TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL

JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

213° y 164°
EXPEDIENTE Nº 3.911-2022
PARTE DEMANDANTE: La SOCIEDAD MERCANTIL ATIKO BIENES RAÍCES, C.A., domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira, constituida mediante documento inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, el 26 de mayo de 1999, bajo el N° 80, tomo 10-A, representada por su Presidente, el ciudadano GERARDO FRANCISCO JUGO RUEDA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-2.894.588.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado CARLOS ALBERTO CUENCA FIGUEREDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 91.183.

PARTE DEMANDADA: El ciudadano RAFAEL ANTONIO ESCALANTE CASTAÑEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.654.713 y de este domicilio.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado MIGUEL ANGEL GUILLEN ROJAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 62.968.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.

PARTE NARRATIVA

Conoce esta alzada del presente expediente, con motivo del RECURSO DE APELACIÓN que ejerciera el apoderado judicial de la parte demandada abogado MIGUEL ANGEL GUILLEN ROJAS, en fecha 08 de junio de 2022, contra la decisión dictada el 31 de mayo de 2022, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, que declaró: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL. SEGUNDO: SE ORDENA al ciudadano RAFAEL ANTONIO ESCALANTE, EL DESALOJO Y ENTREGA INMEDIATA DEL INMUEBLE OBJETO DE LA PRESENTE CAUSA, tramitado por el a quo el expediente N° 9707.

De las actuaciones que conforman el expediente consta:

Del folios 01 al 05, riela demanda por desalojo de local comercial, por vencimiento de la prorroga legal, presentada para distribución en fecha 15 de Noviembre de 2021, con anexos que rielan a los folios 06 al 42.
Al folio 43, riela auto de fecha 18 de noviembre de 2021, por el que el Tribunal a quo admite la demanda y ordena se emplace al demandado, librándose la respectiva boleta de citación, que riela al folio 44.
A los folios 45 y 46, riela diligencia del Alguacil del a quo de fecha 01 de diciembre de 2021, informando que citó a la parte demandada pero se negó a firmar.
Al folio 47, riela diligencia del apoderado judicial de la parte actora de fecha 03 de diciembre de 2021, solicitando la boleta de notificación por secretaría al demandado de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 48, riela auto del a quo de fecha 07 de diciembre de 2021, donde se acuerda librar la boleta de notificación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, la misma riela al folio 49.
Al folio 50, riela diligencia de la Secretaria del a quo de fecha 09 de diciembre de 2021, donde hace entrega al demandado de la boleta de notificación conforme con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
De folio 51 al 54, riela escrito de contestación a la demanda de fecha 09 de febrero de 2021.
Al folio 55, riela poder apud acta otorgado por el demandado, al abogado MIGUEL ANGEL GUILLÉN ROJAS, en fecha 09 de febrero de 2022.
Al folio 58, riela auto del a quo de fecha 14 de febrero de 2022 que fija día y hora para que sea llevada a cabo una audiencia preliminar en la presente causa.
A los folios 59 y 60, riela acta en la que se llevó a cabo la audiencia preliminar en la presente causa, en fecha 21 de febrero de 2022.
Al folio 61, el a quo fija los límites de la controversia en fecha 24 de febrero de 2022.
Del folio 62 al 65, riela escrito de promoción de pruebas consignado por la representación judicial de la parte actora, en fecha 07 de marzo de 2022.
Del folio 66 al 67, riela escrito de promoción de pruebas consignado por la representación judicial de la parte demandada, en fecha 08 de marzo de 2022.
A los folios 68 y 69, rielan autos del a quo de fecha 08 de marzo de 2022, que admiten las pruebas promovidas por las partes.
Al folio 70, riela auto de fecha 14 de marzo de 2022, donde se fija el día y hora para la audiencia oral en la presente causa.
Al folio 77, riela auto de abocamiento al conocimiento de la causa, de fecha 02 de mayo de 2022.
Del folio 78 al 81, riela acta contentiva de la audiencia oral celebrada el día 19 de mayo de 2022.
Del folio 82 al 93, riela sentencia del a quo de fecha 31 de mayo de 2022.
Al folio 94, riela recurso de apelación intentado en fecha 08 de junio de 2022, interpuesto por la representación judicial de la parte demandada.
Al folio 95, riela auto que oye dicha apelación en ambos efectos, en fecha 15 de junio de 2022.
Al folio 98, riela auto de entrada que esta Alzada le da a la presente causa, en fecha 15 de julio de 2022.
Del folio 99 al 105, riela escrito de informes consignado por el apoderado Judicial del demandado, en fecha 12 de agosto de 2022.
A los folios 106 al 110, riela escrito de observaciones a los informes de la contraparte, consignados por el apoderado de la parte actora en fecha 26 de septiembre de 2022.
Al folio 112, auto de fecha 19 de julio de 2023, por el que la Juez Suplente se aboca al conocimiento de la causa y acuerda la notificación de las partes.
Del folio 113 al 117, actuaciones relativas con la notificación del abocamiento.

PARTE MOTIVA

Estando término para decidir se observa:

1.- FUNDAMENTOS DE LA PRETENSIÓN:

Del escrito libelar se desprende que la parte demandante fundamentó su acción en lo siguiente:

“…CAPÍTULO II
FUNDAMENTACIÓN DE LA PRETENSIÓN
Fundamentos de Hecho
1. Cuatro (4) contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado.
Durante la relación arrendaticia entre las partes, se celebraron cuatro (4) contratos de arrendamiento a tiempo determinado, los tres primeros con una duración anual; y, el cuarto contrato con una duración de seis meses.
Mediante el primer contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 31 de agosto de 2000, bajo el N° 30, tomo 98, de los libros de Autenticaciones, que en original agrego como anexo "B" la sociedad mercantil Atiko Bienes Raíces, CA., obrando como arrendadora, dio en arrendamiento al arrendatario Rafael Antonio Escalante Castañeda, un inmueble constituido por dos locales para comercio, marcados con los Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50, ubicado en la carrera 9, entre calles 6 y 7, en San Cristóbal. Según la cláusula SEGUNDA, este inmueble está destinado única y exclusivamente para la exhibición, venta y depósito de todo tipo de muebles para el hogar: camas, colchones, juegos de recibo; aparatos electrodomésticos; todo lo relacionado con la línea blanca: lavadoras, neveras, secadoras, así como cualquier tipo de mercancía que guarde relación con el ramo; y, según la cláusula TERCERA, su duración fue de un año que inició el 19 de septiembre de 2000 y terminó el 31 de agosto de 2001.
La Notaría dejó constancia que en su otorgamiento fueron exhibidos: (1) el documento constitutivo de Atiko Bienes Raices, C.A. el cual -ahora- en copia agrego como anexo "H-2"; (ii) mandatos de administración Nros. 3 del 26/7/1999 y 6 del 13/9/1999, otorgados por la propietaria del inmueble Muchacho Hermanos de San Cristóbal, S.A., representada por su Presidente Gerardo Jugo Rueda, cédula de identidad V-2.894.588, a la arrendadora Atiko Bienes Raíces, C.A. los cuales -ahora- agrego originales como anexos "C y D"; y, (iii) que la arrendadora Atiko Bienes Raíces, C.A. actuó representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco, según poder-que ahora- agrego en copia como anexo "H-1", autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 22 de marzo de 2000, bajo el Nº 10, tomo 33, de los libros de Autenticaciones, otorgado por dicha sociedad mercantil representada por su Presidente Gerardo Jugo Rueda, cédula de identidad V-2.894.588.
El segundo contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 19 de octubre de 2001, bajo el Nº 6, tomo 133, de los libros de Autenticaciones, que en original agrego como anexo "E", tuvo una duración de un año que inició el 12 de septiembre de 2001 y terminó el 31 de agosto de 2002. El tercer contrato, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 12 de febrero de 2008, bajo el Nº 66, tomo 37, de los libros de Autenticaciones, que en original agrego como anexo "F", tuvo una duración de un año, inició el 19 de enero de 2008 y terminó el 31 de diciembre de 2008. El cuarto contrato, fue otorgado el 25 de mayo de 2018, mediante documento privado, que en original agrego como anexo "G", tuvo una duración de seis meses, inició el 9 de mayo de 2018 y terminó el 9 de noviembre de 2018.
Todos los contratos, en su cláusula TERCERA, en forma expresa e inequívoca, dejan constancia que la intención de las partes es que el contrato de arrendamiento sea a tiempo determinado y que cualquier prórroga debía realizarse, por mutuo acuerdo, mediante documento escrito para tal fin.
2.- La prórroga legal transcurre de pleno derecho, sin embargo, se notificó al arrendatario
Terminada la duración de los cuatro (4) contratos de arrendamiento el 9/11/2018, según el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial -de pleno derecho- comenzó a transcurrir la prórroga legal de tres años en beneficio del arrendatario Rafael Antonio Escalante Castañeda. En consecuencia, la prórroga legal -conforme a la ley- terminó el 9/11/2021, razón por la cual el arrendatario -por esa causa expresamente establecida en la ley-debía entregar el inmueble arrendado, en esa fecha.
No obstante que conforme a la reiterada jurisprudencia de la Sala Constitucional, la prórroga legal obra de pleno derecho, sin necesidad de notificación por parte del arrendador, en el presente caso, mi representada Atiko Bienes Raíces, C.A., el 8 de octubre de 2018, notificó judicialmente al arrendatario Rafael Antonio Escalante Castañeda que no renovaría el contrato de arrendamiento y que a partir del 9 de noviembre de 2018, iniciaba la prórroga legal, notificación que agrego en original como anexo "H-3", efectuada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira.
3.- Incumplimiento de la obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado

Terminada la duración de los contratos de arrendamiento el 9/11/2018, por imperio de la ley transcurrió la prórroga legal de tres años, la cual terminó el 9/11/2021, activándose la obligación legal y contractual del arrendatario de entregar el inmueble arrendado en esa fecha.

Sin embargo, no lo ha hecho hasta la fecha de hoy. Es por esta razón, que acudo a su competente autoridad, para que en un acto de justicia, ordene el desalojo y condene al arrendatario a cumplir con la obligación legal y contractual, de entregar el inmueble, por vencimiento del término de duración y de la prórroga legal…
…
III.- Consecuencia jurídica (conclusiones)
Con fundamento en las normas contractuales y legales mencionadas, en la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia antes transcrita, es evidente la procedencia de la pretensión de desalojo en cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado por vencimiento de su duración y de la prórroga legal:
1.- Por la extinción de la duración de los cuatro (4) contratos de arrendamiento, iniciada el 19 de septiembre de 2000 y finalizada el 9 de noviembre de 2018. Además, por el hecho cierto e incontrovertible de que no existe acuerdo de prórroga o renovación entre las partes, hecho que permite la aplicación del principio de la realidad de los hechos.
2.- Por la extinción de la prórroga legal, pues, al haber tenido la relación arrendaticia una duración mayor a diez (10) años, el arrendatario-de pleno derecho- disfrutó de la prórroga legal de tres (3) años, la cual terminó el 9 de noviembre de 2021.
3.- Porque el arrendatario ha incumplido con la obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado por vencimiento de su duración y la prórroga legal, e infructuosas como han resultado las gestiones amigables para resolver este asunto, la consecuencia jurídica es el desalojo por vía judicial.
…
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, ante la imposibilidad de lograr un arreglo extrajudicial, en nombre de mi mandante ATIKO BIENES RAÍCES, C.A., acudo ante su competente autoridad para demandar por desalojo en cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar el inmueble arrendado por vencimiento de su duración y de la prórroga legal, al ciudadano RAFAEL ANTONIO ESCALANTE CASTAÑEDA, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad V-5.654.713, domiciliado en San Cristóbal y jurídicamente capaz, en su situación jurídica de arrendatario, para que convenga o en su defecto este Juzgado ordene el desalojo y le condene a la entrega inmediata del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, constituido por dos locales para comercio, marcados con los Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50, ubicado en la carrera 9, entre calles 6 y 7, en San Cristóbal, en las buenas condiciones que lo recibió, con los servicios públicos pagados hasta el mes anterior a la fecha de ejecución de la sentencia…”

2.- DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

La parte demandada en su escrito de contestación, arguyó:

“…Rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos narrados, como el derecho invocado, la demanda de desalojo que por vencimiento de duración de contrato y de la prorroga legal, ha sido incoada en mi contra por parte de la Sociedad Mercantil ATIKO BIENES RAICES CA, a través de su apoderado el Abogado Carlos Alberto Cuenca Figueredo…

Convengo en la existencia de los cuatro (4) contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, suscritos entre la empresa demandante como Arrendadora y mi persona como Arrendatario, sobre el inmueble ubicado en la carrera 9 entre calles 6 y 7, números 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50, en jurisdicción de la parroquia San Sebastián, Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, los tres primeros con una duración anual; y el cuarto con una duración de seis meses; el primer contrato, autenticado ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, el 31 de agosto de 2000, bajo el N° 30, tomo 98, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual la parte demandante agregó como anexo "B", el segundo contrato autenticado ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, el 1 de octubre de 2001, bajo el N° 6, tomo 133, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual la parte demandante agregó como anexo "E", el tercer contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 12 de febrero de 2008, bajo el N° 66, tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual la parte demandante agregó como anexo "F", y el cuarto contrato otorgado el 25 de mayo de mediante documento privado, cuyo original la parte demandante agregó como anexo "G", ese ultimo el cual reconozco tanto en su contenido, como en su firma por ser privado; y todos estos contratos, de conformidad con el principio de comunidad de la prueba, me adhiero a los mismos en cuanto a me beneficien, como pruebas del mérito de la causa.
Convengo igualmente en la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 8 de octubre de 2018, a solicitud de la parte demandante como Arrendadora, en mi persona como Arrendatario, de la no renovación del contrato y de que a partir del de noviembre de 2018, iniciaba la prorroga legal de 3 años, por haber ocupado el inmueble por más de diez años, y de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, me adhiero a la misma en cuanto me beneficie, como prueba del mérito de la causa.
Las razones del mi rechazo, negación y contradicción en todas y cada una de sus partes, tantos en los hechos narrados, como en derecho invocado, las explico con los siguientes Argumentos y fundamentos:
El hecho de que el ejecutivo Nacional no renovara un decreto, no elimina la legislación y jurisprudencia actuales, que hace más de una década sustentan la necesidad de procedimiento administrativo previo, al que sucederá, el proceso judicial que pudiera desembocar en orden de desocupación, la que tampoco puede practicarse a causa de DOS ANTECEDENTES VINCULANTES DE LA SALA CONSTITUCIONAL, el primero prohibitivo de desahucios en general, y el más reciente ratificando el impedimento mientras dure el Estado de Excepción en modalidad de Alarma a causa de la pandemia, decisión en la que llegó a extender la protección a inmuebles alquilados para uso comercial.
No menciona la parte demandada en su escrito libelar, incluso a sabiendas de que estando en vigencia la prorroga legal otorgada luego de la Notificación Judicial que te practicara en fecha 8 de noviembre de 2018, que el Ejecutivo Nacional el de marzo de 2020 o sea, estando dicha prorroga legal en un año, 4 meses, y 4 días; y la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a través de sendas sentencias vinculantes, dictó medidas protectoras a los Inquilinos, tanto de viviendas como de locales comerciales, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por Covid 19: pronunciamiento este que fue acatado y seguido por la Sala Civil…

….
Doy así por contestada al fondo la presente demanda, solicitándole respetuosamente al Tribunal se dé continuación al procedimiento conforme lo establece el único aparte del articulo 43 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial en concordancia con el artículos 866 y siguientes del Código de Procedimiento Civil…”

3.- DEL FALLO APELADO:

La sentencia apelada fue del siguiente tenor:

“…Así las cosas, se observa que la presente causa versa es sobre el desalojo por vencimiento de la prórroga legal, y no por falta de pago de los cánones de arrendamiento, por lo que considera esta juzgadora que lo alegado por la parte demandada no se encuentra amparado en el decreto del ejecutivo nacional y, en la sentencia anteriormente transcrita.
Así pues, se puede observar de las pruebas aportadas al proceso que efectivamente entre la sociedad mercantil ATIKO BIENES RAICES C.A. y el ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda, existió una relación arrendaticia la cual se encuentra reflejada en los cuatro contratos de arrendamiento corrientes a los folios 9 al 22 y el cual fue convenido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda. Asimismo, se evidencia que el ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda, fue debidamente notificado en fecha 9 de octubre de 2018, de la no renovación de otro contrato de arrendamiento, concediéndosele el lapso de tres años que establece el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, notificación realizada antes del vencimiento del último contrato de arrendamiento que vencía el 09 de noviembre de 2018, comenzando a partir de esa fecha, a transcurrir la prórroga legal arrendaticia y por cuanto se demuestra que se trata de contratos de arrendamiento a tiempo determinado con duración concluida, máxime, cuando existe un contrato de arrendamiento por tiempo determinado expresada dicha voluntad en la cláusula tercera del mismo y, por cuanto el demandado Rafael Antonio Escalante Castañeda, convino en todas y cada una de los hechos expuestos por el demandante, considera esta Juzgadora, que la presente demanda de desalojo de local comercial debe ser declarada con lugar. Así se decide…”

4.- INFORMES DE LA PARTE APELANTE:

Alega el apelante en sus informes por ante esta Alzada:

“…PRIMERO: Se inicia el presente juicio por demanda intentada por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 07 de diciembre de 2021, por desalojo de local comercial, que por vencimiento de duración de contrato y de la prorroga legal, fue incoada en contra de mi representado, Rafael Antonio Escalante, titular de la cédula de identidad No V-5.654.713, por parte de la Sociedad Mercantil ATIKO BIENES RAICES CA, a través de su apoderado el Abogado Carlos Alberto Cuenca Figueredo, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 91.183.

SEGUNDO: Cumplidas las formalidades de ley, en fecha 09 de febrero de 2022, en nombre de mi representado, conteste al fondo la demanda contradiciendo dicha pretensión, y a su vez conviniendo tanto en la existencia de los contratos celebrados entre mi representado y la parte demandante, así como en la notificación judicial practicada sobre el mismo, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 8 de octubre de 2018, a solicitud de la parte demandante como Arrendadora, a mi representado como Arrendatario, de la no renovación del contrato de que a partir del de noviembre de 2018, iniciaba la prorroga legal de 3 años, por haber ocupado el inmueble por más de diez años, y de conformidad con el principio de comunidad de la prueba, me adherí a la misma en cuanto beneficien las mismas a mi representado, como prueba del mérito de la causa.

Las razones del rechazo y contradicción tanto de los hechos narrados como del derecho invocado, las expresé en virtud de los siguientes argumentos: "El hecho de que el ejecutivo Nacional no renovara un decreto, no elimina la legislación y jurisprudencia actuales, que hace más de una década sustentan la necesidad de procedimiento administrativo previo, que suceden el proceso judicial que pudiera desembocar en orden de desocupación, la que tampoco puede practicarse a causa de DOS ANTECEDENTES VINCULANTES DE LA SALA CONSTITUCIONAL, el primero prohibitivo de desahucios en general, y el más reciente ratificando el impedimento mientras dure el Estado de Excepción en modalidad de Alarma a causa de la pandemia, decisión en la que llegó a extender la protección a inmuebles alquilados para uso comercial.

No menciona la parte demandada en su escrito libelar, incluso a sabiendas de que estando en vigencia la prorroga legal otorgada luego de la Notificación Judicial que me practicara en fecha 8 de noviembre de 2018, que el Ejecutivo Nacional el 13 de marzo de 2020, o sea, estando dicha prorroga legal en un año, 4 meses, y 4 días, y la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a través de sendas sentencias vinculantes, dictó medidas protectoras a los Inquilinos, tanto de viviendas como de locales comerciales, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por Covid 19, pronunciamiento este que fue acatado y seguido por la Sala Civil, en dictamen -RC 000188,del22/6/2021-…
…
Del contenido de dicha sentencia, refiere presente apelación, ya que tribunal Aquo, en ninguna de la partes de dicha sentencia, valoró en forma alguna, sobre todo en la parte motiva, las pruebas del mérito de la causa promovidas por esta representación, y que se refieren única y exclusivamente como punto de derecho a resolver el contenido de las sentencias emanadas de la Sala Constitucional, y a la cual se adhirió la Sala de Casación Civil, de obligatorio cumplimiento para todos los Jueces de la República Bolivariana de Venezuela; infringió la Sentenciadora de Primera Instancia, los ordinales 3 y 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y se limitó a pronunciar el fallo solo por el hecho de los puntos en los que convino esta Representación, y no se extendió a valorar las pruebas documentales por mi promovidas sobre el alcance de las Sentencias del Tribunal Supremo de Justicia por mi promovidas, incurriendo en un error de hecho y de derecho inexcusable; de allí el motivo por el cual esta Representación no esté de acuerdo con dicha sentencia, siendo el único y exclusivo motivo por el cual no estoy de acuerdo con dicha decisión; o sea, resolver de mero derecho la controversia, tal y como lo estableció el Juez anterior, cuando por auto dictó los límites de la controversia, como se evidencia en los autos.

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, es por lo que, en nombre de mi Representado, solicito respetuosamente a esta Superioridad, se sirva DECLARAR SIN LUGAR la demanda interpuesta por la parte demandante, y se exonere en costas al mismo, por tener motivos suficientes para litigar en la presente controversia…”

5.- OBSERVACIONES A LOS INFORMES:

La representación judicial de la parte actora al formular sus observaciones adujo: 1.- Que lo alegado por su contraparte no se corresponde con lo dispuesto en el decreto 4.160 del Estado de Alarma y sus prórrogas, ni con las sentencias dictadas por la Sala Constitucional y Sala de Casación Civil, por cuanto éstas no disponen que estaban suspendidas las demandas por desalojo de un inmueble de uso comercial o supeditadas a procedimiento administrativo previo, lo único que suspendió fue la ejecución del desalojo. 2.- Que las sentencias judiciales no son medios de pruebas y no requieren ser valoradas por los jueces, que la sentencia 317 de fecha 3 de agosto de 2011, es aplicable a los inmuebles destinados a vivienda principal y la sentencia 502 del 1 de Noviembre de 2011, no impide el proceso de conocimiento ya que solo operará para la ejecución del desalojo. 3.- La parte demandada convino en la existencia de la relación arrendaticia, en el vencimiento de su duración y la prórroga legal, por tanto al juez solo le correspondía determinar la consecuencia jurídica que corresponde a hechos no controvertidos.

6.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR:

Conoce este Juzgado Superior del presente asunto, en virtud de la demanda de Desalojo de Local Comercial, incoada por la SOCIEDAD MERCANTIL ATIKO BIENES RAÍCES, C.A., representada por su Presidente, el ciudadano GERARDO FRANCISCO JUGO RUEDA, contra el ciudadano RAFAEL ANTONIO ESCALANTE CASTAÑEDA, que fue decidida por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en sentencia de fecha 31 de mayo de 2022, que declaró: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL. SEGUNDO: SE ORDENA al ciudadano RAFAEL ANTONIO ESCALANTE, EL DESALOJO Y ENTREGA INMEDIATA DEL INMUEBLE OBJETO DE LA PRESENTE CAUSA.

Delimitada como quedó la controversia durante el iter procesal, pasa esta juzgadora a analizar como punto previo los vicios denunciados por la parte demandante apelante.

I.- “DE LOS VICIOS DENUNCIADOS”

La parte apelante en su escrito de informes alega que el a quo al dictar la sentencia no valoró en forma alguna, las pruebas del mérito de la causa promovidas presentadas, y que, según aduce, se refieren única y exclusivamente como punto de derecho a resolver el contenido de las sentencias emanadas de la Sala Constitucional, y a la cual se adhirió la Sala de Casación Civil, de obligatorio cumplimiento para todos los Jueces de la República Bolivariana de Venezuela; infligiendo así los ordinales 3 y 4 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, ya que se limitó a pronunciar el fallo solo por el hecho de los puntos en los que convino y no se extendió a valorar las pruebas documentales que promovió sobre el alcance de las Sentencias del Tribunal Supremo de Justicia, incurriendo en un error de hecho y de derecho inexcusable, lo que se puede traducir en el vicio de silencio de pruebas.

El vicio de silencio de pruebas se configura cuando el sentenciador ignora completamente el medio probatorio, ni siquiera lo menciona, o cuando refiere su existencia, pero no expresa su mérito probatorio.

Así el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, establece la obligación del juez de revisar todo el material probatorio aportado al proceso, ya que el examen de las pruebas constituye el soporte necesario para fijar los hechos ocurridos en cada caso, dicha norma prevé:

“Los Jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas.”.

Ha señalado la Sala de Casación Civil que el razonamiento derivado de la labor de examen de las pruebas y del establecimiento de los hechos, forma parte de la premisa menor del silogismo judicial, en el cual se sustenta el dispositivo de la decisión, de tal manera que si el juez omite valorar una prueba infringe por falta de aplicación el artículo mencionado y comete un error de juicio, toda vez que constituye una obligación necesaria para el jurisdicente que le permite establecer su criterio valorativo de las pruebas incorporadas al expediente en relación con los hechos.

Ante tal situación, desciende esta juzgadora a revisar la sentencia apelada con la finalidad de revisar las consideraciones expuestas por el a quo en relación con el material probatorio. En este sentido observa esta Alzada que en el capítulo relativo con la valoración de las pruebas de la sentencia apelada, el Tribunal a quo hace una valoración de cada uno de los medios probatorios aportados por la parte demandante, así se verifica de los folios 86, 87 y 88.

Por lo que respecta a las pruebas promovidas por la parte demandada, se observa que en el escrito de contestación a la demanda inserto del folio 51 al 54, el accionado promovió:

“… DE LOS MEDIOS PROBATORIOS
I
INSTRUMENTALES
Primero: De conformidad con el principio de comunidad de la prueba, anuncio y me adhiero al primer contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 31 de agosto de 2000, bajo el N° 30, tomo 98, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual la parte demandante agregó como anexo "B".
Segunda: De conformidad con el principio de comunidad de la prueba, anuncio y me adhiero al segundo contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, el 1 de octubre de 2001, bajo el N° 6, tomo 133, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual la parte demandante agrego como anexo “F”.
Tercero: De conformidad con el principio de comunidad de la prueba, anuncio y me adhiero al tercer contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, el 12 de febrero de 2008, bajo el N° 66, tomo 37 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual la parte demandante agregó como anexo "F".
Cuarto: De conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, anuncio y me adhiero al cuarto contrato de arrendamiento, otorgado el 25 de mayo de 2018, mediante documento privado, cuyo original la parte demandante agregó como anexo "G", ese último el cual reconocí anteriormente, tanto en su contenido, como en su firma por ser privado.
Quinto: De conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, anuncio y me adhiero a la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 8 de octubre de 2018, a solicitud de la parte demandante como Arrendador, en mi persona como Arrendatario, de la no renovación del contrato y de que a partir del 9 de noviembre de 2018, iniciaba la prorroga legal de 3 años, por haber ocupado el inmueble por más de diez años, cuya original, la parte demandante agregó como anexo "H-3",
A todos estos instrumentos presentados por la parte demandante junto con su libelo de demanda, me adhiero, en cuanto me beneficien, en la promoción de pruebas del mérito de la causa.
II
DOCUMENTALES
Primero: Anuncio para verificar las afirmaciones por mi hechas en la fondo de la demanda, sentencia _317, del 3/8/2011_, dictada por la sala constitucional (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/agosto/1317-3811-2011-10-1298.HTML), en la que asentó: .
Segundo: Anuncio para verificar las afirmaciones por mi hechas en la contestación al fondo de la demanda, decisión de la Sala de Casación Civil _RC.000502, del 1/11/2011- (http://historico.tsj.gov.ve decisiones/scc/noviembre/RC.000502-11111-2011-11-146.HTML), que califico de:_
Tercero: Anuncio para verificar las afirmaciones por mi hechas en la contestación al fondo de la demanda, sentencia de la Sala Constitucional, que dictaminó (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/agosto/181169-1171-17815-2015-15--0484 HTML, que incluso los procesos de desalojos iniciados a instancia del SUNAVI, estarán suspendidos
Cuarto: Anuncio para verificar las afirmaciones por mi hechas en la contestación al fondo de la demanda, además, mediante sentencia _vinculante 0156, del 29/10/2020_ (http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scon/octubre/310235-0156-291020-2020-20-375.HTLM), la Sala Constitucional agregó a las prohibiciones previas, la restricción de practica cualquier medida preventiva o ejecutiva de desocupación o desposesión de vivienda, mientras se mantenga el Estado de Excepción en la modalidad de Alarma a causa del coronavirus.
III
DEL PRINCIPIO DE LA COMUNIDAD DE LA PRUEBA
Anuncio y promuevo el mérito y valor jurídico del principio de la comunidad de In prueba, en cuanto me beneficien, las pruebas que presente y que promueva la parte demandante en lapso de promoción. Esto es, los alegatos incongruentes que expresen los mismos en el iterín de este proceso, siempre y cuando las razones que expresen en sus escritos, como los que han expresado hasta ahora, se aprecian que me benefician, (inversión de la carga de la prueba), y en materia de comunidad de la prueba, las probanzas una vez aportadas al juicio, deben ser examinadas por el sentenciador del mérito sin importar quien haya sido el promovente y sin necesidad de que la que no la haya promovido invoque en la Instancia lo que a ella podría favorecerle, por lo que dicha promoción debe ser analizada y valorada al momento de sentenciar…”.

Como se observa, la parte recurrente de conformidad con el principio de comunidad de la prueba se adhiere al material probatorio producido por la parte actora y adicionalmente promueve como “documentales”, cinco decisiones dictadas por el Tribunal Supremo de Justicia, a saber: 1) Sentencia 317 del 03-08-2011, emanada de la Sala Constitucional; 2) Sentencia RC. 000502, del 01-11-2011, dictada por la Sala de Casación Civil; 3) Sentencia de la Sala Constitucional que suspende los desalojos forzosos e causas inquilinarias, hasta que se reubique al inquilino; y, 4) Sentencia 0156 de fecha 29-10-2020, emanada de la Sala Constitucional y Sentencia RC000188 del 22-06-2022, dictada por la Sala Civil. Finalmente promovió el “principio de comunidad de la prueba”.

En este contexto, observa quien juzga que en aplicación del principio de concentración procesal que rige en los juicios orales, en la oportunidad de contestar la demanda, el demandado debe expresar en ella todas las defensas que crea conveniente alegar y deberá acompañar a la contestación la prueba documental y la lista de testigos que pretenda hacer valer como material probatorio, de no hacerlo precluye el derecho a promover estas pruebas en otra oportunidad y así se desprende del artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

“Llegado el día fijado para la contestación de la demanda según las reglas ordinarias, el demandado la presentará por escrito y expresará en ellas todas las defensas previas y de fondo que creyere conveniente alegar.
El demandado deberá acompañar con su escrito de contestación, toda la prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral.
Si el demandado no acompañare su contestación con la prueba documental, y la lista de los testigos, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el escrito de contestación la oficina donde se encuentran.” (Subrayado del Tribunal)

En sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 03 de octubre de 2002, Exp. 02-0444, se delinean las oportunidades en que las partes pueden ofrecer su material probatorio en el juicio oral, conforme a las previsiones del Código de Procedimiento Civil, al señalar:

“… Por último, la Sala decide aplicar a la acción planteada el proceso establecido en el Código de Procedimiento Civil para el juicio oral, pero con variantes destinadas a potenciar la oralidad, brevedad, concentración e inmediación de esta clase de procesos, y debido a que el demandante erradamente planteó un amparo, al admitirse la demanda se le comunicará que tienen la carga de promover en un lapso de cinco (5) días después de su notificación a menos que se encuentren a derecho, toda la prueba documental de que dispongan, así como la mención del nombre, apellido y domicilio de los testigos si los hubiere.
Los llamados a juicio como demandados, procederán a contestar por escrito la demanda, sin que sean admisibles cuestiones previas, produciendo un escrito de contestación que contiene sus defensas o excepciones de manera escrita, sin citas jurisprudenciales ni doctrinales, y que además contendrá la promoción y producción de la prueba documental de que dispongan y de los testigos que rendirán declaración en el debate oral.
A partir de la contestación, conforme a lo que más adelante se expresa, el tribunal aplicará para la sustanciación de la causa, lo dispuesto en los artículos del 868 al 877 del Código de Procedimiento Civil, pudiendo las partes promover, en el término señalado en el artículo 868 del citado, las pruebas que creyeren convenientes ofrecer, conforme al artículo 395 eiusdem…”. (Sentencia publicada en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, subrayado del Tribunal)

A diferencia del juicio ordinario, en el procedimiento oral las partes tiene multiplicidad de oportunidades para promover sus medios de pruebas, así en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil, se impone a la parte actora el deber de acompañar con el libelo toda prueba documental de que disponga y mencionar el nombre, apellido y domicilio de los testigos que rendirán declaración en el debate oral, así como solicitar las posiciones juradas; la misma carga se impone al contestar la demanda el demandado conforme se desprende del contenido del artículo 865 eiusdem, so pena, en ambos casos, de que si no se acompaña la prueba documental, ni la lista de testigos en cada una de dichas oportunidades, no se le admitirán después, a menos que se trate de documentos públicos y haya indicado en el escrito de contestación la oficina donde se encuentran. Luego conforme al artículo 868 ídem, el juez abrirá una articulación probatoria dentro de la cual, las partes podrán aportar el resto de los medios de pruebas para demostrar sus alegatos y defensas. Sin duda, son amplias las oportunidades que tienen las partes para aportar al proceso los medios de pruebas conducentes a demostrar sus dichos.

En el caso de autos, estima quien juzga que la sentencia recurrida hace una valoración de los medios de pruebas aportados al proceso por la parte actora, que son, como antes se indicó, los mismos que la parte demandada hacer valer de conformidad con el principio de comunidad de la prueba, así se desprende de los folios 86, 87 y 88, de manera que resultaba inoficioso emitir hacer un pronunciamiento por separado. Siendo ello así resulta imperativo concluir que el Tribunal a quo aplicó correctamente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, de tal manera que, en el caso de autos, no se configura el vicio de silencio de pruebas. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En consonancia con ello, y en virtud de que la parte recurrente denuncia que el a quo no valoró los criterios jurisprudenciales que promovió, observa esta sentenciadora, tal como lo señala la representación judicial de la parte demandante en sus observaciones, que la jurisprudencia de nuestra máxima instancia no puede considerarse como un medio de prueba.

Dentro de esta perspectiva, se hace necesario delimitar lo que se entiende por jurisprudencia y cómo se enmarca dentro de las fuentes del derecho. Para PEÑA SOLÍS, “… «son las categorías formales en las que aparecen integradas las normas jurídicas», que se expresan en «actos normativos –leyes escritas– como hechos normativos –derecho consuetudinario–» y son calificados por «una norma de producción jurídica», «como idóneos para producir normas jurídicas –crearlas, modificarlas o extinguirlas–». Su estudio permite al jurista analizar las formas en que se producen y se manifiestan las reglas que integran el Derecho; por lo tanto, no basta con saber que existen las normas jurídicas, pues para determinar si en verdad están dotadas de juridicidad, es decir, si obligan por ser coercibles, hay que proceder al análisis de los diversos aspectos que intervienen en su producción…”. (Revista Venezolana de Legislación y Jurisprudencia • No 7 • 2016- disponible en http://www.ulpiano.org.ve/revistas/bases/artic/texto/RVLJ/7/rvlj_2016_7_373-418.pdf).

De acuerdo a ello, el concepto de fuentes del Derecho responde a la idea de cómo se produce el conjunto de normas que integran el ordenamiento jurídico, así, entre las distintas fuentes del derecho, la doctrina señala a la jurisprudencia, que según señala COUTURE, es “… el conjunto de decisiones de los tribunales sobre una materia determinada, emitida con ocasión de los juicios sometidos a su resolución, las cuales, aun no teniendo fuerza obligatoria, se imponen por el valor persuasivo de sus razones y la autoridad del órgano del que emanen» …”. PEÑA SOLÍS, resalta que debe tenerse bien en cuenta que no toda decisión judicial o sentencia es jurisprudencia «ordinaria», en los términos antes expuestos, ya que únicamente lo será «su parte motiva» y aquellos «fallos judiciales que revisten algún grado de uniformidad y constancia», es decir, que forme un precedente judicial pacífico y consolidado. Así, también, advierte que debe reservarse la calificación de «jurisprudencia» a los dictámenes que emanen de «los máximos órganos judiciales», que son precisamente los que permiten establecer una «uniformidad en la interpretación y aplicación de la ley». (Revista Venezolana de Legislación y Jurisprudencia • No 7 • 2016- disponible en http://www.ulpiano.org.ve/revistas/bases/artic/texto/RVLJ/7/rvlj_2016_7_373-418.pdf

La importancia de la labor jurisprudencial es innegable y nadie discutiría el papel fundamental que juega en la interpretación y armonización del ordenamiento jurídico, sin embargo, la jurisprudencia según afirma la doctrina es una fuente secundaria o indirecta del derecho, de tal manera que, como sostiene PEÑA SOLÍS, después de examinar los artículos 335 y 336 de la Constitución, concluye que es “… indiscutible que la jurisprudencia constitucional es una verdadera fuente del Derecho, pues ha quedado demostrado que tanto la sentencia de inconstitucionalidad, como la sentencia interpretativa innovan el ordenamiento jurídico venezolano…”(Ob. Cit.)

Siendo las cosas así, resulta claro que la Juez a quo no tenía la obligación de valorar las sentencias dictadas por la Sala Constitucional y por la Sala de Casación Civil, y que erradamente la parte demandada promueve como medio de prueba, por ser una fuente de derecho, que lejos de demostrar los hechos alegados por las partes, permiten establecer una uniformidad en la interpretación y aplicación de la ley; resultando infundados los alegatos expuestos por la parte recurrente. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En cuanto a la “Comunidad de la prueba”, se refiere a que toda prueba incorporada al proceso que favorece a ambas partes, independientemente de quien la haya aportado, siendo por tanto inadmisible pretender que la prueba solo pueda ser apreciada en provecho de su promovente, por lo cual sería absurdo pretender que únicamente a éste beneficie, ya que una vez incorporada legalmente al expediente no solo puede ser apreciada en provecho de quien la promovió, sino también de la parte contraria. De tal manera que se contrae a un principio que debe tener en cuenta el juez para valorar probatorio cada uno de los medios de prueba aportados al proceso.

II.- ALCANCE DEL DECRETO 4.577 DE FECHA 07 DE ABRIL DE 2021,
PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL N° 42.142 DE FECHA 04 DE JUNIO DE 2021:

En el marco del estado de alarma para atender la emergencia sanitaria por el Covid- 19, y, en consideración a que por este motivo se había reducido significativamente la actividad comercial de todos los sectores productivos del país, generando para los comerciantes prestadores de servicios y la familia venezolana que acceden al sector inmobiliario mediante el arrendamiento de espacios, dificultades para materializar el pago de los cánones de arrendamiento, el Ejecutivo Nacional dicta el DECRETO 4.577 DE FECHA 07 DE ABRIL DE 2021, PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL N° 42.142 DE FECHA 04 DE JUNIO DE 2021, en el que establece reglas para regular las relaciones arrendatacias durante esta etapa crucial.

Sin embargo, solo dos prohibiciones establece dicho cuerpo normativo, como son: 1) Suspende el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19, por el lapso de seis meses; y, 2) Suspende por un lapso de hasta seis (6) meses, la aplicación del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

De tal manera que, en el marco dicho decreto las demás causales del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, mantenían vigencia y aplicabilidad.

Cabe considerar igualmente que con la finalidad de mitigar la crisis generada por la emergencia sanitaria mediante decisión N° 156 de fecha 29 de octubre de 2020, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, suspende las ejecuciones de los desalojos de inmuebles destinados a vivienda, así como aquellos destinado a uso comercial, sólo mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por Covid- 19, establecido primigeniamente, mediante decreto Presidencial N° 4.160, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.19 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y los subsiguientes con sus respectivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial N° 41.956, de fecha 2 de septiembre de 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso.

Se percata esta Alzada que evidentemente, para la fecha de presentación de la demanda que hoy nos ocupa, las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por Covid- 19 se habían mitigado, perdiendo vigencia el marco jurídico previsto para regular las relaciones arrendaticias, durante dicho periodo. Aunado a ello, la causal que motiva el desalojo demandado es la relativa al literal “g” del Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, relativa al vencimiento del contrato, de manera que la protección invocada por la parte demandada en su defensa, no resulta determinante ni aplicable al caso de marras. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Para finalizar, vale destacar que el ordenamiento jurídico venezolano reconoce un régimen de protección de la vivienda contra hostigamientos, amenazas y desalojos arbitrarios en la relación de arrendamiento, dictándose al respectos leyes que “…establecen un régimen especial de protección de la vivienda como valor social, tendente a evitar hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios en perjuicio de las personas ocupantes de los inmuebles y a garantizar el derecho a la defensa; ello como expresión del Estado como garante del disfrute pleno de los derechos fundamentales; y lógicamente quien sin demostrar condiciones de necesidad y acredite la propiedad de un inmueble no podría invocar en su beneficio las disposiciones establecidas en el referido instrumento lega…l”. (Sentencia Nº 1.171, de fecha 17 de agosto de 2015, expediente 15-0484, caso Movimiento de Inquilinos, con ponencia de la Magistrada Dra. Gladys María Gutiérrez Alvarado, emanada de esta honorable Sala Constitucional, cuyo texto íntegro se ordenó publicar tanto en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, como en la Gaceta Judicial).

En razón del análisis realizado, se arriba a la conclusión de que las sentencias dictadas por la Sala Constitucional y la Sala Civil, en las que la parte demandada fundamenta su defensa, no tienen vigencia en materia de arrendamientos de uso comercial y solo aplican al régimen de protección de la vivienda, por lo que acertadamente el a quo desestimó su aplicabilidad y entró a resolver el fondo de la controversia de acuerdo con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, sin que haya evidenciado esta sentenciadora la existencia de los vicios alegados en el escrito de informes presentado por la representación judicial de la parte demandada, que haga procedente la nulidad de la decisión apelada conforme a lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

III.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN:

1.- SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:

La controversia se circunscribe al desalojo del inmueble constituido por dos locales para comercio, marcados con los Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50, ubicado en la carrera 9, entre calles 6 y 7, en San Cristóbal, que le fue dado en arrendamiento al ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda, por la la sociedad mercantil Atiko Bienes Raíces, CA., mediante un primer contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 31 de agosto de 2000, bajo el N° 30, tomo 98, de los libros de Autenticaciones, destinado única y exclusivamente para la exhibición, venta y depósito de todo tipo de muebles para el hogar: camas, colchones, juegos de recibo; aparatos electrodomésticos; todo lo relacionado con la línea blanca: lavadoras, neveras, secadoras, así como cualquier tipo de mercancía que guarde relación con el ramo; y, según la cláusula TERCERA, su duración fue de un año que inició el 19 de septiembre de 2000 y terminó el 31 de agosto de 2001. Afirma la parte demandante que posteriormente suscribieron un segundo contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 19 de octubre de 2001, bajo el Nº 6, tomo 133, de los libros de Autenticaciones, con una duración de un año que inició el 12 de septiembre de 2001 y terminó el 31 de agosto de 2002, y un tercer contrato autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 12 de febrero de 2008, bajo el Nº 66, tomo 37, de los libros de Autenticaciones, con una duración de un año, que inició el 19 de enero de 2008 y terminó el 31 de diciembre de 2008. Finalmente, suscribieron un cuarto contrato otorgado el 25 de mayo de 2018, mediante documento privado, con una duración de seis meses, que inició el 9 de mayo de 2018 y terminó el 9 de noviembre de 2018. Aduce igualmente que en todos los contratos, en su cláusula TERCERA, en forma expresa e inequívoca, dejaron establecido que la intención de las partes es que el contrato de arrendamiento fuera a tiempo determinado y que cualquier prórroga debía realizarse, por mutuo acuerdo, mediante documento escrito para tal fin.

Afirma que terminada la duración de los cuatro (4) contratos de arrendamiento el 9/11/2018, según el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial -de pleno derecho- comenzó a transcurrir la prórroga legal de tres años en beneficio del arrendatario Rafael Antonio Escalante Castañeda. En consecuencia, la prórroga legal -conforme a la ley- terminó el 9/11/2021, razón por la cual el arrendatario -por esa causa expresamente establecida en la ley-debía entregar el inmueble arrendado, en esa fecha; que no obstante ello, el 8 de octubre de 2018, procedieron a notificarlo judicialmente que no renovaría el contrato de arrendamiento y que a partir del 9 de noviembre de 2018, iniciaba la prórroga legal.

En la contestación de la demanda, el accionado convino en la existencia de los cuatro (4) contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, con la empresa demandante, sobre el inmueble ubicado en la carrera 9 entre calles 6 y 7, números 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50, los tres primeros con una duración anual y el cuarto con una duración de seis meses; procediendo a reconocer el cuarto contrato otorgado el 25 de mayo por ser documento privado, cuyo original la parte demandante agregó como anexo "G", ese ultimo el cual reconozco tanto en su contenido, como en su firma por ser privado; y todos estos contratos, de conformidad con el principio de comunidad de la prueba, me adhiero a los mismos en cuanto a me beneficien, como pruebas del mérito de la causa. Igualmente convino en la Notificación Judicial practicada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 8 de octubre de 2018, a solicitud de la parte demandante como Arrendadora, de la no renovación del contrato y de que a partir del de noviembre de 2018, iniciaba la prórroga legal de 3 años, por haber ocupado el inmueble por más de diez años.

2.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:

Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma.

2.1.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

a.- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Producido con la demanda, riela del folio 9 al 12, documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, de fecha 31 de agosto de 2000, anotado bajo el N° 30, Tomo 98 de los Libros de Autenticaciones, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el articulo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto hace fe de que la sociedad mercantil ATIKO BIENES RAICES CA, representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda sobre un inmueble constituido por dos locales para comercio con sus respectivos servicios sanitarios ubicados en la carrera 9, entre calles 6 y 7 San Cristóbal, marcados con los Nos. 6-42; 6-44, 6-46 y 6-50, con una duración de un año fijo, desde el 01/09/2000 hasta el 31 de agosto de 2001, con un canon de arrendamiento de Bs. 520.000,00.

b.- AUTORIZACIONES: Producidas con la demanda rielan en original a los folios 13 y 14, las cuales al no haber sido desconocidas ni tachadas, se valoran conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se adminiculan en su valoración con el contrato de arrendamiento valorado en punto anterior, sirve para demostrar que la sociedad mercantil Muchacho Hermanos de San Cristóbal S.A., representada por su presidente Gerardo Jugo Rueda, autorizó a la sociedad mercantil Atiko Bienes C.A., para la administración de dos inmuebles propiedad de la empresa constituidos por dos locales para comercio, con sus respectivos servicios sanitarios, ubicados en la carrera 9, Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50, de la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira.

c.- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Producido con la demanda, riela del folio 15 al 17, documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal de fecha 01 de octubre de 2001, anotado bajo el No. 06. Tomo 133 de los Libros de Autenticaciones, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el articulo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y por tanto sirve para demostrar, que la sociedad mercantil ATIKO BIENES RAICES C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda, sobre un inmueble constituido por dos locales para comercio con sus respectivos servicios sanitarios ubicados en la carrera 9, entre calles 6 y 7 San Cristóbal, marcados con los Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50, con una duración de un año fijo, contado a partir del 01/09/2001, hasta el 31 de agosto de 2002 y un canon de arrendamiento de B. 580.000,00.

d.- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Producido con la demanda, riela del folio 18 al 20, documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal de fecha 12 de febrero de 2008, anotado bajo el No. 66, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones, el cual por haber sido agregado en original conforme lo señala el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y no haber sido tachado dentro de la oportunidad legal establecida, el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el articulo 1.363 Código Civil, por haber sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público competente para dar fe de tal acto y sirve para demostrar que la sociedad mercantil ATIKO BIENES RAICES C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda, sobre un inmueble constituido por dos locales para comercio con sus respectivos servicios sanitarios ubicados en la carrera 9, entre calles 6 y 7 San Cristóbal, marcados con los Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50, por un lapso de un año fijo a partir del 01/01/2008, hasta el 31/12/2008 y un canon de arrendamiento de Bs. 2.293,57.

e.- CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Producido con la demanda, riela del folio 21 al 22, documento privado que fue expresamente reconocido por la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por tanto adquirió la fuerza probatoria del instrumento legalmente reconocido conforme lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en consecuencia el mismo hace fe que la sociedad mercantil Atiko Bienes C.A., representada por su apoderada Gladys Haydee Salas Velasco, dio en arrendamiento al ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda, un inmueble constituido por dos locales para comercio con sus respectivos servicios sanitarios ubicados en la carrera 9, entre calles 6 y 7 San Cristóbal, marcados con los Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50, con una duración de seis meses, contados a partir del 9/05/ 2018 hasta el 09/11/ 2018 y un canon de arrendamiento de Bs. 2.000,00.

f.- NOTIFICACIÓN JUDICIAL: Presentada con la demanda, riela del folio 23 al 42, actuación judicial llevada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 08 de octubre de 2018, signada con el número 10124-18, documento que por haberse agregado en original se valora de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada en la oportunidad correspondiente, se le confiere a estos instrumentos el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, por haber sido elaborada por un Juez con facultad para dar fe de ese acto y por tanto sirve para demostrar que la ciudadana Salas Velasco Gladys Haydee, en su carácter de director principal de la Sociedad Mercantil Atiko Bienes Raíces C.A., asistida por el abogado Boris Eduardo Casique Barrientos, solicitó la notificación judicial del ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda, en su condición de Arrendatario de los inmueble ubicados en la carrera 9, entre calles 6 y 7 San Cristóbal, marcados con los Nos. 6-42, 6-44, 6-46 y 6-50, a los fines de notificarle que de acuerdo a la cláusula tercera el contrato de arrendamiento celebrado sobre el referido inmueble vencía en fecha 09 de mayo de 2018, por lo que se le concedía la prórroga legal correspondiente de 3 años, de acuerdo con lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, puesto que la relación arrendaticia es mayor a los 10 años. Consta al folio 42 que el Alguacil de dicho Tribuna, practicó la notificación en fecha 09 de octubre de 2018, entregando la boleta al ciudadano Rafael Antonio Escalante Castañeda.

2.2.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Observa esta sentenciadora que la parte demandada, no aportó medios de prueba a su favor, sino que conforme al principio de comunidad de la prueba hizo valer los medios de prueba promovidos por la parte demandante, los cuales ya fueron valorados en el punto anterior.

3.- PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN:

Establecida la síntesis de la controversia y habiendo sido demostrada la relación arrendaticia, corresponde a esta sentenciadora resolver la acción planteada en los siguientes términos:

El Desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la Ley.

Constituye el fundamento de la acción el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Señala el literal “G” como causa de desalojo, lo siguiente:

“Que el contrato suscrito haya vencido, y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”

Desarrollando el alcance de dicha norma, la autora Irma Lovera de Sola, en su obra Manual de Arrendamiento Comercial, de Vivienda y otros usos, señala lo siguiente:

“…La siguiente causa de desalojo es evidente, que se haya vencido el plazo del contrato y habría que agregar que se haya vencido también el plazo de la prórroga legal si esta era procedente. La demostración de esta causal es sencilla puesto que se basa en el mismo texto del contrato y el transcurso del tiempo…” (Pág. 179)

A la luz de lo expuesto, estima esta juzgadora que quedó evidenciado del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes inserto del folio 21 al 22, que el plazo de duración era de seis meses, que iniciaron el 09 de mayo de 2018 y vencieron el 09 de noviembre de 2018, conforme se desprende de la cláusula TERCERA. De igual manera, se comprobó y así fue aceptado por el propio demandado en su contestación, que en fecha 09 de octubre de 2018, quedó notificado por el Alguacil del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, que el contrato de arrendamiento vencía en fecha 09 de Noviembre de 2018 y no sería renovado, e iniciaba la prórroga legal que le correspondía por un lapso de tres años de acuerdo a lo previsto en el artículo 26 de la Ley especial. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Este análisis permite determinar que el contrato de arrendamiento venció el 09 de noviembre de 2018 y la prórroga legal, que le correspondía a la parte demandada por la duración de la relación arrendaticia, feneció el día 09 de noviembre de 2021, por lo que de acuerdo con lo establecido en el artículo 20 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo señalado en el artículo 1594 del Código Civil, nace la obligación del arrendatario de restituir la posesión del inmueble arrendado, en las mismas condiciones que lo recibió. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Como corolario de lo anterior, resulta forzoso concluir que la presente demanda de desalojo de local comercial es procedente conforme al literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con lo pautado en los artículos 1159, 1160 y 1599 del Código Civil, siendo imperativo concluir que la apelación ejercida por la parte demandada es improcedente, debido a que la decisión dictada por la Primera Instancia estuvo ajustada a derecho, debiendo confirmarse. Y ASI SE DECLARA.

PARTE DISPOSITIVA

Por lo razonamientos expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la parte demandada ciudadano RAFAEL ANTONIO ESCALANTE CASTAÑEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 5.654.713 y de este domicilio, por intermedio de su apoderado, Abogado MIGUEL ANGEL GUILLEN ROJAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 62.968, contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 31 de mayo de 2022, asiento diario N° 13.

SEGUNDO: Se CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 31 de mayo de 2022, asiento diario N° 13, que declaró:
“…PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL interpuesta por el abogado CARLOS ALBERTO CUENCA FIGUEREDO, apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL ATIKO BIENES RAICES, C.A, inscrita por ante el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, el 26 de mayo de 1999 bajo el N° 80, Tomo 10-A, domiciliado en San Cristóbal, estado Táchira, representada por su presente ciudadano Gerardo Jugo Rueda, contra el ciudadano RAFAEL ANTONIO ESCALANTE CASTAÑEDA, titular de la cédula de identidad N° 5.654.713.
SEGUNDO: SE ORDENA al ciudadano RAFAEL ANTONIO ESCALANTE CASTAÑEDA, titular de la cédula de identidad N° 5.654.713, EL DESALOJO y entrega inmediata del inmueble objeto de la presente causa, constituido por dos locales para comercio, signados con los Nos. 6-42; n° 6-44; n°6-46 y n°6-50 ubicado en la carrera 9, entre calles 6 y 7, en San Cristóbal del estado Táchira, en las buenas condiciones que los recibió, con los servicios públicos pagos hasta la fecha de entrega del inmueble objeto del presente litigio.
TERCERO: Se condena en costas a la parte perdidosa…”

Se CONDENA EN COSTAS a la parte demandada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese esta decisión en el expediente Nº 3.911, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal, conforme a los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, a los diez (10) días del mes de noviembre de dos mil veintitrés. Años 213º de la Independencia y 164º de la Federación.

La Jueza Suplente,

MAURIMA MOLINA COLMENARES

La Secretaria,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

En la misma fecha se dictó, publicó y agregó la presente decisión al expediente Nº 3.911, siendo las nueve de la mañana (9:00 a.m.), dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal. Asimismo, en esta misma fecha se libraron las boletas respectivas.

La Secretaria,

Myriam Patricia Gutiérrez Díaz

MCMC/Nayarit.
Exp. 3.911-2022