junto al libelo de la demanda por la parte actora: CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrito entre los ciudadanos NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, titular de la cédula de identidad No. V.- 6.438.461, en carácter de promitente vendedora y el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, en carácter de promitente comprador, autenticado ante la Notaria Pública del municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 11 de julio de 2013, anotado bajo el Nº 11, tomo 132, el cual recayó sobre: “Un (01) inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº U-24, ubicado en el segundo nivel, del edificio U, etapa XI, del Conjunto Eiffel, ubicado en la etapa A-7, de la Urbanización El Castillejo, Guatire, municipio Zamora del estado Miranda, identificado con el Nº de Catastro 02-02-19-U-24-00, el cual se encuentra protocolizado ante el Registro Público del municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 06/12/2006, bajo el Nº 20, tomo 26, protocolo 1º. Ahora bien, este tribunal, al respecto observa que el mismo fue valorado con anterioridad junto a las documentales consignadas por la parte actora en el escrito libelar, razón por la cual mantiene el criterio anterior respecto a dicha probanza, adicionalmente debe acotarse que el mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, pues el juez debe analizar y juzgar todos cuantos elementos probatorios se hayan producido, conforme lo dispone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

• Ratificó e hizo valer el mérito favorable de autos de la documental marcada con letra “H”, inserta al folio 82, consignadas junto al escrito de contestación y mutua petición, por la parte demandada: COMUNICACIÓN suscrita por la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 6.438.461, de fecha 11/07/2013. Ahora bien este tribunal mantiene el criterio en el punto que antecede ya que dicha documental ya fue valorada. Así se precisa.
• En el Capítulo III del escrito de pruebas la representación judicial de la parte demandada Promueve la CONFESIÓN JUDICIAL “(…) PARA MATERIALIZAR Y VERIFICAR CON PLENA EXACTITUD LA CONFESION JUDICIAL QUE HACE PLENA PRUEBA, TRANSCRIBO SEGUIDAMENTE EL TEXTO QUE LA PRODUCE CONTENIDO EN EL FOLIO 5 DEL REFERIDO ESCRITO.
“SEPTIMA: LA VENDEDORA se compromete a entregarle a EL COMPRADOR, para el momento de la protocolización delo documento definitivo de Compra-Venta, el inmueble objeto de la presente negociación, totalmente solvente de deudas por concepto de obligaciones con terceros e Impuestos Nacionales, Estadales o Municipales, libre de todo gravamen y muy especialmente de hipoteca que mantiene actualmente con el Banco Industrial de Venezuela …………..(subrayado y resalto nuestro).”
Con ello, dejo fehacientemente probado y demostrado, que mi representada, la opcionante, SE COMPROMETIO CON EL OPCIONADO A ENTREGARLE LA SOLVENCIA DE LA HIPOTECA DEL INMUEBLE PARA EL MOMENTO DE LA PROTOCOLIZACIÓN DEL DOCUMENTO DEFINITIVO DE VENTA, ES DECIR AL MOMENTO DE LA FIRMA DEL ACTO TRASLATIVO DE LA PROPIEDAD ANTE LA OFICINA REGISTRAL.
Visto ello, igualmente con esta confesión judicial, dejo probado que el acto traslativo de propiedad, no se produjo por una causa imputable al comprador ya que este no se presentó al documento de venta ante dicha Oficina Registral por no tener liquidez monetaria para ello para lo cual estaba obligado notificar a mi representada, la vendedora. (…)”
En este sentido, es preciso señalar que para que se constituya prueba de confesión judicial, a tenor de lo previsto en los artículos 1400 y 1401 del Código Civil, las declaraciones dadas mediante una testimonial, posiciones juradas, juramento decisorio, o en los alegatos o razonamientos que se encuentren plasmadas en los escritos de libelo de la demanda, contestación u oposición, o en los informes o cualquier otra incidencia permitidas por la ley, ante un juez, deben estar revestidas de animus confitendi, requisito esencial para que se considere a una declaración confesión judicial.
Dicho animus confitendi es de imposible verificación si la confesión se toma a favor del declarante, dado que nunca este emitirá testimonio que lo perjudique, pues por lógica, el declarante, si se considera que puede ser perjudicado en la causa donde emite su deposición judicial, solo emitirá opinión en torno a lo que le conviene, y no en cuanto a lo que posiblemente lo perjudique.
La ausencia de animus confitendi en la declaración ante un juez a favor del propio declarante, determina que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.
Así lo ha establecido esta Sala en su doctrina del 17 de noviembre de 1954, reiterada el 3 de agosto de 2004, mediante fallo N° RC-794, expediente N° 2003-668, entre otros, cuando señala lo siguiente:

“…En efecto, la confesión considerada como prueba es el testimonio que una de las partes hace contra sí mismo, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas en su contra.

No toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.”

Ahora bien, en el presente caso se observa, que la confesión debe contener el reconocimiento de un hecho propio, personal o del cual tenga pleno conocimiento el confesante, y en virtud que la afirmación que pretende hacer valer el promovente fue interpretada erróneamente por el mismo, ya que esta Sentenciadora analizando lo dicho por la apoderada judicial (folio 90-91) de la parte demandante en su escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada, pudo observar que ésta simplemente rechazó, negó y contradijo que su representada haya incumplido con la obligación contractual de tramitar el crédito de Ley de Política Habitacional ante el Banco de Venezuela, en consecuencia quien aquí suscribe debe desechar la probanza en cuestión. - Así se establece.
• En cuanto a la prueba de INFORME promovida en el Capítulo IV en su escrito de fecha 04/06/2014, por la representación judicial de la parte demandada, la misma consistía en que se requería al Banco Industrial de Venezuela (sede Sabana Grande), hoy fusionado al Banco del Tesoro C.A., Banco Universal, según Gaceta Oficial N° 40.846 de fecha 11 de febrero de 2016, este Juzgado, en acatamiento a la sentencia dictada en fecha 28/05/2015, por el Juzgado Superior Primero Civil de esta Circunscripción Judicial y sede, en fecha 02/03/2017, y 22/06/2018, ordenó librar oficio al ente Bancario mencionado a los fines que informara, sobre los siguientes particulares: “…Primero: Si hubo cancelación de la deuda crediticia por parte de la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, (…) titular de la cédula de identidad No V-6.438.461. Segundo: Si existe solicitud de emisión de borrador de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de esta causa. Tercero: En qué fecha la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, solicitó el borrador de la liberación de hipoteca...”

Así pues, la Presidencia del Banco del Tesoro C.A., Banco Universal, informó mediante comunicación N° O/PRE/CJ-0033-19 de fecha 15 de enero de 2019, y recibido por este órgano jurisdiccional en fecha 13/02/2019 (f.115,p2), lo siguiente:
“(…) En referencia al requerimiento antes expuesto y cumpliendo con lo ordenado en icho oficio, la Gerencia General de Crédito, procedió a consultar en la base de datos automatizado del Banco del Tesoro C.A. Banco Universal, y los resultados arrojaron que la ciudadana mencionada, efectivamente mantuvo un crédito hipotecario con recursos FAOV, proveniente del Banco Industrial de Venezuela, C.A., en febrero de 2016, con fecha de cancelación total del 28 noviembre de 2017, pero se devolvió el 16 de noviembre de 2017, al a Oficina de Santa Paula sin redactar el respectivo documento de Liberación, por falta de aportes FAOV desde diciembre de 2006 hasta septiembre de 2008, siendo que dicha se contactó con el cliente en fecha 01 de diciembre de 2017, para subsanar la documentación, sin que haya obtenido información al respecto a la presente fecha.
Cabe destacar que siendo un crédito de recursos FAOV, toda Liberación debe proceder igualmente ante el Banco Nacional de Vivienda y Habitad. Por último, se anexan datos filiatorios y Status del crédito FAOV de la ciudadana mencionada, donde se evidencia que el mismo se encuentra cerrado.” (Ver folio 115 al 126 pza. II)
Ahora bien, de la revisión de la prueba en cuestión, se observa que la misma fue promovida y evacuada conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que sus resultas aportan elementos demostrativos a la situación controvertida y, por cuanto la misma guarda relación con los hechos inherentes al presente proceso, quien aquí suscribe observa que la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, mantuvo un crédito hipotecario con el Banco Industrial de Venezuela, el cual fue absorbido por el Banco del Tesoro C.A., Banco Universal, realizando solicitud de liberación de hipoteca en fecha 01/11/2017, siendo cancelada la misma en su totalidad en fecha 28/11/2016, por la cantidad de DIECIOCHO MIL SEISCEINTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (18.679, 68 Bs.); igualmente informa el Banco del Tesoro, C.A., Banco Universal, que fue devuelta la referida solicitud de liberación, en fecha 16/11/2017, sin redactar el respectivo documento de liberación, por falta de aporte del FAOV desde diciembre de 2006 a septiembre de 2008; e igualmente informó que en fecha 01 de diciembre de 2017, se contactó con la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, para subsanar la documentación sin haber obtenido respuesta alguna a la fecha del 15/01/2019, razón por la cual esta juzgadora lo tiene como demostrativo que se canceló la cantidad de DIECIOCHO MIL SEISCEINTOS SETENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (18.679, 68 Bs.), por concepto de Liberación de Hipoteca en fecha 28/11/2016, y que hasta la fecha del 15 de enero de 2019, no ha sido redactado el documento de Liberación de Hipoteca sobre el inmueble objeto de la litis, en ese sentido, se le concede pleno valor probatorio como demostrativo del incumplimiento por parte de la demandada al contrato de opción de compra venta en su cláusula QUINTA, al no haber realizado el mencionado trámite administrativo en el tiempo acordado en el contrato bilateral suscrito por las partes litigantes. Así se declara.

∞ Del mérito de la causa.

La parte actora reclama (i) que en fecha 11 de julio de 2013, su representado suscribió un contrato de compra venta con la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, ante la Notaria Pública del municipio Zamora del estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº 11, tomo 132, sobre el inmueble objeto de la litis, haciendo la entrega de Ciento Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (145.000,00 Bs.), como parte del precio y reserva para la compra; (ii) que el monto total de la venta de un inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº U-24, ubicado en el segundo nivel, del edificio U, etapa XI, del Conjunto Eiffel, ubicado en la etapa A-7, de la Urbanización El Castillejo, Guatire, municipio Zamora del estado Miranda, identificado con el Nº de Catastro 02-02-19-U-24-00, el cual se encuentra debidamente protocolizado ante el Registro Público del municipio Zamora del estado Miranda, el cual se encuentra protocolizado ante el Registro Público del municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 06 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 20, Tomo 26, protocolo primero, es por la cantidad de Seiscientos Diez Mil Bolívares (610.000,00 Bs.); (iii) que el comprador a los fines de garantizar el contrato de opción de compra venta entregó la cantidad de ciento ochenta y tres mil bolívares (183.000,00 Bs.), mediantes cheques emitidos del Banco Mercantil, identificados con los Nº 38140916, 2141470, y 23798951, respectivamente; (iv) que la vendedora en dicho contrato se obligó a entregar a la compradora toda la documentación que así lo requiriera la entidad financiera correspondiente a los fines de la tramitación de un crédito hipotecario por el saldo restante, esto era por la cantidad de cuatrocientos veintisiete mil bolívares con cero céntimos (427.000,00 Bs.), ante el Banco de Venezuela; (v) que en la clausula segunda del contrato se convino que el lapso de opción de compra venta sería por noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga contados a partir de la autenticación del mismo suscrito en fecha 11 de julio de 2013 y vencía el 08 de noviembre de 2013; (vi) que la vendedora se comprometió a entregar al comprador al momento de la protocolización las solvencias nacionales, estadales y municipales, así como libre de gravámenes e hipoteca ante el Banco Industrial de Venezuela; (vii) que la hoy demandada al momento de la firma del contrato de opción de compra venta le hizo entrega de las llaves del inmueble para que lo ocupara otorgándole así la posesión, ya que la voluntad era vender al actor el inmueble objeto de la demanda; (viii) que a pesar haber hecho la entrega material del inmueble la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, se niega a vender incumpliendo así con lo contratado en la clausula primera del contrato; que la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, pretende rescindir el contrato alegando que el valor del inmueble es superior a lo pactado, sin importarle el esfuerzo hecho por su representado para la tramitación del préstamo crediticio; (ix) que es evidente el incumplimiento de la hoy demandada ya que no tramitó la liberación de hipoteca que pesa ante el Banco Industrial de Venezuela, como fuera pactado en la clausula quinta y séptima del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes hoy en litigio; (x) que a pesar de la mala fe e incumplimiento por parte de la demandada, y la imposibilidad de notificar personalmente sobre la voluntad de continuar con el contrato su representado antes del vencimiento del plazo contractual lo hizo por medio de publicación de prensa del Diario “LA VOZ”, en fecha 02/11/2013, por lo cual procede a demandar a la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, para que cumpla con el contrato suscrito en fecha 11 de julio de 2013, ante la Notaria Pública del municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el Nº 11, tomo 132, sobre el bien inmueble objeto de la litis.
Estos hechos han sido cuestionados por la parte demandada (i) negando, rechazando y contradiciendo tanto en los hechos como el derecho la temeraria demanda de cumplimiento de contrato ya que no se corresponde con la verdad de los hechos narrados y carece de sustentación; (ii) alegando además que la parte actora coadyuva y califica de manera incorrecta algunas clausulas del contrato en especial la novena de la cual solo transcribe un extracto, no señalando en dicha clausula lo que las partes convinieron expresamente, pues no es imputable a la vendedora el retraso en la obtención de documentos que se haya tramitado en tiempo oportuno; (iii) que solicitó en reiteradas oportunidades al Banco Industrial de Venezuela, y en la cláusula expresaba que una vez constara la expedición de liberación de hipoteca debía producirse el documento definitivo de venta; (iv) que la parte actora se negó a acogerse y someterse a las condiciones del contrato de opción de compra venta y optó por interponer una demanda temeraria; (v) que en el contrato las partes convinieron que si la negociación no se perfeccionaba por caso fortuito imputable al Banco Industrial de Venezuela, y no en la persona de la vendedora las partes considerarían la extensión del plazo establecida en la clausula sexta o la terminación anticipada sin pago de indemnización alguna; (vi) negando, rechazando y contradiciendo que su representada haya autorizado al ciudadano Ángel David Graterol Flores, para que tomara el inmueble dado en opción de compra venta para que lo ocupara como su vivienda, dado que el mismo no estaba en condiciones de habitabilidad, y mal podría ocuparlo sin una figura jurídica de contratación; (vii) que el ciudadano Carlos Romero, intermediario de la parte actora con quien se mantuvo en conversaciones la parte demandada respecto a la negociación del inmueble, le fueron entregadas las llaves con la condición de hacer las reparaciones del inmueble, el cual sería ocupado al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; (viii) negando, rechazando y contradiciendo y que no es cierto, que su representado este alegando dolosamente que no esté interesada en la negociación pactada y que no haya tramitado la liberación de hipoteca que pesa sobre el referido inmueble; (ix) que su representada estuvo en conversaciones telefónicas y personales de manera reiterada con el personal con la entidad Bancaria, Banco Industrial de Venezuela para solicitar a liberación de hipoteca y que hay constancia de lo diligente que ha sido la demandada para obtener la liberación de hipoteca del inmueble, al haber solicitado en el mes de agosto de 2013, ante el Banco Industrial de Venezuela, un estado de cuenta de la deuda la arrojo la cantidad de (Bs. 35.503,53), y posterior a eso se produjeron todas las solicitudes personales y escritas en el ente gubernamental para expedir la liberación de hipoteca; (x) que no cierto, niega, rechaza y contradice que su representada por el incumplimiento contractual le haya causado daños irreparables al actor opcionado de la venta, pues en el contrato de opción de compra venta -en la clausula segunda- el comprador conoce la documentación inherente al inmueble referente al gravamen hipotecario; (xi) que está demostrado que la demandada realizó todos los trámites para solicitar la cancelación del crédito hipotecario y liberación de hipoteca ante el ente bancario respectivo, sin resultado positivo, y hasta el momento sigue siendo infructuoso; (x) que es evidente que su representado cumplió al darle al hoy demandante para que gestionara su crédito hipotecario conjuntamente con el intermediario ciudadano Carlos Romero, siendo que el primer pago que se le hizo a la vendedora al momento de la firma del documento de opción de compra venta fue por medio de cheque Nº 38140916 por la cantidad de (38.000,00 Bs.) del Banco Mercantil; (xi) que en la clausula novena quedó establecido que si la negociación no se perfecciona por causas no imputables a una de las partes como la no liberación del crédito hipotecario por parte del ente gubernamental Banco Industrial de Venezuela, las partes de mutuo acuerdo considerarían la extensión del plazo contenido en la clausula sexta del contrato, o su terminación anticipada si fuere el caso sin pago de indemnización alguna y la vendedora entregaría a la compradora la cantidad recibida por arras; (xii) que la parte actora publicó un cartel de notificación en el diario “La Voz” de Guarenas, con el fin de notificar a la vendedora su voluntad de prorrogar el contrato de opción de compra venta, haciéndolo 6 días antes del término establecido; (xiii) que están demostrados los argumentos opuestos para rechazar y contradecir la temeraria demanda incoada contra mi representada ya que la parte actora demanda el cumplimiento del contrato alegando que la vendedora no entregó el documento de liberación de hipoteca, alegando que su representada solicito en diferentes oportunidades la liberación ante el Banco Industrial de Venezuela.
Expuestos como han sido los alegatos de ambas partes y analizadas las pruebas traídas a juicio, este tribunal para decidir, observa que han reconocido ambas partes la existencia del contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 11/07/2013 entre el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES y la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, autenticado en la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el Nº 11, Tomo 132 de los Libros llevados por la mencionada notaría, sobre un inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº U-24, ubicado en el segundo nivel, del edificio U, etapa XI, del Conjunto Eiffel, ubicado en la etapa A-7, de la Urbanización El Castillejo, Guatire, municipio Zamora del estado Miranda, identificado con el Nº de Catastro 02-02-19-U-24-00, el cual se encuentra inscrito ante el Registro Público del municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 06 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 20, Tomo 26, protocolo primero. Luego no es objeto de controversia la existencia de una relación jurídica sustentada en un contrato de opción de compra-venta. Lo que se discute es si ese contrato ha sido cumplido en relación a la formalización de la venta definitiva y si esos trámites se realizaron dentro de la oportunidad prevista en el mismo.
* Del contrato de opción de compra venta:
Para resolver lo relacionado con la opción de compra-venta, corresponde interpretar la voluntad negocial contenida en las cláusulas contractuales, en uso la potestad deferida al juez de interpretar los contratos y actos que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes (art. 12 CPC), interpretación que no es sustitutiva de la voluntad de las partes, sino que la misma debe ser producto de tener en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes; y elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. Para ello el juez se debe valer de los elementos cursantes en autos y de las máximas de experiencia, que le van a dar los parámetros para realizar una interpretación del contrato, encapsulando la voluntad de las partes.
Respecto del contrato de opción de compra venta, el cual como se evidencia de las actas procesales, fue suscrito voluntariamente por ambas partes, se estableció claramente el objeto del mismo, es decir, la descripción del inmueble dado en venta, se estableció de igual manera el precio de la venta, así como, se dejó constancia de la cantidad entregada para reservar la operación negocial de compra venta, señalando además, la obligación de cada una de las partes para la fluidez de los trámites, obtención del crédito y consecuente suscripción de la venta definitiva y en virtud de la aceptación por parte tanto de la ciudadana NANEH COROMOTO VELÁSQUEZ, propietaria, hoy demandada, como del ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, comprador hoy actor, quienes lo rubricaron, siendo que dicho documento no fue desconocido, ni tachado de falso en el proceso, por lo cual tiene fuerza de documento público entre las partes, por el contrario, fue reconocido por ambas partes; quedando facultado el comprador desde ese momento 11/07/2013, a realizar las diligencias pertinentes a los únicos fines de lograr la obtención del crédito hipotecario para la compra del inmueble y la vendedora suministrar la documentación necesaria al comprador, para que éste a su vez gestionara con la entidad bancaria el mismo y finalmente otorgar el documento definitivo de compra venta, tal y como consta en el mencionado contrato, estableciendo un plazo al contrato de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la fecha de la autenticación del indicado contrato de opción de compra venta, esto es, 11/07/2013. Y ASÍ SE DECLARA.
Por ello, a fin de determinar la naturaleza del contrato sometido al conocimiento de este juzgadora en el presente asunto, es oportuno reseñar los cambios jurisprudenciales que se han sucedido con respecto a la naturaleza jurídica del contrato de compra venta y sobre si el contrato de opción de compra venta puede considerarse un contrato de venta, ello así, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia sostuvo en sentencia Nro. 116, de fecha 12 de abril de 2005, el criterio según el cual, si están presentes en el contrato los elementos de consentimiento, objeto y precio, debe entenderse como una venta. Posteriormente, dicho criterio fue abandonado mediante sentencia Nro. 358 de fecha 9 de julio de 2009, caso: ADA PRESTE DE SUÁREZ y otro contra DESARROLLOS 209699, C.A.; y la Nro. 460 de fecha 27 de octubre de 2010 en el caso de TOMCAR, C.A. ALMACÉN contra SUCESIÓN AMLETO ANTONIO CAPUZZI DI PRINZIO; en las cuales se estableció lo contrario, al señalar que los contratos de opción de compra venta no deberían considerarse una verdadera venta, sino contratos preparatorios, pese a llenar los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
No obstante, a través de sentencia Nro. 116, de fecha 22 de marzo de 2013, caso: DIEGO ARGÜELLO LASTRES contra MARÍA ISABEL GÓMEZ DEL RÍO, la Sala estimó pertinente retomar el criterio que se había abandonado, para establecer que la opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, siempre que se produzcan el consentimiento de ambos contratantes y siempre que estén presentes el precio y objeto del contrato. Siendo que dicho criterio quedo atrás, mediante la sentencia Nro. 878, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de julio de 2015, en el expediente No. 14-0662, caso: PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES C.A., en el que se estableció que no deben asimilarse indistintamente los contratos preliminares de compraventa con el contrato definitivo, pues con ello se desconoce la formación progresiva del contrato.
Ahora bien, en el caso de autos, se observa en primer lugar que la demanda principal fue presentada y admitida en fecha 22 de octubre de 2013, por lo que el criterio que se encuentra vigente es el establecido en decisión de fecha 22 de marzo de 2013, caso: DIEGO ARGÜELLO LASTRE contra MARÍA ISABEL GÓMEZ DEL RÍO, conforme al cual deben considerarse los contratos de opción de compra venta como una verdadera venta, y no como un contrato preparatorio, siempre y cuando en el mismo se encuentren presentes los requisitos del contrato de venta, como lo son el consentimiento, el objeto y el precio. En segundo lugar se observa que, se trata de un contrato bilateral de opción de compra venta, en el que ambas partes dieron su consentimiento y se comprometieron a celebrar un contrato definitivo de venta, estableciendo claramente el objeto y acordando un precio, razón por la cual se considera que el contrato objeto del presente juicio debe valorarse como un contrato de compraventa. Y ASÍ SE DECLARA.
Establecido lo anterior, hay que acotar que en la presente causa, las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, señalaron detalladamente el objeto de la venta, el cual es el inmueble constituido por sobre un inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº U-24, ubicado en el segundo nivel, del edificio U, etapa XI, del Conjunto Eiffel, ubicado en la etapa A-7, de la Urbanización El Castillejo, Guatire, municipio Zamora del estado Miranda, identificado con el Nº de Catastro 02-02-19-U-24-00, el cual se encuentra inscrito ante el Registro Público del municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 06 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 20, Tomo 26, protocolo primero, establecieron el precio de la venta, esto es, la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.610.000,00), de la cual se dio un anticipo por la cantidad de Bs. DOSCIENTOS VEINTIUN MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 221.000,00), discriminados de la siguiente manera: la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 38.000,00) por concepto de reserva de venta (f.385,p1) y la cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs.183.000,00) al momento de la firma del contrato de opción de compra venta en la notaría pública (f.20,p1), restando por pagar la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.389.000,00), saldo el cual sería entregado mediante un crédito hipotecario solicitado al Banco de Venezuela y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por el accionante y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral, empero, como se evidencia de los autos la parte actora (comprador) se encuentra actualmente en posesión del inmueble objeto de la venta. Y así se precisa.
Como puede observarse, en el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes, hay una voluntad expresada en un contrato, al que –como enseñara Demolombe-, las partes están rigurosamente ligadas por su consentimiento como lo estarían por la voluntad del legislador. Sin que esto quiera decir, que los contratos son la ley ni hacen la ley, sino que son una norma privada que obliga como la ley misma.
De esa voluntad contractual, expresada de manera bastante clara por las partes, mediante la cual se hizo una promesa bilateral de compra-venta del inmueble objeto del litigio, donde se establecieron en sus cláusulas el modo, tiempo y lugar de la compra venta, es decir, se señalaron expresamente las condiciones necesarias de precio, objeto y duración del contrato.
Ahora bien, dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.
La doctrina y la jurisprudencia han admitido como categoría contractual, la que cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio Eloy Maduro Luyando, en su obra “Curso de Obligaciones, Tomo II”, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro, constituyendo el contra de opción de compra venta un contrato preliminar o preparatorio del definitivo de compra venta.
En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar, y la promesa bilateral de contratar. La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.
Al respecto, sostiene Maduro Luyando que:
“la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.
Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.

Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, es menester advertir que el Código Civil, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:
“Artículo 1.137.- El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por esta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato…
La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin culpa, en la imposibilidad de conocerla.
Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.”

De acuerdo a lo antes transcrito, es preciso establecer que a los efectos que se forme un contrato, específicamente de opción de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al probable comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.
Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:
“Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1. - Consentimiento de las partes;
2. - Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3. - Causa lícita”.

La disposición legal transcrita en líneas precedentes, establece de forma expresa cuales son las condiciones exigidas a los efectos que se configure la existencia de un contrato, siendo la primera de estas el que haya consentimiento; por lo cual se puede aseverar que en el caso de un contrato de opción de compra venta, debe haber consentimiento tanto del vendedor como del optante comprador de llevar a cabo el negocio jurídico.
Ahora bien, se hace necesario señalar las disposiciones contenidas en los artículos 1.159 y 1.354 del Código Civil.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley’.
‘Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
En ese sentido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil estatuye:
‘Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación’.
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio (art. 12 C.P.C.).
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Como puede colegirse, la carga de la prueba se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Asimismo, cuando ambas partes obligan recíprocamente en ocasión a un contrato –como sucede en el caso que nos ocupa-. Esta convención se determina bilateral, en efecto, si hubiere incumplimiento de cualesquiera de las partes ante las obligaciones contraídas, la parte afectada puede solicitar el cumplimiento o en su defecto la resolución, tal y como así lo dispone el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor es el siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. Con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. En tal sentido, partiendo de que el negocio jurídico que une a las partes en litigio es un contrato bilateral, a los fines de evidenciar la procedencia o no del cumplimiento del mismo, se deben aprobar en autos dos requisitos esenciales a saber: a) La existencia de un contrato bilateral y b) El incumplimiento de una de las partes respecto sus obligaciones: las cuales además deben ser concurrentes.
Luego, queda evidenciado que la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ se comprometió a vender al ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, el inmueble de su propiedad claramente determinado y objeto del contrato, esto es la opción de compra venta un inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº U-24, ubicado en el segundo nivel, del edificio U, etapa XI, del Conjunto Eiffel, ubicado en la etapa A-7, de la Urbanización El Castillejo, Guatire, municipio Zamora del estado Miranda, identificado con el Nº de Catastro 02-02-19-U-24-00, el cual se encuentra inscrito ante el Registro Público del municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 06 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 20, Tomo 26, protocolo primero, cuyo precio de venta fue la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.610.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: a) La cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs. 183.000,00) entregados al momento de la autenticación de ese documento ante la Notaria Pública, según se desprende de cheques Nos. 38140916, 2141470 y 23798951 librados contra cuenta del Banco Mercantil por concepto de arras, -cantidad ésta que se imputará al precio convenido-, según documento autenticado ante la Notaria Pública del municipio Zamora en fecha 11/07/2013, bajo el Nº 11, tomo 132, en calidad de arras; b) La cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 38.000, 00), entregados por concepto de reserva de la operación negocial de compra venta e imputables al precio total establecido, según documento privado suscrito por la vendedora en fecha 22/05/2013 y c) la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 389.000,00), que se entregarían al momento de la inscripción del documento definitivo de venta ante el Registro respectivo, para totalizar la suma convenida por las partes, cuya opción de compra venta tendría una duración de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de la autenticación del documento, más treinta (30) días continuos de prórroga de ser necesario. Dichos documentos fueron valorados con eficacia probatoria puesto que no fueron desconocidos ni impugnados por la parte contra quien fueron opuestos, en este caso la parte demandada (vendedora). Y ASÍ SE DECLARA.
Así las cosas, las partes se confirieron un término para la inscripción del documento definitivo de venta ante el registro correspondiente, una vez suscrito el contrato de opción de compra venta, esto es, desde el 11/07/2013, la parte actora- compradora debía proceder a solicitar ante la entidad bancaria el crédito hipotecario necesario para pagar el saldo deudor restante al momento del otorgamiento por la compra venta del inmueble de autos, así como, redactar y tramitar el correspondiente documento definitivo de compra-venta. Y aquí es donde surge la dificultad, pues, la voluntad negocial se interrumpió al no poder contactar a la vendedora ni ésta comunicarse con el comprador, siendo que el comprador, ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, dentro del lapso previsto (02/11/2013), es decir, antes que finalizará el plazo convenido en el contrato (08/11/2013), notificó a la vendedora de la no recepción del documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble, el cual es requerido por el Banco de Venezuela para otorgar el crédito hipotecario solicitado, notificando a su vez, su voluntad de continuar con el contrato de venta y extender el plazo hasta tanto sea solventado dicho retraso y sea procesado el referido crédito fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta, para la subsiguiente tradición del objeto del presente contrato.
En tal sentido, siendo entonces que cursa en autos el contrato de opción de compra venta del cual se desprende la relación contractual que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio, en razón que a través del mismo se constituyó el acuerdo de voluntades en el cual las partes se comprometieron un lado a vender y por el otro a comprar un inmueble, documento el cual fue reconocido además por la demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda. Y ASÍ SE DECLARA.
De tal suerte, que se infiere que la vendedora cambio de parecer en cuanto a la venta del inmueble de su propiedad, olvidando que suscribió un contrato que se convertía en ley entre las partes, en el cual se habían delimitado sus modalidades, en cuanto a tiempo para su cumplimiento, precio y pago. Así las cosas, luego de un estudio pormenorizado del texto de la convención cuyo cumplimiento se peticiona, ha evidenciado este Tribunal que, no obstante que las partes denominaron el analizado contrato como de opción de compra venta, de las previsiones allí establecidas, se puede deducir que la intención de aquellas era celebrar una verdadera venta, pues se encuentran presentes los elementos propios de este tipo de contratos para su perfeccionamiento, a saber, el objeto, el precio y el consentimiento de los contratantes legítimamente manifestado. Y ASI SE DECLARA.
Ahora bien, la parte actora demostró los hechos a que se contrae su pretensión, esto es, probó la existencia de una relación contractual entre ella y la parte demandada, quien prometió a la actora la venta del inmueble señalado, en los términos expuestos en el referido contrato, en la cantidad de SEISCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.610.000,00), venta la cual se celebraría a partir de la suscripción del contrato de opción de compra venta, fecha en la que se entregó la cantidad de Bs. DOSCIENTOS VEINTI UN MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 221.000,00), restando por pagar la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.389.000,00), saldo el cual sería entregado mediante un crédito hipotecario solicitado al Banco de Venezuela. Para garantizar la futura obligación de hacer, concediendo además un lapso de 90 días más 30 días de prórroga, para la obtención del mencionado crédito pero también para la entrega de los documentos necesarios para gestionar el mismo (Cláusula Quinta). Y ASÍ SE DECLARA.
Ahora bien, son requisitos para exigir judicialmente la ejecución del contrato los siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la ejecución, haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir.
Tenemos entonces, la existencia de un contrato de promesa bilateral de compra- venta suscrito por las partes; en cuanto al segundo punto, para determinar cuál de las partes incumplió en el caso que nos ocupa es necesario establecer las obligaciones de las mismas, así tenemos que el demandante soporta su pretensión en que la demandada no fue ubicable y no entregó el documento de liberación de hipoteca o al menos su borrador, requisito que ele era indispensable para tramitar el crédito hipotecario, y, por su lado la demandada señala que en fecha 05/09/2013 (ver f.144,p1), fue requerida la cancelación de la hipoteca de primer grado ante el BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, quedando establecido del abanico de pruebas aportadas al expediente que el comprador cumplió con todas las obligaciones convenidas en el contrato y la vendedora, si bien es cierto solicitó la liberación del gravamen hipotecario, no obstante, no había pagado el saldo deudor de la misma, por lo que mal podía el ente financiero liberarla de la obligación, pues se evidencia que la cancelación total de la deuda la efectúo el día 28/11/2016 (ver prueba de informes contenida en el folio 117, p2). Y ASÍ SE DECLARA.
Bajo tal contexto, queda plenamente demostrada la existencia de la relación contractual que abraza a las partes hoy en litigio y por consiguiente, cumplido el primero de los requisitos para la procedencia de la presente acción por cumplimiento de contrato, es decir, la existencia de un contrato bilateral Y ASÍ SE DECIDE.
En el caso de autos, se demanda el cumplimiento de un contrato que constituye el elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. En este sentido, es oportuno señalar que la resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y las disposiciones de la ley que los regula; en el entendido que, admitir lo contrario implicaría cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que rigen las convenciones entre particulares. Y ASÍ SE PRECISA.
En lo que respecta al segundo de los requisitos para la procedencia de la presente acción por cumplimiento de contrato, quien aquí decide, con vista a lo previsto en el artículo 506 del texto adjetivo civil, citado precedentemente, correspondía a la parte actora por haber elegido accionar por cumplimiento de contrato, la carga de demostrar que el incumplimiento de su la vendedora-demandada, respecto de las obligaciones contraídas en el contrato y que por su parte como comprador, cumplió con los compromisos adquiridos en el contrato de opción de compra venta, principalmente el haber realizado todas las diligencia tendentes a la obtención del crédito hipotecario, para finalmente inscribir la venta definitiva del inmueble ante el Registro respectivo. Y ASÍ SE ESTABLECE.
De manera pues, de un simple cálculo matemático, se desprende que desde la fecha de suscripción del documento de opción de compra venta, 11/07/2013 hasta el 08/11/2013, fecha en que vencieron los noventa (90) días continuos, más los treinta (30) días continuos de prórroga, le fue imposible al comprador entregar todos los recaudos necesarios para gestionar o tramitar su solicitud de crédito hipotecario, puesto que, como se señaló precedentemente, aún y cuando consta de autos que la vendedora realizó solicitud del borrador de liberación de hipoteca en fecha 05/09/2013 (ver f.144,p1), aparentando dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula QUINTA del contrato de opción de compra venta, que estipula: “A los fines de la tramitación del Crédito Hipotecario aquí estipulado y convenido por las partes, LA VENDEDORA se obliga a entregar a EL COMPRADOR,…y todo aquel documento requerido por la institución financiera correspondiente…”., ello no fue así, siendo que de las pruebas promovidas específicamente de la prueba de informes emanada del Banco de Venezuela, oficio N° GRC-2014-43341, fecha 29/08/2014, (F.147,P1), se pudo constatar, lo siguiente: “(…) 1.- Cumplimos con informarles que en revisión efectuada en el sistema, el ciudadano Ángel David Graterol Flores, titular de la C.I. V- 15.780.414, realizó la solicitud de crédito Hipotecario para la adquisición de Vivienda ubicada en el conjunto residencial Eiffel, de la urbanización El Castillejo de Guatire, Municipio Autónomo de Zamora del Estado Bolivariano de Miranda, el mismo fue devuelto por recaudos incompletos. 2.- Asimismo les informamos que dentro de los documentos solicitados, no fue consignado, por el ciudadano antes mencionado, el Borrador de Liberación de Hipoteca.”.
En consecuencia, considerando, -se repite-, que de las pruebas traídas a los autos quedó demostrado que fue imposible para la parte actora cumplir con la carga que establecía el contrato de opción de compra venta, la cual consistía en la tramitación y aprobación de un crédito hipotecario, pues, requería inexorablemente de la entrega de todos los recaudos solicitados por la entidad bancaria, y éstos solo podía aportárselos la parte demandada, tal y como se acordó en la cláusula QUINTA del referido contrato, en ese sentido, puede señalarse entonces, que no fue cumplida la obligación de la demandada de suministrar las documentales necesarias requeridas por la institución financiera correspondiente, concluyendo quien decide, que el contrato de opción de compra venta objeto de la presente demanda no alcanzó su fin por cuanto la demandada incumplió con su obligación de vender, al no suministrar, como ya se dijo, los documentos necesarios para que el actor tramitará el crédito hipotecario, lo que ineludiblemente conlleva a prosperar en derecho la presente acción de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES contra la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, en la que se reclama el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 11/07/2013, ante la Notaría Pública del municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el Nº 11, tomo 132, sobre un inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº U-24, ubicado en el segundo nivel, del edificio U, etapa XI, del Conjunto Eiffel, ubicado en la etapa A-7, de la Urbanización El Castillejo, Guatire, municipio Zamora del estado Miranda, identificado con el Nº de Catastro 02-02-19-U-24-00, el cual se encuentra inscrito ante el Registro Público del municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 06 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 20, Tomo 26, protocolo primero, verificándose consecuentemente, la concurrencia dl segundo requisito exigido para la procedencia de la demanda incoada por cumplimiento de contrato. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En este orden de ideas, lo cierto es, que mal podría obtener un borrador o el documento definitivo de liberación de hipoteca, cuando el saldo total de la obligación hipotecaria que mantenía con el tantas veces mencionado BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, fue cancelado en fecha 28/11/2016 (ver f. 117, p2), superando con creces el plazo determinado en el contrato de opción de compra venta, por lo que a juicio de esta Juzgadora, quedó demostrado de las pruebas aportadas, que la parte demandada incumplió con la obligación contractual establecida en dicho convenio de opción a compra venta celebrado en fecha 11/07/2013, por lo que, visto que los requisitos exigidos para la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato, a saber, (i) la existencia de un contrato bilateral y (ii) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, se verificaron de manera concurrente, es por lo quien aquí decide inexorablemente, debe declarar que la presente demanda por cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES contra la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, debe prosperar en derecho. En consecuencia, se ordena a la parte demandada, proceda a la ejecución del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 11/07/2013, ante la Notaría Pública del municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el Nº 11, tomo 132, sobre un inmueble tipo apartamento distinguido con el Nº U-24, ubicado en el segundo nivel, del edificio U, etapa XI, del Conjunto Eiffel, ubicado en la etapa A-7, de la Urbanización El Castillejo, Guatire, municipio Zamora del estado Miranda, identificado con el Nº de Catastro 02-02-19-U-24-00, el cual se encuentra inscrito ante el Registro Público del municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 06 de diciembre de 2006, anotado bajo el Nº 20, Tomo 26, protocolo primero. Asimismo, se ordena a la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, hacer la entrega a la parte actora del documento de liberación de hipoteca y las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la inscripción en el Registro de la venta definitiva del inmueble, en el entendido que de no cumplir voluntariamente lo antes ordenado, la parte actora queda autorizada para gestionar la copia certificada del primero de los recaudos mencionados y tramitar ante los entes administrativos correspondientes el resto de los recaudos, conforme lo dispuesto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez realizada la entrega de los recaudos por parte de la demandada en el lapso de ejecución voluntaria u obtenidos los mismos por la parte actora (en caso que aquella no cumpla), deberá el actor pagar el saldo restante, y una vez acreditado dicho monto en el tribunal, de no otorgar la parte demandada el documento traslativo de propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro, conforme lo prevé el artículo 531 eiusdem. Y ASÍ SE DECIDE.
En atención a lo precedentemente expuesto, se observa que si bien es cierto, y así será declarado en la presente decisión, se debe condenar a la demandada a dar cumplimiento al contrato de opción de compra venta, no es menos cierto, que para proceder a la inscripción en el registro respectivo de la venta definitiva, el actor debe pagar a la vendedora propietaria el saldo restante del precio de la venta, el cual quedó en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.389.000,00), cantidad que deberá ser actualizada tomando en cuenta las reconversiones monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor, publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre de 2015, y a partir del año 2016, se hará conforme a lo dispuesto por la Procuraduría General de la República, oficiando al Banco Central de Venezuela, con el objeto que determine dicha corrección monetaria, o en su defecto, que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el 27/11/2013, fecha de la admisión de la demanda (f.46,p1), hasta que quede definitivamente firme la presente decisión, con el nombramiento de un (1) solo perito para que efectúe la señalada contabilidad de la indexación judicial de la cantidad condenada al pago. Luego, el monto que recaiga de dicha experticia, deberá ser indexado de oficio, tal y como se estableció mediante sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 08 de noviembre de 2018, expediente Nº AA20-C-2017-000619, en la que el Máximo Tribunal de la República acordó que el juez al momento de dictar sentencia deberá ordenar de oficio la indexación judicial al monto de lo condenado, independientemente que se haya solicitado o no en el juicio (Ver: sentencia de la Sala de Casación Civil Nº RC-644, de fecha 13 de diciembre de 2018, expediente Nº 2018, 147). YASÍ SE DECIDE.
∞ Del mérito de la reconvención.
La parte demanda, en la oportunidad de la contestación de la demanda (f.59 al f.73), formuló reconvención o mutua petición aduciendo que no está incursa en ninguna causa imputable a su persona que haya dado origen al retraso para la materialización de la venta definitiva del inmueble dado en opción, amparándose en el Cláusula NOVENA del contrato que suscribieran las partes, señalando los siguientes hechos como fundamento de su reconvención:
• Que su representado no incurrió en ninguna causal imputable a su persona en cuanto al retraso de la materialización de venta definitiva del inmueble dado en opción, ya que en la clausula novena quedo establecido expresamente que no era imputable a la vendedora el retraso de la venta definitiva cuando el Banco Industrial de Venezuela, no liberara la hipoteca que pesa sobre el inmueble, y donde si aprecia el incumplimiento es por parte de la compradora ciudadano Ángel David Graterol Flores, respecto a la obtención del crédito hipotecario para cumplir el pago restante de la negociación para protocolización de venta definitivo lo que hace que se motive la mutua petición.
• Que en la clausula novena del contrato su representada tiene la opción de dar por terminado de manera anticipada el contrato de arrendamiento suscrito con el hoy actor sin tener que pagar indemnización alguna, ya que el comprador no obtuvo el crédito hipotecario dentro del término establecido lo cual es imputable al comprado y el contrato debe quedar resuelto de pleno derecho.
• Que el comprador nunca dio información al vendedor sobre las gestiones del crédito hipotecario o si había alguna otra alternativa para coadyuvar la venta definitiva del inmueble dado en opción de compra, aunado a que le comprador mal podía accionar una demanda al tener un impedimento contractual ya que no se agotaron los medio acordados en el contrato.
• Que el opcionado no notificó por ningún medio a su representada el estado del crédito de política habitacional que estaba solicitando o de la negativa de su otorgamiento.
• Que durante el término de 90 días más 30 de prorroga el opcionado obtuvo la aprobación o negación del crédito hipotecario ya que no existe a los autos prueba alguna.
• Que el opcionado nunca planteo a la vendedora otro medio para el pago restante de la venta que no fuera la del crédito hipotecario.
• Que el opcionado incumplió como comprador al no presentar un documento de venta definitivo a su representada sobre el inmueble dado en opción, o en su defecto proponer la subrogación de la hipoteca del inmueble para luego imputarla al costo de venta; ya fuera por contrato privado o público.
• Que el opcionado no ha consignado a los autos ningún medio de prueba de haberle negado su ente financiero el crédito hipotecario por no tener la cancelación de hipoteca que pesa sóbrele inmueble dado en opción de compra venta.
• Que el opcionado de compra venta del bien inmueble no puede negar que conocía el gravamen que pesa sobre el inmueble y que ello pudiera haber requerido un tiempo extra para obtener la liberación lo cual exime a la vendedora de haber actuado de mala fe por o que rechaza lo alegado por la parte actora en su temeraria demanda.
• Que el opcionado no acompaño ningún medio de prueba en demanda temeraria que demuestre que la no celebración de documento definitivo de venta del inmueble ya que no fue por incumplimiento de su representada.
• Que el opcionado en 120 días no tuvo el interés de adquirir en compra el inmueble ya que no propuso ningún otro medio o figura diferente para lograr materializar la compra, ya que por parte mi representada nunca hubo negativa, negligencia, impedimento o mala fe para concretar la venta acordada.
• Que en nombre de representada reconviene a la parte actora ÁNGEL GRATEROL, por Resolución de Contrato, y subsidiariamente por Daños y Perjuicios y Daño Moral, con sustento en la clausula novena del contrato.
• Que los daños y perjuicios se producen al haber estado su defendida sin poder ofrecer a un tercero la venta del inmueble por causas imputables al comprador hoy parte actora, ya que el comprador en el lapso acordado de 90 más 30 días no pudo obtener el crédito hipotecario.
• Que conforme al artículo 1.263, 1271 y 1.273 del Código Civil, se enmarcan los daños y perjuicios causados a su representada por parte del comprador.
• Que le daño moral se da ya por hechos narrados al causarle una disminución de su estabilidad emocional y la de su familia, todo conforme al artículo 1.196 del Código Civil.
• Que requiere medida cautelar innominada consistente en ordenar al actor reconvenido en paralizar cualquier trabajo dentro del inmueble dado en opción de compra venta, así como la entrega de las llaves acceso al mismo a la vendedora, y prohibición de entrada al inmueble hasta se culmine las acciones interpuestas.

Por su parte, en fecha 14 de mayo de 2014, la apoderada judicial de la parte actora abogada RAIMARY ELIANA CONTRERAS, Ipsa Nº 148.193, presentó escrito contestación a la reconvención, en los siguientes términos:

• Que la presente demanda es incoada por su representada por cumplimiento de contrato de opción de compra venta contra la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, sobre un bien inmueble propiedad de la mencionada ciudadana, el cual se suscribió un contrato ante la Notaria Pública del municipio Zamora del estado Miranda en fecha 11 de julio de 2013, el cual quedó anotado bajo el Nº 11, tomo 132.
• Que en la clausula primera la vendedora se obligaba a vender a la compradora en forma irrevocable un inmueble de exclusiva propiedad.
• Que el precio de la venta es por la cantidad seiscientos diez mil bolívares (610.000,00 Bs.)
• Que el comprador al momento de la firma del contrato de opción de compra venta entregaría la cantidad de ciento ochenta y tres mil bolívares (183.000 Bs.), a los de garantizar el cumplimiento.
• Que a los fines de tramitar un crédito hipotecario el vendedor entregaría al comprador los documentos requeridos por la institución bancaria correspondiente, y el comprador se compromete a entregar al comprador la cantidad de cuatrocientos veintisiete mil bolívares (427.000,00 Bs.), como saldo restante.
• Que el plazo de opción acordado en la clausula novena era de noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga, a partir del 11/07/2013, al 08/11/2013.
• Que el vendedor se comprometía a entregar para el momento de la protocolización definitiva todas las solvencias como impuestos nacionales, estadales o municipales, y libre de tos gravamen, especialmente de hipoteca que mantiene con el Banco Industrial de Venezuela.
• Que en caso de otorgarse la compra venta por causas imputables al comprador – la vendedora podría optar por renegociar el precio del inmueble dado en opción, o en caso de no llegar a un acuerdo con el comprador podrá retener el 10% del monto recibido, y que en caso por causas imputables al vendedor el comprador decide dar por terminado el contrato y la vendedora devolvería al comprador la cantidad dadas en arras mas el 10% del monto recibido.
• Que su representado es una persona con discapacidad auditiva tal como lo alegue en el libelo de la demanda, y el mismo era atendido por su señora madre hoy fallecida quedando totalmente desamparado, por lo que es contradictorio lo dicho por su contraparte al referirse a la confesión, ya que mi cliente recibió ayuda de familiares para poder reunir el dinero para la inicial de la compra del inmueble objeto de la litis.
• Que su representado por la condición de discapacidad y estado de necesidad de una vivienda la parte hoy demandada reconviniente al momento de la firma del contrato de opción de compra venta entregó las llaves del inmueble a mi representado para que lo ocupara e hiciera las reparaciones que necesitara.
• Que en la clausula primera las partes se obligaron de forma irrevocable a vender y comprar el inmueble, y ahora la parte demanda reconviniente se niega a vender el inmueble, alegando que ya no está interesada en la negociación., pretendiendo reincidir del contrato que es manera bilateral.
• Que es evidente el incumplimiento de la demandada al no tramitar la liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto de la negociación.
• Que su representado procedió a notificar a la vendedora a través de la prensa escrita “La Voz”, en fecha 02 de noviembre de 2013.
• Que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como el derecho la reconvención por Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios, pretendido por la parte reconviniente.
• Que niega, rechaza y contradice que su representado haya incumplido con su obligación de tramitar el crédito de Ley Política Habitacional ante el Banco de Venezuela.
• Que la entidad financiera para otorgar el crédito especial de Ley de Política Habitacional, necesita como recaudo el borrador de liberación de hipoteca que emita el Banco Industrial de Venezuela.
• Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte demandada reconviniente que el contrato suscrito por su representada sea un contrato de arrendamiento, ya que está demostrado que el contrato es de opción de compra venta, y estaba la plena voluntad de su representado de comprar el inmueble.
• Que niega, rechaza y contradice que su representado no haya informado sobre a la reconviniente sobre el estado ni gestiones del crédito hipotecario, ya que le informaba a través del intermediario ciudadano CARLOS JOSÉ ROMERO LEON, y así lo reconoce la demandada como la persona intermediaria en su escrito de contestación de la demanda.
• Que niega, rechaza y contradice que su representado no podía accionar la presente demanda, ya que eso no estaba estipulado en ninguna parte del contrato.
• Que niega, rechaza y contradice que su representado no haya tenido la posibilidad de comprar el inmueble por medio de crédito bancario o algún otro medio; e igualmente, niega, rechaza y contradice que su representado haya perdido interés o abandonado la compra del inmueble, y que no haya sido diligente en la obtención del crédito hipotecario.
• Que es notorio que el reconviniente quiera vender el inmueble a un tercero un precio mayor en detrimento de su representado.
• Que niega, rechaza y contradice que su representado no haya consignado ningún medio de prueba que demuestre el incumplimiento de la parte demandada reconviniente, ya que por lo narrado por su contraparte la intención es no vender el inmueble.
• Que niega, rechaza, contradice e impugna las documentales consignadas junto al escrito de contestación de la demanda marcadas con las letras B, C, D, E, F, y G.
• Que niega, rechaza y contradice que a la reconviniente se le haya causado algún daño moral por parte de su representada.
• Que niega, rechaza y contradice que no exista el riesgo manifiesto que quede ilusoria la ejecución del fallo, ya que lo narrado por la parte reconviniente es vender el inmueble a un tercero.
• Que esta evidenciado que no hay incumplimiento por parte de su representada, ya que, la demandada reconviniente tenía la obligación de entregar todos los recaudos a su representada para poder tramitar el crédito hipotecario ante la entidad bancaria correspondiente.
• Que visto los elementos esgrimidos por la contraparte en el escrito de contestación y reconvención sean desechados, ya que es contradictorio sus argumentos.
Precisado lo anterior, encuentra quien aquí decide que la demandada reconviniente pretende la resolución del contrato de opción de compra-venta que suscribiera con el demandante, siendo que considera que no se encuentra inmersa en incumplimiento del mismo, pretendiendo, en consecuencia su resolución arguyendo que el prominente comprador no le presentó un borrador del documento de compra venta definitivo del inmueble así como tampoco le informó acerca de que efectivamente hubiere tramitado una solicitud de crédito hipotecario para la adquisición del inmueble ofrecido, siendo ello quedó evidenciado con las probanzas aportadas a los autos que, efectivamente el incumplimiento del mencionado contrato devino de la accionada, en razón que no entregó conforme a lo establecido en el numeral 7º de la Cláusula QUINTA del contrato, el documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el apartamento ofrecido en venta, y ello quedó comprobado del oficio emitido por el Banco de Venezuela, entidad bancaria con la que el comprador tramitó el crédito para la cancelación del saldo para adquirir el apartamento propiedad de la hoy demandada, no obstante ello por falta de recaudos le fue devuelto, específicamente, por falta de consignación del “Borrador de Liberación de Hipoteca” (f.147, p1), es por ello que, habiendo concluido que el incumplimiento del contrato es atribuible a aquella, mal podría pretender la resolución del contrato por faltas, aparentemente, imputables al comprador que devienen del incumplimiento por parte de la accionada, por tales razones debe ser declarada sin lugar la reconvención propuesta y así se establece.
Por otra parte, respecto de los daños reclamados, es de observar primeramente que éstos fueron previstos en la Cláusula NOVENA del contrato bajo análisis y calculados en un diez por ciento (10%) del monto recibido en calidad de arras y la reclamante pretende el pago por tal concepto en el monto resultante del doble de la suma dada en arras, es decir, han sido calculados en demasía según lo contractualmente convenido, adicionalmente, cabe puntualizar que los mismos resultan procedentes en caso de declararse con lugar la reconvención y fuere determinado el incumplimiento por parte del opcionado, empero, conforme a lo decidido en el párrafo anterior, resulta forzoso y consecuente que este tribunal declare sin lugar la reclamación por tal concepto. Y ASÍ SE DECIDE.
IV. DISPOSITIVA.
En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-15.780.773, contra la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.438.461, en consecuencia, se ordena a la parte demandada, proceda a la ejecución del contrato de opción de compra venta autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del estado Miranda en fecha 11/07/2013, ante la Notaría Pública del municipio Zamora del estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el Nº 11, tomo 132, otorgando la escritura correspondiente ante la Oficina de Registro Público del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y número U-24, situado en el Segundo (2do) Nivel de Edificio “U”, del Conjunto Residencial Eiffel, Décima Primera Etapa, el cual está ubicado en la Parcela A-7, de la Urbanización EL Castillejo, en Jurisdicción del Distrito (hoy Municipio) Zamora del Estado Miranda. El apartamento tiene una superficie de SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y CUATRO DECÍMETROS CUADRADOS (65,44 M2), está integrado por sala-comedor, cocina-lavadero, una (1) habitación principal con baño incorporado, baño auxiliar y dos (2) habitaciones adicionales y sus linderos son: NORTE: apartamento U-22; SUR: Fachada Sur; ESTE: Fachada Este; y OESTE: Fachada interna. Tiene asignado en uso exclusivo un (1) puesto de estacionamiento de vehículos, distinguido con el número 332, situado en el área de estacionamiento del Conjunto el cual forma parte integrante e indivisible del apartamento. Al apartamento le corresponde un porcentaje de Condominio de SEIS ENTEROS CON DOSCIENTOS CINCUENTA MILÉSIMAS POR CIENTO (6,250%) sobre los bienes y cargas comunes del Edificio “U” y un porcentaje sobre los bienes y cargas comunes del Conjunto Residencial Eiffel de CERO ENTERO CON DOSCIENTAS SETENTA Y UN MIL SETECIENTAS TREINTA Y NUEVE MILLONÉSIMAS POR CIENTO (0,271739%). La parcela A-7 representa un porcentaje de UN ENTERO CON OCHENTA CENTÉSIMAS POR CIENTO (1,80%) del valor del área vendible de la Urbanización El Castillejo. El inmueble se encuentra identificado con el número catastral 02-02-19-U-U-24-00”. Asimismo, se ordena a la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, hacer entrega a la parte actora de las solvencias y recaudos vigentes necesarios para la venta definitiva del inmueble, así como el documento de liberación de hipoteca.
SEGUNDO: Se ordena al ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES , en su carácter parte actora, a pagar a la vendedora demandada, ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, el saldo restante del precio de la venta, el cual quedó en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.389.000,00), cantidad que deberá ser actualizada tomando en cuenta las reconversiones monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor, publicados por el Banco Central de Venezuela, hasta el mes de diciembre de 2015, y a partir del año 2016, se hará conforme a lo dispuesto por la Procuraduría General de la República, oficiando al Banco Central de Venezuela, con el objeto que determine dicha corrección monetaria, o en su defecto, que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde el 27/11/2013, fecha de la admisión de la demanda (f.46,p1), hasta que quede definitivamente firme la presente decisión, con el nombramiento de un (1) solo perito para que efectúe la señalada contabilidad de la indexación judicial de la cantidad condenada al pago. Luego, el monto que recaiga de dicha experticia, deberá ser indexado de oficio, tal y como se estableció mediante sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 08 de noviembre de 2018, expediente Nº AA20-C-2017-000619.
TERCERO:A falta de cumplimiento voluntario de ello, la parte actora, ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, queda autorizado para gestionar los trámites correspondientes , conforme lo previsto en el artículo 529 del Código de Procedimiento Civil, dejándose expresa constancia que una vez vencido el lapso de ejecución voluntaria sin que la parte demandada haya procedido a realizar la venta definitiva del inmueble en cuestión, la parte actora deberá pagar el saldo restante que arroje la experticia complementaria del fallo, a favor de la demandada; y una vez acreditado dicho monto y de no otorgar la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, el documento traslativo de la propiedad, la presente sentencia hará las veces de título de propiedad para lo cual se expedirá copia certificada a los fines de su registro.
CUARTO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ contra el ciudadano ÁNGEL DAVID GRATEROL FLORES, plenamente identificados en el cuerpo de la presente decisión.
QUINTO: SIN LUGAR la solicitud de INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS solicitada por la parte demandada, ciudadana NANETH COROMOTO VELÁSQUEZ, identificada anteriormente.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO: Por haber sido dictado el presente fallo fuera del lapso previsto para ello, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, así como en la página www.miranda.scc.org.ve.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, en Los Teques, a los veintisiete (27) días del mes de noviembre del año dos mil veintitrés (2.023). Años 212° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZ,
RUTH GUERRA MONTAÑEZ
LA SECRETARIA,
JENNIFER ANSELMI DÍAZ
En esta misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las dos y dieciocho minutos de la tarde (2:18 p.m.). Conste,
LA SECRETARIA,
JENNIFER ANSELMI DÍAZ

RGM/JAD/…
Exp. N° 21.157
Civil/Cumplimiento de Contrato/Def.
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