TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES
213º y 164º

PARTE DEMANDANTE:

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:

EXPEDIENTE No.
Ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.334.973, actuando en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-11.921.909.

No tiene apoderado judicial constituido en autos.

Sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda, en fecha 7 de noviembre de 2011, bajo el No. 24, Tomo 101-A; representada por los ciudadanos JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ y JUAN JOSÉ HERNÁNDEZ USECHE, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.395.221 y V-18.708.787, respectivamente.

Abogados en ejercicio LUIS ALFREDO HERNÁNDEZ VALERA y DILIA DEL CARMEN MATUTE, inscritos en el Inpreabogado bajo el No. 131.241 y 187.238, respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

23-10.031.

I
ANTECEDENTES.

Corresponde a este juzgado superior conocer del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ, en su carácter de representante de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio JOSÉ LAGUADO, inscrito en Inpreabogado bajo el No. 110.658, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de junio de 2023, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, actuando en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO,en contra de la prenombrada empresa, plenamente identificados en autos, y en consecuencia, “(…) resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual feneció el 02 de junio de 2019 (…)”, y ordenó a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado.
En fecha 21 de julio de 2023, este juzgado superior le dio entrada al presente expediente en el libro de causas respectivo y de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, fijó el vigésimo (20º) día de despacho siguiente a la presente fecha, a fin de que las partes consignaran los informes respectivos.
Revisadas las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que mediante auto dictado en fecha 28 de septiembre de 2023, esta alzada declaró vencido el término para presentar informes dejando constancia que ninguna de las partes hizo uso de este derecho, y advirtió que a partir de dicha fecha (inclusive) comenzarían a correr los sesenta (60) días calendarios para dictar sentencia, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, llegada la oportunidad para decidir esta alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán expuestas a continuación.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

PARTE DEMANDANTE:
Mediante libelo presentado en fecha 24 de noviembre de 2022, la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, actuando en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, debidamente asistida por la abogada en ejercicio BRISMAY DE LOS ÁNGELES GONZÁLEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 130.752, procedió a demandar a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; sosteniendo para ello -entre otras cosas- lo siguiente:
1. Que la ciudadana MARÍA CELIA RODRIGUES ASCENCAO, es propietaria de un lote de terreno de doscientos ochenta y seis metros cuadrados (286 mts2) y de la casa (modificada posteriormente en locales comerciales) construida sobre el mismo, ubicada entre las calles Atrás (hoy avenida 3 tosta García) y calle Zamora 8, sector Pueblo Abajo, Charallave del estado Bolivariano de Miranda, según consta de documento debidamente protocolizado ante la oficina subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda (hoy Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda) en fecha 1 de noviembre de 2001, bajo el Nº 23, Tomo 06, Protocolo Primero.
2. Que en nombre de su representada dio en arrendamiento de uso comercial en junio del año 2012, a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., un local comercial de cincuenta y siete metros cuadrados (57 mts2), construido sobre el lote de terreno antes identificado.
3. Que durante la relación arrendaticia suscribían contratos anuales siendo el último celebrado en el año 2018, con una vigencia desde el 2 de junio de 2018 hasta el 2 de junio de 2019 de conformidad con la cláusula segunda del contrato.
4. Que en fecha 21 de mayo de 2019, el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda practicó notificación judicial a la prenombrada sociedad mercantil en la persona del ciudadano JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ, en su carácter de presidente, quien aún cuando se negó a firmar el acta respectiva, fue –a su decir- informado de que el contrato de arrendamiento finalizaba el 2 de junio de 2019, y como consecuencia de ello a la fecha de su vencimiento comenzaría a computarse la prorroga legal de dos (2) años de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
5. Que vencida la prórroga legal en fecha 21 de junio de 2021 la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295 C.A., no ha desocupado ni entregado el local dado en arrendamiento y continua haciendo uso del mismo.
6. Fundamentó la presente demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.599, 1.590 y 1.167 del Código Civil; y en el artículo 40, literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
7. Que bajo las circunstancias expuestas, procede a demandar a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal: “(…) PRIMERO: Dar cumplimiento al contrato de arrendamiento de uso comercial suscrito entre las partes, el cual venció el 02 de junio de 2019 y cuya prórroga legal venció el 02 de junio de 2021, y, en consecuencia, hacer la entrega efectiva del local comercial dado en arrendamiento, libre de bienes y personas. así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como a ella se le entregó. SEGUNDO: Condene en costas a la parte demandada por haber obligado a mi representada a litigar y a defender sus derechos (…)”.
8. Por último, estimó el valor de la demanda en la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00), equivalentes a doce mil quinientas unidades tributarias (12.500 U.T.); y solicitó que la demanda sea admitida, tramitada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

PARTE DEMANDADA:
Mediante escrito presentado en fecha 8 de febrero de 2023, el abogado LUIS ALFREDO HERNÁNDEZ VALERA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, procedió a contestar la presente demanda, sosteniendo lo siguiente:
1. Que es cierto que el último contrato de arrendamiento es de fecha 2 de junio de 2018 hasta el 2 de junio de 2019, siendo renovado cada año con un nuevo ajuste en el canon de arrendamiento mensual pero que es a partir del año 2019, fecha en la que finalizaba el último contrato. de arrendamiento entre la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, quien actuaba bajo su propio nombre y no en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO.
2. Que es cierto que consta notificación judicial de fecha 21 de mayo de 2021, la cual fue practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Circuito Judicial Penal del estado Miranda, con sede en Charallave, para ser practicada a nombre delos ciudadanos JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ y JUAN JOSÉ HERNÁNDEZ USECHE, siendo practicada únicamente en la persona del primero de ellos, quien se negó a firmar. Asimismo, manifestó que en la referida notificación, no se establece cuál es en sí la prórroga legal establecida.
3. Que rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda, por ser inciertos los hechos alegados y el derecho invocado en el escrito de demanda ya que –según su decir- el instrumento fundamental de la demanda fue realizado de manera irregular, por cuanto existían dos co-demandados y solo se limitó a notificar a uno de los mismos el cual ni siquiera firmó la notificación judicial.
4. Que en la notificación judicial no se mencionó cuál era la prórroga legal establecida, si era dos o tres años, ya que se venció en fecha 2 de junio de 2021, no siendo sino hasta el mes de noviembre de 2022, que la parte actora intentó de manera extemporánea la acción de cumplimiento de contrato, ya que en fecha 29 de septiembre de 2019, realizaron tres (3) transferencias por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000) realizadas en fecha 11 de julio, 21 de agosto y 16 de septiembre de 2019, en beneficio de la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN.
5. Que no es cierto que en fecha 6 de junio de 2012, se celebró el primer contrato de arrendamiento ya que –según su decir- fue celebrado en fecha 1º de junio de 2014, tal y como se evidencia del contrato suscrito en fecha 1º de junio de 2015 hasta el 1º de junio de 2016, donde en la cláusula primera hicieron mención del contrato de fecha 1º de junio de 2014.
6. Que la demandante cambia el de fecha 2012 por el año 2014, para que así su representado no pudiera alegar que efectivamente en el año 2014, entregó la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 370.000,00), en la misma fecha en que recibió el local el 1º de junio de 2014.
7. Por último, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar con expresa condenatoria en costas.

III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS.

PARTE ACTORA:
Conjuntamente con el libelo de demanda, la parte actora consignó las siguientes documentales:
Primero.-(Folios 6-8 del expediente) marcado con la letra “A”, en copia certificada ad effectum videndi, INSTRUMENTO PODER debidamente autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 3 de octubre de 2001, inserto bajo el No. 42, Tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, a través del cual la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, confirió poder general de administración y disposición a la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, para que represente sus derechos en asuntos judiciales y extrajudiciales. Ahora bien, visto que el referido instrumento no fue tachados por la parte demandada en su debida oportunidad; en consecuencia, se le confiere valor probatorio de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Condigo de Procedimiento Civil, ello como demostrativo de los hechos supra mencionados.- Así se establece.
Segundo.-(Folios 9-16 del expediente) marcado con la letra “B”, en copia certificada ad effectum videndi, DOCUMENTO DE PROPIEDAD debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Miranda (hoy Registro Público de los Urdaneta y Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda) en fecha 2 de noviembre de 2022, anotado bajo el número 23, Tomo 06, Protocolo Primero; mediante el cual los ciudadanos GUALBERTO PÉREZ AROCHA y MILAGROS PÉREZ GONZÁLEZ, dan en venta a la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, un inmueble ubicado entre las calles Atrás (hoy avenida 3 Tosta García) y calle Zamora, sector Pueblo Abajo, Charallave del estado Bolivariano de Miranda. Ahora bien, siendo que el instrumento público aquí analizado no fue tachado en el decurso del proceso, quien aquí decide le confiere pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, ello como demostrativo de que la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, es propietaria del inmueble supra identificado, sobre el cual se encuentra el local comercial objeto de la presente controversia.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 17-26 del expediente) marcado con la letra “C”, en copia certificada ad effectum videndi, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de mayo de 2019, signada bajo el número de expediente 028/2019 (de la nomenclatura interna del referido tribunal) previa solicitud presentada por la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, dirigida a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., en la persona de los ciudadanos JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ y JUAN JOSÉ HERNÁNDEZ USECHE, evidenciándose que el primero de ello en esa oportunidad fue notificado del contenido que a continuación se transcribe:
“(…) que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02 de junio de 2018, NO SERA (sic) PRORROGADO, por lo que al vencimiento del mismo y de su respectiva prorroga deberá ser entregado el mencionado local a la arrendadora, totalmente desocupado de bienes y personas (…)”

En vista que la probanza en cuestión fue autorizada con las solemnidades legales por un juez conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y en virtud de que éste no fue tachado en su debida oportunidad, el mismo adquiere pleno valor probatorio como demostrativo de que la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, notificó a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A. en fecha 21 de mayo de 2019, sobre la no renovación de la relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 8 Zamora, sector Pueblo Abajo, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda.- Así se establece.
Cuarto.- (Folios 20-21 del expediente) en copia certificada ad effectum videndi, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 2 de junio de 2018, entre la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6395, C.A., en su condición de “LA ARRENDATARIA”, sobre un inmueble constituido por un local comercial situado en la calle 8 Zamora, sector Pueblo Abajo, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, bajo los términos que a continuación se exponen:
“(…)SEGUNDA: El termino (sic) de duración de este Contrato (sic) es por un año fijo contados a partir del día 02 de Junio (sic) de 2018, fecha en que entrará en vigencia el presente convenio al 02 de Junio (sic) de 2019, pudiendo “El Arrendatario”, optar bien por su derecho a arrendarlo nuevamente, siempre y cuando este solvente en el pago de cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y las leyes y este de acuerdo con los ajustes necesarios; o bien hacer uso de la prórroga legal, todo según lo establecido en los artículos 25 y 26 del Decreto con rango (sic),valor (sic) y fuerza (sic) de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial (sic), el carácter del contrato es a tiempo determinado, bajo ningún respecto podrá operarse la llamada Tácita (sic) Reconducción (sic) por tratarse de una contratación a tiempo determinado y así expresamente lo aceptan las partes(…)”.

Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte demandada en el curso del juicio, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio; ello como demostrativo de que las partes intervinientes en el presente proceso procedieron a suscribir un contrato de arrendamiento por un inmueble constituido por un (01) local comercial situado en la calle 8 Zamora, sector Pueblo Abajo, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, ello por un término de un (1) año fijo contado a partir del 2 de junio de 2018 hasta el 2 de junio de 2019.- Así se establece.
Quinto.- (Folios 27-28 del expediente) en copia fotostática, dos (2) CÉDULA DE IDENTIDAD Nos. V-11.921.909 y V-6.334.973, cuya titularidad les corresponde a las ciudadanas MARÍA CELIA RODRIGUES ASCENCAO y MARÍA VALENTÍN ASCENCAO DE VALENTÍN, respectivamente, a las cuales se les confiere valor probatorio como demostrativas de la identificación de la parte actora en el presente juicio.- Así se establece.

*Asimismo, encontramos que una vez abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandante se limitó a RATIFICAR todas las pruebas documentales acompañadas al libelo de demanda lo que si bien no vulnera ningún derecho, pues sirve como el recordatorio de las pruebas promovidas y de la aspiración de que aquello que está en los autos favorezca las pretensiones del promovente, no obstante, conforme a la legislación vigente tal reproducción no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido sobre todo si las probanzas que se pretenden hacer valer fueron debida y oportunamente valoradas, tal como ocurre en el caso de autos; en efecto, con apego a las consideraciones antes expuestas, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

PARTE DEMANDADA:
La parte demandada, en la oportunidad para contestar la demanda, consignó los siguientes medios probatorios:
Primero.- (Folios 52-53 del expediente) marcado con la letra “B”, en original, NOTIFICACIÓN EXTRAJUDICIAL practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de mayo de 2019, signada bajo el número de expediente 028/2019 (de la nomenclatura interna del referido tribunal) previa solicitud presentada por la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, dirigida a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., en la persona de los ciudadanos JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ y JUAN JOSÉ HERNÁNDEZ USECHE. Ahora bien, con respecto a la documental en cuestión, se observa que la misma fue promovida por la parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, siendo entonces que ya sobre ella se emitió su correspondiente valoración, quien aquí decide se apega al criterio ya manifiesto.- Así se precisa.
Segundo.- (Folios 54-55 del expediente) marcado con la letra “C”, en original, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado en fecha 1º de junio de 2015, entre la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6395, C.A., en su condición de “LA ARRENDATARIA”, representada por los ciudadanos JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ y JUAN JOSÉ HERNÁNDEZ USECHE, sobre un inmueble constituido por un local comercial situado en la calle 8 Zamora, sector Pueblo Abajo, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, por el término de un (1) fijo “(…) contado a partir del día 01 de Junio (sic) de 2015 en que entrará en vigencia el presente convenio, independientemente de la fecha de su autenticación por ante la Notaría Pública, al 31 de Mayo (sic) de 2016 (…)”.Ahora bien, en vista que el documento privado en cuestión no fue desconocido por la parte actora en su oportunidad, quien aquí suscribe lo tiene por reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y le confiere pleno valor probatorio, ello como demostrativo de la relación arrendaticia que ha unido a las partes intervinientes en el presente proceso contados desde el 1º de junio de 2015.- Así se establece.
Tercero.- (Folio 56 del expediente) marcado con la letra “D”, en copia fotostática, CONSTANCIA PRIVADA suscrita en fecha 1º junio de 2014, entre los ciudadanos MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN y JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ, a través de la cual se hace constar que la primera de ellos: “(…)ha realizado un traspaso de un local comercial (…) a la Empresa (sic) DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6395, C.A. (…) Por un valor de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 370.000,00) (…)”. Ahora bien, aun y cuando el documento no fue impugnado por la parte contraria, se desprende que el instrumento bajo análisis corresponde a una copia fotostática de un documento privado simple carece de valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé que solo ostentan valor las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados; en consecuencia, esta juzgadora la desecha del proceso y no le confiere valor probatorio alguno.-As í se precisa.
Cuarto.- (Folios 57 y 58 del expediente) marcados con las letras y números “D1” y “D2”, en copia fotostática, dos (2) DEPÓSITOS BANCARIOS realizados en la cuenta corriente Nº 0175.0368.5404.31.022042 del Banco Bicentenario, Banco Universal, a nombre de la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, el primero en fecha 23 de mayo de 2014, por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), y el segundo, en fecha 9 de julio de 2014, por la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00).Ahora bien aun cuando la documental en cuestión no fue impugnada por la parte contraria, quien la presente causa suscribe, considera que la misma se aparta del tema controvertido, y consecuentemente se desecha del proceso por impertinente y no se le confiere ningún valor probatorio.-Así se precisa.
Quinto.- (Folios 59-60 del expediente) marcado con la letra “E”, en copia fotostática, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO fechado 2 de junio de 2019, a de cuyo contenido se desprende quela ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, da en arrendamiento a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6395, C.A., representada por los ciudadanos JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ y JUAN JOSÉ HERNÁNDEZ USECHE, un inmueble constituido por un local comercial situado en la calle 8 Zamora, sector Pueblo Abajo, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, por un (1) año fijo contado a partir del 2 de junio de 2019, observándose que dicho instrumento sólo se encuentra suscrito por la representación de la parte arrendataria. Ahora bien, el documento en cuestión corresponde a una copia fotostática de un documento privado simple, el cual carece de valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cuya norma prevé que solo ostentan valor las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados; en consecuencia, esta juzgadora la desecha del proceso y no le confiere valor probatorio alguno.-Así se precisa.
Sexto.- (Folio 61 del expediente) marcado con la letra y número “E1”, en formato impreso, CAPTURA DE PANTALLA contentiva de los movimientos bancarios de la cuenta del Banco Nacional de Crédito, cuya titularidad le corresponde al ciudadano JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ, realizados en el año 2019, en beneficio dela ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN. Ahora bien, aun cuando la referida prueba no fue impugnada ni desconocida por la parte contraria, quien aquí suscribe considera que la misma debió ser promovida mediante la prueba de informes conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desecharla del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.- Así se precisa.
Séptimo.- (Folios 62-64 del expediente) marcado con la letra “F”, en original, SOLICITUD DE CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA presentada por la abogada en ejercicio DILIA DEL CARMEN MATUTE, actuando en nombre y representación de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6395, C.A., en fecha 20 de septiembre de 2019, ante el Juzgados Segundo (Distribuidor) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, mediante la cual se consignar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de julio, agosto y septiembre de 2019, a favor de la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN. Ahora bien, aún cuando el instrumento bajo análisis no fue impugnado por la parte contraria, esta juzgadora observa que su contenido en nada contribuye a la resolución del presente juicio seguido por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, motivo por el cual se desecha del proceso por impertinente y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se establece.

.- PRUEBA TESTIMONIAL: En la oportunidad para contestar la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada promovió la testimonial del ciudadano BENJAMÍN REYES, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.215.343; asimismo, se evidencia que el tribunal de la causa mediante auto proferido en fecha 22 de marzo de 2023 (cursante al folio 96 del expediente) admitió la referida probanza y fijó su oportunidad para ser evacuada al momento de la celebración de la audiencia preliminar. Seguidamente se evidencia que una vez celebrada la audiencia preliminar en fecha 24 de mayo de 2023 (folios 98-99 del expediente) el prenombrado ciudadano no compareció a rendir su declaración, siendo que el tribunal declaró DESIERTO el acto; consecuentemente, quien aquí suscribe no tiene materia sobre la cual pronunciarse en esta oportunidad.- Así se precisa.

*Asimismo, encontramos que una vez abierto el juicio a pruebas, la representación judicial de la parte demandada promovió la siguiente documental:marcado con la letra “G”, en copia fotostática (inserta a los folios 88-92 del expediente),CONTRATO DE ARRENDAMIENTO autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas, Charallave del estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de julio de 2014, a través del cual la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, da en arrendamiento a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6395, C.A., representada por los ciudadanos JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ y JUAN JOSÉ HERNÁNDEZ USECHE, un inmueble constituido por un local comercial situado en la calle 8 Zamora, sector Pueblo Abajo, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, por un (1) año fijo contado a partir del 1º de junio de 2014. Ahora bien, en vista de que la documental bajo análisis fue promovida fuera de la oportunidad prevista en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que forzosamente debe ser desechada del proceso y no se le confiere valor probatorio alguno.- Así se precisa.
IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA.

Mediante decisión proferida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de junio de 2023, se declaró lo siguiente:
“(…) La acción de Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) de arrendamiento (Vencimiento (sic) Prorroga (sic) Legal (sic)) consagrada en el artículo 40 de la Ley (sic) sub lite, tienen como objetivo poner fin a una relación arrendaticia determinada y la cual es objeto de esta controversia, sobre bienes inmuebles, locales comerciales, cuya arrendataria haya incurrido, o su conducta contractual se ha subsumido en algunos de los supuestos que dicho artículo contempla, así dicho iter procesal, está destinado a dirimir única y exclusivamente los conflictos de intereses generados en la relación arrendaticia allí establecida.
Siendo ello así, debe establecerse por consiguiente que efectivamente el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, permite el desalojo en el caso de que la acción se fundamente en cuales quieras de las siguientes causales:
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.”
Al respecto se menciona que la acción de Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) (Vencimiento (sic) Prorroga (sic) Legal (sic)), está únicamente destinada, como contenido de su pretensión a declarar el vencimiento de la prorroga legal, vale decir, a ponerle término al contrato de arrendamiento y a la devolución del inmueble arrendado, como supra se señaló, ese es el fin de la presente acción, vale decir, que la pretensión enfrenta. En lo esencial se traduce en que el inquilino cesa en la posesión del inmueble y surge la coacción de la entrega del bien al arrendador. En conclusión, la acción de Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) (Vencimiento (sic) Prorroga (sic) Legal (sic)), que se intenta ante los órganos jurisdiccionales tiene como pretensión la entrega del inmueble por parte del arrendatario al arrendador y como consecuencia el desalojo del inquilino y en el caso sub lite, la acción intentada es de Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) (Vencimiento (sic) Prorroga (sic) Legal (sic)), cuya pretensión, es la entrega del bien arrendado.
Por su parte, la demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda procedió a negar y rechazar tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra.
Dicho lo anterior, nos debemos referir al último contrato de arrendamiento demandado y objeto de este juicio, el cual fue suscrito de forma privada entre las partes en fecha 02 de junio de 2018, con una duración de un año, al cual este tribunal dio plena validez con todos sus efectos jurídicos.
Por consiguiente, no es un hecho controvertido que entre las partes en conflicto existe un vínculo jurídico arrendaticio instrumentado en el referido contrato, cuyo acto de declaración de voluntad se aprecia de conformidad con la Ley (sic). Se tiene entonces que, conforme quedó establecido en el auto que fijó los hechos y los límites de la controversia, el asunto debatido se circunscribe al incumplimiento por parte de la demandada-arrendataria con la obligación contenida en el indicado contrato, la cual se subsume en lo previsto en el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, siendo el incumplimiento en la desocupación del inmueble una vez vencida la prorroga legal.
Así, se desprende que de la causal que aduce la parte actora da motivo a solicitar el desalojo del local comercial arrendado, se encuentra la referida al vencimiento de la prorroga legal.
Siendo ello así, resulta necesario señalar que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla (art. 1.579 del Código Civil).
En ese sentido, de la relación arrendaticia, como en todo contrato nacen obligaciones recíprocas entre quienes lo suscriben, en este caso, entre el arrendador, cuya obligación principal es poner al arrendatario en el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y a su vez, el arrendatario debe -por constituir su obligación principal-, devolver la cosa arrendada una vez vencido el contrato y haber gozado de la prorroga legal que le concede la ley, por lo que, la hoy demandada, se encontraba obligada a hacer entrega del inmueble en las mismas condiciones en que le fue dado en arrendamiento.
Contemplada actualmente en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de más de cinco (5) años y menos de diez (10) años, como sucede en el presente asunto, y la misma provenga de un contrato determinado cuyo plazo se encuentra vencido, el arrendatario gozará de una prórroga de dos (2) años máximo.
Se evidencia de la cláusula segunda del último contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 02 de junio del 2018, que el referido contrato era a tiempo determinado, desde el 02 de junio del 2018 hasta el 02 de junio del 2019, siendo posteriormente, en fecha 21 de mayo de 2019, debidamente notificada la arrendataria demandada, por el juzgado (sic) Tercero de Municipio Cristóbal Rojas y Urdaneta del estado Miranda, que el contrato celebrado in comento, no será prorrogado, por lo que al vencimiento del mismo y de su respectiva prorroga legal la cual comenzó a correr en junio del 2019 y feneció en junio del 2021, deberá ser entregado el inmueble a la arrendadora totalmente desocupado de bienes y personas convinieron en que la arrendadora, por lo que consecuentemente, quien aquí suscribe puede afirmar que la arrendadora notifico judicialmente a la arrendataria sobre su intención de no renovar nuevamente el contrato de arrendamiento suscrito y quien para el momento de la notificación se negó a firmar la misma. En consecuencia, habiéndose cumplido todos los extremos de la ley, la presente demanda debe prosperar en derecho y así será declarada en la dispositiva. Y ASÍ SE DECIDE.
CAPITULO (sic) V
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de La (sic) Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (…) DECLARA: PRIMERO CON LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL), interpuesta por la ciudadana MARIA CELIA RODRIGUEZ ASCENCAO (…) en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A. SEGUNDO: como consecuencia, de tal pronunciamiento, este tribunal declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual feneció el 02 de junio de 2018, y se ordena a la parte demandada sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., plenamente identificado, a hacer entrega material, real y efectiva a la parte actora, libre de bienes y personas, el inmueble dado en arrendamiento (…)”

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.

Tal como se precisó con anterioridad, el presente recurso de apelación se circunscribe a impugnar la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de junio de 2023, a través de la cual se declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, actuando en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., plenamente identificados en autos, y en consecuencia, “(…) resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual feneció el 02 de junio de 2019 (…)”, y ordenó a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado. Ahora bien, a los fines de emitir pronunciamiento respecto a la procedencia o no del recurso intentado, quien aquí suscribe estima oportuno realizar las siguientes consideraciones:
El presente juicio se inició mediante libelo de demanda presentado por la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, actuando en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, aduciendo para ello que ésta última es propietaria de un lote de terreno de doscientos ochenta y seis metros cuadrados (286 mts2) y de la casa (modificada posteriormente en locales comerciales) construida sobre el mismo, ubicada entre las calles Atrás (hoy avenida 3 Tosta García) y calle Zamora 8, sector Pueblo Abajo, Charallave del estado Bolivariano de Miranda; asimismo, manifestó que en nombre de su representada dio en arrendamiento para uso comercial en junio del año 2012, a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., un local comercial de cincuenta y siete metros cuadrados (57 mts2), construido sobre el lote de terreno antes identificado, siendo celebrados contratos anuales hasta el último en el año 2018, con una vigencia desde el 2 de junio de 2018 hasta el 2 de junio de 2019. Acto seguido, indicó que en fecha 21 de mayo de 2019, procedió a notificar a la arrendataria en la persona del ciudadano JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ, en su carácter de presidente de la empresa demandada, sobre el vencimiento del contrato de arrendamiento y el inicio de la prorroga legal de dos (2) años, la cual –a su decir- venció el 21 de junio de 2021, sin que la empresa arrendataria desocupara ni entregara el local; por consiguiente, solicitó que se cumpla el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y se ordene hacer la entrega efectiva del local comercial dado en arrendamiento, libre de bienes y personas.
Por su parte, en la oportunidad para contestar la demanda, el apoderado judicial de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., afirmó que es cierto que el último contrato de arrendamiento tenía una duración desde el 2 de junio de 2018 hasta el 2 de junio de 2019, pero negó que en fecha 6 de junio de 2012, se haya celebrado el primer contrato de arrendamiento ya que –según su decir- ello sucedió en fecha 1º de junio de 2014, lo cual fue cambiado por la parte demandante para que así su representado –a su decir- no pudiera alegar que efectivamente en el año 2014, entregó la cantidad de trescientos setenta mil bolívares (Bs. 370.000,00), en la misma fecha en que recibió el local el 1º de junio de 2014. Seguido a ello, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda, por ser inciertos los hechos alegados y el derecho invocado en el escrito libelar, ya que –según su decir- el instrumento fundamental de la demanda fue realizado de manera irregular, por cuanto existían dos co-demandados y solo se limitó a notificar a uno de los mismos el cual ni siquiera firmó la notificación judicial; además, indicó que en dicha notificación no se mencionó cuál era la prórroga legal establecida, por lo que solicitó que la demanda sea declarada sin lugar con expresa condenatoria en costas.
Ahora bien, determinados los hechos controvertidos en el presente juicio y analizados todos los instrumentos probatorios que fueron consignados por las partes, quien aquí suscribe considera necesario proceder a pronunciarse previamente al fondo del asunto sobre el escrito de alegatos presentado ante esta alzada por la abogada en ejercicio DILIA COROMOTO SILVA PÉREZ, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ y JUAN JOSÉ HERNÁNDEZ USECHE, en fecha 28 de septiembre de 2023 (cursante a los folios 113-116); en efecto, se observa que la prenombrada compareció una vez precluido el término para presentar escrito de informes ante esta superioridad, por lo que el mismo resulta extemporáneo por tardío. No obstante, debe quien decide advertir que la parte demandada se encuentra constituida por una compañía anónima, a saber, sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., la cual tiene una personalidad jurídica distinta de la de sus socios, según lo establecido en el artículo 201 del Código de Comercio; en consecuencia, por cuando los prenombrados ciudadanos confirieron poder especial (ver folios 117-119) a la profesional del derecho DILIA COROMOTO SILVA PÉREZ, para que los represente en su nombre propio y representación, no en nombre de la empresa accionada, es por lo que mal puede intervenir en este juicio la mencionada abogada afirmando ser apoderada judicial de la parte demandada. Por consiguiente, visto que la solicitante no es parte en el proceso ni intervino en el mismo como tercero, se debe inexorablemente desechar del caso sub examine el escrito presentado en fecha 28 de septiembre de 2023 (cursante a los folios 113-116).- Así se precisa.
Ahora bien, vistos los términos en los cuales quedó trabada la controversia y en virtud que el presente juicio fue incoado por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; consecuentemente, quien aquí suscribe estima pertinente señalar, antes de ahondar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, que todo contrato tiene fuerza de ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley (artículo 1.159 del Código Civil); asimismo, cuando ambas partes se obligan recíprocamente en ocasión a un contrato –como sucede en el caso de marras–, esta convención se determina bilateral, en efecto, si hubiere incumplimiento de cualesquiera de las partes ante las obligaciones contraídas, la parte afectada puede solicitar el cumplimiento o en su defecto la resolución, tal y como así lo dispone el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo tenor es el siguiente:“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”En tal sentido, partiendo de que el negocio jurídico que une a las partes en litigio es un contrato bilateral, a los fines de evidenciar la procedencia o no del cumplimiento del mismo, se deben probar en autos dos requisitos esenciales, a saber: a) La existencia de un contrato bilateral, y b) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; los cuales además deben ser concurrentes.
En relación al PRIMER REQUISITO, referente a la existencia de un contrato bilateral, se observa que cursa a los autos, CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTOcelebrado en fecha 2 de junio de 2018, entre la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, en su carácter de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6395, C.A., en su condición de “LA ARRENDATARIA” (inserto a los folios 20-21, del expediente), al cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; del cual se puede constatar la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente juicio sobre un inmueble constituido por un local comercial situado en la calle 8 Zamora, sector Pueblo Abajo, Charallave Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, con una vigencia de un (1) año fijo contado a partir del 2 de junio de 2018, hasta el 2 de junio de 2019.
De esta manera, siendo que cursa en autos el contrato bilateral del cual se desprende la relación contractual de índole arrendaticia que vincula a las partes intervinientes en el presente juicio; y en virtud que, ambas partes litigantes están contestes en la existencia de dicha convención, pues así lo manifestaron en el decurso del juicio, consecuentemente, quedan fuera del debate probatorio los hechos jurídicos referidos a la existencia y naturaleza de la relación contractual en cuestión, por lo que en el caso de marras se verifica la concurrencia del primer requisito exigido para la procedencia del presente proceso.- Así se precisa.
En cuanto al SEGUNDO REQUISITO referente al incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes, es de resaltar que este elemento es el más importante que hace posible la resolución del contrato, el cual corresponde a aquella situación antijurídica que se produce cuando por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo. Así las cosas, profundizando al caso de marras, quien aquí decide considera necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por lo que a tal efecto, partiendo de las actas que conforman el presente expediente, verifica que la parte actora consignó CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTOcelebrado en fecha 2 de junio de 2018, entre la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN en su condición de “LA ARRENDADORA”, y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH, 6295, C.A., en su carácter de “LA ARRENDATARIA” (inserto a los folios 20-21 del expediente), de cuyo contenido -específicamente de su cláusula segunda- se desprende lo siguiente:
“(…) SEGUNDA: El termino (sic) deduración de este Contrato (sic) es por un año fijo contados a partir del día 02 de Junio (sic) de 2018, fecha en que entrará en vigencia el presente convenio al 02 de Junio (sic) de 2019, pudiendo “El Arrendatario”, optar bien por su derecho a arrendarlo nuevamente, siempre y cuando este solvente en el pago de cánones de arrendamiento y haya cumplido con las demás obligaciones derivadas del contrato y las leyes y este de acuerdo con los ajustes necesarios; o bien hacer uso de la prórroga legal, todo según lo establecido en los artículos 25 y 26 del Decreto con rango (sic), valor (sic) y fuerza (sic) de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial (sic), el carácter del contrato es a tiempo determinado, bajo ningún respecto podrá operarse la llamada Tácita (sic) Reconducción (sic) por tratarse de una contratación a tiempo determinado y así expresamente lo aceptan las partes (…)”.

Visto lo anterior, esta sentenciadora puede afirmar conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y basada en la intención de los otorgantes y en aras de garantizar el debido proceso, que los contratantes convinieron en que el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, tendría una vigencia de un (1) año fijo, contado a partir del 2 de junio de 2018 hasta el 2 de junio de 2019; por lo que ciertamente, se está en presencia de un contrato celebrado a tiempo determinado, debiendo por tanto, apuntar esta alzada, que los contratos que tengan un tiempo prefijado interpartes, lo hace exclusivo es su modo suspensivo dentro de la relación contractual, extinguiendo sus efectos jurídicos, valdría decir, el término inicial (dies aquo) y, asimismo el término final (dies aquem), convergida en la longitud temporal, que por su propia naturaleza determina el agotamiento de las obligaciones, por haberse verificado el hecho tempestivo de cesación contractual; el término de la relación contractual arrendaticia, denota un acto volitivamente entre las partes, a los efectos contractuales arrendaticios. Aunado a ello, en materia arrendaticia, se ha establecido que en los contratos efectuados a tiempo determinado, y que por ende están sujetos al cumplimiento de una prórroga legal, una vez que haya expirado el plazo pactado en estos, se prorrogarán para el arrendador y para el arrendatario.
De esta manera, se observa que las partes convinieron en un término fijo, por lo que no era necesaria la notificación previa de ninguna de las partes contentiva del deseo de no renovación del contrato, más aún cuando el legislador previno en el artículo 1.599 del Código Civil, que “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio” (resaltado añadido); sumado a ello, los autores Gilberto Guerrero Quintero y Gilberto Guerrero Rocca, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen 1 (año 2000) (pág. 352), señalaron al respecto que:
“(…) el vencimiento del tiempo previsto agota la duración prefijada (la del contrato más la prórroga legal), y puede producir, por ausencia de más tiempo determinado, la extinción de la relación arrendaticia y no solo la temporalidad determinada como hemos observado; hecho conclusivo que deviene de manera automática, es decir, sin necesidad de ninguna actuación del arrendador demostrativa de la no continuidad obligatoria, pues ya la voluntad de incontinuidad fue manifestada en el momento de la celebración contractual y resultaría inútil e innecesario un recordatorio adicional, así como agotada la prórroga legal, tampoco se necesita alguna indicación interpartes para que el tiempo finalice o concluya (…)” (Resaltado añadido)

En este sentido, como quiera que las partes expresamente pactaron en el contrato que el mismo se celebrara a tiempo fijo sin prórroga alguna, debiendo el arrendatario entregar completamente desocupado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es por lo que se determina que aun cuando la empresa accionada en su escrito de contestación a la demanda alegó que la notificación extrajudicial practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 21 de mayo de 2021, omite –a su decir- requisitos indispensables para su validez, sosteniendo para ello que por una parte “(…) no establece cual (sic) es en sí LA PRORROGA LEGAL establecido ya que no señala desde cuándo y hasta cuando (sic) (…)”, y por otro lado, sólo fue notificado el ciudadano JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ, quien se negó a firmar, ello a pesar de que existen dos (2) codemandados; al respecto, se debe indicar que ello no cambia de modo alguna las circunstancias propias del presente proceso, ya que –se repite-no era necesario la notificación del vencimiento del contrato, por cuanto el mismo se celebró a tiempo fijo e improrrogable. En consecuencia, finalizado el contrato el 2 de junio de 2019, comenzaba para la arrendatario el disfrute de la prórroga de ley, la cual opera de pleno derecho por el solo vencimiento del plazo estipulado como de duración de la relación arrendaticia, es decir, aun cuando las partes no le hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, ésta procede en beneficio del arrendatario, por lo que la prórroga se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo interpartes contratantes.
Así las cosas, a fin de determinarse el tiempo concedido por la norma en ocasión a la prórroga legal, debe tenerse para ello que la parte demandante en su libelo de demanda, afirmó que una vez vencido el término fijado en el contrato de arrendamiento, es decir, en fecha 2 de junio de 2019, comenzó a correr para la arrendataria el disfrute de la prórroga legal de dos (2) años en atención al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, afirmando que la relación arrendaticio inició en el mes de junio del año 2012; por su parte, el apoderado judicial de la sociedad mercantil DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., en la oportunidad para contestar la demanda negó dicha afirmación, señalando que el primer contrato de arrendamiento fue celebrado el 1º de junio de 2014. A tal efecto, la parte demandada promovió CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre las partes en fecha 1º de junio de 2015, sobre el inmueble objeto del presente juicio (inserto a los folios 54-55 del expediente), de cuyo contenido -específicamente de su cláusula décima primera-se desprende que la arrendadora reconoce un contrato celebrado en fecha “1 de Junio (sic) de 2014”, por lo que al no cursar en autos otra probanza que desvirtúe esta circunstancia, es por lo que puede afirmarse que existe una relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente litigio desde el 1º de junio de 2014 hasta el 2 de junio de 2019, es decir, desde hace más de cinco (5) años.
Así pues, visto quela relación arrendaticia entre las partes no resulta un hecho controvertido en el presente juicio, es por lo que en atención al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la prórroga legal correspondiente atendía a las siguientes previsiones:
Artículo 26.- “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia Prórroga máxima
Hasta un (1) año 6 meses
Más de un (1) año y menos de cinco (5) años 1 año
Más de cinco (5) años y menos de diez (10) años 2 años
Más de diez (10) años 3 años

Durante el plazo de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.” (Resaltado añadido).

De esta manera, finalizado el contrato de arrendamiento en cuestión su prórroga, comenzaba para el arrendatario el disfrute de la prórroga de ley de dos (2) años, por cuanto la presente relación arrendaticia tuvo una duración mayor de cinco (5) años y menos de diez (10) años, por ende desde el día 2 de junio de 2019 hasta el día 2 de junio de 2021, se consumó la referida prórroga legal, la cual –como ya se dijo- opera ipso iure para el arrendatario, así no se establezca contractualmente. En efecto, al vencimiento de dicho lapso, quedaba la parte demandante arrendadora en este juicio, facultada para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” y así, consta de autos, fue efectivamente realizado.
De esta manera como ut supra se dijo, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, y como quiera que en el caso de marras, la prórroga legal venció el día 2 de junio de 2021, sin que la parte demandada en su condición de arrendataria haya hecho entrega material del inmueble arrendado, y en virtud que ésta no logró desvirtuar ninguna de las circunstancias aducidas por la parte actora; es por lo que esta juzgadora, puede afirmar que el caso de marras reúne el segundo requisito exigido para la procedencia de la presente acción seguida por cumplimiento de contrato.- Así se precisa.
Por las razones antes expuestas, y en vista que en el caso de marras se reúnen todos los requisitos exigidos para la procedencia de la acción incoada, quien aquí suscribe considera que la demanda interpuesta por la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, actuando en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO.,contra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, es PROCEDENTE en derecho; y por ende, la prenombrada empresa deberá hacer entrega material a la demandante del inmueble sobre el cual recayó el contrato de arrendamiento que dio lugar al presente proceso, constituido por un local comercial con una superficie de cincuenta y siete metros cuadrados (57 mts2), situado en la calle 8 Zamora, sector Pueblo Abajo, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y de personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.- Así se decide.
En este orden, no puede esta alzada pasar por alto la redacción de la parte dispositiva del fallo proferido por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de junio de 2023, de cuyo contenido se desprende lo siguiente: “(…) CON LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (LOCAL COMERCIAL) (…) como consecuencia, de tal pronunciamiento, este tribunal declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (…)” (resaltado añadido). De lo transcrito se observa que el a quo a pesar de acordar la procedencia de la acción de cumplimiento de contrata incoada por la parte demandada, declaró la “resolución” del contrato que previamente ordenó cumplir, lo cual es una clara contradicción, por cuanto ambas acciones (cumplimiento y resolución) persiguen consecuencias distintas, así en el primer caso, se persigue exigir la observancia o que se cumpla una obligación determinada, en cambio, la acción de resolución de un contrato extingue todo vínculo jurídico derivado de él, por lo tanto, deja sin efecto toda obligación pasada y futura debido a la retroactividad que lo caracteriza.
Por consiguiente, aún cuando dicha contradicción se corrige en el presente fallo, se hace necesario hacerle un llamado de atención al tribunal de la causa para que sea más cuidadoso en los términos que utiliza para resolver los casos sometidos a su conocimiento, motivado a que cuando existen preceptos en el dispositivo de una decisión que se encuentran en contravención a los supuestos legalmente establecidos en el ordenamiento jurídico venezolano, se produce con ello la imposibilidad de cumplirlo.-Así se precisa.
Así las cosas, bajo las consideraciones anteriormente realizadas, quien aquí decide debe declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ, en su carácter de representante de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio JOSÉ LAGUADO, inscrito en Inpreabogado bajo el No. 110.658, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de junio de 2023, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA; por consiguiente, se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, actuando en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, en contra de la prenombrada empresa, plenamente identificados en autos, y en consecuencia, se ordena a la parte demandada a hacer entrega del inmueble arrendado; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.
VII
DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el ciudadano JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ, en su carácter de representante de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., debidamente asistido por el abogado en ejercicio JOSÉ LAGUADO, inscrito en Inpreabogado bajo el No. 110.658, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 9 de junio de 2023, la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la ciudadana MARÍA ASCENCAO DE VALENTÍN, actuando en representación de la ciudadana MARÍA CELIA RODRÍGUEZ ASCENCAO, contra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE DULCES CRIOLLOS JHJH 6295, C.A., ampliamente identificados en autos; por consiguiente, se ORDENA a la parte demandada, hacer entrega material del inmueble arrendado, consistente en un local comercial con una superficie de cincuenta y siete metros cuadrados (57 mts2), situado en la calle 8 Zamora, sector Pueblo Abajo, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y de personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte demandada-recurrente.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en su debida oportunidad legal, esto es, al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas delos Municipios Cristóbal Rojas y Urdaneta de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Charallave.
Se ordena la publicación de la presente decisión en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve).
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los veinticuatro (24) días del mes de noviembre del año dos mil veintitrés (2023). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

ZULAY BRAVO DURÁN.

LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.).
LA SECRETARIA,

LEIDYMAR AZUARTA.

ZBD/lag.-
Exp. Nº 23-10.031